空頭總司令、戴德梁行總經理顏炳立，唱衰住宅市場成功。去年台新金控董娘彭雪芬認賠中山北路豪宅「德杰FLORA」1700多萬元出場，事後，顏炳立稱房市還在下跌，董娘此時不賣、會賠更多。事實證明，該社區今年9月再現交易，8樓戶賠350萬元出場，每坪成交單價約比彭雪芬戶低1萬元。而今年豪宅賠售最慘案例，則是「德杰FLORA」斜對角的「中山富御」頂樓樓中樓戶，賠售逾6000萬元。

根據實價登錄，彭雪芬於2010年以9363萬元買下台北市中山區中山北路豪宅「德杰FLORA」12樓戶，交易單價約105萬元，2017年底以7600萬元賣出，慘賠1763萬元，交易單價為83.7萬元，單坪成交價差近22萬元。

「中山富御」賠最多
最新實價揭露，該社區8樓戶，一手屋主在2013年6月以6435萬元購入，今年9月以6088萬元賣出，賠售347萬元，每坪價跌超過5萬元。此外，去年二手交易的7、9樓也分別賠售795萬元、771萬元，2戶一手交易單價都有9字頭水準，二手交易則倒退至8字頭。

然而近1年，中山北路賠售最慘烈者，是與「德杰FLORA」地理位置相當的「中山富御」。3月頂樓樓中樓戶，以總價1億7708萬元售出，而賣家在2013年12月，以總價2億3800萬元購入，等同持有4年多、大賠6092萬元。另中山北路二段「中山世紀」，去年11月二手交易14樓戶，總價賠售3671萬元。

曾是林志玲鄰居，中正區「力麒麒御」8月成交14樓戶，總價1.2億元，拆算車位後單價約91.6萬元，原持有人2014年5月買入，當時總價1億4907萬元，持有4年賠售約2900萬元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，大坪數住宅近年的銷售狀況不盡理想，部分建案推出後恰逢市場拐點，買方在預售時期買在高點，歷經房市盤整，市場主力買盤轉換為首購及自用，房價受到修正，造成類似建案讓價出售。郎美囡補充，「今年市場回溫，豪宅又有一波推案潮，高級住宅、豪宅的新成屋被中古屋及預售屋夾擊，未來的交易價格，可能還要面臨諸多挑戰。」

仍有交易獲利案例
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，雖賠售案例多，但也不乏小有利潤的二手交易案出現，如中正區豪宅「揚昇君臨」，今年交易4樓及9樓，獲利皆超過千萬元；另外，台泥前董座辜成允遺孀侯天儀，出售「國泰天母」持有不到4年的12樓戶，獲利近240萬元。

此外，日前北市超級豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」每坪成交行情飆到299萬元，榮登史上最貴豪宅寶座。陳炳辰表示，「近1年有『皇翔御琚』、『台北信義』等久未交易的豪宅出現買賣，加上超級豪宅如『One Park』成交創高價，都有可能帶動低迷豪宅市場。」

豪宅市場買氣平淡、價格下挫問題，在台中市也不遑多讓。觀察今年台中住宅最高價交易，目前由7期重劃區「寶輝秋紅谷」以總價1億1688萬元奪冠，單價僅63.8萬元，遠落後於2年前「宝格」創下的每坪84.6萬元紀錄，也比不上同社區創下的單價83.5萬元，甚至還擠不進歷年豪宅交易價格前60名。

「宝格」紀錄無人破
攤開台中豪宅前10名，多為2016年房市高峰期創下的紀錄，最高單價是2年前大陸建設「宝格」以每坪84.6萬元成交；次高紀錄則是「寶輝秋紅谷」，2014年成交單價達83.5萬元；2014年至2016年間，「聯聚信義大廈」曾頂破7字頭高價，龍寶建設「謙臻邸」單價也高達68萬元，成為擠進豪宅榜的新秀，近2年則少有創高價紀錄。

今年「寶輝秋紅谷」出現1筆16樓戶交易，單價63.8萬元，成為今年最高價紀錄，但與同社區最高峰相比，價跌約3成。然該社區過去16樓戶單價多在5字頭，總價亦不及億元，顯示該戶成交價表現仍不算差。

太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷分析，受到房市景氣、稅制加重等原因，豪宅交易量早已不如以往，7期重劃區還有不少建案餘屋，今年雖有小幅回溫、交易量也提高，但僅限於總價4000萬元內的產品，動輒破億元的超級豪宅回溫情況仍不明顯。

