食衣住行以食為首，商圈店鋪洗牌也依循這法則。台北市信義區捷運市府站一帶，區內有永吉路30巷美食街，其中忠孝東路五段51號近期由迴轉壽司店面進駐，擠走原本的仲介業者，實價揭露該店面月總租金約35萬元，換算單坪月租金近1萬元，與區內曾在2013年有破萬元單價紀錄的店面相較，約價跌26%。

根據最新實價揭露，今年7月位於忠孝東路五段51號、約37坪店面，以月總租金35萬元出租，換算每坪月租金為9444元。據查，該址為連鎖品牌迴轉壽司店「爭鮮」，已於9月中旬開幕，而前手租客則是信義房屋忠孝市府店。被擠走的信義房屋店頭，目前遷移至更接近永吉路30巷口、忠孝東路五段147號的位置。

忠孝東路五段 租金難下修
忠孝東路五段店家一向以餐飲業居多，最貴租金紀錄則出現在2013年，有業者以單價約1.28萬元，租下僅13坪多的店面。對照現今區域租金單價不到萬元，價跌超過2.5成。但周圍房仲透露，創價店面較接近捷運站出口，加上面積較小、租金總價較低，所以凸顯租金單價較高；而迴轉壽司新店租金，事實上已經過上調，「以該區域商業活動熱絡的程度來看，租金下修是不可能的。」

不過住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬認為，「爭鮮」以單價逾9000元承租，「真的很高！」該商圈依大馬路、巷弄內的位置不同，租金差異大，但目前忠孝東路五段商家租金行情每坪5000~6000元，此筆高租金應是爭鮮品牌使然，「業者應看優未來商圈發展。」住商不動產企研室經理徐佳馨補充，由於店面個別差異大，就算相同商圈也會租金價格的落差，尤其知名餐飲品牌往往以效益為優先，故不時會有天價租金成交。

搬家房仲：新址廣告效益佳
至於遷址的信義房屋市府店，信義房屋解釋，搬遷至新址主因是廣告效益較佳，並且更接近所經營商圈。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，房仲店頭開店通常會考量3個要點，人潮流動數的人流、物件與店面曝光數的物流，及租金相關成本的金流，景氣當然會影響房仲店的遷移，當營運成本高於收益，或是未能達到該店損益時，人事精簡、移點、結束營業，便成為一種必要手段。

科技進步逐步取代人力，不少住宅社區近年引入智能櫃，住戶透過手機簡訊就能接收包裹，不用透過物管人員就能直接取件，相當便利。台中市大里區1棟中古屋今年也引進「掌櫃智能櫃」，已有6成住戶以此取件，因此提升物業管理的服務品質，成為今年優良公寓大廈評選活動中的一大亮點。

台中市大里區內新街社區「豐邑大砌四方」，今年導入多項E化設備，如「掌櫃智能櫃」、「智生活」，尤以「掌櫃智能櫃」最令住戶有感，住戶只要透過手機簡訊，就能即時接收到包裹訊息，寄件也不用到超商用紙筆填單，而是直接在APP或官網輸入寄取件資料，直接到社區大廳設置的「掌櫃」櫃機放入包裹，就能快速完成寄件。

方便 安全 有隱私
豐邑大砌四方主委許宏良提到，經營社區最重要的理念就是傾聽、盡力解決大小問題，今年7月透過豐邑建設導入「掌櫃智能櫃」後，大量減少管理員處理瑣事的時間，能更專心服務住戶，使用過的住戶表示，才短短2個多月，就已有6成住戶改變過去向管理員人工領取包裹的習慣，轉往智能櫃取件，「下樓就能寄取包裹，操作簡單，又比超商寄件便宜，真的很方便。」

掌櫃智能櫃業務處長曾繼漢指出，掌櫃協助優化了社區管理，也提升了包裹取寄方便、隱私與安全性，並提供如台電繳費、洗鞋和公益捐贈等多元的生活服務，這也是愈來愈多建設公司與社區想要導入的原因。
曾繼漢表示，未來將持續延伸更多功能，全面滿足住戶的需求，希望社區能與科技無縫接軌，使管理服務真正進入智慧化時代。東京都物管機構營推中心協理魏雅蘭認為，此設施應以管委會較年輕的社區接受度較高。

2018年世界花卉博覽會將於台中市后里區舉行，如此罕見的大型活動，也刺激當地的房地產發展。事實上，后里區由於建地稀少，長年來房市的需求大於供給，連中古屋都很少釋出，目前新成屋行情每坪15~19萬元不等，透天案主力總價則仍不到千萬元，算是台中最親民的房價區塊之一。

開價漲幅2成
由於台中市都心區塊的房價高居不下，外擴效應影響下，許多外圍傳統「新大樓絕跡地」，近年也都冒出不少新大樓案，加上后里擁有中科擴廠以及花博、南北向道路開通等利多議題，房市也由停滯狀態逐漸升溫，近年建商趁勢進場推大樓建案，開價由每坪15萬元一路至今已喊破20萬元。

這波后里大樓建案皆為小坪數、低總價大樓，開價也有2成漲幅。如5年前推出的指標案「后科首席」，以超低總價398萬元搶市，主力單價每坪僅15萬元上下，一直到近期完工的大樓案「厚禮」，以高檔的建材、規劃，創下單價近20萬元的當地新高價；另一案「世紀花園8」，每坪開價為18.3~18.8萬元。

