房市價格走跌，投資客紛斷頭湧現「拋售潮」，已使銀行房貸壞帳率跳增。金管會統計，全體國銀房貸壞帳金額從2014年88億元，一路走揚到2017年的165.7億元，連3年走升，壞帳金額跳增快1倍。

逾放比攀5年新高
以逾放比來看，2014年0.15%為低點，隨後逐年升高，2016年站上0.21%，2017年攀升到0.25%，是近5年新高。
銀行局副局長莊琇媛昨說，目前已要求各銀行對不動產放款增提1.5%備抵呆帳率，以銀行風險承擔能力仍可吸收損失；她強調，據《逾催辦法》規定，若銀行未能收回呆帳，最晚2年內須轉銷，等於將吃掉銀行獲利。

銀行主管坦言，去年房市價跌，投資客斷頭，不少企業主拿個人房貸做抵押擔保，也出現因企業戶周轉不靈而房貸還款異常，兩大主因導致房貸壞帳率走揚。但該主管強調，房貸多屬十足擔保，銀行鑑價謹慎且平均核貸成數僅6成。

5大重劃區林口新市鎮、北大特區 「唯二」上漲0.3%

北台灣5大重劃區漲跌不同調！據實價登錄資料統計，北台灣包括林口新市鎮、北大特區、淡海新市鎮、新莊副都心與青埔特區，新成屋近1年來價格，以新莊副都心下修幅度最大，連帶擠壓到中古行情，但其餘4大重劃區中古屋都呈現持平或上揚。

統計資料顯示，5大重劃區近3年新成屋價格變化，林口新市鎮與北大特區是「唯二」小漲0.3%的重劃區，2017年單價分別落在35.6萬元、28.1萬元，其次小跌1%的是淡海新市鎮，單價小修至19.3萬元，青埔也有1.4%跌幅，單價依舊守住2字頭；不過新莊副都心大修14.4%，從5字頭跌到43.8萬元。

淡海中古屋持穩
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，北台灣五大重劃區內，若有許多破盤價建案刺激，中古屋屋主心態也比較容易鬆動，除非重劃區周邊有中古屋群聚，或是機能較完整得以支持房價，不然以新莊副都心、含頭前重劃區為例，無論新屋、舊屋，單價都下跌約1成。

不過，曾被稱之為「鬼城」的淡海新市鎮，近1年房市則是新屋續跌、中古屋持穩。全國不動產淡水新市鎮加盟店店長練明進指出，景觀、面向、區位、產品規劃影響甚多，主要是在輕軌、區公所生活圈機能加持下，甚至出現近10年中古屋，比新成屋還貴的奇特現象。

林口擁建設助漲
「淡水新市鎮因案量過多，一度蒙上鬼城封號」，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2字頭新屋1字頭成交，今年不乏單價落在15~18萬元的交易，不過眼見年底淡海輕軌即將通車，日前還有影城進駐，生活機能逐漸提升，價格維持在低檔的情況下，10年內新古屋買氣明顯回升。

除了淡海新市鎮後勢看好，林口新市鎮新成屋也小漲0.3%。全國不動產林口文化二路加盟店店長黃世榮指出，去年第4季以來看屋人潮大幅回溫，加上機捷通車滿1年、區內三大商場相繼開幕，吸引台北客，目前A9站周邊新屋站穩4字頭，仁愛路以北則是房價親民受青睞。

王小姐認為，淡海新市鎮要開影城當然很好，但人沒有住進去還很難說，林口人潮比較多，有影城跟OUTLET感覺比較能提升機能。陳先生則表示，最近有注意新北市的新案，但自己還是比較屬意已發展成熟的板橋、中和等地。

許多建案大打「低公設比」，年輕看屋人卻不知道基準在哪，房仲業者指出，目前低於30%的公設比少見，即可說是較低公設比的建案。

屋齡10年內較常見
網友在PTT發問，有的廣告說32%算低公設，也有的廣告說28%算低公設，到底佔比多少才算低？鄉民紛紛回應但看法也不一，有人說，「30%以下吧，33%勉強可接受，34%以上敲盤子」，也有人認為，「25%以下，但越來越少見」、「33%以下就算少」。「公設比」的計算是以持有的公共設施坪數、除以權狀坪數而得來。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，因建築法規要求8樓以上建築強制設置「雙安全梯」，安全梯的寬度根據樓高都各有規定，排煙室、消防箱、通風管道間也都明文條列，導致2005年後登記的建築公設比至少拉高5%。

以台北市為例，陳炳辰說，屋齡30~40年的公設比較可能維持在平均10%左右，屋齡10年內的公設比均值多在30%上下，至於低公設比並未有明訂標準，但市面上低於30%目前少見，就可說是低公設比的建案。

因前副總統呂秀蓮入住，而聲名大噪的林口豪宅「國家首席」，近年不僅多戶賠售，3樓戶還遭法拍，去年第一次底價4300萬元，一路流標至下月將第四次法拍，底價降至2203萬元是買價的5折，拆算車位後單價約14萬元，若以底價拍出，將成社區最低成交價。

今年單價跌破2字頭
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，國家首席流入法拍的案例不只一次，去年2月有97.3坪21樓戶，法拍底標1812萬元，最後由興富發以2106萬元買下，單價守在21.64萬元；今年1月20樓戶，一自然人以2483萬元標下，單價跌破2字頭，僅剩18萬元。

從實價登錄來看，「國家首席」屢傳賠售，今年1月成交9樓戶，原屋主2014年買價2580萬元、賣出2258萬元，賠售322萬元。

去年交易8成皆賠售
去年交易約達8成皆賠售。張旭嵐表示，去年平均賠售100~500萬不等，「最慘戶」以3500萬元買進以2700萬元賣出，大賠800萬元，主因社區戶數多，坪數又大，遇上房市轉向，高總價大坪數產品去化慢，投資客過了房貸寬限期後，付不出貸款，因此部分屋主不等被銀行查封法拍，乾脆賠售了事。

聯合徵信中心的房貸資料顯示，去年申請貸款者有38%的年收入未滿60萬元，是佔比最高的族群，加上第二高的年收入60~100萬佔30%，顯示房市買氣有68%靠的是百萬年薪以下的年輕首購族支撐。

