閱讀風氣走弱影響

台北市重慶南路一如往常般車水馬龍，喧囂人流穿梭在衡陽路口這幢古色古香的建築，斗大的「金石堂」讓民眾得以在此寧靜徜徉書海中。但這刻讀者是感傷的，因上月底，在此逾30載的金石堂城中店宣布6月熄燈，引來民眾不捨，甚至怒斥店租太貴導致歇業。然觀察重慶南路近年周邊租金行情其實呈走跌趨勢，書店街的潰敗，實是閱讀風氣走弱帶來的必然結果。

台北市重慶南路曾是著名書店街，全盛時期整條街有數十家書店，但近年紛紛歇業改成商旅，外界多認為是房東漲租影響，但據實價登錄顯示，當地月租金行情從2014每坪約4264.9元，至2016年跌至2599元最低，直至去年稍回漲至2754元，仍較高點約剩6.5折，今年截至2月則小幅走高至2873元。

「逛書店變休閒活動」
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指，隨著近年網路書店興起，加上民眾閱讀風氣減弱，許多書店轉型為平價商旅，且近期房市走弱，店面營業不若從前，因而影響租金行情。

觀察2014、2015年平均單坪租金還有3000~4000元，陳炳辰分析，2016年重挫落至2599.1元，剛好是台灣整體房市跌入谷底之際，不過去年迄今，在台北西區商圈回溫帶動下，租金行情走升，估計有機會再看到3000元行情，只是短期仍難重返過去榮景。

民眾王先生對金石堂的歇業表示，「現在如果買書，多在網路下單寄到家裡，逛書店變成一種休閒活動。」陳小姐則說，「雖閱讀習慣改變讓商旅取而代之，說真的還是有點捨不得。」

西區商旅住房率9成
轉成商旅一條街後的重慶南路，是否能為衰退的店租重燃生機呢？近年因陸客不來，加上房市進入盤整期，影響該區租金行情，但附近的西門商圈仍商旅林立，彷彿未受衝擊。

如海霸王集團自2015年起相繼在台北西區設立3間中小型商旅，海霸王旅館事業部總經理李慧珊認為，選址原因是看好大稻埕等旅遊熱度，且自由行散客有往西區走的趨勢，不僅年住房率上看9成，還持續在小幅成長中。或許沒了書友，饒富文化氛圍的重慶南路，仍可在絡繹的旅客中，重新開闢出不同的商圈味。

土地是稀有財，蓋了一塊就少一塊，愈是精華地段愈吸引開發商搶購。高雄市三民區中都重劃區因緊鄰美術館特區，是近年高雄建商的心頭好，統計該區從5年前開始有土地釋出標售至今，共已標售出逾萬坪土地、標脫總額約105億元，為高雄最熱門購地區段。

10家建商搶插旗
政府從2014年開始陸續推出中都重劃區土地標售，統計高市地政局與國有財產屬標售件數，共有33筆標案標脫，售出面積1萬1924坪，總金額達105億4754萬元，其中今年1筆正對中都濕地公園的精華地，由京城建設以每坪135.68萬元標下，創該區土地新高價。

高市地政局長黃進雄分析，今年8月台鐵將完成地下化並增設三塊厝站，加上未來環狀輕軌工程，該區被許多重大交通建設圍繞。包括京城、興富發、堅山、泰郡、永信、福懋等逾10家建商已在此購地，富住通商用不動產研展部主任許值瑋指，該區土地標售平均溢價率24%，京城土地創新高這筆溢價率最高達64%。

目前進場建案「悅讀Twin Park」開價每坪23~33萬元，已銷售50戶；「韻綠」則屬70年地上權，開價每坪17~21萬元。興富發集團也將推出造鎮案「美樹大悅」，總戶數超過550戶，總銷達50億元，預計今年第3~4季進場。

「信義101」17戶 本月二拍

連續3年以上的景氣循環，使部分體質不全的建商遭到淘汰，該現象更可從法拍數字中獲得應證。根據統計數字，今年至5月底止，共計有179件法拍標的，其債務人為建設公司，總金額超過39億元，量體較去年同期成長1.85倍。

今年1~5月底，全台以建設公司為債務人的法拍標的，共計179件，相較去年同期的151件，成長18.54%，今年一拍法拍總底價為39.32億元，相較去年同期成長1.85倍。寬頻房訊表示，由於自債務人財務發生困難，物件再遭查封、法拍，發酵期約有半年，因此法拍數字多反應半年前市況，顯見歷經3~4年的房市盤整，不少體質不夠健全的小型建商，因此淘汰。

竹北豪宅一拍11億
進一步歸納出近2年法拍量體最大的建商，以今年來看，豐富建設光是遭法拍的竹北豪宅案「富豪至尊」1案，一拍金額即超過11億元，為財務漏洞最大咖，另外，新北市永捷開發，尚在興建中的「永捷京都」，一次31戶被法拍，日前二拍底價約5.19億元，但以流標收場。信義區「信義101」的投資興建方榮鼎建設，也因財務問題，面臨建案一次17戶遭法拍的噩運，本月24日將進行二拍。

總銷金額遠低負債
寬頻房訊指出，去年遭法拍的前3大咖建商，以土地為主，如法拍金額量體最大的和旺建設旗下民權西路都更案，單一個案量體即達21億餘元，其他則有鴻頡建設、基興建設的土地、喜凱亞度假村等。
104法拍屋總經理籃茂山表示，「今年法拍量體的前3大咖，包括豐富建設、榮鼎建設，不動產都已經信託給銀行，皆是因為積欠銀行借貸款項，遭到強制查封、法拍。且遭法拍建案多屬預售案，推案時期面臨景氣急轉直下，銷售率不佳，總銷金額遠低於負債，也致使建商無力苦撐。」
業者分析，即使自去年下半年以來，房市景氣已緩步回升、交易量逐步回穩，但以去年底各銀行逾放比，有略微提升的狀況來看，預期下半年整批建案遭法拍的現象還會再增加，遭盤整淘汰的建商還會逐步浮上檯面。

