潤泰新旗下位於松山車站旁所拿下的70年地上權新案「潤泰代官山」，將在7月開賣，該案打出購買約65年12坪產品、總價900萬元有找，引起住宅市場討論；換算月付約1.09萬元就能入住松山車站三鐵共構商圈，若以租金來看，較周邊低逾四成。

由於近幾年地上權案市場討論度較低，隨著潤泰新低總價搶市，能否讓地上權案熱潮捲土重來，備受市場關注。
目前雙北市五大地上權住宅中，總銷為120億元的「華固新天地」是全台規模最大的地上使用權住宅案，也是至今地上權銷售案中成績優異者，在預售銷售率超過九成，目前該案已進入成屋銷售中，每坪成交價40多萬元；至於2014年開賣至今的「昇陽寓見」、「派樂地」，目前分別剩下4、5戶和2戶可售。

另外，原本兩大豪宅地上權案產品「仁愛本真」、「吉美璞立」則因市場接受度不高，推案策略轉彎，前者轉做高端旅館，與馬來西亞鼎聯集團簽立15年租約，今年開始貢獻日勝生租金收益。後者轉為酒店式商務旅館，目前滿租中、擁有穩定收益。

潤泰創董事長簡滄圳表示，「潤泰代官山」定位差異化，產品鎖定剛出社會的年輕人、避險理財型投資人，其中以想創業的年輕人為目標，主要因為青年初出社會，資金不足，如果購買約25年、12.12坪產品，換算每個月僅需付1.52萬元。若是購買65年、12.12坪產品，總價850萬元就能入手，換算月付約1.09萬元就能入住三鐵共構的松山車站的捷運宅。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，目前松山車站周邊全新套房月租至少1.6萬元起跳，租金2萬元是普遍行情，更有產品超過2萬元以上，相較之下租金至少便宜超過四成。

兩大關鍵...考驗買氣
房產專家認為，地上權案「潤泰代官山」以低總價、長租概念銷售具有優勢；不過，該案性質屬於地上權案，因沒有房屋所有權，加上近年政府調高持有稅，因此接下來將面對市場對於「沒有所有權」，以及「地租分擔過高」兩大挑戰。

潤泰創新董事長簡滄圳表示，雖然「潤泰代官山」有房屋稅、地租較高的問題，不過周邊生活環境佳，不僅擁有松山車站三鐵共構，加上CITYLINK商場、日本「TSUTAYA BOOKSTORE」（蔦屋書店）環繞，相信這樣的生活機能便利的優勢，會克服持有稅較高的問題。

地上權案近年在政府頻頻調高持有稅下，地租壓力不小，以「潤泰代官山」來說，購屋者一年地租要分擔3萬元，加上房屋稅每年6,400元，等於一年的房地稅負要付3.64萬元，換算一個月要多支出3,022元；住展雜誌企研室經理何世昌表示，若以65年、月付約1.09萬元來說，加上房地稅負，相當於一個月約1.39萬元還是比周邊套房月租2萬元以上行情來得便宜，對市場仍有誘因。

另外，何世昌分析，地上權案因沒有房屋所有權，將挑戰國人有土斯有財的觀念，以目前市場的地上權案來說，僅之前的「華固新天地」賣得不錯，尤其當時售價僅市價55折，且年限長達70年，讓買方趨之若鶩，成為到目前最賣座的地上權案，也成功克服國人所有權的觀念，因此「潤泰代官山」能否接棒續行演出，成為市場關注焦點。

消息人士透露，新光人壽位於台北市南港經貿園區的南港大樓，將由知名跨國公司3M台灣子公司承租其中六層作為新的企業總部，這也是上市公司大聯大準備在對面蓋約1萬坪企業總部後，又見科技業首選南港核心地區作為企業總部的個案。
南港經貿園區內含南港軟體園區、兩個捷運站(南港展覽館、南港軟體園區)，已有台灣飛利浦（PHILIPS）、雅虎國際資訊（YAHOO）、台灣惠普資訊科技（HP）、中信金控等作為企業總部，加上3M、大聯大未來相繼進駐，及東元集團與北市府4月底簽約啟動南港生技聚落BOT案，有利南港形成「二化一聚」的新趨勢。

美商仲量聯行董事總經理趙正義昨（25）日解釋，二化意指總部化與捷運化，跨國企業越來越喜歡集中辦公，且認為新的企業總部離捷運站越近越好；至於一聚，保險公司主管說，就是台北市政府要打造南港成為台灣的生技醫療新聚落。
以全球最大半導體零組件通路商大聯大控股公司為例，趙正義說，大聯大的辦公場所散落在全台各地的B辦、C辦與工業廠辦，開會不方便，兩年前花65.5億元，以類似預售屋概念向佶泰建設買地，量身訂做蓋大約1萬坪的企業總部，已申請到建築執照，預計兩年後完工。

位於大聯大新企業總部斜對面、同樣鄰近南港軟體園區捷運站的新光人壽南港大樓，預計今年11月完工，繼第10至第20層樓已宣布將出租給老爺酒店集團旗下品牌「老爺行旅」後，昨日也傳出，第三至第八層樓，將由跨國科技公司3M承租，作為在台灣的新企業總部。

消息人士指出，3M目前在台總部位於台北市的A級商辦，俗稱大陸敦南大樓，向大陸建設承租，共有八個樓層，租期六年、租約明年3月底到期。3M旗下產品線廣含醫療保健，有利北市府打造南港生醫新聚落。

每坪租金1,500元 CP值高
車程不到30分鐘，租金差了將近一倍。物業租賃界人士昨（25）日表示，美商3M公司目前所在的大陸敦南大樓，每坪每月未稅價開價2,800元；車程不到30分鐘的新光人壽南港大樓，每坪租金僅1,500元左右，在跨國公司眼中，CP值超高。

新光人壽南港大樓為2013年底，新壽向台北市政府標得的地上權，使用期60年。新壽繼與老爺行旅簽下15年的租賃長約後，另也與3M公司簽下為期五、六年的合約。租賃界人士透露，國內飯店業競爭激烈、營運挑戰較大，加上租賃期間長，租金可比科技業便宜一點。

受到現有規法限制，建商在投資開發住宅基地時，常因緊鄰的1、2坪畸零地調處問題，無端延宕4到6個月，每年影響超過32個建案，總銷金額超過百億元，高雄市政府進行畸零地使用自治條例修法。

未來，建商土地開發不再受鄰地為畸零地所限制，無須再切割保留土地、或透過畸零地調處程序，可望提升土地開發效率4到6個月。

高雄工務局副局長黃志明昨（25）日表示，高雄市畸零地使用自治條例從2012年8月修正迄今，因部分條文規定內容，在實務運作上，產生執行的問題，該局考量開發時效及減少畸零地所造成的糾紛，因此，今年度啟動修法。

他說，根據原有規定，個案開發涉及畸零地時，必須經過高市府調處，立法原意，主要是為了促成畸零地土地有效利用，避免土地資源浪費，但因受理畸零地調處案件，約須經一次調處、及另一次會議確認不成，才算確認完成程序，須耗時4至6個月，影響開發時效。

工務局指出，該局每年平均召開4次畸零地調會議，每場會議平均有8個案件，平均一年約32個畸零地調處案件。

據指出，過去這些調處案件，都是擁有完整基地的建商所提出，因為，法令規定，基地所有權人如果無法取得緊鄰的畸零地，部份土地就不能開發，必須保留，供畸零地的地主合併「可供建築」。

建商為了維護權益，通常會向高市府申請調處，希望走完調處程序，然後再依法完整開發，而造成此一調處申請的原因，常常肇因於1、2坪畸零地的地主，要求建商高價購買、或拒絕出售所致。

黃志明說，修法後，未來土地不再受鄰地所限制，無須保留土地或透過畸零地調處程序，爾後，如果申請建築，開發基地非屬畸零地，即可申請建築，將促使土地使用更有效率。他表示，修法後的適用範圍，將以都市計畫內劃定為住宅區、商業區、工業區的建築基地、以及位於非都市土地依區域計畫法編定為甲、乙、丙、丁種建築用地的建築基地，才適用畸零地規定，其餘因特殊利用需要的土地，將不受該條例所管制。

