耐力拉鋸

儘管今年下半年台北市有豪宅巨獸來勢洶洶，即將勇闖單價300萬元防線，但北台灣建案今年Q2的房價表現卻背道而馳，僅新竹地區呈正成長，台北市更創下5年來新低點，平均每坪82.5萬元。不過專家認為，待下半年豪宅進場，可望拉抬行情。

據《住展》雜誌統計，北台灣各縣市Q2建案房價，新北市、基隆市季增0.53%、2.08%，其餘包括台北市、桃園市、新竹及宜蘭地區皆向下修正。但與去年同期相比，僅新竹地區年增2.73%，其餘則維持平盤或下修，又以宜蘭房價年跌9.24%最慘烈。

台北創5年新低
新竹平均房價每坪22.6萬元，雖較上季每坪下挫0.4萬元，中止連3季上揚，但近1年房價仍漲約2.7%，屬北台灣房價最強勢。《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，該區平均薪資所得高，原本房價負擔比就較低，加上近年電子科技業景氣好轉，推升住宅需求與購屋意願，房價相對有撐。
宜蘭Q2房價則挫低至每坪21.6萬元，較季跌約3.1%，年跌幅擴大至9.24%。何世昌指，北台灣其他縣市花3~4年，房價跌約1成，宜蘭只花不到1年就已跌了近1成，補跌現象無庸置疑。
雙北市房價表現也尚未止血，新北市房價每坪38.2萬元，年跌約1.8%，房價等同回到5年前水位，處於弱勢反彈的態勢。台北市房價每坪82.5萬元，年跌約1.43%，何世昌認為，北市雖然近1年房價跌幅相對較小，但其實已創下近5年新低，且連續2季破底。
591新建總編輯李忠哲認為，台北市Q2以來新進場建案多位B級地段，加上部份建案持續讓利，因此房價未有顯著提升，「若下半年豪宅案進場，可望拉抬區域行情。」

游資充沛視利多
雖房價表現不佳，但全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰觀察，近期建案的來客數與來店量與去年底相比，平均增加超過3成，推案趨勢也不同於去年以2房小宅產品為主力，今年是換屋與置產族進場，較大坪數的產品轉趨主流，去化速度快。
整體而言，賴正鎰認為，目前游資充沛，加上利率維持低檔，帶動資金移轉和置產風潮，同時逢年底直轄市及縣市長選舉，政策面釋放許多建設藍圖，都是房市利多。

不只購屋族等待房價下修，在外租屋的無殼蝸牛，也面臨薪資負擔不起房租的窘況。台灣勞工陣線昨公布基本工資租屋能力調查，若以現行基本工資2.2萬元的30%、約6600元來篩選，台北市竟只有745個物件租得起，等於在1.5萬筆出租物件中僅4.9%房子可租，選擇相當少！

6600元僅住雅房
目前國內約有160多萬名勞工以基本工資2.2萬元過活，台灣勞工陣線以國際常見的「30%租屋原則」，計算可負擔租金上限為6600元，再運用591租屋網站資料統計位於六都的出租物件，共有6萬7506筆租屋，其中基本工資可負擔的房屋僅1萬7695筆，佔比26%。若再以六都區分，台北市租得起的房子僅4.9%，台南市則有60.6%物件租得起。
調查也顯示，以月租6600元篩選出的物件，台北市有高達8成是雅房，桃園以南則多可租到獨立套房，勞工可享有較優的空間及生活品質，從房屋類型來看，這些低價物件有23.8%屬頂樓加蓋。

23.8%是頂樓加蓋
崔媽媽基金會執行長呂秉怡提醒，雙北月租6600元以下的房子通常被秒殺，房客被迫尋找屋況更差的房子，包括外在環境差、消防逃生動線不佳、以木板隔間等，安全性有疑慮。台灣勞工陣線表示，基本工資族面臨租屋數不足、高風險居住環境，若持續放任居住市場化，將造成勞工家庭難以負擔。

酷炫太空艙 邀客嘗鮮

近年單人旅行、輕裝簡便就出發的背包客正夯，也帶起旅館業的新商機，有業者打造僅供1人的太空艙膠囊旅館、迷你房間等，房價千元有找，提供旅客平價服務。甚至連24小時營業的漫畫店，也搶攻背包客商機，僅需幾百元就能住1晚，殺出一條新血路。

有別於沒隱私的青年旅館，價格便宜又有私密空間的膠囊旅館，在台灣愈來愈受年輕族群歡迎。「品格子旅店」打造彷彿太空艙的房間，藍紫色燈光營造太空氛圍，酷炫造型相當吸睛，床舖空間寬100公分、深200公分，空間不大，但梳妝鏡、保險箱、國際插座還有電視一應俱全，每晚房價600~800元。

床位區與交誼廳、浴室空間分開，另供投幣自助式洗衣服務，解決背包客髒衣服的煩惱。日本遊客早川涉表示，「這旅館真的很便宜，服務人員也很好。」香港旅客Karen則說：「我自己一個人真的蠻方便的。」
品格子旅店經理黃振翔表示，看準背包客商機，與朋友合夥，投資500萬元，目前在台北車站、民權西路及西門共有3家直營店，每月約3000人次入住，旅遊旺季時，每月淨利高達總業績的20%。
記者王威智

