採新版租賃契約 外加蒐證自保

房東好意介紹工作，事後竟強扣押金做介紹費。《蘋果》接獲讀者投訴，房東熱心幫忙介紹工作及對象，兩人情同姊妹，不料卻因小事反目成仇，房東更以介紹費、環境髒亂為由強扣押金，雙方僵持不下。專家提醒，除新版租賃契約較有保障外，房客在承租、退租時，也應蒐證自保。

讀者李小姐（42歲）向《蘋果》投訴，今年4月從台北南下台中工作，向房東許女（52歲）承租逢甲「麗冠住園」社區套房，每月租金5500元、押金2個月共11000元。後因發生口角欲退租，房東卻以「介紹費」為由，強制扣取2000元押金，另還有水電700元、清潔費300元，總共僅願退還8000元。李女痛斥：「莫名其妙！真的很惡劣，什麼錢都要賺。」

公親變事主反目成仇
細究口角原因，起初許姓房東看她隻身一人，不僅常噓寒問暖，還幫忙介紹工作與對象，也會互相分享心事、結伴散步，兩人情同姊妹。某天房東因與其他房客爭執，遭房客質疑曾擅闖房間，她見狀上前關心，順口說出「先前也曾被闖房門」，不料公親變事主，兩人反目成仇。

許姓房東怒控：「這不關李女的事，卻要跑來插一腳，虧我對她這麼好，卻恩將仇報，人家在吵架，關她屁事。」李女則回應：「想不到一次吵架，就要把我逼瘋，好像全世界都對不起她。」

事後李女決定退租，清潔完畢後，隨即通知屋主交屋。李女說：「當時房間非常確定打掃很乾淨，但房東卻說要另收300元清潔費。」許姓房東則反駁，桌子、陽台、洗衣機、櫃子都有明顯汙垢，懷疑是房客在室內燒香拜拜造成，地板還有一攤不明黃褐色液體，扣300元清潔費不算過分。

房東已違反租賃契約
李女另控房東強收介紹費，「才1個月2萬5000元的工作，還要抽成2000元。」許姓房東則氣憤回擊：「這是她之前誣賴、攻擊我的下場，2000元介紹費最後也會捐掉，只是給她個教訓。」

對此，包租公律師蔡志雄說：「亂扣押金顯然不合理，押金的目的是當作房內家具、家電的一筆保證金，不能作為其他如介紹費等用途，房東已違反租賃契約、民事返還押金部分。」

但針對退租後清潔費收取標準，蔡志雄也坦言，認定辦法都是主觀的，最好的方式是，承租、退租都錄影拍照存證，請房東退租當天就點交、並邀請第三方朋友陪同。若仍僵持不下，可由調處會調解。

為保障房客權益，房仲也建議，直接以今年上路的新版租賃契約簽約，舉凡押金規劃、點交物品細項都有清楚載明。崔媽媽基金會則表示，可在合約中註明押金要以現金或匯款返還，並加註返還期限，避免房東無故扣押金。

台股從今年10月初開始一路雪崩式下跌，投資人一片哀號，但是房屋租賃市場卻絲毫不受景氣影響，也因具備出色的穩定性，近年台中市小宅案也紛紛成為熱門投資商品，包括逢甲商圈的「MY勝美」、嶺東地區的「微笑城市」、烏日高鐵特區的「台中高鐵之星」等案，都是投資人眼中極看好的標的。

「MY勝美」1房售罄
台中市逢甲商圈周邊原本就屬於租賃不敗熱區，今年該區推出建案「MY勝美」，基地達2800餘坪，總共434戶，主力2房27~32坪，3房37~39坪，開價每坪37~39萬元，公開銷售不久，目前1房戶型已經售罄，2房格局亦熱銷。
南屯區嶺東地區「微笑城市」，量體也達454戶，自公開以來已銷售7成，規劃2房20~28坪總價518萬元起，3房29~36坪總價788萬元起，市場看好其投資價值。住商不動產南屯文山加盟店店長許哲雄認為，該案規劃主流的低總價小宅，符合當地市場需求。

看好「台中高鐵之星」
台中市烏日區的高鐵站前特區首發建案「台中高鐵之星」，距離高鐵站步行僅約3分鐘，是目前距離高鐵最近的建案，規劃16~44坪置產收租型產品，每坪開價27.5~32萬元，每戶總價600~1200萬元。該案業務經理張日隆指出，當地月租金行情，套房約1.5~1.8萬元、2房約2.5萬元、雙套房約3~3.6萬元，收租效益不低。

看好房市景氣，建商獵地風潮再起。中央銀行昨（25）日公布9月全體國銀消費者貸款，其中，建商推案信心指標—建築貸款連七月上漲，9月突破1.8兆元大關，較8月大增195.5億元，年增6.29%，年增率為三年半新高。

央行統計顯示，9月房貸與建築貸款餘額分別增至6.87兆元與1.8兆元，雙雙創下歷史新高。在建築貸款部分，9月建商基於購地需求，向銀行大舉申貸，使建築貸款餘額較8月暴增195.5億元，單月增加金額為今年最高，年增率6.29%，為三年半新高。央行官員指出，9月建築融資增幅上漲，主要是建商有購地需求，「建商要營運還是需要買地，並根據營業目標執行」。

象徵房市買氣的購屋貸款餘額，9月暴增338.8億元，餘額6.87兆元，續寫歷史新高，年增率4.79%，為近兩年高點，顯示房市買氣熱絡。

房貸餘額屢創新高，央行官員指出，隨著國內經濟持續成長，房貸本來就是不斷往上墊高，再加上9月為農曆民俗月結束，正好有一波新屋交屋潮，且部分銀行為了達成房貸業務目標，針對優質客戶進行促銷方案，這些都是9月房貸餘額暴增主因。

「相較於其他類別的放款，房貸有抵押品較為安全，銀行比較願意承作」，央行官員分析。

銀行房貸市場競爭激烈，使房貸利率谷底盤旋。央行日前公布，五大銀行9月新增購屋貸款利率為1.62%，較8月下跌0.6個基本點（1個基本點等於0.01個百分點），維持歷史次低紀錄。

央行資料顯示，9月台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，合計新增房貸386.8億元，為兩個月高點，並較8月增加18.3億元。

9月五大銀行新增房貸利率下跌，央行官員解釋，主要是民俗月過後有部分新屋交屋潮，加上部分行庫為達成業務目標，針對優質客戶與整批分戶，推出超低利率優惠專案所致。

中正內湖板橋信義 最超值

根據調查，今年在大台北10個行政區買房，相較5年前每坪可省下至少5萬元，更有4個行政區每坪可省下超過10萬元；若以一戶35坪的小三房為例，這4個行政區每戶可省下超過360萬元。

根據《住展》雜誌調查，經歷此波房市盤整，大台北的中正、內湖、板橋、信義、松山、南港、大安、五股、北投及新莊等10個行政區，今年買房較5年前每坪可省下5萬元以上；其中，中正、內湖、板橋與信義區，每坪更可省下超過10萬元。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，新莊、北投、五股等地房價下挫，主要與供給量過多有關；由於這三區近年來歷經建案交屋潮後，餘屋案持續讓利消化，房價變得更便宜，其實是在「還過去留下來的債」，因超額供給而拖累房價。

至於讓利幅度第4名的信義區，因信義計畫區豪宅供給量多、市況不振，導致價位下修；連帶衝擊重劃區外的舊市區，像是虎林街、永吉路等，每坪都跌破100萬元。

讓利幅度第3名的板橋區，則因江翠北側重劃區新建案售價「比中古屋還便宜」，不僅板橋人趨之若鶩，更有不少台北人「西漂」至板橋買房；而板橋其他區域建案為了提高競爭力，只得跟進降價，導致板橋第3季每坪均價跌至47.3萬元，較5年前每坪58.6萬元可省下11.3萬元，降幅近2成。

