土地公子自組凱越建設接政府標案

「就跟你說公共工程不能碰，現在既然做了，後果要自己負責。」人稱宏泰集團小王子的林鴻森，接下台北市通化段公辦都更案，向父親、宏泰集團創辦人林堉璘報告此事時所得到的回應。林鴻森說：「向來父親教育就很嚴格，我知道他開心，但不會表現出來。」甚至形容自小父親在家扮黑臉，已達「包青天」的程度。

身為全台最大土地公最受寵的小兒子，林鴻森說「不希望被強調我是林鴻森的身分，希望與大家分享我們拿下第1個政府標案的喜悅與前進的決心。」卸下鴻勝建設副董位置，以自組的凱越建設接下公辦都更案，如是謙虛且低調地說。凱越取得的第1個標案，是與母親邱寶慧的寶紘建設合作，由寶紘擔任申請人、出資人，凱越進行建案規劃、專案管理等執行面。

與母寶紘建設合作
此案基地台北市大安區敦化南路二段37巷周圍，基地面積約575坪，目前做停車場使用，為台北市主導的公辦都更案，未來將興建地上16樓商辦大樓，1~2樓則是非營利幼兒園，使用面積可達200坪，由教育部招生，部分樓層則做為凱越、寶紘辦公室使用。
「我們現在的辦公室在台塑大樓，因為它將要都更，也希望藉由新案，讓我們新辦公室有個著落。全案順利的話，應可在2022年完工。」林鴻森透露，此案光土地與興建成本即達70億元，商辦未來租售未定，但確定不會是個賺錢的案子。

設托育中心受青睞
台北市都市更新處主任秘書謝明同表示，此案土地為金融專用區，寶紘的公益規劃有思考到環境的處理方式，如規劃公共托育中心，就與一般金融商辦大樓的純商氣息很不相同，因此最受評選委員青睞。
凱越建設目前已參與的建案包括淡海新市鎮「天藝」、「海上皇宮」等，分回比例分別有20%、50%，今年都將推案，另在三重區也有個案規劃中，亦積極獵地，林鴻森對此持開放態度，「不限定在任何地點、條件的土地。」

通化段都更案小檔案
●基地位置：敦化南路二段、敦化南路二段11 巷、敦化南路二段37 巷3 弄及敦化南路二段37 巷所圍之街廓
●建物規劃：地上16樓建物。1~2樓為公共托育中心、公益咖啡廳，2樓以上為商辦大樓
●基地面積：約575坪
●預定完工期：2022年
資料來源：凱越建設

林鴻森小檔案
●出生：1986年
●婚姻狀況：已婚
●學歷：美國Pasadena City College肄業
●經歷：宏泰建設副總經理、安泰銀行董事、宏盛建設副董事長
●現任：凱越建設董事長
資料來源：《蘋果》採訪整理

高雄市政府第一件公辦都更住宅案正式招標，由於採取權利變換模式，競標評選的標準相當特殊，得標與否，根據參與實施都更開發商最多願意分回的所有權土地和房子的總和作為標準，但不得超過66％的天花板的比率來估算，開發商最多分回約13.86億元。

高雄市政府財政局長簡振澄昨（2）日表示，此次公辦都更標的基地面積約2,300坪，屬於大東藝術中心商圈，位於高雄捷運鳳山國中站附近，土地權屬都是公有，包括國有土地38％，高市持有土地62％，使用分區屬第三之一種住宅區，建蔽率60％、容積率240％。簡振澄說，由於「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都市更新案」屬都更策略地區，法定獎勵容積最多可達50％，加上基地又位於捷運站容積移入範圍內，另可享最高30％的容積移轉空間，因此，如果全部使用，容積最高可多80％。

他指出，該案是公辦都更重要指標範例，高市府希望以都市更新方式，活化原稅務新村公有老舊眷舍基地，更新後，該地的土地和房子不動產預估價值可達21億元。

「此次招標，已經讓利了」，高雄財政局官員透露，預定7月27日開標的公辦都更案，已將共同負擔比例提高到66％，高市府和國財署只拿回34％的房地，去年11月17日第一次招標時，共同負擔比例只有60％，換句話說，現若以66％來計算，得標的建商或開發商以預估開發後總價值約21億元計算，可分回大約13.86億元，且分回的是具有所有權的土地和房子。

也因此，高階主管指出，競標評選標準跟一般的地上權或BOT、或價格標，完全不同，得標與否不是根據權利金高低，而是參與實施都更的開發商，最多能夠分回的所有權土地和房子的比例和，較低者得標，但不得超過66％。整個開發案約需投入10多億元成本，而投入成本與13.86億元的價差，就是建商在2年之後完工，並完成銷售房子的投資報酬。

每坪月租金 約一萬二八二三元

「百年」老店月租金竟比建物殘值還高。據內政部實價網最新資訊，三月揭露一筆士林夜市屋齡高達一○一年的店面租金，估算折舊率超過二○○％、建物殘值已歸零，但每月租金高達二十萬元，年租金達二四○萬元。

根據實價網揭露，士林夜市文林路上一棟屋齡逾百年店面，一樓坪數約十五．六坪，月租金竟達二十萬元，每月每坪租金達一萬二八二三元，是實價登錄上路近六年以來，士林夜市第五高租金單價紀錄。

