三發地產（9946）昨（28）日舉行股東會，董事長鍾俊榮表示，今年第4季有總銷約50億元「三發匯世界」將交屋入帳，加上目前擁有「三發景悅」、「三發宏韻」、「三發晶沙」三大成屋案持續去化，總計在線銷售新案金額約百億元，今年業績有機會優於去年表現。

三發地產昨日股東會承認去年營收16.52億元，年減38.7%，稅後純益3.96億元、年減1.5%，每股稅後純益1.51元；並通過配發0.6元現金股利、0.75元股票股利，總計配發1.35元股利。

鍾俊榮表示，今年國內外整體經濟面持穩下，加上剛性需求的自住買盤持續回籠，整體房地產市場維持盤整、整理態勢；若以區域房市來看，北部地區因高房價的影響，認為市場將呈各自表現，中南部市場在房價基期相對較低下，區域市場買氣持續回溫。

鍾俊榮分析，在房市剛性需求買盤回升下，今年將推出兩大新案，總銷合計約80億元，其中總銷約20億元的新北市新莊副都心235地號，以及總銷50億元、高雄苓雅區「五塊厝案」均將在今年第4季推出；另外，總銷約15億元的林口案預計明年首季推出並動工，至於總銷約40億元、高雄市前鎮區「興邦段案」目前規劃中。

鍾俊榮指出，北投總銷約17億元「三發景悅」，及鶯歌鳳鳴重劃區總銷10億元的「三發宏韻」兩大案持續對外銷售，至於去年底交屋至今、總銷50億元的高雄「三發晶沙」，目前銷售率近五成，將持續貢獻營運

隨著不動產市場從高峰期下修盤整，商用不動產市場也連續萎縮了4年，影響外商不動產顧問公司「五大天王」在台灣的布局；接下來，超級「大戶」金融壽險業重返商用不動產，將是各家下波的競逐市場。

仲量聯行（JLL）、戴德梁行（Cushmanwakefield）、高力國際（Colliers）、第一太平戴維斯（Savills）、世邦魏理仕（CBRE）等外商不動產顧問集團的「五大天王」，在這10年商用不動產市場邁向黃金十年之際，締造出每年最高1,200多億元的成交總額紀錄；不過金管會2012年祭出「金八條」嚴格限制金融保險業購買不動產的租金報酬率「門檻」後，商用不動產市場連續萎縮4年，「五大天王」在台灣的業績也明顯下滑，備感經營挑戰，這些國際品牌紛紛各憑本事，突破重圍。

據悉，這兩年，仲量聯行挾著政府公部門招商、顧問、辦公室租賃、設施管理等業務，在不動產市場不景氣中撐出一片天；戴德梁行雖然偶爾自嘲乾脆去「賣玉蘭花」，但依然靠著辦公室租賃、不動產估價、商用不動產買賣，以及去年正式吃下Cushman & Wakefield高緯國際集團，接手不少跨國企業客戶，締造佳績。

至於高力國際，則靠著物業管理、辦公室租賃、工業地產買賣等「強項」，鞏固業績；第一太平戴維斯則大膽擴大豪宅跨國代理、海外房地產代理和工業地產，在不景氣中表現亮眼，逆勢創下佳績；而世邦魏理仕，則擁有資產管理和設施管理等基本盤。

第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒決定被世邦魏理仕挖角，掌舵未來的董事總經理一職，消息傳出，市場人士無不嘩然。

據悉，有些「五大天王」業者預期，以朱幸兒強勢又慓悍的作風，加上世邦魏理仕在國際間擁有的營業規模、跨國客戶群等資源，未來世邦魏理仕台灣分公司，勢必不會再是池中之物。

也有業者，心裡是「挫咧等」，預期商業和工業不動產買賣、租賃、物業和設施管理等市場大餅，競爭將會愈來愈激烈，各家市占率不免會出現一波洗牌。值得觀察的是，購置商用不動產的最大買家-金融壽險業，最近物色目標又重返台灣，已被「五大天王」視為下一波兵家必爭之地。

財政部國產署參與都更分回的「耕曦」建案昨（28）開標，共標脫2戶，其中一戶溢價率高達11.01％。國產署長曾國基表示，此次是耕曦首次標售，大家皆在試探市場行情，投標率低「很正常」，預期下次公告招標民眾就會陸續進場。

國產署先前公告招標位於大安區羅斯福路三段的「耕曦」，戶數多達44戶，為都更分回房地中，單一建案戶數最多的一次。其中有4戶為1樓店鋪，面積含公設約35.39坪至50.53坪，標售底價約6,190萬元至1億2,160萬元，每坪單價落在164萬至240萬元。

另外40戶為住家，分別位於4~13樓、15~18樓、21~24樓，依樓層不同而有不同售價，面積含公設為28.23坪至61.94坪，標售底價為3,150萬至8,100萬元，每坪單價達104萬至135萬元。

但此次開標，僅標脫兩戶住家，一戶位於7樓，標售底價為3,153萬餘元，得標金額達3,501萬元，溢價率11.01％；另一戶位於10樓，標售底價3,285萬餘元，得標金額為3,300萬元，溢價率0.47％。

外界認為，耕曦住家每坪單價高達百萬元，跟市價差不多，對民眾來說接受度不高，即便先前看屋預約爆滿，但也只是一種「來看看」心態，預期之後會像先前中山區「東西匯」與「千荷田」一樣，回歸到市場機制，降價求標。

不過，曾國基卻樂觀看待，他表示，一般來說建案首次開標民眾都是處於觀望，試探市場行情在哪，也因此此次標脫的兩宗都是小戶。他說，市場都知道耕曦不會減價標售，這次過後大家會比較清楚市場態度，下次若再標售，「喜歡的人就會進場了。」

