名店撤守東區！號稱「全台最大日系藥妝通路」的日藥本舖，繼台北民生店開幕10個月黯然歇業，位於東區的忠孝店在租約到期後也不再續租，業者解釋是因進駐百貨賣場，才淘汰街邊店。據了解，忠孝店前手租客TGI Fridays因房東漲租搬離，當時月租開價70萬元，最後以58萬元租給日藥本舖，而目前店鋪已張貼求租訊息，月租開價65萬元。

近日於《591房屋交易網》有2~3家仲介業者，掛出「黃金東區SOGO旁1樓旗艦店面」求租訊息，該店面位於忠孝東路四段49巷，現租客為日藥本舖，去年1月，實價揭露日藥本舖以月租金58萬元，租下舊TGI Fridays店面，店面僅有1樓，權狀坪數73坪，換算月租單價不到8000元。

曾奪下北中南店面王
仲介業者透露，TGI Fridays租用該店面超過15年，後期因房東試圖調漲房租、加上區域餐飲業競爭，因此於2017年歇業，緊接由日藥本舖接手。據悉，當時房東理想月租金為70萬元，最後卻降價12萬元租出。而此次日藥本舖退場，網頁求租訊息掛出單月65萬元，業者評估，月租金應會維持在60萬元左右。

根據內政部實價登錄店面租金顯示，北中南最貴店面租金的店面王，統統由日藥本舖奪下，但日藥本舖民生店上月開幕不到10個月便黯然退場，近期再有精華地段忠孝店不續租，讓人不免懷疑，在藥妝店大舉進攻商圈之際，是否已經出現疲態。對此，日藥本舖表示，忠孝店退場，主因是將搬到「忠孝東路四段其中一家百貨裡面」，為避免2店彼此競爭，所以淘汰街邊店，詳細位置無法透露，但強調：「品牌全省總店數仍屬增加中，年底前還會開出2∼3家分店，並無經營困難。」

強調日製做市場區隔
日藥本舖也分析，台灣藥妝店老牌如屈臣氏、康是美，全省店數在400∼500家之譜，就業績總量，自是無法與其抗衡，「但我們強調日本製造，90%架上商品來自日本，做出市場區隔。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，東區商圈近期進入盤整，其中藥妝競爭最為激烈，經營上卻和過去大不相同，民眾熟悉的屈臣氏、康是美、寶雅等既有品牌，挾通路優勢，能提供消費者更便宜與多元選擇，原本就有死忠客戶。而日系藥妝強調新鮮感，品項和既有品牌做區隔，各有擅長，不過在高店租壓力下，若非有集團奧援，不易在區域站穩腳步，在觀光客轉戰他處後，東區藥妝勢必也進入新的盤整期。

各大百貨公司正值周年慶期間，四周進行交管、民眾往來頻繁，而忠孝SOGO周邊商圈卻在大洗牌。除鄰巷的日藥本舖將退場，對街的鎮金店、小林煎餅，及同側的舊SASA店面等，都處於空置狀態，據了解，該商圈近50間大小店面中，有7間處於空置、1間裝修中，空置率超過15%。

根據《蘋果》實際走訪，忠孝東路四段自復興南路至大安路為止，兩側店家大小共計50間，空置狀況，以忠孝SOGO對向的雙號店址最多，共有4間，包括鎮金店、小林煎餅、及日本輕珠寶品牌festaria等，另外，原服飾品牌G2000忠孝店，則正在裝修中。

每坪1.2萬∼2萬元
與忠孝SOGO同側、近大安路的永福樓1樓店面，原先分拆3店面，各有租客SASA、葡吉小廚及特賣會，近期也拉上鐵門、委託房仲出租。短短250公尺的路程，便有7間店面求租，商仲業者私下透露：「過往這一帶店面空置率是比較低的，但不知為何最近出現這麼多空置。帶看機會很多，但成交速度倒沒有西門町那麼快，磨合還需要時間。」

依據實價登錄歷來成交資料，該商圈街邊店最高實價揭露在2015年10月，2.9坪店面、月租單價近3萬元，而平均多在每坪12000∼20000元間。依照目前待租的永福樓1樓店面來看，目前3間店面採合併出租方式進行，總坪數216坪、開價每月322萬元。而忠孝、大安路口店面總面積約40坪，每坪單價也在14000∼17000元之譜。

租金單價符合行情
住商不動產天母蘭雅店呂怡說，永福樓案1樓拆算單坪月租金約15000元，因為坪數大，從租金單價來看，相當符合行情，但因總價超高，未來較有可能由單一業者出面承租，再另行規劃，或是採分租模式。

北台灣各縣市新推建案公設比再創高峰。根據市調業者統計，包括新北市、桃園市、新竹縣、宜蘭縣與基隆市，新案公設比均創下歷史新高，其中宜蘭縣逾38%居冠，台北市以34.2%次之，追平歷史第3高紀錄。
據《住展》雜誌統計，今年截至10月底，北台灣各縣市公開銷售的大樓（含商辦）、華廈類新建案，平均公設比持續走高，其中，新北市、桃園市、新竹縣與宜蘭縣、基隆市等5個縣市，均刷新歷史新高。台北市則微幅上揚，追平歷史第3高，僅新竹市稍微下降。

北市13案公設比逾40%
北台灣7大主要都會區中，以宜蘭縣新案平均公設比最高，達38.6%。等同於買1間30坪的房屋，其中有超過12坪為公設面積。若以區域大樓平均房價每坪約22萬元計算，等同民眾掏出264萬元買公設。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，宜蘭大樓公設比偏高，主要是溫泉住宅建案普遍，有休閒性公設所致，且部分建案又會將停車位計入公設中。

