踢腳板發霉 窗戶無法上鎖 住戶傻眼

政府蓋的住宅品質真令人搖頭！《蘋果》接獲投訴，台北市北投士林科技園區區段徵收專案住宅的施工與設計不佳，花費千萬元承購的配售戶近期驗屋，發現廚房排水不佳、瓦斯管線設計差、踢腳板發霉、鋁門窗無法上鎖，甚至馬桶污穢等問題，顯示施工與監工的品質很差。

北投士林科技園區區段徵收專案住宅是用來安置該區段徵收戶，該案近日完工，進入住戶驗收、交屋階段，但多位配售戶向《蘋果》投訴，指廚房瓦斯管從天花板接至瓦斯爐前的明管長逾1公尺，且為非金屬軟管，恐引發危險；廚房地面洩水功能不佳，發現是洗手槽的水管落水頭橡膠環沒接好造成漏水，導致還沒使用過的廚櫃泡水。
台北市室內設計裝修商業同業公會調解暨鑑定委員會委員向士賢表示，一般流理台與瓦斯管線的距離頂多30公分，且會有金屬包覆，「廚房裡又是熱湯水、又是刀具，非金屬材質的軟管會有破損危險」。

坦言位置設計不良
針對長逾1公尺的瓦斯明管，台北市新工處北士科工務所陳主任坦言，應與流理台位置設計不良有關，管線由大台北瓦斯公司施工，絕對合法。至於廚房因未做洩水坡度，陳主任解釋，廚房地板有排水孔，若不小心灑了少量水在地面，透過地磚縫隙仍可排水。

「有做排水孔，就應該要做洩水坡度」，向士賢解釋，如果洩水坡度為零或不足，就算地磚有縫隙，水仍排不出去。尤其廚房有許多電器，例如冰箱，地面積水很可能造成感電意外，樓下住戶也會因此潮濕甚至漏水。

新屋馬桶竟有穢物
記者實地走訪也發現，多戶的踢腳板上方牆面有發霉現象，顯然裡面有水氣；鋁門窗無法關閉上鎖；尚未供水的住宅內，馬桶卻有嘔吐物或排泄物的痕跡。向士賢認為，這肯定是施工不良，至於馬桶內穢物則顯示監工品質和人員管理都很差。
引發爭議的尚有承購戶指，馬桶與牆面距離太近，上廁所時恐會感覺壓迫。土地開發總隊工程科李科長解釋，此案原規劃為3房2廳2衛，但住戶多次陳情有三代同堂而改採4房設計，施工時又因住戶反應室內28坪隔4房並不理想，遂又改回3房，但格局已無法大幅調整。

「會再請廠商修繕」
陳主任說明，住戶驗收後若認為修繕未完成，會再請廠商修繕，若土地開發總隊認為已修繕完成、就表示驗收完成可結案進入保固，裝潢廠商開始請款。因新工處仍有約3千萬元保固金，陳主任表示，會持續請廠商幫住戶修繕，或用保固金發包給其他廠商修繕，「希望月底就可進入保固」。

專案住宅小檔案
位置：北市承德路六段兩側，共642戶
權狀面積：56.1坪（每戶總建坪：約43.1坪，汽機車位各1）
格局：3房2廳2衛
公設比：約23.2%
配售價格：
總價800~1200多萬元
每坪16.4~20.4萬元（註）
租金：
一般身分拆遷戶，每月1.6萬元
特殊身分拆遷戶，每月0.8~1.3萬元
分配現況：配售473戶，不符配售資格申請承租40多件
註：周邊全新大樓約每坪62~65萬元
資料來源：北市地政局土地開發總隊、《蘋果》採訪整理

多做一面牆 新舊牆間應有鋼釘補強

不只新屋驗收時常見裝修瑕疵，平常的裝修糾紛問題亦層出不窮，專家直言，除了施工及設計上瑕疵，有時更是因屋主「太有想法」，而造成糾紛，甚至影響鄰居安全。

台北市室內設計裝修商業同業公會調解暨鑑定委員會委員向士賢表示，常見的住宅裝潢瑕疵鑑定有3，首先是坪數大小不符，例如天花板實際施作12坪，卻向屋主報價15坪。向士賢認為，這多出的3坪其實是預估的耗損，「但這是業界陋習，耗損應屬施作成本，不該由消費者負擔。」

陽台承重害漏水
其次是結構安全不足，例如多做一面牆，但新、舊牆面間應該有鋼釘等安全補強措施。另外就是漏水瑕疵，如鋁門窗與牆縫間沒有密合，或衛浴和廚房的洩水坡度不足、防水施作不佳。

「屋主一意孤行，也會造成鄰居的危險。」向士賢解釋，如陽台外推又擺放一堆東西、設置收納櫃，對樓下非常危險，因陽台是懸空、並非承重空間，且可能造成漏水。

很多人喜歡買公寓隔成套房出租，將原本的1、2間衛浴增加到5間。向士賢計算，每增加1間衛浴，鋪上15公分水泥就增1~2千公斤，頂樓若改裝多間套房衛浴，對樓下會很危險。

《蘋果》接獲讀者陳小姐投訴，透過網路找到劉姓房東的房子，但入住後雙方對於設備修繕無共識，協議解除契約，房東表示將退還租金和押金共5.1萬元，陳小姐也已搬出並歸還鑰匙，但房東卻至今未退錢，且上網查詢房東大名後發現竟前科累累，懷疑房東存心詐騙，決定提告。

存證信函催告
陳小姐向劉姓房東租屋，入住第1天即發現熱水器壞掉等問題，請房東修繕未果，因此協議退租，但陳小姐2月19日即歸還鑰匙，原與房東約定2月20日退還租金和押金，卻至今未還，期間甚至還開口向陳小姐借錢，因怕遇到如張淑晶的惡房東，上網搜尋房東大名，發現竟有前科，懷疑房東詐騙。

劉姓房東否認詐騙，他表示確已收到鑰匙，但因在工作地租屋，收到的錢已繳給租屋處的房東，周轉不靈才未退還，絕非詐騙。並透露已向朋友周轉，近日內就會退還給陳小姐，還會貼補利息4千元，共退還5.5萬元。
天成律師事務所主持律師盧天成表示，為證明房客有歸還鑰匙，最好有簽收的書面證明及第三人見證，若房東遲遲不退還租金，可先寄存證信函催告，內容要詳述當時狀況及歸還鑰匙的證明，再向房東提告。

難查有無前科
至於房東前科累累，盧天成補充，「房東有前科不表示以後也會犯罪」，且房東是否有前科與租屋契約是兩碼事，房客不能以此為由解除租約。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，因涉及個資，不易查到房東有無前科，即使上司法院查裁判書公告，也僅是部分資訊，建議房客在承租前多向室友、鄰居，或附近店家如美容院、雜貨店等打聽。

