高總價豪宅市場急凍，台中也不例外。豪宅客直言，「該買都買了，滿手都房屋。」「市場沒有利多，3年內都不看好」。根據最新台中豪宅交易價量統計，近年除了個案交屋表現搶眼外，高總價市況表現都不佳，去年也曾零星出現賠售百萬元紀錄，今年上半年買氣更驟減5成，均價跌落新低，面臨「保4」危機。

上半年買氣減5成
依照中央認定標準，中南部總價4000萬元以上即屬豪宅產品。《蘋果》以此標準統計發現，今年因尚未有交屋新案拉抬，上半年豪宅交易市況極其冷清，交易件數僅接近60戶，對照去年整年的224件，買氣驟減逾5成，下半年預計將無指標豪宅案交屋可拉抬，將是豪宅交易最慘的1年。

再看今年上半年豪宅平均單價，也是5年來新低，每坪僅40.6萬元，較去年的49.5萬元跌約17%。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，台中前幾年都有指標豪宅交屋，有效拉抬行情，如去年「宝格」、「由鉅大恆」、「天空樹」等超級豪宅集中放榜，單價動輒6字頭以上，量能表現不錯、均價也大幅攀升近5字頭。「但今年上半年毫無指標豪宅案交屋，加上中古豪宅依舊沒起色，即使到了年底，市場表現預估量縮5成以上。」

由於交易量低迷，豪宅平均單價更面臨「保4字頭」危機。在地房仲李小姐指出，豪宅市況早已低迷2年，總價3000萬元以下才好轉手，大坪數住宅只要總價超過4000~5000萬元則不利轉手，甚至偶有賠售紀錄，但因房產多頭走了多年，加上低利率持續，不至於全面性明顯降價，「大家都還在撐！」若有快速成交，多是屋主讓利求售，平均降幅達0.5~1成。

此外，台中豪宅去年開始偶有出現大幅賠售案例，如歌劇院旁指標豪宅「寶輝一品花園」，去年實價揭露11樓戶交易，4年半前以1.04億元買入，以跌破億元、9000萬元轉手，慘賠1400萬元；市政府旁「府會園道」去年也出現從預售時已持有6年，最後賠售300萬元案例。

房屋稅漲又一利空
事實上，帳面損失恐不僅如此。在地房仲分析，7期豪宅持有成本高昂，如房貸利息基礎2%、管理費每坪100元以上，若是精華土地持有5年以上，增值稅動輒上百萬元，「這些都是實價看不到的隱藏成本。」加上今年7月後，台中取得使用執照的房屋稅，明年房屋稅單將調漲6成，雖然不影響舊屋，但對豪宅市場無疑仍是一筆利空。

台北市有機會挑戰彭淮南單價300萬元防線的3大豪宅，皆已取得使用執照，可望帶頭衝出豪宅市場新藍海。據實價資訊顯示，今年上半年台北市豪宅平均月成交不到10戶，平均單價逼近130萬元創歷史新高，然審視歷件豪宅交易，仍不乏慘賠出場的案例，從損失數百萬元到賠掉逾6000萬元都有。

今年台北市掀起超級豪宅大戰，包括過往未銷完及今年新增建案，統計至少有10件豪宅案銷售，增加量體約200戶、總銷衝破千億元，每戶總價動輒3~5億元起跳，甚至有個案喊出單戶總價超過10億元。

元利傳出成交喜訊
除大安區「元利One Park Taipei」已傳出成交喜訊，另2件位信義區的超豪宅「陶朱隱園」對銷況三緘其口、「冠德信義」則甫接受預約客看屋。但業者一致認為，看屋人較過往2年提升，「但超級豪宅消費族群特殊，已有銷售拉長戰線的準備。」

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，台北市自2012年起每年均有代表性豪宅推出，地點也不侷限於傳統豪宅聚落，開價普遍站穩每坪200萬元，2017~2018年去化速度明顯優於2015~2016年。但他認為，今年下半年豪宅市場會呈現兩極化，極少數豪宅可爭取到富豪的青睞，成交價或量都相當漂亮，但一般豪宅若規劃沒跳脫市場，在豪宅供給量提升的情況下，銷售的競爭壓力非常大。

下半年預料兩極化
專家認為，超級豪宅與一般中古豪宅市場雖是不同客層，「但價格確有帶動效應，只是能否達到雙方的甜蜜點還需時間磨合，銷售勢必是長期抗戰，至於3大豪宅銷況，就待實價登錄揭曉謎底。」
儘管有新案為豪宅市場注入新量能，中古豪宅交易則略顯平淡。觀察2012年實價登錄以來統計，台北市總價8千萬元以上豪宅在2015年達278件最大量，平均月成交23.2件，2016~2017年約在160件，平均月成交13.3件，今年上半年平均月成交約9.3件，明顯陷入遲滯。

全國不動產企研室主任張勻分析，2015年因不少民眾趕在房地合一稅上路前交易，以節省稅負，「今年豪宅平均交易單價來到歷史新高的127.9萬元，足見除交易物件本身較新、價格也趨於穩定甚至攀升，加上豪宅客有更多的新豪宅可選擇，考慮期因而拉長、交易量減。」

東森房屋研究中心經理于靜芳指，口袋深的豪客趨新避舊、不惜成本賣屋的案例也大有人在。如信義區「寶徠花園廣場」18樓戶去年以總價1.71億元出售，屋主持有3年多，賠售1400萬元；「文華苑」也曾出現持有約1年、賠近1800萬元出脫的案例。