東森房屋后里中科加盟店專案經理陳鳳蓮表示，因土地稀少，加上后科工作人口多，新屋供不應求，推案量還有機會逐年增加。例如當地建商鴻彪建設，亦看好首購族市場，推出電梯公寓型建案「得勝」，基地鄰近后里運動公園及后綜高中，預計年底公開。

讓家更美
受限於房價高昂，現代人的居住空間愈來愈小，許多建案皆以開放式空間讓住宅看起來較寬廣，而如何透過裝潢手法，使住家視覺放大、居住動線更流暢，也是許多民眾非常在意的技巧。設計師建議，可用家具取代實體隔間牆，可使空間更開闊。

善用家具 區隔動線
面對坪數不大的住宅，On designlab ltd設計總監陳紀中表示，可採用開放式空間，將空間尺度放到最大，便能達到通透開闊的感覺。他舉例，為讓狹小坪數的視覺弱化，裝潢上可將轉角做成拉伸的弧形，視覺上會有放大效果。
空間動線的布局上，陳紀中不建議多做隔間的石牆，而是以軟裝家具，如沙發、中島台、餐桌等，來區分出空間的領域性，此時家具不只是裝飾，更是空間的延續。

記憶聯想設計師曾于家針對開放式的空間，也採取將客廳、餐廳與廚房打通並且連貫的設計，她以料理為生活的中心，以餐桌隔出客廳與廚房，但動線更流暢。為讓整體空間放大，她更採用無櫃體設計，所有鞋櫃、電視櫃等，都設為隱藏，視覺上相當簡潔，活動空間也更寬敞。

外觀新穎的豪宅，前身竟是「爛尾樓」！台中南屯大墩4街有一棟豪宅，外面掛上出租布條，大廳挑高明亮、內部配有實品屋，還有警衛24小時駐守，然而卻從來沒人入住過，老台中人都知道，它就是全台最大的「中輟屋」。該樓原名「萬世如意」，1991年房市高峰期就已動工，預售階段就幾乎售罄，原建商鐳力建設還宣稱該案創下每坪35萬元的天價紀錄，孰料1994年結構體完成後就停工，建商於1998年倒閉，豪宅自此成了中輟案。

該案曾是中部最貴豪宅，身價就此暴跌成為不良債權，且產權複雜。知情人士指出，這種大案子的包商都認識黑道，建商倒閉之後他們血本無歸，於是就找人來圍事，「只要鷹架不拆，就沒有人敢進去，承接人只要錢拿不出來，也是黑道手段處理。」直到2006年3月，開發工銀才以5.6億元賣給遠雄集團，但由於黑道介入太深，遠雄也處理不來，當時和遠雄關係密切的永豐棧酒店，就請前立委顏清標幫忙處理，產權問題才單純化。2007年永豐棧以7.5億接手該案，易名「永豐棧國美會」，然而該案卻從未對外銷售。

建商倒閉黑道介入
附近鄰居透露，當時也曾想購入，參觀衛浴還發現龍頭是18K金，但建商似乎沒有要賣，就不了了之。業界人士則說，「永豐棧蓋好後已花費8~9億成本，沒錢繼續再做，於是又抵讓給金主。」

背後金主是賈文中
之後的幾位金主因非房地產專業，接手價格太高，雖其後幾年有數家台中知名建設公司出價，但持有人不願賠售，因此閒置10年，期間一度更名「百福大墩」，最近卻又把名牌敲掉、派人清潔，更高掛「出租」布條，然業者拒絕回應。
該建物落成至今尚未保存登記，省下非常可觀的房屋稅。調閱地籍謄本，該案是由皓宇投資、鼎碩國際開發持有，背後金主就是「股市天王」賈文中，據傳他在股市一進一出就能淨賺10億元，2014年接手後持有至今，成本未知但勢必不低。

賈文中出身眷村，1975年以4萬元投資股市賺進數億，也是「無名小站」背後金主，投資台股逾40年，盛傳手握百億資金，為台股傳奇人物，2012年淡出股市，前年卻因「樂陞炒股案」被名嘴點名為背後大金主，而被檢調約談。

1字頭才有吸引力
該大樓基地883坪，3棟共73戶，地上16~19層，整棟開價20億求售，據了解，實際底價約12億元。台灣房屋國美特許加盟店店長王芳進表示，當地同類中古豪宅可成交3字頭，但有中輟背景要1字頭才有吸引力，該案每坪單價約22萬元，加上議價空間，拆開來單戶販售有市場。若整棟拋售價格則更低，「法人不會購買這類產品，投資客也罕有能力承接。」
但對建商來說，該樓短期周轉率高，外牆及內裝翻修就可出售。據傳前年曾有中型建商出價8~10億元欲接手，每坪花3萬整修，成本壓在15萬，對外可開價20萬、成交18萬，每坪還有3~5萬利潤，但因底價過高無疾而終。

買不起景觀豪宅，做豪宅客的鄰居也可擁綠意。台中市不少豪宅建商基於整體規劃，在推案之初即主動將建案周邊人行道、開放空間一併納入設計，如鄉林建設近期將在北屯與潭子交界的省道旁推新案，計劃將社區對面國小的天橋及獎勵開放空間結合綠化，同時委託設計師，將社區另一側綠地打造成親子公園。

