中央及六都政府合計目前已投入4萬9千戶的社會住宅興建，根據內政部最新盤點，今年底合計大約2萬戶可望完工釋出。租金方面，內政部參酌其他國家作法及我國市場概況後，原則上至少照市價打8折，若是弱勢族群承租，折扣將更多，甚至大約可為一般市價的5折。

但相關官員指出，8折的一般行情也會依照供給量需求而不同，以即將在7月出租的林口社會住宅為例，由於供給量大，會比上述8折更優惠，大約只有市價7折左右。

而在地域分布方面，目前各地方政府已提報、合計5萬戶的社會住宅興建計畫中，台北、新北、桃園、台中等四都的案量占全國總量的5成以上，相關官員表示，未來希望全國22個縣市，每個縣市都有社會住宅，但估計仍會以六都挑大樑，相關案量合計將超過9成。

相較第一階段的社會住宅興建主要由地方政府發起，據指出，現在府院則希望不僅地方政府，包括各部會及轄下有「地利」的事業機構，除了釋地，也能扮演較主動的角色，例如散布在各市區的國防部營區或警消老舊廳舍，接下來都會成為盤點土地時的重點。

且除了雙北市、桃園、台中、台南、高雄等六都，針對第二波的社會住宅，據悉，政院也點名基隆市、新竹市兩地，上述部會及國營事業機構在盤點土地時，也要對兩市的土地加強盤點。

相關人士說明，基隆市、新竹市所以被認為蓋社會住宅的需求緊追於六都之後，「關鍵在於其人口密度及區位條件」。原則上內政部評估，超過10萬人以上，即有興建社會住宅的需求，基、竹隨六都一併入列為社宅興建的一線城市。

台北市政府自2015年9月1日起，祭出「遏止新增違章建築處理措施」，規定因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明(簡稱無違建證明)。住展雜誌企研室經理何世昌表示，該措施被視為違建追殺令，實施後複層式建案首當其衝，供給量創下近年來新低，顯示建商已逐漸棄守複層式市場。

往年推案熱　2018年卻結冰

何世昌解釋，雖然無違建證明檢附率不高，但卻已風聲鶴戾，尤其3米、4米2的複層式房型更難逃法眼，因為複式層房型作夾層違建的機率，遠高於一般房型、或挑高房型，幾乎逃不過稽查。再加上市府嚴審建照，複層式房型生存空間越來越小。


據住展雜誌統計，2017年以前，每年開賣的複層式建案至少10個以上，總規劃戶數少則3百多戶、多則逾5百戶。但2018年來，開賣複層式建案僅有3個，總規劃戶數僅60戶，預估2018年全年複層式建案數量，將罕見降至個位數，總規劃戶數也應該不到2百戶，雙雙創下近年新低點。

前二年供給　怎居高不下？

如果「違建追殺令」見效，為何從2015年9月1日實施之後，2016、2017年複層式建案數量與戶數，為何還居高不下呢？何世昌分析，2016年開賣的11個複層式建案，全都是2015年(含)以前年度所取得的舊建照；2017年開賣的13個複層式建案，建照核發時間點均是2015年以前年度。至於2018年1到5月開賣的3個複層式建案，也通通是2015年前的舊建照。

換言之，2016年以來至今所出現的複層式建案，其實是在消化2015年以前的舊照。這意謂著，台北市府的「違建追殺令」不只藉由檢附無違建證明進行嚇阻，更從核發建照源頭端就從根剷除，讓建商難取得複層式格局建照。

買方怕怕　業者意興闌姍

其次，即使是合法舊建照所推的複層式建案，因市府嚴格稽查，再加上複層式建案自挾使用空間大，單價水準普遍比一般房型高出許多，民眾多擔心花更多的錢，卻無法像以前可以違法作夾層，因而不願買單，寧願去買合法的一、二房型，導致複層式產品銷售欠佳。因買方接受度明顯降低，建商規劃複層式產品意願隨之驟降。

何世昌認為，在市府嚴厲執法、民眾不願冒險買單雙重夾擊之下，北市建商不得不放棄複層式市場。假如市府堅守立場，繼續嚴審複層式建築執照，未來若舊建照消化完畢之後，複層式建案將成為絕響。台北市可能會成為全台第一、也是唯一一個根絕複層式房屋的縣市。

日前有民眾將房地產贈與兒子，向稅處申請適用自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅，卻遭到稅處否准。

稅捐機關表示，土地出售以買賣方式且符合自用住宅用地條件者，可申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，但土地移轉如以贈與方式，縱使是其他條件均符合規定，仍不得按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

稅捐機關強調，依稅法規定，土地所有權人出售其自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝部分，非都市土地面積未超過7公畝部分，土地增值稅是就該部分之土地漲價總數額按10％徵收，而所謂的出售，依照財政部的解釋並不包括贈與，所以贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率10％核課土地增值稅。

父母疼愛孩子，而攸關孩子的教育更是不可馬虎，除了要先打探住家附近學校的聲譽之外，之後還得想辦法遷戶籍卡位，或是直接在心儀的學校旁邊先買下「學區宅」。就有一位網友為了幫孩子在北市文山區找到理想國小，費盡了心思。

一名網友在臉書發文指出，自己的孩子明年將上小一，包括：興隆國小、興德國小、志清國小、景美國小和力行國小等，都是考慮範圍之內，詢問網友對文山區小學的評價與意見。

網友也大致統整，興隆國小師資不輸萬芳國小；而萬芳國小環境是南區算最好的，校風優質、老師教學認真；興德國小是迷你小學，班級少幾乎全年級的人都會認識，採精緻教學，缺點是學校不大、操場也不大，但滿常帶到興隆公園、興福國中校外教學的；武功國小則是環境優美，校地大，全校班級安裝安靜的日立冷氣，交通方便。