首購族「先求有」 支撐套房行情

住宅產品多元，買方各有所好！據實價登錄資料顯示，2017年台北市不同住宅產品的熱銷路段迥異，如公寓成交最多的路段，為信義區的吳興街，平均單價51.1萬元；套房產品交易主要落在中山區林森北路，平均每坪成交55.6萬元。專家指出，熱門路段通常表示需求穩定，不失為購屋參考依據。

實價登錄資料顯示，2017年台北市住宅大樓交易最多的是中山區新生北路二段，平均成交價每坪75.1萬元，華廈單價61.6萬元，以內湖區民權東路六段交易最熱絡，套房單價落在5字頭，以中山區林森北路成交量最多，至於靠近台北101的信義區吳興街為公寓產品的熱銷地段，平均單價51.1萬元。

信義區門牌加持
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，吳興街是信義區中相對平價的購屋區段，附近北醫生活圈的機能成熟，又可快速通往信義計劃區等商圈，一直是信義區內熱門的購屋路段，2017年吳興街就有70筆的公寓交易紀錄，是台北市公寓最熱門的交易路段。

除了公寓產品，台北市10樓以下含電梯的華廈也備受歡迎，不僅全年交易超過1500戶，熱賣區域還落在內湖區的民權東路六段。曾敬德指出，該路段經過內科、三總到葫洲站的生活圈，巷內的居住品質單純，又有重劃區的產品可選擇，吸引不少藝人和內科上班族在此購屋。

套房單價5字頭
「林森北路多為低總價、低單價的中小坪數產品」，台灣房屋智庫分析師陳炳辰分析，台北市整體住宅產品平均單價6字頭，而近5年林森北路平均住宅成交行情在每坪55萬至57萬元，其中多有套房出租吸引投資族置產，加上近年首購族心態轉向「先求有、再求好」，也支撐該路段套房的交易量。

至於大樓產品，則以市中心的新生北路二段成交最多，平均成交單價為每坪75.1萬元。曾敬德指出，購屋的熱門路段意味著該產品在市場上供給與需求較為穩定，建議民眾想購屋時不妨參考上述的受歡迎路段。
台北市長大的民眾王先生說，「買房子不會選離父母太遠的地方，還是會有地緣性」。北上工作的陳小姐則說，「當然買房子會看區域，但通常不太知道哪些路段較熱銷。」

晶悅砸6億搶5千坪地料作開發用

門可羅雀！交通部高鐵局昨標售新竹、台中、台南等3高鐵特定區土地，共計11筆，僅吸引6封標單搶台南4筆土地，投標人更只有林姓自然人及晶悅國際飯店、英屬維京群島外商公司等3組。其中晶悅以總價近6億元，標下3筆土地為最大贏家。

根據高鐵局公告，昨日標售的高鐵新竹、台中、台南車站特定區土地共11筆，標售總價47.6億元。其中新竹、台中特定區土地各有2筆，均為商業區土地，因無人投標、宣告流標；台南特定區土地共有7筆，均為住宅區使用，面積自近1300坪至約2400坪不等。最終標脫總價約7.4億元，約僅底價的15%。
唯一有人投標的高鐵台南車站特定區，7筆待標土地皆為住宅區使用，吸引林姓自然人及晶悅國際飯店、英屬維京群島商外商公司等3組人馬，搶標4筆土地。

打造綠能科技城
其中台南站106、109地號2筆土地，各有2組人馬投標，最後皆由晶悅標下，溢價率最高超過4.5%。該區內尚無任何飯店進駐，晶悅此次搶下超過5000坪土地，將作為開發之用。
高鐵局表示，台南車站特定區有便利的大眾運輸系統，經台鐵沙崙支線可於20分鐘內到達市中心，同時行政院已核定中央研究院計劃，於該區內設置南部院區，及科技部、經濟部於產專區，將打造「沙崙綠能科技城」，預計可帶動南部學術研究發展空間。

新竹總價高流標
此次標售呼聲頗高的新竹高鐵站旁2筆商業土地，鄰去年甫開幕的「暐順經貿大樓」、「6+PLAZA」暐順購物商場，但標售總價較高，被視為流標主因之一。
台中烏日高鐵站旁的2筆商業區土地，面積各約1052、1473坪，標售總價各約3.9、4.9億元，換算單坪土地價格約是33~37萬元間。

台中餘屋賣壓大
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，烏日高鐵特區周邊目前以低總價首購宅為主，平均成交單價約落在17到18萬元，本次流標土地底價在3字頭以上，推案價格高於當地購屋族群可負擔範圍，加上當地餘屋賣壓大、周圍商業機能仍清淡，同樣的價位可以選擇台中市其他蛋白區購買，因此許多建商興致缺缺，若底價有機會跌破3字頭，可望順利標脫。

台首採新式接頭「搭高鐵也要看」

台中市南屯區結構中辦公大樓「瑞柏盛大樓」，在2樓外以木構設計1座多功能空間，相當少見，日前業者與艾波學院合作舉辦木構施工見學，吸引不少設計業者、學生報名參加，顯見台灣木構造建築設計儘管剛起步，卻漸受重視。

保養好可用50年
透過1個多小時的工地參訪、解說，參與者可看到台灣少見的木構原理、施工方式。參與的聯合大學學生張岫川表示，讀過很多日本木構建築書籍，但這領域在台灣卻很神秘，「儘管木構的施工圖我們都會畫了，卻從沒看過施工實景，因此立刻報名，坐高鐵也要來看。」

木構施工業者、台灣木彤總經理潘志慶表示，此案採用來自日本宮崎縣的松木，設計圖交由日本製材廠，裁切後海運來台，塗上天然護木油對抗紫外線，即可進工地組裝，「木材就像人的皮膚要保養，只要保養得宜，使用50年以上仍很強健，比混凝土更耐久。」

該案的木構組裝也是新式接頭系統「Sherpa」首次在台使用，代理商交泰興副總經理章定文表示，Sherpa鋁合金製接頭能讓木頭與木頭，或木頭與混凝土、磚牆、鋼構「扣」起來，施工容易、美觀，適合大規模重複性結構使用。

現代工法可防潮
潘志慶表示，木材經乾燥、分等，可達抗震、耐火效果，現代工法更防蛀、防潮，斷熱性高，做成牆能讓室內溫度較溫和，且木材能不斷再生，是最環保的建材，尤其台灣人工林資源豐富，海拔高度夠，品質不輸日本。
但潘志慶也感慨，「意識型態使然，台灣在30年內不可能看到木頭做建築結構使用，需仰賴國外進口，這一代人只能嘗試扭轉此現象，下一代才有機會看到台灣產的木頭在建築界大放異彩。」