品格子 小檔案
地點：台北市中山區撫順街31號
價格：600~800元
設備：梳妝鏡、保險箱、浴巾、拖鞋、耳塞、面紙等，可付費使用洗衣機
特色：造型酷炫，但空間小

1.8坪膠囊旅館 該有都有

看準單身商機，台中「MINI HOTELS」膠囊旅館，設計僅1.8坪的迷你套房，號稱是「全台最小旅館」，平日入住最便宜為998元，若需早餐另加150元，房間採上下舖設計，上層的寢臥配有加大雙人床，床頭配有閱讀led小燈，usb插孔供手機充電，低頭族也能滑個夠；下方則是一整套完整衛浴，設備比照一般飯店，如國際插座、小冰箱應有盡有。

MINI HOTELS公關王珉縈表示，因為老闆很喜歡自助旅行，在各國當背包客時，覺得膠囊旅館雖便宜但無隱私，礙於旅費也只好屈服。飯店設點於台中車站附近，同樣有許多外國背包客來台，在不影響旅遊品質的前提下，可享受完整的私人空間及飯店式服務，「雖然房間很小，但五臟俱全，就像mini cooper的車子性能很好，且該有的都有。」
記者陳筱惠

MINI HOTELS 小檔案
地點：台中市東區大勇街69號
價格：平日998~3080元，假日2188~4280元
設備：24Ｈ迷你自助吧台、交誼廳、自助洗衣房
特色：房間坪數僅1.8坪

滿足背包客 包夜360元

結合漫畫與網路咖啡的複合式空間的「E書漫」，近期也成為背包客、單身旅人的新選擇，除在一般閱讀區看漫畫、使用電腦的顧客，不少人還選擇隱密性高的包廂，包夜6小時只要360元。

該店琳瑯滿目的雜誌、漫畫及小說，電腦網路則滿足旅客上網需求，還有飲料自助吧，多種冷、熱飲隨便喝。若有過夜需求，設備齊全的浴室每人使用20分鐘20元，之後每10分鐘10元，可向櫃台購買沐浴用品，付260元押金後，可以每次40元租借毛毯，另有24小時熱食可點餐。
包廂僅以簡單拉門關上，雖有隱私卻無法鎖門，睡起來也沒有飯店床墊舒服，但價格卻讓許多背包客心動。E書漫店長李文正表示，平日來此過夜的多是商務人士，假日較多背包客，約佔整體業績3成，因有獨立包廂，平時白天也成為商務人士開會、洽公的地方。

E書漫 小檔案
地點：台北市中山區復興北路179號
價格：會員價平日9小時450元，假日540元
設備：漫畫、小說、電腦、飲料自助吧；毛毯租借押金260元，每次40元
特色：可無限制看漫畫、使用電腦，但房間無法鎖門

市調機構調查，第2季北台灣新建案賣壓仍大，預期短期內還無法擺脫盤整修正格局，且多數縣市成交單價陷入「僵固」，近2年維持漲跌2%以內；市調業者分析，因低利率當道，建商1年土建融利息支出頂多2%，相較於1年讓價1成，建商寧可選擇撐著，畢竟5年的土建融利息支出也不過相當於房價讓利1成。

「死魚盤」等選後打開
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，目前建商對於新建案多半不願讓價，甚至拉高成交價，導致「賣方不降、買方不買」的情況，讓房價陷入「死魚盤」的僵固狀態，預期要等到年底各縣市首長選舉過後，僵固氛圍才能打開，但應該是短暫反彈後才往下走的可能性較大。

北市4年每坪跌逾10萬
根據《住展》雜誌調查，第2季北台灣新建案每坪成交均價，台北市、桃園市等均創反轉以來新低，其中北市每坪約82.5萬元，連續2季價跌，相較2014年第3季高點每坪92.9萬元，4年來每坪跌價逾10萬元、跌幅逾1成。

新北市第2季每坪均價約38.2萬元，較上季漲0.5%，但較去年同季下跌約1.8%，只是回到2013年第1季價位，相當於退回5年前水準，僅能算弱勢反彈。

桃市房價最弱 緩步下滑
桃園市第2季每坪均價約22.2萬元，較上季跌0.89%，較去年同季則跌0.45%。近1年來桃園房價呈緩步下滑，雖然第2季跌幅不大，但成交均價已創下修正以來新低，與北市聯袂破底，是北台灣房價最弱的縣市。

至於新竹地區，第2季每坪均價約22.6萬元，較上季跌1.7%，終止連3季上揚，但近1年來房價仍上漲約2.7%，是近1年來北台灣房價最強勢的區域。至於宜蘭房價則進入補跌段，第2季房價跌幅約3.1%，每坪均價跌至21.6萬元，年跌幅擴大至9%。

何世昌指出，今年北台灣新建案銷售率有機會挑戰4成，但買氣仍屬於低迷，因為建商自建自售新案要能夠回本，銷售率至少要過6成、甚至7成才能打平。此外，銷售率僅跨過4成，代表還有近6成餘屋會堆疊到下一個年度，又碰上下一年度新案釋出，勢必造成餘屋與新案銷售案量加重的壓力。

