房貸壞帳飆高 銀行獲利隱憂

房價低檔徘徊，投資客撐不下去湧現「斷頭潮」，已從大台北地區開始點燃。據大型行庫統計，今年首季大台北都會區的房貸逾放比，幾乎是「六都之冠」，除因大台北區放款比重高、單件放款金額也大外，也多是投資客齊聚處，房貸壞帳率居高不下，儼然成為銀行獲利隱憂。

房市投資客慘遭套牢，房貸逾放比攀升。資料照片
據金管會統計，全體國銀房貸壞帳從2014年88億元，走揚到今年前4月173.9億元，連3年走升，壞帳金額跳增1倍多。
行庫高層也憂心，房貸逾放比攀升，多是過去高房價買進的投資客慘遭套牢，且房貸寬限期期滿，支付能力出狀況所致，若未來利率走揚，得逾放攀升速度恐加快。

一銀本季全面轉銷
據資料顯示，一銀首季大台北房貸逾放比0.47%，華銀也有0.21%，主要仍以新北市逾放較高；而一銀和華銀第1季全台新增房貸逾放約3~4.5億元之間，平均每月新增房貸壞帳金額1億元左右。
一銀總經理鄭美玲說，首季房貸逾放比高，主因是首季轉銷金額很少、但多數已提列呆帳準備金，預計第2季會全面做轉銷，房貸整體逾放比會降到0.25~0.26%同業水準。
她說，逾放非完全損失，一般可以收回7成，損失率約3成，例如逾放1億元，銀行最多損失3000萬元，對銀行而言，房貸擔保率仍較足夠。

逼近逾放警戒水位
法人分析，一般房貸是屬足額擔保，就算發生逾放，各銀行的提存數並不大，若要走到「轉銷」，除影響覆蓋率外，多會得再「補提」呆帳準備金，一旦得補提準備金，就會吃掉獲利。
第一金日前召開法說，驚見一銀首季房貸逾放比高達0.39%，為近6年半新高，其中僅大台北都會區就達0.47%，逼近0.5%高逾放警戒水位，引發市場熱議。

鄭美玲解釋，因第1季轉銷呆帳以慶富案的企金為主，房貸轉呆金額少，但若看新增房貸逾放金額，前5個月僅4~5億元，和往年相差不大。

她說，大台北逾放比高，主因是大台北區的放款量、單件房貸金額都很大，台北地區一個房貸金額，可能是南部3~5棟房子的房貸金額，因此當壞帳發生在大台北都會區時，逾放就會拉得高一點。

養地兼收租，台中地主與建商掀起小型複合商場投資熱潮！看準品嘗美食已成為民眾的小確幸，新商場爭相引進餐飲名店吸客，這波小型商場投資潮已席捲到中港商圈、一中商圈、中科商圈等熱鬧商圈。

此外，總太地產、林鼎建設兩家建商也來「插一腳」！總太標下國產署位於忠孝夜市商圈的500坪地上權土地、打造複合式商場，預計明年農曆春節前開幕；而在台中擁有許多精華土地的林鼎建設，也規畫位於單元2黎明路、市政路附近的自有土地，打造以餐飲美食為主軸的小型商場。

其中，位於澄清醫院中港院區對面的「JMall商場」，總面積2,500坪的土地是澄清醫院所有。在澄清醫院二代、上品茂公司董事長林晉頡投資開發下，JMall商場引進11家餐飲名店，已搶在端午節連假前開幕營運。

已進駐的餐飲名店包括「添好運」、「了凡香港油雞飯?麵」、「鬍鬚張滷肉飯」、「SUKIYA」、「Tsuta蔦」、「品田牧場」、「點爭鮮」、「MAMAK檔」、「聚北海道昆布鍋」、「一芳水果茶」等；其中，了凡、Tsuta蔦拉麵、鬍鬚張、SUKIYA等4家異國料理，都是首次插旗台中餐飲市場！

林晉頡表示，位於台灣大道上的JMall商場，鄰近台中工業區、東海大學、澄清醫院，加上中科生活圈帶動，6年前開始規畫打造精緻中小型餐飲商場。

身為和億生活集團董事長的林晉頡，旗下擁有自營商場「HOYII北車站」以及總代理「添好運」、「了凡」、「Tsuta蔦」三大亞洲米其林美食品牌，因此，JMall商場去年底一口氣引進上述3家米其林品牌餐廳、率先在台中JMall商場打造「米其林一條街」，引起台中餐飲業界的矚目。

林晉頡表示，歷經半年的籌備期，JMall商場引進11家餐廳、1家汽車美容用品與1家休閒健康鞋店進駐，進駐率達7成以上，目前還有10個坪數不一的店面，鎖定具特色餐飲品牌作為招商重點，包括頂呱呱、成真咖啡等知名品牌，近期都將陸續進駐展店。

此外，位於中科商圈的「米平方廣場」，看準中科就業人口逐年增長，周邊住宅大樓一棟一棟興建，需要餐飲美食、休閒運動產業補足周邊生活機能，因此於國安一路與玉門路口打造地下1樓、地上3樓的「米平方廣場」，引進屋馬燒肉、WOO泰式料理、西堤牛排等餐飲名店，及4家知名品牌運動用品店與健身房，周末假日人潮總是滿滿。

京城建設（2524）在高雄房地產市場穩居龍頭角色，下半年預計有四大新案、800餘戶，總銷208億元以上的建案釋出，未來將鎖定捷運沿線、環高雄港親水區等熱門地帶購地，強化優勢地位。

法人表示，京城手握土地資源數萬坪，在高雄面對的多是中小型建商，市場競爭力遊刃有餘。15日京城收盤23.2元，跌0.55元。

京城主管說，由於房地產市場容易受外部因素影響，所以特別關注兩岸關係的變化，做快速敏感的反應。
京城當前在建四大建案陸續完工，包括「京城大苑」284戶、總銷55億元，「美術世界」366戶、102億元，「和平路案」106戶、30億元，「新莊仔路案」55戶、總銷22億元，合計達811戶可售金額208億元，規模相當龐大。

隨著目前四大建案展開強銷，京城下半年入帳能量增強，基本面獲支撐，由於高雄房地產基本面走強，大環境轉向復甦，後市看好。

京城指出，國內營建產業在歷經近三年的不景氣後，國內短線投資客幾乎消失，在缺乏炒作的房地產市場中，房市逐漸回歸基本面，首購與換屋族群成為剛性市場的主流，使得近年來國內房地產市場持續價緩跌、量急縮的狀態，朝正向改變。

尤其八年8,824.9億元前瞻基礎建設，透過擴大財政支出，提振台灣經濟成長，主要包含軌道、水環境、綠能、數位以及城鄉建設五大項，整體而言行政院估計全年可增加GDP約0.62%，勢必將刺激國內經濟成長，更將有助於營建產業總體景氣。

京城主管表示，未來土地開發方面將朝專業、積極路線發展，選定具有開發潛力區域，掌握土地交易買方優勢，創造土地最大成本效益及產品附加價值，因應不景氣衝擊。重點策略為開發高雄捷運沿線、多功能經貿園區及沿海港區附近土地，藉由公共建設及景觀帶動建案銷售提高利潤。

家電四雄大同（2371）、聲寶、三洋電、東元在新北市的土地資產活化各有盤算。大同中和廠展開與捷運聯開的計畫；聲寶土城的老人宅搶年底動土；三洋電7月正式送件、提出泰山廠為工商綜合區。東元在新莊土地則轉為住商開發的規劃。
大同今年創業100周年，擁有豐碩的土地資產稱霸家電四雄。其中土地達1.6萬坪的土城大同莊園，第一期4,000坪去年動土，期預計今年第4季交屋、認列收益。大同表示，目前房市景氣不明朗，將視景氣推出第二期或調整規模。

大同的土地資產活化由旗下尚志資產開發規劃。大同強調，中和廠展開與捷運聯開的規劃，已評估投入商用不動產開發經營的可行性，實現資產最大潛在價值。

大同將於本月27日舉行股東會，加速土地資產活化議題將是股東關切的焦點。去年全年大同合併營收達755.5億元，稅後純益0.74億元，每股純益0.03元；今年認列大同莊園的業外收益，將是提升獲利的一大助力。
聲寶也積極進行資產活化。聲寶強調，土城廠4,000坪開發案共有三棟建物，一棟是老人宅，只租不賣，是新北市指標建案，通過新北市政府審核，正送內政部審議，期望最快年底破土，目標二年開發完成。

聲寶日前賣出台中市潭子區辦公室及倉庫，交易金額5.35億元，獲利3.6億元，明年第1季入帳，挹注每股純益約0.9元。另外，處分大陸東莞廠土地獲利近2億元，挹注每股純益0.4元，第2季進帳，原本投入的7億元購地費用，也可今年內匯回，做為在台南工廠斥資10億元的建廠資金。

聲寶表示，因應政府矽谷政策規劃，林口山坡地解編上可望加速進行。林口廠加上鄰旁的亞泥土地合計達12公頃，約3.6萬坪，其中聲寶有近11公頃，解編後將發展成為高科技產業專區，發揮更高的土地效益。

開發效益大 潛利驚人
家電四雄在新北市均有可觀的土地資產。東元（1504）在新莊的1.1萬坪土地，將由原先規劃的工商綜合區轉為住商開發案。三洋電占地2.3萬坪的泰山廠，7月送件將規劃為工商綜合區；東元、三洋電未來將擁有可觀的潛在業外收益。

東元指出，新莊土地不會只處分土地、挹注獲利，目標希望配合當地發展，做最適切的利用，資產活化作業要按步就班，最好將鄰近的土地洽商一併開發。

東元表示，新莊廠最早規劃為工商綜合區，現在的售價試算已經沒有原先的好，因此規劃調整為住商開發案，最好能夠有比照南港軟體園區或生技園區的規劃，提高土地的開發價值。

東元去年全年合併營收達509.42億元，稅後純益39.39億元，每股純益1.56元，在家電四雄中獲利表現最佳。今年東元業績挑戰成長一成，獲利要比去年好，追求營收與獲利成長可期。

