日本制震器數據造假事件，除KYB外，又有一間川金公司出包，日本國土交通省說，川金數據造假產品，已用於日本政府機關、醫院、學校等93處建物，川金社長鈴木信吉23日也公開道歉，而台灣獨家代理商劦承精密則坦言，已賣出280支、用於全台6個建案。

日本川金公司（Kawakin Holdings）出品的KYD油壓型阻尼器，標榜為日本最高綜合商業大樓阿倍野（HARUKAS）指定採用，《蘋果》調查在台銷售狀況，自2013年後僅由劦承精密獨家代理，劦承精密表示，目前與4家建商配合，已售出280支、用於全台6個建案，但尚未確認是否為該批出包產品，並已主動聯繫建商，若為不合格商品願負更換責任。

最快下周五清查完成
台灣採用的制震系統，以新日鐵、KYB廠牌為主，川金在台業務量相對小，而據了解，使用川金系統的建商，雙北、高雄均有。高雄一家建商表示，正在了解使用的KYD阻尼器是否為出包的型號。

營建署建處組組長高文婷透露，由於制震器在建照申請時無須載明，因此常有廠商以保密條款為由拒絕提供。然先前KYB出包，內政部已通函各地方政府及相關不動產、建築師、技師公會全面提報，並要求進口商提供使用案場資訊及批號等資料，預計明天完成清查。而川金系統也將比照KYB清查作業，最快下周五前，整理出國內受影響的建商及建案。
除日本車商被爆油耗數據造假，現又添制震器數據造假，打破台人對「日貨品質保證」的迷思。然專家表示，制震器「噱頭」恐大於實際效用，用在廠房、醫院等處，可保護內部價值不菲的精密設備，而用在住宅內，充其量就是讓裡面的人「舒服一點」，5級震度感覺像4級。

結構技師鄭功仁說：「台灣的建物本就要求結構體須符合耐震安全規定，制震器是額外再加裝，別說數據造假，就算整棟制震器全部失效，與建物安全也無關，制震器的功能主要是減少位移量、室內晃動程度，但整棟建築依舊要承受相同的地震能量。」

裝2支就號稱制震宅
鄭功仁指出，制震器用在住宅，必須安裝3分之2個樓層以上，才能發揮效用，但有些建商裝2支就宣稱是制震宅，「也許2支制震器多花100萬元，但整棟9000坪、每坪能多賣1萬元，就多賺9000萬元，很多知名大建商這麼做，台灣人依舊埋單。」

濫裝制震未再審查 恐使建物不耐震

台灣自921地震後，對建物樑柱等結構有明文規定，整棟建物是在結構技師精算下完成。儘管制震器是附加保障，但專家指，若建商加裝制震器未提出變更結構之審查，可能讓安全建物淪為危樓。

審查規範應更嚴格
針對此次產品造假風波，中興大學土木系副教授翁駿民直言，「結構工程師若將制震器當作附加的，對耐震影響不大；但若為降低樑柱斷面尺寸，而用制震器當結構中主要的構建，恐因數據造假影響整棟建築的耐震力。」

台中市結構技師公會理事長李仲彬也認為，因整棟建物是在結構技師精算下完成，若建商為提升賣相自行加裝制震器，又無變更結構設計審查，恐讓原本安全的建築成危樓。因外加的制震器會改變地震力在結構系統中的傳遞路徑，增加附近樑柱的受力，造成額外的扭轉效應，反而形成軟弱層。

李仲彬指，台灣有90%住宅高度低於50公尺，但目前外審制度規範50公尺以上或15層大樓才須特殊結構審查，由至少5位專家把關；換言之，若建商鑽漏洞蓋49.9公尺大樓，只須1名結構工程師核可。翁駿民呼籲，政府審查制度若將規範降至36公尺或12層，可將人為失誤降至最低。

房東寧願店面閒置也要漲租，多是因口袋深不缺錢，最佳案例如高雄市澄清湖風景區的店面，開出每月40萬元租金，不只7年前逼走麥當勞，多年來閒置期長也無所謂，正因該店面持有人為大統集團，全集團事業體年營收近千億元，光持有高雄土地的價值就逾百億元。

高雄市澄清路、大埤路的三角窗金店面曾是麥當勞首家庭園餐廳，7年前傳因房東欲漲租而遷走，至今僅有2業者曾承租開店，但都經營不久，如今該店開出月租金40萬元而乏人問津。據《蘋果》調查，房東就是高雄鼎鼎大名的大統集團第二代、吳家大房的2子吳天翼所有。

過去高雄常被提到的3大家族，包括南和興產的陳家、朱安雄的朱家及前高雄市長王玉雲的王家，但隨著外資入主南和興產、朱安雄因罪潛逃海外、王玉雲客死異鄉之後，3大家族已不若以往風光。但其實大統集團吳耀庭家族的實力也相當雄厚，包含過去大統百貨創造的榮景，持有許多土地資產，只不過因該集團行事作風低調，較易被眾人遺忘。

二代不合外界鮮少互動
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出，大統集團的成員鮮少與外界互動，吳家在高雄應該還有不少土地資產，但到底有多少土地、價值有多高，除了大統集團內部人士之外，外界幾乎都不知道。
大統集團由吳耀庭創立，他從販賣日常用品起家，接著進軍百貨業，有「百貨南霸天」之稱，並擴展到飯店業、電器買賣、餐飲、畜牧，甚至曾接觸營造業，事業版圖龐大。吳耀庭於2012年因大腸癌過世，大房與二房共3個兒子，分別執掌不同事業體，大房長子吳進億經營位鹽埕區的華王大飯店，次子吳天翼則掌管大統畜牧，而二房的吳振華則是擁有最賺錢的百貨事業。

《財訊》曾報導，大統集團靠著百貨事業，加上引入的好市多也有持股45%，每年營收逾500億元，加上其他事業體，年營收逼近千億元。至於土地持有狀況，集團較知名的百貨商場土地多數是公司自己持有，如原大統百貨的大統五福店、大立百貨、大立精品、華王大飯店、大新百貨舊址等，另外如家樂福澄清店、家樂福光華店，房東皆是大統集團。

引入好市多持股45%
據傳大統集團在高雄市區持有的土地便超過萬坪，建物逾20棟。信義房屋新堀江店店長柳柏壽表示，單純計算大統五福店、大立百貨和大立精品等，光土地價值就超過60億元，加上其他位高雄市區、較不為人知的土地資產，估計大統集團光是高雄土地恐怕就逾百億元。

《蘋果》記者詢問大統集團經理潘進昆關於大統集團的現況及未來發展規劃，潘進坤皆表示不清楚或不方便透露，也顯現該集團的低調作風。

一把火成轉折點 燒出大統吳家二代經營紛爭

曾是東南亞最大百貨公司的大統百貨，40年前在高雄可說無人不知，全台首創的透明電梯、頂樓的兒童樂園皆在當時創造不少話題。不過隨著1995年一場大火，大統百貨因此歇業，間接造成當地新崛江商圈沒落，如今舊址從9樓百貨變為3樓商場，人潮也大不如前。

1991年堪稱全盛時期
大統集團創辦人吳耀庭原本販賣日常用品，後來到鹽埕區賣毛線，進而買下大新百貨行，1958年成立高雄第1間台灣人開設、全台首間有電動手扶梯的百貨公司「大新百貨」，1975年又於中山路、五福路口開設大統百貨，為當時東南亞最大，規劃地上9樓、地下2樓，營業面積約9000坪，並首創透明電梯。

