新北「巨蛋」總價千萬好吸睛
全家人團聚在一起的農曆春節假期，除了出門走春之外，也適合一起討論買房大事。永慶房仲網統計雙北市今年1月至新春開工的2月21日之間，網路物件點閱的排行前5名熱門社區，台北市以35坪以下、總價1800萬元以內最熱門，新北市則以45坪以上的3~4房、總價在1900~2400萬元之間最有人氣。

根據永慶房仲網統計，台北市網路物件熱門點閱前5名的社區依序為：文山區「觀星台北」、北投區「甲桂林山莊」、文山區「水沐青華」、文山區「國賓伊頓」與中山區「金磚密碼」，文山區就包辦3個。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，房價修正之際，中低總價、生活機能成熟的社區，對小家庭和首購族具有吸引力。

文山區包辦3名
群義房屋不動產企研室張菱育表示，台北市文山區有較多屋齡10年左右的產品可供選擇，且為文教區，政治大學和世新大學皆在此區，通勤至台北市中心上班也便利，因此提升文山區產品的詢問度。例如「水沐青華」推出時開價較同區段產品價位還高，但鄰近木柵市場和木柵國中，學區好，生活機能佳，因此吸引不少換屋買方。

新北市熱門點閱前5名社區，有板橋區「巨蛋」、新店區「美河市」、「玉上園」、「湯泉二期」，以及板橋區「超級F1」。謝志傑分析，前5名社區中有3個社區坪數在45坪以上，平均總價1900~2400萬元。謝志傑分析，「美河市」、「湯泉二期」等，交通便利，具備休閒、購物等機能，常吸引需求多元的換屋族或三代同堂的客群。

熱門點閱社區，台北市「觀星台北」和「甲桂林山莊」為超過500戶的大型社區，新北市除了「超級F1」僅700多戶外，其他社區皆是超過千戶的大社區。

大社區較肯讓利
屋比房屋比價創辦人葉國華表示，大型社區待售物件相對較多，較易吸引買方注意，因此點閱率也高，加上總價若低，更符合現在自住型買方「買小不買大，買對不買貴」的需求。

大社區的賣方競爭多，為了取得較少的買方，屋主也會比較願意讓利，葉國華說：「這也表示，買方一定要買得夠便宜，未來如果有換屋需求必須出售，風險才會相對較低。」

落跑名媛吳麗玲購置房地產不手軟，繼雙北、高雄多間豪宅「台北信義」、「寶徠花園廣場」、「人文首璽」等，陸續在2014~2016年間法拍後，近期再出現新法拍物件，是新北新店區屋齡約7年的「中興馥」11樓戶，將在5月17日一拍。底價換算單價，較同社區法拍戶約降26%。

底價5320萬元
一度活躍於政商名流圈，卻遭爆跳票21億餘元、人間蒸發的吳麗玲，據寬頻房訊統計，自2014年起名下包括高雄市「人文首璽」店面、台北市「元大一品苑」、「寶徠花園廣場」、「台北信義」、「貝森朵夫」，及新北市「巴黎十六區」、「新都廳」、「曉山青」等物件，陸續遭到法拍。
近期，台北地院公告，吳麗玲名下又出現新不動產標的遭法拍，該案位於新店區「中興馥」11樓戶，將在5月17日一拍，總坪數約98坪、含2機械車位，底價5320萬元。法院公告，該戶完工後無人居住，故設定點交。

每坪54.28萬元
以吳麗玲遭法拍的標的一拍底價換算單價，為每坪54.28萬元，無獨有偶，該社區18樓戶現正處於四拍待拍中，該戶去年8月一拍單價為73萬餘元，現四拍底價每坪約47萬元待價而沽。台灣房屋智庫資深研究員陳炳辰認為，待拍物件單價雖低、但坪數皆在90坪以上，衝高總價，「投資人應仍觀望。」

吳麗玲遭法拍物件小檔案
社區：中興馥
地點：新北市新店區中興路三段
坪數：約98.01坪
拍賣狀況：一拍待拍
拍賣時間：5月17日
一拍底價：5320萬元
樓層：11樓
拍賣原因：清償票款
點交與：可點交
資料來源：司法院

周邊景觀吸睛話題足 市場一片看好

高雄市地政局3月21日將公開標售位於三民、楠梓、仁武、小港等地的住宅用地，共13標，總底價約20億元。有鑑於去年12月的土地標售熱鬧滾滾，甚至出現16張標單搶1塊地的盛況，市場對此次標售也很看好。