30~40歲佔35%
若從買屋人的年齡來看，以30~40歲佔35%最高，其次為40~50歲佔30%，青壯年佔比約65%。引用聯徵中心數據的屋比趨勢研究中心指出，顯示擁有一間自己的房子，普通受薪上班族只要願意努力存自備款，仍有相當高的機會一圓購屋夢。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以雙北之外的平均購屋總價大約800萬元上下來看，自備2成就是要存160萬元，如果是家庭，等於夫妻每人存80萬元，難度並沒那麼高。
他建議，只要能供得起頭期款，後續房貸也應付有餘，控制在專家建議的月薪3分之1內，不妨評估自身需求，決定要不要買房子。

房貸最好僅佔1/3
但若為了一圓購屋夢而使用「房貸寬限期」，意即頭幾年「只繳息，不還本」，則必須衡量寬限期結束後，是否有把握薪資會上漲。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，以貸款金額800萬元、年利率1.60%、貸款30年為例試算，前2年寬限期每月只需要繳1萬667元，但2年後每個月須繳2萬9556元，也就是說每月薪資超過6萬元，才有可能讓房貸支出壓在所得的一半。

華友聯9.4億元得標左營果貿段、廍後段

近期高雄房市買氣回溫，建商購地卡位更顯積極！昨天國產署標售高雄土地，較受矚目的2標吸引8封標單，最後皆由上市建商華友聯開發取得，得標總金額逾9.4億元。其中一筆土地，華友聯與永信建設都填相同金額3億3088萬元，最終抽籤由華友聯得標。

果貿段土地買氣熱
果貿段近期土地標售熱絡，去年至今已有1萬2771坪土地售出，總標脫金額高達41.33億元，興富發、華友聯與永信均有入手，各建商推出大樓案包括「悅誠」、「華友聯i世界」與「翡翠流域」。「華友聯i世界」從4月初進場銷售至今已大賣290戶，案場銷售協理陳建良指出，該案打出每坪17~19萬元讓利價，目前周來人突破150組。
昨日國有財產署再標售此區土地，最受矚目的1597坪住3土地，標售底價約4億7076.4萬元，華友聯以6億999萬元、溢價29.57%擊敗永信、協勝發與麗晶建設。

雙強爭左營廍後段
華友聯集團董事長陸炤廷指出，土地將在後年開發，預計規劃2~4房住家，仍以平價宅為主。
針對果貿段近期土地買氣熱絡，富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，昨日華友聯較第2名永信出價多出近8000萬元，但換算每坪38.19萬元仍屬合理行情，「這裡的1字頭房價，比鄰近的美術館新案便宜2成，未來等中華路地下道填平，2區車程不到3分鐘，對首購吸引力強。」

昨日另筆標脫地位於左營廍後段，面積1029坪住3用地，吸引華友聯、永信、協勝發與銳揚建設搶標。華友聯與永信建設投標金額均為3億3088萬元，最終抽籤由華友聯開發得標。

麗寶集團內湖總部大樓被創見資訊「相中」，計劃以23.7億元全棟買下。麗寶集團表示，「我們是割愛啦！」據悉麗寶和創見可望在4月底簽約。據了解，麗寶集團計畫另在新莊副都心或板橋開發新的企業總部大樓。

創見資訊董事會昨（17）日決議通過，授權董事長進行麗寶集團內湖總部大樓的購置及簽約事宜，地號為內湖區新湖三路266、268、270、272、278、280、282、286號，交易標的為全棟，包括地上6樓地下3樓，土地面積1,685.19坪及建物面積7,234.39坪，交易總金額為23.7億元。

麗寶集團是在2013年5月以19.1688億元買下這棟原名「雅新科技大樓」的全棟，集團內包括麗寶建設、寶贊開發事業、鵬程建設3家為所有權人。

麗寶集團董事長吳寶田因為早在2003年於內湖新湖三路和行忠路口蓋了3棟大樓，其中被雅新科技買下的1棟遭執行法拍，因此吳寶田決定買回，當作福容飯店的總部大樓，取得價格只有市價的5成，相當划算，使得麗寶集團「買在低點、賣在高點」的輝煌紀錄再添一筆，短短5年獲利4.5億元。

麗寶集團旗下麗盛建設總經理何昭宏表示，這次內湖總部大樓易手「是我們割愛！」因為創見資訊總部剛好就在我們正後方，且麗寶集團內湖總部大樓產權完整，對方主動前來洽談，以因應快速擴充、供不應求的辦公需求，比另外再買一塊地、請照再興建要單純。

不過何昭宏表示，目前該大樓麗寶集團相關事業還有租約在，即使交易也不會那麼快搬遷。麗寶集團計畫在新莊副都心或板橋另覓土地，開發新的企業總部大樓。

林口「國家首席」是林口區知名豪宅，不過近年命運乖舛，不僅多戶賠售，3樓一戶遭法拍，148坪，2017年第一次底價為4300萬，一路流標，5月8日即將第四次法拍，底價降至2203萬，拆算車位後單價約14萬，若以底價拍出，將會成為國家首席最低成交價，而比照實價資料，當初買價為4650萬，目前身價已經打了對折。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，國家首席流入法拍的案例不只一次，2017年2月也有21樓戶，97.3坪，底標為1812萬，最後興富發以2106萬買下，單價守在21.64萬；而2018年1月20樓戶137.7坪，一自然人以2483萬標下，單價跌破2字頭，僅剩18萬。

台灣房屋林口A9捷運旗艦加盟店店東周起帆表示，國家一號院因為戶數多，景觀差異大，市場價格差也大，不過兩案共享三千多坪造景，公設氣派完善，此次交易的法拍屋為低樓層，較無視野優勢，因此多次流標，四拍價格已低，或許能吸引一些想要低價入手氣派大坪數的自住客戶進場。


國家首席2018年1月9樓戶也有交易，售出總價2258萬，但該戶2014年的取得價格2580萬，賠售了322萬；17樓戶2014年3500萬買入，2017年12月2700萬售出，賠售800萬，堪稱國家首席最慘賠案例！

張旭嵐表示，國家首席的賠售風從2017年最明顯，平均賠售100~500萬不等，主要因為該社區戶數多，坪數又大，遇上房市轉向，高總價大坪數產品去化慢，當初入場的投資客過了房貸寬限期後，付不出貸款，與其被銀行查封法拍，乾脆賠售了事。

