新北單價跌至38萬 回到2013年水平

明明北台灣各區建案的房價仍在跌跌不休，新竹地區竟然然悖離市況，成為第一個觸底反彈區！根據《住展》雜誌調查，新竹建案房價去年Q2起持續向上攀升，從每坪22萬元至今每坪23萬元，為北台灣各縣市中唯一房價止跌回升區。新北、基隆及宜蘭房價則持續走弱，年跌幅在4~5%間盤旋。

新竹今年Q1房價平均每坪23萬元，較上季微漲0.1萬元、季漲幅約0.44%，若與去年同期相比，則每坪漲0.9萬元、年漲幅約4.07%。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，新竹近1年因建案成交狀況穩定，買方出手速度也較快，不像大台北地區的買方要磨3個月以上，因市況有感回升，促使價格走揚。

買方出手速度快
興富發建設近期在竹北市、頭前溪第一排推出「水公園」案，為區域少有的河景小坪數產品，成交價每坪28~30萬元，雖略高於區域行情，但低總價訴求也磁吸不少自住客。專案經理蔡仕寓透露，「新竹建案房價不可同一而論，新進場個案條件佳，通常價格略向上提升，但若是銷售較久的個案則普遍下修。」
相對於新竹的「好爭氣」，大台北地區房價走勢則相對疲軟，其中新北市Q1房價跌至每坪38萬元，較上季減0.5萬元、季跌約1.3%，該房價甚至回到2013年水平，走勢更弱於台北市，對比去年同期，每坪跌掉1.7萬元、年跌幅稍微擴大到約4.28%。

宜蘭跌幅5.5%最慘
難兄難弟的基隆、宜蘭，前者去年Q1建案行情一度站上單價2字頭，但隨後卻回落至每坪19萬餘元擺盪，今年Q1均價每坪19.2萬元，較去年同期減約4%。宜蘭去年Q1建案均價每坪23.6萬元，今年Q1則降至每坪22.3萬元，跌幅5.51%，為北台灣最慘烈區塊。
何世昌分析，宜蘭市、羅東市區透天總價動輒2~3千萬元，不少民眾轉向購買市郊總價千萬元以下的透天產品，導致高總價透天為刺激銷售而降價，成為這波房價下修的主因。基隆較高價的市區開發飽和，新推案極少，「再加上蛋白區建案頻頻祭出1字頭低價搶食買方，整體價格因而持續下探。」


自由時報
北台灣首季新建案房價 僅新竹上揚

市調機構發布今年首季北台灣新建案平均銷售單價，北北桃房價較前波高點下跌逾1成，其餘地區跌幅1.29%至8.13%。若相較上季，僅新竹地區微幅上升0.44%，其餘縣市均下跌，以宜蘭跌幅約3.04%最多，其次為基隆跌幅約2.04%，新北市跌幅約1.3%，台北市跌幅僅約0.48%。

暫無落底反彈跡象
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，各縣市房價仍維持盤整修正趨勢，暫時看不到止跌反彈跡象，房市落底恐要再等等。

根據《住展》雜誌調查，第1季台北市新建案平均銷售單價82.9萬元，相較2014年第3季的最高點92.9萬元，每坪修正約10萬元、跌幅達10.76%；新北市第1季每坪單價38萬元，相較2015年第1季高點42.9萬元，每坪跌掉近5萬元、跌幅約11.42%。

桃園市第1季新建案每坪銷售單價約22.4萬元，相較2014年第3季高點25.3萬元，每坪跌掉近3萬元、跌幅約11.46%；新竹地區每坪均價約23萬元，較前波房市高點23.3萬元，每坪跌掉3千元、跌幅僅1.29%。

基隆市首季每坪均價約19.2萬元，相較前波房市高點每坪約20.9萬元，每坪跌掉約1.7萬元、跌幅約8.13%；宜蘭縣首季每坪均價22.3萬元，相較前波房市高點23.8萬元，每坪跌掉約1.5萬元、跌幅約6.30%。

其中，大台北地區房價走勢相對疲軟， 第1季房價創下反轉以來新低，尤其北市今年首季新建案房價已跌回2013年第2季水準，相當於回到5年前房價；新北市首季房價則與2013年首季相當，房價走勢比北市更弱。

何世昌認為，從首季北台灣房價走勢來看，多數建案成交價仍「向市場低頭」，雖仍有少數高價熱銷案出現，但獨木難撐大局。在低利環境之下，賣方會因資金成本低，在價格策略上反應較為遲鈍，因此預期房市緩慢修正之路還會延續一陣子，若未來政經面無重大變化，房價要大跌幾乎不可能，但要大幅反彈機率也不高。

高齡少子化嚴重 市場量能緊縮促賣壓

北台灣縣市的「撫養比」持續攀高，顯示人口紅利終點將到來，尤以台北市撫養比43.2%最高，估計5年內即失去人口紅利，在目前少子化及老齡化問題日趨嚴重，加以近期房市賣壓及需求疲乏下，專家判斷北台灣房價恐難支撐。
所謂人口紅利，是指撫養比小於50%，當撫養比超越50%，人口紅利即表結束。根據內政部人口資料，全台平均人口紅利高峰出現在2012年的34.7%，之後撫養比開始上升，2017年為37.0%，勞動人口則自2016年起開始負成長。

北市撫養比大增
尤其是北部4大城市，台北、新北、桃園及新竹，撫養比至2017年為43.2%、33.5%、35.0%及40.1%，台北市10年來增加4.6%最多。
以台北市為例，距人口紅利終點僅剩不到7%，安富財經科技不動產數據分析師鄧凱元估計，在5年內就會失去人口紅利。
根據好時價最新房價指數，全台房價去年3月起穩健緩步回溫，至12月的年成長約1.5%，但與2015年高點相比仍有2%差距，且交易動能處低檔，「不會解讀為房價已經落底」，鄧凱元指出，去年底的交易量以建案交屋為主，難免帶動房價指數上漲，且1.5%僅是微幅成長，若連同人口紅利一併觀察，「北部房價未必有那麼大的支撐力」。