折舊率逾二○○％ 殘值早歸零
該店面為磚造平房，對照北市地政局建築改良物耐用年數及每年折舊率表推算，磚造耐用年限為四十六年，每年折舊率二．一％，以該磚造平房屋齡高達一○一年，建物殘值早歸零。

根據士林夜市店面租金揭露情形，月租單價破萬紀錄集中在士林夜市主要入口，大東路、文林路一帶；租金實價最高紀錄是去年二月大東路上一間屋齡六十年的店面一樓，月租金四十二萬元，坪數約二十二．五一坪，每月每坪租金單價約一萬八六五九元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，士林夜市前十高的租金單價紀錄，有七筆屋齡超過五十年，其中有兩筆屋齡超過七十五年，有一筆屋齡超過百年，可說是老來俏！

新北市政府捷運工程局重申捷運三鶯線全線皆以公有設施用地作為路線規劃，沿線行經新北市鶯歌區公2、3號、公8及地標等4座公園，其中捷運工程進場前2處已開闢(3號公園、地標公園)，2處尚未開闢(公2公園、公8公園)。

另外捷運局強調部分公園雖尚未開闢，惟考量捷運整體路廊之綠美化及可供民眾提前休憩使用，反而因捷運三鶯線興建而提前闢建，而行經之未開闢之公2 及公8公園都將透過設計手法融合區域特色，維持公園綠地使用，甚至因為捷運三鶯線全線採高架型式，大幅提升民眾橋下無障礙之使用空間，至於已開闢之公3及地標公園，考量施工整體與完整性，後續施工期間將縮短工期，優先開放供民眾使用。

不論是已開闢或未開闢之公園，捷運局表示皆將地區特色納入整體考量規劃，配合捷運工程興建時一併開闢並縮短工期，儘早提供地區民眾更多的休閒空間。

台北市政府同意財團法人台北市都市更新推動中心擔任實施者，於2018年4月29日(周日)進行「敦南安和公辦都更案」最優投資人評選作業，來自國內7家上市上櫃建設公司及壽險公司，各組實力堅強的團隊激烈競爭A級商辦一級戰區標的，經一番競逐後，由寶紘建設股份有限公司脫穎而出獲選為最優申請人。

本案原為軍方眷舍，基地位於台北市大安區敦化南路二段與敦化南路二段11巷交口處，面積計1,901平方公尺，範圍內地號包含台北市大安區通化段五小段416地號等13筆土地，土地使用分區係屬敦化專用區B區。

基地大部分屬公有土地，國防部政治作戰局為最大地主1,810平方公尺，次為財政部國有財產署36平方公尺，及台北市瑠公農田水利會55平方公尺，軍方土地建物閒置多年，遲遲無法有效利用，經過多次努力協調後拆除原有建物，現況作為停車場臨時使用，市府考量其區位優良，具有帶動敦化南路A級商辦發展優勢，於2017年5月進行整合，取得土地所有權人100％同意參與公辦都更意願。

本案經公辦都更專案辦公室於2017年8月22日依台北市公辦都市更新實施辦法第4條規定報府核定為公辦都更案，並經台北市都市計畫委員會2017年10月12日第717次委員會議劃定為更新地區，市府於2017年月11月10日公告實施「劃定台北市大安區通化段五小段416地號等13筆土地為更新地區」；隨後於2017年11月同意由中心擔任實施者。

最優投資人為順利從7家競標廠商中奪冠，卯足全力以鑽石級綠建築及銀級智慧建築打造企業總部，於基地地面層提供未申請獎勵之開放空間，打造太陽能驅動，監控PM2.5的光之樹，點亮敦化南路；並加碼承諾於1、2樓層設置公共托育中心、提供老樹廣場及綠色空間藝廊咖啡，3樓公益會議廳結合財團法人林堉璘宏泰教育基金會，定期辦理推廣教育講座，並規劃鄰里共榮發展，認養規劃施作相鄰平安公園、公車候車亭及公有人行道，創公辦都更新典範。

另市府為延續民間投資參與公辦都更之熱況，將持續推出「信義三興」及「忠孝懷生」2案招商，於2018年5月4日(星期五)下午2時假台北寒舍艾美酒店3樓翡翠廳(台北市信義區松仁路38號)由財團法人台北市都市更新推動中心舉行招商座談會，歡迎各界潛在投資廠商踴躍參與，一起為台北市公辦都更貢獻熱情。

台北市內湖五期重劃區在這波房市大好景氣中，吸引不少一線建商推案，由於交通位置便捷，加上街廓規劃舒適又具隱密性，吸引許多藝人置產。包括藝人趙又廷、林俊傑、李毓芬，以及綜藝主持人徐乃麟、于美人都在這買房，不過，如今這邊卻變成「慘賠一條街」，近1年已經有7筆賠售，金額合計高達5754萬元。

根據內政部實價登錄網最新揭露，今年1至3月內湖五期精華地段「新富街」門牌揭露筆數掛蛋，原因是去年價崩，從3月到12月共出現7筆賠售案例，總共賠售金額5754萬元，甚至有一筆直接從總價8488萬元，下修到總價6720萬元，換算單價從96.2萬元跌價到76萬元成交。