工務局表示，高雄市畸零地使用自治條例經高市議會審議三讀通過之後，已報請內政部核定中，待內政部核定後，將依程序公布實施。

商場展店風潮席捲台中科博館特區與7期、8期、11期，一旦住宅與商圈共融後，不僅可為周邊居民提供生活機能，也成為助攻房市買氣的利器。

其中，北部豪宅建商－忠泰建設首度進軍台中豪宅市場，攜手國際知名品牌「Chanel香奈兒」創意總監「卡爾拉格斐」，在台中市西區台灣大道與科博館綠園道角地、打造法式時尚頂級精品住宅「老佛爺」。該案尚未公開即引起廣大迴響，客戶詢問絡繹不絕。

而忠泰集團旗下的忠泰生活開發，經營「MOT明日聚落」複合式頂級家居商場，包含家具、花藝、餐飲，同時經營北歐櫥窗品牌；未來「MOT明日聚落」確定將進駐「老佛爺」豪宅社區，可望成為豪宅結合頂級家居商場的台中首例。

此外，位於7期的「T＆R廣場」營運以來，包括日本蔦屋書店、吳寶春麵包店、泰國WOO-Cafe等名店人潮絡繹不絕，用餐時段更是一位難求，加上緊鄰的「三宅一生」知名品牌進駐，帶動周邊商家買氣成長3成以上；知名茶飲「KOI Cafe」也將進駐市政北二路，周邊租金行情每坪3,000元起跳。

位於8期的「秀泰生活」台中文心店是一座集結購物、美食、藝文、電影的大型複合式商場，7月正式營運後，可望串連好市多、迪卡儂等連鎖商場，為8期居民提供民生需求，也為周邊房市帶來利多，近期賞屋人潮明顯變多。遠雄建設看好8期發展，在秀泰生活附近另有一個中小坪數、34層規畫的鋼骨大樓案，未進場詢問度就已很高。

另外，11期洲際棒球場商圈被視為台版的「東京巨蛋」，結合運動、休閒、餐飲等新消費型態，目前已有「好運來宴展中心」進駐，未來中信金集團規畫斥資百億打造複合式商場，預料將成為下一個受矚目的新商圈，吸引建商爭相插旗推案。

總工程預算326億元的桃園捷運綠線GM01標機電系統統包工程昨（25）日決標並簽核，由德商西門子公司、中華工程、韓國現代樂鐵公司（Hyundai Rotem Company）共同組合的團隊得標。

總預算700多億元的桃園捷運綠線，其中機電標部分去年9月公告招標，原本由ANSALDO團隊、西門子團隊二組投標，經資格審查及評選後，最後由西門子團隊出線。

捷運工程局局長陳文德表示，捷運綠線全長約27.8公里，橫跨八德、桃園、蘆竹、大園等四行政區，串連桃園火車站及機場捷運，最重要的機電系統統包工程，由德商西門子公司團隊得標，未來將藉由其豐富經驗協助桃園打造自辦的第一條捷運。

桃園市捷運工程局表示，工程預算合計約400多億元的土建工程，則分四標招標，其中總工程預算128億元的G01至G03以及G13至G32高架段部分，將於今年7月截標並展開評選，另二標也正聽取廠商意見，積極研擬招標公告，另一標則因行經航空城計畫，需視航空城區段徵收及配地時程公告招標。

陳文德表示，高架段工程預計於今年10月動工，未來將配合機場捷運、桃園鐵路地下化、捷運棕線、三鶯線延伸八德段、綠線中壢延伸線等五條路線，串連起中壢、桃園、航空城三大都會核心，建立桃園的完整捷運路網，並配合航空城、亞洲矽谷等計畫，將桃園發展成為具國際新興競爭力的活力城市。

央行日前公布5月五大行庫新承做房貸月增107.65億元，今年前4個月全台建物買賣移轉量較去年同期增加，顯示房市買氣小幅回溫。一般認為，目前房市仍在盤整期，屬於買方市場，現在進場買房議價空間大。

房價看跌 買房議價空間大

不過，央行利率不變，資金成本仍低，賣方也沒有急著賣屋的壓力，現在買房究竟要殺價要殺多少才合理？永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，買新北市以南的都會區房子可以殺價15%為目標，買台北市的房子要殺個2成，才算賣方有誠意，有談的空間。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，房價在歷經三年多的修正後，已擺脫急跌期，房價趨勢由緩跌格局轉為平盤橫向整理，維持不變的持平盤整趨勢漸增，看跌趨勢收斂；不過，整體而言房價仍看跌，讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。

永慶房屋表示，與高點相比，台北第三季房價較高點跌13.1%，高雄跌幅12.5%，新北也有11.6%，桃園以南四大都會區則跌幅都在一成以內。

降一成五 六都人就願進場

謝志傑說明，根據市場經驗與專業統計分析，超過五成消費者接受的價格，就是該時期市場成交共識價格，調查結果顯示，新北以南的六大都會區（新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）有過半消費者可接受降價幅度15%，就有意願進場購屋。

其中，對於房市最樂觀的是桃園、新竹與台南，對於房價修正的滿足點最低，只要比高點降價15%內，就有六成消費者願意進場，進入成交價格共識區。

期待價格修正比15%更多的都會區是台北市，期待降價15%-20%的比率高達22%，顯示北市房價還需要多讓利5%，讓降幅達到15%-20%之間，才能真正進入成交共識區，成交機會增加。

買氣增溫 升息是最大變數

永慶房屋業務總經理葉凌棋表示，國內外經濟同步成長，市場資金充沛、台股萬點行情續航，買氣小幅增溫，購屋需求出籠，民眾也開始積極出價，對於價格有一定的支撐，但買方仍期待小幅價跌的狀況下，預期今年價格拉鋸戰仍會持續。以近期交易量推估，預期2018年全年交易量約比2017年成長約3%至9%。

「國際情勢、升息是今年房市最大變數，」葉凌棋說，中美貿易戰未解，且恐有擴大為多邊貿易戰的可能，國際情勢動盪，衝擊台灣經濟發展，下半年不容過度樂觀。此外，加上美國聯準會轉鷹，今年預計升息4次，台灣跟進升息機率大，恐影響民眾消費意願，連帶影響房市表現，若買賣雙方價格認知差距無法拉近，將壓縮今年下半年交易量成長的空間。

實價揭露，全台目前最高樓住宅板橋「新巨蛋」今年多戶轉手，其中坪數最大的35樓戶，屋主賠了500萬，坪數較小的三房、一房，持有時間差不多，但屋主分別獲利121萬、86萬元。

台灣房屋智庫陳炳辰表示，目前房市以自住為主，坪數愈大，總價愈高，愈難脫手，屋主若有資金急需，往往得認賠殺出。

新巨蛋位於板橋文化路，為捷運新埔站共構宅，共四棟，最高一棟樓高189.3公尺，樓層46樓，為目前全台最高住宅大樓。根據實價資料，新巨蛋今年有多戶轉手，其中35樓一戶，扣除車位約66坪，四房格局，屋主2014年以4888萬元取得，今年2月以4388萬元出售，賠了500萬元。另外16樓有一戶，為三房格局，屋主買進價為2501萬元，今年3月出售，賣出價為2622萬元，持有三年半獲利121萬元。

陳炳辰指出，新巨蛋社區戶數多達1500多戶，從套房到四房都有，由於是共構宅，交通便利，早先是大台北投資客熱門物件，目前也有不少人購置套房出租，套房房價一直維持在高點，拆算車位後成交價多在65~70萬元之間，但大坪數物件，由於總價高，較難脫手，目前轉賣大多賠售。

根據北市地政局最新統計資料顯示，對比全市建物棟數110萬棟的數量，2017全年的交易棟數約為1.66萬棟，等於每百戶之中僅有1.5戶轉手，流通率僅約2013年的一半，以北市各行政區房地交易流通率來看，2017年平均流通率中山區重回冠軍寶座，最低的則是大安區。

從北市房地交易流通率觀察，存量(建物棟數)呈現逐年遞增，流量(交易棟數)則逐年遞減，2017年交易棟數相較2016年有小幅增加，但流通率仍僅為2013年房市相對高峰時的52.43％。以各行政區比較，2017年流通率最高前 3 名分別為中山區、北投區及內湖區，交易熱區由中山區重回冠軍寶座，流通率最低則由大安區墊底。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市每年的新推案數量有限，不像新北市持續有重劃區開發完成，市場新增供給的數量相對有限，相對購置新房屋入住的狀況也不若新北市熱絡，另一方面台北市交通、就業、就學與生活機能完善，因此多數台北住戶居住狀況穩定，沒有特殊需求的條件下，缺少移居其他區域的動機，自然就不會將自己自住的房屋釋出。