國家發展委員會2018年5月28日公布4月景氣對策信號綜合判斷分數為26分，較上月之23分，增加3分，燈號續呈綠燈，景氣領先、同時指標下跌，顯示當前國內經濟雖呈溫和擴張，惟成長力道有待加強。

展望2018年，IMF、IHS Markit均預測2018年全球成長率將創近7年最高，世界貿易量擴張速度亦可望連續兩年優於全球經濟成長，均有利維繫我國出口動能，惟美中貿易摩擦後續發展、金融市場波動加劇及地緣政治風險等不確定因素，仍須密切關注。

內需方面，半導體領導廠商持續增加先進製程投資，加以政府積極改善投資環境，可望帶動民間投資擴增；受惠就業市場持續改善、企業調薪亦趨積極，可望挹注民間消費成長。根據各主要機構最新預測，2018年國內經濟前景仍審慎樂觀，惟應密切注意全球經濟不確定因素。

從最新《好時價房價指數》發現，2018年1月的房價指數重新站上120，較2017年3月的低點已成長約2.4％，與2017年同期相比則成長約2.3％。從交易量來看，因2017年1月適逢農曆新年，為房市淡季，交易較不熱絡，使得2018年1月的交易量較2017年同期增加約2成，但依舊低於5年平均。整體而言，全台房市交易量能稍有成長，但仍處於低檔的格局。


觀察各地區的房價表現，與上個月幾無二致，依舊屬於北冷南熱的局面，台北市、桃園市及苗栗縣較2017年同期下跌，其中台北、桃園處於低檔盤整，而苗栗縣則持續下修。六都中除台北、桃園房價表現不如一年前，其餘4都與2017年同期相比呈現價量俱漲，值得注意的是，新北市僅維持穩定波動，並無反彈的訊號出現。而其他縣市的房價表現則全數上揚。交易量部分，受到2017年農曆新年假期影響，2018年1月的交易量多數縣市皆較2017年同期成長。


值得一提的是，根據內政部發布2017年第4季的房價負擔能力指標統計成果顯示，全台房價所得比為9.16，台北市則高達14.99。「房價所得比」的計算方式是「住宅總價的中位數」除以「家戶年可支配所得中位數」，隱含意義為一個家庭若要購屋，需要花費多少年的收入，以台北市為例，代表一個家庭需要不吃不喝近15年才能夠負擔一間房屋。

觀察房價指數及台北市家庭可支配所得，來檢視影響房價所得比的兩項因素，自2008年1月至2018年1月，可支配所得從128.6萬元上升至133.9萬元，十年間僅增加4.1％，而同時間範圍內的台北市信義房價指數，則從66.59暴增到114.58，成長幅度達72.1％，兩者的成長率差距高達18倍！


且從好時價房價指數發現，儘管台北市的房價指數在2015年中開始下跌，甚至目前已跌回2013年的水準，但在所得近乎無成長之情況下，民眾依舊難以負擔此時的房價，導致房價修正的力道無法引起民眾共鳴，也難怪乎民眾對於近期的房價下跌無感！

台北市東區商圈租金大降價！由於東區店面空置率高，不少房東悄悄降租。根據實價登錄，台北市東區店面租金，已從2015年6月租金55萬元，到今年1月下調為38萬元，店租只剩下原本的7成不到。

根據《蘋果日報》報導，台北市忠孝東路四段、延吉街口，屋齡30多年的電梯大樓1樓店面租金，從2015年6月租金55萬元，到今年1月已下調為38萬元，店租只剩下原本的7成不到，且從實價登錄披露的特徵推測，此降價店面的承租方疑為星巴克，但星巴克表示不清楚。另商仲分析，東區房東並不缺錢，調價租金只是為了挽留形象好的「金牌房客」。

從實價登錄資料看出，打7折的店面區塊位在台北市忠孝東路 211~240號，屋齡約35年，樓高11層，符合此特徵的商業大樓為忠孝東路4段、延吉街口的「萬邦商業大樓」。該大樓底下惟二店面，一間是國泰人壽的形象概念店，另一店面就是星巴克。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則表示，受到市場氛圍影響，擔心空置期過長影響租金收入，是房東願意大幅降租關鍵。而忠孝東路四段南面的店面空置嚴重，不少黃金店面近年只得出租給短期的特賣會業者，不過這些特賣會的客層沒有忠誠度，缺乏集客力，難以維持商圈人氣和買氣。

無獨有偶，近日星巴克「新天母門市」貼出公告表示，5月29日將是該門市的最後一天營業日，消費者憑4、5月在該門市消費的發票即可享買一送一的優惠，此消息一出使不少網友感到不捨，畢竟「新天母門市」已有20年歷史，為全台第一家星巴克門市。而星巴克官方解釋是因租約到期的緣故，引發網友熱議。

誰說房價下跌輪不到蛋黃區！新北市板橋區的商業重鎮新板特區，近來也出現了跌價狀況，且賠售幅度相當驚人，才一交屋就出現拋售潮，且幾乎各個出場都賠300萬以上，堪稱板橋最苦命的新古屋。

緊鄰新板特區、中間只隔了一所學校，板橋區長安街上的建案「蒲陽文萃」，位處地段精華，一旁就是海山國小，周邊除餐廳林立，還有體育場和影城，距離三鐵共構的板橋車站步行約20分鐘可抵達，位於巷弄內，擁有鬧中取靜的優點，2014年預售時期交易價格落在每坪57~63萬元間，但儘管擁有房地產保值的地段優勢、生活機能充足，卻仍不敵房市景氣。

根據內政部實價登錄揭露，該案在2016年11月交屋後，便接連出現9筆賠售紀錄，賠罪多的9樓戶，屋主2015年以總價2106萬入手，2017年4月僅以1500萬脫手，慘賠606萬，而最新一筆交易紀錄是在今年1月份，前屋主同樣在預售時期買進，持有3年，慘賠4百多萬出場，單價從58.9萬掉到45.9萬元，其餘多筆的交易單價也都在4字頭，等於一交屋，房價就打了8折。