室內實坪僅權狀一半
而公設比以34.2%居次的台北市，達歷史第3高紀錄。北市今年共有13個建案，公設比達40%以上，超高公設建案比去年多，致使整體水平提升。同樣以30坪物件為例，北市就有高達10.26坪為公設面積，若以北市新建案平均單價83.2萬元計算，等同有854萬元花在公設上，可在新北市蛋白區，再買1間小宅，令人咋舌。
何世昌指出，今年北台灣整體大樓、華廈建案，平均公設比達32.4%，若再加上約15%的附屬建物，等於宣告「室內實坪僅約權狀一半」，「這種『要1塊，給5毛』的房市買賣問題，仍有賴法令制度來解決。」

台中近3年合法旅館家數呈直線上升，觀光局統計資料顯示，台中旅館每年新增10~20家，其中近3年光逢甲夜市生活圈，即新增10家旅館；近期又一大型業者整合台灣大道12期老屋，將興建超高樓飯店，預計2021年完工。其他包括台中之鑽、洲際酒店、李方艾美等案，也將規劃22~38樓不等的超高樓指標飯店。

逢甲生活圈最高大樓
台北崇偉集團旗下的崇偉營造，將於台灣大道與環中路附近的都市更新土地，規劃地上22層、地下6層飯店，基地坪數589坪，將成為逢甲生活圈最高飯店大樓。崇偉集團表示，飯店地處台中門戶位置，鄰近中港交流道，位居台灣大道與環中路2大交通動脈交會處，未來還有捷運藍線經過，潛力性高。

台中近年新建旅館主要集中在12期重劃區，各式風格爭奇鬥豔，客層多鎖定自由行或商務人士，對於當地投資型房市也產生助攻效果，中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示，投資飯店向來是投報率不錯的選項，而且人來了、需求跟著來，也會讓商圈經營範圍產生轉移或擴大，帶動附近商業發展。

緊鄰首棟酒店式公寓
該超高樓飯店外觀，採垂直立體綠化，規劃216間客房，低樓層設有宴會廳、餐廳、健身房、三溫暖、芳療室、空中溫水泳池及兒童遊戲區等設施，該建物也將申請鑽石級綠建築；緊鄰一旁的順天建設，則有首棟酒店式公寓「順天環匯」，今年將完工交屋，鎖定月租型商務人士，當地商用型不動產熱度持續上升。

房貸逾放比率攀升警訊解除？金管會昨（15）日公布最新房貸逾放，9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降，金管會銀行局表示，主要跟銀行打銷掉及處分擔保品回收有關，也顯示房市表現平穩。

最近一、二年來房貸逾放比率不斷升高，引發市場關注，更有學者示警，國內不動產放款比重偏高，要小心房地產價格。

若持續探底、國內利率反轉上升，可能引發的危機。金管會也緊盯個別銀行房貸逾放，並清查房貸寬期到期情況。

金管會昨天公布最新房貸逾放比率，9月底房貸及建築融資逾放比率，都同步下降，房貸逾放比率攀升現象似已暫時止跌。

金管會表示，到9月底止，銀行辦理購置住宅貸款逾放金額160億2,500萬元，雖比8月略增300萬元，但逾放比維持在8月的0.23%，已連續兩個月低於7月的0.24%。

購置住宅貸款逾放比率0.23%，也是去年12月以來新低。

至於建築融資貸款，9月底逾放金額44億3800萬元，低於8月45億5200萬元，逾放比率也跟8月一樣維持在0.21% ，同樣連續兩個月低於7月的0.25%。

金管會資料顯示，建築融資貸款的逾放比率0.21%，則是今年以來新低。

至於9月購置住宅貸款餘額有6兆8,596億元，比8月增加0.48%；建築融資貸款餘額2兆945億元，比8月成長0.96%。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，本國銀行8月及9月逾放比率為0.27%及0.26%，房貸及建築融資逾放比率，也都低於國銀的逾放比率，顯示資產品質穩健。

對於購置住宅及建築貸款逾放比率雙雙下降的原因，莊琇媛表示，主要是有些打銷掉，以及部分處分擔保品回收。她說，有些銀行逾放一直未打銷，如果跟法院申請法拍，仍顯現在逾放，拍賣掉回收，逾放就不見了。

莊琇媛表示，逾放比率的下降，顯示銀行資產品質很好，且這一、二個月房市也表現平穩。

台北市內湖科技園區的商用不動產，炙手可熱。據最新調查，近10年全台北市整棟大樓成交案例，內科就囊括5成，就成交額占總體市場比例來說，今年更衝上7成，在北市市中心商辦租賃市場大缺貨之際，內科將更吸引建商搶進卡位，興建辦公大樓。

世邦魏理仕（CBRE）昨（15）日公佈「內湖科技園區的崛起」研究報告指出，自2008~2018年第三季止，全台北市整棟商辦及廠辦大樓的交易中，內科成交案即占總交易金額的51％。對機構投資人而言，投資全棟大樓意味其有機會透過建物翻新、提升物管服務等手法，提高整體租金收入。

報告也指出，就商用不動產總成交金額來看，近10年間，大內湖科技園區占台北市總交易金額比重，每年度平均囊括28％，2018年前三季，更一舉上升至74％。顯示在整體不動產市況尚未全面回溫之際，大內科的優質標的持續吸引買方，儼然成為台北商用不動產投資市場的領頭羊。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，目前大內科仍有多筆素地待開發，在市中心商辦租賃市場大缺貨的情況下，將加速建商購買內科土地，並興建辦公大樓的腳步。

