繼台積電中科擴廠帶動台中市西屯區住房需求大增後，全球前3大記憶體製造商美光科技位在中科后里園區的生產基地，也於日前啟用，大舉徵才近200個職缺，同位在后里區的友達、橋椿、高聖精密、旭東機械、光燿科技、正隆、錩泰等大廠，也有大量職缺釋出，將為北台中房市增添動能。
不只如此，包括先進、晶元、矽品、喬山科技等上市櫃企業，人才需求量倍增，合計后里、潭子、大雅、神岡、大甲等地將新增千餘個就業機會，雖然地點屬於偏鄉，但鄰近市鎮可望帶來更多住房需求。

市區透天多逾千萬元
原本清一色透天市場的后里區，近2年也出現大樓案如誠真「厚禮」、馮彪「永鎮2期」，單價20萬元左右。當地透天只要位市區，總價也多已破千萬元，如「詠丞文匯」總價1688萬起，「慕夏之庭」總價968~1978萬元。
同樣位在郊外的大雅區，也受到中科園區帶動，房價漲幅最為明顯，如屋齡8年的久樘「法國莊園」，預售時總價不到千萬元，目前仲介開出1780萬元行情；目前透天新案亦多總價1500萬元起跳，如「寬埕仁和」總價1588萬元起。
由於大樓新案少，大樓首購型產品賣得快，換屋型也有一定的去化速度，如當地價位中上的大樓案久樘「彩色童畫」，社區總數35戶已完銷；位於中清路三段的預售案坤悅「爾雅」，整體銷售已達8成，規劃36~76坪、大3房，每坪開價25~30萬元，另加碼首付精裝修每坪1.3萬元起的優惠。

大樓首購產品賣得快
富宇地產年底將推出合計總銷40億元的案量，其中包括大雅區預售新案，規劃27~35坪的2~3房產品，並打出全棟均一價策略。
另外位在大雅區大林路附近的三上「悠雅」大樓預售案，規劃29~35坪，總價僅538~1260萬元，則是少見的田間大樓案。

豐原區花博議題正夯
鄰近產業廊帶的豐原區，近期加上花博議題也炙手可熱，國聚建設以20億元買下新萬仁豐原總部土地，預計推出房價2字頭首購型產品，讓豐原房市受到矚目。由於豐原、潭子、后里等地可開發土地較少，雖然離城市較遠但土地價格不低，順天、鄉林近期皆以高於30萬元的價格買下潭子區土地。

買房問蘋果

讀者詢問《蘋果》，家中房子是老透天，因有新成員報到，急需修繕與增建，資金該從何籌措？
存錢買房、歡喜入住，但畢生積蓄幾乎都耗在自備款上，不少人為了裝潢費傷透腦筋，專家指出，其實多數銀行都有「裝潢修繕貸款」，必要時也可用「信貸」應急，讓裝潢入厝沒煩惱。

也可申請信貸應急
不論中古屋或新成屋，多數人要修繕或裝潢房屋，都會以「房貸增貸」作為優先考量；若是房屋條件較差，如台銀、合庫等公股銀行，也都有類似「修繕貸款」可申請，同樣會以不動產抵押，還款年限與一般型房貸差異不大，都可達20年，利率則從2%起跳。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰提醒，銀行為避免投資客利用「修繕貸款」名義，來周轉購屋資金，申貸時都須附上工程期款、報價單等憑證，審查相對嚴格。

至於可貸金額部分，銀行通常以設置最高金額或是房屋鑑價8成為限，如台灣銀行「房屋添修貸款」最高可達500萬元。而撥款方式多分為以工程進度撥款，或是一次性撥款，申貸前應多加詢問。

但若是有立即裝潢的需求，則得考慮用信貸。陳炳辰提醒，信貸程序最快，但是利率比一般房貸稍高，約3~4%，還款年限最多7年，建議民眾最好評估未來房貸、信貸，每月應繳金額是否能夠負擔，再決定是否要急著裝潢。

雙北偏愛「破盤、賠售屋」四都傾向「買得起」

九合一大選進入倒數階段，根據網路平台所做的問卷顯示，選前約有7成民眾不敢出手買房。六都民眾感興趣的產品類型也大異其趣，其中，雙北民眾偏好「破盤、賠售屋」，其他四都則清一色挑選入手門檻低的「平價屋」。另外，唯一引起全台民眾共鳴的，就是對標榜「制震屋」的物件皆提不起勁，除因先前日系制震器大廠數據造假影響，台灣人對地震的危機感也有限，因此吸引力偏低。

時序雖然進入傳統購屋旺季，但在股災、選舉等因素干擾之下，業者私下坦言，市場氛圍不如預期，旺季不旺。屋比趨勢研究中心近期進行民調，結果顯示，有近7成民眾，不打算趁選舉期間進場搶便宜，顯示出即便有選舉政策牛肉加持的可能，但受到選舉紛擾影響，購屋者態度依然相對保守。

選舉落幕買氣可回籠
另外，屋比也針對最吸引六都民眾目光的各類房屋做出調查，結果顯示，雙北地區逾5成民眾對「賠售屋、破盤屋」興趣度最高；而桃園、台中、台南、高雄等四都民眾，則最容易被「平價屋」字樣所吸引。而針對「制震屋」，六都民眾則有志一同地興致缺缺，新北、桃園、高雄甚至為0％。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，儘管今年前9月，全台房市交易量較去年同期成長4.5%，但下半年受到中美貿易戰、及股匯市波動的影響，不少民眾在購屋、投資的策略，逐漸從年初的樂觀轉為理性觀望，「選前買氣看來不易提升，但隨著未來選舉落幕，觀望買氣將有望陸續回籠。」

針對民眾偏愛房屋類型的調查，屋比房產趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，即便雙北民眾收入較高，但目前北市房價所得比仍高達15.01倍、新北市為12.27倍，購屋壓力仍很高，因此，像「破盤、賠售」這類有便宜可搶的產品，特別能吸引雙北購屋者的目光。除了雙北以外地區的民眾多認為，破盤、賠售雖吸引人，但資金有限的情況下，還是傾向「買得起」的平價產品。

民眾對「制震屋」沒FU
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，六都民眾之所以對「制震屋」不感興趣，多半是受到幾個日系制震器大廠，傳出數據造假事件所影響，「另外，該類型房屋向來價格略高，也是無法吸引民眾的原因之一。」
但葉國華也提醒民眾，目前房市整體賣壓仍不輕，年底更有新屋交屋潮衝擊，部分推案量大的重劃區依然供過於求，預期「賠售、拋售」案例將不少，民眾購屋時應留意區域賣壓，只要多比價，相信要撿便宜、挑好屋並不難。

