縮小坪數、壓低總價附裝潢 商旅改住宅「賺口碑」

賣1棟總銷2.5億元的房子，卻慘賠超過1億元，對任何建商都是重傷。高雄的郡都建設遇到這種狀況，硬撐著解決了問題，甚至重新推出建案「郡都INN」4個月就銷售一空創造佳績，成為業界津津樂道的故事。

郡都建設在七賢路建案「郡都INN」原規劃住宅，2014年推出時案名叫「郡都河悅」，剛動工時經由代銷公司介紹來了一群台商投資客，郡都建設總經理唐承說：「那時觀光景氣正好，陸客一團一團來，這群台商投資客想將該案收購改成商旅，我們評估後認為可行，便和對方簽約，重送建照改為飯店規劃。」

商旅改住宅傷成本
不過人算不如天算，商旅蓋好時遇到2016年總統大選，選出了總統蔡英文，震驚了投資客，當時他們表態高雄的觀光事業將下滑，不願再付款。唐承對這種惡意違約相當震驚，對方採取拖延戰術，即便藉由訴訟也沒轍。就這樣，原本費用扣除掉對方已繳金額，郡都建設還慘賠超過1億元。

郡都建設無奈地把商旅蓋好，政權也正式轉移，陸客團果然大幅減少。唐承知道不能怪政府，但這間商旅該怎麼辦？他考慮過自行經營或尋找買家，但高雄觀光景氣差沒人想接手，這一等，就是1年半。

唐承和公司討論後明確設下停損點——再將商旅改回住宅。由於商旅規定的單層樓高較高，原本15樓住宅改成商旅後只能蓋到14樓，整整少了200坪可以銷售，換算市值損失就超過5000萬元。另外，商旅要求要使用防火建材，成本高過住宅，加到18公分厚的牆壁，也是因應商旅隔音的需求，卻犧牲了室內空間。

飯店規格凸顯特色
不過這些「花冤枉錢」的地方，卻大大提高居家的安全及舒適度。「郡都INN」雖然僅規劃18~22坪小宅，但商旅規格是高達3.4米的樓高，改成住家一點都沒有壓迫感。

防火隔音的效能更好，還附帶裝潢，修改格局後1層僅有5戶，讓購屋族覺得很划算，相較一般成屋要賣1年，「郡都INN」只花4個月就完銷。唐承無奈笑著說：「做這場真的只是賺一個口碑而已。」

龍登國際廣告總經理戴嘉聖也認為，「郡都INN」經歷被違約、重新送照再推出，還能在短時間內完銷，相當不簡單，他指出：「該案的單價在2字頭，和周邊建案並無差異，但藉由縮小坪數壓低總價帶且帶裝潢銷售，是快速完銷的原因。」

郡都INN小檔案
地點：高雄市前金區七賢二路358號
交屋時間：2018年5月
總價：458∼869萬元
格局：2房，18∼22坪
特色：挑高3.4米、附裝潢，1層僅5戶，因應商旅隔音需，牆面為18公分厚
危機時序表：
2014年推案，原規劃為住宅，被投資客收購改為商旅
2016年總統大選，投資客看壞毀約
2017年5月重新送照
2017年11月重新推出銷售，主打附裝潢、低總價
2018年4月完銷
資料來源：郡都建設

前5名交易佔88% 房價衝上2字頭

桃園機場捷運串聯北北桃生活圈，沿線帶動林口、桃園等地的發展，近日逢通車滿周年，台灣房屋統計機場捷運線所屬桃園市境內13站房市交易熱度，以2017年成交狀況來看，周邊房市最熱的5大排名，以環北站（A21）奪冠，其次依序為老街溪站（A22）、桃園高鐵站（A18）、中壢車站（A23）、長庚醫院站（A8），此5區交易就佔88%。

環北站單價20.1萬
統計資料顯示，機捷環北站交易量熱度高達33.2%，佔機捷沿線約3分之1，平均單價20.1萬元，其次的老街溪站、桃園高鐵站、中壢車站以及長庚醫院站，則分別佔10~15%不等，價格也都落在2字頭左右。
台灣房屋智庫經理江怡慧指出，環北站位於桃園中豐路與環北路交口一帶，緊鄰海華SOGO商圈與中壢高中文教區一帶，5年內新成大樓平均每坪33~35萬元，由於近火車站、自新生路到青埔高鐵車站約10~15分鐘，A21環北捷運站將匯集人潮與帶動商業活動，五楊高架道路全線通車，從商圈出發到中豐北路上高架只需3分鐘。

老街溪站熱度第2
交易量第2的老街溪站，受惠於機捷向南延伸到中壢車站，預計2018年6月全線通車。江怡慧也指出，國內最大戶外交通媒體集團合和集團未來在此規劃引進年輕化的日本流行服飾與美食，還有影城進駐。
熱度第3名的桃園高鐵站，平均單價落在26.3萬元。台灣房屋青埔直營店店長彭成貴表示，此區自住型買方偏好選擇總價帶在1200~1600萬元、3~4房+1車位產品，也有不少人偏好透天產品，屋齡舊一點也不介意。

台北市心臟地帶信義區，店面交易全看永吉路臉色，而永吉路店面成多集中在傳統成衣批發商圈五分埔。只是隨著網購發達壓縮了成衣發商店，最新揭露的五分埔店面比起商圈繁盛期，每坪衰退了3成。

