機捷 通車1年半 新莊副都心站漲1成 最多

房地產市場有號稱不敗定律的「軌道經濟」，沿捷運買房除了房價保值，更能起飛高漲。然而離開雙北市運行多年、已相當成熟的台北捷運，在近年房市反轉之下，《蘋果》統計桃園機場捷運、高雄捷運及台中捷運綠線的各站房價，發現各有漲跌，甚至有賠錢出場的案例，顯見捷運宅恐非潛力股保證。

桃園機場捷運於去年3月正式通車，至今1年半後，據實價登錄資料，排除首站台北車站，各站點房價呈平盤至小漲格局，漲最多是A4新莊副都心站、跌最多為A19桃園體育園區站，漲跌幅都近1成。
統計機捷沿線站點自通車前的2016年至今年上半年周邊平均房價，排除部分站點周圍無住宅交易，其餘多數在通車後呈現漲勢，有交易紀錄的13站中，9站漲、3站跌、1站持平。

泰山站-2.4%略疲弱
各站漲幅皆在1成內，漲最多的A4新莊副都心站，2016年房價每坪平均38.1萬元，今年平均41.9萬元，漲幅約9.9%。而機場捷運前段A2至A9站，除A5泰山站通車後房價未獲支撐，其餘皆向上成長。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，機場捷運前段站近年陸續有新案進場，加上2016年房市處於低點，價格大多走揚。東森房屋研究中心經理于靜芳表示，A4新莊副都心站周邊新案單價一度達5~6字頭，近年因房價修正、建商讓利，價格落回4字頭，中古屋則多持穩在3字頭。至於小跌2.4%的A5泰山站，郎美囡解釋，主要是該區今年交易的房屋多為屋齡10年左右中古屋，新成屋交屋比例偏低，故房價表現略顯疲弱。

台灣房屋智庫經理江怡慧認為，機捷通車後，民眾有感於建設帶來便利，房價普遍獲得支撐，進入桃園市的A17站以後各站，以A20站漲約5%最明顯，「主因是2018年已啟動A20站區段徵收相關作業發酵，民眾有感所致。」跌最多的A19桃園體育園區站，2016年房價每坪28.9萬元，至今每坪約26.1萬元，跌幅9.8%。江怡慧解釋，「主要來自新成屋案交易量較大，但新案距捷運站遠近、建商讓利程度皆有差。」

近年則有不少雙北市買方因相對便宜的房價，移往桃園市龜山區、A7~A8站附近購屋，也吸引許多建商推案，如A7捷運站附近的「金捷市」，主攻首購群，祭出自備款38萬元，總價760~1100萬元，受不少年輕族群青睞。「金捷市」專案經理黃文峰表示，即使重劃區初期生活機能不足，但仍看好未來核心商業區。

低房價磁吸雙北客
《591新建案》總編輯李忠哲表示，機場捷運線通車後，包括A2三重站、A7體育大學站周邊，因有重劃區題材加持，新案推出熱度及建案成交速度都不差，如A7站周邊房價2字頭，相對鄰近下新莊、林口區域親民，吸引許多首購族。
李忠哲提醒，儘管不少建商搶進機場捷運沿線推案，且機捷雖縮短了與雙北市的距離，但票價較台北捷運貴，發車班距相隔15分鐘，若民眾想利用機捷通勤，用距離換取房價差異，時間、金錢成本得要多考慮。

【CP值高有考慮買】
我會考慮買捷運宅，因為比較方便，生活機能較強，雖然房價會比較貴，但感覺上CP值也高，又有增值空間。

中捷綠線 年底開機 小宅未獲利多加持

台中捷運綠線今年底試運轉，目前工程進度已達79%，正進行行控中心、通訊設備等機電系統整合測試，預計2020年全線通車。統計近年捷運綠線房價變化，發現近3年平均住宅單價盤整跡象明顯，多維持在正負5~10%間震盪。近來流行的小宅甚至無法獲得捷運利多加持，有投資客大賠262萬元出場。
統計台中捷運綠線沿線房價，含金量最高的仍屬精華區段、文心路及台灣大道以南，包含7期、8期重劃區等區塊，不少站點平均單價都站上2字頭，最高單價則屬於8期豐樂公園周邊，因有建案「文心匯」交屋，單價3字頭以上，因此拉高平均值。

南屯豐樂物件密集
21世紀不動產7期河南加盟店經理邱志偉指出，以南屯、豐樂公園一帶最明顯，是捷運站換屋產品密集區塊，主力坪數規劃40~60坪，新案每坪已至4字頭，中古屋多為大坪數物件，單價2字頭。

至於沿線最具潛力區則為北屯總站、新烏日站，也是近年推案熱區，不過目前捷運站步行範圍內皆無成屋社區，房價每坪1~2字頭。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，其實捷運線最精華區塊落在G9~G12站，尤其有著政府主導的聯開場站案，將大幅提升周邊商用不動產，商辦租金也將有不小漲幅，最具未來可看性。

近期新成屋主力則集中在台灣大道以北、文心路，例如「勝美上境」、「達麗雙星」等建案，每坪成交價約23萬元，不過周圍屋齡20年中古屋仍有不少單價低於20萬元、甚至不乏15~18萬元的公寓與舊大樓。在地房仲指出，低總價、中小坪數捷運宅「比較好跑」，總價1~2千萬元的物件去化速度相對較慢。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，由於目前台中捷運沿線房市以中古屋成交佔大宗，因此價格相較往年呈現略為下修趨勢，主要仍是因無新成屋帶動，加上大多是千萬元低總價交易，大坪數、高單價產品成交量少，以致單價拉低不少。

並非房價上漲保證
而位在台灣大道與文心路G9站台中市政府站附近的捷運小宅「世界之心」，去年1月出現1筆25樓高樓層同戶交易，在2013年購入、2015年出售的屋主大賺205萬元，然而接手的買方1年半後轉手卻慘賠262萬元。此外，該社區去年交易的10樓戶，半年短進短出也賠84萬元收場；今年2月售出的12樓戶同樣賠85萬元，顯見捷運宅並非房價上漲的保證。
不過近期剛卡位捷運綠線的陳先生認為，台中捷運可預估效益不大，但畢竟是中部第1條捷運，具有指標性，且有捷運商業聯開案的效益，目前還有不少2~3房中古屋單價都在1字頭，相當親民，雖然不知道未來房市情況，但至少具有保值效果，進可攻退可守。