中正區則是近5年來降價最有感的行政區，第3季每坪均價跌至98.3萬元，較5年前下跌14.2萬元；若以一間35坪的小三房計算，5年前總價約3938萬元，今年則約3441萬元，可省下近500萬元，等於省下新北市一戶小套房。

士林等5區 愈晚買愈貴
不過，大台北仍有少數行政區愈晚買愈貴，包括士林、汐止、樹林、林口與三峽等，今年第3季平均房價比5年前還貴。其中，士林區第3季每坪均價約81.7萬元，較5年前貴5.2萬元，若以35坪小三房計算，今年買房比5年前要多付出182萬元。因此，即使房市盤整修正期，也不見得每個地方都是越晚買越便宜。

亞昕開發首度跨足飯店，林口亞昕福朋喜來登酒店正式開幕。亞昕董事長姚連地表示，子公司亞昕國際飯店與萬豪國際集團攜手，亞昕開發的策略是當房東，把這座價值30幾億的飯店大樓租給子公司，享受租金和營運收入，投入的裝修成本約4億元，所以回收比較快，估計8年可回收。

林口亞昕福朋喜來登酒店8月試營運後，目前正式開幕，總經理黃柄鈞表示，這是林口第一家國際連鎖飯店品牌，試營運期間已簽下250份企業客戶合約，國際商務旅客比率也衝上8成。姚連地表示，飯店是「輕資產」，不是看增值潛力、而是重營運，目標2019年全年營收目標為3.5億元。

談到未來飯店事業的計劃？姚連地直言，可能不會再在台灣蓋飯店了，因為現行不動產稅制，政府是在殺雞取卵，對於必須長期營運的商用不動產來說相當不友善，因為光持有稅就足以吃掉飯店的微薄利潤，不止剝奪人民財產，也形成惡性循環。也因此，亞昕未來佈局飯店的重心是馬來西亞「亞昕喜來城」，預計2021年可望開幕營運亞昕喜來登飯店。

至於房地產本業，姚連地不失一貫的直白風格指出，央行對「北市總價7,000萬以上限貸5成」的鍋蓋還是沒拿掉，所以大家都在推20坪、30坪的產品，這個市場這樣下去會健康嗎？不過亞昕還是會持續投資台灣房地產，目前計劃11月推出板橋總銷30億的「亞昕潤隆柏克萊公園」，明年再推出林口50億元新案。

對於房價的看法，姚連地表示，這三年房價下修不少，目前已在底部，但地價沒降、造價不減，鋼筋每噸從1.4萬漲到1.8萬以上，混凝土價格也蠢蠢愈動，預期明年可能會有一波報復性成長，像林口「晴空樹」就在半年內銷售一空。

高雄捷運R24南岡山站、橋頭科學園區開發的帶動，高雄捷運局標售2塊位於岡山和橋頭的建地，吸引16個標封競標，最後分別由李姓和陳姓自然人得標，其中，岡山區1212.74坪土地底價約2億元，脫標價格達3.18億元，溢價率58.64％，換算每坪得標價格約26.22萬元，創下區域新高價。

高雄捷運局所有、位於岡山區和平段住宅用地約1212.74坪，基地就在高雄捷運北機廠周邊，每坪底價約16.52萬元，總價約2億元，高雄捷運局昨（25）日表示，此次公開標售，總共吸引12個標封競標，最後由一位李姓自然人得標，脫標價格每坪約26.22萬元，得標總價約3.18億元，溢價率高達58.64％。

也有投標的高雄市不動產開發公會理事長張永義說，該區行情約每坪15萬元到20萬元之間，因此，他出價大概只比底價高1萬元，沒想到，脫標價格是每坪26.22萬元，「這應該是區域新高價了」。

另外一筆土地，則是位於橋頭區橋北段住宅建地，面積約491.56坪，每坪底價約11.9萬元，總價約5850萬元，共計4個標封參與競標，最後由一位陳姓自然人得標，得標總額約6911.33萬元，換算每坪得標價約14.56萬元，溢價率約18.14％。

高雄市政府捷運局長吳義隆昨日表示，2筆建地能夠吸引多個標封競標，並順利高價脫標，跟高雄捷運的交通運輸、橋頭科學園區設置，有相當大的關係。

吳義隆說，高雄捷運北機廠開發區，目前除了和春長照中心、小樽開發案，已經營運之外，高醫岡山醫院3.2公頃的開發區，也即將動工興建，而4.2公頃達麗米樂開發案，在完成簽約之後，未來將引入複合性商業活動及休閒娛樂設施，其餘開發用地，也由享溫馨餐飲集團進行規畫設計中。

他表示，高雄捷運北機廠開發區，可說是已經百分之百開發，未來，此區域開發榮景可期，因此，外界看好該區發展，才會出手競標位於高雄捷運北機廠周邊的1,212.74坪建地。

同樣地，正因為橋頭新市鎮的發展、以及行政院正式啟動橋頭科學園區的開發、設置，在該區內大約491.56坪，因具備生活機能以及未來發展性，加上毗鄰橋頭國中校區及北側公園預定地，距離台鐵橋頭火車站及高雄捷運R23車站2號出口，大約300公尺，步行需僅5分鐘，而受到青睞。

高雄銀行統籌主辦郡都建設、象田建設同盟路建案，金額總計新台幣24.23億元聯貸案已募集完成，由統籌主辦暨管理銀行高雄銀行董事長張雲鵬與郡都集團董事長唐榮華、總經理唐承、象田建設董事長詹善因及3家參貸銀行代表簽署聯貸合約。

聯貸案資金用途為開發地上15層、地下3層的4棟住家大樓，地點緊鄰高雄醫學大學旁同盟路上，建案所需資金，由高雄銀行主辦並擔任管理銀行，參貸銀行包括台灣中小企業銀行、華南銀行、台中商業銀行。

郡都建設、象田建設長期經營高雄地區是在地知名建商，業務開發呈現蓬勃發展，近期推出建案已完銷有郡都INN、郡都JR。

另，郡都河畔、郡都VILLA預計108年上半年完銷陸續交屋，郡都CITY、郡都FOCUS已開挖動工，這次銷售已與上市公司愛山林建設公司簽訂包銷合約，預計明年6到7月公開銷售，工程預計108年6月動工興建。

郡都建設表示，聯貸案順利籌組完成，將有助於建案工程進行，預期為郡都及象田二公司帶來更大業績挹注，也印證高雄銀行長期扶助在地中小企業發展，共創經濟繁榮。

豪宅交易頻現，大安區豪宅「敦南寓邸」2018年8月再現交易，新買家以2億180萬買下22F的160.12坪，若以450萬拆算車位後，交易單價為141.3萬，僅略低於24F的最高價144.5萬，成為第二高價，顯示敦南寓邸價格持穩發展，也成為大安區近年最賣豪宅！

敦南寓邸2016年10月交屋，目前揭露14筆交易，其中2018年就有9筆，比下「和平大苑」的7筆交易，成為2018年大安區最賣豪宅，且僅次於中山區西華富邦的10筆交易，暫居2018年台北豪宅熱銷亞軍！台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，所在的敦南街原本是基隆路三段的巷弄，順利更名成功後，買氣也旺，享有大安區的便利機能，卻有巷弄內的幽靜和隱密，是吸引高資產族的原因之一。