信義計劃區豪宅動輒每坪交易200萬元以上，店面交易最夯區是計劃區外的永吉路，前5單價交易店面中，前4位於永吉路並集中在五分埔，去年10月交易的五分埔店面成交單價288萬元，為實價登錄以來信義區第3高成交單價店面，但仍較五分埔最高單價衰退約3成。

這店面位於永吉路443巷內、不到17坪，去年10月以每坪約288萬元成交，成交總價4800萬元。以成交單價來看，為信義區店面交易第3高紀錄，第1高則是2014年2月在同一巷內的服飾店面，成交單價415.1萬元，店面也僅15坪大。

提袋率不高
同巷不過1分鐘路程之隔，3年來價格卻下滑3成。實際走訪該店面，現銷售女性服飾，假日時雖仍有逛街人流，但提袋率不高。在該商圈經營店面的小葉說，「現在人明顯少一半，加上網路購物發達，大家寧願窩在家買衣服，營業額也掉了許多。」

實價登錄上路後 台中車站商圈新店王

看中「宮原眼科」聚客，竟有僑外資砸下9500萬元買下該景點正對面的透天店面，創下實價登錄政策上路5年多來，台中市中區單宗透天交易總價新高紀錄，也是台中車站商圈有實價登錄以來的「店王」。

買家為隆昌旗下公司
根據內政部實價網最新揭露資訊，1月，揭露一筆台中市中區中山路透天店面交易資訊，總價9500萬元，地坪約58.99坪、建物坪數約147.43坪，每坪實價約64.44萬元，對照地籍資料，該筆交易案門牌為中山路29號，就在「宮原眼科」正對面，買家為僑外資總成實業，進一步查詢買家背景，該僑外資原來是中部紡織業者隆昌集團旗下公司。

每坪實價約64.44萬
房地產業者分析，若進一步拆算店面效益較高的1樓與店面效益較低的2-3樓的單價，根據地籍資料，1樓坪數約28.47坪、騎樓約22.04坪；2、3樓各約52.39坪，1樓（加計騎樓坪數）每坪單價超過80萬元，2、3樓每坪單價約55萬元。

看中宮原眼科聚客效果
東森房屋研究中心經理于靜芳分析，台中近年因受國內、中國、日韓觀光客歡迎，台中車站前商圈繁榮，不少商辦改裝為商旅飯店，商圈內地標宮原眼科也是一大人潮景點，不僅老屋翻新題材為區域帶來利多，黃金店面發揮聚客效果。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，台中市中區是台中都會區最早的中心商業區，過去更是全台人口、百貨公司密度最高的區域。全區除了台中車站、台中公園等公共設施之外，其餘都是商業區土地，大家熟知的糕點名產如自由路的太陽餅、一福堂的檸檬蛋糕，或是年輕人聚集的第一廣場（現為東協廣場）、電子街，乃至於各大戲院都發跡於此，但在新興商圈紛紛崛起後，中區商機流失。

但近10年由於柳川、綠川水岸造景、宮原眼科及第二信用合作社等老屋資產活化議題帶動，舊城復興席捲全台，也成為國際旅客熱門打卡景點，加上台中車站新站啟用、李方艾美酒店即將開業，中區旅遊商機蓬勃成長，餐旅商機大，最受市場矚目。

桃園市長鄭文燦2018年4月24日前往龜山區兒二公園，出席「龜山區兒二公園擴建工程」落成啟用典禮，鄭文燦表示，升格前龜山鄉公所即有規劃擴建，但當時土地徵收費用過於龐大，升格後，市府2016年編列土地徵收預算1.4億元，總工程經費1,150萬元，包括：綠美化植栽步道、環樹造型階梯平台、兒童遊戲沙坑等，提供市民休憩；同時也將於4月28日舉辦「花開春鳴－薩奇四重奏」，讓市民享受音樂饗宴。

鄭文燦也指出，市府針對虎頭山假日花市辦理周邊環境整體規劃，包括：撥用財政部國有財產署土地，管理及檢討停車空間，並研議採協議價購方式取得私人土地，讓進出道路更暢通，解決停車亂象；原本交通部公路總局要求歸還成功陸橋下土地，經協調後，市府辦理撥用程序，由農業局管理，維持假日花市營運；整頓卡拉OK等攤位；活化成功陸橋下空間，規劃設置羽球場、籃球場；規劃在福德祠後方興建市民活動中心，目前正由龜山區公所辦理變更設計中，預計2018年動工，逐步完善橋下帶狀空間。

鄭文燦也說，成功陸橋下有廣闊的條狀綠地，市府先行完成擴建兒二公園，後續由工務局負責整體的綠地空間規劃，結合虎頭山假日花市，打造休閒綠帶。

鄭文燦表示，市府積極活化桃林鐵路廊帶，為解決淹水問題，於活化工程前以2年時間，在原桃林鐵路地底埋設雨水下水道箱涵，協調由自來水公司埋設自來水大口徑幹管，大幅提高供水能力。桃林鐵路活化路廊工程由捷運工程局負責，第一階段工程從山鶯路至成功路3段，總經費約7,000萬元，已經開工，內容包括空間活化、休閒步道、自行車道、生活花園及鐵道印象保存；第二階段將從成功路3段經過南崁交流道至南山路，總經費約3億8,000萬元，將休閒綠地連結至混合車道。透過活化桃林鐵路廊帶工程，讓鐵道沒有阻隔，也從雜亂轉變為充滿美感。