艾波學院APPLE UNION小檔案
全名：ArchiPeoPLE UNION
成立時間：2014年6月
母企業：開務聯合建築師事務所、開富力建設
目的：透過座談、展演、城市行動、專案計劃等方式，推廣社會創新思維
活動人次：
．講座活動累計120場，共4055人次參與
．工地參訪見學51場，共615人次參與
代表活動
．2014年生活建築系列講座、PARKING DAY
．2015年建築小聚場系列 2016年烏日在地好生活系列
．2017年兒童自力造屋工作坊
資料來源：《蘋果》採訪整理

人口帶動房市買氣，去年拿下六都人口成長之冠的桃園市，近3年遷入近9.5萬人，據實價資訊統計，去年桃園市最熱門購屋總價帶為500至1000萬元，佔比近5成，總價未滿500萬元交易也佔約26.9%，等於總價1000萬元以下的交易量高達7成。

3房內最好賣
資料顯示，去年桃園市熱門總價帶以500至1000萬元物件佔比近5成最多，緊追在後的是總價未滿500萬元交易，佔比達26.9%，兩者合計佔比高達74.6%。總價1000萬元內交易中又以3房格局佔比過半最多，其次為2房交易。

信義房屋統計也發現，「高CP值」、「生活機能佳」、「綠地環境多」是雙北年輕首購族移居桃園的3大原因，且桃園買氣多鎖定桃園區的大業大有特區、中壢區龍岡地區及八德區的廣豐商圈購屋。

信義房屋大業民光店專案經理徐子雙表示，桃園市房價僅約大台北地區的1/3，性價比高，中壢龍岡地區以濃厚文創氣息，吸引雙北首購族青睞，且房價相較車程不過10分鐘的中壢市區親民，讓不少外來人口置產。

除中古屋交易外，桃園市還有不少新案交屋帶動交易量。有巢氏房屋中壢環中加盟店店長林清華指，中壢區無論是舊住宅社區、中壢後站或青埔一帶，近年都有不少推案，且房市反轉開始讓利，民眾購屋意願提高，如華美三路、環保路、普忠路等路段，去年都有建案交屋潮。

針對「共享車位」的地價稅問題降低地主「共享」的意願，財政部高層表示，「共享車位」可解決都市停車位不足的問題，讓資源更有效利用，新的社會需求及新型態的商業模式，可能超出原先稅制訂定時思考範圍，在公平合理且符合課稅目的的前提下，會與相關單位研議，朝鬆綁方向推動。

財政部高層表示，依法持有土地就應繳納地價稅，按地價總金額的大小課徵。依據用途，一般用地稅率是千分之十起跳，特定用途則有特別稅率。自用住宅用地、勞工宿舍用地及國民住宅用地適用優惠單一稅率千分之二，必須符合無出租、無營業等要件，才能適用自用住宅用地優惠稅率。

台灣「共享車位」業者媒合商辦大樓及住宅私人車位，在特定時段開放給需求者來使用。依現行規定，商辦大樓車位屬一般用地，地價稅稅率是千分之十起跳，商辦大樓車位「共享」出去，地價稅稅率不變；自用住宅用地稅率是千分之二，若「共享」並收費，顯然就有出租或營業，就不能適用優惠稅率。

法規分散各部 交部：願提供協助

國內愈來愈多業者推動「共享停車」，卻受到行政法規限制面臨困境，不過法規分散在衛福部、財政部、交通部等相關部會。交通部路政司長陳文瑞昨表示，「共享停車」為較新的經營方式，若可使停車位提高效率，業者遇上行政法規問題涉及其他部會，可逐一列舉向交通部提出，將和相關單位研究予以協助。

推動共享車位常被地方政府要求申請停車場執照，並要求保留百分之二殘障車位，但共享車位已很分散、量也不一定足夠，業者認為不合理。

目前無論是旅館、運輸業或停車場，面對愈來愈多共享經濟課題，交通部也認為共享經濟在稅制方面涉及財政部，更多的爭議涉及行政院消保處，若停車位共享卻遇上消費糾紛，如何申訴、有何配套管理機制，都仍需與相關單位討論。

繁榮、便利，充滿現代感，可說是信義計畫區最大的特色，也是不少嚮往摩登大都市環境民眾，對居住環境的首選，其中，房價平均5字頭的吳興街公寓就相當受歡迎，成為去年台北市公寓成交最多的熱門路段。

根據實價登錄，2017年台北市公寓成交最多的路段，便是位在信義區的吳興街，有多達70筆的公寓交易紀錄，平均單價為51.1萬元，相對平易近人。

吳興街生活圈位於信義計畫區南側，以台北醫學大學為核心，周邊有市場、超市、運動中心、北醫附設醫院等，機能相當完備，步行10~15分鐘就可達101商圈、威秀影城，及新光三越等各大百貨；交通上，鄰近台北101世貿站、象山站、六張犁站3個捷運站，公車班次也相當多。

不過，雖該區的生活機能、交通、學區、商圈等都據有一定優勢，吃、喝、玩、樂、交通等相當便利，是許多其他區域所不及，但老公寓居多，與信義計畫氛圍大不相同。

根據永慶房仲網資料，吳興街近一年的行情，住宅平均單價57.4萬元，電梯大樓66.8萬元、公寓行情微跌，平均47.2萬元。

新店裕隆城釋出時間拍板定案，擬在9月潛銷、12月正式公開；總銷約500億元「裕隆城」，不僅樓高47層是北台灣最高豪宅地標，更是全台首宗將汽車智能移動科技融入住宅的開發案；該案目前已針對VIP客戶著手擬定價格策略，未來新案房價走勢，將影響新店地區市場價格方向。

坐落於新北市新店區中興路三段的「裕隆城」，原為裕隆汽車新店廠，不僅是起家厝、更是集團跨足房地產領域最大開發案；「裕隆城」與「西華富邦」總銷金額皆達500億元，是全台單一量體推案量次高開發案，僅次於「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」（總銷達520億至580億元）。

「裕隆城」開發將分為商業住宅區約7,600坪，以及純住宅區約6,600坪；商業住宅區已在去年10月動工，將興建地上40樓、地下五樓的建築物，產品規劃25至50坪、近600戶，未來預計引進誠品旗艦館、威秀影城則進駐四、五樓。

至於純住宅區面積約6,600坪，將打造47樓高大樓，將是北台灣最高的豪宅地標建築，並規劃50坪以上中大坪數產品、約500戶，總計商業住宅區、純住宅區總戶數超過1,100戶，且每坪造價超過30萬元。

裕隆集團副執行長陳國榮日前表示，「裕隆城」預計今年第4季預售，全案有四大特色，第一將是新案將是新北市建築地標，第二唯一1.5萬坪的生態公園，第三已故普立茲獎得主建築師Zaha Hadid扎哈.哈蒂，在全球第一也是唯一的絕版住宅作品，第四全台首宗將汽車智能移動科技融入住宅的開發案，希望四大特色讓消費者有驚豔的感覺。

