房價高漲，凶宅交易竟意外變得搶手。台中有仲介在臉書貼出房屋出售資訊，不避諱直接註明為「凶宅」，不料9小時吸引約30人詢問，甚至不到1天，就有人沒看屋逕下斡旋金，隔天該物件就下架，推測極有可能已順利成交。

臉書社團《台中房地產討論區》，週一貼出1則售屋資訊，表明凶宅出售，格局2+1房，外加1個機械式車位，總建坪28坪，開價488萬元，短短9小時吸引約30名網友詢問。

凶宅關鍵字吸買家
有趣的是，在該則貼文之前，該物件也曾在同社團張貼，當時並未明指凶宅，反而詢問奚落，不料日前一貼出關鍵字「凶宅」，便立即吸引買家出手，1天內沒看屋直接下斡旋，並砍價至350萬元，隔天物件就已下架，推估極可能已順利成交。

經查該案為鄰近逢甲的22年建案「中港世紀紅」，平均每坪成交價落在18~25萬元。據了解，該名買家一出手就從市價5折、350萬元喊起，很可能為深按此道的投資客，預估成交總價就落在350~370萬元間。

《蘋果》致電仲介，對方表示屋主於2011年透過他們以600萬餘元購入該案，並代為出租，不料3個月前房客卻在屋內自殺身亡，屋主要求仲介以開價8折負責賣出，「但有議價空間可談」，且仲介還強調，「死者留有遺書表示『對不起房東』，顯見怨念不是很深。」更直言，來探詢的人幾乎都是投資客。

貸款易遭銀行拒絕
對於凶宅買賣速戰速決，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，由於目前房市築底回溫，屋主心態走堅，不論是投資或自住，都無法再以議價為購房訴求，民眾轉而向價格親民的物件入手，尤其凶宅主打價格低廉、甚至市價5折吸引買家上門，不論熱度或是點閱度都比一般物件還要高，且市場上也有特別瞄準凶宅購置的投資客，只要地段好，多有秒殺釋出案例。

對投資客來說，凶宅因入手價低，出租無須告知租客為凶宅，甚至隔幾年再轉手，就能將凶宅「漂白」。
但陳炳辰分析，凶宅市場還是以投資客出手為多，除因傳統購屋觀念影響，銀行對凶宅貸款也常有拒絕案例，多需全額付清，也間接阻擋非專業投資客購入凶宅的念想。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，將凶宅直接註明在廣告上，讓不在意的購屋族能主動上門，除增加成交機率，也能減少糾紛，「但這類產品影響貸款，投資客進場除了膽大、口袋深，也要評估風險。」

【凶宅報你知】
★廣義：「非自然死亡」，不論意外或自殺
★內政部2008年函釋：賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生凶殺或自殺死亡案件，不包括自然死亡，及在專有部分有求死行為而致死

地點死因變數大 法院判凶宅常「出乎意料」

屋內有人身亡就算是凶宅嗎？根據內政部的定義，凶宅是在賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生兇殺或自殺死亡案件，不包括自然死亡，及在專有部分有求死行為而致死。而這樣的認定方式，也衍生出凶宅交易的漏洞。

廣義的凶宅為意外、自殺等「非自然死亡」；但根據內政部2008年函釋，凶宅定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生凶殺或自殺死亡案件，不包括自然死亡，及在專有部分有求死行為而致死」。

專有部分有地點疑慮
而這樣的認定漏洞，一是地點問題。若有人從7樓跳樓輕生，卻掉落在2樓露臺身亡，依照內政部認定，7樓為凶宅、2樓非凶宅，然實務上卻又有判決案例將跳樓陳屍處列為凶宅。桃園何婦從大廈10樓跌至同棟2樓前陽台死亡，2樓住戶認為影響房屋交易價值，向桃園地院提出民事求償，高等法院認定2樓為凶宅，即便未出售，仍判何婦子女賠償「房屋貶值費」65萬餘元。

再以2001年北市箱屍命案為例，該案發生在某層樓梯間，不屬於「專有部分」，若房仲帶看不說，根本無從得知。二是死因認定疑慮，如冬天常見一氧化碳中毒身亡事件，一般人認為中毒身亡屬「非自然死亡」，但法院卻認為不符內政部對凶宅的認定。嘉義呂男購買一間500萬元房屋，付了100萬元後，從鄰居口中得知該屋曾有人發生一氧化碳中毒死亡，呂男認為是凶宅，拒給付尾款。原屋主憤而向法院聲請給付，並主張該屋非內政部認定的凶宅，最後法官根據證據裁定雙方買賣關係存在，呂應付價金尾款及利息給原屋主。

死因認定成模糊地帶
群義房屋地政士事務所地政士謝正男表示，一氧化碳中毒雖不在凶宅的認定範圍內，但有部分法官會依交易公平性及安全性來評估，並考量風俗民情等因素另做裁判。

另如新北謝男在劉姓女友租屋處吸毒猝死，房東認為謝男死亡害該屋變「凶宅」、房價下跌，向劉女和謝男家屬求償100萬元。但新北地院認定謝男應無法事前預料該次吸毒量會害死自己，就像一般人在家中上下樓梯跌倒或食物中毒死在家中等情況，都不屬他殺或自殺，不會讓房屋成為凶宅，判房東敗訴。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，針對凶宅的模糊地帶，房仲多會從寬認定，不論帶看或簽約，都會在物件說明書上註記，社區內或專有部分有非自然死亡事件；此外，即便房仲在物件說明書上無註明凶宅的責任，但多數業者仍會選擇告知，以避免後續糾紛。

「不一定會被揭露」搶賺6%租金報酬率

投資凶宅有利可圖，有業者不諱言，「凶宅不一定會被揭露，僅警局有資料，且一般人也調不到。」如在臉書社團《台中房地產討論區》求售的逢甲青海路凶宅，記者實際試著查詢《凶宅網》及新聞資料，都遍尋不著符合條件的案例。