1984年吳耀庭又在五福路成立「大立百貨」，使該路段成為高雄公告地價最高地段，但因2間百貨公司同質性太高，1991年大立百貨與日本伊勢丹百貨合作，改為「大立伊勢丹百貨」，成高雄第1家日式百貨。大統集團也在其他地點推出大統超市，堪稱該集團的全盛時期。

民眾洪先生表示，大統百貨開幕時他就去過，有停車場、餐廳、百貨家電等，非常熱鬧，「這樣大規模的百貨公司還是第1次見到。」50多歲的王先生則表示，當時大統百貨頂樓的兒童樂園非常吸引人，甚至有幼稚園的校外教學是帶去逛大統百貨。

不過1995年10月29日大統百貨發生火災，吳家雖請結構技師認定結構無虞，但當時的高雄市府希望大統百貨重建，雙方無共識、須以行政訴訟解決，大統百貨建物便歇業閒置11年，原本大統大立商圈移轉到漢神百貨及後來的三多商圈，間接造成新堀江商圈沒落。

2006年開張榮景不再
2006年大統百貨以「大統262」重新開張，僅有地上2樓營業空間，3樓以上為停車場，業績差強人意，2008年再度歇業，2010年再以「大統五福店」開幕，但以餐廳為主。大統百貨興衰也間接造成2堀江商場影響，位鹽埕區大勇路的大新百貨，鄰近舊堀江商場，大新百貨出現後影響商場，大統百貨開幕更把人潮往高雄市區帶，商場漸沒落。而位大統百貨對面的新堀江，也因大統百貨興起而維持好幾年榮景，但火災後逐漸走下坡，目前隨處可見招租看板。

傳吳家二代「喬不攏」集團經營顯牛步

大統集團吳家在高雄具有舉足輕重的地位，市場人士甚至認為，該家族在高雄擁有的資產僅次於南和興產的陳家，不過就如同陳家資產有家族糾紛，關於吳家第二代的3個兒子，不和傳言也甚囂塵上，知情人士更指出，吳家第二代兄弟間關係根本就是「對立」。

黃金商場閒置11年
關於大統百貨在1995年火災後遲遲無法重建，《中國時報》曾報導，就是因為吳家的家族成員對於重新開發沒有共識，使得原本的黃金百貨商場一放就是11年，直到2006年才完成改建、重新啟用，卻難再現當年的繁華。附近鄰居也認為，就是因為吳家內部「喬不攏」，才導致大統百貨失去重建的先機。
1位熟悉吳家的知情人士表示，吳家兄弟間的不合外界都略知一二，尤其該集團旗下的產業、土地，幾乎都是兄弟共同持有，經營上互相牽制的結果，各種事務要推展都不容易。

至於為何吳家兄弟間會產生對立，當時大統集團創辦人吳耀庭的財產分配可能是關鍵。大房長子吳進億分到的是華王大飯店，大房二子吳天翼分到大統畜牧，但是最賺錢的百貨事業，卻是分給了二房的兒子吳振華，似乎不太公平。
不過這位知情人士表示，飯店和畜牧業原本就是吳耀庭想發展的事業，當年的華王大飯店也是紅極一時，未必就是獨厚二房。「就現在來看，飯店在近年陸客大幅縮水後，獲利狀況一定不理想，畜產業則還過得去，但百貨業確實還是最賺錢的事業體。」

駁斥家族不合傳聞
大統集團則否認閒置大統百貨多年的說法，根據不願具名的大統集團內部人士表示，大統百貨火災後曾請結構技師評估建物安全無虞，但高雄市政府希望大統百貨重建，雙方因而進入行政訴訟，加上捷運中央公園站興建施工，因此直到2005年才重新營業，駁斥家族不合的傳聞。
但大統集團持有另1塊位於民族路、中正路口的三角窗土地，目前作停車場使用，卻拆作大小2個停車場，採分別經營，據傳就是吳家2代兄弟不和，導致乾脆各做各的停車場。

台北市今年最賣座豪宅「西華富邦」的地位，恐遭來勢洶洶的「敦南寓邸」逼宮。今年實價揭露「西華富邦」共10筆交易，「敦南寓邸」則達9筆，雖略遜於西華案，但幾乎是1個月成交1筆的速度，已使該社區坐穩大安區最賣豪宅的王位。

「西華富邦」交易最多
最新實價揭露，大安區豪宅「敦南寓邸」8月再現交易，買家以2億180萬元購入22樓戶，約160坪，扣除車位後換算單價為141.3萬元，僅略低於24樓戶的最高價144.5萬元，成為該社區第2交易高價。該社區今年成交均價，則在每坪119~144萬元間。
屋齡約2年的「敦南寓邸」，目前共揭露14筆交易，今年就囊括9筆，對比同在大安區的豪宅「和平大苑」7筆，略勝一籌，一躍成今年大安區最賣豪宅。而今年全台北市交易最多的豪宅，則為中山區「西華富邦」，今年前8月共計10筆交易。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，「敦南寓邸」坐擁大安區便利機能，又有巷弄內的隱密，是吸引高資產族的原因之一，社區名人住戶包括仁寶電腦總經理陳瑞聰為兒子置產，還有贊泰小開邱偉倫，藝人張震也以妻子名義買下。
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，該社區樓高27樓，戶數近60戶，對面是和平實驗小學，擁有永久棟距，低樓層以上視野寬廣，加上周邊大多為老屋、無高樓，隱密性佳，但鄰近變電所，也讓部分買家觀望。

曾經流標3次的高雄市蓮潭湖畔都會度假園區開發案，昨（24）日捲土重來，不過，此次招商模式由地上權改為BOT，開發商投入成本大幅降低，除了支付1.5億元底價的開發權利金、公告地價3％的租金，只需根據未來營運金額提繳累進最高4.5％的營運權利金即可，未來開發五星飯店和商業設施的資金投入約74億元。

「高雄市蓮潭湖畔都會度假園區」原以設定地上權方式辦理，權利金底價23.69億元，曾經流標3次，高雄觀光局長曾姿雯昨日表示，為了增加民間投資誘因、以及考量目前國內投資環境，並活化公有閒置土地，強化左營地區觀光遊憩場域，改以促參方式的BOT辦理招商。

曾姿雯說，變更為BOT模式之後，開發商除了將擁有融資及租稅優惠，促參案的權利金計算方式、與設定地上權計算方式也不同，開發商初期投資的資金，相對較少，可減少初期資金壓力。

高雄觀光局表示，「高雄市蓮潭湖畔都會度假園區BOT案」，特許年期為50年，招商面積4.67公頃，第一期約3.93公頃，2023年再交付0.74公頃，土地使用分區為觀光發展特定專用區，建蔽率50％，容積率300％，開發權利金1.5億元。

觀光局指出，另外的營運權利金，則按營業收入，採累進級距分級繳付，低於10億元，營運權利金以年營業額的3％計收，10億到15億元3.5％，15億元到20億元4％，超過20億元則是4.5％。

例如，開發商未來營運之後，年營收達25億元，前面的10億元以3％的營業額計收營運權利金，10億到15億元的差額5億元，以3.5％計收，15億到20億元的差額以4％計收，高出20億元的5億元部份，則是4.5％計收。

觀光局說，至於土地租金，則依促參土地租金優惠辦法辦理，在興建期的6年期間，以公告地價的1％計收，第7年到第50年，則以公告地價的3％計收，如果公告地價漲幅超過6％，最高以6％計算。

此一BOT案，將以短期住宿旅館、樂活長住渡假村，作為開發營運主業，並可附帶引入表演展場、主題遊樂場、餐廳、商場等附屬事業，觀光局試算以500房的飯店，加上附屬商業設施，開發商投資金額約74億元。