「國家首席」，屬林口區大坪數豪宅，整個基地超過7千坪，位於文化三路和中華一路口為「國家一號院」，文化二路和中華路口的則為「世界首席」，預售開價30~38萬，2014年6月完工，7月交屋，實價登錄揭露2017年交屋價格在22~29萬間不等。

同樣都是重劃區，新舊成屋命運差好多！全國不動產觀察實價登錄資料，發現北台灣五大重劃區新舊成屋漲跌幅走向大不同，新成屋近一年來價格仍然下跌，尤其新莊副都心(含頭前重劃區)下修幅度最大，連帶拖累中古行情，但其餘四大重劃區中古屋都呈現持平或者是上揚趨勢，專家指出中古屋周邊自成商圈，支撐價格。

除了中古屋周邊機能較完整支持房價，全國不動產企研室主任張瀞勻分析，重劃區內若有許多破盤價建案刺激，中古屋屋主心態也比較容易鬆動，像新莊副都心(含頭前重劃區)新舊屋雙雙下跌逾一成。


而淡海新市鎮新屋續跌、中古維穩，全國不動產淡水新市鎮加盟店店長練明進指出，景觀、面向、區位、產品規劃影響甚多，在輕軌、區公所生活圈機能加持下，甚至出現近10年屋比新成屋貴的奇特現象。

至於青埔特區，2016年起新成屋交易緩回升全拜降價建案所賜，從2、3字頭跌至1字頭，讓利風造成2017年續跌，不過中古屋由於區位較佳，保值性好，房價平穩。

然而開發接近飽和、人口進駐的三峽北大特區以及林口新市鎮房價皆呈現持平，北大特區中古屋甚至微漲8.5％。

全國不動產林口文化二路加盟店店長黃世榮指出，2017年第四季以來看屋人潮大幅回溫，加上機捷通車滿一年、區內三大商場相繼開幕，吸引台北客，目前A9站周邊新屋站穩4字頭，仁愛路以北則因房價親民受到首購青睞。

張瀞勻建議，有自用需求的消費者在挑選重劃區產品時，雖然價格是最主要考量，但是機能支撐房價，是未來能否順利脫手關鍵。

新北市永和區的「公辦都更大陳案」在2011年歷經許多風波終於整合完畢，並於2011年由開晟建設執行第2期都更，當時市府更打出「1坪換5.1坪」，民眾全數通過，且是永和「史上最大都更案」的政績；至今6年已過，16日新北都更處卻驚傳1、3、4期招商流標消息。

新北市都更處表示，流標之原因可能有，中央修正都更條例草案仍送立院審議中，導致法令仍有變動，或近年來市場的不景氣，又或是本案基地內土地建物產權複雜，各單元私有土地面積占各單元面積比例也有約50%比例，且各單元的土地建築物公有與私有情形交雜，導致整合有難度，影響廠商進場投資的可能性，又或者可能是獎勵誘因對廠商而言仍嫌不足等等因素，將再進行評估，將於年底辦理第2次招商投標。

永和在地建商誠家興建設經理林光渭表示，此區買氣自去年谷底至今，來客率逐漸有回升並成長3成，原因來自於附近許多建案已開始妥協並降價銷售；過去該區建案於106年3月平均開價皆落在64萬；但近日而言，「永和苑」成交價均價約45萬~47萬，「捷洋天湛」則是48~49萬，去年底新案「福砌」一、二期而言，成交價約52萬，整體狀況幾乎都是「量多價跌」。

德明財經科技大學客座教授莊孟翰認為，現況房地產景氣低落且房價下跌，新北市府仍維持當初「單元二」的投標條件，建商的利潤就下降甚至可能賠錢了，自然會有流標的結果；「房價下跌」部分觀看「實價登入」都很明確，整體房價都已下跌，市場機制隨時都「變、變、變」，所以市府必須調整條件，例如「增加容積」等方式，至於賣的狀況好壞，就只能請建商各憑本事，若市府不隨市場機制變動，建商不願意投標，下次也只會再重蹈覆轍。

　　渝黔兩省市日前簽署合作框架協議，根據協議，雙方將共同推進基礎設施互聯互通，加快通道建設，共建毗鄰區縣“一小時通勤圈”、重慶貴陽“兩小時交通圈”。

　　根據協議，雙方交通合作領域涉及高速公路、鐵路、水運和航空等多個項目。高速公路方面，確保2018年建成江津至習水重慶境路段，力爭2020年底同步建成蘭海高速重慶至遵義擴容工程；力爭2020年底前開工建設武隆至道真、彭水至務川和秀山至印江高速公路；研究啟動重慶至赤水、萬盛至正安高速公路前期工作。

　　鐵路方面，加快渝懷鐵路二線涪陵至懷化段工程建設，力爭2020年建成通車。同時，共同爭取國家相關部門支持，“十三五”期間啟動昭通至黔江鐵路、涪陵至柳州鐵路和重慶至貴陽客專前期工作，早日開工建設。

　　水運方面，加快建設水運出海通道，共同爭取國家支持，將烏江渡—涪陵航道規劃等級由四級提升為三級，並納入國家規劃。航空方面，加密直航航班。加強貴陽機場與重慶萬州、黔江等支線機場合作，積極開展運力招商，開辟新航線。

　“騎車上下班，步行到學校，逛鄰街商場、遊社區公園……”高品質的美好生活為每個人所向往，這也是對北京提出的“職住平衡”概念的最美場景描繪。然而，對大多數來説，在房價高企、限購嚴厲的一線城市，要實現這一願景似乎只有租房才能最快實現。

　　房地産企業自持項目的高品質居住環境與服務，為上述願景提供了可行的解決方案。截至2017年底，北京市已推出27個企業自持租賃房項目，目前兩個企業自持租賃房已經確定案名：海淀區萬科翡翠書院和大興區中國鐵建理想家。

　　以萬科打造的北京翡翠書院為例，該項目位于海淀區北清路與永澄北路交匯處北1000米的永豐地塊，是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區。據悉，翡翠書院項目將于近期啟動預租，預計2020年底將交付第一批租賃房源。

　　租房將成居住新潮流

　　2017年7月17日，廣州宣布在入學等權益上保障租購同權之後，房屋租賃市場成為了2017年乃至當下最火熱的話題。被“天價學區房”刺痛神經的公眾多少希冀著“租購同權”4個字會改變已延續近20年的房地産市場邏輯。