若從賠售案例來看，清一色都是「中大坪數」，尤其大坪數面對持有稅調漲，加上2014年進場可能面臨3年寬限期將至，也寧可賠售先跑。而且這賠售案例普遍落在2012年至2014年進場，如今也驗證「先跑先贏」、「少賠就是賺」，愈晚賣只能荷包失血更多。

美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源分析，大多2011、2012年進場的多買在高點，目前僅是只是賠多賠少的問題，尤其投資性質進場的屋主，目前壓力很大，因此有些選擇「長痛不如短痛」賠售出場，轉而用其他投資工具賺時機財補回。

但他也說，現在有不少自住客在看到價格下修2至3成，也評估進場撿便宜。以內湖五期新富街來說，去年底出現不少6字頭成交，甚至有見5字頭，有些是第1次揭露，也代表建商也默默讓利，讓自住客進場買便宜。

地價貴、房價高，大坪數的透天厝貴桑桑，在市場上讓人難以負擔，也讓小坪數透天厝隨之出現，而格局變小，空間利用更顯珍貴，就有不少透天厝裡的樓梯，為了讓室內空間變大，而將樓梯改設在房子後端，不過，專家也提醒，並非所有小坪數透天厝都適用這種設計。

傳統的透天厝，坪數大，格局規劃常見將樓梯設置在中間（俗稱鴛鴦梯），好讓動線到各處，都不會太近或太遠，藉由樓梯將空間切割成2塊，例如將客廳擺在前、餐廳和廚房擺在後。

至於小坪數的透天厝，則常見會將規劃在屋子後端，一來沒了樓梯阻隔，空間看起來較大，設計在後面，樓梯還能設計開窗，既有採光還通風。

但是也並非所有小坪數透天厝都適合樓梯在後的設計，永慶房屋居家服務中心經裡何政熹指出，室內空間設計並沒有一定的通則，都是case by case。理論上來說，長型的基地，會適合樓梯置中，讓使用者到哪邊都方便，方型基地則適合樓梯在後，但每個基地多少都有差，還必須將動線安排、房屋方位、空間的需求利用、使用者習慣等，都考量進去，設計出來才會適合居住，而在小坪數透天厝當道，如何在有限空間規劃好動線，又能將空間利用到最大化，裝修前都要考慮一下。

看房再出新招！僅需輸入門牌，即可查詢該處的土地資訊、實價登錄、趨勢分析等，以手持3Ｃ裝置就能使用的設計，增加民眾使用上的便利性。

舉凡買屋、租屋皆需要花上大把時間做功課，整理大量繁雜資訊，再查看附近生活機能等，光是這步驟，就已經讓部分購屋族相當頭痛。基隆市政府為提供購屋移居民眾便利查詢地政資訊，研發「基隆市全方位GIS地理資訊系統」，只要輸入門牌，即可查詢該處的環境狀況，包含土石流潛勢溪流、災害潛勢區都會顯示，另外，實價登入查詢、趨勢分析、街景服務等，皆能便利民眾快速了解附近生活機能。

基隆市政府地政處在記者會上模擬呈現民眾實際操作狀況：「一對在台北工作的年輕男女計畫買屋，但因台北房價他們負擔不起，某天他們來基隆，發現基隆是適合購屋的地方。這時若看到門牌屋外，貼有「出售」紅紙，他們只需透過市府的GIS系統，即可查詢相關土地資訊，及附近有實價登錄的房價資訊，了解了該處房價狀況。」

GIS系統可透過電腦、手機、平板等移動裝置登入，目前已蒐集地政類、使用分區類、消防類、水土保持類等10類，共27個圖層資訊，提供民眾更加完善的資訊分析。此系統除提供「便民服務版」，另外還有「公務版」即「外業版」，提供本市合法地政士、不動產經紀業者分享、查詢等功能。

不過類似功能，去年已有房仲業者搶先問世，永慶房屋去年底推出《i+智慧創新體驗館》，以科技創新結合房仲服務。運用最新混合實境(MR)技術，只需戴上MR眼鏡，就能將生活圈搬到眼前。提供消費者「買屋前，先體驗周邊生活圈」的身歷其境看屋服務模式，從空中鳥瞰，到物件周邊的市場、餐廳、交通設施等，都能清晰呈現，餐廳的評價或照片、捷運站公車資訊，甚至附近的成交行情、待售物件，也都能在一指操控下映入眼簾。

淡海新市鎮正在強銷中的建案「海洋都心」，一、二期處於交屋階段，不過，現在卻傳出社區管委會在社區公告公布「仲介進入社區帶看辦法」，每家仲介須支付保證金10萬元才能符合帶看資格。房仲業者私下透露，「以前50~100元的清潔帶看費就只能忍受吸收，現在要收10萬元，實在太過分！」

早期社區向房仲大約是收取50~100元的清潔帶看費，近年包括大台北地區又以豪宅調高帶看費最多，包括單次帶看500元或以1家房仲店為單位，不限次數但收取數千元，並納入社區管委會基金。

多數房仲皆隱忍繳納吸收，但現在竟然有淡海新市鎮仍在銷售的建案社區「海洋都心」，在社區公布欄公告要求房仲給帶看費10萬元保證金，被社區民眾拍下。房仲人員指出，收帶看費的歪風很多，都是有像學樣，但房仲是屋主委託的代理人，既然是代理人也有權代為處理房子，現在反而社區變向壓榨仲介。

