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台北市看似有錢的天龍國，其實龍蛇雜處、貧富差距嚴重，僅靠金字塔頂端的少數富豪級拉高居民平均所得，不如有竹科新貴加持的新竹整齊漂亮。

根據財政部日前公布2016年度綜所稅申報核定資料，若以較公允的中位數來看，新竹縣竹北市是全國唯一所得中位數破百萬的地區，去年居民年所得中位數102.1萬元，蟬聯第1，新竹市東區也以88.6萬元，續居第2，顯見排除極端的超富與超貧階級之後，居民收入水準普遍較高。

竹北中位數102萬
反觀台北市大安區2016年居民所得平均雖高達172.1萬元，與中正區的165.8萬元分居全台第1、2名，但取中位數分別僅86.1萬元、81.6萬元，只能排到全國第4、5名，還輸給連江縣東引鄉的86.4萬元，顯見天龍國是靠少數暴富的天龍拉高平均所得，居名收入水準參差不齊。
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，竹北市與新竹市居民所得中位數較高，主要是因爲新竹科學園區，平均收入皆優於傳產業，加上各家電子大廠業績表現不錯，自然反映在員工的薪資上。
徐佳馨指出，台北市所得平均數與中位數落差這麼大，主因台北市有錢人數量少，拉抬平均所得；但新竹縣市則因每個人薪水都很高很平均，貧富差距小，所以均富情況在中位數反躍升冠軍，而中位數會比較接近民眾感受。

北市民平均132萬
徐佳馨進一步分析，台北市居民所得平均數能站上第1名，一來是國際大企業皆設立於此，因此從中南部北上的高階主管，早年來台北落地生根，工作因素長住於台北，戶口自然也遷進來，二方面是台北市生活消費水準高，業主聘雇員工開出比較高的薪資水平。
若以平均數來看，台北市2016年度居民平均年所得達132.5萬元，高居全國之冠，第2、3名分別為新竹市126.8萬、新竹縣110.8萬，而第4、5名分為外島連江縣和金門縣。
雙北平均所得較高地區除大安、中正及松山外，包括中山、信義、士林、內湖、文山、林口、北投、南港、新店、大同及永和等14區均逾百萬元；所得較低的區域包括中和、泰山、三峽、新莊、樹林、三重、蘆洲、五股及土城等均低於90萬元，土城79萬元最低。

金馬外島雖距台灣遙遠、人口稀少，但金門縣、連江縣全縣年所得平均數高於全國平均，甚至還勝過六都中的新北市、台中市、高雄市，而從中位數來看，去年全國最富10大地區，連江縣就以東引鄉、南竿鄉強佔2名，其中東引還超車台北市大安區，躍居全國第3。

分析財政部核定2016年度民眾綜合所得稅申報資料，東引所得中位數86.4萬元，較前1年度大增2.5萬元，為全國最富10大地區中，成長最大者，甚至較全國最富新竹縣竹北市增加的2萬元還多。

南竿平均年破百萬
南竿2016年度所得中位數79.5萬元，也較前1年度增加0.1萬元，居全國第7，也是最富10大地區中，所得增長的4個地區之1。若以平均值來看，南竿平均突破百萬達102.1萬元，與前1年度持平，是平均所得最高外島。

連江縣民眾申報年所得總額平均數為98.6萬元，甚至較新北市高出萬元，也較全國各縣市平均值高出5.4萬元。
南竿鄉公所對此低調未回應，根據不願透露姓名的鄉公所官員表示，應是馬祖地區公教人員多，且都有離島加給，薪資普遍高於其他行業，進而拉高全體薪資所得平均。南竿鄉是連江縣的政經中心，也是人口主要集中地。截至上月為止，連江縣人口1萬3044人，南竿鄉有7652人，實際長住人口約在4至5千人，公務員估計就近千人。

資深稅務人員說：「離島平均所得總額高於高雄已很多年了！」官員透露，離島所得偏高，統計上並不是只有2016年度所得才這樣，主要在於金門縣有營運成功的金門酒廠，連江縣則因人口少、公務員多、政府補助也多所致。另原本比較貧困的居民選擇到台灣本島工作，「離島的有錢人又不用出島」，造成這種特殊的人口結構，推升居民的高平均所得。

商仲統計指出，今年下半年公部門將釋出13件大型投資案，包括捷運聯開、公辦都更、高鐵車站用地、轉運站、影視園區、台中巨蛋等， 預料可帶動一波民間投資熱。13件投資案中，四件已公告招商，九件預計本月底起陸續公告，估計投資案整體開發總投資金額約1,500億元。
仲量聯行總經理趙正義表示，民間游資豐沛，十大壽險業者可投資不動產的資金部位多達5.2兆元，只是合適投資標的不多，下半年政府釋出的投資案，條件、利基都不錯，預料會吸引不少投資大咖目光。

根據仲量聯行統計，下半年公部門釋出的投資案，以台北雙子星C1D1投資金額最高，預估達550億元，台北雙子星已於今年3月31日公告，預計10月1日截標，負責招商的仲量聯行表示，現已有多組準備中，包括外資，有多家並表明確定會投標。

近年房市盤整，自用族群陸續進場後，成為目前不動產市場主力，但房仲業者指出，在前一波建商讓利、中古屋主降價，推升明顯的交易量後，市況卻邁入略升停滯的現象，今年下半年成交關鍵，主要還是在於買賣雙方的價格認知。

據各地政局公布資料顯示，新北市、桃園市與台中市等行政區，分別擠進上半年賣賣移轉量前五名，究因是近年重劃區新案，紛紛祭出破盤價，吸引不少首購族、自住族群搶進市場。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，先前房市盤整，帶起一波建商讓利，連帶中古屋屋主降價後，交易量隨即從2016年谷底反彈，但台灣現階段房貸處於低利環境，多數未跟上前次降價潮的屋主，若無財務緊迫的需要，議價空間難再擴大。