再進一步觀察台中法拍屋狀況，近幾季法拍屋拍定總金額皆突破7億元，為近2年最高，較以往平均3~5億元約有4成以上成長，但案件數仍保持在60~70件，並無特別增加，顯見是單一物件拍定金額拉高，導致總法拍金額上升。104法拍屋台中總部副總聶學智認為，「總價3000萬元以上物件，目前市場接受度不高，去化相對緩慢，下半年即有不少指標豪宅遭法拍，法拍總金額上升也不意外。」

拍定與實價行情脫節
近期七期重劃區拍出的豪宅不少，甚至吸引建商自行進場護盤保價，且得標單價都落在2字頭，底價幾乎等於成交價。如「紐約之星」四拍底價3266萬元，最後3300萬元得標、「恆詠」由建商興富發加價28萬元買回、「允將大有」加價88萬元以總價1488萬元得標，與實價行情相比已下殺2成；另外豪華商辦「豐邑市政廣場」、「CBD時代廣場」等，都有相似情況。

聶學智分析，高總價物件多到三拍才標出，但今年豪宅拍定金額與實價行情脫節不小，吸引不少自住客、投資客撿便宜。例如近期拍定的「百達馥裔」，坪數104.6坪，第三拍底價僅1942萬元，吸引17組搶標，相當搶手，最後成交價僅2375萬元，換算單價22.7萬元，與以往該類物件成交價會趨近行情的狀況相比、以該社區市價每坪25∼28萬元來看，該戶價格較市價便宜至少1成以上。

高雄市長選戰進入如火如荼階段，但在整體房市景氣未見復甦下，選舉日的逼近讓高雄豪宅買氣更加冷清。業者直指，進入11月後，豪宅客層更為保守，多數豪宅建案現場的來客數不到10組，交易量也掛蛋。但也有業界人士樂觀看待，認為選後房市會更好。

前9月僅19件
今年高雄房市全靠首購宅撐場，豪宅市場相當冷清，根據實價登錄資料顯示，高雄市豪宅交易量在2013年達到歷史高點，總價4千萬元以上物件交易有137件，而今年累計前9月豪宅交易量僅19件，以平均單月成交件數來看，今年平均每月成交2.1件，較高點每月11.4件，下滑81.6%。

隨著市長選舉日逐漸逼近，原本還願意出門看屋的豪宅客觀望態度更濃厚，甚至有建案接待中心根本沒人來看屋。高雄某建商高層就透露，根據各個豪宅建商內部流傳的銷售資料顯示，各豪宅案場11月的來客數都不到10組。
如此狀況當然與房市景氣有關，高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出，房市景氣反轉後，豪宅客出手更小心翼翼，且高雄房市從2012年起至今累積不少豪宅建案，消費者可選擇的物件多，自然會多看多考慮，不會急著出手。遇到選舉因素造成看屋人數減少，蔡紹豪認為是正常現象，選後就是年底購屋旺季，看屋客將再度出籠。

看好選後房市
京城建設發言人周敬恆表示，目前高雄2大豪宅聚落分別是農16特區及亞洲新灣區，農16的豪宅成交價至少有4字頭水準，亞洲新灣區豪宅成交價也有每坪35萬元以上，並未因看屋人減少而大幅降價。他也直言，目前藍綠兩黨候選人都提出經濟訴求，對高雄房市發展絕對有正面幫助，尤其台商、海外人士都看好高雄未來發展，等選舉塵埃落定後，豪宅也許有更熱絡成交的可能。

九合一選舉即將登場，房市也轟轟烈烈爭奪剛性需求「基本盤」，開打首見的保固大戰，包括皇普建設打出10年防水保固，葉財記建設喊出20年結構保固+5年防水保固，遠雄建設更祭出25年結構+5年防水+50年地壁磚保固，砸重本搶客。

大型建商近年紛紛轉向剛性需求市場，除祭出讓利、降價等優惠，最近再鎖定保固年限加值又加料，目的就是為了要拉攏自住客戶的心。

遠雄建設總經理湯佳峰表示，台灣處地震帶，遠雄認為必須進一步對客戶增加保固。現行內政部版本定型化契約，在建築物的保固要求，結構體保固是15年、一般設備保固1年，遠雄決定為客戶延長結構體保固25年、防水保固5年、地壁磚保固5年，是建築業界破天荒之舉。此外， 老字號建商葉財記最近轉戰新北市，新莊「敦藏」案也阿沙力打出20年結構保固+5年防水保固。