買方退而求其次
大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，台北市居住和工作人口眾多，儘管撫養人口比過高，應仍有大量的潛在購屋需求，但以目前平均薪資來看，台北市房價對多數民眾來說過高，迫使在北市就業的民眾往其他區域買房，導致市場量能緊縮，賣方只能不斷擴大讓利空間才能順銷，「買方雖居少數，但對房價主導性高」。

台中捷運綠線通車前，沿線店面待租數量驚人！《蘋果》實際走一趟文心路沿線最精華路段，從中清路G7到五權西路G11站，這段「正」文心路5公里距離，至少20~25間待租店面，幾乎每個小街廓即有1~2間，愈大間的待租時間愈長。
開業已5年的捷運旁店家陳先生觀察說：「文心路店面更換滿頻繁的，每年都有新店家，更多是半年就差不多頂讓了，只有小吃類才會撐得較久。」

「共構商場聚買氣」
群義房屋7期市政店專案協理林勇吉分析，以前文心路有路邊停車格，捷運施工全部塗銷，現在沒畫回來、車流量又大，導致無法臨時停車，顧客量自然減少。

主攻店面的群義房屋全國旗艦店協理陳永鴻認為，文心路店面活躍度明顯比捷運施工之前還落寞，除了因網路崛起衝擊實體店面外，高架化捷運也成為店面新抗性，文心路原本經營的店家，都是家具、衛浴或廚具等大型店面，非屬民生必需品，更容易受景氣衝擊。

「捷運沿線未來可能要整合成商場，就是目前市政府在招商的共構商場，有機會再活絡沿線商業。」陳永鴻說。
據實價登錄揭露，近年沿線租金並無明顯漲跌，普遍透天店租落在4~8萬元；大型土地每坪800元以上。

去年中台灣營建股「獲利王」的上櫃建商富宇地產，昨率先召開股東會，會中首度通過配發每股現金股利1.5元，預計今年下半年在台中太平區振興段、大雅區上楓段，都有新案將推出。

去年富宇地產有「帝國之心」、「綠都心」、「晴美」等案完工入帳，業績表現不俗，全年度EPS 7.23元，稅後淨利8.5億元，較前年增加333.75%，彌補4億元累積虧損後，淨利為4.5億元，昨日股東會首度配發股息，每股現金股利1.5元。

將推「高檔首購宅」
富宇地產總經理鍾堯明表示，今年屋簷雨遮不登記坪數政策實施，加上年底縣市長選舉，對房市可能產生影響，但目前利率仍在低檔，且公告地價下修，是7年來首見，從稅賦角度來看，有利民眾購屋。

今年推案重心則回歸台中，年初至今已陸續購入2筆土地，下半年將於太平區振興段、大雅區上楓段規劃高檔首購宅，推測開價每坪皆25萬元起跳。法人也推估，富宇地產已完銷的新竹案「雲悅」，將於今年第3季完工入帳，此案與地主合建，總銷12.8億元。

房市尚未落底。最新調查顯示，雙北市預售新屋房價持續下修，迄今已跌回5年前水準，從2014年景氣最高峰以來已跌逾1成；進入2018年，第1季以新竹表現最亮眼，躍居北台灣唯一抗跌區，年漲幅達4％。

住展雜誌昨（26）日公布最新統計，北台灣各都會區第1季新成屋、預售屋房價普遍疲弱，台北市、新北市、桃園市、桃園市、基隆市與宜蘭繼續下跌；但反觀新竹卻逆勢上揚，年增4％，成為北台灣縣市唯一開紅盤的地區。

再拉長時間輻，觀察現在房價距前一波房價最高點累計4年漲跌幅，發現新竹也是最抗跌都會區，僅小跌1.29％到每坪平均23萬。另台北市跌10.76％到82.9萬元；新北市下跌11.42％至38萬元；桃園下跌最深達11.46％剩22.4萬；基隆下跌8.13％為19.2萬；宜蘭下跌6.3％至22.3萬元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，目前各縣市房價維持著盤整修正趨勢不變，止跌反彈沒那麼快，房市落底要再等。

2018年台北市Q1房價來到每坪82.9萬元，季跌0.4萬約0.48％；與去年同期相比則小跌0.5萬、年跌0.6％。今年Q1新建案房價接近2013年Q2（83.6萬?坪）水位，等於近5年都沒漲到。

都市更新牛步，據內政部調查，台北市平均屋齡高達33.1年，居全台之冠，屋齡40年以上的，近8年來更暴增了近3倍，且歷經多次天災地震，在安全方面早是充滿疑慮，但北市老宅想完成都更統計至少要花6百年才能完成，為解決都更眼前的重重關卡，北市府昨（25）日宣布「廢止民國89年、91年劃定的公辦都更地區」，扣除完工、施工中的102處，北市「重獲新生」的地區將從197處縮水到70處！

不合時宜就全廢了！據都更處統計，民國89年、91年劃定的公辦都更區域共有281處、約535.98公頃，但是到目前為止，完工（含施工）比例卻只有整體的6%，但這些更新地區當時申請都更時獲得的時程獎勵早已失效，對都更業者而言大失誘因，更別提多處地區面積過於零碎，難以推動，且長達近19年未進行定期檢討，許多計畫是難以應應未來人口結構變遷和產業轉型。

因此，北市府宣布其餘94%未動工的公辦都更區域要砍掉重練，重新劃定的更新區域大幅縮水至70處、面積550公頃，其中又以「中正區」和「信義區」被劃定的更新面積最多，而未來都市計畫更新的推動將以「國際發展與產業機能置入」、「捷運TOD再結構」、「公共機能充實與調節」、「住居環境更新」、「災害應變韌性強化」這5類為優先執行更新的要點，同時都更處也會引導民間走自辦都市更新。