買房常會有高樓層與低樓層的價格差異，尤其以預售、新成屋最明顯，但以租屋來說，高低樓就租金差異則不明顯，甚至會出現高樓租金較便宜的情況。

裝潢配備影響租金
原本在台北工作的黃先生，今年回中部就職，在找尋租屋處時發現，該電梯社區高樓層與低樓層的租金皆為2萬元，且實際看房屋齡約10年，10樓與5樓2間房屋格局都差不多，於是他就租下有景觀的高樓層。

其實，租屋市場價格取決於房東，高樓層租金會比低樓層便宜，房仲沈政興點出2大因素，一為裝潢、二是配備。他舉例說明，若電梯大樓的景觀戶為空房，但低樓層加了裝潢，家具、家電一應俱全，這時低樓層明顯具優勢，租金當然能順勢抬高；若是無電梯的公寓，低樓層可免去爬樓梯困擾，便利性也很顯見。

高樓層視野具優勢
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，一般社區的高、低樓租金落差不大，與買房時1坪可價差上千元截然不同，換句話說，這也讓租客有機會以同樣的價錢，租到具有景觀的高樓層。

不過陳炳辰進一步說明，只要是條件好的社區，具有高樓層視野的物件，在租屋市場仍具備一定價值，但不包括頂加或隔成多間雅房出租的情況。

像是瞄準外籍人士、高層主管、公司招待所、或高資產族群的高價豪宅，租賃價格則容易因樓層而有差異，以台北市信義區「台北信義」社區為例，20樓月租金高達45萬，其餘樓層則多在每月30∼40萬元，價差明顯。

掌握地上權建案價格親民的優勢，上櫃建商永信建設（5508）在高雄五甲、中都等處的地上權集合住宅大樓獲得成功，在低迷的市況中博得佳績。

法人表示，與中北部相比，高雄房價基期相對較低，地上權建案更可打七折左右，全部都是1字頭房價，對首次購屋者有吸引力。16日永信建收盤30.2元、漲0.15元。

法人指出，永信建設為高雄口碑建商，數十年完工戶數達1.3萬戶，工程實力與完善的售後服務受到肯定。永信建設副總經理顧岳軍說，地上權住宅目前仍有其難度，希望政府能夠健全配套措施，使地上權住宅成為低總價而優質的住宅，讓不想為房價所苦的購屋者，能達成「住者適其屋」願望。

上櫃建商主管說，「有土斯有財」的觀念深植人心，原本認為地上權建案沒有土地所有權，房子住愈久愈不值錢的前提下，可能無法獲得購屋者青睞，但現實面顯然不是如此。

永信建設在高雄五甲「R5新世界」400戶完銷受到同業欽羨，附近再以1.57億元標得約1,500坪基地續推200戶地上權案，同時緊臨美術館的中都重劃區「韻綠」百餘戶大獲青睞，在高雄地上權市場捷報連連。

此外，上市建商國揚集團廣西路「微笑時代」748戶，為南台灣最大地上權造鎮案，因地點屬臨光華路觀光夜市，臨貼著民權路林蔭大道上的福懋「首善」，成交價便宜很多同樣反應熱烈。

據內政部統計處統計，2014到2018年前9月全台核發的使用執照中，21層樓以上摩天大樓就大噴出達1,099棟；其中，新北市最集中，台中市則有急起直追之勢，未來天空線將為之改觀。

內政部統計處資訊顯示，2001~2010年平均每年約有50棟超過60公尺（約21層樓）以上高層摩天大樓完工，並取得使用執照；不過到了2014~2017年，短短4年，就有933棟完工並取得使用執照，換言之，平均每年就有230棟完工取得使照。

尤其2012~2013年都分別超過140棟以上；2014~2018年更是急速噴出，其中2014~2017年每年都站上200棟以上完工並取得使照，分別為221棟、205棟、295棟、212棟，累計4年有933棟落成啟用。

進入2018年，前9月累計全台已有166棟21層樓摩天大樓取得使照，估計全年有機會站上200棟大關。總計2014~2018年前9月，全台已有多達1,099棟摩天大樓完工。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，這幾年摩天大樓密集冒出來，高樓層建築數量快速激增，一方面反應建築技術進步，另方面可看出購屋客戶對於景觀的嚮往。就全台分布區域觀察，21樓以上摩天大樓最集中在新北市；至於台中市近年有急起直追之勢。

台北市信義計劃區內，除了地標101大樓，緊鄰的台北南山廣場今年也成為信義區的新地標。信義全球資產經理王維宏表示，摩天商業大樓往往可以拉抬資產身價及租金行情，以台北南山廣場來說，完工不到1年就全部滿租，租金行情也傲視群樓，在信義計劃區辦公室平均租金行情每坪月租3,300~4,500元，算是頂標。

摩天大樓可視為都市繁華與發展的象徵，目前全台第一高樓為台北101、樓高509.2公尺；第二高的是高雄85廣場，85層、樓高347.5公尺；排名第三高的是新完工台北南山廣場，48層樓、樓高272公尺。

接下來，新光人壽保險摩天大樓排名第四高，有51層樓、樓高244公尺；高雄長谷世貿大樓則以50層樓、樓高221.6公尺，排名全台第五高。前五高摩天大樓，全部清一色都是辦公商業大樓。

政府研擬選後端出「資金特赦條款」，建商表示，該政策初估吸引兆元以上海外資金回流台灣，直接受益就是高端豪宅市場；惟房產專家直言，若豪宅買氣因此增溫，恐讓一般住宅市場目前的降價風畫下句點。

所謂「資金特赦條款」，即政府有意將長年滯留海外的資金引導回台，引導的手段包括藉由租稅特赦，提供減稅誘因，吸引資金回台投資「5+2」，以及危老與長照等產業。

建商表示，該政策初估將吸引超過兆元以上海外資金回流台灣，對房地產來說，堪稱市場大活水，其中直接受益就是高端豪宅市場，各業者均引頸期盼。

觀察近期房市，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，今年以來，大咖壽險、高資產客戶在商用不動產、頂級豪宅上頻頻出手，像是元大銀行以每坪720萬元、總價82.01億元搶下空軍官兵活動中心地上權案，「One Park Taipei元利信義聯勤」32樓以每坪299萬元成交、「西華富邦」今年累計賣出12戶、總銷售金額破27億元，顯示大咖投資人已率先出手卡位。

不僅如此，房產專家指出，不少頂級豪宅默默在檯面下簽訂「期約交易」，只要「資金特赦條款」一過，海外停泊的資金就會立刻匯入。不過，房產專家直言，若高端豪宅買氣增溫後，勢必影響一般住宅市場，中小坪數住宅產品恐成為短線投資客獵殺目標，房市回檔趨勢恐就此終結。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，此次政府擬推的「資金特赦條款」若配套不佳，恐造成回流資金灌入房市，就房市長期發展而言，「資金特赦條款」是房市「解藥」還是「瀉藥」，仍須觀察。