有生活機能、學區，甚至板橋還是全新北市人口最多、高度成長的行政區，根據新北地政局最新公布的區域行情顯示，長安街、漢生東路一帶，成交行情為大樓平均每坪60.39萬元，相較去年同期69.92萬元，跌幅約1成，公寓行情約每坪55.32萬元。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，實價登錄行情揭露成為購屋族重要的比價工具，在市況盤整的階段，屋主也逐漸認清越貼近或低於實價行情的房屋，才能獲得購屋族青睞，且除了目前市場中的餘屋賣壓，以開工至完工交屋工程期約2~3年來推算，新北市將新增約1.6萬戶的供給量，尤其受到江翠北側重劃區讓利搶市策略影響，可能對周邊房市、板橋市中心造成房價下修壓力，對有售屋需求的屋主，留意自身社區行情波動，積極審視周邊房市的行情變化，適度讓價即早出售，方能加速資金規劃與運用。

年輕人想成家卻沒存夠自備款，只能繼續租屋生活，而建商為刺激買氣，推出「超低自付款」輕鬆成家口號，打著只需20、30萬低首付款，即可買房，吸引首購族蠢蠢欲動，但專家提醒，低自備款不等於低房價，若錯估之後還款能力，將會迎來更重壓力。

消費者買預售屋時於開工前繳訂金、簽約金、開工款項，而有部分建商或代銷為了吸引消費者下手，打出低首付口號，壓低首付款，降低買房門檻，這種買房模式看似輕鬆，實際上，因房價總額不變，一旦錯估自身財力會加重後續還款壓力，到時後還出款項可能違約，甚至可能保不住房子。

天時地利不動產總經理張欣民分析，最常見的低首付款有三種模式，第一、開工低首付，剩餘款項於交屋前每月攤還；第二、開工前低首付，等到交屋前再一次繳清；第三、開工前低首付，交屋後再向公司貸款於3~5年內還清。

他提醒，低首付雖然誘人，但實際上只是延後付款，屬於一種「先甘後苦」的購屋模式，假設1000萬房屋貸款800萬，自備款需200萬，建商打出低首付只需付50萬，那剩下150萬就看是要交屋前每月攤還、還是一次繳清。

此外，第三種低首付模式，交屋後再向公司貸款還清，他也解釋，一般公司貸款利率高3%~5%，為交屋後再分次還款，變得要一邊償還剩餘自備款、一邊還銀行貸款，假設消費者錯估自身財力，恐怕得面臨更龐大貸款壓力，一不小心可能保不住房子。

張欣民解釋，低自備建案增多時，代表景氣不是那麼好，即使低自備建案熱銷，也不能做為景氣回升依據；而低自備建案無論門檻降到多低，房價總額卻沒有因此減少，下手前除了考量後續還款能力外，也要評估房貸利率上升時是否能夠負擔。

即便現在少子化，但明星學區宅光環還是存在！尤其擁有國小、國中雙學區優勢的熱門學區宅，例如台中七期範圍內的惠文國小、惠文高級中學學區，近年成為許多家長鎖定入學的學區，北屯區小班制雙語教學的仁美國小及鄰近的四張犁國小，也是熱門學區宅地段。

台中市西屯區七期的惠文學區，因國小、國中、高中12年直升免接送，因此招生幾乎年年爆滿。一名住在台中海線地區的家長李媽媽，就是從國小就將小孩送入惠文國小，一路順利上國中並直升進入惠文高中。而惠文高中也因座落於精華地段，近年在台中發展得不錯。

由於精華地段與明星學區加持，鄰近的預售案開價也出現5字頭，甚至有建案主推一日六餐及專車接送住戶學童上、下學的服務，要爸媽買單；而台中八期的萬和國中學區，預售屋平均開價也有突破4字頭。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，台中七期、八期重劃區不僅是中彰投企業主購屋熱門地段，也是外地客到台中置產的優先指名路段，除了為中部政經文化資源集中地，各大商場、國家戲劇院及台中市政府也落腳於此，未來也有捷運綠線通過，因此吸引許多父母為了學區慕名而來。

台中七期是高價地段的學區宅，不過在北區卻相對平價就能入住曉明女中、立人國小、賴厝國小等三大明星學校生活圈，當地業者指出，總價800多萬元可買到2房預售建案、成屋物件3房產品總價落在1500萬元左右。

而北屯區以小班制雙語教學闖出名號的仁美國小及附近的四張犁國小，學區內擁崇德、洲際雙商圈，生活機能一應俱全，周邊預售案開價3字頭，而多數台中知名私立學校包括華盛頓、美國馬禮遜學校、明道普霖斯頓私小等學校，也座落於北屯區。

買預售屋前弄懂「預售屋履約保證機制」才不會血本無歸。信託公會表示，內政部發布的預售屋履約保證方式，共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等五種，實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見。

信託公會分析，一般人以為可以全額返還購屋者繳交價金的「價金返還之保證」方式對消費者最具保障，但事實上，除非建商的財資歷俱佳才有採行此機制的可能，至於「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」雖有興建完工交屋的保障，但目前並沒有建商公會辦理連帶保證協定。

信託公會指出，現在實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見，民眾若買預售屋，建議應把需交給建商的款項，像開工款或開工後按工程進度的分期繳款等，「直接匯至建商指定的信託專戶」，不要交由建商再轉入指定的信託專戶，如此可避免建商未依約定將款項匯入信託專戶，透過信託制度由受託銀行把關，款項是用在建案工程與相關費用的支出。

信託公會提醒，內政部要求建商銷售預售屋必須提供履約保證機制，但仍有部分區域型建商或地主自建者規避規範，民眾在購買預售屋時應要求建商提供相關證明文件，如果是採價金信託或不動產開發信託方式辦理，應瞭解承作的受託銀行，每次繳款後務必至受託銀行的信託專戶網頁，查詢受託銀行是否有收到款項，以隨時掌握交付信託價金明細及相關資訊，維護自身權益。

