地緣關係與長期租賃，恆隆行決定轉租為買，今年4月，以投資公司名義砸下3.45億元買進內科總部所在地的1樓展示中心。

每坪成交價約105萬
根據內政部實價網最新揭露資訊與地籍資料，該1樓店面地處北市內湖區洲子街上的奧地利科技中心，原為華拓國際持有，今年4月以3.45億元賣給恆隆行投資，坪數約572.51坪（包括27個車位、約290.67坪），若一個車位價格180萬元進行拆算，1樓每坪成交單價約105萬元。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，目前洲子街1樓店面行情每坪100至120萬元，每月每坪租金2000至2500元，租金收益率約2.4~2.6%，推測恆隆行投資會出手買進該店面，應該與長期租賃該店面當展示中心，再加上總部就在同棟樓上，有著強烈地緣關係，才會出手買進。

其實近幾年恆隆行在該棟大樓持續有買進動作，除擁有8樓整層辦公室，2016年也透過法拍程序取得4樓其中2個單位。

信義全球資產經理王維宏表示，內科廠辦空置率往下降，顯示持續有企業進駐，也帶進更多上班人潮，為滿足上班族吃的需求，內科多數一樓店面以餐飲為主；不過，靠近捷運站周邊因曝光度高，可推升店效，除是不少進口車的展示中心外，也是許多進口電器以及相關高檔消費用品的展示間。

曾因整座廟宇遭到法拍而拖累神像被拍賣的新竹縣新埔鎮慈惠堂負責人、豐富建設董事長黃珮縈，名下豐富建設位於新竹縣竹北市的成屋建案「富豪至尊」（見圖，資料照），2018年7月31日將由台灣金服進行第三輪第四次拍賣，該案基地面積622坪、建坪4094.88坪，拍賣底價6.13億元，不算一樓店面價值，每建坪僅剩15萬元，不僅低於當地每坪21至22萬元的市場行情，也只剩下台北市豪宅單價的零頭，相當於「一戶帝寶，可換竹北一棟豪宅」。

每坪約15萬 低於市價
竹北「富豪至尊」曾於2017年落入台灣金服拍賣市場，過去底價高達9.65億元，降至6億元仍未賣出。

據了解，當時多組買家想要進場，因考慮未能點交而未出手，本輪拍賣是華泰商銀再向法院聲請拍賣，一拍價格自11億3860萬元開始往下拍，透過法院拍賣想要除租點交，台灣金服受新竹地院委託拍賣，2018年7月31日的第四次拍賣公告已註明，本次拍賣「富豪至尊」已除去租賃關係、拍定後可以點交，能取得乾淨產權，目前已有機構投資人、建商、法拍客等多組投資人詢問，順利拍出的可能性很高。

據傳，藝人Hebe田馥甄今年1月以總價6200萬元、每坪39.8萬元購買竹北豪宅「中悅帝苑」6樓；台灣金服表示，「富豪至尊」與「中悅帝苑」同屬竹北豪宅建築，兩案相距不遠，「富豪至尊」位於喜來登飯店商圈，附近有台灣銀行，商店林立，旁有4座公園、國中等，生活機能較「中悅帝苑」更為便利，法拍得標後經適當整修包裝，應有相當可觀利潤，因此這次四拍詢問者眾。

台北市政府市政會議昨（24）日通過「台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」修正案，將原有14項指標簡化修正為十項指標，並將自今年9月15日起實施，但依規定，簡化細節明天才會上網發布「懶人包」，預期可加速推動北市都更。

北市都市更新處官員昨天表示，這次修訂北市都更自劃單元評估標準，主要是配合市府公私協力全方位全流程30+5行動方案，並考量實務上認定困難點，綜整都市計畫及建築相關領域專家學者及機關、公會的意見進行修正。

這次修法重點與方向，主要是刪除使用率較低且認定困難的指標，由原「14項指標符合三項」，修正為「十項指標符合二項」，配合行政簡化，並使申請人後續更容易瞭解法規內容運用，使指標認定基準更明確化，以提升審議效能降低指標檢討的不確定性，使民間申請自劃案件有所依循。

至於修改的細項，官員說，因市政會議剛通過，這兩天會整理出修正條文對照表，公告上網，讓民眾了解新的規定，原則上新修訂的規定會讓有意自辦都更者看到標準就一目了然，而該評估標準，後續也將透過都市更新法令宣傳及相關專業人員教育訓練，對外宣傳受理的程序。

對於北市府昨（24）日通過新的「都更自劃單元評估標準」修正案，不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明認為，修正案通過後有六大優點，包括提升自劃效能、認定基準明確化、提升審查效能和都市計畫公設服務水準，及降低市府財政負擔，創造雙贏。

每坪約270萬 文林路實價登錄第3名

實價揭露台北市士林夜市文林路一間店面交易，總價約1億元，每坪約270萬，為實價登錄文林路店面交易單價第三名。房仲業分析，受陸客減少影響，士林夜市人潮不若以往，但是低利時代，一線店面仍受投資人青睞。

士林夜市有三大熱鬧路段，大東路店面行情最高，先前交易一坪動輒四、五百萬，最高到547萬，其次為文林路及基河路，越靠近捷運劍潭站人氣越旺、單價越高。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，實價文林路最貴店面一坪322萬元，位置比較靠近捷運士林站，並非士林夜市商圈，排名第二的靠近劍潭站，一坪299.8萬，約33坪，總價逼近億元。

最新揭露排名第三的店面，靠近大南路，正位於士林夜市商圈，約37坪，以1.01億元交易，每坪約270.4萬。

郎美囡表示，近年陸客量大減，士林夜市首當其衝，一度爆發空租潮，區內空置店面多達一兩百間，近一年隨民眾逛街增多，加上自由行港澳日韓旅客除了到西門町，也多會到土林夜市走走，人潮逐漸回復，店面空置情況也減緩。