敦南寓邸名人雲集，不僅2018年有仁寶電腦總經理陳瑞聰為兒子置產，還有贊泰小開邱偉倫等商界人士，張震也以妻子名義買下入住，更讓敦南寓邸星光閃耀。張旭嵐分析，中美貿易戰後，台商資金陸續回流，不僅錢進工業地，對豪宅產品的關注也增溫，加上房價有築底回溫的趨勢，因此高資產族仍積極在豪宅市場尋寶。豪宅交易頻現，大安區豪宅「敦南寓邸」2018年8月再現交易，新買家以2億180萬買下22F的160.12坪，若以450萬拆算車位後，交易單價為141.3萬，僅略低於24F的最高價144.5萬，成為第二高價，顯示敦南寓邸價格持穩發展，也成為大安區近年最賣豪宅！

敦南寓邸2016年10月交屋，目前揭露14筆交易，其中2018年就有9筆，比下「和平大苑」的7筆交易，成為2018年大安區最賣豪宅，且僅次於中山區西華富邦的10筆交易，暫居2018年台北豪宅熱銷亞軍！台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，所在的敦南街原本是基隆路三段的巷弄，順利更名成功後，買氣也旺，享有大安區的便利機能，卻有巷弄內的幽靜和隱密，是吸引高資產族的原因之一。

敦南寓邸名人雲集，不僅2018年有仁寶電腦總經理陳瑞聰為兒子置產，還有贊泰小開邱偉倫等商界人士，張震也以妻子名義買下入住，更讓敦南寓邸星光閃耀。張旭嵐分析，中美貿易戰後，台商資金陸續回流，不僅錢進工業地，對豪宅產品的關注也增溫，加上房價有築底回溫的趨勢，因此高資產族仍積極在豪宅市場尋寶。

新北市政府於2018年10月17日再提16案停車場可行性研究爭取前瞻計畫補助，總建設經費共計66.68億元，爭取中央補助款為28.52億元，合計規劃4,376格小型車位、2,355格機車位。

交通局表示，為紓解新北市停車問題，配合「前瞻基礎建設」改善停車問題計畫，前已優先提報符合大眾運輸及觀光遊憩地區停車場可行性研究，並獲得中央核定補助15.12億元，計有7案停車場新建計畫，現續針對人車密集及商業活絡地區，同時檢討市轄內機關、公園及學校等公共設施用地條件，再完成新莊區新莊運動公園、捷運幸福(Y18)站、民安國小、三重區興華公園、重陽公園、公37、信義公園、板橋區溪北公園、五權公園、忠孝公園、土城區新北高工、新店區綠湖公園、中和區錦和運動公園、樹林區長壽公園、永和區永平國小及蘆洲區永康公園等16案停車場可行性評估。

新北市政府感謝中央對於新北市停車問題之重視給予補助經費興建停車場，今再提送16案停車場可行性研究計畫，市府期望中央就所提案件皆能給予支持讓各計畫能夠早日核定，另市府就已核定7案停車場工程，已全面戮力展開工程推動，讓停車場能如期如質完工，期望給予新北市民更優質、便利及安全的停車環境。

有關媒體報導，郝前市長批評公宅政策跳票部分，台北市都市發展局表示，公共住宅政策推動並非一蹴可幾，從土地盤點規劃、公宅規劃、工程發包、公宅完工至後續營運管理，其生命周期可長達50~70年。都市發展局自2010年市府開始推動興建公共出租住宅政策以來，即滾動盤點所需土地，土地來源包含老舊公有住宅更新改建、低度利用之住商與公共設施用地、軍方土地及都市計畫回饋土地等，並透過都市計畫變更提高基準容積達2倍等原則，已盤點4萬5千戶長期公宅儲備基地，惟部分基地尚需協調公、私有土地主管單位、都市計畫變更程序及相關興建財源籌措等配套措施，故市府前於2014年9月25日召開公布「台北市出租住宅行動綱領」記者會宣布規劃透過自行興建、聯開及都更分回等方式取得之公營出租住宅可達到9,766戶。就市府自行興建部分，郝前市長任內編列預算為111.89億元，實際完工為大龍峒1處110戶，興建中基地為興隆1區、健康及興隆2區等3處計1,305戶。

自柯市長就任以來，除延續郝前市長任內原規劃基地外，並就實際可行性調整部分基地開發計畫(如廣慈案重新規劃並辦理都計變更及環評、南港機廠案由聯開分回公宅改為市府自建等)，及新盤點基地包含明倫國小舊校地、培英機關用地、台電中心倉庫都計回饋土地、北士科機一、錦州街土地、內湖舊宗段土地、內湖原河濱高中預定地、士林福順段土地、南港經貿段土地、華榮市場改建、福民平宅改建、延平北路教育局宿舍等，研擬可行的財源籌措計畫，以「公共住宅」即是「好宅」為目標，滾動式檢討及盤點2萬戶公共住宅基地，任內編列公宅興建預算為852.76億元，自2010年起至2018年底預計公共住宅之執行情形，已完工18處2,648戶、施工中31處10,752戶、發包中3處1,319戶、規劃中7處2,206戶及都更聯開分回68處2,998戶，合計127處19,923戶。預計2018年底新建公共住宅共35處基地，已完工及發包完成並施工中之台北市公宅總數量合計可達12,330戶。

台北市都市發展局表示，自柯市長上任以來，公共住宅政策無論規劃設計興建、招租制度、公宅分級租金補貼及青年創新回饋入住計畫等，均已大步向前，惟期間為求取得民眾支持，已於公共住宅興建前至當地舉辦地區說明讓居民了解，自2016年起至各公共住宅基地辦理公聽會或說明會及拜會里長已逾100場次，也廣納各界意見，期盼在溝通過程取得共識減輕居民疑慮，在溝通過程中市府也因應居民要求調降部分公宅新建容積及開發量體來降低開發所帶來之衝擊外，並回應民意需求增加地區所需社福設施，未來公共住宅基地將成為帶動周邊社區發展之中心。下一階段市府除了努力增加興建數量，更注重建築及居住品質，公宅興建計畫將會持續並全力推動。

依市調機構住展統計，今年第 3 季新建案均價與 2013 年同期比較，大台北有 10 個行政區含預售屋、新成屋的平均房價比 5 年前便宜逾每坪便宜 5 萬元以上，其中更有 4 個行政區房價比 5 年前便宜超過 10 萬元，現在買房比 5 年前買更划算。

住展企研室經理何世昌指出，由於各區房價修正幅度不一，現在若想買到便宜的房子，除了要挑選特定區域外，中、大坪數降價幅度也較大，至於低總價的房型則較少有撿便宜的機會。

住展統計資料顯示，近 5 年來，大台北各行政區新建案每坪房價下跌的有新莊、北投、五股、大安、南港、松山、信義、板橋、內湖及中正區。

何世昌分析，新莊、北投、五股等地房價下挫的主因，都與供給量過多有關；由於這三個區域近年來歷經建案交屋潮之後，餘屋案持續讓利消化存貨。也就是說，這三區房價變得更便宜，其實是在「還過去留下來的債」，受超額供給量影響而拖累房價，但只要餘屋能夠順利去化，房價仍有反彈的可能。

至於大安、南港與松山等三區，前一波多頭時期供給量並不算大，其房價降低的共同因素是「超漲回吐」與「中、大坪數產品降價」，尤以中、大坪數降價拖累的狀況更為明顯。以目前而言，這三區只有中、大坪數產品單價比 5 年前便宜，小坪數房型單價還是居高不下。

讓利第 4 名的信義區，因信義計畫區豪宅供給量多、市況不振，導致價位下修，連帶衝擊到重劃區外的舊市區地段，如虎林街、永吉路等區段均價跌破每坪 100 萬元，今年第 3 季全區平均房價來到每坪 124.6 萬元，每坪者價比 5 年前同期便宜 10 萬元以上。

而第 3 名的板橋區，則因江翠北側重劃區新建案售價「比中古屋還便宜」，不僅讓板橋人趨之若驚，更有不少台北人「西漂」至板橋買房。板橋其他區域建案為了提高銷售競爭力，只得跟進降價爭取客戶青睞，影響之下讓板橋今年第 3 季新建案均價降至每坪 47.3 萬元，比 5 年前的每坪 58.6 萬元均價便宜約 11.3 萬元，降幅逼近 2 成。