今年3月更有「中山富御」屋主將持有5年的頂樓15、16樓戶以約1.8億元脫手，慘賠6092萬元最多的紀錄；「東帝士花園廣場」今年也有20樓戶賠售2100萬元的狀況。

不過專家認為，口袋深的買方，看準地段、產品價值而出手，多數具有「寧可再買1戶、也不輕易轉售」的收藏家心態，且多數事業繁忙，預約看屋可能1個月才排得到1次，且買方對經濟情勢嗅覺敏銳，若價格不符合期待，寧願不買，使得整體交易期拉長。「因此若單就豪宅市況，斷言整體房市的興衰，恐較失真。」

全台豪宅買氣表現疲弱，以首購、低價產品為大宗的高雄市，高總價住宅的市場同樣提不起勁。統計資料顯示，有別於往年陸續皆有億元豪宅成交的榮景，今年截至5月為止呈現零成交，百坪以上豪宅成交單價則連3年下滑，交易量若與2014年房市高峰相比，買氣大減47.6%。

逾百坪單價連跌3年
近年高雄市破億豪宅集中在農16、美術館特區與亞洲新灣區等地，其中位農16特區的「京城」，與為亞洲新灣區的「國硯」，皆是曾有破億元成交紀錄的指標社區。然而相對過去每年皆有逾億元豪宅成交、其中2016年更有最高達7件的情況，今年億元豪宅買氣至今仍掛蛋。

如今房市進入盤整階段，豪宅客觀望氛圍濃厚，統計高雄市百坪以上豪宅交易狀況，今年平均單價25.3萬元，為自2105年來持續下滑，月平均交易量28.2件，也較2014年高峰的53.9件減少47.6%。分析豪宅買氣疲弱原因，業者將之歸咎於市場供給量過大。

以豪宅為主力的農16特區、美術館特區所屬的鼓山區為例，目前新成屋待售戶數約916戶，遠高於預售屋466戶，整體豪宅房市賣壓重。龍悅廣告協理吳季濃分析，鼓山區豪宅去化雖已見起色，但過去預售屋供給過大，導致這類預售宅因已完工，改以新成屋銷售，導致鼓山區有許多中大坪數的待售件案，量體確實過大。

短期盤整無回升跡象
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，高雄豪宅市場買氣不如過往，從價量均可看出目前呈現下滑階段，豪宅買氣正處於盤整階段，「依今年建商申報開工量可發現，已少有大坪數住家推出，可見多數開發商正等待新成屋去化，儘管高雄重大建設多，但短期仍無法見買氣回升跡象，還要盤整一段時間。」
豪宅客Anne指出，由於目前景氣尚未全面復甦，所以還會再觀察一陣子，若房價出現大幅下跌或有感下修，才會考慮進場置產。

40歲以下屋主逾27％
竹市23.77％緊追在後

內政部地政司發布「哪一縣市的房屋所有權人最年輕？」統計，全國年輕屋主比率最高縣市是新竹縣，四十歲以下屋主占比達二十七．三％，六都則以桃園市占比二十二．四八％最高，至於房價較高的台北市僅約十二％；若對比財政部前陣子公布「二○一六年度綜所稅申報核定資料」，全台村里所得中位數最高前十名全由新竹縣市包辦，顯示竹科效應造成新竹縣收入高、有屋者也最年輕。

該項統計是以去年底建物所有權人資訊為參考，統計全國各縣市四十歲以下房屋所有權人占比，台北市最低、僅十二．○二％，其次是澎湖縣的十二．四二％及基隆市的十六．六八％。

六都以桃園22％最高 北市12％最低
占比較高縣市集中在桃竹苗等區域，新竹縣最高、達二十七．三％，其次為新竹市的二十三．七七％、金門縣的二十三．六八％、桃園市的二十二．四八％及苗栗縣的二十一．四三％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，重劃區多在工作機會較多區域，人口結構自然較年輕；全國不動產竹北加盟店店長陳鎂金也說，新竹縣竹北一帶，重劃區內環境宜居，又有明星學區，幼兒園、補教業眾多，且不少竹科族認為房價已下修，去年起積極進場，以年輕小家庭為主力客群，平均屋主年齡約三十五至四十歲。

房價所得比低區域 購屋年齡層較輕
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，房價所得比較低區域，購屋年齡層會較輕，例如桃竹苗；反之，房價所得比高的區域，所需儲備自備款時間也得拉長，購屋年齡就會往後遞延，例如雙北市。

根據房仲業者統計今年以來實價揭露資訊，發現台北市萬華區公寓平均成交總價僅約八四九萬元，只有全市公寓均價一三八四萬元的六成左右；新北市則以淡水區公寓成交總價最低，平均僅約四五三萬元。房產業者分析，因傳統公寓大多沒有電梯，且屋況舊、屋齡大，才是造成公寓價格偏低的主因。

永慶房屋統計今年以來北市實價揭露，北市電梯大樓平均成交總價約三○九三萬元、公寓約一三八四萬元；台北市電梯大樓平均成交總價較親民前三名依序為︰文山區約二二八九萬元、北投區約二三○三萬元及萬華區的二三一三萬元，約較北市電梯大樓平均總價省下二十五％的購屋金額。