　　“最近，我們接待的業務量增加很多。但市場的另一面是不少已經挂牌的二手房業主卻選擇了提價出售和暫緩出售。”天津市寶坻區一位二手房經紀人表示。

　　5月21日，天津市國土房管局表態，天津房地産市場各項調控政策依然嚴格執行，將繼續嚴格做好購房資格核查，在滿足全市居民及新市民等合理住房需求的同時，嚴格限制投機炒房，確保市場穩定發展。

　　安居客線上流量顯示，自5月16日以來，天津站流量呈明顯上升態勢。新房和二手房分別上升了112%和70.8%，新房流量峰值在5月19日，也明顯早于二手房峰值。從找房人群的工作地來源看，除了天津本地需求外，北京的需求最為集中，其次是天津周邊的河北地區。

　　近期，一位知名開發商天津分公司人士告訴21世紀經濟報道記者，他們正積極拓展北京分銷渠道。“北京來買房的很多。”

　　5月16日以來，天津市房地産市場出現異動。

　　據CRIC統計，2018年第18周-20周（4.30-5.20），天津新建商品住宅供應備案量約52.7萬平方米，其中第19周新增供應37萬平方米，創下小高峰；成交面積共約41.1萬平方米，呈逐漸上升之勢；全市備案均價從1萬6到1萬7再到1萬5，結構性起伏。第20周成交面積比第19周增長近一倍。

　　市場火熱也引起了當地房價上漲。據房天下5月25日更新的天津二手房樓盤漲價榜，前五位分別為，武清區旭日豪庭樓盤當前房價8655元/平方米，環比上漲45.12%；北辰陽光逸墅5150元/平方米，環比上漲23.26%；榮盛戴河灣（天津周邊）12564元/平方米，環比上漲23.25%；和平寶華里45718元/平方米，環比上漲21.21%；東麗楓澤園23703元/平方米，環比上漲20.96%。

　　天津市武清區碧桂園旗下樓盤莫奈的湖置業顧問明顯感受到市場火熱起來。“來武清看房的外地人中有80%是北京人，也有來自河南、河北、山東、山西的。我們還在北京雙井設置了班車，周末早上九點從雙井出發，下午三四點回北京。”該顧問告訴21世紀經濟報道記者，“這兩天房子賣得特別火，一天賣20多套已經算是少的，因為不敢瘋狂炒作樓盤，網上公布的都是保守數字。”

　　天津某房地産代理公司李先生表示，“現在天津的房子都賣得很好，好多開發商已經開始捂著賣、漲價賣或封盤不賣。在天津聽到‘開盤’兩個字，基本就意味著已經預定完了。目前房價有漲，但是不會太大，在10%以內。政策出來後，我每天都忙不過來了。最明顯的變化，以前業務員平均一天接到一個咨詢房子的電話，現在一天收到五六個。之前賣房子都需要銷售能力強，苦口婆心才能賣出去一套，現在都不需要費勁兒，客戶找著你買。市場已經回歸到2016年了。”

　　二手房市場也出現了不少臨時改價的情況。天津市寶坻區一位二手房中介稱，“我的一個客戶今年3月就要出售寶鑫景苑一套房，報價100萬。政策出來後，他在電話回訪中又改報價110萬，最低成交價為108萬。他還有另外一套想要出售的房屋改成了暫不出售。不過，買房的客戶倒是變得積極起來。此前一些想買房但態度不堅決的客戶，也在第一時間出手了。”

　　安居客首席分析師張波也認為，近期內找房需求的提升並非是投資和炒房需求卷土重來，而應視為短期自住型購房需求增加所致。

　　有關政策的本意並非是針對當地樓市，而現實效果則在樓市上得到直接反映。採用短期政策快速拉動方式未必是最佳，而採用長期策略或更為有效，在政策吸引的同時，通過城市自身的內在吸引力增強來達到“吸引人留住人”目標，不但把人才吸引來，更要讓人才留下來，真正為當地經濟發展做出貢獻。

　　寶能減持萬科又有新的進展，港交所昨日披露的資料顯示，钜盛華在5月21日減持萬科A(26.500, 0.11, 0.42%)1500萬股。而5月22日，萬科A亦有大宗交易，同樣可以確定為寶能減持。

　　9大資管計畫清倉4只

　　結合深交所大宗交易資料以及港交所權益披露情況，可以基本確定，钜盛華旗下9大資管計畫，已有4只完成清倉（安盛1號、安盛2號、安盛3號、廣钜2號），1只部分減持（泰信1號），剩餘4只尚未行動。

　　據證券時報•e公司記者統計，钜盛華已經累計減持3.93億股，占萬科總股本的3.56%，累計減持金額109.19億元。經過計算，已經完成清倉的4只資管計畫獲利在29.34億元~39.77億元。接盤方仍較為神秘：機構累計買入2.47億股，占總股本的2.24%；華泰證券(17.410, 0.07, 0.40%)上海武定路營業部買入1.46億股，占總股本的1.33%。

　　在開啟減持之前，寶能通過前海人壽、钜盛華、钜盛華資管計畫合計持有萬科25.4%的股份。經過此番減持，寶能合計持股比例降至21.84%，仍位居第二大股東。

　　據上述資料計算，钜盛華旗下資管計畫尚持有萬科7.49億股，占總股本6.79%。結合之前公告，钜盛華仍需繼續減持這一部分股票，直至所有資管計畫清倉。值得注意的是，以劉姝威炮轟寶能資管計畫、钜盛華宣佈清算資管計畫為時間節點，萬科A出現兩波明顯下跌，至今的累計跌幅超過了30%。