滿額學校包括：志清國小，有開資優班，附近溪口國小與景美國小的資優學生會去志清國小上課，師資不錯；景美國小近期有翻新整修蓋游泳池，營養午餐學校有廚房；力行國小在河堤旁，環境、空氣很不錯，還有開心農場。

而有些網友也建議原PO，可以帶孩子去每個學校逛逛，看孩子喜歡哪個學校就念那家，小孩可以適應、喜歡還境最重要，國小讀哪裡其實並無太大差別，選有冷氣、離家近或交通方便較佳，國中學區才會比較重要，可以事先做安排。

而文山區內涵蓋公、私立小學共有23間，根據永慶房屋好房網文山區的學區宅行情來看，近一年的住宅成交一坪平均為44.6 萬、大樓成交平均48.4 萬、公寓成交平均36.1 萬。

高雄市區少有大筆土地，達麗建設在高雄市六合夜市附近推出「達麗東京」預售，一推出就受到矚目，最近達麗辦慶功宴，位在六合商圈的「達麗東京」熱銷9成，另外在楠梓新市鎮的「全民萬歲，將於8月拆架，邁入最後完工階段。

達麗建設預售案「達麗東京」基地648坪，規劃2棟地上26樓大樓。在市區相當少見，不過由於都市生活機能好，建商又有綠能概念，頂樓規畫空中泳池。裝設太陽能光電板、雨水回收系統等節能設備。

達麗建設董事長謝志長表示，「達麗東京」位在高雄少有的捷運、市中心黃金地段，還有智慧管理、空中泳池會館，開案以來熱度不減，尤其受青年族群青睞。

除了在市區外，達麗和許多建商看法相同，在楠梓的高雄新市鎮、捷運站附近推出的「全民萬歲」將於8月進行拆架，宣告這座達麗的旗艦級造鎮代表作，邁入最後完工階段，總數約820戶，目前僅剩200戶。

高雄新市鎮位在楠梓區， 配合高雄都會公園、高雄捷運系統等重大建設，鄰近高雄科學園區、本洲環保科學園區、楠梓科學園區等，提供新市鎮居民更多就近工作的機會。

民眾購屋不僅追求地段，生活機能也非常重要，不少民眾喜歡居住在有設立書店的環境。據實價登錄網資訊統計，雙北市文青宅交易熱區由新北市永和區的雙和比漾店奪冠，其次為板橋府中站周邊，以及忠孝SOGO商圈。

永慶房屋根據2017年實價登錄住宅交易資料，盤點台北市與新北市以19家誠品書局為中心，統計周邊800公尺範圍內的住宅交易量，觀察雙北市文青宅熱區的分布，發現交易量最多的是位於永和區的雙和比漾店。第二名是板橋區的板橋店，第三至五名，分別是大安區的忠孝SOGO店、敦南店以及內湖區的東湖店。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，該書局位於永和區中山路一段的比漾廣場，此百貨公司是永和區重要的生活商圈之一，除可隨時享有豐富多元的閱讀機會與文創商品賞味，鄰近的永平國小前還是捷運施工中的萬大線永和站，未來完工後可輕鬆往來台北市市區、雙和地區與土城等區。

謝志傑分析，以去年住宅型態觀察，比漾廣場周邊住宅平均總價，套房產品約612萬元、公寓約983萬元、大樓或華廈則是1,723萬元，與熱門交易前十名比較，房型平均總價剛好與交易量排名第二的板橋區中山路一段板橋店周邊住宅平均總價相當，都是房價相對實惠區域。

以交易量排名前十名的文青宅，九區都位於捷運站附近，其中有七區皆位於捷運板南線捷運站附近，包括府中站、忠孝復興站、忠孝敦化站、亞東醫院站、西門站、板橋站與市政府站，這些文青宅不僅鄰近誠品書局，是名副其實的捷運宅，周邊皆有成熟商圈機能，區位優質，可輕鬆滿足食衣住行育樂需求。

謝志傑觀察，以各區住宅型態平均總價來看，公寓部分，雙和比漾店、板橋店與亞東醫院店平均總價在千萬元以內，東湖店、板新店與西門店平均總價在1,500萬元以內，是當前大部分自住購屋能接受的總價帶。套房產品部分，平均總價普遍在500萬至900萬元間，低總價的熱門區位在亞東醫院店與板橋店。

此外，在北市精華地段的忠孝SOGO店、敦南店與美麗華店附近套房平均總價超過900萬元，其房價會受到地段位於精華區、新成屋或是挑高複合式使用空間的住宅型態等因素影響。大樓或華廈部分，以雙和比漾店、板橋店與亞東醫院店，附近住宅總價都在2,000萬元以內，是房價相對低的熱門交易區。

謝志傑補充，大樓或華廈房屋總價較高的區域皆位於北市精華區，美麗華店的平均總價超過5,000萬元，主因為該區多是成交新成屋及大坪數總價超過億元的高級住宅，平均房價冠於前十排名。

熱門交易區以北市郊區與新北市為大宗，其中公寓總價帶多在1,500萬元以內，套房產品約800萬元以內，大樓或華廈則是2,000萬元以內等為主，多屬自住首購型的總價帶，除了部份精華地段的新成屋或豪宅等特殊產品總價會高於市場行情，一般中古屋都是自住換屋為大宗，只要地段好，房價貼近實價登錄行情者，都是買方願意進場購屋的選擇。

台中七期市政北二路的「T&R廣場」，最近在吳寶春麵包、日本蔦屋書店、泰國WOO-Cafe相繼進駐帶動下，成功打造新的書店精品商圈，不僅商圈生活機能提升，也進一步炒熱七期豪宅房市。