遠雄建設（5522）總經理湯佳峰昨（26）日表示，這3年全台購地和推案策略已擴及全台、首購剛性需求為主，改弦易轍後經營績效顯現，預期今年全台銷售金額300億元可達標，待售餘屋案目標10筆衝刺完銷，可望在11月提前達標；計劃2019年推案330億元，會是今年的1倍，為日後儲備貢獻營收和獲利的來源。

遠雄建設昨天在新北市板橋舉辦江翠重劃區首發代表作「遠雄江翠」開紅盤記者會，由遠雄建設總經理湯佳峰、遠雄房地產總經理張麗蓉主持。

湯佳峰表示，全案在品牌效應加持、地段面對水岸第一排和產品走日系藝工宅等特色加持下，4月底潛銷迄今3個月已熱銷8成。

今年遠雄建設推案量目標約160億元，2019年目標將達330億元，其中上半年預計推案200億元。

張麗蓉表示，「遠雄江翠」19坪兩房戶型產品率先完銷，主力客戶35~45歲，職業多為科技業及金融業。開價每坪約48~56萬元，成交價站穩4~5字頭，面市區戶型每坪成交價40幾萬、面水岸50幾萬元，是江翠最高。

觀察當前房市，張麗蓉表示，今年是個案表現、區域表現、各公司表現的市場，年初訂下300億元銷售目標，7月已達160幾億元；依每天遠雄建設成交金額平均27~28億元推估，這個數字還不算遠雄人壽所推出的售屋金額，因此全年300億元將如期達標。

建商跨足商場購物中心拉抬建案「姿色」蔚為風潮，區域商場風起雲湧！今年繼秀泰樹林之後，日月光集團旗下宏璟建設插旗土城，日月光廣場昨（26）日開出首家娛樂商場，因商場帶動人潮進駐，有助支撐周邊房價高於區域行情，跨足百貨零售業，也成為建商為房市低迷解套的另一途徑。

日月光集團指出，新北市近期大力發展土城重劃區，繼長庚BOT大型醫院落腳土城，日月光建案與商場進駐，也為20萬土城居民帶來更多生活機能，光是近五年房價就從2字頭飆升至4字頭，昨日開幕的日月光廣場，光是住宅達699戶，平均成交價在4字頭以上。

日月光廣場近8,000坪商場除了秀泰影城、家樂福與湯姆熊等三大主力店，還有高達六成比例為餐飲美食，試賣期間假日就吸引超過2萬人次，包括日月光大家長張虔生、宏璟建設總經理周家佩對此均表示「超乎想像」。

建案結合商場，成為互惠雙贏局面，以往新北市林口、三峽、淡水被指建案多、但點燈率低儼如鬼城，隨著千禧人口（約90年後出生）成家選擇2字頭建案地區移居，也成為零售業為其加值生活機能的最佳機會。

日本三井林口outlet Park選擇林口市中心開出全台首家outlet，第一年就飆出66億元亮眼佳績；遠雄也將首家購物中心於汐止商辦中心開出，加上遠雄旗下遠來飯店特別為當地居民開出多廳宴會廳，因應基、汐等區婚宴需求，每年創造超過30億業績，成為遠雄建設另一支提款機。

秀泰生活今年插旗樹林，購物商場涵蓋秀泰所屬自有品牌小書店，秀泰副總廖偉翔強調，今年以來除了台中精華地區開2家店，包括樹林、土城都是為了因應在地居民娛樂與休閒需求，以樹林店來說，首年營收業績上看20億元，土城店則以影城為主，估計在5億左右。

中和環球購物中心是新北市副都心區最早開發的購物中心，影城與餐飲甚至吸引新店與新莊消費力。目前建商更看好機捷所帶動商機，京站、IKEA進駐新店美河市，環球已進駐機捷A8長庚醫院，新板特區則涵蓋2家遠百百貨與購物中心、環球板橋車站、誠品生活、麗寶秀泰廣場等，也將有四環四線開通商機，淡水更有美麗新影城與賣場即將進駐，而使得新北市房市、零售市場同步前進。

金融監督管理委員會表示，今年房貸寬限期到期、必須本息一起攤還的房貸占整體房貸的8.05%，另有3家銀行的房貸逾放比超過1%，銀行局已要求相關銀行提具改善計畫。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，目前整體銀行住宅不動產放款的逾放比為0.26%，但是有3家由信合社改制的銀行，其房貸逾放比超過1%，明顯高於同業，金管會已要求這3家銀行必須提出改善計畫。

莊琇媛說，為控管房貸寬限期到期後的銀行逾期放款風險，金管會發函請銀行回報房貸寬限期到期狀況，今年度房貸寬限期到期、本金與利息必須一起攤還的房貸總額為5429億元，占整體房貸6兆7450億元的比例約為8.05%。

「有土斯有財」觀念深植不少人心底，但台灣的高房價令人卻步，想買也買不起，有網友在《mobile01》發文表示，低薪族為了買房反而讓自己成為「房蟲的奴隸」，省吃儉用更犧牲了生活品質，因此認為「不要被局限在一定要買房的迷思」中。

現今年輕人多半薪水不高，《mobile01》上有網友發文，「一個月只賺20K、30K、40K的年輕人，不要被侷限在一定要買房這迷思，人生如果把大部分賺來的錢都拿去買房，真的是很蠢的一件事。」該網友認為，年輕人為了買房接受不合理的房價，每天只能省吃儉用，讓自己變成「房蟲的奴隸」，根本就是「你的夢想你的人生，房蟲替你享受」。