人潮雖不若以往 一線店面仍搶手

她表示，受電商衝擊、陸客減少影響，士林夜市租金行情下滑不少，但在低利環境下，熱門商圈收租穩定，若有黃金店面釋出，仍然吸引投資人目光，積極搶進。

以文林路來說，店面交易單價的前五名都在近四年發生，也就是不動產市場開始盤整後，文林路上的店面交易價格反而持高不墜，顯示熱門地段的店面依然是搶手投資標的。

高雄房市自住型需求成為主流，為壓低總價，坪數愈來愈小，但陷阱卻愈來愈大，主因在於車位變貴，單問房價每坪多少已經失真，多數購屋者表面上撿到便宜，實際上都不知道買貴了。

時序進至第3季，全高雄成屋與預售屋暴量跳增，房價受抑制對購屋者有利。由於目前市場多是20坪上下的小宅，建商於是將停車位價格大幅拉高，原本車位100萬元，提價到160萬元，多出60萬元平均分給20坪，每坪就等同於有3萬元的調節空間，購屋者受誤導表面上每坪13萬元或15萬元覺得便宜，事實上分攤車位增加的成本後，每坪是16萬元或18萬元，不但不便宜還貴了。

資深建商透露，不只小宅如此，中大坪數建案同樣有類似現象，想買到合理價位的房子，要對停車位斤斤計較才行。

夾娃娃機近來大舉搶進北市東區，捷運忠孝敦化站出口黃金店面，日前也改為夾娃娃機店。吉家網不動產董事長李同榮表示，連東區黃金店面都淪為夾娃娃機店，讓人擔心店面市場大崩壞是不是要來了。

捷運忠孝敦化站六號出口一間店面，原為蘋果經銷商優仕Youth敦南店，2016年底優仕撤出後，改為特賣會，做了一年左右，日前由娃娃機店進駐，已經營一段時間。

李同榮表示，東區為高級商圈，過去精品、名牌、流行品牌爭相進駐，一店難求，一線店面屋主也多希望租給名牌業者，一來可訂定長期租約穩定收取高租金，另外也可提高店面價值。

但這幾年情況快速改變，由於高價商品走百貨，轉進信義商圈，中低價商品走商場，加上網路與社群行銷崛起，三路夾攻下，傳統街店一路走下坡，東區一線店面也不例外，由於租金偏高，店家搬走後往往找不到人接手，空置率一度飆破15%。

李同榮表示，東區仍有一定人潮，屋主如果願意調降租金，仍有人願意進駐，但是降租連帶牽動店面售價行情，不少屋主於是選擇轉租給租期短、但租金承受力較高的特賣會，現在更進一步改為夾娃娃機店。

李同榮表示，商業模式不斷創新，讓傳統店面面臨極大挑戰，夾娃娃機攻佔東區捷運出口黃金店面，可見夾娃娃機炫瘋，但是也讓人憂心是不是預告店面市場大崩壞就要來了。

主要都會區今年買賣移轉棟數成長趨緩，新竹縣例外，今年前五個月交易量近5000戶，較去年同期大幅增加35％，業者分析，竹科人普遍認為房價最低就是這樣，遞延性買盤爆發，加上建案交屋挹注，是交易量大增主因。

新竹縣市在科學園區就業帶動下，人口已近百萬，為國內第七大都會區。根據內政部資料，六都今年買賣移轉棟數回升速度均明顯放緩，上半年平均僅增加5%，新竹縣不同，前五月達4,945戶，較去同期大增35.6%，為四年來新高。

台慶不動產表示，新竹房市買氣波動與竹科園區景氣密切相關，今年台灣出口持續成長，回到歷史高點，帶動園區竹科購買力回穩，加上今年有部分社區交屋，新竹縣交易量因此大幅揚升。

新竹住宅周報社長陸敬民則認為，過去幾年，新竹首購、換屋族期待房價下修，觀望氣氛濃，但是這幾年新竹房價下修相當有限，預售及新成屋房價在2014年回檔約一成後，隨即止住，到現在已經撐了二、三年。

陸敬民表示，許多購屋人認為新竹房價再下修機會不大，最低就是這樣，加上今年整體房市景氣持續回穩，購屋人不再等待，累積兩、三年的買盤大舉回籠，造就今年上半年交易大增。

台慶不動產資深研究員高俊銘表示，新竹縣房市以竹北為主，竹北又以縣治二、三期以及高鐵特定區最熱。實價資料，兩大重畫區今年房價和去年變化仍不大，高鐵特定區均價每坪23.6萬元，較去年小增2.5%，縣治重畫區二、三期每坪21.1萬，較去年略減3.8%。

有巢氏房屋竹北高鐵福興加盟店長黃奕表示，高鐵特定區前兩三年區域推案較多，至去年上半年仍有建商殺低價格出清餘屋情況，今年上半年區域餘屋出清壓力已減緩，房市呈現回穩走勢。

黃奕分析，區域目前以屋齡八年內三房產品、總價1,200萬至1,500萬產品最熱銷，首購買方年齡約35歲至40歲左右，換屋族群屋齡則是40歲至45歲居多。

縣治二、三期重劃區位於高鐵特區與縣府生活圈之間，台慶不動產竹北勝利國賓加盟店長林元奎表示，二期發展成熟，生活機能完善，總價1,000萬內可購得三房的區域，對於低總價預算的買方很具吸引力。

三期位於二期北側，屋齡較新，戶數規劃約100戶左右的中型社區較多，區域以五年內，三房、總價約1,100萬至1,300萬產品最受青睞 ，四房型總價約1,500萬至1,600萬左右，建坪約50至60坪，是換屋族購屋的主力。

