士林萬餘坪土地 賣掉702坪

去年十二月一日，上市建商達麗建設公告，以十五．八億餘元向新光紡織子公司新光資產買進北市基河路上、現為士林北投拖吊保管場的七百餘坪土地，讓新光吳家伯姪間紛爭再度浮上檯面。

早在二○一二年中的新紡董監改選，因對新紡台北士林廠開發立場不同，第二代長子的新光金董事長吳東進就對上老二吳東賢的兒子吳昕紘、吳昕恩兄弟，最後是母親吳桂蘭出面協調，且關鍵席次的新纖董事長吳東昇力挺吳昕紘兄弟，戰火才暫告歇。

但那屆新紡董事會還是屢屢上演伯姪意見不合的場面。包括新紡減資案、子公司新光資產改派董監等，吳東進陣營都提反對意見；吳昕恩甚至在董事會提案禁止私人錄音，與吳東進同立場的獨董羅嘉希則提保留意見；至於新紡鄰近新光醫院的土地，吳東進堅持新光建設的承買意向書應優先審查，但吳昕紘認為，不能為了新光醫院而延誤開發時程或犧牲利益。

根據公告資訊顯示，達麗買進土地為北市士林區陽明段四小段七五○地號等四筆，土地面積約七○二．四一坪，總價十五．八億元，拆算每坪單價約二二五萬元。

房地產業者分析，該基地土地使用分區為第三種住宅區，容積率二二五％、建蔽率四十五％，以目前區域房價每坪七十到八十萬元推估，若加計容積移轉部分，推估未來推出住宅建案銷售金額應可超過二十億元。

小檔案》新紡全台擁地7萬坪
新光紡織成立於1955年，是台灣第一家人造棉紗廠，供應下游織布廠；生產衣料主要以機能布為主，應用在戶外運動服、泳裝和休閒服上，近幾年推動轉型，代理成衣品牌，陸續引進國外服飾，並自創品牌服飾。

新紡透過子公司新光資產在全台擁有逾7萬坪的土地資產，主要是過去新紡舊廠土地，其中在士林地區占地逾1.5萬坪，與士林紙業、士林電機在台股被稱為「士林三寶」。

力拚業績持續成長，儘管年底有大型選舉、下半年房市充滿挑戰，但國建（2501）、冠德（2520）、遠雄建（5522）、長虹（5534）等建商，積極帶頭衝，第2季在北台灣推案，成觀察下半年的房市指標。

國建近幾年獲利攀向高峰，雖去年EPS達1.25元，今年首季EPS為0.33元，略低於往年同期，但品牌加持、現金滿手，第2季依然信心十足購地推案，為3年後業績暖身；新北市為國建今年推案重心，包括板橋江翠25億、新店40億「國泰豐格」、20億「國泰悅」3案，不看淡房市的意味濃厚。

冠德去年EPS為0.7元，今年首季無新案完工挹注，單季仍虧損，EPS為-0.09元；不過今年先建後售案和新案完工陸續加入貢獻行列，全年獲利成長動能備受矚目。今年計畫重點將自第2季爆發，將推出總銷220億元「冠德信義」、80億「冠德微山丘」，兩大新案就有300億元案量蓄勢待發，衝刺今年的業績。

遠雄建今年首季EPS為0.67元，優於去年同期近3倍；去年以來陸續在土地存量上去蕪存菁，推案也著重剛性需求，第2季起將在北台灣推出25億「左岸－悅河」、25億「遠雄新時代」，在現金殖利率題材助攻下，也是市場指標。

長虹今年首季獲利大噴發，單季達9.33元傲視群雄。鑑於現金滿手，長虹這半年積極返回土地市場買地，推案衝業績更不手軟，除台北市預售的「宏璽」持續衝刺外，最近還籌備推出20億新案「長虹天馥」；法人預期，第2至第4季還有多筆新案將入帳認列，全年可望獲利超過1個股本。

市場人士認為，下半年房市面臨利率恐將上調的不確定因素，加上年底有縣市長大型選舉干擾、房市供給仍顯放大、房貸逾放比逐步上揚，建商對於未來半年的看法趨於謹慎；不過擁有品牌加持的大型知名上市建商，仍把握上半年時機積極籌備推案，其銷售成績也被視為下半年房市觀察指標。

經濟部新版工廠管理輔導法修法方向，傾向不再展延不受罰的期限，加上部分廠商擴產用地需求殷切，造成台中地區工業用地一地難求。為滿足業者用地需求，台中市政府已積極開發包括太平、潭子聚興、大里夏田等3處產業園區，及豐洲科技工業園區2期，以期適時提供廠商設廠用地。

台中市經發局表示，台中的太平產業園區占地面積14.37公頃，去年7月16日舉行動土典禮，最新預定施工進度27.17％，實際施工進度超過37.98％，預計今年6月陸續交地給廠商同步建廠，預定108年工程完工；完工後可容納約52家廠商，全數進駐後，總投資額可達39億元，就業人口數引進1,006人。

至於潭子聚興產業園區，占地面積14.76公頃，市府正與台糖公司協調土地相關事宜，俟完成後，將接續辦理預登記作業，預計可容納30家廠商，全數進駐後，總投資額可達40.5億元，就業人口數引進903人。

大里夏田產業園區申請設置案，預計開發面積約為200公頃（扣除鄉村區），本案106年3月8日與得標廠商－東昇工程顧問公司簽約，並依約辦理相關規畫申請設置相關事宜。

台中市經發局指出，大里夏田預定109年8月二階環評審查通過、109年11月完成新訂都市計畫發布、110年8月可行性規畫報告核定，開發完成後，預計可提供約100公頃產業用地。

至於豐洲科技工業園區二期土地面積55.68公頃，市府正依環保署專案小組初審會議決議，市府今年2月6日函送修正後開發計畫書，給予內政部，將進入內政部專案小組審查。

豐洲二期預計今年8月完成公告設置，同年12月辦理產業用地出售作業，等開發完成後，預計可容納100家廠商，全數進駐後，總投資額可達155億元，就業人口數可達5,920人。