投資客市價5折出手
負責該凶宅的王姓仲介指出，逢甲青海路凶宅今年6月發生房客自殺，屋主在3個月後就急拋出市場，物件坪數28坪、2+1房，含車位總價開價488萬元，物件一貼出，就有投資客下斡旋並砍到350萬元，換算每坪單價12.5萬元，且隔天物件即下架，推測極有可能已用350萬元上下成交。

實際查詢實價登錄發現，同社區、同格局2房，每坪成交單價約18~21萬元，該凶宅物件元開價每坪17萬元、總價488萬元，與市價差異不大，等同把成交價當開價，但因有投資利基，仍吸引眾多看屋族。

該區段屬逢甲生活圈，以相似條件的中古電梯大樓2房含車位物件為例，月租約1.5~1.8萬元，若該凶宅以月租1.8萬元順利租出，換算年收租金達22萬元，若以推估總價350萬元計，報酬率及達6%，難怪投資客趨之若鶩。

房東並無告知義務
熟悉凶宅交易的仲介沈先生指出，「市場一直有特定投資族群專門鎖定凶宅購入，只要敢買，往往都能創造不錯利潤，也因投資客只在意『價格』，所以快速成交也不意外。」再者，因租賃契約屬於使用權，房東並無沒有告知凶宅的義務，投資客以低價購入拉高報酬率，甚至過幾年再轉手，就不須告知下一手買家該屋曾為凶宅，房仲也難以查證，一進一出就能將凶宅洗白。

永慶房屋30周年慶，再次顛覆既有房仲服務。這次永慶房屋再與iStaging強強聯手，昨（11）日在台北舉辦「實境Live賞屋」全球發表會，預計該服務上線後，可多人異地同時上線賞屋，並搭配專業經紀人線上實境解說，透過互動讓消費者可即時掌握屋況，現場更有來自全球10個國家的廠商前來體驗觀摩。

永慶房屋「起家厝」原址去年10月改裝成「i+智慧創新體驗館」，並將最新MR混合實境技術，融入房仲服務中，打造全球首創「MR智能生活 買房前，先體驗周邊生活圈」的新主張，短短一年「i+智慧創新體驗館」吸引許多產官學界貴賓及消費者前來參訪體驗，儼然成為房仲服務的創新孵化平台。
去年永慶推出的「MR智能生活：買房先體驗生活圈」服務備受肯定，主打看房前能透過科技，率先體會物件生活圈，該服務2017年底即獲頒「數位奇點獎-最佳AR/VR應用獎」，今年4月更勇奪「創新商務獎－評審團大獎」，是此獎項舉辦以來，唯一獲「評審團大獎」肯定的房仲品牌，今年則再次與iStaging強強聯手，最新發表「實境Live賞屋」功能。

「實境Life賞屋」服務讓消費者不僅可以實境賞屋，還可以透過網路通話與永慶專業經紀人連線，並經由經紀人實境帶看解說，能夠即時詢問獲得解答，若家人遠在國外，也能多人預約同時在線上「實境Live賞屋」，且無論是手機、平板和電腦等裝置皆適用，預計明年第1季正式上線。

永慶房產集團董事長孫慶餘表示，永慶房屋擅長利用科技翻轉房仲服務模式，並隨著社會的演變、消費者痛點的移轉，即時調整和升級，不僅讓房仲服務更即時，也因為從消費者角度出發，房仲服務也變得更有溫度。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋強調，在資訊爆炸的時代，網路看屋平台越來越多，儘管有詳盡的資訊與照片，但如果房產專家能同時線上帶看解說，即時互動解惑，將更有效率地協助消費者掌握屋況。

「正隆天第」每坪逾百萬

目前財政部國產署待出售都更分回宅有97戶，預計年底前會再分回14戶，都是台北市中正區的「正隆天第」建案，每戶面積58至101坪，以周遭每坪百萬元以上行情估算，將成國產署首波總價破億的豪宅案件，標售難度更甚「千荷田」。

國產署官員表示，還有受台鐵委託標售的17戶「明日博」都更分回宅，由於地處台北市精華地段（市民大道與建國南路口），加上每戶坪數80坪以上、雙車位，雖仍在估價中，但預估總價應該也是「億元俱樂部」等級，如何順利完售將是不小挑戰。

千荷田歷經3年多完銷
國產署官員表示，大多都更分回宅都是在2014年房市反轉後才取得，因大環境欠佳，原本就不利標售，若屬大坪數建案、總價偏高，更是難脫手；例如指標個案「千荷田」，歷經3年多、2次標售才將32戶完銷。如今又碰上「正隆天第」、「明日博」兩件大坪數、高總價豪宅案，正思考如何從銷售管道、方式方面著手。

官員指出，「正隆天第」位於北市羅斯福路3段，就在另一批都更分回戶「耕曦」斜對面，近捷運台電大樓站，預計分回14戶，坪數介於58至101坪，其中6戶為最大坪數101坪；目前正在點交當中，考量管理費負擔，完成接管後會迅速展開估價，希望明年農曆年前首次公告標售。

官員表示，相較於「耕曦」，對街的「正隆天第」雖然高樓景觀更佳，無相鄰遮蔽，但每戶面積比起「耕曦」大1至3倍，總價也達豪宅等級，並非目前房市交易主流；正研議是否委託半官方代銷機構，強化銷售模式，以吸引頂級客群目光。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，「正隆天第」總價偏高，確實可能造成標售上的壓力；此外，該案離豪宅聚落仍有一段距離，相較鄰近地區其他豪宅建案，例如大安信義，是否更具吸引力，也是影響大戶出手的關鍵。

今年房市回溫，建商推案信心攀升衝出爆炸量!最新市調顯示，北台灣到11月中旬推案量有機會挑戰1兆大關。唯專家憂心這波「推案潮若持續到明年，但銷售率未同步攀升，將成為未來沉重賣壓，業者需提防成為「被煮熟的青蛙」。

住展雜誌昨（11）日公布最新統計，北台灣2018年前三季新成屋、預售屋推案量達8,576.56億元，比去年同期激增2,500多億元、年增42.8％。估計至11月中旬推案量會突破1兆元，重返2013、2014年前波高峰的巨量。