北市公寓總價較親民前三名依序為︰萬華區八四九萬元、大同區一一二三萬元及南港區一一五八萬元，相較北市公寓平均總價，萬華區可省下近四成購屋金額。

至於新北市電梯大樓平均成交總價約一四二○萬元、公寓總價約七九九萬元；新北市電梯大樓、公寓總價最親民的行政區均落在淡水區，該區電梯大樓、公寓總價均不到千萬元，分別約九三九萬元、四五三萬元，相較新北市平均值，分別可省下近三十五％、近四十五％的購屋總價。

至於新北市電梯大樓購屋總價相較親民的二、三名，則分別為汐止區約九五八萬元、土城區約一一○九萬元；公寓購屋總價親民的二、三名，分別為新莊區約六五四萬元、三重區約七四三萬元。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，中低總價產品是目前市場主流，對於首購族、自住客來說，親民房價是購屋首要考量，根據近期北市地政局公布的去年不動產市場動態年報，萬華區購屋總價已連續五年位居北市最親民房價區第一名。

在繁忙擁擠的台北市中心，想一次圓夢擁有便捷交通、北市門牌、萬坪基地低密度開發的景觀別墅洋樓社區、自然綠意圍繞，以及充滿度假氛圍的多樣飯店公設等購屋需求，幾乎不可能樣樣達到。「現在想被自然環繞，在也不用付出交通偏遠的代價。」今年第三季，在全台北綠覆最高又最具文教氣息的文山區秀明路一段129巷靜巷，由建商模範品牌冠德建設先建後售的大型別墅暨電梯洋房萬坪社區案「冠德微山丘」，就一次滿足所有上述的購屋夢想，在文山區優質靜巷內的保育緩坡規劃58~85坪景觀洋樓、80~130坪重疊別墅，被自然環境環抱，甫登場就引爆市場熱烈討論。

冠德集團副理高志鵬表示，「這樣的產品過去幾乎不曾出現過，未來也很難再有。所創造出來的價值，不是稀有性，而是唯一性。」他分析，特別對北市高資產的換屋客來說，台北市水泥森林裡高密的中大坪數住宅，可能擁有不只一兩戶，再買也只是同質性的產品，在「冠德微山丘」卻能擁有低密度開發的景觀電梯洋樓，甚至住進複層別墅，享受有天有地別墅空間。「冠德微山丘」基地10,380坪，共規劃了9區住宅建築和J棟社區專屬的休閒會館，李祖原建築事務所設計的住宅建築，有景觀洋房和別墅類型可選擇。均質5層樓建築群，坪數範圍從58~130坪不等，主力坪數落在60坪左右，格局上可規劃3-4房，社區內未來還規劃交通接駁巴士與休閒會館接送車，讓社區居民能輕鬆往來移動於住家、休閒公設與聯外交通。

由日本國寶建築大師高松伸規劃的曲線波浪會館，住戶可透過社區高爾夫球車（buggy）接送抵達，每天生活就像住峇里島Villa，當中設施包括遠見圖書館、輕食供餐區、媽媽教室、健身房、兒童遊戲室、瑜珈室、視聽室、KTV室、棋藝室、泳池（含烤箱、蒸氣室）、SKY BAR、屋頂烤肉區，住戶能在社區會館中與家人朋友創造出更多歡笑與回憶，即便一個人想要靜靜，也能在精心設計的遠見圖書館中，遠眺山景綠海，沉澱心靈。「冠德微山丘」，往北可到信義計畫區商圈、敦化商圈，往左可達萬芳商圈、公館商圈、景美商圈，又與名校政大商圈隔著景美溪對望，一橋之隔的距離，10分鐘內車程即可抵達，聯外交通便利、生活環境饒富生態綠意、生活品味與機能需求兼具。

高雄上市櫃建商今年上半年每股盈餘大都落入0~1元之間，跟全國其它建商的獲利能力差不多，表現平平，獲利最高者屬華友聯（1436）的2.18元，永信建（5508）1.87元居次；虧損的只有欣巴巴（9906），每股虧損約0.10元，由於今年鬼月業績比往年同期還淡，今年全年營收和獲利，只能靠9月中旬之後的衝刺了。

今年上半年的獲利冠軍華友聯，因可售餘屋減少，7月份營收下滑，年減達62.11％，不過，華友聯董事長陸炤廷說，總銷約18億元的華鳳特區建案「樹粼」，因已售出80％左右，可望從9月開始交屋、入帳，一直到年底。

法人推估，華友聯今年底之前，可入帳金額約10多億元，因此，全年營收可望站穩20億元，接近去年的22億元。


今年上半年獲利排名第二名的永信建設，每股盈餘1.87元和累計前7月營收18.43億元，表現都相對亮眼。主要原因之一是R5新世界售出99％，而另一個地上權住宅「韻綠」，也銷售超過40％。

此外，8家高雄上市櫃建商今年上半年每股盈餘，有5家都介於0~1元之間。

上曜（1316）伴隨建案交屋入帳，上半年毛利率33.54％，稅後盈餘2.32億元，EPS 1.99元。董事長張祐銘表示，「湖美帝璟」、「帝凡內」及「梅菲爾公園1號」陸續興建中，預計明後年陸續完工入帳。台南還會續推兩棟35樓超高樓之集合住宅建案，並擬在南部地區投資興建1萬間以上的優質管理出租套房，建置穩健充沛現金流。