三洋電的泰山廠土地開發經過近二年調整後，決定規劃為工商綜合區開發案，經過土地變更、重劃之後，將於7月向新北新政府送件，定調為大型購物中心及住宅及商業大樓，目標四年完成。

三洋電指出，泰山廠緊鄰捷運丹鳳站、機場捷運貴和站各約200公尺，交通具有便利性。住商重劃開發案內有大型購物中心，將參考台中家樂福的營運模式，建物樓高九至十層，樓地板面板有2萬多坪做為購物中心、Outlet等，樓上可規劃為商用、辦公室出租。大型購物中心則保留由三洋電自行營運，住宅及商用大樓則與建商合作，目前還在洽商合作對象。去年全年三洋電合併營收達49.88億元，稅後純益2.15億元。

0206地震造成台南市永康區維冠大樓倒塌，集社會各界資源與市府協助整合，重建之路正式啟動，2018年6月17日辦理「出雲居」開工動土儀式，參與重建單位與多位住戶也出席見證，各界來賓致詞充滿感恩，場面十分溫馨。

市長李孟諺首先揭示維冠重建大樓「出雲居」的命名典故，是蘊含「出運！GO！」的用意，表示住戶經過磨難之後，得以揮別過去、迎向嶄新的日子。他特別肯定在維冠都市更新會楊寧廷理事長帶領下，住戶得以齊心協力、凝聚高度共識，終於完成都更程序。

李孟諺也細數市府所提供各項協助，包括一開始先行拆除原大樓地下室結構，讓主體工程順利進行；此外也價購不回原地重建的災民土地，解決重建基地面積不足問題；另外更與台銀、土銀協調，請銀行提供最優惠的貸款利率，協助重建戶資金到位。

隨後李孟諺也代行政院賴清德院長發表書面致詞，賴院長提到，動土典禮意味「悲傷及灰暗的景象已成為過去」，取代的是「充滿生命力的新開始」，他也對住戶的堅持與辛勞表示敬意，並認為台南人走過巨變後所展現的高度韌性，將為後人所肯定。

營建署吳欣修署長則提到內政部已完成修法，未來將引進第三公正單位查驗機制，他也勉勵維冠重建大樓能走在法規之前，落實品管，確保建築物設計及施工品質，成為其他新建大樓典範。

新建的維冠大樓「出雲居」總計48戶，為地下3層地上15層，RC結構的住宅大樓，其中1-3樓為聯合診所，3樓以上住家使用。建築師林峰生表示，預計2018年10月完工取得使用執照，2021年1月驗收申請水電，2021年2月取得權狀交屋入厝。

仲量聯行總經理趙正義表示，根據仲量聯行統計，這十年來，國際上最多國際投資的城市，就是水岸城市，就是海港城市，第一名是紐約，第二名是倫敦，高雄曾是亞洲最活躍的國際型港口，近年在市府帶動下，整個高雄產業正進行升級，趙正義認為，高雄目前就是「新加坡的品質，非洲的價格」，他表示，仲量聯行此次受高雄市政府委託的「亞洲新灣區特貿三」招商案，共擁有3大特色，是相當值得民間積極參與投資的世界級好標的。

高市府都發局2016年6月15日於台北舉辦亞洲新灣區特貿三公告招商前說明會，吸引超過20家以上壽險、金控、百貨、影城、地產及日商等國內外業者出席，一致看好本案前景，已有潛在業者表示評估準備中。許立明市長還特別錄製影片，展現亞洲新灣區優勢潛力，力邀國內外企業投資高雄、首發入主亞灣特貿三。

都發局長王啓川表示，高雄政府在亞洲新灣區已經投資約300億元的公共建設，所以，「亞洲新灣區特貿三」等於是入主亞洲新灣區的首發團，他說，這個地區不只是一個商辦地區、遊憩地區，它其實是包含了各種產業，包含數位內容、體感科技、郵輪、觀光、會展等多產業匯集在這個地方，它是一個複合、互相資源的發展的地區，前景非常的可行，他也感謝台電公司與高雄市政府來合作，「把亞洲新灣區精華中的精華，蛋黃中的蛋黃地段，端到前面與民間企業合作，歡迎來各位來投資。」

亞洲新灣區第三種特定經貿核心專用區(簡稱特貿三)，位於成功二路與新光路口，分為南、北二基地，街廓均方整，面積5.3公頃，建蔽率60％、容積率630％。西臨高雄展覽館及高雄軟體科技園區，東接高雄市立圖書總館、新光綠園道、三多百貨商圈，緊臨台鋁MLD、家樂福、IKEA、好市多等賣場，更擁有輕軌、捷運紅線及規劃中黃線的交通優勢，以及港灣水岸第一線無敵海景，是亞洲新灣區蛋黃中的蛋黃，核心中的核心。

王啓川表示，特貿三由高市府與台電公司合作招商，是亞洲新灣區首件旗艦等級大案，備受業界關注。政府投入亞洲新灣區建設超過300億，特貿三堪稱是亞洲新灣區「孔金A」黃金地段，適合主題式購物商場、會展關聯產業、休閒娛樂、技術服務及管理顧問等產業進駐，若符合先引進產業之原則，還可以設置水岸住宅。未來有機會打造為結合會議展覽、購物商場、企業辦公、國際飯店及水岸住宅五合一的世貿會展園區。

特貿三開發方式結合設定地上權及都市更新權利變換，實施者可於都更後取得部分土地及建物所有權，如於2021年6月4日前核定都市更新事業計畫，還能獲得最高20％之容積獎勵增量，並享有興建期間地租減免優惠措施，大幅提高投資利多。本案將擇期公告招商，有意投資者請密切關注高雄市政府都市發展局官網。

負責「亞洲新灣區特貿三」公告招商的仲量聯行總經理趙正義表示，仲量聯行2018年承接了台灣南北兩個很大的案子，台北是火車站雙子星個案，該案已經在2018年3月1日公告，10月1日會決標，南邊就是「亞洲新灣區特貿三」，他指出，「亞洲新灣區特貿三」有3大特色，第一、「特貿三」地點很好，高雄海景是世界首屈一指的景觀，這塊地就在海景第一排。第二、「特貿三」在高雄展覽館正前方，這個區域未來就等於是高雄的信義計畫區，從展覽館，旅館，辦公大樓陸續發展，第三、「特貿三」整個過程，一定會是公平、公正、透明公開的招標方式，塑造當地的特色，對於亞洲新灣區而言，「特貿三」是一個入口，對於多功能經貿園區來說，，「特貿三」也可以結合後面腹地的發展機會。

今年以來信義區、大安區都有豪宅成交，事實上，豪宅市場去年第4季起回溫。房市專家分析，大安區新建豪宅行情更勝信義區，今年新豪宅整體供給增多，價格讓利，看好下半年成交量。

房仲統計，台北市近三年總價億元以上的住宅大樓交易量，2015年249件、2016年179件、2017年153件；平均單價從2015年每坪新台幣136.1萬元修正到2016年的119.8萬元，2017年略增至122.8萬元；平均總價從2億元降至1.6億元，2017年略回升到1.8億元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2015年北市 大直豪宅「西華富邦」交屋潮約81筆，億元交易量增多，平均總價突破2億元；2016年房市轉空，高資產族群縮手，高總價和高單價產品價格跌幅1到2成，直到2017年下半年交易才回溫，其中有4筆慶城街「文華苑」交易都在4.5億元到5.3億元間，略拉升平均總價和坪數。

今年上半年更陸續從實價登錄資料發現，信義計畫區的「文心信義」、敦化北路的「華固名鑄」、大安區的「勤美璞真」等都有成交案例，當然還有更多低調未曝光，或是未上市櫃建設公司的交易早就在抬面下完成。

華固建設總經理洪嘉昇說，去年豪宅跌幅約15%到20%，會吸引高資產族群進場購買，再加上台灣整體出口持續增長，股匯雙漲，公務員、民間企業相繼加薪，各項數據及理由，皆可認同去年第4季起房市正式落底盤整，應該正向樂觀看待。

洪嘉昇強調，從自家銷售總價約2億元到3億元的「華固名鑄」及天母「華固天鑄」等豪宅產品創下銷售佳績，驗證台北市整體市場的回溫正向發展。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年上半年台北市豪宅交易踴躍，包括潛銷中、洽談中的標的均陸續傳出成交消息，例如「西華富邦」前4月成交10戶，5月成交2戶，成交價也推升到每坪250萬元以上，優於信義計畫區的豪宅行情。

何世昌提醒，更值得注意的是有數座新豪宅供應市場，包括在大安森林公園邊、2000多坪基地的「One Park Taipei信義聯勤」，還在申請使用執照中就潛銷了20戶，高樓層成交價格每坪約270萬元到280萬元，單價更是創了這兩年台北市豪宅新高價。

再加上大直的「西華富邦」，以及在信義計劃區內，但因太特殊的螺旋造型「陶朱隱園」(申請使照中)將會是全台北價格排名前三大豪宅，同時亦是下半年豪宅交易的焦點。

何世昌認為，以往各界認為信義計劃區的豪宅一定是全台北市最貴，但在「琢白」、「文心信義」、「信義首席公館」、「皇翔御琚」，以及6月開賣的「冠德信義」等大量豪宅供給下，可能形成價格競爭，單價約落在200萬元到220萬元間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新完工落成的豪宅已經可以看到實際外觀建築的質感，價格也有適度的修正，足人吸引富豪的目光，陸續從實價揭露也看到成交案例，下半年豪宅市況呈現緩步上揚。

元利建設副總經理吳麗謹也說，下半年豪宅市場會和上半年一樣溫和成長，價格不會大起大落。她透露，「信義聯勤」高低樓層成交價介於每坪220萬元到300萬元間，且地段位置優越，選材用料非常用心，確實是有富人一口氣買兩戶，而且是用公司或法人名義在買。

吳麗謹告訴中央社記者，「信義聯勤」豪宅建案費時十年，董事長林敏雄出於「不能輸人」的心理，認為國際都會公園周邊住宅都是頂尖豪宅，例如倫敦海德公園，或紐約中央公園邊都有豪宅聚落，台北市憑什麼「矮人一截」，因此「信義聯勤」毗鄰大安公園，就是林敏雄從事房地產30多年以來最佳的成績單。