除了北市住宅結構穩定之外，北市的房價和早年相比，購入的門檻也提升不少，導致交易棟數不易大幅增加，市場流通率自然就維持在低檔。

以區域表現來看，中山區的交易棟數常常是北市最多的區域，流通率也是北市之冠，其次則是北投地區，而屋齡相對較輕與有較多新成屋可選擇的內湖區，則是台北市流通率第三名的區域。

有趣的是流通率在平均水準之下的區域，不少都是市中心機能成熟且相對高價的區域，包括中正區、松山區、信義區與大安區，一方面可能是房價水準相對較高，另一方面可能也是生活太過於方便，住戶缺少買賣房屋的動機。

環狀線第一階段工程台北市政府為主管機關，台北市政府捷運工程局東、北區工程處(自2018年6月1日起整併為第一區工程處)為主辦機關，本工程係由台北市捷運工程局負責設計、發包、監造與施工，自2010年開工以來，施工期間克服無數之障礙與風險，於6月22日提報完工，除給沿線市民帶來無限之喜悅外，更啟動了另一波展新之商機與榮景。

本工程包含地下、高架車站及隧道與過河段橋樑，且均座落於大樓林立、商業鼎盛之地區。施工過程中首需排除各管線障礙再配合複雜之交維計劃在狹窄之施工用地內依計劃與順序逐步完成，又與營運中之新店線大坪林站地下貫通最為艱辛與創舉。

本區段標於施工期間陸續榮獲勞動部頒發之公共工程金安獎、並連續3年榮獲公共工程委員會頒發之公共工程金質獎(其中2年為特優)，以及連續4年榮獲台北市政府頒發之公共工程卓越獎、新北市政府頒發之公共工程優質獎、國家建設金質獎..等，工程品質與施工管理深獲各界好評與肯定。

另台北市捷運工程局第一區工程處所轄之中和、板橋與新莊區段工程亦已隨著主體工程完工，陸續完成道路復舊並撤除圍籬之作業，後續將配合環狀線工程之結束，並考量因通車後所引領之都會風貌，環狀線沿線之人行道復舊工程(含新北市政府最新委託代辦)亦將自本年之下半年起至明年陸續施做，屆時將為新北市之市容再披彩妝，施工期間難免造成交通及生活上之不便，還請沿線商家住戶能予全力支持與配合，讓我們為新北市美好的未來一起努力。

隨著美國經濟達到充分就業水準，加上通膨增溫，美國聯準會（Fed）已經在6月14日決議升息1碼，使得聯邦基金利率來到1.75至2.0％區間。根據業者最新調查，若台灣跟進美國升息，82％消費者對升息壓力承受度只有3碼，換句話說只要增加0.75％，央行重貼現率回到2008年下旬2.125％水準，「是最高極限」。

央行在6月理監事會「連8凍」之前，是處於降息階段，使得目前重貼現率1.375％，維持絕對低利率。美國近4年已經升息7次，學者也警示，升息最先感受到壓力的，是目前房貸市場佔比15％的寬限期貸款。

至於一般民眾，根據永慶房產集團最新購屋趨勢調查，73％屋主對於升息壓力的承受度在3碼內，而買方的部分，82％消費者對升息壓力承受度只有3碼，明顯高於屋主。換句話說，若下一季央行升息半碼（0.125％），並每季升息半碼，只要升息6次，到了2019年第4季共3碼（0.75％），就是多數買賣方可承受的範圍。 若對照央行的歷年重貼現率，2008年重貼現率從10月的3.25％，因遇到金融風暴短短3個月內連3降，12月重貼現率為2％，而後至今約9年時間，都處於低於2％的重貼現率，維持絕對低利率。

政治大學地政學系特聘教授林左裕提醒，央行升息的重要評斷在於名目利率扣除通膨率CPI，得到實質利率，若台灣實質利率與其他國家嚴重脫勾，就有升息壓力。央行本季理監事會，也多次強調國際金融的不確定性，對於國家的股匯債及房市有潛在隱憂，購屋族也必須多加留意自己的貸款負擔能力。

台經院最新公布針對營建業廠商的調查，發現未來半年多數持「審慎以對」，主要是近期金管會、央行動作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加，以及寬限期兩大方向提出控管措施，甚至利率走向也成為下半年的不確定因素，況且房市供給端壓力仍未除所致。

因此本次營建業5月營業氣候測驗點為94.89點，較4月的95.22點下跌0.33點，為連續第4個月下跌的態勢。

　在國家大力提倡“租購並舉”的背景下，中國房地産業面臨重大變革，同時，一二線城市房價居高不下，城市中年輕人的租房需求不斷增加，在政策、資本及消費升級的共同推動下，長租公寓成為當下火爆的行業。

　　然而，在這個“租賃萬億藍海”和公認的風口上，卻有部分企業已經倒下，這是否意味著長租公寓在成熟之際已經遭遇瓶頸？在完成了“0到1”的積累後，當前長租公寓行業最大的問題是什麼？盈利模式如何突破？資産證券化是長租公寓規模化發展的救星嗎？

　　對于業界關心的問題，證券時報記者日前走訪了北京的萬科泊寓、龍湖冠寓、自如寓、熊貓公寓、新派公寓、安歆公寓等多家長租公寓門店，並對租客及多家品牌公寓負責人進行了深入採訪。

　　需求旺盛

　　多家門店幾乎滿租

　　日前，證券時報記者走訪了多家長租公寓門店發現，除了安歆公寓面向企業基層職工提供床位外，其他公寓大多是面向年輕白領提供獨立房間；白領公寓需求旺盛，有的門店已經滿租，需要排隊預約，有的門店僅剩一兩間房，租客們多是在附近工作的年輕人，也有部分在校大學生。

　　與普通小區裡的合租或整租住宅相比，長租公寓最大的特點是有寬敞整潔、功能多樣的公共社交區域（簡稱“公區”），白領公寓的休閒辦公區、健身區、快遞櫃是標配，有的還增加了公共廚房、閱讀區、影音娛樂區等配套設施，並有專門的管家服務和24小時保安。也正因為有增值服務，這些公寓的租金比附近住宅小區裡面積差不多的房間要貴一些，有的品牌公寓還要加收10%的服務管理費。

　　位于北京東北四環外的龍湖冠寓，公區面積比較大，證券時報記者看到，前臺有管家提供咖啡飲品，有人在用電腦工作，有人窩在沙發上看書，也有人在跟閨蜜喝茶聊天，偶爾有人在臺球桌前打幾桿。

　　一位年輕女士告訴證券時報記者，她在附近工作，平日白天公區人不多，晚上和周末人會多一些，有時這裡會組織一些活動。“開始時我是被這裡的公區吸引，後來發現自己的利用率並不高，大多時間下班回來還是待在房間裡，這也跟個人性格有關，不過住在這裡比較安全，樓上公寓區沒有門卡電梯是上不去的。”她説。

　　在位于北京東南四環的熊貓公寓的公區，一位年輕男士一邊敲著電腦一邊用耳機跟人聊天，他説他在東三環工作，平時時間靈活，除了外出工作時間，公區呆的時間較多，已經在這裡住了一年多。

　　不過，證券時報記者在多家公寓門店採訪過程中了解到，並不是所有租客選擇長租公寓都是看重公區，實際需求各有不同。

　　萬科泊寓北京東南三環店的一位租客告訴證券時報記者，他在西邊工作，但朋友大多在東邊，他選擇這裡是看重地理位置方便，同時也是衝著萬科的品牌。

　　“我老婆在附近工作，我們選擇這裡就圖方便省事，之前租住的地方，房間裡設施出現問題找中介維修特別麻煩，這裡隨時有人管。”租住在新派公寓北京CBD店的一位中年男士對證券時報記者説。

　　與上述白領公寓不同，安歆公寓是唯一做酒店式入戶打掃、唯一提供並定期更換床品的公寓，即使是4~6人一間房，看起來也比較幹凈，不像想象中的集體宿舍那樣臟亂差沒人管，而且一層有門禁。一位倒夜班回來的企業職工告訴證券時報記者，這裡比他之前的集體宿舍要安全幹凈。

　　證券時報記者還了解到，這些品牌公寓中，除了新派公寓CBD店當初是整棟買下來的外，其他公寓樓大多是整棟租來的，有的租的是經營困難的酒店，有的租的是政府閒置辦公樓，後期進行裝修改造後再對外出租並運營管理，這種模式被業內稱為包租模式，即二房東模式。