何世昌分析，內湖雖然擁有內科龐大就業人口的購屋需求支撐，但並非全區雨露均霑。大致上來說，內湖捷運線沿線房價強勢，買方甚難撿到便宜，但沾不到捷運題材的區域，房價就跌得鼻青臉腫，如四期、五期重劃區，價格戰的壓力還未結束。

而台北市中正區是近 5 年來降價最有感的行政區，今年第 3 季平均新建案房價跌破 100 萬元大關，來到每坪 98.3 萬元，比 5 年前每坪便宜約 14.2 萬元。

雖然雙北這些區域晚 5 年買房，可以有便宜好處，但卻有一些區域越晚買房，民眾要付出更大的代價，例如士林、汐止、樹林、林口與三峽等區，今年第 3 季 3 平均新建案房價比 5 年前還貴。其中，漲幅最大的台北市士林區，今年第 3 季新建案平均房價為每坪 81.7 萬元，比 2013 年同期每坪貴上 5.2 萬元。

　　10月25日晚間，萬科A發布三季報。1-9月，公司實現營業收入1760.22億元，同比增長50.32%，實現凈利潤139.85億元，同比增長26.09%。其中，7-9月實現營業收入700.48億元，同比增長48.12%，實現凈利潤48.61億元，同比增長28.31%。

　　公告顯示，1-9月，萬科房地産業務實現結算面積1280.6萬平方米，貢獻營業收入1675.6億元，同比分別增長32.5%和52.0%。房地産業務的毛利率為27.8%，較去年同期提高4.5個百分點。鑒于部分城市房地産市場調整，萬科對存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至報告期末，存貨跌價準備余額為41.4億元。

　　1-9月，萬科經營活動産生的現金流量凈額為-257.71億元，同比減少254.02%。主要原因是公司經營規模擴大，對外支付款項增加。

　　截至9月底，萬科在建項目總建築面積約8858.9萬平方米，規劃中項目總建築面積約6300.6萬平方米。1-9月累計實現新開工面積3649.0萬平方米，較去年同期增長40.4%；累計實現竣工面積1554.8萬平方米，較去年同期增長36.8%，佔全年計劃竣工面積的59.1%。

　　萬科表示，各地因城施策效果逐步體現，部分城市成交有所放緩，開發企業投資行為更趨理性，土地市場成交熱度下降。根據中國指數研究院的數據，2018年1-9月，全國300個城市住宅類用地成交樓面均價同比下降6%；住宅類用地平均溢價率為18%，較去年同期下降21個百分點。

　　三季度末，公司長期重點觀察的14個城市的新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）相比中期略有上升，總體庫存去化周期在8個月左右，和2018年年中基本相當。

　長租公寓“生死門”

　　繼8月杭州鼎家“爆雷”後，近期又有兩家長租公寓資金鏈被爆斷裂，包括曾被雷軍看好的上海寓見及長沙的“咖啡貓”。從“房租抬升”風波到自如的“甲醛門”，再到多個公寓品牌“爆雷”，長租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”，一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標籤。

　　與此同時，記者也關注到，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業務的監管，不少銀行也叫停了“租金貸”業務。租金貸叫停會對長租公寓造成什麼影響？長租公寓如何在資金安全與規模擴張中尋求平衡？

　　叫停“租金貸”考驗生存能力

　　“突然叫停租金貸，沒有多少現金儲備情況下，寓見倒下也屬正常。”據接近寓見公寓的行業人士透露，寓見由於經營管理水準較差、出租率低，經營層面難以實現利潤，產生較大的虧損缺口，也很難吸引新的股權投資。在此背景下，最近兩月相關部門加強監管，一些金融機構先後撤離，叫停“租金貸”，導致寓見資金量出現斷裂。

　　“最近兩個月，市場上不少租金分期產品暫停了。對金融產品較依賴的一些公寓企業而言，面臨較大的現金流挑戰。”上述業內人士表示。

　　這一說法在不少業內人士處得到證實。記者瞭解到，一些銀行已對涉及房租貸款業務按下了“暫停鍵”。“如果項目是自有產權，還能操作租金貸，如果不是，一些金融機構租金貸已叫停。”熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者。

　　另據《投資者報》援引銀行相關人士的說法，“目前業務部門回饋的結果是我們現在的確是暫停了，現在監管未有明晰的要求，沒有必要在風口浪尖上繼續開展這類業務。”不過，目前並未接到監管層的明確指令性檔，要求暫停涉及租房的貸款業務。

　　據悉，當前銀行資金介入租房領域的形式主要有三種：首先，銀行直接針對個人的租金貸款業務，但是與萬科等房地產商合作，以建設銀行(7.240, 0.09, 1.26%)“按居貸”最具代表性；其次，類似中信銀行(5.970, 0.08, 1.36%)與碧桂園的戰略合作，此類銀行直接為房地產商提供融資需求，進行長租公寓的租賃探索；第三是以微眾銀行、網商銀行、平安銀行(11.290, 0.25, 2.26%)等為代表的與協力廠商仲介合作提供的個貸產品。

　　“爆雷的公寓企業才剛開始。”優客逸家創始人劉翔告訴記者，今年4季度至明年1季度，是長租公寓的“至暗時刻”，在宏觀經濟去杠杆背景下，沒有新的金融產品，一旦叫停租金分期，對公寓企業起到“抽貸”效果，將考驗長租公寓的抗波動能力、融資能力以及生存能力。

　　“講故事，高度依賴金融產品的，會先倒下。回歸商業本質，注重經營，財務模型相對健康，成本控制得力的企業才能生存下來。”劉翔說。

　　“金融是實現企業發展壯大的工具，而不是目的，那些利用金融手段圈錢為目的，而忽視產品、服務、精細化運營等本末倒置的運營商，出事肯定是無法避免的問題。”當代置業（中國）有限公司執行董事兼總裁張鵬表示，將沒有好的商業模式、較強運營能力的運營商淘汰出局，這也是行業走向規範的過程。

　　多地監管出手整治“租金貸”

　　實際上，針對“租金貸”業務，目前雖未接到監管層的明確指令性檔，但今年以來，相關城市已經進行了風險提示和監管規範。

　　10月19日，浙江省出臺了《關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》。要求從事住房房源委託出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務，不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務，不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議，不得為承租人提供擔保等增信措施。

　　北京，早在8月17日，市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業“三不得”和“三嚴查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日，北京市住建委重申，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。

　　8月27日，深圳互聯網金融協會發佈《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，稱“租金貸”業務涉嫌非法侵佔他人財物，形成了資金池和期限錯配，杠杆高、風險大。

　　9月30日，上海市金融服務辦公室官網發佈通知，要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務。同日，上海市住建委也發佈通知，要求代理經租企業不得與未經國家金融監管部門批准設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”及相關業務。

　　不過，這些指導意見還缺乏具體的落地方案。諸葛找房副總裁苑承建認為，政府主管部門應儘快建立租賃資訊登記，強化長租公寓公司的監管，若有可能，可建立租金準備金制度，預防長租公寓公司出現運營問題後，與其簽訂租賃合同的租戶和房主的利益可以得到一定程度的保障，也可爭取過渡時間解決問題。此外，金融監管機構對於租賃行業的金融產品融資主體、信用主體、期限、抵押品等進行明確，避免過度金融化現象的產生。

　　劉翔建議，一旦出現長租公寓爆雷，政府部門出來協調，將債務人的主體由租客變更為運營商或企業，變成企業債務。“公寓運營商與金融機構簽訂的合同內，本身就簽訂了連帶清償擔保責任，這意味著，租客與公寓運營商之間，只要結束租賃關係，就不需要再承擔繼續還款的責任義務，由公寓運營商來付款即可。這就可減少因長租公寓‘爆倉’，引發的民生問題。”