台灣從2007年以來洗錢防制法落後於國際標準，甚至淪為洗錢天堂，根據內政部揭露，依據《洗錢防制法》第5條第5項規定，必要時得由法務部會商中央目的事項主管機關指定使用現金以外之支付工具，惟目前不動產買賣交易尚無此項限制。

不動產買賣交易金額龐大，大額現金收付具有保存及交易風險，因此以非現金方式給付比較合理，但不法資金持有者，若想藉由不動產買賣進行洗錢，通常會以現金支付全部或大部分價金，以避免追查。

不法資金藉由人頭或公司名義，購買具有保值性的珠寶、不動產最常見。業界人士就透露，房市景氣不佳，許多交易案其實背後存在「某些目的」，而一般民眾僅認知「又有高價豪宅成交」之類的。

內政部提醒，包括買方要求將不動產移轉給無關第三人，或購置不動產資金交待不清、價金明顯高於市場行情，並大量以現金支付價款，都可能「疑似洗錢」。

2017年6月28日開始，地政士及不動產經紀業，也納入洗錢防制法規定，必須辦理洗錢防制工作，目前以現金購買不動產的買家，也可能被加強身分審查。

2016年因房地合一稅上路，壓縮了短期投資交易的空間，加上房市景氣反轉，甚至有些人想買房，但獨缺自備款，因此許多人還是有承租房屋的需求。這也推升了收租賺錢的需求，尤其有些屋主想通了，想便宜出售房產出場，也讓投資置產客有了進場收租的誘因。

前幾年很興盛的海外置產，許多主打高租金報酬率，不過，房子在海外天高地遠，難以馬上處理維護，當時就有許多內行投資客表示，「到中南部掃貨，還是能賺到不錯的租金報酬率」。近期就有台中市區便宜收租套房開價150萬元，吸引買家詢問，若以每月收租7000元，等於年租金報酬率有5.6％。

台中海線地區，也有屋主便宜出售中古透天厝，整棟售價350萬元，若以每月租金12000元出租給家庭客，年租金報酬率4.1％，若手邊有足夠現金，可以包租投資理財，因此，不少手邊有閒錢的婆媽就鎖定鄉下低價物件，長期收租當養老金。

一名承租透天厝的李媽媽就說，搬來住在出嫁的女兒家附近，互相可以就近照顧，但也不想多花錢買房，乾脆就用租的。目前房價持續修正，若以這個趨勢來看，購入成本再降低，未來還是有機會拉高租金報酬率。

新北市淡水區一處社區，日前爆發管委會委員和住戶扭打的暴力事件，原因便是疑似住戶未按時繳納管理費，門禁卡被鎖卡，才與委員起衝突。崔媽媽基金會建議，若遇到管理費欠繳問題，還是走法律程序，避免任何刺激行為。

一名網友在臉書社團爆料公社po出影片，影片中位在淡水區一處社區「XX新世界」，上周（19）爆發社區委員和住戶發生肢體衝突，委員疑似受不了住戶言論，快速朝住戶衝過去，先把住戶的平板推開，再把人推倒在沙發上，旁人則用盡力氣把兩人分開，動作激烈連小孩子都嚇哭了。

　　人民銀行營業管理部23日消息，2017年以來，北京市大力推進共有産權住房建設，明確了未來5年供應25萬套共有産權住房的目標。為貫徹落實黨的十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”要求，積極推動北京市共有産權住房試點工作，近日，人民銀行營業管理部與北京銀監局、北京市規劃國土委、北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯合印發了《關于明確北京市共有産權住房購房人使用個人住房貸款有關事項的通知》（銀管發〔2018〕140號，以下簡稱《通知》），主要內容包括以下幾方面：

　　一是實施差異化信貸政策。按照“分類指導，因地施策”的原則，在國家統一信貸政策的基礎上，結合北京市大力發展共有産權住房的實際情況，明確了共有産權住房貸款最低首付比例。根據現行住房信貸政策，購買商品住房家庭在北京無住房且無住房貸款記錄的，購買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為35%、40%，經適房、自住房等政策性住房最低首付比例為30%；名下有住房貸款記錄的，購買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為60%、80%。《通知》規定：適用首套房貸政策的共有産權住房貸款最低首付比例按照政策性住房執行，不低于30%；不適用首套房貸政策的共有産權住房貸款最低首付比例參照普通住房執行，不低于60%。

　　二是強調居住屬性。《通知》結合《北京市共有産權住房管理暫行辦法》關于購房人取得産權證5年內限制轉讓的規定，對共有産權住房購房人取得産權證5年內所享房屋份額的抵押權能作出限制。明確購房人取得不動産權證未滿5年的，抵押融資只能用于支付本套住房購房款。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強調共有産權住房的居住屬性。

　　三是保障貸款人權益。《通知》明確了商業銀行、公積金中心的貸款審批時限，要求貸款機構在受理貸款申請之日起10個工作日內完成審批。通過合理設定審批時限，推動貸款機構提高審批效率，進一步保障共有産權住房人購房貸款權益。

　　四是細化抵押登記流程。《通知》結合法律關于按份共有財産設定抵押的相關規定，明確購房人以所享有的房屋份額設定抵押時無需代持機構同意，房屋所在行政區域不動産登記部門依照按份共有財産抵押登記規定辦理抵押登記，消除了銀行對于共有産權住房辦理抵押登記是否需要代持機構出具同意函、抵押登記手續是否較為特殊等問題的疑慮。

　　截至7月10日，北京市銀行累計發放共有産權住房個人貸款147筆，金額8990萬元。

根據廣州市政府在2017年3月17日發佈的一系列房地產調控措施要求，非廣州戶籍居民家庭：“連續繳納社保3年變為5年”，限購1套住房。

房企資金壓力增大 房地產銷售亂象仍存

近期，住建部等七部委重拳出擊，決定在北京、上海、廣州等30個城市聯合開展治理房地產市場亂象專項行動。本次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產“黑仲介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。而據媒體報導稱，多家房企的項目在專項檢查中涉及“雙合同”等違規情況被查，部分專案已暫停對外銷售。