減免所得稅土地稅
台中市為提高民間認養維護公園綠地、自行造林之意願，去年提出所得稅、土地稅等租稅減免獎勵說帖，吸引不少非營利組織、公益團體及企業，著手認養公園、行道樹、綠地等，尤其大型建商認養社區週遭公園、公共設施的風氣也愈來愈盛。
如鄉林建設就曾認養過，位於英才路、向上路的「鄉林總裁行館」雙龍里附近園道，以及南屯「鄉林綠世界」對面的公園與籃球場，讓別墅住戶可就近休閒；興富發「博克萊」亦有認養基地隔壁，位大墩7街、惠中路口的無名公園。

綠覆率高吸外地客
而陸府建設「植森」則認養周邊公園步道，以樟樹、鳥臼、茄苳、楓香、台灣肖楠等林相，營造四季變換景色，吸引蝶、鳥棲息作用，在都市復育自然生態；總太建設北屯「2020」，去年也認養北屯大坑9號及9-1號登山步道。
鄉林建設副總經理方偉民說，台中房市獲外地客青睞，除價格親民，還有一大誘因，就是居住環境佳、綠覆率高。「以往外地客到台中就業，找屋多是選擇靠近交流道或高鐵站，但最近兩年軌道運輸強化交通機能，綠化較多的市郊、台74周邊區域，開始受到更多外地購屋客關注。」
鄉林建設於潭子區大新段建案，預計今年10月動工，將是鄉林首座為中部年輕人打造的「輕豪宅」。方偉民表示，該案定位為首購型產品，通常是新婚且孩子年幼的夫婦，因此公司決定認養周邊小型公園及穿越馬路的天橋，規劃親子休閒及安全、綠美化的活動空間。

台北一間套房價，在中南部可買到蛋黃區中古3房。以台中北區、東區為例，主力交易有3成是低總價公寓，甚至300~400萬元就能買到3房格局，且專家指出，公寓產品房價穩定，「上漲幅度小、下修也不多」，最適合自住客群。

平均屋齡逾25年
據統計，台中舊市區平均買賣屋齡逾25年，中、南、西、北及東區是台中最舊的居住生活圈，遍布不少低總價產品，尤以1980年後大量興建地上5樓公寓最大宗，單一社區戶數多在40戶左右，房價相對平穩、性價比高，每月成交比重佔約3成，不少年輕首購族趨之若鶩。

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示，台中舊市區公寓每坪約13~16萬元，交易總價以400~500萬元居多，而屋況好、有裝潢的物件，單價則近2字頭；至於總價300萬元物件，則以地上4~5樓產品為主。

其中北區低總價公寓，不乏知名建商如國泰、惠宇早期產品，總價超過400萬元，平均高出市場1成以上。楊乾意提醒，公寓因公設比超低，坪數大多介於20~30坪，實用空間較多，且價格是各類產品中最低，因此上漲、下修幅度自然都不大，適合自住客群。

「地上權住宅」究竟是神、是魔？專家指出，地上權除了讓民眾可以優惠價入住精華區，也免去地價稅與土增稅費用，甚至可讓包租公快速回本；然卻有使用年限限制、貸款條件差、不利轉手、地租浮動等問題。

免地價與土增稅
天時地利不動產顧問總經理張欣民指出，地上權住宅5大缺點，包括沒有土地所有權、有使用年限、轉手價格差、貸款條件差及地租浮動等。「花大錢買房，卻只能住上最多60餘年，之後就得拆屋還地，還是讓消費者無法接受。」
另外，隨著使用年限愈來愈少，屋主若想轉手，房屋折舊後的剩餘價值也不如預期。而最令人卻步的貸款問題，因房屋僅有使用權，銀行放貸成數及利率，都比一般房屋要差，雖不少建商都加碼提出公司貸款補足成數，但多僅限一手買方，二手買方還是得備齊自備款。

地租浮動難估算
張欣民指出，地上權住宅雖不用繳交地價稅，但得繳交地租，「地租大致上以公告地價的3~6%計算，隨著公告地價每2年1調，浮動成本難以估算，也令民眾望之卻步。」
而地上權住宅最大優勢就是便宜，多為區域行情5~7折，且區段普遍不差，可以優惠價住進精華地段，且無需繳交地價稅，房屋轉售也免土地增值稅。最重要的是，地上權案租金與市場相當，回收期會比一般住宅來得快，對包租公、包租婆來說，不失為一投資管道。

地上權案遍地開花，台中雖有2大地上權案，但有人棄售轉租、有人重新規劃產品；高雄則多推出精華地段、1字頭搶客，近年更供給達2000戶。然專家分析，地上權在中南部銷售立基點不足，房價並無明顯落差，誘因不高。

「親家Q+」轉租達滿租
中央為確保國有地開發永續性，2009年後規定，500坪以上大型國有土地不得標售，但可改以地上權形式招標，帶起一波全台地上權住宅風潮。而台中目前有2大地上權案，有的棄售轉租、有的重新規劃產品。

例如2014年有建商看好南屯8期年輕首購市場，推出中部首件地上權住宅案「美邦THE DAY」，鄰近豐樂雕塑公園，以2房、總價528萬元廣告價搶市，使用期限至2050年，但中間不斷停工、復工，最後改為2020年完工。

美邦建設楊經理解釋，「因銷售期適逢景氣轉換，所以一直在修改產品方向，造成工程延宕，而之前的已購客已全數退屋完畢，將在明年重新包裝大樓再次銷售，並調整坪數，細節價格未確定，但是公司對於地上權住宅挑戰，還是很有信心。」