郡都建設是近期高雄房地產市場案量衝刺最快的建商之一，在完銷和準備交屋等6個建案之後，再度斥資16.7億元，向南和興產購得高醫旁2500坪土地，明年520檔期，將推總銷70億元的大樓住宅產品，該案昨（24）日由高銀主辦24億元聯貸，並確定委由甲山林負責包銷。

高雄銀行統籌主辦郡都建設、象田建設高醫生活圈建案的聯貸案，金額約24.23億元，昨日由統籌主辦暨管理銀行高雄銀行董事長張雲鵬、與郡都集團董事長唐榮華、總經理唐承、象田建設董事長詹善因、華南銀行、台灣企銀、台中商銀等3家參貸銀行代表，共同簽署聯貸合約。

張雲鵬表示，高銀過去很少承做聯貸案，但郡都是一家在地優質建商，高銀是高雄在地銀行，此次雙方合作，可說是水到渠成。

此外，這次聯貸案資金用途是開發地上15層、地下3層的4棟住家大樓，2500坪的建案基地，緊鄰高雄醫學大學，建案所需資金，將由高雄銀行主辦並擔任管理銀行，未來，預期為郡都及象田2家公司，帶來更大業績挹注。

郡都建設總經理唐承說，該案總銷約70億元，計有650戶，規畫30~70坪、2~4房產品，初步售價約每坪29到30萬元，明年520檔期公開。

郡都建設近3、4年，全力衝刺房產業務，包括此次70億元的新案，總共達124億元，其中，總銷約3.5億元的郡都INN、5.5億元郡都JR，都已完銷，8億元郡都河畔、12億元的郡都VILLA，預計2019年上半年完銷並陸續交屋，15億元郡都CITY、以及10億元的郡都FOCUS，則已開挖動工。

唐承說，除了明年70億元的新案進場之外，目前正在物色更大的建地，推出更大的建案。

金管會統計，到今年8月為止，國銀購置住宅貸款比去年增加1,842億元，房屋放貸成為國銀今年衝刺去化資金管道的另一利器，預料年底前，國銀還會再推動另一波房貸利率廝殺大戰。

目前房貸利率最低當屬公教人員房屋優惠貸款，最低可以拿到1.56％，為中國信託銀行推出，對象包括公立學校、中央以及地方各機關等員工。

公教人員以外的超殺房貸利率，則為青年安心成家方案，台灣銀行等多家銀行都有推出，最低為前兩年按照中華郵政兩年期定儲金機動利率，目前為1.44％，第三年起為1.74％。

假設不是無自用住宅的青年，或非公教人員，目前最殺的房貸利率方案則只要跌破1.6％，都算划算。

北部房仲業者指出，今年來北部換屋族出籠；外銀業者表示，根據內部觀察發現，這波美中貿易戰以及中國啟動新的個人稅查稅制度，催生一批新台商搬資金回台風潮，部分台商因應下一代要求或是自己置產需要，也有資金進入不動產市場。

這些需求推升國銀對房貸放款動能，過去低調做房貸業務的部分銀行，也開始出手搶客戶，包括外商銀行中，星展銀再重申自家40年房貸商品，主打「輕鬆入厝、星展隨行」八個大字。

星展並搭配先推動星展好家貸房貸健檢，到10月底，經業務人員聯繫完成房貸健檢並申辦房屋貸款並且經過核貸，可以享有房貸優惠利率以及家樂福即享券2,500元。星展推出的好家貸優惠利率，指數型房貸最低1.72％起跳。

玉山銀推出房貸分段式利率1.6％起，利率減免最高0.25％，手續費可以打八折，玉山信用卡紅利也可以折抵房貸利息，每千點紅利可折抵50元利息。

桃園市長鄭文燦2018年10月23日晚間前往龜山區公所，出席「桃園軌道建設前期宣導說明會－捷運棕線」，鄭文燦表示，捷運棕線2018年5月1日可行性研究已獲行政院核定，2018年10月18日綜合規劃、環境影響評估等作業已上網招標，預計11月22日開標，10個月內完成綜合規劃，2019年11月完成綜合規劃期末報告，提送中央審議，在2年內完成發包工作，並以縮短為7年工期為努力目標。桃園捷運棕線從「高架、單軌」到「部分路段(市區)地下化、輕軌」歷經多方協調努力，後續將提送中央審議，全長約為11.5公里，共設8個車站，興建完成後，可滿足龜山交通運量，大幅提高桃園、龜山、三重、新莊等地的交通便利性；捷運棕線加上機場線和捷運三鶯線延伸八德段連結台北，將可達成「北北桃1小時生活圈」目標。

鄭文燦指出，捷運棕線計畫在2011年就已決定推動，在2014年2月吳志揚縣長時期，考慮部分路段地下化經費太高，確認全線高架、單軌系統設計。到他上任後，與中央協商，順利說服中央對捷運運量的信心；政黨輪替後，交通部考量國內並無單軌系統的技術規範，主動要求桃園市政府將棕線改為輕軌設計，也因應2017年7月鐵路地下化定案，棕線設計從「高架、單軌」到「部分路段(市區)地下化、輕軌」提送中央審議。按照估算，總經費約增加78億元，到達273億元，工期也將略為增加，但對龜山整體都市發展具有重大影響。

鄭文燦說，捷運棕線的首站BRH01站設置銜接地下桃園車站穿堂層，已預留施作空間；終點站涉及共線共站部分，捷運棕線BRH08站(高架站上方月台)及捷運萬大線迴龍站(高架站下方月台)，兩車站轉乘方式已與新北市政府及台北市政府達成共識，共構段將由台北市政府代辦，目前細部設計中，且萬大線工程施工時，將一併施作上方捷運棕線工程。

鄭文燦也說，捷運棕線全長約為11.5公里，共設8個車站，包括：BRH01站設置銜接地下桃園車站穿堂層；BRH02站位於桃園巨蛋周邊；BRH03站位於壽山高中周邊；BRH04站位於華美街周邊；BRH05站位於萬壽路及東萬壽路交叉口周邊；BRH06站位於大棟橋周邊；BRH07站位於龍華科技大學周邊；捷運棕線BRH08站(高架站上方月台)及捷運萬大線迴龍站(高架站下方月台)形成共構系統，未來將成為往返桃園、樹林、新莊等地的大型轉運站。規劃完成後，隨即展開都市計畫變更作業，開發捷運沿線各個車站，提升周邊公共設施、道路品質。

鄭文燦提到，市府也研議針對中和南路市場建立制度規範，劃設路段與時段，輔導其合法化，讓龜山未來發展更好，帶動地區土地開發及人口成長。

面對新竹縣2018年公告地價調升引發部分鄉親的不滿及怨言，新竹縣議員賴江海10月24日在新竹縣議會第18屆第8次定期會縣政總質詢中，也關注地價稅調漲議題。問及地價稅的調漲是否合理，原因又為何？地政處長魏嘉憲解釋，主要是因1991年前新竹縣兩價合一時代，當時竹北地區發展程度遠低於竹東等地區，以致早期竹北公告地價相比其他地區明顯偏低。在2001年後隨著新竹縣產業結構改變，竹北發展迅速，而公告地價卻仍停留於開發前之價格，導致地價偏離均衡、存在稅賦不公的問題。

地政處長再說明，全縣的自用住宅用地地價稅金調整前平均每戶繳交896元，調整後為1038元。而竹北新興開發區，調整前平均每戶只繳84元，調整後平均繳納300到700元不等。 為了要讓公告地價與土地現值合理對等，縣府採分期漸進方式逐年調整，2018年全縣平均調幅25.63％，占市價比為13.42％，仍未達到全國平均占比20％。

