美國在台協會（AIT）內湖新館今天啟用，租期長達99年，外交部強調，台美的關係將邁向更緊密友好的新時代。為了搶大批外國人進駐的商機，AIT內湖新館周邊已有美式餐廳、酒吧開張，租屋市場也開始熱絡，尤以正對面的豪宅「文心AIT」有機會優先出租給AIT官員，房價亦可望上升10％∼15％。

今天的啟用典禮，美國國務院指派了主管教育文化事務的助卿馬利•羅艾斯（Marie Royce）出席。我外交部強調，美國政府斥資興建新館舍，且租用長達99年，充分展現出美方依據《台灣關係法》以及「6項保證」對台灣堅定不移的承諾，更象徵了台美關係歷久彌新的深厚友誼，將邁向更緊密友好的新時代。

引起中國官媒調侃
不過中國官媒《環球時報》昨以標題「月租1塊錢1平方公尺的AIT新址真能給台灣帶來安全嗎？」引述台灣房仲網的資料，稱AIT所在的金湖路房價每平方公尺約4.3萬元人民幣（約20萬元台幣），按我外交部2004年公布租期99年一次性租金共3.9億元台幣，以新館總面積6.5公頃估算，每平方公尺月租金僅1元人民幣（約4.6元台幣）。
《環球時報》還分析蔡英文政府稱為「台美之間的承諾」，但是台灣政府被美國拋棄無數次，談不上安全承諾，超低廉租金只會讓人聯想到屈辱的歷史。

「店面馬上被租走」
撇除中國官媒的調侃，當地業者與民眾相當看好區域商圈與房市發展，目前已有美式餐廳、日式居酒屋及小餐館搶先進駐，宛如「小天母」。店家李老闆表示，「現在如有店面出租，馬上就被租走了。」搶手度可見一斑。
房價也蠢蠢欲動，據實價顯示，該區2年前每坪均價55.1萬元，今年回升至56.6萬元，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指，AIT確有助帶動行情，可再漲10％∼15％。民眾黃小姐認為，房價多年前已因AIT大漲一波，「開幕後應僅會些微上漲。」

豪宅優先租給官員
「因為維安規格高，附近又有內湖分局，該區成為內湖房市的亮點，吸引了不少華僑與台商置產。」台灣房屋智庫發言人張旭嵐進一步說明租屋市場，他表示，目前最貴的豪宅為正對AIT新館的「文心AIT」，有機會優先出租給AIT官員，該社區2013年以單價134.7萬元奪下當時內湖的最高價。透過查詢591租屋網，亦有戶82.3坪出租，月租金高達15萬元。

舊館周邊沒落 房價跌至8字頭

相較AIT內湖新館商機蓬勃，位於大安區信義路的舊館，陪伴台灣人走過30個年頭，目前周邊店面多半都歇業招租，房價則從3年前的每坪91.9萬元下滑至8字頭，附近店家直言「治安應該會有差」。
AIT舊館位在大安森林公園旁，正對師大附中，在2012年台灣加入免簽證計劃前，這裡常大排長龍，擠滿搶辦美簽的民眾。因坐落黃金地段，周邊眾多豪宅，統計近年房市變化，從2015年平均91.9萬元，一路下滑至今年守在8字頭邊緣，平均81.6萬元。

將建音樂圖書中心
然而隨著免簽及AIT遷址，當地人潮不若以往。《蘋果》實際走訪，發現信義路店面多半歇業招租中，復興南路仍保有部分餐飲店家，問店家是否憂心生意受影響，林姓業者說：「這邊主要是做上班族生意，晚上則是學生族群，對遷址並不擔心，有落差應該是治安方面，畢竟AIT附近治安會比較好。」
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，附近店面售價一坪300至400萬元，租金一坪3000至5000元，若在巷弄內，每坪租金可能不到2000元，但這區塊出租較不易，因往東到捷運大安站或往西到東門站，商圈吸引力都較舊址周遭更強。
台北市文化局表示，目前AIT舊館基地仍據去年的規劃，將興建台北市立音樂與圖書中心，提供專業級音樂廳及嶄新智慧型、數位化的市立圖書館總館。

繼捷運大直站北安段、捷運科技大樓站瑞安段，以及敦南安和公辦都更案成功完成招商後，台北市都市更新推動中心預計今年7月底前再推出「信義三興」及「忠孝懷生」兩公辦都更案。

都更中心表示，「信義三興段公辦都更案」位於信義區信義路四段及光復南路交叉口，基地面積316坪，鄰近捷運信義安和站及台北101?世貿站，交通便捷且為沿街商業發展地區，目前更新地區內北側為綠美化空地，南側僅作低度商業使用，因此，希望藉由都市更新的契機，能有效利用公有土地，加強活化利用公有土地及強化地區商業機能。

而「忠孝懷生公辦都更案」位於大安區復興南路西側，近復興南路與忠孝東路交叉口，基地面積641坪，位於交通便捷且沿街商業行為活絡，為百貨零售商業繁榮的區域，目前計畫區為停車場使用，僅西北側有一棟合法建築物，為有效利用公有土地，以整體規劃開發重新活化閒置土地，強化地區商業生活機能。

南山人壽斥資500億元打造台北第二摩天高樓-南山廣場正式亮相，租金超越台北101。

南山人壽董事長杜英宗親自出席主持記者會，他說，南山廣場是台灣最高級的商辦，目前出租率約九成，若加計洽談中的案件，出租率近100%。

台北南山廣場總樓地板面積為19.38萬坪，為地上48層，地下4層的商辦大樓，也是北市信義計畫區的新地標。杜英宗透露，潤泰集團總裁尹衍樑跟他說，當初不惜成本，標下世貿二館這個地上權案並精心打造南山廣場，就是希望它成為「南山人的表徵」，可以跟社會連結。

他也自豪的說，來訪的外資都表示，這棟大樓是台北市最漂亮的大樓，重塑了台北的天際線。據了解，包含地上權權利金268.88億元在內，南山人壽共斥資500億元打造此一信義計畫區的新地標。
此建案中的「微風南山」預計11月開業。杜英宗透露，屆時南山人壽仿照本館「微風之夜」方式，與微風一起合辦「南山之夜」，並邀請南山人壽的貴賓同歡。據了解，「微風之夜」是台北的百貨業盛事，每年均吸引名媛貴婦出席，堪稱時尚圈年度大事。杜英宗說，南山董事聽聞有意舉辦南山之夜，都趕快來探聽自己是否受邀。

杜英宗也指出，台北南山廣場樓高272公尺，為台北市第二高大樓，今年將以不一樣的面貌，與外界一同迎接新年，但不會是放煙火，會更有創意，他賣個關子說：「請大家拭目以待。」

房地產界傳出的消息說，南山廣場為北市目前租金最貴的商辦大樓，最高樓層每坪租金達5,000元，超越鄰近的台北101大樓、國泰置地大樓的3,800元~4,500元。杜英宗說 ，目前出租率約九成，四大會計師事務所之一的勤業眾信等為首批承租戶，將在6月26日進駐，此外，包括電通、路透社、台灣電通、常在國際法律事務所、德事商務中心、羅氏藥廠、貝萊德證券和精工愛普生EPSON等，都是主要承租戶。

但南山人壽總部不會移過來，杜英宗強調，「保險公司是艱苦行業，房租比較貴，留給客人用。」

蓋高級商辦 考慮台中高雄
南山廣場昨（11）日落成啟用，南山人壽董事長杜英宗透露，「六都市長紛紛拜訪他，表達幫他們蓋棟樣的高級商辦大樓的意願」，而南山的不動產投資是否轉移到其他縣市？他回答說，「總要均衡一下」，目前除北市以外，如台中市、高雄市都有考慮。