另一指標地上權住宅案「親家Q+」，位在精華水湳經貿園區內，地上權70年，總戶數110戶，是當地重劃區唯一住宅案，預售開價每坪25萬元起，銷售不佳，前年成屋後更改定位「飯店式管理」、「自租模式」，2房租金21800元、3房26800元，因鄰近中科，有不少科技業承租。業者坦言，「中南部對地上權案接受度還不高，但改為轉租後，已近9成滿租。」

代銷業者黃健琮分析，地上權在中南部銷售立基點不足，一是中南部房價並未非常昂貴，蛋黃區地上權案每坪單價逾20萬元，僅為新古屋7~8折價，誘因不高；二是民眾普遍認為「有土斯有財」，盼將房屋留給下一代，因此推案辛苦。

「微笑時代」約新案5折
至於高雄地上權推案則相當火熱，近2年供給近2000戶，多屬精華地區、1字頭，相當於一般市區新案5折，引起不少民眾好奇。如國揚集團造鎮案「微笑時代」，總戶數逾740戶，規劃25~37坪小宅，每坪開價17萬元，使用年限70年，可分割地上權，已售4成。

另如五甲地區「R5新世界」，每坪成交介於12~15萬元，且已完銷；中都重劃區「韻綠」，每坪開價17萬元，較周邊建案便宜2~3成；美邦建設則在美術館地區推出中大坪數的「美邦ONE MORE」；銳揚建設將在五甲公園旁推出透天地上權住家，未來也將在三民區有造鎮地上權案公開。

針對地上權住家，上揚國際高雄業務三處總經理徐全興指出，該類產品選購後每年不用繳納地價稅，但每月要繳納地租，而地租計算方式是每年公告地價3.5%做計算，若以「微笑時代」為例，2房25坪戶型，每月地租約950元，3房37坪則約1300元。

新竹縣政府陸續展開竹北二大精華區公有停車場「停六」、「停九」BOT案招商計畫，兩案可望引進民間約33億元資金，以立體停車場加上可作為商場、影城、餐廳等附屬設施的多元規畫，透過引進民間資金的方式，不僅疏解竹北重劃區停車問題，也將帶動區域商圈的商業發展。

總投資額約17億元的「停六」上月底截止招商，目前進入投資人甄審階段，預計近期將公布評選結果。新竹縣交通旅遊局表示，考量投資人競合問題，將兩案分案招標，若「停六」順利招商，總投資額約16億元的「停九」也將緊接著在一、二個月後公告招商。

由於竹北人口快速成長，部分路段停車供需嚴重失衡，兩案均採50年營運期的BOT，預估可建樓地板面積均在1.4萬坪左右，除了依招標規範需規劃分別650席、587席停車位、免計入容積的立體停車場之外，也能規劃零售商場、量販、主題餐廳、旅館、影城等多元高商業價值的附屬商業設施，以提高投資人進場誘因，預期潛在投資人仍以營建業、停車場管理與商場或影城經營等業者組成團隊為主。

兩案基地均位於竹北主要精華地段，基地面積1,649坪的「停六」位於光明六路東一段、自強南路口；基地面積1,538坪的「停九」位於莊敬南路、文興路口，現況分別為平面停車場及空地。依新竹縣招商可行性評估，兩案加計實質收益及相關稅賦，可望為中央及地方政府挹注收益59億元。

市場人士認為，竹北民眾消費力強，商業機能及土地活化的需求旺盛，以立體停車場為主體、加上附屬商業設施的規畫，雖然允許商業運用空間多元活潑，但為滿足停車位供給，部分商業設施需規劃在高樓層，挑戰區域民眾消費習慣。

特別竹北今年在高鐵特區的暐順「6+PLAZA」今年已開幕營運，以及未來二、三年鄰近還有「停八」BOT案遠東新世紀商場、豐邑百貨兩座大型商場將陸續投入營運競爭，也考驗投資人規劃能力。

　今年小長假，樓市的表現與往年不同，不但沒有“金九”，也難現“銀十”。《證券日報》記者走訪北京各大房屋仲介發現，在越來越密集的樓市調控政策下，北京樓市成交持續低迷，部分門店的交易量甚至下降了70%左右。

　　一位西城區的房產銷售顧問向《證券日報》記者介紹，“今年黃金周假期看房的情況與平常沒有區別，並未出現購房者利用假期大規模看房的現象。”談及目前手裡的客戶情況，他表示，“看房的人還是有的，但大多數都處於觀望狀態。”

　　一位元正在看房的王女士告訴記者，“對於我們這種還未在北京買房的人來說，心情肯定是忐忑的。一方面，後悔沒有提前買入，購房成本不斷上升；另一方面還是希望等到房價處於相對低位時再出手。”

　　根據中原地產研究中心最新統計資料顯示，國慶長假整體樓市平穩，市場逐漸出現了高位回落的現象，北京新建住宅國慶前6天網簽55套，二手房住宅網簽37套，一線城市延續了超過一年的低迷成交量。


　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日對《證券日報》記者表示，北京樓市成交量低迷，不代表市場需求不足，而是經過推行“認房又認貸”等政策，市場得到了有效調控，回歸平穩的狀態。

　　也有不少業內人士表示，黃金周樓市的表現預示著中國樓市正在走入新的模式，邁向新的起點，迎來新的更加“宜居”的未來。

　　值得關注的是，日前北京市政府為了遏制房價上漲，樓市調控持續加碼。9月13日，北京住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》其中，明確了三大目的，一是提高首付比例；二是二套房認房又認貸；三是貸款額度與繳存年限掛鉤。