預計12月登場的「裕隆城」已在本月針對VIP客戶、員購著手擬定價格策略，且同步打造三層樓高、上億元的接待中心。

目前新店地區推案戰火落在中央北側重劃區，以及「冠德創新殿」兩大區塊，其中央北重劃區每坪開價在6字頭，每坪成交價約5字頭；「冠德創新殿」每坪成交均價則是在6字頭。

高雄房地產市場首購當道，豪宅建案鴨子划水，期待春暖花開日銷售長紅，包括國城、皇苑、港都龍頭建商京城，及實力派的國揚建設，全力為豪宅加溫。

位於亞洲新灣區、「高雄國城2020」總銷160億元、最貴高樓層每坪120萬元，激勵豪宅市場。國城董事長洪平森表示，高雄亞洲新灣區公共建設陸續到位後，「高雄2020」是全台唯一與國外建築團隊深度合作的個案，將成為世界認識高雄的新地標。

為此案，國城建設斥資1.5億元找國際團隊操刀，全棟「鑲金鑲銀」頂樓開出每坪120萬元，改寫高雄豪宅最高價紀錄，其餘樓層開價每坪50萬至70萬元。

高雄豪宅口碑建商皇苑建設表示，高總價豪宅可望提前落底，以皇苑為例，去年成交的房子都是大坪數82坪以上，「賣到快沒有房子可賣」，許多名宅保留戶，因為客人強力要求只好拿出來賣了。皇苑指出，今年起五年內預定推出個案，包括「御禧」、「御之苑」及「御居」等三案，豪宅市場長期看好。

資深建商指出，高雄豪宅市場從原本一個月賣一戶的冷凍期，最近回溫到單月可賣二、三戶，國揚建設高雄港邊的「國硯」，京城在農16的同名案「京城」豪宅來客數都提高，有信心獲得豪門青睞。

　在獲批近5個月後，3月13日，由保利地産和中聯基金共同實施的國內首單房企租賃住房REITs(第一期)成功發行，規模為17.17億元。

　　不只保利地産，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地産等房企也已獲得租賃證券化的入場券。據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化産品規模已超500億。

　　與此同時，租賃並購基金也已出現。3月12日，中國建設銀行與新派公寓發起首期20億元公寓資産並購基金，促進租賃市場快速整合發展。

　　在今年的全國兩會上，住房租賃機構化、專業化、證券化得到了前所未有的關注。市場與政策的力量相疊加，將極大地改變我國租賃市場生態。

　　租賃證券化産品超500億

　　3月13日，“保利地産-中聯前海開源租賃住房一號第一期資産支持專項計劃”成功發行，係國內首單完成發行的房企租賃住房REITs，儲架總規模50億元，首期發行規模17.17億元。

　　其以保利地産自持租賃住房作為底層物業資産，發行利率5.5%，創近期發行同類産品最低。

　　從發行結構看，保利此單REITs分兩部分：規模為15.453億元的優先級和規模為1.717億元的次級，公開交易比例高達90%，相對于新派REITs50%的公開交易比例，已經非常接近公募REITs。

　　保利REITs産品採取儲架、分期發行機制，雖然仍為私募發行，但儲架發行的意義在于對未來公募發行的可能性做準備，保利通過儲架發行機制間接實現了公募REITs的擴募功能。

　　在保利地産之後，房企租賃證券化如火如荼。今年2月是租賃住房證券化的“爆發月”。2月2日，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資産支持專項計劃”獲批，産品規模100億元，成為目前最大一單租賃REITs。

　　當月，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元；高達200億元的招商蛇口長租公寓係列資産支持票據也獲批注冊，這是銀行間市場首單長租公寓ABN。龍湖發行50億元住房租賃專項公司債券；旭輝領寓長租公寓儲架式權益類REITs也在當月獲得通過，規模為30億；越秀地産50億租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

　　廣東省公寓協會專家委員會主任委員劉策認為，當前房企發行租賃證券化産品一石二鳥：其一，為探索REITs積累經驗；其二，目前開發端融資收緊，租賃就成為了新型融資渠道。

　　國泰君安也指出，在目前銀行表外轉表內，嚴控信托等非標資金流入房地産領域時，外加上海等城市嚴查並購貸款的情形下，開發商的融資渠道受限、融資收緊。但長租公寓卻是國家現階段重點鼓勵和扶持的行業，加上重資産持有模式拉長投資回收期，資産證券化是釋放行業資金沉淀最有效的解決方法。

　　租賃並購整合來臨

　　無論房企的目的為何，租賃機構化、專業化、證券化都是趨勢。

　　今年兩會期間，政府工作報告、多位代表委員都提到了發展租賃市場。

　　根據保利發布的行業白皮書，地方政府正大力推動租賃發展，包括加大租賃用地供給，如上海已成交租賃用地29宗，建面達180.9萬平方米，樓面均價不到7000元/平方米；鼓勵租購同權，廣州正加快實施細則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”；發揮國企的領軍引導作用，其中武漢成立國有租賃企業最多，已達6家，租賃用地均為國企競得；多樣化手段打通資金通道，已逾8單租賃住房類REITs成功發行。

　　而隨著租賃並購基金的出現，這種趨勢將進一步加快。

　　3月12日，建設銀行與國內長租公寓品牌新派公寓發起成立基于資産證券化的不動産並購基金，初期規模20億人民幣，後期將根據收購需要擴大規模。收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資産或開發商合作定制長租公寓的物業。目前該基金仍在審核備案中。

　　建行作為該基金的發起人及優先級投資人，參與重大項目決策並提供金融創新支持。基金資産統一由新派公寓進行産品設計及運營。管理人團隊由賽富投資基金新派公寓及其他權益投資人組成。

　　建行此次行動意味著銀行介入住房租賃資産證券化實現了“破冰”。

　　“與新派公寓合作，在于其商業模式有足夠的説服力。”深圳建行相關負責人也表示，新派公寓打通了基金收購資産到挂牌REITs的渠道，為建行成立基金支持收購資産奠定了基礎。

　　新派公寓CEO王戈宏透露，新派公寓已在北京、深圳、成都、南京布局，通過該基金的助力，未來會把REITs模式快速復制到上海、杭州、武漢、重慶、廈門等10座城市。

　　平安集團旗下平安不動産，也在去年底開始涉足長租公寓市場，並與合作夥伴共同設立基金，投資了上海森蘭項目，擬將其改造為中高端長租公寓，計劃進行長期專業化、機構化運營。未來三年，雙方還將在一線及多個強二線城市投資長租公寓項目，目標資産管理規模100億元。