張祐銘透露，台南兩棟集合住宅採一次推出，合計總銷約58億元，預計明年初就會進行潛銷。出租套房因團隊已有蓋過兩千套經驗，規劃以長住型為主，每間月租金約7千元水準。

寶成國際集團決擴大緬甸製鞋布局。寶成工業（9904）董事長詹陸銘昨（22）日宣布，集團旗下緬甸Myanmar Pou Chen廠，將啟動第3期計畫，擴大生產愛迪達（Adidas）運動鞋，目前Adidas月產能已超過40萬雙。為配合擴廠，緬甸廠的股本，已增資至1.3億美元，等3期啟用後，該廠最大月產能，可上看90萬雙。

此外，集團除了已設立印尼Cianjur新廠，生產耐吉（Nike）運動鞋，成為集團印尼第4座製鞋廠外，也持續擴大旗下Pou Chen柬埔寨（Cambodia）公司製鞋產能，增產所羅門（Salomon）鞋，目前柬埔寨公司股本，已增資至7,100萬美元。

集團旗下緬甸Myanmar Pou Chen廠，共分3期設廠，首期股本達4,988萬美元，2015年第3季末，開始投產Adidas運動鞋，第1期製鞋月產能目標30萬雙。為因應第2期擴產，緬甸廠股本已先增資至8,237萬美元，再增資4,763萬美元，目前累計股本1.3億美元。

寶成執行協理何明坤表示，緬甸廠目前累計投資額達1.2億美元，專門生產Adidas運動鞋，月產能由今年初的40萬雙，再逐步擴增至50萬雙。

集團旗下緬甸廠生產的Adidas運動鞋，外銷歐洲，可享有免關稅優惠，是緬甸廠的生產優勢。

何明坤透露，集團旗下各製鞋基地，去年上半年產量占比，分別為越南46％、印尼35％、大陸17％，及其他地區2％（含緬甸、柬埔寨及孟加拉等），但在集團在印尼等地擴產之後，集團製鞋產量占比，也起了微妙變化。今年上半年旗下各製鞋基地產量占比，分別為越南46％、印尼37％，大陸15％，及其他地區2％。

寶成表示，等緬甸廠及柬埔寨廠擴產效益逐步顯現之後，集團在其他地區製鞋產量占比，可拉至3％以上，甚至更高，有助於集團營收的增長。

寶成透露，集團員工總數達36萬人。其中，越南廠區員工數居集團之冠，緊追在後為印尼廠區，使得越南與印尼廠區，已成為集團兩大製鞋基地。

展望未來營運，寶成指出，集團將持續利用核心與競爭優勢，紓緩長、短期訂單增減的挑戰，這不僅可滿足生產交期縮短的需求，也可降低每月訂單波動的影響。

尤其，未來仍將大舉投資自動化、科技應用、優化生產工序，及流程重整，藉以提升集團製鞋製造能力，進而提高營收與獲利能力。

新竹地區十大「豪宅王」出爐，共有8件豪宅最高價站上每坪4字頭，而竹北「若山」2期「若合山」、1期「若餘山」，分別以最高每坪55.4萬、50萬元高居前二名，另「國泰TWIN PARK」以48.8萬居第三，這三件位於高鐵特區的豪宅社區，平均價格站穩4字頭。

根據台灣房屋以新竹縣市80坪以上住宅大樓曾創最高單價所統計的十大豪宅，除了新竹在地一線建商如半畝塘、太睿、坤山所投資興建外，也不乏桃園建商中悅、瑞騰，及全國性建商國泰、太子等。

若以十大豪宅分布區域觀察，竹北市占了8件，其中又以高鐵持區為大宗，除位於台大重劃區的「中悅帝苑」、水岸區的「青川之上」外，其餘6件均位於高鐵特區。新竹市則以城煌廟附近的「太睿國寶」，去年初頂樓戶以每坪42.1萬成交居新竹「豪宅王」第五名，另位於新竹巨城商圈的「鴻韻」過去也曾創每坪41.6萬高價，排名第七。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，竹北高鐵特區、水岸旁及新竹市舊市區，為新竹地區最具創高價條件的區段。觀察地新竹地區整體80坪以上住宅交易，每年約有千件左右的交易量，平均單價則呈現逐年上漲的趨勢，2012年平均每坪19.8萬，在2016年時漲至每坪26.2萬元高點，近二年則略回檔修正至每坪25萬左右，仍較六年前上漲近三成。而今年包括「國泰TWIN PARK」、「若餘山」也都有單價4字頭的交易出現。

住宅週報社長陸敬民指出，過去幾年新竹高單價、高總價產品大量吸納竹科高階主管客層，然因竹科高階主管不少已是多屋族，近年高價產品力道稍趨緩，預期未來包括在建或接近完工的高鐵特區新案、開價6字頭「若山3期若蒔山」、水岸區的名發「天琚」、台科大重劃區的富宇「大宅天第」，以及新竹市護城河旁的「磐龍」等案，挾地段及規畫優勢，未來仍有機會挑戰高價，使豪宅排行重新洗牌。

　8月22日，北京市住建委網站披露，為加大租賃住房供應，近期市住建委多措並舉，加大保障性住房建設力度，加快推進5000套公租房供應分配工作。

　　北京市住建委同時宣布，會同公安、工商、等部門開通打擊“黑中介”投訴舉報專線。各部門將依照職責對市場亂象予以堅決打擊，對于違規中介依法予以高限處罰、注銷備案、停業整頓直至吊銷營業執照。