　　對於下一步北京調控政策該如何進行，嚴躍進認為，若後市成交持續低迷、土地流拍現象增多，北京市房地產政策應會在堅持“房住不炒”的原則下有所放鬆，進行微調以刺激潛在購房需求，例如維護公積金購房、人才購房等措施。

10月北京新房供應繼續井噴。僅9月29日一天，就有3個商品房項目獲發預售證，還有12個專案發佈了預售許可預告，其中，有7個限競房（“限房價、競地價”）專案。記者瞭解到，北京多個已入市的限競房專案開盤定價低於政府限價或“十一”期間限時優惠。

　　國慶樓市火爆不再，環滬圈降溫明顯

　　每年的“金九銀十”對於開發商而言，可謂倍感期待。

　　它蘊含期望，象徵超越。某種程度上，這個時間段的表現，決定了下半年的節奏和全年業績的實現程度，其中，“十一”假期更是成為各大房企搶奪市場的良機，然而，2018年的“十一”比以往來的要冷一些。

圖片來源：圖蟲創意圖片來源：圖蟲創意
　　某頭部房企上海區域的行銷人員對《國際金融報》記者表示，“不意外，內部對今年9、10月的情況已經做過預判。”

　　上海中原地產首席分析師盧文曦在接受《國際金融報》記者採訪時一語道破，隨著房地產調控持續深入，以往樓市傳統銷售旺季“金九銀十”，今年成色不再。

　　成色的褪去或許早有暗示。

　　國慶前，中國社科院發佈報告稱，國際經濟形勢複雜多變導致市場不確定性增加，短期內將增強市場觀望情緒，此外，堅決抑制房價上漲的定調對房價上漲預期有較大影響。短期看一線、准一線及二線城市“金九銀十”落空，房價穩中有降，隨著調控政策深入，三四線城市房價漲速繼續下降。

　　樓市市況的變化令絕大多數房企認清現實，轉變銷售思路，通過加速專案去化速度回籠資金。即便標杆如萬科，也高呼“活下去”，從而引爆整個地產業。

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　　上海地區兩級分化

　　國慶期間的上海樓市，一如既往的熱鬧，各大樓盤爭相入市，可謂百花齊放。

　　對於大多數前三季度銷售業績不甚理想的房企來說，這個機會難能可貴，即便某些業績目標已經完成的企業，也想借機更上一層樓。

　　然而，購房者對此熱情有所下降。

　　以上海“網紅第一”龍湖天璞為例，數月之前一期項目開盤時，獲得數千組客戶追捧，多人搶購而不得；而近期二期項目幾乎原價將開時，卻熱度不再，與之前的盛況截然相反。有購房者表示，“一期想買沒趕上，但是因為留了電話，現在二期天天打電話來問，明明已經拒絕過很多次了。”

　　龍湖天璞的降溫雖與裝修減配有關，但一葉知秋，或多或少也體現了上海樓市的整體狀況。

　　據記者瞭解，上海郊區樓盤在國慶期間“打折銷售”甚至“降價銷售”的情況十分明顯。

　　一位元剛繳納了保證金的人士對記者說：“剛看中（上海郊區）一套房子，交了保證金，結果次日就給我單價跌了20%，因此只能賠點保證金毀約。”

　　上述人士稱，他遇到的情況十分普遍，並且這種突然降價的現象已經引起了部分購房者的不滿。

　　當然，國慶期間，上海仍有不少樓盤熱銷，“日光”現象仍時有發生，特別是內環豪宅。

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　　“四小龍”合肥掉隊

　　2016年，包括安徽合肥在內的4座城市，因房價迅猛的長勢領跑全國，而被冠以“樓市四小龍”之名，彼時四小龍橫空出世，名聲響徹大江南北。

　　兩年後的金秋，四小龍之一的合肥已然掉隊。

　　國慶期間，合肥各大樓盤的看房者驟降，取而代之的是以前已經買房的業主，他們現身的原因是對樓盤價格的變動表示不滿。

　　有合肥當地仲介向《國際金融報》記者表示，泰禾合肥院子已經開始降價。143平方米的搶手東邊戶，2樓和4樓每套僅需217萬元，每平方米不過1.5萬元出頭，此前這個項目的均價為2萬元左右。

　　合肥院子業主的情緒也蔓延到其他樓盤。

　　合肥本土開發商文一集團開發的豪門金地，2016年-2017年出售價格為2.2萬元左右，如今折後在1.9萬元左右，引得此前購入的業主不滿，加入對開發商的抗議中。

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　　嘉興降溫

　　環滬圈的“紅人”浙江嘉興金九銀十的樓市行業也褪色不少。

　　以原本“眾人期盼”的萬科紫元尚宸為例，據一些購買者反映，洋房毛坯備案均價為1.41萬元/平方米，但9月底開盤的實際銷售價格卻在此基礎上每平方米減少了近600元。

　　“尚宸以前是杭鋼集團的樓盤，其實早就造好了，自萬科收購以來一直遲遲不開，去年也僅開了一部分，還加上精裝。今年7月時，洋房開盤時間尚不確定，但是一到9月底，突然一下子開完了，而且這次洋房的實際銷售價格和上次高層預售價格差不多。”一位元嘉興本地購房者對記者表示。

　　在嘉興其他樓盤相繼入市的情況下，此前房價超2萬元/平方米卻依舊日光的嘉興地王“中鐵建花語江南”，目前火力似乎有所減弱。有購房者流露出些許後悔之意：“當時大家都在搶，所以感覺不買就虧了。但其實可以等一等，現在有更多的選擇性。”