朱幸兒表示，內科園區部分企業有意處分長期持有資產，以專注本業發展，並實現不動產增值利益。隨著未來成功橋拓寬工程完工、捷運環狀線東環段、民生汐止線的計畫落實，大內湖科技園區將吸引更多廠商進駐，並繼續在台北商用不動產投資市場中占有一席之地。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，內科商用不動產和台北市中心商辦大樓相比，同時具備三大誘因，包括：全棟大樓出售機會多、自用及投資型買家需求皆強勁，及收益率較高。因此內科園區多年來一直炙手可，長期獲得投資人青睞，並逐漸躍升為台北市投資地點首選。

另一方面，自用型買方、本土保險公司對於大內科廠辦都展現強勁的購買需求，分別占過去10年園區內商辦及廠辦投資總額，達41％及39％。

就投資人角度來看，以科技業者為首的廠商，不僅是未來的潛在買方，企業對於大面積辦公空間的殷切需求更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加；最近，台灣人壽擬以約17.94億元買下壹傳媒內湖總部大樓，且售後回租。在土地市場方面，大內科園區也相當搶手。其中有58％的交易金額，來自建商貢獻，今年以來，華固及長虹分別在大內科投入32.8億及15.5億元購地，以興建商辦大樓。

實價揭露林口指標社區「亞昕晴空樹」今年交屋後，多戶轉手，大多賠售，其中今年8月交易的29樓戶，賣方2,200多萬買進，1,900多萬忍痛殺出，賠了240萬；6月成交的24樓戶也賠售了190萬。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，機場捷運通車後，一般認為林口房價已回穩，尤其是捷運站附近住宅，晴空樹近林口站卻出現交屋就跌價的情況，和社區戶數多、當初價格高、投資客多有關。

陳炳辰表示，晴空樹社區戶數多達315戶，造成價格差異大，生活機能雖有機捷A9站支撐，也與喜來登飯店合作，興建時便以飯店結合住宅的方式規劃，極具話題性，但由於周遭新案多、競爭大，又有部分樓層面向受高架橋所累，價格受到考驗。

實價資料，今年雖不乏高樓層的成交單價仍在40-50萬，但像是24樓戶、29樓戶都以三字頭交易，整體社區平均單價在40萬元左右。

陳炳辰指出，今年林口站附近平均房價為36.1萬，去年則是37.9萬，5%的跌幅顯示仍在低檔盤整，預料仍需等待商圈進一成熟熱絡，房價才有發展空間。

針對目前都市更新條例修正草案商結果，建商近日提出四項建議，內政部營建署14日發新聞稿回應，兩項建議打槍，一項打折，一項表示仍待協商處理。

營建署表示，都市更新條例第9次修正草案歷經立法院內政委員會多次審查，期待本會期能順利通過。

對業者近日提出「徵求住戶同意時免檢附都市更新事業計畫及權利變換計畫草案」、「權利變換計畫書免再檢附同意書」、「協議合建比照權利變換給予賦稅優惠」，以及「刪除地上物未清除前不得預售限制」等四項建議，營建署表示，部分建議有空白授權爭議，應兼顧各方權益衡平。

其中針對「徵求住戶同意時免檢附都市更新事業計畫及權利變換計畫草案」建議，營建署表示，都市更新事業計畫涉及實施範圍、更新後建築規劃與容積獎勵事項，權利變換計畫則攸關所有權人之共同負擔與權利價值分配，在在影響民眾是否參與更新的意願，如果徵求同意時，免附草案，恐有空白授權爭議，實施者徵求同意書時，仍應提出相關計畫書草案。

至於「權利變換計畫書免再檢附同意書」，權利變換計畫涉及實施者與所有權人及不同所有權人間更新後權利價值之分配比率，是所有權人參與都更最重視的課題，若無徵求同意將衍生爭議。

對於建商提議協議合建比照權利變換給予土增稅優惠，營建署表示，本次修法已增加協議合建的賦稅優惠，規定所有權人參與協議合建致移轉土地予實施者部分，可以減徵40%土地增值稅，但無法比照權利變換完全免稅。

至於都更案範圍內之地上物未拆除前是否可以預售部分，目前立法院仍保留待後續協商處理。

繼豐原安康段後，大里光正段共好社宅已於10月完工，成為台中第2處完工的社會住宅，將於2019年1月7日開放受理申請，2018年11月14日首場說明會在修平科技大學舉行，向現場民眾介紹申請資格、社宅「共好計畫」理念、豐原安康段入住後情形等相關資訊。後續再舉辦4場說明會，歡迎踴躍參加。

住宅處表示，大里區光正段第1期社會住宅開放196戶承租，其中一房型118戶、二房型68戶、三房型10戶，每戶配備冷氣、廚具設備、衛浴設備、床箱、衣櫃、窗簾等傢俱(電)，並與數家在地店家洽談合作，爭取較市面更好的價格折扣或福利回饋等有感優惠提供入住居民選擇。

台中市社會住宅除提供完善的硬體建設與設備外，更考量軟體建設的導入，大里區光正段社會住宅將延續共好精神，未來將導入社福單位及公共藝術團隊進駐，另推出種子徵選計畫，邀請對於社區營造有興趣的青年、市民們與市府一起帶動社區活力，期待未來服務範圍能從社會住宅擴及周邊鄰里，達到共好的目標。

住宅處說明，年滿20歲以上的台中市民，或於台中市就學、就業且有居住需求但未設籍的國人，如符合名下無自有住宅、2017年度年所得低於105萬元、每人每月平均所得低於4萬8,346元且擁有不動產總金額低於528萬元等財稅規定，均可提出申請。

由於台中市社會住宅租金為市場租金水準7折以下(低收入戶或中低收入戶 65 折)，其中，第1年租金優惠以5折、第2年6折、第3年7折出租。經由3家不動產估價師進行市場租金估價，大里光正段第1年每月租金含管理費一房型僅需2,700至3,500元、二房型5,900至6,100元、三房型8,200元。為照顧經濟及社會弱勢族群，未來民眾如符合社會局、原民會等辦理之租金補貼條件，仍可申辦租金補貼，以再減輕租金負擔。