鄭文燦提到，「2018桃園燈節」龜山燈區位於星月橋，成功吸引人潮，未來也會在該區多舉辦活動。市府會努力讓建設更多、福利更完整、活動更精彩，加值市民幸福感。

房市回神了嗎？央行公布五大行庫3月新承做放款金額與利率，其中購屋貸款較上個月與去年同期相比都大幅增長，另外，房貸利率部分，則來到5個月來的新低1.628%。

3月五大行庫新承做貸款金額為445.36億元，較2月大幅增加157.24億元，央行官員分析由於2月工作天數少、基期低，因此呈現大幅增加情況；對照六都買賣移轉棟數，月增率也全面增加；年增率部分除桃園因去年3月基期高而呈現負成長外、高雄年增率負成長幅度縮小，其餘四都呈現正成長。官員推測，建商讓利是很大原因。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，從去年開始房市就受惠於市場讓利風潮帶動交易量，今年若能持續讓利，房市表現還有成長的空間，但若是堅持價格，恐無法樂觀期待。

而在房貸利率方面，央行公布的統計，3月房貸利率創近5個月來新低，為1.628%，官員認為一方面台灣資金充裕，一方面銀行放貸利率也隨貸款者的信用、抵押品的地點、地段而起伏。

傳統書店金石堂繼2015年經營近30年的忠孝東路東區據點熄燈，金石堂台北車站商圈的城中店也將在6月底熄燈；不過，就在金石堂傳出熄燈之際，日本來台拓點的新式書店「蔦屋書店」26日卻要在台中七期開幕，3月底也在內湖捷運站大舉展店，且平日下午及週末人潮爆滿，究竟為什麼有這個現象？

眾所周知金石堂忠孝店座落於台北市東區，2008年金融海嘯後搭上房市多頭與陸客題材，店面租金驚驚漲，也讓薄利多銷卻得繳納高額租金的老書店，面臨撤出的命運，尤其，近年電商崛起、物流便捷，網路購物有7天鑑賞期，書店變成民眾「實體看書、網路下單」，導致老書店被擠出市場。

根據財政部最新數據顯示，2013年全台書店共有2314間，到了2017年底剩下2113間，目前截自2018年2月，剩2111間，等於5年多關了213家。至於去年1月來台展店的日本「TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋書店」，1年多時間已經在信義區、松山、內湖各開1家店，台中七期店將在26日開幕。

蔦屋書店被定位為講求都會品味質感、優雅建築空間的精品書店，在2011年代官山「蔦屋書店」開幕時，為日本傳統書店的革新升級的典範。有別於台灣的誠品雖也開設在商場內，但並不強調複合式餐飲空間，反向來說，「蔦屋書店」銷售書籍僅是附加價值，周邊的效應才更大。

潤泰創新引入「蔦屋書店」進入松山CityLink與內湖CityLink商場，商場的業主是潤泰，在招商階段當然會給予較優的租金條件，目的是帶入人潮與提升商場質感；而內湖CityLink捷運構共站「潤泰京采」建案也是潤泰所興建，自然「蔦屋書店」就是形塑區域價值的方法。

新式「蔦屋書店」以都會區新興商場為主軸，加上又是大型商場積極招商的對象，在消費型態的轉變之下，自然擠壓傳統書店面臨高租金、連年銷售降低的窘境。若再看台中七期「蔦屋書店」落腳「T&R廣場」不僅與吳寶春麥方店為鄰，也讓「T&R廣場」知名度大增，更為周邊住宅添光，某層面來說，也為店面座落的基地土地加值。

德天國際總經理田揚名分析，粗估金石堂城中店1個月租金50萬元，若每月單店損益約50萬元，等於每個月經營都在繳房租，但像是「蔦屋書店」等進駐商場的品牌書店，可以談「包底抽成」，尤其商場起步階段有免租裝潢期，新商場是希望藉由「母雞帶小雞」將人潮進入商場。他表示，換句話說，未來賣書是賣一種感覺與文化，也是賣周邊加值服務。

台灣房地產市場持續跌，不少投資客都已願意讓利出售房屋，現在是否就是買房好時機？好房網TV《Sway說》直播節目提到，Sway特別整理內政部實價登錄資訊，發現台北市中山區的豪宅，最高的一案竟賠掉了3671萬，次高的也賠掉了3500萬，等於賠掉一輛賓利。

2018年房市仍舊不見起色，價格至今依舊持續下修，但是房市成交量已較去年復甦，Sway分析說，台北市多處精華地段房價皆下降！Sway從實價登錄中發現，中山區的住宅今年有4筆交易，其中有3戶轉賣皆賠錢，其中最慘的僅僅屋齡2年，竟慘賠了3671萬。

另外也在中山區的總價1.53億元購買的豪宅，屋齡也只有三年，最後卻以1.18億元出售成交，直接賠掉3507萬元，不只豪宅，連套房也跟著跌，位於新生北路二段上的某套房，才兩年不到的時間轉賣房屋，也賠了100萬，顯示中山區房價都正在下修。

到底會跌到什麼時候？投資客不敢保證，紛紛都在拋售！尤其從實價登錄看到這些豪宅都可以判斷，放越久，賠得越多！而且越是不願意降價，賠得越慘！當然，反過來思考或許也是買房的好時機，Sway建議，想要買房子但又不想買貴，可以參考實價登錄資訊的低價房屋，說不定可以意外省上一台賓利車價錢，千萬不要當冤大頭，買貴房屋而不自知。

