預料動能將隨329檔期逐漸釋放

2月陷房市淡季，北台灣新案市況再亮藍燈，並創近1年谷底最差表現。根據市調業者統計，受到農曆新年假期影響，整體市況包括預售屋供給量、廣告量與成交組數等皆下挫，其餘包括成屋供給、來客組數、議價率則維持平盤。業者表示，相信動能會隨329檔期登場而逐漸釋放。

《住展》雜誌指出，代表北台灣新案市況的住展風向球，6大評比指標總分創近1年新低，再亮谷底藍燈，同時也已經是連3個月藍燈。其中如預售推案量、廣告量與成交組數等，表現俱差。

僅舊案奮戰年節
今年雖「春節不打烊」案場不在少數，但是上個月幾乎沒有新案公開，多僅是舊案奮戰年節，預售屋推案量亦較1月銳減，降至不足2百億元，且集中在大台北地區。成屋供給以小型建案居多，單一案量達10億元以上的指標案掛蛋。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，「春節不打烊」建案積極釋出廣告，並規劃一連串促銷活動，成功創造大量看屋的來客組數。

「如土城暫緩發展區、板橋江翠北側、五股洲子洋，及龜山A7站等重劃區，春節期間均有指標案來人逾百組，最高達700多組，成交也大有嶄獲，大幅度貢獻風向球分數。」何世昌分析，整體來看，2月平均來客量與1月水準接近，成交量則月減約1成。

訴求對象非台商
春節不打烊建案往往是想掌握歸國的台商、縣市間的返鄉客，何世昌補充，「但因今年有兩岸航線爭議，部分建商、代銷評估台商返台不便，且投資置產意願也極為有限，因此不打烊建案訴求對象，多轉為一般購屋客層，鮮少強攻台商客。」

創意家行銷副總經理柯仲武說，「過去2年台北市幾乎沒有預售案，但自去年下半年，包括華固旗下建案、完銷的『清歡』、『四方荷韻』等，都可見高資產族群、包括台商，出手漸為頻繁的跡象。」柯也透露，如剛登場的「帝璽」等案，都已累積相當詢問度，相信動能會隨329檔期登場，逐漸釋放。

運用春節連假看了不少新案的連小姐表示，「每進到一個接待中心，裡頭的人都不少，像是江翠重劃區，或土城一帶的個案，不過價格喜歡的、格局不喜歡，畢竟是自住，還是要考慮一陣子，不能像買菜一樣簡單。」

台南21億元 寫下近5年最佳成績

昔日房仲倒店潮不再，去年房仲銷售額創3年新高！據財政部統計2017年全台不動產仲介業的銷售額達439億元，年增16%。以中南部相對熱絡，台中市銷售額年增25%，台南市增至21億元則寫下近5年最佳成績。
全台房仲店數自2015年攀上6958間歷史高峰後，隨即受打房政策影響，2017年3月僅剩6326間，目前則穩定在6333間。但據財政部資料顯示，全台不動產仲介業去年銷售額逆勢增至439億元，相較2016年房市寒冬的377億元增16%，還超過2015年的413億元。

北市年增達14%
以區域表現來看，台北市去年房仲銷售額136億元，年增14%，回到2015年水準，但較2013年景氣熱絡時少近4成，新北市則重回80億元大關、年增23%。中南部買氣漸增，除台中市銷售額達59億元、年增25%，台南市也增至21億元，為近5年最高，高雄市則達37億元規模、年增22%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從建物買賣移轉棟數、實價揭露交易量，到不動產仲介業的營收統計，都顯示房市已擺脫2016年的交易量谷底，出現一波觸底小反彈，房仲景氣也從谷底回溫。

看好中古屋市況
去年下半年買氣出籠，房仲店數持穩，銷售額也拉升不少。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，銷售額高除與交易量增有關外，房仲數量減少使成交集中，與高資產客戶進駐等都是原因。
房仲業者亦普遍看好今年中古屋市況，21世紀不動產日前喊出今年欲擴店3成，東龍不動產董事長王棟隆也期許，今年加盟店能增至80間，住商不動產則希望再增加80間。

台北市南港區小彎基地公共住宅昨日上午開工，預計於2020年6月完工，將提供1~3房共341戶公宅。從規劃、設計到發包、開工都在任內的台北市長柯文哲在現場強調，開工動土典禮之後24小時內，挖土機就會開挖，「本府沒有假開工這種事」。

氣密窗10mm
小彎基地公宅位南港區向陽路、向陽路258巷、重陽路39巷間，鄰近向陽國小預定地，基地面積約2700坪，將興建地上10層、地下3層住宅大樓，基地內所有老樹都會保留，並規劃有老樹廣場，10樓頂有屋頂農園。
談起該案最大挑戰，負責設計監造的建築師孫文郁及梁貞誠舉例，如要有居民活動中心、托幼、老人照護中心等，停車位數量也要大於住戶需求，好供附近居民使用，要解決很多問題。

該案也因近成功橋，車流量大，且位航道下方，有飛機飛過的噪音問題，孫文郁表示，本案氣密窗厚度達10mm，比目前新房子5mm還厚，隔音係數高，「在室內幾乎聽不到外面的聲音」；梁貞誠也自信地說，「品質絕對勝過一般住宅。」在附近住40年的曾女士表示，對車流和飛機的音量「已經習慣了」，認為這裡交通方便，是很好的地點。
台北市都發局表示，今年下半年計有信義區廣慈博愛園區、文山區景美運動公園及興隆公宅2期、萬華區福星基地、內湖區舊宗段及河濱公宅、中山區培英基地、中山區錦州街、北投區機一等公宅將開工。

