9年前金融海嘯引發消費緊縮，馬政府為刺激消費而發放消費券，當時台中市府辦抽獎送出「消費券豪宅」，抱得價值900萬元「發現登陽」大獎的民眾，還因要繳450萬元稅金且2年不得轉售，一度拒絕領獎。如今該戶釋出，屋主從未入住，屋況與交屋時一模一樣，開價1780萬元，價漲1倍。

美國券商雷曼兄弟於2008年9月宣告倒閉，引發全球金融海嘯，台灣因此經濟衰退、消費緊縮，為刺激國人消費，馬政府於隔年1月發放每人3600元消費券，台中市府則率先宣布，民眾來台中使用消費券，可抽價值900萬元的8期重劃區建案「發現登陽」，引發話題，吸引各縣市跟進辦活動。

明訂2年不得出售
8期生活圈在當時正處於開發階段，房市景氣也因金融海嘯落至谷底，台中市府此舉不僅做足建案的廣告宣傳，還順勢幫不景氣的房市打了強心針，不少房地產界人士，至今對消費券抽豪宅盛事仍津津樂道，記憶猶新。
由於抽中建案須繳付機會稅90萬元、所得稅360萬元，共計450萬元，且須簽切結書明訂2年不得出售，讓幸運得主徐綏華當年拒絕領獎，嗆聲「如果還有下次，我不會再玩了！」經台中市府協調勸說後才簽約，不過接手後從來沒入住，目前屋齡雖已10年，但屋況仍與交屋時一樣。

據了解，屋主為住在北屯區一帶的出口貿易商，年約50多歲。《蘋果》查詢該戶謄本註記，雖是抽獎取得，但仍登記為買賣，且該屋後來還有貸款700餘萬元，推測可能以此來繳付稅賦款項，或者做其他周轉使用。

然而多年過去，原本機能稍嫌不足的8期重劃區已蛻變成台中一級生活圈，一棟棟高樓拔地而起，好市多、秀泰影城也紛紛進駐，平均房價更是僅次於七期豪宅重劃區，「發現登陽」的身價同樣不可同日而語。

如今屋主將該4樓戶丟出市場求售，面積約55坪，4房2廳2衛含車位，開價1780萬元，觀察同棟社區的實價行情約1400∼1500萬元。在地房仲歐先生表示，「主要是因為該屋位於4樓、臨捷運站，有風水跟吵雜2大抗性，加上總價換算每坪約30萬元，價格略高，所以至今都未出脫。」

接手9年從沒入住
「發現登陽」附近居民向《蘋果》證實，「徐先生當年實在太好運，但是抽中以後並沒有來居住過，也沒有出租，只會偶爾來繳交管理費，現在裡面的簡易裝潢及配備，都跟9年前建商交屋時一模一樣，丟出來待售已經一段時間，大概1個月只有1、2組人來看屋。」居民對於屋主空置9年也不轉手出脫，也笑說：「屋主應該完全不缺錢吧！」
若以9年前的市價900萬元換算的話，當時每坪價格約16萬元，如今實價揭露每坪成交行情約25萬元，從單價看來已上漲5成，扣除屋主取得時所繳納的450萬元稅賦，若順利售出，獲利至少1000萬元起跳。

【報你知】消費券
消費券全名為振興經濟消費券，因2008年全球金融海嘯帶來消費緊縮，民眾不敢消費，台灣政府為刺激內需市場、增加經濟信心，經立法院立法通過《振興經濟消費券發放特別條例》，舉債新台幣858億元，於2009年1月發放給全國人民使用，每人共3600元，面額有200元及500元。

鮭魚返鄉態勢鮮明，海外地區的民眾透過網路跨海搜房比例也來到新高點。根據《591新建案》統計，10月海外地區網搜建案點擊數突破9萬次，創下歷史新高。其中又以來自美國、香港的台商或華僑，點擊次數最頻繁。專家預測，緊接而來的九合一大選，以及聖誕、農曆新年等假期，預計將帶動一波海外民眾返鄉看屋、置產。

資金特赦法案變數大
至於中南部的建案熱搜狀況，海外民眾則多鎖定精華地段或指標豪宅。其中台中市西屯區七期重劃區如「台中帝寶」、「富宇世界之匯」、「山之道」等案，高雄市如遠雄指標豪宅「THE ONE」，都傳出台商、華僑前往看屋的比例增加。

《住展房屋網》企研室經理何世昌分析，從市調數據上來看，選前海外台商回台買房的需求不明顯，選後要看「資金特赦」條款的進度，如果該法案順利推動，海外資金回台購屋需求有望由弱轉強，否則就還有待觀察。

選前年底帶動看屋潮
根據《591新建案》統計，今年以來該網站建案的海外點擊數，每月持續往上升，尤其是在九合一大選前大爆發，第3季平均月點擊數為8萬9086次，但10月單月竟突破9萬次點擊大關，較去年同期成長超過3成，且單10月海外點擊數就佔網站整體點擊數的1成，其中又以來自美國、中國、香港3地區為大宗。

《591新建案》總編輯李忠哲分析，自從中國肥咖條款於前年底上路後，台商陸續將資金移回台灣，今年開始又因中美貿易戰因素紛擾，牽連台股跌破萬點，不少在美台商、華僑動念開始鮭魚返鄉，將資金投入相對穩定的房地產。
且從10月國慶、11月九合一大選，到農曆年春節前都是返鄉熱潮，相信有不少台商或華僑回來投票後，也順便規劃未來置產，因此10月海外點擊數才能創新高。

就海外點擊熱搜區域來看，台北市以生活機能充足的精華地段、新北市以兼具生活品質的豪宅產品，最獲「鮭魚」青睞。如雙鐵共構的松山車站周邊，有規劃中大坪數的「揚昇君苑」、民生社區套房新案「筑丰築」、信義區吳興街的「東騰信義」，點擊數都不差。新北市如位於紅樹林地區的「鄉林山海匯」、淡海新市鎮的「天藝」，都已有台商甚或是港澳民眾購置的案例。

新北市以平價宅當道，豪宅成交狀況稀落，近期終於再添1件億元豪宅交易紀錄。

「謙岳」價跌2成賣出
總計今年僅2戶成交，最新交易為新板特區「謙岳」22樓戶，成交總價逾1.2億元，買方為功學社家族以兜兜投資名義出手，換算單價約70萬元，比同社區最高交易單價近90萬元價格下修逾2成。

根據實價揭露，新板特區屋齡約5年的豪宅「謙岳」，8月成交22樓戶，總價1億2338萬元，據查買方為兜兜投資，為以經營樂器起家的功學社其家族名下的投資公司。該戶總面積197.02坪、含3車位，平均交易單價約70萬元，較過往最高成交單價近90萬元，下修約22%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，目前實價揭露「謙岳」交易共41筆，2013年交屋時單價多在8字頭，最高單價是21樓的89.9萬元，「但房市轉向後，也曾出現賠售案例，如2016年17樓戶以總價1億1800萬元賣出，和購入價1億4770萬元相較，賠售2970萬元。」