賴江海議員也詢問，若此次地價稅調整不實施的話，對縣府財政有何影響？財政處長黃國峯回應，新竹縣地價長期偏低，但往年的政策就是不調漲，地價沒有跟上市價的情況下，卻一味發放非法定收益，導至每年虧損約37億元，縣庫債務不斷增加。而邱鏡淳縣長上任後，在計畫性的償還下，新竹縣債務已從2009年的6.57億元，每日利息180萬元，下降到2017年的2.47億元，每日利息也降至68萬元。

對於地價稅調整以符合土地現值，所造成的部分反彈聲浪，邱鏡淳表示，地方財政「取之於民，用之於民」，新竹縣政府絕對不搶錢，依照地方自治法，徵收的稅金讓財政收入增加約4.2億元，多半是給13個鄉鎮公所，因此地價稅調整，對偏鄉財政收入將發揮正面效果。

而每到上下班時間就飽受塞車之苦的竹北交流道改善計畫，賴江海議員也關心發展進度。工務處長羅昌傑回應，改善計畫案於2017年獲得行政院原則同意，總經費20多億元，但考量整體性，光明六路須地下化來搭配，地方政府也必須負擔13億元，目前正積極爭取經費當中，而國工局則會先進行環差作業。

台灣的農地不僅有民宿、土雞城、違章工廠，還有不少以宗教為名的寺廟、道場。依據農委會106年全國農地盤查結果顯示，光是平地、山坡地範圍，被寺廟竊占的農地面積高達3070公頃，儼然盤踞農地、公有地上的巨型怪獸。

台灣農地使用不符規定者所在多有，農地工廠四處可見，19日行政院長賴清德在立法院備詢時還說，農地工廠有存在背景，但最終還是要合法化，且推動合法化沒有時間表。

不只農地工廠要推合法化，立委一度提案並計畫今天在內政委員會審查的宗教基本法草案第27條，以宗教為名的現有土地將一切合法，不受建築消防法規限制、不受國土計畫規範、不受區域計畫法，更不受農發條例管轄；如果在公有地上，政府還要協助合法，引起社會譁然。

依據農委會公布的106年全國農地盤查結果顯示，平地範圍的宗教寺廟有1055公頃，山坡地範圍的宗教寺廟有2015公頃；另外，根據國產署清查，非法占用公有地的宗教建築，從2009年的2189筆，到今年4月的3220筆，面積有116公頃，相當22座中台禪寺的大小。

從一座擴散成一區…

一名雲林農民說，雲林某宮廟，是10多年前一名建設公司老闆下鄉蓋的，從「一座」不斷往外擴建成「一區」，但那一區是農地重劃區上的優良農地，在田間顯得超級突兀，長期以來卻沒人管，「實在太誇張」。

地球公民基金會山林國土組專員吳其融說，日前調查農地工廠時，就在南投草屯發現一座農地寺廟，緊鄰坡地，且山坡已經坍塌了，但寺廟仍不斷擴建，不見任何公權力介入，且陸續在農地、公有地上都有蓋得新寺廟。土地使用違規、宗教管理屬於是內政部管轄，但若涉及違反農地使用管制規則者歸農委會管。

一名高雄阿蓮區的農民表示，他的田地邊最近就被身穿袈裟的地主買下，有貌似和尚的人進出，已進行整地，居民懷疑那塊地是要蓋建築物，他擔心以後自己的田邊可能從良田變宮廟。

新北市政府財政局於2018年10月24日(星期三)起公告標租新北市淡水區、土城區、新莊區等4處市有土地及汐止區市有房地，預訂於2018年11月7日(星期三)上午11時整，於新北市政府15樓1534會議室辦理開標。
本次標租不動產共計5標案，說明如下:

標號1--土地位於淡水區中正路老街上(範圍內含陶土藝術牆)，土地面積為336.58平方公尺，屬熱鬧地區且人潮眾多。

標號2--土地位於淡水區真理街1、2巷底間，毗鄰淡水區文化國小圍牆，土地面積為466.63平方公尺，周邊多屬住宅使用。

標號3--土地位於土城區永安街18號旁水泥地，臨接永安街，近捷運永寧站，土地面積75.43平方公尺，周邊多屬住宅使用。

標號4--土地位於新莊區昌智街與福壽街交叉口，土地面積451.06平方公尺，毗鄰頭前國中與昌平國小等文教區。

標號5--房地位於汐止區力行街12巷5號、3號、1弄1號等3筆地下室，建物總面積為264.3平方公尺(約79.95坪) ，建物主要用途為商業用，步行至捷運南港展覽館站約10分鐘，交通方便。

相關標租注意事項及房地使用限制可參考網址公告事項；如有疑問可電洽財政局詢問。

　　去年底，房地産行業上演的是千億元量級或者想晉級千億元陣營房企的“搶人”大戰，對規模的極度渴求，讓這個行業的員工流動率一度達到35%以上；4個多月前，劇情開始反轉，部分千億元量級房企悄然啟動了人事架構調整計劃。

　　大型房企停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬科、富力、新城控股等房企均被傳出縮編調整人員，準備抵禦樓市寒冬來臨的消息。

　　另外，10月份以來，多家房地産企業先後公布了發債計劃，富力地産、華夏幸福基業、藍光發展等企業陸續公布了超過150億人民幣的發債計劃。“從資金情況看，目前房地産企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊”。張大偉分析認為，從各地樓市調控政策效應來看，預計房企的資金還會繼續受到壓力。“與此同時，發債等渠道還有可能繼續收緊。綜合來看，對房企來説，2018年將是最近4年來資金壓力最大的一年”。

　　多家千億規模級房企收縮戰線 “裁營銷增設計”縮減開支好過冬

　　去年底，房地産行業上演的是千億元量級或者想晉級千億元陣營房企的“搶人”大戰，對規模的極度渴求，讓這個行業的員工流動率一度達到35%以上；4個多月前，劇情開始反轉，部分千億元量級房企悄然啟動了人事架構調整計劃。

　　大型房企停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬科、富力、新城控股等房企均被傳出縮編調整人員，準備抵禦樓市寒冬來臨的消息。

　　近日，新城控股相關人士向《證券日報》記者表示，公司並沒有大裁員，只是針對前期投資拓展部門的人員進行分流，規模不大。現在整個行業都在收縮，從原來的擴張轉為過冬。在這種市場局勢下，土地投資拓展以穩健為主，所以對這一條線人員進行分流。

　　“今年8月份到明年，市場小低谷的行情已成定局。千億元量級銷售規模的房企一線營銷人員率先感受到了這一波變化，今年6月份有些企業就啟動了人員調整計劃。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者透露，不過，即使在收縮期，房企也不是一味裁員。目前來看，開發商的人員調整總體原則是“減營銷增設計”，“精總部，強一線”。

　　調整人事架構以“瘦身”

　　在目前市場形勢下，用工緊縮已經是房企普遍採取的過冬策略。 “減少開工面積，調整考核指標，提高銷售回款率”一般是房企裁員，或者説優化人員結構的具體策略，但不管是收縮三、四線城市擴張步伐，還是營銷方式變化， 其背後的邏輯都是，精簡人員，縮減開支，收縮擴張戰線，活下來，實現發展。

　　對于近期傳出的有下屬一線單位對投資拓展條線進行人員調整的情況，新城控股向《證券日報》記者表示，此舉是一線單位根據實際工作情況開展的人員結構優化與調整。人力資源優化，于企業是一項常態化的工作。在集團整體層面，各項人才招募工作按計劃進行之中。