國稅局針對社區收取帶看費，幾年前就明定收取帶看費必須報稅。根據函文內容，只要公寓大廈管理委員會對外向不動產經紀業收取帶看費，費用若納入管委會基金，則屬於公寓大廈管委會「銷售勞務收入」，應辦理營業登記並課徵營業稅；對外銷售營業額每月未達20萬元，可免開立統一發票，但營業稅稅率為1％。

若社區沒張貼免統一發票貼紙或管委會沒開收據，可向國稅局檢舉。台北市不動產仲介公會副理事長石吉平表示，沒有做「營業登記」就可能會有逃漏稅嫌疑，收管理費或押金、保證金社區，可能要面臨被查稅的問題。

據內政部資料顯示，今年第1季住宅建照核發2.75萬戶，年增43.6%，為2015年以來連續三年同期呈現正成長，其中台北及高雄均增加一倍以上。房地產業者認為，主要反應雨遮新制去年掛建大量搶照潮核發，亦顯示過去幾年因打房受壓抑的建商推案轉為熱絡。

內政部統計顯示，3月全台住宅建照核發單月1.18萬戶，為自2015年6月以來的單月新高。

以全台六都首季的建照核發數量觀察，台北市建照核發3,386戶，年增113%，更較前年房地合一稅實施首年首季的不到千戶，增加2.6倍。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年起實施雨遮不登記新制，造成去年下半年以來的搶建照掛件潮，今年初仍處於舊制建照核發的高峰期。

不過與過去景氣高峰時全台單月大多有萬件以上建照核發，目前建照核發量仍僅有過去約八、九成水準。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，相較於前二年房市蕭條，今年第1季房市表現穩健，不少建商自去年以來積極購地推案，土地市場交易持續熱絡，希望能夠趁著這波買氣熱潮，達到順銷的目的，加上政府推動危老與都更，推案與整合速度也因此加快不少。

桃園是六都中建照核發唯一負成長的都會區，首季2,516戶，不及於過去二年逾3,000戶的水準，徐佳馨表示，主因前幾年桃園推案多，建商調節推案動作；過去房市受到較大壓抑的台北市，在房價修正、地主願意讓利後，不少個案能順利整合，建商投入開發動作也轉趨積極。

台中以南則受惠地方重大建設與低價優勢，近幾年推案量穩定，使建照核發量大幅上升，尤其高雄在近期土地標售捷報不斷下，建商推案動作更明顯加溫。

　　傳統樓市旺季“金三銀四”，二線城市的南京樓市不旺。據綜合房産平臺365淘房2日統計，南京新房成交量同比下降5.8%，創下7年來新低。

　　據365淘房統計，“金三銀四”期間，南京共有32個樓盤推出9887套新房，同比上市量下降26%。開發商領取預售許可證、推盤節奏放緩，南京新房庫存低位徘徊在2.5萬套左右。

　　冷熱不均成為樓市常態，“金三銀四”南京新推出的32個樓盤中僅有10個樓盤售罄。位處南京江北新區核心區的熱門樓盤“蓄客”不愁，每每開盤，中簽率走低。而一些冷門樓盤因地理位置不佳、性價比不高滯銷，買房人不僅不需要參與搖號，即到即得，甚至在開盤過去數個月後，仍有不少房源待售。

　　樓市持續調控背景下，不論是新房、二手房，房價趨穩。

　　據國家統計局數據，3月，南京新房價格環比下跌0.3%、同比下降1.7%，至此，南京新房價格出現了環比、同比連續6個月“雙下降”的局面。

　　土地成交亦較為平淡。“金三銀四”期間，南京主城區出讓11幅地塊，其中1幅流拍，10幅成交地塊中有9幅以底價成交。

　　目前，南京各銀行對首套住房的購房利率上浮20%成為主流，有的商業銀行將首套房商貸利率提至25%，買房人購房成本繼續走高。這使得買房人再三觀望，出手謹慎。

　　據365淘房新房中心摸底，今年4月底至5月，南京將有31個樓盤上市，共計8855套房源。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，目前全國大部分城市成交量低迷。今年一些城市或繼續出臺搖號政策，預計剛需入市積極性提高，成交量反彈。而城市、地區之間冷熱分化現象或將持續。

　　中指院發佈的榜單還顯示，中西部地區成為房企投資新熱點，搶人大戰促動該區域人口增長，帶動樓市需求

　　2018年前四個月，長三角地區持續受房企青睞。房企拿地金額排前三的城市中，杭州（1105億元）和蘇州（465億元）佔據兩席，分別同比大增278%和105%。北京（606億元）位居第二，但同比下降8%。市場機構中國指數研究院（下稱中指院）4月29日發佈榜單，顯示上述資料。

　　榜單還顯示，中西部地區成為房企投資新熱點。按城市群統計前十房企拿地金額可知，中西部地區位居第二（1021億元），僅次於長三角地區（1562億元）。中西部主要包括武漢、長沙、南昌、西安等城市，搶人大戰促動該區域人口增長，帶動樓市需求。