住展雜誌企研室經理何世昌用「餓了四年，一次吃飽補回來！」形容建商今年勇於推案的現況。房市從2014年反轉以來，建商紛紛「減量保價」，推案量連續萎縮，終於在今年看到買氣略為轉好的曙光，帶動信心大增強勢推案。

住展雜誌調查指出，台北市今年前三季推案就比去年同期激增1千億元，來到2500億，暴量規模高居北台灣第一。原因之一是頂級豪宅案紛紛完工公開，例如「元利信義聯勤」、「冠德信義」等，但若扣除上述兩大豪宅總銷約720億，今年推案量還是增加近300億元。

至於新北市，前三季推案量約3,062億，依然是北台灣主力戰區。何世昌分析，新北市新推案主要集中在新店、土城、板橋、新莊，案量都高達300億以上。

桃園方面，前三季案量約1,899億，年增88.9％，主因是新興重劃區推案浪潮洶湧。

新竹前三季推案更是遍地開花，新案已達932.9億元，竹北四大重劃區推案蓬勃。反觀基隆是推案量最小的縣市，前三季僅約60億，但還是比去年同期大增逾4成，估計全年案量可達100億元。至於宜蘭前三季推案量約119億，年減約25.6％，是北台灣唯一量減的城市。

何世昌認為，雖然推案爆炸，但也有不少建商為避開年底選舉延後到明年，因此這波「推案潮」至少會延續到2019年上半年，產業者必須嚴肅且務實面對賣壓問題，以免成為「被煮熟的青蛙」。

捷運綠線即將於10月15日動工，帶動桃園房市穩步上揚，積富集團9月份營收更創下歷史新高達到1,535萬，旗下億萬富翁訓練機構會員人數來到2,270位，會員購屋數累計978戶，雙雙同步快速成長。

桃園市長鄭文燦說，桃園升格後人口成長約17萬人、總人口達到221萬人，其中桃園區人口約45萬人，桃園總計將發展6條捷運路線，捷運綠線途經八德、桃園、蘆竹及大園，總計21個車站，捷運綠線包括G07站到G12站，以及G03站到G07站等2段地下化工程，會在高架段動工後接續動工。

其中G07站為桃園車站，與捷運棕線及鐵路地下化等3鐵共構，形成一個新交通中樞，大興西路（G10）站、展演中心（G11）站、南崁轉運（G12）站串接中正藝文特區，將會帶動站前商圈及藝文特區大幅發展，未來包括機場捷運，桃園將有3條捷運線及1條鐵路與台北相互連結。

積富集團、億萬富翁訓練機構創辦人呂原富分析，目前大桃園最具潛力的區塊，以素有「桃園市的信義計畫區」之稱的中正藝文特區最被看好，以G10、G11、G12及南竹（G13）站為中心點向外展開，這裡有藝文及商業中心，生活機能完整，不論是自住或是投資，都是最夯的區域。

呂原富表示，房地產是漲多回少，而投資房地產最大的好處，就是進可攻退可守，創造多贏，但並不是盲目投資，必須要有計畫性，當擁有房地產時，可以做3種基本用途包括房屋是實用的資產，提供溫暖安適的家，可以留傳給下一代、房屋是理財的好工具，在台灣房價的整體走勢一定是往上漲的，不論短中期持有，或是以長期投資眼光規劃，投資房地產可以帶來高額的投資報酬率、房屋可作為生財工具出租收取月租費，而這3種用途可以配合個人需求隨時轉換。

建商「減量保價」策略喊卡，據市調機構最新統計，今年北台灣前三季推案量高達8576.56億元，年增42.8%，不僅推案量創下近五年來首度逆勢正成長，預期推案爆量潮將持續到明年上半年。

住展雜誌企研室經理何世昌說，房市從2014年反轉向下，建商力行「減量保價」策略，推案踩煞車忍了四年，終於在今年看到景氣轉好的曙光，才會大舉推案。

以近五年北台灣推案狀況來看，北台灣歷史推案新高點落在2013年，次高紀錄落在2014年的9,763.34億元，隨後2015至2017年市場推案量直直落，去年前三季案量僅6,005.6億元創下近六年新低。

以縣市地區來看，台北市今年前三季推案量達2,500.8億元，較去年淨增逾千億元，增加的案量高居第一；何世昌表示，雖然今年台北市新推案有「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」與「冠德信義」豪宅助陣，若扣除豪宅案，今年區域推案依舊增加近300億元，顯示今年北市推案量增是個普遍現象。

今年前三季推案量年增幅最大的縣市是桃園市，推案量約1,899億元、年增88.9%，主因包括龜山A7、中壢青埔、桃園中路、南崁新市鎮，及八德區內各大重劃區等新推案輩出所致；新北市前三季推案量約3,062億元，依然是北台灣各推案量最大的縣市，主力推案來源在新店、土城、板橋等案量均超過300億元以上，就連曾經沉寂多年的新莊副都心、頭前等兩大重劃區，今年案量都大幅擴張。

桃園第一間社會住宅「中路二號」將於明年初完工，市府今天亮相樣品屋並啟動線上720度環景看房服務，另公布入住期程，明年1月正式公告招租辦法、2月20日至3月5日受理申請、3月審查、4月一般戶抽籤與政策戶評點、5月看屋選屋、8月點交與9月入住，每戶免費配置機車格1格、汽車格每月租金住戶2000元、非住戶2500元。

中路二號社宅基地位於桃園區力行路上，生活機能佳交通也便捷，為一棟地下3層、地上16至17層建物，內部設計212戶，一至三房型各106戶、52戶及54戶，坪數分別為一房型15坪、二房型28坪、三房型35坪。

為讓更多民眾一探中路二號實際房型，市府在建物三樓先行打造標配屋與樣品屋，今天曝光，一到三房型基本都有衣櫃、床架、床頭櫃、空調、熱水器、鞋櫃與流理台，一房型另設沙發、茶几與餐桌椅與電陶爐；二、三房型則多了瓦斯爐與抽油煙機，方便家庭下廚。

