台灣地標建築將洗牌！位於台中西屯的水湳經貿園區，核心將規劃1座樓高262米「智慧營運中心」，號稱台中最高建築，近9千坪基地，斥資67億打造而成，目前已進入環評審查階段，預計2022年完工。

該建築由劉培森建築師事務所、法國波宗巴克（Portzamparc）建築師事務所團隊共同設計，基地廣達8833坪，規劃地上40層、地下3層，地上層將作為台灣數位文化中心、智慧交控災害中心、都市設計中心、產業4.0中心、景觀台（含餐廳）等，地下層則規劃演講廳、劇場、防空避難室兼地下停車場，總工程經費67億元。

裙樓坡道與公園相連
建築外觀堆疊，有如知名的新加坡皮克林賓樂雅酒店，低樓層以大小不一的展廳堆疊，內有零售商業空間，並透過裙樓坡道植被，與中央公園相連。多數建築會將結構骨架均勻分布在同個平面，但內部空間也會因此受限，智慧營運中心則把主要承重結構拉到外側，除了可用來抗風，還能把涼風導進建築降溫，大樓內部少了礙事的結構柱，空間規劃也更靈活。

此外，內部地板的形狀大小多元變化，甚至可以挑空，不同樓層的公司單位，得以在共同的挑空小廣場交流，如同都市中的諸多社區。包覆在結構最外層的玻璃帷幕，則帶給建築特別的數位美感，也能控制照進大樓內的光線量。

帷幕牆規劃燈光夜景
第1代的摩天大樓，每層樓都長一樣，只有辦公人士能進入；第2代則開放民眾進入1樓與頂樓觀景；第3代多了特殊造型，以及對世界級樓高的追求，而建築師認為，智慧營運中心屬於全新的第4代摩天大樓，內部是微型城市，不同領域行業猶如不同的「社區」，可以垂直做社區交流，與前3代封閉式的各樓層不同，且民眾除了可上頂樓，也能自由在低樓層多元的商業空間活動。

令人驚訝的是，大樓帷幕牆夜晚更有燈光計劃，3~4層樓較靠近行人的部分，會以較舒服的低色溫，變換不同的立面影像，中樓層以上色溫拉高，帷幕牆的表現更豐富，不同季節就以不同顏色展現，而頂樓的色溫最高，入夜後常亮，象徵城市級地標。

【台中智慧營運中心 小檔案】
★位置：台中市西屯區，水湳經貿園區內
★完工時間：2022年
★目前進度：環評審查中
★經費：67億元
★規模：基地面積2.93公頃、樓高262公尺、地上40層、地下3層
★設計者：劉培森建築師事務所、法國波宗巴克（Portzamparc）建築師事務所團隊
★特色
．台中最高地標
．低樓層是商場，中高樓層為商辦、空中花園
．屬第4代摩天大樓，是微型城市概念，不同公司業別可透過公共空間交流
資料來源：台中都市資訊站

據內政部統計，去年不動產5大消費糾紛中，建商蓋房有瑕疵又不肯修復達220件，案件數高居榜首，其次為終止委售或買賣契約的188件、房屋漏水184件、定金返還137件、隱瞞重要資訊104件，許多地雷都可事先避免，消費者也應避免衝動購屋。

建商施工瑕疵種類，主要有牆壁龜裂、地磚凸起、建物漏水、未按圖施工、機器沒作用等數種，原則上，新屋移交後公設有1年保固期，《民法》也明定建商5年內須負「瑕疵擔保責任」，即使1年保固期過後，發現交屋時即存在的缺失問題，仍可要求修復。

談判手腕要靈活
然而實際上，只要1年保固期一過，諸多問題陸續湧現，求助建商又有難度。專家指出，這時端看住戶對建商爭取的力道夠不夠，「若建商鐵了心不修復，住戶只有兩條路可走，不是委曲求全，就是上法院提告，因此還是建議，在購買前多打聽建商口碑。」面對建商的施工瑕疵，有時住戶太過強硬，反而直接被建商拒絕往來，因此雖然理直，手段仍需靈活。

除了施工瑕疵與建商直接相關，其餘4大糾紛來則主要來自仲介。奪下第2名的終止委售或買賣契約，牽涉範圍較廣，但其中一大來源就是房屋漏水問題。住商不動產台中七期園道加盟店店長謝德亮指出，空置多年的房子防水容易失效，「可能連屋主本人都不知屋況，更何況是房仲，因此建議買家最好經屋主同意後，放水淹浴室幾天做防水測試。」尤其是建造過程品質就不良的裝潢屋更難復原，而且室內漏水比外牆漏水更難修繕，還會影響到樓下住戶，更增複雜性。
定金拿不回來名列第4大糾紛，買方一旦下了斡旋，只要屋主「書面同意」，契約就會立刻生效，斡旋金轉為定金，這時候再反悔就來不及了，但其中的灰色地帶，就是買方無從得知屋主同意的時間點，恐被有心仲介或屋主利用，逼你成交、或沒收定金。

多聽多看多問原則
謝德亮提醒，下斡旋後想反悔，最好以Line或簡訊傳送訊息，留下時間和文字證明，最理想情況，則是看屋時先索取「議價委託書」回家仔細審閱，然而多數仲介仍會等客人看到喜歡的房子，才拿出委託書，間接逼迫你「放棄3天審閱期」。

第5大糾紛為隱瞞重要資訊，如「未註明頂樓是違建」、「頂樓有宮廟」、「土地內有公保地」等，大部分可歸咎於業者未善盡查證，多能以「返還價金或服務費」來解決，但若像「鄰居是凶宅」的情況就相對難以爭取，因此購屋族應把握多聽、多看、多問的原則，以免吃大虧。

漏水屋「超級雷」《蘋果》半年接獲7件投訴

光去年5~11月，《蘋果》在台中就接獲7個建商房屋瑕疵投訴，爆料曝光也代表住戶與建商協調無望。內政部統計，去年新北市收到201件建商爭議為最多，而眾多建商施工瑕疵當中，又以買到漏水屋為「超級地雷」，後續處理最為麻煩。

去年台中有4座社區，住戶向《蘋果》投訴地下室漏水嚴重，建商聲稱漏水是因地下水位高漲所致，有的施打發泡劑止漏，遭住戶認為是治標不治本。

有的施作一層「複壁」遮住漏水面，卻未做排水導溝，一樣遭住戶認為只做一半。結構技師坦言，地下室壁面一旦漏水就難以根治，堵漏雖不至於出現結構安全問題，但多數建商的心態是等發生問題了再抓漏，造成住戶觀感不佳。
建商的施工瑕疵也皆非單一因素，外聘機電公司來查驗，一棟樓通常可查出數十、上百個施工瑕疵，大多瑕疵都能救，但爭議點往往發生在「點交」，實際上許多首屆管委會在1周、甚至1天內匆匆點交公設，機電等設備的問題還沒修復、甚至還沒查出，保固就直接倒數計時1年。