資產左手換右手，富人節稅有一套。根據實價登錄揭露，位於台北市萬華區西園路上的永越健康管理中心，陸續自去年12月、今年1月進行多筆買賣交易，交易樓層集中在1至3樓，總計交易金額約4.9億餘元，賣方為西園醫院院長林澤安，買方是西園醫療財團法人。

推估考量節稅
根據最新實價登錄揭露，位於台北市萬華區西園路二段自去年12月起，共計4筆同位址交易，皆是永越健康管理中心現址，交易集中1~3樓，交易總面積1330.77坪，交易總金額4億9642萬元，其中包括30個坡道平面車位。據查，賣方為林澤安、買方則是西園醫療財團法人，林澤安同時也是永越健康管理中心院長。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，「資產移轉，推估一是節稅考量，包括財產交易所得稅、房地合一稅等；二是由個人持有，轉換為財團法人持有，可避免自然人因情感或往生產生贈與繼承問題。」

徐佳馨解釋，因該建物買賣適用舊制，左手換右手墊高取得成本，未來真正要轉手時，因資本利得空間小，房地合一稅負自然較輕。永越健康管理中心曾作為高檔月子中心使用，但於去年4月停業，現則為提供高檔健檢項目的健康管理中心。

建商周轉不靈 拉升供給量

台灣低利率持續多年，讓建商、投資客儘管面臨近年房價下挫、買盤大減的市況，仍得以喘息撐住，也讓近年法拍量能維持低檔。不過從內政部最新法拍移轉量來看，2018年全台第1季達1231棟，為3年同期以來最大量，年增7.1%，尤以桃園暴增逾8成最高。專家判斷，應是近年建商周轉不靈、流入法拍市場的物件增多，連帶使成交的移轉量提升。

數據顯示今年第1季全台拍賣移轉量1231棟，較2016年同期的1011棟、2017年的1149棟明顯增加。大家房屋企研室主任郎美囡指，台灣長年處於低利環境，加上10多年多頭，許多持有人的財務體質都不錯，即使出問題也易在成屋市場找到買家，因此法拍物件未出現爆量，「但因景氣不佳，近期陸續有建商因資金周轉不靈，持有標的物流入法拍，在供給增加下，移轉量也因而提升」。

投資人轉往法拍
如新竹竹北的爛尾豪宅案「富豪至尊」，因建商周轉失靈、積欠利息而遭銀行強制執行拍賣，去年連續三拍都乏人問津，如今再被銀行申請拍賣，本月8日將由台灣金服執行一拍，底價11億3860萬元。
「法拍量今年應會有所增加。」寬頻房訊發言人徐華辰亦認為，目前法拍市場供給確實有多數建商周轉不靈的物件，拉升法拍供給量，加上目前房價跌幅有限，推測應有不少投資人將眼光轉向相較便宜的法拍市場。

桃園暴增逾8成
以區域表現來看，桃園市法拍移轉量暴增84.1%，高雄也年增33.7%，六都僅台中年減19.8%。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，桃園市過去中古屋供給充足，買屋風險及貸款條件都優於法拍市場，爆量主因是自2016年房市震盪後，讓不少高估後勢、買高套牢的物件流入法拍市場。
台中市法拍成交量減少，陳炳辰認為，顯示台中房價在這波房市震盪期持穩，不致讓法拍屋的數量走高，可說是房市相對健全發展的區域。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨判斷，「在低利環境下，持有人即便資金緊迫，透過降價出售或是寬限期、轉貸等方法，仍可以稍解燃眉之急」，即使升息號角響起，但在目前銀行銀根寬鬆的狀況下，法拍量應持續低檔徘徊。

台中市長林佳龍全力推動平價住宅政策，除廣設只租不售的社會住宅，並在精密園區興建第二期勞工住宅，且擴大抽籤對象，不止精科，周邊的中科、中工等員工均受惠，目前工程進度38％，符合期程，預計2019年底興建完成交屋。

精密園區第一期勞工住宅2017年中已全數交屋，市府為打造勞工宜居環境，平衡勞工平價住宅的需求，再於精密園區3,515坪社區用地興建第二期勞工住宅，2015年11月23日公告標售，由新業建設公司得標，將興建520戶，同時也提供190戶社會住宅。目前工程進度38％，符合預定期程，全力往2019年底完工目標努力。

精密園區第一期僅限園區內員工購買，市府為讓更多勞工受惠，擴大抽籤對象至中科、中工等非精密園區員工，吸引1,460人申請，相當踴躍，2016年12月29日已完成520戶電腦公開抽籤作業。

經發局表示，勞工住宅品質方面，林市長要求秉持社會住宅「三好一公道」原則，即建物好、地段好、生活機能好、價格公道，每坪售價低於13萬元，透過市府力量，為勞工打造最適居最適宜的平價住宅。

精密園區勞工住宅(一、二期)位於精科路、保安十街、文山三街及文山六街形成的街廓內，距台中工業區南側約數百公尺，東距市中心約4公里，北距中部科學園區8公里，南向約1.4公里可達嶺東商圈中心點，距高鐵烏日站4公里，離台中機場10公里，各式生活機能充足，交通便捷性高；住宅1樓規劃公共及商業服務設施，2樓以上將規劃32至46坪，3至4房的住宅。

此外，經發局也表示，市府也釋出部分土地，讓精密園區廠商自行興建勞工住宅，目前共有29家興建，約773戶，讓精密園區內住宅總計達1,683戶，希望在市府及企業共同努力下，讓勞工更能一圓購屋心願。

台中捷運綠線今年底將進入試營運，捷運沿線各站房市逐漸受到矚目，其中捷運G0站與G12，分別因為好市多、文心秀泰進駐的加持，建商推案銷售亮眼，其中總太「織築」公開三個月即完銷，被視為指標。

市調指出，目前捷運最夯站，當屬北屯捷運機廠特區G0站，步行至捷運紅線頭家厝站僅需10分鐘，在雙捷運站加持下，周邊土地價格已從2016年每坪約35萬元，攀升至54萬元，漲幅超過50%，知名建商如惠宇、鉅虹、富宇等搶進。