　　除北京外，近期多地出臺政策對房地産“黑中介”嚴厲打擊。8月16日，《吉林省開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地産市場亂象專項行動工作方案》發布，重點打擊投機炒房行為和房地産“黑中介”，治理房地産開發企業違法違規行為和虛假房地産廣告，進一步整頓和規范房地産市場秩序。

　　貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示，租金穩定的關鍵在于糾正供求失衡。租金失衡可以大致分為兩類：總量不足；結構失衡。總量不足主要體現在北京、上海、深圳等一線城市房屋存量存在剛性缺口。以北京為例，全市房屋存量約1600萬間，對應近2200萬常住人口，缺口顯著。結構失衡主要體現在區域錯配嚴重。

　　58安居客房産研究院首席分析師張波對中國證券報記者表示，穩定租房市場，各地需要從土地供應結構調整入手，明確租賃住房建設用地供應計劃，從供給端保障租房市場發展。以廣州地區為例，該地規劃到2021年供應租賃住房用地825公頃。

　東方財富Choice數據顯示，截至8月22日收盤，在申萬二級行業120家房地産開發企業中，41家公司已公布了半年報。41家公司合計實現營收4876.8億元，同比增長27.54%，實現凈利潤426.3億元，同比增長33.92%。凈利增速高于營收增速，這41家上市房企凈利潤率達到8.74%，較去年同期8.33%有所提升。

　　部分研究機構指出，龍頭房企業績表現強勁、估值低、融資成本可控。恆大研究院近期發布的報告則指出，受行業整體有息負債規模較大且償債高峰來臨的影響，未來房企或採取以價換量的方式保持流動性。

　　龍頭突出

　　在上述41家上市房企中，33家公司上半年實現凈利潤增長。其中，20家公司凈利增速超過50%，17家公司凈利增長同比翻倍。從目前情況看，萬通地産凈利增速居前。公司上半年實現營收22.77億元，同比增長137.08%，凈利潤為3.2億元，同比增長525.6%。對于業績大幅增長的主要原因，公司表示，所屬子公司本期達到結轉收入時點的項目比上年同期有所增加。不過，公司地産業務收縮明顯。半年報顯示，公司上半年土地儲備僅有“河北香河運河國際生態城二期”一宗地，佔地面積29.28萬平方米，可售面積為52.71萬平方米。目前公司正籌劃通過收購動力電池資産轉型新能源汽車産業鏈。除萬通地産外，廣宇發展、合肥城建、中洲控股等多家中型房企凈利增速均超過100%。這類中型房企項目多較為集中，可結算項目儲備有限。

　　凈利潤規模方面，萬科A、招商蛇口和保利地産等7家房企上半年凈利潤規模超過10億元。其中，萬科實現營收1059.7億元，同比增長51.80%；凈利潤為91.2億元，同比增24.90%。

　　存貨方面，目前41家企業合計存貨規模達2.4萬億元，同比增長5%。

　　在港上市的內地房企方面，目前僅碧桂園和華潤置地兩家龍頭房企發布了半年報，兩家公司凈利潤均大幅增長。碧桂園上半年實現營收1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤突破百億達到129.4億元，同比增長72.5%。實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%，合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。華潤置地上半年實現營收為437.8億元，同比增長40.4%；凈利潤為72.8億元，同比增長151.8%。

　　推進轉型

　　盡管業績增長搶眼，但今年以來房地産板塊跌幅超過20%。分析師指出，目前房地産企業估值較低，利空因素逐步消化後，可以關注主業穩健同時具備轉型概念的龍頭房企。

　　國信證券認為，招商蛇口主業方面銷售顯著增長，積極通過土拍和並購的方式拓展土地儲備。且融資成本低，償債能力好。公司目前正積極探索嘗試，踐行“由資源型企業向經營型、服務型企業轉型”，明確“由傳統單一業務發展向創新綜合業務發展轉型”的理念。多地頤養中心相繼開業，國際教育項目持續推進，海上世界文化藝術中心運營順利。

　　半年報顯示，萬科多元化發展順利。上半年，物業營收同比增長29.8%；截至報告期末，公司長租公寓已布局30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業4萬間，開業6個月以上項目平均出租率約92%。商業開發運營方面，平臺共管理126個項目，總建築面積915萬平方米，自持項目已開業79個，包括53個購物中心。物流倉儲方面，倉儲服務業務進入全國32個主要城市，服務客戶60余家，累計獲得項目84個，總建築面積626萬平方米。其中，已建成運營項目41個，穩定運營項目平均出租率為95%。東興證券研報指出，公司未來業績確定性強，經營風格穩健且注重前瞻。多元業務發展順利，貢獻業績的同時，有望提升公司估值水平。凈負債率大幅低于行業平均，財務結構健康。

　　對于港上市的內地房企，美銀美林近期研究報告指出，經過調整後估值開始具備吸引力。

　　以價換量

　　據恆大研究院發布的報告，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元。數據顯示，未來4年將是兌付高峰。2018年下半年到2021年為集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億元；2022年及以後總計僅0.9萬億元。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款未來4年集中到期；公司債2015年-2016年集中發行，從2018年下半年開始密集到期。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，在調控持續加碼的背景下，預計房企的資金還會受到壓力。這種情況下，發債等渠道可能繼續收緊，2018年將是房企近4年資金壓力最大的一年。