至於是否會投資台北車站雙子星案，杜英宗則說，南山已在信義區有這麼大的投資案，雙子星還在考慮。

杜英宗還表示，六都是否都需要興建一棟摩天大樓，問題在於有多少租客？有些都市沒有大的公司，對於商辦大樓的需求不高，恐怕也付不起這麼高的租金。他證實南山廣場帶動台北市商辦的轉移效應，才剛落成，就幾乎全數租完。

不滿施工品質 也質疑廣告不實

中國民營最大地產商「碧桂園」在馬來西亞新山的建案「金海灣」，遭台灣已購戶踢爆施工品質不良；其實早在今年三月，就有中國、馬來西亞及新加坡買家同樣因不滿施工品質，前往新山市房屋仲裁庭投訴碧桂園；該公司位於新山的另一建案「森林城市」，也遭質疑有廣告不實等問題。

今年三月一日，數十名來自馬來西亞、新加坡及中國的買家，因不滿「金海灣」的施工品質及區域環境，到新山市房屋仲裁庭投訴碧桂園。他們指控「金海灣」現場情況，與碧桂園鋪天蓋地的廣告宣傳相比，根本有天壤之別，除了房屋施工品質不佳，消防等安全配套設施也不齊全；部分買家希望退訂，指控碧桂園態度敷衍、推卸責任。

新加坡旁、送綠卡 宣傳誇大
碧桂園在新山的另一建案「森林城市」，預定以二十年投入一千億美元（約台幣二．九八兆元）進行開發，廣告宣傳主打「位於新加坡旁」和「買房送綠卡」，在中國撒大錢推廣告，吸引中產階級買家。

但事實上，「森林城市」距離新山市中心還有四十分鐘車程，且新山市治安不佳、公共交通不發達，開車出門也會面臨塞車等問題；另外，「森林城市」東側隔海相望的是新加坡裕廊工業園區，西側是新山貨櫃港，整片海域都是工業港，根本不符合廣告宣傳所說，到這裡的海灘「度假」。

「森林城市」還主打買房送綠卡，其實就是馬來西亞政府推出的第二家園計畫，是馬國政府為吸引外國資金、促進旅遊、發展經濟而推出的一項政策，目的是鼓勵外籍人士在馬來西亞居住較長時間。

根據第二家園計畫，買房並不是申請十年居住權的必要條件，只要能提供五十萬馬幣（台幣三七五萬元）的資金證明及每月一萬馬幣的收入證明，就可申請馬來西亞的十年居住權；但到期後須重新申請，根本不能算是「綠卡」，因無法享受馬來西亞的社會福利和待遇，也不能申請永久居留。

小檔案》碧桂園 中國最大民營建商
根據中國碧桂園官網，於一九九二年設立，二○○七年在港股掛牌上市，掛牌當日，集團創辦人楊國強女兒楊惠妍（大股東兼執行副主席）一舉躍升中國及亞洲女首富。

投資人賺租金、房價增值
卻被匯差吃掉大半甚至倒賠

自二○一一年中奢侈稅上路後，台灣掀起一波投資海外房產熱潮。業者估算，七年多來，逾一千六百億元的台資「錢」進海外置產，但因日本、馬來西亞及英國等幾個投資熱區的幣值，約較新台幣貶值十八％至二十七％，就算投資人可賺到租金收益、房價增值，多被匯差吃掉大半、甚至倒賠。

近幾年來，國人熱中投資海外房產，一路從日本、馬來西亞買到澳洲、倫敦，甚至美國；光是台北市登記專營海外房產投資的經紀業家數，至去年底就有近兩百家。

台灣人不僅喜歡到日本旅遊，也喜歡到日本置產。以信義房屋自二○○九年底在東京設點後，到今年三月底止，累積成交兩千五百件、金額超過一千六百億日圓（近四四○億台幣）；但統計二○一一年六月至今年五月底，新台幣對日圓升值二十七．九二％，到日本買房，光是換回本幣的帳面價值就縮水近三成。同期間，新台幣對英鎊升值十八．三八％、對馬幣升值二十六．六一％，海外置產幾乎都套在匯差高點。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，投資海外不動產，租金收益率動輒喊出五％起跳，相較台灣租金收益率及定存利率僅約二％，對有閒錢的投資人誘因很大，但海外房產收益率大多是毛投報率，尚未扣除管理費、持有稅及其他相關費用，實質租金收益率很可能只剩二％出頭，很容易就被匯差吞掉。提醒投資人，千萬不要被業者口中的增值潛力及高於台灣的租金收益率沖昏頭。

5規範5評估 錢進海外防踩雷

因國人投資海外房產糾紛增加，內政部去年底訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，從行銷廣告等五個面向規範業者；合法登記業者也提供海外房產五大項目評分表，若最終五大項合計分數過低，就不要考慮投資該項海外房產。

依據規範，在「行銷廣告」部分，業者在行銷時應出示相關證明文件，並提供中譯本，廣告內容應與事實相符；例如引用投資報酬率、回本時間、交通時間或空間距離等，都應註明數據來源或計算標準；且廣告應加註「具有風險性」等警語。

在「重要資訊調查及解說」部分，應主動提供當地國情、法令、取得不動產產權性質、持有期間的稅費負擔、轉售稅負或限制條件、當地最近三個月或近期成交行情、貸款條件、匯率等資料及說明，並包括中文不動產說明書。

在「費用收取及限制」部分，帶看國外不動產時，不得收取帶看費用。在「買賣契約簽訂」部分，簽訂契約前，應提供與契約相符的中譯本，讓消費者審閱；簽約時應提供契約書內容規範說明，指派不動產經紀人於買賣契約書及不動產說明書簽章，如因當地國家法令有不同規範，也應於不動產說明書記載說明。

至於「其他有關事項」部分，應提供帳號或付款方式予買方，協調賣方於收到相關款項時開立證明；發生交易糾紛時，經紀業應協調買賣雙方當事人處理，並提供買方必要法律意見及訴訟協助。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸也提供投資海外房產五大項目評分表，分別是政治情勢與房產交易透明狀況；是否持續有移民人口進住；是否為熱門海外留學區域；投資物件是否真的具備增值及穩定租金收益率；想要獲利了結時，出場的買家在哪。綜合評估分數得分越低，投資風險就越高。

投資房產糾紛 廣告不實最嚴重

內政部不動產資訊平台有關糾紛案統計，並未區分出海內或海外案例。但官員分析，主要糾紛類型不外乎「廣告不實」、「未如期交屋」、「標的有問題」及「仲介代銷服務有瑕疵」等幾大類，其中又以廣告不實最嚴重，包括投報率亂吹、服務費及考察全免費、保證包租及租金等，當海外投資房產交屋後，就從天堂掉落地獄。

官員指出，部分業者打出機票、食宿及考察等費用全免，就是想盡辦法將投資人拉到海外，但最後這些費用不是灌水加到房價內，不然就是由開發商支付，最後還是「羊毛出在羊身上」。

還有就是保證包租、保證租金，甚至保證原價買回，誆稱年收益率達八％至十％，很多小型開發案根本尚未取得建照，最後就出現未如期交屋糾紛；當保證回租期的二至三年過後，根本就無人接手管理。

官員還說，前幾年台灣人瘋海外置產，近兩、三年進入交屋期，糾紛開始增加，其中近半是非法銷售海外不動產，既然是走旁門左道，難免就會有問題；且東南亞地區仲介素質差異大，假如沒有當地人引薦、幫助，就算想認賠出售，也很難賣得掉。

房市回溫信心不足？國產署標售12筆國軍老舊眷村改建不動產，多位於雙北精華地段，昨（11）日開標結果出爐， 信義區吳興段土地以7.3億元標脫，高於底價約426萬元，其餘未標脫11筆不動產，預計今年底前將再次公開標售。