此外，為讓民眾更了解大里區光正段共好社宅受理申請規定，住宅處後續將於12月7日於大里工業園區服務中心、12月11日於修平科技大學A607演講廳、12月22日於健民里活動中心及2019年1月19日於大里福興宮再舉辦4場說明會，歡迎有需求之民眾前往參加，如有相關問題，可至台中市政府住宅發展工程處網站查詢。

基隆廟口夜市周遭店面因不敵高房租，接二連三收掉。當地房仲觀察，這些店面的屋主不少都是繼承店面的「店二代」，但因比起做五金行、茶葉等不合時宜的生意，出租的投資報酬率更好，不少店二代寧願當房東。

基隆廟口夜市為著名觀光景點，如今周遭店面因不敵高房租，接連倒閉，觀光客還雖然還有，但商圈已經不如鼎盛時期繁榮。

在地觀察多年的永慶不動產基隆廟口店店長池泳陞表示，過去廟口夜市周遭的屋主，都是一樓當店面、二樓自己住，大多投入茶葉、五金行等較傳統的產業，現在老了，將店面傳給下一代，但經營傳統產業實在不敷成本，許多店二代乾脆轉租給其他行業。

池泳陞說，通常能夠繼承店面的屋主，好幾代傳下來都很有錢，大多已經搬離基隆，或因早已買新房，都不會急著賣掉店面，但為了維持行情不願降租，讓許多新興產業進駐仍然支撐不下去。

池泳陞舉例，像廟口夜市出來往左走愛三路，店面汰換率高，營業店家越來越少。池泳陞認為，廟口夜市消費族群除了在地人之外，有很大一部分觀光客，但是周遭逛街動線沒有安排、實在不夠好，大多人一出廟口都往右走，左側店家撐不下去，一換再換難經營。

CBRE世邦魏理仕於2018年11月15日發佈內科投資市場研究報告，報告指出過去十年間，大內湖科技園區的商用不動產投資活動平均佔每年台北市總交易金額的28％，此比例更在2018年前三季上升至74％，顯示在整體不動產市況尚未全面回溫之際，大內科的優質標的持續吸引買方進場，儼然成為台北商用不動產投資市場的領頭羊。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析：「與台北市中心商辦市場相比，大內科同時具備全棟大樓出售機會多、自用及投資型買家需求皆強勁及收益率較高等三項特質，使得該區長期獲得投資人青睞，並逐漸躍升為台北市投資地點首選。」據世邦魏理仕研究部統計，2008至2018年第三季間，全台北市整棟商辦及廠辦大樓的交易中，內科成交案即佔總交易金額51％。對機構投資人而言，投資全棟大樓意味其有機會透過建物翻新、提升物管服務等手法，進一步提高整體租金收入。

另一方面，自用型買方及本土保險公司對於大內科廠辦均展現強勁的購買需求，分別佔過去十年園區內商辦及廠辦投資總額的41％及39％。就投資人角度來看，以科技業者為首的廠商不僅是未來的潛在買方，企業對於大面積辦公空間的殷切需求更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加；近日即見到台灣人壽擬以新台幣約17.94億元購入壹傳媒的內湖總部大樓，且將採售後回租方式。

過去一年來，大內科主要交易案包括台塑集團於2018年五月斥資新台幣187億元購入位於潭美段的台北企業總部園區三棟大樓，以做為未來總部使用。機構投資人則有中華郵政於2017年底以新台幣64.2億元，買下西湖段長虹新世紀企業總部整棟大樓，租金收益率逾2.6％，不僅超過最低收益率2.345％的門檻，更高於市中心許多商辦大樓收益率。

除商用不動產交易外，大內科園區內的土地買賣市場也十分活絡。過去十年，大內科土地市場有58％的交易金額來自建商貢獻，由於本土大型企業購置自有大樓的意願高，歷年來陸續有多家建商成功出售整棟廠辦予自用型買方。2018年以來，華固及長虹分別在大內科投入新台幣32.8億及15.5億元購地，主要以興建商辦大樓為主。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出：「目前大內科仍有多筆素地待開發，在市中心商辦租賃市場缺貨的情況下，將加速建商購買內科土地並興建辦公大樓的腳步。此外，部分企業有意處分長期持有資產，以專注本業發展，並實現不動產增值利益。隨著未來成功橋拓寬工程完工、捷運環狀線東環段及民生汐止線的計畫落實，大內湖科技園區將吸引更多廠商進駐，並繼續在台北商用不動產投資市場中佔有一席之地。」

　統計局房價資料依舊“堅挺”。統計局發佈10月的70城房價報告顯示，65城的新房繼續環比上漲，4個城市出現下跌，深圳以0.5%的跌幅居首，中西部省會城市繼續領漲。

　　更能體現市場真實情況的二手房價方面，持續的樓市高壓調控在存量房市場的傳導開始“發威”。有14個城市銷售價格環比下降，調控先鋒北上廣深四大一線城市全線下跌，深圳跌幅達到0.6%。

　　房價究竟是“真跌”還是“假摔”？記者通過實地調研廣深樓市發現，業主再也沒有以往的傲氣，紛紛開始“割肉”，大面積出現一定幅度報價下調；仲介持牌人數正在遞減；成交面積下降明顯。一線城市二手市場的低迷，似乎昭示著拐點真正的來臨。

　　中糧地產(5.150, 0.09, 1.78%)將繼續推進與大悅城的重大資產重組

　　新京報快訊（記者 段文平）關於是否繼續推進與大悅城的資產重組問題，11月15日晚，中糧地產發佈公告稱，公司董事會決定繼續推進本次重大資產重組事項，並已於2018年11月15日召開了第九屆董事會第二十九次會議，審議通過了《關於繼續推進公司本次重大資產重組事項的議案》。

