國產署將在近兩周分批標售89戶都更不動產，合計總市值高達42.4億元，平均每戶總價4,865萬元，其中位於捷運雙連站旁，接受台鐵委託的「永德言葉」40戶有超過一半以上的戶數走「小坪數」路線，一般預期最符合最新的「小宅」市場需求，最便宜每戶甚至只要2,006萬元，由於總價最低，因此標售行情最被看好。

行庫主管表示，國產署長曾國基日前邀八大行庫協商，希望在標售分配回的都更不動產時，行庫能派員在決標現場提供得標者即時的房貸諮詢，藉此提供在都更不動產方面的標售、房貸「一條龍」服務，據悉包括土銀、一銀在上次國產署標售都更不動產時，即已赴現場爭取相關房貸業務，之後還將有其他行庫加入。

國產署官員表示，截至5月底國產署獲分回的189處不動產已經順利標脫59戶，下半年預計還會推出屬台鐵資產參與都更分回，位於大安區市民大道旁的「明日博」社區17戶，及位於萬華區民和街的「萬喆」社區五戶。

根據國產署內部拍定的處分價格，合計89戶分配在台北市包括大同、內湖等五個地區，鄰近捷運站旁的都更分配回不動產，國產署參考周邊房地產價格鑑價及實價登錄等價格作為訂定底價依據，合計89戶不動產的總底價為42.4億元。

這89戶都更不動產將自28日至7月5日間分批開標，國產署對上述的89戶不動產，主打捷運、學區題材，力爭短期內全數標脫。

官員表示，例如大安區的「耕曦」、大同區的「永德言葉」以及內湖區的「碧湖君鄰」分別鄰近古亭捷運站、雙連捷運站、內湖捷運站，另外同樣位於內湖的「聯勤三喜」則是靠近環東、堤頂及麥帥快速道路，上述的鄰近學區包括師範大學、成淵高中、達人女中、內湖高中。

其中耕曦、永德言葉分別有42戶、40戶列標，戶數最多，永德言葉更是首度標售，且由於坪數小、總價低，每戶總價介於2,006~4,471萬元間，最被看好可標出。

至於耕曦所處地段最貴，且坪數介於28.23~61.94坪間，因此每戶總價在五個標案中最高，住宅從3,185~8,327萬元，店面則介於6,199萬元至1億2,160萬元。

過去被視為推案燙手山芋的桃園高鐵特定區，近期再現推案潮，據住展雜誌統計，近二個月至少有總銷105億元新案進場銷售，新案量超過過去三年總和；業者分析，過去幾年房價修正、桃園航空城計畫與青埔建設陸續成形，加上建商狂打促銷優惠，高鐵特區已漸擺脫過去低迷。

青埔地區包括興富發建設「站前A＋」、新潤「新潤A18」、寶佳機構「成家大璽」、鉅陞建設「英倫花園」等案，近期陸續釋出公開銷售，合計總銷即逾百億元，若加上不少過去預售過的舊案陸續完工銷售，至少就有3,000戶的供給量，青埔房市出現這波房市反轉三年以來少見推案高峰。

這波推案潮主流為二、三房規畫，並競相在付款條件上提供更優惠方案，如年初進場的「明日朗朗」推出三房頭款28萬元、月付9900元；「竹風青田」建商提供總價10％的六年無息貸款；「站前A＋」主推「二房49萬起、三房69萬起交屋」；屬青埔周邊都計外建案「和耀富郁」甚至有二房廣告價388萬元（需另購車位）的超低價策略，各建案多透過更優惠的價格策略向下挖掘客層。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，內政部都委會日前通過桃園航空城計畫案，確定計畫區一期共為2,598公頃，最快2020年第3季進入開發階段，緊鄰航空城的青埔高鐵特定區，堪稱最大的房市受惠區，經過一波房價修正讓利後，帶動建商對該區的推案信心。

以目前青埔開價最高、每坪32~35萬元的「站前A＋」來說，4月公開迄今約有近五成銷售率，周來人約80組。「站前A＋」專案經理王宥森表示，自信用管制解除後，青埔房市房貸從70％提高至85％，建商讓利且競在付款條件更優惠，看屋來人量至少較去年同期增三成。

「成家大璽」專案經理葉唯方表示，受到區內包括國泰商務城、IKEA、新光影城、華泰名品城等企業陸續投入青埔商業施設輪廓更為成形，提高買盤信心，近期看屋來人量增加一倍，過去幾年青埔個案周來人不到20組、成交不到一戶是常態，以日前公開「成家大璽」來說，周來人已達50組。

建商頻加碼 青埔土地買氣回溫

桃園青埔高鐵特定區土地市場經過冰凍期，近年開始轉趨熱絡，根據實價登錄統計，包括大園、中壢二個行政區的青埔特區內，成交總價超過1億元的土地，去年為19筆，較2016年的4筆增加近4倍之多，雖仍不及房市高峰期2013年時超過60筆的熱度，但青埔土地市場交易已有回溫跡象。

包括興富發、新潤、宜誠、中悅、昆旺、晨豐等建商，在過去一年來，都加碼青埔土地，當地房仲業者指出，青埔土地市場自去年以來明顯轉熱，尤以較具開發規模的500坪以上土地，買盤需求最為明顯。

台灣房屋青埔直營店店長彭成貴表示，高鐵通車前土地行情每坪20至30萬元，一路上漲到了2015年來到高點，目前高鐵特定區住宅區土地行情帶建照約每坪55萬元、未帶建照約每坪45萬元，商業區土地帶建照約每坪100萬元、未帶建照約每坪80萬元，整體土地行情至少較2015年下修三成以上，因為近幾年容積獎勵限縮，加上房市供給量體大，房價跟不上土地價格漲勢，使青埔土地價格急劇修正，交易量停滯。