國產署此次順利標脫的土地位於台北市信義區吳興段二小段717地號，底價7.27億元，最後以7.3億元成交，價差約426萬元，這筆土地逾400坪並不算小。

國產署北區分署長黃偉政表示，由於近期建商對房地產信心下滑，因此標售結果往往難以預估，且不動產投資熱潮已經過去，近期一整批不動產僅標脫2、3筆的情況都有，此次標脫1筆確實有點少，但這幾年經驗下來都沒有一次清空的情況。

此外，不動產價格也是關鍵，黃偉政說，正值土地價格高點，不動產沒有過去搶手的情況下，國產署公開標售的土地、建物等溢價率都很低，底價再往上加一點點的狀況不會太意外。

不過，黃偉政也強調，國產署標售的不動產只要超過6個月估價期，就要重新估價，因此預計年底前將以市價為基準，重新調整估價，國防部委託標售的12筆不動產一定會招標到全數標脫為止。

史上規模最大的公辦都更案－南港商三特公辦都更案，昨（11）日最優申請人正式揭曉，由潤泰創新國際出線，取得優先議約權。潤泰新將斥資300億元成本，打造為結合辦公、會展中心、住宅、商場和巴士轉運站的「五合一」複合式建築群。

潤泰新董事長簡滄圳昨日表示，這是潤泰集團總裁尹衍樑多年來的大戰略布局，在看好軌道經濟發酵之際，集團要沿線插旗市民大道，成為「潤泰大道」；確定獲選為南港公辦都更案最優申請人之後，若正式簽約，將成為潤泰集團卡位市民大道沿線第7筆開發案，同時也是潤泰新創辦41年以來，規模最大的1筆開發案。

潤泰新昨日正式通過評選，成為財團法人台北市都市更新推動中心「台北市南港區南港段二小段671-6地號等52筆土地公辦都市更新」公開徵求投資人招商案的最優申請人。

簡滄圳表示，全案占地約7,800坪，開發規模比1座「台北101」大樓還要大，總建坪達11萬坪，將規畫為辦公、會展中心、住宅、商場和巴士轉運站的「五合一」複合式建築群，估計光是建築造價就高達300億元。

這也是潤泰新自去年11月順利處分香港高鑫零售股權給阿里巴巴，滿手現金之後，下一個「獵地」目標。

簡滄圳表示，該案基地位在東區門戶計畫中之核心節點，在忠孝東路市民大道口、距南港車站大樓只有150公尺，土地100％都是公有土地，由交通部臺灣鐵路管理局所管理，被台北市府視為東區門戶計畫。預計都更、請照等程序完成後動工，2026年完工，「屆時潤泰新此後10年，每年營收達100億元以上，完全沒問題！」

潤泰集團對於市民大道沿線向來情有獨鍾，並躍躍欲試沿路插旗。第一棟為中崙車站原址BOT的潤泰集團總部大樓，第二棟為微風廣場二期「潤泰敦峰」，第三、四棟為松山車站1、2館，第五棟為南港車站，第六棟為2017年1月買下、現正規畫請照的玉成段土地；第七棟，就是昨日最新獲選為最優申請人的南港商三特公辦都更案。

聲寶董事長陳盛沺昨（11）日表示，今年要強化本業，營收及獲利會優於去年，並將加速土地資產活化，土城廠近期可望與新北市政府簽約，預計年底動土；聲寶林口廠與亞泥攜手向桃園市政府申請山坡地解編，占地合計12公頃，未來規畫為產業專區。

聲寶2016年出售東莞廠土地使用權及廠房與部分設備，處分利益人民幣4,875萬元，預計第2季入帳。聲寶董事會昨日決議，將以新台幣5.35億元出售台中潭子辦公室及倉庫土地4,689.89平方公尺給順利通企業，預估處分利益3.69億元，預計明年首季入帳，聲寶今、明兩年都有處分資產收益挹注。

聲寶去年EPS降至0.67元，昨日股東會決議每股配發0.2元現金股利，並辦理現金減資20％，每股退還股東現金2元，合計每股可拿回2.2元現金。

陳盛沺指出，去年台灣家電內需市場衰退，僅少數品牌成長，聲寶是公教人員最愛的國民品牌，但受政府年金改革影響，去年是近5年表現最差的一年，今年國內整體家電市場持平，聲寶透過內部改善、處理資產及轉投資瑞智前5月營運提升，聲寶第2季EPS會有不錯表現，現金減資後，獲利還會提升。

聲寶前5月冷氣、冰箱、電扇、微波爐等產品，銷售年成長10％~20％，前5月合併營收32.82億元，年增1.18％。陳盛沺指出，聲寶今年本業從產品創新、引進新產品，擴大及加強聲寶家電經銷商專賣店著手，並新增餐飲事業部，預計明年第1季要在林口開出首家Gamko和食餐廳。

陳盛沺將聲寶活化資產當作未來營運主軸之一。土城廠完成建物拆除，將建3棟住宅大樓，其中1棟為熟齡住宅，近期將與新北市政府簽約，加速土城廠開發腳步，希望年底前破土，2020年部分住宅大樓完工。

林口麗林段住宅建案完工，總計60戶，原規畫每坪25萬元出售，目前改變計畫，預計8月以每坪租金800元，月租或年租給商務客。

台南市安南區8棟豪宅林立，坐落在嘉南大圳旁，儘管環境良好而且房子面向公園，地坪約121至161不等，但由於每棟售價超過7千萬元，讓網友感嘆雖然外型地段良好，但認為價錢驚人，直接打消去看屋的念頭。

根據《Mobile01》討論，台南市區出現了一排昂貴的豪宅，獨門獨院而且為電梯豪邸、戶戶朝南，而且前有花園後有闊院，重點是車庫超大、可容下6輛車。但由於每棟總價7750萬元起，讓許多網友只敢遠觀。

網友後來挖出，豪宅坐落在海佃生活圈義吉街旁，是由好瀚建設所推出。根據該公司所推出的影片，這處建案離台南火車站開車只要13分鐘，離好市多更只要8分鐘，環境良好且交通方便。

網友們看完表示，以這樣的價錢在南部相當昂貴，而且每棟的距離太小，棟距最好要再拉開；還有網友表示喊價是一回事，成交價又是另一回事。也有網友表示其實單坪價格不貴，而是坪數很大拉高總價。

根據勞動部的薪資行情相關統計，六都之中勞退全時工作平均提繳工資最高的是台北市，平均提繳工資為4萬6,822元，不過台北市不是全國薪水最高的區域，以竹科為發展代表的新竹縣市，平均提繳工資超過5萬元，新竹市更達5.67萬元，新竹縣為5萬1,104元，不過台北市電梯大樓的單價水準，大概是新竹地區的三倍，在高所得與合宜的房價水準下，新竹房市的價格支撐相對穩定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區近年房價走勢相當平穩，對比雙北市的價量明顯波動，新竹地區幾乎可以說是房市政策的無感區，主要還是新竹地區有高科技聚落的竹科園區，新竹地區就業人口的平均薪資甚至高於六都，加上近年半導體產業發展興盛，帶動就業與當地房市發展。

根據信義房屋的住宅房價統計，2018年第1季新竹縣市的電梯大樓成交行情每坪約為19.9萬元，房價處於歷史的相對高價水準，從2014年第4季以來，新竹地區的電梯大樓平均行情就未低於每坪19萬元，相較於台北市這波房價修正，電梯大樓高低行情每坪減少約10萬元，新竹地區房市顯得相對穩定，不過新竹縣市前二、三年推出的新案，若是建案規劃欠佳，房價仍是呈現回檔修正。