高捷 6年漲跌互見 草衙站漲8成 獅甲跌近4成

高雄捷運通車10年，房價有漲有跌，紅線的草衙站6年漲8成最多，但也有如獅甲站跌近4成狀況。有成交紀錄的37個捷運站中，僅2車站區段房價站上2字頭，又以紅線凹子底站每坪20.3萬元最高，與鄰近後驛站相比，每坪更高出7.9萬元，為房價落差最大的2站。
統計實價登錄自2013年至今的高雄捷運各站房價表現，草衙站從每坪房價7萬元，隨2016年大魯閣草衙道開幕而水漲船高，今年住宅均價來到12.8萬元，漲幅80.6%；過去少有推案的鹽埕埔站，也因近年新案供給增加，從每坪9.8萬元漲至16.5萬元，漲幅68%。

凹子底後驛價差大
跌最多的則是獅甲站，6年房價每坪自24.2萬元跌至14.6萬元，跌幅達39.3%；鳳山站、後驛站亦有近2成的跌幅，目前房價每坪各為11.3萬元、12.4萬元。房價最高區段為位農16特區的凹子底站，平均每坪20.3萬元，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，該站位北高雄商業發展核心，較美術館生活機能好，未來將有富邦、聯上、興富發、義联4大百貨駐點，房價抗跌。不過與凹子底站相鄰的後驛站房價每坪僅12.4萬元，與凹子底相差近8萬元，華友聯集團董事長陸炤廷認為，後驛站附近有高雄醫學大學、十全熱河商圈，生活機能成熟，房價卻長期被低估。

文化中心站2字頭
除同樣站穩2字頭房價的捷運橘線文化中心站，每坪均價20.1萬元，張旭嵐分析，該區屬早期高雄豪宅聚落，附近有文化中心生活圈，國立高雄師範大學、四維國小等明星學校，也是橘線機能最好地段，而該站與緊鄰的信義國小、五塊厝站相比，價差各為3.3與6.4萬元。

台北雙子星計畫將於10月1日截標，目前已有五組投資團隊浮上檯面；而12月同時截標與開標的京華城標售案，詢問度也日趨熱絡，委託標售的仲量聯行與戴德梁行都指出，今年商辦市場確實明顯增溫，對標售狀況抱持樂觀態度。

台北雙子星案總投資金額高達600億元，擔任招商顧問的仲量聯行抱持樂觀態度。仲量聯行不動產策略顧問部副總經理侯文信表示，今年商辦市場明顯增溫，從多個公辦都更預計開發成商辦，台塑集團第2季也以187億元買進內湖廠辦等，都顯示出商辦市場持續熱絡。

目前台北雙子星案有藍天電腦（宏匯集團）、美國私募基金Bainbridge與榮工工程團隊、國揚實業攜手金融保險業、入股陽信銀行的港資南海控股公司，以及國泰人壽聯合三井住友等五大團隊最為積極。
至於底價380億元的京華城標售案，是由戴德梁行負責標售。戴德梁行董事總經理顏炳立指出，在空軍官兵中心標出82億元高價後，整體詢問熱度增加。據了解，海內外有意客戶占比各半。

顏炳立說：「空軍官兵活動中心以123%溢價率標脫，就已明顯看出是市場已經餓昏了。」他表示，台北市商辦價格長期被低估，不過，目前「火正惦惦在燒」，近年除有多筆高屋齡的商辦成交價往上走，辦公室的租金也節節攀升。

由於兩者投資門檻高，開標時間接近，有意投資團隊是否有二擇一的資金配置抉擇，商仲業者表示，兩大標案的潛在買方背景屬性大不相同，應該不會形成排擠效應。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，兩案雖然同屬商業區土地開發，但台北車站雙子星大樓屬於聯開案，得標者還要跟公、私地主分屋，無法取得全部建物所有權，主要著眼點是未來整案統一經營帶來的收益，因此除財力、規劃之外，最重要是以後商用不動產長期經營管理的實績及實力。

黃舒衛指出，京華城所有權標的，未來得標者無論是自用、活化、重建、轉售，評估角度更多元、靈活，因此兩案的本質、投標者立場、投資偏好、不動產經營模式截然不同，投資的重疊性與排擠性並不高。

今年以來商用不動產加溫快速，辦公室需求遠大於供給，繼日前「空軍官兵活動中心地上權案」由元大銀行以82億元高價得標後，聯合報大樓也傳出幾乎滿租。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，地上權就像是「竹子」，心是空的，所有權標的則如「松柏」歷久彌新，不僅可賺進土地增值，持有者也可以自行規劃重建，目前市場只要有好標的，潛在買方出手機會相當高，因此第4季登場的台北雙子星與京華城備受矚目。

商仲業者指出，從商辦租賃行情來看，南山廣場日前首度揭露，36樓每月每坪租金未稅價約4,100元，排名信義區商辦實價揭露月租金第七高，緊追在台北101大樓。

而位於忠孝東路的聯合報大樓，第4季完工在即，同樣傳出已有幾筆預租行情，每月每坪來到3,300元的水準。

市場人士指出，聯合報大樓預租階段已幾乎滿租，目前剩不到半層樓的供給量，且未來整體的實際價格，與台北101大樓與南山廣場相當。

顏炳立分析，位處信義計畫區的南山廣場，首筆揭露租金每坪站上4,100元，台北市東區聯合報大樓平均有3,300元的行情，顯示出租金持續走穩攀升，預計京華城標脫重建的商辦租金，每月每坪也上看3,000元。

顏炳立︰手握巨資 壽險業很餓

上半年土地交易總額已超越去年全年，第四季又有「C1、D1土地開發案」（雙子星），以及「京華城標案」登場，可望再助商用不動產市場往上衝。

戴德梁行董事總經理顏炳立說：「商用不動產之前已經築了很久的底，目前火正惦惦在燒」，尤其是近年有多筆高齡商辦成交價格往上走，加上月初空軍官兵活動中心以82億餘元的價格標脫，助燃整體商用市場，顯示手握大筆資金的壽險業者目前處於「很餓」的投資現況，只要有好的標的，出手機率相對高，因此，第四季的「C1、D1土地開發案」以及「京華城標案」，將會是資金競逐的目標。

頂級商辦租金 持續往上走
顏炳立補充，地上權就像是竹子，心是空的，土地增值賺不到，只能透過建物帶進收益，反觀所有權像是松柏樹種，會持續長大增值，不但可以賺進土地增值，建物年齡大了，持有者也可以自行規劃重建，土地與建物可以兩頭賺。

而且以日前「空軍俱樂部」的5家競標者，分別以4、5、6、7、8，像是同花順的出價方式競標，最終標脫金額為82.01億元，顯示商用不動產的火逐漸轉旺，倘若第四季上述兩案都能順利標脫，整體商用不動產這把火將變更旺。