彭成貴表示，不過隨著市府重大建設陸續動工與進駐，預料會增加屋主與購屋者的信心與意願，現階段房價已接近過去數年前起漲時的價格，再下探空間有限，但短期內也不會急漲，至於近捷運站或是公園綠地學區等周邊的區域，房價表現相較有撐或抗跌。

延宕了10年、爭議不斷的桃園航空城計畫，日前終於由內政部都委會拍板定案，進入實質開發階段。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，鄰近的桃園高鐵特定區除了有航空城計畫加持，周邊更有多項建設開發計畫，近來詢問度升高，已成許多雙北市購屋族置產自住關注焦點。

桃園高鐵特定區又稱青埔特區，面積490公頃，位於桃園市中壢區及大園區交界，有七成隸屬中壢區，區內具備交通優勢，有二鐵二高，包含高鐵、機捷、中山高速公路及機場支線，加上鄰近桃園機場，在2011年房價開始上漲，最高曾飆漲到4字頭，但2014年房市反轉，又生活機能匱乏，且不見重大建設動工，使得許多投資客倉皇逃離。

在機場捷運通車後，去年重大建設陸續啟動，其中國泰人壽高鐵桃園站特定產業專區200億元開發案共有四期，第四期工程包含橫濱八景島水族館、新光影城及國泰商旅，預計在2020年啟用，此外，IKEA也將於青心路、高鐵北路口打造全台最大旗艦店，且航空城計畫也啟動，使得購屋人信心增強回流。

全國不動產航空城捷運加盟店店長何品臻指出，在2014年房市急轉直下以來，建商推出讓利建案因應，周邊成屋市場受到影響，價格隨之修正，加上重大建設「看得到」吸引雙北市客群購屋，邊自住邊等待增值效應浮現。

全國不動產航空城捷運加盟店經理鄭竣元表示，青埔特定區建商品牌參差不齊，一線建商單價可上3字頭，但二線品牌單價可低至20萬元。

青埔特定區內依機場捷運區分生活圈，目前以A19桃園體育園區站擁有特區內最大的青塘園公園綠地、冠德購物中心、美術館等多項建設，以及青埔第一家賣場話題最多、住宅人口多且集中，目前三房加車位，總價約900-1100萬元、二房加車位則約750~900萬元，對於雙北購屋族是個很實惠的選擇。

鄭竣元表示，今年以來青埔詢問度較過去兩年熱絡，且絕大多數都來自於雙北市，看中青埔國際化的規畫，以及指日可期的增值空間，選擇邊自住邊投資的策略，預估在航空城重劃配地後、各大建設完工，將會再帶動一波購屋熱潮。

市調指出，民眾最優先考慮購屋的都會區，以新北市占比23.8%最高，其次依序為台中、高雄、台北市。中信房屋副總劉天仁表示，新北市買氣不斷升高下，將會有愈來愈多行政區平均房價高過台北市行政區。

他表示，如萬華、文山及北投區平均房價，預期不久的將來，就可能會被新北市部分行政區超越。

中信房屋委託市調公司每季針對六都及新竹進行宅指數調查，第2季調查顯示，民眾認為經濟比上季差，購屋意願也降低，不過，不動產仍是民眾心中投資理財最佳工具，連續七季超越現金，仍穩坐抗跌保值第一寶座。

劉天仁指出，第2季中信房屋宅指數，經濟感受與購屋意願兩大綜合指數表現雙雙翻黑，顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時，房市信心也不好，但表示將在「不到三個月內」購屋的民眾卻增加，代表部分民眾已經嗅出房市落底的氣氛，積極進場以搶得先機。

至於民眾最青睞的購屋區域，宅指數調查結果，包含新竹在內的七大都會區中，以新北市占比最高（23.8%），其次為台中市（16.7%），再其次為高雄市（14.6%），首都台北市第四名（13.7%）。

劉天仁指出，近年大台北大型交通建設如快速道路、捷運環狀線、淡水輕軌、台鐵捷運化的措施，有效擴大了首都生活圈的範圍，使得新北市到台北市的通勤時間時間縮短，而在新北市許多重畫區陸續成形的前提下，有些區域的環境質感與便利性甚至已勝過台北市，在此情況下，預期新北市將有愈來愈多行政區或指標建案價位高過北市萬華、文山及北投等行政區。

中信房屋宅指數另針對看屋民眾出手情況調查，平均來說，想買房子的人，約看了10間物件才會出手。本季購屋目的，仍以自住換屋為主，合計逾六成，純粹置產短期不出售者也有15.3%，約一成民眾的購屋目的是收取租金，6.3%是為了等待時機出售賺取差價。

劉天仁表示，第2季宅指數的調查雖然不如第1季樂觀，但是就各項統計數據來看，房價落底已可確定，現在的社會氛圍，大多數人問的問題是現在可不可以進場買，而不是房價還會不會再跌，顯示民眾已經跨過了期待價格向下修正的不安期，現在思考的是什麼時間點進場最適宜。

高雄愛河是港都重要親水流域，沿岸綠地公園闢建無數，水岸優質景色，造就水岸景觀住宅受到青睞，吸引購屋客進駐，愛河水岸宅有抗跌性。

資深建商指出，愛河沿線曾經分布多家木業加工廠，隨著經濟型態改變以及都市變遷，當時的廠房變更為建地，由於地價合理建商大量搶進，配合都市計畫發展，愛河沿岸逐步發展出商圈，加上道路開通等因素，愛河流域景觀綠帶形成新的生態園區。

港都龍頭建商京城就在愛河邊有豪宅「凱悅」建案待售，另興富發近年搶進，等待時機要推出河景大樓。愛河中游有美術館園區，更已成為高雄最優質的社區之一，一些建案可以看到中都溼地生態公園、美術公園、生態湖水景與遠眺柴山等景觀，都對房價有加分效果。

有鑑於親水環境受到歡迎，建商往愛河上游發展，仁武84期重劃區，則是新開發的熱門地帶，兼顧規劃滯洪池公園，提供充裕休閒活動綠地環境，包括永信建設、多城建設、光洲建設、得邑建設等，都陸續購地，打算規劃高質感景觀大樓或透天產品。