　　3天過後，住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點。從地方到中央，密集出臺的政策，以及眾多入場的企業讓外界意識到，2016年提出的“租購並舉”已經開始落地生根了，並正在開始加速度。

　　“翡翠書院項目所在地，是萬科積極踐行租購並舉相關政策，在北京乃至全國首個拿下的全自持住房用地。我們希望翡翠書院的産品特點、定價機制、運營管理模式，能夠為新時代房地産發展提供借鑒意義。”翡翠書院相關負責人向記者表示。

　　而在《北京市城市發展總體規劃(2016—2030)草案》中，還首次提及了有關城市宜居度及通勤能力的“職住平衡”概念。讓居民就近工作，或在工作地附近居住，通過步行、自行車等非機動車方式實現綠色出行，緩解交通擁堵，提高居民生活質量，成為城市未來發展的方向之一。

　　“萬科翡翠書院旨在推動‘大中關村地區科技人才’實現職住平衡，這與北京市城市總體規劃不謀而合。”房地産行業有關專家指出，在中國互聯網企業最集中的區域，聚集了大量互聯網科技精英，這一群體不僅對就近居住的願望非常之高，而且對整個生活和居住品質都有比較高的要求，他們中很多上有老、下有小，對適合家庭居住的高品質租賃房有迫切需求。

　　隨著“足夠並舉”和“租售同權”等政策的落地，中國城市新居民的住房需求正在向租賃市場轉移，具有相對高品質的長租項目前景可期。數據顯示，國內長租項目在全國租賃市場的佔比僅2%-3%，與發達國家20%-30%的比例相比，還有很長一段路要走。

　　長租增強城市歸屬感

　　“‘感覺方便、舒服。’在南京貝客精品公寓南秀店公共休閒區，正忙于司法備考的姜超表示，以前租房被坑過，相比之下長租項目雖然租金貴一點，但是租住過程中有什麼問題，都可以向店長、管家提出來，並得到很好解決。”——《新華日報》去年底的一則報道引發了眾多年輕人的關注。

　　要面對隨時可能漲價的房租、隨時變卦的房東以及太多不穩定的因素，這些意外都讓大城市的打工者們缺乏安全感甚至疲憊不堪。如今， 長租類項目的快速發展讓這個群體不安的心有了著落。

　　相較傳統住房租賃市場， 長租類項目首先在規范化管理和標準化服務方面有著更明顯的優勢：個性鮮明的私人訂制、齊備的家電設施、細心周到的物業服務等等，在很大程度上滿足了年輕人對高品質居住條件的期望。

　　其次，長租項目有別于二房東和托管公司的是産品，良好的社區體驗將為租客提供公共社交空間，促進租客形成興趣愛好圈子，營造生活交友圈。

　　再者，長租最大好處是租金固定，相較熱點地區不穩定的資金變動趨勢，長租消化了租金遞增的風險，確保了家庭成員尤其是老人、孩子有一個比較穩定的租住環境，用較低的成本解決了長期居住的問題。

　　在中關村某IT公司工作的小羅就很關注長租項目，他對用這種方式解決住房問題並不排斥，“雖説産權不是自己的，我感覺還是中國人的傳統觀念吧，其實國外很多人都是一家子幾十年租房住的，目前樓市平穩，導致了投資增值部分不足，而租賃方式更靈活，更能提早在當下享受更好的居住生活體驗。”

　　長租項目的發展藍海吸引了眾多品牌房地産企業。然而，這類産品雖然在一定程度上解決了租房品質和穩定的問題，但由于大多數是廠房或商業寫字樓改造的公寓，戶型面積較小、居住密度大，更適合剛工作的年輕人，並不適合有孩子或老人的家庭居住。

　　“萬科正是瞄準了租房市場的痛點和空白，豐富住房租賃市場的供應體係，將翡翠書院打造成一個高品質、改善型、更安全、可供一家人穩定長期租住的項目，讓子女接受免費的義務教育。” 翡翠書院上述負責人向記者表示。

　　高租金是否合理？

　　自長租項目在我國興起，價格高一直備受爭議，細究本質，昂貴的租金則是市場作用的結果。“大部分長租項目的前期投入較大， 資金回報周期長， 導致了經營成本較高。”一位不願透露姓名的業內人士表示。

　　有研究報告也指出，長租項目的資金成本很高，包含裝修費、拿房成本、稅收、融資成本等，很多企業的拿房成本加上裝修成本已經佔到了80%。

　　仍以翡翠書院為例，記者查閱公開資料發現，翡翠書院項目包括海淀永豐兩個地塊，其中海淀永豐地塊18號地塊，出讓金額為50億元，總建築面積138825平米，由萬科競得；海淀永豐地塊19號地塊，出讓金額為59億元，總建築面積162894平米，由萬科住總聯合體競得。根據競拍要求，兩地塊的所有商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

　　記者還了解到，“翡翠係”是萬科高端住宅係列，翡翠書院將採用低密社區建造方式，建築質量、戶型設計、裝修設計都將按照“翡翠係2.0”的高品質標準來建設。同時，翡翠書院未來將與萬科V-LINK、萬科V盟生態圈等自有平臺實現鏈接，為業主提供同樣高品質的物業和配套服務。

　　“高昂的地價、高標準的配套設施、長期的經營成本以及維護成本等等，也使得這個項目的運營凈收入回報率低于3%，這對房地産企業來世極其微利的。” 翡翠書院上述負責人解釋道。

　　“作為全國首個高品質自持住宅，萬科的目標是希望把翡翠書院建設成為企業從供給側改革角度參與房地産制度長效機制改革的城市標桿。做好翡翠書院項目是響應政府推動“租購並舉”的重要舉措，也是萬科積極履行社會責任的應有之舉，必須做好這一項目，開好這個頭。”該負責人表示。

　　但他也坦言，作為首個全自持項目，也是房地産市場的一個全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。在以市場機制推動租購並舉的過程中，希望社會各界給與更多的理解和支持。

　　在拿地16個月之後，全國首個企業自持租賃房項目再度引發關注。近期，這個名為“萬科翡翠書院”的項目進入預租階段，高昂的租金成為外界關注的焦點。

　　“萬科翡翠書院”項目位于北京市西北五環外，靠近科技企業聚集的中關村科技園區海淀園。項目前身是萬科于2016年12月獲取的海淀永豐18號地和19號地，因競爭激烈，兩塊地的自持面積最終達到100%，自持年限為70年，土地單價超過36000元/平方米。

