大選干擾，房市陷入來人乾旱期。根據市調業者統計，北台灣建案市場10月表現包括成屋推案、來客組數皆較9月滑落，來人量甚至創近1年新低，其他如廣告批數、議價率及成交組數則勉強維持平盤，僅預售推案量略有提升。專家憂心，選舉氛圍持續影響、賣方守價不放，恐令今年剩餘的2個月仍呈谷底藍燈態勢。

代表北台灣建案市況的住展風向球，10月總分為30.9分，比9月分數略減0.3分，對應燈號仍為藍燈，連續3個月亮出藍燈。6項統計指標中，僅預售屋推案量分數上揚，廣告批數、議價率、成交組數持平，成屋供給量與來客組數則下滑。

餘屋量近2000戶
10月預售屋推案量逾600億元，單一案量達15億元以上者，如台北市中山區「晶華MORI」、新北市三重區「日日東森」、新莊區「台信享世代」與「鄉林淳真」，及新店區「波爾多2—樂菲莊園」等，桃園、新竹也有指標預售案進場。但新成屋供給量反而萎縮至約500戶，比9月的700多戶明顯減少。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，成屋推案量雖減，但重新開賣的餘屋供給量竟逼近2000戶，比新釋出的成屋戶數多數倍，「顯見在大量交屋潮下，9~10月建物買賣移轉棟數『虛胖』可能性高，實際成交量體不如預期。」

過往被視為傳統購屋旺季的Q4，在選舉干擾情況下，陷入旺季不旺的窘境。建案周來客組數較9月減近1成，客源出現「大乾旱」，又以台北市來客組數萎縮最嚴重，如中正、文山、大安等區，扣除新開賣案，多數建案單周來客數僅5~10組；宜蘭地區的透天建案亦慘淡，單周來客量0~3組，案場接待人員比看屋人多。

何世昌認為，北台灣新建案市場積弱不振，預期11月也難改善，主因除選舉月買方出手意願走疲之外，賣方依舊選擇開高價賣屋，也是市況暫難活絡的關鍵。

有成屋為求順銷，祭出各種優惠手段，如南港區豪宅案「泰御」，打出「0自備、全額貸」付款方案，此舉雖非市場首見，卻是台北市史上百坪豪宅第1個打出優付方案者，突顯高總價產品銷況艱辛。

期待年前消費力
另如甲山林、創意家等代銷業者，針對雙11購物慶典推出購屋方案，如自備款僅需總價1成、訂金11.11%折扣等；建設公司如興富發，也趁勢在旗下各大案場推出各式行銷活動，如已購客帶新客回娘家即可抽家電，或付訂簽約可獲福袋等，以刺激民眾重回案場買房。

創意家行銷副總經理柯仲武指出，正因房市到達谷底，更是出手買房的好時機，針對看屋人較上半年略減1~2成，他認為受中美貿易大戰帶來的不安定氛圍，及10月股災的影響甚劇，「農曆年前可期待搶在過年前搬新家的族群，及台商趁年節返台看屋這兩波，將是較樂觀且值得期待的消費力。」

北台灣建案受選舉影響而旺季不旺，高雄同樣也因此干擾房市，去化速度減緩，不過台中仍有首購熱區紛紛推出新案迎戰市場，以台74線沿線最熱鬧，其中潭子區至少有160戶透天、400戶大樓量能出現，為當地少見爆量。

緊抓住選前房市回溫的脈動，台中台74線首購熱區的新案紛出籠，其中潭子區因5年前台74線開通後，帶起一波房市熱度，近年又因南北向國道4號豐原潭子段快速道路利多、鐵路高架化加上區內自辦重劃區完成，再度炒熱市場。台中市不動產開發公會指出，建商今年在潭子卡位動作頻頻，透天、大樓總和至少500戶建照量能。

台中潭子區優勢浮現
最大案除已動工的鄉林中山路案外，別墅案則為鎮遠開發民族路案，規劃62戶透天，總銷約8億元。鄉林集團董事長賴正鎰表示，「該區鄰近快速道路及捷運綠線總站，交通與生活機能豐沛，目前潛銷新案預約踴躍。」

在地房產業者曾小姐認為，潭子發展潛力高，優勢逐漸浮現，且目前地價仍可推出首購型產品，預售大樓單價在2字頭上下、總價千萬元，吸引不少首購族移居。賴正鎰估算，台中推案回溫明顯，各建商今年上半年預售市場案量已逼近千億元，以此推算，全年可望突破2000億元。

至於高雄的房市表現，儘管傳統第4季屬購屋旺季，但在目前市長選舉呈現五五波、候選人佔盡媒體版面的態勢下，市場在干擾下顯得差強人意，許多買方抱持觀望的態度，業者也認為須等到選後、12月時才會正式進入建案強銷期，導致目前建案去化速度減緩。

高市小坪數還跑得動
上揚國際實業營業三處總經理徐全興表示，今年高雄市長選情緊張，對於房市的影響較大，尤其大坪數或投資型產品的買方觀望態度濃厚，今年10月不管來人或去化都較緩慢。

龍登國際廣告總經理戴嘉聖則指出，剛性的自住需求這段時間則表現不差，因為自住買方除非遇到大型的政經局勢改變，否則較不受地方選舉影響，因此小坪數產品還是跑得動。

徐全興預期，今年第4季高雄房市的強銷期會從12月選舉塵埃落定後才開始，一直延續到明年的6月，因為明年下半年開始又將遇到2020總統選舉開跑，影響層面更大，屆時將有更多人持觀望態度。