顏炳立指出，目前頂級商辦租金表現，聯合報大樓每月每坪租金已經站穩3000元，甚至有3300元的租賃成交紀錄，而地處信義計畫區的「南山廣場」首筆租金實價，36樓每月每坪約4100元，顯示租金都在往上走階段，預期京華城重新塑造後的商辦租金單價可上看3000元。

台中豪宅市場近年受到大環境氛圍、家庭結構改變、貸款限制等諸多不利因素影響，買氣備受壓抑、社區單價再創新高不易。不過，根據最新實價登錄資料顯示，今年前7月，成交總價突破「億」元的豪宅案達10戶，且集中在4個豪宅社區，分別是寶輝「秋紅谷」4戶、富邦「天空樹」3戶、龍寶「謙臻邸」2戶、由鉅「大恆」1戶。

根據內政部實價網站最新登錄資料顯示，富邦「天空樹」今年7月新增兩筆交易紀錄，分別為36樓、總坪數266.9坪的物件，總價1億7,077萬元，扣除車位每坪約72萬元；以及3樓、總坪數214坪的物件，總價1億617萬元，扣除車位每坪約57萬元。其中，36樓交易案，創台中市近1年的豪宅成交總價新高，據悉，買方為彰化知名企業主。

寶輝「秋紅谷」今年6月有一筆成交，為從事光電業的台商所購入，該物件位於16樓，坪數約197.8坪，包含3車位，總價約1億1,688萬元，扣除車位拆算每坪約63.8萬元。

由於寶輝「秋紅谷」與富邦「天空樹」均由國際知名建築設計師操刀，跳脫傳統規畫和設計，深得頂級客層讚賞，雙豪宅案無論在成交行情與銷售進度上，均有亮眼成績。

其中，7期寶輝「秋紅谷」全棟由興建MGM集團大樓、達拉斯博物館的美國高層建築大師Johnson Fain、半島酒店LDA燈光設計團隊聯手打造。交屋雖逾3年，但今年陸續有5筆成交紀錄，單戶總價幾乎破億元；目前社區單戶最高單價為83.5萬元，整體銷售量已破9成。

此外，位於西區國美館特區、2年新成屋的富邦「天空樹」，在品牌力與國際光環加持下，銷售穩步前進，今年陸續有4筆成交，有3戶總價均破億元；目前社區整體平均單價為59.8萬元，整體銷售量逼近8成。

台中這波上億元豪宅成交案，目前成交單價最高的豪宅，則是由鉅「大恆」所締造。今年4月，30樓每坪以單價74.7萬元成交，寫下今年豪宅成交單價新高。

台肥新竹D7土地標售案昨（17）日截標，在IC設計大廠聯詠臨時縮手不玩了，又無其他廠商投標下，今（18）日開標將確定流標。

對此，台肥表示，後續將辦理第二次招標公告，並縮短招標流程，且傾向不調降底價，屆時若再度流標，第三次招標即可找尋個別廠商進行議價。

台肥為配合新竹市政府積極推動的「竹科X計畫」產業政策，將新竹D7街廓約8427坪土地拿出來標售，標售底價為39.6億元，換算每坪單價約47萬元，昨日為投標截止日，原本對該土地興趣濃厚的聯詠科技昨日並未投標，也宣告今日開標確定流標。

據悉，聯詠先前已相中台肥D7土地，預計擴大IC設計規模，興建總部及研發中心，但昨日傍晚聯詠發布重訊指出，因取得價格未如預期，因此取消此次土地購置案。

其實，聯詠在D7土地第一次標售未投標也在預期之中，由於外界一般認為，台肥新竹D7土地標售是替聯詠量身打造，在無其他業者投標下，第一次標售流標後，第二次重新招標價格有機會打9折。

對此，台肥表示，近日將重新討論第二次招標事宜，標售條件將與第一次相同，將不用經董事會同意，可縮短招標時程至15天，且第二次標售仍傾向不調降底價，並會找其他廠商提出意見，若再次流標，第三次招標將可找尋廠商進行議價，或更改投標的資格條件。

台肥新竹科技商務園區擁有約5.76萬坪土地，其中，D5、D6合計約2.6萬坪土地，將配合新竹市政府打造創新產業軟體園區，而台肥今年開發重心將全力放在D7土地上。

雖然D7土地第一次標售以流標收場，但台肥新竹科商園區已被新竹市政府選定作為創新產業軟體園區預定地，D7土地標售出去應不成問題，而D7另一塊土地，台肥將自行開發，有可能採取合建分回方式進行。

對台肥來說，D7整體街廓開發案除可帶動「TFC ONE」商辦招租外，未來還有利於周邊D3~D6土地開發整體規劃。

台北信義區奇特螺旋造型豪宅「陶朱隱園」日前首度對媒體開放內部室內庭園設計。房仲表示，開始潛銷的「陶朱隱園」擁有最高價、最隱密、挹注獲利最高等其他豪宅難踰越的特性。

「陶朱隱園」今年7月取得使用執照後，日前舉辦「各戶專屬庭院設計說明會」，邀請園藝景觀團隊共同研商各戶陽台露台的景觀設計，同時也是取得使用執照後首度對媒體開放參訪。

負責興建的中華工程表示，「陶朱隱園」目前僅針對有公益精神的工商界開放參觀，從年初至今約50組參觀，每坪造價超過新台幣過70萬元，參觀過「陶朱隱園」的客戶均認為此案雖為一層兩戶的雙拼規劃，但兩戶間的進出動線獨立，隱私性極高，目前多以整層2戶以上為購屋考量。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，「陶朱隱園」擁有三個「最」，是其他豪宅難以踰越的特性。中工始終未透露「陶朱隱園」價格，坊間從每坪300萬元以上喊價，若此價格屬實，「陶朱隱園」將是全台灣單價最高的豪宅，由於「陶朱隱園」每戶坪數300坪，所以一定也是總價最高的豪宅。

第二，它的隱密性最高。徐佳馨指出，「陶朱隱園」設計屋主可以開著自己的車進電梯停在樓上家門口，不怕遭人破壞，且大型車梯還可供救護車開進去，隱密性極高。

第三，中工費盡心思蓋出全球最獨特的豪宅，可以挹注威京集團和中工非常大的獲利。徐佳馨說，「陶朱隱園」一戶總價高達十餘億元，已經等同於一棟小型建案的總銷，「陶朱隱園」總共40戶，估計可貢獻威京集團和中工最大獲利。

代銷業者認為，威京集團和中工不會在台灣公開銷售「陶朱隱園」，也不會看到廣告，而是會走向國際買家，且不排除觸角伸向大陸富豪。

新北林口區近期有兩項優惠好康，房仲業表示，兩項優惠都很實用，對房市有幫助。

好康1 萬坪世大運選手村成立新創園區

首先，為了活化用地，經濟部規畫把1.7萬坪的林口世大運選手村作為新創園區，並祭出首年免租金進駐、最高補助3,000萬元等利多，力求打造為國際新創聚落，預計本月開幕。