不過，徐佳馨認為，對大部分買方而言，依然期待房價有下修空間，今年下半年成交關鍵，落在買賣雙方對價格上的認知，若房價未能再探買方甜蜜點，今年初略升的買氣難以延續。

北市豪宅近來有轉熱趨勢，市場認為賣方會趁買氣轉好趕快賣屋，以求解套。但業者統計，目前北市網上待售億元宅僅747戶，比去年同期大減245戶，減幅近25%。

雖有買氣 但買方殺很大

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，這一波房市反轉，豪宅房價跌勢很重，現在雖有買氣，但買方殺很大，價格大多砍到見骨，很多有意賣房的富人寧可多等一陣子，甚至撤回待售房子等行情轉好再賣，委售量因此不增反減。

北市豪宅受央行限貸令，房屋稅大幅調高影響，2015年後交易急凍，價格一路下跌，不少屋主、投資人因寬限期到期、地價稅、房屋稅等持有稅增加所帶來的資金壓力，以及擔心愈晚賣跌愈多，紛紛出售，豪宅賣壓快速升高。

中山區減77戶 待售最多

以去年6月來說，光是中山區就有276戶億元以上豪宅上網求售，大安區也有246戶待售，總計北市待售億元宅多達992戶，將近千戶規模。

陳傑鳴表示，北市豪宅市場一直到去年底、今年初，由於整體房市交易回穩，加上台北市政府調降豪宅稅，並將房屋標準單價分成六年調漲，買氣才明顯回升。市場多認為，豪宅交易停滯已久，隨買氣交易回升，有資金壓力的屋主、投資客應會積極出清手上存貨，加上市場去化速度仍慢，預料賣壓會持續升高。

但根據屋比統計，目前北市總價億元以上豪宅待售量共747戶，較去年同期減少245戶，約25%。各行政區中，中山區從276戶降至199件戶，減少77戶最多，信義區、中正區也各減少47件、31件，減幅均為32%，陳傑鳴表示，實價資料，去年北市億級豪宅去年僅成交了153件，創三年新低，去化相當有限，今年以來買氣雖有復甦，但仍屬微弱，實際交易件數增加不多，待售量卻大減，主要和豪宅價格仍在低點有關。

信義億元宅 開價下修6%

以信義區來說，今年雖然台北信義、文心信義等豪宅成交不斷，但億元宅平均開價一坪138萬元，仍較去年同期147萬，下修約6%，中正區億元宅開價也較去年同期下滑2%，全市億元宅平均開價124萬，較去年同期下滑約4%。

龍寶建設支持「美好關係-公園書席計畫」，今（10）日在台中七期市政北二路、朝貴路口的潮洋環保公園，設置台中第一座企業響應的公園書席。

這個書席計畫預計為期一年，全日開放民眾自由取書閲讀，希望為城市再造心靈綠洲。

今日書席啓用儀式由龍寶建設董事長張麗莉、台中市副秘書長郭坤明、文化局副局長施純福與樂樂書屋執行長張子庭等人主持。

龍寶建設將這座公園書席命名為「初心共好」，源起是張麗莉與設計部建築師邱嫈蓮，當時對於書席設計概念的發想而成，「人與土地連結的美好，是建築裡最美的風景。」

張麗莉表示，矗立潮洋公園裡的兩座書席是家的微型，左右相望，巧妙地圍成了兒時記憶裡古老的「埕」。

家，承載了情感的生活記憶；埕，連結了鄰里的往來情誼；在這裡，與自然為鄰，抬頭是藍天，低頭是書海，兩旁是綠意，隨意挑選一本書，在書席裡瀏覽翻閱，或是陪伴家人一起坐在樹下的大石頭上共讀，恣意享受陽光、空氣、水，用心感受四季的美麗風景。

張麗莉表示，潮洋環保公園書席第一批擺放的書籍，是透過臻邸社區好書募集活動而來，臻邸社區住戶和龍寶建設員工募書近800本，透過好書捐贈分享，是善的循環，讓美好關係透過美好書籍傳遞出去，進而串連出美好故事。

張子庭表示，美好關係預計在台中設置20座書席，美好關係團隊邀請張麗莉推薦三本好書，放置在書席與大家一同分享。

張麗莉董事長笑說：「平常因為工作繁忙，看書時間相對較少，很鼓勵大家能夠多多在生活中找尋美的事物，一樣可以滋養心靈、豐富視野。」

第一本推薦書是「失落的一角」圖文書，張麗莉説，十多年前看到這本書直到現在仍是印象深刻，人生中有很多不完美，但只要珍惜自己所擁有的，就能樂於享受生活中的美好。

第二本推薦書是「東京Art 小旅」，跳脫日常生活的旅行，造訪美術館或是多去看看展覽，都能汲取多元化的藝術養分，用眼睛看也用心感受，生活的美好就在細節裡。

第三本是「築冠以德：馬玉山的奮鬥故事」，冠德建設董事長馬玉山是張麗莉非常敬重的長者，他曾說：「一個人在困境中，仍可以堅持選擇做一個溫柔善良、正直磊落的人」，謙遜有理的風範，留存給大家無限的懷念。

張麗莉強調，人生就像一本書，如同建築一樣，只要有溫度就能令人感動，歡迎大家帶著家人一起到潮洋公園的書席來閱讀好書、感受人生的美好況味。

今年上半年六都買賣移轉棟數年增約5%，房仲統計代表區域買氣強度的家戶購屋比，雙北、台南都上揚，擁有人口紅利的台中市卻不升反降，跌破2%至1.9%，每百戶還不到二戶購屋。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，台中市人口數躍升為全台第二，家戶數也大幅成長，但新移民可能對空汙、交通或房價有疑慮，買房子沒有想像積極，在地人也沒有因為人口紅利題材，買氣有所提升，家戶購屋比因此不升反跌。

家戶購屋比是以各地買賣移轉棟數，除以戶口數，算出某段時間內，區內每百戶有多少戶購屋，用以觀察區域買盤強度。家戶購屋比愈高，代表區域買氣愈強，若和之前相比，則可看出區域民眾購屋動能升降情況。

根據住商機構統計六都地政局及民政局資料，今年上半年由於房市買氣持續回穩，買賣移轉棟數較去年同期增加約5%，雙北、台南家戶購屋比分別增加0.11~0.28個百分點，台北市回升至1.34%、新北市1.77%、台南市1.57%。