　　長租公寓業內人士認為，隨著建行、平安這些大資金的入場，當前魚龍混雜的租賃市場將得到極大的整合，未來將出現真正的長租公寓獨角獸公司。

　近期萬科、融創、華潤在上海均有中高端項目入市，從預售證發放情況看，價格基本低于市場預期，但去化行情平淡。

　　中原地産市場分析師盧文曦指出，去年上海市場不好，銷售任務多半沒完成，今年上海地區銷售壓力增大。3月也是傳統銷售季，所以供應節奏恢復不錯。值得關注的是一些中高端項目報價基本低于市場預期，這也體現房企想盡快回籠資金。盧文曦認為，若新房價格低于市場價也沒有去化7-8成，市場預期可能轉差，銷售將進一步承壓。

　　上海鏈家市場研究部監控顯示，以2015年“330新政”為代表的寬松政策影響，2015-2016年是自2010年以來，上海一二手住宅市場成交的最高峰，二手住宅成交量連續兩年超過30萬套，新建商品住宅成交量亦連續兩年處于10萬套以上的高位。

　　隨後的2017年，上海一二手市場成交量均進入近年的低位水平。這一方面是2016年限購、限貸等調控政策大幅收緊的必然結果；同時，也與2015-2016年高成交量下，大量有效客源與房源的消耗有關。

　　同時，2017年上海市二手房共計成交15.19萬套，同比大跌60%。進入2018年，1月份二手房成交1.15萬套，環比下跌5%，同比上漲22%，市場回調趨勢並未改變。上述機構預計，2018年前三季度成交套數仍將維持在每月1.2萬套左右，二手房交易將繼續降溫，買賣雙方將進入新一輪市場博弈，也即“有價無市”狀態。

　　供應端調整

　　克而瑞房地産研究中心總監楊科偉指出，經過一年多調控，多數房企基本都已接受大環境向下的事實，逐步尋求投資銷售的應對之道，因而未來市場開發投資額等指標趨于平穩發展。

　　有數據顯示，截至2月26日，上海商品住宅存量面積雖僅482萬平方米，但市場去化速度由2016年1-12月的月均108萬平方米左右，降低到2017年下半年截至2018年2月25日的月均42萬平方米。

　　上海鏈家市場分析師趙葆根認為，供應端是影響新房市場成交的重要因素。在市場熱度較高的2015-2016年，市場處于供小于求狀態；而在2017年市場降溫後，新增供應量依然低于成交量。由此造成上海新房存量的逐漸萎縮，2015年初尚有9.19萬套，至2017年底已降至3.12萬套，這也是去年新房市場處于低位的主要原因之一。今年1月，由于供應小幅放量（以外圍中小套型為主），月成交量恢復至4300余套，為去年8月以來最高。可見今年新房市場成交，將很大程度上取決于供應端能否釋放更多適合自住型需求的房源。

　　據分析，隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批，2018年二三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上，屆時，指標意義上，上海已經存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

　　同策咨詢研究總監張宏偉則指出，“上海一手房需求最低7.4萬套左右，但因為2017年供應才3.4萬套，是歷年平均的30%左右，造成了需求面的極度壓抑。2017年需求僅5萬套，是歷史最低值的70%。市場供應一旦放量，被壓抑的需求也會隨之爆發。

　　趙葆根認為，今年，在政策面松動可能性較小的情況下，上海市場依然會保持低位的主基調。新房市場能否回升，主要取決于供應端。而二手房市場，經過2017年的成交低谷後，有效房源、客源客觀上也得到一定恢復，成交有望在去年下半年以來的低位基礎上略有回升。

　　值得注意的是，今年以來，全市新房市場的成交重心，顯著向中低價位偏移，總價500萬元以下的房源，佔到今年以來（截至3月15日）總成交量的78%，而去年全年，這一比重為62%。由于近年上海住宅用地出讓，絕大部分位于外圍區域，且在2016年2月的土地新政中，即對宅地的中小套型比重作了嚴格規定。因此，未來外圍中小套型、中低價位房源，將是上海新房市場的主流。

　市場趨于理性

　　然而，上海房地産市場已經趨于理性，新房市場也不再會像前兩年那樣有如此多的“日光盤”出現，購房者對于項目的考量回歸到日常生活便利度和産品本身層面。

　　2月24日靜安康鑫家園項目開盤，靜安區市中心地段，周邊二手房均價10萬元/平方米，而該項目單價6.1萬元/平方米起。

　　3月12日，位于上海閔行古美板塊的同濟融創玫瑰公館搖號開盤，共推出266套房源，戶型為96-144平方米3-4房，均價約6.9萬/平方米。現場共860組有效客戶參與搖號，認籌率達300%以上。所推房源已于當日售罄。

　　今年以來，上海陸續推出不少新盤，其中有“銷售火爆”的，也有“業績慘淡”的。

　　據不完全統計，最近上海開盤項目有7個。除前述，還有位于青浦徐涇的“網紅盤”——萬科天空之城，3月10日開盤，283套房源銷售8成；位于嘉定的盤古園府3月2日開盤，推出416套房源認籌數僅約100組，據網上房地産統計，目前已簽約47套房源；同在3月2日開盤的中糧南橋錦雲坐落于奉賢南橋新城板塊，328套房源已幾近售罄；1月份開盤的南翔純新盤，華誼逸品瀾灣推出480套房源，目前銷售了近300套；1月31日開盤的桐南美麓一次性推出836套房源，1月至今共簽約770套。

　　從目前上海新房市場的銷售情況來看，“房住不炒”基調已經逐步顯現，購房者的置業策略顯示出相對理性的態度。産品品質不佳、生活配套有瑕疵等問題會直接影響到最終成交。

　　上海中原研究院二手數據監測顯示，2月全市二手住宅成交6,842套，環比下滑50.05%，成交量大幅下降。但與此同時，價格卻以微漲趨勢為主。全市295個有效樣本樓盤中，8個樓盤價格環比下跌，其中4個樓盤跌幅大于5%，4個樓盤跌幅小于5%。287個樓盤價格環比上升，其中275個樓盤漲幅小于5%，漲幅超過5%的樓盤有12個。

　　值得關注的是，據上海鏈家統計，今年截至3月11日，全市新建商品住宅套均成交金額為509萬元，相較去年四季度的655萬元，下降140多萬元；套均面積也從去年四季度的132平方米，下降至今年以來的117平方米，市場成交進一步向小面積、低總價方向傾斜。

　　同策咨詢一份研究報告顯示，今年2月，上海商品住宅共去化20萬平方米,同比去年下降42%，環比下跌幅度高達60%。上海庫存量穩中有跌，從近3個月移動存銷比來看，上海商品住宅去化周期在12.48個月左右。

　“房租分期付，押一付一就入住。”3月份是租房市場旺季，不少租客在尋找長租公寓時都會遇到租房經紀推介綁定銀行或第三方平臺的租房分期業務。在租房分期貸款發展快速的上海（樓盤）市場，證券時報記者實地走訪體驗發現，“以貸還租”的分期租客群體已有不小規模。

