選舉、升息干擾民眾「欲拒還迎」

「我們以為今年情勢會持續增溫，卻沒想到呈現單月交易量成長、雙月萎縮的奇特現象，估計全年建物買賣移轉棟數僅會維持在27.5萬餘棟左右，較去年微幅成長3.4%。」中信房屋總經理劉天仁，針對今年房市概況，發表以上個人意見。

中信房屋昨日舉辦Q3宅指數報告，其中就受訪民眾針對當下景氣、物價、家中經濟狀況、理財現況、房價條件等因素下，購屋意願指數為38.36，較上季成長0.75，也較去年同期成長4.54。有購屋計劃的受訪者中，以首購族約佔47.3%為最大宗，購屋目的7成為自用；另外家庭月收入在12~16萬元間者，購屋意願較去年同期成長超過1成。

需求將愈來愈回穩
再就四都民眾未來購屋預算來看，台北市以1000~2000萬元佔41.2%最多，較去年同期拉高8.4個百分點，新北市預算700~1000萬元最多，也較去年同期多1.6個百分比，台中更從去年主力預算700萬元以下躍升至1000萬元內。劉天仁分析，「Q3購屋意願指數、首購族群以及自用目的，都較上季增加，當購屋人的需求愈來愈回穩時，市場沒有悲觀的理由。」

縱使購屋意願提升，調查報告卻也嗅出民眾「欲拒還迎」的態度，尤其有逾7成民眾認為年底前不是買房好時機，其中半數認為台灣經濟環境疲弱、人口減少，房價缺乏支撐，房價有下跌風險。因此中信房屋修正今年對全年建物買賣移轉棟數的預測，將僅比去年微增約3.4%，全年維持27萬5193棟左右。

民眾觀望價格修正
東森房屋研究中心經理于靜芳表示，今年上半年剛性買盤持續回籠，但經過半年甜蜜期後，民眾多觀望價格修正，成交易衰退因素之一，但今年928檔期蓄勢待發，買氣可望銜接Q4傳統購屋旺季，今年全台移轉量估計有機會達27~28萬棟，惟下半年選舉及明年央行升息等不確定因素，可能是影響未來房市的關鍵。
台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德認為，過去幾月受惠房市回溫帶來的遞延買氣，及民俗月前趕交屋衝出的量體，房市交易量有不錯表現，「但事實上房市供給壓力仍大，現雖仍處利率低點，但銀行態度謹慎、放貸保守，對房市相形不利。」

宏泰集團新北市新莊副都心全新商用大樓「宏泰高境」公開標售案，今 (18) 日開標，但因無投標者而流標，受託標售的外資商仲高力國際表示，該案吸引金融業、科技業、地產投資人等潛在買家領標，雖無人投標，但仍有買家表達有持續協商的機會。

新北市新莊副都心全新商用大樓「宏泰高境」公開標售案，原公告標售底價為 11.97 億元，拆算建物平均單價約 46 萬元，為宏泰人壽與宏園建設聯手興建，委由外資商仲高力國際標售整棟土地建物。

新北市新莊為新北市產業重鎮，其中新北產業園區更是新北市最具規模的產業園區，每年產值近 4000 億元，吸引鈊象電子 (3293-TW)、英華達、龍達塑膠、達運光電 (8045-TW)、藍天 (2362-TW)、三花等大型企業設立企業總部，目前機場捷運已經通車、未來還有環狀線加入，預計今年底試營運。

新莊副都心自 2001 年都市計畫頒布實施以來，一直是新北市政府的重點發展區域，這兩年機場捷運線及中央合署大樓等公共基礎建設完工，加上佳能 (2374-TW) 總部進駐，新北市副都心發展已初具規模。

房仲業者根據內部成交統計顯示，雙北市今年 1-8 月公職人員最愛的購屋區域，新北市「新店區」成為最受青睞的地點，其次是「板橋區」，排名第三的「文山區」，則是台北市中最受公職人員歡迎區域，購屋總價位帶在 1000-2000 萬元。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，今年公職人員購屋熱區偏好的購屋總價位帶，集中在 1000-2000 萬之間，其中有 3 個位在台北市，包括文山區、中正區及內湖區，相對去年購屋熱區多出現在新北市，顯示房價經過修正後，也增加公職人員前進北市購屋的意願。

根據永慶房屋內部資料統計，今年 1-8 月公職人員最愛購屋區域最多人選擇「新店區」，約有 10% 公職人員選擇購買該區域。

謝志傑表示，新店區近期房市題材不斷，包括新店行政園區、裕隆城開發計劃、中央北側重劃區，HTC 總部及 IKEA 進駐，還有預計明年通車的捷運環狀線，其中央北重劃區土地標售時反應佳，吸引不少建商投標，顯示市場對新店生活機能及房市發展高度肯定，成為公職人員最愛入住的區域，其中購買公寓的比例約 39%、購買大樓的比例為 61%，購屋總價多在 2000 萬元以內。

新北市的「板橋區」為今年公職人員購屋熱區的第 2 名，平均約有 9.8% 的公職人員購入該區，謝志傑說，公職人員購買板橋區公寓約占 20%，買電梯大樓約有 80%，購屋總價帶落在 1000-2000 萬元之間，而板橋區作為新北市的首善之都，不僅商業發展與生活機能均十分成熟，明年捷運環狀線通車後，板橋車站也將一舉晉身為四鐵共構的車站，鐵路轉乘功能將更具優勢，對於有通勤需求的公職人員來說也更有吸引力。

而排名第 3 的是素有文教區之稱的「文山區」，也是公職人員買進台北市的首選區域，其中購買公寓的比例有 28%，購買電梯大樓的比例有 72%，謝志傑表示，文山區房價於台北市中相對平實，雖有捷運通過，沿線以萬芳醫院站及景美站有較完整規模的商圈，不過也因此營造出環境清寧的居住環境，並且文山區群山圍繞，清幽的住宅氛圍也讓公職人員嚮往，今年來此購屋的熱門總價落在 1000-2000 萬之間。

近期全台五大行庫新承作房貸加權平均利率續創歷史次低，購屋貸款利率持續低檔徘徊，各家銀行卯勁祭出房貸優惠方案，降低購屋門檻，謝志傑說，民眾購屋時可多方參考，而在選擇區位的時候，也可以將公職人員偏好購屋的區域當作重要指標參考。

房仲業者昨發布第3季住宅指數，購屋意願、首購族及自用比率均較上季增加；但對於購屋時機，逾7成受訪者認為，因大環境不佳，年底並非好的購屋時機；此外，房貸寬限期到期民眾，僅10.5%因要還本金而導致負擔加重想要賣房子。

根據中信房屋發布的「宅指數」，第3季有購屋計畫的受訪者中，首購族群占比約47.3%，相較上季增約2.3個百分點；至於購屋目的，74.1%是自用，較上季增加約5.2個百分點。

Q3購屋意願 較上季成長
中信房屋副總劉天仁指出，第3季購屋意願指數、首購族群及自用比率都較上季增加，以不動產為理財項目也增加，且認為不動產最能夠抗跌保值，反映國人對於不動產的需求有相當穩固的支撐點。

不過，約71.8%受訪者不認為年底前是進場購屋好時機，主因大環境信心不足與不確定，其中半數民眾認為台灣經濟疲弱、人口減少，房價缺乏支撐，會有下跌風險。劉天仁分析，顯示民眾短期購屋決策仍以「感覺面」為優先。

位於台北市文山區的「財政園區」昨天正式啟用，參與本次活化國有土地成功案例的民間力量—華固建設（2548） 表示，「財政園區」包括3棟財政部新大樓及5棟「華固新天地」地上權住宅大樓，目前「華固新天地」僅剩100多戶待售，明年公司邁入入帳高峰，營收將大幅躍升。

華固總經理洪嘉昇指出，「華固新天地」5棟大樓中，臨羅斯福路的SOHO棟有176戶，可設籍公司營利事業登記，以799萬元總價，若順利出租，月租金有25K，報酬率逾3%；另外4棟為30坪和45坪的住宅共530戶，6月至今成屋已賣100多戶，僅餘100多戶。