台北市公宅遍地開花，而為配合產業變動、人口流動與未來發展需要，尤其是東區門戶計畫的重要樞紐南港區，未來可能帶來的大量就業人口，公宅成為解渴當地租屋需求的重要建設，而5處公宅中最早興建的「東明公宅」今（24日）舉行上樑儀式，由副市長林欽榮宣布下，預計在108年2月全案完工、3月招租。

於民國104年底開工的南港東明公宅，位於南港區南港路二段上，距離三鐵共構的南港車站，步行僅需5分鐘，整體規劃除了公宅外，一旁的東明公園也同時進行整修，與丙基地已一同先行完工，提供當地里民休憩綠地和社福設施利用，而今天除了舉行象徵性的上樑儀式外，甲基地的樣品屋內裝也首度對外界亮相。

台北市副市長林欽榮表示，一下子高科技產業進來南港，居住空間上將變的相當缺乏，尤其是年輕住宅，所以東明公宅是相當重要的案子，一定在明年2月完工、3月招租，讓有需求的市民申請承租。都發局住宅工程科長魏國忠表示，東明公宅租金亦將如同其他公宅，以周邊租金行情的85折作為定價，目前可以確定的是會比松山區健康公宅還便宜，且同樣符合申請住宅租金補貼資格者，租金將會更便宜！

東明公宅涵蓋甲、乙、丙三座基地，總數戶700戶；甲基地為地下3樓、地上21樓建築，乙基地為2棟地下4層、地上21層之建築；丙基地為1棟地下1層、地上5層。而除有出租用的公宅外，為回饋當地里民，同時設有鄰里多元的社區服務如身心障礙福利機構、老人長期照顧機構、托嬰中心、就業服務站、商業空間、區民活動中心等，讓周邊住戶都能一起享有公共設施帶來的便利性，提升當地生活品質。

房型規劃為套房130戶、一房型362戶、二房型170戶、三房型38戶，數量比例約60%、30%、10%，以套房、一二房型為主，每戶都有乾濕分離衛浴設備和基本廚房設備，房間也戶戶都有開窗。而此公宅有10%左右的戶數提供給的市民承租，也會保留部分比例回饋給東明里等在地住戶承租、青年創新回饋計畫，以及優先提供在南港工作的工程師，達到「在地居住、在地工作」，減緩北市上下班時的交通車潮，目前工程進度已逾半，全案包含甲、乙、丙基地預計於明年2月完工。

據內政部統計，去年全台共拆4.36萬件違建，年增近一倍，創下歷年新高，其中，新北市違建拆除展現高效率，去年就拆了3.15萬件，年增273%。業者預估，違建中又以頂樓增建最多，若未來拆除動作持續，甚至可能會引爆一波頂加拋售潮。

根據內政部營建署資料，近十年來全台拆除違建件數約在2.2萬至3.6萬件左右，不過去年新北市展現拆除違建的高效率，拆除的違建遠超過全台其他各縣市的總和。違建有分「既存違建」與「新違建」二大類，違建時間點各縣市認定有所有不同，如台北市為1995年1月1日以前、新北市為2009年6月25日以前，各政府大力拆除的違建超過99%多屬新違建，如新北市去年所拆除3.15萬件中，全數屬於新違建。

截至今年2月底，全台列管未拆違建量仍約有65.7萬件，占住宅存量約7.6%，其中新北市及高雄市均逾一成。

屋比房屋比價平台創辦人葉國華表示，雙北市違建量就高達26.7萬件，占全國違建量四成以上，由於過去房市持續飆漲，高房價以及大量的居住需求，導致頂樓增建公寓產品在寸土寸金的雙北市格外盛行。

葉國華表示，購買這類「既存違建」，然而無論是即拆或緩拆，違建終將會走上拆除一途。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房價將有下修的可能。

　　鏈家傳統的直營模式投入較大，適合在一線城市開疆拓土，德佑用加盟方式在二線做大規模，鏈家上線貝殼找房能以更低成本切入三四線城市

　　鏈家於4月23日上線“貝殼找房“APP，這是其面向其他仲介公司的線上合作平臺，業務涵蓋新房、二手房、租房和家裝。貝殼找房CEO彭永東當天發佈公開信稱，貝殼找房將向合作夥伴開放資源。

　　彭永東自2014年開始任鏈家網CEO。他在信中稱，從2011年開始做“真房源”到2014年成立鏈家網，七年來，鏈家已經進入超過30個城市，真房源率超過95%，月活用戶數超千萬。鏈家網的經驗將成為貝殼找房的技術優勢，主要體現在產品技術、品質控制和資料採擷等能力。

　　35天內拿出52億元拿地，華遠地産新任管理層開啟了華遠地産的新擴張之路。

　　在華遠集團董事長兼華遠地産董事長杜鳳超的設計中，未來，華遠地産不但要在規模擴張上3年-5年內實現500億元的銷售目標，還將圍繞地産主業布局新業務。

　　昨日，杜鳳超接受《證券日報》記者採訪時表示，目前華遠集團已經覆蓋房地産、金融、商業服務和高新技術四大業務領域。華遠地産作為華遠集團的支柱性企業，過去以住宅開發為主，未來將會拓展到産業地産領域，目前已經組建了專業的團隊，積極在文創、體育、養老以及旅遊等綜合性的項目上發力。