建商表示，短期來看，雖然「資金特赦條款」會為現階段的房市注入超大活水，不過長期之下，民眾薪資所得未提升，購屋能力未改善，不僅會加劇民眾負擔，更可能放任房價亂漲一通，讓高房價問題再度惡化。

華固建設總經理洪嘉昇表示，政府研擬推行的「資金特赦條款」，若是能讓海外回流的資金投入生產或製造的「實業」上，能進一步提升國內就業率、民眾薪資所得等，這是對台灣最好的情況；不過，從過去經驗來看，回流的資金的確有許多投入不動產業。

洪嘉昇強調，「資金特赦條款」短期來看對房市有好處，但若房價被炒高了，相對來說國內經濟沒有同步成長、民眾薪資所得並未大幅提升，只是加劇消費者購屋負擔，不是一件好事；他認為，不論是政府或是業界做事不能短視近利，「資金特赦條款」必須要有完整配套政策再推行。

洪嘉昇分析，不僅是「資金特赦條款」，將吸引大筆資金回流台灣，被稱作全球版肥咖條款的《共同申報準則》（CRS），也將會讓海外龐大資金回台，政府必須好好將資金導引至「實業」上，若是資金再流竄炒房，高房價問題恐再度惡化。

台中捷運綠線預計2020年通車，房仲統計沿線18個站，近一年以四維國小站交易最熱，其次為崇德文心站、中清文心站、櫻花文心站以及南屯站。

台慶不動產表示，上述五站三大住宅型態平均總價相差不大，電梯住宅約500萬至700萬元、透天厝為1200萬至1600萬，公寓在360萬至460萬之間，是自住客群廣為接受的價格帶，加上捷運加持，因此交易熱絡。

台中捷運綠線工程今年年底試運轉，預計2020年全線通車。

台慶不動產統計實價登錄資料，近一年沿線各站周邊800公尺內住宅，以四維國小站交易466件最多、崇德文心站460件居次、其他前五名站區依序中清文心站、櫻花文心站以及南屯站。

文心路3、4段最夯

交易量最多的四維國小站與第二名的崇德文心站，都位於文心路四段上。有巢氏房屋台中文心威秀加盟店長李照俠表示，四維國小站與崇德文心站位於北屯區、北區交界，生活機能成熟，且附近有公園與學校，北面還有重畫區持續開發，對外連結快速道路也方便，區域房價為三大屯區中最實惠，是吸引購屋者最大因素。

中清文心站與櫻花文心站位於文心路三段上，近總開發面積達254公頃的水湳智慧城，台慶不動產表示，區域交通方便，中清路為連結市區與連外快速道路與國道交通的要道，未來捷運建設加持，進一步縮短市區南北向距離。區域房價不貴，距離台灣大道台中市政府也不遠，是吸引買方購屋的關鍵。

永慶不動產台中南屯捷運加盟店長詹士慶表示，台中捷運綠線中段以台灣大道做分界，以北為文心路三段與四段，以南則是文心路一段與二段，南屯捷運站是台灣大道以南最熱銷站點。

詹士慶表示，南屯站以文心南路一帶高樓社區最受青睞，當地有不少管理品質不錯的社區，首購族以1000萬以內產品為主，換屋族購屋總價約1500萬至2000萬，區域有便利購物商圈，包括好市多、文心秀泰商城，並有永春國小等明星學校。

台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示，捷運建設促進都會區人口集中與生活商圈擴展開發，台中市為中台灣最大都會區，多元產業提供充足的就業機會，加上生活消費環境成熟，普遍房價不貴，容易吸引人口移居，台中捷運通車後，預料捷運周邊房產將成為首購、換屋或置產客群購屋熱門選擇。

繼豐原安康段後，大里光正段成為台中市第2處完工的共好社會住宅，台中市政府住宅發展工程處公告申請出租作業方式，將於2019年1月7日至2月1日開放民眾申請，包括一房型118戶、二房型68戶、三房型10戶及汽機車位，每戶並配備有冷氣、廚具、衛浴設備、熱水器等傢俱家電，屆時將於台中州廳及大里區公所也將會設立收件櫃檯，歡迎年滿20歲以上的台中市市民，或於台中市就學、就業有居住需求，及符合所得及不動產條件者踴躍申請。

住宅處表示，大里光正段第一期共好社宅將開放一房型118戶、二房型68戶、三房型10戶及110輛汽車位、241輛機車位供民眾申請，每戶配備有冷氣、廚具、瓦斯爐或電陶爐、衛浴設備、熱水器、曬衣架、單人或雙人床箱、衣櫃、窗簾、燈具及對講機(含緊急求助系統)等傢俱家電；該處也與無印良品及IKEA合作，在現場布置了4間樣品屋，明年1月初也會開放提供申請民眾於看屋期間參觀體驗。

為協助民眾減輕住宅負擔，大里區光正段共好社宅租金經由3家不動產估價師進行市場租金估價，第1年租金以市價5折出租，租金含管理費一房型為2,700至3,500元，二房型5,900至6,100元，三房型8,200元，。

住宅處也指出，台中市社會住宅持續落實「共好計畫」，推動「重新構築家的溫度」，藉由與在地社區建立美好關係的模式，形塑城市文化及凝聚市民的重要價值，因此，大里區光正段共好社宅未來除了提供完善的硬體建設與設備外，也將再導入多元的軟體活動。

市府也將持續推動共好社宅種子計畫，其中，大里區光正段種子行動提案徵選計畫以種植趣、共食趣、健康生活營造、親子活動、共同表演及多元活動等為主題，歡迎有意願投入社造的有志青年種子提出徵選計畫，入選者將免抽籤即可入住，並訂定獎金制度給予鼓勵，期盼透過與種子們的合作，創造出不一樣的社會住宅氛圍，也期待種子發芽散落更多的種子，讓台中共好社宅的鏈結逐漸擴散。

此外，為讓民眾更了解大里區光正段共好社宅受理申請規定，住宅處將舉辦5場說明會，時間及地點分別為11月14日於修平科技大學A607演講廳、12月7日於大里工業園區服務中心、12月11日於修平科技大學A607演講廳、12月22日於健民里活動中心及明年1月19日於大里福興宮，歡迎有需求之民眾前往參加，如有相關問題，可至台中市政府住宅發展工程處網站查詢。

　　在調控持續的市場大環境下，富力地產的高周轉後遺症正在集中爆發。高達187%的負債率，今年已發債750億元，且又發佈在港股市場融資100億港幣的計畫，資金鏈承壓可見一斑

　　曾經的“華南五虎”之首，如今或許正在經歷它的艱難時刻。

　　日前，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱“富力地產”，02777.HK）發佈了自2005年上市以來的首次增股融資公告，此次計畫發行不超過8.06億股，以當日收盤價12.14港元計算，此次H股發行將融資近100億元。