桃園2014年上半年家戶購屋比曾達3%以上，每百戶有三戶購屋，近年一路下滑，不過由於仍具價格優勢，吸引大台北移民購屋，今年上半年購屋比雖下滑至2.07%，仍是六都第一名。

高雄去年上半年家戶購屋比回升到1.56%，今年購屋力道減緩，回降至1.50%。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，對大部分買方來說，依然期待房價下修，但是低利環境，加上多數屋主沒有財務緊迫問題，讓價空間難以持續擴大。讓利沒力，買方買房跟著沒力，交易回升緩慢，家戶購屋比也因此表現停滯。

最新市調指出，台中市11期重劃區已成為目前中部銷售最紅火區域之一，建商推案完銷頻傳捷報，繼去年底龍寶「仁美臻邸」完銷後，惠宇「PARK 23」也創下二天內完銷佳績，帶動區域房市持續發燒。

而目前正在預售的建案中，永福地產、國泰、大毅建設等新案也都有不錯的表現，除了品牌加持外，更多是看好區域地段、建設帶來的增值性以及未來消費商機。

近年來11期重劃區崇德路沿線，星巴克、春水堂、優衣庫等知名品牌相繼進駐，加上附近名校如仁美國小、四張黎國中小、美國馬禮遜學校、明道普霖斯頓等文教生活機能佳，吸引不少外移人口。

另一方面，台74號快速道路完工後，也帶動崇德、洲際雙核心商圈逐漸成形，區域房價呈現穩定補漲走勢，業界預期，四、五年內中信金投資的影城、百貨等陸續落成，前景看俏。

受此激勵，不少中部知名建商包括龍寶、國泰、惠宇、大毅、永福、順天、坤悅等，都在此區插旗推案。

惠宇建設在八二三公園第一排推出的預售新案「PARK 23」，規劃60至80坪中大坪數產品，每坪開價35萬至40萬元、共計74戶，兩天內就銷售一空。去年底進場的國泰「PLUS」，規劃38至50坪，開價約36萬至45萬元，161戶目前已接近完銷階段。

大毅「讚幸福」產品規劃2至4房、坪數27至49坪，全案共8棟、636戶的純住宅產品，也有不錯銷售成績，目前大毅趁勝追擊，在山西路與山西中街規劃2至3房、30至40坪新案，每坪開價「3」字頭起跳。

區域人氣預售案永福「洲際W」，標榜洲際棒球場首排、臨2,500坪雙公園，車程1分鐘即可上74號道，社區規劃獨立休閒會館，格局2至4房、27至45坪，開價27萬至30萬元，配合臉書打卡、團購等優惠，高樓層去化速度相當快，目前銷售已破3成。 此案近期在北、中分別舉行的團購說明會，合計銷售額達2.5億元，備受矚目。

在新成屋部分，大毅「一遇」實價登錄顯示，社區平均單價34.2萬元，最高價為落在20樓，每坪單價40.4萬元，均創區域新高；位於八二三公園首排的德光「一景苑」，平均成交單價落在31.2萬元，目前已完銷。

即將完工的順天「硯山行」，規劃75至90坪，每坪開價38萬至40萬元，目前銷售率破8成。另位於崇德五路與河北二街口，享有崇德商圈豐富機能及多所中小學學區的坤悅「泰若天成」，每戶49至63坪、3至4房，同甚受小家庭、換屋等自住族青睞。

台灣金聯資產管理連續八年推出平價宅銷售專案，今年出售率88.6％創新高，共有912人登記申購78物件，其中58件有兩人以上登記，9日公開抽籤。

台金聯董事長鄭明華表示，今年平價宅專案仍受社會大眾熱烈參與，詢問及看屋人潮造成公司網站流量創新高，出售率創歷年新高，完全不受房地產景氣影響，充分反映平價宅貼近民眾需要，且因價格平實、透明，未來將繼續辦理這項銷售專案，提供民眾所需。

台金聯代理總經理郭文進指出，觀察今年熱門物件，以屏東潮州太平路華廈為最，共75人登記申購，其次台南市夏林路公寓、高雄市林森一路華廈、桃園市春日路華廈等，都超過50人以上登記，最低總價66萬元的屏東潮州中華路透天厝也吸引40人登記。

進一步以區域分析，台北市、基隆市、新竹縣市、台中市、南投縣、台南市、屏東縣等地區物件，均百分之百完銷。 台金昨日抽籤在台北總公司及台中、台南、高雄等3個業務處同時辦理，58件物件得主出爐。成交名單會在10日公布於台金聯網站供民眾查閱並寄發書面通知，未中籤者也會在十個營業日內退回3萬元保證金。

台金聯提醒，取得購屋權利者，應在抽籤日起十個營業日內繳交價金之一成完成簽約，且只要完成過戶，即可獲家電商品提貨券6萬元，並享有免加價、免仲介費及免過戶費等優惠，同時取得產權清楚、無海砂屋、無輻射屋及非凶宅等四大保證。

房仲統計台北市今年前五月12個行政區實價資料，相較去年同期，今年有十區上漲，其中以南港年增16%最多，單價也重返5字頭，達一坪56萬元。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，南港去年買氣差，成交物件大多是低單價物件，單價40萬以下交易就有20件，今年僅12件，加上今年在東區門戶話題帶動下，屋主惜售心態強，房價因此呈現大幅上揚，實際上重畫區高總價產品仍在修正。

全國不動產大台北區經理許智堯分析，台北市房市受到政策影響早、衝擊也最明顯，過去三年房價呈現盤整，尤其是豪宅產品，修正最大，近期自住買盤積極進場，加上單身者、小家庭多，中小坪數產品一到三房自住需求不減，價格呈現回漲。

張瀞勻表示，去年第4季起壓抑已久的自住買氣開始出籠，今年態勢更為顯著，交易量穩定增加，除了大同區、萬華區因多數屋主持有時間早，取得成本較低，可議價空間大，和去年相比分別微跌2.8%、1.3%外，多數行政區都已止跌回穩。