“最近監管嚴，很多樓盤都不敢明目張膽地簽訂雙合同，甚至部分樓盤已經停止了管道帶客。此外，願意以延遲簽約的方式來進行售房的開發商也越來越少。”廣州一位元仲介人士向時代週報記者這樣說道。

在融資難度增大的情況下，房企對於資金回籠的需求更高，而住宅銷售回款是目前大部分房企最為看重的現金流來源。近日，時代週報記者也對廣州的一些項目進行了走訪，涉嫌違規的現象仍然存在，頂風作案背後，是各房企背負的資金壓力。

違規情況仍存在

7月19日，時代週報記者走訪了位於廣州市天河東圃小新塘合景路的天河星作二期。據項目置業顧問介紹，即便沒有廣州戶口，或未持續交滿五年社保，也就說，即便客戶沒有購房資格，也可以通過延遲簽約來解決，具體操作方式為：可以先簽意向書，等到五年社保交齊具備房屋購買資格後，再進行網簽備案。

不過，“如果要走延遲備案，必須在一個月之內付清全款”。同時該置業顧問表示，付全款可以享受9.5折優惠。對於上述情況，時代週報記者致電天河星作專案的開發商力迅地產，但截至發稿，並未收到該公司的回應。

此外，除了限購政策之外，當一二線城市政府開始實施新房限價管理之時，廣州隨之跟進並成為限價最為嚴格的一線城市，但由於限定的價格低於預期價格，部分開發商則通過“雙合同”來規避這一價格限制。

上述天河星作的置業顧問向時代週報記者表示，如若購買，購買者需要另外簽訂一份裝修合同，其中80平方米單位的精裝修費用在20萬元左右。

而這一操作並非孤例。時代週報記者走訪了黃浦區多個樓盤，同樣需要以“購房合同+裝修合同”的形式來購房，即除了簽署一份正式的《商品房買賣合同》外，還需要簽署另一份以“裝修合同”為名目的合同。

“雙合同”直接加劇了購房者的壓力。在走訪過程中，有購房者向時代週報記者抱怨稱，已連續看了多個樓盤，大部分都有雙合同，裝修合同費用並不便宜，雖有諸多無奈，但也只能預設這樣的潛規則。“之前看中了黃埔區的一個樓盤，樓盤備案價在2000元/平方米左右，而實際售價則為33000–35000元/平方米，存在的1萬多差價將以裝修的合同來支付，而且1年之內須給完裝修款，首付壓力巨大。”

隨後時代週報記者詢問仲介，雙合同是否存在一定風險，對方表示並不需要擔心。“裝修協定都是自願簽署，是合法有效的。”

對此，北京盈科（深圳）律師事務所張茂申律師向時代週報記者表示，政府制定了嚴格執行商品房銷售明碼實價的規定，違反管理性強制規範的行為雖然會受到處罰，但是政策沒有上升到法律、行政法規的層面，更多的是一種管理性的強制規範。張茂申補充道，但是該行為在民商法上仍然具有效力。

房企資金壓力

今年6月底，住建部等七部委聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

而對於目前的嚴厲規定，仲介方面也會有對策。在時代週報記者走訪的一處房屋仲介，一位仲介便表示，現在政府對雙合同管制嚴格，如果樓盤遭遇檢查，裝修合同並不會拿出來在現場簽約。“目前剛剛收到相應通知，部分樓盤已經全面停止管道帶客，具體什麼時候恢復暫時未定。”

針對一些房屋銷售的亂象，政府方面一直在不斷出臺相應政策進行整治。

2014年，廣州住建委出手整治 “雙合同”亂象，即要求開發商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不以“雙合同”的形式進行銷售。在2017年3月的政策調控中，政府再次申明應該嚴格按照預售許可備案價“明碼標價”，不可進行暗箱操作。

限購政策也在不斷加強。根據廣州市政府在2017年3月17日發佈的一系列房地產調控措施要求，非廣州戶籍居民家庭：“連續繳納社保3年變為5年”，限購1套住房。此舉標誌著外地人到廣州進行炒樓的行為將被杜絕。

政府還提出從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記；對教唆、協助購房人騙取購房資格的仲介機構，責令停業整頓，並嚴肅處理相關責任人，情節嚴重的追究當事人法律責任。

一方面是嚴厲的規定，另一方面卻是屢禁不止的銷售亂象，銷售端的承壓和資金鏈的緊張成為房企不惜鋌而走險的重要原因。協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向時代週報記者表示，目前房企融資管道全面收緊，面臨著巨額的資金壓力，銷售是房企獲得穩定現金流主要途徑。

不過，易居研究院副院長楊紅旭指出，在樓盤銷售中出現上述亂象的原因，也與限價價格制定得低有關，價格定得低會壓縮房企的利潤空間。在他看來，應該放鬆限價政策，加強限購政策。

而中原地產首席分析師張大偉則認為，打擊樓市銷售亂象，調和控要同步進行，限價是短期調控的必要措施，在供需結構緊張的時候需要限價，不限價帶來的後果就是市場價格快速上漲，但只限價而不調結構，不解決供需矛盾，各種亂象依然會出現。

大陸各地方政府近兩年頻頻打房，但房價卻越打越漲。大陸房市名人、華遠地產前董事長任志強日前在一場「博鰲．21世紀房地產論壇第18屆年會」中直言，大陸「行政命令大於市場競爭」才是導致房價漲聲不斷的主因，他並示警大陸房企下半年將面臨大量償債高峰，屆時恐將導致開發商的資金嚴重不足，一些企業的資金流將會出現問題。