　　寶能減持複盤

　　如今，钜盛華資管計畫的減持任務剛剛完成了三分之一，在未來一段時間內，萬科A股價仍將承受其減持壓力。通過公告及資料，證券時報•e公司記者複盤了寶能的減持之路。

　　4月3日萬科A盤後公告，钜盛華方面擬以大宗交易或協定轉讓方式完成萬科股份的處置和資管計畫清算。4月17日，萬科A出現大宗交易，西南證券(4.310, -0.02, -0.46%)深圳濱河大道營業部賣出8972.45萬股，成交價格29.92元/股，成交金額26.85億元，買方營業部為機構專用。經此交易，南方資本管理有限公司管理的安盛2號完成清倉，不計資金成本及分紅收益，盈利在10.48億元~13億元之間。

　　4月24日，萬科A再現大宗交易，金額18.65億元，成交量6346.59萬股，成交價格29.38元/股。經此交易，南方資本管理有限公司管理的廣钜2號完成清倉，不計資金成本及分紅收益，盈利在3.15億元~5.84億元。

　　4月27日，西南證券深圳濱河大道營業部以大宗交易方式賣出3590萬股，接盤方為機構，交易金額9.69億元。經證券時報•e公司記者核實，此處是南方資本管理有限公司管理的安盛3號在減持。

5月8日~5月17日，萬科A出現16筆大宗交易，合計成交9764.91萬股，金額26.47億元。經證券時報•e公司記者核實，這是南方資本管理有限公司管理的安盛1號在減持，且完成了清倉。安盛1號買入成本在14.37元/股~18.24元/股，耗資14.03億元~17.81億元。不計資金成本及分紅收益，安盛1號盈利在8.66億元~12.44億元。

　　5月18日，萬科A出現26次大宗交易，其中24次買賣雙方均為機構。機構間的大宗交易累計成交5798.25萬股，金額14.76億元。

　　經證券時報•e公司記者核實，此處的賣方為泰信基金管理有限公司管理的泰信1號，經過此番減持後尚餘1.09億股。

　　5月18日這一天，西南證券深圳濱河大道營業部和華泰證券上海武定路營業部之間有2筆大宗交易，合計1400萬股。5月21日，二者再次發生2筆大宗交易，合計1500萬股。5月22日，二者又一次發生2筆大宗交易，合計1964.96萬股。經證券時報•e公司記者核實，上述6筆大宗交易均為安盛3號在減持，加上此前4月27日減持的3590萬股，已經完成清倉。

　　安盛3號的買入成本為16.54元/股~18.24元/股，耗資13.98億元~15.42億元。經過此番大宗交易，安盛3號共計賣出22.47億元，安盛3號盈利在7.05億元~8.49億元。

　　利息支出是一家企業財務費用的大頭，在資金成本較高的房地產行業中，某些龍頭房企甚至面臨每天醒來就是2億元利息支出的壓力。

  《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料獲悉，剔除資料不全企業，A股128家上市房企利息支出總計高達797.2億元，同比上漲32%，即2017年平均每家房企利息支出高達6.23億元。

  值得一提的是，上述128家上市房企歸屬于母公司股東的淨利潤合計1748億元，由此可見，接近800億元的利息支出占其淨利潤總額的比例高達46%，2016年這一指數約為43%。

  對此，易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，利息支出很大程度上和企業的融資規模和成本有關，其背後就是企業為了擴張而選擇了高杆杠運營模式所導致的，有息借債節節攀升，加之資金成本難以降低，造成財務費用高企。

  利息支出攀升

  《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料獲悉，2017年度，上述128家房企，平均每家利息支出6.23億元，每天大約支出170萬元利息；2016年度則為4.73億元，每天大約支出130萬元，同比上升明顯。

  具體來看，利息支出1億元以下的企業有51家，占比為40%；在1億元-5億元之間的企業有45家，占比為35%；在5億元-10億元之間的企業有10家，占比為8%；在10億元-20億元之間的企業有10家，占比為8%；20億元以上企業有12家，占比為9%。

  其中，利息支出在30億元以上房企為萬科、陽光城、首開股份、保利地產、中南建設和綠地控股，分別為82億元、70億元、43億元、35億元、35億元和34億元。A股10強房企利息支出總計約為395億元，占128家房企利息支出總額高達40%。

  不過，不同企業的利息支出走勢有所不同。

  以萬科為例，2015年以來，其利息支出分別為49億元、55億元和82億元，占其歸屬于母公司股東的淨利潤分別為27%、43%和29%。對比來看，萬科對三項費用的控制能力較強，其融資管道較多，且由於公司財務資料較為健康，在資本市場有融資優勢。

  “在財務費用明細表中，利息支出占比很高，這不僅考驗一家企業找錢的能力，還是其綜合實力的體現。”有業內人士向《證券日報》記者直言，評級較高企業，往往在融資成本方面更有話語權，對保證企業利潤率方面助力較大。反之，將對企業盈利能力造成極大影響，嚴重拖累公司發展。

  侵蝕利潤空間

  事實上，128家上市房企近三年來歸屬於母公司股東的淨利潤總額穩中上升。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的資料獲悉，128家上市房企2015年、2016年及2017年歸屬于母公司股東的淨利潤分別為972億元、1363億元和1748億元；同比增長率分別為40%、28%和10%。

  同時，這128家上市房企近三年的利息支出也在逐漸攀升。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的資料獲悉，128家房企2015年、2016年及2017年利息支出分別為530億元、606億元和797億元；同比增長率分別為27%、14%和32%。

  據此計算，近三年來，A股128家房企利息支出總額與當年淨利潤總額的占比分別為55%、44%和46%。

  毫無疑問，相對而言，儘管2017年，上市房企的利息支出仍舊幾乎占到淨利潤的半壁江山，但已經明顯好於2015年，對淨利潤的侵蝕程度與2016年相差不多。

  對此，有業內分析師稱，2015年以來，公司債發行放開，雖然利率水準較低，但多數企業選擇大規模發行公司債，資金成本規模隨之上升，利息支出總體規模提升。總體來看，2018年房企融資管道一直處於收緊狀態，房企缺錢環境下，將不得不去借高息債，屆時資金成本將再度走高。