　　部分企業“陣亡”

　　行業將進入深水區

　　盡管長租公寓需求旺盛，但是去年底以來，已經有一些租賃企業開始感到盈利的壓力、增長的乏力，其中GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、愛公寓等已經“陣亡”。這是否意味著長租公寓在成熟之際已經遭遇瓶頸？

　　對于市場剛剛崛起就有部分企業“陣亡”的原因，貝殼研究院院長楊現領認為，很多租賃品牌出現了問題，表面上出在“出租”環節，但實際是“資産”環節不合理，拿房價格過高，快速上規模發展，死得很慘烈。“今年還將有一批租賃品牌死掉，所有‘死掉’的都是因為高杠桿快速拿房，卻根本消化不了。”他説，但這並不意味著租賃行業整體遭遇瓶頸，因為在租賃人口快速增長、租金上漲、租金收入比上漲這三個動力疊加驅動下，中國的租賃市場還有很大的發展空間。

　　由于當前國內長租公寓品牌九成都是包租模式，隨著有資金優勢的開發商的大舉進入，行業拿房成本迅速上升，競爭更加激烈，企業盈利難度加大。于是，出現了一方面是長租公寓市場空間廣闊，一方面是運營商們抱怨行業不賺錢的行業現狀。在完成了“0到1”的積累後，當前長租公寓行業最大的問題是什麼？

　　旭輝領寓CEO張愛華接受證券時報記者採訪時表示，處于政策、資本雙風口上的長租公寓完成“0到1”的突破後，其市場佔有率仍很低，我國目前品牌公寓的數量不到200萬間，佔整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2萬~3萬間左右，權威報告顯示整體品牌公寓的市場佔有率將分布在10%~15%的范圍內，因此，目前市場面臨的最大問題仍然是，如何規模化發展以及過程中如何兼顧效益與效率的平衡。

　　“當前行業面臨的最大問題是政策以及居住消費觀念的轉變激發了極大的需求規模，但是真正適合青年人居住的産品較少，供需嚴重不平衡。”新派公寓創始人王戈宏接受證券時報記者採訪時説，首先是商業模式問題，由于競爭，長租公寓的二房東模式客觀上變成了燒錢模式，只要發展就要燒錢，已經顯現規模不經濟的特徵，這種模式回報周期非常長，在7~8年以上，核心問題是融資問題。第二是物業資源問題，真正符合長租公寓的好地段資源其實都在政府或者央企國企手裡，如北上廣深等各地的樓堂館所、國企低效的存量資産等，而長租公寓運營企業拿到的都是市面上比較貴的資源，未來城市裡適合做公寓的物業資源越來越缺乏。第三是産品研發問題，現在開發商把長租公寓理解成了精裝修加物業管理，導致很多公寓産品區別不大，進入了同質化的階段。第四是金融配套問題，金融支持政策沒有按需求配套，開發商借助長租公寓房地産投資信托基金（REITs）的概念及手段開辟了新的融資渠道，這個其實背離了REITs是一種大眾投資品的本質。”

　　自如CEO熊林指出，2019年，中國公寓行業將進入深水區，2018年行業將迎來專業化分工、高效運營的時代，規模化、專業化的頭部企業將加速成長，而小而全的運營模式將面臨更嚴峻的市場考驗甚至被淘汰。

包租模式燒錢

　　企業探索輕重並舉

　　長租公寓是一個新興行業，商業模式仍在探索中，由于品牌輸出的輕資産模式和重資産收購模式比較難做，起初業內大多採取了包租模式。不過，證券時報記者了解到，目前已經有包括創業係、房企係、中介係在內的多家品牌公寓開始探索包租模式外的其他商業模式。

　　首個將長租公寓上升為集團主航道業務的龍湖集團，獲取長租公寓的方式是輕中重資産並舉。龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石接受證券時報記者採訪時表示，龍湖作為地産企業，切入長租公寓市場，從回報和利潤方面，一定不僅是單一地從租金剪刀差的維度思考，而更多是資産運營的商業模式，聚焦的是資産保值和經營增值的邏輯。目標是2020年達到規模行業前三，30億元營收。

　　他還透露，在集團內部對于冠寓長租公寓板塊，設定了精細的投資測算模型，對于整個冠寓的投資回報率有嚴格的要求。冠寓目前動態投資回收期5~6年，輕資産項目毛利率在35%以上，重資産項目毛利率在65%以上。

　　王戈宏告訴證券時報記者，目前新派公寓拿資源採取組合拳，品牌輸出模式、包租模式、基金並購模式、跟開發商合資運營並發行RETIs四個模式同步推進，根據每個物業現狀來選擇最利于多方利益的模式。他認為，未來做長租公寓有兩種安全的盈利模式，一是通過創造穩定租金現金流拿運營管理費，業績超出部分參與分紅；二是通過資産價值管理賺錢，通過運營管理提升租金坪效從而使資産增值，價值提升部分參與分紅。“後者是新派公寓通過這次發行類REITs而創造的新的收益模式，這種模式一定可以掙錢。”他説。

　　此前一直採用租賃經營模式的自如旗下整棟公寓日前也探索到了新模式，成立了開放合作的自如資管平臺，增加了委托管理和戰略合作模式，委托管理規模目標達到1萬間。在熊林看來，中國長租公寓行業將步入深水區，唯有專業分工、高效協作才能共贏。

　　張愛華也表示，長租公寓賺的是“細水長流”的錢，旭輝領寓發展模式是輕重結合，打造中國版的EQR（Equity Residential，美國市場領先的公寓型REITs），打磨金融資本的運作能力和以住為入口的空間運營能力，在規模化的基礎上練好“內功”才能實現盈利。她還透露，輕資産的包租年限一般在15~20年，可以實現5~7年回本的狀態，不同區域和項目可能有所差異。

　　不過，王戈宏告訴證券時報記者，中國的包租模式實際上是重資金模式，不是輕資産模式。所謂輕資産模式是不用投錢，直接靠品牌輸出賺錢，如國際酒店在中國的發展模式。而重資産模式則是基金直接收購存量資産，通過改造運營管理，把整個坪效做高。

　　“去年之前中國沒有資産證券化的退出通道，現在開發商發了很多類REITs。現在資産的退出渠道包括ABS等各種形式打通了，如果再把輕資産的品牌做出來，輕重並舉才是健康的模式。”他説，做輕與做重都是最難做的，新派公寓選擇從最難的模式做起，做完閉環後就有了復制的能力。

　　融資渠道拓寬

　　資産證券化是救星？

　　進入規模化發展的關鍵期，長租公寓融資需求不斷加大，多家品牌公寓也在不斷拓寬融資渠道。證券時報記者了解到，目前旭輝領寓已經與建行、浦發、招商等銀行進行接洽和合作，60%左右的資金銀行可以低息提供，未來還將嘗試進行租賃收益權融資。龍湖冠寓目前成功獲批並發行了全國首單住房租賃專項公募債券，還與新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）共同設立長租公寓投資平臺，也在持續積極關注REITs、ABS 等金融模式。

　　“未來資金和資源的優勢和可持續發展性可能決定長租公寓行業的龍頭歸屬和競爭格局。”張愛華説。

　　此前，萬科集團高級副總裁譚華傑曾表示，長租公寓運營本質上是資産管理，需要找到更便宜的資金用以持有更多的資産，利用規模效應及增量價值賺錢。更便宜的資金則包括險資、債權，甚至REITs機構等低利率的資本，未來最理想的資産持有人應該是REITs。不少業內人士也認為，資産證券化是長租公寓規模化發展的“救星”。

　　在通江投資集團董事長張保國看來，開展房地産證券化或能妥善解決長租公寓時下回報周期及盈利難題，因為長租公寓具有的長期穩定現金流，可為房地産證券化的開展提供核心收益保障，給予REITs和CMBS等相關産品更為廣闊的發展空間；此外，長租公寓歸屬固定資産，因此在證券化過程中能較好控制投資風險，信用評級往往較高，産品回報可管控在一定幅度內。

　　“如果你有一個穩定的現金流，就將它證券化”，這是來自華爾街的一句至理名言。張愛華也認為，資産證券化是解決長租公寓資金運作層面的一劑良藥，但能否借資産證券化的東風助力發展，取決于企業自身的金融運作能力和以住為入口的空間運營服務能力。她同時指出，目前國內缺乏公募REITs專門、統一的上位法依據，近期住房租賃債券出現了多家被“轉讓”或者“中止”的局面，其實也印證了政策法律層面對相關産品的監察。因此説資産證券化是“救星”還言之過早。

