2年6筆法拍 投機客20年租約鑽漏洞

合宜住宅禁轉售期長達5或10年，卻有疑似想鑽規定漏洞的民眾，採用法拍方式，解除禁轉售的枷鎖。新北市板橋區浮洲合宜住宅「日勝幸福站」，目前尚在交屋階段，近2年卻已出現6筆法拍。昨日更有20樓物件第一拍，竟於去年11月已簽訂長達20年租約，租客也已繳清200萬元總租金。熟知投機客操作手法的業者笑稱，「該案很明顯不是租客『手骨太大支』，就必然是個法拍洗禁售期的偷吃步。」

內政部為落實居住正義、平抑房價而創造出合宜住宅政策，2012年由日勝生集團於新北市板橋區推出浮洲合宜住宅（日勝幸福站），房價每坪19.5萬元，隔年則由4建商於桃園市龜山區推出A7合宜住宅，房價每坪均價15萬元，皆較周邊行情便宜約7折。承購人條件規定個人及直系親屬名下無住宅、家庭收入在一定標準以下，且限制5及10年禁止轉售，不過若流入法拍即不受此限，被視為該政策的漏洞。

不點交以流標收場
根據司法院公告，今日1筆一拍的「日勝幸福站」位於合宜路89號20樓，總坪數近55坪，含1車位，一拍底價1790萬元。據謄本內容顯示，全案在去年5月底完工、8月交屋，而筆錄內容顯示，此物件在去年11月簽訂長達20年的租約，總租金200萬元已一次付清，因此全案設定不點交，最終以流標收場。
基於「法拍不破租賃」的原則，即便投資人得標，勢必也得等20年後才能入住，因此可擊退一干想投標自住的民眾。
寬頻房訊指出，不論是浮洲或是A7合宜住宅案，各有10年、5年的禁轉售閉鎖期，但是若物件被法拍後，其禁錮就會消失，「除持有人確有財務窘境，另外也可能遭到有心人透過假債權的方式，利用法拍取得，使合宜宅可合法移轉。」另外為避免「計劃外」人士干擾，設定長租約，可能也是「杜絕外患」的手法之一。

專家批黑心法拍技巧
房市專家Sway痛批：「這就是黑心法拍技巧！」不可能有租客願意一次付出200萬元租房子，設定長租約就是為了「卡」法拍，讓黑心目標人得以順利標到物件，「不管是設定租約的原始買方，或是來投標的未來買方，皆居心叵測，都該受到譴責，因為不該把社會福利政策扭曲成套現的工具。」
Sway也提醒想投標該物件的善意第3人，「不該去買，除了須背負20年租約外，合宜宅的房子也蓋太爛，還是不要碰的好。」

具合宜宅承購資格但沒中籤的民眾林先生表示，政府當初設定那麼嚴格的承購條件，卻開這麼大的漏洞，讓投資客有機會大炒房價，這已經不是當初規劃合宜宅的本意，應該在一開始設定規則時就禁止炒作行為，「不管是轉售或法拍，都不該設定年限，而是永遠不能以高價出售。」

此外，從「日勝幸福站」法拍紀錄來看，6筆遭法拍的原因皆是清償票款，而已有結果的5筆法拍，其中3筆在一拍時由債權人承受，另1筆則是在二拍時，以溢價率近15%拍出，被專家視為，「刻意操作」意味濃厚。

除昨日流標的「日勝幸福站」物件外，近期尚有分別預定在8月23日、9月13日將進行二拍、一拍的A7合宜住宅「皇翔歡喜城」及「日勝幸福站」物件，2案皆選擇綁定租約，但前案因租約設定在查封日之後，因此租約遭排除。

居住正義變調 政府喊卡

政府於2010年為實踐居住正義而興建合宜住宅，盼讓民眾能輕鬆成家，本屬美意，但推出的2處新北市板橋區浮洲合宜住宅、桃園市龜山區A7合宜住宅，卻不時傳出施工品質不佳問題，在八德合宜宅爆發弊案後，政府決定不再續推此政策。

施工不佳問題多
內政部於2010年推動「健全房屋市場方案」，由政府主導、提供土地，低價賣給建商興建，再以低於市價的行情銷售。由日勝生集團興建的浮洲合宜宅，2015年地震後，多處出現裂痕，引發承購戶提起集體訴訟，甚至要求退屋。今年2月時，還有民眾出面投訴，該合宜宅屢屢出現漏水、壁癌，並有惡臭飄出，家中管線打開就是裸露的鋼筋，瓦斯管線不符規定等，施工品質明顯不佳。
而由皇翔、遠雄、麗寶、名軒4家建商承攬興建的桃園龜山A7合宜住宅，2016年上千住戶即將入住時才發現，竟沒有設置汙水處理廠，直接將廢水排入新北市新莊區十八份坑溪與啞口坑溪，導致當地35戶居民長期喝汙水。

政策失敗不續推
而「皇翔歡喜城」才交屋1年便傳出地下室3樓飄散糞便味，順風時連樓上3樓住戶都聞得到，皇翔建設解釋是因A7污水處理廠尚未完工，意即住戶至少還要再忍受2年臭味。
而延續中央政策興建八德合宜宅的桃園政府，甚至爆發取得承作權的遠雄建設賄賂前營建署長葉世文弊案，宣告合宜宅政策徹底失敗，官方不再續推。

降價才是王道！根據房仲業者統計旗下各店頭近3個月帶看紀錄顯示，台北市中心凡有降價的物件，每月平均可帶看24次，但價格聞風不動的物件，則僅有5~6次，看屋量差距達4~5倍之多，降價屋的成交機率也相對提升。但專家也建議民眾勇敢出價，「因為價格不是等出來的。」