據房仲業者統計內部成交資料，觀察發現普遍家庭看屋時，女方意見是購屋選擇的重要條件，尤其升格為媽媽角色後，為能方便打理家庭生活，購屋條件的選擇，多希望住家附近有市場、公園及鄰近捷運站，以台北市來說，南京三民站、內湖站、科技大樓站等，為熱門交易站區。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，台北市交易量前三名的捷運站，共通點是站點附近至少都有三處以上的公園，加上有至少一個菜市場，成為媽媽買方們心目中的優質好宅的熱區。

北市交易量最多的南京三民站，鄰近街道環境整齊、舒適的民生社區。謝志傑說明，該站點的南京東路五段上，辦公大樓與店面林立，北面街道就是群聚的社區大樓住宅及充滿綠意的公寓區，有許多鄰里公園分布，計算約有八處，附近還有西松國小、介壽國中與中崙高中等教育資源及三軍總醫院區域醫療機構，是買方市場購屋指名度頗高區域。

高市捷運宅房價鬆動。捷運、高鐵共構的左營站周邊房價跌10%，外溢效果若擴大，北高雄房價可能受影響，引起市場注目。

永慶房產集團統計，近二年高雄市成交量排行前十大捷運宅，熱度最高的捷運巨蛋站成交1,311戶，另包括捷運生態園區站、左營站、鳳山國中站等逾700戶成交，其中四站位處市郊，農十六指標豪宅聚落的捷運凹子底站不在十名內。

價格分布，捷運鳳山國中站、小港站與都會公園站等外環，2017年每坪均價13萬至19萬元，較2016年上揚8.7%至17.6%，主要原因是郊外的捷運站周邊多屬首購交易熱區，近年來高雄房市走自住剛性需求，加上新成屋移轉過戶拉抬成交價格，市郊捷運宅交易熱絡。

相對市郊捷運宅量價齊揚，市區捷運宅房價走跌很快，包括最夯的捷運巨蛋站跌2.4%，2017年每坪均價降到每坪20萬元。具三鐵共構話題的左營高鐵站跌幅達9.5%，去年每坪均價降到18萬元。

讓台中市民引頸期盼的台中捷運綠線，將於今年底試運轉，擁有市場、公園、近捷運的地區，不僅兼顧上下班通勤，更能滿足日常採買、休閒娛樂，對於剛性需求買盤而言，優越的生活機能是最主要考量。

市調指出，包括北區捷運綠線G7站、七期新市政中心G9站、七期南側G10站及八期G12站，都符合「擁有市場、公園、近捷運」的利多條件，房地產後市看俏。

北區發展早，擁有北平傳統市場、天津商圈、山西公園等，興建中的捷運G7站，附近交通、生活機能完備，西側曉明女中、賴厝國小、立人國中等明星學校林立，新成屋房價每坪已站上30萬元，預售每坪均價則達35.5萬元。

走路10分鐘可達各明星學校的聚合發「迎翠」，主打讓利價，每戶總價928萬元起，坪數34至40坪，純三房零店面住宅，戶戶享兩面以上採光，鎖定剛性需求的自住客群。

德鑫「雙捷奏」屬店住大樓規劃，18至32坪；新成屋惠宇「清朗」位於中清路，規劃45至55坪，總價近2,000萬元，銷售量逼近九成。

捷運G9站進駐的七期新市政中心，向來是台中豪宅聚落指標，除新光三越、大遠百、老虎城購物中心外，最近開幕的T&R廣場更是吸引不少國際精品名店搶駐，如吳寶春麥方店、日本蔦屋書店、泰國WOO-Cafe等。

對面精銳「音悅廳」則迎來日本三宅一生等國際品牌入主，生活機能更是提升不少，位於市政北五路上的「大陸寶格」，今年實價登錄每坪最高82.1萬元，榮登台中豪宅王。

不同於G9站的貴氣，七期南側G10站位處寧靜住宅區，坐擁文心森林公園、圓滿戶外劇場、各式傳統市場，以及台中首屈一指的明星學區。

據實價登錄資料顯示，周邊新成屋均價每坪約44萬元，其中人氣建案雙橡園「V1特區」，實價登錄每坪40.1萬至61.1萬元。該社區以貼心服務滿足住戶，學童上下課專車接送、一日六餐現做餐飲等，甚受市場矚目。

八期G12站生活圈發展完整，擁南屯傳統市場、文心第一黃昏市場，還有好市多、迪卡儂兩大量販，生活便利，區內還有豐樂、南苑、豐富等三座萬坪綠意公園，整體環境寧靜適居。

近期南屯國民運動中心正式營運，對當地居民日常運動空間和器材使用需求都有正面效益，接著文心秀泰廣場預計年中開幕，未來更可享捷運綠線帶來的交通便利性，生活機能一應俱全。

在上述利多帶動下，近期換屋客群持續湧入，據實價登錄資料顯示，去年大樓成交價約落在每坪30萬元。

正對捷運G12站的遠雄「文心匯」，訴求周邊生活機能齊全，吸引許多自住客入住，全案已近完銷，二期新案正醞釀進場中，預計規劃中小坪數、共34層的鋼骨大樓。另一案聚合發「湖心泊」，每坪成交價在26.2萬至35.4萬元。

捷運環狀線第一階段、淡海輕軌預計今年底完工，根據591新建案統計，淡海輕軌以濱海義山站建案點閱最多，環狀線則以新埔民生站建案最受網友青睞。

環狀線第一階段歷經八年工期，現已開始試車，預計今年底完工，明年通車；淡海輕軌預計11月底完成履勘，進行試營運。

591新建案統計環狀線、淡海輕軌各站點周邊800公尺內建案近一年點閱量，淡海輕軌由濱海義山站奪冠，其次為濱海沙崙站，第三是淡海新市鎮站。

591分析，濱海義山站新屋成交價約在22~24萬元，比前一站家樂福商圈每坪房價略低2萬元，鄰近商圈，房價相對便宜，因此獲得購屋人關注，區內指標豪宅「天藝」去年底開始交屋，目前進行成屋潛銷試水溫。