據房仲最新統計，雙北市九座河濱公園周邊住宅行情中，以大直的美堤河濱公園身價最高，每坪成交均價達95.2萬元、年漲幅17.4%；交易最熱門的則是淡水金色水岸一帶，每坪成交價約24.3萬元，也是最超值的水岸宅，價格也比去年的每坪22.9萬元小增6%。

1990年代基隆河截彎取直，造就了大佳、迎風、美堤三座河濱公園，除了提供台北地區居民廣大的親水空間，也兼具美化行水區的功能；尤其以基隆河北岸美堤河濱公園旁，朝南的住宅景觀視野最為寬闊，除可欣賞腹地寬廣的河濱公園跟水岸風情，還能遠眺松山機場飛機起飛降落。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，美堤河濱公園雖然綠帶較窄，但與大佳、迎風河濱公園有群聚效果，近年戶外野餐和騎車、慢跑等運動盛行，還有不少大型路跑和企業活動的舉辦，也增進了民眾對河濱公園的使用和依賴。

張旭嵐指出，大直水岸第一排景觀附加價值高，尤其明水路一帶常見每坪成交價破百萬元的行情，像是「輕井澤」、「代官山」和「帝景水花園」甚至曾有每坪200萬元左右的交易，成為台北市的水岸豪宅區。

不過，也因為大直門檻高，前兩年房市轉向，交易價量從2016年起都明顯下滑，平均成交單價跌破百萬元。今年高價交易略增，整體平均單價才有回溫趨勢，每坪成交價從去年的81.1萬元拉高至95.2萬元，漲幅17.4%，不過也因為相對高貴，交易量回溫有限，首季交易量僅五件。

新北市三重的大台北都會公園近年休閒設施不斷增新，長達7公尺的河堤溜滑梯成為新的打卡景點，是居民休閒好去處，成為購屋新亮點區。

台灣房屋三重重新特許加盟店店長韓沛宜表示，三重捷運站房市發展較早，周邊不僅生活圈成熟，且近大台北都會公園休憩空間，又在集美國小明星學區內，不僅搶手、屋主也很惜售，周邊屋齡20年以上大樓目前每坪成交均價約在35萬至40萬元左右、總價約千萬元，最受小資家庭青睞。

至於紅樹林地區，周邊一帶是淡水的高級住宅區，不少建商看上河岸景觀，沿著新北市中正東路二段興建度假休閒宅，坐擁淡江夕照美景，水岸第一排的大坪數豪宅不乏總價億元級以上，吸引企業主購置成為「度假第二屋」。

張旭嵐指出，相較紅樹林水岸宅，同樣瞭望淡水河景的金色水岸，今年首季每坪成交均價約24.3萬元，房價相當親民，也是各河濱公園周邊交易量最多的區域。

不過，張旭嵐表示，因為金色水岸附近較少新推案，屋齡偏高，選擇有限，而淡海輕軌今年即將通車，加上水岸買氣延伸至新市鎮和漁人碼頭一帶，尤其房價下修後，甚至還有1字頭新古屋可選，近年也吸引重視休閒生活的小資族進場。

中信房屋調查民眾對於老年後的居住問題，調查結果顯示，在20到29歲的民眾中，有54.6％的受訪者擔心老年後的居住問題；在30到39歲的民眾中，則有55.8％的受訪者擔心老年後的居住問題。至於超過40歲以上的受訪者，在40到49歲的民眾中，有46.3％擔心老年後的居住問題；在50歲以上的民眾中，有44.8％擔心老年後的居住問題，相較於年長的受訪者，年輕人更擔心老來居屋。以行政區來分析，台中市的受訪者最擔心老年後的居住問題(56.2％)，其次為台北市(50.9％)，第三則為新北市(48.7％)。

中信房屋副總經理劉天仁表示，現在年輕人所面對的環境比過去更為競爭及嚴苛，包括薪資停滯、工時過長、物價上漲等壓力，30-40歲的青年，家庭負擔最重，要奉養上一代，也要撫育下一代，如果而這個年齡層的收入，並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升，就會因為生活的壓力而對未來產生焦慮，這也是值得政府留意的現象。

劉天仁表示，年輕人對於未來的不確定性及不安全感，讓他們擔心老年後的生活，不僅是害怕收入不足而成為下流老人，也擔心老年後仍無法擁有自己的房產或是租不起房子。在薪資停滯的情況下，台北市的房價所得比高達14.99倍，新北市也有12.71倍，台中市也有9.61倍，年輕人對於房價負擔能力低，讓想要買房的年輕人心裡更加焦慮，或是用時間換取金錢，選擇更遠的地區購屋。

雖然現在有可供老人居住的安養機構、養護中心、以及老人公寓等供民眾選擇，但在傳統觀念裡，認為將老人家送去安養機構就是不願意照顧長輩或是不孝，老人家也不太願意過去安養機構居住，加上不論是安養機構、養護中心、老人公寓等，每月的開支其實並不便宜，老人公寓的收費也並非人人都負擔的起。

劉天仁表示，台灣人口老化情形嚴重，沒有自己房產，也沒有親人晚輩可一起居住的老年人，只能選擇租屋，想要解決老人居住的問題，除了提供數量足夠的安養機構、養護中心、老人公寓外，對於只能依賴退休金或是子女奉養的老年人來說，收費標準能否讓老人家付的起，政府是否有提供補助，是鼓勵老人入住的關鍵之一。

台中市北屯區北屯段社會住宅基地上有22棵樹木，市府採取原地保留13棵及移植至景觀區9棵的方式，友善自然。原地保留的樹木中，並有8棵符合受保護樹木標準，住宅處調整建築物部分設計，配合樹木部分修剪措施，使樹木得以全數原地保留，並將依規提送相關計劃書予農業局審查，通過後由專業景觀公司協助進行工地施作，落實與環境共生的理念。