然而也有不少人擔心，現在不買房，以後年老時會無房可住，對此發文的該網友則認為「你都還沒老，想這問題幹嘛？年輕就在想養老」，並表示之後房價也許會下跌，或是有新的居住型式出現，退休了也可以去郊區買房養老、或住養老院，年輕人實在不需要急著購屋。網友也認為，「要不要成為房奴，就靠你自己決定。在這房市之亂中，只有二種人，騙人的人和被騙的人。」

此文一出引發兩派網友激戰，一派認為贊成不該急著買房，人生苦短及時行樂比較重要，「賺不了那麼多給房蟲就不要當房奴，勇敢追夢吧」；但另一派則認為，若不買房未來根本就無保障可言「揮霍完青春夢想之後，我怎麼買房給老婆小孩住？」、買房不是最蠢，最蠢的是：你大部分錢都拿去租房」。

根據好時價公布最新房價指數，雙北房價皆回到五年前水準。雖然房價指數呈現微幅上漲，但實為「奈米級波動」；分析交易量，雙北12個月移動平均的交易量已連續三年未達五年平均值，足見市場仍未過冬！

觀察好時價最新公布的房價指數，台北市房價回到2013年初之水準、新北市房價則回到2013年7月之水準，雙北房市距房價最高點，已有10％之修正。其中，台北的大安區、信義區、松山區及內湖區更跌破基期，房價向下修正至2012年之行情。新北市以往的交易熱點，包含板橋區、新莊區、三重區、蘆洲區及中永和，房價自2016年下半年開始膠著，呈現持平發展。


然而，在分析不動產市場走向時，除了觀察房價外，也要透過「交易量」了解市場交易熱度。研究台灣過去房地產景氣循環，不難發現台灣的市場特性為「量先價行」，意味著當市場向下反轉時，交易量會先下跌，接著房價隨之下修；反之，當市場復甦時，交易量將會先上升，接著房價才跟著上漲。此外，台灣的不動產市場受329檔期、928檔期等季節性因素影響甚巨，因此在分析交易量時，以「移動平均」計算的交易量就顯得非常重要。

「移動平均」是將過去特定期間的交易量取平均值，能夠消弭掉季節性因素造成短期波動的干擾，反映出長期的趨勢和走向。好時價分析雙北的交易量移動平均，發現均自2015年5月開始跌破5年平均。其中，台北市2016年的交易量更處於低檔，每月成交量在1,300件附近徘徊；新北市雖然過去一年成交量略有起色，但仍未突破五年平均每月3,500件的大關。


若將房價與交易量整合分析，雙北的價量仍維持在「價漲量跌」的局面，然而所謂的價漲，台北市僅上升0.03％、新北市為0.36％，顯示雙北的房市仍處於波動的階段。透過量先價行的過往經驗，房價若不繼續下修，則雙北的房市無法前進到復甦前穩定盤整的「價量俱跌」階段，若未達穩定盤整的時期，交易量則很難上升，回春只能再繼續等等！

為減輕民眾首度購置自用住宅利息負擔，財政部2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由台灣銀行等8家公股銀行配合辦理，截至2018年6月底止已協助262,982戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額已突破新台幣1兆元，達1兆505億元，有助多數民眾購屋成家，滿足居住基本需求。

財政部國庫署表示，經調查本項貸款自2010年12月開辦至2018年6月底，申貸民眾年齡未達40歲者占比，以戶數計為75.92％，以金額計為76.49％，為本項貸款之最多數受惠年齡區間，協助民眾在立業階段，為安家購屋提供優惠利率之資金需求。本方案有效協助青年完成購置人生第1棟住宅心願，輔助其安心就業及提升生活品質。

該署進一步表示，本項貸款截至2018年6月底男女核貸人數平均比率分別為53.91％及46.09％，金額平均比率分別為55.09％及44.91％，無論人數及金額比率均符合性別平等原則，顯示兩性共同分享優惠貸款資源，有效促進兩性地位實質平等；未來該署將持續督導公股銀行落實性別平權政策，致力營造兩性平等祥和社會。

　兩座一線城市房貸利率一升一降，引起了市場的注意。

　　7月25日，建設銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準利率上浮10%調至上浮15%，二套房上浮20%。深圳主要房貸參與銀行的實際首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

　　與之對應，部分股份行、城商行和外資行在廣州調低了房貸利率。但四大行和招行仍不變，基本上仍為首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%。

　　7月25日，多位信貸人士表示，當前銀行房貸額度受到管控，一些城市的房貸需求仍較旺盛，是按揭利率上浮的主要原因。但下半年的個人貸款投放重點仍在消費類貸款，而非按揭貸款。

　　一位券商人士分析表示，房地産方面，很難看到下調房貸利率和放松限購限售等全面性政策，更多的是類似“賣戶口、吸引高端人才落戶”等差異化政策。

　　央行數據顯示，上半年個人住房貸款增速放緩，具體為，2018年6月末，個人住房貸款余額23.84萬億元，同比增長18.6%，增速比上季末低1.4個百分點。其中，一季度增加9949億元，同比少增1750億元；二季度增加9800億元，同比少增700億元。