　　隨著住房租賃日漸興起，長租公寓市場引起各路資本關注。上海一家大型律師事務所互金領域律師分析，通過“銀租合作”的租房分期貸模式，銀行不用參與復雜、專業的固定資産管理，以提供金融服務的形式、介入長租市場，推動個人消費信貸分期業務；而長租公寓也可以推動分期來攬客促銷，對于銀行、租房平臺是雙贏舉措。

　　以貸還租 房錢分期付

　　在上海市場，各品牌長租公寓公司的推介中，租戶選擇不同銀行提供的分期還房租産品，將享有“押一付一”、“分批返現3000元”、“每月租金減免10%的VIP補貼”等不同優惠。不少人在租房簽約時，會直接將租房合同綁定租房分期協議。

　　上海青客公寓浦東新區一位業務員告訴記者：“八成以上租客會選擇分期，僅是在青客公寓上使用分期的租客達到上萬戶。”

　　記者注意到，長租公寓蛋殼、青客與銀行合作的租房分期貸款模式基本一致，可以視作“公寓+金融+互聯網”。對于租客來説，只需要在不同的長租公寓上選擇租住3個月、6個月、12個月不等的房子，確定入住簽約的同時，如果簽訂12期、24期的分期償還協議，那麼首次支付押一付一的租金，其他租金分期將按月返還。

　　在具體實施過程中，上述青客工作人員介紹，青客與浦發銀行(600000,股吧)、建設銀行(601939,股吧)、網商銀行、上海華瑞銀行等達成合作戰略，銀行將租房分期貸款一次性打至公寓公司，租戶再按月返還的分期方式“償還貸款”給公寓公司，“租戶不用多支付一分利息，公司負責償還全部貸款利息和費用。”浦發銀行和上海華瑞銀行的工作人員向記者證實了上述説法。

　　而且，為了加速收款、退款流程，上海華瑞銀行與青客公寓聯合推出“青客寶”電子聯名賬戶。租戶在請客公寓“青客寶”注冊之後，通過華瑞銀行驗證，即可開通該電子賬戶。租房期間的租金分期情況、各類水電費用等，均可通過這個電子聯名賬戶查詢、代扣和付款。

　　長租公寓品牌蛋殼則是與第三方租房分期平臺推出“會分期”，也稱租客按合約的規定，每月按時還貸，不額外産生任何利息，一旦用戶交不起房租，只是租屋不能繼續使用，不會對個人徵信産生任何影響。

　　注意房租分期違約費用

　　房租分期還，打破了傳統住房租賃方式，也減輕了以年輕人為主的長租公寓租客群體的支付壓力。不過，以記者走訪中接觸到的房租分期産品看，都屬于個人消費貸款。也就是説，房租分期還，是以還貸款的方式交房租，這也意味著，一旦租戶還款逾期，將必然産生逾期費用，比如全額計息、滯納金等。

　　浦發銀行信用卡中心告訴記者，租金分期業務將設置賬單日、最後還款日，和其它信用卡分期類似，如果租戶在最後還款日之前未還清全部欠款，將以每天萬分之五計息，還會産生滯納金。華瑞銀行、浦發銀行相關工作人員都表示，逾期還款還可能影響個人徵信記錄。

　　盡管多家長租公寓工作人員都強調，用戶租期結束後，可以便捷結束分期，由長租公寓公司承擔分期利息及費用，但是，在記者採訪中數位租戶均反映，“退房、換房時，涉及的手續繁瑣，存在口頭承諾分期數和金額與合同不符的情況，有時候會不得不多交付一個月的租金。”

　　上海一家大型律所互金領域律師分析，租金分期對于銀行、第三方商戶是雙贏舉措，而對于租戶，也多了一種付款方式選擇，但租戶應該詳細閱讀分期協議涉及到的風險告知、操作細則，權衡之後，有權自願選擇是否在租房時捆綁以還貸的方式分期交房租。

　　記者了解到，近日，由綠城房地産集團有限公司同時申報的公開發行和非公開發行住房租賃專項公司債券分別獲得上交所預審核通過和無異議函。

　　這是繼龍湖地産全國首單公募住房租賃專項公司債券、保利地産全國首單租賃住房REITs等債券産品後，上交所在中國證監會的統一領導下，持續踐行國家政策，助力住房租賃市場發展的又一有力舉措。

　　綠城集團公募及私募住房租賃專項公司債券均為分期發行，其中公募債券發行規模15億元，期限不超過10年，主體和債項評級均為AAA；私募債券發行規模25億元，期限不超過10年。上述債券募集資金主要用于發行人在北京、杭州等一、二線城市的6個住房租賃項目，涉及租賃住房産權面積14.40萬平方米，預計建設1226間租賃住房。

　　值得關注的是，綠城集團此次公募及私募住房租賃專項公司債券均約定了住房租賃項目的自持比例和自持期限，進一步確保了債券募集資金將精準用于住房租賃項目。此次債券的落地，標志著上交所進一步明確、細化住房租賃專項公司債券的標準，為今後住房租賃專項公司債券規范化發展積累了有益經驗，對住房租賃企業發行公司債券融資起到了積極的示范作用。

　　為貫徹落實加快培育和發展住房租賃市場，上交所在中國證監會領導下，積極推動住房租賃企業發行公司債券、資産支持證券，為優質住房租賃企業提供金融支持。據統計，截至目前，上交所已受理11只住房租賃專項公司債券、資産支持證券，擬發行金額為408億元；已審核通過7只，擬發行金額為183億元；已完成發行3只，發行金額為26億元。

　　下一步，上交所將繼續貫徹落實黨中央、國務院指示精神，在中國證監會的統一部署下，加大公司債券、資産支持證券對住房租賃市場的支持力度，完善配套機制建設，持續助力租購並舉住房制度改革和長效機制建設，切實服務實體經濟高質量發展。

業內人士透露，與招拍掛市場相比，並購獲取的項目，平均成本至少可以減半。在全行業並購規模不斷擴大的同時，並購領域的多元化特徵也愈發明顯。這一趨勢與房企普遍實施的多元化轉型有關，且同樣會成為一種趨勢。

3月13日，陽光城發佈公告稱，擬參與廣物地產45%股權的競買，底價35.75億元。在此之前，粵泰股份、碧桂園均已確認參與競購。

多家房企同時競購一家標的，在中國房地產並購市場並不多見。過去幾年來，房地產市場的並購規模越來越大。在房企獲取資源的管道中，並購所占比重也不斷提高。

在這背後，是房地產企業強弱分化不斷明朗的大趨勢，以及大中型房企對規模效應的追求。同時，與招拍掛相比，通過並購獲取項目有著明顯的價格優勢。

分析人士認為，在經歷了融綠合作和萬達“斷臂”等標誌性事件後，中國房地產的並購正在趨於白熱化。未來並購案例出現的頻率將會越來越高，並購標的也會趨於多元化。多家房企爭食同一個標的的現象，將不再罕見。