　　“租金貸”成企業擴張利器？

　　此前被長租公寓看好並廣泛使用的“租金貸”，為何會被推到備受質疑的尷尬境地？

　　作為一種新興業態，長租公寓的痛點在於“地貴、錢貴、周轉慢”，尤其面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利難的問題。其中，集中式長租公寓拿到的物業多是商業、工業物業，或地段較偏但有集中產業區的住宅物業，來自聯訊證券的一份長租公寓研究報告指出，其收益率為10%-20%，10年以內回本。而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關。

　　高力國際調研北京6個公寓得出的報告顯示，分散式長租公寓的房源均來自租賃房源，也就是通常所說的“二房東模式”：從房東處租賃拿到房源，再進行裝修改造，運營商主要賺的是租金差價和服務費。

　　面對利潤較低的挑戰，在此前諸多政策利好下，很多“二房東”紛紛轉型，即從資產管理、金融的角度來運營公寓。不過，2018年以來，國內銀行對房地產業務的信貸呈收緊趨勢。

　　發債方面，目前長租企業發債主要是地產背景的企業，而非地產背景的企業幾乎沒有涉及，即便發行ABS（資產擔保證券）或類REITs產品，也是極少數。

　　此外，隨著資管新規要求，不准期限錯配和“資產池”運作，據中國理財網上的產品顯示，近來發行的理財產品多數在1年以下，這些專項債和資產證券化產品的流動性不強，期限又動輒3-7年，若想成功發行，還需提高利率，勢必推高財務成本。在此基礎上，“租金貸”應運而生並廣泛使用，以支援企業回籠資金並規模擴張。

　　記者瞭解到，包括寓見在內，長租公寓給房東付租金時普遍採取月付或季付，以及1-2個月押金。而在將房屋租給租客時，公寓方會建議租客從金融公司貸款，再由金融公司將一年租金打給公寓方，而租客需按期向金融公司還款。

　　業內人士以北京四環一單間舉例，前期公寓企業的裝修成本一般為7000-13000元之間，1-2個月後，這一單間對外出租，假設租金為3000元/月，其中約有600元左右歸屬公寓企業，2400元歸屬于房東，但通過“租金貸”的方式，公寓企業可沉澱1年28000元的房東租金，如果租約為2年則為56000元。這意味著只要保持高速發展，現金流就可持續為正。

　　“短債長投” 資金風險顯現

　　在採訪中，不少人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀上可讓運營商、租客、金融企業三方獲利。尤其對租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來的季付、年度轉為月付。其背後原理在於，公寓運營企業通常會説明租客墊付分期產品的資金成本。

　　“邏輯上來講，租金貸是合理、合法、合規的，租金貸基於個人信用做的貸款，雖然貸款放給了企業或二房東，但二房東有合同，也有現金流，比消費貸要靠譜很多。”王璽龍表示。

　　不過，記者瞭解到，長租公寓在出租前一般會把房屋進行標準化的裝修改造，這會產生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業缺乏長期貸款、匹配的金融產品支援下，公寓企業就會運營“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長投”產生的資金風險。

　　某長租公寓負責人表示，合理合法運用金融工具減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個基本要點：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇；二、要有風控機制。有專家建議金融滲透率控制在30%以內，企業運營風險才相對可控。

　　那麼，一旦叫停“租金貸”，會對長租公寓產生什麼影響？對此，王璽龍指出，對集中式公寓而言影響不大，對分散式公寓而言影響較大，會導致行業的寡頭現象。此外，由於資金監管下，企業的收房節奏會有所放緩，進而導致供給量隨之減少。

　　另一位業內人士亦認為，在沒有其他可持續使用的金融產品情況下，長租公寓會快速“失血”，其中，租金高、體量大、90%以上合同週期為2年期，杠杆較高的企業，風險最大。

　　上述業內人士解釋說，假設租客與長租公寓簽訂2年合約，住4月後退租，根據金融機構與公寓企業的約定，公寓企業需臨時性地將剩餘20個月租金一次性還給金融機構。金融企業可再次將24個月的租金支付給公寓企業，這讓公寓企業具備賠償上一筆提前還款的能力。一旦“租金貸”叫停，沒有足夠的新房源出租時，收不到足夠多的預收款，就會產生加速還款的現象，進而危及資金安全。

　　出路•運營

　　尋求成熟健康的商業運營模式

　　接連出現的“爆雷”案例，也給整個長租公寓行業的發展蒙上一層陰影。業內有人擔心，長租公寓的規模是否到頂了？

　　熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者，長租公寓規模擴張的步伐雖會有所放緩，但不會停止。張鵬對此亦持否定態度，“行業整個規模，還遠未達至頂端，未來仍有較大發展潛力。”

　　不過，當代置業（中國）有限公司執行董事兼總裁張鵬同時強調商業模式的重要性。在他看來，長租公寓運營商，可借助金融資本的力量擴大規模，但前提是自己要有一個健康的商業模式，具備盈利能力並且嚴格控制負債率，將風險控制在企業可承受範圍之內。

　　不久前，清華大學房地產研究所所長劉洪玉在公開場合指出，長租市場核心還在於，做好租賃企業應做的事，包括如何去有效管理、控制風險，處理好租戶、業主以及承租房子間的關係，形成行為規範並用於行業自律。

　　其中，資金安全是最為關鍵的，是長租公寓健康發展的基礎。張鵬指出，長租公寓運營商可以借助金融資本的力量擴大規模，但前提是要有健康的商業模式，具備盈利能力並且嚴格控制負債率，將風險控制在企業可承受範圍之內。

　　“現階段選擇過度地追求規模擴張，忽視運營能力的提升和成熟盈利模式的探索，非常不利於長租公寓企業的長期發展。”諸葛找房副總裁苑承建認為，長租公寓企業應綜合考慮企業的運營能力、人才儲備、資金實力以及市場情況，適度擴張規模，逐漸尋找成熟的運營模式和成功專案案例並加以複製。

　　支招•租客

　　審查合同防止跌進“坑”裡

　　長租公寓紛紛“爆雷”，對房客、房東而言，都影響較大，尤其是租客，有些還面臨押金退不了，背上“租金貸”以及突如其來的被迫搬家。那麼，租客該如何最大限度地維護自己的權益？

　　北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌律師認為，在簽署合同之前，租客應仔細審查合同相關條款，因為合同中的約定都代表著未來如發生爭議，租客有哪些救濟方式，租客簽訂的合同很多都是仲介提供的版本，有些仲介為了自己的利益，預先制訂很多格式條款，在簽署時如果沒有認真查看，很可能就會跌進合同的“坑”。

　　此外，郭韌指出，租客在與仲介機構解除房屋租賃合同時，一定要防止出現房屋租賃合同已經解除還要繼續支付每月貸款的不利情形，辦理退租業務時，要注意保留相應的證據材料以維護自己的權益。

　龍頭企業放慢拿地節奏，選擇觀望，而大部分中小型企業要面臨的或許是資金壓力持續看漲的問題。

　　進入10月，土地流拍現象在多地再次上演，全國熱點地區土地市場整體降溫。

　　中原地產研究中心統計，今年9個多月裡，宅地流標已劇增，同比上漲148%；土地成交溢價率持續低位，85%的城市溢價率出現了下調。零溢價成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊占總成交宗數的59.2%。