曾敬德表示，新竹地區常常見到雙薪家庭，組成是園區客加上老師，家庭所得水準對比房價負擔並不重，內政部營建署發布2017年度第4季房價負擔能力指標來看，新竹縣市的房價所得比在8.18~8.62倍，低於雙北市與台中市，房貸負擔率約為1/3左右，指標多在合宜的範圍內。

至於園區客購屋有什麼特徵，園區客通常都擅長使用網路資源尋找資訊，且如果大樓有完善的公共使用空間與設備，通常也較能吸引園區客的目光。另外，園區客購屋時最在意的當然還是房價的問題，其次他們也相當在意大樓的網路夠不夠快與穩定。

　　上月全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當于基準利率1.143倍，環比上升0.72%，同比去年5月首套房貸款平均利率為4.73%，上升18.39%。在35個監測城市中，鄭州和哈爾濱的首套房貸平均利率首次突破6%。

　　融360近日發布的5月全國房貸監測數據顯示，上月全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當于基準利率1.143倍，環比上升0.72%，同比去年5月首套房貸款平均利率為4.73%，上升18.39%。在35個監測城市中，鄭州和哈爾濱的首套房貸平均利率首次突破6%。

　　二線城市房貸利率超一線

　　融360數據監測顯示，5月全國533家銀行分（支）行中，有193家銀行首套執行基準利率上浮10%；161家銀行首套執行基準利率上浮15%；106家銀行首套執行基準利率上浮20%；20家銀行首套執行基準利率上浮25%；8家銀行首套執行基準利率上浮30%。

　　5月份，全國首套房貸款平均利率保持上漲，總體漲幅較上月縮小。一線城市及二線城市首套利率出現不同程度上升，其中二線城市總體利率水平已超越一線城市。

　　部分城市房貸利率漲幅放緩

　　據悉，上個月廣州上漲趨勢放緩，首套房貸款平均利率為5.53%，環比上期上升0.36%，利率平均值較上期上漲2BP，二套房貸款平均利率為5.88%，利率平均值較上期上漲4BP。

　　成交量創新高 北京樓市現回暖跡象

　　二手房明顯感受到市場回暖，購房者以剛需為主，普遍是感覺房價趨于平穩才出手；新房市場也有回溫趨勢，新增供應曲線呈現幾處波段峰點，説明整體上新建商品住宅的供應有階段性出貨的特點，這主要與政府政策及開發商的開發、銷售計劃有關。

　　自春節以來，樓市正逐月呈現明顯回暖態勢。

　　據克而瑞研究中心監測，5月，8個重點監測城市二手房市場漸有轉暖之意，成交量同環比雙雙實現正增長，漲幅分別為4%和11%。聯係到一手房市場也有回暖特徵，29個重點監測城市成交量環比微增3%，同比年內首次止跌，短期內房地産市場似迎“小陽春”行情。

　　調控最為嚴厲的北京樓市回暖態勢也十分明顯。5月，市場延續了春節後的回溫趨勢，二手住宅網簽量再度上漲，達到2017年“317新政”後的單月最高。但在政策的調控下，北京的二手購房需求仍以自住為主，投機屬性低，市場健康，二手房價也因此相對穩定。

　　我愛我家市場研究院院長胡景暉分析認為，剔除去年10月的國慶節影響及今年2月的春節影響之後，北京二手房交易量實際上在去年7月探底之後一直在保持著回溫趨勢，今年5月的1.8萬套則來到了去年3月高點以後的新高，加上房價的止跌回升，這説明北京二手房市場已經走出低谷，來到了一年多以來的最熱時刻。

　　回暖

　　據我愛我家市場研究院統計， 2018年5月北京全市二手住宅共網簽18096套，同比2017年5月上漲67.5%，環比2018年4月增長32.3%，這是2017年3月以後的首次同環比同步上漲，超過了去年4月的16.9萬套，創下了14個月以來的新高。5月機構的實際交易量也在繼續增長。統計顯示，2018年5月通過北京我愛我家達成的二手住宅實際簽單量環比4月增加29.1%，同樣創下了14個月以來的新高。

　　價格上，5月北京二手住宅成交均價環比4月上漲了0.6%，漲幅較4月略微擴大了0.3個百分點，但絕對幅度並不大。與去年4月的最高點相比，5月北京二手住宅價格依然累計下降了17.6%。

　　21世紀經濟報道記者隨機調查了北京市區、區以及區二手房市場情況。與一線市場直接接觸的二手房經紀人普遍感受到市場回暖態勢。通州一位經紀人表示，“房價方面最近稍微有點漲，尤其是小戶型。價格未來可能還會有小幅漲勢，但基本是平穩的。成交量增幅大約有20%。”

　　海淀一位中介則表示，“房價沒有太大的漲幅，帶看量也沒有太大變化，基本上也和原來差不多，一周帶看量七八次左右。但是成交量明顯變多，現在一些比較合適的房源都不多。從目前看，買房大多是剛需。不少購房者屬于剛符合購房資質，而且都是速戰速決，看房後覺得合適就買了，選擇觀望的很少。”

　　朝陽區二手房中介也明顯感受到市場回暖。“房價沒有太大的浮動，但是交易非常活躍。購房者以剛需為主，普遍是感覺房價趨于平穩才出手。成交的房源中，一居室300多萬佔比最多的，其次是一些改善型住房。最近這個月每周帶看量同比增長了大概30%左右。”

　　根據我愛我家監測，北京樓市整體回暖，但各區表現的確有所差異。5月北京二手住宅成交的區域格局變化不大，交易佔比最大的三個區域依舊是朝陽區、海淀區、區，三區的佔比分別為22.6%、15.6%、13.1%。不過，與4月相比，5月佔比變化幅度最大的是西城區、海淀區、通州區，三區佔比依次環比擴大2.4個百分點、1.9個百分點和0.8個百分點。顯然，西城區在5月的二手房市場上更受購房者的青睞。

　　中原地産分析師張大偉認為，房價調整也是成交量回暖的一個原因。“從2017年4月開始到現在12個月內房價累計跌幅超過15%，部分區域房源價格跌幅接近20%。對于部分購房者來説，當下北京的房價已經跌到心理價位。目前北京樓市二手房的成交量依然屬于平穩周期中，5月實際剔除學區交易等影響，市場真實成交二手房在1.5萬套左右，這一成交量在2009年來的市場屬于平穩期成交量。整體北京市場看，已經逐漸從2017年三四季度的最低迷中，逐漸平穩。”

　　新房網簽逆勢回升

　　不僅二手房，北京新房市場成交量表現也十分搶眼。

　　據我愛我家集團市場研究院統計，截止到2018年5月31日，5月北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽3248套，環比4月增加92.53%，同比去年同期增加11.65%，處于今年前5個月以來網簽量最高位。回看過去一年交易量，僅次于去年12月份的表現，顯示出穩中有升的態勢。如果包含保障房，5月共網簽4636套。

　　不過，在限價背景下，北京新房價格仍然呈走低趨勢。5月北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均價是43942元/平方米，環比下降2.15%，同比上漲4.59%，可以看出，整體上近一年房價保持在一個比較平穩的價位內，這也進一步驗證了中央穩定房價的決心與效果。

　　值得關注的是，新房供應量低已經是北京樓市一大顯著問題。據統計，5月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應量為368套，刷新了十年來歷史最低記錄，僅次于可追溯到的2005年2月的316套。其中別墅新增供應100套，網簽268套，別墅網簽環比增加9.84%，同比減少33.6%；共有産權房無新增供應，網簽17套，環比減少95.7%，同比減少96.69%。5月成交的別墅和共有産權房少量分布在五、六環之間，剩余大部分分布于六環以外。除去別墅、共有産權住房和公寓型住房，5月共成交2825套普通住宅，可見新房需求依然有潛力，市場有回溫趨勢。另外，新增供應曲線呈現幾處波段峰點，説明整體上新建商品住宅的供應有階段性出貨的特點，這主要與政府政策及開發商的開發、銷售計劃有關。