強調步行可達捷運綠線G0站及紅線頭家厝站的總太「織築」，公開三個月即傳出完銷捷報，鄰近的鉅虹「G CASA」規劃27到35坪二、三房產品，也有不錯的銷售成績。

建商推案信心回籠，雙北市六大地區創新高價建案出籠，包括大安、大同、內湖、新莊、汐止、鶯歌等都有創新高價建案釋出，與區域行情出現至少三成、甚至超過一倍以上價差；建商表示，因近期高價案頻頻釋出，市場也出現高價案、讓利案相互PK、對打情況。

近期包括新莊副都心「遠雄九五」、汐止區「山水極尊」和「福德ONE」、鶯歌「鼎泰威震」等新案，平均每坪開價均與區域行情出現價差超過一倍情況；遠雄房地產總經理張麗蓉表示，「遠雄九五」不論興建成本或設計都遠高於區域內所有新案，因此價格確實比一般建案高；現場專案表示，該案定位為地標性建築，又是豪宅，價格當然有別於一般小坪數產品。

現場專案指出，「遠雄九五」2,300坪基地只蓋一棟建築，又有山、海無敵景色，樓高42層，其中公設如私人俱樂部、無邊際游泳池、健身房，設在41、42樓頂樓，給客戶最頂級享受，且26樓以上坪數為180、200坪，總計僅30戶可對外銷售，因此產品有其價值，不能跟一般產品相較；該案預計第3季公開，可能開價在80萬~100萬元，坪數約126坪~200坪。

台北市方面，位於大安區的「富裔Corner」，平均每坪開價約163萬，相較區域行情90萬~100萬初頭，超過六成以上價差。大同區「京王」每坪開價115萬元，成交價至少「9」字頭，也與區域行情出現四成以上價差。

另外，像是內湖「開璽吾界」據悉每坪開價可能逾百萬元，與區域「7」、「8」字頭行情也有25%~30%以上差距。

建商表示，去年至今買氣回溫，建商推案信心增強，以致雙北市出現不少創新高價建案出籠，市場不僅出現「高價案、讓利案PK」情況，房市推案更呈現兩極化發展。

代銷業者私下指出，去年因建商普遍有共識讓利，才刺激房市交易量回升。不過，在量能回溫下，今年已有部分建商祭出「高價案」，希望搶攻不動產買氣，不過此舉恐會讓好不容易回溫的買氣再度退散，市場可能又再陷入買賣雙方對價格無共識的停滯僵局。

房市自2014年景氣反轉後，房價便呈現緩跌趨勢至今，但你有感房價下跌嗎？從內政部公布最新數據來看，六都在房價所得比和貸款負擔率上，呈現「4降、2漲」狀態，買房壓力持續拉高。

據內政部營建署公布最新房價負擔能力統計，全國房價所得比為9.16倍、貸款負擔率為37.58%，皆較去年同季減少0.16倍、0.76個百分點，顯示以平均而言，購屋族買房壓力連2季減緩，但從具有指標性的六都來看，新北市和台南市的兩項指標呈在成長中。

新北市房價所得比12.71倍，僅次於台北市，和去年同期相比增加0.10倍，貸款負擔率也增加0.28個百分點，平均負擔率52.19%，房價負擔能力仍維持過低狀態；另一個房價壓力攀升的區域台南市，房價所得比增加幅度為0.14倍，上升至7.57倍，貸款負擔率31.06%，年增加0.52個百分點，從「合理可負擔」的範圍掉到「房價負擔能力略低」等級。

價量微升，根據永慶房仲網顯示最新住宅成交行情顯示，新北市平均住宅單價為31.3萬元，較去年同期微幅上漲4%，而台南平均單價則為13.4萬元，較去年同期上漲9.8%。

依永慶房產集團研展中心統計資料顯示，與3月相比，新北和台南4月交易量皆成長5%、6%，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，觀察4月帶看量較3月小幅成長，購屋需求出籠，民眾也開始積極出價，認為大幅砍價買不到理想的房子，出價明顯轉趨理性，因此對於價格有一定的支撐，故房價多呈現持平或正負2%內的區間盤整，波動不大。

建有雨遮、露台的房子，是許多租屋購屋族的首選，除原有的坪數外，還多一段開放空間可使用，簡直買到賺到，不過雖然露台所屬約定專用範圍，但在「加頂」的自由權上，還是有所規範的。

露台因只有該戶能進出，所以在簽約時，同時也會簽「分管契約」，清楚約定專用區塊範圍等，不過其實專用住戶只擁有使用權，並沒有所有權，因此若想在自宅露臺增設採光罩、遮雨棚、花架等，皆必須要經過管委會同意才可。

然而在徵得同意後，由於增建採光罩、遮雨棚仍屬違建項目，因此搭建面積必須低於露台的3分之1，才可避免成為取締要件。根據法規，露台、遮雨棚搭建面積與該戶雨遮合計若約在9坪以內，屬於拍照列管，不需立即拆除。

　　經過一段時間的“蟄伏”，房企開始放棄觀望，紛紛加速推盤入市，長沙、重慶、上海、武漢等多地新盤從3月起批量入市。市場人士預計，在新增供應等多重因素推動下，二季度房地産市場有望迎來難得的銷售窗口期。

　　據上證報4日消息，去年下半年以來，調控政策不斷加碼，各地供應逐步減少。但從今年3月起，各地開始適度加大市場供應，長沙、重慶、上海、武漢等多地新盤批量入市，其中不乏一些備受關注的高端項目，如信達泰禾的上海院子、瑞安房地産的翠湖天地等。以上海為例，據克而瑞統計，3月至4月上海批復預售證項目47個，面積達173.67萬平方米，遠超去年末和今年初供應量。一些新盤項目開盤均價低于預期，一、二手價格倒挂，導致多數開盤項目獲得購房者積極認籌，部分房企銷售業績迎來今年以來的小高峰。