大環境改變去化放慢
今年新北市億元豪宅成交數僅2件，皆位新板特區，前1筆為4月交易的「馥華雲鼎」29樓頂樓戶，總價1.05億元，拆算單價約70.3萬元。優美地產捷運亞東特許加盟店東吳柏儒表示，新板豪宅市場礙於大環境改變，去化速度放慢，今年全區實價登錄僅有24戶移轉，「降價求成交的案例頗多，如原本成交8字頭的『馥華雲鼎』，也出現降至60萬元的交易戶。」

只花17萬元「淘」出法式簡約風！帶有典雅、浪漫的法式風格，因講究線板、浮雕、金漆、飾花等細節，裝潢費用並不便宜，常用於豪宅內部設計。而來自台北的Melody，靠著6年淘寶經驗，精挑細選出僅台灣市價1成的大型家具，最後只花17萬元就將45坪屋打造出豪宅質感。

家具僅台灣市價1成
踏入Melody位於台北市文山區的45坪華廈，映入眼簾的是低彩度法式簡約風，客廳以胡桃色木地板鋪上花紋地毯，電視牆則以文化石與古典壁爐營造溫馨感，牆面雖無華麗的線板，但有貴妃椅的曲線點綴，藍灰色系餐桌椅除有立體雕花，也用青花瓷盤豐富視覺焦點。這些高質感家具全都是靠「淘寶」淘回來的，且只花了17萬元。

屋主Melody說，「我喜歡法式復古與法式鄉村風格，但同樣的風格在台灣買起來很貴。」由於她去年才買下這間45坪3房華廈物件，沒有太多裝潢預算，才會先從淘寶下手。例如這套全實木餐桌椅，「餐桌是客製尺寸、顏色，不含運費約1.8萬元。」除有立體雕刻，厚度更達8公分。「這麼厚的實木，台灣要價8~10萬元。」而餐椅一張2500元，為台灣市價6分之1。

注重賣家評價交易量
除了大型家具外，Melody說，淘寶的造型小物也很值得下手。像這盞田園風格的小鳥吊燈，含運費只要1500元，一套青花瓷盤茶具組，36件組約3500元，立體雕花的窗簾，寬5米、高3米僅1500元，台灣至少得花1萬元。尤其這幅藏有玄機的畫作，畫上的水晶燈竟鑲有燈泡，接上電源就能發光。

Melody謙虛說，「我美感基礎不是很強，只是我很確定喜歡的風格，注重賣家的評價與交易量，心臟比較大顆，若是後續比較會有維修考量的，還是選擇在台灣買。」她坦言，淘家具最難的是尺寸、比例的掌握，像是沙發一開始感覺太小，但等其他家具陸續到齊後，反而整體搭配起來剛剛好。

信義房屋（9940）因大陸建案入帳減少，前三季稅後淨利6.76億元、年減7成，EPS0.92元，獲利較去年同期下滑。信義表示，上海信義嘉庭案10月交屋97套，已貢獻單月營收15.8億元，今年底前還有另一波交屋潮，第四季營收將可較上季大幅成長；大陸無錫山水嘉庭案，預明年底封頂銷售。

信義房屋昨（12）日舉辦線上法說會，第三季合併營收24.2億元、年減54％，毛利率由去年同期的40％下滑至24％，營益率也由34％滑落至10％，稅後淨利1.99億元、年減81％，單季EPS0.27元。

信義表示，預計今年交屋可達200套內，在傳統旺季及交屋帶動下，第四季營收將可較上季大幅成長。

台版肥咖條款明年生效，鮭魚、鯨魚返台資金陸續回流豪宅，加上美中貿易戰引發另一波游資返台，明年可能有租稅特赦條款，今年豪宅市場成交量放大，北、中、南三大指標豪宅，今年以來成交單價居高不下。

內政部最新實價登錄資訊顯示，2018年以來成交並正式揭露的高單價大戶豪宅，每坪最高實價成交單價紀錄，居高不下。其中北台灣以元利建設「One Park Taipei信義聯勤」，每坪283萬元最高；中台灣以七期「聯聚保和大廈」每坪66.4萬元，傲視群樓；高雄市今年以來則以鼓山區「京城」，每坪實價60.5萬元最高。

「One Park Taipei信義聯勤」今年5月成交的最高單價，位於28樓，成交總價達4億2,900萬元，每坪成交行情達283.4萬元，共176.07坪，創下今年以來住宅最高成交單價紀錄。


「聯聚保和大廈」是台中市今年「豪宅王」，28樓面積163.13坪、在6月間以9,339萬元成交，每坪單價達66.4萬元，刷新今年台中最高成交單價紀錄。

高雄市今年的「豪宅王」則是「京城」，9月間29樓以1.092億元成交，每坪高達60.5萬元。

聯聚建設總經理王于娟表示，高單價和高總價產品的買家，在台中主要是傳統產業企業主居多，甚至都名列國際級的「隱藏冠軍」，這些客層對於建商品牌、產品規畫、居住空間都很挑剔，聯聚24年來只蓋13棟住宅、約500多戶，「產量」相當稀有，而且全部集中在七期、是蛋黃中的蛋黃，所以多年來價、量表現，鮮少受外在環境影響。

興富發近年積極加碼購地，其中豪宅產品也是鎖定台中七期；日前才砸下16.98億元把「聯聚保和大廈」旁邊的1,011.2坪土地買下，主要也是相中台版肥咖條款明年生效，鮭魚、鯨魚返台資金陸續回流豪宅，加上貿易戰引發另一波游資返台，明年可能有租稅特赦條款，在資金紛紛回流房市之際，積極布局。

最近興富發集團潤隆建設也針對最新完工的「台中帝寶」，其35樓220坪的「總裁行館」，也力邀鯨魚級的企業入駐。

商辦需求潮來了，包括華固、興富發、長虹等指標建商，今年以來累計買進五筆土地，明年第2季起陸續推案，合計推案總量超過200億元；華固、興富發直指，台北市最高租金辦高大樓「台北南山廣場」出現滿租且租金創新高，顯示這股商辦龐大需求已蠢動，看好後市。

華固建設總經理洪嘉昇表示，商辦市場需求火熱程度，從台北南山廣場高進駐率、高租金行情可一窺一二，不僅出租率超過九成，且每坪月租金達5,000元、租金行情是北市最貴商辦，並一舉超過台北101及國泰置地的每坪月租金3,800至4,500元。

除台北南山廣場A級商辦成為企業搶手貨外，洪嘉昇指出，公司旗下位於大直的A級商辦案「亞太置地」，目前更出現五組以上、欲購買2,000至5,000坪大面積辦公室的客戶，兩大關鍵因素讓華固集團決定擴大投入商辦、廠辦市場。