台中市為全台人口淨移入量最高、最宜居城市，驚人消費力吸引國際人氣名店進駐，除上述名店外，三宅一生最近也進駐附近的精銳「音悅廳」店面。

「T&R廣場」董事長湯期安指出，七期是中台灣企業能見度最高區域，七期一位住戶就代表一家企業消費力，能在單一區域內，同時被多家企業看到、且擁有驚人消費力，全台僅台中七期。

蔦屋書店開幕至今已滿周月，複合式書店充滿生活感，帶動書店人潮絡繹不絕，也讓該區店面灸手可熱。

目前周邊平均租金落在每坪3,000至6,000元間，店面出售更是每坪百萬元以上起跳，業者看準商圈利多，今年1月實價登錄一筆店面租賃，月租高達7.5萬元。商圈、書店熱潮，把七期豪宅市場買氣拉升，今年第1季寶輝「秋紅谷」有兩筆實價登錄成交單價56.5萬至63.1萬元，總價9,500萬至1.13億元。

好時價發布最新房價指數，今年1月全台房價指數120，已連續10個月上揚，新北、台中、台南及高雄都是價量俱漲，其中又以台南表現最佳。

好時價房價指數以實價登錄資料為基礎，透過機器學習估價技術、重複交易法，每月製作全台及各行政區房價指數。

根據好時價房價指數，全台房價在2015年4月到達最高點，指數122.12，之後一路緩勢下跌，去年3月指數117.62為最低點，4月之後，一路緩勢走升，至今年1月，房價已連續10月個上揚，較去年3月的低點上升約2.4%。

另外觀察實價資料交易量，今年1月的交易量較去年同期增加約二成，但依舊低於五年平均，顯示全台房市交易量能稍有成長，但仍處於低檔的格局。

六大都會區中，新北、台中、台南及高雄都是價量俱漲，台北市和桃園市表現較差，桃園1月為價跌量增，台北市更已連續三個月持續呈現價量俱跌。

北部縣市中，新竹縣市持續價漲量縮，宜蘭房價上漲幅度較大，基隆市成交量擴增七成最多；中部縣市中，彰化縣及南投縣仍維持價漲量縮格局，唯獨苗栗縣價量俱跌；南部縣市，嘉義縣市、屏東縣皆呈現價量俱漲，雲林縣則價漲量縮，且嘉義縣市交易量能擴增幅度近五成，表現較佳。

好時價表示，整體而言，台北市、桃園市及苗栗縣價格仍處於盤整下修階段，而其餘縣市的價格上漲力道較為強勢。

好時價指出，台北市房價目前已跌回到2013年的水準，但買氣依舊不振，主要目前房價和十年前相比，增幅達72%，但同一時間台北市家庭所得增幅僅4%，薪資所得沒起色下 台北房價雖有修正，民眾卻難有感覺。

近年彰化人口外流嚴重，消費經濟狀況大不如前，但意外的是，彰化房價不減反增，近年市區內新屋單價已衝破2字頭，總價高達1000萬以上，同價位比該路段中古透天還高。東森房屋彰化中正加盟店陳姓店長表示，彰化很多新成屋都已開價到2字頭，雖然因屋齡有別，但同價位都已經可買附近中古透天。

近年彰化房市與人口外移率皆明顯呈現正成長趨勢，尤其位於中正路二段屋齡1年不到的電梯大樓「中正雲端」，目前開價已衝破20萬大關，單坪要價30.27萬，總價更已突破1000萬，締造周遭房價行情新紀錄。

據永慶房屋實價登錄顯示，近半年「中正雲端」周邊電梯大樓行情，單價平均13.6萬，相較上個月漲2%，較去年同期漲17.2%；住宅行情單價平均13.2萬，較上個月微跌1%，較去年同期上漲16.6%，房價明顯並無受到人口外移影響。

陳店長認為，主要還是因屋齡與地點差別，因近年彰化新成屋即便是外圍地段，都已經開價到20萬上下，所以相較之下，市中心破千萬並不意外，不過，相較同區段價位，30萬上下真的很難賣，尤其同價位都已經可以買周邊中古透天了。以東森個案為例，陳店長透露「該戶交易狀況並不理想」，可見該價位在彰化目前還沒有辦法被接受。

台中近期買賣移轉棟數日漸上升，以今年3月份為例，買賣移轉棟數多達3432棟，相較上個月（2）月增70.5%，年增也高達5.1%居六都第二，房市明顯回溫，永慶不動產台中逢甲12期加盟店店長蔡叔朋提及，近年台中小坪數建案成主力，尤其2房格局最熱銷！

台中房市近年明顯回溫，根據地政局統計，台中今年1－4月買賣移轉棟總數較去年同期成長約1.86%。永慶不動產協理陳奕安曾指出，台中房市有感成長，尤其北屯、西屯成長最為明顯，相對帶動建商搶地插旗。

西屯區人口密度為台中次高地區，周遭生活機能完善、交通便利，蔡叔朋表示，西屯區近年不斷陸續有新案推出，並且看準現代趨勢，搶攻不婚、單身、小家庭等商機，推出24－40坪格局，其中以2小宅最為熱銷。

蔡叔朋建議，由於西屯區預售屋價位較高，若想置產西屯區的小資族可以優先考慮水湳一帶，以「寓上長安」、「寓上里安」為例，不僅周遭生活機能優質、捷運交通便利，不同一般小宅，「寓上長安」、「寓上里安」更推出2房２衛格局，雖然單價無明顯差距，但目前總價仍可壓至1000萬以下。

　　6月1日，中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知（以下簡稱《通知》）。平安不動産有限公司長租公寓事業部總經理鄔克敏接受中國證券報記者採訪時表示，平安不動産高度重視、關注長租公寓行業的發展，自2017年起布局長租公寓領域的投資。以上海森蘭項目為試點，爭取最快完成險資投資長租公寓的首單落地。