至於明年華固可完工交屋的個案，洪嘉昇表示，包括總銷80億元的台北市敦化北路的「名鑄」、總銷50億元的八德路和建國北路口「樂慕」，均將在明年5、6月完工，其中前者已完銷、後者僅剩兩戶，至於總銷40億元的新北市土城「華固新代田」，已售6成，預計明年9、10月完工交屋，合計可入帳金額超過150億元，將帶動華固營收衝高。

而華固明年的推案，則有內湖區潭美國小住宅案，總銷60億元，總銷30億元的內湖五期商辦大樓，以及承德路商辦大樓合建案，華固可售金額約20億元，合計推案金額超過百億元。

8月買賣移轉棟數重摔，不過中信房屋發布第3季宅指數，從購屋意願指數、首購族群、自用目的均比第2季增加，需求穩固，偶有烏雲後有陽光，推估全年移轉27萬5193棟，年增3.4%。

中信房屋發布今年第3季宅指數調查報告，為連續第39季宅指數調查，第3季經濟感受綜合指數為35.55，季減0.58，但年增0.97%；購屋意願指數為38.36，不但季增0.75，更年增4.54。

第3季有購屋計畫的受訪者中，首購族較第2季增加2.3%，占47.3%，而購屋目的近7成(74.1%)為「自用」，較第2季增加5.2%。

在六大理財項目中，第3季只有不動產和股票較第2季增加，占比分別為21.5%和58.4%，季增1.13%和0.69%；國人喜愛的外幣和保險投資占34%和64.3%，均比第2季減少4.3%和2.18%，「不動產」項目占比連續8季超越現金，仍穩坐抗跌保值第一寶座。

中信房屋副總經理劉天仁表示，8月六都買賣移轉1萬6631棟，月減15%，年減6%；累計今年前7月的移轉棟數年增約7%，但累計前8月的增幅便降為4.6%；初看讓人捏一把冷汗，但好在需求穩定，不但購屋意願、首購族群和自用族群等數據顯示都在增加。

調查發現，針對「請問您認為年底前是不是買房的好時機?」調查結果，有28.2%的民眾持肯定態度。分析其中原因，認為「房價已降價，接近底部，預期未來房價上漲機率大於下跌機率」比例最高，達42.3%；認為「建商讓利，可以用更優惠的價格買到新成屋」的也有31.1%。

至於仍有71.8%的民眾不認為年底前是進場購屋好時機。其中原因來自於對大環境的信心不足與不確定，其中有半數的民眾認為「台灣經濟環境疲弱、人口減少，房價缺乏支撐，房價會有下跌風險」占比高達50.1%。

劉天仁強調，認為年底是購屋佳機的民眾雖然只有28.2%，他們在衡量建商降價的幅度接近底部，與週邊二手屋價格相當，以及央行短期內不會調升利率，顯示理性衡量這些變動因素後，認為年底可以進場購屋。

但71.8%不認為年底是購屋佳機者中有逾一半認為環境疲弱和人口減少，但這兩項因素從以前便一直存在，未來也很難改變，因此才覺得房價難撐且有下跌風險；但劉天仁認為，房屋總是不斷在都更及危老條例下更新，且每個家庭都有轉換房屋的需求，因此推估這些民眾可能以「感覺面」做為短期購屋的決策思維。

他強調，各年齡層和各家庭對於「住」的需求無法等待，而且民眾對市場的降價與建商友善讓利已有感，只不過對大環境信心不足，及面對年底選舉的干擾因素，因而連帶影響對房市的信心。預估全年的買賣移轉棟數為27萬5193棟，比去年的26萬6086戶微增3.4%。

2001年房市反彈開啟多頭，走了十多年榮景的房市，近年買氣一去不回頭，在前年寫下本波新低，根據內政部統計資料，2016年全國房屋買賣移轉棟數僅24.5萬棟，好不容易去年買賣移轉棟數達26.6萬棟，年增約8％，是自2014年以來，買氣首度止跌翻揚。

但是，政府雖已喊出不打房，台灣房市卻在過去一連串稅制改革、限縮貸款的政策影響下，短時間很難再回到過去年移轉40萬棟以上的榮景。身為房仲業龍頭，信義房屋董事長周俊吉又是如何看待台灣房地產業後續發展？

「回穩，但別再期待大行情。」是周俊吉為台灣房市未來幾年的定調，他分析，今年以來全台房市交易量增加20％左右，價格則是持平往上。

他舉例，這個月初震撼地產業界，原先被外界評估首標一定流標的空軍官兵活動中心地上權標案，最後竟然跌破眾人眼鏡，不只5家金融業者出高價搶標，最後得標的元大銀行，竟出價82億元，以超過底價1倍以上的價格拿下該標案，為沉寂多時的房地產後市打了一劑強心針。

打滾房市數十個年頭，周俊吉當然不會只看單一個案，他從人口結構開始談起，台灣人口總數勢必逐年減少，台灣將成為高齡化社會，「房地產要恢復過往榮景，應該是比較不可能了，畢竟人口數沒有增加，30歲到50歲主力購屋族群人數就不會像過去一樣多，房市接下來就是持平為主。」

但是，周俊吉也不認為房市有再下修空間，他指出，雖然全台房屋餘屋量高達82萬戶，但事實上，其中有許多是屬於屋齡在30年以上的老宅不宜人居外，同時也有很多偏遠農村的房子，人口根本不可能回流居住。

「房地產的需求還是有一定比例存在，但不會像十幾年前那般衝這麼快，這一波盤整後，市場應該會屬於持平狀態，千萬不要期待會有大行情來臨，應該抱著買了房子後，可以住得更舒適，而不是買了會賺錢。」周俊吉表示。

台中市房價指數上路了！台中市地政局今（18）日正式發表「台中市住宅交易價格指數」，根據調查，台中市今年上半年住宅交易價格較去年下半年微幅減少2%，整體而言，呈現「價平量微縮」的格局。

台中市地政局舉辦「台中市住宅交易價格指數發表會」，發表台中市2012年8月至2018年6月的住宅交易價格指數，並揭示相關成交價及量分析數據，發表會由地政局長張治祥主持。

會中也邀請不動產仲介經紀公會全聯會理事長林正雄、台中市不動產開發公會理事長邱崇?、大台中不動產開發公會理事長紀吉川、台中市不動產仲介經紀公會理事長吳本源、不動產代銷經紀公會理事長林傳傑及不動產估價師公會理事長郭世琛等人參加。

張治祥指出，「住宅交易價格指數」係與逢甲大學合作，以實價登錄資料庫為基礎，篩選住宅用、剔除特殊交易案件及極端值後的精準資料，透過分析技術突破及劃分次市場與空間分群，每月提供中古屋住宅價格指數及住宅市場交易資訊，供外界參考。

有別於內政部營建署住宅價格指數，係以全市編製指數且以季為單位，台中市將中古屋、住宅大樓與華廈作為分析標的，以2012年8月為基期（100%）。

經運算全市各行政區房價差異後，將29個行政區進行空間分群，依據各行政區價量與區域特性，合併為5個分群分別編製住宅價格指數，並提供透天厝、住宅大樓（華廈）的成交價量平均數、中位數及標準差統計量。

這項指數，除提供民眾瞭解該區域的平均交易價格之外，更藉空間同質性分群，能更深入分析全市不同區域間房價變動趨勢。在指數方面，以西屯及北屯分群為例，最近一期（2018年5月）指數152.60%與基期（2012年8月）相比，成長近50%以上，與上月相較下跌2.41%。

此外，2014至2016年間，也是呈月月成長趨勢，顯示台中市住宅價格自實價登錄發布以來，價格呈現上揚。交易量方面，今年上半年住宅交易件數為1萬2,020件，與去年下半年1萬3,450件相比，交易量減少1,430件，減少幅度約11%。