好康2 10月桃園機場捷運票價降10元

第二，桃園機場捷運票價從10月1日起，全線各站優惠降價10元，林口通勤族一個月下來每人大約可以省下400多元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新創園區進駐團隊第一年租金免費，以及第二年租金減半優惠，可省下大筆的辦公室租金，降低創業成本，預料可吸引不少年輕創業者，工作機會可帶動居住需求，加上林口站到台北車站僅33分鐘，和台北市郊區進市區時間差不多，但林口房價只要一半，更會提高年輕人在林口購屋意願。

張旭嵐表示，機捷通車之後，對於沿線的帶動效果不一，依台灣房屋智庫統計實價登錄成交行情，其中雙北各站房價，以林口站的反應最正面，今年均價比去年小漲2.3%，其餘各站幾乎都跌，顯示林口擁有較佳的買盤支撐。

台灣房屋林口三井捷運旗艦店店東周起帆表示，林口房市先前因為受到重劃區推案量大的影響，前兩年價量盤整，但是今年上半年買氣漸回，林口站環球購物中心開幕後，買氣升溫更明顯，其中文化一路、二路、三路街廓周邊，是主要房市熱區。

文化三路後段離主要商圈有一段距離，但純住宅氛圍仍吸引不少重視生活品質的換屋族群，當地大坪數豪宅、中坪數新成屋買氣都有回穩趨勢。

周起帆表示，林口以捷運站為起點，到忠孝路，屬於前段，近機捷，有三井outlet，機能最成熟，也因為條件最好，因此房價持穩，議價空間不大，電梯產品單價約在30~35萬之間。

忠孝路到仁愛路一帶為中段，文化二路一段開發得早，生活機能完整，公園也多，也有國賓影城，以屋齡15~20年中古屋居多，房價約在25~27萬之間。仁愛路到中山路則屬後段，位置較偏，周邊行情僅22~25萬，可望因林口新創園區計畫，吸引較多外地年輕人口租屋或購屋。

年金改革上路後，消費、旅遊市場明顯受到衝擊，至於房市， 業者表示，賣大買小正流行。

台開表示，年改大刀一砍，退休軍公教人員不免擔心晚年日子難過，不少腦筋動得快的人，賣掉市區沒有電梯的老公寓，再用一部分賣屋款買進郊區、重劃區新房，買賣之間換到了有電梯的房子，也賺到現款養老。

以出脫台北市區的舊公寓，以每坪60萬元計算，40坪房子可賣得2400萬元，若在台北市郊區，或是新北市重劃區購買約20餘坪到30坪的中小型新房，每坪還不到50萬元，空間足夠老夫妻兩人居住，手邊還剩餘近千萬元的現金可以靈活運用。

台開表示，軍公教人員住的老房子多半沒有貸款，就算有貸款也剩不多，以前他們不見得願意賣舊公寓、買重劃區新房，但現在卻很普遍，甚至有不少軍公教人員賣掉舊公寓轉買地上權房子。

業者分析，今年房市相較去年持續回溫，雖然交易量增幅縮小，但相較先前，目前算是相對好的購屋時機，市場上新建案不少，屋主心態也仍願意讓價，買家貨比三家，不難找出性價比適宜的房產。

台開認為，軍公教人員活化手上資產後，只要手邊的錢還夠買得起小房自住時，就是進場買房的好時機，至於物件選擇，買房已從過去選地段，找生活機能，進一步考量選空氣、顧健康、找養生環境，以及手上現金，這是資產活化新趨勢。

台中捷運綠線即將於年底試運轉，鐵路高架化第2階段也將於10月通車，捷運大慶站G13位於南區建國路與文心南路口，是台中火車站和舊市區前往烏日高鐵站的交通要衝，因鄰近台中高鐵站、中山醫學大學附設醫院及北側的13期重劃區，具優異交通區位。市府交通局長王義川表示，捷運大慶站G13與台鐵大慶站共站聯通，結合北側13期市地重劃區及西側九德區段等新興開發區，可望迎來新一波的開發熱潮，成為台中軌道經濟新世代的模範區域。

王義川表示，都市發展交通先行，捷運綠線大慶站G13與台鐵大慶站共站聯通，完美結合短途通勤與長途旅運兩大機能。大慶站G13位於南區建國路與文心南路口，是台中火車站和舊市區前往烏日高鐵站的交通要衝，也是新市政特區往來大平霧區域的要道，加上緊鄰台中三大醫學中心之一的中山醫大附設醫院，基本區位條件優異。

王義川指出， 近3年台中市政府積極推動區域整合發展，隨著捷運綠線將於2010年通車，10月鐵路高架化第2階段通車，捷運大慶站G13將與台鐵大慶站攜手，帶動周邊發展，結合僅3站之隔的台中高鐵站，成為台中軌道經濟新世代的模範區域。

另外，位於大慶站北側的13期重劃區，總面積超過200公頃，是台中少數幾個大型的重劃區域，預計2019年下旬開始辦理配地，重劃工程已進行到相當階段，市府也積極辦理西側九德區段徵收，在兩大塊精華新興開發區的加持下，相信將進一步帶動周邊發展。

王義川也說，捷運綠線目前進度已達79％，2018年底試運轉，2020年全線通車。目前18列電聯車都在軌道上進行機電、通訊、號誌及軌道之間磨合測試，捷運綠線採自動駕駛，必須經過更嚴密測試，測試進度穩定；18車站也已完成土建及軌道工程，正進行車站內部裝潢，且大部分車站的收費系統、售票機、閘門及電梯都已裝設完成，目前進行相關測試及驗證工作。

而除了南北向的捷運綠線，東西向的捷運藍線，9月12日已獲行政院正式核定。全長26.2公里，共設18處車站，串聯海線雙港副都心及台灣大道沿線，並與捷運綠線成為十字軸路網；再搭配大台中山手線環狀鐵路，以軌道運輸為骨幹，結合公車及自行車路網，打造MR.B&B複合式交通運輸系統，轉乘更便利。

　　隨著獲得預售許可的限競房項目已經陸續上市，今年下半年北京正迎來限競房供應的井噴期。記者從多方了解到的情況來看，相較周邊二手房，限競房（限房價、競地價）價格優勢明顯。一些配套成熟的地區的限競房分流了大批購房者，對周邊二手房均價平抑作用明顯。例如，在豐臺區、大興區等限競房項目上市後，帶動周邊二手房均價和成交價格均有所下行，有二手房成交價格下調20萬元。