小彎公宅小檔案
位置：台北市南港區向陽路、向陽路258巷、重陽路39巷間
基地面積：2724.69坪
使用分區：住宅區（住商混合使用）
建蔽率：40%
容積率：227.5%
戶數：341戶
規劃：地上10層，地下3層
地下全為停車位，共有汽車236席，機車345席
預計完工日：2020年6月
資料來源：台北市都市發展局，《蘋果》採訪整理

根據房產市調機構製作的北台新案房市風向球，已經連續3月亮藍燈，2月更創近1年最低分數。不過，市調機構分析，2月適逢春節，本來就屬傳統淡季，分數滑落屬正常現象，接下來即將進入傳統旺季3-6月，倘若旺季出現不旺情形才需要擔憂。

「住展」房屋網企研室經理何世昌表示，歷年12月與1、2月是新建案市場傳統淡季，風向球滑落仍屬正常，而且近期房市人氣未退，民眾看屋意願不減，只是賣方價格略有轉硬的跡象，未能將人氣轉化為買氣。

2月適逢農曆年節，工作天數少，預售屋推案量較1月銳減，推案量不足200億元，且新推案幾乎都集中在大台北地區，其他縣市業者大多放假休兵。成屋供給量同樣受農曆年節影響，釋出戶數與1月水準差距不大，但以小型建案居多，單一案量達10億元以上的指標案掛零。

雖然今年春節僅部分建案祭出不打烊策略，努力炒熱年節檔期，但多數業者並未跟進，並選在初六才開工營業，所以從2月初到年節期間，建案大打廣告的意願並不高。

多數房產業者過年休息
何世昌指出，由於農曆年節期間通常是房市淡季，此期間不打烊的建案，往往是想掌握歸國的台商、縣市間的返鄉客，這類買盤多帶有投資置產性質。但因今年航線爭議，部分建商、代銷評估今年台商返台不便、且投資置產意願也極為有限，不如省下銀彈，留到329檔期再拚一波。

因此，今年2月報紙廣告量降至約1.08萬批，較1月減少近3成，並創下2016年2月以來最低水位，顯示今年春節期間，房產業者的心「比寒流還冷」。

何世昌分析，今年過年期間不打烊的建案，訴求對象多轉為一般購屋客層，鮮少有建案強攻台商客，顯示業者也體認到購屋族群的改變。進一步從2月個別建案成交概況來看，台商買盤相當稀少。若業者能掌握購屋族群變化，在價格上持續放軟，未來幾個月風向球就可能大幅揚升。

在薪資追不上房價的時代下，年輕人買房真的只能不停讓步、選擇蛋白或蛋殼區嗎？其實買房也可以不委屈！不需要先求有再求好，即使是在平均買房需要不吃不喝16年的台北市，也能「房價一千萬以下，坐擁生活機能」！

總價不用一千萬就能入住台北市，全因購屋族很懂得精打細算，永慶房產集團彙整實價登錄資料，分析2017年台北市住宅成交狀況，從總價帶來看，「1000~1500萬」佔22.3%最熱門，「500~1000萬、500萬以下」則佔比重18.4%，皆為熱門交易總價帶前三名，但北市總價一千萬的房子到底哪裡有？以下帶你一探究竟。

總價帶在一千萬以下的熱門交易大樓和公寓，地段不全是蛋白區，還有近兩年受惠於西區門戶計畫而翻轉的萬華區，擺脫老舊、蛋白區的形象，不只商業活動熱絡，也不乏低總價的新建案，第一筆北市購屋族最愛的大樓，就先來看位在萬華區康定路上的「台北晶麒」。

該案位於捷運西門站和龍山寺站中間，步行皆約10分鐘可抵達，欲搭乘台鐵，步行15分鐘內可達萬華或車站，鄰近西門町商圈，周邊除有充滿歷史文化風貌的剝皮寮街區，還有大型綠地─龍山河濱公園，生活機能方面另有大型量販店和聯合、台大醫院，據永慶房仲網統計住宅成交行情分布，熱門單價帶為「35~49萬元」，佔成交總量近6成比例。

如果想遠離市中心的塵囂，但又不希望生活機能匱乏，北投區光明路上的「十泉十美」也相當受年輕購屋族青睞，該案緊臨北投公園，以及有「台灣最美圖書館」之稱的北投圖書館，周邊公園綠地多，環境清幽，而步行十分鐘可抵達捷運新北投站，商業機能較為活絡，周邊亦有傳統市場、多所國中小學校和醫院，當地還有最知名的住戶─五月天阿信，幸運的話，有機會在這捕捉到恰巧回老家的野生阿信。

根據永慶房仲網最新行情顯示，十泉十美近一年成交單價為45萬元，總價落在600~1862萬，該案屋齡約9年，坪數從16坪小宅到67坪大坪數都有，為總戶數264戶的小社區，而周邊同屬於大樓華廈的案件，單價行情落在40.4萬元，相較於北投整體行情52.5萬低，另外在溫泉路、中和街，也能找到單價3字頭的中古屋，價格相較市中心親民許多。