　　杜鳳超還向《證券日報》進一步表示，公司目前正在調整産品結構。在杜鳳超看來，地産行業不是僅有單一的産品結構，除了提供房子，還應該向業主提供綜合的，具有融合性和主題性的産品。華遠集團在電子商務、互聯網金融、銀行等金融板塊和大數據等科技板塊的優勢業務，都可以鑲嵌到圍繞地産産品為核心的多維服務當中。比如，購房者房貸的一部分，小額貸公司可以配套服務；華遠電器和華遠雲聯等高科技公司一直在結合華遠物業和智能家居領域展開合作。

　　值得關注的是，新任管理層頗有尋求規模發展之意，這意味曾以北京為大本營的華遠地産將加快京外擴張。

　　據華遠地産總經理李然表示，今年華遠地産的銷售目標是120億元。截至目前，已經進入西安、長沙、天津、廣州、佛山和重慶等地，拿地布局以一、二線重點城市為核心，城市結構布局合理，土地儲備貨值較高，公司2018年銷售業績有望再破新高。

　　至于擴張背後的資金支持，華遠地産一直融資有“道”，且融資成本低于行業平均水平。2017年，華遠地産平均融資成本已降低0.24個百分點至5.61%。

　　關于下一步融資計劃，華遠地産董事會秘書張全亮表示，要以上市公司為平臺，加大直接融資力度。“我們今年重點做兩件事，第一件是5億美元的發債工作；第二件則是已經通過董事會議案的50億元私募債的發行計劃。如果下一步地産公司的股權融資進一步放開的話，公司也會考慮在股權融資方面做一些動作。”

　　臨近4月底，A股上市公司也紛紛挂出了去年的成績單。對于上市房企來説，雖然在部分城市遭遇了嚴厲的調控政策，但憑借規模優勢，大多數企業仍獲取了不錯的業績。

　　據Wind資訊提供的數據顯示，截至4月24日，剔除ST公司，A股市場共有91家房企公布了2017年財報。其中69家公司實現了業績增長，佔比達75.8%，另有22家公司業績下滑。

　　同時，去年業績增長的上述A股房企全部實現盈利，而業績下滑的22家房企中，也僅有5家出現虧損。此外，91家房企2017年共實現歸屬于母公司股東的凈利潤1502.9億元，較2016年的1139.6億元增長了31.88%。

　　13家房企業績增幅超100%

　　對于A股房企的業績表現，申萬宏源的研究報告指出，2017年主流房企業績增長靚麗，盈利能力上行。受益于2015年-2017年的房市火爆，市場主要房企的銷售均處在量價齊升的階段，2017年-2018年房企的高質量可結算貨值充沛。而虧損的房企則均為轉型或者非全國布局的中小型房企。

　　“龍頭房企憑借規模優勢，在融資、周轉、成本等方面均領先于行業平均水平，市場集中度未來還將繼續提升，整個行業的大部分利潤也將集中到頭部企業身上。”有業內人士稱。

　　相比于整體31.88%的業績增幅，部分A股房企的業績表現則更為搶眼。

　　根據《證券日報》記者的統計，上述91家公司中，13家房企的業績增幅超過100%。其中世榮兆業、中交地産的業績增幅均超過400%。

　　據世榮兆業年報顯示，2017年實現營業收入31.05億元，較上年同期增長116.7%；歸屬于母公司所有者的凈利潤為9.13億元，較上年同期增長875.09%。

　　西南證券分析師胡華如表示，公司房地産結算金額大幅增長，營收總規模突破30億元，增速超過1倍，而同期歸屬于母公司股東的凈利潤增速超過8倍，主要因為毛利走高、費率降低、業務收縮所致。公司2017年銷售毛利率高達57.0%，同比增長了19.7個百分點；銷售凈利率達到29.3%，同比增長23.2個百分點，業績已進入高增長通道。

　　值得注意的是，這家深耕“粵港澳大灣區”的房企，今年一季度預計實現凈利4.04億元至4.09億元，較上年同期增長4060%至4109%。

　　同時，作為中交係地産業務在A股的唯一平臺，去年完成重組的中交地産也交出了一份相當不錯的成績單。2017年，中交地産實現營業收入57.94億元，較上年同期增長22.49%；歸屬于母公司股東的凈利潤為6.17億元，較上年同期增長432.5%。

　　而嘉凱城去年業績大幅提升近400%，則主要是源于轉讓子公司巴登城的收益。公司還表示，預計于2019年解決與大股東旗下恆大地産的同業競爭問題。

部分中小房企經營難

　　業績下滑的房企中，寧波富達和亞太實業歸屬于母公司股東的凈利潤均下滑超過700%，鳳凰股份、綠景控股、京濱發展的業績降幅也在300%以上。

　　根據寧波富達的財報顯示，公司去年實現營業收入為41.57億元，較上年同期減少25.22%；凈虧損8.72億元，上年同期盈利1.27億元，同比下滑784.81%。

　　作為目前A股房地産行業2017年的虧損王，寧波富達巨虧背後主要是其計提了大額的存貨減值準備。公司通過對各項資産進行清查，經減值測試，合計計提存貨跌價準備約14億元，影響2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤約13.10億元。同時，公司旗下與萬科合作開發的“依雲郡”項目因經營情況好于預期，轉回存貨跌價準備産生投資收益3.4億元左右。

　　對此，上述業內人士指出，當前的市場環境下，中小房企在行業裡的騰挪空間變小，業績波動也較此前更為劇烈，面對著越來越貴的土地，很可能因為單個項目的問題，便拖累了全年業績。