　　值得關注的是，《證券日報》獲得的某房企一份內部公示信息顯示出企業的管理變革趨勢。該信息顯示，“重組上市時，兩個總部基本上簡單疊加整合，之後由于補強個別職能又進了些人；另一方面，區域總部由于缺乏熟悉公司運作與文化的管理人才而未能真正做實，部分需提高戰略地位的專業公司管理人才匱缺、管理平臺薄弱。縱觀公司上下，總部與一線人才配置頭重腳輕，人效偏低；總部需要突出的戰略管理和價值創造能力並不突出，前線需要強化的作戰指揮體係、專業化管理體係及相應的決策權限未能有效強化。”

　　“公司領導對上述問題有著清晰的認知，這次變革的目標之一就是針對存量人才調結構、提質量、促效率，同時視戰略匹配需要適應當下放事權並推動‘人隨事走’，期盼以變革矯正公司頭大身小、頭重腳輕的體態，塑身強體，謀壯圖強，以健步如飛。”

　　值得關注的是，這家房企表示，“為盡量減輕變革帶來的陣痛，公司再三強調，此次變革並非為了裁員，改革成本絕不讓員工獨自承擔。”為此，該公司提供了輪崗、內部流動等各種解決方案。經過全方位、大幅度的租架構變革，這家公司全新的總部組織結構于6月1日開始試運行，事業部和專業公司、區域總部和城市公司的組織變革正在緊鑼密鼓地相繼鋪開。

　　正如宋延慶所示，近年來，兼並重組也好，合作抱團取暖、集中聯合資源獲取土地也好，房企間的合作趨勢愈發緊密。但這種合作往往會帶來人員架構，尤其是營銷團隊的臃腫，存在一個項目配比兩家公司營銷團隊的現象，如此一來，在市場低谷期時，難免會裁掉一些“業績不佳”人員，強化一線團隊營銷實力。

　　減營銷體係增設計條線人員

　　“在房企老板的眼中，衡量營銷係統業績有一個指標，即人(指去除物業人員後的開發體係人員)均銷售額，或者説人效比，每個房企人均銷售額指標不同，一般管理層會根據這一指標對裁員比例進行調整。”宋延慶向《證券日報》記者透露，比如，如果想保住人均銷售額800萬元，那麼人力資源部就會擬定一個統籌計劃，然後調整各個條線人員。

　　宋延慶表示，在不同階段不同時期，不同房企有調整人員架構的不同做法。在當前的市場局勢下，提升設計係統人員比例，減少營銷係統人員和土地投資拓展人員是房企的慣常做法，這源于營銷模式和土地投資拓展模式的變化。

　　宋延慶進一步稱，在市場不好的情況下，開發商需要提升産品力來獲得競爭力。過去，房企設計條線員工佔比一般為5%-12%，現在有些房企都為了修煉産品力而增加這一人員比例。在營銷條線中，房企正通過績效考核目標來變相裁人，精簡優化一線營銷人員。比如，某房企下達內部指標，一個營銷人員一個月要帶來20組客戶，最終業績不達標者走人。在土地投資拓展條線方面，由于2015年以來，大中型房企都在加速擴張規模，土地拓展條線人員迅速壯大，而現在土地溢價率走低，土地流拍現象頻現，土地投資拓展條線是房企收縮擴張戰線縮編調整第一站。

　　人員變革始于行業焦慮

　　對于大中型房企紛紛啟動人員調整計劃，裁員隨之增多的現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，説明地産企業的業務經營確實受到了衝擊。總體上説，適當裁員利好企業輕裝上陣。

　　另據業內人士表示，應該理性看待企業裁員行為。當前房地産市場進入深度調整期，在融資成本和土地成本居高不下，尤其是前幾年為了規模不斷擴充營銷和土地拓展體係的情況下，不少房企選擇通過內部優化人員結構，強化競爭力。優化人員結構不僅能夠實現企業管理效能的提高，同時還能助力房企降低成本，減輕企業運營壓力。

　　“從企業角度來看，人員調整是一種理性做法，是在市場收縮時房企的必要準備。”上海中原地産研究咨詢部經理盧文曦説，對人員結構進行調整，可以對過去的企業運營模式進行調校。

　　但是，或許，從《證券日報》獲取的一份內部資料可以折射出房企的焦慮。該資料顯示，“公司目前擁有相當的資源，我們可以憑一時安逸地過著舒適日子，但是市場競爭殘酷無情，逆水行舟，不進則退，如果不變革不‘折騰’，不承受變革的陣痛，待到流水無情空逝去時，我們可能連陣痛的機會都沒有。”這是一家千億元銷售規模房企的焦慮。

　　從這一角度看，萬科喊出“活下去”或許是對生存和發展的清醒認識，畢竟，業內對這一波低谷的判斷是有可能持續到2020年。

資金承壓 多家房企借道“長租”融資失敗

　　10月23日，萬科企業股份有限公司公告稱，擬發行第二期住房租賃專項公司債券。據悉，萬科本期債券發行規模不超過20億元，票面利率詢價區間為3.50%-4.80%；期限方面為5年期。萬科方面表示，該債券的募集資金擬用于住房租賃項目建設及補充營運資金。

　　10月份以來，多家房地産企業先後公布了發債計劃，富力地産、華夏幸福基業、藍光發展等企業陸續公布了超過150億人民幣的發債計劃。

　　不過，由于今年以來房地産行業的融資環境持續收緊，有關部門出臺多項政策防范房地産行業的債務風險。尤其是近段時間，“長租公寓”市場的風險引起業內普遍重視。在此背景下，多家房企發債受阻，其中不乏“長租公寓”項目的融資計劃。

　　克而瑞地産研究中心近日發布的統計數據顯示，今年以來已經有多家企業的公司債被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發45億小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。

　　10月13日，據上交所披露信息，雅居樂一筆擬非公開發行的2018年公司債被終止發行，債券規模為80億元。

　　“不僅是境內多家房企的公司債因限制增多被迫中止，房企在境外發債也開始受到限制”。克而瑞地産研究中心一位分析人士指出，不僅如此，從可比較數據來看，今年前9月，83%的企業債券發行成本較2017年全年有所增加。多家房企表示，融資成本到2018年底的時候還會有所上升。

　　該人士表示，“就整體市場而言，對房企融資監管的力度仍然沒有放松，尤其是大額融資公司債，通過難度更高”。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，在資金壓力下，多數房企對融資的需求依然很大，10月以來，多家房企在資本市場開啟融資動作。“現在來看，2018年四季度，房地産企業最重要的工作將是融資”。

　　他認為，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地産市場，房企融資難度越來越大。同時，在各類調控政策持續加碼的趨勢下，許多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推動了房地産企業的融資需求”。

　　“從資金情況看，目前房地産企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊”。張大偉分析認為，從各地樓市調控政策效應來看，預計房企的資金還會繼續受到壓力。“與此同時，發債等渠道還有可能繼續收緊。綜合來看，對房企來説，2018年將是最近4年來資金壓力最大的一年”。（經濟參考報）

　　繼北京限競房項目入市井噴後，豪宅項目入市步伐也有所加快。證券時報記者今日從北京市住建委網站了解到，自10月14日至10月21日，僅8天時間內，就有4個豪宅項目取得預售證，擬售價格都在每平方米9萬元以上，其中某項目最高擬售價達到每平方米11.9萬元。

　　據了解，這4個取證豪宅項目分別是北京金茂府、昆侖域、璽萌壹號院、泰禾西府大院，前兩個項目已開盤，後兩個項目將分別于11月16日和10月21日開盤。值得注意的是，這4個項目均位于北京市豐臺區，其中，昆侖域在西南二三環之間，泰禾西府大院位于西三環外，擬售單價均超過11萬；北京金茂府、璽萌壹號院均位于南三環外，擬售單價均在9萬以上。