標售可望創高峰
此次標售的特點，都是有景觀的住宅用地。地政局土地開發處土地處分科郭科長說，如位於三民區美都路、德利街口的新都段住4土地，正對中都濕地公園，旁邊還有美都公園，往北經過願景橋就是美術館園區，是著名的豪宅聚落。位於楠梓區藍田路、大學十一街、大學十六街之間的藍田中段住4土地，正對幸福公園，往東400公尺就是家樂福商圈，生活機能也很完整。
郭科長表示，本次除了標售底價在億元以上或面積千坪左右的土地，也有億元以下的中小型土地，可以提供投資人多元選擇，對標售結果也很有信心，「希望可以挑戰高峰」。

濕地公園口碑好
不只地政局有信心，市場也很看好。住商不動產高屏區協理林祺博指出，近期高雄標地火熱，一方面價格便宜，二方面建商增加庫存，加上中都濕地公園口碑不錯，預估有機會掀起不錯反應。
東森建設總經理賴建程則認為，過去由於買氣低迷，即使土地價格不高，建商蓋好後也沒人買，自然沒有購地意願。這兩年買氣回升，加上上市櫃公司有推案壓力，「只要有人買屋，就可以買地，不論土地有多貴」。在預估買賣移轉棟數今年還會再增加的情況下，標售確實有機會再創高峰。

七都1、2月以新北年減24.7% 量縮最多

2月初發生花蓮強震，加上農曆春節緊接而來，2月中古屋交易量相比1月減少3成左右，但包括信義房屋、永慶房屋、台灣房屋與住商不動產在內，統計1、2月業績與去年同期相比，平均量增2.4%，7大都會區以台北年增28.4%最多，量縮最多是新北年減24.7%。

農曆春節假期每年不定，房仲業者將1、2月交易量合併觀察，較符合實際市況。台灣房屋統計內部成交行情顯示，今年1、2月七都交易量較去年同期量增2.4%，以台北市年增28.4%最多，量縮最多為新北市，年減24.7%；房價部分則持平，七都較去年同期僅微降0.7%，以台北降價8.7%最多，新竹則漲達4.7%。
優美地產企研室發言人葉立敏表示，去年自1月底開始農曆春節，今年2月中旬才開始過年，今年1、2月整體買氣較去年些微回溫。

新北寄望建設撐盤
特別是房價最高的台北市強勢回歸近3成，房價年減8.7%有感下修，房價「沒有最低，只有更低」，相對低點吸引自住換屋族進場。
至於買氣旺的桃園與新竹，葉立敏指出，「低單價」與「好機能」是吸引雙北客移居主因，因此發現今年桃竹購屋總價，明顯較去年增加；倒是新北市雖有量縮趨勢，但今年將有環狀線第一階段，以及淡海輕軌綠山線完工，預估買氣不至持續下探。

地震影響老屋交易
值得留意的是，今年2月初花蓮地震，讓老屋問題重新被檢視。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，雖說政府推動更新與強化結構，不過民眾仍有疑慮，影響所及，也讓老屋交易遲滯，是否能激勵老屋屋主願意更新，還要觀察。
「從農曆年後買氣回籠速度很快！」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，整體1、2月表現較去年佳，雖然目前價格還是參考近半年的實價登錄，但購屋信心與意願明顯回溫，加上全球股市的股災也在短期內止跌回升，經濟表現對房市仍偏中性樂觀，買氣可望延續至329檔期以後。
不過，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，全球經濟預測2018年將持續有3%左右的成長，但中美貿易角力、各國貨幣緊縮競賽恐拉開序幕，今年經濟表現仍存在不少風險，加上美國聯準會預期加速升息機率增，即便升息幅度不會太大，仍為今年房市增添變數。

信義獲「全球最具道德企業獎」 台灣12年首次入榜
房仲業翻轉傳統印象，不僅走出「國際」也迎來「科技」！農曆春節後房仲業者馬不停蹄，台灣房屋昨在微軟的數位轉型高峰會上，分享旗下的地產機器人AI技術，信義房屋也與3M、英特爾、微軟同列「全球最具道德企業獎」，為台灣企業首度進榜。

AI提升服務力
台灣微軟總經理孫基康指出，「現在是工業革命第4代，AI不只是口號，2021年數位轉型將貢獻台灣4000億GDP，因此產業現在就要轉型，不然也會被迫轉型。」房仲產業早在2年前開發AI技術，台灣房屋地產機器人除了提供房產新聞、成交行情、房貸試算等服務，也可接收看屋需求資訊，和客戶互動，並即時回報帶看狀況。
台灣房屋雲端中心執行長林庭箴表示，傳統服務業最強調以人為本的服務，房仲，金融，保險都要跟人接觸，數位轉型不是取代人際互動，而是服務力的提升，傳產數位化的未來性還很多。