交易量不增反減
永慶房屋根據內部資料統計，近3個月台北市降價物件帶看狀況，發現市中心降價物件平均降幅為12.6%，平均每月看屋量約24次，但不降價物件每月平均僅5~6次，等於降價物件高出一般物件看屋量達4~5倍；至於市郊降幅則是11.6%，平均看屋量約21次，也較不降價物件僅4~5次高出許多。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，觀察台北市第1季建物買賣移轉棟數，雖較去年同期增加26.5%，但從5月開始，雖有新成屋交屋挹注，但累計至7月交易量資料，發現較去年同期成長幅度縮小至21.1%，不增反減，意謂「部分建商、屋主對房市前景增添信心，售屋態度轉趨強硬，在買賣雙方價格認知無共識下，交易量自然無法持續擴大。」
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，今年以來自住客及置產客積極看屋，但現在買方出手以實價行情為基準，有降到行情才出斡旋，若賣方堅持價格，多半以撤斡收場，且期間不超過1周。

價格是談出來的
若以台北市待售物件總價帶區分，市郊區降價幅度最大的以1000~2000萬元為大宗，佔近5成，謝志傑分析，其中士林、文山、內湖的2~3房公寓，或中古大樓降價最多。市中心降價比例最多為1000~4000萬元物件，落在40%上下，以大安區3房大樓、中山區套房及2~3房大樓，與信義區2~3房公寓及大樓，降價比例較高。

謝志傑認為，現在是自住需求為主的買方市場，民眾多會仔細評估購屋總價上限，不要買到負擔不起的房子，同時滿足最大化的住居需求，因此中低總價產品仍是房市交易主力。張瀞勻建議，購屋族除可以著墨降價屋外，若有看到適合物件，也應勇敢下斡旋、要求見面談價，「因為價格是談出來的，不是等出來的。」

台中市南屯區8期重劃區有不少重大建設陸續完成，包括南屯國民運動中心、豐樂公園改建、文心秀泰影城與即將完工的文心捷運線，帶旺周邊住宅詢問度及買氣，就連僅7戶的億元豪墅案，也在1年內幾近完銷。

受惠各建設利多
今年5月南屯國民運動中心啟用，內部規劃游泳池、韻律教室、飛輪教室、撞球室、桌球場、綜合球場等多項專業運動設施；豐樂公園則在6月增設磨石子溜滑梯、沙坑、盪鞦韆，還有全台首座戶外跑酷練習場等工程；文心秀泰影城則在8月初正式完工剪綵。

受惠各建設利多，8期生活機能愈趨豐富，房市撐盤力道也強。目前8期房市以文心秀泰影城周邊500米內較受矚目，如遠雄「文心匯」已完銷，緊接著還將推出正對捷運G12站的新案，規劃34層鋼骨大樓，30~53坪2~4房，潛銷預約如火如荼。

正對南苑公園的順天「御南苑」，中大坪數也已完銷，文心南三路、向心南路口的聚合發「湖心泊」則僅剩個位數戶別。至於鎖定投資產客群的親家「ONE CITY」，1+1房型也已完售，目前銷售主力為2房27~28坪產品。

與西區7期相鄰
最令人驚訝的是，陸府建設在豐樂公園首排別墅預售案「觀止Ⅱ」，每戶8000萬~1.2億元居然也近完銷，該案頂樓設計全景觀Green House私人會館，採複層LOW-E玻璃，迎合高端企業主需求。
住商不動產七期南屯店專案協理蔡鴻霖表示，8期緊鄰西區和7期，又近高鐵、台鐵，坐擁地段優勢，區內除COSTCO、迪卡儂2大熱門賣場外，現在增諸多建設，生活與交通機能俱佳，對於自住客群更具吸引力。

高雄房市總價超過3千萬的豪宅，近年陷入交易遲滯景況，不過，位於農16特區的「京城京城」，在沈寂4個月之後，近一周一次售出2戶，交易總額近2.5億元，在北高雄十大豪宅建案中，「京城京城」維持每坪成交均價62.3萬元的榜首，比第二名的「HH大樓」和第三名的「美術園」，價格分別高出9％和46％。

據了解，位於高雄農16特區的「京城京城」，今年3月成交過戶1戶之後，沈寂了4個多月，再傳喜訊，上周一次成交過戶2戶，使得開賣以來，已累計售出16戶，買家有來自高雄和台北的企業主。

據悉，「京城京城」此次成交的2戶住宅，分別是位於中高樓層的138坪和158坪產品，每戶成交價介於1億到1.5億元之間。

根據實價登錄資訊顯示，「京城京城」開賣迄今的成交價格，每坪售價最高66萬元，最低成交價約57萬元，平均每坪售價約62.3萬元，位居高雄十大豪宅的榜首。

在北高雄美術館特區、以及農16特區的十大成屋豪宅，主要集中在5家建商，分別是京城建設、宏舜開發、皇苑建設、鼎宇建設、以及振美建設等，各自開賣以來，平均成交價排名第二的是宏舜開發的「HH大樓」，每坪成交均價約57.2萬元，今年以來，只有在2月成交過戶1戶，累計有11戶完成過戶。

北高雄十大豪宅排名第三名的鼎宇建設「美術園」，平均成交單價約42.5萬元，今年只有在6月成交過戶1戶，累計過戶了5戶，跟所有豪宅一樣，去化速度都比較緩慢。

登上十大豪宅排行榜，且平均每坪售價超過40萬元，還有皇苑建設的「皇苑國際館」，成交平均單價為41.4萬元，在北高雄十大豪宅中，價位排名第四，目前屋齡約9年的「皇苑國際館」，已經全數完銷。