今年以來，華固建設分別拿下內湖五期、承德路兩塊土地，將在明年第2季同步推出，總銷合計超過60億元，另外新莊更有大面積廠辦案正洽談中，看得出華固建設進攻商辦市場企圖心。

興富發建設也嗅到商辦龐大潛力需求，副總經理廖昭雄指出，2008年後，市場多將目光放在住宅市場，反觀需求一直存在的辦公室市場卻較少建商關注，市場需求一直都在，卻極少建商投入、釋出供給。目前興富發集團正伺機獵地，將大舉搶進商辦市場，初估未來商辦推案量體有機會上看百億元。

長虹建設今年也拿下兩筆內湖土地，兩大案未來推案總銷合計達40億元，將視市況推出。

由藥妝店領軍的「美人商機」，在零售市場一片低迷之下，仍衝出一片天，有「藥妝之王」之稱的松本清，繼10月在台開出1號店後，持續看好台灣藥妝店的蓬勃發展，今（12）日在誠品生活南西店再開出2號店。瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，過去便利商店屢屢成為區域路段或商圈的店王，但現已被藥妝店取代，其中日本藥妝店的實力又更為雄厚。

黃舒衛指出，目前全台主要夜市，如：通化夜市、士林夜市、饒河夜市、逢甲夜市、瑞豐夜市、六合夜市等，幾乎最醒目、租金最貴的店面都已被藥妝店進駐。六合夜市更出現一個十字路口、四個街廓有三家藥妝大店聚集的奇特景象。其中日藥本舖2016年以月租金134萬豪氣租下士林夜市文林路、基河路口的一、二樓店王，指標意義最高。

黃舒衛表示，藥妝店過去選址多以醫院、診所商圈為主，而後來品牌連鎖藥妝店改以住宅、商辦商圈的百坪店面為目標，近年則搶進夜市、捷運站等年輕族群、觀光客多的黃金店面，熱門路段還有藥妝店聚落的現象。

尤其大型連鎖體系，如屈臣氏、日藥本舖對於面積、樓層的偏好也更具彈性，只要能兼顧營業基本需求又能創造品牌及產品廣告效益，租金再貴都願意。而新近品牌除了仍以捷運大站為首選，有的甚至整店直接進駐到百貨公司、賣場、超市、車站裡面，成為獨立大店（Anchor Store），不再以街邊店為限。

黃舒衛表示，藥妝店是租賃市場的「模範生」，不僅環境乾乾淨淨、陳列清爽、服務人員素質高，租用面積又大，而且廠商付租能力穩定，很受房東喜愛。另一方面，對周邊店家幾乎無負面影響小，還有吸客的能力，已成為商圈新地標。

黃舒衛並進一步分析指出「六大消費趨勢轉變」，帶動藥妝店崛起，包括：

1.近十年電視美妝、保養節目盛行，再加上網路社群、直播蓬勃成長和推波助瀾。

2.藥品、化妝品開架式的陳列方式，很符合目前消費者比價、非目的性的獵奇購物習慣，降低購物壓力，增加年輕族群的進店消費動機。

3.價平物美的產品特性，且活用會員社群即點的優勢、自有品牌、獨家商品，用「快時尚」的概念突破實體店面經營的困境。

4.高齡化社會來臨，藥妝店的消費族群從病人、傷者，已擴大到想提升個人生活品質或品味，增添趣味或魅力的各年齡層、性別消費者。

5.觀光客來台旅遊對於本土的各類保養品、彩妝等生技產品，接受度、指名度都高，讓藥妝店這幾年已成為另類「土產店」。

6.部分藥妝店甚至扮演起社區健康諮詢站的角色或與超商進行異業結盟，成為商圈、社區的「保健室」。

近數月來房市買氣回溫，部分業者順勢烘托，利用媒體把房市現況從「回溫」渲染為「觸底反彈」，一時間市場滿是煙霧，導致該賣房子的人不敢賣，平白虛擲了理想的售屋時機。

戴德梁行總經理顏炳立在該公司第三季房產新聞發布會上明確指出，房市成交的樂觀消息是「冬天裡偶見的陽光」，而非房市的夏天到了。顏炳立只用一個數據就打臉了到處說「房市已經反彈」的人，他在記者會上說: 「 2018年房屋移轉棟數大約26萬棟，距離代表復甦門檻的30萬棟仍有一段差距。」

顏炳立說，今年最後一季面臨選舉變數，購屋人會相對保守謹慎，移轉棟數26萬棟與去年相當，「市場交易沒有想像中那麼熱絡。」他提醒，房市走空的狀態不會因為一季的回升而有所改變。

雖然幾家智庫最近上調了今年經濟成長預測值，但是中華經濟研究院經濟展望中心主任彭素玲接受工商時報訪問時表示，明年因有中美貿易戰等外部因素干擾，經濟成長估計會從今年預測的2.5%降為2.18%。

新光金控暨新光人壽風控長儲蓉也認為，中美貿易戰真正的麻煩不會在今年發生，而會在明年持續擴大。她認為受到高關稅影響，大陸經濟成長已經走降，債務風險上揚，必然影響台灣出口。

國產署2018年9月17日公告10宗國有土地招標設定地上權，2018年11月12日開標結果，標脫2宗，決標權利金總金額新台幣5億1,802萬元。其中，台北市大安區土地以權利金2億7,691萬元標脫；高雄市岡山區土地，以權利金2億4,111萬元標脫。本次招標設定地上權案地租年息率3.5％，其中1％隨申報地價調整，2.5％依簽約當期申報地價計收。

國產署分析本次標脫結果，本次2宗首次招標即標脫，顯示國產署因應市場需求，推出生活機能良好及交通便利土地，廠商投標意願較高。台北市大安區土地，鄰近大安森林公園、師大附中，區位良好且面積適中；高雄市岡山區土地，近河堤公園，具發展潛力。

國產署進一步表示，自2016年9月修正地租計收方式後，地上權案已獲投資人肯定，將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地，期在兼顧國庫收益下，創造民眾、業者及政府三贏。

“金九”未現，又失“銀十”，與火熱旺銷的零售業“雙十一”形成鮮明對比，這個秋天，中國樓市有點涼。

　　局部樓市大降

　　從三季度開始，中國樓市頻繁出現降溫信號，房價漲幅放緩，成交下滑，環京區域等局部樓市大跌。

　　曾經由於北京樓市限購帶來的需求溢出效應，環京樓市漲聲一片。最具代表性的小鎮燕郊，由於背靠北京，房價迅速走高。不過，在去年一系列抑制投機炒作的調控政策出臺後，缺乏產業支撐的燕郊房市陷入長達一年多的蕭條。

　　繁榮時期數十家仲介、售樓處紮堆的的京榆大街上出現“閉店潮”；投資客一套房跌去百萬元（人民幣，下同）、報價腰斬依然無人問津等消息屢屢見諸報端。生活在燕郊的小孫經歷了一輪完整的房價漲跌週期，2012年，他以每平方米7000元的價格買下如今居住的婚房，去年最高時，社區同類二手房漲至每平方米3.5萬元，如今又降至1.5萬-2萬元。