　　富力地產公告稱，這筆資金將全部用於補充富力地產的資本金。該消息一出，富力地產的股價也應聲而下，公告當日（11月5日）公司股價的跌幅為8.82%。市場普遍認為，富力地產的負債過高是此次增股融資的主要原因。

　　值得注意的是，今年以來富力地產的發債融資都是以失敗而告終。在這種情況下，公司以增股融資的方式又是否能夠解決融資難問題？同時，今年以來，富力地產也深陷品質門，特別是最近發生的員工“不正常死亡”風波又一次將公司推向風口浪尖。針對這一事件，公司又將如何處置？日後又將如何避免再次發生？

　　就此類問題和相關資料的核實問題，《投資者報》記者聯繫到富力地產相關人士，經過多次溝通，該人士僅回復稱，“此類敏感問題不便回復”，“一切以公告為准”。

　　上市後首次增股融資

　　提及富力地產，或許很多人都會想到“傳奇”一詞。這家公司自1994年成立以來便開始突飛猛進的發展，2005年在香港聯交所上市當日，成交量達到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為當時在香港H股上市集資額最高的內地民營企業。

　　截至2007年，富力地產在行業的地位僅次於萬科、綠地和中海，雄踞“華南五虎”之首。之後，富力地產便開啟瘋狂擴張之路，2010年ERP（Enterprise Resource Planing，企業資源計畫）啟動，公司戰略升級，巨額收購萬達酒店以及進軍北方房地產行業，使資金大量消耗，逐漸出現資金鏈緊張的狀況。

　　直到近日，富力地產發佈公告擬增股融資100億元，這是公司上市以來首次進行股權類再融資。也是富力地產在兩個月內拋出逾230億元融資計畫後，又決定進行股權融資。

　　為何富力地產會如此頻繁地發起融資？這背後也藏著一些無奈。

　　據瞭解，今年以來，富力地產多次的發債融資都以失敗告終。2月9日，富力地產取消發行10億元中期票據；5月23日，富力取消了10億元超短融發行計畫；5月29日，富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告終止；8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券再次被終止。

　　那這幾次發債融資失敗的原因有哪些？公司又是如何看待房企融資難這一問題？富力地產相關人士並未做出任何解釋。

　　頻頻融資源自資金饑渴

　　除了上述失敗的融資計畫，已經發債的資料更加可觀。資料顯示，今年以來，截至2018年10月，富力地產發債17次，發債融資超過750億元。如此大舉發債，不得不引人質疑：富力地產到底有多缺錢？從其財務報表中或許能夠探知一二。

　　從財務報表可以看出，富力地產的經營性現金流長期處於“入不敷出”的狀況。2012-2017年，富力地產經營性現金流餘額分別為-25億元、-119億元、-221億元、-3.6億元、-33億元，-73億元，連續6年為負。今年三季度，其現金流依然為-28億元。

　　同時，富力地產的負債可謂“一路飆升”。富力地產財報資料顯示，2015年至2018年上半年，富力地產的負債總額分別達1345億元、1795億元、2332億元及2703億元，淨負債率分別為124%、160%、170%和187%。

　　而到了2018年三季度末，富力地產的負債總額高達2863億元。

　　如此看來，富力地產的確急需資金輸血，以此緩解財務壓力。在當前發債融資屢屢受挫的情況下，通過增股融資或許是當前的最佳選擇。

　　被推向風口浪尖

　　在推出增股融資公告的同時，還有一件事情再次將富力地產推向風口浪尖——日前，富力地產南昌金禧悅城工地一位民工的非正常死亡引起市場關注。

　　據瞭解，金禧悅城是富力地產在江西南昌的首個項目，項目占地122畝，總建築面積約25萬平方米。施工單位為廣州天力建築有限公司，也是富力地產下屬子公司。

　　在調控持續的市場大環境下，富力地產的高周轉後遺症正在集中爆發。今年以來，富力地產也連連被爆出違法違規等事件。比如：6月，鎮江富力長江府涉嫌無證施工違規被查；8月，菏澤“富力城”專案在未取得許可證的情況下，向買受人收取購房定金；9月，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產上榜。

　　即將到年底，最令人關注的是，此前在拿下“世紀大單”（199億元接盤萬達77家酒店資產）時，富力董事長李思廉曾信心滿滿地定下2018年要完成1300億元的銷售目標，2020年衝擊3000億元。然而，截至今年10月底，富力地產累計銷售956.6億元，僅完成了年度銷售目標的七成。

　　如今，距離2018年還有一個多月的時間，富力地產能否實現這一銷售目標？市場各方都在拭目以待。

逆市漲傭金，上海鏈家的底氣在哪？

21世紀經濟報導記者剛剛獲悉，上海鏈家剛剛上調了二手房交易傭金收費：即自2018年11月15 日起，買方2%，賣方1%。而此前，上海鏈家二手房交易傭金標準為2%，買家賣家各收1%。

“決心很大。”上海鏈家一位內部人士透露。

樓市低迷之際，上海鏈家緣何反週期上調傭金標準？鏈家一位內部人士稱，目前調整傭金，背後也是為了改變上海房產仲介市場長期低費率、低服務品質競爭、捆綁亂收費等這些與城市形象不匹配的現狀。“瞭解上海仲介市場的基本都知道上海的現狀情況，因為低傭金所以很難有白仲介。不僅北京，對比深圳、成都、重慶，上海目前的仲介費率都是最低的。所以，這次調整費率是一部分，與此同時，鏈家同步在上海進行了全面的品質服務升級。”

鏈家方面公開聲明稱，“這是上海鏈家的企業行為，是市場行為，也是一種競爭策略。相比其他商品交易流程，二手房交易流程複雜、週期長、風險大。長期以來，房產經紀行業的整體服務品質遠遠落後於上海的城市品質，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。自鏈家進入上海市場以來，選擇紮根社區、不斷優化服務，堅決執行真房源、不吃差價等八大安心服務承諾，僅去年一年賠付墊付金額超過1億元。我們深知，目前做到的還遠遠不夠，我們決定，未來進一步加大投入，全方位提升服務品質，升級安心服務承諾，在行業內踐行優質的差異化的服務，為房屋交易提供風險保障。經過公司慎重考慮，並參照成熟市場的費率水準，上海鏈家決定即日起實行新的傭金標準，也請上海消費者對於相對應的服務品質進行監督和回饋。”

上海鏈家此次逆市上調交易傭金會否影響其業績？鏈家內部人士認為，“短期陣痛可能會存在，但鏈家希望通過提高服務品質以及傭金水準，讓當地仲介行業整體品質提升，同時，這也算是一種內部倒逼吧。”