　　自6月28日住建部等七部委決定在30城聯合開展治理房地產市場亂象專項行動後，多地陸續採取措施嚴打投機炒房、穩定市場秩序。證券時報記者梳理統計，6月28日至7月10日，13天內已經有長沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、海口、西雙版納、三亞、寧波、佛山、廈門、大理、唐山、棗莊、臨汾、寧德、陝西省、福建省、廣東省、河南省、浙江省等22個省市採取行動，其中，長沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、海口、寧波、佛山、廈門等10個城市在30城名單內。

　　從各地調控措施的內容來看，以遏制投機性購房、整治市場秩序為主。6月28日，在住建部等7部委發佈治理市場亂象專項行動通知當天，30城名單中就有3個城市採取行動：重慶出“組合拳”穩控房地產市場；武漢發佈剛需優先選房新規；長沙緊急對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上。進入7月，昆明率先出臺限購、預售監管、嚴查市場違法違規行為等調控政策；上海對企業購買商品住宅進行進一步限制；武漢實行二手房房源網上掛牌交易，確保房源資訊真實透明；寧波市啟動對互聯網房產仲介的全面整治；佛山市將整治房地產市場四類亂象，重點打擊投機炒房；廈門發文遏制投機炒房，同時將重拳整治市場秩序；大理市發文堅決防範查處“炒房”行為，嚴厲打擊違規銷售等突出問題；唐山4部門聯合開展依法打擊房地產領域違法犯罪行為專項行動；甯德發文加強中心城區精准調控，包括控制新房漲幅、新購房限售3年、住房分類別限購等。另外，福建省出臺《房地產行業監管“十不准”行為規範》；廣東省加強住宅用地市場調控穩定市場預期；陝西省出臺商品房搖號公證細則，發現弄虛作假可向公安部門報案；河南省再出“重拳”，從四大方面嚴厲打擊商品房銷售違法違規行為；浙江省首次開展以房地產開發企業專項檢查為切入點的“雙隨機”抽查。

　　與此同時，多個城市已經開展市場亂象專項整治，並對違法違規行為進行了嚴厲查處。其中，杭州整治樓市亂象，銀保監會浙江監管局開出了6張罰單；海口開展房地產市場專項巡查，13人5年內不得在瓊買房，3家房產公司被要求停業整頓；西雙版納開展市場秩序專項整治，89家仲介機構被停業整頓，210家違規仲介被關停；三亞開展市場專項整治，發整改通知書6份，關停售樓處4個；長沙7部門聯合執法檢查專項行動，7家開發商納入“黑名單”，169家仲介門店停業整頓。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，今年6月，各地樓市調控持續，全國超過25個城市發佈調控政策，累計房地產調控政策內容多達32次，今年上半年累計樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，增加了65%。7月首周，房地產調控超過20次，全國年內房地產調控累計已經超過了210次。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策密集發佈的最核心原因，是部分城市房價出現了波動，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但是三四線城市房價出現波動。“逢漲必查是今年上半年房地產市場調控政策歷史最密集的最主要原因，房地產調控的方向不變，平穩依然是趨勢。”他說。

　　張大偉認為，今年上半年，全國超過80個縣級以上城市發佈了各類型的調控政策，不僅僅局限在2017年就有的限購、限售、約束信貸等政策加碼，相比2017年全面升級市場監管，並在6月底開始一輪歷史最嚴格的30城市監管。他預計，今年下半年，樓市調控力度將全面超過上半年，調控升級內容將不斷出現，住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，市場將在政策推動下逐漸平穩。

本次權益變動後，華夏控股持有華夏幸福股份為12.40億股，占華夏幸福總股本的41.97%。

中國網地產訊 10日午間，華夏幸福發佈公告稱，股東華夏控股與平安資管於2018年7月10日簽訂“股份轉讓協議”，華夏控股向平安資管轉讓5.82億股公司股份，占公司總股本的19.70％。股份的轉讓價格確定為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。

據公告，本次權益變動後，華夏控股持有華夏幸福股份為12.40億股，占華夏幸福總股本的41.97%。平安資管持有華夏幸福股份由524萬股增至5.87億股，持股比例由0.18%增至19.88%。

上述“轉讓協議”的簽訂，旨在增強雙方在相關業務領域的潛在合作，完善公司治理水準，持續提升公司競爭能力與盈利水準，促進公司的快速健康發展。

　　從北四環健德門出發，沿京承高速、大廣高速一路自駕約130公里處，位于京郊國際旅遊區古北水鎮，背靠司馬臺長城，是龍湖集團在京的首個旅遊地産項目長城源著，三年清盤，全盤實現40億元銷售額。同樣從健德門出發，沿京藏高速向北再向西自駕80多公里後，群山環抱的官廳湖旁，鴻坤開發的旅遊度假盤悅山湖正計劃入市。更遠的地方，距北京“3小時度假圈”中，奧倫達和阿那亞文旅大盤已經進入運營期。

　　“在北京周邊的東北和西北方向沿線，近年來不少全國知名房企開發了一些文旅大盤，其中多數項目五成以上的客戶來自北京。”某位操盤兩個文旅項目人士接受《證券日報》記者採訪時表示，在北京房價越來越高，重重限制性政策高壓之下，隨著消費需求的升級、周邊度假地産配套體係成熟、板塊被利好政策輻射和後期運營收入提升等因素，這些度假房産正成為中産階級的度假第二居所和剛性投資標的。

　　有統計數據顯示，截至目前，百強房企中的三分之一已經切入文旅地産領域分食蛋糕，然而其“圈地”慣性、概念強于落地的實操手法也引發行業詬病，但在政策利好區域，有想法的開發商已經把運營性收入作為考核團隊的指標之一。這意味著房企開始挖掘文化消費在空間中的增值收益，探索新的盈利模式，而運營好的項目入住率確實也在不斷提高。　　

　　京內人京外購房忙

　　在這一輪調控中，投資環北京區域住宅的炒房客已心涼，但北京周邊的個別文旅項目似乎價格相對堅挺一些。

　　“三年前，我買了一套長城源著一期聯排別墅躍層，當時總價是150萬元。後來二期開盤時，我的同事買了一套，價格漲到了180萬元。”王女士（化名）向《證券日報》記者表示，“三年前的一個周末，我和家人去司馬臺長城附近度假，看到這個項目的房子總價在50萬元-180萬元之間，就買了。因為100多萬元，在北京根本買不到什麼房子。而且這個項目可以用公積金貸款，還貸利率很低，所以當時身邊很多朋友也都很感興趣。”