　　由于成本高昂且不得出售，項目的盈利模式成為難題。萬科曾嘗試過其他運營方案，但未能成行。最終，萬科引入基金，並以租賃住房的形式推出。

　　該租賃住房有兩種戶型，90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約為3萬-4萬元。需要指出的是，這是兩年以後的價格標準——按照項目的建設周期，第一批房源將在2020年交付。

　　盡管北京不乏高租金房源，但該項目的價格仍然令人側目。品質匹配、客源潛力、市場變化等不確定因素，都將成為項目能否盈利的變數。

　　近年來，土地供給側改革不斷深化，自持型地塊、租賃地塊越來越多。作為全國首例，“萬科翡翠書院”的推出有著標志性意義。分析人士認為，無論項目成敗與否，對于更擅長銷售而非自持的國內開發商來説，其商業模式、金融手段、運營經驗等，都將為行業提供借鑒。

　　成本反推價格

　　“這個租金水平，是我們根據成本反推出來的。”北京萬科(微博)相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，兩塊地的總價為109億，建安成本、人力成本、資金成本、70年的持有成本，加起來約50億，使得項目的總投入在160億左右。

　　他表示，即使按照滿租的情況來計算，上述價格帶來的NOI(凈運營收益)回報率也不到3%，“基本不盈利”。

　　雖然以租賃住房的形式推出，但項目的土地性質並非租賃用地。根據競買規則，海淀永豐18號地和19號地被設置了最高限價；當報價觸及上限價格時，轉而競報自持商品住房面積；當自持商品住房面積達到100%時，再競投高標準商品住宅建設方案。

　　該地塊的競爭頗為激烈，並最終進入第三階段，這也是造成土地成本高企的主因。

　　“如果以純租賃用地的性質來出讓，價格絕對不會這麼高。”北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，雖然北京土地資源稀缺，企業也不會以銷售型項目的價格去拿一宗租賃土地。但他同時表示，最終競到100%自持，也説明當時的土地市場有一定的非理性因素。

　　截至目前，北京尚未有純租賃土地出讓。以上海做對比，有機構統計，自2017年7月至2018年1月，上海累計出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價6600元/平方米左右，遠低于周邊的商品房樓板價，且這些土地大多以底價成交。

　　鑒于預期價格高企，萬科最終將産品打造成高端租賃住房的形態，建築採用了最高的環保和節能標準，裝修亦屬于“高配”，項目容積率也僅為1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室産品佔比不到30%，但全部被做成復式(兩層+閣樓)，産品形態類似于別墅。

　　由于項目周邊並無成熟商品房小區，難以做同地段的租金對比，只能以位置相對較近的豪宅項目做價格對比。根據鏈家APP的信息，同樣位于海淀區的五礦萬科如園一套287平米房源，月租金為28000元；融創西山壹號院(資料、團購、論壇" target="_blank" style="color: rgb(15, 107, 153);">論壇)項目200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。

　　有專家認為，考慮到萬科翡翠書院的報價是2年後的水平，按照當前北京租賃市場的走勢，這個價格不算太離譜。

　　北京萬科相關負責人表示，由于臨近中關村科技園區，項目的目標客群為“中關村科技精英”。根據該公司的調研數據，目前園區的科技從業者約有85萬人，其中有43.5%具有海外教育背景。若篩選收入較高、認同租賃居住方式，且對學區和戶籍並無要求的從業者，客源基數應該足夠。

　　北京房地産協會秘書長陳志(微博)向21世紀經濟報道記者表示，中關村科技園片區目前存在這類支付能力強的租賃需求，比如供企業員工和高管短期應急、過渡等。但若短期租賃偏多，項目就會面臨空置率變大的風險。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡點，需要開發商用精確計算和有效的運營去解決。

　　另有業內專家分析稱，萬科長租公寓有經濟適用的泊寓，也有家庭型高端産品翡翠書院，泊寓是萬科長租公寓的主流産品，已有14.5萬間。翡翠書院定位高端産品，數量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因為翡翠書院價格高，就説萬科推高租金，説萬科作惡打劫。

　　基金悄然介入

　　在確定上述操作方案之前，萬科曾嘗試過其他的運營模式。

　　拿地之初，萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示，“萬科將選擇一些企業進行眾籌合作，概括來説，北京萬科負責房屋建設、配套引進以及物業管理；眾籌企業則在早期進行投資，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金將返還企業。”

　　2017年5月，萬科企業發布公告稱，子公司北京萬科以不超過11.95億元入夥投資中城乾元基金。其他入夥者還包括上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司、北京翰業通咨詢有限公司、上海中城年代股權投資基金管理有限公司及上海上信坤樸投資管理有限公司等。根據公告的出資額計算，萬科的出資比例約為7.8%。

　　工商信息顯示，中城乾元基金于2017年11月成為北京捷盛商業管理有限公司的股東，出資比例為99%，北京萬科的出資比例為1%。北京捷盛商業透過一家子公司全資持有北京萬永房地産開發有限公司，後者正是萬科翡翠書院的項目公司。

　　也即，萬科以引入基金的方式來推動項目開發，從而解決資金需求量大、回款速度慢等問題。在這個過程中，萬科的出資比例不到9%。

　　關于上述基金的具體參與細節，目前不得而知。但分析人士普遍認為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長租公寓運營中的主要操作方式。

　　萬科董秘朱旭在2017年7月就確認了類似的做法。她在一次電話會議中表示，萬科會通過基金等方式完善持有型物業經營，達到現金流平衡目的。她同時表示，存量物業經營的毛利率水平、現金回流速度等不如快周轉模式，但萬科必須要逐步往這方向轉型。

　　截至目前，萬科在北京、廣州、佛山等地獲取了多宗自持型住宅用地，總耗資近200億。從整個行業來看，隨著租售並舉制度的確立和土地出讓方式的變化，房企的自持型地塊、租賃地塊將越來越多。因此，作為全國首例自持型項目，萬科翡翠書院每一個動向都會引發關注。

　　但中原地産首席分析師張大偉指出，這一項目有一定的特殊性。即本來是出售型的地塊，因競價過于激烈，才最終導致100%自持。因此，與租賃型地塊不同，地塊不僅價格偏高，在運營中也無法享受租賃類項目的稅費減免。