　　縱看嘉興近期開盤的樓盤，一些樓盤選擇放棄依靠精裝帶來的高溢價，直接以毛坯搶灘入市，比如秀湖金茂府。賣家市場正轉為買家市場，從全款優先變成不再“歧視”貸款。據悉，熱氣騰騰的“卓越•泓璽台”已打出了指定房源首付一成起的廣告。

　　性價比成為目前嘉興樓市中的關注點。隨著一手房供應量增多、外來投資者逐漸抽離，嘉興二手房仲介的日子更不好過。有仲介對記者表示，如果不是學區房，老破舊的房子目前即使降價也不容易出手，

　　“這是一場博弈，就看房東缺不缺資金，有的不急，那就慢慢地等著樓市重新回暖，畢竟靠著上海，接下來又要造高架，很多房東還是看好嘉興樓市長期的走勢。”一位房產仲介表示。

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　　房企大鱷搶灘鹽城

　　與環滬城市圈類似，今年的“十一”假期，位於江蘇北部的三線城市鹽城的樓市同樣略顯平淡。

　　近期，由萬科與悅達集團共同打造的翡翠系列樓盤相繼開盤，開發商的名氣、優質的物業服務等因素吸引了當地及周邊城鎮的許多購房者，一躍成為當地的網紅樓盤。不過，以翡翠國際為例，首開價12600元/平方米，稍好的樓層15000元/平方米的單價也讓不少購房者打起了退堂鼓。



　　有購房者對記者表示，“翡翠國際的樓盤各方面確實不錯，價格確實有些高。雖然一梯一戶十分方便，但公攤面積較大，還需要再考慮一下。”

　　事實上，由於高鐵規劃的出臺，鹽城樓市被許多業內人士及當地居民看好，近年來，當地樓市發展也十分迅速，版圖在不斷擴張。

　　在此背景之下，越來越多的頭部房企也紛紛進駐鹽城，搶灘市場。據記者不完全統計，截至目前，已有多家知名房企在鹽城攻城奪地，項目遍地開花，包括恆大、中海、保利、綠地、碧桂園、萬科、中南、融創等。

　　值得注意的是，近兩年來，“強強聯合之風”在鹽城當地興起，例如，碧桂園、融創、中南聯手打造翡翠之光；新城控股(26.190, 0.01, 0.04%)與通達聯盟打造悅雋時代；萬科與悅達集團聯合開發了翡翠雲台、翡翠國際、翡翠書院等三個項目……

除了免驗資、買房送車等攬客手段，國慶假期上海並未出現大規模折扣，原因係上海對新房入市價格管控嚴格，不允許備案價和實際售價有過大差別。不過，依然出現樓盤降價25%促銷新盤的情況。

不少購房者向記者反映，上海浦東碧桂園一個項目，國慶前還在以每平方米3.5萬元(人民幣，下同)的毛坯房出售，不料假日期間開始以單價2.6萬元出售精裝修房，一周時間內降價逾25%。另外，據一些代理該項目的中介表示，目前碧桂園這個樓盤內，確有部分房源售價在2.6萬元至2.8萬元之間，亦較備案價跌去7,000元至9,000元。

中原地產市場分析師盧文曦表示，通常上海新盤的開盤價格就是實際銷售價格，原因就是上海樓市調控嚴格，對新建商品住宅的上市價格實行嚴格管控，所以房企一般不會給出更多額外折扣。

二三四線城市現打折潮

不過此次浦東碧桂園項目的大幅折扣，並未包括全部房源。有房產中介向記者表示，這是部分工程抵押房便宜出售。所謂工抵房，是開發商將房子抵押給承包商或材料商等債權人的房源，不排除是債權人資金因素拋售房源，降價不能完全認為是開發商行為。

雖然上海這樣的一線城市並未出現明顯且大規模的開發商降價拋售，但這樣的現象目前在二三四線城市中卻並不罕見。內地房企三大巨頭的萬科、恆大、碧桂園都實行了降價拋售。

安徽蚌埠的碧桂園都薈項目，毛坯備案單價每平方米10,500元，第一次降價後為7,800元至8,200元，之後二次降價實行所有房源總房款再降45,000元。另據多家內地媒體報道，恆大在三四線城市的部分項目，進入9月以來住宅進行了7.4折促銷，商舖則5折甩賣。萬科廈門的別墅項目，亦從原來的500萬元一口價降至278萬元，相當於5折「跳樓價」。

時代中國控股（０１２３３）宣布，今年首九個月累計合同銷售額約４２３﹒３８億元（人民幣﹒下同），較去年同期增加５４﹒５％，簽約建築面積約為２５１﹒９萬平方米。
單計９月份計，該集團合同銷售金額約為５７﹒３２億元，按年增加４０﹒８％，簽約建築面積約為３４﹒８萬平方米。

長和系資深顧問李嘉誠及長子李澤鉅各佔一半權益的私人公司，近期積極增持長實（01113）股份，李嘉誠表示，這代表他對公司前景的信心，亦代表他對香港的信心。踏入9月以來，兩人累計增持合共2656.35萬股長實，動用超過15億元。