　　從供應來看，克而瑞監測的31個重點城市4月份新建商品住宅新增供應量為1769萬平方米，環比微增2%。其中，一線城市供應量環比上升16%，但同比下降24%，整體供應量依舊維持在低位；二、三線城市的總體供應量環比持平，城市分化不斷加劇。預計5月總體供應量仍有望小幅上揚，市場供需矛盾將得以進一步緩解。從成交來看，31個重點城市4月份成交量為2378萬平方米，環比微增1%，但同比下降23%。其中，一線城市成交量環比下降20%，同比下滑40%；二、三線城市成交量環比微增2%，同比下降22%，但相比前4個月月均增長10%。

　　從土地市場的表現看，今年前4個月一、二線城市土地市場保持低位運行，三、四線城市土地投資繼續升溫。從百強房企的拿地表現來看，強者恆強的局面愈發堅固，其中以華潤、招商、旭輝等房企為代表的TOP20房企拿地態度依然積極。從投資熱點城市來看，二線城市中中西部的鄭州、重慶、成都被重點關注，三、四線城市中則以長三角、珠三角等經濟發達、人口集聚的城市為房企重點布局之地。

　　從銷售TOP50房企今年前4個月拿地城市來看，二線城市佔比達67%，其主要原因是受人才政策的影響。相較于一線城市落戶困難的現狀，二線城市推出開放的招賢納才計劃。隨著人才政策的推行，這些城市人口數據均出現大幅增長態勢，從而加大了對土地的供給需求。

　　克而瑞研究中心研究總監楊科偉表示，整體來看，4月多個城市出臺了更加精細化的調控措施，總體新增供應、成交面積環比大體持平。展望未來，在央行定向降準以及調控政策邊際改善預期雙重因素作用下，高端住宅預售證“堰塞湖”問題正在逐得到步解決，二季度房地産市場有望迎來難得的銷售窗口期，一、二線城市供求有望保持回升勢頭，部分三、四線城市市場熱度延續。但是，由于房價上漲過快，成交後勁不足，下半年市場依舊面臨一定的調整壓力，企業盈利空間有限。

　西安出現“房荒”，與城市人口增長有極大關係。此外，去年冬季治污減霾，使得樓市施工量減少，供應不足

　　個別企業採取全款優先、捆綁搭售、惡意炒作的營銷方式，嚴重擾亂了西安房地産市場秩序，誤導市場預期，引起恐慌性購房

　　近日，陜西省西安市房地産市場持續走熱。一時之間，“一房難求”“全款付”“捆綁銷售”等成為市民議論的熱詞。其中，西安開發區一樓盤開盤就上演千人“搶房”風波。價格大漲導致“房荒”現象出現。西安樓市到底怎麼了？針對相關問題，記者採訪了專家和有關部門。

　　商品市場供應是否平衡，與剛性需求有著極大關係。剛性需求增加，商品供給相對趨緊，剛性需求減少，商品供應趨松。西安交通大學房地産研究所研究人員認為，西安目前出現“房荒”，與城市人口增長有著極大關係。2016年，西安全年新增戶籍人口只有9.27萬人，2017年達到25萬。進入2018年以後，西安為了吸引高素質人才，出臺了戶籍新政，大中專畢業生只需身份證與畢業證即可落戶，普通技術人員也被納入兩證落戶（身份證+技能證書）行列，這在過去需要提交的證明多達五六項。進入3月份後，西安市戶籍手續進一步簡化，申請者只需在手機上即可完成落戶操作。今年前3個月，西安新增落戶人口達到21萬人，4月份，剛剛過半，這一數字就攀升至30萬人。這些人員進入城市，很大一部分人需要新購住房，無疑拉動了樓市剛性需求。

　　陜西省房地産研究會會長、教授王聖學表示：“出現全款買房、市場過熱，最直接的原因是受西安去年冬季治污減霾措施影響，使得樓市施工量減少，蓋房速度減慢，供不應求，造成房源緊張。”西安市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，2018年西安預計總計將推出約2697萬平方米、共22.55萬套房源。今年一季度計劃上市288萬平方米、2.5萬套商品房。去年冬季，西安出于對大氣環境整治的要求，大多數工程停工幾個月，根據目前統計情況來看，一季度只上市205萬平方米住房，部分樓盤並沒有按照預期計劃上市。同時，從去年至今樓市去庫存比較徹底。這就使得樓市供應出現暫時性短缺，加之一些不法商人惡意炒作，以及市民信息不對稱，導致市場波動性大，加重了市民的恐慌心理，因此出現了“一房難求”現象。

　　據了解，西安出現暫時性“房荒”，已經引起了政府相關部門的重視。相關部門表示將繼續毫不動搖地堅持房地産市場調控目標，毫不動搖地堅持調控政策的連續性穩定性。

　　西安市國土局土地儲備中心副主任張劍説，2018年西安計劃供應住宅用地2.1萬畝（不含西鹹新區0.38萬畝），較2017年增加42%。西安住宅用地供應將落實“兩個20%”原則，即：20%用于保障性住房建設，20%用于限售價、限地價的“雙限房”建設，優先保障居住土地用于公租房建設，解決院校畢業生、城市中低收入住房困難戶、農民工住房問題。“雙限房”主要用于引進優秀人才、中低收入住房困難家庭等。

　　西安市房管局局長夏俊山表示，西安房地産供應雖然出現了暫時性緊張狀況，但從總體上看，西安即將上市的房源還很充足，今年主城區及長安區計劃上市新建商品住房22萬套。截至目前，未上市的約20萬套，加上二手房，今年西安預計上市35萬套住房，應該能夠達到供求平衡。但是，由于個別企業採取全款優先、捆綁搭售、惡意炒作的營銷方式，嚴重擾亂了西安房地産市場秩序，誤導市場預期，引起恐慌性購房。西安將堅決打擊囤積房源、捂盤惜售、哄抬房價、虛假宣傳，制造、炒作、傳播不實不全房地産信息，誤導消費者，制造緊張氣氛等擾亂市場秩序的行為。

　　從4月份開始，西安已經對未按要求搖號銷售的部分項目，暫停網簽銷售，暫停企業新項目預售許可審批；對存在捆綁搭售、無證銷售的項目均予以查處。相信此舉能夠推動全市房地産市場健康發展。