交易價格方面，在透天厝部分，今年上半年平均交易價格為每戶1,239萬元，與去年下半年的1,268萬元相比，微幅減少2%；住宅大樓與華廈交易價部分，今年上半年平均交易價格為每坪18.5萬元，與去年下半年18.9萬元相比，微幅減少2%。

整體而言，今年年上半年相較於去年下半年，呈現價平量微縮的格局。

張治祥表示，隨著景氣變化，房價、租金連年高漲，民眾買房大不易，讓許多年輕人望房興嘆，政府應作為領頭羊，推動發布具公信力的住宅交易價格訊息。

張治祥也期待業界支持響應，和政府攜手推動市場交易資訊透明化，健全住宅市場發展，幫市民把關住宅交易行情，創造三贏局面。

中信房屋發布2018年Q3宅指數調查報告，與2017年同期相較，購屋總價門檻基準線出現戲劇性變化，台北市2000萬元以上總價需求鴨子划水，台中市、高雄市 總價700萬元以下大軍鬆動，上移至1000萬元。

將2年內有計畫購屋民眾的購屋預算，與2017年同期相較，台北市有合計高達75％的民眾，選擇1000萬元至2000萬元(41.2％)，或者2000萬元以上(33.8％)的購屋預算，相較2017年同期，這兩個區間的比例分別為32.8％與18.7％，合計只有51.5％，總價帶明顯往上移；2017年第三季，還有高達30.3％的民眾將購屋預算規劃為700至1000萬元，但是本季這個區間的比例遽降，只有19.7％，而期待買到700萬以下房屋的人，2017年同期還有18.3％，本季只剩下5.2％，劉天仁說，總價1000萬元，可說已成為台北市的購屋門檻基準線。

台中市在2017年第三季最多人想買的是700萬元以下的房子，佔45.7％，但本季最多人想買的總價卻落在700萬元至1000萬元的區間，由2017年第三季的24.1％，大幅增加為40.5％，而且1000萬元至2000萬元的比例也微幅增加，由13.9％增加到16.8％。高雄的購屋需求，2017年第三季集中在700萬元以下，有67.5％，本季下降到57.5％，但700萬到1000萬元的比例卻增加了，由2017年第三季的17％大增為31.1％。

中信房屋副總劉天仁指出，民眾雖然對於房市的價格不滿意、對大環境信心不足，但是卻也體認到房價只會愈來愈高的市場現實，也可由此看出購屋總價門檻基準線的變化。

高雄旗津地區觀光資源豐富，每年約可吸引550萬人次造訪，高雄市政府捷運局副局長吳嘉昌17日表示，高雄都會區大眾捷運系統將向交通部爭取，納入旗津線，路線全長7.39公里，共9座車站，建設經費初步估算約218億元，未來將可在亞洲新灣區與駁二特區，串接成一個觀光軸線。

嘉昌說，旗津地區具備獨特的天然資源條件，高雄市政府透過旗后藝術造街、海岸路及廟前路改造、旗津新行政中心建設、海岸公園遊客服務中心及週邊環境改善工程、旗津海灘養灘計畫案等主題工程進行改造下，旗津地區發展成為「國際觀光大島」，已指日可待。

他表示，旗津在高市府積極推動各項改革措施的努力下，遊客人數逐年增加，估計每年約可吸引550萬人次造訪。每逢春節或連續假日，旗津地區停車一位難求，假日停車供需失衡，目前交通運輸已無法滿足如此大量的汽機車需求，連帶限制了旗津的觀光發展。

有鑑於此，高市府捷運局於「高雄都會區大眾捷運系統整體路網規劃案」後續路線，即納入旗津線，東起於凱旋四路環狀輕軌C4站，西行行經凱旋四路、擴建路、（第二過港隧道）、旗津二路、旗津三路後，轉地下型式轉經廟前路，採過港隧道型式，穿越高雄港區，到新濱碼頭北側出土，止於橘線O1站/環狀輕軌C14站。

他說，穿越過港隊道的旗津捷運系統路線，初步規畫路線全長7.39公里，共9座車站，建設經費初步估算約218億元，未來可配合亞洲新灣區及旗津觀光大島的建設計畫，將亞灣及駁二特區的旅遊景點，鏈結至旗津。 吳嘉昌指出，捷運路線的推動，須依交通部頒布「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」辦理，因此，高市府正積極向中央爭取經費辦理旗津線的規畫評估，以期旗津線能成為優先興建路線後，再依序辦理可行性研究、綜合規畫及施工前準備等三階段作業辦理。

台北市長柯文哲2018年9月18日主持六張犁營區A、B街廓基地公共住宅統包工程開工典禮，柯文哲表示，居住正義、城市美學、智慧建築和新的社會模式是北市興建公宅的四大目的，更重要的是，蓋公宅不是跟在潮流的後面，應是倒過來，把蓋公宅作為拉動台灣產業的火車頭。

柯文哲指出，新建工程是台北市的重要政策，事實上市府當時一開始設定的目標是4年2萬戶，不過目前正在對這個政策做修正，因為目前台北市超過12個月、連續沒有人住的房子有3萬6千戶，超過6個月連續沒有人住的，大概有5萬6千戶，市府有查過全台灣超過12月、連續沒有人住的房子有61萬戶，所以中央在講要蓋20萬戶公宅，在實務上的思考有點怪怪的，因為如果要蓋20萬戶的公宅，可是明明有61萬戶的空屋，這政策有些地方需要修改。

柯文哲表示，市府內部有討論過，用市府來蓋只租不賣的公宅，雖然可能數字要下修，但還是要做，因為在整個學術上，只租不賣的公宅要到5％以上才開始對整個市場價格產生破壞，所以在還沒有達到5萬戶之前，理論上都還是要繼續蓋，至於如何把那些空屋逼進市場，來達到5萬戶目標，也許是我們下個階段要去思考的。

柯文哲認為，不管怎樣，興建公宅還是要做，因為政府馬上可以在手頭上作為調整的很多用途。他也重申，台北市蓋公共住宅有四個目的，第一個就是居住正義，如果政府沒辦法讓人民一下子買得起房子，起碼租得起，而且租得品質不能太差，讓年輕人有租得起、有品質的房子，這還是第一個目標；然後配合包租代管、分級租金補貼的制度，把這些空屋逼進市場。

柯文哲指出，第二個目的是落實城市美學，如果到過國外，就知道其實台北市的市容還是不好看，市容的美化要做，但是由內而外、由公而私，後來要求蓋公宅時，就要求一定要把城市美學放進去，他不希望每個公宅蓋起來像是火柴盒，這是需要去努力的。

再來是智慧建築，柯文哲提到，市府有計算過，利用蓋公宅時候，把資通訊引進來，拉動台灣的智慧建築產業，這個政策有到行政院討論過，得到科技政委支持，或許美、日在資通訊方面比台灣強大，但在資通訊的強國中，台灣是緯度最低的，亦即如果今天到泰國、緬甸蓋公宅時，台灣的know how是有優勢的，所以後來就把智慧建築視為發動興建公宅時的一個重要政策，利用蓋公宅的經濟規模，來拉動台灣的智慧建築產業。

柯文哲提到他2018年去荷蘭回來後，把循環經濟帶進來，就是說以前蓋公宅的概念是有蓋就好，現在變成拉動整個台灣產業的火車頭，南港機場將是第一個帶進循環經濟的公宅基地，預先思考50、70年後這些房子要拆掉的時候，東西都可以再循環使用，所以包括材料、隔間都要先特別思考。

柯文哲強調，蓋公宅不是跟在潮流的後面，應是倒過來，把蓋公宅作為拉動台灣產業的火車頭。

柯文哲指出，最後一個目的是建立新的社會模式，以前蓋公宅大家都不是很喜歡，甚至當作鄰避設施，所以蓋公宅是要讓當地的社區有利的，包括托幼、托嬰、托老、居民活動中心，甚至興隆公宅的底層都預留診所的空間，所以也就是說，公宅的低樓層，包括7-11、醫院、衛生所、居民活動中心等這些居民需要的東西都擺進去。