年底縣市長選舉即將登場，房市買方出手意願相對疲弱，案場接待中心來客量平均月減1成。不過台北房市卻出現亮點，史上首見的百坪豪宅「０自備」專案，也罕見登場。

代表北台灣新建案市況的「住展風向球」昨（8）日出爐，2018年10月總分為30.9分，比9月分數略減0.3分，對應燈號仍為藍燈，連續三個月亮出藍燈。在10月推案量方面，九合一大選將近，北台灣推案力道卻不減反增，10月預售屋推案量逾6百億。

在議價率指標方面，由於房價波動幅度低，議價率並無顯著的變化。至於代表建商與代銷「銷售信心強度」的廣告量卻持續勁揚，10月報廣量增加至約1.97萬批。

值得注意的是，隨著願意釋出平面廣告的建案越來越多，各家銷售策略陷入一團混戰。住展企研室經理何世昌表示，北市南港區10月出現百坪豪宅案打出「０自備」方案；他指出，雖然這並非第一個零自備建案，卻是北市史上第一個打出零自備的百坪豪宅案，突顯出高總價產品銷況依舊艱辛。

反應航空城都市計畫今年3月底審議通過定案，航空城第2季土地交易量價回溫，交易件數更創下2015年首季航空城交易急凍以來的新高。

桃園市地政局昨（8）日發布航空城特定區不動產市場分析季報顯示，今年第2季土地交易共84件，季增71％、年增236％，整體土地價格平均每坪6.6萬元，亦較上季上漲5.9％。

統計顯示，第2季航空城土地總交易規模達14.93億元，季增91％、年增418％，而土地交易區位的分布，則以機場捷運A16橫山站附近土地居多。


桃園市地政局表示，航空城都市計畫於今年3月底定案，帶動第2季航空城土地市場轉熱，目前農地價格也隱含開發後的價值，目前航空城正進行地上物查估作業，量價回溫也反應民眾及投資人對於航空城開發期程漸趨明朗，看好未來航空城的開發效益。

根據桃園市不動產交易e指通顯示，航空城特定區土地市場在2013年時達到最高峰，年度交易件數達2048件，不過隨著整體不動產市場轉折與航空城開發延宕，2014年萎縮至699件，2015年至2017年間，每年僅百餘件，市場交易幾乎呈現停滯，但在今年第2季起交易量則有明顯回升。

而航空城過去幾年急跌的地價，也有回穩的趨勢。2014年航空城土地最高峰時平均達8.4萬元，不過之後隨著交易急凍，價格一路下滑，2015年跌破每坪8萬元，今年首季更跌至每坪6.3萬元，不過反應開發期程明朗，航空城未來開發藍圖漸具雛型，也提高長期投資客進場誘因，進場參與區段徵收配地，在今年第2季則回升至每坪6.6萬元，農地交易均價也回升至每坪5.8萬元。

今年9月，元大銀砸82億餘元拿下北市仁愛路三段的「空官俱樂部」地上權，每坪地上權標脫單價720萬元，創地上權標脫單價新高，也帶動此波商業地上權的熱度。（記者徐義平攝）

前幾年受到公告地價、建物構造單價等持有稅稅基大幅調高影響，除造成房市買氣低迷，也波及地上權案投標意願大減，但隨著近年來公部門調整持有稅政策，甚至大幅降低權利金，加上商業用途需求推升，地上權案又悄悄點火，北、高都出現地上權標脫單價或總價改寫新高紀錄，擺脫前兩年房市票房毒藥惡名。

地上權標脫價 北高改寫新高
國產署副署長邊子樹指出，前兩年因公告地價大幅走揚，造成地上權標案跟著降溫，但隨著「部分固定、部分浮動」的地租策略調整，其中1%按公告地價調幅浮動調整外，其餘均是固定依決標當年度的公告地價，今年地上權已逐步回溫，標脫率回升到約4成。

今年北市、高雄市各有一宗創區域脫標單價新高的地上權標案，分別是9月元大銀砸82億餘元拿下北市仁愛路三段的「空官俱樂部」地上權，及5月富邦人壽以78億餘元取得高雄「捷運凹子底站地上權案」（舊龍華國小），前者每坪地上權標脫單價720萬元，創地上權標脫單價新高，後者改寫高雄市總標脫金額新高。

去年標脫36億 今年增逾2百億
根據統計，去年全年地上權標脫總額僅36億元，今年一舉推升至逾200億元。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，地上權案逐漸擺脫票房毒藥、鹹魚翻生的主因， 除降低持有稅及投標門檻外，也碰上北市頂級商辦供給斷層，一直要到2024年台北雙子星大樓完工後，才會有大量頂級商辦的新供給。

黃舒衛指出，未來6年，有很多走都更模式的商辦大樓落成，但因原地主會搬回，整體釋出量很少，如果大企業要租用大面積、連續樓層，恐怕就得要像台塑集團、星宇航空搬到非市中心的內湖廠辦，在市中心幾乎沒機會，地上權將有標掉一塊就少一塊的危機感。