排名第二和第三的濱海沙崙站、淡海新市鎮站，濱海沙崙站附近「宏盛新世界」一、二期建案已陸續交屋，「宏盛水悅」已近完工待公開；淡海新市鎮站周邊則有近千戶可售量體的「海洋都心」系列建案，總價約在600~950萬元，千萬內有找相對親民，吸引首購族群。

環狀線 新埔民生站最熱

環狀線則以新埔民生站點閱最熱，主要是周邊鄰近江翠北側重畫區的單元C，區域推案多，買氣也維持高檔，排名第二為中原站，此站鄰近中和左岸重畫區，遠雄建設在此造鎮推案，吸引不少中和舊公寓的換屋退休族。環狀站點閱排名第三為景安站，此站與中和線交會，周邊建案銷售情況一直很不錯。

士林夜市每逢休假日總是聚滿人潮，是台灣知名夜市之一。然而，因夜市佔地面積大，人流聚集範圍明顯，導致店面價位也出現6倍價差的邊緣價，步行僅６分鐘的距離，售價竟差近60萬。　

士林夜市是台北地區最具規模夜市之一，範圍擴及文林路、基河路、大東路、大南路等。範圍廣泛讓觀光人潮難以平均分佈，以致夜市範圍內店價出現天價68萬與邊緣價10萬的差距。永慶房屋士林一部高資產服務中心專營店面店長陳律言表示，遊客的動向與匯聚範圍同樣會呈現在店價上，因此人潮較多的地段相對價位會較高。

陳律言解釋，目前價位分佈，最高區段為文林路與大東路交叉路口，近期獨棟開價68萬上下，而最低價位區域則位在大西路與大北路交叉口，附近因多為屋主自用或住宅區，因此獨棟開價僅10萬上下。

若以士林夜市主要幹道文林路、大東路、大南路、大北路分析，陳律言指出，以一樓店面租金為例，由高至低分別為大東路單坪12,000-15,000、大南路單坪10,000-12,000、文林路8,000-12,000、大北路2,000-3,000，差距明顯。

桃園市地政局公告中路地區區段徵收開發案中路二段12、13號土地於風禾公園首排且面臨溫州一路，交通便捷，前景看好。當地房仲預估，中路地區緊鄰中正藝文特區精華地段，而且標價低於目前土地行情，不只落槌機率高，甚至可能出現搶標狀況。

地政局公布中路地區的11筆土地標售，總面積約1.73公頃，土地標售單價介於每坪42萬元至53萬元，其中中路二段12、13地號土地，位於風禾公園首排且面臨15米溫州一路，交通便捷，前景看好；另中路二段153地號土地，坐落水秀公園旁，居住品質完善，備受關注。

永慶不動產桃園區中路永安加盟店長徐綉琴分析，中路地區屬於新興房市區域，目前生活機能雖未完善，但外圍有市府、藝文、龍安、力行市場等新舊商圈支援，而且車程只需5~10分鐘，另外國道2號南桃園交流道，交通便捷，加上緊鄰中正藝文特區地段，吸引不少建商進駐先囤地。

徐綉琴表示，中正藝文特區一直以來是桃園房市指標，因為近期不少建商推案，也讓區內土地飽和，取得土地單價昂貴，每坪要價100萬至60萬，反觀距離10分鐘車程的中路地區，單坪地價行情48~55萬相對便宜。 她預估，市府這次土地標價低於中路地區行情，只要地形完整、沒有缺陷，不只落槌機率高、甚至可能出現搶標的情況。

桃園青埔重劃區近期頻頻受到外界質疑，利空消息不斷，甚至還有網友感覺青埔發展像一場「騙局」。對此，當地房仲可不這麼認為，指出反倒是許多人在青埔看到了「發展希望」，看屋人潮也相當多，代銷一星期帶看上看50組，不少建案想看都還需要預約。

有網友在PTT上發文指出，自己在青埔沿領航南路周邊繞了一圈，除高鐵與華泰名品城周邊，其他區域、機捷沒什麼車也沒人，形容「買個便當可能要到中壢去」，倒是安全島及沿路放滿了廣告看板。此外，蓋好的房子和一些正在蓋的房子非常多，雖有許多建設如：棒球場、華泰名品城、水族館、IKEA、市立美術館等，但感覺最後會不會是一場騙局。

網友則回說，青埔建商開始蓋房子到現在也不過15年不到，目前開發速度算是正常，且相較於台北的高房價，桃園的雙薪家庭要負擔這裡的房價沒那麼吃力，各項開發案與航空城都在進行當中，青埔的都市計畫設計在桃園也非常具有獨特性，預期這裡遲早會像一般的市鎮興盛起來的，只是看能發展到什麼樣的程度與規模而已。

有巢氏房屋青埔A18高鐵加盟店店長則指出，青埔雖然建案、餘屋多，但近期以來，看房的人潮也同樣相當多，代銷一星期帶看上看50組，像是建案「英倫花園」跟「新潤」都需要提早約，且小坪數、總價低的案子成交速度也快，會買的購屋族還是會買，就是因為他們來到青埔時，看見了當地建設頻頻，可以發展的希望。

李佳樺也反駁，青埔並非像網友所稱的那樣，另外，過去青埔當地坪數以大坪數為多，門檻較高，但當地建商自去年下半年來，也開始推出不少小坪數產品，總價在800~1000萬，廣告戶有的還有700萬，更是吸引首購族群。

區域內房價普遍約在2~3字頭，部分建案因地點不佳或品牌可找到1字頭，另也有開價到4字頭，不少購屋族一起團購也很常見。 此外，當地也擁有不少死忠租屋客，大多來自機場的機師、空姐等、便宜房價吸引雙北通勤族等，不含管理費，一個月2房含車位1萬5000~2萬元；三房含車位則1萬7000元~2萬5000元。