柯文哲說，事實上，從松山的健康公宅開始，每棟蓋公宅時，一定會把周邊一起做個整理，雖然這次蓋這個公宅只有31億元，但是旁邊的公園要6億元、交通改善要14億元，把旁邊路要拓寬的、該徵收的都一次處理掉，這樣才能讓周邊的民眾覺得蓋公宅有點好處的，減少地方的抵抗，讓社區不會對公宅有所排斥。

柯文哲說，這個工程5月完成統包，9月開工，只花4個月開工，算效率蠻高的，他非常感謝大家的努力，而這個公宅基地毗鄰台北醫學大學和吳興街，在六張犁捷運站的旁邊，整個生活機能相當好，蓋完後有700戶，除了一般公宅外，因為旁邊就是台北醫學大學，因此興建好後，大概會有一部分用來做銀髮的智慧公寓，把遠端醫療引進來。他也提到，只有你的想像才能限制得住你，所以倒底如何利用資通訊來給老人更好的照顧，怎麼跟醫療院所合作的模式，市府還在試驗。

柯文哲表示，台北市有12個行政區，有12個石頭湯計畫正在跑，當台北市65歲以上人口超過20％，台灣要怎麼應付快速老化的社會，坦白說，這不是中央通過一個長照2.0，從此以後台灣的老人家就會過著幸福快樂的日子，這不可能的。他說，市府有算過，台灣目前有28萬名的外勞，如果這個模式不變，到時候需要30多萬名外勞，這不太可能，是有問題的；此外，因為少子化，也不要幻想孩子會照顧父母，所以自己要照顧自己的新型老人照顧模式，這是市府正在思考的。他知道台北醫學大學對這個相當有興趣，又有地利之便，將來怎麼透過資通訊技術把這些新型模式引進來，吸引銀髮族來住。

柯文哲最後提到，他放眼看過去，周邊的房子都是需要都更的，所以跟廣慈園區開工時他講的一樣，如果周邊的里可以有辦法趕快組織都更自治會，他承諾大家，屆時這個公宅基地蓋好時，會讓大家整批搬進來，當作中繼住宅，市府也可以派工作人員，進駐地方成立工作站，協助大家進行都更工作，因為有了斯文里都更成功經驗，現在包括水源二、三期、南港機場、南機場等，都已經有工作站進駐進去，所以他呼籲大家，如果對都更有意願的話，趕快組自治會，市府的都更中心會全力來協助。

　　從萬科2015年向萬億市值發起衝擊後，收購印力集團，參與物流巨頭私有化，成立多支基金，將觸角伸向住宅業務之外的多個領域，萬科多元化佈局邏輯何在？有著怎樣的成功與危機？

　　本文由無冕財經（ID：wumiancaijing）原創並首發，作者：張子怡，編輯：陳澗，設計師：甄開心，編輯助理：陳悅珊

　　郁亮執掌萬科已有兩年時間，這位曾雙眼含淚從王石手中接過萬科權杖的職業經理人，正變得愈發強勢，帶頭淡化萬科的“房地產”印記。

　　9月初，有媒體報導稱，“深圳市萬科房地產有限公司”即將更名為“深圳市萬科發展有限公司”。對此，萬科回應稱，深圳市萬科房地產有限公司的確將進行企業名稱變更。

　　作為萬科董事會主席的郁亮曾公開表示，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘澹經營了。”

　　從最初打著“為住宅做配套”的旗號試水商業地產，到將長租公寓列入核心業務，萬科以住宅業務為起點，將版圖觸角伸向多個領域，涉及商業地產、長租公寓、物流地產、教育、養老、冰雪小鎮等。正如萬科所言，其經營範圍不斷擴大。

　　在萬科進行多元化的過程中，作為優勢業務的商業和物流地產已找到穩定的發展模式，但被確立為核心業務的長租公寓，卻面臨行業前景未知、盈利難等考驗。

　　走入“無人區”的萬科，其多元化之路會順利嗎？

　　優勢業務的操盤邏輯

　　剝離、獨立、收購，這是萬科多元化過程中的關鍵字。

　　2016年8月21日，萬科宣佈以129億收購印力集團96.55%股權。後者前身為深圳國資旗下的深國投商置，曾不斷被注入金融基因，與其有過交集的包括大摩、黑石集團等資金方，也有美國西蒙地產和凱德這樣的開發商。

　　借此背景，印力集團開創了“金融+開發+商業”的全新模式，曾發行總額逾10億人民幣的商業地產信託產品，也曾在2010年發行和募集過華潤零售地產發展基金。金融底色明顯的同時，商業地產運營能力亦不落下風。

　　這或許是萬科收購印力集團的原因。畢竟萬科早在2009年便已進軍商業地產，規模雖大卻並不出彩。

　　萬科商業的前任負責人丁長峰曾對媒體表示，看實體專案及同資本對接耗費了其極大的精力。丁長峰是萬科老人，一路從普通職員升遷為上海萬科房地產有限公司總經理、萬科執行副總裁，即便如此，他在接手萬科商業後，仍要重新學習商業地產的運營邏輯。

　　國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對無冕財經分析：“事實上，會做開發的人不一定擅長運營，會做運營的人也不一定擅長開發。企業應該把專業的事情交由專業人才來做。”

　　有趣的是，萬科商業第一任掌門人劉肖在2016年年底曾提到，萬科2016年商業上的最大亮點就是收購了印力集團，這絕對是萬科里程碑式的動作。劉肖當時還表示，單獨辟出來的條線肯定比部門制要好得多，萬科只有物業是獨立的，養老、教育都可以這樣去做。

　　萬科收購不久，印力集團董事長丁力業便接替丁長峰成為萬科商業新任負責人。此後，印力集團作為萬科旗下商業開發與運營平臺，專注於國內商業地產投資、開發和運營管理。萬科商業地產的輕資產化也終於走出重要的一步。

　　郁亮曾說，“除了傳統住宅開發之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業數一數二的優勢業務的領域一是商業地產，另一個就是物流地產。”

　　在商業地產方面，萬科交由更專業的印力集團打理。物流地產方面，萬科的操作邏輯類似。萬科參與了物流巨頭普洛斯的私有化，以占股21.4%的微弱優勢成為普洛斯的第一大股東。

　　資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國、日本、美國和巴西等地共5500萬平方米現代物流設施組合，也是全球最大房地產基金管理人之一，管理資產約390億美元。借助普洛斯在物流領域的資源和地位，萬科無疑可以加快在該領域內的規模和佈局速度。

　　僅就商業地產和物流地產而言，萬科在這兩者上的發展模式已經愈發清晰：獨立業務，以及收購相關公司擴大規模是其重要手段。

　　不能忽視的是，萬科正在成立越來越多的基金平臺，這些基金平臺的投資方向涉及到商業地產、物流等。

　　在收購印力集團後不久，萬科聯合招商銀行(28.180, 0.73, 2.66%)設立兩支商業地產基金，總規模達到128.9億元，其中萬科出資50.31億。該基金將用於投資萬科或下屬控股子公司所持有的含在建和已完工的42個商業地產項目，而這些專案將交由印力集團管理。

　　2017年10月，萬科出資15億元，與4家公司一同設立60億元的物流地產基金。于萬科而言，成立物流投資基金讓萬科有能力實現在領域內借力發力。據相關機構不完全統計，2017年，萬科投資物流項目23個，投資約17.8億元。最近兩年內，萬科在全國取得物流項目用地超過40宗，幾乎每個月萬科都會在公開土地市場或者以收購方式實現物流地產專案入帳。

　　2017年萬科共成立四支針對物流、商業與文化娛樂領域的相關基金，再加上對普洛斯與鏈家的投資，萬科2017年投資於多元化業務的金額或超過250億元。

　　黃立沖表示：“成立基金這種方式有利於減少表內的負債，可以把表內負債放到表外。這是一種金融操作手段。”

　　需要指出的是，無論是印力集團還是普洛斯，兩者都有金融產品的操盤經驗，也都擅長利用“基金”來借力發力推動自身業務發展。萬科的商業地產和物流地產業務似乎繼承了這種金融基因，從而謀求更長遠的發展。