先成立合法管委會
總歸一句，屋況有瑕疵最怕建商不理不睬，擺爛不怕你告的建商大有人在，消費者應在選購前多打聽「口碑」。此外，讓社區住戶和管委會的信任破裂，忙於內部意見紛爭，也是不良建商用來移轉焦點的手段。
台中市消保官謝明謙也提醒，社區先有共識，成立合法管委會才有立場與建商談判。

「智慧營運中心」位於台中水湳經貿園區內，是未來台中的城市核心，過去這裡是水湳機場，為城市邊陲地帶，重新規劃後，不僅有大安森林公園2.5倍大的「中央公園」，還有5大亮點，個個都不輸台中歌劇院，整個區域搖身一變，被視為「下一個7期」。

園區佔地254公頃，如此規模在世界各地都很罕見其中緊鄰中央公園的商業區，將打造成精品綠園道，是最精華的建築區域，台中市地政局區段徵收科專員吳志偉指出，市府在此區的土地預計「只租不售」，未來規劃整體招商。
然而雖已完成「3年內請建照有15%起跳的時程獎勵容積」，全區至今仍風平浪靜，幾無交易、也無開發，最精華的商業區僅2筆交易，每坪成交180~190萬元，春耕不動產協理洪永瀚分析，該區地主都非原地主，全是企業主、財團、大投資客，「他們看的是未來10年的最大漲幅，時程獎勵容積意義不大。」

完工時間不斷延遲
水湳園區地價若想漲到超越7期每坪300萬元，勢必得等重大建設全數完工，價格才衝得上去，然而區內每個重大建設，包括綠美圖、智慧營運中心、水湳轉運中心等，皆不斷在變更設計、預算，甚至還找不到人來蓋，完工時間不斷延遲。
雖重大工程命運多舛，但整體來說未來漲幅仍可期，洪永瀚表示，7期最貴的房子每坪55~75萬元，以後水湳園區的豪宅勢必能超越，只是目前地價「便宜」，時機尚早，至少要等個5~6年。台中民眾賴先生表示，以後這個地方一定是「董字輩」才買得起，不過依然期待看到園區發展。

前身為「台灣塔」 預算超標

前台中市長胡志強任內原預計興建的台灣塔，因預算134億元遠超過市議會「不得超過80億元」的附帶決議，加上各界憂心完工後使用率低成為蚊子館，市長林佳龍上任後，邀集專家討論決定改建為智慧營運中心，目前已經完成細部設計，並送台大地震工程研究中心審查，希望在兼具實用性與結構安全上獲得最大的利用。

憂成「蚊子館」
台中市都發局住宅發展工程處長許由興指出，水湳智慧營運中心完工後，1樓大廳是文創商店，2到38樓分別是數位文化中心、水湳智慧管理與交控中心、全球智慧機械發展中心，39到40樓則是台中市最高的景觀餐廳。

同時參與前朝「台灣塔」與目前「智慧大樓」規劃的建築師黃文彬分析，當年胡市長蓋台灣塔是因台灣建城400年，所以提出蓋一座可以從頂樓跨越大肚山、看到海峽對岸的構想，可惜預算超標，引發業界「叫好不叫座」。

黃文彬說，新設計的智慧營運中心，262公尺高的建物南向外牆設有太陽能板，具產電、隔熱、遮陽效果，建築物中空設計可讓風竄入大樓，施工團隊並遵循921地震後的超高住宅大樓建築標準，包括7級抗震強度、13級耐強風測試等。未來可望像台北101大樓成為台中最重要的地標。

老舊建築，最終都得面臨被拆除的命運，但英國有位藝術家Alex Chinneck則是趕在老屋拆除前，將60年老屋的外牆「用拉鍊打開」，暴露出荒廢的建築內部，成為新的建築裝置藝術，並在IG引來關注。

廢棄建築獲新生
這棟透天型商辦屋齡近60年，位於英國肯特郡，原為羊毛生產基地，現已廢棄多時、殘破不堪。藝術家Alex Chinneck因此發想，將兩邊破裂的8米高牆體建築立面，中間以一個雙拉鍊連結起來，乍看之下，牆壁和窗戶彷彿被縫合般，不少民眾經過都相當納悶「這是真的房子嗎？」而據Alex Chinneck敘述，整個設計過程「僅花上一個周日晚上，就完成了。」
這棟樓正面看起來有視覺錯視，8米高的拉鍊比例，更創造出「超現實效果」，其實Alex Chinneck的概念發想，來自於當地盛產的紡織品和布料等特色，據外媒報導，Alex Chinneck希望能引起大眾關注，那些即將被拆除的廢棄建築，也讓它們有更多發展的可能性。

北市府公辦都更案陸續上軌道，繼7月甫公開「信義三興」、「忠孝懷生」2件位於蛋黃區的鑽石級都更案後，今日更進一步舉辦招商說明會，現場吸引多位指標建商到場聆聽。

「信義三興」開發意願100%
這2都更案都位於寸土寸金的台北市精華區，吸引長虹、皇翔、大陸、昇陽、國泰、元利等建設公司代表到場聆聽。其中基地座落在信義路四段、光復南路口的「信義三興」案，基地面積逾316坪，目前部分空地作為綠化公共空間、另還有地上4層樓建物，該案公有地佔約59%、另外私有地主7位，都已簽署更新同意書，使共同開發意願達100%。該案預計規劃地上14層、地下4層商辦大樓，未來市府分回部分，將作為區民活動中心及商業使用。

對此，台北市副市長林欽榮表示，全案基地雖小，但是鄰近台北101大樓，加上又距捷運站不遠，各種機能齊備，估計可引進民間投資金額11億元。

另外，位於復興SOGO館正後方的「忠孝懷生」案，基地面積約641坪，臨復興南路一段、忠孝東路三段248巷13弄、仁愛路三段143巷，目前基地上有露天停車場及1棟4層樓老舊公寓。

該案由財政部國產署持有約4.23%、市有地約佔67.12%，其餘則為私有土地。考量私有土地所權人需求及地區商業氛圍，投資人將興建住商混合使用建物，其中1~4樓須做為商業用途，並將捐贈台北市都更基金、或增設捷運出入口作為公益回饋，估計民間參與投資金額可來到32億元。

「忠孝懷生」規劃住商混合
林欽榮指出，2案今日舉辦招商說明會，了解潛在廠商意見，預計10月1日截止申請，最快11月與投資人簽訂投資契約。
仲量聯行總經理趙正義認為，2大都更案之所以頗具投資相，一是因為其地段，再者是因為未來3年不會有新的A辦供給，因此2地塊規模雖小，但市場性十足，不論將來作為旅館、商辦、或是住宅，都有其競爭力，「另外，全案經過政府的大力支持，辦理及遴選過程公平、公正、公開，對業者參與，也將是一大助力。」