　　在全國房企拿地榜單上，龍湖集團（00960.HK）居首位，2018年前四個月，主要在杭州、重慶和蘇州佈局。碧桂園（02007.HK）、保利地產（ 600048.SH ）分別位居第二和第三位。

　　5月2日消息，調控加碼之後的深圳樓市迎來了房價“19連跌”。深圳市規劃和國土資源委員會最新發佈的4月份樓市資料顯示：全市二手住宅成交量較上月雖有上升，但較去年同期下降6.41%，一手住宅均價連續19個月下降，打擊投機炒房、防止資金違規流向房地產市場效果初顯。

　　為了遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評高貸”現象，3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發佈規定，商業銀行辦理房屋貸款業務，要以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。這意味著深圳二手房交易中涉及的房屋真實成交價、網簽備案合同價、銀行貸款評估價三個價格將不再各自獨立計算。

　　業內人士告訴記者，過去交易雙方通過報低價格來避稅，或者通過提高銀行評估價變相降低首付比例的行為，在新政實施後將難以實現。記者調查發現，新政對一手住宅的影響雖然不大，但增加了一些二手房置業者的購房成本，二手房市場部分置業觀望情緒較濃厚，部分片區業主賣房熱情也有所下降。

　　一名仲介人士給記者算了一筆賬，假設一套房屋實際成交價為600萬元，網簽備案合同價定為500萬元。“三價合一”政策實施前，銀行貸款評估價可達600萬元，按首套房三成首付計算，買方需支付180萬元首付；政策實施後，銀行貸款評估價只能取較低值的網簽備案合同價，按500萬元的七成計算可貸款額為350萬元，買方需要支付的首付為250萬元。相較之下，首付增加了70萬元。如果購房者想要像政策出臺前貸那麼多款，則需要多支出二三十萬元的稅費。

　　深圳龍華水榭春天的業主小張，年初因為孩子要上幼稚園，本來考慮將房子出售然後換到福田百花片區居住，一個多月的時間裡看了20多套房子，正準備出手，“三價合一”的政策出來後，他買房要多出幾十萬元的稅費，只好作罷。

　　“去年4月，我們片區每帶看16次左右能有一套房成交；今年4月帶看成交比明顯下降，大概每帶看27次才能成交一套房。”深圳南山麒麟花園商圈的地產仲介李先生告訴記者，片區內近期二手房成交量較去年同期下降15%，除了置業者觀望情緒濃厚之外，業主掛牌套數下降了三分之一，甚至出現了學位房房源斷檔現象。

　　此外，根據深圳中原研究中心監測，4月9日至22日，除福田區之外，全市二手住宅報價連續兩周下調。

　　根據深圳市規劃和國土資源委員會1日公佈的資料，4月全市共成交5897套二手住宅，環比上升4.89%，同比下降6.41%。業內人士表示，深圳樓市二手房成交量大約是新房的3倍，早已進入“存量時代”，“三價合一”的殺傷力很大，必然會導致二手房交易下滑。由於成交資料的滯後性，目前效果還沒有完全體現出來。

　　由於稅費增加較多，也有部分置業者將目光轉向了新房市場。資料顯示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均價為54169元/平方米，環比下降0.03%，同比下降0.82%；成交套數1934套，環比下降4.68%。2016年10月深圳實施調控政策加碼限購、限貸，目前深圳樓市仍延續了該輪調控的趨勢，新房價格連續19個月下降。

　　此外，深圳也在加快構建“租購並舉”等長效機制。深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，作為人口快速流入的超大城市，深圳約有80%的住房為租賃房。目前，國企、開發商、專業租賃機構、村集體股份有限公司、政府、銀行等多方爭相進入租賃行業，力求提高租賃服務品質；政府也在加大租賃房源供給，並通過金融創新、稅收優惠、財政補貼等方式，培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場健康穩定發展。

投資110億元打造的三亞亞特蘭蒂斯項目在“五一”小長假首日正式迎客。位於迪拜、巴哈馬的亞特蘭蒂斯酒店，早已成為頂級旅遊度假場所的代表之一。本次落地三亞，在海南政策東風不斷的時代背景下，自然也具備多層含義。

4月28日，三亞亞特蘭蒂斯項目在“五一”小長假首日正式迎客。該專案由複星斥資110億元打造，休閒酒店品牌運營商柯茲納國際管理。據複星旅文集團董事長兼總裁錢建農介紹，亞特蘭蒂斯並非簡單的酒店，而是個綜合性旅遊目的地開發專案，是一站式旅遊綜合體。

之前，位於迪拜、巴哈馬的亞特蘭蒂斯酒店，早已成為頂級旅遊度假場所的代表之一。本次落地三亞，在海南政策東風不斷的時代背景下，自然也具備多層含義。三亞市副市長許振淩就在4月28日的新聞發佈會上表示，三亞亞特蘭帝斯的到來開創了優秀旅遊產品供給側結構性改革的先河，是海南旅遊的新標杆，是三亞旅遊業3.0時代的先行者。

不過，在高端酒店已比比皆是的三亞，亞特蘭蒂斯酒店的盈利問題，備受關注。

110億打造 住一晚最多需花近11萬

“歷時5年，110億元總投資額的三亞亞特蘭蒂斯於4月28日正式開業。

在現場，一名來自上海的遊客王先生告訴記者；“我已經去過迪拜的亞特蘭蒂斯，聽說三亞的這家開業了，特地過來體驗一下。”