資產出售常態化

三家公司都感興趣的廣物地產為國有參股企業，其中廣東省物資產業(集團)有限公司持有45%股權，天津匯萌置業有限公司持有40%股權，廣州市潮越財務諮詢服務有限公司持有15%股權。此次掛牌出讓的，是廣東省物資產業集團持有的45%股權及相關債權，轉讓底價35.75億元。

資料顯示，廣物地產已佈局廣東、海南兩省的十大核心城市，土地儲備面積超1000萬平方米。截至2017年底，廣物地產總資產約204.54億元。

雖不是大額標的，但仍引發了三家企業報價。業內人士認為，這是因為其佈局較為合理，資產也相對優質。更重要的是，與招拍掛市場相比，這部分資產的價格並不高。

最近幾天，類似的並購案例不斷發生。

3月14日，華夏幸福公告披露，擬以總價41.61億元收購三項目公司股權，從而實現對項目的完全控股。

3月13日，首創置業公告稱，擬向天津市地下鐵道集團收購天津城鐵港鐵建設有限公司餘下51%股權，代價18.31億元。

3月12日，海航基礎發佈公告稱，以19.33億元的價格出售兩個海南項目，買家為融創。

3月10日，中天金融發佈公告稱，以246億元出售公司持有的中天城投集團有限公司100%股權。

“房地產資產的出售和收購正在變得常態化。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示。據普華永道統計，2017年上半年，中國房地產相關的並購交易總金額達到445.6億美元（約合2921億元人民幣），同比增加78.5%；交易數量207宗，同比增加24.7%。預計去年全年的房地產並購規模超過6000億人民幣。

嚴躍進認為，並購規模的擴大，與我國房地產行業的分化大勢有關，但其中有兩個案例起到了刺激作用：一是2014年的融綠合作，雖然最終未果，但開啟了房企“強強並購”的先例；二是2017年7月，萬達以631億的代價將酒店和文旅項目售予融創和富力，創下中國房地產並購規模紀錄。

嚴躍進表示，這兩個案例在當時看來顯得“石破天驚”，但對並購市場帶來了極大的刺激。此後，房地產的並購交易變得司空見慣。

並購領域多元化

房地產並購規模的增加，伴隨著並購標的的增多，這也客觀上反映出越來越多房企退出房地產業。其中，中天金融出售房地產業務，正是其長期以來轉型為金融業、剝離房地產資產的最終結果。

3月12日，珠江控股正式將證券簡稱變更為“京糧控股”，成為退出房地產業務的另一個案例。

與此同時，大中型房企為保持和強化規模優勢，也將並購作為擴大規模的主要手段。近幾年，融創、陽光城便通過並購積累了大量存貨，其銷售規模也迅速提升。

最為誇張的是奧園。3月15日，奧園地產集團主席郭梓文在業績會上表示，公司有80%專案都是由並購而來。“所以我們今年也會繼續保持這種並購的節奏。”

雖然並購方式存在產權隱患，但由於規模大、成本低，仍然受到房企青睞。北京某房企人士向21世紀經濟報導透露，與招拍掛市場相比，並購獲取的項目，平均成本至少可以減半。“如果談判能力強的話，一些並購項目的成本會低至招拍掛的20%-30%。”

由於房地產市場的強弱分化已是大勢所趨，大部分受訪者認為，今年的並購市場將繼續活躍。嚴躍進表示，在市場的下行週期，行業整合往往會加劇，因此2018年並購的活躍度還將繼續增加。

在並購規模不斷擴大的同時，另一個突出特徵也開始出現，即並購領域的多元化。

2017年8月，大悅城與多名知名機構投資者共同成立境內、外並購基金，初步投資金額約為人民幣114億元。大悅城地產財務總監許漢平近日透露，目前境外基金已經成立，境內基金由於涉及到中國人壽以及基金協會，需要走一系列審批流程，但也接近成立。

公司管理層還介紹，該基金將用於收購改造一二線城市存量商業，預計未來兩到三年裡收購8-12個項目。

2017年7月和2018年1月，萬科分別參與收購物流服務供應商普洛斯的股份，以及凱德地產的多家購物中心，在物流地產和商業地產領域大幅加碼。

今年3月4日，融創上海商置與盛煦地產宣佈，將共同發起國內首只存量資產並購基金，規模達200億元人民幣。這也是融創首次以基金形式“試水”商業地產存量市場。

前述房企人士指出，這一趨勢與房企普遍實施的多元化轉型有關，且同樣會成為一種趨勢。“房地產企業自行啟動轉型，往往會耗費大量的人力物力，也會冒很多風險。所以有些企業會以直接收購的方式來操作。”他表示，這種做法能夠迅速擴大規模，企業通常會將被並購方的現有團隊留下，從而獲得運營經驗和能力。

平均每呎15866 第1座初次登場

會德豐地產旗下將軍澳日出康城第5A期MALIBU過去周末進行第四輪推售，即日沽清160伙，短短8天累積售出1070伙，套現91.6億元。由於銷情火熱，發展商隨即展開第二階段銷售，周六晚沽清160伙後，即晚加推新一批160伙，並首度推出第1座發售，折實平均呎價15866元，與上一批相若。MALIBU成為過去周末的一手主力，佔過去兩天（17日至18日）新盤總成交量逾210伙的76%，但總成交量較對上一個周末（10日至11日）約800宗，大跌約74%。

MALIBU過去周六晚上加推新一批單位，包括首度推出的1B座單位，連同2B及3A座共3個連平台特色戶，共推出160伙，實用面積442至804方呎，折實平均呎價15866元，與上一張價單折實平均呎價15827元相若。項目1房戶已沽清，新一批單位由2房起跳，折實最平單位為1B座7樓E室，實用面積457方呎，入場費688.7萬元，呎價15070元。

銷量佔周末一手76%

會德豐地產常務董事黃光耀表示，MALIBU過去周五和周六（16日和17日）共推售320伙再度沽清，項目至今累售1070伙，套現逾91.6億元。因應向隅客眾多，提早展開第二階段推售，加推全新第6號價單，涉160伙，市值約18.6億元，大部分位於首次推出的第1座，該座為MALIBU景觀最佳的座數，逾70%單位享有海景，折實平均呎價15866元，輕微加價2%。黃光耀預告，該樓盤下一批加推的單位將有5%加價空間，未來一周有機會推出樓盤最優質的特色戶招標。MALIBU共3座，提供1600伙，實用面積346至1344方呎，料2020年5月底落成入伙。

成交紀錄冊顯示，MALIBU於本月10日售出的3B座7樓C室，未有進一步交易，料屬撻訂個案，以成交價773.4萬元計，買家料遭殺訂約38.7萬元。發展商亦已更新銷售安排，暫停銷售有關單位。MALIBU過去周六第四輪銷售沽清160伙，同時力撐過去周末一手新盤銷情。綜合市場消息及成交紀錄顯示，一手市場過去周末共錄得逾210宗成交，MALIBU佔整體約76%。