　　他表示，這類地塊在北京也僅有4宗，“不代表趨勢”。且成本定價法不同于市場定價法，未來效果如何，仍需市場檢驗。

　　陳志則認為，對于更擅長銷售而非運營的房企來説，無論該項目成敗與否，均有較大的借鑒意義。“萬科此舉是市場嘗試、價格探查的先行行為，為開發企業100%自持這種情形，樹立了一個樣板及風向標，供業內學習、分析，對推進租賃市場發展有益。”陳志説，從長遠看，在面臨很多成本剛性約束的情況下，租賃模式要突破瓶頸，就必須做更多的金融設計和制度性突破。

　　北京首套房貸款利率上浮10%成主流
　　由于市場關注度高，房地産市場的消息一直最賺“眼球”。近日，全國多地傳出銀行額度緊張、放款慢、首套房貸款利率上漲等消息。

　　《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行發現，與過去放款周期動輒三個月起步相比，各銀行的放款速度明顯快了不少。在貸款利率方面，就首套房而言，基準利率上浮10%仍然佔據主流。同時，還有多個房産中介表示，成交回暖，房産成交進入“價穩量升”的階段。

　　根據融360監測數據，全國首套房貸款平均利率自2017年1月起連續15個月上升。

　　北京首套房貸款利率

　　上浮10%佔主流

　　近日，《證券日報》記者走訪了北京地區的工商銀行、建設銀行、大華銀行、中信銀行、招商銀行、南京銀行、天津銀行、光大銀行、興業銀行、民生銀行、浦發銀行、華夏銀行等在內的12家銀行網點。

　　其中，2家銀行的個貸經理表示，首套房貸款利率最低上浮5%；1家銀行表示最低上浮5%，常批上浮10%；6家銀行表示最低上浮10%；1家銀行表示最低上浮10%，常批上浮15%；1家銀行表示最低上浮15%；1家銀行表示最低上浮20%。

　　以某股份制銀行為例，該行目前對于首套房貸款利率最低可申請到基準利率上浮10%。不過，當《證券日報》記者咨詢時，個貸經理提醒道：“首套房貸款利率上浮10%只能説還有，但是一般都申請不到，常批上浮15%。”

　　根據《證券日報》記者走訪的情況，截至目前，北京地區多家銀行額度比較寬松。多家銀行表示房本抵押後，一個月內都能放款。有個別額度充足的銀行，個貸專員表示，房本抵押後第二天就能放款。

　　同時，在貸款利率方面，根據各支行信貸額度情況不同，提供的利率僅供參考，還可能因為客戶資質、徵信情況做出調整。

　　不過，並不是所有的銀行放款周期能預估。在《證券日報》記者走訪的銀行中，某股份制銀行的工作人員告訴記者：“目前我行首套房貸款利率為基準利率上浮10%，面簽後一星期左右批貸，放款至少需要等待一個月，需要等多久不確定。”同時，這位貸款專員還表示：“放款慢不是因為排隊客戶多，是因為審核越來越嚴格，整個流程向前推動的慢。”

　　在某個首套房貸款利率執行基準利率上浮15%的股份制銀行，工作人員告訴《證券日報》記者，“現在走流程，貸款利率變化的可能性不大，但是放款周期不好估計。”

　　在首套房貸款利率方面，各家房産中介的口徑比較一致。《證券日報》記者走訪的幾家房産中介，經紀人都表示：“目前首套房貸款利率為基準利率上浮10%，客戶敲定房子後，我們會根據合作銀行當時的貸款利率和放款周期，提供利率最低、放款最快的銀行供客戶選擇。”

　　全國首套房貸款平均利率

　　環比增速呈下滑趨勢

　　根據融360監測數據，2018年3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率1.124倍，環比2月上升 0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%，上升 23.54%。全國首套房貸款平均利率自2017年1月起連續15個月上升。

　　融360截至4月16日的數據顯示，在29家北京地區銀行中，11家銀行首套房貸利率為基準利率上浮5%，15家為基準利率上浮10%，1家為基準利率上浮15%，2家為基準利率上浮20%。

　　從城市來看，3月份，全國首套房平均利率最低的城市前十位分別為上海5.11%、廈門5.18%、北京5.34%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、沈陽5.44%。

　　從銀行來看，3月份，在19家主要銀行中有17家銀行首套房貸款利率已超過基準上浮10%，較上月新增2家。工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行這國有四大行首套房貸款平均利率均已超基準利率上浮10%水平。

　　融360監測數據顯示，近一年首套房貸款平均利率環比增速呈下滑趨勢，同期二套房貸款平均利率環比增速穩定在0%-1%區間。從全年數據來看，首套房貸款平均利率增速逐漸向二套增速靠攏，2018年3月最新數據顯示二套房貸利率增速首次超過首套增速，反映出當前針對二套的政策調控力度更大，未來二套利率也將與首套利率逐漸拉開，差異化信貸政策也將在利率上得到充分體現。根據北京市住建委官方數據，2018年3月，北京二手住宅網簽量為11156套。某房産中介經紀人告訴《證券日報》記者，“近期看房量明顯增加，成交量也開始上漲，三月份成交量過萬，也反映出購房者的信心有所恢復。兩會前後觀望擔心出臺新政策的客戶近期也準備出手了。”

　　還有房産經紀人告訴《證券日報》記者：“近期房屋價格比較穩定，成交量開始回升，估計一段時間內都是這樣的狀態。”

　　據國家統計局網站消息，國家統計局今日公布2018年1-3月份全國房地産開發投資和銷售情況：2018年1-3月份，全國房地産開發投資21291億元，同比名義增長10.4%。1-3月份，商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%，增速比1-2月份回落0.5個百分點。

　　房地産開發投資完成情況

　　1-3月份，全國房地産開發投資21291億元，同比名義增長10.4%，增速比1-2月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速提高1個百分點。住宅投資佔房地産開發投資的比重為69.1%。

　　1-3月份，東部地區房地産開發投資12277億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點；中部地區投資4443億元，增長15.0%，增速提高1.6個百分點；西部地區投資4122億元，增長2.9%，增速回落0.8個百分點；東北地區投資449億元，增長1.3%，1-2月份為下降15.3%。