鑫龍騰（3188）經營策略活潑，具議題設定能力頻創造高銷售率，近期進取左營推預售案，三鐵共構商機發酵來客反應熱絡，下半年看旺。

法人表示，鑫龍騰為高雄上櫃建商，擅長在楠梓等外環以及高速路附近特殊地點以低價取得土地，興建首購住宅為主力，穩紮穩打逐步崛起。

最近更以每坪64萬元處分台南北區1,340坪土地，進帳8.58億元，獲利6,733萬元，約去年前三季累計的盈餘，今年財務大進補。

鑫龍騰指出，由電子產業轉型為營建業，營運倒吃甘蔗漸入佳境，在國內營建類上市櫃公司的營業收入排名，已從67名提升到54名，後續會愈來愈好。

根據內政部統計，全台30年以上老舊房屋達218萬戶，預計十年後將飆高到800萬戶以上，南部屋齡在20至40年之間為大宗，平均就是30年，對換屋的需求很大，符合鑫龍騰以台南、高雄為主力市場的訴求，大環境將有高度支撐。

鑫龍騰表示，房貸利率走低，政府公告地價下修，以及首購剛性需求穩定成長，加上政府前瞻基礎建設擴大公共工程投資，改善大環境的居住品質，都是房地產有利的條件。

但相對精華區土地取得不易，營建成本上漲，有經驗的工人難尋，都造成建商困擾，隨著政府對營建金融的控制轉趨嚴格，賃款限制增加，恐影響購屋意願，成為當前需克服的重點難題。

鑫龍騰的因應對策將放在加速餘屋出清，強化金流降低持有成本，同時規劃多樣性產品，滿足購屋者需求，創造永績經營的基礎。

興富發集團總裁鄭欽天霸氣宣示：「興富發正在擬定未來10年計畫，要發展第二核心事業，當台灣的新鴻基！未來盈餘一半以上由商用不動產來貢獻。」目標10年內躋身「亞洲10大地產開發商」。

2018年對興富發來說，是非常特別且重要的一年，一方面是鄭欽天入主上市公司屆滿20年的里程碑，同時，在邁向下一個10年之際，集團布局也將一一到位，籌備已久的飯店、購物商場等新事業即將登場，鄭欽天擴張企業版圖大戰略也呼之欲出。

鄭欽天思考這套大戰略已醞釀多年，直到最近才完全成熟。他語重心長的說，建築業不能一直停留在買地、蓋房子的階段，所以興富發必須發展第二核心事業，利用現有建案的商用不動產，發展出具有固定收益的經營事業體，以支持穩定的股利發放。

鄭欽天說，「我想做個不一樣的未來10年計畫，一定要超越現在買地蓋房子後賣掉的傳統建築業框架，希望每年賺100億以上！」所以，現在就要布局辦公、百貨和飯店。據悉，興富發不排除配合日後開發規模擴大，逐步辦理增資。甚至股本有可能會擴大到1,000億元的規模。

「如何以最少的人力，為公司創造最高的產值，為股東創造最大的價值。」鄭欽天表示，目前興富發集團員工數已突破千人，淨值已接近400億元，如果要追求高成長、高獲利，該思考怎麼轉型，所以必須要有一套大戰略。

鄭欽天指出，「台灣已有20年沒有新的辦公大樓可供企業挑選了！」看準台灣即將掀起一波辦公室換屋潮，也相中商用不動產的租金收益，鄭欽天表示，計畫未來5?10年要興建30棟辦公大樓、購物商場和飯店等收益型不動產，等經營管理到一定規模的租金報酬率後，再整包、或分包出售給金融壽險業、大型私募基金或法人，獲利了結。

上周興富發砸下40億得標的高鐵烏日站7,656坪商業區土地來說，印證鄭欽天已跨出一大步。其中，將有一定比例將朝購物商場規畫。鄭欽天指出，以高雄市新完工辦公大樓為例，若每坪20萬可以租到700?800元的月租金，租金報酬率就至少4.8％，可以創造長期穩定的租金收入，更可享有不動產長期增值利益。

鄭欽天表示，以興富發集團既有的土地原料、人才、經驗和技術，都可以自地自建，自地自建可以掌握工程品質，更可掌握成本，毋需對外收購現貨。鄭欽天分析，「以每棟平均2萬建坪的規模，20?30棟價值就超過千億！如果其中20棟採只租不賣，40萬建坪，即使每坪月租金平均1,000元，1年也有48億租金收益。」

他表示，目前台灣的保險公司、郵政儲金物色適當標的物，正面臨大缺貨，找不到有適當租金報酬率的不動產標的，估計金融保險業光是閒置中、可投資不動產的游資就多達5兆元；而興富發的1,000億商用不動產，只是它們資金規模的幾分之幾而已。

鄭欽天表示，興富發要做的就是像香港新鴻基地產集團一樣，例如光是一座香港的碼頭，每天就收取龐大的現金流，可以貢獻盈餘的一半。如果這套大戰略可以發展下去，那只要每年處分1?2棟，興富發未來的獲利和現金流一 定很漂亮；長期來說，這些資產也可以分包出來，出售給國內外買家，或另外成立一家資產管理公司、或對外發行不動產信託投資基金（REITs）。

他表示，「我一直在思考，如果興富發未來的淨值發展到500億、1,000億、2,000億的時候，我能為股東做些什麼、又可圍繞在本來的核心事業？當然我沒辦法去做電動車嘛！未來的興富發不只是現在這樣，會有更大的發展計畫、更好的獲利表現，目標是躋身是亞洲10大開發商！」

隨著房市回溫，下半年房市將出現「區域天價」大挑戰。其中，台北市北投士林將挑戰每坪95萬、信義計畫區330萬、新店央北7字頭、汐止60萬、三重57萬；這一波預售新案的「區域天價」大挑戰，幾乎都是有品牌的A咖建商領軍，與近2年大行其道的平價、讓利風潮，大異其趣。

台北市北投士林一帶，第3季將出現挑戰天價的新案，最近才吃下上市建商寶徠建設4成股權、躍居為最大股東的璞園建築團隊，7月在石牌推出總銷約10億元的都更案「寬心苑」，每坪可望挑戰95萬元的區域新高價。

台北市信義計畫區，更是下波新天價的新戰場，包括7月才取得使用執照的「陶朱隱園」、去年下半年至今年第1季陸續取得使用執照的「冠德信義」、「Jade 12」等大戶豪宅新案，都可望在正式開盤後出現高人一等的最新開價。

其中，冠德建設總經理洪錦欽表示，「冠德信義」開價已確定，每坪將從250萬到中高樓層的330萬不等，由於自住、置產需求近年來已陸續回流，相信好產品一定會獲得市場認同。

台北市大安區更以「One Park Taipei信義聯勤」為指標大案，甫取得使用執照，中高樓層已陸續成交10多戶，據住展雜誌企研室經理何世昌調查，每坪成交價已站上260?280萬元，預期高樓層頗有突破每坪300萬元「彭淮南防線」的實力。

至於這2年讓利風潮持續擴大的新北市，下半年也逆勢出現一波挑戰「區域天價」的新案。

其中新北市最「夯」戰區－新店央北重劃區，繼上半年茂德機構「波爾多」率先取得建照、開出第一炮正式推出之後，最近國泰、國美、全陽、九昱等也陸續取得建照、正式開賣。

據悉，「國泰豐格」、「國美中央新村」等A咖領導品牌的建商，開價和成交價已見「7」，少數低樓層的成交價也站穩每坪5字頭、甚至「坐5望6」，出乎市場預期、也是區域新高。