台北市長柯文哲表示，都更是公私協力，不能只靠政府，公共利益與個人利益的衝突，釘子戶問題在實施都更的過程中是難以避免的，為讓台北再升級，今年起都發局會一口氣對12個行政區進行都市計畫的通盤檢討，了解當地居民需求，再去規劃公辦都更，目前已規劃35處公宅、12處公辦都更基地，到今年底，其中23個公宅2處公辦都更案均會同時動工，都更也會注入大量的公共設施，應變快速的社會變遷、提升城市競爭力、強化土地的利用。

不過，台灣金融聯合都更服務公司董事長林旺根在會中表示，他認為政府應該強化和制定民眾參與都更劃定的機制，並制定明確的準則和容積獎勵標準，那些零星的公有地才能獲得協助進行都更，甚至是透過公私有地的交換，讓公辦都更能更完整順利的進行，但最重要的還是要提高都審速度，別讓都更戶從黑髮等到頭髮都白了。

臺南市政府地政局將標售臺南市平實營區重劃區及臺南市九份子重劃區抵費地，訂於107年5月29日上午10時於臺南市政府永華市政中心辦理標售開標作業，想擁有優質土地民眾，千萬別放棄此次難得的機會。即日起至107年5月28日止，可來電或至臺南市政府永華市政中心地政局市地重劃科洽詢，或上網至「臺南市政府地政局/地政主題專區/土地標售專區/土地標售」自行下載標售資訊及標單。

地政局於本次標售中，推出剛完成的平實營區市地重劃區抵費地，由於重劃區緊鄰南市交通要道旁，鄰近百貨商場，生活機能良好完善，區內土地方整易於建築使用。市地重劃辦理期間經各方不斷詢問，何時釋出土地辦理標售。謹於本次標售首度推出平實住宅區24及25地號2筆抵費地，面積分別為4,545.54及4,688.87平方公尺(約1,375及1,418坪)，標售底價皆為每平方公尺15萬元(折合每坪約49.58萬元)。

九份子重劃區

地政局本次抵費地標售標的，包含平實與九份子重劃區總共釋出20標土地，各標土地皆分別訂有標售單價，凡依法得在中華民國購買不動產之公私法人及有行為能力之自然人，均可參與投標，如有意願投標者，請自107年4月10日起至107年5月28日領取標單，或來電06-2982794洽詢由地政局寄送，相關資訊可逕上地政局網站「臺南市政府地政局網站/地政主題專區/土地標售專區/土地標售」瀏覽。

有意投標民眾，應自標售公告之日起，至開標當天信箱開啟時間前，以限時掛號寄達台南郵局第239號信箱。 臺南市政府地政局提醒投標人，本標售作業並未委託民間不動產仲介業者辦理，如有任何疑義，歡迎洽詢臺南市政府地政局市地重劃科，或上地政局網站查詢相關訊息。

有北市議員表示，北市住宅自有率高，年輕人家裡有房子留給他們，不需要蓋那麼多公宅。仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，現在的年輕人不會那麼沒骨氣，老年人要保自己，未來以房養老愈來愈多，房子未必會留給年輕人。

李同榮表示，北市是全台最需要社會住宅的城市，目前中央政策將空屋移轉為社會住宅，不切實際，現在公宅嚴重不足，北市不僅要繼蓋公宅，而且蓋愈多愈好。

台北市推動公共住宅政策，國民黨籍市議員秦慧珠日前在市議會工務委員會質疑，現在大約85％的年輕人家裡都有房子留給他們，認為台北市不需要蓋這麼多公宅，此一發言在網路引熱議，有網友酸「那我的房子呢」、「在平行時空？」。

秦慧珠解釋，台北市擁有自用住宅比例超過85%，顯示民眾自用住宅很多，老一輩的人大多會把房子留給兒女，很多年輕人買不起房子，但可以繼承父母的房子，「難道會把房子賣了不給自己小孩？」

李同榮表示，北市住宅自有率沒有85%那麼高，有房子的人，很多人名下只有一戶，現在養兒防老已不流行，愈來愈多老人家選擇以房養老，房子抵給銀行，未必會留給下一代。

他表示，台北市外來就業人口多，但房價高，年輕人不僅買不起，甚至連租都租不起，現在公宅數量太少了，中央想用空屋來代替公宅，但北市空屋大多是中大坪數，和市場需求並不相符，北市還是要多蓋只租不賣的公宅，讓年輕人有安身之處。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，雖然少子化下，許多人可以透過繼承獲得不動產，但大部分民眾在成家之後，多會離開原生家庭而與另一半共組小家庭，以目前平均薪資水準，靠自己力量在台北市購屋著實不易，且台北市房屋大多老舊，許多房屋漸漸不堪使用，房屋市場的真正供給量並不多，若等待父母百年後繼承房屋，屋子可能居住的品質已不盡理想。

根據北市府規定，年滿20歲的國民，不一定要設籍台北市，只要在台北市就學或就業，戶籍內家庭成員都沒有自有住宅，家庭年收入低於公告受理申請當年度本市40%分位點家庭之平均所得，且所得總額平均分配全家人口，平均每人每月不超過本市最低生活費標準之3.5倍者，都可申請台北市社會住宅。

台電旗下一塊台北市大安區土地參與都更，今年大樓交屋後，台電也分回七房。台電首次當起「新房包租公」，開放民眾公開競價。雖然租金起跳價較高，但台電昨天收件截止前，仍收到59件競價申請案。台電表示，今天將拆標、開標，揭曉競價結果。