　　深圳房貸利率升

　　7月25日，建設銀行深圳分行上調了房貸利率。特別是對于徵信記錄中，近兩年貸款（包括信用卡）逾期兩期五次以內的客戶，在基準利率上浮25%。

　　至此，建行、工行、農行等國有銀行，招行、中信等股份行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。中行雖然首套房貸利率對外報價仍是上浮10%，但部分支行網點實際放貸過程中已經為基準利率上浮15%。

　　一位深圳資深地産信貸人士表示，深圳房貸市場上，四大行和招行的市場份額較大。對深圳房貸市場有較強的影響力；其他銀行雖然房貸利率可能更高，但市場份額比較小。

　　“主要是首套房上調利率影響比較大，首套房首付比例三成，是剛需的主力。目前主要做首套房，二套房由于七成首付比例所以佔比很少。”一位大行深圳分行個人信貸主管表示。

　　而且部分銀行房貸額度仍十分緊張。有地産中介人士稱，其所對接的銀行放款速度普遍較慢，最長至3-4個月才能放款。

　　根據央行深圳中支數據，2018年1-6月，深圳住戶部門貸款增加1056.8億元，同比少增188億元；其中，以房貸為主的居民中長期貸款增加1011.42億元，與去年新增規模相差不大。

廣州房貸利率降

　　21世紀經濟報道記者調查發現，主要房貸市場參與方中，四大行在廣州的首套房利率近期並無變化，均為基準利率上浮10%，二套房利率上浮15%，僅中行上浮20%。招商銀行首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%。

　　變化較大的是股份制銀行、城商行和外資行。此前，有報道稱交通銀行廣州地區的首套房貸利率從上浮30%下調到上浮12%，交行廣州分行的有關人士表示，這一信息有一定的偏差。今年以來該行的首套房貸利率一直維持在首套房首付比例最低三成，利率最低上浮12%；二套首付最低七成，利率最低上浮18%。

　　外資行房貸變化較為明顯。匯豐銀行7月25日接受21世紀經濟報道記者採訪時表示：“我們的利率本月確實變化了，上個月首套房貸最低上浮25%，二套上浮26%；本月起均下降10個百分點，分別降至15%和16%。”

　　廣州一家外資行的市場人士也表示，下調房貸主要和銀行的資金成本相關，“此前很多銀行房貸已經漲價，我們銀行的房貸利率則是全市最低，當時我們手頭的資金比較寬裕。後來隨著流動性收縮，我們行的房貸利率也快速趕上甚至超過了其他行。”

　　“因為之前的積壓，部分銀行還在消化舊的貸款，還不到可以放松的時候。審批政策暫時變化不大，放款速度近期有加快的跡象。”廣州大源按揭公司總經理鄭大源説。

　　按揭依然受調控

　　據華創證券調研，大部分信貸官表示將對個貸加大支持，但是按揭貸款相對于需求來説額度依然偏緊，主要是受到政策調控的影響。五大行按揭貸款將更多向一、二線城市傾斜，城商行更多向三、四線傾斜。某信貸官在上述調研中表示，其按揭額度在一、二線佔比為40%左右，三、四線的佔比60%左右。消費貸款的審核在趨嚴，以防止資金違規進入房市。

　　根據中信證券報告，按揭貸款仍受房地産監管政策約束，各類銀行均以消費貸為主要投向，其中信用卡貸款增長尤為明顯。大部分信貸官認為，三季度銀行負債成本仍將緩慢上行，疊加資本金壓力增加，這些是推動銀行信貸利率上行的動力。

　　限價搖號、二次房改……深圳樓市走過了喧鬧的2018年上半年。只是，剛剛走過上半年，深圳樓市也再度面臨考驗：首套房貸款利率普遍上調，市場再次傳出房貸收緊信號。

　　其實，房貸利率一直是購房者關注的重點。據深圳中原研究中心最新統計，深圳商業銀行首套房貸利率普遍上浮15%，光大銀行上浮最多，達到30%，且目前基本不接單。與此同時，多家銀行額度緊張，放貸緩慢。有消息指出，建設銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準利率上浮10%調至上浮15%，二套房上浮至20%。至此，四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。記者向招商銀行的個貸經理咨詢得知，招行早已將首套房利率由基準利率上浮10%調至上浮15%。

　　房貸利率的上浮無疑給購房者增加壓力，是否會影響樓市成交量？

　　深圳中原研究中心的數據顯示，截至上周，7月以來深圳全市一手住宅累計成交2479套，成交均價每平方米54045元。二手住宅累計成交4811套，成交均價每平方米55842元，與前幾個月相比維持在穩定水平。

　　深圳市場始于2016年10月史上最嚴的“深八條”，帶領深圳樓市步入新一輪的高壓調整期，新政後市場觀望情緒濃厚，2017年新房成交量大幅下降，然而住宅均價依然堅挺。2018年以來政府堅持“房住不炒”，嚴格執行“限價”等房地産政策，深圳一二手房價倒挂現象明顯，加上“三價合一”出臺後，部分二手房市場客戶轉向新房市場。另外，受粵港澳大灣區等多重利好刺激，深圳新房市場關注度持續高漲，2018年上半年新房市場成交火爆，但是新房供應緊張，相比新政前的成交量仍然處于低位。網簽數據顯示，2018年上半年一手住宅成交129萬平方米，環比下降16.3%，同比上升22.4%；上半年新增批售住宅面積共計119萬平方米，環比減少52.2%，同比增加51.8%。如果僅從這個數來看，上半年深圳新房住宅“供不應求”。