　　不過，王戈宏認為，資産證券化是長租公寓未來的重要方向，為有資産的人提供了資産變現及流動性預期，而長租公寓的資産有兩類，一類是把未來預期租金收益打包成資産，發ABS，屬于債。包租模式賺錢周期長，平均7~8年才能實現盈虧平衡，再發債還要承擔6%~8%的利息，現金流的管理是關鍵。另一類是擁有物業資産，做真正的資産證券化，將有良好租金收益能力的資産做成份額發行給機構以及社會投資人。“這才是住房租賃未來産生巨大價值與規模的地方，而在美國，公寓的主流模式就是公寓REITs，而不是包租二房東。”他説。

　　分析認為，目前北京二手市場表現得頗為健康，之前的市場升溫只是從低谷向正常回歸。一旦回歸正常，交易量價立刻從上行轉向平穩甚至下行，過熱並未出現。形成這樣的局面，北京樓市政策功不可沒，持續調控形成了投機需求逃離和剛性需求回歸，市場交易基本以居住為目的。

　　自去年“317”新政以來，北京樓市遭遇了史上最嚴厲的調控。通過限購、限貸等方式在最大程度上擠壓了投資需求，同時也令市場陷入深度調整中。

　　中原地産研究中心統計顯示，截至6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套。這一成交量依然是2015年來，連續4年的最低點，同比下跌了13.2%。但相比2017年下半年，環比上漲了56.2%。房價調整下，剛需購房者入市，北京二手房價格調整明顯，從2017年4月開始到現在12個月累計跌幅超過15%，部分區域跌幅近20%。

　　二手房市場反映市場狀態相對真實。我愛我家(微博)市場研究院院長胡景暉(微博 博客)認為，整體而言，目前北京二手市場表現得頗為健康，之前的市場升溫只是從低谷向正常回歸。一旦回歸正常，交易量價立刻從上行轉向平穩甚至下行，過熱並未出現。形成這樣的局面，北京樓市政策功不可沒，持續調控形成了投機需求逃離和剛性需求回歸，市場交易基本以居住為目的。“相信在政策持續護航下，未來北京二手房市場將進入一個較為平穩的時期。”

　　成交量創四年來新低

　　2017年3月17日，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，樓市調控進一步升級。政策規定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。

　　政策發布一年零三個月以來，對北京樓市帶來“重創”。

　　據中原地産研究中心統計，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，與2018年5月同期11105套相比下調12%。這是2015年來連續4年的最低點。

　　成交量下跌的同時，房價也在調整。公開數據顯示，截至2018年3月，北京全市二手房均價約在58500元/平方米左右，相當于2016年12月的水平；與2017年3月相比，跌幅達15%。據前述機構統計，從2017年4月開始到現在這12個月，北京市二手房價格累計跌幅超過15%。

　　記者隨機調查了北京市通州區、海淀區及豐臺區二手房市場價格情況，經紀人均表示目前市場上二手房價格與新政前相比，降幅很大。通州一位經紀人稱，“一些老小區相比去年三四月份，價格降幅在1萬/平方米左右。這幾個月房價較平穩，交易量有所增長，購買者也以剛需客為主。”

　　海淀一位中介人士則告訴記者，從去年三四月份開始，二手房價格一直在跌，幅度大約在20%左右；豐臺區二手房經紀人稱，跟去年三四月份相比，區內二手房價格跌幅約在10%-15%，每平方米降了近1萬元。今年春節後，二手房價格有些許上漲，但並不明顯。

　　雖然北京市6月份二手房的成交量和價格仍在低位徘徊，但中原地産首席分析師張大偉預測，6月北京二手房住宅成交將在1.6萬套左右，疊加2018年已經成交的70563套，預計上半年，北京二手房成交住宅套數將在7.6萬套左右。若這一數據與市場成交量一致，則與2017年下半年相比，二手房成交量將環比上漲56%。從這一角度看，二手房市場整體有回暖趨勢。

　　分析師認為，“目前北京二手房成交量依然屬于平穩周期，5-6月剔除學區交易等影響，市場真實成交二手房在1.5萬套左右，這在2009年以來的市場中屬于平穩期成交量。從整體上看，北京市場已經從2017年三四季度的最低迷中，逐漸走向平穩。”

　　未來將進入平穩期

　　對于北京二手房市場近一年來的表現，58安居客房産研究院首席分析師張波分析稱，二手房價呈現明顯“過山車”態勢，房價在2017年到達頂點之後一路下滑，2018年2季度房價已基本處于相對穩定位置，目前二手房成交均價穩定在5.4萬-5.5萬/平方米區間。從成交量來看，5月網簽約1.8萬套，處于近一年來高點。

　　張波稱，雖然從目前來看北京二手房市場已經呈現量升價穩態勢，但並不表示市場會回歸到調控前的狀況。究其原因，目前北京市場的投資群體已經幾乎不見蹤影，市場成交大都圈定在自住需求，隨著調控深入，尤其是房價逐步回歸理性，自住者入場人數在不斷增長。未來北京二手房整體還將呈價穩量變態勢，雖會受季度等因素影響，但房價整體持續穩定將是大概率事件，投資性需求很難在今年死灰復燃。

　　我愛我家市場研究院院長胡景暉也認為，未來北京二手市場將進入較為平穩的時期。

　　值得注意的是，今年上半年新建商品房住宅簽約數據依然低迷。中原地産研究中心統計顯示，半年新建商品房住宅網簽將創造歷史同期最低，從有完整數據的2005年算起，這是歷史第一次出現半年新商品房住宅(不含共有産權)不足萬套的歷史最低值(預計半年合計不足8500套)，即使加上共有産權的2103套，也僅1.06萬套，依然是歷史最低值。

　　分析師表示，限價房政策明確後，預計2018年下半年，新建住宅將出現簽約井噴，特別是限競房的大量供應，將導致快速簽約，而這些項目在最近幾個月有望入市2萬套以上。張大偉稱，從價格走勢看，2018年北京市場因為有大量房源供應，調控政策繼續嚴格執行，所以價格出現明顯反彈的可能性不大。但在經歷過2017年大幅度下調後，市場平穩運行將是2018年下半年的主要趨勢。

老牌上市房企首開股份業績下滑難掩落寞。

近日，首開股份發佈前5月業績顯示，1—5月共實現簽約金額約234.83億元，同比降29.71%，實現簽約面積89.84萬平方米，同比降25.58%。值得注意的是，2018年首開股份制定的年度目標是銷售面積約330萬平方米，銷售金額約1000億元，也就是說，前5月首開股份僅完成全年銷售目標的五分之一。

雖然2017年成為17家銷售千億房企之一，但首開股份業績下滑態勢在2017年便已顯露徵兆。2017年銷售面積和銷售金額增速較2016年分別跌42%和83%；2018年一季度，共實現簽約面積37.85萬平方米，同比降低42.60%；簽約金額100.18億元，同比降低45.84%。與同梯隊的房企相比，無論是從銷售業績還是淨利潤增速上，首開股份已明顯“掉隊”，也增加了其後續的銷售壓力。

此外，長江商報記者瞭解到，首開股份的產品趨向別墅、豪宅等“高端項目”，存在普遍面臨市場冷、打造週期長、去化慢等特點。針對業績下滑及產品銷售等問題，長江商報記者向首開股份方面發去採訪函，截至發稿未獲得回復。

眾多房企銷售業績高歌猛進，首開股份卻“掉隊”了，對此，易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，首開股份業績增長疲軟和其可售專案相對偏少有關。對於此類房企來說，如果潛在的項目還沒進入到預售環節，那麼部分月份的銷售資料是會受到影響的。此類業績的壓力或也和專案的節奏安排是有關的。上半年相關項目限價力度大，也不排除會在下半年會有新的發力。

2017銷售金額增速同比大降83%

根據克而瑞《2017年度•中國房地產企業銷售金額TOP200》榜單，2017年，首開股份以679.1億元的銷售額與遠洋集團、富力地產、世茂房地產、金科集團、濱江集團、中國鐵建、藍光發展等並屬500億—1000億梯隊。