圖為8月7日拍攝的正在建設中的武漢綠地中心。中新社記者 張暢 攝圖為8月7日拍攝的正在建設中的武漢綠地中心。中新社記者 張暢 攝
　　58安居客房產研究院提供的資料顯示，近月來，北京周邊的二手房價呈現連續下降態勢，10月份環京區域二手房均價為每平方米13559元，同比下跌28.66%。其中，10月中旬，燕郊二手房平均掛牌價相比2017年4月份的高點已跌去30%。

　　在嚴厲調控之下，北京二手房價也持續降溫。2017年3月份的“3•17”調控以來，北京二手房成交均價經歷了連續11個月的下跌。在2018年上半年短暫回彈後，9月份開始，房價又扭頭向下。一些地方學區房價已跌回兩年前的水準。貝殼研究院資料顯示，10月北京二手房銷量環比跌幅達四成，創今年2月以來近8個月銷量新低。10月北京全市二手房成交均價為每平方米61103元，環比下跌1.2%。

　　除北京外，降溫潮蔓延的城市越來越多。上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，房地產庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需專案外，庫存消化速度明顯放緩。以杭州為例，此前新房購買“一號難求”的情形不再，取而代之的是，頻頻發生的“流搖”現象，房市已經逐漸從“不愁賣”過渡到“賣不動”。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，此前支撐樓市上漲的三線城市房地產市場，近期普遍出現上漲乏力的跡象，同時，熱點一二線城市則出現大面積降溫。該機構發佈的資料顯示，10月份北京、成都、武漢等20個熱點城市合計樓市成交面積為1448萬平方米，環比下調11%。

　　房企業績降速

　　“春江水暖鴨先知”，房地產企業最先感知到行業冷熱。今年以來，龍頭房地產企業銷售業績均出現明顯的降速跡象。例如：萬科今年1-10月份，銷售金額同比增長12%，而去年同期萬科銷售增速為39%；恆大中國今年前10個月銷售金額同比漲18.7%，去年同期該企業銷售金額增速為33.4%；碧桂園今年前10個月的銷售金額增速為34.9%，而去年同期高達78.5%。

　　銷售放緩意味著回款速度放慢，加之遇上今明兩年的融資與償債高峰，近月來碧桂園、綠城、恆大等大中房企開始“排隊降價”，過去一擲千金的拿地行為也變得更加謹慎。

　　拿地更趨謹慎等導致土地流拍現象增加。據中原地產研究中心統計，10月份，中國一二線城市住宅土地流標44宗，年內合計流標土地達259宗，同比上漲176%。

　　種種降溫信號是否意味著樓市出現整體轉向？中國宏觀經濟研究院兩位專家日前在媒體上發聲稱，因短期土地流拍現象增多就作出房地產市場整體轉向的判斷為時尚早。現階段應密切關注市場動向，必須保持現有調控政策不動搖，防止再次走上過度依賴房地產拉動經濟的“老路”。

　　少數銀行房貸利率高位回檔但整體穩定 央行報告緊盯居民購房違規加杠杆

　　調控持續高壓 房貸政策鬆綁無望

　　樓市風光不再，房價、地價降溫跡象明顯。與此同時，最新發佈的相關研究機構報告以及記者調查採訪結果顯示，銀行房貸政策未見鬆動，房貸利率並未出現大面積回落。業內人士表示，近年來居民購房過快加杠杆的現象已經引發監管部門的高度關注，預計樓市調控政策以及相關信貸政策從嚴態勢難以改變。

　　樓市降溫跡象明顯

　　“我把房子的售價從之前的498萬元調到480萬元，便宜了18萬元。”北京的王先生打算賣掉他在雙井的老房，一開始還想往上調價，最終不得不跟隨樓市大勢，在11月10日調低了房子報價。

　　今年樓市“金九銀十”風光不再，多地房價出現明顯鬆動。國家統計局公佈的資料顯示，9月房價環比漲幅超過1%的城市為34個，較8月減少30.6%；漲幅超過2%的城市為6個，較8月減少三分之二。

　　成交量方面，麥田房產資料顯示，10月北京二手住宅整體網簽量為8879套，是今年3月以來的最低位，環比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，環比減少18.4%，同比減少34.3%。

　　“10月買方整體議價幅度明顯增大。”麥田房產分析師表示。根據北京麥田成交房源價格監測資料，10月客戶議價空間為2018年以來的最高水準。上述麥田房產分析師指出，在雙方議價中降價房源比例達到95%。其中，降價幅度在5%以內的成交房源占比為45%，降價幅度在5%至10%的成交房源占比為35%，降價幅度在10%以上的成交房源占比為14%，是今年以來的高位。

　　除房價有所鬆動，地價溢價率也逐漸降低。中原地產研究中心統計資料顯示，50個城市中有46個城市出現平均土地溢價率下調，占比高達92%。與此同時，多個城市地塊出現流標。中原地產首席分析師張大偉表示，最近監管部門對信託機構的資金流向監管趨於嚴格，部分房地產企業由於融資管道收緊而對總價較高的地塊十分謹慎，拿地意願並不強烈。

　　整體而言，庫存上升、房產交易速度放緩，已經成為現階段樓市的主要現象。庫存方面，日前，北京年內商品房住宅供應套數達到32739套，是該資料最近三年首次超過3萬，去年同期住宅供應量只有20269套。房產交易方面，北京多位元仲介機構工作人員告訴記者，最近二手房交易情況基本平穩，也有部分仲介表示交易量下滑。“現在住房政策收緊，對供需都有影響，交易情況不如從前。”一位元鏈家工作人員告訴記者。

　　房貸利率整體未回落

　　樓市降溫之下，有媒體近日報導稱，部分城市房貸利率有下調跡象，這被視為房貸政策鬆動的信號。不過，根據融360大資料研究院發佈的《2018年10月中國房貸市場報告》，10月全國房貸利率方面，首套房及二套房貸款利率平均值保持上升，漲幅持平上月。

　　該報告顯示，一線城市及二線城市利率中出現部分銀行房貸利率高位回落的情況，但總體利率水準保持平穩，未來出現房貸利率大面積回落的可能性不大。

　　《經濟參考報》記者日前走訪了北京近10家銀行支行，發現北京並未出現明顯的房貸政策鬆動跡象。在記者走訪的近10家支行中，中建工農四大國有銀行、中信銀行(5.720, 0.03, 0.53%)和華夏銀行(7.860, 0.11, 1.42%)等多家股份制銀行以及北京銀行(6.040, 0.04, 0.67%)等城商行支行工作人員均表示，目前實行基準上浮10%的首套房貸款利率政策，與之前保持持平。只有民生銀行(6.200, 0.02, 0.32%)某支行工作人員表示，首套房房貸利率出現下調，由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人員告訴記者，目前他們並未收到下調房貸利率的相關通知。