汐止最近也出現「6字頭」新案，住展雜誌調查，甲山林機構「甲山林別墅」的挑高大樓房型，已率先挑戰區域新天價。

另外下半年重點戰場三重的二重疏洪道重劃區，最近建商新案的開價，也悄悄向上挺進。五谷王段的國泰建設新案「國泰悅」，規劃25?42坪，可能開價每坪挑戰51?57萬元的區域新天價。

今年上半年房價表現，跟去年同期相比，普遍還是跌多漲少，除了新竹小漲、桃園持平之外，房價走勢還在下修階段；但有些擁有品牌附加價值的大型一線建商，近期紛紛逆勢向上挑戰新天價，算是少數特例，總體而言房市盤整格局仍不變。

高雄亞洲新灣區陸續有廠商進駐，鄰近統一夢時代購物中心的台糖物流園區二期4.3公頃土地，將於今年9月辦理地上權招標，歐商宜家家居（IKEA）有意進駐，投資逾10億元，興建「前店後廠」的大賣場，而已經完成重劃的大洋化工1,877.27坪土地，也已出租給碳佐麻里，目前正在加速趕工中，該店最快今年底可望對外營業。

據指出，位於統一夢時代購物中心二期隔壁、面向中華路的台糖物流園區二期土地，面積約4.3公頃，其中的3公頃，正積極準備對外招商，可望在今年9月對外公告，將以設定地上權的方式，引進國內外廠商投資。

消息人士說，目前位於中華路和復興路口的宜家家居（IKEA），除了營業樓地板面積6,000到8,000坪，已不敷使用之外，與中鋼集團的租約，也將在2年之後到期，因此，看上台糖物流園區二期土地。

據指出，一旦標得台糖物流園區二期3公頃的地上權，IKEA將在新址興建至少12,000坪的營業樓地板面積，並且採取「前店後廠」，面對中華路第一排的建物，作為營業區域，後方則作為倉庫。

業界估計，以每坪建造成本6萬元計算，加上權利金，如果IKEA得標，總投資額最少10億元。

位於亞洲新灣區內的台糖物流園區，總共8.6公頃左右，第一期與第二期各約4.3公頃，除了第二期預定9月公開招商之外，第一期物流園區目前進駐率約91％。

台糖表示，台糖物流園區第一期在取回自營之後，除了已經出租給蔓達特醫藥物流、以及威日太陽光電之外，邏輯公司也承租將近3,000坪，最近也將與嘉里醫藥物流公司簽約，分成二期，各約320與1,200坪的租約。

除了企業進駐台糖物流園區之外，位於時代大道上的大洋化工的1,877.27坪土地，也已以每坪452元的租金，每月85萬元，出租給碳佐麻里，目前正在加速趕工中，該店最快今年底可望對外營業。

依據內政部最新統計資料，2018年上半年度外國人在台購置不動產，土地已達1531筆，是從2016年谷底反彈後，又拉出新高，建物部分累積595棟，跟2017年同期相比下滑，雖然建物棟數下滑，但建物移轉總面積卻比2017年同期多，整體而言有回溫趨勢，至於在六都表現上，新北市的成績亮眼，建物累積123棟，六都排名第二，僅次於台北市的131棟，土地累積高達601筆，佔全台外國人取得土地近四成。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，在亞洲各國間，台灣仍有低價和生活品質佳等優勢，房地合一上路後雖然衝擊市場交易，不過不動產價格下修吸引買方逢低入手，交易情況也逐漸回穩，另一方面，大陸版肥咖條款上路、中美貿易戰開打，促使台商資金返鄉，因此第三地公司置產也是顯學。

綜觀上半年度外國人在台交易情形，土地取得達1531筆，跟2017年同期相比高出14.3％，建物取得達595棟，跟2017年同期相比小幅下滑4.3％，不過建物取得面積2018年高達2萬坪，跟2017年同期相比反而增加23.3％。至於六都個別交易情況，以新北市交易最多，土地共601筆、建物共123棟，土地交易量為六都之冠，而建物交易棟數最多者為台北市的131棟。

郎美囡指出，從建物取得棟數及面積可觀察到，房屋坪數有變大的趨勢，由於市場信心增強，近期除了豪宅市場回溫，辦公室等商用不動產的交易也頗熱絡，可能是其原因，而新北市鄰近台北，交通便利、機能佳，不動產價格比台北市親民，且房屋、廠辦、土地選擇性較多，2018年上半年的交易量獨占鰲頭。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，受惠於全球景氣持續擴張，且國內不動產市場信心度提升，自用型買盤挹注下，堪稱穩健，此外，商用不動產交易在低價與高資產族財產規劃的思考下，近年交易更為活絡，也讓境外資金購買台灣不動產的交易重出江湖。

9日，我國首單民企長租公寓儲架式權益類REITs（房地産投資信托基金）首期在上海證券交易所挂牌發行。

　　記者自上交所獲悉，這款名為“高和晨曦-中信證券-領昱係列資産支持專項計劃”的基金注冊規模為30億元，獲準在2年內分期完成發行。首期産品規模為2.5億元，為3+2年期，投資人為中信銀行、招商銀行和建信養老保險。

　　旭輝領寓CEO張愛華介紹，該專項計劃的創新在于實行“儲架發行”機制，即“一次核準、多次發行”，不依賴強主體兜底。“對于公寓運營商來講，儲架式發行不需要每個去申請。只要制定了一套標準模式，以首期資産為標準，未來資産按照該模式不斷入池即可。目前項目二期發行已在籌備之中。”

　　中信證券資産證券化業務線執行總經理俞強認為，與之前發行的單一類REITs項目不同，在儲架式項目中，長租公寓資産可以更加高效地與資本市場對接，有利于長租公寓運營企業盤活存量資産、快速穩定獲得融資、實現滾動發展。

　　自去年10月以來，住房租賃類REITs産品已加速獲批。保利、招商蛇口等央企已率先發行數單大規模住房租賃類REITs。今年4月，證監會和住建部聯合發布《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》，明確“重點支持住房租賃企業發行以其持有不動産物業作為底層資産的權益類資産證券化産品，積極推動多類型具有債權性質的資産證券化産品，試點發行房地産投資信托基金（REITs）”。

　近日，《證券日報》記者調查發現，目前幾家國有大行在北京已執行二套房貸款利率上浮20%的政策。

　　融360發布監測的最新數據顯示，7月份二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲0.03個百分點，整體漲幅低于6月份。在不少業內專家看來，房貸利率上漲將對購房需求，尤其是非剛需、非首套購房需求有所遏制。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進近日在接受《證券日報》記者採訪時表示，目前二套房調控政策較為嚴厲，勢必影響改善型購房需求，但也會有效遏制投資投機性需求。可以看到，二套房的首付比例較高，房貸利率也較高，這些都會增加購房成本，進而會限制部分購房者入市，起到給樓市降溫的效果。