任志強過去素有「任大砲」之稱，對於針砭房市現況向來火力十足。在此次論壇中，任志強同樣直言不諱，直指現今大陸的土地配置存在「錯配」的情況依然十分嚴重，即大城市人口遷入數量多，土地供應反而明顯不足，導致多年來大陸房地產市場經常出現價格波動。

供需出現矛盾


不過，任志強認為，上述土地錯配的現狀，主要仍是各地方政府對土地控制的問題，包括最近關於貨幣化棚改問題，其表現更是明顯。他指出，各國政府在進行城市改造時，都有一定的政策支援力度，但是如果都一刀切的用貨幣化補償方式去做，就會使得一些地區和部分城市供需之間出現矛盾，導致價格不斷上漲。

換句話說，在整個大陸房地產市場，可以明顯看到政府對於市場的調控已經到了行政命令大於市場自由競爭的階段。各種各樣的限購措施、限貸措施、限售措施、價格審批、搖號買房等，使得一線城市人口最嚮往的地區，往往房價受到最嚴格的限制，其結果就是全國房價至今還在普遍繼續上漲。

另外，很多人可能對下半年的房地產發展情況擔憂，任志強指出，最令他擔憂的是今年大陸房企將有大量的還債高峰，屆時開發商資金會嚴重不足，可能導致一些企業資金流出現問題，連帶地區開發增速將會繼續下降。

因此，任志強預期，從今年以來，大陸房市進入投資高峰期，至今呈現逐步下降趨勢已不可改變，而下半年下降的趨勢可能會更嚴重。

不致出現崩盤

不過，任志強強調，由於大陸城市化過程中對房屋的需求還存在，民眾對房子的消費欲望和改善性需求同樣大量存在。他認為，大陸房市未來還不至於出現崩盤或急速逆轉的情況。

　　過去，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區，更促使了部分需求外溢至東莞、惠州和中山等臨深片區。隨著粵港澳大灣區規劃細則呼之欲出，臨深片區的樓市也發生著變化。就新房市場而言，惠州成為了臨深片區樓市中“最火”的城市。

　　樂有家研究中心數據顯示，2018年上半年惠州一手住宅成交78413套，環比上漲13.9%，同比上漲20.6%；成交面積為851.2萬平方米，環比上漲16.4%，同比上漲28.7%；成交均價為每平方米1.12萬元，環比上漲3.7%，同比上漲6.6%；套均價格為121.6萬元，環比增加6.9萬元。

　　而在2016年上半年，惠州一手住宅成交套數超8萬套，而後受供應量、網簽等因素影響，每半年的成交套數穩定在6.5至7萬套左右，而在2018年上半年再度近8萬套。一手住宅成交均價則從2016年上半年的每平方米7800元逐步上漲至1.12萬元。

　　近段時間以來，惠州樓市特別是大亞灣片區尤其引人關注。證券時報記者在多個微信公眾號、朋友圈截圖都發現，有關大亞灣多個樓盤午夜排隊搶房等照片和視頻不斷出現。有仲介人員宣稱需求旺盛，市場價格將大漲，大亞灣也即將實施限購等消息，一些營銷炒作烘托市場的消息也開始了新一輪的塑造渲染。不過，惠州市大亞灣房管局曾多次發布辟謠公告。

　　樂有家研究中心認為，相比周邊的深圳、東莞，惠州整體價格控制的較好。截至2018年6月30日，惠州一手住宅庫存面積為894萬平方米，與2017年底庫存面積基本持平，去化週期下降至6.3個月。隨著粵港澳大灣區規劃推出以及惠州不限購政策優勢的進一步發揮，去化週期可能進一步下降。

　　與東莞和中山的一手住宅市場相比，惠州一手住宅市場的表現可謂獨樹一幟。深圳中原研究中心的數據顯示，2018年上半年莞惠中三市一手住宅成交117141套，同比上升13.1%。其中，東莞一手住宅成交20222套，成交面積230萬平方米，較去年上半年下降2.1%；中山一手住宅成交12816套，成交面積145.6萬平方米，同比下降15.7%，成交均價每平方米8314元，同比下降1.3%。可以看到，莞惠中三市僅中山一手住宅成交均價有所下降。

　　東莞的鳳崗、長安等片區房價一直是臨深片區房價最高的片區。一手住宅均價方面，鳳崗為2018年上半年東莞臨深片區中成交均價最高的片區，為每平方米24619元。大朗為東莞臨深片區中成交均價漲幅最大的片區，成交均價同比上升8.9%至每平方米19706元。值得一提的是，東莞大朗也臨近松山湖片區。不過，深圳與東莞相接的沙井和光明片區，目前一手住宅均價普遍超過每平方米4萬元。

　　有多位置業者告訴記者，自己在惠州和東莞的房子出售卻並不容易，等待週期較長。其實，二手房成交佔比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標，能夠反映該城市房地産發展的成熟度，深圳就是二手房成交佔主導的市場，而臨深片區二手房成交熱度依然不如一手房。

　　從成交數據上似乎就可以略知一二。深圳中原研究中心的數據顯示，今年上半年東莞8個臨深片區的二手房成交套數僅清溪有所上升，清溪今年上半年成交299套，同比增加5.3%。東莞臨深片區中鳳崗的二手住宅成交套數847套，較去年同期下降49.3%，跌幅最大但依然為最高成交量。深圳貝殼研究院的數據顯示，今年上半年僅深圳市羅湖區，二手房交易量就達到5517套。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前市場關於粵港澳大灣區概念炒作出現升溫的勢頭。不過，去房地産化是此類灣區建設需要關注的內容，房企也需要積極應對潛在的調控風險。如果各地房價上漲過快或者存在炒作跡象，那麼各類調控措施仍將不斷釋出。