再稍微往市區移動，位在松山區八德路四段上的「信義星池」也是北市購屋族的熱門選項之一，該案位於捷運松山站、南京三民站之間，未來還有捷運民生汐止線行經於此；往東有五分埔、饒河商圈，往西則有京華城商圈，有傳統市場和量販店，上班族不怕買不到菜，生活機能充足外，距離河濱公園也相當近。

信義星池屋齡約10年，規畫為10~21坪小宅，近一年平均成交單價69萬元，總價630~1500元，和周邊大樓華廈行情單價65.4萬元相差不遠，但相對略低於整個松山區的大樓行情。

最後是為在北投區中央南路二段的捷運宅「H24雲端」，非臨大馬路、步行至捷運奇岩站路程不需5分鐘，周邊商業活動較少，生活機能多需仰賴其下一站的北投站，臨奇岩公園、淡水河自行車道；該案屋齡約2年，據實價登錄顯示，2017年平均成交單價為38萬元，相較2015年有42.7萬，跌幅達11%，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑提醒，該案為工業住宅，周邊也仍有工業廠辦和工廠使用，行情雖普遍較一般住宅低1成以上，但貸款成數不高、轉手換屋不易，以目前市況來說，價格難有支稱，但若不計較工業住宅屬性的自住客，低總價新古屋仍是容易入手的選擇。

投資快9年，新光人壽投資的內湖陽光街土地「終於」在8日動土。

新壽決定與華固建設合建內湖陽光街高級住宅，占地989坪，將興建地上25層、共144戶的高級住宅，預計2021年完工。據了解，華固以每坪80多萬元預售，1個月時間，51戶已完售，新壽則決定完工再賣。

新壽在2009年5月以14.678億元，標下國產局位於內湖陽光街的老舊眷村改建土地，每坪相當177.54萬元，創下當時內湖住宅用地的次高紀錄；新壽之後還收購附近畸零地，要將土地整合成完成的千坪規模，期間還遇上「釘子戶」，花了3億多元才拔釘，之後又要申請都更等過程，等於新壽從投資到目前2021年預計完工，投資期將長達12年，相當不容易。

新壽最後是與華固建設採取合建方式，新壽出土地，華固負責興建，地上25層、地下3層，總樓地板面積有6,900坪，規畫有30、45及57坪的三種房型，從最早規畫每戶60~70坪的「豪宅」，改定位為內湖「高級住宅」，新壽分得65％樓地板面積，華固則拿35％。

雙方是採隔樓層分法，即新壽取得25樓，華固拿24樓，再依序依2:1的方式分配以下樓層，華固採預售方式，其規劃的51戶，一個月的時間，即已全部預售完畢，每坪約80多萬元。新壽擁有約93戶，希望2021年完工後再出售。

台中捷運綠線工程進度已逾76％，其中規劃G5、G6、G8a、G9-1、G9-2、G11等6處土地開發共構基地，順利於春節前完成地下開挖作業，預計2019年完成結構體施築，2020年通車啟用。台中市政府交通局已進行招商作業，上個月首推G5、G11站土地開發場案，並正式上網公告招商，反應熱烈，多方投資人不斷追蹤詢問。交通局強調將全力招商，共同打造出最具市場價值的開發成果，也為捷運綠線創造更多新地標。

交通局長王義川表示，捷運綠線配合土地開發的6處共構出入口，因應未來投資人開發及停車空間需要，各站開挖深度達18公尺至37公尺深，開挖作業須克服地下水抽降、開挖壁面穩固、結構支撐行為、施工作業環境等問題，除以人工擋土樁搭配機械式全套管基樁進行外，更以創新工法「半圓形基樁」施作，可有效降低建造成本、增加可使用面積、提升整體公共效益。

其中，台灣大道與文心路口的G9-1共構基地開挖37公尺，已打破中部地區開挖深度紀錄，而地下結構部分留有可敲除牆板，作為未來與捷運藍線的連通介面，與台北捷運的忠孝復興站相似，民眾將可由地下捷運透過電梯、電扶梯直接站內轉乘至高架捷運。而市政府旁兩處土地開發基地G9-1及G9-2，如由同一家業者開發，將形成「雙子星」大樓，成為台中市建築地標新亮點。

王義川表示，市府招商期程和捷運綠線工程進度同時推動中，以北屯G5、南屯G11站為首推場站，並在2月26日正式公告，這兩站土地都是市府所有基地，基地大小適中、開發門檻相對較低，是投資人進入台中捷運土地開發市場非常好的機會，兩站未來開發總銷金額初估上看50億元，歡迎各界踴躍參與，投資人須於4月30日前提送申請書及資格文件，並於7月31日前提送開發建議書。

王義川也強調，2018年將是共構出入口結構體施作高峰階段，交通局及北捷局將以「只有安全第一、才有工程進度」原則持續進行工程施作，先行構築未來土地開發場站穩健基礎，作為投資開發強力後盾，並在各單位通力合作下，如期達到2020年全線通車目標。

隨著房價讓利風吹了2年，許多投資客過了寬限期得繳本金，資金壓力也大，重劃區的議價空間大，也讓不少年輕首購族，躍躍欲試想買房成家，尤其不少看房多年的買方，對於「負擔得起」的價格，自然會想進場。而桃園青埔去年8月就出現一筆超低總價的賠售案例，2房總價僅344萬元。