住宅發展處長莊敬權說，房型基本家具一應俱全，部分配備設計也有貼心考量，窗戶配有隱形紗窗、浴室內則裝設免治馬桶，未來也將以市民卡作為管理證磁扣為輔助性管理方式，住宅發展處也會進駐辦公，就近服務。

另中路二號租金與每坪管理費也在今天公布，一般戶月租一房型6250元、二房型1萬1,500元、三房型1萬4,000元；政策戶月租一房型4700元、二房型8700元、三房型1萬500元，管理費每坪67元另計，不少人反映管理費太貴，莊敬權說，管理費依市場行情訂定，租坪計小不計大，減輕負擔。

桃園市第一階段社宅規畫12處、4600戶，其中10處工程將於今年底前陸續發包，住宅發展處指出，中路二號明年3月完工，八德一號與八德二號則將接力於後年初完工，都值得期待。

根據實價登錄資料顯示，台南、高雄、屏東以及澎湖等地區，原先為中國遊客熱門觀光景點，但在近年陸客團大減之下，店面投資人從觀光商圈轉進區域型店面，其中，台南市在前二年全年破億元店面交易僅一至三件，但今年1~7月就已有3件破億元店面。

全國不動產總經理石吉平分析，近期在觀光潮退燒，置產客多轉進擁有人口紅利的生活圈，除了免除沒有觀光客的憂慮，區域型的店面周邊多是一般住戶，加上機能完善，有不少上班族會選擇在區域生活圈租屋，若又為早期成熟商圈，店面多半有穩定營收，對於房東而言，可有穩定的租金收入，又可坐享增值之利。

根據全國不動產企研室統計近3年台南、高雄、屏東以及澎湖地區最貴及次貴店面，物件位置皆座落於機能成熟的商圈，包含：台南站前商圈、高雄瑞隆路生活圈、屏東市勝利商圈以及澎湖馬公市，交易總價最高的物件為位於台南市東區北門路一段的資訊廣場。

而澎湖縣也出現實價登錄以來最高單價店面，位於馬公市文化路、民生路口的1樓店面，該案交易時間為今年3月，總交易金額3,700萬元，總建坪19.33坪，屋齡高達56年。

近3年外資投資台灣商用不動產金額偏低。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，2015年外資投資台灣商用不動產還有新台幣208億元規模，僅次於壽險業、製造業，是市場前3大買方，但2016年房地合一稅上路後就「完全歸零」。

黃舒衛說，2017年外資對台灣商用不動產只有3筆投資、共30.58億元，其中27.52億元還是從法拍市場取得，今年到目前為止，不但整體商用市場交易呈現怠速狀態，也無外資買屋購地，「外資投資商用不動產至今掛蛋」。

但另一方面，由於台灣基礎建設完整、零售市場成熟、消費需求旺盛，又有觀光產業帶動，黃舒衛說「外資並沒有放棄台灣」，反而改以各種「營運租賃方式」投入服務業市場，形成「輕資產、重營運」的趨勢。

瑞普萊坊表示，外資以營運租賃方式投資台灣，又以日資企業最積極，日資的「三井不動產」在全台即有4個大型購物中心及3間台北市中心飯店。包括投資58.8億、2016年開業的「MITSUI OUTLET PARK林口」購物中心及預計今年12月開幕、投資逾50億的「MITSUI OUTLET PARK台中港」，還有整體投資破400億、預計2021年開幕的台北南港經貿園區Lalaport購物園區；預計2022年開幕、緊鄰高鐵台南站的「MITSUI OUTLET PARK台南」等。另外，日本相鐵 (相模鐵道)集團及藤田集團也分別插旗北車商圈、華山商圈，光是旅館房間數就破千間。

瑞普萊坊董事長曾東茂表示，台灣商用不動產市場「租金收益率偏低」加上2016年實施房地合一稅，對外資課徵35%、45%的資本利得稅，因此除了自用型的買方之外，實際交易量極低；此舉已造成市場發展動能受限，也抑制外資活化市場機會，對台灣短中長期的產業發展都相當不利。

曾東茂說，台灣若想讓外資在台灣「長治久安落地」，目前以租用的方式打帶跑、且戰且走，投資、經營的力道絕對不夠。「商用不動產等同國家重大基礎設施」也是帶動產業繁榮的火車頭，像香港、新加坡、加拿大、澳洲的房市管制，防止外國人炒房措施都是針對「住宅」，但商用不動產沒有「居住正義」的問題，完全不適用；唯獨台灣的打房措施是「住宅、商用不動產一體適用」值得檢討。

台中捷運藍線延伸台中港計畫通過行政院核定，預計2030年完工通車，三井Outlet Park亦訂12月12日開幕營運，在建設紅利兌現加持下，台中海線發展前景可期，房地產動能隨之增溫，成為市場新亮點。

東西走向的捷運藍線是大台中第二條捷運建設，與第一條南北走向的捷運綠線交會成十字網絡。全線西起台中港，經沙鹿火車站、新市政百貨商圈，東至台中火車站，串聯海線雙港副都心及台灣大道，並與捷運綠線、台鐵山線及海線共站，總計18站，全案預訂2020年動工。

同被列為海線發展建設利多的台中港三井Outlet Park商場，占地約5.4萬坪，是台灣首座結合購物、餐飲、摩天輪、海洋旅遊、時尚生活與休閒娛樂的海港型購物商城。三井購物中心去年8月動工，目前已進入完工階段，170家店鋪剛完成招商，預計11月下旬陸續試營運。

受惠捷運藍線利多，未來海線往返市區將更省時、便利，軌道經濟也有望為海線帶入人潮商機，而龐大的就業紅利，有助拉抬當地房市需求。被市府列為副都心之一的海線地區，近年隨著建設利多進駐、兌現，房市推案日趨熱鬧，買氣增溫，包括遠雄、久樘開發、長虹、和築、富宇、勝美等建商已搶進布局。其中，清水以距三井Outlet Park、清水國民運動中心等僅5分至10分鐘車程的「遠雄之星」造鎮案最熱賣，累計吸引近1,500戶家庭購買。