至於北高雄十大豪宅的第五名到第十名，分別是皇苑世紀館、美術臻邸、皇苑人文首璽、美術之星、御桂園林、以及漫光蒙梭，平均每坪成交價介於39.4萬元到30.9萬元之間，其中，皇苑又是十大高價豪宅建案最多的建商，總共包辦了5案，占比約50％。

國際板天條來了。金管會14日宣布，將預告保險業國外投資管理辦法修正草案，其中國際板債券加計國外投資，不得逾已核准國外投資額度的145％，超標者不得再加碼國際板債券，保險局副局長王麗惠表示，有三家壽險公司超標，雖然法規尚未生效，但希望這三家公司「自我控制」。

保險局意思即政策方向已公布，雖然法規要11月才生效，但希望已超標的三家壽險公司即日起不要再加碼國際板債券。據壽險業者指出，三家公司應是國際板投資大戶與外幣保單銷量較多者，即南山人壽、台灣人壽及三商美邦人壽，但如新光人壽可投資額度也不多，也表示不會再加碼國際板債券，中國人壽則尚有一些額度。

雖然國泰人壽、富邦人壽仍有較多的國際板投資額度，但也表示近期因匯率等因素，國際板債券的確沒有太多發行量。

由於買盤銳減，8月國際板至今僅有一檔五年期美元債，發行金額2.8億美元，今年全年發行量要達去年400億美元以上水準，恐有一定難度；但金管會這次也「網開一面」，即國際板債券超標者，若國外投資還有額度，仍可繼續投資。

目前國外投資被核准到最高上限45％的共四家公司，即國壽、富邦、南山及中壽，國壽因承接國寶及幸福人壽，國外投資還獲准多2％左右；另外有新壽、台銀人壽、三商美邦人壽、元大人壽、中華郵政、全球人壽等六家公司獲准逾40％額度，但不到45％。

這次金管會也提高國外投資可達40％公司的私募基金、對沖基金投資額度，由資金的2％提高到3％，估計可多出2,300億元額度，由於壽險公司目前只投資1％多，等於還有4,600多億元額度，可以投資風險較高、但投報率也較高的標的。

在限縮國際板投資額度之餘，金管會同時將外幣傳統保單不計入國外投資的額度由準備金25％提高為35％，即多出2.1兆元左右可不占到國外投資額度，也有助壽險提高資金投報率。

另外還有開放投資國外地方政府所屬機構發行或保證債券，如美國紐澤西公路局發行的收益債，在國外投資額度5％內，可增加投資收益。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，近期房市呈現買賣雙方的拉鋸戰，在第一季房市增溫的狀況下，部分建商、屋主對房市前景增添信心，售屋態度轉趨強硬，但目前房市仍屬自住市場，買方仍期待降價，鎖定「降價」關鍵字，不降價就不買，在買賣雙方價格認知無共識下，房市交易量無法擴量，讓利仍是關鍵「降價物件的看屋量是未降價物件的4-5倍」。

今年開春以來，房市春暖花開，買氣回溫，觀察台北市今年第一季建物買賣移轉棟數相較於去年同期，年增26.5%，房市交易量表現亮眼；不過，從5月開始，房市熱度似乎有降溫跡象，雖有新屋交屋挹注，但根據今年1-7月交易量資料發現，較去年同期成長幅度縮小至21.1%，不增反減。

永慶房屋根據內部資料統計近3個月台北市降價物件發現，台北市中心區有降價的物件平均降價幅度為12.6%，平均每月看屋量約24次，是沒有降價的物件4至5倍；至於市郊區則是11.6%，有降價的物件平均每月看屋量約21次，未降價的一般物件看屋量僅4至5次。

謝志傑表示，房價自高點反轉至今已接近4年，房價大跌階段已過，目前呈現緩跌至平盤整理格局，對於目前房市交易主力的自住客而言，實惠、買得起的價格是購屋者首要考慮因素，因此，有降價的物件更能吸引民眾的目光，看屋量是沒有降價物件的數倍，成交機率也倍增。

以總價帶降價物件主要區間來看，謝志傑說明，根據統計資料發現，發現台北市中心區以總價1,000-4,000萬為大宗，1,000-2,000萬占比為40.4%，2,000-4,000萬占比則是39.3%，兩者差距不大，均在四成左右，大安區3房電梯大樓、中山區的套房、2-3房電梯大樓與信義區2-3房公寓與大樓產品降價比例較高，至於台北市郊區，降價物件則以總價1,000-2,000萬為主，占比高達49.2%，逼近5成，士林、文山、內湖的2-3房公寓或中古電梯大樓的降價物件多，可供民眾購屋選擇。

謝志傑補充，目前房市是以自住需求為主的買方市場，大多會仔細評估購屋總價上限，不要買到自己負擔不起的房子，同時滿足自己最大化的住居需求，因此，中低總價的產品仍是房市交易主力，為了從眾多物件中脫穎而出被買方青睞，屋主直接下修售價就成為抓住買方視線的手段之一，同時增加有購屋需求民眾的看屋意願，進而提升成交機會。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義今天說，高雄的房地產沒有下跌的機會，台北、新北市、桃園房地產市場起起伏伏，但高雄房地產都是穩定中成長。

張永義說，民國106年1到7月，高雄建商推出約2297戶，民國107年同期推出6487戶，增加4190戶，成長182%，總銷金額民國106年1到7月247.12億元，107年738.22億元，增加491.1億元，成長198.78%。

他提出數據說，預估今年的推案量會達到1100戶以上，打破近10年來的記錄，總銷金額今年應該可達1300億元以上，高雄房地產實在成長中，也隨著房地產的成長，房價也跟著漲。

張永義認為，高雄不論是房市或土地，從民國90年以來，都是在慢慢地微漲，高雄還有許多公共建設，包括旅運中心，流行音樂中心，都在興建中，未來完成後，會帶動更多人潮，對高雄的房地產市場會更好。