2017年8月桃園青埔有1筆實價登錄，門牌在青商路，社區屋齡4年，有1筆2014年4月總價916萬元2房21坪的交易，但該筆交易在2017年8月，卻以344萬元出售，揭露的單價從26萬元崩到16萬元。

由於內政部實價登錄已經將特殊交易剔除，因此排除是親友成交。而上述社區，由於距離A18及A19站皆有段路，捷運通車效應較低，但周邊生活景觀不錯。該案在預售時期，也有網友分享「銷售人員很跩」，目前網路上也有屋主2房開價700多萬元要賠售出場的待售案件。

而再仔細看桃園青埔的實價登錄，其實青埔國中附近可找到單價1字頭、總價700~800萬元的2房或3房產品，但目前青埔區內生活機能較弱，還是得倚賴開車或騎車生活採買，但對於正在看屋的買方，說不定有機會撿到便宜。

今年房市回溫嗎？戴德梁行董事總經理顏炳立在《顏炳立市場觀點》指出，2016年成交量24.5萬戶，預估2017年28萬棟以上，實際只有26.6 萬棟，那多出2萬多戶，是否就是2014年推案量，在勉為其難情況下，面臨交割過戶，而真正市場量大概落在今年至明年以後，而2018年不見得樂觀能越過30萬棟。

顏炳立指出，假設2015~2016年，因市況不好推案量少，成交量也少的情況下，2018年不見得樂觀能越過30萬棟，這30萬棟指標不易達成，表示市場依然是緩跌等量，自用型買家仍在期待。

但最近媒體陸續傳個案熱銷的好消息，他表示，這些推案共同點為「建商讓利」，總價多數偏低，為兩到三房，普遍在中南部，而買方多半是中產階級，這是房市尚未改變的徵兆。

他表示，房市若處於大多頭，景氣好，建商就會推大坪數或高單價產品，用少量來換取同樣價格，甚至重寫歷史，業界要活，雖期待爆量但房價在此情況下很難維持低檔。

他預測，今年和去年市場差異不大，仍得逆風而行，買氣、成交量依然是「價不降、量不出、量不出、不見底｣，只能「讓利換量｣，發球權已落在買方。新的一年除了地點好加上讓利，否則賣方仍是挨打的份，自用型買家穩穩賺到加工的錢，不再有超額暴利。

329檔期逼近，預售、新成屋一手市場除了有業者祭出低單價、低總價建案搶攻市場外，更有業者出奇制勝，祭出無人商店進駐建案、打造社區成為創客基地，希望藉由創造建案附加價值突圍。

近年大台北新案市場多以「低單價、低總價」為主流，在價格策略上搭配較優惠的付款方式，這股風潮延續至今年329檔期，多數業者祭出「貼近市場」的平價策略吸客，例如新店央北重劃區首發個案「波爾多」，訴求早鳥價888萬元起買重劃水岸宅的低總價策略，平均每坪推案價約55萬元。

也有個案仍以品質及地段為主要訴求創造高價，如三重「東煒天地」新成屋案開價上看7字頭，為區域中最高價。

有業者不打價格戰，希望藉由創造建案附加價值擄獲自住客的心。總銷挑戰250億元的土城「創活新天地」系列新案，祭出智慧物聯網與AR?VR、智慧餐廳、智慧運動、智慧健康與照護、智慧服務等五大類無人商店進駐社區計畫，希望打造社區成為創客基地。

代銷業者新聯陽副總楊裕隆表示，第一階段已選出27家新創公司參與，其中包括華元科技的「好華雞」入選，且將提供合計達270萬元的創業輔助金給27家新創團隊，並在今（9）日舉行頒獎；6月30日將進入決賽。

　3月7日，佛山市推出一宗位于禪城區魁奇路南側、桂瀾路西側的地塊。

　　地塊共吸引12家開發商到場，包括建發、龍光、深業、美的、碧桂園、金地、金茂、保利等。其中，金茂、保利表現得尤為積極。

　　但最終該地塊由卓越集團拿下，總價為最高限價20.39億元，須自持5%。此次拿地也是卓越集團首次進入佛山。

　　資料顯示，該地塊佔地面積39,796.66平方米，分為兩宗地，；為二類居住用地，商業、商務、娛樂康體用地；容積率地塊一點6，地塊二點3.5；規劃建築面積163,138平方米。

　　值得注意的是，在該地塊的規劃文件中還提到，此次出讓的地塊位于佛山地鐵6號線保護范圍和2號線周邊，且相應地鐵站點出入口等附屬設施應在地塊一范圍內配設。因此，該地塊項目應為地鐵上蓋物業。

　　天津（樓盤）北方網訊 ：昨日，靜海團泊新城西區兩宗住宅用地在天津土地交易中心成交。天津欣碧房地産開發有限公司以總價2.532億元拍下津靜（挂）2017—13號地塊，折合樓面價約5889元/平方米。天津駿友房地産信息咨詢有限公司以總價2.627億元獲得與之相鄰的津靜（挂）2017—14號地塊，折合樓面價約6036元/平方米。