至於「陶朱隱園」正在申請使用執照中，中華工程堅持不透露價格及是否成交。中華工程協理程安慈說，「陶朱隱園」的螺旋造型獨特，相信會吸引不少欣賞藝術建築價值的購屋人。

「陶朱隱園」每戶順時針旋轉4.5度，程安慈說，這個旋轉方向是順地心引力，有助住戶身體健康、事業興旺。旋轉4.5度也是為了創造每戶的露台，讓空中庭園的樹木可以向上攀長，創造出建築物獨特的旋轉藝術造型。

對於整體豪宅市場的展望，高源不動產估價師事務所估價師陳碧源剖析，富人買豪宅最主要是為了資產配置，而且多用公司或法人名義購買，少數才用自然人名義購買，一方面顧及房地合一稅的問題，一方面未來處分公司持股時，不必觸碰到房地產課稅問題。

此外，國際間嚴查肥貓，陳碧源認為，投資房地產是富豪的對策之一，只要房價合宜就會下手購買，購入後擺著當資產，平日未必居住、也不用開燈，當成古董收藏便是。

陳碧源指出，富人最在意的是資產的安全，所以資產遍及全球各地分散風險，台灣的富人年紀大了都想落葉歸根，現階段其實很在意兩岸關係，若是兩岸關係和緩或好轉，他們自然就會更願意在台灣的豪宅市場多配置資產。

為積極活化國有資產，南投縣政府將在6月21日於台中永豐棧酒店，舉辦「107年度南投投資招商說明會」，以「觀光首都邁向在地產業新都」為主軸，希望吸引外縣市廠商於南投增額投資，同時藉以觸及多元的投資廠商蒞臨會場。

縣府表示，本次說明會以南投的地方產業特色園區為主題，埔里地方特色產業微型園區以埔里優質農特產品、加工食品及在地美食為核心，吸引食品製造、生物科技、文化創意等產業進駐，不但是南投縣的產業轉型升級示範園區，也是台灣第1個以觀光工廠為主題的產業聚落新亮點。

此外，南投旺來產業園區以鳳梨特色加工產業為主軸，並設置觀光工廠，展示在地精緻產業加值產品，扶植地方特色產業。另該說明會亦會針對草屯九九峰生態藝術園區民間自提BOT案及埔里鎮和平段、忠貞段二處國有土地改良利用合作開發案加以說明，盼廠商踴躍參與。

桃園市長鄭文燦日前出席「八德區陸光四村公共空間及景觀整體改善工程規劃說明會」，針對陸光四村社區既有地坪鋪面、公共空間及植栽綠帶設施進行視察，並宣布由市府工務局養工處於今年八月執行陸光四村公共空間及景觀改善工程。

養工處表示，陸光四村社區因公共空間及周邊設施年久失修多有損壞，且社區年長者眾多，無障礙設施略嫌不足，為改善社區居民生活品質，市府向內政部營建署申請「城鎮之心工程計畫」，獲中央補助辦理，工期約4個月，總經費1900萬元。

養工處指出，目前已擇定A、B、E區內5個重點區進行改善，項目包括：更新無障礙坡道、拆除車阻、採用不同色系及拼花圖案之防滑磚更新鋪面、綠美化工程、增設休憩座椅與遮蔭棚架等，打造友善無礙社區環境，豐富社區景觀。

今年僅此一宗的國有地地上權指標性大案即將登場！國產署表示，位於台北市復興南路、仁愛路交叉口的「空軍官兵活動中心」，預計七月上旬公告招標設定地上權，期間七十年，因該地使用分區屬「第三種商業區」，有一定比例可興建住宅（一般是低樓層限制商業使用、一定樓層以上才可作住宅使用），但考量該地開發牽動周遭區域發展及社會觀感，唯一限制是不可興建住宅，避免蓋出總價逾七千萬元的豪宅。
　　「空軍官兵活動中心」產權原屬國防部，因長期低度開發利用，基地遭收回變更為「非公用」，移交國產署活化。國產署官員表示，該基地在台北福華大飯店對面，交通便利，面積達一一三九．五坪，是近年罕見的熱門搶手標的；目前有興趣潛在廠商包括壽險業者、建商及旅館業者等，也有企業想規劃作為企業總部。
　　地租年息四．五％ 期間70年
　　官員表示，因該案投資規模大，將單獨一案公告招標，等標期也延長為兩個月，另舉辦說明會；目前地上物拆除工程預計於六月下旬、七月初結束，驗收作業結束後，馬上展開公告，預計七月上旬公告招標、九月上旬開標。
　　一般地上權案競標底價約為市價的三到五成，官員指出，考量「空軍官兵活動中心」未來開發利益及該地特殊性，預計底價將訂為市價的四到四成五；地租年息訂為四．五％，相較一般地上權案的三．五％更高。
　　避免惹議 限制不可興建住宅
　　另外，該地使用分區屬「第三種商業區」，有一定比例可蓋住宅，因地處精華區、且土地方正，為避免蓋出豪宅（北市總價七千萬元以上）惹議，特別限制不能蓋住宅。
　　房產業者分析，其實財政部過慮了！以同區域之前推出的知名地上權豪宅案「仁愛本真」，規劃坪數七十到一二○坪，單戶總價曾一度「喊」到破億元，但最後根本很難成交，只好轉為經營高端旅館；有興趣投標業者應該不會「笨」到去蓋賣不掉的地上權豪宅。

　　“本次重大資產重組涉及國有企業改革及跨境交易，方案複雜且工作量較大，重組方案尚需進一步協商、確定和完善，有關監管機構的審核尚在進行過程中。” 在1月22日召開的投資者說明會上，中糧地產(6.700, -0.06, -0.89%)總經理曹榮根這樣解釋過重組方案延遲的原因。

　一場投票，關乎中糧系地產業務的未來命運走向。

　　6月13日下午兩點半，深圳大中華國際交易廣場的35層會議室，中糧地產（000031.SZ）董事長周政端坐在會場中央。這裡是中糧地產2017年度股東大會的現場，周政的重要任務之一，就是主持審議重組大悅城地產（00207.HK）的相關議案。

　　一筆高達147.56億元的交易案，和24.26億元的配套資金募集案，在這場股東大會裡獲得了超94.7%的高票通過。就在這之前，他們已經拿到了國資委的放行路條。

　　歷經多年蹉跎，中糧系地產業務重組終於到了一個新的明朗階段。時代週報記者從中糧地產和大悅城方面瞭解到，接下來，中糧系地產重組事宜還得經過國家發改委、商務部及證監會等部門的一系列備案、審查和核准等流程。能否通過批准和核准，以及獲得相關批准和核准的時間都還存在不確定性。言下之意，他們離舉杯慶賀成功的那一天還有時日。

　　中糧系地產團隊的一切案頭工作，仍在緊鑼密鼓加速推進。作為第一批央企改革試點企業，中糧集團正在努力推動糧油、食品、金融、地產四大板塊整體上市，給出的時間節點是2020年，關鍵性指標是打造超500億元規模，甚至超1000億元規模的專業化公司（平臺）。得益於國企改革紅利，中糧地產有了機會再出發，重組大悅城的目的之一就是整合資源，提升中糧集團地產業務的運營效率。

　　在過去多年的房企爭霸賽中，中糧系地產業務並未能成為執牛耳者，儘管他們是獲准從事房地產業務的21家央企當中的一員，背靠著中糧集團雄厚的政商、資金實力。接下來，如何做強、做優、做大地產業務，如何在行業競賽中更主動、更靈活、更具話語權？這家23歲老房企，亟須在房企陣營中尋找到一方合適的位置。

　　重組進展明朗化

　　近9個月的停牌後，中糧系地產的147億元重組生意在今年4月終於揭開面紗。

　　4月24日晚間，中糧地產發佈收購報告書、募集配套資金及權益變動等一系列公告，在接近700頁的檔中，中糧地產將重組細節一一披露，包括定價、估值、交易和風險提示、未來影響等。

　　在這份預案裡，中糧地產要以發行股份的方式收購大悅城地產91.34億股普通股股份，發行價格為6.89元/股，交易對價暫定為147.56億元。同時，中糧地產向不超過10 名特定投資者募集配套資金總金額不超過24.26億元，投向中糧•置地廣場項目、杭州大悅城–購物中心項目。本次交易完成後，大悅城地產將成為中糧地產的控股子公司。

　　這是一份姍姍來遲，保守質疑的重組檔。去年7月24日，中糧地產因籌畫重大重組事項開市起停牌。一個月後，他們公開重組標的—大悅城地產。大悅城地產脫胎於中糧置地，是中糧集團的商業地產平臺，數年前借殼僑福企業在香港上市。大悅城地產以開發、經營和管理大悅城品牌城市綜合體為主要業務方向。

　　去年9月28日，中糧地產通過購買大悅城地產控股股東明毅公司（Vibrant Oak Limited）100%股權，開始就計畫收購大悅城地產的相關事宜進行準備。此後，相關重組事宜鮮有進展。中糧地產更是多次停牌期滿申請繼續停牌，超過證監會 “重組停牌時間在半年之內”要求，原本計畫在今年2月中旬出臺的重組初步方案最終推遲到3月底才公佈。

　　“本次重大資產重組涉及國有企業改革及跨境交易，方案複雜且工作量較大，重組方案尚需進一步協商、確定和完善，有關監管機構的審核尚在進行過程中。” 在1月22日召開的投資者說明會上，中糧地產總經理曹榮根這樣解釋過重組方案延遲的原因。

　　從宣佈停牌開始到今年6月12日，不到一年的時間裡，中糧地產關於重組大悅城事宜的公告就有近50條。公告頻發的背後，是其重組事項面臨的重重壓力。

　　事實上，“整合”一直是中糧地產發展過程中的關鍵字。

　　2004年年底，在深圳國資退出競爭性行業的背景下，中糧集團與深交所股票代碼為000031的老牌上市公司深寶?控制人簽署股權轉讓協議，2007年，深寶?正式更名為“中糧地產”。中糧地產成為中糧集團旗下專門從事住宅和工改的地產平臺，並得到來自集團的多個地產項目注入。