　　川財證券指出，在融資收緊的大環境下，房企到位資金高位回落，更多的房企通過加快周轉速度、推貨節奏，以兌現現金流，後續銷售數據有望保持穩定。

　記者獲悉，8月22日，揚州市房管部門召開“打擊侵害群眾利益違法違規行為 規范房地産市場秩序專項行動”新聞發布會。會上，發布了《揚州市區開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、規范房地産市場秩序專項行動實施方案》，將重點整治投機炒房行為，房地産“黑中介”違法違規行為、房地産開發企業違法違規行為、虛假房地産廣告等。

　　北京開通舉報熱線首日 自如等23家違規仲介機構被通報懲處

　　北京市開通打擊“黑仲介”12345投訴舉報熱線首日，共接到投訴舉報52條，曝光23家仲介機構。

　　今日（22日）晚間，據北京市住建委官方微信公眾號通報，北京市開通打擊“黑仲介”12345投訴舉報熱線首日，共接到投訴舉報52條，曝光23家仲介機構，並將其中12家企業列入異常名錄，10家由工商部門進一步查處。

　　同時，住建委執法部門會同市工商局、市發展改革委、市稅務局、市銀監局等部門組成兩個聯合檢查組，落實“三嚴查”要求，對自如、相寓兩家住房租賃企業進行現場執法。通過檢查營業執照、抽查租賃合同、比對系統資料、詢查資金往來、核查租收價差等情況，嚴控壟斷房源、哄抬房租行為，確保住房租賃企業遵守公開承諾，維護租賃市場秩序。

　　通報顯示，投訴舉報資訊主要反映哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強制貸款付租金、對委託出租房不予維修、採取軟暴力（堵鎖眼，恐嚇，騷擾）威脅租房人等八類問題，共涉及朝陽、豐台、海澱、昌平、通州、東城、大興、順義、房山等9個區，30余家經紀機構。

　　北京市區住建部門對反映仲介機構哄抬房租、打隔斷群租、從事租賃業務未報送資訊、對委託出租房不予維修等27件投訴進行了調查處理。6處打隔斷出租的房屋已責令拆除，對其它違法違規行為予以立案調查，對投訴線索不詳實的，將與投訴人聯繫進一步調查處理。

　　工商部門對涉及的克扣租金、押金等22個問題線索進行了調查處理，將12家企業列入異常名錄，10家由區工商部門進一步查處。公安部門對3件涉及強迫交易或軟暴力威脅租戶的“黑仲介”線索正在調查處理。對於群眾舉報的線索，市區兩級主管部門將加大查處力度，對存在違法違規行為的企業予以嚴厲打擊並公開曝光。

　　北京市住建委表示，下一步各部門將加大懲處力度，予以高限處罰，實施聯合懲戒。

大陸各城市房租近期快速飛漲，尤其北京房租飆漲的情況最受外界矚目。不過，據中國房價行情網的資料，7月大陸主要城市中，房租上漲最快的城市並非北京或上海，而是成都，與去年同期相較，其房租漲幅高達32.4%。專家警告稱，對於有租賃需求的年輕人而言，上漲過快的房租將造成城市人才的「擠出效應」，這個現象值得房租漲幅過快城市加以警惕。

據中國房價行情網資料顯示，今年7月，大陸11個重點城市（主要包括省會城市、直轄市和計畫單列市）當中，成都房租年漲幅達32.4%，為11城房租漲幅之首；廣州及深圳次之，其房租年漲幅分別為30.7%、30.5%。而重慶、天津、北京的漲幅則是20%至25%，至於上海、杭州、南京、青島、廈門的漲幅均不及2成，廈門房租的年漲為10%，為11城最低。

求職季帶動租房需求

針對這一波房租飆漲大潮，有專家指出與季節性因素相關。21世紀經濟研究院指出，每年秋季是應屆畢業大學生離開校門的求職旺季，這也造成租賃市場暫時性地出現需求大幅提升的情況。同時伴隨著應屆大學畢業生薪資的上漲，也間接推動房租跟著「水漲船高」。

值得注意的是，根據校園招聘平台「梧桐雨」發布的《2018年全國應屆畢業生薪資報告》，重慶與成都不論應屆畢業大學生薪資或人均GDP都明顯低於北京、上海等一線城市，但其房租漲幅卻遠高於北京、上海，這意味著重慶與成都的大學畢業生的生活負擔要較其他城市更為沉重，專家認為，須慎防上漲過快的房租在一定程度上造成城市人才的「擠出效應」。

官方打房使供給減少

此外，現階段各城市的房租上漲亦與房價上漲及新增市場供給尚未形成有效需求有關。21世紀經濟研究院指出，自2017年以來，北京與上海等城市都供應了一批只租不售的土地，只是目前這些租賃用地上投建的專案真正投入市場的並不多，尚未能夠轉化為有效供給。

其次，在當前大陸官方「堅決遏制房價上漲」的房市調控目標下，不少城市的限價政策使得房地產開發商持觀望態度，延遲推案時間，因而降低全社會的住房供給，連帶也讓租賃市場供給減少，從而刺激房租上漲。

碧桂園服務（06098）上半年純利4.71億元（人民幣．下同），按年增長1.3倍，每股盈利18.84分；不派中期息。期內，收入20.16億元，升42.5%，其中物業管理服務收入佔整體77.6%，社區增值服務收入佔8.5%，非業主增值服務收入佔13.7%，其他服務佔0.2%。截至6月底，合同管理面積達3.86億平方米，大增56.4%；收費管理面積1.37億平方米，按年多27.4%。毛利率39%，增4.6個百分點。