　　核心業務前景難測

　　長租公寓業務已經成為萬科繼住宅業務後的核心業務，但與商業地產和物流地產相比，長租公寓前途未蔔。

　　在9月8日的萬科拉薩媒體溝通會上，鬱亮不無擔憂地表示，教育、養老、租賃這些多元化業務，遇到的不止是經營問題，還面臨著許多倫理問題。“關於養老業務，我現在非常焦慮，會不會出現大規模小概率高風險事件。”

　　鬱亮的擔憂並非沒有緣由，養老業務目前還未出現高風險事件，但長租公寓已經站在風口浪尖，在經歷“仲介機構推高房租”、“杭州鼎家暴雷”及“自如甲醛事件”後，面臨的是行業擔憂、輿論質疑及政府管控。當所有目光齊齊看向長租公寓時，這意味著行業內所有從業者都需要謹慎行動。萬科亦如此。

　　在萬科內部的策略認定中，長租公寓被視為“城鄉建設與生活服務商”戰略的一個環節。截至目前，萬科的泊寓在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房間數超10萬間，累計開業超4萬間，分佈在北京、上海、深圳、合肥、廈門、重慶、瀋陽等城市，已形成萬科內部較大規模的業務分區。

　　黃立沖告訴無冕財經（ID：wumiacaijing），“地產開發商做長租公寓無異於價值破壞，效果會非常差。”

　　他具體分析稱，第一，中國的房地產開發商有一個最大特點，即屬於項目公司，運營效率和成本都不如專門的資產運營公司；第二，開發商進入長租公寓領域後，從賣房子變成租房子，很可能會陷入戰略陷阱中；第三，中國的租金回報率太低。以澳洲的租賃公司為例，其租金回報率可達4%-5%，但中國的租金回報率最多2%，長遠發展會影響地產開發商的經營現金流，並且可能會增加負債率。

　　8月3日，萬科發佈長達293頁的《萬科住房租賃專項公司債券募集說明書》，涉及住房租賃內容只有5頁，而關於長租公寓商業模式的描述，只有400字，剩下的篇幅都在說住宅業務。萬科對於長租公寓的租金收益、盈利能力均未做出說明。

　　募集說明書顯示，此次發債規模80億元，主要用在租賃住房上，補充公司運營資金達24億元。明顯可以看出，萬科在用公司信用背書融資，未來還債還需要住宅業務輸血，直到租賃板塊業務產生收益能夠覆蓋所有運營成本。

　　8月21日，在萬科2018年中期業績推介上，萬科總裁、首席執行官祝九勝坦承，“我們低估了這個（長租公寓運營）難度。收到房間後，如何及時供應出來，這中間的時間差我們控制得不是特別好。”

　　值得注意的是，萬科2018年中報顯示，截至目前萬科累計獲取房間數超過16萬間，但開業僅4萬間。剩下未開業的12萬間房，如果未出租還需支付租金的話，假若拿房成本是每月3000元/間，一個月的成本需要3.6億元，如果12萬間房後續對外出租為每月5000元/間，一年賺24萬元。但這24萬元僅僅是租金差所得，尚未減去運營成本、前期投入成本等。

　　倘若萬科無法加快其長租公寓運營周轉速度，加強盈利，長期發展下去，很可能會成為萬科的“阿喀琉斯之踵”。

　　鬱亮對媒體表示：“長租公寓就不應該賺錢。”但是不賺錢的業務如何讓投資者投資，又如何獲得長遠發展？

　　萬科的2018年中報顯示，其95%的收入仍然來自房地產業務。從佈局多元化業務開始，萬科僅對外宣佈過各項業務的拓展成果，並沒有披露過具體的營收情況。

　　在談到萬科轉型以及新業務時，鬱亮頗為感慨：“今天的我們特別焦慮，焦慮在於如何找到新的發展管道、路徑與方法。沒有現成的道路可以學習，這是萬科最大的焦慮。”

對於地產商而言，住房租賃融資的這個春天有點短。

對於地產商而言，住房租賃融資的這個春天有點短。

8月29日，上海證券交易所公佈，富力地產60億元非公開發行的2018年住房租賃專項公司債券已經在8月29日被終止。

根據上證所最新的資訊顯示，被叫停的除了富力地產以外還有合生創展，合生創展一筆100億元的住房租賃公司債自7月2日至今仍處於“中止”狀態；而合生創展另一筆31億元公司債券已被上證所終止。

此時，距“住房租賃融資的春天”僅開始4個月。

就在4月25日，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發展，數萬億元規模的住房租賃產業獲得了最明確的資金管道支撐。最重要的是，檔指出將在審核領域設立“綠色通道”。

一時間，房企蜂擁而至。

異化為變相融資

自2017年10月開始，隨著國內首單長租公寓資產類REITs（房地產投資信託）產品正式破冰，住房租賃融資的市場被迅速啟動。2018年以來，至少有12家公司提交了發行住房租賃專項公司債的申請，發行規模總計618.8億元。

而據時代週報記者查閱，富力地產和合生創展均未公開披露其在長租公寓項目的發展規劃。在已回復狀態中的融信、龍光等房企目前也未有對公眾公佈實質性的長租公寓專案。

在今年7月已獲得上海證券交易所通過的100億元規模“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計畫”的恆大地產集團，雖然已經表態將要進軍長租公寓市場，但截至目前亦未公佈其長租公寓專案發展計畫。

“融資管道不斷收緊態勢已然明顯，這也是不少房企希望通過住房租賃來融資的重要原因。” 全國房地產商會聯盟主席顧雲昌在接受時代週報記者採訪時指出，“住房租賃融資的迅速發展是基於國家政策的大力支持，但目前對於住房租賃融資可能帶來的風險仍沒有明朗。”

“就目前收緊住房租賃融資的情況來看，不排除這是為了防範各類借住房租賃市場發債實現變相融資。”中原地產首席分析師張大偉在接受時代週報記者採訪時表示，目前的住房租賃市場仍未成熟，部分改革內容包括債券信用評級、資金投入的範圍等或還需要重新審核，前期發債的成熟度不高。

一切為了現金流

進入2018年以來，如何維持企業現金流成為房地產商心頭之痛。

根據同策諮詢研究院發佈的監測資料，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。而從走勢來看，40家監測房企的融資金額在2018年5月驟降，達到自2017年5月以來最低額。

從具體項目而言，非標準化的融資逐步向標準化融資轉變的趨勢明顯。

2018年一季度，非標融資新增餘額占比回落11%，而作為非標兩大方向之一的委託貸款更是呈現負增長態勢，房企多元化融資管道全面被堵。

但對於貸款和債券融資而言，比例上升的速度讓人驚訝：2018年6月底，全國房產開發貸餘額8.2萬億元，較去年同期增長了27.8%；而截至8月21日，房地產企業發債（信用債）規模達3169.50億元，已經接近2017年全年3312.68億元的規模。

“在國家去杠杆的大背景之下，非標融資變得越來越艱難。”顧雲昌告訴時代週報記者，目前房地產企業現金流緊張的狀況有兩方面原因：一方面是中央始終在防止大量的資金流入房地產，因此造成房地產企業流動性不足；另一方面則是經歷過去幾年開發高潮之後，開發商購買了大量土地使得資金積壓的情況嚴重。“一進一出之間，房地產企業的現金流自然會受到明顯壓力。”

顧雲昌同時指出，過去在融資總額中占比較高的境外債券，也在發改委限制境外發債投資境內房地產的大背景下被逐步堵死。

6月28日，發改委在官網發佈的文件中稱，發改委將同有關部門合理控制外債總量規模，優化外債結構，有效防範外債風險。據彭博統計，截至2019年底，中國地產企業需要償付總計774億美元的境內外到期債券。