　　盡管單價10萬左右的項目最近2年在北京市場比較少見，但是這幾個項目取證價格仍低于此前市場預期。北京金茂府預售價格為95482.43元/平方米，與首期95000元/平方米預售均價相差不大；昆侖域最低預售均價11萬以上，超過前期開盤價，但産品屬性有區別；泰禾西府大院也遠低于此前預期的15萬。

　　對于豪宅項目開始集中取證的原因，中原地産首席分析師張大偉認為，一方面是限競房井噴，樓市價格已經被控制，當下預防大跌比預防漲更關鍵。截止日前，北京已經入市25個限競房項目，網簽比例不到20%，簽約均價在49962元每平米，預計後續還將有1-2萬套限競房在今年四季度入市。另一方面，豪宅項目期待政策放松無望，以最近入市的項目為例，大部分項目預期定價都遠高于取證的價格，但當下整體市場放緩，特別是二手房市場處于平穩中，對于大部分豪宅項目來説，客戶騰挪資金與資格的難度加大，在開發商資金鏈緊張、全年銷售業績難達預期的背景下，豪宅項目也開始向現實妥協。

　　“現在很多當年的頂豪項目已經變成了現房，嚴格意義上對于開發商來説，當下賣11萬，遠不如2年前賣8萬。計算資金成本+項目現房+客戶流失，這些豪宅現在肯定後悔失去的這2年。”張大偉説，從網簽數據看，2015年、2016年和2017年北京單價超過10萬的豪宅項目簽約套數連續3年簽約超過百套，其中，2016年達到555套，2017年為385套，而2018年截至日前，單價超過10萬的豪宅項目網簽套數合計只有67套，整體市場看，單價10萬以上項目市場需求明顯放緩。

　　據了解，目前北京等待取證入市的豪宅項目還有葛洲壩中國府、懋源璟岳、懋源璟璽、壹亮馬、珠江中國闕等，另外還有一些是老項目後期。

　　對于未來北京豪宅市場的前景，合碩機構首席分析師郭毅接受證券時報記者採訪時表示，由于總價和單價門檻高，豪宅項目會有去化壓力，但是其純商品房的産品屬性稀缺、産品形態疊加地段位置稀缺、品質稀缺，未來市場前景仍然看好，畢竟賣一套少一套。另外，高凈值人群對價值的判斷有自己的邏輯體係，不會輕易被短周期的市場環境所左右，市場下行時的成交未必會差，但是由于資金和資格問題，簽約周期會偏長，因此體現到網簽數據上也會滯後。“從實際認購情況看，今年總價3000萬以上的豪宅實際成交情況還算正常。”她説。

　　懋源地産總經理助理、營銷策劃總監劉強接受證券時報記者採訪時也表示，對北京豪宅市場無論現在還是中長期都看好，因為北京的客戶基數大，各種産品都有市場。隨著北京土地供給模式轉為保障性質，北京好的區域整個項目是純商品房的越來越少了，客戶也會珍惜。“限競房可能會分流部分客戶，但價格是有上限的，企業要求高周轉，但商品房是以好産品來贏得客戶的，與限競房是兩個客群、兩個定位。”他説，

　　據了解，在嚴酷的市場環境下，豪宅項目更加注重對品質的打造，如泰禾西府大院和葛洲壩中國府等都配了高規格會所，由頂尖設計師打造，懋源璟璽還巨資打造了近14 萬平方米的實景園林，還有些項目是精裝交付的。

自10月19日廣州市場傳出“取消限價”的消息後，廣州各區的一些樓盤便開始行動起來，部分樓盤還以單合同為行銷點，並鼓吹“房價將上漲”吸引購房者。

廣州樓市“限價”未鬆綁 有樓盤先行實施單合同簽約吸引購房者

從上週末開始，廣州增城以及黃埔的很多樓盤都開始實施單合同了。在此利好下，在廣州看房半年多的曉莉（化名）最終果斷下訂，因為之前她看過的黃埔一樓盤也實行單合同簽約了。

單合同降低了首付門檻，使踏入購房大軍陣營的人又增加了。據《每日經濟新聞》記者瞭解，自10月19日廣州市場傳出“取消限價”的消息後，廣州各區的一些樓盤便開始行動起來，部分樓盤還以單合同為行銷點，並鼓吹“房價將上漲”吸引購房者。但多個樓盤的銷售人員以及開發商內部人士均表示，目前，暫未收到消息，單合同簽約的樓盤網簽時間需往後延。

地產經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，樓盤的上述行為炒作嫌疑比較大，是一種逼客下訂的行銷手段，將對政策的實施產生負面影響。新政能否落地取決於市場反應，如果樓盤大力宣傳漲價而造成成交態勢火爆的話，政策或將難產。

單合同降低購房門檻

10月19日晚間，廣州市住房和城鄉建設委員會發文表示，在保持調控力度不放鬆以及成交價格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。

上述發文明確表示將嚴禁“雙合同”，但對於10月19日傳言廣州放開限價以及各區開會按市場價備案的消息並未正面回應，也未否認。

從10月19日下午開始，《每日經濟新聞》記者便開始接到一些樓盤來電，表示將實行單合同簽約，催促記者前去看房。

“雙合同”是廣州限價下的特殊產物。據《每日經濟新聞》記者早前多次調查顯示，為規避限價，廣州部分樓盤採取拆分合同的形式簽約，“雙合同”下首次購房的首付將達到五成，大大增加了購房的首付成本。

實行單合同簽約，意味著首次購房者的首付門檻將真正實現三成，也意味著更多剛需客戶可達到購房的准入門檻。單合同較“雙合同”降低了首付，但同時也提高了月供壓力。

曉莉就是明顯的例子，早前她就看上了黃埔區珠江嘉園項目，但因為“雙合同”簽約的首付款超過100萬元，讓她難以承受。而現在變為單合同簽約，她就立刻下訂了。曉莉告訴《每日經濟新聞》記者，在今年底前交齊首付就可以，時間很寬裕。

限價未松樓市已回溫？

新政尚未落地，廣州樓市敏感的神經已被撩動。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，增城、南沙、黃埔以及番禺等區域的很多樓盤已開始實行單合同簽約。部分樓盤表示，如果最終不能實行單合同則可以退定金；也有部分樓盤表示，即使最後不能實行單合同，定金也不能退。

據瞭解，部分區域原定於10月22日正式執行新政，但多個區域的樓盤銷售顧問告訴《每日經濟新聞》記者，目前尚未收到明確通知，正在等消息。

一位開發商內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，截至10月22日下午4點，尚未收到政府發文取消“雙合同”，也未重新梳理報備備案價。

一位元房地產行業的從業人員告訴記者，原定于10月22日實施新政的增城延遲了計畫，改為由廣州市決定最終的實施時間。目前，已有包括南沙等區域已開會佈置備案價優化相關工作。該人士表示，有消息顯示，目前系統正在調試當中，或於本週五完成調試，屆時將調整備案價。

對於上述說法，《每日經濟新聞》記者聯繫廣州市住房和城鄉建設委員會相關負責人進行求證，該負責人表示，以官方發佈內容為准。

雖然尚未正式發文，但廣州的各樓盤似乎已對放開限價非常肯定了。亞運城銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，公司領導去房管局開會已經確定以後均按照單合同簽約了，新一期項目已剛剛實施。