據瞭解，相比其他一線城市，上海二手房仲介費率的確處於相對低水準。北京二手房仲介費率為2.7%，深圳、廣州平均水準為3%。

10月份，各地繼續堅持因城因地制宜、精准施策，強化地方調控主體責任，促進房地產市場逐步回歸理性。

11月15日，國家統計局發佈的2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅價格環比下降；二線城市新建商品住宅和二手房住宅銷售價格環比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅微擴，二手住宅價格漲幅回落。一二三線城市商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅仍比去年同期回落。有點意外的是，貴陽意外以4.2%幅度領漲新房。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱：“2018年10月份商品住宅銷售價格總體穩定”。58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者表示，樓市降溫已是共識，今年8月僅1城房價下行，而10月份多城房價出現下跌。從國家統公佈的資料來看，樓市降溫在持續，一線城市房價下探力度繼續增強。

14個熱點城市二手房價格環比下調

10月份，各地繼續堅持因城因地制宜、精准施策，強化地方調控主體責任，促進房地產市場逐步回歸理性。

據初步測算，從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點；其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者直言，10月統計局公佈的70個大中城市房價變動情況最大的特點是，二手房價格出現了明顯變化。合計多達14個熱點城市的二手房價格出現了下調，其中廈門下調最多達到了0.9%，深圳、杭州、上海、廣州、北京等最熱點城市二手房價格均出現了環比下調；同比看，北京、上海、廈門二手房價格也出現了同比下調。

在張大偉看來，二手房價格下調明顯，而新房價格依然上漲的主要原因包括，一是限價政策、部分城市新房雙合同的影響，新建住宅價格失真。相比新建住宅限價，二手房市場的價格更能代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經市場過半；其次，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續收緊，各種調控政策的疊加效應開始明顯，房地產市場的去杠杆使得投資者開始離場，出現二手房降價；第三，從預期看，二手房價格下調將是開始，二手房市場的拐點已經開始出現。預計未來幾個月，二手房價格的下調城市將增多，下調幅度將繼續加大，部分城市的新建住宅也將逐漸開始調整。

65城新房價格環比上漲貴陽以4.2%漲幅領跑

國家統計局資料顯示，10月份，70大中城市中有65城新建商品住宅價格環比上漲，9月份為64城；環比看，貴陽以漲幅4.2%領跑。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.2%，漲幅比去年同月擴大0.2個百分點；1~10月平均，同比上漲0.2%，漲幅比去年同期回落11.7個百分點。二手住宅銷售價格上漲1.0%，漲幅比去年同月回落2.1個百分點；1~10月平均，同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落13.1個百分點。

二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲10.4%和10.0%，漲幅比去年同月分別擴大5.8和2.8個百分點；1~10月平均，同比分別上漲6.8%和7.3%，漲幅比去年同期分別回落3.1和0.7個百分點。二三線城市二手住宅銷售價格分別上漲7.6%和7.7%，漲幅比去年同月分別擴大2.6和2.1個百分點；1~10月平均，同比均上漲5.4%，其中二線城市漲幅比去年同期回落3.1個百分點，三線城市與去年同期漲幅相同。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析稱，從房價環比上漲的城市名單看，貴陽、石家莊和武漢等城市房價上漲過快，這些城市都屬於省會城市，其中貴陽市場最近幾個月房價比較堅挺。而對於石家莊和武漢來說，過去房價管控政策比較嚴厲，這也是一個風險點。從實際情況看，此類城市若是要管控房價，對於新盤的預售證管控依然需要強化。尤其是如何看待過去“滯留”下來的未網簽的高端樓盤項目，變得很關鍵。而從房價環比下跌看，深圳、三亞、溫州和廈門市場出現了降溫，張大偉指出，全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部市場成交。從國家統計局公佈的房地產市場成交額看，中西部同比上漲均超過20%。這些城市庫存接近完成，而且當下投資需求依然集中，疊加上棚戶區改造，使得中西部房價上漲全面領先。

樓市降溫大背景下整體保持穩定

2018年是房地產調控政策次數最多的一年，中原地產研究中心統計資料顯示，年內疊加10月份的24次樓市調控，房地產合計調控次數高達410次，同比上漲超過80%。

在張大偉看來，政策再次全面升級，市場整體分化。2018年統計局公佈的1~10月房地產資料顯示，樓市整體依然處於高位，但“金九銀十”市場退燒，多項資料漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。從全國資料看，東部與東北同比銷售面積下調。全國累計2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。

從政策預期來看，張大偉認為，樓市政策雖然在10月和11月發佈次數逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，從多家中央媒體的表述看，調控力度將依然維持之前的高溫狀態。雖然調控政策已經見底，但依然將運行在底部一段時間。

針對未來房價走勢，10月29日新華社發表署名文章表示，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄。

對於接下來的樓市走向，張大偉向《每日經濟新聞》記者分析稱，從全國熱點城市看，因為有大量房源供應，各種調控政策也將繼續嚴格執行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫後，後續市場將逐漸進入供應加量週期。之前支撐市場上漲的三線城市最近均出現了上漲乏力現象，熱點一二線城市逐漸出現了全面降溫。在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業或選擇以價換量，以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

而張波認為，四季度的調控重點依然是穩定，穩地價、穩房價、穩預期。房價穩中有降的同時，降溫大背景下的整體穩定依然是2018年最後兩個月的樓市大趨勢。未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動，但一線城市趨冷之勢將更為明顯。

在樓市調控政策趨嚴背景下，房地產市場上的“首付貸”或“首付分期”已經較之前有所減少，但隨著市場交易逐漸冷淡，一些開發商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者，其中不乏綠地、陽光城等大型房企。專家認為，“首付貸”帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。它也突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定機會，增加市場風險。

綠地、陽光城等房企提供首付分期

樓市過冬調查：多地“首付貸”死灰復燃

建築物。中新經緯 王潮 攝

早在今年6月底，住建部等七部委就聯合印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，其中明確提出，要打擊操縱房價房租、違規提供“首付貸”等投機炒房團夥。

之後，天津、福建、雲南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個省份或城市均提出，重點整治通過提供“首付貸”或者採取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

環京地區歷來都是炒房客關注的重點。為迎合炒房客的投資需求，當地一些樓盤推出了“首付分期”等措施，一些置業顧問在推銷時也以首付款可以分期為賣點，吸引購房者看房。10月底，河北涿州的一位劉姓置業顧問便在向客戶推銷樓盤時稱，涿州的鴻坤理想爾灣、隆基泰和鉑悅山、悅瀾灣、天保馨悅灣、九裡京城等樓盤，都可以做首付分期。

中新經緯用戶端(微信公眾號：jwview)11月16日致電位於涿州的悅瀾灣售樓部，一位置業顧問稱，該樓盤可以説明資金不足的客戶做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩餘部分與開發商旗下的協力廠商公司簽署首付款分期合同，2年內還清，不收取利息。該置業顧問還強調，做首付分期不會影響房屋網簽、銀行抵押貸款等手續，可以一邊還銀行貸款，一邊還首付款。