　　貸款速度方面，多家銀行工作人員表示，與之前沒有出現明顯變化，根據房屋狀況、個人征信情況等一般在一周到一個月左右不等。

　　上述報告資料也顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，環比9月上升0.18%，漲幅保持較低水準。在全國35個城市533家銀行中，出現首套房貸款利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家，但回檔的幅度一般在5個百分點左右，利率仍維持在基準上浮15%至20%的水準。

　　融360分析認為，雖然少數銀行存在高位回檔，但目前整體趨勢穩定，未來繼續出現大面積回檔利率的可能性較小，政策框架內房貸市場的治理仍趨嚴。

　　中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，少數銀行、個別地區房貸利率有所下降，主要是受市場流動性影響，不意味著房地產市場鬆綁。“今年以來央行四次降准，銀行流動性相對寬裕，部分銀行基於自身業務發展考慮對住房貸款利率進行了調整，並不代表樓市調控和整體房貸政策的放鬆。”

　　房貸政策仍將從緊

　　業內人士表示，近年來居民購房過快加杠杆的現象已經引發監管部門的高度關注，樓市調控政策以及相關信貸政策預計將持續收緊。

　　最新發佈的中國人民銀行《中國金融穩定報告（2018）》專門辟出“住戶部門債務分析”一章節來對居民加杠杆現象進行闡述，凸顯監管部門對於這一問題的關切。該報告稱，我國居民購房存在違規加杠杆情況。2017年短期消費貸款增速異常，1月短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。這一現象的出現，部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等管道違規加杠杆，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。

　　董希淼分析稱，我國居民杠杆率從國際比較來看不算很高，但近幾年上升速度很快，其中居民住房貸款的增長起到了很大的助推作用。

　　從去年開始，在多個監管部門的政策調控下，銀行一直執行較緊的房貸政策，而銀行房貸增量也出現一定幅度下降。央行日前公佈的資料顯示，截至9月末，我國個人住房貸款餘額為24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比去年末回落4.3個百分點。業內人士預計，從緊的政策走勢不會發生變化。

　　董希淼表示，下一步，應將貨幣政策保持在穩健中性的狀態。央行可通過多種手段適度調節市場流動性，但切勿讓貨幣政策滑向寬鬆，以免進一步刺激房地產市場。商業銀行也要實施嚴格的差別化住房信貸政策。同時，進一步完善住房保障體系，儘快形成中低價位普通住房的有效供應，加快廉租房、公租房等建設。

　一邊是開發商放量推盤；一邊是市場銷售顯著走弱。

　　10月份，上海樓市不僅與“銀十”無關，更成為近期市場走勢的拐點。易居地產研究院日前發佈的報告顯示，10月上海新建商品住宅新增供給面積90.7萬平方米，環比增長33.1%；成交面積約53.6萬平方米，環比下降23.1%。由於供應面積增長遠大於成交面積增長，目前上海新建商品住宅存銷比已增至8.2個月，比9月份增加0.5個月。

　　中原地產首席分析師張大偉此前向記者預測：“過去一年多，在通過各種約束性政策抑制市場高溫後，後續市場將逐漸進入供應加量週期。”

　　新房存銷比增加致庫存承壓

　　延續7月以來的供應高峰，10月份上海共有27個新建商品住宅項目入市，新增供給面積90.7萬平方米，環比增長33.1%。10月份，上海新建商品住宅成交面積約53.6萬平方米，環比下降23.1%；成交均價為6.36萬元/平方米，環比增長17%、同比增長30%。當前上海新房供應量與高峰時期相比依然處於低位。

　　易居地產研究院指出，成交均價同環比齊升並不代表新房市場復蘇，而是與近期上海高價專案推盤節奏有關。10月新建商品住宅上海10個新入市項目中有6個均價超過80000元/平方米，總體成交均價受專案結構影響較大。新房成交均價為52145元/平方米，同比增長9.5%，漲幅較1~9月擴大2.4個百分點。

　　記者注意到，就在成交面積環比大幅下跌的情況下，10月份上海商品住宅成交面積與2017年同期相比卻增長了59.9%。對此，易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“10月份推盤節奏也在加快，實際上具有較為積極的意義，對於市場而言潛在需求還是很大，需求能否釋放就看金融政策是否給予支持。”

　　從累計資料看，今年前10個月，上海新建商品住宅成交總面積約547萬平方米，同比下降1.5%，降幅較1~9月收窄4個百分點；新增供給面積619萬平方米，同比增長77%，增速較1~9月提高25個百分點。

　　截至10月底，上海新建商品住宅庫存總量為510萬平方米，環比增長7.8%，同比增長4.8%。存銷比方面，上海新建商品住宅存銷比為8.2個月，比9月份增加0.5個月。考慮到未來上海新房供給有所加大，預計未來存銷比總體仍將延續上行的趨勢。

　　易居地產研究院預計，在新房供應量和庫存規模不斷增加的情況下，未來房企將更依賴以價換量的策略來緩解庫存壓力。張大偉也表示：“在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業或選擇以價換量，以保證現金周轉和完成年度銷售目標。”

　　二手房成交量處於近6年低位

　　易居地產研究院報告顯示，10月份上海二手住宅成交約1.2萬套，環比下降14%，同比增長14.4%。在9月份出現小幅回升後，隨即出現了較為明顯的下行。1~10月，上海二手住宅累計成交約13.5萬套，同比增長5.2%。

　　自2017年初以來，上海二手房市場始終保持低位盤整，目前絕對量已經處於近6年低位水準。

　　易居地產研究院認為，其中有國慶長假的影響，也有購房者觀望情緒濃重、入市積極性降低的原因。鑒於目前絕對量已處低位水準，後續下降空間有限，但在政策面和資金面沒有出現放鬆的情況下，預計短期內上海二手房成交仍將處於低位盤整。

　　此外，就土地市場方面來看，今年以來，上海有多幅宅地流拍，土地市場異常冷清。

　　10月份，上海出讓的地塊均底價成交，32幅地塊中包含商品房住宅用地4幅、保障房住宅用地7幅、租賃住宅用地10幅、商住用地1幅、商辦用地3幅、工業用地7幅。

　　值得注意的是，10月為今年上海租賃住房用地供應量最大的月份，多達10幅，其中徐匯區5幅，閔行和松江區各2幅，長寧區1幅，出讓金總額近44億元。

　　中指院報告指出，其中松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號是上海市第一次通過土地市場推出用於建設租賃住房的集體土地，此舉有助於拓寬新的租賃用地供應管道，對上海宅地市場意義重大，對持續穩定宅地溢價率將起積極作用。