台電這次公開招租的共有七房，住宅格局有大、中、小，格局有兩房或4房，租金起跳介於3.3萬到6.7萬元。雖然租金較貴，但因為位於黃金地段，推窗就看得到國立師大操場，因此還是有不少民眾上門看屋。

台電員工私下討論，其實台電公定的租金起跳並不會高於市場行情，「不過競價後，最後出來的結果可能很驚人」。因此，今天競價揭曉後，最後的租金價格應該會更高。

台電在民國41年購入一塊土地，原本是要做變電設施，但後來沒有開發閒置多年，也曾作為停車場使用來賺取收入。直到102年台電參與了社區都市更新，今年建物完工，台電也分回7房、1店面。經估價，台電目前資產價值達6億，翻了約1倍以上。

桃園國際機場是我國極重要國門，據桃園機場公司統計，2017年國內外共有24萬6104架次班機在桃園機場起降，有4487萬8703人在桃機出入境或過境，是世界上重要的國際機場之一。不過桃園機場只有2條主跑道、39條滑行道，使用率高，也因此桃機的跑道、滑行道鋪面品質，亦時不時被國內外機師批評。有台灣的資深機師在Facebook再度開砲，砲轟桃機滑行道坑洞不斷，恐造成飛安疑慮。對此，桃機公司表示現正在進行的改善工程將於2020年底完工，屆時將可徹底解決滑行道道面問題。

桃機公司指出，桃園國際機場自1979年啟用以來，部分滑行道因營運需求，已持續使用30餘年，既有之道基、道面劣化，須以全斷面全深度方式，全面整建排水系統、路基、道面方能有效改善；惟桃園機場近年營運大幅成長，為避免影響航機起降及滑行作業，且無影響飛航安全下，於進行道面全面整建前，針對破損版塊持續進行修補，以暫時維持使用。

為改善滑行道破損缺失，桃機公司表示現正積極辦理道面整建及後續之空側設施強化工程，全面整建排水系統、路基、道面，道面整建自2014年2月開始施工，已完成南、北跑道、滑行道整建約21.2公里，佔跑、滑道總長68％；目前施工中滑行道約0.7公里，約佔總長2％，待改善滑行道尚有9.4公里，約佔總長30％，機場公司將持續在維持機場營運狀況下，調整航機滑行動線分階段整建，預計於2020年底完成，屆時將可徹底解決滑行道道面問題。

桃機公司表示，在全面整建尚未完工前，部分滑行道冒漿、破損現象仍無法完全避免，機場公司也將以2部專業泥漿清掃機及街道清掃車每日持續清潔道面，減少泥漿狀況；另為改善道面坑洞，機場公司也已派員全天候24小時巡檢修補，若遇有道面異常狀況，立即進行緊急維修，並積極與航空公司、地勤及航管單位協調，在影響航機調度程度最少之情形下，進行中期版塊重製作業，以確保營運安全。

　　樓市調控深化

　　“房住不炒”是房地産調控政策的主基調，2018年將是房地産長效機制建立的關鍵年份。據統計，4月，全國已發布超過16次各類型房地産調控。有業內人士預計，未來樓市調控政策力度會持續呈現高壓態勢。對于部分處于高速擴張期的中小房企而言，正面臨資金鏈緊張考驗，能否順利“過冬”，最核心的則是現金流管理。另外，土地市場雖然有所退燒，但從成交金額來看目前依然在高位。與此同時，監管部門也加強整頓消費貸違規流入股市、樓市。目前，已有多家股份行、中小銀行暫停了個人住房抵押消費貸款。（包芳鳴）

　　導讀

　　今年一季度，雖然大型房企銷售數字仍在大幅增長，但真實的市場卻是，商品房銷售增速自去年四季度以來持續下滑。對于今年乃至明年的市場，多數業內人士持謹慎態度。

　　“2018，樓市多事之秋”。3月份的多場房企業績會內外，不斷傳出類似的訊息；到了4月，危機案例已然發生，華夏幸福資金鏈遭上交所十八問，恆盛地産債務交叉違約，還有一些不知名的小房企已經倒掉或退出。

　　另一邊，樓市調控還在持續收緊。4月24日，繼大連、沈陽之後，長春宣布5月2日起正式限售。中原地産研究中心統計數據顯示，4月單月，全國已發布超過16次各類型房地産調控。

　　“我們內部預判調控還會持續兩年。”4月20日，一家大型房企高管直言，房地産企業經過這麼多年增長，很多公司的管理基礎還是很差，現在是過冬的時候，要苦練內功，提高周轉率，對衝融資成本上升，增強現金流。

　　資産證券化被視為房企融資的新熱土。4月25日，證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），進一步明確了住房租賃資産證券化的基本條件，為房企“打開了一扇窗”。

　　資金危機現端倪

　　相較于過去三年的“盛世”，2018年的樓市調整來得急速而猛烈。一波接一波的調控不斷收緊，更多的地方城市加入限購、限售的行列，讓開發商的銷售大大受限。

　　2018年最先傳出資金問題的是華夏幸福。4月13日，上交所就永續債、下屬子公司引入金融機構等問題，向華夏幸福發出問詢函，要求説明該類融資業務的可持續性。目前，華夏幸福已回復上述問題，並澄清了資金鏈緊張傳言。但房地産行業的“缺錢”陰霾，依然籠罩。

　　“金融持續去杠桿背景下，表外融資、非標融資受到極大限制，開發貸也有上浮了。”4月初，深圳一家大型地産商內部人士告訴21世紀經濟報道記者，甚至央企地産商也不例外。該人士稱，公司對今年的銷售和融資都持謹慎態度。