父子9月起共斥15億入市

據港交所（00388）披露權益資料顯示，由李嘉誠及長子李澤鉅各佔一半權益的私人公司自願申報，先後在上月26日、27日及本月2日，分別以平均價每股59.9704元、59.9405元及57.8341元，合共購入長實384.85萬股。此外，李嘉誠基金會亦於本月2日，以平均價每股約57.56元，購入長實共逾201.4萬股。根據《證券及期貨條例》，李嘉誠視作持有長實之權益，由32.65%增至32.81%；李澤鉅持有長實之權益，則由32.72%增至32.88%。

踏入9月份，李嘉誠及李澤鉅父子先後多次增持長實股份，包括由兩人各自擁有50%權益之私人公司，合共購入長實2455萬股，涉資約14.1億元；李嘉誠基金會購入長實共201.4萬股，涉資約1.16億元。計及這段期間的增持行動，兩人累計增持長實共2656.35萬股，總計增持股份動用逾15億元。

李嘉誠於今年3月出席業績記者會時說：「除非我出售公司股票，把賣股票、賣公司後的真金白銀帶走，才是撤資。但過去20年來，我從來沒有減持公司股票，有買無賣，所謂『撤資』完全不成立。」

資料顯示，李嘉誠今年以來，合共25次增持長實，增持活動最先在4月發生，當時買入價為65.97元，於該月共增持了8次；之後分別在6月、8月、9月及10月份，增持了3次、1次、12次及1次。持股量已由4月份的31.48%，增加至目前的32.81%。

上源一周累沽542戶 今年賣樓亞軍

樓市潛在風險增加，促使發展商加快賣樓步伐。萬科置業（香港）發展的屯門掃管笏上源過去周六（6日）次輪發售310伙，即日沽出181伙（約58.4%），兩日共售出195伙，刺激過去周末一手銷情達221宗，較前一個周末激彈約12.8倍。而上源6天內兩度開售共657伙，短短一周火速累沽542伙，成為年內第二個7天勁沽逾500伙的新盤。

上源兩天售195單位 套逾33億

上源挾超購逾10倍勢頭，於過去周六開賣310伙，折實平均呎價11500元，分A組大手客及B組散客時段揀樓，其中A組時段買家出席率雖未算踴躍，仍不乏大手交易。

市場消息稱，一組大手客斥共3770萬元掃入項目4伙，涉3個3房戶及1個兩房戶，並須繳付樓價15%雙倍印花稅共565.5萬元。

緊接進行的B組時段，氣氛明顯升溫，一度出現排隊人龍，其中有指藝人黃致豪（前名黃長興）的胞妹也前來揀樓，並成功買入項目5A座中層D室實用面積504方呎的兩房單位。發展商表示，截至過去周六晚上8時，上源即日沽出181伙，佔該輪推售單位約58.4%，連同周日（7日）再沽出14伙，以及首輪售出的單位，項目短短一周累沽542伙，套現逾33億元。

翻查資料，上源一周勁賣542伙，為會德豐地產旗下將軍澳日出康城MALIBU今年3月一周累沽910伙後，年內第二個7天售出多於500個單位的新盤。

瑧蓺呎造4.1萬 貴絕全港開放戶

受上源次輪大賣帶動，過去周末一手成交激增至221宗，較前一個周末共16宗，激彈約12.8倍，但相較國慶3天長假共378宗成交，則少約41.5%。其餘零星新盤成交包括日前把其中12個單位售價調低約10%的麗新（00488）與市建局合作發展的筲箕灣逸瑆，昨天新價單正式生效，即日售出5伙。新世界（00017）西營盤瑧蓺過去周六亦售出33樓J室，為實用面積221方呎開放式單位，成交價906.5萬元，呎價41018元，呎價料貴絕全港開放式單位。至於嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙，過去周六以8800萬元售出7座20及21樓A室複式戶，實用面積2347方呎，連974方呎天台，呎價37495元，售價及呎價同破頂。

新盤加快賣樓步伐，並掀起搶客戰，九龍建業（00034）油塘海傲灣兩天收約500票，超額約2.8倍；由南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6，市傳3天暫收約288票，相較推出單位242伙，輕微超額約0.2倍。

本港核心商業區寫字樓租金進一步突破高位，推動企業逐步遷至九龍東等非核心商業區。高銀金融（00530）旗下九龍灣啟祥道甲級寫字樓高銀金融國際中心現已租出逾七成寫字樓樓面，當中74%樓面（折合逾41萬方呎）的租客來自港島區，集團未來將主力吸納外資公司進駐。

「過海龍」佔逾半寫字樓樓面

高銀金融國際中心的寫字樓佔23層，每層建築面積約3.5萬方呎，總建築樓面約80萬方呎。高銀金融資產管理總經理李景燊表示，項目至今租出約七成寫字樓樓面，租客中有62%為歐美外資企業。若以已租出的面積計算，有74%是從港島區「過海」搬到九龍灣，其中更有企業把總部由中環，直接遷移到該廈。據了解，美國寶石學院（GIA）落實租用高銀金融國際中心中高層全層單位，建築面積約3.5萬方呎，月租約112萬元，呎租約32元。GIA之前承租中環豐盛創建大廈3層作為香港區總部，建築面積共約1.5萬方呎，市值月租約135萬元，呎租90元。此外，工料測量師行利比亦預租高銀金融國際中心一層樓面，落實從港島東進駐九龍東。

李景燊指出，以GIA為例，決定把總部由中環遷到九龍，除租金差距大、可節省開支外，九龍新式商廈亦可提供較大面積空間，加上硬件較新、設施配備好，所以外資近年都接受撤離中環核心區。