　　同一年，國資委一紙任命，46歲的華潤集團副董事長兼總經理甯高甯空降中糧集團，就任董事長一職。中糧系地產業務歷經多年盤整，最終形成中糧地產和大悅城兩大平臺，並分別在A股、H股借殼上市，這背後曾寫滿了甯氏印跡。

　　時代週報記者發現，這當中，中糧地產和大悅城的產品線既相互獨立，又互有交叉。一個很明顯的線索是，中糧系在主線大悅城旗艦商業以外，中糧地產還在發展祥雲小鎮這種城市近郊的慢生活、微度假模式。

　　業界對這兩家公司的同業競爭問題一直有所非議。中糧地產和大悅城並未否認問題所在。在此前的公告中，他們也表示，此次重組，為整合資源，目的是提升中糧集團地產業務的運營效率。

　　也正因為此，中糧集團從來沒有放棄對旗下地產業務的重構、整合與改革。早在2011年3月，甯高寧就明確提出，中糧集團在中糧地產、大悅城兩大地產業務平臺合併完成後，將會以A+H的方式整體上市。但因種種原因，中糧系地產整體上市計畫未能實行。

　　可以窺探的是，在中糧地產和大悅城內部，對兩者的綜合盤算已經展開。對中糧集團而言，中糧地產和大悅城各自為政的時候，一個輕、一個重，它們只有在集團統一核算的時候才一起平衡資本。

　　長期跟蹤中糧地產的分析師張睿（化名）告訴時代週報記者，國企改革持續推進，2017年7月，中糧集團的混改方案基本定型，這次重組方案獲得了非關聯股東的高度認可，也將預示中糧地產進入全業態地產平臺的新紀元。

　　保留兩家上市主體

　　房企間馬太效應仍在加劇，大象明顯比猴子跑得快。

　　2017年，銷售金額從150億元到5500億元，是地產百強到首強的差距，高下立現。中國千億房企軍團在2017年末達到17家之多，TOP10房企的門檻達1500億元。

　　誰都清楚這場地產馬拉松的遊戲規則—有規模才有話語權，有規模才有江湖地位。絕大多數無法穩固增長慣性的房企，會被清出市場。

　　2016年起拉開的風風火火國企整合浪潮中，地產央企是重要參與者。中海中建合併、中海鯨吞中信、五礦整合中冶、招商局合併蛇口等，每一宗交易都波濤洶湧，被合併的都是小弱房企。中糧地產也曾屢屢傳出“被整合”，如保利、招商蛇口(22.570, 0.39, 1.76%)都曾先後與中糧地產傳出收購“緋聞”。

　　正如上述，中糧地產與龍頭房企相距不止一個身位，亦被同屬央企地產平臺的保利、中海、華潤置地等遙遙領先。以2017年資料為例，中糧地產年簽約金額261.59億元，而保利、中海、華潤置地的同期資料分別為3092億元、2320.7億港元、1521億元。

　　中糧地產也期待通過此輪重組整合，按下發展“快速鍵”。自2017年開始，中糧地產明顯加快了拿地的節奏。2015年和2016年，中糧地產分別獲得5個和7個項目，累計新增面積約180萬平方米，而2017年一年，他們就新增23個項目，計容建築面積349.58萬平方米，首進重慶、廈門、佛山、紹興等城市。2018年，他們計畫新開工項目30個，新開工面積389.28萬平方米，同比去年計畫開工面積增長179%。

　　在股東大會現場，周政表示，希望通過對大悅城優質持有型資產的吸收合併，逐步佈局起覆蓋商業、住宅、酒店、寫字樓、產業地產、養老地產等多種業態在內的地產版圖。整合完成後，中糧地產將成為中糧集團旗下唯一的住宅地產與商業地產一體化的全業態房地產專業化公司。

　　“本次重組將為上市公司主營業務注入新的商業地產元素，包括大悅城城市綜合體、寫字樓、酒店等持有型物業，釋放住宅、商業板塊整合後在融資、市場、人才、土地獲取以及品牌上的深度協同效應。”中糧地產董秘宋冰心稱，在住宅開發與商業持有雙輪驅動格局下，他們既能通過開髮型物業的高周轉實現現金回流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利。

　　比如，目前中糧地產融資成本4.3%-8.5%，大悅城地產平均融資成本為4.28%，整合後中糧地產將獲得境內外雙重融資管道，將顯著降低整體融資成本。宋冰心透露，近日，中糧地產與大悅城地產合作開發深圳寶安25區城市更新專案，就是兩者開始發揮協同效應的最佳體現。

　　海通證券(9.860, -0.24, -2.38%)在研報中寫道，雙方的地產業務資源將深度整合，進一步鞏固“3+X”的城市發展戰略，提升京津冀、長三角、珠三角三個重點區域的市場份額，未來將進一步增強公司的持續盈利能力。

　　根據中糧集團計畫，“十三五”期間，集團將致力打造2-3個營收超1000億元規模、4-5個營收超500億元規模的專業化公司，重組後的地產業務，正成為離這個目標最為接近的板塊之一。

　　“但是，交易完成後，中糧地產與大悅城地產兩個上市主體將各自保留，且在業務、人員與財務在整合後仍然保持獨立，” 宋冰心如是說。

　最新數據顯示，5月份70個大中城市新房平均價格環比上漲0.8%，上漲速度加快，其中有63個城市新房價格環比上漲或持平。二線城市房價領漲，無論環比還是同比數據都呈現上升勢頭。分析人士預計，三季度部分熱點城市依然有升級調控的可能。

　　國家統計局昨日公布數據，與4月相比，5月70個大中城市中新建商品住宅價格上漲的城市有61個，持平的有2個，下降的有7個。從價格來看，5月70城市新房平均價格環比漲幅由上月的0.57%擴大至0.8%，這已是該數據連續第3個月回升。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，5月是樓市傳統旺季，熱點城市成交量有所恢復，以及部分高端物業正積極進入市場，都帶動了價格的反彈。

　　分城市來看，一線城市房價相對平穩，但二線城市房價反彈明顯。

　　統計局數據顯示，從同比數據看，5月份，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲5.4%和4.4%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.2個百分點；從環比數據看，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%。

　　鄭州、成都、武漢、青島等熱點二線城市房價環比漲幅居前，其中成都和青島新房環比上漲超過2%。

　　價格上漲背後是交易的活躍。根據中國指數研究院數據，5月份，一線和二線代表城市商品房成交面積同比分別增長4%和28%，三線代表城市則同比下降。

　　交行金融研究中心高級研究員夏丹分析説，房地産市場交易再度活躍，且呈現量價齊升的局面，與一二線城市供給逐步改善有關。二季度開始，預售證管控邊際放寬，以及部分開發商應對資金鏈趨緊採取快速周轉策略，導致推盤量相應增長。

　　二手房市場受限價影響相對小，數據更容易反映市場走勢。最新數據顯示，二手房價跌回一年前的城市有所減少，5月份僅有7個城市下跌，且跌幅也有所收窄。

　　此前住建部再次重申堅持房地産調控目標不動搖、力度不放松，並從住房發展規劃、住房和土地供應、資金管控、市場監管、落實主體責任等方面作出了明確要求。

　　易居房地産研究院研究員詹毅凡表示，預計在部分熱點城市，三季度依然有升級調控的可能。

6月14日消息，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元），收購了位於英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate。

觀點地產網 “我賣了一個收租8億多的地方，我可以大膽講今年一定有一個專案，一樣可以差不多這麼多的錢（價格），但有16億的收入。”3月份的業績會上，年屆90的李嘉誠操著一口潮汕白話，對滿堂的投資者與媒體，如此承諾著。

三個月過去了，“差不多這麼多的錢”的項目還沒有出現，但李家已經敲定了一個租金回報率高於中環中心近一倍的項目。

6月14日消息，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元），收購了位於英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地，同時也是瑞銀歐洲總部。

觀點地產新媒體專欄作者傅士鵬介紹稱，10億英鎊的交易價格與今年3月31日做的估價基本相同，還算是比較合理。按出售價來算，大樓年租金回報率約為3.95%，賣家出售後也實現了年化18%的開發收益。

資料顯示，5 Broadgate建築面積約120萬平方呎，屬甲級寫字樓，由英國地產巨頭British Land和新加坡主權基金GIC開發並持有。2015年落成後由瑞銀（UBS）承租作為倫敦總部，租約年期至2035年。

倫敦金融城商廈交易日趨頻繁，5 Broadgate也於去年被放上市場待沽。彼時外界一直盛傳該物業將由阿布達比主權基金Mubadala接手。最終，物業被李嘉誠的長江實業拿下，讓市場感覺意料之外，又在情理之中。

畢竟去年出售香港中環中心，長實已經手握400億港元資金，李嘉誠在臨退休時還為這筆錢指明了出路，“為了公司的利益，我相信賣中環中心的錢，今天投資在一些國家、地區，可以（獲得）高1倍的收入。”

負責這筆交易的長實集團執委會成員馬勵志在闡述收購目的時，著重強調了“大樓能帶來非常穩定的租金收入和可觀的投資回報。”

馬勵志指出，與今年出售的香港中環中心相比，5 Broadgate物業的呎價僅及中環中心三分之一。買下這棟大樓，長實僅用了出售中環中心所得金額的四分之一，但每年可得租金收入卻接近中環中心的一半。簡單計算可看出，5 Broadgate物業的租金回報率比中環中心高了將近一倍。

“賣了一個收租8億多的地方，再用同樣的錢買一個收租16億的地方”。對於素有“超人”之稱的李嘉誠而言，這種“低買高賣”模式早已成為這位元商業奇才多年來一直遵循的買賣邏輯。

在2015年駁斥“逃跑”一說時，李嘉誠就曾毫不忌諱地指出，出售內地物業僅是“低買高賣”行動。“對我來說，誰是趨勢、誰利潤更大才是我要考慮的，而不是空洞的政治考量和虛假的道德說教。”

回復的口吻充滿著商人的務實邏輯，但不可否認的是，就是憑藉著這樣一套傳統的商業邏輯，這位元來自潮州的香港巨鱷將旗下產業從最初的塑膠製造擴展到零售、能源、地產、電信、媒體和生物技術等多個領域，投資範圍遍及全球52個國家和地區，構建起龐大的商業帝國。