　　4月20日，陽光城執行副總裁、CFO吳建斌表示，從自己操盤的角度看，融資成本已經上浮了5%－10%。

　　最大的住宅開發商碧桂園，也在4月中旬緊急內部發文強調高周轉，以應對激烈競爭和成本上浮的局面；未雨綢繆的萬科，在2017年底把凈負債率降到了8.8%，並公布了350億融資工具的發行計劃。

　　一些房企已經發生了實實在在的資金危機。3月29日，知名豪宅開發商恆盛地産發布的2017年業績顯示，公司逾期未還的貸款本金及相關利息為人民幣 47.6億，同時還有一筆4億美元的優先票據出現違約，導致到2017年底，還有44.3億其他借款出現交叉違約。

　　4月3日，恆盛公告已償還4億美元優先票據本金，但利息尚未付清；其他交叉違約的借款也沒有和債權人達成相關協議。公告顯示，相較于234億的總借款、177億的流動借款，恆盛的現金及現金等價物只有20億，還款比較困難。


多輪調控下房企資金鏈現隱憂 住房租賃ABS成融資新熱土

作者：張曉玲來源：21世紀經濟報道2018-04-26 08:03



　　房企過冬“現金為王”

　　今年一季度，雖然大型房企銷售數字仍在大幅增長，但真實的市場卻是，商品房銷售增速自去年四季度以來持續下滑。對于今年乃至明年的市場，多數業內人士持謹慎態度。

　　“現在的限制政策短期內不會取消，調控常態化也不會改變。”4月20日，吳建斌表示，未來兩年，房地産公司要有足夠的資金儲備，讓自己“過好這個冬”，不然壓力是非常大。

　　他指出，最核心的是現金流管理，包括經營現金流和融資現金流。當融資環境出現了困局，必須要加強內生的管理。

　　從房企的資産負債表來看，左方為資産方，右方是負債權益方。目前開發貸、並購貸、抵押貸仍然存在，資産如應收款、收租資産、在建工程、商業資産等都可以做ABN、CMBS、ABS，還有商票付款、保理、信托、境外發債等也可以做。

　　“對房企來講，正常的銷售之外，可以把資産負債表進行分解、證券化，又能帶來幾百億資金”，吳建斌表示。

　　其中，租賃住房資産證券化受政策支持發展迅猛。據21世紀經濟報道記者統計，去年以來，保利地産、碧桂園等發行的住房租賃證券化産品已超過200億。

　　4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布的《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）再次鼓勵租賃住房資産證券化。其內容主要包括，明確了符合證券化的租賃物業的要求，如物業已建成並權屬清晰，有穩定現金流，發起人（原始權益人）公司治理完善，運營能力強，最近2年無重大違法違規行為；優先支持大中型城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、以及利用集體建設用地建設租賃住房試點城市項目，開展資産證券化；鼓勵機構房東開展資産證券化；試點REITs。

　　4月25日，中聯基金執行總經理范熙武接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，《通知》是貫徹十九大關于租賃住房的定位、房住不炒、以及建立房地産市場長效機制的政策導向。為租賃住房以及租賃住房證券化做出了一些前瞻性的安排。

　　范熙武指出，文件具有實操性，就資産的入池標準、支持的領域、監管的協調、相關具體政策、監管部門支持證券化，以及行業自律、合規性等方面的規定都很細致，具有可執行性。文件還提到試點發行房地産信托投資基金（REITs），這個表述與類REITs不同，對未來真正的公募REITs落地釋放了積極的信號，有望在年內實現公募REITs的破冰。

　　中國建設銀行是集體用地租賃住房證券化的積極支持者。4月25日，建行有關人士指出，租售同權，推動集體建設用地入市，機構房東可快速提升租賃的收益率，然後通過CMBS、REITs等資産證券化通道回收成本，從而形成商業模式閉環。

　　4月25日，中國證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動産物業作為底層資産的權益類資産證券化産品，積極推動多類型具有債權性質的資産證券化産品，試點發行房地産投資信托基金（REITs）。這是國家提出加快發展住房租賃市場之後下發的第一個支持住房租賃資産證券化文件。

　　業內人士認為，《通知》的出臺有助于盤活住房租賃存量資産，實現房企投融管退的完整閉環；有利于降低房企杠桿率，提高房企資管能力和項目收益。發展REITs市場，有利于加快房地産長效機制的建立，推動房地産市場的平穩健康發展。

　　《通知》明確了開展住房租賃資産證券化的基本條件，主要包括：物業已建成並權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且産生持續、穩定的現金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。同時，政策明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資産證券化。另外，政策鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資産證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資産證券化方式盤活資産；支持住房租賃企業依法依規將閒置的商業辦公用房等改建為租賃住房並開展資産證券化融資；優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資産證券化。《通知》還就完善住房租賃資産證券化的工作程序、加強住房租賃資産證券化的監督管理等方面提出了要求。

　　在魔方生活服務集團副總裁金喆看來，這是一係列鼓勵租賃市場發展政策發布以來進一步的金融支持。該政策不僅鼓勵金融的創新，使長租公寓企業能更方便更有效地拿到資金，而且明確強調了風險的管控，對于培育市場投資者信心有著積極的意義。此外，為了使市場更加規范化，政策對于物業性質、經營能力、運營商的資質也提出了新的要求，相信這對于整個行業的輕資産運作會起到積極的作用。

　　2017年7月，住建部等九部委聯合下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出加大對住房租賃企業的金融支持力度，支持發行公司信用類債券和資産支持證券，專門用于發展住房租賃業務，鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持並推動發展房地産投資信托基金（REITs）。華泰證券研報顯示，截至今年2月7日，交易所已挂牌發行的類REITs證券化産品數量為29只，總發行規模為643億元。2017年前10個月成功發行的商業房地産資産證券化産品在數量以及規模上已經超過前三年總和。

　　房企涉足長租公寓的“痛點”顯而易見。中城投資總裁路林認為，房企做長租公寓業務首先面臨的是投資回報率不高的問題；其次，稅收也是一大問題。推動租賃市場發展，需要政府從土地、稅收、金融等多方面推出更多的優惠舉措。