　　對於繼續推行重大資產重組的原因，中糧地產稱，重大資產重組是落實黨中央、國務院關於推進國有企業改革的具體舉措，將為公司主營業務注入新的商業地產元素，釋放住宅、商業板塊整合的協同效應，交易完成後，公司將成為中糧集團旗下融合住宅地產與商業地產一體化的全業態房地產專業化旗艦平臺，既能通過開髮型物業的高周轉實現現金回流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利，有利於進一步提高公司的持續經營能力和核心競爭力。

　　昨日（11月14日），中糧地產發佈公告稱，該公司擬發行股份方式購買大悅城地產股份，並擬向投資者發行股份募集資金未獲中國證監會同意。中糧地產表示，公司董事會將於收到此決定之日起10日內對是否修改或終止本次方案作出決議，同時按照有關規定及時履行資訊披露義務。

　　早在10月25日，證監會發佈的審核結果顯示，中糧地產發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易事項未獲得審核通過。理由是本次交易標的資產定價的公允性缺乏合理依據，不符合《上市公司重大資產重組管理辦法》第十一條的相關規定，即要求重大資產重組所涉及的資產定價公允，不存在損害上市公司和股東合法權益的情形。而此次中糧地產折戟也在於資產定價上。

　根據融360資料顯示，10月，全國二套房貸款平均利率較上月微漲1個BP，達到6.07%，也創出年內利率新高。超過9成的銀行將二套房的利率上浮10%以上。

　　11月15日，國家統計局發佈10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，統計資料顯示：一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅環比下降；二線城市環比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。房價出現明顯降溫。

　　房價出現調整的同時，房貸利率刷新年內紀錄。融360資料顯示：2018年10月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，刷新年內新高；相比去年10月首套房貸款平均利率的5.30%，上升0.41個百分點。值得注意的是，這已是首套房貸利率連續22個月上漲。

　　武漢房貸利率領跑全國

　　根據融360資料，19家主要銀行中，首套房貸款最低利率為基準的1.1倍；最高為基準1.241倍；工、農、中、建國有四大行首套房貸款平均利率已較基準利率上浮16.4%。（9月該數值為16.0%）。

　　全國首套房平均利率最低的前十個城市分別為：上海5.19%、廈門5.39%、昆明5.39%、大連5.44%、烏魯木齊5.44%、北京5.47%、福州5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重慶5.62%。一線城市中，另外兩強——深圳和廣州，則分列11位（5.62%）和19位（5.72%），深圳已經連續三個月維持該水準。

　　10月，全國二套房貸款平均利率較上月微漲1個BP，達到6.07%，也創出年內利率新高。超過9成的銀行將二套房的利率上浮10%以上。

　　雖然房貸利率整體上浮，但是一些熱點城市出現調整。如杭州10月首套房貸利率平均值為5.68%，比上期的5.80%，下跌12個BP；二套房貸款平均利率為6.16%，利率平均值較上期上漲10個BP。從資料來看，杭州地區房貸利率自5月份破“6”以來，首套利率平均值首次下跌，但主流依然普遍執行基準上浮15%，利率仍然處於較高水準。

　　南京房貸利率年內首次下調，10月其首套房貸利率平均值為5.89%，利率平均值較上期下降5BP。

　　武漢10月的房貸利率雖然出現下調，但是整體水準依然遙遙領先，首套房貸利率平均值為6.26%；二套房貸款平均利率為6.67%，雙雙出現下跌。 根據融360的資料，武漢地區首套普遍執行基準上浮30%，二套普遍執行基準上浮40%，利率均值遠高於全國均值。

　　“今年首套房貸利率‘步步高(8.390, 0.14, 1.70%)’，從85折一路攀升到年利率5.71%，最重要的原因還是調控政策一路從嚴的結果。本次調控不僅僅是出臺限貸政策，更在放款額度上重點調控，故而今年各大銀行不但利率高，而且放款速度也都較慢，排隊放款是常態。”廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源對21世紀經濟報導記者表示。

　　雖然房貸利率繼續上漲，但是增速出現明顯放緩，利率拐點若隱若現。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示：窺一斑而知全豹，杭州首套房貸款利率年內首次破6，可以看出，部分銀行的房貸政策已經有了鬆動跡象。

　　房貸不良率僅有0.3%

　　不過對於調整幅度，業內普遍認為不會超預期。“拐點可能在2019年出現，但是大幅下調的可能性不大，畢竟對於房地產的調控還沒有放鬆。”鄭大源表示。

　　嚴躍進也認為：截至目前，基本上已經走過了最嚴厲的房貸管制政策。今年上半年，部分銀行的房貸策略較為保守，因此到了年底商業銀行若是貸款業務沒有完成，也會在此類房貸業務上進行優化。不過類似政策更多還是惠及了剛需購房者，依然是在“房住不炒”的大框架下進行的。

　　“10月份的資料，主要是剛好趕在年底這個時點，一些銀行將此前沒有貸出的額度，加速出貨。目前銀行的流動性出現鬆動，預計明年房貸的情況會好於今年，但是大轉變可能性不大。”嚴躍進表示。

　　“如果單純從做業務的角度來說，銀行也是非常願意做房貸業務的。一是在房價上漲的大背景下，房貸資產出現不良的概率非常低。第二房貸貸款額度大，時間長，利潤豐厚。一套北上廣深的房貸一般都在百萬之上，貸款時限一般都在二十年以上，形成銀行非常穩定的資產。不過在目前調控房地產的背景下，房貸額度進行總量控制，暫時還沒有鬆動的跡象，未來一段時間房貸利率下調的可能性不大。”一家國有銀行廣東分行的負責人表示。