　　土地市場持續降溫背後，是房地產市場的邏輯和預期在改變。伴隨碧桂園降速、萬科喊出“活下去”等標誌性事件，樓市銷售下滑，房企資金壓力增大，拿地熱情不再。

　　流拍與低溢價

　　10月23日，武漢原計劃掛牌出讓6宗地塊，僅3宗成交；瀋陽土地市場3幅地塊因無人報名而流拍；10月24日上午，福州4幅地塊因競買人數不足，全部宣佈流拍。

　　這是繼年中的土地集中流拍後，又出現熱點城市土地集體流拍。

　　隨著調控升級，樓市遇冷，土地交易市場降溫明顯。

　　就連最熱門的北京，土地也不再受歡迎。5月，北京門頭溝區與房山區推出的兩宗限價住宅用地無一家房企報名，雙雙遭遇流拍。截至上半年，北京土地流拍數量已經達到7宗，而2017年全年北京僅流拍2宗。

　　據中國指數研究院資料統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約為2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

　　從流拍占比來看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值。今年土地流拍已經達到了歷史相對高位，全國熱點地區土地市場整體降溫。

　　多發的土地流拍情況並不能掩蓋土地市場成交量的持續上漲。過去9個多月中，土地市場依然分化明顯，熱點城市土地成交量依然處在高位。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，50大城市年內賣地2.86萬億，同比上漲10.9%，杭州、上海、重慶、蘇州、鄭州等地土地成交量依然非常高。

　　不過，土地成交溢價率持續保持低位，85%的城市溢價率出現了下調。此外，零溢價成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊占總成交宗數59.2%，較二季度增長6.0%。

　　在近期瀋陽土地市場的交易中，龍湖集團以總價約2.03億競得大東區東北大馬路285號地塊，成交價格為5900元/平方米，溢價率為21.8%，比瀋陽城市溢價率低10.55%。

　　大部分城市溢價率下調明顯，中原地產研究中心統計資料顯示，濟南、烏魯木齊、上海等城市溢價率同比下降近九成。

　　整體來看，熱點城市平均地價出現了下調，土地市場在系列調控影響下，有所退燒。

　　消失的拿地熱情

　　據蘇甯金融研究院整理，2018住宅土地成交占比達到新低。各大房企拿地態度普遍謹慎，據統計，2018年1月-9月，20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

　　克而瑞《中國房企總土儲貨值TOP100》榜單顯示，截至2018年上半年，碧桂園、恆大、融創這三家房企的總土儲貨值均已超2萬億元。這三家在今年的拿地節奏明顯放緩，態度謹慎。

　　碧桂園公告顯示，2018 年1月-8月公司共計拿地8335萬平方米，總代價約1878億元，新增土地累計樓面價為2253元/平方米，同比下降34%。

　　恆大上半年新增68個項目，土地儲備面積為3086萬平方米，較去年同期下降54%。融創去年下半年開始也提高了拿地標準，大幅降低拿地支出。

　　中指院研報稱，隨著政策調控不斷深化鞏固，房企拿地更趨於理性，樓面均價及平均溢價率呈下滑態勢。

　　龍頭企業放慢拿地節奏，選擇觀望，而大部分中小型企業要面臨的或許是資金壓力持續看漲的問題。

　　融資困難、資金回籠週期延長、負債率上升，開發商的生存環境進一步的壓縮，高溢價、頻拿地階段已經過去。

　　近年來，銀行對房企信貸申請的門檻及監管進一步收緊，多數房企融資受限，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業進一步擴大。

　　房企的資產負債率上升趨勢明顯，據統計，2018年中期房地產行業平均資產負債率為79.46%，60%的房企淨負債率有所上漲，170家房企的加權淨負債率約為92.56%。

　　除了融資困境和明顯上升的資產負債率，房企還遭遇了新房限價等政策的衝擊。新房限價環境下，市場房價將沒有能力支撐過高的地價，房企資金回籠週期加長，這也影響了房企的拿地情緒。

　　此外，近年來土地出讓結構也出現重大改變，“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水，一些城市的住宅土地出讓條件變得苛刻。

　　例如南京、杭州等地都出現了限定地價和現房銷售要求，這增加了開發商的盈利壓力和土地配置費用，使得開發商不得不謹慎拿地。

　　蘇甯金融研究院高級研究員左俊義認為，在新房限價環境下，隨著新房價格進行相應調整，開發商融資難和融資成本提升，樓市調控增強土地出讓條件縮緊，土地流拍案例增加是必然現象。

　隨著10月24日港珠澳大橋正式通車，粵港澳大灣區發展又迎來一個強大的“加速度”。大橋通車將改寫珠三角的經濟版圖，為粵港澳大灣區的融合建設奠定堅實基礎。

　　港珠澳大橋開通對區域的利好核心就是產業升級的利好，首當其衝的則是大灣區房地產市場。對於在大灣區落子佈局的大批房企而言，如何抓住這一波紅利顯得至關重要。

　　10月24日上午9點，港珠澳大橋正式通車，從香港到珠海的陸路交通從以前的3個小時縮減到不到1小時。

　　作為連接珠江西岸和香港的紐帶，港珠澳大橋的通車為粵港澳大灣區的發展提供了一個強大的加速度，將改寫珠三角的經濟版圖，為粵港澳大灣區的融合建設奠定堅實基礎。

　　受此利好影響，粵港澳大灣區板塊及房地產股價紛紛飄紅。10月24日當日收盤，碧桂園股價漲幅1%，招商蛇口(18.470, 0.86, 4.88%)漲幅1.27%，珠江實業(3.720, 0.01, 0.27%)漲幅0.82%。

　　實際上，近些年來，嗅覺敏銳的品牌房企已紛紛進駐粵港澳大灣區搶佔先機。中國城市發展研究院投資部主任劉誠對《每日經濟新聞》記者表示，港珠澳大橋通車完善了大區域交通，進一步促進大灣區總體經濟活力，為居民的生活服務、文化交流帶來便利。經濟的活躍與人員的流動將為房地產業帶來新需求，粵港澳大灣區帶給房企的機會也會更加顯著。

　　一橋“盤活”大灣區

　　一直以來，珠江西岸與香港之間因伶仃洋相隔，缺少直接的陸路通道，只能走海運或繞行珠江東岸。港珠澳大橋的建成通車，讓珠江西岸與香港首次實現直接陸路相連。

　　交通效率的變化，引起時空的變化。以前，從珠海、澳門到香港，陸路車程需要3個小時之久，如今只需不到1個小時。港珠澳大橋的開通，極大便利了三地之間的交通往來，也拉近了三地居民間的距離，“大灣區時代”加速到來。

　　不僅如此，港珠澳大橋的開通，還將為大灣區成長為中國經濟新的增長極提供重要支撐。就廣東而言，港珠澳大橋開通將加快香港的金融資本、人才和先進經驗向珠江西岸集聚，讓珠江東、西兩岸的經濟發展更加平衡。

　　中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，地產的基礎是人口，人口之上是產業。港珠澳大橋開通對大灣區最大的影響就是對未來的產業支撐，未來人口增加產生預期。並且，對於房價一直高企不下的香港和澳門地區來說，會引導香港和澳門地區的人口到大灣區來置業置產。

　　“港珠澳大橋開通對區域的利好核心就是產業升級的利好，到底能夠影響到多大，對產業的推動作用如何，還要看後續的配套政策。”同時張大偉也坦言，大灣區本身目前的房地產投資就比較多，甚至已經過剩。

　　東興證券(10.290, 0.28, 2.80%)則認為，粵港澳大灣區人口密度不大，隨著灣區建設推進，越來越多的人才湧入大灣區，配合三地政府推出的各項居住福利政策，大灣區房地產業將迎來巨大發展機遇。

　　事實上，港珠澳大橋從規劃之初就已經給樓市帶來無限想像。“大橋開通真正方便了三地、乃至粵港澳大灣區各城市的貿易往來，因此很大機會將帶動租賃市場，甚至買賣市場交易量的增加。”美聯物業研究總監何倩如表示。