　　“長城源著屬于北京郊區項目，要求購房者擁有北京的購房資格，因此95%以上購房者來自北京。”原長城源著負責人向《證券日報》記者透露，這些客戶以30歲至45歲居多，時間相對充裕，有度假習慣和需求，一般在北京已有房産，同時手裡閒置資金沒有更好的投資方式，最終選擇購買了這個既能滿足度假需求又能保值增值的項目。他進一步透露稱，來自北京朝陽區和海淀區的客戶居多，整盤自住客戶成交率高達45%。

　　無獨有偶，不遠處屬于河北的飲馬川項目則正在銷售聯排別墅，不需要北京購房資格，小戶型新房也正準備入市。“別墅總價在300萬元左右，80平方米戶型總價則較低。”該項目銷售中心人士向《證券日報》記者表示，“我們的客戶大部分都來自北京，或者一些外地人，以養老需求為主。”

　　在北京東北沿線上，另一個以長城資源為依托的文旅項目聚集地是金山嶺區域，在這個自古就是進出北京的咽喉要道上，近兩年來，碧桂園、恆大、華夏幸福、阿那亞等上市公司和國內行業龍頭企業紛紛前來投資，一大批投資數十億元至上百億元的旅遊度假項目先後啟動，其瞄準的主體客群依然來自北京。

　　而在北京西北沿線上，多個文旅項目也正在加速建設中，包括碧桂園和鴻坤等房企布局的項目。“鴻坤悅山湖即將入市，目前蓄客客戶主要來自北京。”該項目負責人向《證券日報》記者表示，項目戶型面積從70多平方米至150平方米不等，具有面積小、總價低的特點，後期還有提供租賃托管等服務的計劃，因此吸引了大量來自北京的潛在購房者。

　　正如上述操盤手所示，周邊多數的休閒度假盤，其客戶大多數來自北京。此外，部分項目這一比例甚至高達50%以上。除了區域冬奧會等利好輻射外，很多項目本身商業、文化、教育等全配套體係都在規劃中，有些甚至日趨成熟。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人長期居住，年輕人周末兩天來陪老人度假。盤整近年來多個銷售較好的項目來看，加入升級服務後，總價200萬元以內，功能達到別墅級體驗的房産將是市場認可度較高的主流産品。但要保證一個大盤的入住率，開發商接下來思考的則是，怎樣提高項目的整體運營收入，使溢價率持續提升。

提升運營性收入

　　一般來説，文旅項目前期投資大，屬于重資産項目，必須靠地産反哺，但是地産的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地産項目銷售。

　　這方面，古北水鎮及周邊文旅産業卻可説是少見的教科書式案例。機構數據顯示，古北水鎮近年來發展迅猛，2017年景區實現營收9.79億元，同比增長35.16%；全年累計接待遊客275.36萬人次，同比增長12.89%。而與之相呼應聯動的司馬臺長城景點，也成為近年來京郊遊非常重要的客群目的地，客流量逐年遞增。

　　據了解，由于古北水鎮、司馬臺長城一帶客流不斷上升，景區附近民宿産品租金一度非常高。諸如長城源著這樣品質與服務配套水準較高的文旅地産項目，目前旺季租金最高可達到3000元/晚，淡季則有不同層次的降低。

　　“通過自營，平均每年租金收入在6萬元-7萬元之間，一個月平均租金收入5000元是正常水平。當初買房時，沒想到租賃情況這麼好，經營得好的業主回報率可以達到10%，多數平均回報率至少5%。早期利用公積金買房的業主，回報率普遍偏高。有些業主為了省心，還將房産托管出去，與托管方共同分享租金。”上述長城源著項目業主王女士向《證券日報》記者透露，“我現在並不想賣掉這套房，因為沒有什麼投資渠道，手裡拿著還能每年有穩定的租金收入。”

　　“北京周邊的度假地産是在逐漸升級的。最早的度假地産産品單一，多是聯排或者雙拼別墅，周邊可能有些景區，滿足一些有錢人簡單度假的需求；再後來，中産、白領等客群有了周末度假需求，北京周邊開始出現依靠長城、山或者湖等人文和自然資源的度假業態，多是小面積但在功能上可以達到別墅體驗的産品；現在購買度假産品的業主則不光是買房子，而是更要享受開發商提供的後期服務，配套要求也在升級，不僅要求有自然景觀，還需比如産業、商業、文化、醫療和教育等全生活度假配套體係。”上述操盤手向《證券日報》記者表示，目前來看，開發商都在考慮獲得長期運營收益。

　　“景區+長城+住宅民宿的商業模式，使龍湖首個度假地産項目開發模式跑通，接下來，龍湖將在金山嶺布局第二個北京周邊的度假地産項目。”上述人士稱，屆時也將更注重運營性服務收益，在房産本身溢價和運營收益上發力。

　　進入2018年，住房中介領域的平臺之戰終于打響。鏈家孵化的貝殼和58聯盟間的火藥味，隨著雙方一次次的隔空喊話，越來越濃。

　　對此，有業內人士指出，“平臺模式相比自營模式，發展空間更廣闊，上市後的估值也不一樣。同時，傳統中介服務商也希望不再局限于做房源的提供商，而是轉攻租賃風口，例如貝殼已把租房列為最重要的板塊，而這已經威脅到以租賃為核心戰略的58安居客”。

　　顯然，受到越來越多重視的平臺和租賃業務，已成為中介行業未來發展的核心。

　　而面對租售同權大背景下租賃市場的萬億元級藍海，外部資本憑借自身優勢也開始介入戰局。尤其是那些獲得巨頭青睞的平臺，在獲得BAT級別的流量與資本賦能後，或將為其帶來更多發展空間，甚至成為這一領域的獨角獸。

　　租售同權持續推進

　　“在租售同權的大趨勢下，除了給資本帶來全新的地産投資方向，我國房屋租賃時代或就此來臨。”有分析人士稱。

　　據悉，隨著國務院下發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，多地已出臺政策，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租售同權。去年，住建部等九部委又聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，同意鄭州、武漢、成都、沈陽、佛山等城市開展住房租賃試點工作。