3月赴紐約領獎
除了提升科技服務，信義房屋更將台灣帶出國際。致力於定義合乎道德全球領導者的「道德村協會」(EthisphereR Institute)，近日公布2018年「全球最具道德企業獎」榜單，有3M、英特爾、微軟，還有台灣本土企業的信義房屋，是12年來首次入榜的台灣企業。
信義房屋這次競賽須填寫上百題問卷，並進行全球評比，問卷內容含蓋「道德和法規遵從計劃」、「企業公民和責任」、「道德文化」、「治理」、「領導力、創新和聲譽」5大指標，是不動產業者少見。信義房屋預計3月赴紐約領獎。

高雄市財政局昨標售苓雅、前鎮、鳳山等區共23筆住、商土地，結果只收到3封標單，僅3筆土地標脫，標脫率約13%。溢價率最高的是鳳山區五甲二路的住宅土地約509.10坪，加上未保存登記建物達490.99坪，以每坪約23.49萬元、總價約1.21億元標脫，溢價率約16.68%。
對於本次標售較去年12月冷清，高雄市財政局表示，公告以來，詢問度其實很高，例如位於苓雅區中正路的住商土地、前鎮區成功路二段的特貿7土地、楠梓區加宏路的住3土地，都接獲多組詢問，「可能投資人都在觀望」。

五甲二路溢價率高
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，由於去年各大建設公司已插旗具有開發潛力地段，土地市場回溫後價格獲得有力支撐，今年若非熱門地段或價格極低，投資人多先觀察市場動態，待出現條件佳之標的再行出手。
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，五甲生活圈一帶的五甲二路，大樓和電梯華廈，近期成交單價皆在1字頭。近年來在政府推動前鎮河流域景觀改造與五甲公園綠化後，刺激商家密集，鳳山區除文山特區、華鳳特區等新興重劃區，市區土地原已難覓。

北市住宅平均屋齡33.1年 六都最老

台北市鬧新屋荒，屋齡老化速度加快。根據內政部不動產資訊平台最新統計，到去年第三季底，北市五年內新屋僅二．七五萬餘宅，占整體房屋稅籍住宅數僅三．○九％；房產業指出，北市住宅平均屋齡三十三．一年、是六都最老，新屋數則是六都最少，若新屋荒持續下去，北市屋齡老化速度也將是六都最快。

北市5年內新屋 僅2.75萬宅
根據統計，台北市十二個行政區中，南港、松山及信義區屋齡一年內新屋都不到一百宅，分別僅四十九、六十八及九十三宅，僅文山區一年內新屋占該區整體住宅比率超過一％、約一．二七％，其餘行政區均在○．七二％以下。

若以超過一年、未滿五年來看，松山區新屋宅數也不到千宅，僅五八八宅、占比僅○．九％；就算大安、士林區新屋宅數破千宅，分別為一○八五宅、一五六四宅，占比分別約一．一二％、一．六九％。

屋齡五年內住宅數占比超過四％，僅有文山區、南港區及北投區，分別為四．八五％、四．五七％及四．三九％；房地產業者分析，這三個行政區內均有規劃重劃區，新屋比率相對高些，至於信義、大安、松山區等已沒有新興重劃區的行政區，新屋比率就低許多。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，北市房市從二○一一年的奢侈稅及二○一六年的房地合一稅，都對兩年內短期交易課以重稅，加上建商、代銷銷售期拉長，影響合建地主釋出分回的地主保留戶，兩大因素都讓有效新屋供給量遠低於三％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北市已連五年請領使用執照住宅戶數不到六千戶，且近幾年住宅新增供給多往Ｍ型兩端走，不是大坪數豪宅，就是小坪數套房為主，對自住型購屋者而言，想在北市找一戶屋齡五年內、標準三房加車位的大樓住宅，難度很高。

根據統計，台北市近九年來住宅開工宅數合計僅五萬六六二宅，除二○○九、二○一○年外，其餘均未達六千宅，二○一一年更因奢侈稅上路，全年開工宅數跌破五千宅，只比林口A7及板橋浮洲合宜宅的四千餘戶稍多一點。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，雖然台北市陷入新屋荒，但也因新宅供給少、需求穩定，近三年北市房價平均跌幅僅一成，相較其他縣市，房價更有支撐；尤其是松山區、大安區、信義區等發展成熟又無重劃區區域，在都更重建困難，建商分回可售戶數少，房價要大跌很難。