當問及同系碧桂園（02007）因應工程安全問題而提出放慢開發速度，會否影響接管來自碧桂園的物業管理面積，執行董事兼總經理李長江稱，下半年整體接管的面積會較上半年多，由於樓盤慣常集中於下半年交樓，除碧桂園外，已有165家中小型地產商與該公司合作，而目前物業管理業內頭10大公司，僅佔市佔率約11%，相信市場發展空間仍很大。

中海物業派息增33%

首席財務官兼聯繫公司秘書黃鵬補充，未有跡象顯示來自碧桂園的物業管理面積會有影響，碧桂園施工中的項目仍有2000個，該公司將會較以往更為加速接管有關物業的管理。

此外，中海物業（02669）上半年純利2.21億港元，增長38.6%，每股盈利6.72港仙；派中期息每股2港仙，較去年同期增33.3%。另外，基於集團內部工作調動，羅肖及史勇自昨天起辭任執行董事及副總裁，由龐金營接任執行董事及副總裁，同日生效。

西九新盤開戰 一號九龍道557萬入場

政府向新盤開徵空置稅加強發展商散貨決心，多個新盤正式「埋牙肉搏」，西九龍率先揭開戰幔，新地（00016）旗下長沙灣南昌站上蓋現樓項目匯璽II收票理想，發展商昨天加推233伙，計算折扣及回贈後平均呎價25417元，較上一張價調高7%，並連同舊有單位於周日（26日）大規模推售共364伙，創新地今年單日推售伙數新高；同位於西九龍，由信置（00083）及市建局發展的深水埗單幢盤一號九龍道昨天伺機出擊開價，首批50伙以貼市價推售，折實平均呎價19826元，折實入場費557.36萬元。

創新地今年單日散貨紀錄

匯璽II連日來入票成績逐步遞增，發展商亦不敢怠慢，大幅加推233伙，計算八折優惠及回贈後，折實平均呎價25417元，較上一張119伙價單23748元調高7%，加幅亦較進取。

此外，新地昨天並調高舊價單12個實用面積最大的1509方呎單位售價，加幅3%至6.5%，連同新發出的兩張價單全數共364伙，安排於周日發售，打破月初同系元朗PARK YOHO Milano首輪發售328伙，創新地今年單日推售單位最多紀錄，可見發展商散貨決心。

新地副董事總經理雷霆表示，匯璽II連日來入票踴躍，加推233伙屬原價加推，價格上有差別只是景觀及坐向的分野，同系姊妹盤九龍站天璽剛以呎價7萬元沽出一個兩房戶，匯璽II優勢顯而易見。

天璽兩房4874萬全港最貴

新地代理總經理陳漢麟表示，匯璽II推出364伙於周日推售，大手A組優先揀樓，每組買家最多購3伙，該組上限為177伙，B組最多購一至兩伙，周六截票。

同系天璽剛以4874.59萬元沽出天鑽璽83樓B室，實用面積693方呎，呎價70340元，較上月底售出低一層單位高出逾6%，不足一個月售價及呎價再創全港兩房新高。

位於深旺道28號的匯璽II，提供1188伙，實用面積269至1509方呎，明年6月底入伙，周日推售的364伙，計算折扣及回贈後平均呎價25318元，折實售價623.64萬至5023.04萬元。

信置旗下一號九龍道昨日發出首張50伙價單，定價較克制，實用面積301至438方呎，定價653.8萬至1047.3萬元，平均呎價23256元，發展商提供最高14.75%折扣，折實平均呎價19826元，與同區年初推售的悅雅首批折實均價20629元低約3.9%，亦貼近同區二手市場1.6萬至2.2萬元呎價，折實最平為6樓E室，實用面積301方呎，入場費557.36萬元，呎價18517元。

信置：逾半低於「六球」吸客

信置營業部聯席董事田兆源表示，項目以貼市價推售，首批逾半數折實售價低於600萬元，並提供最高80%一按計劃，市場對一手單位有需求，對銷情有信心，日內開放示範單位及進行收票，最快下周發售。項目共提供100伙，實用面積301至443方呎，2020年11月底入伙。中原高級營業董事林偉文表示，區內二手呎價約1.8萬至2萬元，項目貼市價推售，加上不少單位折實低於600萬元，料吸引上車及區內分支家庭。

新盤未有受近期二手減價風影響，昨天單日三破頂，新地天璽兩房售價及呎價創全港新高後，同系沙田九肚雲端昨首沽分層單位，涉及4伙套現近1.6億元，其中3座5樓A室，實用面積1628方呎，連277方呎平台，以6458.619萬元售出，呎價39672元貴絕沙田分層戶；恆地（00012）大角咀利奧坊．凱岸昨日亦以643.01萬元售出1座28樓D室開放式單位，實用面積197方呎，呎價32640元再創九龍區開放式單位新高。

樓價近年扶搖直上，多個「97蟹貨」屋苑陸續大翻身，其中被喻為「97蟹貨」重災區之一的深井浪翠園，1997年曾創下呎價逾1.41萬元的歷史高位，時移世易經歷長達約21年時間洗禮，有關紀錄至近月終被打破，令塵封多年的呎價高位最終成為歷史一部分。

愉景新城3年前已破頂

位於深井青山公路青龍頭段的浪翠園，憑藉新機場計劃憧憬，成為當年盛極一時的炒家天堂，樓價短期內被大幅炒高，惟1997年金融風暴淹至，該屋苑樓價最終一瀉而下，儘管近年樓市回勇，但受制該屋苑位置隔涉，呎價卻未能追隨大市，久久未被衝破1997年的呎價高位。