現正潛銷的第六期系列產品「遠雄之星6」，占地逾3,000坪，採全街廓、美式高機能社區型態開發，30至50坪、三至四房格局，每坪15萬元起，預約衝破七成。

附近的勝美「新橫濱」規劃29至41坪產品，傳出僅剩個位數戶別；和築「鯨天下」、建元民族路新案分別以低總價與低單價吸引市場目光；富宇「中央公園」規劃二至三房小宅，主打全棟均一價、輕鬆月付，每坪約20萬至22萬元。 梧棲預計今年底完工的「佳鋐樂灣」，每坪15萬至16萬元，整體銷售有九成；明年首季另有長虹建設新案推出，總銷約36.2億元。

　　伴隨著地產調控不斷升級、去杠杆持續推進等，今年樓市“金九銀十”轉涼已成共識。克而瑞資料顯示，今年國慶31個核心城市總成交面積為187.88萬方，環比大幅下降了57.11%。

　　隨著市場的涼意，全國已有多地樓盤打折促銷，超10家房企主動降價。中原地產、58同城等知名仲介企業被曝出現降薪。

　　長江商報記者聯繫到中原地產方面，證實公司自2018年10月1日起，福利待遇政策及薪酬進行調整，所有崗位的福利待遇減至五折發放，多部門傭金打八折發放。

　　國慶樓市成交環比下降超五成

　　克而瑞資料顯示，今年國慶樓市，31個核心城市總成交面積為187.88萬方，環比大幅下降了57.11%。而與去年同期對比，成交量同比下降27.27%，一線城市的成交“復蘇”明顯，二三線城市成交同比跌多漲少，整體市場降溫也比較顯著，可以看出調控政策的效應不斷顯現，購房需求釋放也到達了階段性瓶頸。

　　中原研究院統計資料也顯示，黃金周期間，全國多城樓市成交遇冷。其中，北京新房成交下降20%，深圳更是“腰斬”，三線城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的揚州跌幅超過90%。同時一些城市的新開樓盤銷售冷清。國慶7天，上海新建商品住宅成交面積5.6萬平方米，環比減少68.8%。

　　仲介企業出現降薪

　　市場遇冷，房價下降導致大部分仲介也都在虧損經營，近日中原地產，58同城等知名仲介企業出現降薪。

　　長江商報記者聯繫到中原地產方面，證實公司自2018年10月1日起，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整，所有崗位的福利待遇減至五折發放，多部門傭金打八折發放。”

　　伴隨著市場的涼意，全國已有多地樓盤打折促銷，超10家房企主動降價、打折、送車，甚至一成首付等優惠措施再現，開發商都渴望在市場降溫前加緊“出貨”，實現資金回籠。

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，對於當前房價來說，促銷本身是有一定誤導的，因為很多項目預售證的價格其實是提高了。在提高的基礎上降價，可能實際上價格相對過去還是有所上漲的。這是當前市場結構中需要注意的一個地方。另外從實際情況看，部分房企若是資金壓力大，那麼降價促銷的力度會更大。

　　他建議，未來房企，要重視市場降溫風險，同時也要有自己獨立的策略判斷。所以說部分領域還是需要堅守，而部分領域則需要積極做拓展。在近期房企經營壓力大的時候，現金流更要做好關注。

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摘要：儘管今年前三季度杭州市累計土地出讓金總額達2238.3億元，位居全國第一。不過，三季度以來杭州土地市場卻逐漸“入秋”。

杭州土地市場趨冷9月土地出讓金額為近一年最低

見習記者 李貝貝 記者 李未來 上海報導

儘管今年前三季度杭州市累計土地出讓金總額達2238.3億元，位居全國第一。不過，三季度以來杭州土地市場卻逐漸“入秋”。從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。進入9月，杭州土地市場出讓體量繼續縮減，主城區域內斷供，全市共出讓土地25宗，出讓面積39.2萬平方米，出讓金額25.9億元，為近一年來的新低。

杭州房地產相關人士認為，受市場預期趨平、融資環境持續收緊、地方政府增加土地供應等因素影響，房企紛紛轉變激進的拿地策略，高溢價率地塊不再出現，土地市場將會迎來更加平穩、理性的下半場。

主城區宅地斷供7成地塊底價成交

上海易居房地產研究院10月9日發佈《2018年三季度40城土地市場報告》顯示，2018年1-9月，杭州的土地出讓金在40城中排名第一，累計土地出讓金總額達2238.3億元。

不過，該報告指出，三季度以來杭州土拍不斷遇冷，雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，部分地塊地價相比同區域前期地塊跌二三成，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。

據悉，7月杭州土地出讓收入573億元，綜合溢價率14%；8月，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價率下降至4%。而根據透明售房網研究院近日發佈的資料，2018年9月，杭州全市共成功出讓土地25宗，總出讓面積39.2萬平方米，環比下降51.0%；總出讓金額25.9億元，環比下降88.6%。

25宗地塊中，涉宅地出讓3宗，可建面積35.4萬平方米，環比8月減少67.1%。由於土地掛牌量較少，9月土地出讓面積和出讓金額均不足今年平均水準的一半。而這些出讓地塊主要集中在臨安和建德等周邊區域，其他區縣供應面積較少，主城區、大江東、桐廬和淳安均無土地出讓。

與此同時，“底價成交”、“低溢價”成為杭州土地市場的關鍵字：9月杭州共成交土地25宗，其中18宗為底價成交，剔除2塊加油站用地後平均溢價率為2.44%。

例如，9月27日，臨安成交了三宗涉宅地塊，全部為一輪底價成交。其中高新技術單元07-B/R-01地塊和07-B/R-02地塊兩宗商住地塊位於青山湖科技城，均由綠地以6540元/平方米的樓面價競得；太湖源鎮青雲村郜村地塊曾在今年4月24日流拍，此次“回鍋”，各出讓指標均未調整，最終由臨安本土房企榮上拿地，樓面價僅2813元/平方米。