儘管2018年房地產調控持續收緊，地產商的投資熱情卻並沒有減弱，截至5月23日，全國50個主流城市的土地出讓金仍然超過了1.3萬億，同比大增47%。

50城之間的分化也已發生。杭州成為熱點，賣地收入超過千億，大約15個一二線城市維持在數百億，大部分城市則在百億左右。隨著銷售放緩，三四線土地市場熱度在遞減。

值得注意的是，在限地價房價、競配建的土地出讓制度下，土地溢價率普遍走低；招標和掛牌的產業用地、工業用地出讓更多。

5月19日，針對熱點城市居住用地供應偏低的問題，住建部提出了新的要求，新增居住用地要達到建設用地的25%。

土地投資高度集中

受益於前兩年飄紅的銷售，“不差錢”的地產開發商在今年仍然積極買地，給地方貢獻了不少土地出讓金收入。

他們的投資軌跡，更加集中於一二線以及城市群輻射城市。根據中原資料，截至5月23日，50城賣地收入達1.34萬億，遠超去年同期。其中46個城市賣地收入過了百億，包括上饒、阜陽、金華、泉州等三四線城市，增幅普遍高於一二線城市，增幅最高為岳陽市，土地出讓金約127億，同比上漲1973.37%。

土地出讓金最高的杭州成為“香餑餑”，賣地收入高達1193億，同比上漲227%；另有蘇州、北京、重慶、濟南、寧波、佛山、成都等15城均超300億，占50城總賣地金額的57%，投資越發集中。

截至5月24日，房企拿地依然積極，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，22家房企拿地超過了百億，合計拿地金額高達5139.6億，其中拿地超過200億的房企就多達10家。

不過也需要注意三四線城市的降溫趨勢。據克而瑞地產研究中心統計資料，4月300城經營性土地成交共1091幅，同比、環比大幅下跌，其中就有多個三四線城市。

一個較好的消息是，從中原地產資料可看出，熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低於2015-2017年平均30%的溢價率，大部分城市溢價率均保持低位。以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年截至日前是13%，已明顯降低。

2018年以來，限房價地價、競配建的土地出讓方式在北京以外的更多城市推廣，是土地溢價率走低的重要原因。

另一方面，招標和掛牌的產業用地、工業用地出讓增多，底價出讓土地頻繁，也拉低了溢價率。今年1月份，富士康子公司鵬鼎控股（深圳）股份有限公司以1.23億底價摘得深圳寶安一工業用地。

“我們現在傾向於通過產城融合，與地方政府合作的方式去獲取專案。”招商蛇口內部人士向21世紀經濟報導記者表示；陽光城執行副總裁吳建斌認為，產城開發能力將成為開發商的核心競爭力之一。

中國指數研究院指出，2018年隨著工業用地供給方式的不斷優化，參與工業用地彈性年期出讓的城市也將越來越多。

熱點城市居住難題

在巨大的土地出讓金增長背後，中指院指出，從市場上不同業態產品的不同去化週期可以看出，目前大城市住宅用地占建設用地的比重偏低，提高一線和大的二線城市住房用地比例非常迫切。

尤其在過去兩年房價明顯上漲、庫存消化極大的城市如南京，杭州，廈門等地，居住用地供應偏低。

以杭州為例，截至4月份該市新房庫存去化週期僅為2.8個月，但在杭州2018年的供地計畫中，住宅用地供應計畫為5041畝，僅占總量的17.07%。

廣州的情況好些。根據4月廣州公佈的2018年建設用地供應計畫，全市供地總量約為19.39平方公里，計畫住宅用地供應6.25平方公里，占比32%。

5月19日，住建部發佈最新通知，再提多元化供地，並首次提出，要求北京、上海、廣州、深圳等16個城市探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。

根據該通知，各地要增加住房和用地有效供給，包括提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低於25%安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

中指院認為，以後土地和住房的供應要按照住房發展規劃來，土地供應的規模將根據人口存量和增量的變化調節，人地掛鉤是未來的趨勢。

在熱點一二線城市，增加供應主要是有效盤活城市內部閒置的土地資源，除了城市更新外，還可集中在兩方面，即農村集體經營性建設用地，以及非房企業手裡的土地，這兩部分的存量其實是非常大的。

中指院認為，企業應該看到制度變遷帶來結構性的機遇，有關農村集體用地的改革將是未來幾年最大的制度紅利之一。目前，集體建設用地在獲取、融資、證券化方面都逐步打破，執行層面已有成熟的模式借鑒。

租賃市場也成為重點。“大家現在已經不再討論租賃能不能做，而是必須要做，這是戰略安排，”一家深圳的大型房企人士表示，對房企來說，住房發展規劃引發的土地供應結構和時序的巨大變化，將直接影響企業整體的投資決策，房企應充分研究各個城市的住房發展規劃，調整土地拓展策略。

　　短租巨頭愛彼迎的目標是讓每個人都可以使用其平臺提供的産品和服務，而世界最大酒店集團萬豪國際開始為愛彼迎主打的房屋共享概念站臺，攜1.1億會員進入這一領域。非標住宿平臺與酒店集團之間的界線日漸模糊。

　　多家大型酒店進入房屋共享市場

　　日前，萬豪在倫敦與度假租賃管理平臺Hostmaker合作，進行為期六個月的房屋共享業務試驗。旅行者可以通過喜達屋旗下現有品牌“臻品之選”預訂網站上200多個精選房屋，每一個房屋都配備一間或多間臥室、廚房及洗衣設施，並必須滿足萬豪在安全、設計、服務等一係列嚴格標準。此類房屋與愛彼迎推出的Airbnb Plus精選房源類似。不同的是，萬豪的精選房源與Hostmaker地面服務團隊負責房屋質量控制和維護工作，Airbnb Plus只是通過現場調查及客人房東點評係統對房源進行質量控制。

　　事實上，萬豪並不是第一個進入房屋共享或度假房屋管理領域的大型酒店集團。溫德姆、精選酒店等公司已在度假租賃市場耕耘多年，雅高和凱悅已在該領域分別投資奢華度假租賃平臺Onefinestay和Oasis。