　　《通知》著重從以下幾個方面明確了保險資金參與長租市場的有關要求：一是明確參與方式與區位限制。保險公司通過直接投資、保險資産管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，所投長租項目應位于人口凈流入的大中型試點城市，滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程序等方面的要求。

　　其次，明確産品設立條件。針對投資長租項目的債權投資計劃和股權投資計劃分別設置了設立條件。採用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流佔其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上，採用股權投資計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權不得為第三方提供質押。

　　三是規范資金管理。要求保險機構督促各類主體規范項目建設管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進出的全流程監控，確保保險資金封閉運行、專款專用。四是明確投資的風險管理要求。保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投後管理，並建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防范。五是優化産品注冊機制，對于投資租賃住房項目的保險資産管理産品適用注冊綠色通道。

　　平安不動産有限公司長租公寓事業部總經理鄔克敏指出，新政明確和規范了保險資金投資長租公寓的要求，將從源頭上解決長租公寓面臨的缺少長期持有長租公寓運營資金的困境，對行業健康、可持續發展帶來重大而積極的影響。新政將推動長租公寓産業的進一步規模化、專業化的發展，進而係統化地響應和落實“住有所居”“房住不炒”的政策導向。

　　據介紹，截至目前，平安不動産注冊資本金達200億元，資産管理規模超3000億元。

　　深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據顯示，深圳新建商品住宅成交均價已連續20個月下降。

　　數據顯示，深圳2018年5月新建商品住宅成交均價為54111元/平方米，環比下降0.1%，同比下降0.7%；成交套數2564套，環比增加32.6%，同比增加10.9%；成交面積259267平方米，環比增加38.6%，同比增加10.7%。

　　在二手房市場，據深圳房地産信息網數據中心監測，5月份全市共成交7607套二手房，環比增加15.5%，同比增加4.5%；成交面積607917平方米，環比增加14.0%，同比減少6.4%。

據記者從多家金融機構了解到，大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。

近期房地産企業遭遇中止的五筆境內融資，形式均為公司債，主體分別是龍湖、碧桂園、富力、花樣年、合生創展。雖然中止原因各異，但境內融資如此密集地遭遇擱淺，在以往並不多見。

資金是房地産企業的命門，在獲取資金的常規途徑受到限制的同時，ABS、REITs、永續債等各種創新的融資方式也在不斷涌現。華創證券統計顯示，截止到今年4月底，國內已成功發行商業地産資産證券化産品共計56單，總發行規模約1509億元，産品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs發行規模687億元，CMBS發行規模667億元，CMBN發行規模144億元。

房企融資仍偏緊 快銷去化為上策

在調控持續強化的大背景下，快銷去庫存仍是開發商的首選策略。清華大學房地産研究所所長劉洪玉昨日在中國房地産上市公司研究成果發布會暨第十六屆中國房地産投融資大會上表示，2018年嚴監管態勢延續，開發商融資渠道將持續收緊，融資成本或繼續提高。開發商應積極降負債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，現金流對房企極為重要，開發商只有“快銷走量”向前衝。

　　房企業績分化愈加明顯

　　會上發布的《2018中國房地産上市公司TOP10研究報告》顯示，2017年在資本市場“監管升級、脫虛向實”的主旋律下，房地産上市公司整體融資環境趨緊，但成交規模再創新高，整體實現“增收又增利”。同時，房地産上市公司在盈利能力、財富創造力和財務穩健性等方面分化加劇。

　　據統計，去年滬深兩市上市房企及赴港上市房企的營業收入均值分別為167.37億元、328.09億元，分別同比增長8.11%和27.64%；凈利潤均值分別達到21億元、51.94億元，分別同比增長25.34%、52.27%。據觀察，不同銷售額陣營企業凈利潤、核心凈利潤分化現象顯著，凈利潤增速與核心凈利潤增速之間的差額逐級遞減。

　　報告顯示，3000億元以上、1000億元至3000億元陣營房企的核心凈利潤增長率均值分別為58.54%、67.15%，相差近10個百分點。

　　2018年以來，房地産調控持續強化。“目前房地産上市公司規模競爭更加熾熱化，加大杠桿實現快速規模擴張，已成為多數房地産上市公司戰略抉擇。”中國指數研究院院長莫天全説，在此背景下，庫存管理能力、周轉速度和現金流狀況成為房企的生存關鍵。

　　快銷去庫存策略仍須持續

　　國研中心企業研究所副所長袁東明表示，上市房企必須盡快適應國民經濟和房地産行業的換擋發展。當前我國去杠桿取得了階段性成效，但防范和化解金融風險仍然面臨比較大的壓力。

　　“居民杠桿率快速上升、地方政府隱性債務等問題都尚未得到根本性解決，防范化解重大風險是今後3年工作的重中之重。在這樣一個環境中，房企必須強化風險意識，提高風險防禦能力，警惕資金環境變化帶來的風險。”他説。

　　“我們預計今年全國房地産銷售面積會有所下降，大概下降10%以內，銷售額會小幅增長。”歐陽捷説，房企真正的風險不是負債率高低，而在于現金流夠不夠，快銷走量衝規模是策略之一。

　　上述報告認為，在土地成本高企和資金面不斷收緊的壓力下，目前中小型上市房企在行業內的騰挪空間較小。大型上市房企今年要通過加快去化、提高周轉速度來鎖定業績。

　　國泰君安地産首席分析師謝皓宇認為，目前所謂的“房地産行業低庫存”只是一個營銷手段。“從我們觀察到的數據、第三方數據以及房企自身資産負債表的存貨（即便扣除應收佔款）數據看，都得不出低庫存的結論。目前房地産行業平均去化周期應該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。” 謝皓宇説。

　作為行業龍頭，碧桂園（2007.HK）始終未能擺脫外界的最密切的矚目。日前，該集團擬發行的200億小公募公司債券狀態變更為“中止”，以及坊間關於碧桂園有商票無法兌付的傳聞，將這位行業一哥再度推向風口浪尖。