　　陽光城有關人士表示，原來的REITs不是真正意義上的REITs，都是類REITs，缺少二級市場，流通性差。《通知》明確了住房租賃資産證券化，有助于盤活住房租賃存量資産、加快資金回收、提高資金使用效率。租賃住房進行資産證券化，豐富了産品形式多樣化，凡底層資産和經營情況滿足證券化的要求都可以在産品上實現，如ABS、類REITs、CMBS或者ABN，這些陽光城已經有完成的案例，有的正在進行中。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，現在做租賃住宅的投資回報率很低，政策上明確規定用持有的不動産物業作為底層資産，用收益法去評估資産證券化産品，收益率很難符合資産證券化預期。“現在所有的資産證券化産品都是類REITs，本質上都是債，想要達到中等收益幾乎是不可能的，除非降低土地價格和稅費，同時提高租金，才能達到資本市場可以接受的投資回報率。”

4月19日，蕭山空港新城一宗商業商務地塊的成交，透露出不同尋常的信號。

該地塊的出讓文件中明確規定：“不得建設酒店式公寓。”

錢報記者從相關職能部門處瞭解到，“未來這一規定對於商地而言將是常態，近期杭州針對商業用地出讓，將有新的檔出臺，以後商業地塊將不允許打‘擦邊球’，對最小可分割轉讓面積、限高等，都將有硬性規定。”

事實上，關於杭州再出“限酒令”的傳聞已有多時。不久前，一位知情人士還透露：“杭州商業地塊都暫停掛牌了，因為需要更改出讓條件。”

杭州今後商地出讓，酒店式公寓或受限制

據記者瞭解，杭州後續將出讓的地塊，在規劃要求上會越來越詳細，尤其是商地。

此前流傳出來的徵求意見版本中，後續出讓的商地在出讓檔裡將寫明“不得建酒店式公寓”，如沒寫明，也將設置限制條件，包括可分割轉讓的最小面積為200平方米，還有限制高度4.2米等規定。記者從富陽相關部門瞭解到，其對商地分割轉讓的最小面積或為300平方米。

這就意味著，接下去新出讓的商業地塊中，很難再做成小面積的酒店式公寓產品，更別提層高4.78米以上可以做成“雙鑰匙”的LOFT。

“類住宅”一直是房地產行業裡一個頗為微妙的存在。開發商取得商業用地後，建成酒店式公寓，由於這類產品通常面積小、總價低，且易於出租，投資回報率大，頗受一部分人群追捧，開發商也可以迅速銷售回籠資金。

然而，商地在用地分類裡有著非常細緻的劃分，可分為商務辦公、零售或批發市場等。

但開發商在實際開發過程中，則會“打擦邊球”，例如先預留管道，等交付以後再進行改造等等，將寫字樓作為酒店式公寓等“類住宅”銷售。

中原地產首席分析師荊海燕解釋：“畢竟市場上寫字樓等商辦產品並不好賣，投資回報率也不高，開發商更鍾情於酒店式公寓產品，而且過去打‘擦邊球’不難。”

不過，這一情況在今年已出現轉折。據記者瞭解，除了即將對新出讓地塊作出限制，對已經出讓的商業地塊，酒店式公寓的審批已越來越難。

一本土房企去年在杭州狂拿商地，其中兩宗去年批出了酒店式公寓，但今年1月拿下的商地就沒有那麼幸運。據該房企內部人士透露：“今年都不批酒店式公寓了，所以這塊地的方案還在研究。”

從嚴抑制“類住宅”，利於房地產調控長效機制

易居研究院總監嚴躍進分析：“對於‘類住宅’的管控，其實強調了兩點，首先明確這是違規的，第二是‘房住不炒’，不能讓炒房之風從住宅流入‘類住宅’。”

有業內人士認為：“抑制‘類住宅’，與長效機制掛鉤，除了規範房地產市場，更是規範租賃市場，為杭州大力發展長租公寓，進一步實踐租購並舉鋪好基石。長遠看，也有利於未來房地產稅的落地。”

在杭州，“限酒令”已有先例

杭州“限酒令”其實已有先例。

2011年及以前，杭州土地市場中的商業用地也曾大放異彩，超過半數的商業用地拍出高溢價，得益于開發“類住宅”的豐厚盈利。

然而，2012年1月，杭州出臺《關於進一步規範商業辦公等非住宅類專案規劃設計與管理的實施意見》（以下簡稱《意見》），明令禁止商業辦公樓採用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱來銷售。

同時，對商業專案的套型設計、衛生間數目、挑空陽臺、飄窗等作出了嚴格的“去住宅化”規定。其中還要求，以後非住宅類專案的衛生間要按每層集中設置，以常規的單層1000平方米的商業建築為例，每層最多隔出3個帶獨立衛生間的單元。

該《意見》自公佈之日起30日後，即2012年2月18日正式開始施行，蕭山區、余杭區和各縣（市）可參照執行。這一通知，一度曾宣告酒店式公寓這一非住宅用地項目在杭州審批遭到禁止，被業界稱為“限酒令”。

事實上，這一“限酒令”收效甚微，資料顯示，2011年的杭州市主城區共出讓56宗土地，其中商業用地達34宗，絕大部分在《意見》實施前已搶先規劃為“類住宅”專案。酒店式公寓仍大行其道，直至去年，寫字樓改成酒店式公寓的現象也不少。

新版“限酒令”出爐後，杭州會重走老路嗎？

一季度集團完成合約銷售總額達港幣658.3億元，同比上升15.2%。

樂居財經訊 陳晨 4月26日午間，中國海外發展(00688.HK)披露公司一季度營業情況，一季度集團完成合約銷售總額達港幣658.3億元，同比上升15.2%。集團經營業務收入為港幣276.4億元，經營溢利為港幣82.4億元，同比上升5.7%。