　　本月初，央行發佈《中國金融穩定報告（2018）》，報告指出：長期以來，我國實施審慎的住房信貸政策，對首付比要求較其他多數國家更為嚴格。2017年，我國個人住房貸款平均抵借比（即當年批准的抵押貸款金額除以當年批准的抵押品價值）為59.3%，風險抵禦能力較強。此外，我國住戶部門貸款的不良率一直處於較低水準。2017年末，個人不良貸款餘額6149.3億元，不良率為1.5%，低於銀行貸款整體不良率0.35個百分點；個人住房貸款、個人信用卡貸款和個人汽車貸款不良率分別為0.3%、1.6%、0.7%，較上年分別降低0.1個、0.3個和0.1個百分點。

　作為全國樓市風向標，廣深區域樓市在過去的9、10兩個月開始明顯轉冷，其中，二手房市場的表現，預示著樓市拐點已現。

　　21世紀經濟報導的調查顯示，10月，深圳新房、二手房徹底量價齊跌，尤其二手住宅銷售價格在一線城市中跌幅最高。廣州的新房也出現多個項目降價打折，二手市場也持續低迷。

　　市場轉冷引發了一系列連鎖反應，購房者踟躕不前、開發商降價推盤，10月以來，廣深商品住宅備案量有所上升，但對成交量的影響甚微，量價齊跌或成持續的態勢。

　　多位業內人士認為，隨著年底開發商沖銷量和業績的時刻到來，深圳、廣州房價將進一步下跌。深圳市房地產仲介協會發展研究總監徐楓向21世紀經濟報導記者表示，“去年其實已經開始調整了，下調的態勢將持續到2019年的下半年。”

　　“調整真的開始了”

　　10月以來，廣深樓市充滿了涼意。據國家統計局資料，10月深圳新房價格指數同比下降0.4%至99.6，環比下降0.5%至99.5，位列70城倒數；廣州陽光家緣監控亦顯示，10月廣州一手住宅整體網簽共85.11萬平方米，環比下跌29%；價格環比上漲0.2%，應為結構性原因，整體仍維持跌勢。

　　市場已轉向買方，開發商紛紛打折促銷。大型房企如萬科、碧桂園，中小型房企如新城控股、遠洋、陽光城、敏捷集團等，均有專案降價。

　　位於深圳市龍崗區的遠洋新天地，項目2期的均價約為4.3萬/平，開發商為了清盤，甚至一度降價到3.73萬/平。

　　多個新盤選擇了打折、“一口價”的方式。如位於深圳坪山的碧桂園心海城在11月3日加推准現房30套，單價在3.11萬元-3.58萬元/平之間，總價在279.7萬-456.2萬元之間，其中20套總價低於300萬。

　　然而，降價跑量並未帶來成交回升。合富研究院資料顯示，10月深圳批售商品住宅（含公寓）新增供應7389套，環比上升14%。但成交卻有所減少，網簽套數、面積分別下降18%、33.75%。去化週期也上升至9.8個月。

　　與開發商的焦急形成對比的是，購房者日益觀望。距遠洋新天地不遠的朗泓•龍園大觀，備案1014套房，10月19日開盤當天僅有40多組客戶。

　　與深圳類似，廣州去化狀況也不甚理想，克而瑞研究中心梁永光指出，廣州10月去新開盤/加推項目共30個，平均去化率僅有31%。

　　“深圳新房這三年都沒有出現過明顯的降價，調整真的開始了”，深圳一知名房企內部人士說。

　　二手房變局

　　然而與被限價的新房市場相比，更代表真實市場的二手房也進入了下行通道。據深圳中原研究中心統計，9月、10月二手房住宅成交量分別為4952套、3787套，環比減少31.3%、23.5%，成交量創下近20月以來的最低值。

　　業主再也沒有以往的傲氣，紛紛開始“割肉”。

　　時有降價傳聞的深圳東部華僑城天麓，在房天下網站上出現了登記價1050萬元、售價738萬元、全新毛坯、送入戶花園的房源。深圳香蜜湖天禦香山花園甚至有次新房叫價3650萬元，而同戶型掛盤價都在4000萬元以上，最高成交超過4500萬元。

　　僅在一周之內，深圳銀湖豪宅片區報價回檔了13%。安居客資料顯示，目前銀湖的二手房均價是8.60萬元/平。以此估算，價格降至7.48萬元/平。

　　動輒百萬的議價空間並非個案。整體來看，深圳中原研究中心資料表明，20個片區均出現了多則13%、少則3.4%的業主報價下調幅度。

　　價格上，深圳同樣在一線城市中“領跌”。據國家統計局資料，10月二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

　　廣州二手市場也凸顯寒意。廣州市房地產仲介協會資料顯示，9月份新增放盤面積與簽約面積環比8月份分別降低13.98%和11.03%，環比連續5個月下滑；10月，中指院監測的26個重點城市中，四個一線城市商品房成交面積環比下降33.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。

　　業主心態逐漸鬆動，二手房的議價空間也很大。“本來放盤價是430萬元，為了快速成交下調至405萬元”，廣州天河區中海康城一業主無可奈何地表示。

　　而距離不遠的廣州天河區駿景花園近期成交的3宗二手房源，業主均下調了放盤價，分別由510萬元下調至480萬元、630萬元下調至600萬元、810萬元下調至770萬元。

　　調查顯示，在廣州中原地產近期的成交裡，已經出現了較多降價成交的個案。有經理人透露，目前市場大部分房源議價空間在5%左右，少數急賣房源議價空間甚至可超10%。

　　寒意或持續

　　“二手房是整個產業鏈的下游，所有的交易最終都會在二手市場產生。也就是說不管是自住也好投資也好，最後的流通都是通過存量房市場來完成的”，徐楓指出。

　　廣州、深圳二手市場的低迷，似乎昭示著拐點真正的來臨。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，在一二線熱點城市，二手房成交量占比已經過半，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更有代表性。