　　事後，碧桂園第一時間作出回應，指200億公司債券發行狀態的變更原因主要系公司欲“調整募投項目，以使募集資金更好的匹配項目以及有效運用。待相關事項確定後，公司將繼續推進本次債券的審核和發行工作。公司始終看好國內資本市場，會繼續努力推進公司及下屬主體在國內的發債及其他融資相關事宜。”

　　而面對商票違約傳言，該公司則公開發文澄清：“集團所開立的商業承兌匯票均按時足額承兌，對於近期有關集團商票逾期未兌付的不實謠言，集團將保留法律追究權利。”

　　碧桂園同時表示：公司現金充裕，有實力確保應付票據的到期兌付，且公司素來誠實守信、合法合規經營，嚴格遵守《中華人民共和國票據法》等相關法律。未來，碧桂園仍將繼續積極把握全國範圍內城鎮化機遇以及政策紅利，堅持自身的發展方針，充分發揮集團優勢，努力為股東、為客戶及社會創造更大價值。

　　就在上述傳聞尚未平息之際，房地產研究機構克而瑞5月31日晚間發佈的《2018年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，今年前5個月，碧桂園以3345.2億元的銷售額排名榜首，同比上年增長37%。

　　一邊是持續增長的銷售額，一邊是資金趨緊的質疑，作為行業中資金使用效率最高的一家房地產企業，碧桂園究竟“錢境”如何？

　　對此，有金融從業人士評論稱：商票無法兌付的情況通常只出現在企業崩潰的邊緣，但根據碧桂園過去幾年的經營軌跡看，這家公司出現商票違約是不符合邏輯的。雖然眼下國內房地產行業資金面趨緊，但碧桂園這種入選恆生指數的藍籌股擁有較高的安全墊，幾乎不會發生流動性危機。

　　均衡佈局保證充足銷售回款

　　克而瑞研究中心在報告中指出，今年以來調控持續收緊，調控範圍不斷擴大，“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策也在熱點城市逐漸落地。市場現狀方面，雖然一線城市樓市虛火暫時得以抑制，但熱點二線和三四線城市在調控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區域的市場分化較為嚴重。

　　膠著的市場局面逐漸形成，這對房地產企業的運營能力提出了更為嚴峻的考驗，但也為擁有科學管理制度和風險抵禦實力的公司帶來新一輪發展機遇。

　　今年前5月，碧桂園延續了2017年來的市場領先優勢，累積實現超過3300億的銷售業績。平均每月銷售保持在五六百億的均衡狀態。多數分析人士認為，強勁的業績優勢得益于碧桂園在全國三四線城市的佈局。

　　資料顯示，截至2017年末，碧桂園集團在國內已簽約或已摘牌的項目總數為1456個，分佈於30個省\自治區\直轄市的220個地級市，覆蓋了768個區\縣。其中，2017年新獲取的專案，目標一二線城市和目標三四線城市的比例為59：41。

　　一般而言，房地產公司在熱點區域的大幅投資有望使其業績短期爆發，但唯有全國範圍內的均衡分佈才足以抵禦局部市場波動，進而實現長期穩健發展。在當下國內地產市場嚴重分化的背景下，碧桂園在5月份以單月銷售700億創下歷史新高。

　　多元融資管道平衡單一市場風險

　　今年以來，國內針對房地產行業的融資環境不斷惡化，股權、債券融資均處於收緊狀態，日前，包括碧桂園在內的多家公司的債券發行狀態變更為“中止”。對此，業內人士分析稱，這屬於行業普遍現象，並非特定某家公司出了問題，但可以由此窺見市場的緊張情緒正在蔓延，一些杠杆高且現金不足的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風險。

　　對此，碧桂園並非全無預見。今年2月，其首席財務官伍碧君在該集團的春茗活動上曾向外界透露，市場的融資環境趨緊成本走高。但碧桂園作為行業中評級較高的公司，融資管道隨之進一步拓寬和優化，公司將積極利用這一優勢展開多元化融資，優化資本結構，降低資金成本，強化現金流管理，為可能出現的市場波動提前做足應對措施。

　　值得提及的是，2017年以來，碧桂園市場表現持續穩定，12月4日被納入恆生指數成份股，正式晉級藍籌行列。步入2018，該集團幾次融資均實現了不同層面的創新和突破。

　　1月初，該公司抓住市場視窗期，宣佈以每股股份17.13港元的價格配售4.6億股現有股份，配售股份相當於碧桂園已發行股本約2.16%及經認購而擴大後的已發行股本約2.12%。隨即，公司再以每股20.556港元的初步換股價發行可轉債，該可轉債合計可轉股總數約7.59億股，相當於公告日該公司已發行股本約3.57%，以及經發行可轉債及配股後擴大股本之約3.37%。

　　配股與可轉債的發行，合計為碧桂園籌集約合230億港元資金，極大充盈公司運營現金。

　　此後，深圳證券交易所公告顯示，5月24日起已在綜合協定交易平臺為中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號第一期資產支持專項計畫（即“碧桂園租賃住房REITs”）提供轉讓服務。該計畫於2月2日獲得深交所審議通過，產品規模100億元，採取儲架審批、分期發行機制。首期於4月27日發行，首期產品規模17.17億元，發行利率5.75%。

　　有市場人士透露，碧桂園的租賃住房REITs在發行過程中受到了包括國有銀行、股份制銀行、城商行、券商等在內的主流投資機構的積極關注，認購情況較為樂觀。該人士同時評論稱，碧桂園這種體量的公司，無論融資管道還是融資成本，都在行業中擁有較強的競爭優勢，不容易出現“錢荒”的困境。