　　此外，深圳中原研究中心的數據顯示，2018年上半年全市二手住宅共成交33704套，面積約276.9萬平方米，套數和面積分別較2017年上半年增長12.7%和11.6%。二手房均價為每平方米59688元，處于小幅上升趨勢。

　　據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至目前已有超過20家房地產商涉足醫療、大健康，擬投資金額達數千億，實際投資也逼近千億。

　　地產商轉型城市運營商如火如荼，除了長租公寓之外，不少地產公司盯上了醫療養老、大健康領域，紛紛砸錢投資醫院等機構設施。

　　其中，高端醫療是地產資本青睞的細分領域。繼恆大在海南開業國際醫院之後，富力地產(15.02, 0.06, 0.40%)也宣佈在廣州番禺建一所國際醫院。

　　傳統業務天花板已現、政策鼓勵支持是地產資本大幅介入醫療的大背景。

　　幾年前，萬科董事會主席郁亮便宣稱房地產進入了白銀時代；自2013年開始，我國相繼推出多項有利於民營醫療發展的政策。

　　據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至目前已有超過20家房地產商涉足醫療、大健康，擬投資金額達數千億，實際投資也逼近千億。

　　富力的醫療版圖

　　7月21日，富力地產與美國加州大學洛杉磯分校醫療中心（簡稱UCLA Health）合作的新型國際醫院——廣州富力國際醫院•UCLA附屬醫院在廣州番禺正式動工。

　　據富力方面介紹，這是UCLA Health首次與中國房企達成戰略合作，也是富力多元化運營之路的又一重要節點。

　　UCLA Health在醫療技術和學術科研上均處於世界頂級水準，位列美國國立衛生研究院研究資助名單的前10名，在2018年QS世界大學醫學專業排名第七。

　　位於番禺的富力國際醫院占地4萬平方米，將搭建癌症護理、心血管、老年病等五大中心，以及心臟病與心血管外科、婦女與兒童健康、骨科等17個科室。

　　富力地產集團副總經理兼醫療健康產業管理公司總經理莊啟明表示，醫院預計總投資額不少於30億元，爭取在兩年到兩年半建好，目標人群是國內高端人群或需要高端醫療服務的病人。

　　莊啟明認為，國內高端醫療需求很大。“中國醫療市場現在占GDP的3.5%，將來會達到6%到7%，其中高端醫療和高端醫療企業在國內醫療市場是最欠缺的。” 他進一步指出，商業保險的普及可以推動高端醫療的消費。

　　富力對醫療的佈局由來已久。2015年，與暨南大學附屬醫院合作的富力紅樹灣醫院已開業。

　　2017年，富力與UCLA Health和Medpoint確定雙方共建合作醫院；同年，富力醫療健康產業管理公司成立。

　　未來，富力將佈局全國重點城市及片區，通過“中心醫院+衛星診所”模式，形成城市醫療網路。

　　投資高端醫療的不止富力一家。2016年初，萬達宣佈與英國國際醫院集團（簡稱“IHG”）在北京簽訂合作協定，萬達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，由IHG運營管理並使用IHG品牌（中文名為“英慈萬達國際醫院”）。

　　今年2月28日，恆大集團下屬全資子公司恆大健康(9.3, -0.09, -0.96%)集團與美國布萊根和婦女醫院（BWH）共建的“博鼇恆大國際醫院”正式開業，BWH是哈佛醫學院第二大附屬教學醫院。

　　“博鼇恆大國際醫院旨在成為世界最頂級的腫瘤專科醫院。”恆大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞表示。

　　地產資本的算盤

　　據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至目前，已有萬科、萬達、恆大等近30家開發商，以投資新設或收購的方式，涉足醫療地產開發、醫院投資運營、醫藥器械與服務、非診療服務等四大領域。現入局資本已近千億。

　　其中，大量投資集中在醫療地產開發和醫院投資運營，投資方主要為萬達、恆大、萬科、世榮兆業等這類主流開發商；而另外兩大類的投資方主要為宜華健康、盛運醫療這類非主流開發商。

　　“地產商進軍醫療，本質上是業務多元化發展，尋找新的利潤增長點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進26日對記者稱。

　　相比房地產，醫療行業發展潛力巨大。2017年新房市場的銷售金額達到創新高的13.37萬億元，業內多認為這將是一個峰值，未來很難超越。反觀醫療，2016年國務院《健康中國2030年規劃綱要》檔提出，我國健康服務業總規模在2020年將超過8萬億元，在2030年將達到16萬億元。

　　此外，“醫療也屬於國家鼓勵民營資本積極介入的領域，有較多盈餘資金的房企會進行投資。” 嚴躍進說。

　　更關鍵的是，房企開發醫療項目，還能通過和其他房地產產品的組合帶來品牌溢價。“比如有醫療體系配套的養老產品品質會更高。可能從醫療這塊沒賺到錢，但從整個集團來講是划算的。”中原地產研究諮詢部總監宋會雍分析。