如今，歲月輪轉，當年屆90的李嘉誠選擇將指揮權交到長子李澤钜手中時，外界的目光中，普遍對這位向來低調的帝國接班人有著更多的審視意味。

不過，在父親身邊接受了33年商業薰陶的李澤钜，在很大程度上或將遵守著父親的經營理念。

去年的一次媒體採訪中，在被問到長實會否出售任何持有物業時，時任該公司副主席兼董事總經理的接班人表示，“除長江集團中心外，沒有任何物業我們是一定要持有，于考慮交易時，公司不會考慮感情因素。”一旁的公司高管更是補充道，“如果你肯給一個不錯的價格，他可能會賣中環中心給你。”

後來，長實真的賣了中環中心，同時也遵循著“香港賣，海外購”的邏輯，將目光投向海外市場。談及下一步計畫時，負責上述收購的馬勵志依然表示，如有適當機遇，長實將繼續出售低回報項目，同時購入可提供較高回報的長期固定收入項目。

同時其強調，長實目前手頭現金充裕，會繼續于現有市場如香港、中國內地、新加坡、英國、歐洲、澳洲及加拿大，以及其他地區與國家積極物色符合公司嚴謹投資準則的地產、基建及其他行業投資專案。

距離華僑城公佈曲江文旅收購失敗僅9天之後，6月8日，華僑城又馬不停蹄地與西安市簽署了一份300億元的大單，足見段先念對西安的殷殷之心。


未能成功收購西安市曲江文旅股份有限公司（下稱曲江文旅）並沒有影響深圳華僑城股份有限公司（下稱：華僑城）董事長段先念的西安執念。

距離華僑城公佈曲江文旅收購失敗僅9天之後，6月8日，華僑城又馬不停蹄地與西安市簽署了一份300億元的大單，足見段先念對西安的殷殷之心。

大手筆佈局西安，僅是段先念投資版圖中的冰山一角。事實上，自入主華僑城以來，處於對規模的渴求，段先念對華僑城進行了幾乎重塑式地改造，華僑城開始踐行一種全新的戰略，然而正如其曾經締造的“曲江模式”一般，外界對這種模式始終如同“霧裡看花”，且褒貶不一。近年來，在此模式的主導下，華僑城又開始了激進擴張，導致現金流急劇惡化。

這一次，段先念能否承受住市場質疑，而他又能否帶領華僑城實現突圍？

無處安放的西安情結

段先念與華僑城又成了西安市政府的“座上賓”。6月8日下午，西安市在深圳分別與研祥集團、華僑城集團舉行座談會。在這次座談會上，西安市曲江新區與華僑城集團共簽約產業基金、城市配套、文化旅遊類項目3個，總投資300億元。

西安市政府的這一信號耐人尋味。連日來，西安與華僑城之間並不平靜。5月30日晚間，曲江文旅宣佈，公司收到大股東曲江文投與曲江新區管委會、華僑城集團、華僑城西部投資、曲江文化控股簽訂的終止協定。根據協定，華僑城將終止113.58億元參與曲江文投的增資擴股。這場起於2017年9月28日的收購正式劃上休止符。很快，有媒體曝出，華僑城在西安的另一項投資——增資控股西安飲食（000721.SZ）母公司西旅集團或將告吹。

對於這一突發的“黑天鵝”事件，外界將其解讀為“政商關係的惡化”。

段先念與西安淵源頗深，在赴任華僑城之前，段曾在西安工作32年之久，官至西安市副市長、西安曲江新區党工委書記。正是在這段任期內，段先念締造了赫赫有名的“曲江模式”。關於這一模式，百度百科有一條專門的詞條解釋：西安曲江文化產業投資集團打造的“圈地→文化藝術炒作→全球招標搞規劃→貸款→基礎建設→招商引資→地價成倍甚至數量級翻番→出讓土地獲得資金→炒文化概念、建主題公園→土地再次升值”發展模式，其代表作品為大明宮景區、大雁塔景區、大唐芙蓉園景區、財神廟景區。

憑藉這一模式，西安東南城郊脫胎換骨，一躍成為曲江新區，而2007年曲江新區也成為首批國家級文化產業示範區。此後，多批外省官員前來“取經”，由段先念主導的曲江模式也開始擴散到陝西其他區域。因這段亦商亦政的經歷，段先念被稱為“紅頂商人”，其與西安市政府的關係也由此可見一斑。

這一說法並未得到華僑城的確認。而在政商關係之外，段先念的“曲江模式”也值得商榷。藍鯨房產梳理發現，伴隨著曲江新區不斷推進，關於曲江模式“炒高房價”、“破壞文脈”、“重商業、輕保護”等批評與質疑隨之而來。2010年9月，《人民日報》發表《陝西曲江模式：曲徑通“優”還是通“憂”》，公開批評“曲江模式”。2013年段先念開發法門寺風景區時，這種質疑達到頂峰。

那麼此次，華僑城折戟西安究竟是政商關係使然還是模式之憂？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨房產分析道：“很重要的一個因素是跟市場變化有關，西安市場過去比較疲軟，一些物業收購成本比較低。但今年西安市場開始崛起，類似於曲江等一些文旅項目的估值或者報價比較高，這無形中打亂了華僑城的收購計畫。”一位接近華僑城的人士也告訴藍鯨房產：“華僑城此次終止收購，是因為曲江文旅提高了價格。”

原因究竟為何，藍鯨房產向華僑城發去了採訪提綱，截至發稿前仍未收到對方回復。

一切過往，皆為序章。華僑城收購失敗已成過往，其與西安市政府的此次合作才是關鍵。不過，嚴躍進表示：“這是兩個獨立的事件，收購失敗並不影響華僑城在西安的投資，所以其跟西安市政府的合作還是會繼續的。政商共促城市運營，這也是當下一個比較好的合作模式。”

看不懂的華僑城

對於華僑城放棄收購的舉動，嚴躍進補充說道，不排除有一部分原因是因為華僑城對目前這類產品的經營思路不是特別清晰。這也與其現行商業模式有關。

2014年，段先念調任華僑城總經理，2015年9月28日後正式接任華僑城董事長。彼時，業界普遍認為，段先念的到來將為華僑城注入一股新活力，而他也確實為華僑城帶來了多項改革。2017年，段先念對華僑城進行了一場管控模式變革，實行“戰區制”的區域管控模式，成立了華僑城北方集團、華東集團、中部集團、西部集團，雲南集團，另外還成立了海南投資集團、華僑城文化集團、深圳東部集團、深圳西部集團、深圳光明投資集團等。類似的例子還有很多，比如與國開行等金融機構合作，彌補華僑城的“金融短板”。



其中，對華僑城至關重要的是“文化+旅遊+城鎮化”、“旅遊+互聯網+金融”模式的確立，段先念希望與各領域的優秀企業合作，並積極參與地方國企改革，採用央地國企混改的方式在各個地方尋找資源。在此之前，華僑城一直堅持走“旅遊+地產”之路，這一模式雖為華僑城帶來了持續增長，但其增長幅度卻小於房地產行業，或者旅遊行業。根據一組資料對比，華僑城在2010—2012年的三年間，淨利潤分別為30.39億、31.77億和38.49億，而同期保利地產的淨利潤分別為49.19億、65.31億和84.38億。

而在段先念上任之後，規模成了這家企業的重中之重。在他的主導下，華僑城近兩年淨利潤增長也開始提速，藍鯨房產查閱華僑城近兩年年報發現，2016年，華僑城淨利潤為65.52億元，同比增長達到41.19%，2017年淨利潤約84.29億元 ，同比增長22.36%

業績的增長給了投資者些許欣慰，但其雜亂無章的業務卻讓他們一直處於“霧裡看花”的狀態。在華僑城的股吧裡，有人說華僑城是一家房地產公司，有人說是一家旅遊公司，還有人說是一家主題樂園公司，這透露出外界的迷茫。

華僑城究竟是一家什麼樣的公司？嚴躍進表示：“與?大、萬達等做住宅或商業地產起家的房地產商相比，華僑城更強調主題樂園的概念。如果要找一家公司與之對標，那它更像宋城演藝發展股份有限公司（300144.SZ）、或者華強方特文化科技集團股份有限公司（834793.OC）。”華僑城並不承認上述觀點。在多個場合，段先念對外的口徑始終都是“華僑城的模式獨一無二。”

模式之爭外，對於號稱主打“旅遊”的華僑城而言，亟待解決的問題還有如何提高遊客的重游率，打破“門票經濟”的困境。資料顯示，目前中國大部分主題樂園尤其是自然生態型、文化歷史型等傳統的主題樂園重遊率較低。據藍裕文化調查，國內大部分的主題樂園和旅遊景點重遊率不足1%，最高只有28.3%。而在旅遊業發達國家，主題樂園及其他旅遊景點的重遊率均在70%以上。除此之外，類似于深圳歡樂穀、東部華僑城等少數遊客參與性較強、產品創新較快的景點，其參與率也僅有30%—35%，而迪士尼和環球影城的重游率則高達60%—70%。

華僑城給調研者的答案是：“公司正著手籌措建立旅遊產品創新機制，圍繞主題公園向旅遊周邊業態延伸，並建造配套酒店設施，除此之外，公司正在積極探討IP產品研發與生產的可能性。”

在這些努力之下，華僑城能否將自我標榜的獨一無二的模式講清楚？投資者在等華僑城的答案。

激進擴張 現金流承壓

儘管人們看不懂華僑城的模式，但並不妨礙段先念“買買買”，收購曲江文旅的失敗也沒有讓他停下腳步。6月6日，華僑城宣佈戰略投資同程旅遊，總投資額度超過20億元。6月9日，雲南旅遊股份有限公司（002059.SZ）稱控股子公司擬與成都安仁華僑城共同投資設立華僑城世博景觀工程有限公司，其中子公司擬認繳2550萬元，安仁華僑城認繳2450萬元。