延續著2017年的火爆趨勢，房地產信託在2018年前7個月仍呈現出“一枝獨秀”的局面。在信託業全面去通道的背景下，房地產信託大量募集的背後，一方面凸顯出房企融資需求的旺盛，另一方面隱現其規模大增後的風險。

集合信託發行成立“冰火兩重天”

用“冰火兩重天”來形容今年的集合信託市場並不為過。僅就發行市場與成立市場而言，兩者的募資規模所呈現的“剪刀差”，成為今年市場募資難的一個縮影。

根據用益信託的在線統計數據，今年前兩個季度的集合信託計劃的發行規模與成立規模，均呈現出較大的分化現象。數據顯示，今年一季度，集合信託市場發行各類信託計劃2614款，募集資金4556.88億元;同期成立的集合信託計劃為2037款，募集規模總計3296.17億元，募資規模差達1260.71億元。

二季度數據同樣如此，集合信託市場發行各類信託計劃3219款，募集資金5437.99億元;同期成立的信託計劃數為2474款，募集資金4156.9億元，募資規模差為1281.09億元。

“如果說今年的市場有什麼特點，那麼錢難找肯定能成為大家的共鳴。”某信託公司人士對記者表示。該人士透露，受監管趨嚴影響，此前大量從銀行，保險等機構流向信託的資金目前均大幅減少，導致集合信託的募集較難。也因此，當前不少信託公司正努力從財富端入手，開拓個人客戶資源以增加資金來源。

用益信託分析師認為，當前集合信託的成立規模下降與相關信託計劃的成立規模較小相關，表明近期信託公司募集資金的難度較大。

地產信託“獨占鰲頭”風險漸顯

在信託募集資金較為困難的當下，房地產信託的發行及成立卻在集合信託領域“獨占鰲頭”，呈現出異常火爆的局面。

用益信託數據顯示，截至7月24日，集合信託今年以來成立總數量為5026款，募集資金7883.93億元，其中房地產信託的成立數量為1491款，募資資金2892.81億元，在總體募資中佔比達36.69％，在各類信託中居於首位。

中國信託業協會特約研究員週萍表示，由於房企融資需求仍較大，在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下，房企發債，股權融資等融資渠道或進一步受限，短期對信託融資的需求或難以降低。

一方面是房企不斷增長的融資需求，另一方面，房地產信託持續井噴的背後，風險因素也在逐漸累積。

從7月份的融資情況來看，以發行規模較大的7月2日至8日這一周為例，集合信託市場的發行規模為266.87億元，其中投向房地產領域的資金規模達189.03億元，佔比達70.83％。房地產信託毫無爭議地成為當週的“吸金王”。

對於下半年房地產信託的走向，普益標準研究員認為，房地產信託的收益率大概率會繼續走高。但同時，項目兌付壓力也會逐漸上升，信託公司需要警惕其中的風險，在獲取較高收益的同時確保資金的安全。

某信託業資深分析人士表示，信託公司前期做的很多房地產信託項目都是幫助房企拿地，伴隨地產調控的持續，一旦在項目開發或銷售過程中出現問題，部分中小房企的現金流可能受影響，後續可能暴露出兌付風險。

國投泰康信託研究發展部認為，從房地產信託規模增長，佔比創新高的情況來看，當前房地產信託業務仍是信託公司信託業務的重要板塊，對信託規模和利潤貢獻具有舉足輕重的支撐作用。而隨著監管趨嚴，資金募集難度加大，未來房地產信託業務發展仍存在較大的競爭壓力。未來信託公司發展房地產信託業務，可通過以“業務合規”為原則，綁定核心交易對手及強化投後管理等手段來防範風險。

12月可申請 轉售限期未定

行政長官林鄭月娥6月底推出多項房屋政策措施，包括邀請市區重建局（下稱市建局）把自行發展的紅磡馬頭圍道/春田街重建項目（下稱馬頭圍道項目）改為全港首個「港人首次置業」先導計劃（下稱首置盤）項目。市建局董事會昨天通過把馬頭圍道項目改為首置盤，預計12月接受申請。財政司司長陳茂波預期，即使該項目以相等於市價六二折的價錢發售，相信市建局亦「唔需要點蝕」。

陳茂波料市建「唔需要點蝕」

市建局董事會昨天早上召開會議，討論馬頭圍道項目發展細節，發展局局長黃偉綸及運輸及房屋局局長陳帆亦有列席。市建局主席蘇慶和說，董事會批准把馬頭圍道項目改為首置盤，協助政府盡早測試港人首次置業概念，為不符合申請居屋但無法負擔私營房屋的較高收入人士和家庭，提供置業選擇。

佔地約2.9萬方呎的馬頭圍道項目，共提供約493伙，預計明年中取得入伙紙。市建局表示，剔除3房單位和預留予受影響並已登記的馬頭圍道項目前自住業主的單位後，共有450個實用面積約260至510方呎的單位作首置盤用途，未來幾個月局方將制訂申請資格和編制樓書等，料今年年底接受申請。

根據政府提出的申請準則，申請人須為居港滿7年的香港居民，從未在本港擁有住宅物業，二人或以上家庭月入介乎57001至74100元，資產上限為255萬元，入息和資產限制均為居屋限額加三成。

參考同區一二手成交表現，一手樓盤如傲形等，近月成交呎價約2.08萬至2.65萬元；至於同區二手屋苑如昇御門等，成交呎價約1.86萬至2.04萬元。相比起居屋以相當於市價五二折發售，政府建議首置盤的定價為市價六二折或七二折，而市建局以同區新樓的呎價約2.35萬元估計，六二折的平均呎價約14570元，七二折則約16920元。