他指出，二○一五年七月起實施容積獎勵上限，今年起雨遮、屋簷等不登記、不計價政策上路，都未見到之前有大規模搶蓋潮，前年、去年開工宅數均僅五千宅出頭。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德說，五千宅相當僅一個合宜住宅規模稍微大一點，再除以十二個行政區，一個行政區年僅四百餘宅新屋釋出。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為，過去政府用打房政策，打掉的是都更意願、就業機會及整體稅收，最後是多輸，不如想辦法新增供給，才是平穩房價的真道理；且新屋供給少就代表老屋加速老化，建議政府不要用重稅壓抑新建案開發、反而應該增加供給誘因，例如調整沉重的房屋稅、地價稅等，反而有助於新宅增加、提高市場供給。

高雄市政府地政局今（2018）年第一季土地標售，將拿出建商偏愛的中都重劃區和高雄大學特定區的2筆大坪數土地，其中，中都的954.40坪「住四」用地每坪底價82.64萬、總價7.88億元最受矚目。

高雄中都重劃區目前市場成交價大約每坪80萬左右，最高的標售成交價是2017年7月由京城建設董事長蔡天贊以個人名義、每坪132萬標下的中都濕地公園首排1343坪土地。高雄地政局長黃進雄表示，此次將再拿出位於美都路上的954.4坪「住四」用地，每坪底價82.64萬，總價約7.88億元，這也是今年第1季土地標售金額最高的一筆。

去年競爭相當激烈的高雄大學特定區，此次也將再釋出1947.28坪「住四」建築用地，黃進雄說，該地位於藍田路和高雄大學路附近，總價約5.47億，換算每坪底價約28.09萬元。

他表示，該地就緊鄰去年第4季福懋建設董事長江子超以個人名義，以每坪32.81萬、溢價31.47％買進的1947.29坪建地，由於該地面對幸福公園，近高雄大學，鄰近家樂福商圈，擁有公園及校園綠地景觀，當時總共吸引16家建商與投資者搶標。黃進雄預估，這塊使用分區屬於「住四」的高雄大學特定區建地，此次也將成為熱門的追逐標的。

進入2018年，住商機構統計2018年2月份全體系交易量，和2017年2月份相比，全台量縮13.5％，各區域表現上，住商不動產統計與2017年2月相比，台南增加19.6％，是唯一增加的區域，其他行政區皆量縮，又以新北量縮31.1％最多，其次是高雄20.8％，台中17.5％，北市15.9％，桃園15.3％。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於工作天數影響，2月份往往是一年中交易件數最少的一個月，若卡到農曆春節連假，交易量將會更為清淡，2018年2月份由於季節性因素使然，但在買方仍在的狀況下，年後交易將會回春。

綜觀全台交易狀況，和2017年2月相比，台南增加19.6％，是唯一增加的區域，其他行政區皆量縮，又以新北量縮31.1％最多，其次是高雄20.8％，台中17.5％，北市15.9％，桃園15.3％。徐佳馨分析，2017年因農曆新年較早，季節性因素提前在1月份發酵，2018年2月工作天數少，許多買方提前在1月交易，甚至到2017年12月，也讓2月交易量不佳。

在六都表現上，除台南外其餘區域都量縮，但近幾個月台南交易量波動較大，後續仍需觀察，才能確認買氣是否回春，此外，各區域價格修正已經打底，不過在前景未明，買方信心受到影響的狀況下，自然交易狀況也不如理想。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，2018年2月份的花蓮地震，又讓老屋安全問題重新被檢視，雖說政府推動更新與強化結構，不過民眾仍有疑慮，影響所及，也讓老屋交易遲滯，後續發展是否能讓老屋屋主願意更新，進而帶動一波新展望，頗值得留意。

　銀行按揭貸款收緊一年有余，節後，銀行額度增加、放款速度加快，但部分銀行和地區的首套房貸款利率再次上調。業內人士指出，持續上漲的貸款利率對市場影響非常大，購房貸款的成本繼續上升，每百萬首套房25年月供歷史首次突破6000。

　　據證券日報報道，就北京地區首套房而言，基準利率上浮10%目前佔據主流地位；少部分銀行將首套房貸款利率上調至基準利率上浮20%甚至30%；個人外資行首套房貸款利率最低可以申請到基準利率，不過該外資行對貸款人的自身資質和所購買房屋的房齡要求較高。