與“錢荒”一同而來的，將是越來越高的融資成本。

據同策研究院監測顯示，在已披露的資料中，7月份融資成本最低的一筆是萬科於2018年7月26日發行的2018年度第三期超短期融資券，發行金額為30億元，利率為3.58%。此外，萬科發行的首期中期票據的票面利率也較低，為4.6%。

而融資成本最高的是融創中國發行的於2020年到期的4億美元的優先票據，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發行的公司債利率均超8%。

“在融資成本升高以及管道減少的大背景下，回籠資金成為房地產企業的頭等大事。”顧雲昌告訴時代週報記者，包括碧桂園等頭部企業，均把回籠資金作為近段時間企業運營的首要目標。

高收益背後的高負債

儘管資金緊張而叫苦不迭，但在最近發佈的上市房企的半年報中，增收又增利的現象頗惹人注目。

根據wind資訊統計，2018年上半年，A股135家上市房企營業收入總計高達7740億元，同比上漲24%；包括恆大、萬科、融創、保利、華潤等前十大房企均實現利潤翻番；此外，萬通地產、廣宇發展等17家中小型企業上半年淨利潤漲幅高達200%。

高利潤背後，卻是高額負債。這或許能夠從萬科的半年報中一窺究竟。

8月20日，知名房企萬科發佈半年報，2018年1-6月，該公司實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現營收1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤91.2億元，同比增長24.9%。

但萬科半年報顯示，今年上半年該公司有息負債合計2269億元，持有貨幣資金1595.5億元，淨資產為1348.92億元，淨負債率為32.7%，較2017年底8.8%的淨負債率增長23.9個百分點。這些資料的變化反映出這家位於頭部的房地產企業所承受的債務壓力正在增大。

今年上半年，萬科實際利息支出合計56.3億元。而根據2017年的財報，萬科當年實際利息支出合計82.1億元。今年上半年的實際利息支出即已達到去年的68.57%。

“債務壓力增大以及銷售增加，其實都是房地產的行業集中度在不斷增加的具體體現。”顧雲昌告訴時代週報記者，今年房企銷售額的增加主要是建立在兼併收購之上的，頭部企業通過融資杠杆對中小型房企進行收購，從而使得這些頭部企業在銷售和利潤上都實現快速增長。

但顧雲昌同時強調，這樣高負債率的運行方式不但不可持續，還會造成房企抗風險能力大大降低。

實際上，萬科的淨負債率在行業內仍屬於較低水準。克而瑞地產研究資料顯示，截至2017年12月，170家房企的加權淨負債率約為88.73%。

“現在房地產的銷售額上升的背後，是債務的不斷上升。”鏈家研究院院長楊現領告訴時代週報記者， 高負債下的高收益難以持續。

事實上，2017年136家上市房企平均負債率達到79.1%，為2005年以來的最高位。2008年至今10年間，房地產行業整體負債率上升了將近20%。

可以預見，在各種政策的影響下，房企的資金和運營將會受到比較大的壓力。如何突圍，將成為關注點。

在調控趨嚴背景下，雖然今年的“金九銀十”勢頭難再，在這個傳統的房地產銷售旺季，無論新房二手房，還是房地產鏈條上的家居、建材、水泥石沙等上下游行業，均紛紛推出各種促銷活動。

記者調查發現，以上海等典型城市為例，不少樓盤售樓處雖然人氣不錯，卻更多是駐足觀望者；除部分較高性價比的熱盤外，多數樓盤都無法做到高搖號率。同時，二手房市場依然處在“一二手價差”的回檔週期，購房者多持觀望狀態。而房地產下游的家居建材行業，如紅星美凱龍、富森美家居等企業，也開啟了新一輪行銷季。

房企紛紛打促銷牌

“整體來說，開發商對今年整體後市不樂觀，雖然銷量不錯，但品牌房企要完成今年業績目標還是有一定壓力。”58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為。

張波告訴《每日經濟新聞》，目前來看，未來很長一段時間內，房價不會漲，對於開發商來說，要保證的是流量第一。如果頂著原先價格賣會遭遇兩種境遇，首先可能會遭遇政府限價，其次到了年底整個市場出現量價齊跌，屆時出貨就更難。因此，凡是從降價角度來考慮快速回籠資金的做法都是正確的。

值得注意的是，樓市行銷行為開始增多。進入9月，也迎來了樓市的傳統銷售旺季，雖然今年的“金九銀十”勢頭難再，但大多數房企仍欲抓住時機衝刺年度目標。如上海、廣州、杭州等一二線城市，不少樓盤項目推出降價或變相促銷活動，以吸引購房者。

前不久，上海寶山的招商雍和府項目對外行銷宣傳：9月買房可獲得寶馬品牌汽車一輛，也可折現提取。中國?大集團則在全國範圍內開啟了“全員行銷賣房”活動。

克而瑞分析認為，出現這類情況，主要因為各城市的限價政策持續發酵，壓縮了企業的專案利潤空間，而多數房企去化壓力仍然很大，所以需要通過適當的讓利優惠來提升業績。

“如果3.5萬元/平方米能走20%貨值的話，那麼降價到3萬元/平方米就能走80%的貨值。”張波對《每日經濟新聞》記者表示，現在，相對利潤來說，完成業績和回流貨款是企業生存的更大要素。因為開發商資金層面回籠壓力比較大，如果不去搞些讓利促銷等行銷手段，對去化速度和下半年業績都可能帶來一定影響。

“尤其是在如今的行情下，大家一致認為下半年房價不會大漲，在此背景下，市場已經開始從賣方市場往買方市場轉變。”張波表示。

上下游行業受影響

在調控趨嚴之下，不少熱點城市“一二手價倒掛”現象普遍，加之新房市場讓利促銷現象開始增多，一定程度上也影響了二手房市場。資料顯示，今年1~8月，全國二手房成交量相比去年同期有所下滑，絕對值也並不高。

受此影響，無論是房地產行業上游的建材還是下游的家裝，都一定程度受到影響，頭部企業紛紛開打行銷牌。從紅星美凱龍、宜家、富森美家居這樣的大型賣場企業，到齊家、尚品宅配這樣的一站式平臺，再到地磚、櫥櫃、門窗、衛浴等各類材料品牌，都紛紛推出各類積分、抵扣、折扣、優惠等行銷活動。

在第42屆中國家博會上，紅星美凱龍家居集團助理總裁、互聯網集團CMO何興華向《每日經濟新聞》記者直言：“中國家居行業正面臨行銷的困境。”

何興華認為，現在行業的存量正在加速離散，移動互聯網帶來的流量紅利已經結束，如何實現精准行銷和智慧行銷，如何有效解決數位化升級問題，已經成為困擾企業發展甚至生存的重要問題。在“買方市場”之下，消費者個性化需求、專業建議需求和決策幫助需求等都更加繁多和挑剔。

《每日經濟新聞》記者查閱相關資料發現，每年的3月和9~10月，都是消費者採購建材家居的傳統旺季，尤其是“金九銀十”，普遍會出現年度峰值。2016~2017年的BHI（全國建材家居景氣指數）都出現明顯提升，全國規模以上建材家居賣場銷售額明年增加。

中國建材流通協會專業人士就指出，9~10月，全國各大家居建材品牌往往會開啟“行銷季”，各類優惠折扣頻出吸引消費者，以期衝刺年度業績。

21世紀經濟報導獲悉，9月10日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、房屋管理局、公安局、司法局、國稅局、銀監局等九部門聯合發佈《關於開展2018年房地產市場秩序專項整治的通知》（下文簡稱《通知》），大力整治虛假資訊、投機炒房、虛擬交易、違規提取公積金等違法違規行為。

《通知》明確，需要整治的投機炒作行為包括通過提供“首付貸”或者採取“分期首付”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。在住房公積金使用方面，禁止協助繳存職工以虛假手段違規提取住房公積金、騙取住房公積金貸款，收取高額手續費。也禁止限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。