第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄認為，近期政府辦理地上權標售，為了提升脫標率和考量得標人未來開發風險，權利金底價普遍介於市價3成至4成之間，且在地租漲幅方面，有設計緩漲機制，降低未來開發風險，加上精華地區大型商業用地釋出辦理地上權，及壽險業者轉向開發型不動產的帶動下，地上權標案今年才創下亮眼成績。

高額持有稅 地上權住宅北冷南熱

對照北市地上權住宅案，因受到高額持有稅衝擊，不是銷售不佳、就是轉作飯店或是酒店式寓所，反觀南部地上權住宅案因持有稅相對較低，甚至沒有上調本錢，加上地上權房價是所有權的7折，反而走出一條自己的路。

7折地上權宅 北市賣不動
根據國產署統計，從2010年12月15日統計至今，共有22件地上權案整宗轉讓、6件選擇終止。除部分是關係人轉讓外，有一些是當初設定為住宅開發的地上權案，因當初是採取傳統開發、賣斷模式進行，以所有權7折的價格行銷，卻碰上持有稅加重及房市盤整，導致買氣停滯，甚至整棟轉租給飯店業者、改為出租型酒店式寓所，衝擊大台北住宅地上權案的投標意願。

反觀近年來中、南部陸續有住宅地上權案推出，接受度比大台北還高。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，以目前中南部建商地上權開發來看，頗像當初台北市日勝生京站個案的時空背景。

他指出，中、南部地上權住宅案若具備區位佳的優勢，因單價、總價負擔都比一般同區段來得低，就算與大台北一樣碰上貸款成數受限，市場接受度仍高於大台北地區。

若以投資角度來看，低成本加上高租金回報率，也是一種置產選項︰因中、南部公告地價長期處於低檔，也無大幅調高的本錢，相較於台北市，稅額差異相對微感，甚至無北市的路段率、豪宅稅加乘等衝擊；另地上權宅本來就沒有土增稅問題，房地合一稅上路後，又有自住滿6年可免稅400萬額度的新規定，中南部總價不高，只要自住增值，幾乎沒有交易稅問題。

台北市都市更新推動中心辦理忠孝懷生段公辦都市更新案，針對二家申請人所提送的投資計畫書進行評選，富邦建設以「延伸的力量-STRETCH」為題，獲得評審青睞，評選結果由富邦建設得標成為本案最優申請人。

北市都市更新推動中心表示，富邦提出的延伸的力量-STRETCH，預計以空中綠洲連通捷運忠孝復興站體，地面層設置近百坪的星光廣場開放空間，並於三樓部分攜手台哥大基金會、台北文創基金會、富邦藝術基金會及富邦文教基金會打造市民免費共享的數位學習基地，作為延伸商業、公益創新、綠色軸帶及文化藝術的載體。

忠孝懷生段都更案鄰近復興南路與忠孝東路交叉口，位於SOGO復興館南側，基地面積約641坪；現況公地上舊建物已拆除作停車場使用，僅西北側有一棟4層樓之私有建築物。

房市旺季冷冰冰，最新市調，10月推案量增加，但來客量下滑，預售屋燈號仍為藍燈，已連續三個月亮出藍燈。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於逼近選舉、假日天候不佳，加上平價案稀少等因素，導致買方縮手，近期新建案市況表現黯淡，預期最快選後才可能見到轉機。

據住展市調，大選日期將近，北台灣推案力道不減反增，10月預售屋推案量逾600億元；新成屋供給量也約500戶。

何世昌表示，10月逢房市928檔期，為傳統購屋旺季，但今年北台灣市況卻陷入旺季不旺的窘境，建案每周來客組繼續溜滑梯，10月較9月減少近一成，客源出現「大乾旱」。

台北市來客組數萎縮最嚴重，尤其是中正、文山、大安區，扣除新開賣的建案外，其他多數建案單周來客組數驟降至5至10組，多數案場表示主要受到選舉衝擊所致。

宜蘭地區建案來客組數也越來越少，尤其透天厝建案最慘淡，單周來客量僅約0至3組。相比之下，桃、竹地區來客量較為穩定，部份地區如八德、三峽等地來客量逆勢微增。

雖然市況孱弱，但建商並未因此降價拋售，開高價的建案仍占多數，例如中正區於2006年公開的使用權案，當時平均開價每坪35萬，使用權為50年，部份股東戶近來重新開賣，使用權剩僅36年，但含裝潢平均開價跳漲至一坪55萬元。

何世昌分析，北台灣新建案市場積弱不振，預期11月也難有所改善，主因除選舉月買方出手意願疲弱之外，賣方不願改變心態，寧選擇開高價賣屋。

財政部2018年11月8日表示，截至2018年9月青年安心成家貸款撥貸金額達1兆734億元，嘉惠27萬戶。


財政部官員指出，為協助民眾首度購置住宅，減輕利息負擔，公股銀行自2010年底開辦青年安心成家貸款業務，2016年起貸款額度提高為800萬元，利率由1.58％降至1.44％，致當年受理戶數及金額皆明顯增加，後隨房市景氣轉緩影響購屋意願，加上一般房貸利率持續走低，青安方案優惠誘因減退，致2018年1-9月受理戶數1.6萬戶、受理金額746億元，分別較上年同期減27.8％、33.7％，撥貸戶數1.6萬戶，撥貸金額736億元，亦同步減33.6％。