嘉匯呎價2.72萬冠啟德兩房

樓市氣氛高漲，過去兩天新盤頻現破頂成交，嘉華（00173）九龍東啟德嘉匯昨沽4伙，其中以標售形式售出5座1樓C室2房戶，實用面積446方呎，連194方呎平台，以1213.12萬元易手，呎價2.72萬元，創啟德區2房呎價新高。同系現樓元朗朗屏8號沽4伙，當中3座26樓G室，實用面積719方呎，以1152.8萬元售出，呎價1.6萬元，創該盤呎價新高。

新世界（00017）旗下4盤過去周末共沽9伙，兩天套現近1.7億元，其中西營盤瑧蓺31樓A室以1755.6萬元售出，實用面積462方呎，呎價高見3.8萬元，金額及呎價均創樓盤新高。

大型新盤發售帶動市場氣氛，亦有部分新盤向隅客回流二手市場，令十大二手屋苑過去兩天（3月17日及18日）交投大增。中原地產指出，十大屋苑過去兩天錄得18宗成交，按周增7宗，宗數為1月底以來近7個周末新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，將軍澳新盤令市場升溫，部分向隅客回流二手市場。該行統計顯示，沙田區指標屋苑沙田第一城和天水圍嘉湖山莊交投量最多，各錄4宗成交。

美聯物業統計的十大屋苑，成交量更按周增加約1.7倍，至19宗水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，新盤熱銷反映市場對住宅需求強勁，市場資金亦充裕，在新一輪新盤推售潮前，過去周末部分購買力重投二手屋苑，刺激交投回升，預計整體樓市氣氛在新盤接連推售下將持續向好。不過，由於新盤仍是焦點所在，二手表現將較為反覆。

大灣區概念股之一奧園（03883）業績後股價大升，營運總裁馬軍表示，未來將投放40%至50%資源於大灣區，同時發展其他區域以分散風險，海外後續投資則着重港澳兩地。

奧園副總裁陳嘉揚稱，已完成大灣區全布局，現時土儲753萬平方米，佔總土儲30%。馬軍補充，今年約350億至360億元的買地預算中，40%至50%將投資於大灣區，而買地將以併購及合作為主。

雖然市傳大灣區發展規劃近月出台，帶動大灣區概念再度引起關注，馬軍卻表示，看好大灣區的未來發展，但奧園發展不會孤注一擲，也將加大發展華東及中西部，以分散政策風險。未來將在一二綫非核心城市及三四綫核心城市拿地，以達成銷售年複合增長4至5成的目標。

內地分散投資 海外重港澳

馬軍表示奧園住宅及商業銷售佔比曾為6比4，惟商業物業表現不佳，相關比例或維持80%及20%水平。另外，陳嘉揚預計今年海外銷售約40億元，佔比為5%，但澳洲及加拿大項目售罄即不再做投資，海外重心將置於香港及澳門市場，以配合大灣區發展趨勢。

　　新盤市場連錄高價成交，當中嘉華旗下元朗朗屏8號，昨以現樓形式重推，即日沽出4伙，平均呎價逾1.57萬元。成交包括3座26樓G室，屬3房戶，另設儲物室，成交價1152.8萬元，呎價約16033元，呎價創項目新高；另3座18樓F室4房戶，成交價1378.8萬元，呎價約15527元。

　　同系啟德嘉匯昨亦連沽4伙，包括5座1樓C室，面積446方呎，連194方呎平台，屬連平台2房特色戶，以招標形式售出，成交價1213.12萬元，呎價約27200元，創啟德區內2房呎價新高。另外，9座7樓A室，面積964方呎，4房間隔，成交價2144.5萬元，呎價約22246元。

　　周將舉行3場拍賣，推拍37項物業，忠誠推出8項、世紀21推出16項，另黃開基推出13個物業，包括6個住宅項目及7個非住宅項目。

　　當中較矚目的為牛池灣彩虹花園地下單位及閣樓，面積1980方呎，底價為3980萬元交吉推出，呎價約20101元，上址距離港鐵彩虹站約2分鐘路程。

　　另一焦點為跑馬地山光道紀雲峰中層B室連車位，單位面積1451方呎，以底價3380萬元推出，目前交吉，呎價約23294元。

挑物管精品大樓「路上最好有空橋」

乘船在泰國曼谷的昭披耶河上欣賞夕陽和夜景，緩緩滑過鄭王廟、大皇宮、拉瑪八世大橋等景點，悠閒愜意。據統計，泰國去年遊客人數逾3400萬人，旅遊市場商機龐大，專家認為，投資曼谷不動產只要250~550萬元，對小資族而言壓力不大，除可租給在曼谷工作的上班族，也可短租給觀光客。

泰國觀光市場商機大，吸引不少台灣民眾前往投資不動產，賺取出租收益。高力國際市場推廣及企業傳訊董事朱秉瑩指出，大企業普遍看好一帶一路後的泰國發展，尤其曼谷有泛亞鐵路通往新加坡，還計劃開運河，估曼谷在金融、船運的重要性會漸超越新加坡，因此外國居留人口多，在曼谷買小坪數住宅收租有不錯的市場。

泰利率6%不划算
大師房屋海外事業處長蔡詠綸表示，購買曼谷不動產除自己度假使用外，也可出租或短租給觀光客，在中國或東協做生意的台商和歐洲企業，也常買來避寒、洽公時居住或作為招待所，讓客戶免住飯店。
「在曼谷只要250~550萬元台幣就能買到屋齡新、有車位、雙電梯的住宅，對小資族來說壓力不大。」朱秉瑩表示，泰國人認為能管好飯店就能管好社區，因此酒店式服務公寓很常見，「社區管理品質是價值上漲的關鍵」，可選有配合物管的精品大樓，物管至少要四星級以上，但在泰國貸款利率約6%不划算。

要避免戶數太多
蔡詠綸也提醒，若整棟社區多為民宿或Airbnb，管理品質可能不好，基地太大、戶數太多的社區也要避免，否則未來不易脫手。此外，曼谷交通以捷運為主，建議選購捷運旁住宅，也因天氣很熱，從社區到捷運的路上最好有空橋，「連本地人都很在意」。
由於曼谷塞車嚴重，曼谷上班族Kamonwan Prasitwuttivech小姐便表示，雖上下空橋很麻煩也很辛苦，但塞車時走空橋反而較快。

小心「包租回酬」
「購買海外不動產千萬不要相信名人、名嘴站台的建案。」海內外房市觀察家顏博志提醒，有意投資泰國不動產的民眾，應多上網查資訊、做功課，小心號稱「包租回酬」的建案，實際報酬率可能沒那麼高，也要留意爛尾樓重新包裝、周邊環境易淹水等問題。