台北市政府有感於極端氣候變遷、人口高齡少子化趨勢、都市防災及公共設施整備等議題已是城市競爭力提升與住居環境調適的重要工具。有鑑於北市於2000年起公告劃定更新地區已近20年，期間雖已有部分單元完成更新改建，但仍未能積極帶動民間推動都更，實有必要因應現況情形及未來挑戰重新檢討公劃更新地區。


台北市政府於2018年重新啟動公劃更新地區檢討機制，期間共舉辦2場論壇及4場專家學者諮詢會，廣邀都市計畫專家學者、建築與不動產公會及相關執業人員等代表，針對市府於公劃更新地區檢討暨更新計畫擬定之革新制度，進行交流討論。台北市政府於2018年8月13日公告公開展覽「劃定台北市85處為都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」，並於2018年8月14日起在台北市府及12行政區區公所公告公開展覽30天，歡迎各界民眾就近閱覽，並踴躍提供寶貴意見以供台北市都市計畫委員會審議之參考。

台北市府表示，為使市民進一步瞭解該項計畫之內涵，辦理4場次說明會，歡迎各界踴躍參與，各公民或團體對計畫案如有任何意見，請利用說明會場提供之意見表，於公開展覽期間向台北市都市計畫委員會提出。本案公開展覽之都市計畫書圖資料可至「台北市政府都市發展局網站/公展公告/都市計畫公展」、「台北市都市更新處網站/台北市公劃都市更新地區作業專區」下載。民眾亦可直接掃描下方QR Code，或至市府1樓都市計畫工作站及12行政區區公所閱覽。本案公開展覽說明會傳單可至12行政區區公所及各行政區內里辦公處索取。如有疑問，請電洽台北市市都市更新處更新企劃科。

苗栗縣政府地政處2018年8月18日將於新港國民中小學舉辦「高鐵特定區及竹科竹南基地週邊地區抵價地聯合行銷活動」，活動中特別展示高鐵特定區及竹科竹南基地週邊地區抵價地的相關圖文介紹，希望能夠有效吸引投資者前來投資標購土地，計有後龍高鐵特定區14筆、竹科竹南基地週邊地區10筆抵價地。

高鐵特定區開發總面積約205公頃，以區段徵收的方式進行整體開發，建構完善的公共設施，並且具備了雙鐵共構的交通轉運中心，另外還有媲美韓國清溪川的北勢溪親水廊道，提昇生活機能，更有策略型產業大規模發展腹地及密集便捷的聯外道路系統，目前已有部分業者推出建案，漸漸有發展為新都心的趨勢。

另外苗栗縣政府為滿足新竹科學園區竹南基地擴大用地需求，並期藉由提供完善的公共設施及生活服務機能，創造優質產業與生活環境，同樣採以區段徵收的方式進行整體規劃及開發，本特定區不但緊鄰人口密集的竹南鎮及頭份市，更具有街廓方正完整、而且各項公共民生設施均已完善配置，加上西部縱貫鐵路、國道1號、3號、台1線、台13線、西濱等環繞的便捷交通等優質條件，至今各項建案均已陸續密集動工興建中，榮景可期。

高鐵特定區及竹科竹南基地週邊地區抵價地與鄰近新竹、台中等縣市相較，土地取得成本相對低廉，無論是自用或投資均具有高度升值的潛力，歡迎各界人士把握機會，踴躍標購。相關標售公告資訊可透過苗栗縣政府地政處網站查詢。

台中將掀影城爭霸戰，繼先前文心秀泰影城進駐東區後，現在國賓影城瞄準中興大學客群，準備前進忠孝夜市商圈，與總太地產營造合作，要興建複合式商場，準備於109年完工後開幕，屆時除了創在地消費外，順勢拉抬周邊房市。

國賓影城官網公布，全台12處商場影城，遍及大台北地區、桃園、台南、高雄、屏東、金門等地，而六都中只有台中沒有駐點，不過現在國賓影城與總太地產合作，前進台中南區忠孝夜市，預計打造一座複合式商場，屆時國賓影城也會設廳。

總太地產先前標下台中南區忠孝路、忠孝路165巷與正氣街口，70年的地上權，土地面積共553坪，與國賓影城合作，預計於此處打造複合式商場。

記者今天下午去電總太地產營造，發言人陳思翰表示，與國賓影城合作複合式商場計畫，目前已經動工，至於工程進度不方便透露，不過初步規劃1至2樓是商場、3至6樓為影城，可能會有10至12個影廳、1200個座位，預計109年完工。

該案將為國賓影城進軍台中首戰，選擇前進忠孝夜市，看準南區生活機能佳，鄰近中興大學生活圈，周邊有龐大消費潮，若109年完工進駐後，除了創造在地消費，拉抬周邊房市外，由於與剛開幕秀泰影城，僅距離不到10分鐘車程，若完工後可能又掀一場影城爭霸戰。

該案看準中興大學學生消費力，距離中興大學生活圈不到10分鐘車程，附近多中古大樓、少有新案進駐，中古屋仍有1字頭親民價，總價約500?600萬即可成家，吸引不少首購族群。

　　內地房價受到多方調控已大漲遏制，但房租卻有“接棒”趨勢，多個城市出現大幅度上漲。內地房價受到多方調控已大漲遏制，但房租卻有“接棒”趨勢，多個城市出現大幅度上漲。

　　每年7至8月都為畢業季，很多學生走出校園踏上社會，租房是他們首要問題，需求量一多自然會推動房租上漲。

　　內地房價受到多方調控已大漲遏制，但房租卻有“接棒”趨勢，多個城市出現大幅度上漲，尤其一線城市和熱門二線城市的住宅租金如脫韁野馬，同比漲幅多超20%，令不少租房者大呼快要租不起了。