　　中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，房貸利率收緊是銀行落實房地産調控政策、防范金融風險要求的體現。房貸利率水平本身就低于一般貸款利率水平，所以銀行收緊房貸利率是正常回歸的一種體現。“目前房價仍處于高位，房地産不確定性因素增加，銀行會通過調整房貸利率更加審慎地經營個人住房貸款業務。”

　　中原地産首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，過去一年半，對于一線、二線城市購房者影響最大的政策是信貸政策，其中貸款額度收緊是約束改善購房者入市的最主要原因。以北京地區為例，過去視為首套房的“賣一買一”購房者，基本都認定為二套購房者。這是抑制市場最關鍵的政策。



　　多家研究機構監測的數據顯示，近一年來，全國個人房貸利率普遍上漲。多個地區二套房貸款基準利率上浮20%-30%。

　　有銀行業人士稱，銀行是否調整房貸利率涉及市場環境、經營策略等多方面因素。整體來看，房貸利率仍有上浮的可能。

　　董希淼表示，“未來房貸利率會趨于平穩，不會很快上漲，也不會很快下降。即便上漲，幅度也會放緩。”

　　同時，董希淼呼吁，對于首套房、二套房可以實施差別化的住房信貸政策，對購買首套住房，應繼續採取相應優惠政策，從而更好滿足居民合理購房需求。

　　嚴躍進認為，對于二套房要進行差別化政策管理，對于部分合理改善住房的需求，未來建議適當放寬；而對于不斷有房源倒騰或者有類似P2P借款的現象，應要進行嚴格限制。

　　央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝此前明確表示，央行會督促商業銀行嚴格落實差別化住房信貸政策，對住房貸款執行差別化定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

　反向抵押養老保險的主要問題是房産質押帶來的資産價格波動風險和機構運營與客戶的常住對賭風險；加上房産價格大幅度下跌、人們壽命增長、看病越來越貴的交叉矛盾，以及目前國內父母還是有留資産給子女的主流意識，該保險真正發展起來還是不那麼樂觀。

　　日前，銀保監會一則通知再度引發廣泛關注。通知稱，有關部門決定將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。

　　老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全産權的老年人，將其房産抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房産處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

　　從我國現有國情來看，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展也是一種解決養老問題的辦法。但21世紀經濟報道記者採訪多位業內人士發現，由于該項政策試點本身就非常緩慢，業界普遍表示不看好。

　　進展緩慢

　　在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式。其最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。

　　美國是最早推行“以房養老”的國家之一，經過幾十年的發展,目前已建成世界上規模最大，制度靈活的“以房養老”體係。公開資料顯示，目前，美國主要有5種反向抵押貸款産品。其中有兩種産品是政府機構和公司開發設計的。另外三種産品是一家私營機構設計並提供的，包括房産價值轉換抵押貸款（HECM）、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）、財務自由（Financial Freedom）貸款。政府的扶持、完善的住房金融市場以及開放的文化觀念令反向抵押貸款在美國獲得了成功。反向抵押貸款的推出，大大改善了美國老年人的生活條件，同時還有效地緩解了社會保障壓力，促進了金融市場的繁榮和發展。

　　然而，反向抵押貸款盡管在國外取得了巨大成功，但在國內發展一直十分緩慢。2003年，時任中國房地産開發集團總裁孟曉蘇曾提議設立“反向抵押貸款”保險，讓擁有私人房産並願意投保的老年居民，享受“抵押房産、領取年金”的壽險服務；2004年，中國保監會計劃在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險品種。隨後幾年間，全國兩會上均有關于反向抵押養老保險相關提案出現。

　　直至2014年6月17日，中國保監會以保監發〔2014〕53號印發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。該《意見》共分開展試點的重要意義、開展試點的基本原則、試點資格申請與審核、試點産品管理、試點要求、其他事項6部分，自2014年7月1日起實施。其中要求：投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立産權的老年人；試點城市為北京、上海、廣州、武漢；試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

　　然而，直到2015年3月，經過中國保監會批準，首款保險版“以房養老”産品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養老保險産品。四大試點城市為北京、武漢、上海和廣州。從試點情況來看，“以房養老”保險有效提高了參保老人的可支配收入。據上海保監局數據，截至今年6月底，上海參加住房反向抵押養老保險的簽約客戶共46戶，領取養老保險金的有32戶，每戶月均領取養老金約12104元。但受多重因素制約，試點進展仍顯緩慢。截至今年6月底，有多家保險公司獲得了試點資格，但只有幸福人壽開展了業務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續。

　　中國健康養老産業聯盟秘書長蔣洪衛表示，“最早引入以房養老這個概念的是孟曉蘇，但是這幾年間幾乎沒有保險公司真正在做這件事情。唯一比較積極的就是幸福人壽，但是據了解，幸福人壽也並沒有派很大的團隊去做這件事，其他保險公司幾乎沒有推出相關的産品。”

　　普遍不看好？

　　蔣洪衛認為，以房養老無論是在國內還是國外，都是一個小眾産品，包括前面試點沒能成功也説明了這一點。無論是從試點結果還是從中國老人的思想觀念來看，現有的以房養老的方式是行不通的。“既然是小眾産品，就不應該投入過多精力。對于政府相關部門來説，重點還是應該放在給大多數人解決養老問題上。”

　　龍湖集團副總裁胡浩也認為，“反向抵押從海外市場來看其實並沒有太大反應，國內也是隔一段政策上提一提，市場反應就更差了。其中主要問題就是房産質押帶來的資産價格波動風險和機構運營與客戶的常住對賭風險；加上房産價格大幅度下跌、人們壽命增長、看病越來越貴的交叉矛盾，以及目前國內父母還是有留資産給子女的主流意識，所以真正發展起來還是不那麼樂觀。”

　　針對這一政策，21世紀經濟報道記者也抽樣調查了解反向抵押的相關老人。有老人表示，“目前國內老人一般都傾向于把房産留給子女。況且反向抵押容易滋生以房養老相關騙局以及産權方面的問題，所以並不看好。”

　　商務部國際貿易經濟合作研究院經濟學博士、副研究員高寶華認為，銀保監會在全國范圍開展老年人住房反向抵押養老保險是一種行之有益的市場化養老模式，對于緩解養老市場供需缺口、擴展養老服務産品、提升老年人群養老保障水平具有一定的推動作用。但從目前試點的情況來看，成效仍較為有限。究其原因，這與符合條件人數太少（承保人大多是無子女的老人或單身老人）、城市房價高漲且波動大不易評估、以及老人“家産傳後”的傳統觀念、保險流程較為繁瑣等因素有關。今後，保險機構要在加強風險防范與管控的基礎上，還應在適當放寬承保人條件、精準住房評估、簡化保險流程、豐富承保內容等方面下足功夫，提升老年人住房反向抵押養老保險的成效與影響力。