　　未來，美聯物業全國總監何倩茹認為部分客戶對政策已經有所消化，按目前的情況看，無論一二手房11月的備案量都會比10月上升。

　　據美聯物業全國研究中心統計，截至10月底，深圳住宅產品的備案量達5263套，較9月增加46%，創下今年單月新高。

　　但她進一步指出，這只是資料面的波動，大市目前仍然以觀望為主，所以成交量不會出現大幅度的攀升。

　　徐楓持相同看法，她表示客戶看房、備案量上升到實際成交之間存在時滯，不代表最終成交量的上升。同時預計，深圳二手房的成交價格在今年的平均水準上會跌20%，整個的交易量跌3成。

　　拐點來臨，要“活下去”的似乎不止開發商。“仲介向來對於市場的反應最為敏感，市場好的時候從業人員總量增長，市場下行也就跟著少了。”徐楓指出。

　　深圳市房地產仲介協會資料顯示，11月剛過去的一周，深圳市仲介人員持牌人數環比下降4.3%，續牌人數環比下降42.6%。

　　世聯行降費增效、上海中原也對內宣佈福利減半、多部門傭金打八折，有電商仲介甚至宣告倒閉。“五大行尚且如此，小型的仲介更有可能隨時關門”，徐楓如是說。

　　同樣面臨壓力的還有開發商。陳洪海預計，深圳11月成交變化不大，甚至會微跌。在業績壓力下，開發商仍將選擇以價換量，會出現價格微跌，開發商的供應量也會增加。

　　徐楓亦表示，整體市場越是不好，新房市場越是上升。開發商也因此降得越快，批量的存貨得以釋放。

　　深圳商品住宅市場的交易量和交易價格跟全國其他的600多個城市相比，上升和下跌的速度是最快的、調整是最短的。何倩茹認為，深圳市場還是處於政策的消化期，量價下行是大趨勢。

　　第一太平大衛斯華南區研究部主管謝靖宇認為，限購限貸政策，預計未來6-12個月甚至12-24個月都不會有大改變，廣州、深圳均進入大整合階段。未來6個月內，房價下跌會連續出現。高負債開發商銀根吃緊，尤其中小型開發商會面臨被迫變現。

10月大陸中古屋下跌城市

大陸國家統計局15日公布大陸70個大中城市10月商品住宅價格資料，與9月相比，除了深圳繼續蟬聯新建商品房價格跌幅榜首之外，包括北、上、廣、深在內的四大一線城市的中古屋價格亦全數下跌。業內人士分析，官方打房政策持續收緊，炒房者陸續離場，未來幾個月，不僅一線城市房價下探力道會增強，中古屋價回跌的城市也會增多，房市降溫已是共識。

根據大陸國家統計局的資料，於9月相比，在70個大中城市中，有4個城市價格下降，65個城市價格上漲，其中，貴陽以4.2%的漲幅居首。另外，僅1個城市價格持平。按月價格變動中，最高漲幅4.2%，最低下降0.5%。

深圳廈門中古屋跌最慘

值得注意的是，目前大陸各城市的新建商品房價與中古屋價的趨勢正在出現兩極化的現象。與9月相比，北上廣等一線城市的新建商品房價大致持平，漲幅僅在0.1%至0.2%之間，僅深圳下跌0.5%，繼續高居大陸70城新房價格跌幅榜首。至於二線城市中的新房價格漲幅則是出現縮小現象。

至於在中古屋房價的部分，10月分北上廣深四大一線城市同步出現較9月回跌的情況，若加上二、三線城市，則10月分出現中古屋房價回跌的城市達14個，與9月相比明顯增多，下跌最猛的為廈門，按月跌幅達0.9%，其次則為深圳下跌0.6%，顯示目前大陸城市中古屋的價格回跌壓力正在明顯加大。

中原地產首席分析師張大偉直言，10月70個大中城市房價變動情況最大的特點是，中古屋房價格出現了明顯變化。主要原因在於部分熱點城市的房市政策在10月分繼續收緊，房地產市場的去槓桿使得投機者開始離場，中古屋因此率先開始降價。

第4季調控重點在三穩

對於大陸房市未來的展望，張大偉認為，從目前來看，大陸中古屋房價格調降將只是開始。預計未來幾個月，中古屋價格的下調城市將會增多，下調幅度將繼續加大，部分城市的新建住宅也將逐漸開始調整。

58安居客房產研究院首席分析師張波則指出，房市降溫已是共識，不僅中古屋價格下跌，未來恐怕一線城市房價下探力度也會繼續增強。

張波認為，大陸官方在第4季的調控重點依然是穩定──穩地價、穩房價、穩預期。因此，在房價穩中有降的同時，降溫大背景下的整體穩定依然是2018年最後兩個月的房市大趨勢。未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動，但一線城市趨冷之勢將更加明顯。

兩房戶半年首見「四字頭」

樓市連月插水，上車屋苑跌價更明顯，沙田區的沙田第一城11月首半個月暫錄4宗成交，平均呎價跌至僅1.56萬元，連跌3個月，創下今年新低。不過，代理指出，由於心急沽貨的業主普遍已於過去兩、三個月沽出單位，餘下願大幅降價的盤源有限，相信下月沙田第一城的平均呎價有機會喘穩，暫停跌勢。

沙田第一城近月劈價凌厲，導致樓價呈現一浪低於一浪走勢，以本月截至15日錄得的4宗買賣計，平均呎價只有15649元，相對10月7宗買賣的平均呎價16245元，下跌約3.7%之餘，更出現連續3個月下滑的頹勢。至於該屋苑今年8月的平均呎價高位錄18800元，相較下最新平均呎價急挫約16.8%，創今年新低。