　　有房產仲介向記者表示，當前房租上漲受到多方面影響，除季節性、限購政策等因素外，大肆圈地發展的長租公寓亦是抬高房租的原因之一。

　　暑期以來，全國各地房租普遍出現一輪上漲，有機構資料顯示，北京、上海、深圳三個一線城市，7月房租環比上漲分別為2.4%，2.1%和3.1%。

　　有仲介人士告訴記者，每年7至8月都為畢業季，很多學生走出校園踏上社會，租房是他們首要問題，需求量一多自然會推動房租上漲。

　　值得一提的是，上述一線城市雖然房租環比數字增幅不大，但如果和去年同期相比較，則會發行很多城市房租是兩位數的上漲。據中國房價行情網的資料顯示，7月全國城市住宅租金漲多跌少，特別是一線城市和熱門二線城市，同比漲幅已經到了驚人的地步。

　　比如北京7月房租同比漲21.89%、上海同比漲16.46%、深圳同比漲29.68%，再看熱門二線城市，成都同比漲30.98%、合肥同比漲24.04%、寧波同比漲19.92%。

　　不少租房者對每年大漲的房租都深有感觸，居住在上海虹口區曲陽板塊的王小姐告訴記者，她是從廈門來滬工作，非上海戶籍加上單身因素，在實行限購的上海沒有購房資格，因此只能租房居住。

　　她租借了一套35平米的老式住宅，去年房租是3200元（人民幣，下同），今年已經上漲到3500，同比漲幅接近10%。王小姐稱，因為這套房子老舊，裝修也一般，因此漲幅還不算太大，很多條件再好一點的房子，每年房東都會加價500至700元。

　　上述仲介向記者表示，房東漲房租多半根據板塊的整體行情判斷，目前上海不少長租公寓的出現，提高了個人小業主對房租的期望值。就他所知，一些地段不錯的板塊，多數有中高端的長租公寓佈局，且房租往往顯著高於周邊零散房源，反之，長租公寓的定價亦影響個人房東對租金的定位。

　　另據瞭解，目前長租公寓和租房平臺還在大肆競爭式收購出租房源，這亦導致租金的抬高。北京曾有業主爆料，兩大長租公寓巨頭爭搶他一套房源，最終7000元的月房租被抬到10000元，漲幅一下子超過了42%之多。

　　“雖然最近房地產調控政策沒有放鬆的跡象，但房地產投資和銷售卻有小幅改善，1月份至7月份房地產開發投資增速反彈0.5個百分點至10.2%，整體依舊相對平穩。” 摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊昨日告訴《證券日報》記者。

　　從國家統計局發佈的具體資料來看，前7個月，全國房地產開發投資65886億元，同比增長10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資46443億元，增長14.2%，增速提高0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.5%。

　　1月份至7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1月份至6月份提高0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長4.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業營業用房銷售面積增長2.3%。商品房銷售額78300億元，增長14.4%，增速提高1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.2%，辦公樓銷售額下降2.1%，商業營業用房銷售額增長5.5%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，房地產開發投資資料是今年表現最好的資料之一。好在兩點，第一，全國房地產銷售端管控如此嚴厲的情況下，供給端表現反而非常好，不但沒有下跌，反而處於高位。第二，開發投資資料依然位於兩位元數的水準，說明房地產開發投資表現略偏熱。一個很重要因素是，當前對於閒置土地等查處比較嚴厲，同時各地也在積極督促房企開工，這會帶來開發投資資料表現比較強勁，利好補庫存工作的開展。

　　嚴躍進表示，從資料可以看出，商品房銷售資料表現較好，目前全國房地產銷售資料呈現出了“U型”的走勢，也說明市場降溫的特徵減弱，而市場交易上升的可能性增加。今年前7個月此類銷售資料同比增幅達到了4.2%的水準，說明當前全國房屋銷售有一定的反彈空間。尤其是下半年隨著預售證發放節奏的放緩，預計後續市場銷售還是可以保持相對強勁的態勢。

　　7月末，商品房待售面積54428萬平方米，比6月末減少656萬平方米。其中，住宅待售面積減少544萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業營業用房待售面積減少48萬平方米。

　　中原地產研究中心資料顯示，樓市庫存資料已經跌至50個月最低。從整體看，全國性的去庫存週期已經完成。

　　嚴躍進表示，待售面積的市場資料非常有規律，今年7月底待售面積同比跌幅為14.3%，這說明全國房地產市場的庫存規模越來越少，不過，下滑的速度是放緩的。

8月14日，《海南日報》報導稱，8月12日，海口市住房和城鄉建設局和海口市工商局檢查發現保利秀英港(中央海岸)專案在銷售過程中，存在銷售宣傳不規範情況，海口市住建局立即關閉該專案網簽系統限制銷售，並現場下達限期整改通知，要求開發企業迅速整改及配合相關部門進行調查。海口市工商局對該專案涉嫌發佈違法廣告也及時介入調查。

值得注意的是，保利中央海岸專案早在2016年就曾因違規銷售等問題被調查過。

據新華網2016年10月13日援引從海南省政府相關會議上獲悉的內容，海南兩家房地產專案因違規銷售等問題被調查。這兩家房地產企業是海南“天倫•譽海灣”和保利中央海岸專案。據調查這兩個專案存在發佈不實或虛假廣告、違規認籌、零首付等問題被海口市工商部門介入。