　　數據也顯示，隨著國家政策的大力支持以及城鎮化的進一步發展，3年至5年後，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元；而在未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人；到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

　　貝殼高級副總裁閆覓此前表示，租賃風口已來，可以看到的是超過萬億元級的住房租賃市場，全國有逾2億的租房群體，如此大的市場空間和用戶基數，越來越多資本和巨頭進來，競爭當然也會變得越來越激烈。

　　新玩家瞄準細分領域

　　7月上旬，互聯網租房平臺“會找房”宣布，將引入騰訊係的林芝利新以及蘇州源瀚作為戰略投資者。所獲資金將用于進一步拓展市場和房源，提高交易效率。其中，林芝利新投資1.29億元，獲得一起住好房（會找房平臺母公司）17%的股權；蘇州源瀚投資 3704萬元，獲得一起住好房4.87%的股權。

　　“會找房”相關負責人表示，公司立足于一站式租住生活服務平臺的定位，在租賃上遊，整合中小品牌公寓和二房東資源，通過“會管房”公寓智能化的SaaS管理平臺，為公寓機構運營商提供強大的在線租賃服務解決方案，集成租賃、管理、財務、服務、營銷決策等模塊化功能，適用于不同類型公寓的業務流程，並開放擁抱各本地化生活服務及智能硬件等服務提供商。同時，又鏈接平臺下遊用戶，使每一個租戶能夠直接得到真實準確的房屋信息，提高租戶的居住體驗。

　　對于本次投資，騰訊方面則表示，“會找房”團隊圍繞住房租賃場景所提出以用戶利益為核心的平臺服務存在著巨大的潛力，尤其是會找房經過多年的發展，已經獲得了大量年輕用戶群體的信賴，其認為在互聯網+房地産這個巨大的市場和土壤一定能夠成長出獨角獸公司。

　　“獲得騰訊的投資後，不排除其會將‘會找房’接入到騰訊旗下的各大流量平臺，甚至是微信端口，對于一家中介租賃平臺來説，包括背書效果在內，很可能讓其用戶量獲得指數級增長。對于騰訊來説，投資‘會找房’這一垂直于房屋租賃領域的平臺，也可以進一步完善其在生活服務類平臺上的布局。”有分析人士稱。

　　實際上，不少中介行業資深人士一直擔心，隨著行業蛋糕越來越大，會有跨界玩家對傳統的中介行業帶來顛覆式影響。其中便包括“空軍來襲”，即對手發動線上力量攻打線下。這意味著，那些擁有更大流量、更大資本與更大平臺的跨界競爭者，才是當前中介行業的最強對手。

“專心”賦能中小品牌公寓

　　而相比目前市場上規模較大的幾家傳統中介企業，“會找房”確實有著獨特的優勢。

　　“無論是貝殼還是58，租賃這塊都不是其唯一業務，資源無法全部集中，多數管理係統都囊括了二手房、新房、租房、旅居、海外等全部中介板塊，中小品牌公寓和二房東並不是被服務的唯一對象。”有市場人士稱。

　　此外，對于中小品牌公寓和二房東來説，“會找房”作為平臺方，絕不會介入經紀業務，同時其借助專業智能化的SaaS管理平臺，還可大幅提升行業內中小玩家的運營效率和服務水平。而由于“會找房”納入的中介商家有著一定的門檻，這種“To B”模式也讓其可以真正的做好真房源的監管工作。

　　會找房CEO李磊在接受記者採訪時表示，中國每年的房屋交易額約為15萬億元，其中租賃市場規模已經超過1萬億元。今後的“會找房”完全開放，重點解決房屋租賃市場的兩個痛點，一方面真正意義從租客視角出發，為用戶服務，通過SaaS直連方式提供海量真房源，解決房源的真實性，租客的安全性問題，讓用戶能夠住的更好，一方面鏈接品牌公寓，全方位賦能和扶持中小品牌公寓發展，讓整個居住産業鏈發展更健康。

　　值得注意的是，“會找房”除了本次引入的騰訊係公司外，A股上市公司聯絡互動也是“會找房”的核心股東之一，其在住房租賃領域開創的“平臺+金融”模式也已引發市場關注。

　　2017年，基于對住房租賃市場的廣闊前景，聯絡互動對李磊創辦的“會分期”進行了戰略投資，會分期成為聯絡互動子公司，經過一年的穩定孵化，“會分期”發展迅速，公司規模與商業模式日趨成熟穩定。目前，其租房分期業務已覆蓋50多個城市，連接房源數超過100萬，覆蓋長租公寓運營商多達1000家；借助聯絡互動龐大的流量資源進一步實現了海量用戶導入，平臺累計服務客戶超過60萬人次。

　　實際上，正是為了保持聯絡在租賃領域業務的良好延展性，聯絡互動繼續投資“會找房”，切入住房租賃平臺業務。當下“會分期”已成為聯絡互動四大板塊中核心的金融業務。同時，隨著“會找房”平臺成長，將和“會分期”在流量導入、風險控制以及金融賦能等方面實現協同發展，在有效互補中快速搶佔房屋租賃市場。

　　有業內人士認為，聯手騰訊係後，“平臺+金融”模式將成為聯絡互動深耕房屋租賃領域的核心競爭力，公司估值也有望進一步提升。

　　根據不久前克而瑞研究中心發布的《2018上半年中國房地産企業銷售Top200排行榜》，銷售額年復合增長率超過40%的金輝集團以353.9億元佔據第37位。

　　有業內人士稱，在房地産行業集中度不斷提升的市場格局中，對于成長性的中型房企來説，一端是銷售規模要快速上位，跑贏房地産企業的平均增速，保持現金流主動脈暢通；另外一端則是在長期調控的預期下，不單純依賴住宅銷售收入，布局商業業務，增加經營性資産的穩定性運營收益，拓寬盈利渠道也成為一個要點。

　　半年銷售額達354億元

　　對于一家擴張中的中型房企來説，在虎狼環伺的龍頭房企“圍獵”之下，要想搶得市場份額，不僅要踩對調控節奏，還需要企業具備平衡投資布局，合理控制拿地成本，燙平調控周期的能力。