據三亞亞特蘭蒂斯官方微信平臺價格，日常時間，其普通房間價格從1788元/晚至4288元/晚不等，5間水底套房的價格為58885元/晚。另外，皇家套房和波賽冬水底套房的價格分別高達108882元/晚和108888元/晚。

在高端酒店鱗次櫛比的三亞，這家斥鉅資打造的旅遊綜合體的盈利問題，一直以來備受關注。

複星方面對於投資回報期有怎樣的預期？複星旅遊文化集團副總裁陳波告訴記者：“具體數字我還說不好，目前可以看到的是，迪拜的亞特蘭蒂斯年營業額約為6億美元。春節試運營期間，我們開了400多家房間，幾乎訂滿，另外，每天還有5000多遊客過來參觀的，所以我們除了酒店的收入還有門票等其他收入。”

錢建農還提到，清明小長假期間，水族館的客流量一天在3000~4000人，其中大部分都是非住客，這個收入是計在房間以外的。

4月29日，三亞亞特蘭蒂斯酒店正式開業的第二天，《每日經濟新聞》記者注意到，上午11時，亞特蘭蒂斯的水族館前已排起多列長隊。記者隨機採訪的多位元遊客，均表示是來三亞旅遊的。

華美顧問集團首席知識官、高級經濟師趙煥焱則對該專案的盈利持擔憂態度，5月1日，其對記者表示，由於海棠灣是三亞僅次於亞龍灣的理想地段（海棠灣的水流比亞龍灣急），拿地成本高和地段優越決定了其高端的定位。比較同類型，該專案多元化元素方面不佔優勢，並且三亞的高端酒店已經供大於求，此項目投資額過高，對投資回報來說壓力較大。

對於未來複星是否會繼續投建類似旅遊綜合體項目，“我們會做，但不會再做亞特蘭蒂斯。”錢建農表示：“複星旅文不支援同質產品的複製。”

三亞旅遊邁入3.0時代

今年是海南建省三十周年，再加上自貿區、自貿港的確定，當前的海南可以說是萬眾矚目。此外，政策還“鼓勵海南開展賽馬運動等項目，同時探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票”；5月1日起，海南開始實施59國人員入境旅遊免辦簽證政策。

多項政策紅利，正助海南旅遊業轉型升級、國際旅遊消費中心建設迎來黃金時代，三亞也正邁向旅遊3.0時代。

資料顯示，2017年海南共接待遊客6745.01萬人次，實現旅遊總收入811.99億元，其中入境遊提前3年完成接待百萬人次的目標，全年接待入境遊客111.94萬人次，同比增長49.5%，旅遊外匯收入6.81億美元，同比增長94.6%。截至2017年底，海南共有五星級標準酒店134家，已有25家國際知名酒店管理集團、61個酒店品牌入駐海南。

海南省旅遊發展委員會副主任周平在三亞亞特蘭蒂斯新聞發佈會上表示，中國首座亞特蘭蒂斯在三亞正式啟幕，將進一步擴大海南高端旅遊產品的供給，優化旅遊產品的結構，吸引更多境內外人士來到海南，形成旅遊消費新業態和新熱點，對海南國際旅遊消費中心起到積極推動作用。

周平進一步表示，未來海南將聚焦國際旅遊消費中心建設。其中，在拓展旅遊消費空間上，實施更加便利開放的離島免稅購物政策，開通跨國郵輪旅遊航線，完善國際醫療試驗區政策，推進醫療旅遊的發展，推動文化、體育與旅遊進一步融合，打造國家體育旅遊示範區；並將提升旅遊消費服務品質，大力推進旅遊消費國際化。

錢建農透露稱，政策出臺前，複星已經在海南的入境遊、體育層面有所投入，並且複星也投資了馬術、馬會等細項體育運動。另外，複星正緊密地和Thomas Cook談未來歐洲遊客進入三亞的方案，Thomas fCook擁有95架飛機，也在考慮隨著歐洲客戶的增加將開通歐洲到三亞的直航。

住房租賃資產證券化提速超預期

住房租賃資產證券化提速遠遠超過了市場預期，在4月25日中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱“《通知》”）的兩天內，我國首單百億元房地產投資信託基金（REITs）—— “中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計畫”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）於27日首期17.17億元成功發行。

《證券日報》記者瞭解到，碧桂園租賃住房REITs首期產品規模17.17億元，優先順序規模15.453億元，發行利率5.75%，擬於近日在深圳證券交易所掛牌轉讓。這是目前市場上發行量最大的租賃住房REITs產品，也是發行效率最高的，自2018年2月2日獲批到首期產品正式發行僅歷時84天。

今年2月2日，碧桂園租賃住房REITs獲得深圳證券交易所審議通過，由碧桂園集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（簡稱“中聯基金”）共同實施，產品規模100億元，採取儲架審批、分期發行機制，優先順序評級AAAsf。

就碧桂園租賃住房REITs的“儲架發行”機制而言，中聯基金執行總經理范熙武表示，其核心在於一次核准、多次發行,有助於簡化審核程式，也有利於降低企業的發行成本。碧桂園集團進行一期產品發行工作過程中，各區域中心同時已經在爭相籌備二期擬入池資產，這正體現出儲架模式對有實力的發行人的產品意義所在，反映出金融創新對住房租賃業務的實際推動價值。

碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示，通過此次租賃住房REITs的運作，碧桂園深刻感受到“儲架發行”REITs對租賃住房業務實實在在的推動作用。“儲架發行”的獲批“額度”及“兩年”的有效期為碧桂園持續通過自建、改建、收購等方式組織房源形成租賃住房供應並開展證券化運作提供了動力。

業內人士認為，碧桂園集團成功發行租賃住房REITs首期產品，為解決房企在住房租賃市場投入高、回收慢難題提供了寶貴的實踐經驗，探索房地產開發企業從“開發-銷售”傳統模式向“開發-運營”新型模式的轉型發展。該產品首期的成功發行，意味著REITs產品不僅能説明碧桂園持續“盤活”自身的成熟存量資產，還能成為其“並購”合格資產提供租賃房源的利器，必將對我國住房租賃市場建設和REITs產品發展產生積極而深遠的影響。

在政策推動下，住房租賃資產證券化提速明顯。今年2月份，深交所正式對外發佈《發展戰略規劃綱要（2018-2020年）》，特別提到將重點支援REITs產品創新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設、商業物業等領域提供金融支援，探索發行公募REITs，引入多元化投資者。

截至目前，深交所已通過7單住房租賃資產證券化產品（ABS），擬發行金額253.5億元，包括碧桂園首期發行的17.17億元在內，已累計發行39.87億元。住房租賃資產證券化產品的不斷獲批和成功發行，體現了深交所對於《通知》的持續貫徹落實，也將吸引更多符合條件的住房租賃企業在深交所運用ABS、CMBS和REITs產品開展融資和業務創新，不斷助力住房租賃市場發展。

業內人士指出，作為我國首單百億元REITs，碧桂園租賃住房REITs有利於促進我國租賃住房市場的發展；同時也會極大提振市場信心，進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展。住房租賃企業以其持有不動產物業作為基礎資產發展經營租賃住房將成為未來租賃住房市場上的重要組成部分。長遠來看，這樣做可以説明傳統開發銷售模式轉為自持運營模式，從而真正改變目前房地產開發普遍存在的短視效應。這也使得房地產長效機制有了實質性基礎。

上月「零」全新盤推售，新地（00016）屯門御半山今天將開價，為次季頭炮新盤，首批推出不少於105伙，最快下周進行首輪發售。

發展商昨天首度開放御半山示範單位，以1A座18樓J室為藍本的2房戶，實用面積455方呎，廚房採開放式設計，提供連裝修及交樓標準共兩個示範單位。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目今天開價，首批按指引推出不少於105伙，包括主打的1房半（1房連儲物室）及2房單位，定價主要以項目本身質素及參考周邊指標屋苑如瓏門。示範單位周六起開放供參觀及進行收票，有機會下周開售。

尚珩累沽17伙套9.22億

御半山2期已申請售樓紙，預料下半年推出。位於景秀里8號的御半山，提供522伙，實用面積304至867方呎，預計2020年7月底入伙。

新盤破頂不絕，香港興業（00480）及南豐發展的沙田九肚尚珩，較早前截標的3座6樓A室標準分層戶昨天落實售出，香港興業國際集團銷售及市務助理總經理陳秀珍透露，單位以4903.8萬元售出，實用面積1761方呎，呎價2.8萬元；項目至今累沽17個分層戶，套現9.22億元。位於九肚麗坪路37號的尚珩已屬現樓，提供61伙，實用面積1554至3591方呎。

原價1250萬售出 五個月後再登寶座

二手市場藉近月未有大型焦點新盤開售全力搶灘，上車重鎮之一的沙田區更單日連錄3宗樓王成交。其中去年底以破頂價1250萬元售出，但終因單位附連雙天台被評定為「一約多伙」而遭買家撻訂的沙田第一城6座頂層戶，近日成功再以原價1250萬元售出，重奪失落約5個月的屋苑樓王寶座。

雙天台戶曾撻訂 買家擬付辣稅

上述沙田第一城6座頂層戶，實用面積819方呎，3房1套間隔，屬全屋苑罕有附兩個各約646方呎天台的特色單位，去年底曾以全屋苑最貴售價紀錄的1250萬元易手，惟因其中一個天台被稅務局評定為「一約多伙」，終遭買家撻訂，令上址淪為沙田第一城史上最「短命」樓王。

不過，利嘉閣地產高級經理黃萬盛透露，上述單位今年1月以1350萬元重售以來，陸續吸引不少買家睇樓，2月更一度獲買家出價1250萬元承接，但因付款期問題而告吹。

直至本月1日終成功以1250萬元易手，相隔約5個月再次登上該屋苑樓價最貴樓王寶座，呎價15263元。

據悉，上述買家為一對約40歲的外區夫婦，目前一家四口連同工人住於西九龍的自住物業，由於無意出售手持的西九龍單位，故購入上述沙田第一城樓王單位前，已有心理準備須另繳樓價15%從價印花稅（DSD），涉及「辣稅」共187.5萬元，雙方由洽購至成交拉鋸近一個月，終由原業主讓步「一球」促成交易。原業主2012年8月以715萬元入市，不足6年賬面賺535萬元（約74.8%）。