　　恆大等公司通過開發醫療養老專案來進行產品組合，恆大健康近期已相繼在多地拿地，佈局醫療養老專案。

　　去年12月22日，其在江蘇揚中以8.4億元競得總建築面積21.39萬平方米的5宗地塊；今年1月19日，恆大健康再次在湖南湘潭競得5宗地塊使用權，總建築面積58.6萬平方米，成交金額約6.99億元。

　　從投資回報來看，嚴躍進認為醫療行業的投資回報未來會超過地產開發。

　　“雖然民營醫院現在沒有辦法和公立醫院相提並論，但民營醫院基本上也不會虧損的。”宋會雍則表示，帶有壟斷性質、需求緊缺的醫療不會虧損。

　　不過，由於房企的非專業出身，投資醫療很多時候會通過並購方式進行，需警惕投資無底洞及風險。

　　嚴躍進指出，雖然醫療潛在的市場很大，但當前家庭消費支出中健康領域消費占比不高。

　　對房企來說，投資醫療、健康行業會帶來很多經營成本的增加，目前真正做好醫療產業的企業還不多。

　　多位業界人士指出，以恆大、綠地、華潤置地(28.8, -0.05, -0.17%)、萬科、富力等為代表的地產資本介入醫療、大健康領域後，將極大地影響國內醫療和健康產業的格局。

記者近日走訪發現，北京部分銀行有網點的首套房房貸利率在基準利率基礎上上浮40%，也有銀行的部分網點首套房房貸利率上浮30%。

不過，據記者走訪，目前首套房房貸利率主流仍是基準利率基礎上上浮10%，二套房房貸利率主流仍是在基準利率基礎上上浮20%。

此外，也有銀行表示額度緊張，暫停辦理二套房房貸業務。

據土地註冊處資料顯示，中環美國銀行中心２３樓全層，面積約１３８００平方呎，以７﹒０１８億元成交，呎價約５萬元。目前呎價紀錄，為本月錄得的高層０７室，面積約１０２３平方呎，以約５５００萬元成交，呎價約５３７３６元。原業主為日本三井住友集團，於２００９年以約５７６４萬元購入，持貨９年轉手物業大幅升值。新買家為利邦控股（００８９１）的山東紡織商人邱亞夫及有關人士。

香港史上首宗「六球」公屋王

資助房屋市場接連誕生天價成交，繼旺角居屋富榮花園全港首個逾千萬元成交曝光後，挾港鐵（00066）屯馬線快將通車優勢，大圍公屋顯徑邨也有單位以已補地價665萬元易手，不但重奪失落逾3個月的全港公屋王寶座，更躍升為本港史上首宗「六球」公屋王，單是買家須支付首期就高達266萬元。

一向是「窮人恩物」的公屋，近年樓價升勢駭人，其中顯徑邨更挾屯馬線快將通車優勢，造價急速攀升。該屋苑顯貴樓高層10室3房單位，實用面積566方呎，屬全屋苑面積最大戶型。據土地註冊處資料，本月初以已補地價665萬元易手，力壓今年5月以已補地價595萬元易手的黃大仙下邨單位，成為全港最貴公屋王，成交呎價11749元。原業主2012年下旬以已補地價238萬元購入，不足6年賬面升值427萬元（約1.8倍）。顯徑邨造價去年9月曾登上全港公屋巔峰，當時實用面積490方呎的顯德樓中層5室，以已補地價530萬元稱霸全港，但紀錄至今年4月被深水埗李鄭屋邨以538萬元打破，及後更被前述黃大仙下邨推高至595萬元，相隔逾3個月，該屋苑終有單位再度力壓群雄稱王。

事實上，本港史上首個「五球」公屋王，也正是由顯徑邨實用面積544方呎的顯富樓高層6室於去年3月造出，意味連同今次及去年9月創下的530萬元全港高位，該「超級公屋」在不足兩年間三度創出全港公屋成交價紀錄。

超越八成按揭死線 首期需266萬

值得留意的是，今次的顯徑邨單位除成為全港首個逾「六球」公屋，也是本港首度有公屋突破八成按揭死線，按是次造價665萬元計，按揭成數即時急降至六成，意味買家須支付的首期至少達266萬元，較樓價600萬元的住宅可承造八成按揭所需首期金額僅120萬元，足足多出146萬元（約1.2倍）。

世紀21奇豐物業分行經理蕭耀邦透露，今次的新晉公屋王望山景，原業主持有收租，「2013年嗰陣我哋幫佢以每月9500蚊租出」。

美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，市場漸消化上月底政府出招的消息，「有部分之前肯減價嘅未補地價公屋及居屋業主，最近嗰價都硬淨番」，加上部分買家早前觀望貿易戰「又驚股市唔掂」，但眼見近日股市回穩，「都重新入返市（買樓）」，近日不論已補地價或未補地價資助房屋的氣氛都回升。