　　房天下新房數據顯示，6月份即將入市的新樓盤多數分布在京郊地區，推出新樓盤最多的地區是大興區和昌平區，均預計有7個項目入市。分布在五環內的新樓盤僅有7個，豐臺區有2個（領秀翡翠墅、首開華潤城），朝陽區有2個（壹亮馬、景粼原著），大興區有2個（中鐵華僑城和園、首開保利熙悅林語），石景山區有1個（中海寰宇天下）。據21世紀經濟報道記者統計，24個推盤入市的項目中，北京經開汀塘、壹亮馬、保利桃源香谷、金地悅風華等10個項目為純新盤，其余均為老盤推新項目。位于南四環的公園懿府項目是天恆集團與金融街控股兩大國企聯手打造的項目。歷經3年時間，公園懿府項目已實現63億銷售額，近期將推出132平米産品。中鐵華僑城和園目前150平方米樣板間正式對外開放，預計2018年6月推出150平方米産品，目前121平方米-139平方米戶型房源在售中，均價67000元/平方米，房源均為70年産權。

2018年前五月已有房企銷售業績破3000億

　　2018年前五個月過去，房企們陸續交出階段性成績單。

　　據川財證券統計數據，2018年1~5月，TOP100房企總體銷售規模達到了3.47萬億元，同比增長33.5%。

　　雖然樓市調控不見放松，但綜合多家主流房企披露的數據可知，1~5月，碧桂園、萬科、恆大等多家房企銷售規模仍有所增長。

　　第一梯隊中，碧桂園前五月實現的銷售金額為3346.8億元，同比增長37.04%，去年同期碧桂園的銷售金額為2442.2億元。

　　而恆大前五個月的銷售金額是2540.9億元，去年同期是1829.7億元，同比增長38.8%；萬科前五個月的銷售金額是2390.3億元，與去年同期的銷售金額2280.5億元相差無幾，增幅不足5%。

　　恆大是三巨頭之中，今年前五月銷售金額增幅最大的一家。

　　回看以融創、綠地、保利、中海、華潤置地等為代表的第二梯隊房企，與第一梯隊之間的差距還在拉開。

　　今年1~5月，保利地産實現簽約金額1551.19億元，同比增長42.95%，規模排第四，但比第三的萬科少了約800億。融創的銷售金額為1491.3億元。綠地並無公布銷售業績，克而瑞監測得的數據是1075億元。

　　中海地産公布的銷售數據為1127億港元，不過換算成人民幣後約為919.8億元。除上述所提房企外外，無其他房企今年前五月業績過千億。

　　克而瑞統計包括上述房企在內的32家典型的上市房企，結果顯示，有30家房企今年1~5的銷售數據出現不同幅度的同比增長，只有金地和萬達出現下調。

　　萬達業績下滑的背景是此前出售了多個項目。

　　5月單月TOP100房企銷售額創年內新高，單月銷售環比增長17.7%，為今年以來最高月份。川財證券分析師孫燦指出，“5月預售證略有放松，3~4月正常開工推動房企5月推盤增加。”

　　由于行業的融資、拿地係于銷售規模，規模不達前30強，房企很可能無法融資或融資成本大大提高，因為房企普遍仍渴求規模。

　　目前，除了碧桂園、萬科、恆大這數家巨頭外，多數中大型房企均提出3000億的目標，而中小型房企則提出千億目標。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，“市場集中度提升仍是行業趨勢。在調控政策、融資環境依然收緊的情況下，規模房企優勢明顯。”

　　目前，行業中的不確定性主要來自國家及地市的政策影響。孫燦認為，房地産行業對于政策的敏感度較高，若政策繼續收緊，購房熱情減弱， 需求端可能繼續承壓，部分房企業績會出現下滑情況。

　　據中原地産研究中心統計，5月，全國超過40個城市發布調控政策，單月累計多達50次，房地産調控政策次數刷新了歷史紀錄。這些政策包括培育發展住房租賃市場、加強新房預售價格管理、收緊限購和限售、調整首套房、二套房貸款比例等。

　　海南房地産調控再度升級。日前，海南省物價局官網披露《海南省物價局、省住房和城鄉建設廳關于進一步做好商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》（簡稱《通知》），要求商品住宅2017年7月1日後取得施工許可證的按全裝修進行備案，備案後6個月內不得調高備案價格，調整備案價格的須重新備案。

　　嚴控備案

　　《通知》顯示，為進一步做好商品住宅銷售價格備案管理工作，包括普通住宅、高檔公寓、底層住宅（別墅）和酒店式公寓在內的商品住宅，在達到預售（現售）條件的商品住宅項目，房地産開發企業在辦理商品住宅預售許可證（現售備案表）前，應當向所在市縣價格主管部門進行預售（現售）價格備案。

　　已申領預售許可證（現售備案表）但未辦理銷售價格備案的商品住宅，2017年5月1日實施商品住宅銷售價格備案工作前已簽訂商品房認購書、銷售合同或網簽的，不需再進行價格備案；2017年5月1日後均應在銷售前進行價格備案。

　　《通知》強調，2017年7月1日前取得施工許可證的可按毛坯或全裝修價格進行備案，2017年7月1日後取得施工許可證的按全裝修價格進行備案。按全裝修備案的在申報表區分毛坯價格和裝修價格。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的需重新備案。對取得預售許可證（現售備案表）的商品住宅項目，房地産企業要公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。

　　《通知》還稱，各市縣價格、房地産主管部門要對轄區內商品住宅銷售價格行為做到日常監管全覆蓋，加強對商品住宅量價波動情況的監測和輿論引導，對未按規定備案或超出備案價格、擅自提價的，依照有關規定採取不予發放預售許可證或現售備案表、責令限期整改、暫停網簽、停發後期預售許可證或現售備案表等行政管理措施。

　　加碼調控

　　4月22日，海南省對外宣布全域限購政策，對全省所有地區嚴控購房資質，被稱為“史上最嚴調控”。此後，針對開發商限價、購房者限售等一係列組合調控措施密集發布。

　　據諸葛找房統計，自2017年3月海南全省價格規范整頓以來，海南省及各海南市、縣共發布房産調控政策近40次，政策涉及限購、限貸、限價、停止公積金裝修提取等常規調控政策以及人才引進、禁止圍填海等針對海南省特點的調控政策。調控涉及土地、市場、金融等房地産相關上下遊各領域。

　　針對密集調控的原因，中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，樓市調控繼續全面深入。房地産加碼調控的原因，主要與所在地區房價大幅波動有關。調控主要為了穩定房價，住房不炒是總基調。據中原地産研究院統計，5月單月，全國房地産調控50次，創歷史新高。2018年1-5月份，全國房地産調控次數多達159次，同比增長60%。全國范圍內，房地産調控全面升級。

　　房地産協會會長胡志剛也稱，房地産調控是為了穩定房價，促進房地産市場常態化，調控政策是否加碼則取決于市場熱度。房地産不可能絕對市場化，市場化和政府調節需要結合。房地産高壓政策可能持續到2020年。

今年各地樓市調控達159次 重點已向三四線城市轉移

　　自去年11月開始，湖北宜昌的新房價格已連續6個月環比上漲，今年3月漲幅更是躍至全國前十。為遏制快速上漲的房價，維護房地産市場的平穩發展，6月3日深夜，宜昌緊急發布限售令，規定自簽訂商品住房網簽合同之日起，2年內不得上市交易。