　　2017年以來，北京出讓的住宅用地全部限價，相關住宅項目均為限競房，限競房土地在進行土拍時就已經確定了項目銷售的最高均價。從目前的項目來看，限競房均價較周邊二手價格低15%-20%左右，價格優勢突出。

　　熱門地區的限競房尤其具有競爭力，去化速度較快。北京市豐臺區的馬家堡地區由于房源充足且周邊商業地鐵配套比較成熟，一直是北京市二手房交易量居前的區域之一。9月17日，記者走訪此地了解到，近期南四環內靠近公益橋附近的某限競房樓盤限價6.1萬/平方米，該區域已經多年沒有新房供應。最近該區域開盤的天悅壹號位于南四環外新宮區域，單價在8萬/平方米以上。

　　此外，限競房戶型優勢也較為明顯，執行了70/90政策後，該項目主打戶型是90平米左右的小三居。明顯的綜合優勢下，目前該限競房僅剩數套朝向位置不佳的房屋上尚未售出，也對周圍二手房的價格起了平抑作用。

　　該區域中介店長對記者表示，該限競房樓盤分流了不少購房者，因此帶動周邊數個小區二手房實際成交價格有所下行。以附近某小區為例，小戶型60平米一居室成交非常旺盛，目前這類房型的實際成交價格已經從360萬元降低至340萬元。該店長對記者表示，他們目前都建議著急的二手房賣家適當調低挂牌價格，以便順利出售。

　　不過該店長同時表示，盡管部分限競房優勢突出，但目前部分限競房5年限售，即需取得産權證明5年或繳納契稅5年後方可上市交易。一般來説從簽合同到收房往往有接近2年的時間，收房到拿到産權證書還需要1-2年不等的時間，再考慮到5年的限售期，限競房“凍産”時間可能接近10年。購房者還需根據自身訴求考慮是否購買。

　　國家統計局日前發布8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，8月僅廈門一地房價環比下調。中原地産首席分析師張大偉表示，截至2018年8月，本輪房地産市場上漲周期已經長達39個月，繼續刷新中國房地産歷史上漲周期最長紀錄。

　　數據顯示，8月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有1個，比上月減少1個；上漲的12個，增加1個，最高漲幅為3.4%。同比下降的城市有2個，比上月減少2個，最大降幅為1.6%；上漲的13個，增加2個，最高漲幅為10.2%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，8月份一二三線城市商品住宅銷售價格穩中有漲。據初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月略微擴大0.1個百分點；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。

　　對此，張大偉認為，庫存快速去化後，二三線城市普漲加速，全國性的房價普漲出現。特別是中西部區域，庫存去化後，量價依然處于明顯上漲之中。


　　數據顯示，70大中城市中，8月房價環比漲幅超過1%的多達49個，較7月增加10個；漲幅超過2%的多達18個，較7月增加5個。其中，無錫環比上漲3.4%，徐州環比上漲3.3%，北海環比上漲3.1%，西安環比上漲3%。呼和浩特、唐山、襄陽分別環比上漲2.9%，濟南、秦皇島環比上漲2.8%，常德、南充分別上漲2.7%和2.6%。

　　不過，58安居客房産研究院首席分析師張波表示，在市場慣性影響下，全國樓市8月依然呈現上漲態勢，但熱度已近“觸頂”。值得關注的是，“金九銀十”成色不足是市場共識，樓市的降溫已然來臨。

　　張波認為，“金九銀十”時期，房地産市場或大面積上漲的趨勢將得到明顯緩解，新房上漲的趨勢減少會更為明顯。

　　58安居客房産研究院8月購房者和經紀人信心指數顯示，購房者信心指數為98.4%，環比下降2.7%；經紀人信心指數為105.3%，環比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經紀人認為，政府會繼續調控，抑制房價上漲。

在房產仲介引發的“租金貸”風波之後，背後的銀行資金浮出水面。隨後有媒體報導稱，包括北京銀行、建設銀行、平安銀行等傳統銀行以及網商銀行等多家銀行已經暫停了和租房相關的貸款業務。

《投資者報》記者獨家獲悉，日前已有地方監管層向銀行瞭解租金貸業務情況，但並未向後者明確要求停止。此外，有銀行方面向本報記者表示，在“租金貸”引發爭議之後，公司第一時間啟動了自查，是否存在違規行為。

此前有資料顯示，今年上半年，26家A股上市銀行涉房貸款餘額合計25.92萬億元，在上述銀行總貸款中的占比接近31.4%。其中，個人房貸總額突破20萬億元，較年初增長7.52%至20.7萬億元。

樓市調控之下，上半年個人房貸業務規模仍然突破20萬億元，可見銀行對涉房貸款業務的垂青有增無減。對此，中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤對《投資者報》記者說，銀行偏愛涉房貸在於風控的要求。不論是買房的按揭貸款還是將房產抵押的其他貸款，這兩種貸款方式均有明確的抵押物，房產抵押物可見可得，這對於銀行風控來講，基本上為優質資產。

風口浪尖按下暫停鍵

對於此前媒體稱“多家銀行暫停了涉及租房的貸款業務”，《投資者報》記者進行了求證顯示，多家銀行確實已經對涉及房租的貸款業務按下了“暫停鍵”，不過微眾銀行與協力廠商平臺的合作依然在進行中。

“目前業務部門回饋的結果是我們現在的確是暫停了，現在監管未有明晰的要求，沒有必要在風口浪尖上繼續開展這類業務。”某銀行一位不願具名的人士告訴《投資者報》記者。

不過多家受訪銀行方面人士也向記者透露，目前並未接到監管層的明確指令性檔要求暫停涉及租房的貸款業務。雖然此前包括北京、深圳等地區監管層陸續公佈過相關調查或者警示性檔，但和當前銀行涉及租金貸款業務還有所不同。

《投資者報》記者瞭解到，當前銀行資金介入租房領域的形式主要有三種：首先，銀行直接針對個人的租金貸款業務，但是與萬科等房地產商合作，以建設銀行“按居貸”最具代表性；其次，類似中信銀行與碧桂園的戰略合作，此類銀行直接為房地產商提供融資需求，進行長租公寓的租賃探索；第三是以微眾銀行、網商銀行、平安銀行等為代表的與協力廠商仲介合作提供的個貸產品。

以當前的情況來看，與協力廠商合作、針對個人提供租金貸相關業務的銀行相對比較敏感。

“我們此前選取了某一線城市進行了試點，原本計畫將此模式向全國推廣，但是現在全部暫停了這項業務。”某銀行內部人士對《投資者報》記者說。

據瞭解，此前還有銀行針對租房信貸業務進行了內部的條線劃分，人員配備，現在也已經擱置。

某金融機構負責人認為，租金貸最大的問題是形成沉澱資金，多家銀行停止租金貸業務，主要是出於對風險考慮，畢竟目前對長租公寓資金監管還有所欠缺。在銀行的利潤中，涉及租金貸款利潤占比並不高，如今這塊小業務卻捲入輿論風波，銀行暫停租金貸業務可緩解輿論壓力。