住宅處表示，北屯段社會住宅位於三光巷附近，為原長安新村現址，基地上有許多芒果、楊桃、龍眼等果樹，為保育原有基地上的生態景觀，建築師融合基地現況，不隨意移除樹木，將社區開放空間釋出，未開挖區部分樹木保留，開挖區部分樹木則移植至基地景觀區，營造在地里民共有公園綠地，使建物周邊綠意盎然。

基地上22棵樹木中，原地保留的樹木共13棵，約佔總數的60％；另外，移植至基地景觀區共9棵，約佔總數的40％。原地保留的樹木中，並有8棵樹木為農業局列入受保護樹木審查名單，其中4棵原經評估會影響社宅設計可能需要移植，為落實友善生態價值，經研議討論，採取建築物部分設計調整及樹木部分修剪的措施，將樹木原地保留，不移植以提高存活率。

住宅處說明，本案已工程發包，相關移植及養護工作都將要求施工廠商落實；受保護樹木並將依規定提送相關計劃書予農業局審查，通過後由專業景觀公司協助進行施作。未來審核通過的樹木移植養護計畫，也將公告於住宅處官網供民眾查詢。

永慶房屋進行七大都會區Q3的趨勢調查，特別針對與房價高點相比之後的下修幅度多少，民眾才有意願進場購屋進行調查？從走勢來看，雙北市的民眾在受調查樣本數來看，仍有半數的民眾看跌，顯示雙北市消費者對於房價有感讓利仍有高度期待。

如果與房價高點相比，台北2018Q3房價較高點跌了13.1％，高雄則跌幅達12.5％，新北也有11.6％的跌幅；至於桃園以南的四大都會區．跌幅都在一成以內！永慶房產集團資深經理謝志傑說明，根據市場經驗與專業統計分析來說，超過五成消費者接受的價格，就是該時期市場成交共識價格。

目前結果顯示，新北以南六大都會區，有過半消費者可接受降價幅度，達到15％就有意願進場購屋，其中，對於房市最樂觀的是桃園、新竹與台南，這三個都會對於房價修正的滿足點最低，只要比高點降價15％內，就有六成消費者願意進場，進入成交價格共識區。

而七都民眾期待價格修正比15％更多的是台北市，有多達2成2的民眾期待房價降價能降到15％~20％，顯示北市房價還需要多讓利5％，讓降幅達到15％~20％之間，才能真正進入成交共識區，成交機會增加。

房價高漲時代，貸款買房逐漸普遍，但究竟該怎麼做才能貸比較多呢？力信地政士事務所經理陳惠玲曾於好房網TV直播節目中分享，其實貸款多寡可以取決於貸款人，只要搞懂4項細節，就不用怕買房辦不了貸款。

陳惠玲解釋，首先，貸款審核最重要的關鍵，就是貸款人的「信用」問題，除了平時要與銀行保持良好互動外，另外建議，若身上有其他債務，最好於貸款前6個月全數繳清，避免影響貸款額度。而所謂「與銀行維持良好互動」並非保持「不借款、不刷卡、零負債」，相反，最好是做到「有辦卡紀錄、偶爾刷卡消費」。

陳惠玲破除迷失「最重要的不是零紀錄，而是透過有借有還的方式建立信用，並維持良好紀錄，切記，千萬不可養成循環利息，以免弄巧成拙。」所以，所謂的信用好，就是很簡單，你一定得「有借有還」，這才符合信用標準，而不是「不借就沒還過」。

第二，了解「聯徵中心」，貸款人要知道，個人的財務狀況，在聯徵中心都是透明化的，意即，所有的還款、欠繳、借款紀錄等，銀行都可以看到，因此若有類似遲繳等不良紀錄，是會間接影響信用積分與評分標準的。

第三，「短時間內，最好不要有密集借款紀錄」因聯徵中心可調出貸款人的所有財務資訊，因此聯徵次數頻繁，對「信用」會有直接影響，舉例，如果在第一家銀行貸不過，去第二家就會影響評分，建議最好同時申請。

另外，也有專家對此建議，因聯徵中心資料會保持約3個月左右，所以如果要「再」申請，建議隔3個月到半個月以上，以確保信用評分。

最後，「利率與額度因人而異」，陳惠玲解釋，利率高低與額度範圍主要取決於貸款人，而其中影響的關鍵包括學歷、資歷、信用、負債比等，並提及，其實利率跟額度只要在標準範圍內，多數仍是保有協調空間，再次強調「紀錄」的重要。

　　6月23日,濟南市人民政府與綠地控股（600606.SH）簽訂合作框架協議,共同推進“中國濟南.綠地國際博覽城”綜合建設項目。該項目擬總投資700億元，建成後將成為世界一流、中國第一的會展經濟園區、科技先行谷和生活示范區。項目計劃5年全部建成，2020年實現國際會展中心一期運營，2022年底實現整體運營。

　　根據協議，中國濟南綠地國際博覽城項目地上建築面積約666萬平米，項目建設分為新動能産城融合、基礎設施代建兩方面內容。新動能産城融合包括會展經濟園、科技先行谷、生活示范區等三大園區。綠地將發揮在基礎設施建設方面的綜合優勢，積極參與濟南先行區內基礎設施、公共設施等方面的建設，包括區域景觀綠化、市政道路、公共設施等。