公告顯示，一季度底，公司手頭上的現金從2017年底的港幣1040.5億元下跌至925.3億元，淨借貸水準則上升至35.6%。

此外，一季度集團以港幣346.3億元在內地14個城市購入17幅土地，總樓面面積517萬平方米，其中實際權益為450萬平方米。

正利控股（０３７２８）向盧華家族旗下的永成地產購入ＡＶＡ系列的住宅項目部分股份。是次項目位於深水涉南昌街及石硤尾，計劃以單幢式精品住宅發展，推出細戶型單位，將提供逾百個單位，預計最早於２０１８年下半年推出市場。
正利公司秘書徐穎德指，現時公司出資達１０００萬元，佔該項目３﹒５％股權，預計投資額會按項目的發展規模而增加，該公司給予項目建築方面的顧問意見，有機會減少建築成本。
正利控股主席吳彩華表示，公司積極與不同發展商合作，亦計劃投地，不排除參與市建局的發展項目。
公司形容該投資項目為「小試牛刀」，希望透過小型房地產投資項目以吸取經驗，為長遠的房地產發展鋪路。
永成地產投資經理蔡仁輝指，目前總投資額達５億元，公司亦積極擴展該項目，有機會增加總地盤面積。

碧桂園（02007）、中國恆大（03333）及萬科企業（02202）作為股東的內地地產代理商易居中國，已遞交在港上市申請，保薦人為中金及瑞信。至於騰訊（00700）及電盈（00008）有份投資的荷里活製片商勝圖娛樂（STX Entertainment）亦已入表申請掛牌，高盛及摩通為其保薦人。

重磅股東碧桂園恆大等

據易居中國的初步招股文件顯示，該公司主要有三大服務，包括新盤代理、房地產大數據與諮詢服務，以及二手房經紀平台服務。易居去年收入達46.3億元人民幣，按年升15.9%；純利3.5億元人民幣，減少27.7%。

易居曾於2007年在紐交所上市，2016年獲私有化。除碧桂園、恆大及萬科外，公司尚有不少著名的內房商股東，包括富力（02777）董事長李思廉、融創中國（01918）及旭輝（00884）等。

易居今次集資所得計劃用於擴張現有大數據系統所覆蓋行業部門及分部；通過進入50多個其他三四線城市，擴張其一手房代理業務範圍，以及成立170多個易居二手房交易服務中心等。

製片商勝圖娛樂已入表

至於荷里活電影《莫莉遊戲》及《萬惡金錢》的製片商勝圖娛樂，早前有傳其集資額或達5億美元（約39億港元）。勝圖娛樂是未有盈利的新股，截至去年9月底止財政年度，收入達2.02億美元（約15.8億港元），按年增9.4%；期內虧損4.09億美元（約31.9億港元），按年多蝕約1.36億美元。

勝圖解釋，由於公司仍屬早期階段，加上大型電影需要龐大的前期投資，故錄得虧損。該公司預期，若每年有12至15套模型電影及有龐大上映電影片庫，盈利及現金流量差距將會正常化。

港交所將於下周一（30日）開設專章迎來生物科技新股，據外電報道，兩家中國的生物科技企業包括信達生物製藥及亞盛醫藥，已決定終止在美國上市計劃，轉為來港掛牌。報道指出，兩公司將合共集資8億美元（約62.4億港元），最快今年下半年上市。

5.2萬入市守58年 8850萬易手

舖位升值潛力驚人，繼銅鑼灣及旺角等核心零售區出現升值逾千倍的舖位買賣後，荃灣旺段眾安街一個地舖，剛以8850萬元高價易手，舖位58年大幅升值1701倍，料為新界區歷來升幅最勁的單一地舖買賣。

位處眾安街 六福16萬租用

消息指出，在荃灣有「金行街」之稱的眾安街98號地下連閣樓，地下建築面積1200方呎，連建築面積600方呎的入則閣樓，共1800方呎，以8850萬元售出，呎價49167元。舖位現由六福珠寶（00590）承租，月租約16萬元，租期至2019年，新買家享2.2厘回報。

土地註冊處資料顯示，舖位原業主為兩名陳姓人士，於1960年以5.2萬元聯名購入上址，一直收租，物業近年已轉由遺產執行人管理。市場指出，舖位上月才放售，叫價1.05億元，本月初降價至9000萬元，雖然最後較叫價低1650萬元或15.7%成交，但價值仍較58年前大幅升值8844.8萬元，幅度達1701倍，料為新界區舖位升值王。

同一地段的眾安街81號地下，建築面積約1500方呎，3年前以6800萬元易手，呎價45333元。當時原業主持貨48年，獲利6787萬元，舖價升值522倍，反映過去3年舖價持續向上，令獲利幅度突破千倍大關。

佐敦長情舖轉售翻239倍

數全港賺幅最勁的舖位買賣，為2011年以3.8億元易手的銅鑼灣波斯富街76號地下，原業主在1964年以15萬元入市，持貨47年，獲得3.7985億元的豐厚利潤，舖價飆升2532倍。銅鑼灣近年錄得最少3宗舖位升值逾千倍的舖位成交，為全港最多舖位升值王的地區。

另外，高鐵預計今年下半年通車，受惠高鐵效應的佐敦區，有長情舖位業主沽貨獲利離場。消息稱，白加士街43號地下，建築面積約980方呎，以4800萬元成交，呎價48980元。舖位現以月租10萬元租予許留山，回報約2.5厘。原業主1971年以20萬元購入上址，持貨47年，賬面獲利4780萬元，勁賺239倍。