據瞭解，亞運城目前最新一期專案正在認籌階段。專案銷售人員告訴記者，上週末專案現場看房的人相當多，下午才有時間吃午飯，認籌情況較好。

據瞭解，在單合同簽約等利好因素影響下，廣州樓市開始悄然回溫，不少樓盤的看房者和成交量開始增加。據世聯行資料顯示，上週末廣州開盤和加推樓盤的銷售情況較之前一周表現更好，去化率明顯上升。

多位房地產從業人士告訴《每日經濟新聞》記者，上週末，廣州部分樓盤售樓處人氣明顯增加。

政策或不會出現大轉變

有業內人士表示，本來悄悄操作對大家都是好事，這兩天放開限價的消息炒得太猛，反而有可能影響最後的落實。

該觀點得到鄧浩志的認同，目前，有部分樓盤以單合同為宣傳點，以未來房價將上漲來吸引購房者。鄧浩志認為，該行為存在炒作嫌疑，海珠和白雲部分樓盤均存在上述催促客戶下訂行為，這是一種行銷手段。

鄧浩志對《每日經濟新聞》記者表示，這種行為或將對新政策的實施產生負面影響。之前佛山也出現過新政“一日遊”的情況。廣州新政是否落地取決於市場的反應，如果樓盤大力宣傳漲價的話，政策不一定能落地。

而單合同簽約降低了購房門檻，使具備購房能力的人增多。鄧浩志認為，目前，市場的需求還是很大，降低首付門檻將帶來成交量放大。如果有政策利好，市場則可能完成觸底。

值得注意的是，10月19日晚，廣州市住房和城鄉建設委員會發文強調，保持調控力度不放鬆以及價格穩定，同時堅決執行現行各項調控措施不動搖。對此鄧浩志認為，從政府的表態看，政策可能會出現些微調整，但不會發生大的轉變，還將以嚴調控為主基調。

　土地市場正在釋放積極信號。

　　繼10月22日掛牌6宗住宅用地入市後，北京在10月23日又密集推地8宗，其中1宗為共有產權房用地，2宗為商業用地，1宗為非限價用地，其餘的是限房價專案地塊，其中共有產權住房用地位於順義區。

　　10月24日，廣州也一口氣掛出5宗宅地，起始總價約130.46億元。這5宗宅地分佈在白雲、增城、黃埔、花都四區，其中4宗採用競價+競自持+搖號的方式。

　　今年上半年，全國土地流拍創新高，北京、廣州地市遇冷也屢見不鮮，在此情況下多城市提出加大土地供應、補庫存，這是短期內穩房價穩樓市的根本措施。

　　一線城市庫存走低

　　在全面嚴厲的樓市調控下，全國商品房庫存走低。

　　國家統計局從2010年開始公佈商品房待售面積，用以反映市場的庫存水準。根據歷史資料，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

　　隨著房地產交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。根據國家統計局資料，到今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1億平方米，降幅約為14%，已經恢復到2015年初的水準。

　　易居研究院發佈的百城住宅庫存報告也顯示，截至今年7月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量環比減少0.6%，同比減少8%，庫存規模相當於2011年11月的水準，回落到7年前水準。

　　尤其對於去庫存難度並不大的北上廣一線城市來說，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水準，當前繼續下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續去化過程中。

　　專家認為，隨著市場變化，房地產調控已經從去庫存轉向補庫存和遏制房價上漲，地方也應當明確提出停止去庫存政策。

　　樓市進入深度調整期

　　庫存下降短期內帶來的直接影響是供給不足，引起房價上漲。尤其在今年前8個月土地流拍近900宗的情況下，及時供應土地是未來2年至3年保證樓市穩定的基礎。

　　今年7月31日召開的中共中央政治局會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

　　廣州近日土地拍賣市場中，出現6幅土地僅18分鐘就塵埃落定的慘澹景象，龍爭虎鬥不復存在。再看北京，北京土地收金868億元，而2017年同期的數據高達1959.55億元。相比之下，今年年內北京土地出讓金同比減少了53%，成交地塊的溢價率明顯下調，只有15%，更出現了7宗流標土地。

　　一個明顯信號是，國務院10月8日召開常務會議明確提出，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。

　　儘管針對的是棚改，但窺斑見豹，目前確實有多個城市存在庫存不足、房價上漲壓力，北京、廣州作為供求矛盾突出的城市，房價問題長期顯著，如果土地供應不足，穩定房價則極其難行。

思城（０１４８６）公布截至９月３０日止首三季營運數據，新確認合約方面，綜合建築設計業務達６﹒３億元，增４１﹒３％，為建築資訊模型技術（ＢＩＭ）業務達３４１２﹒３萬元。期內，集團從粵港澳大灣區獲得的合約總金額達約３﹒３
億元。
在手合約方面，綜合建築設計業務達１２﹒９億元，增２３﹒２％，ＢＩＭ業務達５６１９﹒４萬元。

中國興業控股（００１３２）公布，公司之附屬中岩泰科分別與兩個業主訂立兩份佛山市南海區丹灶鎮丹灶物流中心土地使用權租賃協議，據此，業主將以總代價約３﹒０５億元人民幣出租地塊予中岩泰科，為期約３３年。
第一份土地使用權租賃協議涉及中岩泰科向佛山市南海區丹灶鎮土地資源開發公司，承租位於佛山市南海區丹灶鎮丹灶物流中心之一幅租賃面積為５４﹒３５畝及無產權負擔的商業用地之土地使用權。
第二份土地使用權租賃協議則涉及中岩泰科向佛山市南海聯運投資，承租位於佛山市南海區丹灶鎮丹灶物流中心之一幅租賃面積為１４６﹒６１畝及無產權負擔的工業用地之土地使用權。
預期地塊將由公司按香港財務報告準則初步入賬為約１﹒３１億元人民幣。
中國興業預期地塊將用於發展產業園以供出租予新能源相關業務，包括電動車及氫動力燃料電池汽車生產。

近月股市及樓市齊齊向下，市場憂慮情緒增加，天水圍嘉湖山莊有小業主不惜把單位以低於市價的480萬元放售，僅兩日即成功零議價賣出，較3個月前同類最低層單位造價跌逾6%。新一批白居二購買力釋放也無助扭轉資助房屋樓價頹勢，牛池灣居屋嘉峰臺有三房單位劈價近一成，以未補地價599.8萬元易主，為同類單位近一年來再度失守「六球」。代理表示，當下市況不振，若買家大膽還價，成交價隨時有驚喜。

近期嘉湖山莊跌價已成常態，中層單位以低層價錢交易。利嘉閣地產分區經理陳嘉興稱，樂湖居7座中層F室兩房戶，實用面積449方呎，放售兩日即以一口價480萬元沽出，呎價10690元，相對同座最低層同室今年7月造價515萬元，低了35萬元（約6.8%）。原業主2008年以122萬元入市，即使今次平賣，賬面仍賺358萬元（約2.9倍）。

據悉，新買家為同區客，於區內搵樓逾一個月，一直等待「執平貨」機會，早前也曾入票認購元朗和屯門新盤，惟考慮到一手住宅樓花期長，「現在遇啱（上述）單位價錢合理」，極速扑槌。

經查詢本港三間發鈔銀行網上估價，上述樂湖居中層單位，中銀香港（02388）估價最高，達523萬元，較成交價低43萬元，差幅相當於買家須付首期金額共96萬元的近半（以承造最高八成按揭計）。

嘉峰臺三房600萬有找

富誠地產分區經理孫偉文坦言，現時外圍經濟不明朗，業主心態普遍軟化，「買家大膽還價，成交價隨時有驚喜」，例如嘉峰臺4座低層A室三房單位，實用面積590方呎，獲新界區白居二家庭客「睇中」，旋即展開議價，「由660萬一路傾落嚟」，昨日終以未補地價599.8萬元成交，呎價10166元。