　　其中，國際會展中心規模達55萬平方米，室內展館面積達到45萬平方米。綠地將嫁接德國漢諾威展覽中心和上海國家會展中心等合作夥伴的成功經驗，對濟南國際會展中心進行全方位運營管理，充分發揮自身優勢，打造全球首座會展+産業融合發展的經濟園區；國際會議中心、酒店集群規模30萬平方米，重點建設齊魯國賓館，將其打造成山東省承接國際會議和商務活動的重要場所，具備承接G20國際峰會等級會議的能力；綠地科技先行谷以先進動力研發、孵化為核心，重點打造先進動力産業園、綠地雲谷産業園和科創總部園三個園區。先行谷將引入國家級研究院、工作站，最前沿科技企業，為先行區提供研發、技術及人才支持，創建濟南新的科創中心；生活示范區以“全時生活、全民教育、全齡康養、全優服務”的“四全”服務體係為核心，以“小馬路”“小退界”“小綠地”“小地塊”“小轉角”的“五小”城市新規劃理念為抓手，引入美國索斯蘭國際學校、北師大濟南附屬學校等國內外高端教育資源，打造建築高品質、配套高品質、服務高品質的生活示范區，引領城市新生活方式。

　　山東省新舊動能轉換綜合試驗區是十九大之後國務院批復的首個區域性國家戰略,也是全國第一個以新舊動能為主題的區域發展戰略。綠地控股董事長、總裁張玉良表示，該項目是綠地繼先後打造濟南第一高303米綠地中心、山東第一高428米國金中心後，在濟南掀起新一輪投資的又一代表作。自2009年底進入山東，綠地始終將山東視作重要的戰略投資區域，在濟南、青島、萊蕪、煙臺等地累計投資項目21個，建設面積約1500萬平米，累計投資約1500億元。

　　據報道，據西安市房管局網站消息，6月23日，西安市政府辦公廳印發了《關于進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》。《通知》明確，暫停企事業單位購買住房，防止以企業名義投機炒房。

　據報道，自去年“317”新政以來，北京樓市遭遇了史上最嚴厲的調控。通過限購等方式在最大程度上擠壓了投資需求，同時也令市場陷入深度調整中。中原地産研究中心統計顯示，截至6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套。這一成交量是2015年來，連續4年的最低點，同比下跌了13.2%。房價調整下，剛需購房者入市，北京二手房價格調整明顯，從2017年4月開始到現在12個月累計跌幅超過15%，部分區域跌幅近20%。

分析認為，從限價本身來說，它其實是樓市調控的一個環節。出現搖號購房引發高關注度的原因是新房供應較少，目前很多調控更關注“控”，沒有關注“調”。

深圳再現搖號購房 新房限價下的市場預期博弈

2018年搖號選房幾乎已成為熱點城市的標配，深圳也不例外。

6月21日，備受關注的華潤城潤府三期正式公佈銷售方案，開盤均價8.55萬元/平方米，最低7.53萬元/平方米，也將採用公證搖號方式選房。

這是深圳今年以來的第三個搖號選房項目。而華潤城潤府因其位置、學位和價格的優越性，引發的關注人群面積更大。

潤府將於6月27日正式搖號，考慮到該盤的熱度，相關監管部門已經嚴陣以待，打擊變相炒房。

在深圳，連續三個專案搖號選房，將購買新房的熱情推到了近兩年的一個高峰。

連續搖號的新盤

根據深圳華潤城官方消息，本次三期共741套住宅，戶型為89-190平方米的2-4房，將採取線上認籌和官方搖號的方式銷售，誠意金200萬。

規土委官網顯示，華潤城潤府三期預售住宅備案價格為7.53萬-9.27萬元/平方米。

華潤城可謂深圳“網紅盤”，地處南山核心地段，近萬象天地、地鐵站，帶南山外國語學校（集團）旗下新大沖小學及九年一貫制科華學校學區，此前的一期、二期開盤均引發大量關注。

安居客和鏈家網顯示，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10-11萬元/平方米。

周邊二手房均價也在9萬元/平方米左右。大沖城市花園二手房鏈家網的5月掛牌均價為9.4元/平方米；英倫名苑一期二手房5月參考均價不到8萬元/平方米。

三期潤府最低約800萬的總價、8萬多的單價，都讓更多剛改人群可以“夠得著”。

不僅是購房者，監管部門也高度關注潤府的銷售。6月21日，深圳規土委公告稱，經監測發現，針對潤府開盤一事，有自媒體文章涉嫌通過惡意誇大或歪曲事實擾亂房地產市場秩序，已將有關情況通報市網信、公安、市場監管等部門，並將嚴肅查處惡意捏造不實資訊，擾亂房地產市場秩序的行為。

在潤府之前，還有招商雙璽和萬科蛇口公館也是採用搖號選房。前者是深圳首個採取政府監督搖號開盤的專案，後者則是深圳首個採取官方搖號系統開盤的專案。

今年5月，招商雙璽三期取得預售證，167套房源備案價均為12萬元/平方米，價格區間在8.17萬-15.42萬元/平方米。

周邊較多人關注的二手房主要是半島城邦以及南海玫瑰園，其中半島城邦二手房2-5室在售，價格約10-15萬元/平方米；南海玫瑰花園二手房掛盤價格區間在8.4萬-13.8萬元/平方米。

萬科蛇口公館均價8.55萬元/平方米，最低7.97萬元/平方米，周邊二手房棲遊記1-3室在售，掛盤價格區間為6.7萬-9.7萬元/平方米；港灣花園3-5室在售，價格區間約6萬-7.4萬元/平方米；周邊賣得最好的二手房是春樹裡，成交價格為5.7萬-8.2萬元/平方米。

招商蛇口有關人士對21世紀經濟報導記者表示，搖號方式是想要儘量公平公正；而萬科蛇口公館則優先讓個人客戶選房，公司購房排後。

搖擺的房價預期

限價政策的原意，是踐行“房住不炒”的理念，讓更多人以可以承受的價格買房。

深圳房地產研究中心研究員李宇嘉表示，限價背景下，一二手房價格倒掛中長期存在，當新房供應體量達到比較大規模時，二手房價格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達到的目的——引導房價穩中回落。

“但限價政策到今天，卻顯現出另外的問題。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，部分專案的銷售價格明顯低於周邊同類產品的二手價，即使與周邊價格相近，同樣也給購房者帶來買到即賺到的感覺。