Wind資料顯示，130家房地產企業一季報實現營收和淨利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。其中，87家企業實現業績增長，龍頭房企表現良好。不過，整體負債率達到79.42%，房企杠杆率已經處於歷史高位。

淨利潤率持續改善

2017年房企年報顯示，受益於2015年-2016年房地產銷售的大幅增長，行業上市公司普遍實現營收與淨利潤的雙增長。Wind資料顯示，板塊淨利潤率達到12.4%。這是行業三年以來淨利潤率首次回歸兩位數。

2018年一季報顯示，行業整體銷售毛利潤率和淨利潤率持續改善，分別為30.97%和12.65%。2017年房地產企業平均銷售毛利潤率和淨利潤率分別為29.6%和12.4%。

市場人士指出，銷售淨利潤率持續改善，主因是2015年-2016年房地產一輪牛市後，多地房價上漲明顯。相對於2017年至今的房價，房企前期土地成本相對較低，尤其是2015年前所拿土地價格，相對售價來看成本優勢更為明顯。

陽光股份、華僑城A、蘇寧環球等公司毛利潤率居於前列。除去多主業經營和部分一季度存在大額非經常性損益後的公司後，深振業A淨利潤率位於前列。公司表示，業績大幅增長主要系2018年1-3月公司合作開發專案結轉面積大幅增加、相應確認投資收益大幅提高所致。

東方證券認為，自2016年第三季度開啟樓市嚴調控以來，全國房價增長受到嚴格限制，但土地成本卻始終上漲，這將明顯壓縮房企的盈利空間，行業整體的毛利率和淨利率水準將逐漸進入下行通道。

負債率達歷史高位

Wind資料顯示，房地產行業的資產負債率不斷上行，已經達到了2005年以來的最高點。截至一季度末，房企上市公司整體負債率小幅上升，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地產行業資產負債率位居申萬28個一級行業中第三位，僅次於銀行和非銀金融。

一季報顯示，房地產開發企業中，中交地產、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產等近20家公司資產負債率超過85%，有近一半的企業資產負債率超過70%。分析人士指出，2015年-2016年地產去庫存進程加快，開發商補庫存意願加強，使得2017年土地投資力度明顯加大。此外，2016年以來大量房企通過發行交易所公司債進行融資，導致房地產企業有息負債大幅增長。

東方證券指出，一季度上市房企銷售回款總額為5222.2億元，同比增長14.5%，增速同比下滑13個百分點，回款放緩的趨勢仍然在延續。銷售回款是房企資金流周轉的重要管道，回款放緩將給公司現金流帶來較大壓力，未來房企的土地擴張將受到限制。

面對即將到來的償債高峰，多家房企開啟多管道“找錢”模式。截至4月20日，今年房企海外發債的規模仍然呈現放量的趨勢。天風證券研報顯示，按存量規模計算，截至4年20日，房地產行業在境外發債的存續規模約7934億元，處於所有行業中的第二名，其中2018年共發行1626.66億元。

　　存貨同比增長近三成

一季報資料顯示，130家上市房企存貨達到4.79萬億元，同比增長26%，較2017年年底增長5.4%。

其中，萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福等10家公司存貨達到2.72萬億元，占比超過六成。其中，萬科一季度末存貨達到6300億元，同比增長28.57%。存貨同比增長居前的還有京糧控股、廣宇發展、新城控股、榮安地產、陸家嘴、華僑城A等公司。

有60多家房企一季度存貨周轉率同比實現增長，顯示這些公司運營能力明顯提升。整體來看，龍頭房企存貨周轉率表現較中小房企出色，這意味著高周轉和高杠杆是大型房企實現高ROE的利器。

2018年4月28日，萬達集團董事長王健林與融創中國董事長孫宏斌同時來到了青島西海岸。是日，總投資500億元的青島東方影都在耗時四年多後終於建成。這是二人在2017年7月達成萬達文旅城天價交易之後再次連袂出現在公眾面前。

該項目總占地面積376萬平方米，是全球投資規模最大的影視產業基地，是按照工業標準建設的全球設施最先進、配套最齊全的電影產業園。

王健林曾說，電影是他的夢想，曾多次親赴美國好萊塢尋夢。如今，他仿照好萊塢也在青島西海岸的朝陽山上樹起四個白色大字“東方影都”，宣告著打造“東方好萊塢”的雄心和夢想。

“我們有信心，也有能力會聚全球電影資源，把青島東方影都打造成為全球電影產業新的產業中心。”萬達集團董事長王健林當天表示。此前，成達已將東方影都連同其他12個文旅城一同出售給融創中國控股有限公司（以下簡稱“融創中國”），目前尚未進行交割。

“東方影都”之夢

在萬達集團13個文旅城項目之中，青島東方影都堪稱是最為特殊的一個。該專案以打造全球工業電影產業中心為核心，承載著王健林和萬達集團建造“東方好萊塢”的夢想。

2018年4月28日，總投資約500億元的東方影都終於在歷時四年多正式竣工建成。

在韓三平、馮小剛、烏爾善、吳京等知名電影人的矚目下，王健林再次走到舞臺中央、站在聚光燈下訴說著他的夢想——青島東方影都已建成全球設施最先進、配套最齊全的電影產業園，包括了52個高科技的攝影棚，有世界最大的1萬平米的超大攝影棚，有世界唯一的室內外合一的水上攝影棚，有大型的影視外景地……

此前，萬達集團已進軍電影產業的下游，佈局了全球第一大規模的院線資源。截至2017年底，萬達擁有直營影院516家、4571塊銀幕，其中國內影院463家、4134塊銀幕。青島東方影都的建成，標誌著萬達正式踏入電影工業的上游，搭建起從影視拍攝、製作、會展到院線放映一條完整的產業鏈條。

王健林打造“東方好萊塢”的夢想發源於五年前。這是一個宏大的夢想——建設一個規模超越好萊塢的“東方影都”，吸納全球的影視資源。萬達曾經自己算過一筆賬：從2017年起，東方影都每年將拍攝150部以上的影視作品，每部作品以4位元男女主角計算，就有超過600多位影視明星常住，億萬的粉絲蜂擁而至，將帶來巨大的商機……