保利秀英港專案地塊是保利地產在2014年10月斥資11.9億元拿下的。

當時，保利以11.9億元的價格在海口秀英港拿下7宗合計16.78萬平方米的地塊。在秀英港的項目建成後，秀英港將分為八個功能區——旅遊觀光與度假區、豪華郵輪母港區、短途客運港區、商業娛樂綜合區、碼頭支援系統維修區、舊港改造區以及居住和商住混合區。同時還將為豪華郵輪母港區建立配套的集超星酒店、旅遊購物、休閒廣場、公園為一體的功能區，預計到2020年底全部投入運營，該專案包括陸域規劃用地面積約47余萬平方米及規劃填海造地約13萬平方米。

早在2014年5月份，保利（三亞）房地產開發有限公司就和秀英區政府簽署了《海口港秀英片區地塊及旅遊島專案拍賣交易合同》，計畫投資175億元在秀英港片區建設地上建築面積約118萬平方米，包括居住、商務、娛樂、休閒為一體的大型濱海度假城市綜合體。其中，商辦和住宅類建築面積占比分別為55%和45%。

海口市住建局表示，為貫徹落實黨中央、國務院房地產調控決策部署，確保海口市房地產市場平穩健康發展，結合住建部等7部委聯合印發的《關於在部分城市先行開展打擊群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，海口市持續加大市場秩序專項整治工作力度，住建、工商、物價等多部門持續聯合開展拉網式排查工作，重點打擊侵害群眾利益的房地產市場違法違規行為。截至7月底已持續對17家存在違法違規行為的企業給予處罰。

海口市將繼續強化多部門聯合執法，重點打擊包括投機炒房、房地產“黑仲介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面的房地產市場違法違規行為查處力度，堅持整頓規範和制度建設並重、專項整治和日常監督並重、加強管理和改善服務並重、投訴受理和主動監管並重，建立房地產市場監管長效機制，切實維護人民群眾合法權益。

即使當前大陸各地房貸利率偏高、房貸政策偏緊，今年大陸房地產依然賣得好。根據金融服務公司監測數據顯示，今年7月首套房貸平均利率為5.67%，年增率為13.63%，且從去年1月至今已連續上漲19個月。而今年1至7月，全大陸房地產開發投資為6兆5886億元（人民幣，下同），年增率為10.2%，顯示房地產銷售並未受到影響。

根據融360於8日公布的資料顯示，今年7月，在監測的35個城市533家銀行中，全大陸首套房貸平均利率為5.67%，與去年同期相比上升13.63%，而且自去年1月至今已連續上漲19個月。在這些城市中，7月分首套房平均利率最低的是上海，為5.16%；最高的是武漢，為6.35%。

住宅投資占比達7成

儘管房貸利率持續上漲，房地產銷售熱度不減，並沒有受到影響。今年1到7月，全大陸房地產開發投資為6.58兆元，比去年同期成長10.2%，其中，住宅投資為4.64兆元，成長14.2%，增速提高0.6個百分點，住宅投資占房地產開發的投資比重則是70.5%。

商品房銷售面積、銷售金額也都呈現成長趨勢，且商品房庫存跟著下降。1到7月，商品房銷售面積為8億9990萬平方公尺，與去年同期相比成長4.2%，增速比1到6月提高0.9個百分點；商品房銷售額則為7.83兆元，成長14.4%，增速提高1.2個百分點。

另外，針對房貸利率持續走高的問題，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前房貸利率偏高，是有其邏輯的。由於目前購房政策依然偏緊，尤其杭州房地產市場又比其他城市緊，所以利率本身沒有走低的可能。

調降利率2看點

嚴躍進說，再加上很多商業銀行從業務操作層面出發，不太會給予過於寬鬆的政策，「畢竟基準利率偏低，所以都會在基準利率上進行加碼。」

「當然，接下來利率並非沒有下調的可能性。」嚴躍進表示，關鍵要看這兩點：一是降準政策下商業銀行可貸資金的額度是否增多；二是市場交易疲軟後，可能有部分銀行將做出調整，這些都是後續可以關注的。

又到了建商公布上半年業績的時候，今年上半年，不少建商利潤大幅增加，紛紛開啟「預增模式」。根據《每日經濟新聞》報導，截至目前，已經有超過30家上市建商發布上半年業績預告，其中，利潤增幅預計超過200%的建商就有近10家。

在已公布業績預告的企業中，中交地產上半年淨利潤預計為3.03億元（人民幣，下同），年增率為2948.33%；恆大集團預計上半年淨利潤超過520億元，年增率成長100%以上，恆大集團雖然漲幅不如中交地產，但淨利潤數值暫居企業首位。以穩健低調著稱的保利集團，發布的業績快報顯示，上半年淨利潤為64.92億元，年增率為14.90%。另外，陽光城上半年的淨利潤，也較去年同期大幅成長200%左右。

今年上半年上市建商利潤增加，主要得益於周轉率及周轉速度，有業界人士指出，一個公司資產周轉率越大，資產使用效率越高，才能產生越多的銷售收入，而企業資金周轉速度快，資金回籠速度就會快。


利潤增加還要得益於拿地的時間差，安居客首席房地產分析師張波表示，上半年的利潤，大部分是以去年的項目銷售結轉收入減掉各項成本費用形成，因此，影響建商利潤的因素除了銷售收入，還包括土地獲得成本、營建成本及銷售、財務、管理三項費用。

張波說，開發商拿地的時間不盡相同，拿地的成本不太一樣，如果是2014到2015年拿的地比較多，那麼土地成本要比現在地價低很多，土地成本低，淨利潤相對較高；如果是2016年拿地，當年高價地眾多，地價比較高，能取得的利潤空間就會在一定程度上遭到壓縮。

在業界人士看來，利潤是一個企業多個部門共同努力的成果，它能夠表現出企業各方面的能力，也非常直接地折射出企業的賺錢效率。利潤背後，當「快拿地、快生產、快銷售」成為房企主流，周轉率還是目前房企比拚的關鍵之一。