她認為，限價政策在短期內確實可以控制價格，是有效的政策工具，但也擾亂了部分區域的供需平衡，導致市場冷熱不均。

中原地產首席分析師張大偉分析，限價政策帶來了一定程度的恐慌性購房，因為正常定價下，想買房的人才會買房，但現在的不正常限價，會導致很多沒有購房意願的人看到買房之後賺錢的可能性，進行投機性、投資性買房。

但是從限價本身來說，它其實是樓市調控的一個環節。現在出現這種現象的原因是新房供應較少，目前很多調控更關注“控”，沒有關注“調”，包括像深圳沒有多少新盤住宅，會引起人們爭相購房。

事實上，華潤城潤府三期備案價格區間為7.53-9.27萬元/平方米，相比二期備案價6.43-8.9萬元/平方米有所上漲，限價政策已經將合理漲幅考慮在內。相比一期二手房11萬左右的鏈家參考價，以及周邊二手房價格，差價空間也不是很多。

此外，如招商雙璽、萬科招商蛇口公館這類新房，與周邊二手房相比價格也沒有那麼“筍”，甚至部分房源價格高於周邊二手房。

也有投資客向21世紀經濟報導記者表示，如果這類項目沒有限價的話，其實可能未必有這麼好賣。

截至今年5月，據深圳規土委資料，深圳新房均價已連續20個月環比下跌，市場趨於穩定；深圳一位大型地產商人士認為，近期二手房市場的成交在下滑，市場預期已經在變了，但是限價下的搖號，對價格信號形成了一定的干擾。


美聯物業全國研究中心資料顯示，深圳“三價合一”政策出臺後，4月二手房成交量5897套，環比上升4.9％；5月成交6683套，環比上升13.3％；預估6月成交約6200套，將環比下降7.2％。

根據深圳中原研究中心監測，5月全市二手房住宅均價約5.3萬/平方米，環比有0.5%的微幅上漲。

美聯物業表示，目前二手市場成交不算太暢旺，業主放盤不積極更明顯。

何倩茹認為，長期來看，要控制房價過度上漲，要從管理市場對房價的預期開始，切實增加供應量，提供與市民工資收入匹配的住房價格，才能減少恐慌性購房需求，真正穩定市場。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，如何保持限價下熱點城市的市場預期和價格預期穩定，對相關政策制定提出了新的挑戰。

多地調整公積金繳存上限 這個城市最多月繳6214元超北京

7月1日開始，全國多個城市將調整職工住房公積金的繳存基數，1.37億住房公積金繳存職工的錢包或將受影響。繳存基數的調整也將帶動各地住房公積金月繳存額上限的變化，據中新經緯用戶端不完全統計，今年以來已有北京、上海、廣州、昆明、麗水等多個城市陸續發佈通知，將調整住房公積金繳存基數上限或月繳存額上限。其中，北京住房公積金月繳存額上限將上調為6096元，較去年提高548元。值得注意的是，浙江麗水市的月繳存限額達到了6214元，超過了北京。

多地調整公積金繳存上限 浙江麗水市超北京

目前已公佈住房公積金繳存基數上限或月繳存額上限的部分城市

廣州公積金月繳存額上限下降近3000元

據中新經緯用戶端(微信公眾號：jwview)梳理發現，一線城市中，除深圳以外，北上廣目前均已經公佈調整住房公積金繳存基數上限或月繳存額上限。其中，北京每月最多可繳存的公積金最高，達6096元；廣州其次，按其公佈的公積金繳存基數上限測算為5917元；上海最低，2018年度上海住房公積金月繳存額上限為2996元，補充住房公積金月繳存額上限為2140元，兩者相加為5136元。

值得注意的是，2017年曾有媒體報導，根據2017-2018年度住房公積金繳存調整，廣州深圳職工月繳公積金最多可超8000元，其中廣州最多可繳8910元。而當年同為一線城市的北京和上海公積金月繳存額上限分別為5548元和4684元，被遠遠甩在了後面。

為啥2018-2019年度廣州住房公積金月繳存額上限縮水近3000元？

根據公開資料，2017年，北上廣深公積金繳存比例上限均是12%，但北京和上海的繳存基數上限為上一年度全市職工月平均工資的3倍，而廣深兩地是原則上3倍，經濟效益好的單位繳存基數上限可以為5倍。

例如，廣州住房公積金管理中心2017年公佈的文件規定，經濟效益好的繳存單位，職工月平均工資高於22275元的(2016年廣州在崗職工月平均工資的3倍)，暫可據實申報職工的繳存基數，但最高不得超過37125元(2016年廣州在崗職工月平均工資的5倍)。若以37125元為基數計算，廣州市單位及職工個人公積金合計每月最高可繳存8910元。

但是，在廣州住房公積金管理中心2018年公佈的文件中，關於經濟效益好的繳存單位，公積金繳存基數最高不超過在崗職工月平均工資5倍的相關規定已不見蹤影，僅規定繳存基數不高於廣州市2017年城鎮非私營單位在崗職工月平均工資的3倍，即24654元。

根據住建部、財政部、央行三部委今年4月發佈《關於改進住房公積金繳存機制進一步降低企業成本的通知》規定，繳存住房公積金的月工資基數，不得高於職工工作地所在設區城市統計部門公佈的上一年度職工月平均工資的3倍。凡超過3倍的，一律予以規範調整。

不過，今年北京公積金月繳存額上限仍不是最高的。在目前已公佈公積金繳存基數調整的城市中，浙江麗水市的月繳存限額達到了6214元，超過北京。

麗水市住房公積金管理中心並未公佈這一限額的計算方法，僅表示是根據麗水市統計局提供的在崗職工2017年平均工資資料，經計算綜合確定。中新經緯用戶端(微信公眾號：jwview)根據公開管道，並未查詢到該市在崗職工2017年平均工資相關資料。不過，就已公佈的2016年資料來看，該市在崗職工年平均工資為44597元，而2016年北京市在崗職工年平均工資為為92477元，麗水尚不足北京一半。