王健林曾公開表示，“當初有很多地方政府都希望影都項目能夠落戶，但萬達還是選擇了青島，因為青島投資軟環境比較好。作為商人，在商言商。萬達在青島投資十幾年，投資回報非常好。”

為了在眾多競爭者中爭取專案，青島政府給出了優厚的政策。該項目位置優越，坐落于青島市黃島區濱海大道兩側；建設面積大，項目先後7度擴容，總占地376萬平方米，其中星光島還進行了大規模填海造地；以2014年6月1.3億元競得商業用地6.6萬㎡為例，萬達拿地成本每平方米兩千元。

2013年9月22日，東方影都在青島開工。王健林的背後可謂群星璀璨，包括CAA、WME、UTA、ICM世界四大藝人經紀公司董事長，美國索尼影業、華納兄弟、環球影業、派拉蒙、獅門影業等影視公司總裁，萊昂納多•迪卡普里奧、妮可•吉德曼、約翰•特拉沃爾塔、凱薩琳•澤塔•鐘斯、章子怡、李連傑、梁朝偉、甄子丹等一眾國內外大牌明星均在當天現身。相比而言，如今建成典禮明顯低調了許多。

在外人看來，王健林商業上的成功得益於他的固執與堅持。他在接受央視採訪時說道，人做任何事情，沒有一種咬牙的精神，沒有一種一直堅持到底的精神，是不能成功的。即使在萬達電影（002739）2017年董事會經營評述中，也有“電影行業投資持續擴張，產業鏈整合、多元化發展將成為主流趨勢……公司發展戰略公司將打通上下游業務，實現全產業鏈發展”的表述。

2017年7月萬達集團將13個文旅城項目以438億元的價格突然打包賣給了融創中國。一同被出售的就包括青島東方影都項目以及建造“東方好萊塢”的影視夢。

從簽約至今，這項“世紀大並購”的資產交割一再延遲。20018年4月23日，融創中國再次發佈公告稱，將延遲寄發關於萬達文化旅遊項目的收購事項、關於大連萬達商業的戰略合作事項的通函，並向聯交所申請將寄發資料通函的時間進一步延遲至2018年6月30日或之前。這已是融創中國第三次延遲寄發萬達文旅專案收購通函。

電影工業化

在青島西海岸，一座座白色的電影工業廠房拔地而起，砸下500億資金換來的是東方影都建成了全球規模最大、產能最高的電影工業化之城。眼下，這座“東方好萊塢”面臨的最大難題正如王健林所說，青島東方影都的建設水準和硬體水準世界一流，關鍵是如何運營管理。

工業化的重要特徵是能夠高效率的按照既定的標準規模化生產，這就需要先進的流水線生產設備和車間。具體到電影工業，則首先需要流水化、一條龍的電影工業生產線。

按照萬達的調研結果，中國電影產業雖然已發展成為世界第二大市場，但是中國電影工業化仍處於初級階段——基本沒有建立起前期拍攝、後期製作、宣發、放映完整的工業化體系，而在“硬體”的電影重工業領域起步更晚，以至於多數中國影片不得不拿到好萊塢進行後期製作。

近年來，中國影視產業也曾一度掀起興建影視城的熱潮。如，橫店影視城、上海影視樂園等。但在中國文藝評論家協會副主席尹鴻看來，雖然這些基地或多或少改善了佈景、特效條件，但只占工業化體系極小部分。早期投建的不少影視基地更像是多種外景地的簡單疊加，西方盛行已久的實景拍攝、置景車間、後期製作“一條龍”，在國內尚處於待開發階段。

東方影都耗資500億建成的電影工廠試圖化解的正是這一痛點。不過，任何傳統工業想要達到盈虧平衡點都對產銷量有一定要求。比如，一般認為一個轎車工廠只有達到30萬台以上的產量才可能盈利。電影工業化也遵循類似的規律。

參會的一位山東電影界人士表示，東方影都產能規模巨大，打造“東方好萊塢”最大的難點在於吸引國際影視團隊入駐，避免造成廠房的閒置。據悉，為吸引影視製作團隊，青島政府和萬達、融創各出資50%設立總額50億元的專項資金，對拍攝的影視作品給予製作費用20%-40%的補貼。

項目正式竣工前，東方影都有《環太平洋2》、《長城》、《瘋狂的外星人》、《浮出水面》等30餘部影視作品前來拍攝。2018年已入駐劇組僅有《封神三部曲》和《流浪地球》，在談項目為《刺殺小說家》、《怪物專賣店》、《陰陽師》。以東方影都兩倍於橫店影視城的外景規模，按照初期設想，每年將拍攝150部以上影視作品。

電影與傳統工業不同之處在於，前者是典型的媒介產業，具有這一產業共有的本質屬性，即創造力。而創意是由人而產生的，因此影視工業化的核心資產是具有創造力的人力資源。有專家在研究美國好萊塢崛起的歷程總結為，好萊塢能成為全球電影工業化中心，是因為彙集了全球的編劇、導演、明星、特技人員、後期製作團隊，加上強大資本的注入，形成了1200多家影視公司，每年產生300至500部高品質的影片，而影片帶來的滾滾財源支撐起整個好萊塢的良性運轉。

按照規劃，影視產業園總投資105億元，約占總投資額約1/5；占地166公頃，約占總面積的4成左右。東方影都還包括了36萬m2的商業地產——萬達茂；一個6星級、兩個5星級和一個4星級酒店，總建築面積28.67萬平米；同時，還建有大量的住宅、公寓和商鋪……這些均是萬達駕輕就熟的傳統業務。從2013年12月至今，東方影都商住專案已多次開盤，目前樓盤均價1.5萬元/平方米。

2018年4月28日，東方影都開業典禮上，融創中國董事長孫宏斌沒有上臺發言。王健林站在舞臺中央表示：“我們有信心，也有能力會聚全球電影資源，把青島東方影都打造成為全球電影產業新的產業中心，就像我們今天的主題詞一樣，成為‘世界東方•電影之都’。”