這還只是華僑城大手筆投資的“驚鴻一瞥”。藍鯨房產梳理發現，2017年，華僑城新增16個項目，合計建面580.12萬平方米，同比增長192.3% 。根據克而瑞的統計，華僑城新增土地儲備主要集中在南昌、成都、重慶等中西部二線城市，新增建面占比達78.95%。同時，其也在加大熱點三四線城市佈局，佛山、宜賓等三四線城市建面占比大幅上升至16.10%。

除此之外，文旅業務方面，華僑城在南京的歡樂濱江項目於2017年7月開工，預計總投資240億元，實際已投資86億元；南京棲霞區林江南路東側地塊項目於2017年11月開工，預計總投資135億元。公開信息顯示，2017年華僑城還擬在西安、雲南分別投資2000億元打造大型文旅項目。

嚴躍進表示：“就整個大趨勢來講，文旅產業的市場機會比較多，但其矛盾點在於資金回籠速度較慢，沉澱週期比較長。”

高速擴張為華僑城的現金流陰影埋下了伏筆。華僑城2017年年報顯示，公司經營活動產生的現金流量淨額為-77億元，同比下降近274.85%；投資活動產生的現金流量淨額為-93億元，同比下降近25.64%；籌資活動產生的現金流量淨額猛增773.07%至293.26億元。

為了應對緊張的現金流，華僑城先後出售了北京新著東方100%股權（現更名為金府大院）、泰州華僑城100%股權、及深圳華僑城文旅科技60%股權。

除此之外，密集發債也成為華僑城緩解資金壓力與追逐規模發展的方法之一。6月11日晚間，華僑城披露了公司累計新增借款情況。根據公告，今年1-5月，華僑城累計新增借款金額253.81億元，占2017年末淨資產比例為38.76%。其中，銀行貸款159.11億元，企業債券、公司債券、金融債券、非金融企業債務融資工具94.70億元。

企業的發展離不開舉債，離不開現金流承壓。只是，當華僑城的規模化野心遇上融資收緊，華僑城是會實現跨越式增長還是就此擱淺，無法足一而論。

連續幾天，人們的注意力都被美國發動貿易戰吸引，房地產領域這個被期待很久、又被一些人群“恐慌”很久的大事件，並沒有引起足夠的重視。

6月16日，自然資源部發佈消息稱，全國統一的不動產登記資訊管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入全面運行階段。這意味著居民擁有房屋的情況“全透明”，不動產的全國聯網時代已經來臨，再也不用人工數“黑燈率”了，“房叔”，“房姐”將無處遁形。

不過，從各地方的統計情況看，各個省市的查詢系統才剛剛開始運作，統計過去幾十年的不動產資料，遠沒有預期的那麼快。距離不動產登記完成，仍然需要很長時間。

七問七答不動產全國聯網


一問：不動產統一登記都登記什麼？

根據《不動產登記暫行條例》，登記的適用物件方面，包括：集體土地所有權；房屋等建築物、構築物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記。

國家自然資源部最新調查統計顯示，目前全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個視窗，8萬多一線登記工作人員，平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

其實，在自然資源部發佈消息之前，各地已經紛紛公佈了不動產登記上線通知。

不動產全國聯網啟動房屋所屬全透明 房價會降？

不動產全國聯網啟動房屋所屬全透明 房價會降？

從各地的功能作用來看，最主要的還是，群眾辦事，再也不用到住建委的房屋產權和交易中心列印檔案了。


二問：此前房產證還有效嗎？是否需換發？

舊證依然有效 ，權利隨動隨換。


三問：不動產登記推出後房價是否會下跌？

很多人認為，不動產登記將成為讓房價快速下跌的一劑猛藥。畢竟有了全國聯網系統，再也不用靠人工去數“黑燈率”了。“房叔”，“房姐”的房子將在系統之下，無處遁形。但更多觀點傾向認為這一舉措不會帶來房價波動，更多起到潤物細無聲的作用。


四問：不動產統一登記有助於反腐？

我國不動產登記體系進入全面運行階段。這意味著居民擁有房屋的情況“全透明”，不動產的全國聯網時代已經來臨，再也不用人工數“黑燈率”了，“房叔”，“房姐”將無處遁形。更多觀點期待不動產登記能夠遏制官員腐敗。

事實上，不動產統一登記並非以反腐為目標，但更透明更方便的查詢，確實會對貪腐官員起到震懾作用。


五問：普通人如何查詢不動產資訊？該如何查詢？

根據《不動產登記暫行條例實施細則》，權利人可以查詢、複製其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、複製不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

權利人、利害關係人申請查詢、複製不動產登記資料，須證明有利害關係，應當提交下列材料：

查詢申請書；查詢目的的說明；申請人的身份材料；利害關係人查詢的，提交證實存在利害關係的材料。


六問：個人資訊會因此洩露嗎？

網上有種說法，不動產登記聯網後，會“以人查房”，不少人人擔心自己的房產資訊洩露。

《不動產登記暫行條例》嚴格限定了查詢範圍和查詢申請人。只有權利人、利害關係人、有關國家機關有權依法查詢、複製不動產登記資料。

資訊聯網並不意味著個人住房資訊對任何人、在任何地點都可以公開，不動產登記制度與財產公開制度有顯著差別，不動產登記制度宗旨強調的恰恰不是公開而是保護。


七問：全國不動產統一登記的功用有哪些？

一是市民查詢，主要是現有住房證明，瞭解房屋權屬，買在何處；房產核查，是查看名下所有房產，單套房屋查檔證明，是有無抵押和查封等。可以通過聯網銜接，事先將用戶身份前期驗證後，可以把資料與其他部門的系統匹配，從而實現共用。

二是在全省核對二手房交稅的住房證明，與地稅局納稅分局開通數據專線埠，市民買了二手房去地稅交稅，用身份證在讀卡器上一靠，就自動顯示，要採用什麼標準，要交多少稅率，一目了然。

三是打通商品房交稅住房證明系統和銀行貸款查檔證明系統，實現主要業務自助化。

不過，從各地的統計情況看，各個省市的查詢系統才剛剛開始運作，統計過去幾十年的不動產資料，遠沒有預期的那麼快。距離不動產登記完成，仍然需要很長的時間。

全國住房空置率到底如何？

事實上，“房叔”，“房姐”的房子有多少？全國住房空置率到底如何？

中財辦原副主任楊偉民6月14日在第十屆陸家嘴論壇發表演講時表示：

“我在中央財辦的時候，請有關單位對住宅空置的情況做了調查，我國無論是城市還是鄉村住宅的空置率非常高，比日本還高，這很不正常，說明用來炒的房子還真不少。”

中國建設銀行董事長田國立也在當天論壇上表示：

“本來我也準備了一個數，後來楊偉民主任說他不說數，他不說我就更不敢說了，你想空置率實在太可怕了！房價要真控下來，銀行也害怕，房地產商也害怕，買房者也害怕，相關部門也害怕，但你真繼續漲大家也害怕，這個僵持局面必須得有一個辦法解決，商業銀行在這個時候必須有一些操作辦法。”

其實，前幾個月，原來同為中財辦副主任的陳錫文也說過類似的資料：

“中財辦請國家電網公司做一個統計，從每戶電錶資料來看，一年一戶用電量不超過20度認為是‘空置’。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。農村房屋的空置率比小城市房屋空置率，僅僅多0.1個百分點。”

西南財經大學也曾做了一個全方位調查，他們的結論是，2013年全國住房空置率已經超過22%，各主要大城市空置率全在20%上下，三線城市更是超過23%，甚至可以說全國有5000萬空置房。

前5月房價同比增長8.6%，仍在上漲

在這個系統出來之前的5個月時間裡，房地產已經調控近160次，到今天，房價是漲了還是跌了？據統計，前5月全國商品房銷售均價同比增長8.6%，5月房價增速較上月擴大1個百分點。

來看幾組數據：

1、據財政部公佈的資料，今年前5個月，全國國有土地使用權出讓（賣地）收入22251億元，同比增長45.9%。而前4個月同比增長40.7%。沒看錯，確實還是在提速！

2、在整體金融去杠杆的背景之下，銀行對居民戶信貸支持的大趨勢仍未改變。6月13日，央行公佈的資料，居民貸款5月新增貸款6143億元，累計居民貸款占累計貸款新增貸款的比例，達到40%，2017年同期為47%，不過環比有所上升。

3、從前5個月房地產銷售情況來看，5月份同樣在加速。2018年1-5月全國商品房銷售面積5.64億平米，同比增長2.9%，增速環比擴大1.6個百分點，其中單月同比增速8%，較上月擴大12.1個百分點。

4、銷售額方面，2018年1-5月全國商品房銷售額4.88萬億元，同比增長11.8%，增速環比擴大2.8 個百分點，1-5 月全國商品房銷售均價同比增長8.6%，增速較上月擴大 1 個百分點。

綜合以上資料，顯然，地賣的越來越好，越來越貴了，居民加杠杆的態勢不改，樓市銷售面積放大，5月份房價繼續上漲！所以，一個你不能輕易看到“房叔”“房姐”的資料查詢系統，就能產生房價下跌的效果，仍然只是幻覺。

根據最新公佈的5月份經濟資料，在地產信貸吞噬現金流的局面之下，消費零售和工業生產全面下滑，全靠地產托底。15日，中美貿易戰開打的情況下，資本市場更進一步預期房地產將成為國民經濟主要托底的現實。

從15日收盤市場來看，已經很明顯反映了這一點。期貨市場上黑色產業鏈繼續狂歡，而股市上在流動性日漸稀少的情況下，地產股、鋼鐵股和煤炭股反而繼續創新高。

　　根據Wind金融資料顯示，2018年下半年，中國地產企業海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水準，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。

　　時代週報記者 楊靜 發自上海

　　房企的公司債，又被中止了一單。

　　6月15日，上海證券交易所網站顯示，北京金融街(8.830, 0.00, 0.00%)投資（集團）有限公司擬發行的50億元小公募公司債，狀態顯示為“中止”。

　　截至時代週報記者發稿，此前的5月，合生創展31億元私募債、富力地產60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募，目前均還為“中止”狀態。