　　現金管控能力已然顯著提升

　　在加強銷售回款和拓寬融資管道的同時，碧桂園在現金流管控方面具備了優於同行的表現。自2016年起，碧桂園已具備自我造血功能，公司當年錄得淨經營性現金流入412.6億；隨後的2017年，在加大規模擴張的同時，再度實現淨經營性現金流240.8億元。

　　該集團的2017年年報資料顯示，公司去年實現合同銷售5500億，同期售樓款現金回籠約5003億，回款率達到90%的行業較高水準。而截至上年末，該公司擁有現金及銀行存款約1484億元，達上市以來最高水準，並遠高於其682.8億的短期借貸及長期借貸當期部分之和；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用，其短期償債壓力並不大。

　　事實上，碧桂園於近期啟動的分拆物業板塊上市的運作，便在很大層面上顯示出集團內部對於公司流動性的自信。

　　5月29日，該集團發佈公告稱，公司董事會已經批准分拆旗下碧桂園服務控股有限公司（下稱“碧桂園服務”）以介紹形式在香港聯交所主機板獨立上市，碧桂園服務將於6月19日開始買賣。據悉，碧桂園計畫以有條件特別股息並以實物方式，向股東分派碧桂園服務股份合計25億股，每持有8.7股碧桂園股份可獲派1股碧桂園服務股份。

　　鑒於公司穩健的經營風格和穩定的財務表現，今年3月26日，國際三大權威信用評級機構之一的標準普爾評級（S&P）將碧桂園企業信用評級由BB上調至BB+，展望穩定。與此同時，標準普爾評級（S&P）將碧桂園優先無擔保票據評級自“BB-”調升至“BB”。

　　標普指出，碧桂園以其雄厚的銷售實力，大大拓展了規模，進一步強化了市場地位。同時，受到利潤率回升以及收入快速增長的影響，碧桂園的杠杆水準也有所改善，這部分抵消了資本支出帶來的壓力。預測碧桂園銷售的強勁勢頭將會延續到2018年，以及在運營方面的改善及經濟水準的規模效應都助推了公司的整體運營實力提升。

西安市住房保障和房屋管理局發佈通知稱，經研究決定，即日起在全市範圍內開展為期6個月的商品房銷售秩序專項檢查工作。檢查物件：在售項目的房地產開發企業；接受房地產開發企業委託，承擔商品房銷售代理、行銷策劃活動的房地產經紀機構。檢查內容包括，未取得《商品房預售許可證》，直接或採取內部認購、交納誠意金、排號等形式變相預售商品房；不一次性公開銷售全部准售房源，捂盤惜售或變相囤積房源；發佈虛假房源資訊和廣告，壟斷房源，操縱市場價格；通過捏造或者散佈漲價資訊等方式惡意炒作、哄抬房價，造謠生事，誤導市場預期；商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或收取未標明的費用等。

以下為通知原文：

機關各處室、局屬各單位，長安區住房保障和房屋管理局，臨潼、閻良、高陵區建設和住房保障局，鄠邑區規劃建設和住房保障局，藍田、周至縣規劃建設和住房保障局：

為進一步規範商品房銷售行為，淨化房地產市場環境，維護群眾合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，按照《陝西省住房和城鄉建設廳關於進一步規範全省房地產市場秩序工作的通知》（陝建發[2018] 43號）等檔精神，經研究決定，即日起在全市範圍內開展為期6個月的商品房銷售秩序專項檢查工作，現將有關事項通知如下：

一、檢查物件

（一）在售項目的房地產開發企業；

（二）接受房地產開發企業委託，承擔商品房銷售代理、行銷策劃活動的房地產經紀機構。

二、檢查內容

（一）未取得《商品房預售許可證》，直接或採取內部認購、交納誠意金、排號等形式變相預售商品房；

（二）不一次性公開銷售全部准售房源，捂盤惜售或變相囤積房源；

（三）未按規定在銷售現場公示《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同》示範文本、房屋預測面積、預售資金監管帳戶及監管銀行等資訊；

（四）委託未經備案的房地產經紀機構代理銷售商品房；

（五）發佈虛假房源資訊和廣告，壟斷房源，操縱市場價格；

（六）通過捏造或者散佈漲價資訊等方式惡意炒作、哄抬房價，造謠生事，誤導市場預期；

（七）意向購房人數多於可售房源的，未採取公證搖號方式公開銷售商品住房；

（八）以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；

（九）商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或收取未標明的費用；

（十）違反商品房預售資金監管相關規定，擅自挪用預售款項；

（十一）將已經銷售並作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人；

（十二）提供虛假證明，規避限購政策，擾亂市場秩序及其他不正當經營行為。

（十三）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務。

（十四）其他違反房地產市場管理法律法規政策的行為。

三、 處理措施

對違法違規的房地產開發企業、經紀機構依法實施行政處罰，並視情節輕重依照法律法規規章和中省有關規定，採取以下措施：

（一）書面警示；

（二）約談企業主要負責人；

（三）公開曝光企業違法違規行為；

（四）列入嚴重違法失信企業名單；

（五）暫停使用網簽系統；

（六）暫停商品房銷售、經紀、代理服務；

（七）通報有關部門，實施聯合懲戒；

（八）其他法律、法規和規章規定的措施。

四、整治方式

各區、縣房管部門要立即行動，對轄區範圍內的房地產開發企業及經紀機構進行拉網式全方位整頓，深入銷售現場查閱購房資料，檢查銷售情況並建立檢查台賬，於每月30日前將當月檢查情況及查處的典型案例（至少2起）報我局產權市場處。

五、工作要求

（一）提高認識，增強緊迫感。商品房銷售違法違規行為嚴重擾亂了市場秩序，極大地損害了購房群眾合法權益，各區、縣房管部門要認識到開發企業和經紀機構違法違規行為的嚴重危害性，增強持續整頓規範商品房銷售秩序的緊迫感。