財政部官員指出，開辦以來迄2018年9月底止，共計撥貸26.8萬戶，撥貸總額1兆734億元，貸款利率介於1.44％~1.72％，較五大銀行新承作放款利率略低0.18~0.32個百分點；惟在整體房市價量築底、首購者後繼減少及與一般房貸利差縮小下，五大銀行之青安撥貸金額占新增購屋貸款金額比率下滑，由2016年12月38.9％降至2017年12月23.0％，2018年9月續降為18.4％。另觀察承作對象之性別比率，2018年1-9月女性占撥貸戶數45.3％、男性占54.7％，撥貸金額中女性占43.5％，較男性56.5％低13個百分點。

近日台灣西半部嚴重受到霧霾影響，多縣市空氣品質皆呈「一面紅」慘況，尤其台南地區空汙指數一度飆破168。直至今日，空氣品質仍持續惡化，全台警戒之餘，對於居民健康考量，住在空品極差區域的民眾可以如何預防呢？高樓層空氣品質真的會比較好嗎？

根據行政院環保署發佈空氣品質警報指出，自昨日起，台灣西半部中南部地區因擴散條件不佳，空氣品質指數一度躍上168，多縣市空氣品質達到紅色警戒，至今隨東北風影響，霧霾自中部地區一路漫延至北台灣，西半部幾乎淪陷，空氣品質惡化。

不過，國立中興大學環境工程學系教授莊秉潔預估，約莫於今日下午至傍晚期間，北部地區霧霾情形將會逐漸南移，提醒南台灣民眾應提高警覺。至於居住衛生考量，莊秉潔建議，緊閉門窗是最簡單的預防，除非是住在長期空氣品質不良的地區，建議民眾可於家中擺放空氣濾淨器，避免成為「人體空氣清淨機」。

空氣品質有時段性差異？ 若想開窗對流，什麼時段對人體傷害最低？莊秉潔解釋，時段影響因地區而異，以台中市為例，靠近台中港的地方，因為受到多汙染源同時排放的影響，空氣品質最差的時段為上午時段，接著隨海風影響，約莫至下午2~3點之間，盆地地區空氣品質最差，最後於傍晚期間才會影響至山部地區。

樓層會影響空品？ 近日藉由多位網友分享的，由高至下拍攝霧霾「淹沒」低樓層戶照片，引起反應，難道高樓層戶的空氣真的會比較好？國立台灣大學公共衛生學院副院長吳章甫之前曾向媒體分析，樓層高度與霧霾影響程度存有間接影響關係。

吳章甫舉例，檢測樓高位於約1~3樓的低樓層戶PM2.5，濃度會比位在4~9樓的中高樓層戶提高約10％~20％之間，甚至若附近有工地、工業用地或鄰近馬路等條件，PM2.5濃度都可能會較預期增加。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，最快最後一季、最慢明年開春就會開始一場價格殺戮戰！消息一出引起民眾熱議，房市專家Sway在《Sway說》節目中表示，顏炳立不需要版面，他會這麼說代表一定有聽到降價風聲，建議想要買的民眾就等選舉完再下手吧！

顏炳立在《顏炳立市場觀點》專欄中指出，最後一季房地市場供給量爆三高，包括使照核發10年新高、建照核發10年第三高、餘屋量8年新高，全台房市賣壓破表，最快在最後一季、最慢明年開春就開始「價格殺戮戰」。

Sway說，看到這樣的消息，讓他想起過去在新莊重劃區，建商一坪開單價95萬元，但皇翔建設為了生存，喊出一坪39萬元的跳樓價，狂打新莊房價，當時就有投資客、自住客買5字頭，結果交屋後才發現39萬一坪，懊惱不已。Sway補充，板橋的江翠北重劃區也有出現類似狀況，同樣也是有「價格殺戮戰」，還殺到漲不上去。

「那你這時候要不要買？答案非常明顯！」Sway說，當然是等第四季結束、選舉完再說，他提醒民眾，「不買最大」，大家可先記住價格就好。另外，Sway也說，顏炳立在建商、估價、代銷都有涉略，走跳這麼多年，一定是有聽到建商要往下殺的風聲，表示：「他不是要cue版面，他是在講實話。」

招商蛇口(001979)11月8日晚間公告，2018年10月，公司實現簽約銷售面積72.66萬平方米，同比增加54.53%；簽約銷售金額166.49億元，同比增加55.45%。1-10月，公司累計實現簽約銷售面積629.09萬平方米，同比增加37.65%；簽約銷售金額1329億元，同比增加49.8%。

　　深交所11月8日晚發布公告稱，作出中弘股份股票終止上市的決定。中弘股份成為首家因股價連續低于面值而被強制終止上市的公司。中弘股份股票將在退市整理期屆滿後的四十五個交易日內，進入全國中小企業股份轉讓係統進行挂牌轉讓。

　　多位受訪人士告訴中國證券報記者，中弘股份退市對A股在制度建設方面上發揮的示范意義重大。武漢科技大學金融證券研究所所長董登新認為：“中弘股份退市是投資者行使主動權、話語權及表決權的結果，開啟了中國垃圾股被投資者用腳投票趕出市場的一個新時代。未來，面值、市值、交易量等退市標準將來都會發發揮重要作用，有助于A股市場形成優勝劣汰甚至大進大出的良性循環格局。”

　　公開資料顯示，中弘股份成立于2001年，總部位于北京，已經形成集商業地產、文化旅遊地產等核心物業開發與運營為一體的綜合型地産企業。2010年，中弘股份借殼*ST科苑上市。退市前，股價報0.74元/股，總市值62.09億元。