　　從累計資料看，2018年1~10月份，上海共成交225幅土地，土地成交建築面積1941萬平方米，同比增長49%；土地出讓金為1574億元，同比增長26%。

　　“土地成交同比增長符合預期，可以看作政策利空出盡，未來反而有機會反彈。土地市場活躍體現了持續性的投資價值，也說明市場並不悲觀。”嚴躍進對》記者表示。

面對租房痛點，金融這把“手術刀”將更柔性也更有效。

在“租購並舉”政策引導下，房地產企業、互聯網機構、金融機構等紛紛進入住房租賃市場。其中，建設銀行等商業銀行推出的創新服務探尋穩定租期和租金價格、解決租房痛點的新辦法。

銀行探路住房租賃

發力長租市場

近年來，國家推出多項舉措，大力推進住房租賃市場發展，以促進我國住房市場“租購並舉”。鏈家研究院發佈的報告顯示，到2025年，我國住房租賃市場規模（租金總額）將躍升至3萬億元。

面對廣闊市場，從去年開始，多家互聯網機構和不少知名房地產企業進入住房租賃市場。不過，在新的市場參與者中，“銀行系”顯得很惹眼。

廣州工作的顧先生在白雲區荔德路已租住滿1年了。自去年搬來後，周圍租房價格不斷上漲，可顧先生租住的房子已鎖定3年的租金。“一年前我通過建行推出的平臺與業主簽訂了每年4.8萬元的長租協議，並一次性支付了3年租金，房租享受了95折優惠。”

能夠鎖定租金固然很好，但3年的租金也是一筆不小的開支。不過，顧先生並不擔心。“我向建行貸了7.5萬元，每月還貸壓力並不大，優惠的租金和貸款利息相抵後還省了1500多元。”

租期短、租金漲常困擾租房者，往往使其權益難以得到充分保障。建行董事長田國立介紹，自去年11月，建行進入租房租賃市場後，嘗試利用搭建租賃服務平臺和推出個人住房租賃貸款解決這一問題，著重培育長租市場健康發展。

建行的統計資料顯示，目前，該行發放的“按居貸”每筆平均約4.4萬元，平臺租賃合同期限在1年及以上的占比達70%。

銀行引導資源配置

幫助仲介去金融化

今年4月，廣州市民何女士將閒置的120平方米住房“存”給了建行，租期6年，一次性收到租金50萬元。“相比租金價格，我更看重銀行的安全性，一次性租6年，後續管理等問題都不用我操心。”

“一些房屋租賃仲介的服務正逐漸異化，利用租金的期限錯配形成‘資金池’，給長租市場帶來隱患。”一名仲介機構人士表示，銀行進入租賃行業可以讓“市場的歸市場，金融的歸金融”。金融的事讓更專業的機構來做，仲介才能變得更純粹。

“銀行要扮演資源整合者的角色，與專業仲介機構一起打造租賃市場。”建行行長王祖繼表示，建行從未給仲介收房提供融資支援，而是通過服務平臺直接將租金付給業主，有力地穩定了租期和租金價格。

業內人士分析，建行一方面利用信貸幫助租客解決長租資金，另一方面與政府、房企、仲介、個人合作獲取大量穩定房源。一手解決需求，一手解決供應，有助於更多市場主體共同發展長租市場。

截至8月末，建行的“建融家園”平臺累計上線房源超過200萬套，租賃成交30萬套。平臺註冊個人用戶超過180萬戶，平臺合作的專業租賃機構、仲介機構等超過4000家。

參與租賃場景建設

柔性有效去痛點

除了建行，去年以來，包括工行、中行在內的多家商業銀行也已進入住房租賃市場。工行與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團等簽署住房租賃戰略合作協定。中國銀行與廈門市國土資源與房產管理局合作，推進住房租賃市場建設。

“越來越多的銀行正進入租賃市場，但大多數銀行主要圍繞金融服務推出產品。建行要多向前走一步，參與住房租賃場景的建設、組織。”王祖繼介紹，“提供住房租賃全場景IT服務，為政府監管租賃市場提供有效工具和手段，這才是建行與其他市場競爭者最大的不同。”

據介紹，除了為住房租賃交易提供透明環境，建行還為政府公共住房服務、企業租賃服務提供相應的管理系統，並為相關監管部門提供住房租賃的市場分析和動態監測資料。目前，監管服務系統已在278個城市上線運行。

專家表示，監管服務系統可説明政府管理租賃市場，打擊假房源、黑仲介，有效解決房屋品質、房源真實性等租房痛點問題，為落實“租購同權”創造條件。

田國立表示，住房租賃市場的新模式、新生態正在呈現，面對租房痛點，金融這把“手術刀”將更柔性也更有效。

受新房市場限競房的大量上市衝擊，今年10月以來，北京中古屋銷量及成交均價皆出現了實質性下跌。根據貝殼研究院數據顯示，10月中古屋銷量與上月相比跌幅達4成，每平方公尺成交價6萬1103元（人民幣，下同），與上月相比下跌1.2%，已經連續兩個月月增率呈現下跌態勢。

一名房地產經紀人就表示，目前北京月壇地區的中古屋均價為每平方公尺11.5萬到12萬元，今年3到5月均價曾上漲到13萬元左右，現在則下降了約10%。舉例來說，一套約17.2坪的兩居室，7月掛牌價是750萬，然而現在的成交價卻下滑至670萬元。

而隨著中古屋市場的低溫，中古屋案源新增也呈現低迷，10月分，北京中古屋新增房源量繼續下降，與上月相比降幅為5.4%，與今年3月的最高峰相比下滑了48.8%。

對此，有業內人士認為，當前市場預期鬆動，又遭遇限競房項目集中入市，購房者可選擇的範圍擴大，且新房、中古屋供應增加也使得購房者的買房需求觀望情緒變得濃厚。

而中原地產首席分析師張大偉則表示，除了北京以外，大陸多個城市的房地產市場均出現衝高回落，房價的調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行。熱點城市進入「賣不完」的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均與上月相比有所增加，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

樓市轉勢，二手住宅樓價不斷下試低位，罕有出現蝕讓成交，東涌東堤灣畔驚現「第一滴血」，2座頂層連雙平台複式戶，7個月內累積劈價512萬元，剛以1188萬元易手，原業主賬面蝕12萬元，成區內近年首宗明蝕個案。樓市淡風遍及各區，「收租王」永倫集團削價17%賣樓，以935萬元沽出觀塘麗港城單位。

近期二手市場不乏大幅降價或低市價成交，並開始出現賬面蝕讓個案。東堤灣畔錄得近年首宗「出血」成交，為2座頂層複式戶，屬區內罕有附設雙平台特色戶，單位實用面積1159方呎，三房一套間隔，附有兩個面積共456方呎平台，剛以1188萬元成交，呎價僅10250元。原業主於2015年1月以1200萬元購入，持貨3年多，賬面蝕12萬元，虧損1%，若連使費計算料蝕逾80萬元。