　　根據出讓公告，這兩宗地塊均位于團泊新城西區東沙道以西，以巢湖路為界南北相鄰，擬出讓土地面積總計約7.2萬平方米，規劃總體量約合8.7萬平方米。業內分析認為，團泊新城東區由于開發相對較早，目前仍是區域成交主力，團泊新城西區新房産品以普通住宅為主，近半年普通住宅均價在每平方米1萬元至1.4萬元。近年來，團泊新城西區發展迅速，除天津中醫藥大學、天津體育學院、天津醫科大學紛紛在此新建校區外，多家實力房企已進駐該板塊，良好的市場氛圍讓團泊新城成為天津西南區域又一大型宜居板塊。

　自新一輪“限房價、競地價”政策公布之後，去年北京涌現了大量“限房價、競地價”地塊。這些地塊上建設的限價房主打中小戶型，成為部分剛需家庭及首改家庭關注的目標。為了幫助這些家庭了解哪裡有限價房，北京晨報記者根據北京市規劃和國土資源管理委員會公開數據，梳理了第一批北京限價房地塊，共計10塊。這些地塊主要集中在北京城區。

　　北京城區涌現限價房

　　北京晨報記者根據北京市規劃和國土資源管理委員會公開數據，梳理了第一批北京限價房地塊，共計10塊。這些限價房地塊主要分布在東城區、朝陽區、豐臺區、海淀區、石景山區。

　　值得注意的是，這些限價房地塊在土地出讓的時候已經限定了銷售價格，而且這些限價房銷售均價出現分化。其中，東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地中，商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。北京市石景山區五里坨建設組團二1601-053地塊等F3其他類多功能用地、R2二類居住用地、A334基礎教育用地中，商品住房銷售均價不超過52024元/平方米，且最高銷售單價不得超過54625元/平方米。

　　限價房主打中小戶型

　　今年，北京將迎來限價房上市高峰。亞豪機構市場總監郭毅告訴北京晨報記者，“去年，北京已成交的所有商品住宅地塊，均實施了‘限房價、控地價’的出讓方式，規定了未來的銷售均價和最高售價。但由于限價住宅項目執行了‘90/70’政策，以中小戶型為主，所以將會更多地提供符合剛需及首改客群需求的低總價住宅産品。”“與普通商品房相比，限價房有限售的規定。換句話説，限價房不能像普通商品房一樣隨意買賣，有一定時間限制不能對外出售。對于這一點，無論是剛需，還是首改客群，在買房前都需要考慮清楚。”郭毅説，如果有些購房家庭打算近期生孩子，有換大房子的改善需求，不妨還是考慮一下普通商品房吧。

　　有中部地產公司人士稱，該公司短期融資利率12%左右，一年期融資利率9%左右，相比去年提高了3個百分點。從銀行的貸款利率超過6%，比基準利率提價近三成。

　　2018年以來，房地產融資成本大幅上升。

　　受到市場利率上升、表外金融監管等因素影響，房地產公司的資金成本上升較快，部分企業的融資管道日漸狹窄。

　　一方面，房地產通過銀行間市場、交易所市場進行的場內債券融資新增較為困難，存量債務回售壓力大；另一方面，銀行表外對接非標融資監管更為嚴格。

　　有華南銀行業人士表示，年前資質尚可的企業，銀行會立即放貸。但今年監管尤為嚴厲，即使企業資質不錯，也很難投放到樓市等領域。多位信託公司人士均表示，與2017年相比，2018年的房企信託融資成本普遍上升了1-2個點。有中部地區地產公司人士表示，春節後通過信託等融資成本提高了3個點，一年期融資成本上升到12%。

　　對於房企來說，融資管道收緊在2017年已感受十分明顯，由於企業信用債發行等多個融資管道陸續受限大幅縮量，助推房企融資在2017年重新回歸銀行貸款和房地產信託。

　　民生證券研究院統計，2017年全年房企外部融資較2016年減少約2000億元。具體而言，銀行貸款比較平穩，從2016年的5.67萬億元降至5.6萬億元，同比下降1.2%。股權融資和債券融資大幅回落，股權融資從1688億元降至356億元，同比下降近80%；信用債融資從1.05萬億元降至3610億元，同比下降65%。

　　融資成本整體上升

　　2017年以來，房地產通過債市融資成本不斷上升。

　　有中部地產公司人士稱，該公司短期融資利率12%左右，一年期融資利率9%左右，相比去年提高了3個百分點。從銀行的貸款利率超過6%，比基準利率提價近三成。

　　有機構人士表示，2017年四季度後，房地產融資利率開始快速抬升。大型地產企業的融資利率在5%左右，中小地產企業融資成本在6%-9%不等，有些甚至更高。

　　中信建投近日的一項調研顯示，房地產企業普遍表示從2017年下半年開始融資難度加大，體現在融資額度和融資成本上。一家央企的開發貸款在前年還是基準利率下浮，去年下半年已經變成上浮，在境內融資收緊背景下，更多有管道的企業開始轉向境外融資，企業普遍預計2018年整體融資成本會比2017年有50-100BP左右的上升。

　　地產企業的融資途徑，包括銀行信貸、股權融資、在交易所或銀行間市場發債、非標融資、境外融資等多種途徑。其中，股權融資自2015年之後已鳳毛麟角；2016年四季度，《關於房地產業公司債券的分類監管方案》、《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》等政策陸續出臺，2017年公司債發行規模的驟減，且均集中在2017年下半年發行。