　　據不完全統計，春節過後，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個地區首套房貸款利率有了不同程度的上漲：多個重點城市的首套房貸款利率最低上浮5%-20%，國有大行上浮相對較少，股份制銀行上浮偏多。

　　中原地産研究中心統計數據同樣顯示，目前北京大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮10%，除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外。上浮10%是成為北京房地産市場剛需的主流。

　　根據融360數據顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當于基準利率1.11倍，環比2017年12月份上升0.93%；同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。其中，在監測的35個城市中，首套房貸款平均利率最低的是廈門的4.96%，最高的為鄭州的5.84%。

　　中原地産首席分析師張大偉向經濟日報-中國經濟網記者表示，對于市場來説，購房貸款的成本繼續上升，每百萬首套房25年月供歷史首次突破6000。按照北京平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬計算，月供已經高達1.2萬-1.8萬以上。相比2017年317調控前購房，月供增加每月在2500元以上。

　　張大偉直言，按照北京上海的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的85折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對于剛需來説，這部分降價影響也因為利率上漲而抵消了。

　　張大偉分析認為，首先，資金成本繼續上升，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1，疊加管理成本，對于大部分銀行來説，按揭貸款的基準利率4.9已經屬于低利潤産品。所以銀行將逐漸從基準為主流提高到基準上浮10%。北京作為全國調控最嚴格的城市，信貸收緊的趨勢也最早最明顯。

　　其次，從歷史看，除了09年後與2015年後的一段時間，大部分房貸首套房的執行利率都在6%左右，所以，預期後續房貸利率還有上升的空間。房價逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計後續將繼續收緊房地産的額度與提高房地産貸款的價格。

　　第三，購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

　　第四，歷史上，北京信貸最嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時間點，首套房基準上浮疊加各種房貸資金的額度收緊，對購房者的心理影響也將非常大。

　　“從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，房地産降溫也將持續。2018年，房貸利率有可能繼續上升。”張大偉説。

　　記者日前從國家統計局浙江調查總隊獲悉，今年1月份浙江11個設區市商品住宅銷售價格變動情況正式公布。數據顯示，浙江11個設區市二手住宅銷售價格同比全部上漲。

　　據了解，今年1月份，浙江11個設區市新建商品住宅銷售價格同比呈現出“十漲一降”態勢，漲幅最大的衢州新建商品住宅銷售價格上漲12.4%，唯獨杭州新建商品住宅銷售價格下降1.0%。

　　與去年同期相比，浙江11個設區市二手住宅銷售價格全部上漲，漲幅較大城市為臺州、紹興、嘉興和衢州，價格分別上漲17.4%、16.9%、13.0%和12.1%；其余城市漲幅在6.4-10.1%之間。

　　與上月相比，浙江11個設區市新建商品住宅銷售價格“八漲三平”，價格上漲城市的數量比上月減少1個。其中價格漲幅較大的是臺州、寧波和嘉興，價格分別上漲1.1%、0.7%和0.6%；杭州、紹興和衢州價格均持平。

　　同時，浙江11個設區市二手住宅銷售價格環比“九漲二降”，價格上漲城市的數量與上月持平。其中漲幅較大的是寧波、紹興、舟山和麗水，價格均上漲0.4%；溫州和嘉興價格分別下降0.1%和0.5%。

　　據國家統計局浙江調查總隊介紹，住宅銷售價格的調查范圍為11個設區市的市轄區，不包括所轄縣(市)。此外，2018年1月份起，浙江全省住宅銷售價格指數不再公布。

　上海商品住宅市場“小陽春”或難再現，樓市調控政策難松動，下行趨勢會進一步強化。

　　據同策研究院監測數據顯示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市場成交均價43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。

　　同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示，從市場量價發展節奏來看，由于各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證預計加快審批、資金面壓力兌付加大、開發企業加大推盤節奏衝業績等因素，預計2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現將是“以價換量”。

　　張宏偉進一步稱，2018年房企資金面壓力較大，預計實質性大范圍降價或將在春節後二季度開始。因此，前三季度整體表現為“以價換量”，為2018年上海商品住宅市場“寒冬階段”。

　　釋放貨值將增加

　　據同策研究院監測數據顯示，截至2月26日，上海商品住宅存量面積雖然僅僅有482萬平方米，但是，市場去化速度由2016年1月份-12月份的月均108萬平方米左右，降低到2017年下半年以來(截至2018年2月25日)的月均42萬平方米。這説明，整個上海商品住宅市場“寒冬已至”(盡管有限簽和預售審批的因素，但是不影響2018年大趨勢)。