　　不過，萬豪的做法與其他同行的做法略有不同。一方面，萬豪使用“臻品之選”推廣房屋共享業務，並沒有使用與其合作的Hostmaker品牌或另創新品牌。相比之下，雅高去年將收購的Onefinestay、Squarebreak和Travel Keys三家企業都統一到Onefinestay品牌之下管理；凱悅雖然將Oasis劃為自由精選軟品牌，但公司對外仍使用Oasis品牌推廣業務。萬豪繼續使用“臻品之選”的好處在于，不必重新打造新品牌，用戶在平臺上預訂時能夠享受無縫對接體驗。

　　另一方面，萬豪將房屋共享業務與公司新的會員忠誠度計劃直接關聯起來。今年3月，凱悅投資Oasis幾個月後才宣布將後者接入會員忠誠度計劃“凱悅世界”中；雅高收購近兩年後才將Onefinestay接入雅高會員忠誠度計劃。

　　非標住宿市場逐漸走向成熟期

　　事實上，萬豪過去幾年一直在醞釀進入房屋共享市場，公司CEO蘇安勵多次在公開採訪中提及此事。那麼，為何萬豪現在才進入這一市場呢？

　　首先，短租合法化漸成趨勢。蘇安勵曾指出，當前是萬豪考慮進入房屋共享的合適時機，因為很多國家的監管機構已將短租合法化。萬豪選擇將倫敦作為試點地區，部分是基于當地監管機構允許整套房屋一年最多出租90天的規定考慮。據悉，雅高之前在倫敦開始試點房屋共享業務也是基于類似的政策考慮，減少與本地監管機構的摩擦與衝突的重要性不言而喻。

　　其次，非標住宿市場逐漸走向成熟期。經過多年的發展，現在正是萬豪、愛彼迎、途家等玩家在這個市場發力的最佳時機。無論是Airbnb Plus、Onefinestay，還是萬豪的“臻品之選”，這些産品都説明私人住宿領域在朝著專業化、標準化及成熟的方向發展。當然，市場上房源質量參差不齊，服務沒有保證，發揮強大的品牌影響力和號召力也是萬豪開拓這一市場的有利因素。

　　國家信息中心發布的《2018中國共享經濟發展年度報告》顯示，2017年共享經濟市場交易額4.9萬億元，其中房屋共享交易額145億元，同比增長70.6%，各領域中增速位于第三位。隨著共享經濟市場的蓬勃發展，國內各大酒店集團已布局包括民宿客棧在內的新型住宿業態。比如，首旅酒店推出首旅寒舍、如家運營“雲上四季”民宿、華住戰略投資城品公寓、鉑濤成立窩趣輕社區品牌進入長租公寓等。不過，國內外酒店巨頭進入非標住宿領域的思路顯然不同。國際酒店集團計劃利用房屋共享品牌擴大客戶基數，並為忠誠度計劃會員提供更多的住宿選擇，而國內酒店巨頭更注重拓展公寓、特色小鎮等新型住宿業態。

　　進入房屋共享領域面臨挑戰

　　酒店集團進入房屋共享領域亦面臨很多挑戰。最大的挑戰是運營酒店與運營共享房屋不是一回事，弄清兩者之間的區別至關重要。一直對共享經濟推崇備至的雅高酒店CEO曾表示，房屋質量控制及維護工作是酒店進入這一領域獲得成功的關鍵。運營共享房屋需要投資大量的地面服務人員保證服務質量，如何發揮傳統酒店與共享房屋業務之間的協同效應也是擺在萬豪等酒店集團的一大難題。此外，盡管萬豪想減少與監管機構的摩擦，盡力在法律框架內開展業務，但Airbnb與全球很多城市監管機構的抗爭歷程也會讓新入局者時刻準備應對這方面的挑戰。

　　事實上，萬豪選擇與房屋管理平臺Hostmaker合作有兩大原因。第一，Hostmaker創始人酒店管理經驗豐富，曾任職于洲際及喜達屋酒店。第二，Hostmaker能夠保證地面服務質量，很重視房屋設計，曾獲得2500萬美元融資。顯然，主要是為保證運營效率及服務質量。

　　隨著消費者在旅行中的個性化需求不斷增長，他們想找到並預訂與自身需求相匹配的所有住宿形態，“臻品之選”房屋、Airbnb Plus、首旅寒舍等成為讓房屋共享業務變成主流大眾産品的主要推動力。在一些情況下，旅行者可能更傾向于選擇住在酒店，但他們有時也可能更喜歡住在有家的感覺的房屋裡。

　　萬豪在倫敦的房屋共享試點業務將于今年10月結束，一旦試點獲得成功，萬豪可能在全球6500多家酒店推廣這一業務。如果萬豪、雅高、愛彼迎等能夠讓這些精選且經過認證的房屋被消費者接受並在市場上流行開來，那麼他們未來在塑造酒店行業格局過程中將會發揮舉足輕重的作用。

　　過去十年來，愛彼迎、HomeAway、VRBO等行業玩家一直在度假租賃市場深耕，萬豪等酒店集團進入後，未來肯定能夠從房屋共享業務中收割紅利。萬豪已經有九十年提供傳統住宿服務的歷史，龐大的忠誠度會員體係能夠助力該酒店巨頭取得更大的成功。如果萬豪與Hostmaker的試點業務獲得成功，那麼它將為未來的酒店公司在共享經濟領域的投資樹立典范。

　　“問詢人數有明顯上漲”，談及天津落戶新政出臺後天津房地産市場的問詢量，某房地産經紀人對《證券日報》記者表示。另據我愛我家某房地産經紀人對記者透露，僅在上個周末，其所在的店面就實現了遠高于4月份完整月度的業績，業績大漲逾5倍。

　　盡管官方強調嚴格限制投機炒房，但落戶新政仍然帶熱了天津房地産市場。有天津市民對記者坦言：“落戶新政實施後，外地人才涌進來，天津房價是肯定要漲的。”據該市民透露，其目前正在積極看房，尋找購房機會。