　　從利率看，在債市利率整體上行的背景下，2017年地產信用債發行利率較2016年亦有大幅上升，中長期地產信用債中，去年四季度AAA級加權利率5.92%，比2016年提高了1.63個百分點。

　　此次資金成本上升的特殊之處在於，在緊信用的背景下，部分企業資金成本快速上升，一些大型國企資金成本上升較慢，個人按揭貸款資金成本上升較慢。中長期貸款基準利率沒有發生變化，未來可能也不會發生變化。

　　中信證券(18.390, 0.12, 0.66%)預計，大中型民企來說，本輪資金成本上升週期（超過一年）存量資金成本可能要上升200到300個BP。民營房地產企業面臨的不僅是資金成本上升的問題，還有逐漸失去長期穩定的信用負債來源的可能。

　　貸款方面，監管加強了涉房貸款核查管控。今年以來，銀監部門已經針對違規輸血樓市向商業銀行開出10餘張罰單。

　　信託融資成本普漲1-2個點

　　對非標融資而言，接受21世紀經濟報導記者訪問的信託公司人士均表示，與2017年相比，2018年的房企信託融資成本普遍上升了1-2個點。主要由於金融去杠杆背景下，資金來源減少導致的資金成本上漲。

　　這直接反映在了今年前兩個月新發的信託產品收益率上。目前信託產品平均收益率在7%左右，用益信託網統計的3月8日在售40只房地產類信託產品公佈預期收益，其中26只預期收益超過8%，占比65%，遠高於信託產品的平均收益。

　　民生證券研究院宏觀固收研究人士認為，2018年房地產調控延續的趨勢下，融資環境趨緊難以改變。其中在信託監管趨嚴，去通道化成為監管重點的形勢下，房地產信託或將明顯縮量。

　　一家華北地區信託公司副總經理認為：“今年信託投房地產要從兩條線看，通道類的規模肯定在收縮，尤其是銀信通道，銀行對信託通道的需求本身在降低，除了嚴監管，信託通道費的上漲和資管產品徵稅都是影響因素。另一方面，主動管理地產信託並不會有很明顯變化，今年大概率繼續增長。”


　　實際上從2018年已經過去的2個月情況來看，集合信託層面尚未出現縮量。在中信登公示的集合信託產品資料顯示，2018年1月1日至3月7日，共有178只信託產品投向房地產；對比看2017年4季度，共有210只信託產品投向房地產。從數量看變化不大，平均到每月，今年集合房地產信託產品數量還要更多一些。

　　同時信託主動管理的房地產信託產品也出現比較明顯的變化，體現在從融資類轉向投資類。2017年4季度，房地產類集合信託發行數量中投資類占比26%，今年前兩個月這一占比為32%，提高了6個百分點。

　　從房企角度看，今年在其他融資管道狀況難以改觀，且信託融資成本再度上升的雙重作用下，房企也開始考慮收縮外部融資。

　　“我們並沒有感覺到房企融資需求的增加，從擴張轉向降低負債率、消化存量是房企近兩年的主要方向。”一位房地產信託經理稱。

　　對於融資的難度，不同類型房企差異十分明顯。就前30強的房企而言，依然能獲得大量成本低廉的資金支持，如保險資金。而排在100強之後的房地產企業生存之路越來越艱難。

受春節因素影響，2月份樓市成交量大幅下滑，不過來自機構的資料顯示，2月份北京中高價位房源成交明顯上升。

北京網簽量資料顯示，2月份二手住宅整體網簽量為7361套，環比下降30.1%，同比下降39.5%。從麥田房產二手住宅交易量走勢來看，2月份相比上個月成交套數下降了59%，同比下降75%。


就麥田房產成交均價來看，2月份環比上月上漲了1.3%，與本月高價格段成交占比增加有較大關係，2月份1200萬以上價格段房源成交占比為24%，較上個月提高了6個百分點。由此可見，儘管月度成交量較低，但中高端改善型需求在市場上仍比較活躍。

麥田房產相關負責人表示，在經歷了近9個月價格下調之後，北京二手住宅成交價格目前雖仍有下跌但降幅呈現繼續收窄狀態。隨著春節假期結束，預計春節前累積的需求將會有所釋放，市場可能會出現一波正常的成交小高峰，但由於政策調控仍未放鬆，預計力度將明顯小於去年同期。

富榮又創紀錄 已補價賣920萬

儘管美國聯儲局有機會加快加息步伐，但買家依然繼續瘋狂搶樓。一名因原居住單位被財團收購的逾60歲長者，豪擲920萬元購入旺角居屋富榮花園一個已補地價的低層戶，成為全港居屋市場首宗樓價突破900萬元的成交。代理直言，私樓樓價持續上升，刺激居屋業主叫價更進取，預料今年居屋市場勢將誕生樓價逾千萬元樓王。

高估值25% 業主賬賺2.9倍

今年居屋市場近乎陷入瘋狂，過去約3個月已先後錄得9宗樓價逾800萬元的居屋成交，當中去年4月富榮花園9座高層戶以已補地價881.8萬元創下的最貴居屋紀錄，亦在上月底新一份《財政預算案》出爐後被打破，造價更衝破900萬元。