“總體上看，房企拿地熱度下降較大，拿地的策略由激進轉為保守，高溢價率地塊不再出現。”透明售房研究院研究員黃晨鳴表示，樓市“去泡沫”的形勢下，房企房企資金收緊，在拿地方面的態度也愈發理性。

“銀十”市場愈發冷靜

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，在這一輪行情中，全國幾乎所有的開發商都看好杭州這個城市。今年以來，部分一二線城市已經有所降溫，但杭州土地市場的熱度不減，直到7月。1-8月，杭州的土地出讓金已經超過了去年全年，理論上今年土地出讓的任務已經完成了。其向《華夏時報》記者強調，7月以後土地市場由熱轉冷，實際上並不是杭州一個城市，而是全國性的降溫。

“當然最重要的是，開發商對未來市場的預期發生了變化。”丁建剛表示。

中國指數研究院杭州分院研究總監高院生亦分析稱，土地市場變冷是此輪市場降溫的率先信號，交易市場的逐步降溫和市場供需錯位風險加劇，導致企業的項目去化壓力加大，快速回籠資金成為企業首要任務，因此拿地意願明顯下降。

新城控股副總裁歐陽捷近期透露：“從開發商內部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對於明年的指標，一些開發商已經表示不再提高增長。”事實上，在8月份密集發佈的半年業績報告中，多家房企表達了下半年審慎拿地的態度。而杭州一位開發商人士也表示，現在企業銷售壓力較大，未來走勢不明朗，大家都在觀望。而且因為沒有足夠現金流，也不會輕易出手拿地。

至於杭州及其他城市土地市場的未來走勢，丁建剛認為，仍然取決於上述因素，取決於人們對未來宏觀經濟的信心和預期，當然也包括未來的貨幣政策和房地產市場政策的走向。而在高院生看來，接下來的市場謹慎樂觀，交易市場由量跌價滯轉為量穩價跌，企業資金壓力進一步加大，加劇行業進一步洗牌。

根據杭州國土資源局的土地的掛牌公告及浙報傳媒地產研究院的統計資料，10月全市預計共出讓土地18宗，其中涉宅地7宗，人才專項租賃用地3宗。儘管涉宅用地供應宗數將有所回升，但預計10月出讓的掛牌土地量仍將維持在較低的水準。

　　房地產業步入調整期，國企轉讓房地產項目開始激增。中國證券報記者獨家獲悉，前8個月，北交所共成交房地產企業國有產權轉讓專案68宗，同比增長44.68%；成交金額260.43億元，同比增長15.67%。業內人士表示，隨著“房住不炒”理念的施行，房地產市場將面臨大調整格局。國企強調聚焦主業，嚴控非主業投資亦是大勢所趨。在去杠杆減負債、國企改革加速的當下，國企地產板塊分拆重組將提速，股權轉讓和合作開發、混改等模式將帶來新機遇。

　　國企加速剝離房地產業務

北交所資訊顯示，1-8月，在北交所成交的68宗房地產企業國有產權轉讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。例如，大唐集團通過北交所公開轉讓重慶渝能產業集團100%股權，該項目掛牌價格為21.52億元，最終以33.04億元成交，項目溢價11.52億元，溢價率達53.5%。航太科技旗下航太置業轉讓北京航太恆潤置業22.60%股權；華僑城轉讓深圳市康僑佳城置業投資有限公司30%股權；中航國際控股公司轉讓中航萬科有限公司60%股權；中國冶金地質總局山東局轉讓山東正元置業有限責任公司100%股權及5315.57萬元債權等。

日前，中航工業集團旗下成都聚錦商貿有限公司100%股權及6.57億元債權在北交所掛牌轉讓，轉讓底價為18.02億元，該標的企業主要從事房地產開發經營等業務，控股股東為航空工業旗下北京瑞賽科技有限公司，持股比例為80%，剩餘股份為航空工業旗下成都中航瑞賽置業所持有。

成都中航瑞賽置業公司控股股東中航國際控股公告表示，出售該企業可回籠資金，有利於優化資源配置，從而進一步退出住宅地產開發業務，聚焦主業，提升集團業績。

同時，地方國企正密集剝離地產業務。近日，重慶長航旗下地產公司持有的重慶恆春置業有限公司45%股權及62383萬元債權在重慶聯合產權交易所公開掛牌轉讓。至此，重慶長航將逐步退出房地產市場。2017年以來，已有十多家重慶市屬重點企業陸續將旗下房地產子公司掛牌出售。

浙江省國資委旗下房地產上市公司嘉凱城9月29日發佈的公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低於審計淨資產3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓位於杭州、諸暨、重慶以及張家港四地的5個房地產資產包。此次轉讓房產專案資產包後，嘉凱城將不再持有上述五家公司股權。

此前，以浙江廣廈、杭鋼集團為代表的浙江省屬企業也紛紛轉讓房地產專案。

　　兩因素推動國企“退房”

中原地產首席分析師張大偉認為，隨著樓市調控持續加碼、信貸收緊，房地產市場出現高位回落現象，但這並非是國企剝離房地產業主要原因。從上述案例看，剝離房地產業務的央企以及國企大部分都是以非房地產為主業的企業，這些企業加速退出房地產市場，與監管層此前的“退房令”以及當前的國企資產整合和混改推進有關。以房地產為主營業務的央企如保利、華僑城等，做大做強主業仍是發展目標，仍在市場上攻城掠地。

中原地產研究中心資料顯示，2018年以來，全國住宅類土地出讓單宗地塊總價超過34.5億元的地塊合計50宗，國企或國資大股東企業拍得地塊為31宗，占比達62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高總價地塊合計金額為2384.48億，其中國資占比達67.3%。保利、華僑城、招商局地產、中海地產等仍是拿地主力軍。尤其是保利，1-9月共拿地面積1482萬平方米，拿地金額共869億元，排名第三。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，從目前各地國企“退房”角度看，有兩種力量在推動。一種是外部的，即去杠杆、國企改革推動；另一種是內部的，即目前房企普遍遭遇“錢荒”，資金壓力大，一些企業有融資或變現需求。預計到四季度，若房企資金回籠效果好，再加上改革提速等因素，民企參與國企混改和並購重組等都會有較好機會。