  嚴躍進也認為，預計後續一些大規模融資企業將會面臨各種壓力，比如銷售業績不如預期時，利息負擔會增加。另外，隨著銀行等金融機構借貸成本的提高，包括債券在內的兌付壓力也將增加，由此將導致利息支出成本上升，進一步壓縮利潤空間。

　　經過300多輪競價，備受關注的杭州百井坊地塊競價最終突破107.3億元，由香港房企恆隆地產摘得，樓面價拍出了55285.39元/平方米的高價，溢價率118.5%。

　　據此，繼信達2016年摘得123億元地王后，百井坊地塊成為了杭州總價第二貴的地塊。

　　據瞭解，百井坊地塊位於杭州市中心武林核心區，規劃為商業商務文物古跡城市道路相容用地，出讓面積4.48萬平方米，地上建築面積達19.41萬平方米，宗地的起拍價為49.11億元，折合樓面起價2.53萬元/平方米。

據悉，該地塊規劃中要求“三不”： 一是不得設置專業市場；二是商業體量不低於45%；三是不得分割轉讓。根據規劃，百井坊地塊將建設高端商業綜合體，未來將會成為高端國際商業中心。該地塊所有建築必須自持（按規定移交的除外），爭取在年內開工，預計2020年建成。

　　值得的一提的是，從競拍情況來看，恆隆、九龍倉、城投阿裡、華潤新鴻基、銀泰、新世界(8.760, -0.14, -1.57%)等房企參與了競拍。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，對於杭州商業辦公用地專案來說，這塊地確實存在價格較高的現象。不過，該地塊位處核心商圈，屬於稀缺性地塊，又有眾多企業爭相搶奪，拍出高價也較為正常。

　　不過，嚴躍進也表示，該地塊總價較高，且要求全部持有，持有企業資金壓力較大。斥資107億元摘得該地塊，也說明恆隆地產加大了對重點城市的投資力度。

在被住建部被約談一周後，成都出臺了20多個月來的第6次調控政策。

5月15日，成都市人民政府辦公廳發佈《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》（下稱“5•15新政”），將限購物件由自然人調整為家庭，從需求端進一步加碼。

成都政府此舉，釋放了對房地產市場再度縮緊的信號，目標非常明確—抑制投資炒房，使樓市平穩健康發展。

調控背後是成都地區火爆的市場行情。根據易居研究院智庫中心資料顯示，今年前4月成都新建商品住宅成交均價首次突破每平方米萬元大關。另據中估聯資料包告披露，從全國整體來看，2017年成都房價全年上漲58.4%，位居全國67個城市基價漲幅排行榜首位。

另一層面，這個城市的新房供應量也令業界擔憂。上海易居房地產研究院發佈的《百城房地產資料》顯示，成都樓市的最新存銷比在4月為5.1，是自2010年以來的歷史最低值。也就是說，如果不供應新房，5.1個月後成都將無房可賣，進入房荒。

“從該資料看，還是偏低的，也說明該城市的新房庫存不足。”易居研究院智庫中心研究總監、《百城住宅庫存資料》執筆人嚴躍進對時代週報記者表示。

不限購樓盤走俏

成都5•15新政一定程度上刺激著市場對公寓類產品的接納。

5月19日，時代週報記者在成都金牛區的首開•龍湖紫宸香頌項目售樓處看到，沙盤旁的桌子上鋪著各種客戶統計表格，置業顧問正在接待陸續前來問詢的客戶。

銷售代表陳琳（化名）對這樣的場景司空見慣。該專案的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產品，產權只有40年。

儘管根據房天下的資料顯示，專案目前報價已經在2萬元/平方米，遠高於周邊的中鐵瑞景匯中心、藍光中央天地和華僑城等商業項目，“但新政後，客戶明顯感覺比以前有增加。”陳琳對時代週報記者表示。

監控資料顯示，在5月14–20日一周時間，成都公寓項目備案成交量達到過去10周裡的最高峰，為近2300萬平方米，其中近郊的認購數量首次超過主城區達近1300多套。

同步上漲的還有均價，在5月14日-5月20日，成都主城區公寓備案均價達到了1.45萬/平方米，近郊也達到了0.86萬/平方米；而同期的住宅備案均價主城區約在1.7萬元/平方米，近郊0.95萬元/平方米。

早在5•15新政出臺前，公寓的熱銷就已經有了苗頭。

根據中成房業的資料顯示，2016–2017年，成都公寓新增面積從106萬平方米到238萬平方米，銷售方面從103萬平方米到了208萬平方米，都翻了1倍。2017年，公寓新增面積和銷售面積都達到了5年來的最高點。光2018年前4月，新增面積106萬平方米，銷售面積90萬平方米，基本和2016年全年持平。

陳琳認為，由於公寓並未納入限購範疇，一部分住宅投資需求就外溢到公寓市場，“在早期，這些公寓項目往往會比二手房便宜，成為剛需的選擇”。

自2016年起，從限購、限貸、限售、限價、限離，再到搖號購房，直至當下以家庭為單位的購房資格界定等，成都樓市持續加碼。不過，調控也推進了更大戶型、更高報價和定位高端的公寓項目的銷售，即便這些公寓項目要遠高於周邊二手房的價格。

例如在最近拿到新一批預售證的保利天悅專案，從房天下資料看，新推出商辦類產品均價已經在2.2萬–2.4萬/平方米，高於所在武侯區4月1.9萬元/平方米的二手房均價。