　　房地產需求旺盛

　　統計顯示，粵港澳大灣區城市群人口超過6000萬，GDP超過10萬億元，正成為全球最具活力和創新精神的經濟發展體。業內人士一致看好未來大灣區的房地產市場發展。

　　不過在嚴厲的樓市調控的趨緊的信貸環境下，今年以來大灣區內的樓市表現並不亮眼。如在今年傳統的“金九銀十”，不少開發商為緩解資金壓力推出不同程度的讓利活動，通過低首付、降價優惠、全民經紀人等行銷方式加速出貨。

　　以深圳為例，9月份開始深圳就出現了“一成首付”“低折扣”等行銷方式。國慶期間，多個樓盤對價格進行了下調，且多以特價房的形式出現，均低於目前銷售均價。雖然如此，國慶大假期間深圳樓市的成交量卻較去年同期下降了近五成。

　　廣州也不例外，《每日經濟新聞》記者實地調查發現，近期廣州市場特價優惠單位增多，降價範圍已從增城、南沙等週邊區域向中心城區蔓延，部分樓盤優惠幅度超10%，甚至有盤優惠力度接近20%。

　　就今年上半年而言，克而瑞資料顯示，深圳和東莞價格呈現小幅下滑，其中東莞受“限價令”影響較大，其他城市均體現出穩中有升的態勢；灣區各城市成交情況相對較好，部分城市成交量較低主要受到市場供應量的約束。

　　在新常態及粵港澳大灣區背景下，毫無疑問將對開發專案提出更高的要求。同時，如何在專案定位、規劃及開發過程中最大化順應區域潮流，滿足專案開發參與各方的訴求成為專案開發主體的第一要務。

　　廣省房地產行業協會會長王韶此前公開表示，粵港澳大灣區產業、物流、科技、金融、貿易等資源高度集聚，相關房地產市場需求也更為旺盛。房企應根據灣區地理區位、資源稟賦、歷史基礎和現實優勢，延展房地產開發鏈條，從“生態、生產、生活”等方面推動產業和地產融合，錯位、差異化發展，形成各自特色，大力發展休閒旅遊地產、養生養老大健康地產等，踐行複合型、多業態互聯的房地產發展新模式。

　　仲量聯行華南區戰略顧問部總監翟琳璟表示，在粵港澳大灣區的背景下，各城市都在向著完善產業配套、提升產業價值及進一步打造自身優勢產業的方向大跨步邁進。相應產業專案的開發也面臨著前所未有的機遇和新的挑戰，大灣區城市群新的合作與競爭格局正逐漸形成。

　　此外，戴德梁行粵港澳大灣區及海南自由貿易港業務發展總經理及高級董事江冰河指出，粵港澳大灣區內部的各個城市及片區需發揮自身優勢，同時充分利用不同的資源進行協同互補、融合發展，便可令各城產業遇到的短板問題迎刃而解。粵港澳大灣區的融合發展有賴於基建構築更加高效聯通的交通體系、打破區域發展的政策制度的壁壘，通過引導和刺激改變現有的發展格局，最終促進生產要素在大灣區的自由高效流動。而生產要素的自由流動在反向支撐灣區融合發展的同時，也為房地產各個板塊、各個領域的發展帶來了更多機遇。

　　政策調控不鬆動

　　在樓市政策層面，大灣區內各城市維持了“不鬆動”的狀態，出臺的新政相對較平緩。不過，廣州、深圳、東莞、惠州、江門等城市調控政策收緊明顯。

　　深圳今年更是多次升級樓市政策。3月28日，深圳“三價合一”政策正式落地。深圳業內多位元專家表示，此舉規範了二手房市場交易，全面壓縮“陰陽合同”生存空間。6月，深圳公佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。檔提出，人才房、安居房、公租房比重將大幅增加，占新增住房供應總量的60%左右。

　　7月底，深圳樓市調控再次升級，個人3年內禁止售房，企業禁止購房，商務公寓只租不售。根據深圳中原資料監測，新政後，深圳新房市場熱度驟然下降，8月新房市場僅三個項目獲批，新增批售項目個數為上月的1/3。

　　廣州的限購、限價、限售、限商等政策仍在嚴格執行。10月19日晚間，廣州市住房和城鄉建設委員會發佈《關於我市進一步規範房地產市場管理的說明》，明確將在保持調控力度不放鬆、保持成交價格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。

　　而今年7月25日，廣州更新住房公積金新政，對非本市、非戶籍所在地購房提取公積金加以限制，防止提取住房公積金炒房投機行為，公積金新政進一步提出支持提取住房公積金支付房租。

　　對於接下來各地樓市調控政策的發展方向，克而瑞在進行樓市預判時指出，粵港澳大灣區內各城市預計下半年鬆動的可能性極小，部分城市存在收緊現象，樓市調控政策當前主要體現在整頓和抑制投機炒房的措施上。另外，租賃市場依然是重點扶持的對象。

　　不過，對於大灣區內各個城市而言，隨著各項工程的逐漸落地，大灣區的帶動效力越來越明顯。克而瑞分析指出，這也意味著除廣州和深圳外，其他城市的受捧度將增強。

10月下調首套房貸利率的大陸主要城市

最近，大陸房市持續低迷。不僅央視曝光一線城市房市降價促銷，就連西安也出現房地產打折出售的狀況，且從10月開始，不少城市紛紛下調房貸利率；還有消息指出，多家房企在資金鏈緊張的情況下，仍努力拿出數億元（人民幣，下同）回購自家股份，甚至號召員工也拿出工資買自家股票，上演一場護盤大作戰。

近幾月，北京、上海等一線城市房市趨冷，出現房地產打折促銷的現象，其實不只一線城市，就連西安房地產開發商也低價吸客，10月共公告了32個在售房產，其中，房價持平或下降的有16個，占所有房產的50%。

首次多城同時調降利率

西安一個位於西咸新區的房產項目，目前房產均價是每平方公尺7800到7900元，優惠價減4萬9000元再打9折，如果準時簽約再打99折；另一個10月均價每平方公尺14759元的房產項目，7月為15301元，下降了542元。

今年10月起，北京、廣州、杭州、佛山等房地產熱門城市均有部分銀行下調房貸利率的現象，這是去年以來首次多個城市同時出現房貸利率下調。目前，北京四大銀行的房貸利率持平，但個別股份制銀行首套房貸利率原為基準利率上浮20%，現下調為上浮15%；廣州四大行從利率上浮15%下調為上浮10%；杭州四大行普遍執行首套房利率上浮15%、兩套上浮20%的政策，現開始執行首套房利率上浮10%、兩套上浮15%的政策。

另一方面，市場的悲觀預期也反映在了房地產公司的股價上，今年6月開始，有多家房企發起股份回購或增持行動，根據Wind數據顯示，恆大在7月進行超過15次的回購，累積斥資33.6億港元，回購1.605億股股票，截至19日，恆大年內累計購回股數為1.60528億股。

而下半年回購股票次數最多的房企，就屬世茂集團，從7月5日至10月19日期間，共進行超過24次回購，截至19日，一年內，世茂就累計購回8509.45萬股。

陽光城發起全員持股

甚至還有房企號召公司全員持股，18日，陽光城公司管理層號召全體員工增持，用自有資金積極買入公司股票。

對於市場低迷，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，降溫在11月還會持續，到年底，一些正在觀望的購房者有可能會積極入市。

Q房網香港數據研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網及屋宇署資料顯示，今年第三季一手現樓共售出1750伙，較第二季的888伙急增97.1%，佔同期售出一手單位總數4517伙約38.7%，即每10個售出的新盤單位，便有約4個屬現貨，反映政府公布的新房策包括擬開徵一手空置稅等，刺激過去一季發展商積極發售現樓單位，令已落成而未售出單位按季下跌8.4%，至8059伙。Q房網香港董事總經理陳坤興預料，本季未售現樓單位將跌至7000伙。