　　據億翰智庫統計數據顯示，2018年上半年，在全國多城限制政策加劇的局勢下，金輝集團的銷售業績喜人，數據同比顯著上升。這意味著金輝集團用6個月時間完成了去年445億元銷售額的八成，按照金輝集團下半年的推盤計劃，外界估計金輝今年至少將完成500億元的銷售額。

　　據《證券日報》記者統計，今年上半年，金輝集團354億元銷售額主要來自熱點城市，西安、杭州、重慶、沈陽和連雲港等多個城市的新盤每逢開盤便快速清盤，其中重慶禦江府單盤銷售額超過20億元。

　　對此，金輝集團方面表示，基于前景預判精準的多點投資布局，産品線定位和城市地段匹配度高，房地産開發項目去化情況良好，依照集團目前的開發節奏，新獲取土地可在1年內轉化為可供銷售貨值，從而帶來持續穩定的現金流入。

　　據記者獲悉，截至2018年5月底，金輝集團土地儲備面積達到2287萬平方米，權益貨值超過2600億元，其中一、二線城市土地貨值佔比達88%。有業內人士稱，目前，金輝集團的三大産品線優步係、雲係和銘著係分別針對剛需、改善和高端購房者，“短平快”項目和高利潤空間的高端項目布局比例合理，已開盤項目去化率較高。

　拿地風格趨穩

　　今年以來，金輝集團並沒有急于出擊拿地，克制住了盲目衝向三、四線城市搶地的衝動後，瞄準了成都、鄭州和石家莊等二線城市。

　　今年6月份，經過審慎的市場調研後，金輝集團在華東區域連續拿下多幅優質地塊，進駐徐州及鎮江；在西南區域則在重慶梁平兩度拿地，再次擴展全國城市網絡。據克而瑞研究中心統計數據顯示，2018年上半年，金輝集團新增土地貨值達290.5億元，位列百強房企第38位。

　　有熟悉金輝集團的人士稱，公司近年擴張意願明顯，新進城市較多，但基本集中在重慶、西安、武漢、長沙、鄭州等“人才吸附”重點戰略的城市進行布局。據公開數據顯示，長沙、重慶和西安2017年人口增量超過20萬，鄭州人口增量超過15萬，武漢和成都等中西部大城市人口流入比例也在提高。或許，這才是金輝錨定擴張版圖的背後動因。

　　該人士進一步表示，金輝集團今年上半年拿地較為穩健的背後，是對毛利率要超過25%行業紅線的堅守。截至2017年底，金輝集團綜合毛利率達36.15%，與恆大、碧桂園和萬科等行業龍頭房企可謂相差無幾。更重要的是，在金輝集團管理層看來，在限價政策下，要按照投資計劃爭取實現逆周期拿地，追求更高利潤空間，保證盈利與規模高匹配度發展是目標，因此不會打光“子彈”去搶地。

　　對此，金輝集團方面向本報記者表示，在堅持“全國布局，區域聚焦，城市領先”的戰略背景下，公司將通過招拍挂、合作經營、兼並收購等多種形式補充優化土地儲備，以實現當期業績與未來成長之間的平衡。

　　商業項目進入運營期

　　值得注意的是，金輝在保持銷售額快速增長的同時，要實現有質量的發展，還布局了多元化業務，尤其注重合理投資能夠長期提供穩定現金流收入的經營性業務，使公司未來的盈利渠道更豐富，抗風險能力更強。

　　據記者了解，近幾年金輝集團在逐步推進商業地産的開發和布局，通過精準的商業布局反哺商圈內住宅業態，提升該業態産品的溢價空間，縮短銷售周期，提高周轉速度。

　　從2013年在重慶運營金輝廣場，到西安金輝國際廣場開業和北京望京金輝大廈投入使用，再到重慶首個濱江商業綜合體金輝銅元道開業運營，金輝集團在寫字樓、購物中心、街區商業、底商及酒店等多種商業形態上的布局，將成梯次逐漸為集團貢獻收入。更重要的是，這些多元化、多級次的商業産品已進駐北京、重慶、西安、蘇州等多個具有巨大消費潛力的城市。

　　有業內人士稱，縱觀金輝集團的發展軌跡可以看出，基于清晰的業務板塊劃分，依托住宅産品核心業務及商業、物業等産品服務，在不斷變幻的市場環境中，通過輕重並舉的方式擴張，金輝邁入“千億俱樂部”的步伐會再度提速。

政府上月公布6項新房屋政策，仲量聯行及高力國際均認為，政策短期不會令樓價下跌，但下半年樓價升幅將放緩，預測中小型住宅全年樓價上升15%。

仲量聯行董事總經理曾煥平指出，上半年中小型住宅單位及豪宅樓價均升8.6%，在政府引入空置稅及預售樓花同意書限制後，實際對中小型住宅樓盤的影響較少，下半年中小型住宅樓價升幅只會放緩至7%，全年升幅將達10%至15%。

曾煥平認為，市場對細單位的強勁需求持續，增加一手空置稅只會令發展商興建更多細單位，以減低新稅項帶來的額外發展風險。而發展商推售豪宅新盤開價將較「貼地」，以確保售出較多單位。他批評現時多項樓市辣招俱未設「日落條款」，一旦樓市逆轉，將引致樓市急跌，所以有必要檢討辣招，包括推出措施協助二手業主換樓。

高力估中小型住宅全年漲15%

曾煥平亦建議，政府集中釋放佔地達760公頃的棕地，將較填海更有效及快捷提供土地供應；同時，可考慮把更多政府用地改為住宅發展，例如黃竹坑香港警察學院用地可興建1.3萬個住宅單位，「警察學校可以搬去大灣區」。

高力國際則指出，上半年本港中小型住宅樓價及租金分別上升10.5%及2.2%，預期受資金成本及利率上升等因素影響，下半年樓價和租金升幅或放緩，預測中小型住宅全年樓價上升15%；租金則升5%。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，目前市場仍需要大約58萬個資助房屋單位，公私營房屋比例要達七三或八二之比，才能滿足市場需求，樓市始會回穩。他又認為，填海是增加土地的較有效方法，因影響的持份者較少。