湯盈盈伯父家族948萬沽翠華大廈

藝人湯盈盈已故伯父湯國華家族持有的何文田翠華大廈1座極低層1室，實用面積884方呎3房戶，據土地註冊處資料，上月底以948萬元易手，呎價10724元。上址由皇后洋行有限公司持有，公司董事包括湯偉奇及湯修齊等，屬已故香港道教聯合會主席、圓玄學院值理主席湯國華家族後人，該家族成員2006年斥328萬元購入，賺620萬元（約1.9倍）。

樓價持續飆升，未補地價居屋（第二市場）售價亦水漲船高。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合房屋委員會資料，未補地價居屋呎價（以實用面積計．下同）逾萬元的成交比例近年持續攀升，今年上半年錄得207宗呎價逾萬元成交，佔整體比例高達28.8%，創歷來新高。

半年207宗佔整體三成

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出， 今年上半年未補地價居屋成交有720宗，當中呎價逾萬元佔207宗，比例28.8%，為紀錄新高，並較去年下半年的17.6%，上升11.2個百分點。

劉嘉輝稱，近年呎價5000元或以下的未補地價居屋成交比率持續下跌，並由去年下半年的0.5%，進一步跌至今年上半年的0.3%的歷史低位，近乎絕跡；同期呎價逾5000元至1萬元的成交比例為71%，較去年下半年的81.9%，下跌10.9個百分點。

以各居屋屋苑計算，沙田愉翠苑上半年錄得22宗呎價逾萬元未補地價成交，數量為全港各居屋屋苑之冠；其次為新蒲崗采頤花園的20宗。

花旗今年第二季置業調查顯示，69%受訪者認為未來1年樓價上升，創紀錄以來近8年高﹔而預期樓價將下跌的則降至9%，為5個季度低位，惟結果未反映新房策影響。

僅9%預計樓價跌

花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，每季以電話抽樣形式訪問逾500位香港市民，進行置業意向調查。據最新2018年第二季調查結果顯示，有69%被訪者認為未來1年樓價會上升，比例連升3個季度，累升14個百分點，按季則升5個百分點，為2012年調查以來新高。同時，認為樓價平穩發展比例減至22%，而預計下跌則有9%，按季少3個百分點，並連減5個季度，回至2017年第一季水平，反映市民對樓市走勢感到樂觀。

不過樓價續向上，有更多市民認為現時非置業好時機。調查發現，認為現時不屬置業良機的被訪者比例回升至73%，按季升5個百分點，覺得是上車時機連續3季維持3%。

花旗表示，樓價高企下，大部分年齡組別的受訪者的置業興趣在兩個季度內持續下滑，但介乎30歲至44歲有意上車的受訪者比例，卻出現連續2季上升，累升2個百分點。

政府6月底公布6項新房策措施，相信將左右部分市民置業意慾，是次調查結果未能充分反映新策對市民影響，料第三季數字中，有興趣置業比例或現正面調整。

億京以創新高價奪得粉嶺工業地，億京發展及策劃顧問楊柏軒解釋，地價合理，因用地內公眾停車場可豁免計入可建樓面內，整體的地價水平較外界計算為低。

停車場豁免計入可建樓面

楊柏軒昨日回應稱，不認為集團出價偏高，因早前嘉民集團奪得的屯門小冷水路物流地，每平方呎地價亦達3,229元，並稱物流中心亦是該幅工業地的其中一個可能的發展方向。

此外，粉嶺工業地地契亦容許興建一個公眾停車場，所涉及的樓面毋須計算入可建樓面內。楊柏軒稱，該條款可以拉低用地實際的樓面地價，並無外界計算的3,617元那麼高，而停車場所提供的貨車泊位等，均對工廈發展有利。

對於近年工廈地地價上升，是否反映市場需求大。楊柏軒稱，近期推出的工業地的確較多人注意，但入標的仍然以熟悉工商物業的發展商為主。

億京集團剛以約7.33億元新高價投得粉嶺安樂村工業地，每呎樓面地價3,617元，貼近市場估值上限，並創全港工業地地價新高。

呎價5萬 山東如意購入自用

中資用家對中區甲廈感興趣，中環美國銀行中心全層，以約7億元成交，呎價約5萬元，由山東如意集團董事長等購入，料購入作自用。

據土地註冊處資料顯示，中環美國銀行中心23樓全層，面積約13,800平方呎，以7.018億元成交，呎價約5萬元。目前呎價紀錄，為本月錄得的高層07室，面積約1,023平方呎，以約5,500萬元成交，呎價約53,736元。原業主為日本三井住友集團，於2009年以約5,764萬元購入，持貨9年轉手物業大幅升值。

現租客中信國際資產 月租98萬

是次成交樓面，由中信國際資產管理以每月97.8萬元承租，呎租約71元，租約至今年完結。資料顯示，新買家登記公司董事為邱亞夫等，為山東如意集團董事長。翻查資料，本港利邦集團控股權，年初完成由馮氏家族易手至山東如意集團，故該集團現營運國際男士服裝品牌包括Gieves & Hawkes、Kent & Curwen等。預計該集團購入美國銀行中心作自用。

今年商廈呎價屢破頂，除本港老牌家族入市外，亦見中資機構購甲廈。最大手定為內地恆力集團，斥150億元，向太古地產（01972）購入太古城中心第三及第四座商廈合共79萬平方呎樓面，總樓面約79萬平方呎樓面，呎價約1.9萬元。估計待新買家完成交易後，將把部分樓面拆售。