　　據張宏偉透露，上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地王”項目推盤節奏調整等因素，導致房企銷售業績表現不及預期。截至2017年年底，上海商品住宅市場符合預售條件的貨值大約有6000億元沒有正常釋放，像萬科、融創等大牌房企百億元以上貨值因為上述原因無法正常釋放。

　　張宏偉稱，假如2018年上半年預售審批加快，釋放出3000億元(2017年上海商品住宅總銷金額2920億元，釋放一半貨量就相當于去年一年的總銷)貨值入市銷售，市場供應量就會快速增加，短期內的樓市供求關係很快也會得到逆轉。

　　進入二、三季度後，上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上，存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

　　高價地或降“底價”入市

　　過去一年多的調控政策，熱點一、二線城市多有涉及，尤其限價政策較嚴。在一線城市，很多高價地王項目都主動推遲入市時間。

　　張宏偉表示，預計上海這些高價地項目入市時間會集中在今年3月份之後入市，尤其是2016年下半年以來拿的高價地項目。

　　據記者了解，2016年是房企全國化擴張的重要節點，不少房企因在三、四線城市布局而備受煎熬，因此都在這一時期全面回歸一、二線城市拿地。彼時，上海連郊區板塊樓面價都屢屢超過預期，而這些項目將集中在2018年入市。

　　因為大部分高周轉房企都有出售需求和業績衝刺指標，企業面臨銀行、金融機構貸款到期的兌付壓力，即使降低定價，也不得不入市銷售換取現金。

　　張宏偉表示，現在單個樓盤一次性推出的貨量在200套-300套之間，如果高價地王集中在二季度推貨，市場成交量會有起色，但首次開盤的房源價格應該會低于預期。

　　從目前上海樓市反映情況來看，盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但已經有部分房企開始主動放棄“底線”，主動適應政府的指導價格措施積極跑量。

　　實際上，自2017年12月份以來，已經有個別房企出于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，主動“大幅降價”，預計2018年前三季度會有更多的房企放棄自己的價格“底線”，有更多的項目因為資金兌付壓力而主動大幅降價。

　　更重要的是，中原地産首席分析師張大偉表示，2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大，若房企不能有很好的現金回款，還債壓力也很大。

　　綜合來看，上海房企與市場博弈的籌碼越來越少，如何提升盈利越發重要。

　　隨著2015年和2016年井噴式發行的地產債相繼到期，今年地產行業償債壓力凸顯。WIND統計顯示，未來兩三年，地產債迎來到期、回售雙高峰。其中，2018年需要償付的規模為1613億元，加上3800億元的存續地產債在2018年進入回售期，今年地產債償付回售規模超5000億元。

　　地產債正迎來到期高峰。存續地產債中，2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，2019年至2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，2019年也有近3700億元。

　　有業內人士指出，地產債紮堆到期，是因為地產公司債往往採取3+2、2+1年等期限結構，2015至2016年地產公司債井噴後，會在2018至2019年集中進入回售期。當前債市收益率水準已遠高於2015至2016年，投資者選擇不回售的機會成本增加，對房地產市場風險的擔憂也有所升溫，回售的比例有可能大幅提高，應警惕回售帶來的企業流動性風險。

　　據瞭解，房企公司債今年到期壓力大，疊加融資困難，非標融資重重受限，房企資金周轉面臨壓力。“不排除一些信用事件發生。”一位業內人士表示，2015年和2016年發行債券甚至加杠杆融資拿地的部分中小房企，面臨加速推盤虧錢、不推盤債務滾動困難的難題，部分開發商可能選擇通過出售資產、聯合開發緩解流動性壓力。

　　一面是地產債紮堆到期，一面是地產企業融資管道不斷收緊。WIND統計顯示，2017年整年發行公募公司債的公司主體寥寥可數，12個發行主體合計發行17只地產產業債，且集中在2017年下半年發行，合計15只，其中7月萬科和金地集團發行的30億元面額的公司債，創2017年公募公司債單筆融資最高紀錄。

　　不過，天風研究報告認為，隨著非標融資受限，房企外部融資管道面臨大幅壓縮，今年公司債對於部分符合要求的房企有望適當放鬆。從境外融資管道來看，2017年全年，房企境外融資再創新高，這一趨勢從去年延續至今，在今年1月又形成一個小高潮，目前來看，境外融資管道仍是房企融資來源的重要補充。