《通知》稱，對於查實的違法違規機構，採取暫停金融服務、暫停商業銀行與其業務合作、暫停合同網簽資質、納入工商重點監管名單等措施。此外，將限制其參加土地招拍掛。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次上海房地產秩序整頓，符合此前住建部全國重點城市大檢查的導向，所以從秩序整頓情況看，思路是清晰的，總體上會對房企、仲介、代理機構、廣告商和購房者等群體中形成較為明顯的影響。

嚴躍進表示，此次《通知》另外提出新的三點要求：

第一、政策規定對於沒有辦理不動產登記的商品房，要查處更改預售合同、變更購房人等方式。類似做法其實是為了防範通過更名和退房等來回避政策監管。同時也是防範各類代理機構參與炒房的現象。

第二、政策明確了限企審核，這和過去對於企業購房方面的政策規定是一致的。所以實際上未來對於一些個人註冊公司購房的，相關審核會趨嚴，這也是為了確保此類政策的積極落地。

第三、政策明確管控電話行銷行為，對於各類行銷為目的的電話騷擾，預計會查處。此類做法，也是有助於淨化房屋交易秩序。

嚴躍進稱，此次政策規定，在9月20日前需要出臺相關具體方案，所以預計9月下旬，不排除各地樓市管控會升級，尤其是房屋交易秩序的整頓會趨嚴。所以相關房企近期交易方面還是需要謹慎，不應該有各類違規或違法的現象。

根據Wind統計資料，2018年1月至6月，房地產ABS產品共發行75只，總發行規模900.2億元，同比增長82.8%。

近期，關於金融資本擾亂長租公寓市場秩序的討論引起了監管部門的持續關注。北京、上海、西安、深圳等地紛紛表示將嚴查租賃企業融資資金用途並對租金貸業務進行嚴格監管。

在金融亂象背後，長租公寓已經進入了“規模競爭”階段。由於缺乏持續穩定的盈利能力，為了搶佔市場份額，實現規模化擴張，大多數租賃機構不得不將希望寄託於資本輸血和金融工具。

與此同時，在“租購並舉”政策的支援下，長租公寓企業牽手金融機構，以資產證券化的形式來推動租賃市場的融資活動。隨後，部分機構開始變相加杠杆，以“租金貸”形式來進行融資，增大了風險並引發了一系列問題。

存改善空間

金融工具已成為長租公寓擴張的重要手段，資產證券化作為一種創新型融資方式備受追捧。

2017年1月，“魔方公寓信託受益權資產支持專項計畫”獲得批准發行，開啟了長租公寓資產證券化的帷幕。自如和新派緊隨其後，分別在下半年發行了國內首單租房市場消費分期類ABS以及國內首單長租公寓REITs。

今年4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

在鼓勵的基礎上，《通知》進一步明確了開展住房租賃資產證券化的重點支援方向，支援住房租賃企業將閒置商業辦公用房等改建為租賃住房並開展資產證券化融資；優先支持專案運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

這意味著，官方鼓勵的住房租賃資產證券化將有望成為住房租賃企業最重要的融資管道，各類長租公寓ABS如雨後春筍般噴湧而出。

根據Wind統計資料，2018年1–6月，房地產ABS產品共發行75只，總發行規模900.2億元，同比增長82.8%。

截至目前，長租公寓證券化主要有三種類型：一種是輕資產的租金收益權ABS；二是重資產的CMBS；三是類REITs。

明源地產研究院總監艾振強表示，REITs、ABS、CMBS等是促使歐美，特別是美國商業地產繁榮的重要工具，通過資產證券化，長租公寓獲利於盤活存量資產，業內一直在呼喚真正的REITs落地，相關政策也一直在推進。

儘管住房租賃資產證券化實現了快速發展，但仍存在一定問題。蘇甯金融研究院院長薛洪言指出，由於行業記憶體在著套路貸的問題，需關注底層資產的合同效力問題；此外，雖然在結構設計上可以實現風險隔離，但公寓方自身的運營問題對於相關資產的現金流有著實質性影響，需重點關注公寓方自身的實力和經營穩健性。

“目前來看，發行的ABS，REITs都進行了分級，風險基本在可控範圍之內。”艾振強認為，“資產證券化產品普遍需要增信，即要有協力廠商擔保。”

租金貸業務引爭議

長租公寓ABS產品的發行需要一定門檻，而為了支撐規模的持續擴張，部分機構通過“租金貸”的方式，向金融機構融資。

租金貸即租客和協力廠商金融機構簽訂借貸合同，金融機構代替租客向運營商一次性支付較長期間的租金，租客再分期向金融機構償還。

這種新型金融模式的邏輯在於，租賃機構可以一次性從協力廠商金融機構獲得本應在未來收取的租金，從而擁有更多的現金流。這些資金可以用於規模擴張，也可用於日常運營。

“租房貸對於降低租客的資金壓力、提升長租公寓商業模式的可持續性等可以發揮重要意義。” 薛洪言表示。

要想獲得這部分資金企業也需要付出一定的利息。中原地產首席分析師張大偉稱：“各家的利率不一樣，一般集中在10%–20%之間。”

艾振強從租客角度認可了租金貸的合理性。“租金貸是一個工具，對手頭緊張，有這個需要的人來說是正面的，因為目前來看，其利率並不高，普遍在5%左右。”

可以看出，租金貸本身不存在任何問題，但是如果運營商對資金管理不當，用提前獲取到的租金來盲目拓展規模，則有可能使得資金鏈斷裂，最終損害到租客的利益。

8月20日，長租公寓運營商杭州鼎家網路科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）宣佈資尹因資金鏈斷裂而破產，房東因無法收到租金將收回房屋，而租客仍需要按時繳納餘下的房租，否則將影響個人征信記錄，目前有4000名左右的租客遭受損失。

鼎家並非個案，在今年3分月，為實現規模的快速擴張，上海愛公寓使用分期貸的形式來籌備資金，最終因自身經營不善破產，被蛋殼公寓所收購。

“當前公寓行業參與者眾、魚龍混雜，各種套路貸防不勝防，且存在著普遍的資金佔用問題，加劇了行業風險，有必要進行相應的規範和整頓。”薛洪言向時代週報記者表示了擔憂。

除了盲目擴張容易導致企業破產的風險之外，艾振強指出，租金貸產生的負面影響還在於其誘導，甚至在租客不知情的情況下讓人借貸。

一位元租客向時代週報記者表示，此前在蛋殼公寓租房時，管家在看房過程中並未提及分期貸款的資訊，只是表示可以選擇月付、季度付、半年付等方式，並不含利息。

“從商業形式上來說，長租公司只要是誠信地向租客告知租金貸的本質和模式，租客認可其借款行為，並無可厚非。”國楓律師事務所陳威律師向時代週報記者表示，但在實際的商業運作中，我們看到了大量長租公司欺詐、誘導租客，隱瞞借款本質，甚至在租客簽署合同以後，隨意變更租金，迫使租客在無法繼續使用租賃房屋後仍需承擔還款義務的情況。這種商業做法違背法律的公平、誠信原則。

監控政策及時到位

針對于租賃市場金融亂象，北京、上海、西安、深圳等地相繼發佈了相關的管控政策。

北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。

上海市住建委、市房管局要求各區對本市代理經租企業的經營模式、行為規範、融資業務等情況，開展集中專項檢查。

西安市住房保障和房屋管理局發佈通知表示，簽訂的住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關內容，如需辦理住房租賃租金貸款需按中國銀行保險監督管理委員會相關要求辦理。

8月27日，深圳互聯網金融協會發佈《關於規範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》(以下簡稱《風險提示》)，風險提示指出，未來將加強授信資質審核和風險管理，嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的仲介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。

政策的效用正在顯現，部分企業對於租金貸業務變得更加謹慎。

時代週報記者在建行住房租賃平臺“建融家園”點開“按居貸”查詢額度，並未看到相關具體資訊。建行客服人員也向時代週報記者表示，能在內部系統中查詢到“按居貸”資訊，但是也無法告知更多資訊。