換樓業主沽貨衍生骨牌效應

若按個別成交分析，跌價情況更為明顯，如最新成交的47座低層H室，為實用面積304方呎兩房單位，美聯物業助理聯席董事黃錦瀚表示，原業主由530萬元，勁削至450萬元沽出，呎價14803元，減幅高達約15.1%，今次造價相較50座同面積低層C室10月造價510萬元，單月已跌價60萬元（約11.8%），並屬同面積單位自今年3月以來首度跌至「四字頭」水平。原業主2010年以180萬元購入，賬面賺270萬元（1.5倍）。

中原地產首席分區營業經理陳廸豪坦言，沙田第一城近月割價成交中，有多達約八至九成來自自住物業的業主沽貨，當中約一半因為5月至7月樓市高峰時已購入另一伙自住物業作換樓，急須套現及遇上樓市轉勢的關係，導致近月跌價幅度較深，直接拖累該屋苑的平均呎價表現。

美聯物業助理聯席董事陳百良也稱，沙田第一城近月樓價呈骨牌式下滑，某程度與部分業主心急沽貨有關，其中不乏早前已購入九龍東啟德或馬鞍山新盤而有換樓需要的業主，「買咗嘢又唔想揸住兩間成本咁大，所以肯減多啲啲（沽貨）」，但隨着該類業主近月陸續沽出單位，餘下願意大幅降價出售的業主較有限，料下月沙田第一城的平均呎價有機會喘穩，暫止跌勢。

嘉湖三房失守500萬大關

另一上車屋苑天水圍嘉湖山莊跌勢同樣明顯，部分單位更接連跌穿心理關口，如樂湖居13座低層G室，實用面積548方呎，3房間隔，祥益地產分行經理謝利官表示，今年8月以600萬元放售，隨後樓市向下，業主叫價跟隨回軟並逐步降價，經八度劈價後，本周二（13日）已減至490萬元，吸引兩組客出價洽購，最終由其中一名投資者鋤至483.8萬元成交，呎價8828元，為該屋苑3房單位今年初以來首度跌穿500萬元。原業主2004年以103萬元購入，賬面仍賺380.8萬元（約3.7倍）。

市場消息稱，火炭晉名峰E座極高層D室，實用面積586方呎，兩房間隔，原叫價1003萬元，最終降至910萬元沽出，減幅約9.3%，呎價15529元。而樓下低近10層的中層同室，去年10月以899.98萬元沽出，意味今次單位樓價已重返逾一年前水平。原業主2009年以393萬元購入，轉手賬面賺517萬元（約1.3倍）。

港鐵（00066）沙中線正在興建，刺激沿線物業的大業主趁勢進行重建。香港中旅（00308）透過旗下香港中旅社持有、鄰近港鐵紅磡站的中旅貨運物流中心（亦稱協記三倉），近月完成近7億元的補地價，將可發展為酒店項目。

地政總署資料顯示，紅磡暢通道1號中旅貨運物流中心，已於9月進行補地價，金額約6.9944億元。據了解，該用地的地盤面積約1.9萬方呎，預計可建樓面面積約22.85萬方呎，其中約9.14萬方呎屬於附屬設施用途。以總樓面面積計算，該項目每方呎樓面補地價約3061元。

新地（00016）旗下大埔超級城聖誕宣傳推廣費達1200萬元創新高，較去年升10%。新地代理執行董事馮秀炎預計，由今年11月15日至明年1月6日（共53天）推廣期，大埔超級城人流可達1100萬人次，較去年升10%至15%；生意額4.8億元，按年增15%至20%。

花旗：憧憬回購賣產 未來90日看俏

領展（00823）上半財年業績表現對辦，分派也略勝預期，觸發券商績後調升目標價，昨日股價創逾一個月高。花旗預期，領展未來90日內受重啟回購計劃及資產組合完成評估帶動，有望刺激股價造好。

領展績後最少獲3間券商上調目標價，當中花旗及美銀美林均看好領展基本因素強勁，憧憬隨着完成資產評估後，有機會出售更多資產，對短期股價有提振作用。領展昨升0.8%，收報74.25元，成交4.4億元。

花旗維持「首選買入」 看82.7元

花旗預測，除了上述因素，管理層較早前表明本財年最多回購8,000萬個基金單位，至今回購3,950萬個單位，料下月初分派股息後，將會重啟餘下的回購額度。兩利好因素疊加後，有利領展90日內股價上揚，該行維持「首選買入（top buy）」評級，目標價微升至82.7元（見表）。

美銀美林則指，領展上半年每基金單位分派有驚喜，遂將2019至2021財年的每基金單付分派預測上調0.4%至1.4%；重申領展防守及增長性兼備，維持買入評級，目標價就由77元升至78元。

野村：潛在升幅6% 更看好新地

雖然證券界普遍看好領展資產組合質素優質，而且公司多年來亦能持續釋放盈利，但野村就認為，按照最樂觀推算的每基金單位分派及目標股息率計，目標價僅反映6%的潛在升幅，由於股價潛在升幅有限，故維持中性評級，並表明更看好新鴻基地產（00016）上升潛力。

即使高盛將領展目標價上調2.7%至77元，但同時指其他本地地產股的上升空間更勝一籌，遂維持中性評級。

　　中原區域營業經理袁廣達透露，鰂魚涌康怡花園L座低層6室，面積605方呎，3房間隔，早前叫價1150萬，及後減至950萬易手，呎價15702元，買家為用家。

　　利嘉閣高級經理吳玉蘭稱，鰂魚涌南豐新邨8座低層G室，面積約391方呎，2房間隔，外望園景，業主原先叫價740萬，目前減價至655萬售出，呎價16752元。