另一個典型的專案是望江名門，按照房天下顯示價格資料，該專案自2017年年中以來，保持4萬元/平方米以上的售價，是所在的錦江區二手房均價的1倍左右。

一二手房價格倒掛

公寓走俏的背後，顯現出了“房荒”的現象，在搖號中簽率上是直接的體現。

不久前獲得預售證的大熱樓盤中鐵青秀未遮山，僅推出1000餘套房源，而搖號登記的人數近8萬人，中簽率僅為1.25%。再早前的招商中央華城專案推出近400套房源，而搖號登記人數近5萬人，中簽率只有0.08%。

值得一提的是，成都為搖號設置了先後順序：優先保障棚改用戶和剛需選房，再是普通資格客戶。此外，成都還規定離婚三年不能買房，以規避假離婚。

而購房者仍然踴躍，這種熱情源自於新房和二手房價格的倒掛。

按照時代週報記者的瞭解，中鐵青秀未遮山專案報價在1.4萬元/平方米左右，招商中央華城專案報價也在1.2萬–1.5萬/平方米，比所在成華區4月二手房1.8萬/平方米的報價要低。

不僅在成華區，倒掛的現象也在青羊區發生。區域的熱門專案綠地新裡城開盤的均價最高不超過1.7萬/元平方米，而周邊二手房已經普遍超過2萬元/平方米。

按照時代週報記者的瞭解，在成都的主城區、天府新區和部分近郊區，新房和二手房往往能形成近0.5萬元/平方米價格差。而這一現象，從去年年中開始已經出現。

儘管成都在去年11月出臺過政策明確指出，全款支付的客戶不得被額外照顧。一些倒掛嚴重的住宅項目，依舊通過驗資來選擇客戶。

“在成都，有些項目委託給仲介進行銷售，儘管仲介的返點達10個點，但仍會有項目只接受全款支付的客戶。”陳琳對時代週報記者指出，不過她並不願意透露具體的專案名稱。

而中簽率較低的情況，或許在5•15新政後，出現一定的“改善”—5•15新政規定，一個家庭一次只能參與一個專案搖號。即在商品住房專案購房登記規則確定的網上登記報名期限截止後，不得撤銷或變更購房登記資訊。

這就意味著，購房者會對項目進行選擇。

成都方面目前也在加大對新房房源的供應，根據成都房管局的資訊顯示，5•15新政後，僅5月21日和22日兩天就有14個項目預售公示，共計約5000套房源入市。

另據媒體報導，在515新政出臺當天下午，登記的人數已經比以往少了一半。

開發商的冰與火

在本輪成都房價上漲之前，有的開發商也嘗到過“甜頭”。

以成華區的專案成都魯能城專案為例，該專案曾是2014年的高價地塊，儘管當時的樓面價達0.9萬元/平方米，但從2016年開始專案均價處在1.1萬元/平方米，直至後來最高時的2萬元/平方米。

但對於沒有趕上紅利“末班車”的部分開發商而言，卻是另外一種滋味。

政府的限價面前，不得不使得他們重新思考下一步。

推遲銷售是不得不為之的舉措。上海某閩系房企行銷負責人對時代週報記者表示，公司在成都寬窄巷子的專案本應在今年六七月就進入銷售，“但目前政府只能給2萬元/平方米的預售價，實在是低於公司原先3萬–3.5萬元/平方米的心理價。因此公司還在內部商議中”。

該負責人的苦楚並不是個案。為了貫徹“房住不炒”的調控精神，2017年7月20日，成都出臺過限價政策，要求開發商申報預售時，申報價格比照專案前期和周邊同類項目，不得超出太多。

這也是促使一手房受到市場追捧的原因。“但房企的利潤空間就會被壓縮。”該行銷總向時代週報記者表示。

新浪樂居對成都2017年高價地塊前33名做過統計。根據開發成本加上利潤，這33幅地塊中，31塊的預估售價均處在1.9萬元/平方米。其中，東原在武侯區紅牌樓街道和金茂在武侯區七裡村的兩塊地價格最高，預估售價應為2.6萬元/平方米。

而這樣的預估價並不一定通得過。時隔一年多，目前這些項目的絕大多數並未有明確的入市資訊傳出。

事實上，限價之後，部分地產商不得不以低利潤，甚至是“割肉”入市。這種現象，在2016年和2017年的高價地塊上，陸續發生。

還在被成都當地咀嚼的是金牛區的中南海棠灣項目，該項目在拿地時的樓面價已經達到近1萬元/平方米，而目前政府給的預售價幾乎接近樓面價。

這樣的情況還將會上演。對於此前在成都大舉拿地的開發商而言，在成都的下一步將會變得更加慎重。

按照搜狐焦點的統計，2017年拿地金額前十名的開發商有中海、萬科、中房、中南、保利、金茂、人居置業、龍湖、新希望和成都集裝箱。

5月16日，成都房管局陸續約談綠地、融創、朗基、中糧、藍光等66個房地產開發企業。

“房企需要有較為明確的政治意識和大局意識，不應該有太多的盈利等考慮。當然從地方政府的角度看，可以適當做策略調整，比如在預售方面可以放寬，這樣也是照顧到房企資金回籠等需求。”嚴躍進對時代週報記者表示。

港九新界掀跨區新盤戰，白石角嘉熙深夜加推113伙，輕微加價1%至2%。另北角豪宅柏蔚山擬日內開價，首批單位不少於123伙。

嘉熙加推113伙 提價1至2%

嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙昨深夜加推113伙，單位實用面積249至832平方呎，戶型由開放式至3房，最高折扣優惠18.5%，折實售價由496.6萬至1,542.5萬元，折實呎價14,934至20,804元。其中入場單位為5座15B室，面積249平方呎，價單定價609.3萬元。

是次單位與首批戶型相若，集中第2、3、5、6及7座，當中第6座F室及7座E、F室屬首次推出，加推單位較首批輕微加價1%至2%。以今批第3座12樓C室與首批同層D室為例，C室實用面積456平方呎，屬2房戶，價單定價996.1萬元，呎價21,844元，較相同戶型及坐向D室單位，面積463平方呎，定價992.7萬元，呎價21,441元，加價約2%。