不過，潛水多年的浪翠園終於再度浮出水面，據土地註冊處顯示，浪翠園3期8座中層C室兩房單位，實用面積460方呎，上月底以668萬元易手，呎價14522元，有關呎價終打破1997年由同期數10座頂層E室實用面積657方呎3房單位，以每方呎14140元創下的高位。原業主2014年以400萬元購入，賬面賺268萬元（67%）。

事實上，早在浪翠園前，不少經典「97樓蟹」屋苑呎價相繼重見天日，如1997年曾創下每方呎11919元高位的荃灣愉景新城，一個實用面積650方呎的9座頂層F室3房單位，附487方呎天台，2015年以每方呎12146元易手，衝破該屋苑封存18載的呎價高位。

藍天海岸沙士貨賺2.4倍

經典「樓蟹」屋苑陸續鬆綁，亦有2003年「沙士」爆發期間大手掃貨的投資者部署密密放貨。利嘉閣地產高級經理劉景駿說，東涌藍天海岸一名投資者早年掃入同屋苑多個單位，鑑於有意套現，近日把其中6座頂層複式3房戶，附226方呎天台及483方呎平台，以2200萬元沽出，實用面積1378方呎，呎價15965元。該投資者2003年以655萬元一手購入，賬面賺1545萬元（約2.4倍）。

據指該投資者同時放售同屋苑影岸．紅3伙，市值共約7300萬元，其中叫價最低為影岸．紅8座高層戶，實用面積1408方呎，連租約開價2300萬元。

中區甲級商廈租金不斷創新高，萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，中環超甲級寫字樓呎租高達198.7元，再創新高。而指標商廈中環國際金融中心二期（下稱國金二期），有中層海景單位以每呎220元放租，挑戰大廈新高。

按年上揚7.8%

萊坊報告指出，雖然7月為傳統淡季，但港島區甲級寫字樓租賃市場相當活躍，由於中環超甲級寫字樓供應有限，促使租戶積極爭奪數個零散單位，導致呎租按月升1%，達198.7元，按年比較更大升7.8%。

由於待租樓面有限，業主叫價進取。國金二期一個中層6至8室單位，可租用面積約3953方呎，單位享全海景，現時以呎租220元放盤，涉及月租約87萬元。

一旦以叫價租出，呎租將創國金二期歷史新高。據悉，單位3年前成交呎租約153元，現叫租大幅上調43.8%。

而同區的長江集團中心45樓2室，可租用面積約8551方呎，業主以每呎225元放租，獲已租用同層1室的租客虛擬貨幣衍生產品交易所BitMEX一併承租。

屯門樓鬆綁360萬即沽 上水中心減40萬售

二手樓市觀望氣氛濃，小業主議價空間漸增，有屯門投資者於額外印花稅屆滿當天即時減價40萬元沽貨；上水中心則有業主減價40萬元賣樓。

新盤空群而出，受元朗區新盤推售搶客影響，屯門區二手交投顯得更淡靜，令區內投資者心態轉淡。其中青河坊多寶大廈高層A室，實用面積246平方呎，原本叫價400萬元放盤，投資者2015年8月購入，持貨剛滿3年不受額外印花稅影響，昨晚即減40萬元，以360萬元易手。

屯門兆軒苑 中層減價10%售

中原地產代理分行經理吳永豪指出，屯門區400萬以下細單位供應愈來愈少，投資者原本叫價相對強硬，惟受銀行加息等負面因素影響，寧願鎖定利潤離場，持貨3年帳面80萬元。

據悉，近月屯門區單幢樓造價仍維持400萬以元上，例如金安大廈中層F室，實用面積326平方呎，日前以420萬元易手，造價相當理想，反映投資者突然受不利因素影響而急出貨。

其次，祥益地產分行經理黃文樂透露，屯門兆軒苑A座中層11室，實用面積385平方呎，屬於2房間隔，業主於自由市場放盤，原本叫價460萬元，過去10日連減4口價，昨日以412萬元（已補地價）易手，減幅逾10%。

嘉峰臺綠表叫價 高位回落7%

另外，美聯物業營業經理彭曉君透露，上水中心3座高層C室，實用面積330平方呎，兩房間隔，業主原本580萬元，昨日減價40萬元，以539.8萬元易手，呎價約16,358元。原業主則於2014年以310萬元購入上址，持貨4年，帳面獲利約230萬元離場。

另一方面，銀主盤叫價水平，亦不及以往積極。牛池灣嘉峰臺2座高層A室，實用面積591平方呎，屬3房單位，紀錄顯示單位擁有多次按揭紀錄，去年曾抵押單位，向財務公司借貸100萬元。

現單位由銀主收回，綠表市場叫價700萬元。翻查紀錄，今年屋苑5月份3房綠表樓價，曾高見752萬元，即叫價較高位，低約7%。另單位於自由市場上，開價830萬元放盤。

其次，銀行加息後，中原經紀人指數CSI最新報62.52點，創55周新低，較上周的67.07點，下跌4.55點。反映銀行調高按息後，令市場情緒降溫，拖累CSI由72.56點，下降至62.52點，連跌3周共10.04點。預期未來樓價反覆微升，料不會轉勢向下。

萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，由於政府干預政策和外圍不穩定因素，預計住宅價樓升幅在今年下半年將會放慢。