　　集中度快速提升

　　事實上，雖然部分房企因結算周期或重組等原因，助力業績大幅提升，但在利潤的絕對值上，和龍頭企業還有較大差距。

　　上述91家房企中，去年歸屬于母公司股東凈利潤超過百億元的有3家，分別為萬科、保利、招商。這意味著A股房企的傳統四強中，僅金地略顯掉隊，而招商在完成重組後，已經重新駛上了發展的快車道。

　　作為A股房企中絕對的老大，萬科去年共實現營業收入2429億元，同比增長1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%。

　　2017年，萬科實現銷售面積3595.2萬平方米，銷售金額5298.8億元，同比分別上升30%和45.3%。同時在全國商品房市場的份額上升至3.96%，在22個城市的銷售金額位列當地第一。

　　而緊隨其後的保利地産，去年實現營業收入1463.06億元，同比下降5.46%，實現歸屬于母公司股東的凈利潤156.26億元，同比增長25.8%；簽約銷售額3092億元，同比增長47.2%。

　　此外，招商蛇口2017年實現營業收入754.6億元，同比增長18.7%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長27.5%；簽約銷售金額1127.8億元，同比增加52.5%，正式邁入“千億俱樂部”。

　　需要一提的是，萬科、保利、招商三家房企去年的凈利潤合計高達558.98億元，佔91家房企凈利潤總和的近四成，其中萬科一家便佔據了近兩成。顯然，行業集中度加速提升、業績穩中向好是2017年房地産行業的主要趨勢。

　　機構的報告也指出，行業集中度上升是長期邏輯，且拿地金額集中度大幅高于銷售金額集中度。2017年，三、四線城市銷售超預期，利好全國化布局的龍頭房企。而2018年在金融去杠桿持續深化，融資成本上行的環境下，房企集中度將加速上升。

　　根據克而瑞和中指數據，2017年全國top10房企銷售額佔全國商品銷售總額的24.1%，而拿地金額佔比為47.6%，拿地金額集中度遠高于銷售金額集中度，這也預示著未來兩年強者愈強效應會繼續凸顯。

2017年以來，大陸三、四線城市樓市迎來了一輪普遍可見的成交熱銷和價格上漲。這些三、四線城市房子都被哪些人買走了？近期，克而瑞研究中心（CRIC）研究100座三四線城市發現，從購房客戶來源來看，三四線城市一般還是以本地客戶為主，本地客戶平均占比超過八成。

華爾街見聞報導，在2017年、三四線城市市場熱度提高，除了政策推動以外，三四線城市積極推行的「貨幣化安置」也起到了較大作用，甚至有3%的項目中有40%以上客戶為貨幣化安置客戶。所謂的貨幣化安置，就是拆遷人將應安置的房屋核算成安置款，由拆遷人通過銀行支付給被拆遷人，由被拆遷人在房地產市場自行購買房屋安置。

華南投資客 外地客戶多

研究顯示，三四線城市的居民在購房上依舊以首購和改善類剛性需求為主，從價格來看，各個區域三四線城市的購房者的主要偏好仍是50─100萬（人民幣，下同）類型的產品，其中以西北地區和華中地區為最，占比分別為51%和50%。

雖然三四線城市購房者以本地人居多，但從區域來看，華南的三四線城市吸引的外地跨市購房投資客相對較多，外地客戶占比最多，達到近三成，比均值高出近一成。這一方面是因為華南民間投資氛圍更加濃厚，購房溢出需求更為強烈，另一方面也是因為華南城市相對密集，廣東、廣西三線城市距離核心城市距離更近，核心城市需求外溢的距離成本相對較低。

建機場 鄂州房價漲31%

外地購房客戶占比最高的五個城市為三亞、佛山、東莞、鄂州和廊坊，三亞的外地客占比高達5成，其餘四市的外來客戶占比也在4成以上。其中，值得一提的是湖北省鄂州市，外地客占比達到63%，主要來自武漢。2017年鄂州房價漲幅高達31%，主要原因是順豐機場建設利多。

除三亞等少數旅遊城市以外，大多數三四線城市的外地客源還是來自於房價水平更高的一二線城市，具體購房動機方面不一而足，或是出於返鄉置業需要，或是因核心城市邊界擴張、或是為了資產配置的投資性需求。

25歲至50歲的客戶是三四線購房者的主力，占比最高的客戶年齡段為35─40歲，占整體購房者數量的22%。正是有更多外來成年客戶的湧入，三四線購房者平均年齡更大一些，35歲以上購房者占比達到了57%，比一二線高出3個百分點。分區域來看，華北的購房客群年輕化較為明顯，西南、東北區域客戶整體購房年齡偏大。

隨著市場熱度提升、政策的明朗、金融服務的逐漸完善、市場參與者的增加，未來長租公寓市場的行業整合和兼併將會不斷加劇，資產打包上市（發行REITs）、資產證券化等輕資產操盤模式將是投資者比較青睞的退出方式。3月，長租公寓市場刮起“證券化”風潮。

3月12日，建設銀行與新派公寓共同發起基於資產證券化的不動產專項並購基金。這是業內首個針對長租公寓的並購基金，初期規模為20億元人民幣，後期根據收購需要擴大規模。

天津中原觀點：以發行類REITs和ABS獲得低成本資金，與存量資產融合，同時，隨著金融向細分領域的縱深發展，金融工具配套將不斷完善，實現長租公寓市場的長足化發展。