你的公積金繳存會受影響嗎？看工資水準

多地調整公積金繳存上限 浙江麗水市超北京

樓市資料圖 中新經緯王培文攝

此番調整住房公積金繳存基數上限或月繳存額上限，你的住房公積金繳存額會受影響嗎？

這取決於你的工資有多高，只有當你的月平均工資超過公積金繳存基數上限時方受影響。

按照現行規定，職工住房公積金月繳存額=職工本人上一年度月平均工資×單位繳存比例(四捨五入到元)+職工本人上一年度月平均工資×職工繳存比例(四捨五入到元)。在繳存比例不變的情況下，公積金月繳存額將隨職工上一年度月平均工資上調而水漲船高。不過，上調並非無限制，官方往往對繳納基數設定了“天花板”，通常為職工工作地上一年度職工月平均工資的3倍。

以北京市為例，北京市2017年度職工月平均工資為8467元，調整公積金繳存基數上限後，若工資水準未發生變化，大多數人的繳存額度不變。只有當上一年的月平均工資超過了住房公積金2017年度繳存基數上限23118元時，你的公積金月繳存額才會受到影響。如果月平均工資超過了2018年度繳存基數上限25401元，每個月公積金將多繳存548元。

在繳存公積金的群體中，工資水準能達到繳存基數上限的比例有多少呢？

《全國住房公積金2017年年度報告》、《全國住房公積金2016年年度報告》對於住房公積金繳存職工的收入狀況未做分類，不過《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，在住房公積金繳存職工中，低收入群體占49.81%，中等收入群體占44.12%，高收入群體僅占6.07%。

按照官方解釋，低收入指收入低於上年當地社會平均工資，中等收入指收入介於上年當地社會平均工資1倍(含)-3倍之間，高收入指收入高於上年當地社會平均工資3倍(含)。

另據《北京住房公積金2017年年度報告》，北京市公積金繳存職工的構成按收入水準來分，中、低收入群體占93.3%，高收入群體僅占6.7%。

新界區資助房屋樓價升勢停不了，沙田居屋愉翠苑一個中層3房戶，以已補地價913萬元易手，重奪失落10個月的新界居屋王寶座。屯門居屋悅湖山莊一個3房海景戶則以已補地價675萬元沽出，造價貴絕屯門區已補地價居屋。

萬方地產高級客戶經理葉搏麟表示，愉翠苑愉欣閣中層1室，實用面積650方呎3房戶，5月放盤時原叫價920萬元，議價後輕微減價7萬元（約0.8%），以已補地價913萬元易手，呎價14046元，造價和呎價均為該屋苑新高，而造價更加超越馬鞍山居屋錦豐苑今年4月以843.38萬元寫下的新界已補地價居屋造價紀錄約8.3%，成為新一代新界區已補地價居屋王。

據了解，買家為該區租客，認為該屋苑配套好，不惜以破頂價「租轉買」。原業主2011年5月以392萬元買入該單位，持貨約7年，賬面賺521萬元（逾1.3倍）。

資料顯示，愉翠苑一個高層戶去年8月以已補地價765萬元創新界居屋造價新高，意味該屋苑相隔約10個月重奪新界居屋王寶座。

置安居分行經理蘇永耀指出，屯門居屋悅湖山莊2座高層G室，實用面積592方呎，3房間隔，屬屋苑一線海景戶，以已補地價675萬元成交，造價創屯門已補地價居屋新高，呎價11402元。原業主1994年6月以未補地價94.8萬元一手買入該單位，持貨24年，不計算相關的補地價支出，單位賬面升值580.2萬元，大幅升值逾6倍。

私人住宅方面，市場消息稱，沙田區沙田中心G座低層A室，實用面積288方呎兩房戶，上周三（20日）以585萬元成交，呎價20313元，打破該屋苑上月初所造的呎價紀錄19601元之餘，同時再創下鄰近港鐵沙田站的市中心7個主要屋苑（包括沙田中心、偉華中心和希爾頓中心等）歷來呎價新高。原業主2010年以195萬元買入，持貨8年賺390萬元，單位升值兩倍。

觀望空置稅 十大屋苑轉靜

十大屋苑方面，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，新盤熱賣搶去大批購買力，加上二手業主叫價強硬，政府有意推出一手空置稅，買家入市態度趨觀望，過去兩天（23日及24日）十大屋苑僅錄得6宗成交，較對上一個周末（16日及17日）的15宗急挫60%。美聯物業住宅部行政總裁布少明則指出，該行統計的十大屋苑過去兩天錄得10宗成交，較對上一個周末的12宗略為回落16.7%。

發展局本周將公布今年7月至9月（即2018/19財政年度第二季度）的賣地計劃，市場預期低密度住宅地為主打，其中山頂文輝道2、4、6、8、9及11號豪宅地皮（下稱文輝道地皮），地皮估值約47.4億至85.3億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約5萬至9萬元，挑戰賣地表地皮樓面呎價最貴紀錄。

每呎樓面估值9萬

文輝道地皮佔地約18.9446萬方呎，預計可建地積比率僅0.5倍，總樓面面積約94723方呎。

文輝道地皮位於山頂文輝道和僑福道交界，測量界對地皮的初步估值最高約85.3億元，樓面呎價約9萬元，勢打破中區美利道商業地王去年5月創下的5.0064萬元賣地表地皮樓面呎價紀錄。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚初步估算，該用地估值約82.4億元，樓面呎價約8.7萬元。