　　但在業內人士看來，天津落戶政策的放開在一定程度上對于房地産市場起到提振作用，天津周邊地區人口可能會在新規的鼓勵下有向大城市轉移的需求，但長期來看還需要關注具體的落戶人數。

　　落戶新規帶熱天津地産

　　日前，天津市宣布“海河英才”行動計劃，放寬對各類型人才的落戶條件。新政發布後的24小時內，已有30萬人辦理落戶申請。其後，天津官方4次微調落戶新規，要求在外省市有工作單位的人員，不能按在津無工作單位申報落戶。據媒體報道，自5月16日政策發布以來，截至5月21日，天津直接落戶5800余人，領取調檔函2.7萬多人。

　　人才未至，住房需求先行。盡管天津市國土房管局強調嚴格限制投機炒房，但天津房産市場仍然暗潮洶涌。《證券日報》記者聯係多家住房中介了解到，天津地區房地産問詢量以及成交量均出現明顯增長。

　　“現在平均每天接到4個到5個咨詢電話，之前平均下來可能每天有1個到2個吧。”我愛我家的房地産經紀人對記者透露，自落戶新規實施以來，其所接到的咨詢電話出現了明顯增長。“僅在上周六一天，就有20多個咨詢電話打進來。”該房地産經紀人表示，“老客戶也在關注落戶新規的影響。”

　　不僅問詢人數增多，真金實銀投入的人亦不在少數。據上述我愛我家房地産經紀人對記者透露，僅以其所在的位于武清區的店面為例，以房價金額1%的業績計提計算，上個周末該店面共計實現了130萬元至140萬元的業績，而在4月完整月度，這一數據僅為24萬元左右。

　　教育資源更為豐富的和平區同樣受到購房者青睞。有負責和平區房源的房地産中介對記者透露，僅在上周六一天，和平區體育館區域6家門店共計出售20余套房，而這個數字在此前基本上是要一個整月才能完成的任務。

　　值得一提的是，盡管落戶新政帶熱天津房地産市場，但購房意向主要來自當地居民。有天津市民對記者直言，外地人才涌入後，住房需求增加，“房價是肯定要漲的”。該市民表示，現在受新政調整影響，房價尚未出現明顯波動，其與家人正在積極看房尋找合適的房源。“原來還希望價格能降一降，現在只希望不要這麼快就漲上去。”該天津市民如是説。

　　上述天津市民出現購房意向的現象絕非孤例。據某房地産經紀人稱：“目前拿到準遷證的人還是少數，主要都是當地人在買。”該經紀人坦言，拿出真金白銀購房以及透露出明顯購房意向的客戶仍為天津當地市民以及原本就在天津當地工作的居民居多。

　　但另一方面來看，在天津房地産市場火熱的背後，配套設施建設的不完善仍然成為隱憂。有地産開發商銷售人員對《證券日報》記者坦言，樓盤周邊有地産開發商投資建設的一所中學，其他後期配套設施還在建設中。

　　房價走向還看落戶人數

　　即便如此，在上述我愛我家房地産經紀人看來，目前天津房地産市場呈現出的火熱場面仍屬“假象”。該房地産經紀人坦言，僅以武清區其所負責樓盤為例，5月份成交均價對比4月份環比小幅上行，但在年底之前，“房管局不會再給開發商大幅漲價的機會”。

　　但在方圓地産首席市場分析師鄧浩志看來，落戶新政“肯定對樓市産生很大的影響”。鄧浩志對《證券日報》記者表示：很多城市房價上漲很大程度是依賴于吸納周邊人口，天津也有這樣一個機會。這個現象主要集中在二三線城市，尤其是推出搶人政策的城市，現在很多城市都想擴大自己的規模，有的地方甚至不能歸為人才政策，應該説是人口政策，只要有人進來就行。甚至一些棚戶改造，人口搬遷轉移都是往大城市去，或者是向區域性的城市進行集中。人口增加肯定增加居住需求。

　　鄧浩志進一步指出：“因為影響房價的主要有三個因素，資金、人口以及土地。土地供應是比較恆定的，資金目前也比較趨于穩定，唯一最大的變量就是人口的轉移。”

　　經濟學家宋清輝告訴《證券日報》記者：“在天津‘海河英才’計劃公布不到1天的時間裡，就已經有30萬人申報查詢落戶事宜。對將來落戶在此的人來説，住房、教育等都是優先考慮的頭等大事，這在一定程度上會推升天津房價。”

　　中原地産首席分析師張大偉則指出，短期來看，一方面天津目前才落戶幾千人，不至于對房價構成太明顯的影響，另一方面因為符合落戶政策的人還到不了買房的階段，按照正常交易周期，居民落戶對房價的影響要1個月至2個月才能表現到市場上；長期來看的話，因為目前天津房地産市場仍然較為低迷，更多的還是看成交量的機會，核心在于落戶政策的執行以及落戶的人數上。

伴隨大陸各地方政府推出「公證搖號（台灣稱抽籤）」新購房模式，即便中籤率低落但購房買氣火爆，甚至出現更多門檻規範。以近日深圳市新推出建案為例，選房僅限2分鐘、甚至要預繳500萬元（人民幣，下同，約折合台幣2300萬）誠意金的新規，讓買房如同散戶申購新股上市一般，是否買到全憑「抽獎運」。

根據券商中國報導，大陸房市之所以出現搖號主因，其實也是跟新股一樣的價格落差。當新建案與舊建案出現價格倒掛，尤其部分實施限購政策的城市，新舊房的每平方公尺單價落差可達萬元，如果幸運搖號買到一套房子，很可能現賺上百萬。

啟動公證機構監督

實際上大陸啟動「公證搖號」買房模式，最早是去年5月由上海首先宣布實施，接著在南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等二線省會城市接連採用。基本規範與上海相同，主要要求新開盤的商品住房，必須由公證機構進行第三方監管，讓搖號方式公開銷售，且嚴格落實購房實名制，不得以任何名義收取價外價。