長江商報記者發現，無論是從銷售業績還是淨利潤增速上，首開股份明顯落後於其他同規模房企。

今年累計公佈前5月銷售業績的企業合計32家，這32家銷售金額達到了19343億，同比上漲幅度高達33%。在這32家房企中，前5月銷售業績同比下滑的房企只有4家，首開股份就是這4家之一。1—5月，首開股份共實現簽約面積89.84萬平方米，同比降低25.58%；簽約金額234.83億元，同比降低29.71%。

據克而瑞榜單，2018年前5月，藍光發展銷售額為336.6億元，同比增長63.96%；中國鐵建為284.5億元，同比增長18.49%；濱江集團為338億元，同比增長150%；金科集團為410.2億元，同比增長68.53%。

對比遠洋集團、富力地產、世茂房地產等同規模房企14%以上的淨利潤率，首開股份淨利潤率不到10%。事實上，早在2016年首開股份歸屬上市公司股東的淨利潤就出現了8.7%的下滑，歸屬于股東的扣除非經常性損益的淨利潤則下降11.95%。而在2017年，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤同比下降35.79%。

銷售增速的減慢，淨利潤下滑直接影響著公司的現金流狀況。根據2017年年報顯示，公司期內經營活動現金流大幅下降119.43億元至-204.53億元，其原因還包括經營擴大、土地支出增加、本期購買商品、接受勞務同比增長46.48%。

首開股份一位元區域負責人向長江商報記者透露，銷售疲軟態勢與公司的戰略佈局息息相關，北京及一二線熱點城市是首開股份紮根的大本營，但自去年以來熱點一二線城市特別是北京經歷了歷史最嚴的調控政策，在限購、限貸、限價、限售、限商時代下，樓市層層政策疊加，猶如一道道枷鎖在身，使公司的步伐邁得既慢又重。

2017年北京地區專案毛利率降至30%

上述區域負責人向長江商報記者透露，首開股份銷售陷疲軟態勢，與其紮根北京大本營的發展策略有直接原因。以北京為重心的首開股份，北京區域一直是其佈局的核心地區。在2013、2015、2016年，首開股份都取得了北京市場銷售額冠軍。

資料顯示，2015年北京地區營業收入為121.18億元，占比為51.37%。2016年，北京地區營業收入為134.79億元，占比為45.2%。2017年，首開股份北京地區營業收入為179.79億元，占全年營業收入的49.17%。

然而，自去年北京發佈最嚴調控的“3•17”新政實施以來，京派房企生存空間逐漸逼仄，直接導致重倉於此的首開業績下滑、發展受阻。

公開資料顯示，2015—2016年，北京地區專案毛利率從51.01%降低至44.71%。由於2017年保障房占比擴大，導致毛利率下降至30%。2017年在北京的銷售比重下降至30%。

北京大本營銷售的下滑並沒有影響首開的信心。首開股份2017年積極補充北京土儲，堅持深耕一線城市及強二線城市的土地投資策略。2017年首開股份新增土儲成交總價高達870.05億元，為多年來最高水準。其中，京內項目占比高達75.76%，仍將重心聚焦北京市場。

不過，根據年報資料顯示，首開股份投資較大的福州、杭州、廈門、蘇州等二線城市，由於房價快速上漲，已經成為公司利潤的重要來源，2016年全年公司實現營業收入298.83億元，同比增長26.53%，在京外項目的營收占比已升至一半。

按照首開股份目前的戰略佈局與銷售表現，能否順利完成今年的千億銷售目標？房地產專家謝逸楓向長江商報記者坦言，按照首開股份目前的銷售速度，以及市場調控環境、未來的調控走向，很難完成今年1000億的銷售業績。不過根據前冷後熱的行情特徵，下半年隨著預售證政策管控的放鬆，以及房價的重新反彈，或有助於業績成長。

業績下滑仍大手筆拿地，產品打造週期長面臨去化難題。

在房企加速規模化擴張的趨勢下，慢進則是退，雖然業績下降，首開股份仍然保持著大手筆的拿地策略。資料顯示，2016年首開股份拿地總價419.54億元，新增土地儲備257.55萬平方米；2017年首開股份在全國共拿地22塊。規劃建面總計234萬平方米，涉及土地出讓總額超過587億元。

值得注意的是，2014年的一輪北京土地出讓高潮中，首開股份便大規模地運用聯合拿地的策略。2017年在北京土地市場上獲得土地儲備17宗，全部以合作拿地方式取得。據瞭解其合作項目中權益比例大多在25%—50%之間，僅有位於通州宋莊鎮的一限價商品房項目用地權益比例達到了85%。

近日，長江商報記者走訪首開股份聯合華僑城、金茂府開發的東湖金茂府專案。該專案位於武漢楊春湖高鐵商務區，2016年8月9日，經過516輪加價，楊春湖P（2016）074號地塊由北京首開集團旗下武漢強華房地產開發有限公司以73.5億元拍入囊中，溢價185.44%，樓面價14271元/平方米。彼時，區域房價還沒到1萬。

該樓盤置業顧問向長江商報記者介紹，5月中旬首次開盤，帶裝修價格在2.5萬/平方米左右，大戶型已賣完，開盤去化率達到85%。記者瞭解到，該片區新房稀缺，僅有楊春湖畔一個住宅項目與其相鄰。楊春湖畔前期開盤均價9600元/平方米，以78—108平方米的小戶型為主，目前二期加推時間和價格待定。而東湖金茂府的開盤，直接將價格推到了2.5萬/平方米。

“2.5萬/平方米的價格與周邊新房相比是否有些高？”對此，置業顧問坦言，金茂府的定位是高端改善型需求，由於拿地價格偏高所以均價不會低。

事實上，首開股份在各地參與的聯合拿地，產品趨向為別墅、豪宅等“高端項目”，這類項目本身就存在打造週期長、去化慢等特點。

謝逸楓向長江商報記者坦言，聯合拿地是一把雙刃劍，一方面可説明房企推升規模，有效提升業績。另一方面也會面臨市場冷、去化難、毛利降等問題。

萬科一向是房地產業的風向標，雖然今年前5月的業績並不亮眼，但兩大新興業務卻再次引領風潮。

萬科前5月業績平淡，新興專案已經告別暴利時代？

萬科一向是房地產業的風向標，雖然今年前5月的業績並不亮眼，但兩大新興業務卻再次引領風潮。不過新業務顯著拉長的資金回報週期，是否會加大資金鏈壓力，值得重點關注

2018年的一半將要過去，作為上市房企的龍頭，萬科在今年前5個月的表現自然引起了眾多關注。

今年以來，雖然其長租公寓和萬村計畫都推行得“轟轟烈烈”，但也引發了不小的討論，那麼這兩個專案究竟運營得如何呢？

就上述問題，《投資者報》記者聯繫到公司公關王姓負責人，他做了簡略回應。

　業績增速一般

6月4日，萬科公佈了2018年5月的銷售業績，相比4月，其5月份的銷售金額與銷售面積都有所增長。

據其披露的公告，單5月份，萬科合同銷售面積與合同銷售金額分別同比增長15.5%、19.4%，月內合同銷售面積279.7萬平方米，合同銷售金額428.8億元。至此，2018年前5個月，萬科合同銷售面積共1585.5萬平方米，同比增長4.3%；合同銷售金額2390.3億元，同比增長4.8%。

值得注意的是，在行業調控趨嚴的大環境下，萬科的銷售均價也出現了波動。單從5月來看，銷售均價15330元/平方米，同比增長3%，環比下降5%，前5個月累計銷售均價15075元/平方米，同比微漲0.48%。

從整個行業來看，據克而瑞資料統計，2018 年1-5 月，萬科的累計銷售面積及銷售金額位於行業第三，而第一梯隊比第二梯隊領先840 多億元左右。

　拉長戰線回收成本

儘管業績表現較為低調，不過萬科推行的長租公寓和萬村計畫專案卻備受投資者關注。

此前，萬科董事長郁亮在接受記者採訪時稱，近期萬科完成了公司定位的反覆運算升級，從“城市配套服務商”，轉變為“城鄉建設與生活服務商”。而提到長租公寓和萬村計畫，鬱亮的回應也頗為理想主義，“很多人問做鄉村振興能賺錢嗎？做長租公寓能賺錢嗎？我們在這個時代做事情，不能都以賺錢為目標。如果我們在業務培養之初把錢算好了才去做，就沒有機會能輪到你。”