　　地產業務板塊重組大勢所趨

事實上，突出主業、開展並購重組和專業化整合已成為目前國企重組重要內容。

對於央企的房地產板塊，早在8年前，國資委曾下達“退房令”，要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，只留16家主業為地產的央企。2011年又新增5家，共21家央企獲得房地產經營資格。

中國企業研究院執行院長李錦表示，中國房地產業“黃金十年”已過去，存量時代已來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，也將面臨大調整的格局，不斷尋找差異化將成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資優勢還在，但隨著“房住不炒”理念的施行，在去杠杆減負債、國企改革加速的當下，國企地產板塊資源整合已是大勢所趨，轉型創新也已迫在眉睫，非地產主營業務國企分拆重組將提速。目前，保利、招商和中海等第一梯隊企業重組已基本完成，中糧、中交建等地產板塊整合蓄勢待發。

市場人士表示，在新的發展階段，大型房企通過並購加速獲取資源；非房地產主業國企通過出售房地產業務股權，回籠資金，回歸主業；中小型房企加速轉型。房地產開發企業分化進一步加劇。房地產行業將呈強者恆強態勢，並購重組將增多，出現很多新現象和新機遇，尤其是房地產市場中的股權轉讓、合作開發、混改等模式。

10月11日，大發地產集團有限公司（6111.HK，以下簡稱“大發地產”）在港交所主機板正式上市，成為今年第3家成功登陸港股的境內房企。

其新股發行最終定價為4.2港元/股，略高於招股價範圍3.28元至4.98元的中間價(4.13元)，集資淨額約7.4億元。當日盤中最高位4.26港元/股，收盤價4.2港元/股，首日逆市走穩。

近期港股市場持續低迷，當日跌逾千點，內房股都難倖免。在這樣的大勢下，大發地產上市首日取得如此成績實屬不易。這也證明了投資市場對大發地產價值的認同。

近兩年發展迅猛的大發地產在業務佈局、土地儲備、戰略規劃等方面，已顯現出巨大的潛力和競爭優勢。作為長三角地區不斷壯大的房地產開發商，大發地產此番資本市場開局良好。

上海市市長應勇昨日在上海市金融辦調研時指出，要確保上海２０２０年基本建成國際金融中心。既要提高金融服務質量和水平，堅持市場化、國際化、法治化方向，加快推動上海金融開放創新；又要提高金融監管能力，堅決打好防範化解重大風險攻堅戰，以更大作為推動金融服務經濟社會發展。

股市冧業主慌 北區割價重災

特首林鄭月娥在周三（10日）公布新一份《施政報告》提出多項增加房屋供應措施，市場仍未消化其對樓市的影響，卻率先飽受股市大冧折磨。昨天恆指急瀉近千點，二手市場有至少21個業主，即日腳軟並大幅降價求售。其中上水御皇庭一個「七十後」業主，即日把叫價勁劈近14%，至500萬元，較同類單位低近一成。

美聯物業首席助理聯席董事王子超表示，股市昨天突如其來大冧市，業主進一步腳軟，上水單日就錄至少7宗減價，「少就約6.3%，誇張就減到13.8%」，如御皇庭3座高層H室兩房單位，實用面積377方呎，一日內由580萬元直劈至500萬元，「一下就劈咗80萬元落嚟，直頭係跳樓式減價」。翻查同座一個同面積兼樓層相若的同室，今年8月造價仍高達548萬元，上址叫價低過同類單位約8.8%。

王子超指出，今次大減價的業主年約45歲，昨天股市大跌後資金出現問題，加上「話愈嚟愈睇唔到樓市前景，有得走就想盡快走，唔介意減多啲，因為估遲早都會跌到落500萬，講明只要走到就開心」。若以500萬元沽貨，以原業主買入價350萬元計，賬面仍有逾150萬元利潤。

粉嶺名都30放盤 三分一即減價

據知，同日粉嶺牽晴間也有業主削價「走人」。王子超稱，牽晴間3座中層D室，實用面積384方呎的兩房單位，原業主由590萬元劈至520萬元沽出，較上月590萬元易手的4座中層D室同面積單位，單月勁冧約11.9%。原業主2014年以306萬元購入，賬面賺214萬元（約70%）。

其實，上水及粉嶺區都成為股市大冧後的劈價重災區。中原地產副區域營業董事藍浩然透露，「多咗啲業主肯面對現實」，以粉嶺名都共30個實在放盤為例，昨天已有三分之一提出減價。

藍浩然坦言，樓市前景未明，個別買家不惜撻訂自保，如粉嶺名都6座富臨閣低層B室兩房單位，實用面積399方呎，上月底獲兩名沙頭角長者居民鋤五口價共20.2萬元後，以529.8萬元購入，當時「二人見鋤到價都好開心」，並已繳付10萬元訂金，惟交易後峰迴路轉，兩名買家在《施政報告》出台後選擇撻訂，「話屋企人之前賣嘅單位被人撻咗，資金有問題，同埋又唔睇好個市」，最終不惜蝕訂金連佣金共20.6萬元離場。

長安邨今年首見叫價200萬內

另外，中原地產高級分行經理朱偉雄指出，現時青衣陸續開始多業主減價，「都知道減價係唯一出路」，其中長安邨實用面積264方呎的7座安泊樓低層單位，8月以未補地價220萬元放售，惟昨天股市大冧，「雞咁腳話要」減至198萬元，減價22萬元（10%），「面價都唔夠200萬，今年內都未見過」。

拍賣物業亦求去貨不求價，據忠誠拍賣行資料，屯門公屋良景邨5座良萃樓高層6室，實用面積150方呎，無契物業，承法院令於本月31日以未補地價30萬元拍賣，較8月開價70萬元累削57.1%，呎價2000元，屬該公屋2012年8月後新低。