（二）結合市場實際，立即組織實施。各區、縣房管部門要加強統籌協調，突出重點，健全工作機制，明確工作措施，確保檢查工作有序開展，取得實效。

（三）持續深入檢查，保持高壓態勢。各區、縣房管部門要暢通違法違規行為投訴舉報管道，對媒體曝光、屢次違規的房地產開發企業、經紀機構要頂格處理，情節嚴重的，通報有關部門實施聯合懲戒。

嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙過去周六（2日）進行首輪推售238伙，即日沽清，推高過去周末新盤銷情至337伙，較對上周約97伙大升2.47倍，屬於3月24日及25日錄得約351宗成交後，近10個星期最多新盤成交的周末。

除嘉熙大賣外，新地（00016）屯門御半山周日（3日）以先到先得發售28伙，雖已是項目第四輪銷售，仍吸引不少買家及代理到場。市場消息稱，該樓盤全日共售出24伙。

發展商隨即更新御半山價單，調高價單上合共71伙貨尾售價，加幅由0.5%至3%不等，並推出18伙於周四（7日）晚上以先到先得方式發售；同系將軍澳日出康城晉海II過去周六亦發售20伙，兩日共沽16伙。

新世界（00017）旗下西貢清水灣傲瀧過去周末繼續熱銷，共售出11伙。以此計算，上述4個新盤合計售出289伙，佔周末一手整體銷情約86%。

由AG ASIA及興勝創建（00896）合作發展的沙田火炭Mount Vienna，地下及1樓複式A室以7680萬元售出，實用面積2455方呎，另設有1282方呎花園及110方呎前庭，呎價31283元。

周末連環雙破頂 3房1260萬新高

多個新盤互撼爆發搶客戰，無礙二手屋苑繼續破頂，多個新界區屋苑近日錄得新高成交。其中沙田區指標上車屋苑沙田第一城，單單一個周末（2日及3日）之內呎價及造價接連破頂，其中一個高層3房戶周日（3日）以1260萬元易手，成為該屋苑歷來造價最貴的單位。大埔嵐山低層開放式單位則以每方呎21204元易手，再創屋苑呎價新高之餘，呎價更貴絕大埔區上車屋苑。

美聯物業首席聯席區域經理黃錦瀚表示，沙田第一城5座高層B室，3房間隔，實用面積819方呎，以1260萬元成交，造價創該屋苑歷史新高，呎價15385元。原業主於1997年5月以610萬元買入該單位，持貨逾21年，賬面賺650萬元，升值近1.1倍。

翻查資料，屋苑對上造價高位於5月初錄得，當時面積相同的6座頂層雙天台特色戶以1250萬元易手，惟紀錄僅保持約一個月，便遭前述的非特色戶打破。

嵐山呎造21204 貴絕大埔上車盤

同屋苑49座高層F室兩房戶，則於過去周六（2日）以585萬元易手，實用面積284方呎，呎價20599元，再創沙田第一城呎價歷史新高，更是該屋苑上世紀八十年代落成以來，呎價首次衝破2萬元大關。土地註冊處資料顯示，原業主2010年6月以183萬元購入，持貨近8年賬面大賺402萬元，升值2.2倍。

甄妮傳3280萬沽浪琴園

入伙約3年的大埔嵐山，實用面積不足200方呎的開放式單位近月造價和呎價不斷撲頂，近日連續錄得兩宗呎價超過2萬元的成交。中原地產分行經理鄧癸興透露，其中一宗是嵐山8座低層A室，實用面積181方呎開放式單位，原業主以約385萬元僅放盤約10天，昨日便微減1.2萬元（約0.3%），以383.8萬元成交，呎價21204元，將4月創下的該屋苑呎價紀錄20994元輕微推高1%，更再創大埔區上車屋苑呎價新高。原業主2015年3月以152.9萬元買入該單位，3年多時間升值逾1.5倍，賬面大賺230.9萬元。

將軍澳區二手市場近月亦連爆高價成交，其中將軍澳中心第13座將軍澳豪庭，美聯物業營業經理林志堅說，高層A室4房戶，實用面積905方呎，以1675萬元轉手，將去年5月錄得的該屋苑造價舊紀錄1400萬元，大幅推高275萬元（約19.6%）；呎價18508元，亦為該屋苑新高。資料顯示，原業主於2006年11月以578.8萬元買入該單位，近12年賬面勁賺1096.2萬元，升值1.9倍。

另外，再有藝人趁市旺售出手上物業，由女歌手甄妮持有的大潭浪琴園1座中層A室，市場盛傳新近以3280萬元連一個車位售出，該單位實用面積1397方呎，呎價約23479元。

資料顯示，甄妮原名甄淑詩，又名甄苡婷，洋名是Jenny。前述的浪琴園單位連車位，則是2004年11月以1630萬元透過豐偉國際有限公司名義購入，董事包括甄苡婷（Jenny）。甄妮持貨約14年，賬面勁賺1650萬元（約1.01倍）。

環海.東岸「蜜月期」屆滿 樓價85%年息6厘1按

近年新盤推高成數按揭吸客，其中紅磡環海．東岸曾推開心直通車計劃，樓花期內只須每月繳付部分本金，隨項目將入伙，發展商設樓價85%、年息6厘一按，不設壓測，惟較傳統銀行利息高逾2倍。

美國本月中有望再加息0.25厘，息魔逼近，本港下半年有機會加息，將加重供樓負擔，買家宜留意當中風險。

月供樓價0.35%本金 至入伙

美國加息周期展開後，近年發展商為新盤推出五花八門的高成數按揭和付款方法，有利推高項目銷情。當中，2015年8月首次推售的紅磡環海．東岸，曾推出「開心直通車」付款計劃，買家在支付臨時訂金後3個月起，月供樓價0.35%本金直至樓盤入伙。項目成交紀錄冊顯示，全盤1,008伙，該付款方法獲佔多近65%（約650伙）買家採用，部分買家以一約多伙購入單位。