一位元蛋殼管家則告訴時代週報記者，蛋殼租金貸款目前只跟微眾銀行合作，之前是有很多金融機構可以選擇，但由於審核比以往更加嚴格。

港交所（00388）披露權益資料顯示，長和系資深顧問李嘉誠及其長子李澤鉅於上周三（12日）至本周一（17日）再度增持長實（01113）股份，計及早前的增持行動，二人自9月6日起，連續8個交易日增持長實共1719.35萬股，涉資9.68億元。該股昨收報60.25元，升0.1%。

自月初起八度購入

資料顯示，一家由李嘉誠及李澤鉅各佔50%的公司自願申報，連續在本月12日、13日、14日及17日增持長實，每股均價介乎55.7088元至59.282元，合共購入長實634.95萬股，涉資3.64億元。完成增持後，李嘉誠於長實持股量升至32.52%，李澤鉅則視作持有長實32.59%。本月初，李氏父子已四度增持長實，分別於本月6日、7日、10日及11日進行，當時每股均價介乎54.057元至56.3493元，合共購入長實1084.4萬股，涉資約6.05億元。

零售業回暖，核心區商舖空置率出現明顯下降。美聯工商舖（00459）今季初在尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環四大核心零售區進行「吉舖」調查，顯示整體街舖空置率為5.6%，為有統計以來新低。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，是次調查涉及四個核心區156條街道，共7288間街舖。四大核心區共錄得408間吉舖，空置率為5.6%，較去年同期8.8%跌3.2個百分點，創自2016年有紀錄以來新低。

旺角空置率最少

四區中以旺角空置率最低，為3.5%，按年則下降3.5個百分點；尖沙咀及銅鑼灣空置率分別為6.4%和8.1%，按年大幅下降4.8及4個百分點。中環空置率為7.6%，按年僅少0.5個百分點。

四大核心區商戶以飲食業為主，合共有1850間，佔核心區街舖總數逾四分之一，反映核心區舖租已回落至合理水平，吸引不少相關商戶進駐。

美聯旺舖董事盧展豪指出，雖然零售商擴充步伐因市場氣氛轉差而趨審慎，但現時租金水平已具吸引力，料核心區街舖整體空置率未來一年可望再輕微下跌至4.5%。

樓市縱有轉勢跡象，依然有市民擔心錯失上車機會多過摸頂，天水圍居屋天麗苑一個「四球」內放盤，不足一個月極速獲買家以343萬元已補地價承接，呎價逾1.61萬元，盡破區內住宅呎價紀錄。

上述單位為天麗苑中層11室，為實用面積212方呎的開放式單位，據土地註冊處資料，上月中以已補地價343萬元成交，呎價16179元，創區內住宅呎價新高，較今年5月舊紀錄呎價15403元再高約5%。原業主2014年以已補地價151.5萬元購入，賬面賺191.5萬元（約1.3倍）。

祥益地產分行經理謝利官指出，上述單位8月初首次放售，當時叫價340萬元（已補地價）；即僅約半個月便成功易主，成交價較叫價高3萬元。該單位逆市造好，相信與「Lump Sum效應」有關，區內「400萬元以下放盤只得天麗苑呢隻（伙）」。

相反，九龍灣得寶花園雖然也有細戶供應，但因該屋苑樓價早已升穿九成按揭（400萬元）界線，客源收窄，令屋苑樓價缺乏支持，最新更錄得一宗跌價成交。利嘉閣地產助理分區經理鮑允中說，A座中層2室一房單位，實用面積282方呎，日前由538萬降至505萬元沽出，呎價17908元，較樓層更低的D座低層6室同面積單位上月造價520萬元，回落約2.9%。原業主2014年以261萬元入市，賬面賺244萬元（約93.5%）。

另外，中原地產區域營業董事黎宗文說，火炭銀禧花園7座高層E室兩房單位，實用面積506方呎，以690萬元沽出，呎價13636元，較8月以718萬元易手的相同面積的5座高層H室兩房單位賣平3.9%。原業主1996年以298萬元買入，賬面賺392萬元（約1.3倍）。

大圍居屋海福花園首達「七球」

不過，大圍居屋海福花園樓價逆市破頂，據土地註冊處資料，海福花園2座福熹閣低層E室兩房單位，實用面積466方呎，上月底以已補地價700萬元沽出，呎價15021元，為該屋苑樓價首達「七球」。原業主2015年以已補地價495萬元購入，賬面賺205萬元（約41.4%）。

另外，放盤叫價一向緊貼大市氣氛的九龍灣德福花園，C座中層1室「五屍命案」凶宅，今年6月市旺時叫價曾由430萬加至450萬元，惟市場消息指出，該單位近日叫價已回調至430萬元，實用面積556方呎兩房戶，意向呎價7734元，較同面積I座低層16室上月造價842萬元平約48.9%。

仲量聯行促預留土地 黃遠輝：不側重住宅

商廈租金屢創新高，仲量聯行認為，現時土地大辯論忽略商業地需求，目前政府可推售的商業地涉2,010萬平方呎樓面，僅足10年使用，希望政府日後規劃土地時預留一部分作商業用途。

仲量聯行昨日發表商業用地供應的研究報告指出，政府日後可供出售的商業用地，可建的寫字樓樓面約2,010萬平方呎；以過往每年寫字樓吸納量200萬平方呎計算，潛在供應僅足10年使用，而大部分的供應位於九龍，佔整體逾7成，而港島區僅供應540萬平方呎。

仲量聯行研究部主管馬安平稱，近年本港甲級寫字樓供應愈來愈倚賴政府賣地，2008年至2017年只有30%供應來自政府賣地，未來5年則高達逾6成。他擔心未來政府缺乏足夠的商業地推出，將影響寫字樓供應的穩定。

寫字樓短缺 恐影響港競爭力

因此，該行董事總經理曾煥平認為，近期土地大辯論討論集中在住宅，但寫字樓同樣出現供應短缺，租金貴及供應不足將影響本港經濟競爭力。該行建議，政府須盡快推出手上2,010萬平方呎的商業地，同時在日後填海或發展棕地時，保留一部分作商業用途，期望每年供約200萬平方呎樓面。

土地供應專責小組主席黃遠輝否認大辯論集中討論住宅供應，他指出，租金貴、居住環境擠迫，公眾對房屋問題有切身感受，自然討論比較多，但小組一直有強調在解決房屋土地問題時，亦要滿足250多公頃經濟用地，以及700多公頃基建配套用地的需求，日後亦會提交整全的建議報告，不會只側重住宅土地。

另本土研究社發表研究指，檢視全港短期租約用地、臨時政府撥地及未批租或未撥用的空置官地，發現有約301公頃未有被善用，估算可建9萬個過渡性房屋單位、43個體育館及提供12萬個服務名額的安老設施，例如昂船洲公眾貨物裝卸區的一幅10.8公頃的物流用地，原計劃以長期契約方式批給八號（西）貨櫃碼頭，但至今未落實，令土地閒置8年。

黃遠輝指無論短期租約用地、臨時政府撥地均有列入公眾諮詢，作為持續進行的措施，惟短期租約用地較零散，而臨時政府撥地則在施工後大部分作公共空間，潛力有限。

高鐵香港西九龍站即將啟用，帶動九龍站及附近項目樓價及交投，有報告指出擎天半島身價過去兩年累升7成。

至於區內項目THE AUSTIN，本月錄4宗二手成交，交投氣氛轉旺。

THE AUSTIN 本月暫4成交

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，受惠於廣深港高鐵即將通車，中原城市指數成分屋苑中，九龍站上蓋物業樓價於2016年6月份至2018年6月份期間穩升。

其中，凱旋門及擎天半島期間身價累升逾7成。相比同期，區內指標九龍區大型住宅美孚新邨以及黃埔花園呎價分別上升約4成。

廣深港高鐵於9月23日正式通車，消息亦刺激買家加快入市。以西南九龍THE AUSTIN為例，本月錄4宗二手買賣，較過去每月平均1至2宗多。其中3座中層C室，屬3房間隔，實用面積999平方呎，以4,200萬元沽出，呎價42,042元，較原業主2013年時買入價2,137萬元高出97%，帳面升值2,063萬元。