　　研究機構統計，截至今年5月底，今年全國各地出臺的房地産調控政策多達159次。調控城市也從2017年集中在一二線城市逐漸向三四線城市轉移。

　　第一財經記者也注意到，此輪進入商品住宅“限售”行列的三四線城市有幾個共同特點，即房價出現了明顯波動，並且投資投機需求明顯強于本地自住需求，房地産調控大有“哪裡炒房限哪裡”之勢。

　　燙手宜昌限售降溫

　　“這一次，終于輪到有點發燙的宜昌了。”湖北房地産經濟學會常務理事李國政在接受第一財經記者採訪時表示，受武漢房價快速上漲的溢出效應影響，再疊加宜昌本地大量的棚改貨幣安置需求，以及返鄉置業需求，多重因素助推宜昌房價近兩年來大幅上漲。

　　近兩年，品牌房企加速進入宜昌，掀起土地拍賣市場熱潮，地價連創新高。此外，市場成交也異常火爆。上月宜昌共成交商品住宅4769套，環比漲幅高達70%，且住宅庫存消化周期不到5個月，進入警戒線狀態。根據國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格指數報告，自去年11月開始，宜昌新房價格連續6個月環比上漲。

　　3日深夜，宜昌市突然下發《關于進一步加強房地産市場調控有關工作的通知》，明確宣布：自本通知施行後，在城區(含夷陵區)范圍內購買商品住房的，自簽訂商品住房網簽合同之日起，2年內不得上市交易。

　　同時，對商品住房申報價格過高且不接受政府價格指導的項目，一律暫緩辦理預售許可、合同網簽備案、現房銷售備案。

　　不過，克而瑞地産研究中心認為，宜昌的這一限售政策力度明顯不足，一方面是限售年限僅2年，相較武漢、成都等城市3年的限售，時間略短；另一方面，2年限售期是從網簽合同日算起，與其他城市要取得産證之日起算，政策相對較為寬松。

　　三四線城市房價出現波動

　　2017年3月，廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房後，需取得産權證後滿2年方可上市交易。此後多地效倣，限售模式已經成為繼限購、限貸後引導房地産市場購買行為、保持房地産市場穩定的重要手段。

　　研究機構數據顯示，截至5月，今年全國各地出臺的房地産調控政策達159次。剛剛過去的5月份，全國就有超過40個城市發布多達50次的調控政策，創下單月調控次數最多的紀錄。同時，調控城市明顯從熱點的一二線向周邊三四線蔓延。

　　事實上，本輪房地産調控政策密集發布的核心原因還是部分三四線城市的房價出現了波動。

　　以宜昌為例，從新建住宅價格指數可以看出，從2016年開始，該市住宅價格開始呈現不同程度的上漲，截至今年4月，宜昌新建住宅價格相較于2016年3月已上漲約16%。



　　此外，國家統計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，環比漲幅超過1%的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東漲幅最快，環比上漲2%。

　　戴德梁行武漢公司研究部分析師胡韻稱，房價短時間的過快上漲往往預示著市場過熱及投機炒房的可能性較高。因此本輪房地産調控政策主要是為了進一步打擊投機炒房行為向“防守”相對薄弱的三四線城市下沉，持續強調住房的居住屬性，將市場引導並調整至良性的道路區間。

　　未來三到五年，三四線城市整體仍將處于棚戶區改造的高峰期，貨幣化安置的普及將不斷激發更多的購房需求，保守估計三四線城市的房價仍將在一段時間內處于歷史高位。

　　戴德梁行認為，三四線城市房價上漲需防止“泡沫化”，堅守“房住不炒”原則，嚴厲打擊投機炒房的行為，不能讓房地産市場在三四線城市失控。預計在未來一段時間內對三四線城市住宅市場的調控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機行為的精準打擊上。

　　此外，亦需滿足回鄉置業等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”後造成誤傷。

　　銀保監會日前發布通知允許保險公司可參與長租市場，明確險資參與長租市場對融資主體和項目主體的三大要求。此前，在持續的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的。

　　銀保監會日前發布通知允許保險公司可參與長租市場，明確險資參與長租市場對融資主體和項目主體的三大要求。此前，在持續的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的。

　　據統計，北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經遠超新房。在當前房企融資成本越來越高，獲取建設用地越來越難，新建房風險越來越大的情況下，新房供給出現了一定程度的不足。可以説，我們如今已經進入了“存量房”時代。

　　長租公寓的出現，很好地緩解了當前“存量房”時代的管理困境，滿足了一二線城市大量的租賃需求。根據國家統計局數據，中國近幾年流動人口規模超2億。城鎮化快速發展，而土地資源有限，房價較高，在一二線城市周圍聚集了許多缺乏購房能力的人口，長租公寓的出現既能滿足他們的住房需求，也降低了住房支出。

　　然而，國內公寓企業的經營模式決定了長租公寓行業是重資産模式，不管是通過整棟（或一棟中的幾層）收房，還是分散式收房，抑或是直接購置房産進行公寓出租經營，前期的資金投入都十分巨大。不僅僅是初始的固定資産投資，巨大的裝修成本和後續的維護成本都是非常龐大的開支，企業幾乎都是在高負債的狀況下運營。然而，行業當前還處于萌芽階段，就如初期的共享單車一樣，正是各大品牌跑馬圈地，佔據有利競爭地位的時候，規模擴張導致融資需求更加迫切，重資産規模也會與日俱增。

　　所以，該行業的重要出路就是利用資産證券化的方式將企業的“重資産”輕量化。這一過程中，需要注意以下幾點。

　　第一，對進行資産證券化的公司嚴格審查。資産證券化的前提是該公司有穩定的現金流，這就需要設置一定的盈利門檻，要求運營成熟穩定，建議至少應該運營半年以上，這樣能夠保證公司現金流的穩定性。

　　當前我國長租市場的主要盈利來源依然是租金收入，而租金收入最大的保證就是出租率，所以對于資産證券化公司的出租率也要進行審查。另外，由于當前該行業整體負債率偏高，還需對增信單位和擔保機構進行審查，這樣能夠保證公司的還款能力，提升投資者信心，有利于降低市場風險。

　　第二，從事資産證券化的公司應引入專項計劃增信措施。企業證券化産品的價值與該公司的經營情況密不可分，所以可以採用現金流公寓租金收入超額覆蓋的方式，保證在質押期間，公寓所産生的租金收入規模足以支付優先級證券的當期本息。

　　第三，可以依據證券化産品的不同特點，進行結構化分層，例如優先/次級、優先/權益級等。通過規定不同的期限、還款方式、利率類型等，滿足公司多樣化融資需求，減輕公司還款壓力，同時也能夠滿足不同投資者的需求，豐富市場投資品供給。

　　總體而言，長租公寓這一片藍海蘊藏著不小的風險，利用資産證券化則是重資産輕量化中必不可少的一步。希望行業內企業能夠良好地處理，讓長租公寓這一行業健康、高效地發展下去。

　　房企“利潤王”中國海外發展有限公司（以下簡稱中海地産）步入顏建國時代後，有兩點巨大的變化，一是規模提速，一是運營加碼。

　　作為一家老牌央企，成本控制和融資成本的優勢，使中海在凈利潤的表現上常年位居同行前列，但近幾年規模增速落後于碧桂園、融創等新進房企。而在顏建國回歸後，中海開始提速，去年以來在公開土地市場的表現相比以往，可謂“激進”。

　　在開發業務提速同時，中海還全方位轉型做城市運營商，産業群涵蓋寫字樓、購物中心、星級酒店、物流等産業。其中場館建設和運營是一大塊，雄安市民服務中心及深圳“兩館”都是其運營的組成部分。