本報今年初根據本地3間發鈔銀行的網上估價系統就上述樓王單位進行估價，當時3間銀行估價為1127萬至1128萬元，惟有關估價最新已分別調升至1222萬至1232萬元，短短5個月增加至少逾8%，但該樓王單位仍以原價成交，變相具吸引力。

河畔呎造2.04萬 貴絕沙田上車盤

同區細單位搶購情況更甚，河畔花園同日驚現呎價逾2萬元成交。美聯物業首席高級營業經理嚴浩焌稱，F座高層4室，實用面積242方呎兩房戶，附新淨裝修及望城門河景，本月1日獲外區客即日睇樓即日成交，成交價高見494萬元，再創該屋苑樓價新高外，呎價20413元更造出區內二手上車屋苑呎價紀錄。原業主2014年4月以308萬元購入，賬面賺186萬元（約60.4%）。

事實上，九龍灣淘大花園一個同面積的L座頂樓連天台戶，今年2月以498萬元易手，呎價20579元，已屬九龍灣二手市場至今最貴的呎價紀錄，前述河畔花園樓王單位與市區樓淘大花園的呎價高位竟相差不足1%。

該河畔花園樓王單位，滙豐及渣打銀行（02888）估價518萬元，竟比前述淘大花園頂層連天台戶獲該兩間銀行估價490萬元，還要高出28萬元（約5.7%）。

買家爭相搶購二手住宅，惟上月全港未補地價資助房屋成交卻反高潮按月大跌逾三成，當中個別屋苑如藍田鯉安苑仍以高價728萬元刷新該區未補地價居屋紀錄。

樓景3房戶 呎價1.12萬

房屋委員會資料顯示，4月全港未補地價資助房屋市場僅錄103宗成交，較3月共160宗按月大減約35.6%，創今年新低。

當中較矚目成交為藍田鯉安苑一個實用面積650方呎單位，以未補地價728萬元沽出，打破同屋苑去年底以725萬元造出的藍田未補地價居屋紀錄，繼續穩坐區內居屋王寶座，呎價1.12萬元。

市場消息稱，上述鯉安苑高價成交單位為鯉景閣中層1室，望樓景3房戶，原業主開價750萬元未補地價放售，最終成交價較開價略低22萬元（約2.9%）。

原業主2008年5月以未補地價219.67萬元購入，賬面升值508.33萬元（約2.3倍）。

鑽石山居屋宏景花園期內有單位樓價突破600萬元關，以650萬元未補地價易手。富誠地產助理分行經理潘祖兒稱，宏景花園5座高層H室，實用面積574方呎3房戶，放盤約半年，4月獲區內公屋租戶以一口價650萬元承接，呎價11324元。原業主1999年1月聯名斥資163.13萬元未補地價購入，賬面升值486.87萬元（約3倍）。

樓市持續暢旺，吸引不少新人投身地產代理行業。據地產代理監管局公布，最新持牌代理錄得3.89萬人，再創歷史新高，按年則增加1,602人或4.3%。

4.4代理爭1單 競爭不算激烈

根據地產代理監管局最新截至4月底數據，持牌代理人數錄得38,908人，再創歷史新高，按月增加221人或0.6%，較去年同期的37,306人，按年則增加1,602人或年升4.3%。

受惠於近年樓市交投熾熱，4月份整體物業成交註冊量錄8,717宗，則平均每4.4個代理爭一張單，相較高峰期7至8個人爭一張單，現時競爭還不算激烈。

當中以俗稱大牌的代理（個人）牌照人數最新報17,873人，按月增加119人，同樣是創歷史新高，而反映前綫代理的營業員牌照（俗稱S牌）最新報21,035人，首度升破2.1萬關口，亦是創歷史新高。

至於反映分行數目的營業詳情說明書，則最新錄6,888份，按月增39份，則反映分行數目正逐步增加。事實上，早前中原曾透露，計劃年內多開30分行至450間，人手亦計劃增多1,000人，預計今年從業員人數將續創新高。

大角咀區正在轉型中，區內工廈物業發展潛力備受看好。近期積極為工廈物業作增值的樂風集團斥資約2.6億元收購大角咀必發道100至106號工廈逾95%業權，發展商期望日後補地價改建發展為一幢全新甲級商廈。

樂風集團創辦人及首席投資總監周佩賢表示，現時餘下的單位，如業主提出的開價過高或交易條件不理想，將有機會向土地審裁處入稟申請強拍出售。

或申請強拍 擬重建甲廈

負責收購的中原(工商舖)工商部副營業董事黎紹賢表示，必發道100至106號為4個獨立地段，合共單位約17個，涉及4幢工廈業權，地盤面積約5,850方呎(未核實)，預計可重建樓面約70,200方呎(未核實)。

理文李文俊購土瓜灣樓

此外，土地註冊處資料顯示，土瓜灣譚公道75號於上月初以5,300萬元易手，新買家為「造紙大王」家族、理文造紙行政總裁李文俊（LEE MAN CHUN RAYMOND）及妻子黃敏儀（WONG MAN YI）。上述物業為1幢7層高商住物業，地下為商舖，樓齡約59年。