不過，商業終究要歸於商業，萬科是怎樣部署長租公寓和萬村計畫的，多久能收回成本，仍然是投資者關注的焦點。

不過，對於這些問題，萬科方面人士回復《投資者報》記者稱：“目前其沒有這方面的資料，成長型或探索型新業務都屬於各一線公司下面，具體到不同城市、不同專案也都各有差異。”此外，對於目前的營收狀況，其稱：“營收占比肯定很小，萬村計畫才剛開始做”，而且，其再次提到鬱亮的觀點：“偉大業務都是從不賺錢開始。另外核心業務未來十年還是處於公司核心位置。”

萬科是3家龍頭房企裡最早涉足長租公寓的，2015年初便推出長租公寓產品“萬科驛”，後更名為“泊寓”。截至2017年底，萬科泊寓業務已覆蓋全國29個城市，累計獲取房間數超10萬間，開業房間數超3萬間。今年，萬科計畫新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上，按照計畫，預計3年內萬科將進入全球最大住房租賃企業行列。

位於北京的“萬科翡翠書院”是萬科旗下第一個自持租賃專案，4月份宣佈啟動預租，其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬元~1.8萬元，180平方米以上的複式四居室月租金為3萬~4萬，需要租戶一次性付清10年租金，租金最低達180萬元。一時間，高昂的租金及一次性交付引發熱議。截至5月13日，最終達成超過80%的綜合出租率。

不過，比起傳統地產業務，發展長租公寓需要處理更瑣碎和個性化的問題，這也會在一定程度上增加運營成本。關於盈利問題，萬科曾表示：“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”有證券分析師稱，“租賃業務的回報週期長，資金周轉速度較慢，目前長租公寓行業的運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%~5%。”

總體來說，前期投入大、回報週期長是運營長租公寓的痛點，越來越多的房企也計畫通過發行住房租賃專項公司債來為自己“輸血”。萬科6月11日發佈公告稱，其公開發行的住房租賃專項公司債券獲證監會核准，本次債券發行總規模不超過80億元，將分期發行。

據公開資料顯示，2018年萬科還將持續加大長租公寓供應量，拓展公寓目標為45萬間，預計取得年收入94億元，遠期規劃為提供100萬套公寓，實現年收入155億元。

除了長租公寓，萬科的萬村計畫近日也被吐槽稱，公司進入這一市場後將拉高租金，並進一步擠壓低收入人群，一度引發關注。

自2017年起，萬科啟動萬村計畫，意欲專門從事城中村綜合整治及租賃運營業務，升級城中村公共設施配套，提供規範化的租賃服務。在萬科提出的城中村改造模式中，綜合整治的硬體提升由政府財政投入，企業對租賃的村民物業進行改造投入，村民以及村集體/股份公司也是重要的參與方之一，他們擁有對於自己物業的支配權。目前，萬村計畫已在深圳多個城中村開展。按官方統計，深圳有1044個城中村，超過1000萬流動人口居於其間。

據業內人士稱，“萬村計畫”於2018年5月進駐深圳清湖新村，這一片區的房租水準為單房800元/月，一室一廳為1200元~1300元/月，兩室一廳為1600元~1800元/月。

從租金來看，萬科的盈利空間看上去並不是很大，若其成為一個“純公益”項目，對公司經營與資金鏈是否會造成較大衝擊？未來，如何從萬村計畫做文章發展配套產業，仍是萬科需要關注的重點。

總投資超200億元，未來的華潤深圳灣項目，不僅有體育中心、寫字樓、高端住宅，還將有購物中心等多樣化配套，它將成為深圳乃至全國城市綜合體運營的標杆。

深圳、南山、後海，中國經濟熱地之一。392.5米的中國華潤大廈“春筍”竣工在即，將成為“南山后海新地標”。

6月13日，中國華潤大廈作為新品推廣，標誌著華潤置地歷時10年，在後海總部基地核心地段打造的華潤深圳灣專案全面亮相。

從2008年因大運會開始承建深圳灣體育中心，後受南山區政府委託成為後海片區運營商，再到2018年代建運營的深圳灣綜合體專案亮相，10年間深圳灣項目的推進，伴隨著深圳這座城市產業變遷和商務中心重構的過程，也承載著華潤置地由開發商向城市綜合投資開發運營商轉型的使命。

總投資超200億元，未來的華潤深圳灣項目，不僅有體育中心、寫字樓、高端住宅，還將有購物中心等多樣化配套，它將成為深圳乃至全國城市綜合體運營的標杆。

作為巨型央企，華潤深得深圳市政府信任，通過代建+運營模式獲得這一超級綜合體地塊，並在此項目中培養了強大的運營能力，也讓華潤置地在房地產的下半場、眾多開發商的轉型競爭中居於前列。

深圳灣之重器

中國華潤大廈是華潤深圳灣的項目配套之一，於2012年10月開工，預計今年竣工，建成後將部分用於華潤集團總部辦公，部分對外出租。該項目選址於深圳後海企業總部雲集的核心區域，以392.5米的建築總高成為該區第一、深圳第三高樓。

華潤置地有關人士介紹，“春筍”創新引入智慧物聯技術，落地四大核心場景——智慧通行、智慧照明、智慧安防和BIM系統。大廈部分為華潤集團自用，其餘將面向全球租賃。

作為華潤集團內地總部大樓，中國華潤大廈在區域位置、專案配套等方面均有極大優勢。資料顯示，其所處的後海金融總部基地，是深圳灣核心區域。鄰近的區域，還有萬科、恆大新總部所在的深圳灣超級總部基地。

目前，這裡彙聚了中國海油、騰訊、百度、阿裡巴巴、聯想等80多家公司總部，高新人才雲集。

經濟學家樊綱認為，深圳正大力推進後海總部經濟以及深圳灣超級總部基地建設，是未來發展雄心的最好表現，也將引領深圳成為國際化大都市。

此外，深圳灣作為粵港澳大灣區的重要海岸線之一，將依託相關政策支持，獲得更深遠的發展前景。

根據規劃，南山將貫通深圳灣、後海、蛇口和前海等片區，並以三藩市、曼哈頓、東京灣等世界一流灣區為標杆，吸引跨國企業、頂尖人才、國際資本加快集聚。

華潤置地相關人士表示，區域紅利輻射帶來的總部集群效應，與華潤深圳灣綜合體專案的商務平臺價值，形成合力，將構築一個集生態、運動、商務、居住、商業、藝術為一體的價值迴圈，推動後海金融總部基地商務生態的良性發展。

據瞭解，“春筍”預計於今年底交付，正式投入運營。

城市運營商實踐

從開發商到運營商，是近年來幾乎所有地產商轉型的一致路徑。

21世紀經濟報導記者獲悉，在華潤集團近期的業務架構調整中，華潤置地將最新定位為城市綜合投資開發運營商。

事實上，在此之前，華潤置地在運營方面已有多年實踐，深圳灣專案是其中的顯著例子。

2008年12月，借著深圳大運會的契機，《深圳市人民政府與華潤（集團）有限公司合作專案協議》正式簽訂，華潤以代建的方式，獲得深圳灣專案地塊，負責深圳灣體育中心（“春繭”）工程建設及運營。

華潤置地提供的資料顯示，深圳灣場館商業運營不到一年，實現了盈利。2014年及2015年，“春繭”成為並保持為國內同類型場館收入第一的體育場館；2017年，“春繭”引進各類賽事以及文化演藝活動、早教培訓等294場，年度人流量超600萬人次。

華潤置地負責深圳灣體育運營的團隊表示，“在建設初期便將賽後運營充分考慮在內，使得‘春繭’在大運會後迅速完成轉型。”

長沙灣樂年花園連地價 估1133萬高造價1成

連地價居屋估值急升，本報統計10個主要居屋屋苑，有6個屋苑估值突破千萬元大關，其中居屋王長沙灣樂年花園估值，高見1,133萬元，較目前造價紀錄，高逾1成。

樓價急升，銀行估值積極，帶動樓價居屋估值，紛紛突破1,000萬元。本報挑選10個居屋屋苑，並參考3間主要銀行估值，當中有6個屋苑高層3房戶樓價，最高估值達1,000萬元或以上。

康山3房 估值高見1130萬

剛誕下全港最貴居屋長沙灣樂年花園，一個面積761平方呎單位，屬3房連套房戶，滙豐銀行估值為1,133萬元，屬10個屋苑中最高，呎價14,888元。目前屋苑紀錄價樓價為980萬元，亦屬全港最貴居屋，樓價距1,000萬元只相距2%，加上銀行估值支持下，故此樂年花園有極大機會，成為全港首個突破1,000萬元的居屋屋苑。