長實（01113）去年11月以402億元出售中環皇后大道中99號中環中心75%業權，接貨財團部分成員把全層單位放售。由資深投資者「物流張」張順宜持有的49樓，落實由內房合生創展（00754）以11.18億元購入，為該廈拆售以來首宗公布成交價的全層買賣，較早前傳出的洽購價低約14%。

合生創展公布，以買賣公司形式購入中環中心49樓全層，建築面積約25695方呎，總代價將於完成後經參考收購價值11.18億元，以及持有該物業的目標公司，於完成日期的資產及負債後最終釐定，金額介乎10.62億至11.74億元。以成交價11.18億元計，呎價43510元。據了解，該公司現時租用同區怡和大廈作為香港辦事處，現擬把將中環中心單位自用。

物流張證實洽售43樓

資料顯示，49樓由張順宜持有，單位在8月初已傳出連同50樓一併售出，建築面積均約25695方呎，共51390方呎，成交價傳共約26億元成交，呎價50594元。不過，據今次公布顯示，是次49樓成交呎價僅43510元，以呎價比較，較市傳作價低14%。

至於樓上的50樓全層，上月已證實由該層租客國浩集團（00053）透過轉讓公司股權形式成交，惟未有披露成交金額。若以49樓的成交價推算，料作價約11.56億元，呎價約45000元；估計兩層成交總值共22.74億元。

張順宜接受查詢時表示，現時個人尚持有43樓全層，建築面積24474方呎，已獲財團洽購，意向呎價為48000元，即作價約11.75億元。

另外，該廈業主之一、資深投資者蔡志忠8月起拆售較低層的22樓，當中成交呎價最高單位達43500元，僅比49樓平10元。

估值達364億 股市波動恐礙入標氣氛

市場矚目的山頂文輝道豪宅地今截標，綜合估值242億至364億元，挑戰全港最貴。礙於股市大幅波動，發展商入標意慾或受影響，而投資額龐大，料以大型發展商入標為主。

該幅文輝道地皮地盤面積約18.9萬平方呎，最高可建樓面約40.4萬平方呎，市場估值介乎242億至364億元不等，每平方呎樓面地價6萬至9萬元，無論以金額或樓面呎價計算，均有機會締造全港地王新紀錄。

據仲量聯行報告顯示，預計今年至2020年間，山頂豪宅新供應將跌至平均每年約13伙，區內供應少，且同區對上一幅推出的聶歌信山道地，現已發展為MOUNT NICHOLSON，個別單位今年初成交呎價達15萬元，創亞洲洋房新高。

入標料以大發展商為主

區內代理稱，該地前身為高級公務員宿舍，地皮呈長條形狀，未來可有較多獨立門牌；不過處於山腰凹位，景觀雖可遠望海景，但開揚度一般，且旁邊為巴士迴旋處，開則上要多花心思。

另外，傳統超豪宅多以現樓形式推售，礙於一手空置稅已推，近期市場氣氛轉差，考慮到持貨成本，有機會影響發展商投地的意慾，出價轉為審慎。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為測量師認為，項目投資額巨，估計以熟悉該區環境的大型中港發展商投標為主，或合組財團入標。

踏入第三季，樓市分別受中美貿易戰惡化、政府樓市新招及加息壓力影響，令樓價轉跌，部分心急業主減價沽貨，拖低整體獲利比率。綜合土地註冊處資料所得，第三季本港共錄6,470宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達98.8%，較次季的99.1%回落0.3個百分點，除連續2個季度回軟外，亦創下4個季度以來低位。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，中美貿易戰的負面消息在過去一季肆虐，料第四季仍續纏繞，拖累股市甚至經濟表現，加上本地息口重踏上升周期，對樓市氣氛造成不利影響。在預期樓價持續回調下，個人相信第四季住宅成交量價受壓，心急業主減價放盤下，料拉低二手私宅轉售獲利比率1個百分點至約97.8%，而賣樓平均每宗賺幅亦料回落至80%的水平。

至於平均獲利幅度方面，第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅為90.1%，較次季的88.8%再升1.3個百分點，已連續9個季度錄得升幅，並為季度史上新高兼首度突破九成的水平。當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例仍然最多，達逾半的50.5%，數字較次季的48.8%，增加1.7個百分點，涉及宗數達3,309宗。

按物業轉售價格劃分，受樓價回軟影響，5個價格組別的二手私宅轉售獲利比率全線錄得跌幅，分別按季回落0.1至0.5個百分點不等。當中，獲利成功比率跌幅最大者為樓價介乎300萬元至500萬元以內的物業，按季回落0.5個百分點至98.8%，而其平均賺幅則按季大升10.1個百分點，至116.1%。

嘉湖平均賺1.6倍

若以屋苑計算，第三季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑首3位依次是嘉湖山莊、愉景灣及日出康城，分別錄得95宗、90宗及70宗登記，獲利成功比率分別達100%、100%及98.6%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，亦以嘉湖山莊的每宗轉手個案平均賺幅最大，高達1.6倍(160.2%)；而平均賺幅較低者則為峻瀅，只有51.5%。

　　股市急挫，二手市場減價持續，中原副分區營業經理伍錦基表示，將軍澳領都5座高層LD室，面積972方呎，原先叫價1300萬，近期累減150萬，以1150萬易手，呎價11831元，早前同類單位以呎價約1.27萬易手，目前較市價低近7%，另外，由於單位未過SSD捆綁期，買家須繳付樓價10%的SSD，涉及稅項約115萬。

　　市場指，天水圍天麗苑低層1室，面積213方呎，以253萬（自由市場價）易手，呎價11878元。另外，青衣長安邨安湖樓低層16室，面積349方呎，195萬（綠表價）沽，呎價5587元。

　　市場指，粉嶺名都6座低層B室，面積399方呎，原先於上月底以529.8萬售出，呎價13278元，據悉買家為退休人士，但因看淡後市，其後選擇撻訂，並損失約10萬的訂金，現時該單位於《施政報告》公布前，經已重新推出市場放售，叫價並減至525萬。