　　東方金城在對2018年信用債展望時也表示，2018年中國經濟結構和品質有望繼續改善，市場對強監管和穩健中性貨幣政策的適應性將有所提高，債券市場發行量料將有所回升，2018年我國債券市場再現違約潮的可能性較低。

　　產業地產的秘密在於：這些土地往往定向出讓，而且其中包含大量居住用地，可用于開發商品房出售。房企與實業合作，即可各取所需

　　民營房企巨頭碧桂園（02007.HK）加入富士康總裁郭台銘在廣州市增城區的“造城”計畫。2018年前兩個月，碧桂園和郭台銘實際控制的一家企業聯手，共計斥資59億元，在廣州增城以底價拿下三宗商住地塊，成交樓面單價為8297至8791元不等。

　　這三宗商住地塊均位於增城區鳳崗村，占地面積共計36.2萬平方米。這裡未來將崛起一座以8K面板產業為核心的“科技小鎮”。土地出讓公告明確：上述地塊均只能用於建設“科技小鎮”。

本地零售業漸入佳境，希慎興業（00014）去年業績勝預期，基本溢利24.91億元，按年增長5.1%，高於市場估計的3%增幅，計及物業重估後純利36.36億元。由於品牌Ralph Lauren提前於2016年退租利園二期約兩萬方呎舖位，帶來賠償1.42億元，若扣除有關因素，經常性基本溢利23.49億元，微跌0.8%。每股盈利3.4778元，派第二次中期息每股1.11元，增1.8%，全年共派息每股137仙。該股昨天以全日高位45.35元收市，逆市升1.8%，成交額1.04億元。

去年基本溢利增5.1%

希慎主席利蘊蓮表示，零售市道只是局部回暖，珠寶鐘錶及化妝品表現很好，內地客數量回升，本地客消費意欲提高，但未全面復甦，仍要小心經營，需要逐步調整布局。對於Ralph Lauren退租，希慎反可重整商戶組合，該舖位一拆二後已於今年初由食肆承租。雖然餐飲租戶租金不及名牌店高，但帶來的效益可改善整體商場生意。

首席財務總監賀樹人指出，去年整體租戶零售額有高單位數升幅，已重返2014年的水平，反映本港整體零售有回暖跡象，只是尚未遍及各行各業。今年將有35%商戶租約到期，超過80%的續租租金將會上調，預計今年租金收入穩定持平。此外，去年12月落成的利園三期，賀樹人指出，寫字樓部分預租約60%，商戶預租約70%，按出租率達95%計算，料2019年全年可帶來3億至3.5億元收入貢獻。

瑞信表示，希慎去年零售商舖組合營業額跌2%，至19.25億元，但寫字樓組合營業額13.59億元，升5.2%，佔總收入的44%。給予希慎「跑贏大市」評級，目標價47.1元不變。

政府地價收入屢創新高，《財政預算案》中提及2017/2018年度修訂預算，地價收入較原來預算高626億元，達約1636億元，增幅達62%，連續兩年有逾千億元地價收入，並預計2018/2019財政年度（下年度）地價收入亦逾千億元。

本年度政府地價收入創歷來新高，原估算1010億元，最終修訂至約1636億元，包括1146億元來自政府賣地，修改土地契約/換地等收入亦達481億元。

財政司司長陳茂波表示，賣地收入增加，主要由於年內推出多幅市區商業和住宅靚地，以及與發展商達成協議的換地個案收入急升有關。

陳茂波預測，下年度地價收入主要以來年的賣地計劃和土地供應目標為依據，收入預算1210億元，而2019/2020年度起以過往10年地價收入佔本地生產總值（GDP）的平均水平，即以佔GDP約3.6%計算。

政府消息人士稱，地價收入一直難以估算，因期內或會有修改土地契約等收入來源，故此下年度地價收入屬務實的估計。

普縉控股集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，由於經濟氣氛良好，加上來年有鐵路站上蓋及多幅位於啟德的優質用地推出，預期下年度地價收入應可超越預算。對於下年度賣地收入預算仍達1210億元，陳茂波解釋，下年度可能推出的地皮，包括九龍東啟德、觀塘安達臣道、商業用地如廣深港高鐵上蓋，「都係一啲靚位」，所以預計地價收入會較高。

私人住宅租金近年升勢凌厲，帶動私人住宅的應課差餉租值（下稱租值）彈升。差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，全港私人住宅單位2018/2019財政年度（下年度）的租值平均有6%按年升幅，當中實用面積不足752方呎的小型住宅單位按年升7.2%，跑贏大市。十大屋苑租值全面報升，其中鴨脷洲海怡半島受惠於2016年年底港鐵南港島線通車，租值表現最標青，按年狂加13%。