樓市火旺，無論新舊屋苑均跟隨大市升值，老牌屋苑荃灣綠楊新邨一個兩房單位，近日以720萬元售出，樓價逾27年間升值逾6倍。大圍區內新晉屋苑名城3期盛世則有單位以「賣殼」形式（公司股權轉讓）易手，作價2150萬元，較樓上兩層同類單位不足9個月賣貴逾五成半。

中原地產副區域營業經理陳文杰說，綠楊新邨K座極高層6室兩房單位，實用面積445方呎，放盤不足一個月，近日即以720萬元沽出，呎價16180元。原業主1991年聯名僅以96.5萬元購入，賬面大幅升值623.5萬元（約6.5倍）。

據知，是次單位造價除追平本月初由J座中層實用面積451方呎6室以720萬元造出的屋苑兩房紀錄外，呎價16180元更刷新全屋苑高位。買家為上車客，因屬意屋苑坐落港鐵站上蓋，交通方便，加上市場盤源有限，故睇樓後即拍板入市。

盛世2150萬連約「賣殼」

名城3期盛世5座極低層NC室4房單位，實用面積1042方呎，美聯物業高級營業經理傅德強說，雖然單位正以每月34000租出，租約至今年10月才屆滿，但原業主5月已把單位連租約放售，近日終以2150萬元沽出，呎價20633元，造價創名城標準分層戶新高；是次交易以「賣殼」形式（公司股權轉讓）進行。

原業主2012年透過公司以1225.1萬元購入，賬面大賺924.9萬元（約75.5%）。

翻查資料，同座樓高兩層的NC室，面積相同，去年10月底成交價為1380萬元，換言之，相隔不足9個月，樓下單位賣貴770萬元（55.8%）。

據中原地產研究部統計，6月全港107個大型私人住宅屋苑平均呎租（以實用面積計．下同）錄得36.9元，按月升1.1%，連續兩個月創新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，上半年私人住宅屋苑平均呎租累升2.8%，預料下半年租金有望再升約3%，升幅與上半年相若，全年升幅約6%。

黃良昇稱，上月租賃市場受暑期季節性旺市帶動，私樓租金再創新高，6月私人住宅平均呎租錄36.9元，較5月的36.5元上升1.1%，連續兩個月創歷史新高，其中5及6月累升2.5%，已接近整個上半年的升幅。上半年平均呎租累升2.8%，連升4個半年度，預料下半年平均呎租可升約3%，至38元。

十大藍籌屋苑方面，上半年以鰂魚涌康怡花園租金升幅最標青，6月平均呎租40元，較去年底的37元急升8.1%；其次為柴灣杏花邨的39.6元，較去年底的37.8元漲4.8%；至於紅磡黃埔花園呎租報39.1元，較去年底的39.2元逆市下跌0.3%。

本土研究社：潛在避稅94億 恐成辣招漏洞

轉讓空殼公司作賣樓個案有增加趨勢，本土研究社稱，過去近7年半經核實的「賣殼」成交錄得126宗，潛在避稅金額近94億元，近8成個案發生2016年政府加辣後，憂成辣招漏洞。

本土研究社昨日發表關於透過公司股權轉讓住宅（俗稱賣殼）避稅的研究，報告透過收集新聞報道，經核實後發現，由2010年11月首度推出額外印花稅至今年5月，共有126宗「賣殼」成交，涉及物業價值達327.7億元，潛在避稅金額93.5億元。

近6成屬外地個人買家

數據亦顯示，上述「賣殼」的個案集中在2016年11月政府「加辣」（將住宅印花稅上調15%）後發生，涉96宗，佔整體近8成，亦相較加辣前2010年11月20日至2016年11月4日錄得30宗，大幅增加2倍。而有關個案涉及避稅金額亦達83億元。

同時，研究指出，近6成透過「賣殼」成交購入物業的買家屬於外地個人買家（涉21%）、外地註冊公司（涉17%）及來港未滿七年移民（涉18%），一般的情況下需要繳付合共30%的買家印花稅及雙倍印花稅。

油尖旺南區 「賣殼」成交多

本土研究社成員陳顯恩稱股權轉讓漏洞已為外來投資者創造明顯經濟誘因，進入香港市場炒賣，令普通市民難以與其競爭房屋資源。

如果以地域劃分，則以油尖旺地區、南區及灣仔區最多「賣殼」成交，合共佔整體總數62%，包括油尖旺的君臨天下、凱旋門及天璽等豪宅屋苑。

本土研究社成員黃肇鴻指現時股權轉讓漏洞與全球稅務改革潮流相違背，令土地供應「大辯論」或「娥六招」增供應措施事倍功半，希望以此研究推動政府改革制度。

立法會會計界議員梁繼昌指政府堵塞漏洞不困難，建議仿效外國經驗，以取得物業實益擁有權為原則、向以股權轉讓方式進行物業買賣者收取物業印花稅，並建立跨部門的「物業公司」重要控制人資料庫，開放予公眾查閱。

不過，有分析認為，「賣殼」成交仍然不算普遍，例如同期涉及的住宅成交量多達49萬宗，以本土研究社核實的126宗來說，只能說是相當少的數目。

政府發言人回覆指，稅務局一直有就涉及轉讓物業公司股份的懷疑炒賣個案出覆檢，以確保物業投機所得利益被適當徵收利得稅。

由宏揚投資於2016年以2.041億元向領展購入的大圍美松苑停車場大樓及其商業部分，正委託第一太平戴維斯招標出售，8月15日截標，市場估值逾5億元，比兩年前成交價高近1.5倍。

項目除有一個現時由便利店租用的約1,100方呎舖位外，亦有一個超過380個車位的停車場。

黎永滔4.5億沽中環舖

另外，土地註冊處資料顯示，資深投資者黎永滔上月以4.448億元售出中環皇后大道中41號聯成大廈舖位，包括地下750方呎、閣樓500方呎及3,200方呎地庫，呎價約10萬元。買家為Multi-huge Limited，董事為幸福醫藥家族成員黎元淑。資料顯示，原業主黎永滔等人2007年以1.18億元購入該物業。