樓層及面積相若的1座低層H室，去年10月未補地價以606萬元轉手，意味最新成交價返回去年底水平。原業主2007年以未補地價161.02萬元購入，賬面升值438.78萬元（約2.7倍）。

減價個案遍布各區，中原地產區域營業董事黎宗文說，大圍居屋雲疊花園5座低層F室兩房單位，實用面積429方呎，以未補地價350萬元放盤，有區內街坊周一（22日）領取白居二購買資格證明書後，向業主還價，昨日獲減22萬元（約6.3%），至328萬元成交（未補地價），呎價7646元，為該屋苑自去年7月後呎價新低。原業主2000年以未補地價61.2萬元購入，賬面賺266.8萬元（約4.4倍）。

企業融資及物業投資商浩德控股（08149），其主席兼執董葉天賜稱，計劃投資更多日本的物業，以增加租金收入，確保有更穩定的收入來源。

葉天賜稱，由於日本為低通脹國家，故此每年的租金增幅有限，但好處是能提供極穩定的收入。因此，集團有意在當地投資更多物業，直接增加集團的租金收入。他提到，現時未有明確收購目標，將會繼續密切留意當地物業市場的機會。

截至今年3月底止，浩德於日本共有22幢投資物業，除了位於鹿兒島的一幢為商業項目外，其餘均為住宅。葉天賜又說，過去集中於住宅物業，主要由於當地住宅市場大及穩定，日後亦會物色商業項目，並以零售物業為主，暫無意涉足辦公大樓及酒店等類型。

稱地震反有利當地租務

執董曾憲沛則透露，目前旗下日本投資物業的淨租金收入回報介乎約3%至5%。集團近期有與非牟利機構合作，出租物業予該機構提供介護服務。曾憲沛認為，相較出租予大學生或在職人士，出租予介護服務機構的穩定性較高。日本為地震多發的地區，早前北海道發生地震，集團在當地亦擁有13項物業，但只涉輕微損毀。他稱，地震會令更多人希望搬至市中心及有較堅固結構的樓宇居住，反而有利集團的租務。

除物業投資外，浩德另一主業為企業融資。曾憲沛表示，現時集團的市值較其淨資產值有較大幅度折讓，估計與市場將集團視為地產物業公司有關。

葉天賜提到，隨着每年新上市公司增加及監管環境的轉變，相信企業融資業務中的財務顧問服務具更大發展空間，冀日後加大此業務發展。

東方表行（00398）落實棄租中環皇后大道中100號地庫及地下低層複式巨舖旗艦店，業主資深投資者羅守輝委託代理推出放租，意向租金每月300萬元，較舊租高50%。

第一太平戴維斯投資部董事陳淑慧指出，物業實用面積為19064方呎，當中向皇后大道中的地下低層佔8359方呎，以意向月租300萬元計算，呎租約157.4元。為提供更大彈性，配合不同面積客戶的需要，業主提出地庫及地下低層可以分開出租。

資料顯示，東方表行已經承租上址多年，三年前簽訂的租約月租為200萬元，不過近期以200萬元預租同區陸佑行地下、1及2樓舖位，故放棄再續租。

意向租金每月300萬

另有消息指出，羅守輝以1.1億元售出上環干諾道西21至24號地下C至G舖，建築面積4714方呎，呎價約2.3335萬元。物業2009年以2630萬元購入，獲利8370萬元，升值3.2倍。

迷你戶估價低造價2成 借9成高危

樓價回落，估價下跌，負資產個案恐重現。北角友福園迷你戶8月份以310萬元沽出，惟現估價只有248萬元，較成交價跌2成。假設以9成按揭上會，單位已變成負資產。

樓價下行，以9成按揭上車的單位最有機會率先淪為負資產。本報翻查上半年高價成交的上車單位，至少4宗低於400萬元單位，估價已比造價低逾1成。假設買家以9成上車，其市值已低於原先購買物業的借款，或淪為負資產。

旺市時最受上車客追捧的單幢樓迷你戶，率先成為跌市中的負資產。如北角友福園一個迷你戶，面積只有128平方呎，8月份以310萬元沽出，呎價達2.4萬元，屬於項目新高呎價。不過，據滙豐銀行網上估價系統顯示，最新估價248萬元，估價較造價低62萬元，幅度2成。假設買家以9成按揭入市，借款額279萬元，估價比借貸額還低，以此推算，單位已成為負資產。

長沙灣康輝210呎 估價低1成

至於屯門單幢物業利寶大廈低層C室，實用面積234平方呎，銀行估價308萬元，較9月份成交價382萬元，低74萬元，幅度接近2成。假設以9成按揭入市，單位亦很大機會成為負資產。

另外，長沙灣康輝大廈一個面積只有210平方呎單位，6月份以386萬元沽出，呎價逼近2萬元。不過，現估價只有338萬元，呎價1.6萬元，估價較造價低12%。

事實上，負資產於2016年樓價回落時曾重現市場。當年首季金管局曾錄1,432宗負資產個案，而樓價即按季跌4.7%；至當年下半年樓價回升，負資產數字逐步回落，2017年首季負資產數字回落至零宗。

雖然2018年第二季，並無錄得任何負資產個案。不過，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數顯示，樓價已由8月份高位188.64點，跌至最新185.07點，跌幅1.9%。預期第4季樓價持續下行，負資產數字亦會隨樓價回落而向上。

學者籲 高位接貨要小心

經濟學家關焯照估計，負資產主要集中於上半年樓價400萬元以下、仍能夠承造9成按揭的迷你單位。不過，此類細價單位成交只佔少數，即使變成負資產單位，數目不會多太，或比近年高位2016年時約1,400宗少。

他認為，現入市要小心外圍負面因素，樓價趨跌下，高位接貨的買家，要有心理準備單位有可能變成負資產。不過，只要業主按時供樓，而銀行沒有損失下，即使單位變成負資產，銀行一般都不要求業主補回貸款差價，銀主盤數目未見急升下，對市場衝擊不會太大。

白居二買家本周陸續開始入市，刺激將軍澳寶盈花園，錄得近兩個月來首宗居二市場成交，屋苑兩房單位以500萬元沽出，較歷史高位平近1成。

上述單位為寶盈花園5座高層B室，實用面積484平方呎，可望開揚景觀。據悉開價545萬元，獲白居二買家以500萬元（未補地價）承接，呎價10,331元。

翻查紀錄，同面積單位5月份時，曾以550萬元（未補地價）沽出，即最新成交價，高位回落50萬元，幅度約9%。而是次買賣亦屬屋苑8月份後，首宗居二成交個案。

白居二續入市 睇樓量升4成

中原地產副區域營業經理楊展強指出，新一批白居二買家陸續睇樓，過去一星期居二市場睇樓量急升4成，由於將軍澳居屋樓齡較新，相信對準買家較有吸引力。

其次，天水圍天頌苑P座低層14室，實用面積426平方呎，兩房間隔，成交價275萬元（未補地價），實用呎價6,455元。

中原地產副區域營業經理馬斯力指出，該單位新買家為一名90後，日前剛剛取得購買資格證明書後，隨即入市。

宏景花園2房 未補價450萬

至於鑽石山宏景花園2座高層K室，實用面積424平方呎，屬於2房間隔，富誠地產客戶主任林惠芳表示，單位以450萬元（未補地價）沽出，呎價10,613元。

翻查紀錄顯示，單位成交價屬於今年初樓價水平，原業主於2010年3月以129萬元入市，持貨8年轉手，帳面獲利321萬元，單位升值2.5倍。