麥美娟倡收緊轉讓免被炒賣

如果以最細單位實用面積約260方呎計算，六二折計算的入場費料約378.82萬元，七二折則約439.92萬元起。按揭證券公司將為該項目的買家提供樓價三成或以上按揭保險保障，首置買家最多可承造九成按揭。另外，有傳首置盤買家只可於5年後才補地價把單位自由轉售，市建局不設回購。

據了解，市建局昨天的會議，未有落實單位售價和轉售限制等安排。市建局非執行董事黃遠輝表示，該局將於11月左右參考該區的成交價格，再決定首置盤的售價和折扣。

另一非執行董事兼工聯會立法會議員麥美娟透露，會上有董事希望該項目不要加重市建局的財政負擔，但強調董事會成員支持首置盤建議，「無話因為折扣，令我哋賣樓要蝕就唔做」。麥美娟並建議把轉售限制的年期由5年增加至8至10年，以免首置單位變成炒賣工具。

陳茂波昨出席另一個場合時，被問及長遠會否向市建局提供更多財政支援，他說即使項目以六二折發售，「睇嚟市區重建局都唔需要點蝕，因為呢個項目係好幾年前嘅項目，成本比較低。」他指出，對政府來說，「如果我哋政策上支持佢行嗰個方向，我哋一定喺資源上配合。」他強調，目前市建局累積盈餘約300億至400億元，「財政狀況非常健康」。

政府上月底連出六招後，樓價不但未有掉頭向下，升勢甚至更加瘋狂。素有居屋王美譽的旺角富榮花園，一個中層單位新近以已補地價1065萬元沽出，成為本港史上首間千萬元居屋王，打破長久以來千萬元住宅由私樓「壟斷」的局面。

補地價折扣率33% 全屋苑最低

市場消息稱，富榮花園17座中層A室3房單位，實用面積592方呎，本月中以已補地價1065萬元易手，打破對上由深水埗樂年花園以980萬元創下的全港已補地價居屋樓價紀錄；成交呎價17990元，則屬富榮花園新高。原業主1998年以未補地價182.19萬元購入，同年獲恆生銀行（00011）批出163.971萬元貸款，即當年僅以18.219萬元首期上車，約20年後成為本港史上最貴居屋王，未計補地價金額，賬面大幅升值882.81萬元（約4.8倍）。

市場消息透露，上述居屋王沒有豪裝，僅望同屋苑樓景，但由於補地價折扣率僅33%，屬全屋苑最低，因此份外搶手。原業主今年6月曾以未補地價800萬元放售，及後因政府出招，一度轉軚降價至750萬元，但最終政府出招難掩市民搶樓意欲，單位終以已補地價的天價1065萬元易手。

事實上，富榮花園毗鄰大角咀奧運站柏景灣等中貴價私樓，加上與奧海城商場僅咫尺之遙，因此又被稱為「中產居屋」。富榮花園同類單位今年3月造價已首度突破920萬元，一度冠絕全港已補地價居屋，至今僅相隔約4個月，該屋苑同類單位造價再勁升145萬元（約15.8%）。

至於被奪走全港居屋王寶座的樂年花園，新近也誕生九龍未補價居屋王。據土地註冊處資料，屋苑6座極高層C室3房單位，實用面積827方呎，本月初以未補地價880萬元成交，造價貴絕九龍未補價居屋市場，並躍升為本港第二貴的未補地價居屋，呎價10641元。原業主1994年聯名以未補地價258.7萬元購入，賬面賺621.3萬元（約2.4倍）。

另外，市場昨天一度瘋傳將軍澳公屋景林邨首錄「六球」成交，惟最終證實屬加名的內部交易，有關單位為景棉樓高層8室，實用面積485方呎兩房戶，單位正獲短租客以逾萬元承租。

翻查土地註冊資料，本港並非首次出現「六球」公屋成交，如黃大仙公屋東頭邨貴東樓高層7室，實用面積544方呎，今年5月底註冊以已補地價600萬元成交，惟據資料顯示，交易屬除名的內部轉讓。

新居屋以市價52折推出，大單位綠表造價，未有因此而受到影響。房協發展居屋長沙灣樂年花園，3房單位以880萬元於綠表市場上沽出，創出九龍綠表居屋樓價新高。

居屋新定價 細戶影響較大

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，樂年花園6座高層C室，實用面積827平方呎，屬屋苑面積最大單位，以880萬元（未補地價）沽出，呎價10,641元。原業主1995年以258.7萬元入市，持貨23年，升值2.4倍。

九龍區對上一個綠表樓價紀錄，於樂富嘉強苑錄得，成交價800萬元，最新紀錄推升80萬元，幅度1成。由於樂年花園單位間隔近似私樓，以及位處九龍市區，利好屋苑一向盛產居屋王，目前全港自由市場居屋樓價紀錄，仍由樂年花園保持，樓價980萬元。

事實上，新居屋單位以兩房細戶為主，故此，消息對綠表二手細單位影響較大。將軍澳煜明苑B座高層13室，面積537平方呎，可作2房間隔，日前以450萬元（未補地價）沽出，呎價8,380元。

而今年4月份，屋苑同座高層同面積單位，成交價480萬元，即相隔3個月，賣平約30萬元，幅度6.3%。

綠表居屋 上半年720成交

另外，利嘉閣地產研究部指出，上半年全港共錄720宗居屋綠表成交，總值約35.42億元。每宗買賣均價約491.9萬創新高，較去年下半年453.2萬元，升逾8%。

樓價上升，細價綠表物業成交愈來愈少。樓價200萬至299萬元的綠表物業，上半年錄19宗，較去年下半年44宗，少57%。該行指出，新房策有助綠表市場降溫，預計下半年成交或回落至約700宗水平，平均售價亦有機會受壓。