對信貸規模影響甚微

對於銀行資金進入租房市場的原因，建設銀行向《投資者報》記者宣稱，國家提出了“租購並舉”的住房政策，建設銀行響應國家號召，投入了大量的人力物力，搭建租賃服務平臺，推出配套金融服務，來發展住房租賃市場，尤其是培育長租市場。

“當前樓市限購政策力度不減，銀行作為商業機構也希望能夠培育新的利潤增長點。”某銀行方面對《投資者報》記者說，從銀行自身角度來講，佔領租房信貸市場之後利潤可期也是原因之一。

租金貸款業務還處於起步階段，目前僅建設銀行向《投資者報》記者披露了其“按居貸”資料：截至8月25日，“按居貸”累計發放196筆，總計1361.61萬元，餘額923.63萬元。

“我們業務開展時間很短，規模非常小，所以暫停業務不會對公司信貸規模產生影響。”另外一家銀行相關人士向記者表示。

尹振濤表示，需要理性看待租房類信貸產品，在消費金融背景下，有場景的金融產品創新還是需要市場鼓勵的。“建議引導與房企合作的銀行推出的租賃信貸類產品，提倡‘租售並舉’，一方面對防控房價有幫助；另一方面，銀行的資金成本是最低的，如果讓老百姓在租房上可以用到銀行資金，總比其他仲介的高成本產品更好。”某金融機構負責人則認為，多家銀行暫停租金貸業務為市場“降降溫”也是好事，資本陸續退出，那些利用租金貸高杠杆擴張，後續運營能力又跟不上的長租公寓，爆倉風險將增加，這也是長租公寓行業優勝劣汰的好時機。

新網銀行副董事長江海接受《投資者報》記者採訪時表示，“租金貸”是公司一款小型場景的業務，這個業務還在觀察中。租房是國家鼓勵的方向，但某個產品或行業剛剛興起時，儘管大方向是對的，但是具體操作過程中怎樣做到風險控制、客戶資訊獲取，並且能夠實現租房平臺、銀行、客戶的多方共贏，需要磨合。我們覺得前景還是光明的，但是過程需要探索。

風控決定銀行偏愛涉房貸

金融信貸成為樓市降溫、支持合理購房的手段之後，個人房貸業務增速有所放緩。與2017年中期上市銀行較年初還普遍保持在10%以上的增長不同，今年年中這一資料已經平均下降至7%。增幅放緩並不意味著規模減少，有資料顯示，今年上半年，僅A股上市公司個人房貸規模突破20萬億元。

不論是房貸按揭還是租房業務，銀行似乎總是很樂於參與到涉房貸款中來，對此，尹振濤向《投資者報》記者表示，房貸按揭有明確的抵押物，房租貸款有清晰的場景，銀行只要考核每個人的收入水準、承受能力就能做出判斷。圍繞房地產的金融產品最大的優點就是風險可控，即壞賬低，從資產角度講，涉房貸款比中小企業貸款和信用貸更具優勢。

廣東明珠首次公開承認，公司2017年未完成賣地承諾，2018年至今也只有一塊63.47畝的地塊處於掛牌狀態。

因年售1500畝的承諾未能兌現，廣東明珠收到上交所一紙問詢函。在回復函中，廣東明珠首次公開承認，公司2017年未完成賣地承諾，2018年至今也只有一塊63.47畝的地塊處於掛牌狀態。

在接受《證券日報》採訪時，廣東明珠證券事務代表朱東奇表示，截至目前，該地塊仍未成功出讓，2018年能否完成1500畝的出讓目標尚無法預計。

賣地項目未能創收，廣東明珠其它業務也現滑坡。在重要業務收入下滑和參股公司業績不佳的雙重打擊下，公司今年上半年扣非後淨利潤下滑超過兩成。

1500畝賣地承諾未兌現

2018年已進入第九個月，但廣東明珠主導的合作項目只有一塊約63.47畝的土地處於掛牌狀態，距離年售1500畝的目標仍有較大差距。更令中小投資者焦急的是，目前掛牌的這塊土地也未完成出讓。

“掛牌狀態，就是還沒有出讓，程式還沒有走完。”在接受《證券日報》記者採訪時，廣東明珠證券事務代表朱東奇表示，2018年上半年，公司尚未成功出讓土地，也未獲得出讓土地的收入。

時間回溯到2014年，廣東明珠與興寧市政府簽訂合作協定，公司與興寧市城市投資發展有限公司、恩平市二建集團有限公司共同出資組建廣東明珠集團城鎮運營開發有限公司（以下簡稱“城鎮運營公司”），負責開發運營“興寧市南部新城首期土地一級開發及部分公共設施建設專案”（以下簡稱“合作項目”）。其中，廣東明珠持有城鎮運營公司92%的股權，並將其納入合併報表範疇。半年報顯示，該合作專案期末餘額約32.16億元，占公司總資產的46.87%，是廣東明珠當前主要的開發項目。

根據協定，城鎮運營公司完成地塊開發後將其移交給政府，並取得相應地塊土地出讓金及其它收益作為業務收入。各方約定，2017年及其後每一單獨年度內，南部新城首期範圍內通過招拍掛出讓的住宅和商業用地不少於1500畝，直至南部新城首期範圍內可出讓的6000畝商住用地均出讓完畢。

但這1500畝的賣地承諾，首年就宣告失敗。2017年全年，專案公司僅出讓19.1808畝位於南部新城首期土地一級開發範圍內的土地，僅完成原定目標的1.28%。廣東明珠在回復函中承認，專案土地出讓進展未完全符合合作協定及其備忘錄的約定。

廣東明珠表示，公司將會與興寧市政府積極協商，加快推進南部新城首期範圍內的基礎設施及配套公共設施建設工作，並督促興寧市政府加快土地出讓進度。

“專案公司的人幾乎每週都會去和政府溝通，我們也在努力推進。”朱東奇向記者表示。而對於2018年能否完成1500畝的出讓目標，其表示無法預計。

上半年扣非淨利下滑超兩成

賣地項目未能創收，廣東明珠其它業務也現滑坡。中報顯示，今年上半年，廣東明珠淨利潤為1.82億元，同比增長8.87%。不過，淨利潤的增長主要依賴總金額為6635.27萬元的非經常性損益。若扣除非經常性損益，公司扣非淨利潤為1.16億元，同比下降23.57%。