　　通過開發＋運營而持續提升利潤，是當前幾乎所有大型房企一致的路徑。中海也加入了這一角逐，在運營和租賃收入的賽道，競爭才剛剛開始。

　　規模提速

　　自去年元月顏建國擔任董事會主席兼行政總裁開始，中海地産在傳統房地産開發業務上的規模，包括銷售和拿地擴儲速度明顯加快，意圖在規模和利潤上雙雙實現快速增長。

　　中海2017年業績報告顯示，報告期內集團收入為1660.4億港元，毛利率32.9%，同比上升5.1%，利潤率達24.6%。

　　顏建國在業績會上提出2018年2900億港元的銷售目標，並強調：“有信心2020年實現4000億港元銷售(目標)”。

　　前五月，中海係列公司的累計合約物業銷售約為1127.12億港元，同比增長16.48%。

　　據克而瑞研究中心公布的《2018年1-5月房企銷售排行榜》，中海地産1-5月銷售面積位列同行第七。

　　而拿地方面，中海地産自去年以來，就一直保持相對“激進”的態勢。

　　財報顯示，2017年中海在內地的31個城市和香港買入了76幅地塊，耗資1106億港元。總樓面面積1741萬平方米；權益建築面積為1463萬平方米，同比增長200.8%。

　　3月份的業績會上，中海方面表示，2018年將繼續積極拿地，計劃新拿地權益投資額港元1350億元，同比增長22%。

　　申萬宏源報告顯示，中海今年一季度仍持續積極增加土儲，共計新增17個項目，權益代價為280億元，平均土地成本6229元/平米（2017年為6501元/平米），土地支出佔同期合約銷售金額的比例維持在50%的水平。但公司在拓展城市布局時仍維持審慎態度，在2017年僅新進入4個新城市，且在2018年一季度未進入任何新城市。

　　中海地産公告顯示，2018年前5個月共新收購土地183.11萬平方米，耗資319.23億元；在億翰智庫公布的《2018年1-5月中國典型房企新增貨值TOP100》中，中海地産以774.8億元位列十二。

　　申萬稱，截至3月末，中海手持現金從2017年末的1040億港元下降至925億港元，推動凈負債率上升9個百分點至36%，主要原因在于公司一季度繼續致力于增加土儲。

　　中金公司指出，中海資産負債表強勁，支撐逆周期擴張。截至2017年底，公司凈資産負債率27.9%和平均融資成本4.27%均為業內最低。

　　加碼運營

　　和同行一樣，中海自身的定位也在發生轉變。去年業績會上，顏建國就曾表示，房企不應只滿足住宅板塊開發，而應是開發＋運營綜合服務商。中海的最新定位是，成為卓越的國際化不動産開發運營集團。

　　中海城市運營業務包括中海係甲級寫字樓、購物中心、星級酒店、地鐵上蓋、城市更新與區域綜合開發、旅遊度假産業和物流産業。

　　2017年報顯示，截至2017年12月，中海商業地産已落成及在建商業項目中的投資性物業逾750萬平方米，其中投入運營的商業地産面積約300萬平方米，其余大部分項目將在未來1-2年內陸續落成啟用。

　　寫字樓方面，據中海地産6月5日消息，中海地産創立的“COOC”中海商務品牌，目前持有運營和處于建設中的甲級寫字樓突破70個，經營面積將超過600萬平方米。

　　中海旗下綜合型購物中心品牌“中海環宇城”，目前已在濟南、南京、佛山、長沙等城市連鎖運營。此外，中海還擁有10家星級酒店。

　　在場館運營上，2012年中海地産以20億元中標深圳市當代藝術館與城市規劃展覽館“兩館”。“兩館”是深圳市政府與中海地産攜手，以BOT模式投資、建設及運營管理 “公共項目建設運營”的一次創新。並于2017年對公眾開放。

　　而在顏建國回歸後的另一大舉措，便是大大加強了與母公司中國建築的聯結，中海地産開始進入城鎮化、産城融合領域。

　　中建旗下有專注于城鎮成片土地綜合開發、城市更新業務的中建方程，以及推進“産融結合”戰略的中建資本及中建旗下各局等，通過與這些兄弟公司合作，中海地産獲取項目資源更加多元化。

　　雄安市民服務中心，便是中海作為大股東，與中國建築旗下多個子公司組成聯合體投標的。這個項目，也有助于中海在産城開發方面的能力提升。

　　多元化運營的加碼，讓中海從地産開發時代的“利潤王”，持續成為運營時代“利潤王”的有力競爭者。

　　中金公司指出，中海的經常性收益穩健增長。通過租賃面積的持續擴張（2018-2020計劃新增共310萬平方米），公司目標2020年租金收入達到50億港元（3年年均復合增長率19%），2023年達到100億港元（6年年均復合增長率23%）。

　　此外，股權激勵計劃和母公司支持帶動中長期可持續增長。股權激勵計劃覆蓋超400位管理層人員。母公司中建在融資和拿地方面的支持（如棚戶區改造項目）則有助于強化公司國有房地産開發商的領導地位。

嘉熙32伙平均提價2.25%

發展商全速賣樓，令新一輪銷售混戰緊接開打，由新世界（00017）牽頭的北角柏蔚山率先於今日（12日）次輪發售300伙，市傳該盤昨天截票累收約1409票，超額近3.7倍。嘉華國際（00173）旗下大埔白石角嘉熙落實周五（15日）第三輪發售170伙，當中有32伙單位售價上調，平均加幅2.25%。

柏蔚山今天在荃灣愉景新城售樓處次輪開售300伙，售價最低為3座6樓C室一房戶，實用面積519方呎，折實入場費1383.1萬元。市場消息稱，該盤昨天截票前夕，位於上環的展銷廳依然人潮洶湧，更有準買家把握最後機會入票，最終累收約1409票，較推售單位超額近3.7倍。有傳藝人唐詩詠及黃翠如昨日亦有現身參觀該盤示範單位，惟未知二人有否入票。

嘉熙招標戶1615萬屋苑最貴

嘉熙連續兩輪賣樓銷情火熱，發展商愈戰愈勇，昨天旋即公布推出170伙於周五第三輪發售，A組大手客時段買家最多可認購5伙，而是輪推售單位中有多達32伙售價有調升，平均加價2.25%，當中包括2伙遭撻訂的5座3樓D室及5座9樓D室，同為實用面積501方呎的兩房戶，加幅俱5%。

值得注意的是，該32伙加價單位中，有11伙售價兩度獲調高，如3座2樓F室，實用面積455方呎兩房戶，售價昨天由876.2萬調升至920.2萬元，加幅約5%，而該單位上月24日推出時的定價僅835.8萬元，意味不足20天累積加價逾10%。市傅該盤昨暫收573票，超額近2.4倍。

另外，該盤過去周日招標的2座7樓B室及同座10樓B室，俱為實用面積816方呎的3房戶，成交價同為1615.68萬元，雙雙創該項目售價新高。

利奧坊首日收430飛 預告再加碼

恆地（00012）大角咀利奧坊．凱岸過去周日（10日）亦加推共88伙，並預告不排除再「加碼」，最快周末開售。該盤昨天首日收票，市傳暫收約430票，已超額近3.9倍。

柏蔚山銷情佳刺激同區二手市場。名采策略營業董事姚雲龍說，過去一周北角區共錄得約30宗提價解封個案，加幅約3%至8.2%，最進取為和富中心3座高層B室，實用面積1073方呎3房戶，原叫價2200萬元，其後一度封盤，昨天終提價至2380萬元解封，加幅180萬元。

區內個別早前提價的單位近日獲承接，世紀21日昇地產執行董事黃文龍稱，健威花園C座頂層兩房戶，實用面積446方呎，附330方呎天台，原業主於柏蔚山開價後即晚加價30萬元，本月8日終以一口價850萬元沽出，呎價19058元，造價及呎價俱創屋苑新高。原業主1993年1月以140萬元購入，賬面賺710萬元。不過，利奧坊．凱岸以貼市價出擊，中原地產分行經理徐國樺稱，大角咀區內本月至今僅錄得不足10宗二手成交，較上月同期大減約四成。