他表示，之前市場擔心九龍東商廈今明兩年各有逾100萬方呎新供應，會拖累租金表現。不過，由於銀行業及共享工作空間積極擴充，市場迅速吸納相關供應。他引述代理數據，今年上半年九龍東寫字樓吸納量達86萬方呎，租金上升3%，令市場憂慮一掃而空。

目前高銀集團、高銀金融等佔用該廈25至27樓的最高3層作總部；電訊盈科（00008）則租用6至8樓共3層，建築面積共逾10萬方呎，屬該廈最大租戶。至於租用面積最小的租戶，亦承租約4000方呎樓面。現時餘下樓面已獲數個租戶洽租，主要為外資公司，料年內可全部租出。

餘下單位呎租勢超30

雖然該廈個別低層單位早前以每呎24元租出，但李景燊指出，餘下單位呎租勢逾30元。

對於明年市況，李景燊估計九龍東商廈租金趨勢將平穩，因明年不少新供應已預早被市場吸納，故實際可供出租的樓面不多，不會對租金有影響。不過，他擔心中美貿易戰持續，或多或少影響租用寫字樓的需求，尤其是中資公司。

　　今季政府推出多幅優質靚地，並於今月陸續截標，當中最矚目的山頂文輝道地王，率先於本周五截標，業內人士估計，該項目市場估值逾240億，每方呎地價逾6萬元，呎價可望挑戰全港新高。

　　今次推出的山頂豪宅地，位於文輝道第2、4、6、8、9及11號，屬本港傳統超級豪宅地段，佔地約18.9萬方呎，總樓面約40.4萬方呎，為區內過去8年首幅供應的住宅地，而區內對上一幅推出的聶歌信山道地，現已發展為MOUNT NICHOLSON，屬本港近年樓價最貴的豪宅，個別單位呎價高達15萬元，創亞洲洋房新高。

　　就分區大綱圖，今次推出的項目位處「住宅(丙類)」，過往最高地積比率均僅約零點五倍，惟據地政總署最新公布的資料，該地皮的地積比率卻突然增加至逾2倍。賣地章程顯示，發展商可測量現時建築物的總樓面面積，若總樓面面積較賣地章程上的上限為高，可透過補地價增加該用地總樓面面積。

　　萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示山頂地皮供應少，一定是「兵家必爭之地」，但始終發展規模大，估計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主，部分會合組財團以分攤發展風險。

　　市場交投氣氛轉趨觀望，但踏入第四季，就有多個新盤陸續入伙，共涉約8000伙，當中以將軍澳及啟德區成主導，約有逾5000伙於季內接連登場，業界指出，隨大量放租盤投入市場，勢掀新一輪搶租熱，租務個案將明顯增長。

　　第四季約有13個新盤入伙，共涉約8000伙，其中以將軍澳及啟德區為主，兩區各有三個新盤入伙，當中將軍澳三大新盤海翩滙，MONTEREY及藍塘傲將分別入伙，合共提供逾2300個單位。

　　港置行政總裁李志成表示，今年底前將有多個大型新盤陸續收樓，屆時大批租盤釋出，以將軍澳南為例，年底前入伙新盤合共提供逾2300個單位，對於這些多新盤入伙地區，新盤剛收樓時，附近屋苑的租金或會有輕微下調壓力，但經過數個月至半年盤源被消化後，租金便會回升，加上本港住宅需求殷切，市場不難消化新增的租盤，尤其是有鐵路站的地區，客源可來自全港各區，租盤可迅速租出。

　　中原副分區營業經理伍錦基指出，將軍澳MONTEREY、海翩滙及藍塘傲，屋苑現時約有309伙預租單位，其中以海翩滙單位佔最多，有161伙單位預租，平均呎租約40元，入場租盤為13座低層H室，面積271方呎，屬開放式間隔，月租1.5萬，呎租約55元。

　　伍氏續指出，現時海翩滙暫錄18宗租務成交，平均呎租約48元，其中一宗為3座高層D室，面積為518方呎，以月租以1.85萬租出，呎租約35.7元，租金回報約3.7厘，至於MONTEREY及藍塘傲亦將於下月入伙，預租活動亦相當活躍，兩項目分別約有60多伙單位放租，入場租金約為1.7萬。

　　另一方面，美聯營業經理林志堅稱，將軍澳區內於第4季將有逾2000伙入伙新盤，數目相當龐大，隨大量租盤投入市場，勢掀新一輪搶租熱，租務成交可料錄得明顯增長，惟租金將受租盤供應驟增而受壓；至於租客客源方面，以外區客單身為主，當中以開放式戶型最受捧，佔約3成租務，而1房及2房分別佔約25%。

　　同屬新入伙盤集中地的啟德，就有3個項目於本季入伙，分別為天寰，龍譽及嘉匯，合共提供約2650伙供應，利嘉閣分區經理周淵博指出，由於該三個項目將於近年底時才入伙，現階段預租個案並不活躍，暫未錄租務個案。

　　至於該三個項目共有約147伙放租，當中以嘉匯佔最多，約有83伙放租盤，平均呎租約45元，而入場租盤為9座中層D室，面積348方呎，屬1房間隔，叫租1.4萬，呎租約40.2元。

　　周氏稱，其實早前啟德一號剛入伙時，對區內租金已構成下調壓力，加上是次三個項目入伙時間相近，涉及單位數量亦相當龐大，料區內租金將再度受壓，以現時區內1房單位租金約1.3萬計算，預測有8%的下調空間，而區內租客多以年輕夫婦為主，當中以1房單位最受捧。