有分析人士認為，公司收入增速放緩，或是扣非淨利下滑的重要原因。2018年上半年，公司實現營業收入3.19億元，同比增長17.81%，與2016年、2017年動則翻倍的增速相比，營業收入的增速下滑明顯。

目前，廣東明珠不僅參與PPP模式專案合作，也參與共同合作投資房地產開發專案，並經營貿易業務。上半年，公司實現貿易業務收入3257.65萬元，同比下降9.71%；共同合作投資開發項目業務共確認收入8892.60萬元，同比下降20.12%。

此外，公司投資收益由上年同期的2433.87萬元驟然降至本期的11.87萬元，對扣非淨利潤造成較大影響。廣東明珠表示，這主要由於上半年公司未收到參股公司分配的利潤所致。

在上交所的追問下，廣東明珠在回復函中詳細披露主要參股公司的業績，除廣東明珠珍珠紅酒業有限公司淨利潤實現增長外，其餘披露的參股公司皆經營不佳。其中，廣東雲山汽車有限公司上半年淨利潤虧損816.15萬元，與去年同期盈利4881.86萬元相比，可謂冰火兩重天。另一家參股公司廣東大頂礦業股份有限公司上半年實現淨利潤1896.96萬元，同比下滑3.88%。此外，原本淨利潤就不高的廣東明珠集團深圳（樓盤）投資有限公司，2018年上半年淨利潤僅為70.17萬元。

“廣東明珠業務很雜，涵蓋地產、貿易、物業租賃、汽車、酒業等多個領域，但收入都不多。”一位元深圳地區私募研究員在接受《證券日報》記者採訪時表示，目前一級土地開發為廣東明珠貢獻了絕大部分利潤，但隨著地產調控政策的深化，未來這一板塊的業績可能會有較大的波動。

　　8月份住戶部門新增中長期貸款環比略降

　　一線城市差別化信貸執行到位

　　近日，央行公佈的資料顯示，8月份新增金融機構人民幣貸款1.28萬億元，同比多增約1834億元。分部門看，住戶部門貸款增加7012億元，其中，短期貸款增加2598億元，中長期貸款增加4415億元。

　　對此，東方金誠首席宏觀分析師王青昨日對《證券日報》記者表示，8月份居民中長期貸款保持平穩。不過需要指出的是，當月居民貸款占新增信貸的比重繼續回升至54.8%，仍屬偏高水準。另外，1-8月份居民貸款餘額增速達18.5%，高於整體信貸餘額增速5.6個百分點，反映當前房地產市場儘管有所降溫，但仍處高位運行狀態。

　　交通銀行(5.560, -0.04, -0.71%)金融研究中心高級研究員夏丹昨日對《證券日報》記者表示，8月份住戶部門新增中長期貸款4415億元，與前兩月接近（6月份和7月份這一值分別為4634億元和4576億元），且相比去年同期下降，因此這一指標不能說明“升溫”。


　　中國銀行(3.520, -0.02, -0.56%)國際金融研究所研究員范若瀅昨日也對《證券日報》記者表示，細分來看，住戶部門的中長期貸款主要是房貸，8月份增加4415億元，比六、七月份是少增的。這說明從環比來看，居民房貸其實這幾個月是下降的。受差別化信貸政策影響，一線城市限購限貸措施非常嚴格，執行比較到位。未來仍需持續加大對房地產信貸業務的規範整治，關注部分二、三線城市信貸資金違規流入樓市的情況。

　　另外，夏丹表示，從國家統計局公佈的70個大中城市房價來看，8月份新房和二手房價格同比、環比都在上漲，漲幅還有所擴大。但銷售面積增速卻有所放緩，目前樓市用量穩價升來描述更為貼切。近期，各線城市房價的變化值得重視。其中，熱點城市是一貫“重點盯防對象”，信貸政策已然很緊，更緊的措施可能在加大額度管控、放慢貸款節奏上；三、四線城市中也不乏受溢出效應影響熱度上升較快的，且8月份表現搶眼（房價環比領漲，同比增幅擴大最快），由於大部分三、四線城市並未限購限貸，必要時不排除會跟進實施。

平均呎價1.63萬 提價4.8%

南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6兩度開售均取得報捷佳績，發展商昨天發出新一張價單，並加碼推出近30%單位，涉及707伙，為2013年同系東涌昇薈後，近5年涉單位最多的單一價單；折實平均呎價16283元，較上一張價單調高4.8%，加幅明顯較進取，折實入場費453.5萬元，發展商表示是批近半數享有海景。恆地（00012）西環翰林峰昨日亦加推89伙，折實平均呎價31227元，較上一批調高4%，周五（21日）先發售其中23伙。

海景單位佔近半

LP6為首個須依據「預售樓花同意方案」新要求賣樓的新盤，即每次最少推出20%單位，發展商經兩輪銷售累沽近940伙後，昨日加推第3張價單，即加碼增推單位至707伙，佔樓盤近30%，為同系東涌昇薈2013年底加推768伙價單後，近5年最多伙數的價單，並為《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手例）於2013年4月底實施以來第二多單位的價單。

是批單位實用面積306至1086方呎，包括226個1房戶、329個2房戶，3房及4房各佔140伙及12伙；折實平均呎價16283元，較上一張價單的15541元調高4.8%，加幅進取。售價最平單位為5座3樓L室，實用面積307方呎1房戶，折實入場費453.5萬元，呎價14772元。另位於3座58樓D室實用面積422方呎2房戶，折實售價816.7萬元，呎價19353元為項目新高。

發展商表示，是次屬原價加推，當中近50%單位（340伙）享有海景，較上一批海景單位（111伙）多出超過2倍；項目仍待公布銷售安排。LP6共提供2392伙，實用面積289至2712伙，2020年9月底入伙，過去周六（15日）進行次輪銷售488伙，即日沽逾93%，昨日再沽4伙，扣除昨日首現4伙撻訂，項目10天共售近940伙，套現逾68億元。

翰林峰「添食」89伙 涉15平台戶

另外，翰林峰昨天亦加推89伙，折實平均呎價31227元，較上一批調高4%，折實售價579.595萬至1621.46萬元。是批包括15個連平台單位，例如全盤最細、實用面積174方呎的3座5樓C室，折實售價643.435萬元，呎價36979元。發展商推出其中23伙於本周五（21日）以先到先得方式發售。位於皇后大道西460號的翰林峰提供645伙，實用面積174至1258方呎，明年9月中落成入伙。

超強颱風襲港後，新盤再現高價成交。新地（00016）旗下尖沙咀九龍站天璽昨天推售5伙，即日沽出3伙，市場消息稱一公司客以近1.6億元連購兩伙，包括一個兩房戶，成交價5100萬元及呎價73593元，兩者均創全港兩房戶新高。