千呎連雙平台 低估值三成

美聯物業營業經理吳惠斌指出，單位原業主在香港及海外均持有物業，一般每年在港只逗留半年，並居於上址，而且對樓市很有認識，具買賣物業經驗。單位今年初辣招稅鬆綁後，在4月起放售，叫價1700萬元，隨着市況不斷變化，至9月已減價至1450萬元。但市場反應持續不佳，實客不多，加上原業主認為港珠澳大橋通車後，區內居住環境有變，故願意再度降價，經與買家來回十次議價，最終以1188萬元成交，較原叫價大減512萬元，幅度超過三成。

呎價10250 較高位跌34%

該單位在滙豐估值1667萬元，今次成交價較估值低479萬元或28.7%。

連同上述最新成交在內，東堤灣畔今年累錄3宗頂層特色戶成交，之前兩宗交易，分別於2月及8月達成，成交價為1950萬元及1988萬元，呎價14190元及15488元，今次最新成交呎價低於前兩宗特色戶造價最多達33.8%。

吳惠斌稱，東涌區內的大型屋苑單位已多年未有出現賬面蝕讓個案，雖然區內二手業主心態已放軟，肯減價或接受大幅議價，但叫價仍最少較購入價高15%以上，堅拒蝕讓，估計是次東堤灣畔虧本成交只屬個別事件。

以收租為主見稱的永倫集團也減價沽貨。市場消息透露，麗港城33座高層E室，實用面積687方呎三房戶，今年7月起以1120萬元放盤，上月減價至980萬元，近日終以935萬元易手，呎價13610元。單位累減185萬元，降幅16.5%。

永倫削185萬沽麗港城

資料顯示，同座相同面積及坐向的中層D室，9月以1000萬元售出，即最新造價低65萬元或6.5%。土地註冊處資料顯示，永倫集團售出的單位於1991年8月以242.5萬元買入，持貨27年，賬面仍大賺692.5萬元離場，升幅2.9倍。

據代理表示，永倫集團目前在九龍區共有6個住宅單位放盤，涉及3個屋苑，當中藍田滙景花園4座中層D室，實用面積537方呎，上月仍叫價798萬元，最新下調2.3%至780萬元。

九龍灣德福花園亦現低價成交，L座高層4室，實用面積559方呎，以675萬元賣出，呎價12075元，滙豐估價899萬元，成交價較其低224萬元或24.9%。代理說由於單位裝修殘舊，故以低價易手。


新地料樓市回氣 新春後復活
新盤銷情亦受樓市氣氛轉差拖累，多個項目本月先後推出新財務安排催谷銷情，包括特長成交期及高成數按揭等。有發展商認為，樓市現時屬「回氣」階段，估計明年農曆新年後購買力會逐步復勇。

新地（00016）副董事總經理雷霆表示，去年一手成交總金額2300億至2400億元，今年料仍有2000億元，樓市回氣一下屬正常現象，現時剛性需求依然強勁，預計購買力累積一段時間，於農曆新年過後釋放。

提高按揭長交易期成趨勢

新盤貨尾加價情況近期已見「收斂」，但願意減價推售貨尾的卻不多，只有麗新發展（00488）旗下筲箕灣逸瑆於10月初曾減價逾10%，並只限其中12伙，此外便未有新盤願意減價。踏入11月，一手住宅交投顯著萎縮，多個項目隨之變陣，先後推出全新財務安排吸引買家。

華懋元朗朗城滙10月底進行首輪銷售，即日僅沽出約40%後，本月初調高一按計劃，由原來樓價的70%，推高至80%；九建（00034）油塘海傲灣則增加備用一按，最高可達樓價80%。莊士中國（00298）旗下屯門弦海亦推出二按計劃，最高為樓價30%。會德豐地產推出的先住後付超長成交期方案，上周公布由780天，大幅加碼至1088天，即約3年成交期，計劃擴大至旗下5個項目共88個貨尾單位。

上述樓盤增加財務安排後，海傲灣及會德豐地產旗下將軍澳MONTEREY於過去周末銷情稍見起色，分別售出17伙及8伙，成為周末一手銷情最佳的兩個新盤。美聯住宅部行政總裁布少明相信，即使淡風勁吹，發展商也不輕易減價推售貨尾，若要促銷，較有效的方法是提供長成交期、高成數按揭等招式，料陸續有其他新盤仿效。

貿戰持續+人幣轉弱 帶動資金投港樓

樓市有轉勢迹象，惟貿易戰持續，人民幣走勢轉弱，帶動部分資金流入本港樓市。10月份買家印花稅錄371宗，按月升6成，創5個月新高，涉及稅款亦升4成至8.7億元。

三辣稅共收28.6億 連升兩月

港元與美元採聯滙掛鈎，近季中美貿易戰升溫，美元走勢向好，吸引不少海外資金流入本港，作為資金停泊所。據稅務局公布資料顯示，10月份「三辣稅」稅收共錄28.6億元，按月升約5%，連升兩個月；涉及物業成交為2,375宗，較9月份僅多1宗。

當中，須繳付買家印花稅（BSD）成交升勢明顯，10月份錄371宗，較9月份228宗，按月增6成，屬今年5月以來的5個月新高；涉及稅額近8.7億元，按月漲4成，為近4個月以來最多。但平均每宗買家印花稅成交金額，則由9月268.9萬元，進一步回落至234.5萬元，按月跌幅約13%，連續2個月下挫。

美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者徐家健指，近期本港樓市有回調迹象，用家和投資者入市態度較為審慎，惟內地經濟增長放緩，人民幣有貶值憂慮，加上歐洲經濟環境波動，美元逆市走強，聯滙掛鈎的港元很大機會成為資金停泊所，現時仍有不少外來資金流入本港。

樓價回調 吸海外買家入市

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才分析，買家印花稅成交回升，相信主要涉及3大原因，包括中美貿易戰及人民幣走勢向下，內地買家有意投資港樓作對冲風險；其次新盤發展商積極提供回贈和按揭優惠方法，以及二手業主肯擴大議價空間，減幅可抵銷部分稅款支出，可望吸引部分海外買家願意入市。

惟學者認為，現時內地管制資金措施愈加嚴謹，亦要視乎外圍經濟及貿戰摩擦持續與否等因素，相信本港樓市短期可以受惠，但難言可回升至去年12月高位（534宗）的高水平。

而額外印花稅（SSD）亦按月回升至40宗，比9月份多7宗，涉及稅款2,770萬元，按月同升2成，平均每宗約69.25萬完。

另一方面，近月一、二手交投放緩，觀望氣氛濃厚，拖累從價印花稅跌穿2,000宗水平，僅報1,964宗，為2017年2月以來最少。主要受非住宅投資減少影響所致，上月錄1,396宗，按月少8%，涉及稅款跌3%至7.7億元。而上月15%新住宅印花稅個案則減至568宗，涉近11.9億元，分別按月跌4%及11%。