至於港島居屋王康山花園，面積592平方呎3房戶，估值高見1130萬元，比目前屋苑樓價紀錄859萬元，高出逾3成，呎價達1.9萬元挑戰全港居屋新高。區內代理透露，不少業主高價放盤試水溫，市場已現千萬元放盤。單位為1座高層B室，面積592平方呎，可預約睇樓，叫價1080萬元。

富榮低層 連約1100萬放售

事實上，二手盤源少，亦有利居屋業主以天價放盤。以大角咀富榮花園為例，雖然未有單位估值達千萬元。不過，屋苑1座低層戶，實用面積592平方呎，業主以1,100萬元連租約放盤。據悉單位剛以2.35萬元租出，以2008年時買入價296萬元計，租賃回報達9.5厘。

雖然是低層兼連租約，代理指出，由於單位是市場上，唯一連地價，可以自由買賣的3房戶，故此要以千萬元沽出，並非沒有可能，形容是「願者上釣」。

業主叫價進取，另邊廂，藍田鯉安苑亦錄得千萬元放盤。屋苑C座低層3室，面積650平方呎，叫價1,050萬元，與區內的私樓匯景花園看齊。

銀行同業拆息（HIBOR）持續高企，昨天一個月同業拆息升至2.13厘，升至全綫突破鎖息上限，早年承造H按的供樓人士鎖息上限介乎3厘，或加速轉按減低利息支出。

H按息率升至2.83厘

資料顯示，以同業拆息計價的H按於2008至2009年之間開始普及，當年同業拆息與最優惠利率之間息差較大，吸引大量置業人士選用H按。以中銀的按揭方案為例，2010年2月P按全期P減2.95厘，即全期實質供樓利率2.05厘；而H按則全期H加0.7厘，當時1個月同業拆息為0.07厘，即實質利率為0.77厘，兩者息差相當大，置業人士自然流向低息的H按。

不過，當年的H按鎖息上限為P減2.5厘，當同業拆息急升，以昨日報2.13厘計，H按息率升至2.83厘，供樓人士轉以P按計價，即實質利率2.5厘。比現時P按一般2.15厘高出0.35厘。以當年置業人士尚餘10年供款期為例，每100萬元貸款，供樓支出比正常的供樓人士多約158元，總利息支出多11%。

故業界人士坦言，每100萬供樓才多百餘元，供樓人士未必會發覺有很大差異，但是若下半年銀行加息，供樓差異會拉闊，故建議該批人士考慮轉按，以爭取較佳的鎖息上限。又指現時轉按所需的雜項支出約6,000至7,000元，而銀行現時提供的現金回贈高達貸款額的1.7%至1.9%，足夠抵銷相關雜費支出。

80萬進駐六福舊店 便宜六成

零售業復甦，不少連鎖零售商恢復擴充，「殺街」在即的旺角西洋菜南街行人專用區，租賃成交反而加快，自5月起不足兩個月內，連錄5宗地舖租賃成交。本地連鎖化妝品店卓悅（00653）更趁租金止跌前加快擴充，大手斥資105萬元連環租用街內兩個地舖，其中一個舖位租金較舊租低逾六成。

現時行人專用區內僅有一間分店的卓悅，新近突然連環長租兩個地舖。據了解，卓悅最新預租的其中一個舖位為西洋菜南街59至61號地下及閣樓，地下建築面積約2000方呎，閣樓建築面積1500方呎，合共約3500方呎，最新月租80萬元，呎租約229元。

七折租同街2R號地舖

此舖上手租戶為本地連鎖珠寶金行六福集團（00590）旗下六福珠寶，在2013年零售市道高峰期以每月220萬元承租，但於上月初租約期滿遷出。其後業主一直叫價100萬元放租，租金已勁跌近55%，最終在業主再度降價20萬元下獲卓悅垂青，最新租金較5年前大跌140萬元或63.6%。

卓悅新近亦租入西洋菜南街2R號地下，建築面積約1000方呎，月租約25萬元，呎租約250元。

資料顯示，該舖位於2015年9月由南韓化妝品連鎖店Holika Holika以每月36萬元承租，惟租用一年後已棄租，及後只曾以短租形式租出，卓悅最新租金較3年前舊價低11萬元或30.6%。

零售轉旺 改長租擴充

零售業自今年初以來明顯有起色，卓悅在去年底起於同街曾短租兩個地舖，包括34至36號地下及42號地下，租金分別為30萬及20萬元，但俱於近一個月內因舖位有長租客承租而要撤退。卓悅最終改變策略，由短租改為簽署長租約開店，兩個新舖月租支出合共105萬元，以3年租約期計，一擲3780萬元擴充。

綜合市場資訊，除卓悅租用兩舖外，由5月初至今，西洋菜南街行人專用區一段共有5宗新租成交，雖然租金較舊租下調30.6%至63.6%，但反映需求已逐步回復。

高力國際發表香港零售市場的最新研究報告指出，今年第一季和第二季零售業增長急速，估計今年一線街舖的整體租金按年可升1%至3%，而明年預計租金升幅加快到3%至5%。

長實（01113）旗下南區超級豪宅洋房項目淺水灣道90號，上周以逾10億元連沽兩伙後，現樓示範屋昨天首度正式曝光，發展商趁勢加推兩座洋房標售，8月31日截標，呎價料升破10萬元，並計劃保留部分單位作收租用途，呎租料逾130元。

呎價料超過10萬

淺水灣道90號昨天首度開放5號示範屋地下客飯廳樓層供傳媒參觀，洋房實用面積5678方呎，為4套房間隔，外望淺水灣全海景，景觀為最大賣點。

長實助理首席經理（營業）何家欣表示，該樓盤開放示範單位供預約參觀後，獲不少本地家族、中港商人及外地富豪參觀，昨天加推9及10號屋標售，本月29日起招標，8月底截標。她認為現時市場資金充裕，區內供應緊絀，呎價料破10萬元，推售價料「一間比一間貴」，至於早前曾經推出招標的12號屋，由於屬單邊位置，加上享有雙邊景觀，暫收起不作推售。

何家欣續稱，該集團將保留部分洋房作長線收租，同區現時呎租約120至130元，料淺水灣道90號呎租將超過130元。此外，該項目的管理費以實用面積計算，每方呎管理費約8元。淺水灣道90號共有11座洋房，以排屋形式興建，實用面積5347至5915方呎，加推標售的9及10號屋，實用面積5588及5630方呎，為5套房間隔。

　　不少投資者轉戰車位市場尋覓資金出路，天水圍嘉湖山莊更是炙手可熱，屋苑車位月內已連錄7度破頂個案，成交價亦迅速由150萬推高至162萬元，幅度達8%。

　　中原副區域營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊美湖居單號車位以162萬元成交，再創屋苑車位造價新高，原業主於12年以39萬元購入，帳面獲利約123萬元，升值逾3倍。

　　資料顯示，該屋苑車位月內錄連環式破頂，於本月初，景湖居雙號車位以149.8萬元新高價售出，為車位破頂拉揭開序幕，該紀錄保持不久，於同日迅被翠湖居地庫雙號車位以150萬元成交打破；至本月12日，翠湖居單號車位再以155萬元售出；而美湖居1個雙號車位，僅於4日前才以160萬元成交，造就屋苑車位造價拾級而上。

　　伍氏指，是次成交已是本月第7宗車位破頂個案。市值月租約2800元，回報約2厘，目前該屋苑約有40個車位放售，叫價介乎155萬至200萬元。因近期屋苑車位頻錄新高，導致業主叫價日趨進取，反過來帶動市場再錄新高成交。環顧全港各大屋苑，天水圍嘉湖山莊車位造價相對仍屬低水平，加上近年樓價升幅急勁，促成不少投資者轉投車位市場。

　　另外，中原分行分行經理陳旭明表示，東涌映灣園地庫第1層單號車位及地庫第2層雙號車位，獲投資者分別以186萬及188萬元承接，合共374萬元，市值月租約2800元，回報率約1.8厘。據了解，該名投資者看好港珠澳大橋通車及大灣區發展效應，料東涌車位具升值能力，於是入市；資料顯示，地庫第一層單號車位業主於今年2月以168萬元購入，持貨短短4個月，帳面獲利18萬元或11%。