天璽昨天連沽3伙，套現約2.83億元。市場消息稱，一公司客大手購入20座1區天鑽璽77樓A及B室共兩伙，前者實用面積1481方呎，以約1.089852億元成交，呎價73589元；後者為實用面積693方呎2房戶，以5100萬元售出，呎價73593元，再創全港兩房戶新高；兩伙合計涉資1.599852億元，買家須付高達4800萬元辣稅，總購貨成本增至近2.08億元。另一伙位於21座3區皇鑽璽78樓C室，實用面積1608方呎，以1.233393億元售出，呎價高見76704元，創項目及九龍分層戶呎價新高。

同系長沙灣南昌站上蓋匯璽II因超強颱風襲港，延至昨日發售33伙，即日取得近沽清成績。市場消息稱，最大手為一組內地客斥資1.93億元連購5個4房戶，須繳付30%即5791.248萬元辣稅，總購貨成本近2.51億元。

市場靜待新一期居屋推出的「中獎」機會，拖累二手未補地價資助房屋交投。房屋委員會資料顯示，9月首半個月全港僅錄17宗未補地價資助房屋成交，雖然連續兩個月回升，但相對新居屋公布減價出售前的6月同期成交，仍大跌近四成。個別買家疑「按捺不住」高價入市，樂富居屋德強苑高層戶獲買家未補地價810萬元承接，為該屋苑樓價首見「8字頭」。

9月截至15日暫錄17宗未補地價資助房屋成交，較7月及8月同期的12宗及13宗略回升，惟相對6月同期27宗大減37%。部分地區交投更明顯急跌，九龍區期內少得只有兩宗買賣，包括德強苑一宗逾「八球」成交。

世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，德強苑期內破頂成交為B座德華閣高層9室3房單位，實用面積656方呎，屬屋苑罕有的未補地價3房放盤，以850萬元放盤僅10天，本月7日旋即以未補地價810萬元沽出，呎價12348元，成交價及呎價俱創該屋苑未補地價新高。原業主2013年以未補地價490萬元購入，賬面賺320萬元（約65.3%）。

劉倩彤指出，雖然新居屋減價發售，但市場心知「中獎」機會微，有小部分買家「遇到啱心水（放盤）單位都寧願高價入市」，加上現時市場並非一面倒看淡後市，造就未補地價資助房市場仍偶錄高價買賣。

富欣花園綠表每呎7939 年半低

另外，將軍澳和明苑一個低層單位，9月以未補地價418萬元易主，實用面積433方呎，呎價9654元，刷新該屋苑未補地價呎價紀錄。消息稱，上址為A座和逸閣低層7室，原業主2007年以未補地價85萬元購入，賬面升值333萬元（約3.9倍）。

低市價買賣繼續主導大市，柴灣居屋富欣花園一個低層單位，實用面積592方呎，9月以未補地價470萬元沽出，較今年3月同面積低層單位成交價552萬元，低82萬元（約14.9%），撇除今年初以未補地價130萬元易手的4座低層K室凶宅成交，是次呎價7939元，更創去年2月造出的呎價7796元後逾一年半低位。

黃大仙嘉強苑2房 跌穿400萬關

9月上半月，公居屋綠表二手市場暫錄17宗成交，僅及8月份成交量兩成。有新居屋的推售地區，業主紛紛減價沽貨，黃大仙嘉強苑兩房單位以綠表395萬元易手，跌穿400萬元關口。

特首6月底宣布新居屋以52折發售後，綠表公、居屋交投冰封。根據房委會資料顯示，9月上半月公屋及居屋綠表二手市場，暫錄17宗成交，僅及8月份76宗的22%，顯示各區綠表公、居屋市場仍然淡靜。

牛池灣宏景2房 綠表395萬售

當中有新居屋的推售地區綠表市場價量齊跌，例如嘉強苑A座低層8室，實用面積407平方呎，業主6月初叫價428萬元放盤，惟一直未獲承接，最終減價33萬，以395萬元易手，呎價9,705元，屬於市價水平。

富誠地產助理分行經理潘祖兒指，新一期居屋主要供應兩房細單位為主，故二手市場細單位減價相對大單位明顯，例如牛池灣宏景花園6座低層E室，實用面積412平方呎，屬於兩房間隔，業主原本叫價460萬元放盤，最終大幅減價65萬元，以395萬元售出，同樣跌400萬元關口。

德強苑810萬 東九綠表新高

相反，綠表居屋大單位較受公屋換樓客歡迎，故造價相對硬淨，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，黃大仙德強苑B座（德華閣）高層09室，實用面積656平方呎，3房2廳間隔，坐向西南望開揚景。單位原開價850萬元，放盤僅10日，速以810萬元（未補地價）沽出，造價創東九龍綠表居屋新高。據了解，原業主於2013年購入上述單位，當時作價490萬元，持貨5年帳面獲利320萬元離場，期內升值約65%。

另一方面，近日私樓市場受加息等因素影響，小業主議價空間急增，減價成交不斷湧現。美聯物業分行營業經理林志堅透露，將軍澳新寶城中層B室，實用面積378平方呎，屬於2房間隔，原本叫價640萬元放盤，昨日減至628萬易手，呎價16,614元。同屋苑一個3座高層B室，本月初以708萬易手，僅兩周造價相差80萬。

其次，利嘉閣地產董事陳大偉表示，全港50個指標屋苑於上周（9月10日至9月16日）僅錄28宗買賣個案，較前周（9月3日至9月9日）的35宗再減少20%，當中有68%屋苑錄得「零成交」，是2004年5月有紀錄以來的次低。

　　居屋交投量雖處低位，惟當中不乏高價成交，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，樂富德強苑B座德華閣高層09室，面積656方呎，屬3房間隔，以居二價810萬成交，創區內居二成交價新高，呎價約12347元。

　　另外，私樓連錄減價及低市價成交，利嘉閣區域董事陳永強透露，粉嶺欣盛苑E座高層02室，面積約554方呎，屬3房間隔，起初開價420萬，及後減價至居二價403萬成交，呎價約7274元。

　　美聯營業經理鄭志燿指出，沙田第一城41座低層A室，面積284方呎，屬2房間隔，以528萬成交，呎價約18591元，新買家為換樓客。鄭氏續指，早前同類成交價約550萬，故是次低市價約4%，而同類放盤約有60多個，叫價介乎550萬至590萬。

　　美聯分行營業經理林志堅稱，將軍澳天晉IIIB期1B座高層G室，面積365方呎，屬1房間隔，起初開價720萬，及後減至660萬獲上車客承接，減幅約8%，呎價約18082元。