　　1-3月份，房地産開發企業房屋施工面積646556萬平方米，同比增長1.5%，增速與1-2月份持平。其中，住宅施工面積441540萬平方米，增長1.9%。房屋新開工面積34615萬平方米，增長9.7%，增速提高6.8個百分點。其中，住宅新開工面積25531萬平方米，增長12.2%。房屋竣工面積20709萬平方米，下降10.1%，降幅收窄2個百分點。其中，住宅竣工面積14198萬平方米，下降14.0%。

　　1-3月份，房地産開發企業土地購置面積3802萬平方米，同比增長0.5%，1-2月份為下降1.2%；土地成交價款1634億元，增長20.3%，增速提高20.3個百分點。

　　商品房銷售和待售情況

　　1-3月份，商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%，增速比1-2月份回落0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.5%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業營業用房銷售面積增長9.6%。商品房銷售額25597億元，增長10.4%，增速回落4.9個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額下降8.2%，商業營業用房銷售額增長7.9%。

　　1-3月份，東部地區商品房銷售面積12491萬平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份擴大1.8個百分點；銷售額14126億元，下降0.9%，1-2月份為增長6.7%。中部地區商品房銷售面積8264萬平方米，增長14.6%，增速提高3.9個百分點；銷售額5319億元，增長28.2%，增速提高3.1個百分點。西部地區商品房銷售面積8376萬平方米，增長12.0%，增速回落1個百分點；銷售額5430億元，增長29.0%，增速回落1.2個百分點。東北地區商品房銷售面積957萬平方米，增長8.5%，增速回落6.7個百分點；銷售額723億元，增長26.6%，增速回落8.6個百分點。

　　3月末，商品房待售面積57329萬平方米，比2月末減少1138萬平方米。其中，住宅待售面積減少954萬平方米，辦公樓待售面積增加43萬平方米，商業營業用房待售面積減少203萬平方米。

　　房地産開發企業到位資金情況

　　1-3月份，房地産開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。其中，國內貸款6957億元，增長0.9%；利用外資16億元，下降78.4%；自籌資金11449億元，增長5.1%；定金及預收款11130億元，增長11.2%；個人按揭貸款5160億元，下降6.8%。

　　房地産開發景氣指數

　　3月份，房地産開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為101.50，比2月份回落0.16點。

力壓康山 相隔三年重奪寶座

新一屆政府銳意把「白居二」恆常化，令資助房屋樓價於過去一段時間如火箭般飆升，單是年初至今短短4個月，全港已補地價居屋呎價紀錄便經歷五度破頂。大角咀海富苑一個屬全屋苑面積第二細的蚊型戶，昨天以每方呎18302元已補地價沽出，力壓「死敵」鰂魚涌康山花園，重奪失落逾3年的全港居屋王寶座。

開放式細戶388萬易手

上述海富苑全港新晉居屋王，位於海寧閣高層1室，實用面積212方呎，開放式間隔，面積只較全屋苑最細戶型「大一方呎」。據代理提供圖片顯示，單位望樓景，不設裝修，惟昨日仍獲買家斥資388萬元以已補地價購入，呎價高見18302元，超越上月以每方呎18283元易手的康山花園7座高層A室，成為全港呎價最貴居屋王。原業主2009年11月以已補地價100萬元購入，不足9年賬面升值288萬元（約2.9倍）。

翻查資料，撇除去年12月以每方呎17925元易手的海寧閣中層10室內部轉讓，海富苑對上一次躋身全港呎價最貴居屋王寶座已為2015年2月，是年海寧閣一個實用面積213方呎的中層10室，以已補地價309.5萬元售出，呎價14531元；換言之，相隔逾3年，海富苑終於重上高峰。

世紀21家天下物業分行經理黎振傑透露，今次新居屋王早於兩年前以已補地價350萬元放售，至去年8月原業主見市旺，遂上調叫價至390萬元，最終昨日獲投資者議價2萬元後沽出。

裕明苑730萬稱冠將軍澳

目前該單位正以每月9200元租出，租約期至今年8月屆滿，以現時市值月租1萬元計，意味新居屋王買家可享約3.1厘回報。同區新晉私樓奧朗．御峰一個中層E室開放式戶，實用面積256方呎，本月以每月1.45萬元租出，以業主今年2月購入價500萬元計，回報約3.5厘，意味前述海富苑居屋王租金回報貼近同區私樓。

將軍澳亦誕生區內居屋王，世紀21物業分行經理魏仕良謂，裕明苑裕昌閣極高層9室，實用面積640方呎3房戶，望銀線灣海景，有企理裝修，去年10月以已補地價720萬元放售，其後至加價至730萬元，日前終以一口價730萬元以已補地價沽出，呎價11406元。原業主2002年4月以已補地價159.8萬元購入，賬面賺570.2萬元（約3.6倍）。

淘大每呎2萬九龍灣次貴

同區對上一宗已補地價居屋高位為725萬元，由寶盈花園1座中層A室於去年11月造出，前述裕明苑單位把舊紀錄略推高約0.7%。

另外，九龍灣淘大花園有被撻訂單位重售，相隔逾兩個月賣貴31萬元。美聯物業高級營業經理黃家明說，L座極高層6室，實用面積242方呎開放式單位，昨日獲外區客以488萬元承接，呎價20165元，創該屋苑分層單位呎價新高之餘，亦躋身區內二手市場呎價第二貴成交。原業主2014年5月以307萬元購入，賬面賺181萬元（約59%）。

黃家明指出，上址今年1月底曾以457萬元沽出，最終遭買家撻訂，是次重售較對上成交價賣貴31萬元（約6.8%）。

樓市破頂潮不絕，帶動今年首季樓價升幅勝市場預期，3月樓價升勢更有加速跡象。據利嘉閣地產研究部統計，3月全港50個指標屋苑的平均呎價（實用面積呎價．下同）報1.44萬元，按月升1.7%，再創歷史新高，至今已連升24個月，期內累積升幅達32%，並已連續14個月破頂。若以今年首季計算，則按季升4.6%，升幅較去年第四季的2.8%大幅高出1.8個百分點，反映近月樓價升勢加速，按季升幅顯著加快。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，50指標屋苑交投量經歷2月農曆新年淡市之後，3月隨即低位反彈，成交量按月急增60.9%，至674宗，為過去12個月內第三高。在全港三個分區成交量中，以港島區反彈幅度最大，上月共有117宗買賣，按月急漲近一倍。