吳崇武：剛性需求勁 春節後多現小陽春

樓市踏入調整期，但發展商仍看好後市，華懋認為，市場剛性需求強勁，預期樓市下跌幅度小，市場購買力就會湧現，今次樓價下跌幅度不會超出15%。

華懋集團銷售部總監吳崇武接受訪問表示，由於中美貿易戰、加息等因素影響下，令樓市充滿觀望氣氛，集團最近推出一個全新樓盤，為西鐵朗屏站鐵路項目朗城滙，至今售出約200餘伙。吳亦坦言，基於最近樓市氣氛轉淡，項目的銷情或多或少受到影響。

不過他仍對後市充滿信心，「我知道部分人士對後市看得頗淡，睇樓市下跌2至3成，但我認為樓市未有條件大跌，因為私人土地供應不足，加上剛性需求強勁，只要樓價下跌1成，購買力就會湧現，我相信今次樓價調整的幅度，最多亦不會超過15%。而一般來說農曆年後，樓市便會出現小陽春。」他說。

朗城滙銷情慢熱 暫無意減價

「其實在我心目中，朗城滙開價水平應達每呎1.8萬元，但最終以呎價1.6萬元推盤，其實已是低出1成價錢開盤。最近氣氛轉淡，市場上的投資者不敢入市，但用家仍有，以朗城滙為例，1、2房的單位有很大的需求。」他說。

他指，現時市區地皮普遍每平方呎樓面地價都要1.3萬至1.4萬元，土地成本不斷增加，朗城滙始終是鐵路項目，交通配套優越，加上私人土地供應不足，就算項目銷情較為慢熱，暫時亦無意減價賣樓。

豪宅「海鮮價」 不受氣氛影響

他指，豪宅是「海鮮價」，供應始終不多，有部分買家可能純粹為買心頭好，就算要付3成的辣招稅都會入市。例如何文田有新盤的洋房都已賣近10萬元一平方呎，便反映了此情況，即使付較高的溢價，亦會願意入市。

故此相信豪宅在今次樓市調整期的影響不會太大，反而中小型住宅受市場氣氛影響較大；但同樣地，中小型住宅都有基本的住屋剛性需求，故整體大市跌幅空間有限。

資金充裕 可提供高成數按揭

另外，華懋在推售朗城滙初期，亦為買家提供高成數按揭，最高可造7成，至近日為刺激銷情，更將按揭成數提高至8成。

吳指，現時發展商提供按揭優惠予買家，已經是市場的大勢所趨，皆因現時準買家首期未必足夠，發展商能提供按揭優惠，可幫助他們入市。以朗城滙為例，首輪推售時使用即供付款辦法的買家大約佔6成，至於備用按揭付款則佔約4成。「集團資金充裕，即使提供高成數按揭，對集團資金回籠的問題不大。」

新一批白居二合資格買家加速搶購300萬元以下綠表公屋單位。市場消息透露，青衣本月連錄3宗綠表公屋成交。其中，青衣邨宜業樓中層14室，實用面積381平方呎，剛以未補價220萬元沽出，呎價5,774元，無論樓價及呎價均是屋苑今年新低價。

原業主2001年以15.9萬元購入，持貨17年帳面獲利204萬元。

白居二290萬 購黃大仙下邨

其次，金匯地產分行經理密雪英透露，黃大仙下邨龍豐樓高層19號室，實用面積407平方呎，屬於2房間隔，剛由白居二客以290萬元（未補地價）承接，呎價約7,125元，原業於2001年以24.5萬元購入，持貨17年獲利265.4萬。

裕東苑高層 綠表404萬售

另外，利嘉閣地產區域董事陳永強透露，本月暫錄得2宗二手成交，其中天明樓低層30室，實用面積349平方呎，現為1房間隔，外望開揚樓景，日前以綠表價203萬元（未補地價）易手，呎價5,817元。

至於綠表居屋方面，美聯物業高級分區營業經理李錦榮表示，東涌居屋裕東苑喜東閣高層12室，實用面積530平方呎，原業主叫價450萬元放售數月，累減價逾1成後，獲一名白居二客以約404萬元承接，呎價7,620元。資料顯示，原業主於2011年3月以約145萬元購入該單位，持貨7年獲利259萬元。

雖然近月外圍經貿前景未明朗、股市波動，零售數據升勢亦見放慢 ，惟新鴻基地產代理租務部總經理鍾秀蓮昨表示，今年首三季新地十二大商場營業額達125億元，人流亦突破3.1億人次，按年各升14%及12%。由於旗下十二大商場部分剛完成優化租戶組合，加上第四季及明年第一季都有節日因素帶動，屬消費旺季，她預期，第四季新地十二大商場的人流及營業額將較去年上升26%及35%，達1.1億人流及63億元，明年該批商場的租金將錄得逾10%升幅，部分經重整的商舖租金更加有20%升幅。

聖誕推經典卡通人物巡禮

配合聖誕節來臨，鍾秀蓮稱，今年新增葵興life@kcc及北角匯兩個商場後，新地十二大商場將斥資4,700萬元作推廣費用，按年增約36%，將以5大經典卡通人物為主題，推出《經典卡通人物聖誕巡禮》，她預計，旗下十二大商場於12月18至26日期間的人流將達1,450萬人次，按年升24%，營業額將逾7.87億元，按年升幅達25%。

港珠澳大橋及高鐵香港段等基建陸續開通，加上屯門連接機場通道亦將通車，鍾秀蓮相信，屯門及荃灣區的商場都能起到分流旅客的作用。配合屯門的發展，她指，將結合系內「錦薈坊」、「卓爾廣場」、「寶怡商場」及「珀御坊」成為屯門四大商場，預料明年初珀御坊開始引入商戶後，四個商場每月的租金收入可達1,200萬元。其中剛入伙的珀御坊正招租中，已接獲約50個查詢，主攻特色餐飲，呎租約60至80元。

將軍澳天晉滙新舖70%租出

新地於將軍澳亦擁120萬平方呎的商場版圖，新地代理租務部助理總經理林凱雲透露，將軍澳中心的優化工程已進入第二階段，預計將於明年中完成，屆時商戶組合將由141間增至221間商舖，目前出租率超過80%。另外，Popwalk天晉滙第四期Ocean Popwalk預期於明年年底開幕，早前已開始招租，現時出租率已達70%，共4期的天晉滙系列商場於全面投入服務後，整個天晉滙的商戶數目將增至約150間。

另外，新地首個活化工廈項目，位於葵興的life＠KCC現時出租率近90%，新地代理租務部副總經理吳小偉估計，年底可全數租出，計及鄰近joy＠KCC，兩者合共近16萬呎的出租樓面面積，每月所收租金約500萬元。鍾秀蓮又稱，北角匯第一期(位處酒店部分的商場)近70間舖已接近全數租出，其中30多間舖的租戶將率先於下月中開業，以迎接聖誕節黃金檔期。