　　針對養老相關的金融産品，蔣洪衛還提出了他的個人見解。“現有的以房養老産品本質是利用房子本身價值來供養老人，但其實最好的方法是讓房子既能傳承，又能讓它發揮資産屬性來養老。舉例來説，如果北京有一套價值1000萬的房産，按照現在以房養老産品，就是做減法。比如，（老人）每年養老花掉20萬，然後一直減到老人去世之後，然後把剩余資産兌換給家屬。但如果換個方式，1000萬的房子如果能有500萬轉化給流動、有收益的資金，僅收益部分就可以覆蓋養老金。這樣年輕人既可以繼承房産，老人也不需要再掏錢養老，這種模式才有可能會成功。不過，由于涉及到資金的安全性，一般的民營企業並沒有信用度運作，上述模式具體落實方式需要銀監會協調考慮，需要央企、國企來操作。”他表示。

“麵粉比麵包貴”的時代終結！

土拍市場由夏入秋，熱涼轉換，幾乎就在一夜之間。

8月10日，杭州、南京、太原等城市都進行了土地拍賣。從拍賣過程和結果看，土拍市場明顯降溫，有的全部流拍，有的即使成交，地價比之前也降低了不少。

土拍是最能體現房企預期的。業內人士表示，房企目前拿地不再激進撒網，而是精准出擊。且從土拍市場不同的“降溫”幅度，應能看出房企的偏好和預判。

太原130億元土拍流拍

8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規模土拍，共拿出了熱點區域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）進行拍賣，起拍價合計130.82億元。但結果大大出人意料，8幅土地全部流拍。

這8幅地塊所處區域較佳，交通便捷、配套齊全，地塊起拍價最低11.71億元，最高達19.63億元。

由於太原市土地拍賣史上很少有同一熱點區域、同時拿出8幅土地公開拍賣的情形，按照以往太原“逢拍必搶”的慣例，業內人士預估，這場拍賣可能會拍出當地今年的最高樓面地價、土地單價地王。

但結果讓許多人大跌眼鏡。8幅黃金地塊中，只有2幅地塊各有一家房企報名，其餘6幅地塊則無人問津。有房企報名的2幅地塊，因出價未達拍賣底價，沒有交易成功。

當地業內人士告訴記者，土地價格高過房企對市場售價的預期值，是流拍的主要原因。這次拍賣的8幅地塊起拍樓面價都較高，房企擔心拿地後未來銷售價格“上不去”，從而影響其利潤。

據瞭解，2011年至2016年，太原房價一直徘徊在8000元/平方米左右，但從2017年開始，房價直線拉升，短時間突破萬元，漲幅超過30%。目前，品牌開發商樓盤均價在1.4萬元/平方米左右。

杭州3幅宅地底價成交

今年上半年土地出讓金排名全國第一的杭州，8月10日共拿出3幅宅地和1宗商地拍賣，地塊總出讓面積9.51萬平方米，總建築面積18.7萬平方米，總起價15.64億元。

在拍賣中，宋都股份、美好置業和旭輝旗下的杭州臨盛置業有限公司分別以底價7.88億元、5.09億元、2.19億元競得相應的宅地，對應的樓面價分別為9800元/平方米、9700元/平方米、9400元/平方米。

進入下半年，杭州土拍市場已顯降溫之勢。

7月26日，杭州臨安青山湖科技城推出一幅宅地，由於競價環節無人報價，最終由杭州保億钜鴻投資有限公司以底價12億元競得，成交樓面價9400元/平方米，相比年初地價跌幅15%。就在半年前，中糧與旭輝的聯合體還曾以11113元/平方米的樓面價在該板塊拿地。

據統計，7月份，杭州十區共出讓了31幅地塊，其中，22幅涉宅地無一“封頂”，不少以底價成交，甚至同板塊宅地成交價的跌幅最大超過了30%。

一家房企的品牌負責人告訴記者，在調控預期下，下半年杭州地價回落、低溢價成交將成為常態。

南京地價大幅下降

8月10日，南京出讓江北新區兩幅宅地，雖然引來了多家房企參與，競爭也十分激烈，但最終成交價格比之前的“地王”價降了近3000元/平方米。

這兩幅地塊是南京在“超出最高限價競保障房面積”規則下的最後一場土拍，此後將全面推行“競自持面積”。

2幅地塊均位於江北新區核心區，總面積近27萬平方米。其中，G06地塊起始價48.4億元，經過81輪競價，被中海地產以56.4億元拿下。G07地塊經過了71輪競價，被香港置地旗下的重慶怡置以44.9億元拿下，溢價7億元。

業內人士表示，上述兩幅土地雖然爭奪激烈，但最高價明顯受了限制，算下來的最高樓面價約2萬元/平方米，相比之前附近出讓的2.3萬元/平方米的地價，降了約3000元/平方米。

其實，下半年，南京土拍市場一直在降溫。8月1日，南京集中出讓6幅地塊，其中3幅底價成交，另3幅的競價次數均未超過10輪。

據報導，港鐵公司（0066.HK）8月9日對外宣佈，香港島南區黃竹坑地鐵站第三期物業發展項目合約由長實（1113.HK）旗下附屬公司建鋒投資有限公司投得。港鐵公司並未透露具體金額，但香港市場人士估計，該項目估值在360億港元左右。

香港房企出售物業成風 太古地產半年轉讓三項目

李嘉誠2017年11月出售的香港中環中心，曾以402億港元出售該物業75%權益的價格，創下了香港史上總價最貴的紀錄，成為內地地產和投資界的焦點話題。去年10月九龍倉將位於香港觀塘一棟在建的辦公樓項目以90億港元的價格賣掉，而進貨的是起源于深圳的房企綠景中國（00095.HK）。

?隆、君鷹等香港房企，先後傳出轉讓香港物業的消息。去年5月?隆地產稱正計畫出售香港三個非核心區域的住宅區商場，總價估值約40億港元。

不過出讓香港物業的不只是大公司，還有香港當地的中小房企。而香港房企出售物業的行情，今年還在繼續。

李嘉誠大兒子斥資10億英鎊買下倫敦瑞銀大樓


剛剛接班的香港首富李嘉誠長子李澤钜通過長江實業集團斥資10億英鎊，從British Land和新加坡主權基金GIC手上買下了位於英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate。該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地，同時也是瑞銀歐洲總部。

李嘉誠退休後長和仍歐洲掃貨 收購義大利電信巨頭

雖然李嘉誠已經從長和系主席的位置上“退休”，但他的繼任者——長子李澤钜，顯然依然在延續父親近年來持續在歐洲買買買的投資風格。7月3日，長江和記實業有限公司發佈消息，宣佈以24.5億歐元（約合190.51億元人民幣）的價格，收購義大利電信巨頭Wind Tre剩餘的50%股份。此次收購將使長江和記成為Wind Tre的唯一所有者。

李澤钜當家後買買買 這次要拿下義大利最大電信公司

7月3日午間，長和在港交所公告稱，擬出資24.5億歐元(約合人民幣190.91億元)收購義大利電信合資公司的剩餘股份，收購完成後，義大利電信合資公司及融資公司各自將成為長和間接附屬公司。