但根據涿州市2017年3月出臺的規定，對非戶籍居民家庭，限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低於30%；對戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%。

在山東濟南，也有一些開發商可以為客戶辦理首付分期。濟南綠地國際城的置業顧問稱，首付款不夠的客戶可以先交20%的首付，剩下10%通過開發商員工內部借款方式幫客戶墊資，之後就可以向銀行申請貸款。借款部分沒有利息，但需要三個月內還清，如果逾期，需要交納一定比例的違約金。

綠地國際城的置業顧問告訴中新經緯用戶端(微信公眾號：jwview)，相比起提供借款，他們還是希望客戶能按時交齊首付。河南鄭州的綠地公園城則明確表示，目前沒有首付分期，但如果短期內資金流轉困難的話，可以“幫忙想辦法”。

“客戶付完10%的首付就可以去銀行辦貸款了，剩下20%的首付分2年4次還清，沒有利息，但不能享受樓盤其他方面的優惠。”由鄭州綠都地產開發的綠都瀾灣置業顧問透露，他們也是趕在春節前推廣這一“福利”，不少購房者付首付比較困難，這也是幫助他們解決難題。

樓市過冬調查：多地“首付貸”死灰復燃

微信公眾號“陽光城廣西區域”今年9月發佈的文章

認證資訊為“陽光城集團廣西有限公司”的微信公眾號“陽光城廣西區域”今年9月發佈的一篇文章顯示，南寧大唐印象、南寧陽光城•時代中心、玉林陽光城•麗景公館等樓盤都推出了首付分期活動。11月17日，由陽光城等房企合作開發的南寧大唐印象的一位置業顧問告訴中新經緯用戶端(微信公眾號：jwview)，首付分期活動現在還有，客戶可以先交一半的首付，剩餘部分在12個月內還清，這期間不影響客戶向銀行申請抵押貸款。

家住北京的張先生近期正打算購置第二套房產，據其反映，房產仲介稱雖然二套房最低的首付比例為60%，但他們可以做首付分期，客戶先付30%，剩餘30%首付分2年4次還清即可。

“首付貸”曾被認定違法違規

樓市過冬調查：多地“首付貸”死灰復燃

樓市。資料圖 中新經緯 攝

“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購房者進入房地產市場的門檻，但購房杠杆卻被放大，一旦規模擴大，容易對市場產生助推作用。在樓市最為火爆的2016年，“首付貸”便被業內視作房地產市場波動的推波助瀾者。

2016年全國兩會期間，時任央行行長周小川表示，銀行必須瞭解客戶，客戶的首付不能是借的。客戶找另外一方借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例就發生了變化，償還能力也變了，以後月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔了過大的風險，從銀行內部管理來講，操作是有錯誤的。

也是在2016年，相關部委就認定，“首付貸”是違法違規的金融產品。2016年8月，住建部、國家發改委、央行等七部委發佈的《關於加強房地產仲介管理 促進行業健康發展的意見》提出，仲介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。

中原地產首席分析師張大偉認為，由開發商或協力廠商金融平臺提供“首付貸”或“首付分期”，在房地地產市場一直都存在，而判斷其行為是否違規，關鍵看向銀行申請住房抵押貸款時的首付交付情況。

“如果辦抵押貸款時，部分首付款仍由開發商或協力廠商金融平臺墊付，貸款批准後，購房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規的。”張大偉對中新經緯用戶端(微信公眾號：jwview)表示，在新房交易中，從交首付到銀行審批貸款，一般會有半年至一年的時間視窗，如果只是在這段時間內向購房者了提供首付分期或延長首付時間，嚴格意義上不能算違規。

但顯然，上述開發商提供的“首付貸”或“首付分期”的還款時間都較長，且在銀行抵押貸款辦理完成後仍在還款，已經有違相關規定。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，這類首付政策嚴格上說是違規的，但各地監管對它的態度不太一樣，部分地區明文禁止，一些地方則只是在市場秩序整頓的時候去管控。

此外，業內人士也指出，房地產開發企業自辦的金融業務很可能並沒有取得相應資質，也涉嫌違法從事金融業務。

嚴躍進說：“‘首付貸’帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。所以，商業銀行在審核購房者資格時，應該對其銀行流水、還款能力加大審查力度。”

張大偉稱，在許多大城市，首付的最低比例都在30%及以上，這就起到安全墊的作用，證明購房者已經具備一定的經濟實力，而‘首付貸’突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定的機會，增加市場風險。

王健林又賣掉了萬達在海外的一個項目。

11月16日，據《華爾街日報》報導，大連萬達集團同意出售位於美國加州比弗利山莊一塊地塊。倫敦房地產公司Cain International的首席A執行長Jonathan Goldstein稱，該公司和Alagem Capital Group的合資企業已經同意收購這塊八英畝的地皮，據知情人士，買家已經同意支付逾4.2億美元（約合29.1億元）。

該地塊是萬達在2014年9月份拿下的，當時萬達從香港一家房地產公司聯懋國際有限公司手中購得的美國洛杉磯比佛利山市威爾謝大道9900號的8英畝地塊，但並未公佈其價格。該地塊由聯懋國際在2010年競得，威爾謝大道9900號屬於全球頭號富人區之一，萬達計畫投資12億美元將其開發成一個主要以豪華分契式公寓為特色的世界級豪華綜合體，包含豪華公寓和萬達品牌酒店，這一專案計畫給當地增加193間豪華公寓，和一個有134間客房的酒店。項目於2015年開工，計畫2020年完工，該片土地的價值高達4.349億美元。

事實上，萬達一直在為該地塊尋找買家。

今年年初，萬達聘請仲量聯行幫助出售該地塊。據《華爾街日報》當時的報導，潛在的投標者最初被告知，萬達希望的最低報價為6億美元，但這一指導價後來降至5億-6億美元。由於報價達不到萬達的要求，萬達似乎在重新考慮該事項。此外，萬達已經為這個專案支付高達8000萬美元的費用和稅款，但項目卻遲遲未開工。

經紀商稱，這宗地塊被萬達稱為比佛利山莊一號的空置地塊時洛杉磯地區高檔開發地塊之一。

大連萬達集團的官網上曾在2015年7月9日發表過一篇關於洛杉磯比弗利山專案的報導。當時引用了《洛杉磯時報》的報導稱，該報對萬達集團這一新專案給予了積極的評價，“萬達洛杉磯比弗利山項目將作為其進軍好萊塢重要的第一步，有望幫助中國進入好萊塢的電影業，並在國際範圍推廣中國文化。”

比弗利山莊的項目除了自身的地產業務之外，彼時，萬達還預計將這裡建成萬達集團在洛杉磯的辦事處，全權負責萬達集團的文化類投資。此外，該處還將成為萬達集團全面進軍好萊塢以及反哺內地文化產業的中樞，這裡距離好萊塢僅有十分鐘車程。