目前，天津長租公寓市場依然存在發展緩慢、資金投入大、盈利難等問題。未來2-3年內，隨著自持物業、舊改物業大規模入市，市場逐步走向集中化與極致化、金融化運作。從資金端來講，長租公寓市場探索金融化運作，將成為重要出路。

　　1）國際品牌公寓市場：

近兩年，長租市場租金呈穩定上升趨勢，截至2018年3月，天津高端公寓市場平均租金突破至220元/㎡/月，與2017年相比，同比上升10%。

其中，在產業政策利好、市重點規劃帶動下，濱海新區吸引大量的優質企業、產業人口，導致各項目租金均在366元/㎡/月以上、入住率80%以上，居於市場高位。

在產業優勢利好下，中北鎮高端公寓悄然興起，艾麗華中北店，實現租金170元/㎡/月，吸引了大量周邊高知、高薪的產業客群入駐。

　　2）國內品牌公寓市場：

天津已有龍湖、萬科、住總旗下長租公寓入市，規模達720間，平均入住率近90%；即將入市規模達1294間，根據對外披露資料顯示，未來三年天津計畫供應規模超7500間，供應面積逾40萬㎡。

兩房一年漲三成 跑贏CCL

港元拆息持續抽升，與供樓相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）昨日更升至逾1厘的近10年高位，但買家入市並無「手軟」，二手市場昨天單日錄得至少5宗破頂成交。大圍金獅花園一個兩房戶以每方呎約1.74萬元沽出，創該屋苑呎價新指標之餘，更較同類單位一年搶貴約33.5%，大幅跑贏同期中原城市領先指數CCL僅約兩成升幅。

昨日二手市場破頂的成交覆蓋私人屋苑、夾屋甚至銀主盤，以上車屋苑金獅花園呎價不足一周兩度破頂最矚目。該屋苑金安閣高層3室，望景田苑方向樓景兩房戶，美聯物業高級營業經理傅德強稱，放盤約一個月即以492萬元沽出，實用面積282方呎，呎價高見17447元，把同屋苑金豐閣低層6室上周造出的呎價17231元舊紀錄，推高約1.3%。原業主2013年1月以280.8萬元購入，賬面賺211.2萬元（約75.2%）。

翻查資料，同層1室實用面積306方呎兩房戶，去年3月以400萬元沽出，呎價13072元，當時買家仍可承造九成按揭，惟相隔逾一年，同類單位樓價已大幅上漲23%，若以呎價計，兩者差幅更高達33.5%，大幅拋棄同期CCL由149.38升至179.9所累積的20.4%升幅。

本港三家發鈔銀行對上址估價僅為463萬至474萬元，換言之，造價較估價高約3.8%至6.3%，反映單位即使估價不足，仍無礙買家入市計劃。

荃景花園每呎1.52萬屋苑紀錄

同屬上車屋苑的荃灣荃景花園，2座中層A室兩房戶，放盤僅兩日，昨天即以552.8萬元沽出，實用面積362方呎，呎價15271元，呎價為該屋苑歷來最貴。原業主2009年8月斥資158.8萬元購入，賬面升值394萬元（約2.5倍）。美聯物業首席高級營業經理鍾家豪透露，新買家為同區上車客，只睇樓一次的情況下，與原業主議價2000元即入市。

今次的成交價，同樣高於上述三家發鈔銀行的估價，若以估價最低只有539萬元的中銀香港（02388）作比較，成交價高出約2.6%。事實上，同屋苑面積相同的5座頂樓E室，今年2月以每方呎14365元成交，呎價一度刷新全屋苑紀錄，而前述中層單位造價相隔短短兩個月，已超越頂層樓王。

馬時亨828萬沽雍翠臺

另外，今年1月接受報章訪問時曾表示現時樓價過高的港鐵（00066）主席馬時亨，其持有的西半山雍翠臺2座高層A室，據土地註冊處資料，本月18日以828萬元易手，實用面積378方呎，呎價21905元，樓價及呎價同為該屋苑新高。馬時亨2014年5月以710萬元購入，約4年賬面斬獲118萬元。區內代理稱，上址由原圖則3房改為2房戶，馬時亨半年前連租約以850萬元放售，當時每月租金2.3萬元。

藝人謝賢去年5月斥資8500萬元連雙車位購入的淺水灣怡峰低層A室，據土地註冊處資料，本月3日以原價轉至兒子兼歌手謝霆鋒名下，單位實用面積1939方呎，呎價43837元。

沙田公屋廣源邨廣楊樓高層15室，實用面積217方呎迷你戶，土地註冊處資料顯示，本月3日以已補地價268萬元成交，呎價12350元，登上沙田呎價最貴公屋王。原業主2012年9月以未補地價22.68萬元購入，未計補地價金額，賬面升值245.32萬元（約10.8倍）。

新盤大碼樓持續去貨，新高成交不絕。長實（01113）紅磡維港．星岸昨日招標的1號屋以「雙破頂」售出，成交價1.1億元及呎價4.92萬元均創項目洋房新高。華懋九龍塘雲門中層4房以呎價4.46萬元售出，創項目分層呎價新高。

維港．星岸沽出的1號屋為全盤面積最大洋房，實用面積2235方呎，花園約1393方呎，有按摩池，以1.1億元售出，呎價49217元，同創項目洋房新高。發展商並加推8及9號屋招標，下月底截標，市場消息稱兩座洋房獲一組買家洽商，若大手購入料涉資逾2億元。