兩輪累銷逾440伙佔整體82%

各大銀行上周調高按揭利率後首個周末，綜合市場消息稱，新盤過去兩天（11日及12日）共售出近150伙，較對上一個周末約380伙大跌61%，惟新地（00016）旗下元朗錦田北PARK YOHO Milano（下稱Milano）過去周六（11日）進行次輪銷售131伙，單日仍能售出近85%，銷情不俗，整個樓盤開售9天累售逾440伙，佔總單位數目約82%，發展商昨天加推65個單位，盡推所有標準戶，折實平均呎價15548元，較上一批微升不足1%，並推出28伙於周四（16日）發售。

28伙周四先登場

業界表示，銀行加按息對新盤銷情影響輕微，在加息和貿易戰等因素影響下，預期下半年樓價升幅將放緩，料新盤定價將較以往審慎。

新地於本月4日首度發售Milano後，過去周六進行次輪銷售共131伙，成交紀錄冊顯示，當日售出111伙，周日（12日）再售出5伙，兩天合共售出116伙。新地副董事總經理雷霆表示，Milano經兩輪開售後，累沽逾440伙，套現35億元，由於向隅客眾多，集團加推新一批單位，並預告同系位於長沙灣南昌站上蓋的項目匯璽II將「好快開價」，本月底前發售。

新地代理總經理陳漢麟表示，Milano最新加推的65伙，市值逾7億元，屬原價加推，項目先推出28伙於周四發售，視乎銷情再決定餘下單位的銷售部署，Milano僅餘部分特色戶未發價單，有機會以招標方式發售。

價單顯示，Milano昨天加推新一批65伙，盡推所有標準戶，實用面積254至909方呎，折實售價475.356萬至1429萬元，折實平均呎價15548元，較上一張價單調升不足1%，加幅較以往加推明顯收窄；周四推售的28伙，折實平均呎價15466元。

另外，成交紀錄冊顯示，該屋苑32B座15樓D室，實用面積405方呎，一房單位，以607.69萬元售出，呎價約1.5萬元，由關連人士購入，陳漢麟回應指出，有關單位由該集團的職員購入。位於青山公路潭尾段18號的Milano，提供538伙，實用面積233至1273方呎。

一手兩天150宗買賣挫逾六成

過去兩天為多家銀行調高按揭利率後首個周末，新盤共售近150伙，較前周約380伙大跌61%，靠新地力撐大市，Milano兩天共售出116伙；同系北角海璇周日以1679.56萬元售出5A座6樓B室一房戶，實用面積378方呎，呎價4.44萬元，連同將軍澳日出康城晉海II、屯門御半山等5個樓盤，新地旗下樓盤兩天共沽130伙，佔整體約87%，其他新盤僅沽1至3伙。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，銀行調高按息後，Milano開售仍取得不俗銷情，反映息口對一手市場影響較輕微。

他指出，下半年銀行有機會加息，加上貿易戰及政府出招等因素下，料下半年樓價升幅將放緩，未來推售新盤定價較以往審慎，料以貼市價甚至低市價推出，由於現時購買力仍然充裕，相信只要新盤定價不太進取，仍可取得理想銷情。

中環核心區商廈空置率奇低，企業為求進駐指標商廈，各出其謀搶租據點。長實（01113）旗下中環皇后大道中2號的長江集團中心，一個中高層單位以每月260萬元租出，呎租約203元，創該廈呎租新高。據悉新租客為一家虛擬貨幣交易平台，一炮過付一年租金作為「按金」承租單位，涉資約3120萬元。

消息指出，以高價租出的單位為長江集團中心45樓1室，可租用面積約12783方呎，月租260萬元，呎租約203元，為該廈落成以來呎租首度衝破200元大關。

付一年租金作按金求進駐

據了解，上述樓面原由巴克萊資本（Barclays Capital）租用，因減租樓面而遷出該層。去年長實出售中環新盤My Central時，上址曾用作售樓處。今年第二季上述單位推出放租，短時間內獲市場吸納。

消息人士透露，單位新租客為虛擬貨幣衍生產品交易所BitMEX，目前屬全球規模最大的比特幣交易所。據該公司網站顯示，這家在2014年成立的虛擬貨幣交易所的總部設在香港，但未有顯示辦公室位置。

資料顯示，長江集團中心今年錄得成交呎租介乎168至175元，但最新成交呎租卻大幅飆升，除屬較高樓層的單位外，亦是該廈近一年罕有超過1萬方呎的放租單位，因此極為搶手。

據悉，BitMEX能承租該單位除出價進取外，更付出一年租金作為承租單位的「按金」，較正常3個月多出3倍。以一年租金計共約3120萬元；由於一份租約一般長約3年，是次已相當於繳付了全期租約的三分之一租金。

業內人士表示，中環的大業主通常着重租客的背景及公司規模來揀客，反而租金不是最大的考慮因素。由於虛擬貨幣仍為新興經濟行業，不易在大業主的寫字樓租得據點，所以BitMEX出手較重，以增加業主對其公司及行業的信心。據悉，現時不少新興經濟行業多會租用共享工作空間，甚少租用獨立寫字樓單位作辦公室。

政府6月底公布新房屋政策，加上近日加按息及貿易戰陰霾籠罩，雖然部分業主減價求售，市場仍屢錄高價成交，屯門居屋新圍苑高層單位以已補地價638萬元易手，創該屋苑已補地價單位造價新高。

祥益地產營業董事胡志偉表示，新圍苑C座高層9室，實用面積645方呎，5月底以已補地價690萬元放盤，惟原業主擔心新房策等因素，遂連番降價至638萬元，獲同區換樓客議價後終以已補地價610萬元售出有關單位，造價雖然較原叫價低80萬元（約11.6%），但仍創該屋苑已補地價單位造價新紀錄，呎價9457元。據悉，原業主1999年以未補地價125萬元買入上址，未扣除補地價金額，賬面勁賺485萬元（約3.9倍）。

胡志偉稱，雖然市場受多項不利因素影響，仍有不少業主以高價放盤，新圍苑現時有不足30個已補地價放盤，叫價約480萬至660萬元，當中有約5個叫價高於610萬元。

另外，祥益地產高級區域經理黃慶德表示，同區居屋龍門居15座低層A室，實用面積431方呎兩房戶，獲外區上車客議價後以已補地價475萬元承接，造價屬該屋苑已補地價兩房戶新高；呎價11021元，更打破該屋苑於4月底錄得的舊呎價紀錄10325元，約3個半月後將其推高6.7%。資料顯示，原業主2007年以未補地價53.51萬元購入上述單位，未計算相關的補地價金額，原業主賬面獲利約421.49萬元（約7.8倍）。

海濱南岸傳撻訂 買家損手63萬

美聯物業首席聯席區域經理梁仲維說，荃灣愉景新城2座中層F室，實用面積495方呎，以該屋苑兩房單位新高價780萬元易手。原業主1996年以307.7萬元買入該單位，賬面獲利472.3萬元，升值逾1.5倍。