王健林要萬達房地產業務退出海外市場的決心毋庸置疑。

此前，萬達已出售了位於英國倫敦的項目萬達One Nine Elms、悉尼的Circular Quay公寓和酒店和黃金海岸的三個項目，加上此次出售的比佛利山莊項目。目前，萬達在海外的專案僅剩下位於芝加哥的Wanda Vista Tower。

但該項目似乎也已有買家在洽談之中。

9月份，美國媒體The Real Deal曾報導稱，一家名為Triple Five Group的美國公司將收購芝加哥Vista Tower摩天大樓60%的股份。若該交易順利完成，那麼萬達在海外的地產項目將一個不留，全數清空。

中港資收購銳減 鎊弱吸生力軍

英國於明年3月19日正式脫歐，首相文翠珊的內閣雖同意脫歐方案初稿，但尚待歐盟及英國國會批准，拖累英鎊滙價持續波動，亞洲投資者伺機大手掃入倫敦商廈，今年起南韓、新加坡財團後來居上，成為搶購倫敦貴重物業的生力軍。仲量聯行倫敦中央區資本市場部主管Julian Sandbach認為，港資再難如去年般大灑近50億鎊買樓，預期明年倫敦商廈市場將由南韓、新加坡及日本三分天下。

中港資金往海外尋求資產避險處時，倫敦、紐約等自由港向為首選。2017年海外買家更包辦逾八成倫敦商廈交易，比例為千禧年以來新高，當中，港資一直不甘後人。

英國仲量聯行統計，2013年至2018年6月間，香港資金收購倫敦商廈共48宗，合計涉資88.19億英鎊，以金額計佔同期亞洲投資的31%，平均每宗港資收購規模為1.84億英鎊。

李錦記中渝 豪買成絕響

單計去年，香港資金以49.72億英鎊冠絕亞洲投資者，包括李錦記集團家族購入「對講機」大廈（芬喬奇街20號），「芝士刨」利德賀大樓亦落入中渝置地（01224）手上。

Sandbach承認，兩宗交易價格有點情緒化（a bit emotional），事關其租金回報率（3.5厘左右）及資金價值（每平方呎1800至1900英鎊），即使計入兩座大樓將以超越同區的天價租出，「必然借助一點點情緒才能出這般高價。」

不過，今年本港資金後勁不繼，年初至今只成交18.14億英鎊，按年跌22.4%。內地亦繼續嚴控資金外流，中資收購倫敦商廈明顯偃旗息鼓，今年僅錄不足20億鎊交易，最大宗是中國以3億英鎊購入Royal Mint Court地皮，供中國大使館使用。

Sandbach解釋，去年香港買家一口氣購入兩座標誌性大樓，創近18年來亞洲投資倫敦商廈高峰，明顯屬一次性事件。

近月香港投資者不再捨近圖遠，轉投本地（香港）樓市；而且多年來不少港資於倫敦攻佔據點，「來到倫敦買樓仍然是香港人與香港人競爭，可能感覺『食滯』（Indigestion）了」，估計港資步伐將放慢，料全年只貢獻約20億英鎊成交額。

取而代之的生力軍為南韓、新加坡。南韓去年全年購入倫敦商廈僅值3.15億英鎊，可是，今年三星集團、未來集團等已大手購入19.55億鎊倫敦商廈。新加坡資金亦從去年的2.57億英鎊，躍升6.1%至9.91億英鎊。

韓商全年成交料達30億鎊

星韓資金搶攻倫敦商廈，除因中港競爭者減少之外，Sandbach指出，南韓投資者以往多在法國、德國等地尋找物業，但歐洲大陸近24個月的回報率受壓，加上英鎊貶值令韓圜相對有滙兌優勢，遂吸引南韓財團轉投倫敦。他強調，南韓財團收購宗數較少，但單宗金額卻大，預期全年成交額可高達25億至30億鎊，成為2018年倫敦商廈最大手的亞洲投資者，香港只會屈居其後。

進行訪問時，英國與歐盟商討脫歐方案仍然未有寸進。倘英國進入無協議脫歐（No deal Brexit），Sandbach相信會大大減低外資的投資意欲，令明年的倫敦商廈成交銳減。但若有獲國會支持的脫歐方案，物業成交料能維持一定水平，但屆時英鎊將升值，亦可能令部分買家卻步。

仲量聯行：亞資金續主導

整體而言，他相信明年當地商廈市場仍然由亞洲資金主導，南韓今年耗費大量彈藥，明年步伐料會稍緩；但新加坡經濟向好，現時其主權基金GIC或其他發展商均正在尋求倫敦投資機會。至於日本政府養老金（GPIF）坐擁156.4兆日圓（約11萬億港元）資產，近日已開始委任投資代表尋找項目，Sandbach相信這條「沉睡的巨龍」口味漸從債券轉向房地產，料可補充倫敦商廈市場資金。

二手劈價無休止，上車屋苑成為冧價源頭。天水圍嘉湖山莊兩房單位售價跌至400萬元邊緣，相較同類單位十天內再挫逾6%。沙田區的沙田第一城樓價也連環失守「五球」，為月內第三度出現。

嘉湖山莊售價向400萬元進發，市場消息稱，景湖居9座低層F室，實用面積442方呎，兩房間隔，本月初以430萬元放售，叫價雖然已平過當時同類單位市價的450萬元水平，仍遭區內上車客鋤價，雙方議價後，日前終減至418萬元成交，呎價9457元。原業主2008年以106萬元購入，賬面賺312萬元（約2.9倍）。

美湖居2座低層E室，實用面積441方呎兩房單位，本月上旬以445萬元易手，意味同類單位十天內再插27萬元（約6.1%）；相對屬同面積的麗湖居3座低層F室9月造價達520萬元，今次平賣單位的跌幅更達102萬元（約19.6%）。

第一城2房單位「四球化」

代理指出，剛成交單位的原業主今次大平賣，除「因為跌市外，亦因為要移民」，若非各種因素同時出現，相信該單位「冇可能賣得咁平，你要我而家搵多間咁平畀你都搵唔到」。

沙田第一城兩房造價步向「四球化」。中原地產市務經理關煜裕說，40座高層B室，實用面積284方呎兩房戶，8月開價598萬元，多番議價後，減至475萬元沽出，累減123萬元（約20.6%），呎價16725元。原業主2010年以181萬元購入，賬面賺294萬元（約1.6倍）。

第一城同面積的41座高層A室，今年7月以598萬元易手，呎價21056元，今次易手單位造價相對急回123萬元（約20.6%），並屬月內第三宗造價不足「五球」的成交，而上月錄得的5宗兩房成交，造價則全數企穩500萬元以上。