收入少近五成 302億待入賬

會德豐（00020）公布截至6月底止中期業績，純利86.04億元，按年增長37.8%；若不計入投資物業重估收益及特殊項目，核心盈利51.6億元，下跌6.5%，由於受新會計準則《財報準則》第15號今年開始生效影響，加上新項目落成量下降，收入亦因此減少46.7%。每股盈利4.21元，派中期息每股50仙，較去年同期增5.3%。

外圍多變 樓價上落不大

主席兼常務董事吳宗權表示，新會計準則令銷售入賬時間推遲半年或以上，一年後會回復至正常。

會德豐期內售出2021個住宅單位，較去年全年多53%，銷售率達91%。9個樓盤已簽約銷售額增加1.31倍，創234億元紀錄新高。

至於已預售但尚未確認入賬的銷售額增加2.43倍至302億元，會在6個月後至24個月內入賬。

會德豐股價昨日未有跟隨大市向下，逆市造好，收報52.6元，上升0.05元或0.1%。

另一方面，吳宗權認為，市場環境充斥各種不明朗因素，自18個月前開始，加息及市場供應變化已帶來影響，現時加添中美貿易戰元素，相信事件一兩年後仍未能平息，由於香港、美國及中國經濟數據不算太差，相信本港樓價只會出現微調，未必會大升大跌，估計維持「上上落落」走勢。

他稱，香港政府擬推出的空置稅不可忽視，惟有待政府公布細節，才可作清晰的討論。

下半年會審慎出價投地

由九龍倉（00004）及南豐合作發展的山頂聶歌信山道8號豪宅MOUNT NICHOLSON由會德豐地產代理發售，現時尚餘20多伙貨尾，談及會否為規避空置稅而把部分單位改作出租，吳宗權透露，MOUNT NICHOLSON若要調整部署，需要與合作方南豐集團商討，目前銷售情況滿意。

由於部分較傳統的買家傾向參觀現樓後才作出置業決定，因此待政府頒布政策細節後才會拍板，現階段公司會維持原有推售節奏。

吳宗權重申無計劃重組

該公司於上半年購入九龍東啟德及九龍塘兩幅住宅地，截至6月底，土地儲備660萬平方呎，足夠未來4年至5年發展，吳宗權指出，上半年有競投港鐵（00066）及政府地皮，下半年仍會繼續入標，由於外圍環境有許多不明朗因素，會審慎作出選擇性投資，按自身財務的要求出價，如有商業地皮推出市場，也會作出考慮。

問及集團會否進一步重組、私有化九倉或海港企業（00051），吳宗權重申，沒有這方面的計劃。

屯門田景邨趕尾車 已補價呎造1.02萬

近年樓價升勢銳不可擋，在已補地價公屋市場，隨着呎價一向大落後的屯門區最後一個公屋田景邨上月底呎價也衝破1萬元關口，意味全港呎價低於1萬元的已補地價公屋盤源正式絕跡。本報統計全港多區已補地價公屋，目前放盤呎價最低為粉嶺華明邨，意向呎價亦要逾1.02萬元。

屯門區共有4個可供買賣的公屋，其中良景邨及建生邨樓價最領先，該兩個公屋呎價早於2015年中及去年中相繼突破萬元關口，緊隨其後為山景邨，呎價也於今年3月衝上10473元高位，惟紀錄至上月中被山景邨景華樓高層B10室實用面積294方呎一房單位，推高至10884元。

紀錄高位4個月升7%

至於餘下的田景邨，根據土地註冊處資料，田樂樓中層52室一房單位，實用面積355方呎，上月底也以已補地價362萬元售出，呎價首破萬元至10197元，意味區內4個可供出售的公屋，單位呎價全線升穿1萬元。原業主2016年初以已補地價210萬元購入，於6月底放盤，叫價365萬元，終以362萬元成交，賬面升值152萬元（約72.4%），即使扣除樓價10%的額外印花稅（SSD）共36.2萬元，賬面仍斬獲115.8萬元。

田景邨對上高位於今年4月創出，為田翠樓實用面積385方呎低層8室，成交價366.8萬元，呎價僅9527元，相隔約4個月，上述成交將紀錄推高7%，刺激該屋苑放盤呎價也搶高至逾1萬元。

祥益地產分行經理黃文樂說，區內公屋樓價一直追隨私樓上升，加上盤源持續減少，令全區目前已補地價公屋放盤呎價全線高於1萬元，當中最低的建生邨裕生樓中層單位，叫價400萬元，以實用面積385方呎計，意向呎價亦達10390元。

利東邨開價1.6萬追貼淘大

屯門已補地價公屋放盤呎價全線高逾1萬元外，今年6月首見呎價逾1.8萬元公屋成交的粉嶺，世紀21奇豐物業分行經理黎樹森透露，該區1萬元以內的已補地價公屋盤源同樣絕跡，以現時呎價最低的華明邨富明樓極高層10室3房單位為例，開價580萬元，實用面積566方呎，意向呎價為10247元。

市區公屋叫價一向較進取，放盤呎價1萬元內的盤源更加早已成絕響，如以全港目前最高呎價公屋保持者的黃大仙為例，富誠地產分區經理孫偉文說，該區呎價1萬元內的公屋放盤早在今年初絕跡，現時意向呎價最低的竹園北邨桐園樓中層17室兩房單位，實用面積443方呎，索價540萬元，意向呎價12190元。

坐享海景優勢的鴨脷洲及香港仔兩大公屋利東邨及華貴邨，現時已補地價市場放盤呎價不但全數超過1萬元，意向呎價甚至媲美九龍灣淘大花園近月的成交呎價。世紀21嘉聯表示，現時鴨脷洲及香港仔意向呎價最低的放盤為利東邨東興樓中層一房戶，實用面積287方呎，意向呎價16307元，足與淘大花園近一個月成交呎價16000至17385元匹敵。