　　導致中弘股份觸發退市條件，與其債務危機直接相關。2017年12月，被曝下屬子公司浙江新奇世界影視文化投資有限公司債務利息違約；2017年12月，大公國際下調了中弘的主體評級。截至10月30日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為78.16億元，全部為各類借款。同時，前三季度，公司虧損近19億元。另外，中弘股份控股股東中弘卓業自今年年初以來，其持股被司法凍結和司法輪候凍結。

　　值得一提的是，多次進行“高送轉”，讓中弘股份“自食苦果”。據統計，借殼上市至今，中弘股份共進行了4次送轉，將總股本從5.6億股擴大至81.39億股，兩市排第92名，其股本數量更是貴州茅臺的6.48倍。

　今年6月以來，大量“限競房”上市為北京市場帶來了眾多相對低廉的房源，但其中的剛需房源卻受到購房者冷落，而銷售火爆的卻是“減配版”別墅。

　　進入10月，北京樓市供應明顯提速，其中當月中下旬陸續上市的泰禾西府大院等4個預售單價達10萬元上下的豪宅專案格外引人注目。

　　眾所周知，自2016年“930政策”出臺後，北京樓市就有一條不成文的“紅線”，即新盤獲批報價不會超過8萬元/平方米。隨著此次10萬元+豪宅的集中入市，該“紅線”繼去年昆侖域後再次被突破。

　　10萬元+豪宅批量上市為何受到追捧熱銷？為何8萬元的北京限價“紅線”會被突破？記者近日進行實地走訪。

　　自從北京樓市調控加碼後，就有一條不成文的“紅線”，即新盤獲批報價不會超過8萬元/平方米，該“紅線”也在最近兩年起到了調節北京房價的作用。

　　2017年8月，隨著昆侖域等項目終於以9萬餘元/平方米的均價成功取得預售證之後，北京市場上已經很少能有預售價突破10萬元/平方米的項目了。

　　直到今年10月中下旬日，北京金茂府、昆侖域、璽萌一號院和泰禾西府大院相繼獲得預售資格。這四個項目中，有兩個項目預售單價超過9.5萬元；另外兩個項目預售單價則超過11萬元，是名符其實的10萬元+項目。在北京“限競房”集中上市的當下，當購房者紛紛判斷市場走向要繼續下行的時候，豪宅集中上市引起世界極大關注。

　　當記者致電詢問璽萌壹號院銷售人員是否能去售樓處看看時，對方回應：“您聽完我們戶型和價格的介紹再決定要不要來吧。”看似“冷淡”的語氣後面，是豪宅旺銷的資料。據瞭解，北京金茂府取得預售證的44套房源已經銷售一空，昆侖域、西府大院等豪宅專案的房源目前也所剩無幾。

　　10萬元+豪宅批量上市為何熱銷？為何此前北京的8萬元/平方米的限價“紅線”會被突破？

　　“光碟”再現

　　在北京地區，通常將單位面積售價超過8萬元的樓盤稱為豪宅。

　　對於豪宅而言，曲高和寡是市場上的常見現象，而其銷量也往往會隨著價格升高而降低。而北京豪宅的去化率卻背道而馳。

　　位於豐台區宋家莊的金茂府項目，銷售戶型以250~350平方米之間的大平層和疊拼別墅為主，總價大約2000萬元左右就可以選擇一套主力戶型，這樣的價格在北京此次上市的豪宅中尚屬於較低水準。

　　由於各種原因，北京南三環和南四環之間發展得並不太充分，基礎設施和商業配套有所欠缺。臨近立冬的一天下午，當《每日經濟新聞》記者走出宋家莊地鐵站時，看到的是眾多樓盤施工現場和一座座低矮的居民樓，這裡時常有卡車開過帶起陣陣煙塵。

　　銷售人員向《每日經濟新聞》記者表示，在開盤前，很多購房者對獲得預售證的44套房源就顯示出強烈的購買意向，房源現在已經銷售一空。現在能向記者推薦的只能是即將獲得預售證上市的房源，需要先期排卡。該銷售人員還表示：“越到後期開盤的房源價格肯定就越高。”

　　但是，據代理行人士分析，金茂府吸引客源的不僅僅是所處便利的地理位置，還有自身口碑。金茂府自帶的科技住宅屬性以及北京其他區域金茂府專案的成功，為此次開盤增色不少。

　　位於南二環至南三環之間的昆侖域項目毗鄰麗澤商務區，是這4個項目中最靠近市中心的位置。此次昆侖域拿到預售證的是二期疊拼項目，戶型均在250平方米左右，均價11.5萬元/平方米。

　　《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，昆侖域之前的維權事件並沒有影響到此次銷售。該專案銷售人員表示，自開盤以來，獲得預售資格的112套房源已經銷售了90多套。上疊戶型基本已經賣完，剩下疊和中疊產品在售。而昆侖域一期，也即有維權問題的房源，清退岀的30多套房源正在辦期轉現上市銷售。

　　泰禾西府大院位於豐台區麗澤橋西北側，屬於泰禾集團(14.490, -0.11, -0.75%)旗下的高端項目“院子”和“大院”系列之一。大院系列的顯著特徵是社區內採用中式園林景觀設計，亭臺樓閣彰顯出一種中式的豪奢，企業的說法是“感受皇家園林大美”。同樣令泰禾津津樂道的是，在大院中的每一個單元都會有專屬的管家隨時為業主服務，凸顯豪宅的尊貴享受。