值得關注的是，這種公證搖號形式，有別於過去的開盤搖號。以往大陸房地產企業的搖號，可能會單方面製造房源短缺的假像，出現選手兼裁判的亂象。

目前大陸共有7個城市推出新的公證購房搖號政策，也讓多地出現中籤率超低的現象。日前就曾出現成都某建案登記搖號數萬人，但僅有1000餘套新房可供出售，導致排隊隊伍綿延幾公里。

此外杭州也發生建案共有2998戶家庭參與搖號，換算中籤率僅為6%，以及南京1萬5000多人搶奪3177套限價房的情形。

規範嚴格中籤率低

而近期深圳推出的新建案《海上世界雙璽花園三期2、3棟銷售方案》也第一次採取由政府主管部門再配上公證處監督抽籤，類似上海方案形式，被認為可能會給深圳未來新建案、熱門建案帶來借鑑作用。

進一步觀察該建案銷售方案，除了新的搖號方式也多出不少規範，例如包含不得超過4人聯名購買；僅限夫妻之間、父母與子女之間更名；選房時間不得超過2分鐘，逾時視為放棄。最值得注意的是，光是要取得搖號資格，必須先繳納500萬元誠意金。

　　在經過前期公開徵求意見後，5月26日北京市發佈實施《關於加強限房價專案銷售管理的通知》（下稱《通知》）。與徵求意見稿比較，《通知》要求限價房專案不得通過捆綁精裝修變相漲價、不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

　　根據限價房銷售規則，《通知》明確將依據土地出讓時的銷售限價與專案評估價之比來確定銷售方式。在實際操作中，比值高於85%的，由開發商面向本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房。比值低於85%，由北京市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

這一政策的實質就是將與市場價格相差過大的限價房轉為共有產權房，從而避免有人利用限價房價格低於市場價格的套利空間進行投資投機，保障中低收入人群的自住需求。”我愛我家(8.570, -0.03, -0.35%)集團市場研究院院長胡景暉對此表示，這是北京對國家“房住不炒”政策的進一步落實。

　　《通知》強調，開發商應嚴格執行土地出讓掛牌檔中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

　　對此，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，在“房住不炒”的原則下，北京限價房政策又增補了兩個“預防針”：一是預防捆綁銷售。二是預防房企拒絕公積金。《通知》強調不得拒絕購房人使用住房公積金貸款，將有效保障購房者對公積金貸款的正常使用。

　　“從這一政策背後的態度來看，房地產市場調控的精准性和嚴格性再次得到充分體現，並且進一步向市場傳遞出調控力度不放鬆的信號，有利於房地產市場在不斷規範的同時，逐步向有序化發展。”張波如是說。

萬科企業（02202）除了地產發展、物業服務、商業地產、物流倉儲、旅遊業務外，近年也積極拓展租賃住宅作為6項重點業務之一。自2016年5月開始，集團統籌發展長租公寓業務「泊寓」，兩年間已成為內地最大的集中式長租公寓服務商。截至去年底，已在29個城市開業96個項目，獲取房間數達10.3萬間，開業房間數超過3萬間，並目標在未來3年提供超過30萬伙長租公寓。

搶頭啖湯不只看盈利

萬科主席郁亮早前表示，該公司經營長租公寓，並非以賺錢為目標，該門生意本來便不應為了賺很多錢，而且要賺很多錢亦很難。

他認為，如果先計算好盈利才去發展，機會已不會輪到自己，要在大家都看不明白時便去做，就有可能成功。

郁亮又以華為、阿里巴巴、騰訊（00700）為例，指部分巨企都是由不賺錢的業務開始，反而一些一開始便能賺錢的業務卻是碰不得。他深信如果能夠創造價值、提供好產品及好服務，長租公寓的商業價值一定會體現出來。

恆大參戰 發債124億

雖然經營長租公寓不能帶來暴利，但仍有愈來愈多內地發展商加入這一行列，多間內地傳媒指出，在全國頭30大發展商當中，有超過30%正加速開拓長租公寓業務。中國恆大（03333）最近亦加入戰團，於5月初發布首宗租賃住房的資產抵押債券（ABS）產品，規模涉100億元人民幣（約124.4億港元）。

有調查指出，去年中國租賃市場規模達11398億元人民幣，租賃人口達1.91億。預計未來租賃市場規模及人口，將分別突破5萬億元人民幣及3億人。

發展商明言積極加推 提價料克制

一手盤新一輪推售潮爆發在即，市場氣氛明顯升溫，由嘉華國際（00173）打頭陣推出的大埔白石角嘉熙，首批225個單位折實入場費平絕今年以來推售的新盤，項目於過去的周六（26日）開始收票，短短兩天累收逾3000票，超額約12.6倍，力壓本月初新地（00016）屯門御半山，成為今年首兩天收票最多的新盤票王，發展商亦預告會提價加推。受嘉熙認購反應火熱刺激，大埔富善花園昨天錄得反價成交個案。

入場費最平 超購12.6倍

屬白石角相隔約4年以來首個推出的全新盤嘉熙，以折實平均呎價16498元推出225伙，折實售價最平僅461.5萬元，平絕今年推售的新盤，加上首批涉及戶型多元化，極速成為市場焦點。

記者昨日在該盤位於荃灣沙咀道嘉達環球中心的示範單位現場所見，前往參觀的市民人數眾多，排隊人龍不時由地下大堂「打蛇餅」延伸至沙咀道，場面墟冚，項目售樓廠更出現「逼爆」情況，當中不乏年輕人。

前往睇樓的馬先生表示，自己現居住區內私樓，鑑於該盤價錢吸引，故有意以1300萬至1400萬元購買項目3房單位作換樓用途，相信香港用家多，樓價長遠只升不跌，並不擔心加息。

吸引同區客 投資佔兩成

嘉華國際營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明謂，嘉熙上周五（25日）開放示範單位至昨日下午，已錄得逾萬參觀人次，而截至昨日下午累收的約2000個登記中，有多達六成客源來自本區，投資者比例亦高佔約兩成。