香港置業分區董事曾漢民指出，富榮花園10座低層A室3房戶，實用面積592方呎，屬該屋苑面積最大的戶型，買家只睇樓一次即以已補地價920萬元成交，造價貴絕全港居屋市場，呎價約1.55萬元亦刷新該屋苑新高紀錄。原業主2006年9月以已補地價233.8萬元購入，賬面大賺686.2萬元（約2.9倍）。本港3大銀行對該單位的網上估價僅為734萬至763萬元，今次成交價較估價大幅高出約20.6%至25.3%。

翻查資料，富榮花園入伙近20年來，只有3宗造價800萬元以上成交，此前兩間均位處中層或以上，今次可謂該屋苑破天荒以低層戶登上全港居屋樓王寶座。富榮花園在2013年已有全港居屋王的稱號，並以已補地價的造價紀錄不時轟動市場，如2015年以817萬元稱王最為矚目。該屋苑已補地價及未補地價的造價及呎價都有登上全港最貴寶座，現時則僅得已補地價的造價能繼續稱王。

世紀21家天下物業分行經理黎振傑直言，同類單位若位於高層，叫價勢必超過千萬元，但基於「市場冇乜貨揀」，故單位即使「對住」超市，最終仍能以一口價沽出。買家為原居於鄰區大角咀大廈的逾60歲長者，因單位在私人市場被收購，最終選擇以逾900萬元作原區置業。

北角健康邨592呎叫998萬

居屋連誕高價成交，業主亦順勢以天價放盤，當中鮮有登上全港居屋王的北角健康邨，一個位於康宏閣的低層F室3房戶，實用面積592方呎，本月以已補地價方式放售，叫價高見998萬元。而鄰區向來盛產居屋王的鰂魚涌康山花園，目前約13個已補地價放盤，叫價達900萬元或以上的單位多達3個。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，近期私樓樓價不斷破頂，令部分購買力轉投資助房屋市場，「公、居屋本身放盤就唔多，尤其係白表」，故導致業主「唔破頂價都唔賣」，年內居屋業主叫價勢必更進取，所以「今年出現（成交價）逾千萬元居屋王絕對唔出奇」，最大機會是市區兩大居屋富榮花園及康山花園。

純利168億升64% 末期派87仙

港鐵公司（00066）作為本港主要住宅供應來源之一，計劃在今年推出4個物業發展項目招標，合共提供約4250個住宅單位；現有的潛在落成供應量超過2.3萬伙，而大嶼山小蠔灣車廠項目也將於未來提供1.4萬個單位。

物業發展利潤飆2.6倍

截至去年底止全年，港鐵基本業務利潤105.15億元，按年增長11.3%。其中，經常性業務利潤下跌3.8%，至85.8億元；物業發展利潤飆2.65倍，至19.35億元，香港項目及深圳項目天頌各佔一半貢獻。計及投資物業重估後，純利168.29億元，按年升64.1%。派末期息每股87仙，增6.1%。

對於經常性業務利潤下跌3.8%，財務總監許亮華稱，由於去年按票價調整機制計算，港鐵未能在去年加票價，加上新鐵路線開通帶來額外成本及利息支出上升所致。

港鐵物業總監鄧智輝指出，今年推出招標的項目以市區盤為主，包括黄竹坑站第三期，涉及150萬方呎住宅樓面及50萬方呎商場的項目，供應1200伙；何文田站第二期則提供900伙；將軍澳日出康城第11期料有1650伙上車盤；而油塘通風大樓改建項目也涉及500伙。

與城規討論小蠔灣計劃

去年3月，港鐵宣布擬在12個月內推出7個項目招標，涉及8000伙，惟最終只推出約3050伙。談及供應量遠低於預期，鄧智輝解釋，由於去年供應量充裕，今年會視市況推出項目。港鐵過去4年批出12個項目，未來6年完成後將提供逾1.8萬個單位。港鐵消息人士稱，連同代理九廣鐵路的1.2萬伙在建單位，合共有超過3萬伙新樓在建，扣除已預售約7000戶，潛在供應量達2.3萬伙。今年視市況推出約4200伙，較去年的3000伙為多；而會德豐地產旗下、將於本周預售的日出康城5期MALIBU會是市況指標之一，若反應理想便會繼續推出項目招標。

港鐵消息人士指出，涉及1.4萬伙供應的小蠔灣車廠發展計劃，會在今天與城規會討論後刊憲，其後進行公眾諮詢（60天）及處理公眾意見（9個月），視乎技術因素可分為4至5期或8至9期發展，將於11個月後有較明確的發展方案。

八達通少賺三成 7年首跌
港鐵（00066）在業績報告內提到，來自八達通的應佔利潤減少30.5%，至1.73億元，為7年來盈利首次下跌。

開拓新平台 盈利受壓

港鐵消息人士解釋，八達通去年落實轉用儲值支付工具（SVF）牌照制度，業務架構及入賬方式有所改變，加上首期開支，以及研發「O! ePay」需要投入大量資金，而且八達通的海外項目收入不及以往理想；同時集團正在本港推行更換舊卡服務，導致盈利表現受影響，整體收入沒有太大變動，惟八達通沒有上市，不便對外披露敏感數字。