　　西府大院以172平方米和197平方米的大平層為主要戶型，均價為11.3萬元/平方米，總價在2000萬元左右。該專案銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前上市的這批房源已經賣掉了7成左右，可能很快他們就會去銷售其他項目了。

　　在位於南三環南部嘉園路旁的璽萌壹號院，戶型面積基本以330~500平方米為主，僅有126套房源，總價在3000萬~5000萬元之間。可能因為戶型面積大、房源總價高，所以才會發生本文開頭銷售人員將記者“拒之門外”的場景。

　　據居住在附近的居民向《每日經濟新聞》記者介紹，該專案周圍以十幾年前的老小區居多，配套設施也不到位。雖然一個如此高端的專案在該區域似乎顯得格格不入，但據消息人士透漏，該專案銷售成績也十分可觀。

　　“廉價”豪宅

　　拿地成本在很大程度上決定了房屋的最終售價，若從地價的角度審視，此次入市的幾個豪宅項目售價並不算高。

　　2015年8月31日，經過64輪激烈角逐，中鐵建、金茂聯合體以50.25億元競得豐台石榴莊地塊，溢價率達50%。經計算得知，該地塊樓面價已超5萬元/平方米，附加條件是配建規定的18600平方米公租房，價格為7000元/平方米。該地塊就是如今的北京金茂府用地。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“一般情況下，樓面價達到房價的60%，開發商尚有盈利；如果達到66%，就沒有盈利空間了。這是一個開發商說的。”如此來看，三年之後北京金茂府的售價的確算是“廉價”，這還尚未考慮各種因素的自然增值。

　　昆侖域地塊的土拍同樣發生在2015年。當年1月5日，豐台區亞林西居住區一期（0501-613、614、660）地塊出讓，土地面積10.59萬平方米，建築面積17.86萬平方米。最終，該地塊被招商、華潤、九龍倉、平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價成功摘得，溢價率近50%。

　　據當時中原地產首席分析師張大偉提供的統計資料，該地塊的樓面價達3.73萬元/平方米，剛剛達到售價的一半。2015年4月，該地塊確定案名為華潤昆侖域，由華潤負責操盤打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拼產品。

　　在更早的2014年2月20，泰禾集團以49.58億元獲得北京豐台區舊改項目地塊，附加條件是配建5萬平方米限價商品房，21000元/平方米。該地塊面積96390平方米，總建築面積170535平方米，掛牌出讓起始價為33.5億元。

　　經過20輪競價後，最終泰禾集團拿下該地塊，用於打造西府大院專案。泰禾內部稱，該塊地的樓面價為5.5萬元/平方米。當時一些市場專家認為，在扣除保障房以及商業還建部分，其樓面價要超過8萬元/平方米。而與此對應的是，西府大院目前的售價是11.3萬元/平方米。

　　步履蹣跚

　　此次入市豪宅項目從拿地到銷售，中間經歷了太過漫長的等待。三四年時間足夠改變整個市場環境，也會令房企陷入十分尷尬的境地。

　　華潤方面自拿地後，就鮮有昆侖域的聲音。2015年的4月，華潤宣佈2015年將向市場投放頂級豪宅昆侖域，但此後卻一直杳無音信。直至2016年7月28日，華潤才重新宣佈計畫在當年的國慶檔發佈昆侖域樣板間，10月底開盤。但是隨著北京市“930政策”出臺，一條不成文的限制售價“天花板”開始出現。一方面，售價比較高的豪宅拿證困難；另一方面，老項目在推出後期想漲價也很困難。所以直到2017年8月，昆侖域專案才終於成功一期取證，代價是售價下調至9.5萬元/平方米。

　　隨後就出現了昆侖域業主在即將交房時爆出的維權事件。每經網曾在今年9月13日以《昆侖域“豪宅”現形記》為題，報導分析了其豪宅減配的前因後果。在售價覆蓋成本緊張的前提下，減配會成為房企不得不選擇的方法。如今昆侖域二期上市，購房者反響如何仍待關注。

　　同樣，自2014年以來西府大院也遲遲沒能銷售，這中間有開發商和政府限價的博弈。西府大院銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，泰禾規定該專案最低首付比例是50%。此前有代理機構消息稱，西府大院只接受全款買房。並且，以如此高端定位的項目竟然是以毛坯房交房，若想直接買精裝，則需要每平方米多支付1.5萬元。

　　此次北京集中上市的幾個豪宅項目銷售比較熱，但是這種熱度能維持多久無法判斷。隨後，還會有葛洲壩(6.440, -0.09, -1.38%)中國府、中國璽等豪宅尋求入市。一些分析指出，這些豪宅是稀缺資源，賣一套少一套。但另一種觀點是，隨著豪宅批量入市，高端客戶的選擇餘地也會更大，可以貨比三家。

　　西府大院的銷售人員就向《每日經濟新聞》記者講了一個細節：“昆侖域（一期）岀了問題，30名業主退房後，其中有20多個業主來我們這裡買房了。”