「息魔」即將殺到，卻未動搖買家入市信心。天水圍嘉湖山莊有買家僅睇樓兩次即極速「扑槌」，以每方呎近1.28萬元購入屋苑一個兩房戶，呎價創該屋苑標準分層戶新高。同屋苑一個3房單位，昨天亦以680萬元轉手，成交價刷新該屋苑標準分層戶新高紀錄。

兩房呎造1.28萬分層紀錄

美聯物業助理區域經理張子健稱，麗湖居9座中層E室，實用面積446方呎兩房戶，附設靚裝修，望樓景，以580萬元放盤僅半個月，過去周日（10日）即以570萬元成交，呎價12780元，呎價屬該屋苑標準分層戶最貴。原業主2014年12月以340萬元購入，賬面賺230萬元（約67.6%）。據悉，新買家為外區上車客，僅睇樓兩次即「漏夜」入市。

而麗湖居3座中層A室，實用面積635方呎3房戶，中原地產副區域營業經理伍耀祖稱，昨日以680萬元交吉沽出，把該屋苑標準分層單位售價紀錄再推高7萬元（約1%），呎價10709元。原業主2008年2月以173萬元買入，賬面斬獲507萬元（約2.9倍）。

另外，有租客毋懼「息魔」選擇轉租為買，搖身一變成為紅磡海濱南岸業主。中原地產分行經理袁顯岸說，一個居於紅磡的租客，見租金持續上升，認為租樓不划算，故轉租為買，以1205萬元購入海濱南岸7座高層C室，實用面積590方呎3房戶，呎價20424元，樓價及呎價均創屋苑新高。原業主2007年12月以707.16萬元一手買入，持貨逾10年，賬面賺497.84萬元，升值約70.4%。

商廈呎價節節上升，第一集團旗下葵涌商廈樓花K83本月初開售至今累沽99伙，佔全幢約87%單位，其中頂層一個單位以呎價近2.02萬元售出，創新界甲級商廈呎價新高。

葵涌大連排道83號K83於6月1日起開售，至今賣出100個單位，套現約15億元，售價由991.8萬元至2148.92萬元，呎價11000元至20190元。買家有65%為本地客；投資者佔約六成，40%為用家入市。

據了解，項目呎價最貴單位為22樓5室，有內置樓梯連接天台，建築面積930方呎，成交價1877.67萬元，呎價20190元，創新界區甲級商廈最高呎價紀錄。

資料顯示，第一集團去年出售的長沙灣商廈中國船舶大廈，最高成交呎價為1.9萬元，已創西九龍商廈呎價新高，如今新界商廈呎價較西九龍更高。

此外，觀塘One Harbour Square再錄拆售個案，為23樓3室，建築面積約6936方呎，連兩個車位成交價9710.4萬元，呎價14000元。根據土地註冊處資料，原業主2014年中斥資逾2.57億元購入全層連7個車位，呎價約13569元，呎價4年來僅升約3.2%。

大角咀工廈1.06億易手

市場憧憬活化工廈政策重啟，全幢工廈再受資金追捧。消息指出，大角咀櫸樹街37號興業中心全幢工廈，總樓面面積約20970方呎，剛以1.06億元易手，呎價5055元。據了解，物業現時全幢月租收入約20萬元，回報約2.3厘。

土地註冊處資料顯示，原業主2013年以8800萬元購入，去年曾以意向價1.2億元放售，終降價1400萬元或11.7%售出，但持貨5年賬面仍獲利1800萬元，升值20.5%。

新買家為中資財團 擬購入後趁市旺拆售

商廈投資氣氛熾熱，消息指，太古城中心第三及第四座兩幢寫字樓正獲中資財團以約150億元洽至尾聲，將於短期內易手，呎價約1.9萬元，新買家將隨即拆售個別樓層。

上月初，太古地產（01972）宣布正進行商討，可能出售鰂魚涌太古城中心第三座及第四座的權益。消息指，該項目正獲一家中資財團洽購，雙方已接近達成共識，兩座物業總樓面約79萬平方呎，涉資約150億元，平均呎價約1.9萬元。

出租率百分百 回報逾3厘

消息人士指，該中資財團業務包括地產、基金等，過往曾投資英國倫敦物業，而香港則較少有投資，由於太古城中心商廈質素不錯，享全海景，加上出租率達百分百，若按大廈呎價約1.9萬元計，回報率逾3厘，故可作長綫投資。

消息指出，除了可能持有收租，由於目前商廈市場暢旺，各區甲廈呎價持續向上，分拆項目受歡迎，而太古城中心第三座部分權益為政府持有，非完整業權，故新買家同時部署於成交後，把個別樓層拆售套現。若按目前市況暢旺，加上港島東太古坊過往近乎沒有具質素的分層商廈可購買，相信推出可吸引資金追捧。

79萬呎寫字樓 呎價1.9萬

是次涉及物業太古城中心第三座及第四座，分別於1992及1991年落成，總樓面約44萬及55.6萬平方呎，屬太古地產旗下太古坊核心商廈。2014年，政府出讓鰂魚涌康和大廈8層工廈等予太古地產作重建，交換太古地產同區太古城中心第三座10層共約20.5萬平方呎樓面。換言之，目前太古地產持有第三座樓面減至約22.6萬平方呎，連同第四座合共約79萬平方呎樓面。

據了解，兩幢物業每層樓面面積約18,700至19,300平方呎，出租率達百分百，知名租客包括美國運通、adidas及WeWork等，呎租約45至50元。多年來，太古地產一直積極發展鰂魚涌，通過收購工廈、舊樓等，重建成全新商廈，打造成商業王國。

非完整業權 太地願放售

位置上，太古城中心第三及第四座略偏離太古坊核心商廈群，包括港島東中心、多盛大廈及電訊盈科中心，加上非完整業權，故願意出售。

同區商廈成交方面，最近一宗大額買賣，為今年1月，恆地（00012）以約100億元，沽出北角京華道18號全幢商廈，成交呎價逾3萬元，為港島商廈呎價新高。

分層商廈呎價急升，吸引財團大手吸納商廈，再分拆出售以獲利，相信下半年商廈拆售項目成投資焦點。

中環中心放售 料可獲利逾5成

自去年恆地（00012）以每呎5萬元地價投得中環美利道商業地皮後，商廈市場立即熾熱起來，核心區商廈呎價屢破頂，今年中環皇后大道中9號，及金鐘遠東金融中心，先後在兩星期內破頂，目前核心區最貴分層甲廈單位呎價突破6萬元，升幅顯著，帶動各區商廈呎價亦向上，而甲廈成今年非住宅物業市場中，投資氣氛最熾熱。

商廈成市場焦點，目前資金仍充裕，故多個財團近一年也向商廈埋手，合組財團大手購商廈，再分拆出售。最明顯例子，為金利豐（01031）朱太、「磁帶大王」陳秉志等中港投資者合組財團，以402億元購入中環中心75%業權，呎價約3.3萬元，早前正式成交後，個別投資者把樓層放售，每層意向呎價由4.8萬至5.5萬元起，涉資逾10億元，若成功沽貨，獲利幅度達5成以上。

核心區少有商廈可買，加上呎價高企，財團開始留意邊緣地區及非核心區尋找商機，如最近南豐集團以80億元，沽出觀塘傲騰廣場全幢商廈，總樓面約74.5萬平方呎，呎價約1萬餘元，據了解，新買家為中港投資者合組財團，包括中渝置地（01224）主席張松橋、資本策略（00497）及泛海集團（00129）等，估計成交後將進行拆售。