不過，市傳個別買家則撻訂離場，市傳紅磡海濱南岸2座高層D室，實用面積589方呎，3房間隔，上周原以該屋苑造價新高1280萬元售出，惟買家撻訂，估計訂金連同代理佣金等最少蝕63.6萬元。業主重新將該單位放盤，叫價不降反升，叫價達1350萬元，較原本成交價還要高70萬元（約5%）。

另外，中原地產數據顯示，過去兩天（11日及12日）全港十大屋苑錄得5宗成交，連續7個周末錄得不足10宗成交；美聯物業統計的十大屋苑更僅有3宗成交，為2月17日至18日錄得僅一宗成交以來，接近半年最少成交的周末。

8 St Thomas周末推 首批20伙

近年豪宅樓價走勢亮眼，港人投資海外的需求增。新加坡發展商萬國公司（Bukit Sembawang Estates Limited）總裁黃志成接受本報訪問時指，旗下位於市中心烏節路核心地段的8 St Thomas現樓項目，率先在港推售。

新加坡素有花園城市之稱，發展商萬國公司總裁黃志成表示，近年大眾着重環保生活，集團系內項目亦講究綠化及環保設計。8 St Thomas充滿大自然氣息，雙子塔式建築上設多個空中花園及園境休憩設施，以配合居民的生活方式，且綠化布置有利紓緩溫室氣體及增溫等問題，為住客營造一個舒適輕鬆的居住環境。

雙子塔式建築 設空中花園

本身亦是建築師的黃志成透露，在設計至統籌期間，均會就項目環保綠化、銷售對象，面積戶型等策略，與建築設計商討論，將概念灌注在設計藍圖上並實踐，項目由設計、動工至落成需時4至5年，投資額共約3億新加坡元（約18億港元）。

黃志成指，8 St Thomas位處優質市中心地段，且為永久地契項目，相信對香港及中國內地買家具吸引力。其次集團調查發現，新加坡海外買家市場多來自香港及中國內地，同時亦有關注新加坡房地產。項目已屆現樓，作投資或自住皆宜。

戶型多元化 涵蓋1房至4房

他又表示，香港樓價向好，豪宅表現理想，港人投資海外的需求增，故8 St Thomas有別於一般由本地延伸至海外的銷售策略，是次先在香港推售。

新加坡物業一般以2至3房設計較受歡迎，考慮到當地居民及海外市場的不同需求，8 St Thomas戶型多元化，涵蓋1房至4房。1房適合作投資，而周邊交通、學校及商場配套完善，料3至4房受家庭客注視。

新加坡近月推出樓市調控措施，黃志成指，樓價一般要1至2個月後才趨穩定，目前傾向觀望。除地價因素，公司會視乎地皮的地點及潛力，再考慮購入。

現時新加坡第9及11區為核心地段，吸引多間本地發展商和海外財團進駐，是次推出的8 St Thomas正正位於第9區，地點優越。集團將繼續物色該類優質用地，並走高檔物業發展、以中產人士家庭作主要對象，另會拓展澳洲及東南亞等市場。

項目已委託中原在港優先發售，展銷會將於本周末（18至19日）在中環文華東方酒店2樓舉行，首批20伙。

近期大型新盤矚目登場，搶佔市場購買力，加上貿易戰加息夾攻，二手成交量持續下挫。百大屋苑於過去兩日僅沽出9伙，按周下跌約四成，部分錄「零成交」，買賣雙方趨審慎，隨着睇樓客減少，業主議價空間逐漸擴闊。

　　土地註冊處資料顯示，天水圍嘉湖山莊景湖居8座一個單位，面積442方呎，於上月以463萬元沽出，呎價約10475元。翻查資料顯示，該單位現時銀行估值為590萬元，成交價較市價低約兩成。有代理指出，上述單位疑似為凶宅。

　　祥益營業董事胡志偉指出，屯門居屋新圍苑C座高層9室，面積645方呎，業主起初開價690萬元，及後減價80萬元，議幅約12%，以610萬元成交，呎價約9457元，創屋苑成交價新高。胡氏續指出，上述單位於減價後，吸引5組客爭逐，最終獲1名換樓客購入。上述同類放盤不足5伙，叫價介乎660萬至700萬元。

　　祥益高級區域經理表示，屯門龍門居15座低層A室，面積431方呎，2房間隔，原業主起初開價490萬元，及後減價15萬元，以自由市場價475萬元易手，呎價約11021元，創屋苑呎價新高，買家為區內上車客。

　　美聯高級分區營業經理李錦榮表示，東涌裕東苑A座低層9室，面積約646方呎，原業主於第二市場以約475萬元放盤，議價後以470.8萬元由1名公屋住戶承接，呎價約7288元。原業主於2009年11月以約103萬元購入上址，持貨近9年，帳面獲利367.8萬元，升值約3.6倍。

　　中原分區營業經理吳謙成表示，馬鞍山帝琴灣凱弦居11座高層H室，面積1104方呎，以1546萬元連車位易手，呎價14004元。原業主於1998年3月以924萬元購入單位，帳面獲利622萬元，升值約67.3%。

　　世紀21北山客戶經理陳豔玲表示，銅鑼灣尚巒中層F室，面積398方呎，1房間隔，獲區外換樓客以930萬元承接，呎價23367元。陳氏續指出，尚巒因位處核心地段，向來備受用家追捧。

　　綜合市場消息，百大屋苑過去兩日僅沽出9伙，與上周的15伙下跌約四成，部分屋苑錄「零成交」，買賣雙方趨審慎，隨着睇樓客減少，業主議價空間逐漸擴闊。

　　美聯住宅部行政總裁布少明透露，近日多間銀行相繼調升H按息率，致二手買賣呈拉鋸，加上新盤持續熱銷，搶佔市場焦點，造成二手交投受壓。

　　港置行政總裁李志成表示，本月多個新盤強勢出擊，吸納部分二手客源，加上多間銀行宣布上調按揭利率，二手業主對後市持審慎態度，拖慢二手交投步伐。

　　中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港銀行掀起新一輪加按息潮，直接影響買家入市意欲，市場憂慮美國下月加息，香港銀行或會跟隨，令買家入市態度轉趨審慎，預計二手市場氣氛將持續觀望。

日前，久沒出手投地的長實，奪取黃竹坑站地盤，市場人士議論紛紛，有人說，長實奪地有關鍵，首先，不少內地發展商近期「水緊」，無緣參與地王投標，現時是「現金為王」的時代，若果要向銀行一借數百億元，如此的大數目實在不容易！看海航的情況就知道，這就是中資不能輕易出動的原因。

　　長實除了實力豐厚外，今年4、5月集團更剛好完成中環中心交易，進帳402億元，金額足以換取該幅南區地王，一買一賣，時間恰到好處。

　　還有，太古地產近期出售City Plaza 3期及4期，可能基於同樣的構思，出售非核心資產套現，等待時機購入地皮，吼準利潤更高的項目。這也是發展商與投資者不同之處，投資者拆售賺快錢，或作長線收租，收取穩定的回報，發展商則利用同樣的款項，作更進取及創意的發展。