　　對於此次10萬元+豪宅為何會集中入市，合碩機構首席分析師郭毅表示：“今年限競房等中低價位的房源上市量比較大，供應結構發生改變之後，沒有必要再採取極致的調控手段。主管部門和開發商在價格上達成了一致，令這些豪宅項目能夠入市。”

在樓市續性調控和信貸政策限制下，購房者入市的積極性正在不斷減弱。10月份，易居研究院監測的10個典型城市（北京、深圳、成都、杭州、南京、青島、金華、蘇州、無錫、廈門）二手房成交量3.9萬套，環比下降25%，同比下降9%。

觀察10城二手房歷史成交情況，近4個月成交量呈現持續低迷態勢，在剔除春節假期二手房成交量異動月份的情況下，成交量創48個月新低。

值得注意的是，從10月份各大城市的二手房成交量能度排行來看，蘇州市場表現最為強勁，在10城市中一枝獨秀。

易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示：“市場交易降溫是大概率事件。二手房交易量持續走低，市場觀望情緒濃厚，同時賣方壓力顯現，降價現象開始增多。”

二手房成交套數同比連降25月

易居研究院資料顯示，今年1~10月10個城市二手房成交量為56.8萬套，相比去年同期水準下降了12%。今年初累計成交套數同比已經連降25個月，已遠超上一輪低迷期（連降16個月），表明本次房地產調控力度遠超以往歷次。

《每日經濟新聞》記者查閱諸葛找房資料研究中心監測資料發現，10月份100個重點城市二手住宅掛牌均價環比下跌0.1%，連續兩月下跌。

100個城市中，二手住宅掛牌均價環比上漲城市共51個；持平城市3個；下跌城市46個。而大部分一線及熱點二線城市二手住宅掛牌均價環比下跌。

二手房掛牌價最高的城市中，深圳以65813元/平方米佔據榜首；其次為北京，掛牌均價63613元/平方米；上海掛牌價59121元/平方米位居第三。

一線城市中，北上廣均出現環比下跌，深圳以微漲0.04%成為唯一環比上漲城市。熱點二線城市中，也僅有三亞、蘇州、青島等城市小幅上漲，大部分城市仍處於下跌趨勢。

據諸葛找房資料研究中心監測資料，二手房住宅掛牌均價在3萬元/平方米以上的城市為8個，與上月持平；均價在2萬~3萬元/平方米的城市為10個，與上月持平；均價1.5萬~2萬元/平方米的城市16個，比上月增加1個。均價1萬元/平方米以下城市仍然為37個。

易居研究院認為，預計未來一段時間仍然以維持現有調控政策為主，而在沒有調控政策放鬆的情況下，房地產市場將很難出現全面改觀。

二手房成交蘇州一枝獨秀

考慮到城市歷史成交量的合理區間，同時平滑了單月成交量波動，易居研究院在報告中使用“二手房成交量能度”概念，從而對各地成交氣氛提供更為直觀的瞭解。

從10月份各大城市的二手房成交量能度排行來看，蘇州市場表現最為強勁，二手房成交在10城市一枝獨秀，而杭州二手房成交量則明顯下降。

10個典型城市中，蘇州本輪行情啟動較早。今年以來，高性價比新房供應不足，部分剛需購房者分流到二手房市場，使得蘇州二手房市場低迷狀態有所改善，成交量出現反彈。

杭州作為過去一年房價迅速上漲的熱點城市中最具代表性的城市，其二手房成交量的變化能夠反映出當前部分城市二手房交易冷暖。10月份，杭州二手房成交量環比下降42%，已經連續5個月成交量環比下降。考慮到杭州新房和二手房價格依然存在“價格倒掛”情況，易居研究院預測，未來杭州二手房成交量可能仍然會延續震盪調整態勢。

對於未來二手房市場的走勢，嚴躍進表示：“未來對二手房交易需要進行刺激，才有可能利好置換需求釋放，進而推動一手房的去庫存。”

11月8日，一位接近政策層人士透露，上周中央政治局常委會會議已經審議通過了《北京城市副中心控制性詳細規劃》。“現在我們正按照中央政治局常委會的要求修改，來上報檔，不日即將發佈實施。”

北京通州境內產業園區總面積超過100平方公里。建設城市副中心是千年大計、國家大事，中央要求發揚工匠精神，精心推進，不留歷史遺憾，要把副中心建設成為新時期城市建設的典範。堅持先規劃後建設的原則，把每一寸土地規劃得清清楚楚再開工建設。

“對標中央對北京副中心建設的標準和要求，我們堅持規劃引領，謀定而後動，通過國際招標，聘請了12支國際頂級的設計團隊，高標準編制規劃完成了城市副中心控制性詳細規劃。”該人士如此提到。


城市副中心將堅持副中心品質，打造國際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區，和京津冀區域協同發展示範區。未來的城市副中心是一個具有核心競爭力、彰顯人文魅力、富有城市活力、國際一流的和諧宜居現代化城區，將是一座低碳高效的綠色城市、藍綠交織的森林城市、自然生態的海綿城市、智慧融合的智慧城市、古今同輝的人文城市、公平普惠的宜居城市。

該人士稱，城市副中心的建設框架已經拉開，這些年在推進基礎設施、公共服務上下了很大功夫，城市的承載力得到了非常顯著的提升，在這方面北京市委、市政府支持的力度是空前的；僅2017年和2018年，市委、市政府就安排城市副中心重大工程500項，投資超過2000億元。“未來3年，副中心計畫實施專案1000餘個，計畫投資達到1萬億元。”他說。