寶佳機構少東林家宏、興展建設董座蘇永平等人取得皇普建設經營權後，第一筆新案機場捷運A8站附近的「皇普MVP」，目前潛銷階段　，大手筆打出10年防水保固的服務，創下最長防水保固紀錄，再加上全齡親子化社區的訴求，引發市場矚目，預計九合一選舉後正式推出，總銷約32億，是桃園12月的指標案。

皇普建設董事長蘇永平表示，皇普決心轉型品牌建商，因此大膽在「皇普MVP」案試水溫，了解自住客層的接受度。他指出，要做防水保固10年其實必須下重本，例如浴室防水，至少從底部到頂部至少做3層，造價勢必會提高，但相信客戶一定認同。

中美貿易戰引發台商返台投資設廠，帶動台灣工業區土地跟著水漲船高，富旺開發（6219）第4季因此陸續處分多筆工業區土地，創造可觀的獲利。

富旺昨晚公告指出，已將新竹縣芎林鄉鹿寮坑段、總面積約6,206.72坪的工業用地，以總價3.9億元、賣給了關係人－昌運建設開發，預估處分利益可達1.1億元。

此外，富旺10月底也以總價2.2億元、處分位於彰化市的1,700坪工業區土地，預估處分利益約2,000萬元。單是新竹縣與彰化市的工業區土地處分案，推估可為富旺帶進1.3億元的利益，每股約可貢獻0.86元的獲利。

法人表示，富旺今年前3季每股仍虧損0.35元，一旦上述兩筆工業用地處分利益趕在第4季入帳，今年全年可望因此轉虧為盈，每股獲利有機會超過0.5元。

富旺目前在手的工業區土地還有近8,400坪，包括桃園南崁的廠房與土地4,189坪，目前還在出租中，總市值超過12億元；另外，彰化市有4,200坪工業區土地。上述兩筆工業用地，預計明年陸續處分；富旺在台南市鹽水區也有工業區合建分售案，將興建35間廠房，總銷約4.2億元。

台中建商為搶攻首購族紛紛出招，大鑫建設近期在太平區推出「大鑫大心」預售大樓建案，主打2房北歐風精裝宅，戶戶都有與大雅廚具攜手合作配置的大尺寸中島，以及收納櫥櫃等，一次到位；大城營建機構「八月小確幸」推出「買小送大」輕鬆成家方案，再送多種風格輕裝修；總太集團旗下永福地產「洲際W」預售案推出「均一價」、「網路線上購屋服務」搶市。

大鑫建設總經理劉育明說，「大鑫大心」緊鄰中興、東平商圈、太平運動公園，位處太平國小、中平國中學區，規劃22至28坪純2房精裝宅，大面落地窗大範圍採光，室內走北歐時尚風格，並與大雅廚具攜手合作，結合起居室、用餐區、廚房3合1，配置大尺寸中島，凝聚家人情感與幸福。「首購族只要加裝窗簾、燈具、採購家電、家具，就能輕鬆入住！」

大城營建董事長特助賴亮成說，「八月小確幸」位於太原綠園道旁，規劃25至41坪、2至3房，廍子地區擁有許多公園綠地與休閒設施，推出「買小送大」輕鬆成家方案，再送多種風格輕裝修，未來購買家具即可輕鬆入住。

「洲際W」基地位於台中市北屯區崇德19路與四平路口。永福地產總經理林鳳秋說，「洲際W」率先打出不分高低樓層、均一價銷售策略，另有團購、打卡獨家優惠，續推「網路線上購屋服務」，網路看房、試算房價、線上刷卡付訂，24小時內，就有專人提供服務。

台商回流置產意願增，台北市豪宅動起來。最新實價資訊揭露，信義區豪宅「文心信義」14樓戶，以總價是5.09億元，扣除車位每坪單價221.44萬元，謄本資料顯示買方為林姓自然人，經查同為在去年初購置大安森林公園概念豪宅「第凡內花園」的神祕台中富人。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「文心信義」一共22層，豪宅規格打造，2013年原為菜園的該筆土地法拍，83.8坪的面積由文心建設以3億元取得，地坪單價達358萬元，2017年揭露房屋交易以來都在210萬單價起跳。