其他舖位成交方面，元朗康樂路13至17號及21至25號鈞德樓地下15號舖，建築面積1000方呎，以6000萬元交吉易手，呎價約6萬元，有傳新買家為已故隱形富豪「的士招」招友全的二太鍾羣英及有關人士。舖位於2016年以4000萬元購入，持貨一年半賺2000萬元，升值五成。

此外，市傳佐敦彌敦道208至212號四海大廈獲投資者以約20億元洽購。大廈為一幢建於1979年的商廈，樓高14層，總樓面約6.7萬方呎，以洽購價計算，呎價約3萬元。

私樓400萬元內放盤瀕臨絕跡，最新連遠至屯門的公屋造價亦升破「四球」。田景邨一個高層戶新近以已補地價405萬元售出，貴絕區內公屋。代理透露，目前區內樓價「四球」內的已補地價公屋放盤只餘不足20個，短短約4個月大減約43%，當中最貴一個更「癲叫」920萬元，貴過鰂魚涌康怡花園的兩房戶。

屯門首宗樓價升穿「四球」的公屋成交，為田景邨田裕樓高層23室，實用面積443方呎，3房間隔，據土地註冊處資料，本月6日以已補地價405萬元易手，呎價9142元。原業主2014年4月以已補地價188萬元購入，4年賬面升值217萬元（約1.2倍）。

四球內已補價放盤減43%

祥益地產營業董事胡志偉直言，現時區內叫價「四球」內的已補地價公屋放盤不足20個，對比今年初約35個大減約43%。祥益地產高級區域經理黃慶德透露，田景邨田裕樓高層20室，實用面積489方呎，已補地價叫價高達920萬元，意向呎價18814元，雙雙挑戰全港公屋造價（530萬元）及呎價（16333元）新高。

康怡花園R座高層2室，實用面積466方呎的兩房戶，近日以840萬元成交，換言之，前述田裕樓叫價竟較市區樓貴80萬元（約9.5%）。

另外，由港大法律學院副教授及佔中發起人之一的戴耀廷及其妻子持有的西貢帝琴灣凱琴居9座低層B室，實用面積1326方呎，據土地註冊處資料，本月13日連車位以1485萬元沽出，呎價11199元。戴耀廷夫婦2005年1月以753萬元連車位購入，賬面賺732萬元（約97.2%）。

麗港城兩房850萬破紀錄

市傳由「金牌證券分析師」陸東持有的中半山玫瑰別墅極高層B室，實用面積2235方呎，新近亦連車位逾9000萬元沽出，呎價40268元，同創項目樓價及呎價新高。原業主LO HING YEE在1970年3月僅以30萬元連車位購入，至去年5月由陸東出任該單位遺產管理人，單位逾48年大幅升值逾8900萬元（約300倍）。

藍田麗港城再錄兩房新高成交，美聯物業助理區域經理吳紹輝稱，12座中層C室，實用面積522方呎兩房戶以850萬元沽出，把4天前由同座高層B室以830萬元造出的屋苑兩房紀錄，再推高20萬元（約2.4%），呎價16284元。原業主2003年5月以176.5萬元入市，賬面獲利673.5萬元（約3.8倍）。

近年本港樓價高企，不少投資者轉投海外物業市場。新加坡中原地產總經理許大衛指出，在2016至2017年兩年間，該行新加坡物業的每季營業額均錄得雙位數字按季升幅，按年更出現倍數增長，反映過去兩年港人十分追捧新加坡物業。他說，新加坡住宅樓價今年首季按季上升約3%，預計今年全年最高有一成升幅。

由國浩房地產發展的豪宅華利世家（Wallich Residence），位於新加坡第二郵區地標丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre），為現時全國最高的大廈，今年初開始發售。許大衛說，透過該行購入華利世家的港人，七成選購1房單位，當中高達八成用作投資，預計1房戶呎租可達8坡元（約47港元）。

中原地產將於本周末（28及29日）在港舉行華利世家展銷會，項目提供181個1至4房單位，實用面積614至21108方呎，售價約200萬坡元（約1183.2萬港元）起。位於大樓最高3層的超級複式樓王，實用面積逾2萬方呎，叫價1.06億坡元（約6.27億港元），若售出將創當地分層造價新高紀錄。

呎價高見3.3萬 看好高鐵效應

佐敦物業近期受追捧，消息指，佐敦四海大廈全幢，獲財團出價25億元洽購，呎價高見3.3萬元，直逼中環商廈呎價水平。由於財團看好高鐵通車效應，故正部署洽購佐敦全幢物業。

市場消息指，佐敦四海大廈獲財團洽購，物業位於彌敦道港鐵站上蓋，比鄰恆豐酒店及商場，屬於區內最核心地段。物業於1979年落成，地盤面積約5,073平方呎，地庫至2樓為商舖，地舖由萬寧、北京同仁堂等租用。而3至14樓為寫字樓，每層面積約4,500餘平方呎，全幢物業總樓面約74,267平方呎，目前出租率理想，每月租金收入約300萬元。

消息稱，大廈獲財團以約25億元洽購，呎價約3.3萬元，回報率僅約1.4厘。市場先後傳出舖王鄧成波及正八集團廖偉麟洽購物業，惟二人均否認。

佐敦商廈 近日交投漸旺

財團近日開始留意佐敦區，憧憬高鐵今年通車後，高鐵站附近商業氣氛提升，故率先購區內物業。如老牌家族持有佐敦金峰大廈早前獲財團出價25億元洽購，據悉物業快將易手，呎價約4.1萬元，新買家以資本策略（00497）呼聲最高。另外，同區老牌新樂酒店亦於市場標售，物業提供160間客房，市值約30億元。

另外，有消息稱，荃灣眾安街98號舖位，地下面積約1,200平方呎，連閣樓面積約600平方呎，舖位現由六福珠寶（00590）租用，以約8,850萬元易手。