　　儘管“中止”並不一定代表“終止”。按照過去3個月來的不完全統計，被中止的地產債總額在3–5月裡呈現攀升，分別為20億元、225億元和589億元。

　　這被業內視為是融資收縮的信號。“在防範系統性金融風險的大環境下，國內總體融資環境在日益收縮。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對時代週報記者表示，“對於房地產企業來說，不做好應對，一定會出現流動性困難。”

　　事實上，公司債只是房企融資的手段之一。房企總體融資情況正變得不容樂觀。根據同策研究院監測的資料顯示，5月，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。

　　值得一提的是，市場還發酵著對於地產債的擔憂。來自海通證券(9.860, -0.24, -2.38%)的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。

　　還債高峰期

　　還債高峰期的到來，早就有了鋪墊。

　　2015年和2016年，是被房企視為發債前有窗口期的歲月。得益於2014年下半年起，國家對發行主體擴容和審批機制的改革，房企發債規模呈現井噴。

　　按照海通證券統計，其中的2016年為房企債務融資的高峰期。該年共發行870只債券，總發行量高達8316億元。而2017–2018年（1–6月）發行量僅為2584億元和1798億元。

　　值得注意的是，在2015年和2016年發的公司債，多數為3+2、2+1年的還本付息期限結構，也就意味著2018年開始進入集中到期。“既然是債，到期就要還。借新還舊，是房企的必然選擇。”黃立沖對時代週報記者表示，一旦借不出新的錢來，無疑會影響到還債。

　　從2016年底起面收緊的房企發債，到目前仍未解凍，並且趨向嚴格。2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對房地產公司債券實行分類監管，房地產企業在交易所市場債券融資受到嚴格控制。

　　而目前出現的“中止”也是延續一貫的嚴格控制思路。儘管目前監管部門並非對房地產融資“一刀切”。日前像萬科的80億元公司債、新城控股(33.600, 1.02, 3.13%)的46.62億元私募債、金輝集團的20億小公募等，也在近期放行通過。

　　但時代週報記者向幾家券商人士處瞭解的最新情況來看，接下來在公司債的審批上，時間變長和審核要求變多，已經是板上釘釘的事實。

　　不過，上述幾家房企只要還在“中止”狀態，在日後予以通過並非沒有可能。“這當中有幾家是香港上市公司，和內地資訊披露時間不一致，有些資料要等到相關財報出來後，監管機關才可以進行審批。”不具名券商人對時代週報記者表示。

　　該人士指出，對於新申報的公司債，監管部門會控制審核節奏和通過率、審批階段拉長時間。對於已經獲得批文的公司債，儘管暫時不受影響，但不排除未來在發行時可能放緩備案節奏。

　　“當下境內發債時間拉長對於房企來說財務成本也會抬升，像以往一樣通過債券融資置換銀行貸款付息壓力的辦法，也不會那麼容易了。”另一位不具名業內人士對時代週報記者表示，“融資收緊後，無疑代表著誰能搶到融資的蛋糕，誰就能在未來更加主動。”

　　與此同時，海外債券到期規模也開始上升。根據Wind金融資料顯示，2018年下半年，中國地產企業海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水準，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。

　　債券融資對房地產公司的作用不容小覷。例如，根據碧桂園2015–2017年財報顯示，公司債券規模分別為152.6億元、377.1億元和473.3億元，佔據借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

　　危機浮出

　　房企的負債已經創下了新高。Wind資料統計2017年136家上市房企年報發現，平均負債率已經達到79.1%，為13年來的最高位。

　　與此同時，融資成本也不斷在升高。按照資料顯示，2016年境內平均發債成本在4%–5%，甚至可以達4%；而2017年普遍的成本已經處在5%，甚至6%以上。

　　企業債券融資、銀行趨嚴的同時，相對來說成本更高的房企非標融資管道，也在縮緊。房企非標融資管道，主要包括信託計畫、保險資管計畫、券商資管計畫和基金子公司資管計畫等。其中，信託計畫是最常見的方式。

　　來自一家做地產非標項目融資公司的人士對時代週報記者表示，目前公司只做符合“432”條件的房地產信託項目。即指四證齊全、30%為自有資金投入、二級開發資質的開發商，此外，還有道紅線是前50強房企。

　　“這是行業的普遍現象。”該人士也向時代週報記者表達了無奈，“如果找不到合適的專案，要不就先停止休息，要不就在交易結構上尋求設計得更加靈活。”

　　房企的資金危機也遭到監管部門的問詢。今年，上交所對華夏幸福(29.110, 0.28, 0.97%)發出了18個問題進資金情況的追問。而後，中信銀行(6.270, 0.06, 0.97%)向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

　　不過，離開白武士的搭救。像中弘股份(1.150, -0.03, -2.54%)（000979.SZ下稱中弘）一樣的小型房企就沒有那麼幸運了。

　　中弘6月13日晚發佈公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計達36.9億元。中弘成立於2001年，為集商業地產、文化旅遊地產等核心物業開發與運營為一體的地產企業。

　　中弘本次危機的導火索源自於去年年底，旗下子公司的債務利息違約。評級機構大公國際以質疑中弘銀行帳戶資金挪作他用且懷疑“14中弘債”償債來源，下調了對其主體評級。同時，中弘的控股股東中弘集團所持股份也因債務問題陷入司法凍結中。

　　眼下，中弘只能尋求積極與相關債權人協商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務問題，並在後期計畫尋求重組、加快資產出售、催收應收賬款等。

　　債務違約的案例，可能還會再度出現。

　　就在日前，雲南省房地產開發經營（集團）有限公司（簡稱“雲房集團”）持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。截至時代週報記者發稿，兩家尚未最終作出明確回復。

　　不過按照紅塔證券關於雲房集團重大事項臨時受託管理事務報告指出，如果15個交易日內，京鵬地產不能還本付息，雲房集團就需要召開債券持有人會議，如果持有人會議未能獲得通過豁免，就可能觸發“17省房債”的提前還本付息，或追加擔保等情況。

　　來自某家房企的高管邵光（化名）對時代週報記者表示，這些房企觸發資金危機，不見得跟本身企業的規模大小有關，更直接因素在於財務激進與否，“在被動中游泳，肯定會嗆到或者淹死”。

　　該人士認為，反映在存貨周轉率上就可以看出端倪，中弘的數值從2013年起在0.05–0.19之間，華夏幸福在2017年為0.16，“數值都是偏低的。”該人士對時代週報記者表示，“一般都在0.3左右，低於0.2可以說明開發銷售速度過慢。”

　　加大銷售回流

　　事實上，金融政策上的變化，而非房地產調控政策，已經被不少房企視為最大的不確定性。

　　融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇日前對時代週報記者在內的媒體公開表示：“房地產商經歷調控，已經有了一定的抗風險能力。如何應對金融政策上的變化，是融信要作的思考。”

　　對於趨緊的融資，各家也在使出渾身解數。

　　據時代週報記者瞭解，對於債券的回售上，各家承銷商也在積極幫助企業路演；在增量上，包括ABS、REITs等產品的推動也在同步進行。從回饋的資訊來看，地產資產普遍被認為比一些週期性行業要更加好，因為即便發生風險可以有房子進行出售。

　　在時代週報記者對業內人士和房企的採訪瞭解中，加速銷售回流，是他們給出應對風險的一致辦法。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷對時代週報記者表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現金回流才是當務之急，“在保證現金流量的前提下，適度降低對利潤的預期，不失為一種辦法”。

　　“沒有什麼比現金流更加重要的了。”他對時代週報記者強調，他建議有些現金流緊張的房企千萬不要戀戰，不要固守在一二線城市，可以適當下沉到三四線城市去實現高周轉、快回籠。

　　“借新債填，是房地產公司慣常手法。但如果抵抗不了金融性波動，也會出現問題。”邵光也時代週報記者表達了類似的看法。在他看來，房地產畢竟不是一個賣白菜價格的行業，某個樓盤一旦停滯極可能需要4–5年的時間才能把關係捋順。

　　他認為，按照他個人的經驗和判斷，房企切忌勿搞大躍進，要在總部設置好防火牆。而他也發現，其身邊的一些小型房企已經選擇暫停地產開發，等待機會再進入。

十日內兩創紀錄 業主紛坐地起價

車位愈貴，市民愈要瘋搶。旺角富榮花園一個居屋車位，放盤不足一個月，即被同屋苑業主以220萬元奪得，相隔10日同屋苑車位造價搶貴一成，再創全港居屋車位售價新高。將軍澳日出康城緻藍天更有車位不足一個月內極速摸出，造價短時間內跳升逾三成。車位接連錄得高價成交，刺激市場出現車位封盤或加價潮，富榮花園昨天錄得至少6宗車位封盤，將軍澳區過去3天也有7宗封盤及加價個案。

月租逾4000元 回報最多2.6厘

富榮花園車位造價高位今年初仍在「一字頭」徘徊，轉眼間已升穿「兩球」關口。世紀21家天下分行經理黎振傑稱，5樓單號車位，昨天以一口價220萬元沽出，把短短10天前（8日）由同屋苑M層單號車位以200萬元造出的全港居屋車位紀錄推高一成。原業主2016年11月以120萬買入，賬面勁賺100萬元（約83.3%）。

據悉，該居屋車位王本月初叫價僅200萬元，其後原業主受同屋苑另一宗造價200萬元的車位成交刺激，旋即加價20萬元，至220萬元，最終更由同屋苑另一名業主以一口價承接。以現時富榮花園車位月租約4000至4800元計，意味上述買家最多僅享2.6厘回報。

富榮花園車位造價創新高，業主紛紛聞風部署「坐地起價」。黎振傑稱，現時富榮花園車位市場「嚴格講冇業主想賣嘢」，單是昨天已有6個封盤，餘下兩個暫未加價的車位，最平叫價亦須260萬元。

緻藍天摸貨一個月獲利62萬

至於上月始有車位拆售的緻藍天，更連環爆出極速摸貨成交，有指其中一個投資者上月17日斥資以186萬元購入該屋苑一個單號車位，持有不足一個月，極速於本月初以248萬元摸出，賬面即賺62萬元（約33.3%）。香港置業助理分區董事劉浩勤直言，將軍澳的車位供不應求，業主普遍「唔憂賣」，以過去3天計，區內至少有7宗封盤及加價個案。其中日出康城2期1樓一個單號車位，原叫價210萬元，日前已提價至250萬元，加幅達19%。另將軍澳廣場B2樓雙號車位則加價8%至270萬元。