消息人士稱，八達通以小額零售支付市場為主，在現時各種支付途徑湧現下，未見對八達通有明顯影響。因應支付市場採用實名登記制，八達通也要開拓新平台，對短期盈利有壓力。八達通在海外市場業務包括設立中央結算系統及安裝多用途智能卡讀卡系統等，在荷蘭、紐西蘭及杜拜等地均有生意。

九倉（00004）去年完成分拆後，自下半年起積極把回籠資金重新投資，包括斥255億元購入股票。主席吳天海昨日在業績會上強調，集團不是炒股，而是暫時為資金找地方「泊車」。由於在香港「未買夠地」，故先把部分資金投資本港藍籌地產股，「地產股有折讓，派息亦有數厘，但地皮沒有派息。」

去年多賺2% 收入減7.2%

去年九倉收入432.73億元，按年減少7.2%，純利則有218.76億元，上升2%，每股基本盈利7.21元，核心純利按年增加14%至157.18億元，末期息每股派0.95元。

除了投資地產股外，迎合科技發展的大趨勢，及為旗下傳統業務打算，故此亦將在255億元內約60%資金，即約153億元投資新經濟股份，並稱為CME2（通訊、媒體及娛樂）的投資。

吳天海未有透露買了什麼股份，只稱CME2所投資的股份，主要是中國的新經濟股，包括大型網上平台。未來不止是單純的投資股份，將會研究如何把科技融入業務之中。

他又強調不是將九倉變成風險投資基金，「我們不識做VC（創投基金），是未雨綢繆」，故此在作出決定時，例如投資未上市的科網企業，也需要對方的商業模式夠成熟，將來亦很大機會到美國找新投資。

未來數年集團仍以中港地產業務為主，對於市場關注九倉、會德豐（00020）及九置（01997）的定位及分工，他認為定位不是最重要，除了將重要的收租物業放在九置之內，當任何一間公司有資源時，若時機適合就會出手投地，令業務及投資更靈活。

九倉截至今年2月底止，其未經審核綜合資產，撇除現金後約2100億元，當中75%為物業，15%為股票。

中國恆大（03333）發盈喜，預期去年股東應佔盈利增長3至4倍，核心業務淨利潤料增長一倍左右，核心業務淨利潤預期為去年的兩倍左右。增長主要由於去年該公司提升產品品質、增加產品附加值、降低費用、增加交樓面積及贖回永續債等。

中海外上月賣樓金額升10%

恆大2016年盈利50.91億元人民幣，核心業務淨利潤為208.1億人民幣，據此估算其2017年核心業務淨利潤可達416億人民幣左右。

另外，中國海外發展（00688）公布，今年首兩個月累計合約物業銷售約423.17億港元，按年增21.55%。單計2月份，合約物業銷售金額約164.93億港元，按年增9.98%。截至上月底，錄得已認購物業銷售約為264.92億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

中國海外2月合共收購了11幅地皮，應佔樓面面積合共約273.1萬平方米，應付土地出讓金約147.36億元人民幣，其中3幅地皮將會以合作模式發展。

592呎920萬望園景 造價高估值17%

居屋樓價逼近千萬元，大角咀富榮花園大單位以920萬元（連地價）沽出，貴絕全港居屋樓價。另邊廂粉嶺華明邨迷你戶，呎價1.5萬元創區內新高。

上述單位為大角咀富榮花園10座低層A室，面積592平方呎。根據平面圖顯示，單位入屋為客廳及飯廳，不設玄關位，客廳旁為廚房。單位原則設有3間睡房，據悉現改為2房，全屋望園景及樓景。獲用家以920萬元承接，平均呎價15,541元。

香港置業分區董事曾漢民指出，新買家僅睇樓1次，即以新高價購入單位。原業主2006年以233.8萬元購入單位，累積5次按揭紀錄，持貨12年，轉手獲利686.2萬元，升值2.9倍。

不過，本地主要兩間銀行對單位估值均低於造價，分別只有763萬元及785萬元，造價高估值最少17%，反映買家出價十分進取。

推高紀錄4% 料掀加價潮

雖然單位不屬海景一綫戶，惟連地價出售的大單位不多，刺激成交價創新高，並首次突破900萬元關口。

最新居屋王造價較去年同由富榮花園保持的舊紀錄價881.8萬元，高出38.2萬元，幅度約4%。上述單位沽出後，目前富榮花園二手放盤，大部分低於900萬元。代理估計，高價消息傳出後，勢掀起加價潮。

居屋大單位受追捧，另邊廂公屋迷你戶，以新高呎價沽出。

華明邨呎價1.5萬 粉嶺新高

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，粉嶺華明邨信明樓中層25室，實用面積150平方呎，屬於開放式單位，上月以226.8萬元沽出，平均呎價15,120元，創出區內公屋呎價新高。原業主2014年以148萬元購入單位，持貨4年升值78.8萬元，升幅53%。

至於私樓市場方面，天水圍嘉湖山莊樂湖居9座相連戶及連天台戶，實用面積合共897平方呎，傳以高價獲洽。假設單位以放盤價1,150萬元售，呎價逾1.2萬元料創屋苑新高。

另外，反映銀行估值取態中原估價指數（主要銀行）CVI，最新報77.21點，連續3周於80點左右徘徊。反映上周公布的財政預算案對樓市未有負面影響，支持樓價持續穩步上升。