發展商紛推現樓 貨尾勢減

今年第三季售出的一手住宅有4517伙，按季升7.8%，當中1750伙為現樓單位，佔比達38.7%，較第二季的21.2%，大升17.5個百分點。

第三季已開售現樓貨尾有4408伙尚未售出，按季微升2.5%，較新房策公布前略高，但從未開售的項目只餘346個現樓單位，較第二季的1600伙大跌78.4%，反映政策成功促使發展商推出大量現樓銷售，令已開售現樓貨尾量暫時回升。由於大部分現樓已推出市場，隨着發展商積極推售單位，估計現樓貨尾量將不斷減少。

樓市下行壓力增強，馬鞍山居屋錦豐苑連續兩個月都錄得跌穿「四球」成交，最新高層兩房僅以399萬元未補地價易手，較同類高層戶單月大跌逾一成。大圍名城盛世則有低層單位「離奇」以1100萬元超低價沽售，樓價單月急回逾兩成，代理直言即使現時市場氣氛再差，盛世同類單位亦「未至於去到咁低價」，覺得成交價「平到幾乎無可能」。

錦豐苑樓價持續尋底，世紀21奇豐分行經理莊瑞生表示，G座錦薇閣高層6室兩房單位，實用面積431方呎，日前減價11萬元後，獲白居二買家斥399萬元未補地價承接，呎價9258元。

白居二買家399萬承接

同屋苑H座錦荷閣高層15室，上月未補地價造價450萬元，呎價10664元，意味上址呎價短短一個月急跌約13.2%。原業主1997年以86.01萬元購入，賬面賺312.99萬元（約3.6倍）。

莊瑞生說，現時大市交投緩慢，但業主以單月市價折讓一成的形式出售單位並不常見。

大圍盛世1100萬「離奇」平賣

大圍盛世更出現「離奇」大平賣，據土地註冊處資料，1座低層SB室3房單位，實用面積786方呎，上月底以1100萬元沽出，更較滙豐銀行估價1268萬元低168萬元（約13.2%），呎價僅13995元。位於上址高8層的同室，上月以1480萬元沽出，同類單位造價單月急跌約25.7%。原業主2012年以728.6萬元購入，賬面賺371.4萬元（約51%）。

美聯物業營業經理蕭耀邦稱，上址業主為投資者，一直持有收租，未聞放售。他說，即使現時市場氣氛再差，但盛世同類單位都「未至於去到咁低價，如果1200萬元啲客都爭住去搶」，直言是次造價「平到幾乎無可能」。至於同面積入場單位的盛世3座低層SB室，現時叫價也達1300萬元。

深井碧堤半島卻錄得超癲價成交。土地註冊處資料顯示，2期5座頂層C室，實用面積1763方呎，附1305方呎天台，原則4房，本月中以3248萬元成交，呎價18423元，除樓價首破3000萬元外，呎價同創屋苑新高。原業主2012年以2120萬元購入，賬面賺1128萬元（約53.2%）。區內代理直言，「而家市（況）做到咁嘅價錢，真係誇張到嚇死人。」

仲量聯行公布《香港地產市場觀察》報告，灣仔及銅鑼灣甲級寫字樓9月空置率維持在1.6%低位，空置率更與中環看齊，使業主得以進一步調升租金，令租金按月再升1.6%，連續三個月成為表現最佳的商業區。

中環寫字樓的空置率由8月的1.5%，微升至9月的1.6%，但租金仍按月漲0.9%，其中頂級寫字樓租金因空置率低企而按月上調1.4%，原因是區內甲級寫字樓仍受銀行和金融服務公司青睞。

銀行估價跌勢未止，馬鞍山新港城2房估價，連跌5周共4.5%，另中原估價指數最新報16.8點，創2016年3月份後最低。

本報翻查上車屋苑兩房單位估值，其中新港城G座高層3室，實用面積363平方呎，兩房間隔，其估價由9月尾起連跌5周，由673萬元跌至最新643萬元，累積跌幅30萬元，幅度4.5%。

河畔樓王估值 按周回落5萬

另外，不少上車屋苑估價續跌，包括沙田河畔花園F座高層5室，屬於河景樓王戶，估價由上周565萬元，按周回落5萬元，至560萬元，跌幅約1%。

另外，反映銀行按揭取態的中原估價指數（主要銀行）CVI，最新報16.8點，較上周的30.99點，下跌14.19點，屬於2016年3月份後新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，指數持續急挫，近3周顯著累跌38.67點，顯示中美貿易戰，以及全球股市波動，市場憂慮經濟放緩，銀行按揭取態急速降溫。相信CVI繼續向下尋底至10點以下水平，將會為樓價帶來較明確的下調訊號。

二手續錄減價成交，美聯物業首席高級營業經理鍾家豪指出，荃灣中心11座連天台戶，面積378平方呎，曾開價600萬元，現以515萬元沽出，呎價13,624元，是次成交價較8月份，與面積相若的分層單位，造價570萬元更平。

麗新系昨日公佈全年業績，麗新發展(0488)截至7月底止，全年純利43.35億元，按年增加1.07倍，每股派末期息10.8仙，純利上升主要由投資物業重估大幅增加所致。該集團副主席周福安昨日於傳媒茶敘上表示，集團於本港及內地兩地共有11個項目，合共投資額250億元，未來2至3年會陸續發展。他又稱，美國的加息步伐會緩慢，暫時對本港樓市影響不大。

倫敦項目重建獲批

麗新發展截至7月底止，全年營業額16.93億元，按年跌0.6%。若不計及物業重估，純利為1.88億元，去年同期虧損3,700萬元。期內，租賃業務營業額7.04億元，按年增加2.6%。

周福安表示，該集團倫敦市中心項目Leadenhall已獲當地政府批出規劃同意書，重建成為一幢56層高的大樓。他表示該物業的現有租約全部於2023年到期，屆時再視乎倫敦的經濟情況去考慮是重建還是繼續出租。他又稱，Leadenhall若重建可建內部總面積約106.85萬平方呎的辦公室空間，以及8,730平方呎的新零售空間。海外收購方面，周福安稱會集中物色倫敦、吉布和越南這3個地區。

周福安：加息影響樓市不大

被問及本港加息對樓市的影響，周福安相信美國的加息步伐會緩慢，暫時對本港樓市影響不大，他認為本港樓市不會大跌，所以執平貨的機會很小。另外，帝國集團主席郭炳湘早前逝世，周福安表示麗新會繼續與該集團合作，而雙方合作發展的將軍澳藍塘傲已售出八成，餘下兩成會繼續出售。

橫琴項目方面，周福安預期橫琴項目第一期可於明年下半年開幕，第二期的土地仍與當地政府洽商中，而港珠澳大橋近日正式通車，他認為可帶動旅客流量，對橫琴項目有幫助。

國家不動產商協會 (NAR) 週四公布，美國 9 月成屋銷售簽約指數上升 0.5% 至 104.6，8 月為 104.1。

接受 Econoday 調查的分析師平均預估，9 月成屋銷售簽約指數為持平。

這項 NAR 指數結束了四個月的跌勢，但仍連續第九個月低於去年同期。

簽約通常較交易結束，提前約 45 天，所以成屋銷售簽約指數被認為是成屋銷售的領先指標。

房屋市場失去了動能。許多經濟學家相信，房屋市場已來到了週期之末，儘管房屋市場下滑，是經濟的警訊，但這並不意味經濟衰退即將來到，

9 月，系列房屋數據不佳，儘管 9 月銷售受到颶風影響，但經濟學家仍已變得更為悲觀。

TS Lombard 公司分析師 Steven Blitz 說：「實質抵押貸款利率上升，平均每小時工資年率零成長，這種情況下，房屋市場難以轉強。」