發展商加快收購步伐增土儲，恆地（00012）就九龍城南角道兩幢舊樓申強拍，現持業權95%，估值4.51億元，估計合併比鄰地盤重建，可建樓面達9萬平方呎。

今年首7個月已錄得17宗強拍，為4年同期新高，恆地就九龍城南角道8至16A及18至22號兩幢舊樓申請強拍，兩廈現為樓齡54年的4至5層高商住唐樓，地盤面積共約7,360平方呎，劃為住宅（甲類）用途。現發展商累積購入約95%業權，餘下3伙尚未收購，涉及3組小業主。

尖沙咀舊樓申強拍 估值2.82億

該物業估值約4.51億元，若以兩廈可建樓面約6.6萬平方呎計算，樓面呎價約6,809元。不過，據了解發展商實際上已就南角道4至22號展開併購，估計地盤總發展樓面達9萬平方呎，為區內近年少有大型商住項目。可留意的是，恆地今年中將地盤部分單位以1元象徵式租金，短租作社福項目。

另外，內房凱龍瑞基金就尖沙咀金馬倫道35號舊樓申強拍，已收購項目87.5%業權，該地盤現劃商業地，佔地約3,760平方呎，可重建作商廈或酒店發展，最高可建樓面約4.5萬平方呎，以物業估值近2.82億元計算，樓面呎價約6,240元。

佛山市昨日上演下半年土地拍賣重頭戲，成功出讓面積超過19萬平方米的「巨無霸」地塊，進賬85.8億元（人民幣，下同），刷新佛山地塊總價最高紀錄。

出讓面積逾19萬平方米

該地起拍價71億元，競拍現場僅萬科和保利兩家發展商出席，保利一開始就報出最高限價85.78億元，由於萬科沒有跟進，保利一錘定音摘得地塊，溢價率20.8%，樓面價為15,300元/平米。據悉，這是保利年內在佛山斬獲的第五宗地塊。

資料顯示，該地位於佛山千燈湖金融高新區，靠近地鐵廣佛線千燈湖站，為年內佔地面積最大的「巨無霸」地塊，同時也是出讓金額最高地塊。按照規劃，整片地塊擬發展成千燈湖創投小鎮。根據土地出讓文件顯示，該地塊出讓條件苛刻，地塊劃分為A區至F區，開發投資總額要求不低於15億元，對各分區配建要求較高。

萬科招商蛇口各奪滬地

另外，上海同日底價出讓兩幅青浦徐涇住宅地。其中，萬科以總價29.5億元拿下青浦區徐涇北大型社區崧澤大道北側33-01地塊，樓面價3.316萬元/平米；招商蛇口以32.45億元拿下青浦區徐涇北大型社區經十路西側27-04地塊，樓面價3.316萬元/平米。根據規劃要求，兩地塊均需要自持15%住宅物業用於租賃，配建部分保障性住房，要求全裝修。

美國房價持續升高，增速也創新高，但今年上半年銷量卻顯得低迷，「房荒」對美國房價的影響一直持續。

開放商建設難度增大而擁有住房的群體選擇繼續持有住房，造成住房短缺；另一方面，對住房有剛需的購房者買不起房，可能是目前的供需矛盾所在。

5 月美國房屋銷量環比下降，市場本期待 6 月能夠反彈，但情況並未好轉。據全國地產經紀商協會（NAR）最新公布的數據，6 月美國成屋銷售總數環比下降 0.6%，低於預期（環比上升 0.2%），這是自 2014 年 1 月開始，美國成屋銷售總數首次出現連續 3 個月環比下跌。

持續的房荒

據美國地產網站 Realtor 的房屋短缺調查，目前邁入老年的美國「嬰兒潮一代」對賣房並不感興趣。85% 的調查者希望繼續居住在自己的房子裡。但這一代人又是住房擁有率最高的人群（近 80%），一定程度上造成了目前住房短缺的情況。

據 NAR 4 月份發布的報告顯示，在美國，在所有購房者群體中，「千禧一代」所占比例為 36%。他們的購房需求較大，但他們的平均年收入是 8.82 萬美元，獨立購房能力較弱。

路透新聞分析稱，房屋建設成本上升、土地和勞動力短缺讓開發商很難填補目前的房屋庫存缺口，房價自然被抬高。

6 月成屋價格中值達到 27.6 萬美元 / 套，年增率上漲 5.2%，創歷史新高。這也是連續第 76 個月成屋售價年增率上漲。

成屋銷售額占美國房屋銷售額約 90%。截至 6 月，美國成屋銷量連續 4 個月年增率下跌，2018 年上半年累計銷量年增率下跌 2.2 個百分點，顯示出美國房地產銷售下行壓力。

銷售增速與需求錯配

據英國金融時報援引 NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 的分析，從今年開春以來，房屋銷售的真實增速與業主購買需求的增速有一些錯配。房屋銷售增速實際上是下降的。

根本原因還是因為房屋供應短缺，許多地區待出售房屋大多房屋都吸引多個買家出價，但留出的簽約期限並不久。如此一來，很多真正有購買需求但覺得價格不合適的買家被迫出局，但房屋銷售速度減緩。

預計供需轉好

由聯邦政府贊助的美國住宅貸款抵押公司房地美也在其最新發布的報告中確認了同樣的房地產銷售下行趨勢，並指出供給緊縮和購買力下降導致了 2018 年上半年房地產市場銷售疲弱。

房地美認為，秋季形勢會稍微好一些，因為到時候會有一些新增供給。預計今年全國房屋銷售總量將上升 2.5 個百分點，成屋銷量和新建房屋銷量均會上升，預計售價將漲 6.7%。

從勞動力市場與經濟增速來看，美國房屋未來需求有一定支撐。6 月美國失業率 4% 接近 18 年來的歷史低點。另外第二季美國 GDP 數據預計達 4%，明顯高於第一季的 2%，本周五即將公布實際增速。