公屋及居屋自由市場樓價於過去數年急升，筲箕灣居屋愛蝶灣兩房戶，以785萬元連地價沽出，呎價1.6萬元創屋苑新高，單位3年升值300萬元。

宏智物業客戶經理梁志青指出，愛蝶灣8座低層J室，實用面積484平方呎，原業主開價818萬元，減價33萬元，以785萬元（已補地價）沽出單位，呎價16,219元創屋苑新高。新買家為上車客，見單位擁裝修可即買即住，故以高價入市。

3年獲利300萬元 跑贏大市

原業主2015年以485萬元（已補地價）入市，持貨3年，轉手獲利300萬元，升值幅度達62%，較同期二手樓價指數CCL升35%，高出27個百分點。

其次，屯門田景邨兩房戶連額外印花稅沽，兩年多升值7成。根據EPRC經濟地產庫資料顯示，田樂樓中層52室，實用面積355平方呎，成交價362萬元（已補地價），較原業主2016年買入價210萬元，貴152萬元，升幅72%。交易涉及樓價10%，即36.2萬元額外印花稅，扣稅後帳面獲利115.8萬元。

7月公屋成交額 2.22億破頂

資金轉投公屋單位，中原地產研究部指出，刺激7月份二手公屋金額錄2.22億元，連續3個月創新高，按月升3.3%。至於買賣合約錄67宗，按月少4.3%。7月份每宗公屋成交價錄331.9萬元，按月升8.3%，平均價連續4個月高企於300萬元以上。

該行指出，買賣總值被推升至較高水平，反映二手公屋市場交投暢旺，高價成交頻現。至於6月底政府推出新房策對公屋交投及樓價的影響，將在8月的登記數字中反映。

二手觀望氣氛濃 滙景2房低估值3%沽

上周銀行調高按息後，對細單位估值趨審慎。比較20個上車屋苑細戶於加息前以及最新網上估值，有逾半數單位估值未獲調升，情況與上月初、估值兩周升1至3%的情況截然不同。

本報統計20個上車屋苑細單位，以滙豐銀行網上系統進行估值。自銀行宣布調高按揭息率後，有12個即6成屋苑的細戶估值，與兩周前即8月3日（加息前）比較，未獲調升，包括指標屋苑沙田第一城以及牛頭角得寶花園等。

負面因素多 銀行趨審慎

事實上，政府公布新房策兩周後，即7月中時仍然有17個上車屋苑單位估值上調，幅度由1至3%不等。當時沙田中心估值兩周（對比7月5日及19日）升3.1%，另沙田第一城同期升2.1%，與目前有逾半數單位估值未獲得調升情況截然不同。亦可見受銀行加息以及中美貿易戰等負面因素下，銀行估值趨審慎，其影響力甚至比政府新房策更大。

至於估值獲調升的屋苑有8個，升幅由0.1%起，以樓價較低水的二綫屋苑屯門豫豐花園升得最多，估值由8月初的508萬元，調升10萬元至518萬元，升幅2%。

銀行估值現橫行，除了因為市場負面因素增加，其他原因包括二手交投少，銀行缺乏足夠參考數據去調整估值。其次，過去半年銀行估值一向比成交價「超前」，以估值同未獲調升的沙田河畔花園為例，屋苑河景樓王連天台戶，面積242平方呎，最新估值637萬元，呎價26,322元，較屋苑紀錄呎價22,314元，高出18%。故此，銀行暫停調升估值，仍屬正常現象。

二手觀望氣氛濃，業主心態不及以往進取，藍田滙景花園兩房戶以820萬元沽出，低於三大銀行估值。市場指出，上述單位為1座中層D室，實用面積537平方呎，成交呎價15,270元。三間銀行對單位估值由846萬元至905萬元不等，即造價較估值最少平3%。原業主1999年以288.8萬元入市，轉手獲利531.2萬元，升值1.8倍。

其次，太古城收租客止賺離場。中原地產高級資深區域營業經理張光耀指出，太古城海棠閣中層G室，實用面積1,015平方呎，望海景。單位由公司名義持有，於2010年以1,300萬元購入，後於今年7月份以2,550萬元放盤，最終減價100萬元，以2,450萬元易手，持貨8年升值88%。

海航近年屢出售資產及抵押物業，資料顯示，近月海航連環抵押港島3個貴重豪宅物業，涉及貸款額約11億元，其中山頂TWELVE PEAKS一幢洋房便佔約5億元。

土地註冊處顯示，由海航集團持有的山頂TWELVE PEAKS一幢雙號屋，實用面積4,241平方呎，由海航旗下的海外註冊公司於2015年購入，作價5.06億元，據資料顯示，海航近日將物業抵押予中信集團旗下的CSI Finance Limited，文件以債權證作註冊，海航會按債權人要求增加抵押品，貸款金額最高達5億元。

沙宣道54號地招標 市值20億

另外，據資料顯示，同由海航或相關人士持有的山頂盧吉道27號屋地，以及銅鑼灣yoo Residence的複式單位，數月前海航亦曾將物業抵押套現，貸款金額分別涉資約3.4億及3億元，若連同TWELVE PEAKS的洋房計算，抵押的金額涉約11.4億元。

另外，有豪宅業主推出貴重屋地在市場上放售，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事王振康稱，由牛奶公司持有的沙宣道54號地皮，現推出市場招標，物業地盤面積29,519呎，最高地積比率0.75倍，可建樓面22,139平方呎，物業市值約20億元，萊坊執行董事和投資部主管林偉漢稱，物業將於10月23日截標。