華懋雲門呎價44637分層新高

逾億元成交尚有信置（00083）西半山干德道53號Cluny Park，項目5樓A室以逾1.07億元售出，實用面積2361方呎，呎價45336元。

華懋九龍塘雲門及賢文禮士分別錄得成交，單日套現逾1.06億元。其中雲門2座8樓A室，連車位以6534.91萬元售出，實用面積1464方呎，呎價44637元創分層新高。

恆地（00012）西營盤翰林峰獲公司客連購1座38樓D及E室，合計涉資1529.6萬元，須付近459萬元辣稅；同系鰂魚涌君豪峰亦加推28伙於周六（28日）發售，折實平均呎價24754元，入場費約510.6萬元。

新世界（00017）西營盤瑧蓺昨日加推10伙「添食」，全日共售出8伙，套現逾6000萬元，累售單位增至174伙，套現14.3億元。

長實旗下將軍澳日出康城緻藍天去年撻大訂的2座右翼9樓A室及5座左翼27樓D室，實用面積796及680方呎，均為3房1套間隔，市傳發展商短期內以招標方式重推，兩單位於2015年4月以呎價9300餘元售出，重推勢必大幅加價，惟仍有待發展商公布銷售安排。

政府為增加招標出售土地透明度，由本財政年度開始，在土地完成交易後，以不記名方式公布所有標書的入標價。市區重建局（下稱市建局）亦宣布跟隨，在下一個發展項目公布招標結果時，會公布中標價及落選者的投標金額。

市建局董事會昨天通過公布合作發展項目招標結果資料的新安排，日後在批出項目的合作發展合約後，除繼續公布中標財團及其母公司名稱外，亦會公布中標金額，以及其他符合招標要求但落選的投標者及其母公司名稱。

落選者名稱亦公開

另外，在完成中標交易手續後，將以不記名方式公布其他符合招標要求但落選標書的投標金額。

市建局過往招標只會公布中標者名稱，該局發言人表示，新做法是跟隨政府今年3月推行相關土地招標下公布中標者資料的新安排，相信有助增加發展項目招標結果的透明度。

增透明度免發展商高追

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文支持市建局的新安排，認為可增加市場透明度，並減少公眾疑慮及提升市建局形象。至於發展商亦有相關數據參考，有助日後出價，減少過分「高追」的情況。

市區覓地困難，蚊型重建地皮有價。西環堅尼地城爹核士街一個佔地不足2600方呎的舊樓地盤，獲英皇國際（00163）斥資2.5億元購入，料興建單幢商住物業，主打小型單位。

土地註冊處資料顯示，爹核士街24至26A號永勝大廈全幢，以2.5億元成交，新買家為FAME MASTER LIMITED。物業地盤面積約2570方呎，現為一幢7層高舊樓，樓齡60年。

英皇國際執行董事張炳強確認購入上址。他說，由於在港島區收購地皮困難，永勝大廈雖然地盤面積細，亦無擴展可能，但大廈兩名業主願意一同把業權出售，機會難得，故購入作重建用途。估計將興建一幢商住樓，25至27層高，提供50至70個小型單位，總樓面約2萬方呎，樓面呎價1.25萬元。

此外，國際宣教協會（One Mission Society）向城規會申請，將石硤尾香港宣教會恩磐堂及滙基書院現址興建一幢混合式住宅大樓，可提供330個住宅。

教會申恩磐堂等改住宅涉330戶

據城規會文件，石硤尾棠蔭街5、7及11號現為「政府、機構或社區」及「休憩用地」，地盤面積約2.59萬方呎，擬重建一幢包括學校、教堂及分層住宅的大廈，並放寬有關用地的高度限制至主水平基準上130米，從而建成樓高43層的混合式大廈。

上述項目擬建總樓面面積約28.45萬方呎，基座地下至7樓建教堂、學校及會所，非住用部分佔13.31萬方呎；8至41樓為住宅部分，樓面約15.14萬方呎，共有330伙。申請人指出，是次發展提供分層住宅，藉此機會配合政府增加建屋量的政策。

盈信控股（00015）前年就灣仔活道舊樓申請強拍，昨獲法庭頒下強拍令，底價為4.85億元，以最高重建商住樓面4萬平方呎計算，樓面呎價約1.21萬元。

發展商積極透過併購舊樓增土儲，當中盈信控股前年就收購逾8成業權的灣仔活道1至1A號舊樓申請強拍，法庭昨就項目頒下強拍令。

項目佔地約4,650平方呎，劃入「住宅（甲類）6」用途，地皮地契所規定樓面條款較複雜，發展商計劃興建的商業樓面規模將影響最終可建樓面面積，地下最多3層可作商業樓面，以及提供不少於4,133平方呎須用作社區設施樓面。

文件顯示，發展商現持業權達9成，餘下數伙尚未成功收購，涉及3組小業主。最終法庭就發展商建議重建成單幢25層高商住樓宇、最低3層作商業零售的方案，批出強拍令，底價為4.85億元。

以項目最高可建商住樓面約4萬平方呎計算，每呎樓面約1.21萬元。參考同區新盤壹嘉，去年首批折實呎價2.16萬至3.05萬元。

大角咀工廈6成交 或涉收購

另外，大角咀必發道100至106號工廈，錄得6宗成交，涉及3,622萬元，不排除為收購活動，新買家為Prime 18 Development Limited。