如今，國內影視城之間的競爭已近白熱化，紛紛給出了土地、補貼、稅收等多重招商優惠政策；國際上，德國、英國、新西蘭、加拿大等國為了爭奪好萊塢製片廠到當地，也出臺了各種退稅政策。青島東方影想要殺出重圍、彙聚人氣，真正實現“東方好萊塢”夢想或許需要經歷時間考驗。

摘要：中原地產資料顯示，上海4月份新建商品住宅新增供應面積、新增供應套數均為22個月以來的新高。

5月6日，中原地產資料監測顯示，上海4月份新建商品住宅新增供應面積、新增供應套數均為22個月以來的新高。

上海4月份新建商品住宅新增供應面積105.7萬平方米，比去年同期上漲84.5%；新增供應套數為9200套，比去年同期上漲86.06%。

然而，據監測，今年4月全市新建商品住宅成交面積為46.3萬平方米，相比去年同期下跌31.6%，成交量僅為4000餘套，創下近8年來同期最低點。

市場人士分析，4月份新增供應入市時間呈“前低後高”走勢，下半月入市項目約7500套，占全部供應量的82%。

由於購房者搖號時間位於下半月，距離正式網簽還有一定時間差距，預計這批房源將集中到5月正式網簽，將帶動成交量提升。

暫收約2300張 超越MALIBU

一手市場逾一個月缺乏大型新盤開售，新地（00016）屯門御半山以貼市價推出，過去周末首度收票即現「爆飛」。市場消息稱，過去兩天（5日及6日）共收逾2300張，超越會德豐地產將軍澳日出康城5A期MALIBU今年3月首兩天收約2100票的成績，為今年收票首兩天最多新盤，凍資約2.3億元。發展商昨天趁勢加推98伙，折實平均呎價1.57萬元，較首批調升3%，加幅克制，料本周末進行首輪發售。

御半山於過去周六（5日）起開始收票，昨午該盤位於尖沙咀九龍站的展銷廳所見，內有數百名準買家和代理參觀，而展銷廳樓下電梯大堂長期出現排隊人龍，場外亦有大量代理「撈客」，氣氛熱烈。

提價3%加推98伙 最平520萬

市場消息指出，單計周六一天，御半山已收票逾1000張，以上周四（3日）公布首批價單118伙計算，已超額逾7倍。發展商趁入票反應理想，昨天加推新一張價單共98伙，實用面積312至468方呎，定價657.85萬至1059.51萬元，平均呎價19881元，是批首次推出兩房連儲物室戶型，共有6伙；計及最高21%折扣後，折實平均呎價15706元，較首批調升約3%。折實最平單位為1A座3樓A室實用面積312方呎一房戶，折實519.7萬元，呎價16657元。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目收票理想，參觀反應不俗，是次加推包括各樓層單位，考慮本周內公布銷售安排，周末有機會進行首輪賣樓，惟發售單位數目仍待落實。

市場消息稱，截至昨晚，御半山兩天累收逾2300票，已超越3月MALIBU首兩天收到約2100票水平，成為今年收票首兩天最多的新盤，以御半山已推出合共216伙計算，超額認購9.6倍，凍資2.3億元。

位於屯門景秀里8號的御半山，提供522伙，實用面積304至867方呎，預計2020年7月底落成入伙。

盡吸購買力 一手周末成交跌六成

御半山掀起收票潮，凍結市場購買力，令過去兩天新盤僅錄得36宗成交，較前周約89伙減少60%。各發展商以新世界（00017）銷情最佳，旗下3盤共沽13伙，套現逾1.8億元，其中西營盤瑧蓺兩天售出7伙，昨日售出的31樓J室，實用面積221方呎開放式單位，成交價822.2萬元，呎價37204元，成交價及呎價均創該盤同類單位新高；同系西貢清水灣傲瀧亦售出4伙，最大宗為7座3樓D室，實用面積1172方呎，以約3200.79萬元售出，呎價27310元；集團旗下的元朗柏逸亦售出兩伙。

保利置業（00119）發展的九龍東啟德龍譽，過去兩天共沽7伙，與瑧蓺並列過去周末的一手銷售冠軍。過去周末最大宗一手成交為中國海外（00688）位於同區的「港人港地」項目啟德1號（I），周六循招標形式以3920萬元售出低座6座5樓單位，實用面積1600方呎，呎價24500元。

本港核心區商廈租金高企，呎租不斷創新高，但九龍東因新供應充裕，租金出現壓力。區內由政府部門租用的觀塘甲級商廈One Harbour Square的5層樓面，獲大業主王氏國際（00099）逆市減價15%，以每月租金合共224.88萬元續租，每月租金開支減少逾41萬元，呎租約24.7元更屬該廈新低。

據悉，政府部門自2015年初租用觀塘海濱道181號One Harbour Square的5層樓面，分布中及低層，總建築面積90982方呎，當時月租約266萬元，平均呎租約29.2元，租期為3年。

政府獲逆市減租 月慳41萬

由於租約今年到期，產業署與業主王氏國際洽談續租，結果未有被加租之餘，更獲業主減租。據悉，新一份租約為期3年，至2021年，最新月租224.88萬元，平均呎租24.7元，較3年前低15.5%。減租後政府每月少付約41.12萬元，以全期租金計算，政府更可慳租逾1480萬元。

One Harbour Square由新地（00016）及王氏國際合作發展，新地負責售出大部分樓面後，餘下11層由王氏國際持有收租。該廈入伙初期呎租由27至30元，由獨立業主持有的頂層單位呎租更達44元，如今租約相繼到期，政府的續租租金竟跌至該廈新低。由於九龍東一直有不少新商廈落成，但市場吸納速度緩慢。根據戴德梁行數據，九龍東商廈待租率由去年首季10.7%，升至今年首季14.7%，為近8年新高。截至今年首季的一年，該區商廈月租增長僅0.8%，為全港主要商業區中最低。