據市場人士指出，該盤截至昨晚收票數字已突破3000張關口，約有3055票，以首批225伙計，大幅超額約12.6倍，多於本月初由屯門御半山首兩天大收2300票所創下的今年新盤收票紀錄。

溫偉明直言，市場反應正面，該盤將積極加推，定價料有克制調整，未來兩日將決定銷售安排，預計最快本周末開售。

帶挈富善錄反價破頂成交

嘉熙位於大埔白石角科進路16號，共提供1122伙，實用面積225至2356方呎，預計2020年2月底落成。

嘉熙即將發售，大埔區部分業主則借勢反價賣樓，富善花園更錄得反價至破頂成交個案。

世紀21宇田客戶經理劉定方表示，富善花園1座中層B室，實用面積431方呎，兩房間隔，原業主以595萬元放盤，期間獲買家以一口價洽購，雖然原業主昨日臨場反價5萬元，仍獲該買家追價至600萬元成交，成為該屋苑歷來首宗「六球」成交，呎價13921元。

原業主於2004年2月以103萬元入市，持貨14年，賬面賺497萬元（約4.8倍）。

發展商於5月提速推盤，扭轉4月成交疏落頹勢，其中新地（00016）旗下屯門御半山更在短短半個月內展開3輪賣樓攻勢，並近乎「鋪鋪沽清」，帶挈本月一手市場成交暫錄得逾1200宗，較上月全月多近一倍。

過去周末（26日及27日）新盤市場共有約97宗成交，其中近四成來自御半山。

御半山過去周六展開第3輪共38伙推盤攻勢，延續首兩輪強勁銷情勢頭，於開賣不足兩小時即沽出37伙，令項目至今累售單位增至302伙。

發展商有見銷情持續火熱，更即晚落實加推28個單位，於6月3日（星期日）開售，涉一房及兩房戶，實用面積312至441方呎，折實入場費555.054萬元。

新地同系將軍澳日出康城晉海II推盤意欲持續轉強，繼上周五（25日）發售38伙後，本周二（29日）將再度開賣28伙，成為該盤月內第3度賣樓，令項目月內推出伙數增至166伙，較4月僅一輪賣樓涉15伙，大增151伙（約10.1倍），而該盤本月暫有143宗成交。

本月暫有1259宗增近倍

另外，開售至今不乏名人及藝人追捧的新世界（00017）西貢清水灣傲瀧，過去周六推售90伙，市場消息指兩天共有約25宗成交，項目本月至今暫沽出222伙，為期內售出第二多單位的新盤，僅次於御半山。

受惠於發展商月內加快賣樓步伐，本月截至27日，一手市場共有66個一手盤賣樓，暫沽出約1259伙，相較4月全月僅635宗，大增近一倍。

　　美聯分行首席高級營業經理陸家民表示，屯門叠茵庭8座中層B室，面積381方呎，同屋苑分支家庭以約580萬元購入，呎價約15223元，造價創屋苑兩房戶新高。

　　利嘉閣高級經理鮑允中表示，黃大仙現崇山6A座高層B室，面積567方呎，定價1010萬元，呎價約17813元，屬同類單位新高。

　　年初以來新盤銷售以貨尾盤為主，各大發展商均出新招沽貨，綜合數據顯示，全港累積貨尾量約8250多伙，今年首4個月累跌14%，並以港島區細單位的存貨最少，業內人士指，因應預料未來將有多個大型新盤獲批預售，估計未來數月新盤存貨量將會陸續上升。

　　就美聯研究部資料顯示，綜合本港287個新盤項目計算，截至今年4月底，累積貨尾錄約8250多伙，較3月總數8725伙進一步跌約3.9%，創10個月以來最少；若單計過去4月，新盤貨尾數量大跌14%，更是按月減少。美聯數據亦指，若以地區劃分，4月份新盤存貨量減幅最多為港島區，該區貨尾由3月份的2201伙，減少至4月僅錄1984伙，跌幅約1成。

　　美聯首席分析師劉嘉輝表示，近月大型新盤推售量不多，新盤市場集中銷售貨尾盤，帶動貨尾存貨數量進一步減少，下跌趨勢已持續五個月。

　　他續指，現時以九龍區貨尾量存貨最多，截至4月尾，涉及約3909伙，儲貨量遠較港島及新界多，佔總數近一半；同時貨存量按月僅跌逾9%，跌幅較港島及新界低。

　　至於以新盤戶型計算，就Q房網研究部資料顯示，可見到近年各新盤「大行其道」、面積少於300方呎的細單位，雖有不俗的市場供應量，但現時市場僅餘下約120伙，存量為各類型單位中最少；而市場備受歡迎、面積300至400方呎的單位，市場亦僅尚餘約481個餘貨。

　　數據亦指，面積逾1500方呎的大單位，現時竟有約1274個新盤餘貨，數量為類型新盤中最多，同時亦為300方呎以下新盤貨尾存量的十伙。若以房間數量劃分的現樓餘貨新盤，Q房網發現，4房以上單位、洋房及特色單位的豪宅戶供應雖較少，但貨尾存貨比例卻較高，達28%；至於開放式至3房單位，供應量較多，但貨尾比例亦較低，僅約6%。

　　Q房網香港董事總經理陳坤興表示，過去數月因應多個大型新盤均未有獲批預售樓花同意書，近月大型新盤推售量不多，新盤市場集中銷售貨尾盤，而市場展示出相當大的購買力，帶動貨尾數字進一步減少，惟因應預料未來數月將有多個新盤獲批預售，料貨尾數量將會隨之上升，惟升幅應不會太多。

　　陳坤興表示，對於豪宅單位及大單位等，發展商一向惜售，不少特色單位及洋房，會採取逐伙招標形式銷售，可見呎數愈大，貨尾數量愈多，惟一般2房或以下分層單位，只有千餘伙現樓貨尾，相信有關資料，對於日後政府考慮開徵一手空置新稅項，會有一定參考作用。