另外，荃灣麗城花園海景樓王單位造價千萬元不保，市場消息稱，麗城花園3期1座中層E室，實用面積728方呎，3房間隔，享全海景，昨日僅以860萬元沽出，呎價11813元。樓上一層同面積H室，為該屋苑最貴樓王，今年8月以高達1010萬元沽出，是次回落150萬元（約14.9%）。原業主2010年以410萬元購入，賬面賺450萬元（約1.1倍）。

樓市氣氛差強人意，買家入市態度審慎。中原地產統計十大屋苑過去周末兩天錄得5宗成交，較前一個周末的6宗減少一宗。據美聯物業統計十大藍籌屋苑，周末有約5宗買賣，按周雖然多一宗，惟仍屬連續20個周末錄得單位數成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去周末二手成交主要集中於新界區的中細價屋苑，包括天水圍嘉湖山莊、沙田的沙田第一城及東涌映灣園共佔4宗成交，其餘一宗來自荔枝角美孚新邨。

細價樓肯減即獲承接

他指出，一手銷情差，影響市場入市氣氛，買家大多期望有較大減幅才肯入市，從近期成交可見，細價樓肯減價即有承接，惟中價樓及豪宅的業主肯減價的少之又少，令該類單位只錄得零星成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，觀望氣氛仍然籠罩市場，二手屋苑交投續於低位徘徊。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，該行統計的十大指標屋苑周末錄4宗買賣，較前周末的6宗下跌約33%。他認為，十大屋苑成交宗數在個位數徘徊的情況已持續約5個月，預計未來準買家對中小型單位要求約有10%至15%的議價空間。

雖然環球經濟前景不明朗，但中環寫字樓租金因供應緊絀及空置率極低，租金持續創歷史新高，令個別跨國公司決心撤離中環，轉投租金低逾一半的非核心商業區。當中總部一直設於中環的加拿大皇家銀行（Royal Bank of Canada），將棄租中環長江集團中心兩層半樓面，轉租鰂魚涌太古坊一座兩層，月租料約286萬元，較留守中環每月節省55%租金開支。

加拿大皇家銀行已落實轉租今年落成的新商廈太古坊一座兩層，總租用樓面約4.4萬方呎，以市值呎租65元計算，月租約286萬元，將作為該銀行在香港的新總部。

資料顯示，加拿大皇家銀行自早年進入香港市場以來，一直以中環為總部所在地，並於2004年起租用長江集團中心。根據最新一份租約，加拿大皇家銀行現租用長江集團中心15及17樓全層，以及16樓半層，總租用面積約5.26萬方呎，月租約631萬元，呎租約120元，租期至明年。

以最新月租開支計算，該銀行每月可少付約345萬元租金，租賃支出減少54.7%。由於近年中環寫字樓租金一直飆升，更打破歷來新高，長江集團中心最貴成交呎租已達212元。如加拿大皇家銀行明年續租，租金料將增加五成或以上，負擔將加重，為節省租金開支，唯有撤出核心區。

另一家現時租用中環告羅士打大廈高層全層1.27萬方呎的安睿順德倫國際律師事務所，亦已轉租太古坊一座全層單位，租用樓面約2.1萬方呎，料月租約137萬元，呎租65元。以現時告羅士打大廈市值呎租155元計，若租用全層1.27萬方呎樓面，租金達197萬元，即可減省每月60萬元或三成租金開支，而且租用面積亦較大。

上海中融遷利園五期呎租僅65

此外，上海中融集團原承租長江集團中心高層一單位，租用面積約8600方呎，最新亦轉租銅鑼灣利園五期一個中層約7000方呎單位，月租約45.5萬元，呎租65元。該公司由中環搬至銅鑼灣，以長江集團中心呎租約180元比較，已可節省逾六成。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務寫字樓執行董事駱應銘表示，中環與其他商業區的寫字樓租金差距持續擴大，加上其他地區多新寫字樓落成，一層樓面的面積較中環大部分商廈大，更易善用位置，而且硬件亦較佳，驅使不少跨國企業近年陸續撤離中環。他相信，繼銀行、保險公司及律師樓後，將有其他不同行業考慮是否需要續留中環作為辦公地點。

近年中資財團在香港房地產市場舉足輕重，中國海外（00688）是其中一間老牌中資背景的發展商，該公司董事總經理游偉光指出，公司對香港房地產市場持正面態度，將持續在港發展。

中國海外地產董事總經理游偉光接受本報訪問時表示：「香港房地產是個成熟市場：剛性需求好強，投資市場常在，兩種力量互動下，公司對香港房地產市場前景仍樂觀。相信2019年樓市會保持健康發展水平，估計樓價上落波幅約5%。」

基建規劃 成港經濟新推手

游偉光續指，樓市表現與本港經濟走勢息息相關。今年年中以來，港珠澳大橋及高鐵相繼啟用，國家定位香港成為國際創科中心、粵港澳大灣區規劃等，均是香港經濟新一輪上升的動力來源。

其次，影響樓價走勢的另一個因素是供求問題。根據運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料顯示，截至今年9月30日，未來3至4年新供應數字錄9.3萬伙，即平均每年約2.3萬伙。惟上述每年約2.3萬個住宅單位的潛在一手供應存有一定的變數，仍需視乎項目發展情況，未必可以按時推出。

此外，政府每年賣地計劃提供1.8萬伙目標的積極推地方針未變，即使新房策公布將9幅約10,600伙私人住宅用地改作公營房屋發展，但分年推行，短期未會對潛在新供應帶來影響，因此料短期供應仍穩企9萬伙水平。綜合上述數據可見，未來數年供應量穩定，有助樓市平穩發展。

至於購買力方面，游偉光指出，港人家庭觀念重，不少父母未雨綢繆，為子女購置物業，尤其中小型單位，用家需求仍殷切，剛性需求存在，料後市承接力充足。他表示，經濟表現佳，市場上工資有升幅，失業率降至2.9%，是近20年首見，令供樓的負擔能力維持穩定水平，這些因素均對香港樓市有正面影響。

指港仍低息 近期合理調整

另外，就息率而言，美國加息步伐緩慢，而市場早已預期聯儲局會加息，消息已被消化，即使本地銀行跟隨加息，料影響亦不大。而與1997年相比，當年供樓息率逾10厘，相比之下現時香港仍處於很低息的環境。「雖然近期樓價走勢稍弱，而中美貿易戰令部分買家對樓市持觀望態度，成交減少，惟可視為短期的合理市場調整。長遠而言，相信2019年樓市會保持健康發展水平。」

至於政府推出土地共享計劃，游偉光指出，該公司歡迎增加土地供應，透過不同的計劃為市民、政府和發展商帶來三贏局面，亦可解決房屋短缺的問題。他期望政府盡快公布計劃的細節，更有效發揮土地用途，對房地產而言是一個正能量。