消息指出，嘉熙截至昨天暫收票約4,000張，首張價單連加推113伙，合共338伙計算，超額認購約11倍，今日發展商將公布最新部署，趕本周末開賣。

新世界（00017）牽頭的北角柏蔚山，昨日率先開放3房及4房的交樓示範單位予傳媒參觀。新世界發展營業及市務部總經理黃浩賢表示，首張價單將於今或明天公布，示範單位則於周四起對外開放。至於定價會參考同系的北角柏傲山及區內新盤，包括海璇等。

黃浩賢透露，柏蔚山將會引入逾8成的高成數按揭，示範單位將於周四（31日）開始對外開放，下周賣樓。

柏蔚山共611個單位，共有3幢住宅大樓，3房單位提供346伙，佔比近57%，至於1房共68伙，約11%；兩房共112伙，約18%，至於4房單位則有76伙，約12%，另設小量特色單位。

至於項目標準單位面積介乎519至1,537平方呎，特色戶面積介乎1,625至3,221平方呎，項目預計落成日期為今年9月，屬於短期樓花的項目。集團本月新盤銷售速度理想，現時集團餘貨量單位數已少於290伙，將會陸續減少。

至於恆地（00012）市區重建項目旺角利奧坊．凱岸同樣於今天公布銷售部署，項目共514伙，今將介紹項目的會所資料。

麗新發展（00488）提出私有化旗下豐德麗（00571），作價每股1.3元，較前收市價折讓約3.7%，交易涉資逾12億元，預期於7月23日前後向麗新發展股東寄發要約詳情的通函。

每股作價1.3元 折讓3.7%

由旅遊發展局主席林建岳控股的麗新系昨開市前公告私有化計劃，旗下4家股份未見大幅波動，麗新發展升1.7%，豐德麗就未有升跌，連同麗豐（01125）、麗新國際（00191），4家股份成交各不足百萬元。

麗新發展表示，私有化作價較豐德麗至1月底的資產淨值，折讓逾80%。公司解釋，私有化主要考慮豐德麗流通量甚低，不利投資者大舉售股，也可以節省維持上市的成本。

灣仔區為商住社區，為可發展地下空間的策略性地區之一，把合適活動移至地底，騰出地面空間作其他發展。

灣仔區內居民更認為，日本東京地下街概念均值得借鏡，惟關注能否紓緩地面人流和車流。

借鑑東京地下街 增周邊連繫

灣仔區包括灣仔、跑馬地、大坑及銅鑼灣一帶用地，面積約10平方公里，全區人口逾18萬人，為本港商業零售核心區，當中區內絕大部分為私人樓宇，勵德邨為該區僅有的公營屋邨。

居民欠共識 多關注交通負荷

另外，香港使用地下空間作為商業用途或運輸設施已有多年歷史，銅鑼灣、跑馬地和灣仔等被列為策略性地區作研究，利用地下空間可強化與周圍環境的連繫，容納配置多類社區設施及基建，並能騰空地面空間。

灣仔區議員李文龍表示，地下街發展10多年前已討論，惟現時區內居民仍未有共識，大多數擔心發展地下街能否令區內交通擠塞情況改善，紓緩人流車流。若地下街成為區內地標，反而有機會吸引更多人流，加重交通負荷，而且發展時間甚長。

另一區議員黃宏泰指，未來有灣仔會展擴建及加路連街用地重建，將會令區內交通問題惡化，建議地下街可向東京借鏡。

另有不少居民透露，不支持發展郊野公園地，以加快新界發展是癥結所在，如棕地、農地及東大嶼發展等選項，避免市區居住環境更為擠迫。

踏入租務旺季，住宅租金升勢日益明顯，九龍站天璽一個4房大單位，以呎租90元租出，創屋苑呎租新高紀錄。

市場消息透露，九龍站一帶新晉豪宅租務交投轉活，5月暫錄3宗月租逾10萬元大碼租務個案。其中天璽彗鑽璽高層B室，實用面積1,333平方呎，屬於4房連雙套房設計，日前以全包價月租12萬元租出，呎租90元，屬屋苑呎租新高個案。業主於2010年以約4,850萬元購入，租金回報約3厘，屬於理想回報水平。

君臨天下複式 呎租83

其次，同屋苑日鑽璽高層B室，實用面積1,241平方呎，以月租10萬元租出，呎租81元。業主早於2009年以2,847萬元購入，租金回報約4.2厘。

另外，九龍站君臨天下3座高層複式A室，實用面積1,667平方呎，屬於4房雙套房間隔，剛以月租13.8萬元租出，呎租達83元，屬於理想租金水平。業主早於2013年以約7,300萬元購入單位，租金回報約2.3厘。

至於港島區方面，中半山地利根德里Branksome Crest高層B室，實用面積1,845平方呎，以全包價14萬元租出，呎租約76元，屬於理想租金水平。

五洲國際（01369）於上周五（25日）急瀉超過八成後停牌，被指向其授信的哈爾濱銀行（06138），其股價亦受到拖累。哈行昨天發通告指出，該行與五洲國際相關的貸款現涉約3955萬元人民幣，貸款情況亦未見異常。哈爾濱銀行昨股價升2.09%，收市報1.95元。

曾簽20億人幣授信協議

哈行稱，與五洲國際曾於2014年訂立銀企戰略合作協議，同意在符合中國規定、監管政策及該行的授信條件下，於未來10年內，為五洲國際及其屬下企業的生產經營及項目建設等，提供不超過20億元人民幣的綜合授信安排。

該行表示，截至昨天為止，僅有其牡丹江分行在合作協議下，於2014年8月起向牡丹江五洲國際商貿博覽城的商戶及業主提供按揭貸款業務，現有貸款共253筆，涉及約3955萬元人民幣。哈行認為相關貸款處於正常狀態，該行經營情況穩健及正常。