除將軍澳外，新界多區近月亦接連有車位造價破頂。屯門居屋兆麟苑上月有車位以110萬元易手，一度成為屯門區首個造價破百萬元的車位成交，但紀錄保持不足一個月，過去周六（16日）已被同屋苑2期1樓一個雙號車位以120萬元打破，並再創區內居屋車位造價新高；原業主今年4月始斥資82萬元購入，短短兩個月賬面斬獲38萬元。

祥益地產營業董事胡志偉坦言，目前兆麟苑車位月租約2100元，意味新買家回報率跌至只有2.1厘。全區餘下約100個車位放盤的業主普遍惜售，單是過去周末已有多達兩成業主加價逾4%至10%。

樓價拾級而上，青衣藍澄灣有相鄰單位造價相隔一周賣貴近半成。大坑光明臺則錄得同層單位逾兩個月搶貴逾三成成交。利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添稱，藍澄灣6座高層F室，實用面積488方呎兩房戶，昨天以689萬元沽出，呎價14119元，較上周同層G室實用面積485方呎兩房戶的成交呎價13505元，僅一周賣貴4.5%。原業主2012年4月以365萬元購入，賬面賺324萬元（約88.8%）。

大坑光明臺更有同層單位樓價近兩個月被搶貴逾三成，美聯物業營業經理陳國良稱，2座中層D室，實用面積731方呎3房戶，近日以1630萬元售出， 呎價22293元，撇除景觀因素，是次呎價較今年4月同層F室的成交呎價16813元，短短逾兩個月搶貴約32.6%。原業主1996年2月以627萬元購入，賬面升值1003萬元（約1.6倍）。

麗港城兩房首現「九球」

觀塘麗港城兩房造價首達「九球」，美聯物業助理區域經理吳紹輝稱，19座中層C室，實用面積517方呎，享海景，新近以900萬元沽出，創該屋苑兩房售價新指標，呎價17408元。原業主2009年8月以308萬元入市，賬面賺592萬元（約1.9倍）。

本港銀行未有跟隨美國聯儲局加息，市場氣氛一片向好，個別業主加價進取，連凶宅亦不例外。市場消息稱，九龍灣德福花園C座中層1室「五屍命案」凶宅，實用面積556方呎，兩房間隔，叫價近日由430萬提高至450萬元，加幅20萬元（4.7%），呎價8094元，仍較U座中層4室實用面積547方呎同類兩房本月成交呎價14991元，低逾46%。另外，中原地產統計過去周末十大屋苑共有15宗成交，較前周僅7宗激彈1.1倍，創4周末新高。美聯物業統計的十大屋苑過去兩天有12宗買賣，按周增加五成。

本月暫1770成交 勢創上半年單月最旺

新盤銷情續旺，3天長假期錄逾200宗成交，按周雖回落6成，但統計本月至今首18天錄近1,800宗成交，有望破今年3月成交宗數紀錄，勢創上半年新高。

「三國」新盤吸盡市場焦點，帶動本月（截至18日）成交累計1,770宗，全月更有望突破3月份2,200宗紀錄，更有機會挑戰去年3月2,700宗紀錄。本月累計成交金額逾240億元，與3月紀錄只有相差不足30億元，料本月最終一手成交金額可達300億元，成上半年吸金最高月份，亦有望成為繼2017年5月後13個月新高。

「三國」新盤，包括新世界（00017）北角柏蔚山、?地（00012）旺角利奧坊?凱岸及嘉華國際（00173）白石角嘉熙，合共累售逾1,300伙，佔整體成交量逾7成，成交金額更達166.5億元，佔整體成交量近68%。

過去一連3天端午節長假期共錄204宗成交，較上周540宗下跌6成。而利奧坊?凱岸上周六（16日）次輪發售119伙，即日全數沽清，單日套現近8億元。發展商隨即加推5號價單80伙。

利奧坊?凱岸加推 收逾100票

?地營業（二）部總經理韓家輝表示，日內將公布銷售安排，料最快本周末發售。項目暫收逾100票，已錄足額認購。

而北角柏蔚山今招標發售兩伙，分別為17樓G室及H室，招標時間由上午10時至下午3時。另外大埔嘉熙今明兩日分別招標發售1伙，招標時間1小時。而長實（01113）淺水灣道90 Repulse Bay今亦安排兩伙招標，每伙連同兩個停車位，招標時間由上午9時至中午12時。

另外，由實德環球集團（00487）主席楊海成個人及相關人士發展的旺角尚璽，上周五突擊開價後，連日來錄逾800人參觀示範單位，料短期內加推及公布銷售安排。

一手空置稅快推，發展商趕於政策推出前推售餘貨。華懋西貢清水灣半島北銀海峯推出兩年來首錄成交，成交價逾1.3億元。

C號屋1.3億沽

華懋集團旗下清水灣半島銀海峯自2016年推售以來，曾多次推出單位招標，惟兩年來未有成交。項目最終於過去的周日（17日），成功以招標形式售出C號獨立屋，面積2,343平方呎，以逾1.3億元成交，呎價約55,607元。

同區新世界（00017）旗下傲瀧昨日端午節假期售出3伙，其中5座7樓頂層A室，實用面積1,886平方呎，以6,276.7萬元售出，呎價33,280元，創區內分層住宅呎價新高，而成交價則為項目分層單位新高。同系元朗柏逸亦沽出11號洋房，成交價2,192.4萬元，呎價1.4萬元。

此外，?地（00012）已入伙的長沙灣曉悅亦於假期內連售兩伙，成交價972.77萬及1,086.512萬元，呎價約2.3萬及約2萬元，項目全盤沽清。同系加多利軒早前重推餘貨，反應亦見理想。過去3日錄約6宗成交，成交價由534.4萬至1,011.1萬元。

美國聯儲局加息後首個周末日，二手成交續暢旺，本港四大代理中，大多數在剛過去的周末日錄得的十大屋苑二手成交均上升，多個屋苑再錄得創新高成交。

中原地產伍錦基表示，剛促成一宗將軍澳中心呎價破頂成交，11座中層 E室，面積384方呎，兩房間隔，以738萬元同類新高價沽出，呎價19,219元，創屋苑新高。原業主於2012年7月以386萬元買入單位。中原地產戴祖強也稱，分行剛促成屯門瓏門8座高層K室成交，單位面積474方呎，兩房間隔，以880萬元新高價沽出，平均呎價18,565元。原業主2014年1月以486萬元一手買入單位。

麗港城兩房突破900萬

另外，市場消息指，藍田麗港城19座中層C室海景戶，面積517方呎，兩房間隔，以900萬元易手，呎價17,408元，為屋苑兩房首個破「九球」單位。

除私樓外，公屋造價也創新高。市傳鴨?洲利東?東平樓高層13室海景戶，面積490方呎，以395萬元於居屋第二市場沽出，呎價8,061元，成交價創屋苑居二市場新高。賣方於2005年以29.04萬元向房署買入。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，端午節假期間，一手新盤熱賣，同步帶旺二手市況，加上美國聯儲局上周宣佈加息，屬市場預期之內，本港銀行亦未有跟隨，屬利好消息，買家繼續積極入市，推動整體樓市氣氛繼續向上。

中原十大屋苑成交倍升

中原地產十大屋苑周末日共錄得15宗成交，按周上升114%，創4周新高。連端午節3天假期合共錄得18宗成交，當中以沙田第一城及美孚新?成交最多，分別錄得5宗及4宗。其中，沙田第一城27座高層C室一個3房單位，面積688方呎，以1,048萬元易手，創屋苑同類三房單位樓價新高，折合呎價15,233元。

美聯於剛過去的周末日10大藍籌屋苑合共錄得約12宗買賣成交，較上周末減少4宗，若連同周一端午節假期計算，三天共錄得約16宗成交。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，美國加息，而且環球貿易戰有升溫跡象，但皆無阻樓市氣氛，多個新盤連環加推均錄理想銷情，一手旺熱亦有助帶動二手氣氛。

利嘉閣在過去的周末日十大指標屋苑共錄11宗二手買賣個案， 按周增加1宗；而三天端午節假期共錄得17 宗二手買賣。三天假期交投以新界區最為活躍，累錄9宗成交；九龍及港島區則分別有6宗及2宗。香港置業周末日十大二手指標藍籌屋苑共錄得約7宗成交，按周下跌1宗。

核心地段物業供應罕有，市場消息透露，美孚新邨蘭秀道地下至3樓物業，原為香港大學專業進修學院，惟新近低調向測量師行放售，最終獲一家有基督教背景的教會機構出價最高，高達3.5億元水平，以樓面呎價計算高見萬元，料可望於短期內完成交易。

　　美孚新邨蘭秀道38至46號地下至3樓物業，由香港大學專業進修學院（HKU SPACE）於大約06年購入，屬於學校用途物業，一直用作九龍西分校。

　　惟市場消息透露，該物業新近低調向測量師行放售，並以一家有基督教背景的教會機構，購入的呼聲最高。

　　市場消息指，該機購出價高達3.5億，若以項目總樓面約3.52萬方呎計算，即樓面呎價達9940元水平。

　　翻查資料顯示，該校發言人於07年曾指，該校購下該物業及翻新等，以成立九龍西分校。據悉，若落實售出，料升值不少。

　　資料顯示，該物業位處美孚新邨蘭秀道，上層為私人住宅，而今次的項目位於地下至3樓，由1976年落成後，一直為直資學校德仁書院的校址，惟及後因收生不足等因素，由HKU SPACE購入作西九分校，並作該校中醫藥學部的辦公室、教學中心及學生實習。

　　據悉，該校總樓面約3.52萬方呎，並連7100方呎操場，市場供應罕有。而項目位處美孚新邨的核心地段，位置方便，只需約2分鐘步程，便可抵達鄰近的港鐵站及巴士總站，而美孚新邨現時的學校供應亦不多，因此料該項目更見吸引，若今次由該教會機購成功購入，估計該機構將翻新並用作教會學校。