將中維港灣月漲7%最勁

在50個指標屋苑中，有34個屋苑上月樓價報升，比例達68%，其中以將軍澳中心及大角咀維港灣的按月升幅最為顯著，分別按月升7.4%及7.1%，大幅跑贏大市。

廖偉強預期，4月50指標屋苑買賣登記量將穩中略跌，有機會反覆回落10%，至約600宗，但樓價料升1.5%至2%。

二手註冊額首季平均773.4萬新高

另外，美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首季平均每宗二手住宅註冊金額錄得773.4萬元，創歷史新高，較去年同期高出約16.5%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行選取7個屋苑計算，今年首季實用面積300方呎或以下細單位，平均每宗金額普遍較整體二手住宅市場升幅為高，當中荃灣立坊的細單位平均每宗金額約485.2萬元，較去年首季升約20.5%最勁。

內地旅客訪港數字急升，吸引專做內地客生意的化妝品店伺機擴充，搶高舖位租金。藥房及化妝品店集中地的上水新康街，其中72號地舖剛由化妝品連鎖店莎莎國際（00178）以每月32萬元預租，較現租值狂飆近四成。

消息指出，新康街72號地下，建築面積約1200方呎，現租客為零食店優之良品，月租23萬元，租期至今年6月底。不過，近期業主以每月32萬元放租，即時獲莎莎以零議價預租，呎租約267元，較優之良品現時租金大幅急升約39.1%，幅度為該區近年罕見。

每月32萬較鄰舖年漲14%

是次莎莎高價預租新康街舖位，因該品牌在新康街並無據點，但該街道一直是內地客掃貨熱點，因此以進取價租舖。據悉，優之良品自2003年起已承租上址，月租初期僅4.8萬元，以最新預租租金計，15年來累積升幅達5.7倍。

上址預租租金不但較舊租大升，租值亦較鄰舖為高。資料顯示，毗鄰新康街70號地下，建築面積共約1200方呎，一年前以月租28萬元租予藥妝店，呎租約233元，即一年內同街舖位租金升逾14%。

核心零售區靠穩 中環續跌

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出，本港遊客訪港數字及零售銷貨額都錄得增長，利好舖市。四大核心零售區，除中環租金按季跌1.7%外，其餘3區租金已靠穩，甚至輕微上升0.5%。他預期，核心區租金未來半年將平穩，銅鑼灣、尖沙咀及旺角租金有5%以內增長。但中環「吉舖」多，故租金有5%至10%下調空間，料需額外6至9個月調整才可回穩。

舖位成交方面，根據土地註冊處資料，文輝墨魚丸大王老闆黃俊新透過新國基投資有限公司，斥資9950萬元購入尖沙咀亞士厘道20至20A號地下，建築面積約2200方呎，呎價約4.5萬元。舖位以20.8萬元租予食肆，租金回報約2.5厘。

原業主於2010年以5288萬元購入上址，持貨8年賬面獲利4662萬元，升值88.2%。

中國海外（00688）發展的九龍東啟德「港人港地」項目啟德1號（分為啟德1號（I）及（II）兩期，下稱1期和2期）共1169伙，已入伙接近半年，市場陸續出現小量放售及放租案。不過，發展局最新公布數據顯示，原來截至今年2月底，地政總署已接獲852宗涉及該屋苑的分租或許可使用同意書申請，相等於兩期總單位數目約72.9%。

政府於2012年9月公布「港人港地」政策，原意是於物業供求緊張下優先照顧香港永久性居民，賣地章程規定批出土地後的30年內，小業主若把單位出售或出租，都須向地政總署申請相關同意書。啟德1號於2016年9月開售，截至昨天為止，已售出約1154伙，相等於總單位數目約98.7%。

96租盤每呎叫30至53元

發展局最新提交立法會的文件顯示，截至2月底，地政總署共收到852份分租或許可使用同意書申請，當中約817宗申請已獲批，獲批宗數相等於總單位數目約七成，即每10個啟德1號的單位，有7個可作出租用途。

香港置業客戶經理黃寓揆稱，今年2月項目的放租盤數量約170個，現時尚有約96個，已消化約43.5%；每月叫租介乎1.5萬至3.6萬元，意向呎租約30至53元，意向租金最平為1期大廈2座中層D室，實用面積368方呎，開放式間隔，意向呎租約40.8元。

地政總署數據顯示，出售同意書的申請個案亦有749宗，佔總單位數目約64%，當中721宗已獲批。不過，由於全部單位都未過額外印花稅（SSD）的3年限期，所以放售盤極為有限，買賣成交亦只得日前錄得的一宗「明賺實蝕」個案。

721戶獲地署批轉售

中原地產高級區域營業經理吳妙妝透露，啟德1號（1）及（11）現時只有3個放售盤，叫價1250萬至1900萬元，「惟SSD由邊個畀就要傾」。入場單位為1期大廈2座低層F室，實用面積507方呎，兩房間隔，意向呎價約2.47萬元。

另一邊廂，為理順屋宇署、地政總署和規劃署的發展管制工作，發展局於規劃地政科設立督導小組，研究精簡和改善現行制度的建議，包括私人發展項目申請的要求、提高透明度和確定性，並整合部門之間的審批程序，包括委託一個部門負責為其他部門處理特定工作等，今年下半年將推出首批精簡審批的安排。

山頂南區首季錄46宗豪宅成交，涉資66.23億元。當中億元成交量為23季以來首次錄雙位數字，錄11宗。

區內二手41成交

中原地產山頂南區董事何兆棠指，本年首季區內錄得41宗二手豪宅買賣，較上季成交宗數下跌近13%，當中分層單位佔30宗，洋房佔11宗；總成交金額共涉資約30.56億元，而成交金額則下跌近16%。一手方面共錄得5宗成交，一手成交量較上季16宗跌69%，成交金額達35.67億元。

對於近日本港市場出現走資情況，何氏指反而對貴重物業有利，山頂南區傳統上少有放盤，資金會流入豪宅市場，加上政府放寬辣招換樓期由半年至12個月，刺激二手業主換樓及換貨活動。

預計豪宅樓價仍然有上升空間，升幅達5%至8%，多個豪宅新盤創高價成交，有望帶動豪宅樓價向上。本地富豪繼續追捧，附有全新豪華裝修豪宅更為搶手。屋地業主趁最近超級豪宅旺勢，放盤量明顯增加，中港發展商及私募基金資金充裕，掀起南區傳統貴重地段尋寶潮，尋求發展投資機遇。