記者注意到，《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）》的草案於6月21日開始網上公告。

九龍東啟德首幅機場跑道住宅地，周三（7日）以每方呎樓面地價（樓面呎價）約1.45萬元批出，締造區內賣地表住宅地樓面呎價次高紀錄。有周邊地區的二手業主乘消息公布後順勢解封單位「試賣」，當中九龍灣3個主要屋苑兩日暫錄至少6宗解封個案，叫價普遍貼近市價。

香港置業客戶經理譚征表示，九龍灣得寶花園、德福花園及淘大花園3個屋苑於啟德地皮開標後，兩天暫錄得至少6宗解封個案，普遍以市價放售。其中得寶花園G座高層一房單位，實用面積282方呎，較早前封盤改以每月1.3萬元放租，惟昨天已解封，重新以490萬元放售，「業主講如果有實在客，仲可以畀六位數（議價空間）」，意味售價保守見480萬元。

香港置業助理營業經理黃寓揆指出，今次啟德跑道住宅地呎價未有破頂，對東九龍一帶二手市場未有提振作用，「我哋第二日已經打畀九龍灣同啟德啲業主update，好多都話個價照舊，亦唔見有封盤。」

另外，得寶花園再有跌價成交曝光。市場消息稱，H座低層5室兩房單位，實用面積382方呎，本月4日以532.8萬元沽出，呎價13948元，呎價創今年5月後新低。原業主2011年購入價250萬元，賬面賺282.8萬元（約1.1倍）。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，政府以市價五二折推出新居屋，加上近期受中美貿易戰和股市反覆等影響，拖累上月二手居屋成交量創歷史新低。

據該行綜合土地註冊處數據顯示，10月全港僅錄180宗二手居屋買賣登記（包括已補地價及未補地價），較9月的201宗跌10.4%，連續下跌5個月共約60.1%，更創1996年有紀錄以來近23年新低。

啟德跑道區第4B區4號住宅地今日截標，受日前比鄰地皮低價批出影響，測量界將估值下調至83億至92億元不等，樓面地價1.45萬至1.6萬元，市場料會德豐地產等將再入標，謀再下一城。

跑道區4B區4號地 估值92億

政府連續推出3幅啟德跑道區的豪宅地皮，繼日前批出的第4B區3號地盤後，位於地盤前方的第4B區4號地盤，亦將在今日截標。

地皮佔地約10.4萬平方呎，可建樓面57.4萬平方呎，位置、質素與早前的3號地盤相近，景觀較為開揚，因此測量界參考過最新賣地成績，均調整了地皮最新估值。

兩地倘合併 開則更大優勢

當中天俊測量師行執行董事張楚然稱，將地皮估值下調21%，由原本109.2億元減至86.2億元，樓面地價由1.9萬元減至1.5萬元，僅僅略高於第3號地盤（每呎1.45萬元），以反映地皮質素的分別。

目前市場對地皮最新估值介乎83億至92億元，樓面地價1.45萬至1.6萬元。

由於今日截標的第4號地盤，比鄰日前會德豐地產、新世界（00017）、恆地（00012）及帝國集團合資奪得的3號地盤，兩幅用地若一併發展，在規劃及開則上將有更大優勢，帶來更多協同效應。

市場估計，有關財團或在今日再入標競投，謀求再下一城。

會德豐地產常務董事黃光耀亦稱，有興趣競投跑道區其他地皮，會研究入標，但目前未有決定作獨資或合資競投。

至於日前未能投得地皮的多間財團，例如新地（00016）、嘉華（00173）、中國海外（00688）及建灝地產等，過往或現在均在啟德區內擁有發展項目，料今日亦會再次出手競投，市場競爭激烈。

中原分行經理林偉業表示，灣仔萃峰高層A室，面積1185方呎，3房套間隔，以4200萬售出，呎價35443元。原業主於2010年8月以2565萬買入，帳面獲利1635萬，升值約64%。

　　太盟地產提出加價一成，以每股5.3元收購春泉產業信託（1426）之後，春泉昨天公布堅持新建議仍非公平合理，建議獨立單位持有人不接納經修訂要約。春泉昨日收報4.2元，無升跌，但較新要約價仍折讓20%。

　　太盟至10月底止，已收到合共持有約23.883% 股權的股東接受收購，以持股計，太盟控制股權已達38.7%，原大股東RCA Fund則持有22%，持股量低於太盟。

　　春泉指出，獨立財務顧問Trinity Corporate Finance已告知獨立董事委員會、獨立單位持有人及受託人，認為經修訂要約的條款對獨立單位持有人並非公平合理，並建議獨立單位持有人及獨立董事委員會推薦獨立單位持有人不接納經修訂要約。

　　春泉收購惠州商用物業的股東特別大會，將於11月29日舉行。獨立投票顧問公司ISS及Glass Lewis早前發表報告，建議春泉持有人反對惠州商用物業收購。ISS指出，春泉需要發行新單位應付收購惠州項目，令每股資產淨值下降，加上春泉需要尋求一年期融資增加負債，管理層在收購商場項目缺乏經驗，反對有關動議又能夠保留空間接受太盟的收購方案。ISS稱，惠州項目總收益率及淨收益率並非如春泉所言般有9.4% 及7.5%，而是只有7.7%及6.1%。