全港物業升幅擴至4.4% 細戶跑贏

差估署昨天公布全港325萬個物業的最新租值，按年錄得4.4%升幅，較2017/2018財政年度（本年度）僅0.8%漲幅有所擴闊。其中，小型住宅單位由本年度僅錄得0.9%，大增至下年度的7.2%；平均每季須繳付差餉為1596元，惟扣除政府於下年度的差餉寬免後，每季平均只須繳54元差餉。

至於實用面積753至1075方呎的中型單位，租值錄得5.9%升幅；實用面積1076方呎以上的大單位，租值僅升2.7%。

差估署同時公布十大二手屋苑的租值按年變化，本年度十大屋苑只有3個屋苑錄得升幅，更有2個屋苑掉頭倒跌；但下年度的租值則全面上揚，升幅4%至13%。差餉物業估價署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強表示，最新的租值數字反映2016年10月起一年內市場上的租金情況，去年私人住宅租金指數上揚，實際狀況於租值上反映出來。

在十大屋苑中，以鴨脷洲的海怡半島升幅最勁，按年狂漲13%，屬十大屋苑中近5個年度最大的按年漲幅。

中原地產數據顯示，海怡半島的平均呎租由2016年10月約33元，一年間升約12.1%。該行首席分區營業經理盧鏡豪坦言，自港鐵南港島線於2016年年底通車後，海怡半島來自外區的租客較未通車前增加兩至三成，刺激業主積極加租，普遍加租幅度約一成。

除海怡半島租值升幅顯著，一直受租客追捧的沙田區指標上車屋苑沙田第一城，亦錄得10%漲幅。至於受惠於港鐵觀塘延線通車的紅磡黃埔花園，租值最新有8%升幅，較對上一個年度的3%有所擴闊。

工商舖物業方面，以寫字樓表現最佳，下年度租值漲4.8%，葉百強透露，多區的寫字樓租值都有一定增幅，以中環甲級寫字樓升約7%表現較佳；灣仔和銅鑼灣區亦有約5%；九龍區則升約2%。

舖位租值方面，葉百強說，各區舖位表現參差，平均錄得0.8%升幅。

官方整體住宅樓價指數連升22個月，按月升1.27%，並連續15個月創新高，反映1月份當局放寬從價印花稅換樓期後，支持整體樓價續升。

差餉物業估價署公布，1月份整體樓價報357.5點，按月升1.27%，升幅較12月份1.52%收窄，不過指數仍連續15個月創新高，連升22個月共31.7%。

1月份政府把從價印花稅換樓寬限期，由6個月延長至12個月，措施有利換樓鏈轉活，刺激面積430平方呎以下的細價樓，以及753至1,075平方呎中價樓指數，分別報393.5點及320.2點，按月升1.42%及1.39%，升幅居各類型指數中首位及次位。至於面積1,722平方呎以上單位，指數報319.4點，按月升0.31%，升幅屬各類指數中最少。

租金指數跌0.32% 終止13連升

至於整體住宅租金指數，終止13個月連升，按月跌0.32%，1月份報186.5點。租金跌勢集中於431至752平方呎，及753至1,075平方呎的單位，兩者租金按月跌0.43%。

各個面積分類中，只有面積逾1,722平方呎的超級豪宅租金指數，按月仍升0.42%，指數報144.4點。值得一提是，租金升幅仍然落後於樓價，樓價連升22個月共31.7%，惟同期租金升幅只有14.1%，相差17.6個百分點。

二手購買力流入公、居屋市場，且屢錄破頂成交，最新一宗是黃大仙竹園北邨一個兩房單位，連地價以480萬元易手，成為全九龍區公屋造價次貴單位。

綠表公屋 1月35成交

富誠地產營業董事林栢榮表示，竹園北邨15座桃園樓中層3室，實用面積443平方呎，可作兩房間隔，原業主購入單位多年，早前於自由市場放盤，叫價490萬元，日前獲外區上車客以480萬元（已補地價）承接，呎價10,835元，創屋苑造價新高，僅次於同區鳳德邨510萬元，成為九龍區造價第二貴公屋單位。

資料顯示，原業主早於2000年以23萬元（綠表價）購入單位，期內樓價升幅達20倍。不過，是次交易須補地價約200萬元，故業主實質獲利約257萬元。

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2018年1月份的公屋第二市場買賣成交暫錄35宗，總值8,817.6萬元，較去年12月分別下跌16.7%及12.1%。