還款期30年 不設壓測罰息期

項目將於8月入伙，據了解，發展商「包底」為買家提供另一高成數按揭，透過指定財務機構承按，最高可借樓價85%，息率P加0.75厘（P現為5.25厘計算，實際供樓息率為6厘），還款期最長30年，不設壓力測試及罰息期。

以其中最平單位1A座5樓N室為例，成交價313.8萬元，單位入伙期前，約32個月須月供0.35%本金（每月約1.1萬元），即佔樓價11.2%，連同簽訂臨約5%訂金計算，即已支付樓價約16.2%。若買家承造發展商財務85%一按，供款30年計，月供約1.6萬元，供款金額急升約6成，而且全期利息支出達309萬元。

但如果向傳統銀行承造按揭，連按保最多可借盡9成，即使只借樓價85%，供款30年、封頂息率2.15厘計算，月供為1.06萬元，較發展商一按平約6成，全期可節省約210餘萬元利息支出。而現金回贈可用作按保費或樓契費用等。

不過，假如物業成交價高於600萬元，已超過按保門檻，轉向傳統銀行上會，可借按揭成數只有6成至7成，買家須有足夠資金支付餘下1成至2成首期，並要通過壓力測試。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，近年新盤有部分為毋須通過壓測的「呼吸PLAN」，普遍低息優惠期為2年至3年，年內將有不少買家面對「蜜月期」屆滿，有機會因未通過壓測及填補轉按差額等，未能在傳統銀行承按，令買家只好繼續承擔高利息供樓。隨本港有機會下半年加息，加重供樓負擔，買家宜留意當中風險，應做好財務預算。

　　利嘉閣分區經理黃永全表示，元朗溱柏9座低層K室，實用面積約773方呎，坐向西北，外望市景，原業主開價830萬元，議價後減價約15萬元或1.8%，最後以815萬元沽出，實用面積呎價約10543元，原業主在2014年9月以約622.5萬元買入上址，持貨滿3年，SSD鬆綁即轉手，現帳面獲利約192.5萬元，賺價約31%。

　　車位造價亦水漲船高，綜合市場數據顯示，整體大型屋苑車位在最近半年來持續攀升，帶動過去一年售價升幅跑贏樓市，惟車位平均租金，升幅卻滯後，15大屋苑中，達12個回報率下挫。整體普遍從去年5月貼近3厘、下跌至最近的2.3至2.5厘水平。業內人士指，車位吸引長線投資者購入放租，令市場放租盤量趨穩增。

　　車位市場備受追捧，帶挈造價上升，港置助理分區董事劉浩勤指，隨着不少豪宅新盤進駐，將軍澳漸漸發展為中產社區，自駕需求強勁，除自用需求，區內車位市場亦見不少投資者，當中有買家感住宅投資成本高，因而轉投入場門檻較低的車位，亦有部分擁有住宅物業的買家，不願支付15%辣稅入市，故轉投非住宅的投資，推高車位租金及售價。

　　過去1年，區內車位月租則由3000元升至3800元，升幅逾兩成。資料顯示，現時將軍澳天晉及日出康城車位，平均月租分別錄約4600元及約4200元，另一車位造價級級上的區內指標屋苑將軍澳廣場車位平均月租亦錄約3500元。

　　然而，由於將軍澳南的新盤陸續入伙，並提供相對充足的車位數量，令新盤業主或住戶租用區內其他屋苑，例如將軍澳廣場車位的需求沒有因而上升，市場上亦陸續消化這些車位租戶的問題，加上租金升跌主要源於供求問題，故車位租金於過去一段時間未有跟隨大市上升，從而令回報率下跌。

　　當中天晉車位回報率從去年同期約2.7厘，下跌至今年初的2.5厘，及至目前為止更跌至2.3厘的水平；同區日出康城車位回報率亦從去年同期約2.9厘按年下跌0.6厘至目前2.3厘水平，反映車位租金未有跟隨造價的升勢，他又預期，區內車位造價升幅將有望緩和，隨後升幅會跟隨大市。

　　樓價攀升，全港車位造價均普遍向上，天水圍嘉湖山莊亦屢錄破頂成交，業內人士指出，由於區內缺乏可供自由買賣的車位供應，加上普遍空置率低，吸引投資者入市，並帶動嘉湖山莊車位造價不斷攀升，近期車位平均造價已逾145萬元，反觀租金水平於過去半年仍然維持相若水平，按月租約2800元計算，回報約2.3厘，較半年前回報約2.4厘及去年同期約2.9厘有逐漸下降的趨勢。

　　另一方面，區內大型基建陸續落成的屯門，部分屋苑車位造價按年升逾三成，惟租金升幅較為緩慢，美聯區域經理謝志遠表示，屯門區車位持續短缺，在供求問題下，不少車位過去一年升值逾三成。其中，西鐵站上蓋住宅瓏門的車位，目前成交價達228萬元，造價較去年同期約180萬元，按年升逾26%，車位叫價平均約250萬至280萬元，然而租金方面則未有大變化，目前平均月租約4000元，與今年初相比未見明顯變化，亦只較去年同期月租約3900元，按年微升約2.5%，回報率方面，則由去年同期約2.4厘，降至目前約2.1厘水平。

　　他指出，瓏門的車位只可讓業主購買及租用，車位比例約9比1，令上述屋苑的車位投資客較少，放盤量亦不多，但基於上址交通便利，令供求問題未算嚴重，但他指出，鄰近市中心的多個大型屋苑停車場由大業主持有，令可出售車位更見渴市。他又指，預料隨着大型基建陸續落成，多個區內屋苑車位售價將進一步提升，預期造價會持續向好，但相信租金不會有太大變化，故相信回報率將有下降趨勢。