另一幅可望於下季度登場的低密度住宅地皮，位於大嶼山長沙嶼南道，估計可建樓面面積約2.4843萬方呎，估值約2億至3.7億元。

政府原預計大埔白石角優景里與博研路交界住宅地可於9月底前推出，惟該用地的改劃工作仍未完成，意味未必可以納入來季的賣地計劃。

不過，原預計10月起才有望登場的9幅九龍東啟德住宅地，由於已完成相關大綱圖的修訂，市場估計部分用地可能「搶先」於下季推出招標。

細戶續受捧 淘大1房545萬沽

市場觀望政府公布空置稅，二手交投偏軟，10大屋苑周六、日僅錄6宗成交，按周急跌6成，創農曆新年後18周新低。牛頭角淘大花園1房545萬元沽，屬屋苑分層呎價次高。

美孚缺盤 兩天睇樓跌3成

10大屋苑過去兩天交投表現回軟，中原地產兩天錄6宗成交，按周急跌6成，為自今年農曆新年(2月17至18日)後的新低，當中6個屋苑零成交；美聯物業兩天錄10宗買賣，按周回落約17%；利嘉閣兩天錄6宗，按周減少46%，連續5個周末錄得雙位數成交量後首次跌回單位數成交；香港置業錄5宗成交，較對上一周7宗，減少2宗（四大代理10大屋苑各有差別）。

美孚新邨周六、周日睇樓量減少約2至3成，主要是屋苑缺乏新補充盤，中原地產美孚高級資深分區營業經理黃惠霞表示，最新成交為6期蘭秀道27號中層A室，實用面積665平方呎，3房間隔，戶主放盤一周，開價980萬元，結果議價10萬元，以970萬元賣出，實用呎價14,586元，比市價低2%。

交投量顯著減少，然而價位持續高企，牛頭角淘大花園1房戶呎價1.9萬元易手，為分層戶呎價次高，利嘉閣淘大一行（A組）助理分區經理鮑允中指出，淘大花園L座高層8室，實用面積285平方呎，以545萬元沽出，實用呎價19,123元。

藍澄灣2房戶 高價690萬售

青衣二綫屋苑藍澄灣2房戶高見690萬易手，創同類樓價新高，美聯物業青衣機鐵站分行高級營業經理蘇順華表示，藍澄灣3座高層F室，實用面積488平方呎，以690萬元沽出，實用呎價14,139元，售價為同類新高，呎價排新高第3位。

盤源缺，質素低和另類單位市場亦受落，市場人士表示，藍田麗港城23座2樓一個2房戶，實用面積522平方呎，以830萬元轉售，實用呎價15,900元；另九龍灣麗晶花園16座低層A室，屬事故（即凶宅）單位，實用407平方呎，以568萬元沽出，實用呎價13,956元，售價反而跟貼銀行估價。

政府於今年初公佈全年賣地計劃時，只安排4幅地皮於上半財年推出招標，其餘23幅則安排下半財年，當時官方解釋是因為多幅地皮要進行規劃程序所致，尤其是啟德一帶的土地。

不過，啟德分區計劃大綱草圖已於5月25日獲核准，意味規劃程序已到尾聲，料啟德區內9幅地或提早於下季度登場。

規劃大綱已獲核准可早推

根據政府今年初公佈，現時賣地表內共有27幅住宅官地，分別為15幅滾存土地及12幅新增土地，合共涉及15,250伙（未計算安達臣道港人首置盤約1,000伙）。但須留意，當時政府曾指，該27幅住宅地皮中，有16幅需要藉修訂大綱圖以改劃用途或增加發展密度，涉及約11,710個單位，包括9幅位於啟德，涉及8,000至9,000伙，佔比例逾七成。

但翻查政府文件，啟德分區計劃大綱草圖已於5月獲核准，意味規劃程序已到尾聲，料下季啟德區9幅地或提早登場。據了解，今次改劃始於去年初，包括放寬住宅密度，亦將4幅私宅地改為公營房屋，原機場跑道區的酒店地皮由6幅改為3幅，同時增加商業樓面17%至2,454.1萬方呎等。改劃後，該區公私營單位分別涉2.05萬伙及2.94萬伙，合共4.99萬伙。

區內9宅地每幅估值過百億

近年樓市飛升，帶動地價同步上揚，該9幅啟德住宅官地的價值亦不斷提升，香港文匯報向幾間測量師行查詢，現時最新市場估值合計介乎1,165.67億元至1,526.06億元，每一幅的最高估值都逾百億元，最貴的第4A區2號地盤，可建樓面達120萬方呎，最高估值更高達288.38億元，隨時再刷新香港官地價歷來新高。

而除了上述9幅住宅官地，啟德一帶尚有3幅商業或酒店地亦於賣地表內，同樣幅幅貴重，估值介乎306.74億元至484.15億元，當中估值最高的一幅為第1M區1及2號地盤，可建樓面約108萬方呎（包括商業、酒店、藝術用途），估值最高達189億元。換言之，啟德12幅地的總估值由1,472億元至2,010億元，勢必成為本財年之後三季的供應重鎮。

下季除山頂文輝道地皮外，另外兩幅有機會推出的住宅官地，分別為白石角優景里與博研路交界地皮及大嶼山長沙嶼南道，其中白石角地皮現時市場估值最高達每方呎樓面地價約11,500元，估值超過109億元，有機會打破白石角一帶最高地價，較對上一幅2016年7月賣出的白石角科研路每呎樓面地價3,932元高出近2倍。

估值3個月升逾33%

該白石角地皮可建樓面近95萬方呎，適合興建中密度住宅。不過位置較入，更接近蕉坑，交通不便，而地皮被道路環繞，未來或需面對噪音問題。由於地皮附近多屬低矮建築，未來景觀相信會開揚，高層可望海景等，有條件打造成高端住宅。值得一提，白石角近年有多個新供應，包括7個地盤，估計接近6,000個單位，或對地價造成壓力。

不過，即使面對海量供應，市場對白石角地皮仍然樂觀，今年3月普縉集團與高力國際兩間測量師行預測項目每呎樓面地價約6,000元至7,300元，但短短3個月已升至8,000元至11,500元，升幅達33.3%至57.5%。