另外，華特迪士尼（Walt Disney）續租觀塘創紀之城5期19樓6至10室，建築面積8312方呎，最新月租約33萬元，加租8.2%，呎租39.8元。

頂層複式呎價10851 八年飆1.6倍

二手藍籌屋苑頻創新高價成交，被視為「上車樂園」的天水圍指標屋苑嘉湖山莊，近日亦有一個頂層複式戶以1390萬元易手，造價除破盡該屋苑歷來造價紀錄外，更一躍成為天水圍區最貴樓王。

市場消息指出，嘉湖山莊景湖居11座一個頂層複式戶，上月底由用家以破頂價1390萬元買入，實用面積1281方呎，連449方呎天台，4房1套房連儲物室間隔，呎價10851元。該單位成交價打破同屋苑景湖居8座一個頂層複式戶去年12月底創下的1360萬元舊紀錄，把保持僅約4個月的舊紀錄推高30萬元（約2.2%）。

景湖居呎造12529 同區稱霸

資料顯示，原業主2010年10月以530萬元買入上述破頂戶，持貨近8年升值逾1.6倍，賬面勁賺860萬元。

此外，同屋苑景湖居10座高層F室，實用面積442方呎兩房單位，近日以553.8萬元轉手，呎價達12529元，破盡全屋苑呎價紀錄外，亦超越上周同區栢慧豪廷創下的12500元天水圍區私樓呎價紀錄，成為全區私樓呎價新高。資料顯示，原業主早於1995年以約140.9萬元購入該單位，持貨約23年，賬面勁賺412.9萬元（約2.9倍）。

沙田偉華每呎19556冠市中心

另一個頻錄新高成交的沙田區，亦再現破頂個案。中原地產高級區域聯席董事馮澤源指出，沙田偉華中心4座高層G室，實用面積297方呎兩房戶，以580.8萬元成交，呎價19556元，衝破由同屋苑2月中寫下的19286元呎價高位，更創下鄰近港鐵沙田站的市中心7個主要屋苑（包括沙田中心、沙田廣場和希爾頓中心等）歷來呎價新高。

該單位原業主於2011年8月以268萬元買入，近7年升值近1.2倍，賬面獲利312.8萬元。

另一方面，個別凶宅同層戶亦錄得賺錢成交個案。美聯物業高級營業經理陳少鴻透露，馬鞍山公屋耀安邨耀和樓低層27室凶宅同層戶，實用面積351方呎，獲上車客以已補地價345萬元承接，低市價約一成，呎價9829元。原業主2015年2月以已補地價290萬元買入，賬面升值55萬元（約19%）。

雖然二手破頂潮持續，惟因屯門新盤部署推售吸去大批購買力，十大屋苑過去兩天（5日及6日）二手成交量明顯回落，其中美聯物業錄約11宗成交，連續4個周末處於10宗以上水平，惟較對上一個周末（4月28日及29日）錄得的15宗，按周減少4宗（26.7%）。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，屯門新盤過去周六（5日）起收票，凍結市場大批購買力，加上二手盤源經過早前一輪消化，令過去周末的二手指標屋苑成交量按周回落。

二手市場近月連創新高，帶動買賣登記涉及金額亦大增。中原地產數據顯示，今年4月十大二手屋苑買賣登記金額（主要反映約一個月前市況）為25.07億元，較3月的16.98億元急漲47.6%，更是2012年10月錄得28.38億元後，近5年半最高的一個月。

首四月90億升47.8%

該行指出，上月錄得的25.07億元登記金額來自294宗買賣登記，宗數較3月的217宗，按月升幅亦達35.5%。以今年首4個月計算，總金額為89.93億元，較去年首4個月的60.86億元大升約47.8%；買賣登記量則由去年首4個月的865宗增加約30.5%，至今年同期的1129宗。

十大屋苑中，有8個屋苑的4月買賣登記宗數較3月增加，其中鰂魚涌康怡花園由3月的7宗大增2倍，至4月的21宗；登記量最多的屋苑為天水圍嘉湖山莊，共56宗，惟宗數較3月的59宗微減3宗。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇分析，4月十大屋苑買賣登記是反映3月份市況，顯示農曆新年長假期後進入傳統旺市，用家積極上車，帶動成交量增加，加上樓價持續向上，推高十大屋苑的買賣登記總值。

九龍東啟德發展區近年成為市區重要的住宅土地供應庫，區內樓價和地價不斷上揚，多幅「地王級」地皮亦先後登場。其中啟德第1F區1號（下稱1F1）住宅地將於本周五截標，有測量師因應市場看好後市，調高地皮估值14%。綜合市場估值，該地皮的地價料198.16億至254.77億元，挑戰同區商業地王去年以246.01億元所創的賣地表地皮造價紀錄。

周五截標 挑戰賣地表地王

佔地約17.8209萬方呎的1F1住宅地，鄰近興建中的港鐵沙中線啟德站，可建樓面面積達141.5412萬方呎，其中住宅樓面面積最多約106.5927萬方呎。地皮亦設有其他發展條款，包括需要興建一條地下商業街，涉及樓面面積不少於4.3056萬方呎，亦設有安老院舍和長者日間護理中心等政府設施。

資料顯示，現時本港賣地表最貴的住宅地為去年11月以172.88億元批出的長沙灣興華街西對出住宅地；而去年5月批出的啟德第1F區2號商業地盤，造價更達246.01億元，膺賣地表造價地王。

雖然1F1地皮發展規模大，並且有較多發展限制，惟市場估計該地皮有力問鼎住宅地王之餘，更有機會挑戰賣地表地王寶座，市場估值約198.16億至254.77億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）1.4萬至1.8萬元不等。

普縉控股集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指出，本港土地供應短缺，加上近期市區地皮競投情況仍然踴躍，反映市場對本港樓市前景樂觀，決定把地皮估值由約184億元調高約15%，至約210億元水平，每方呎樓面地價約1.48萬元。

天俊測量師行執行董事張楚然認為，近月多個新盤銷情理想，加上部分發展商考慮協同效應等因素，相信出價會更進取，估計地價約201.59億元，樓面呎價約1.42萬元。