陳炳辰說，「文心信義」此次交易雖未再創新高，也緊追19樓由美商米福得在去年11月成交的221.99萬元，也再次為該社區身價定錨在單價210至220萬元，重新社區金字招牌，此次交易紀錄也來到台北市今年非預售豪宅揭露單價第二名，僅次於松濤苑的252.48萬元。

二十世紀台灣的經濟繁榮帶動房價快速成長，買房置產除了是無殼蝸牛的首要目標，也成為台灣人致富的捷徑。然而隨著房價飆漲、民怨四起，內政部為維持市場平衡，於2015年改採房地合一課稅，央行也隨之限縮信貸額度，導致房地產從2015年轉入空頭。不少屋主被房價套牢、進退兩難，對此房仲業者也分享了屋主不想賠售的常見10大理由。

據《三立新聞網》報導，有房仲業者分享，許多屋主不想賠售，除了「不甘願」之外，也是「怕沒面子」，而年紀比較大的長輩則會以「反正房子留給小孩結婚用」為由。

不少手中不缺資金周轉的佛系屋主則認為，反正「不缺錢放著坐等好價錢」，或是「錢太多就放在房產抗通膨」，也有「滿手現金不怕房子養蚊子」的說法。不過，也曾碰過屋主堅持是「風水大師加持過」的房子，即使房價下跌，也不能隨意出售。

房仲業者也提到，有部分被套牢房東自認倒楣，只好「自己的房子收回自己住」。還有一對都市退休夫妻，滿心期待跑去好山好水的地方買退休宅，沒想到兩人不適應鄉間生活，房屋也脫不了手，只好替自己找個「偶爾去放鬆一下」的度假套牢理由。

不過，房仲表示最瞎的理由莫過於，有對夫妻因為命理老師曾告誡他們守不住財，有現金就會流掉，兩人竟眼睜睜看著同棟社區房價一直修正，卻猶豫不決、錯失出售良機。最後只好說服自己，「房子套牢就不會把錢花掉」。

房市自2015年進入空頭期，不少投資客或屋主願意降價求售，認為「小賠就是賺」。不過據《好房網News》報導，好房網雜誌總編輯倪子仁曾表示，「投資客要倒貨也要有人接才行」，也點出全台多處正面臨「斷不了頭」的困境。

台北市政府工務局新建工程處表示，2017台北世界大學運動會選手村興建34棟建物，共3,408戶住宅單元及82戶店鋪，於世大運結束配合中央政策提早完成恢復社會住宅工程部分，A、B、C、D區基地的使用執照均奉新北市政府核准。2018年11月20日會同內政部營建署、國家住都中心辦理最後一區的點交作業，再由該中心提供廣大需求民眾進駐使用，有效提高大台北地區住宅供給數量，降低民眾生活負擔。

台北市新工處大運工務所詹名成主任說明，20日辦理完成林口社會住宅最後一區D基地全數住宅單元及店鋪點交工作，移交工作順利。先前於2018年6月1日與營建署及經濟部中小企業處點交A3棟1樓，由中小企業處進駐作為展演中心。接著自2018年7月19日起與內政部營建署、國家住都中心辦理點交工作，A、B、C區基地全數於9月3日完成點交工作，民眾已於11月1日起進駐使用。最後D區基地於11月20日完成全數住宅單元及店鋪點交工作，民眾預訂於2019年2月1日起進駐使用，台北市新建工程處代辦4個基地全數正式點交由營建署、國家住都中心接管營運。

詹名成補充，林口社會住宅A及B基地建築造型納入風的概念，表達林口「風之鄉」的地域特色，外觀具備遮陽、導風之功能，立面裝飾柱與梁帶翼板，結合屋頂具有律動感的曲線版，讓建築群創造優雅獨特的天際線。

C基地建築立面採用3種色系(米色、灰色、粉紅色)做基調，營造現代簡約的設計風格。立面造型採用包覆與凹入式開窗，樓層陽台自然流露韻律感，使造型更加立體。整體街廓立面，軸線對稱，兼顧都市景觀協調與平衡感。

D基地建築外觀凹入開窗，減少光線直射室內，提供舒適居住空間。立面造型交錯拼貼面磚，陽台玻璃護欄加入世大運5種基本色彩(紅、黃、藍、綠、黑)，搭配簡潔造型，顏色多樣活潑，展現律動活力。室內空間秉持「簡單舒適」的設計原則，維持空間深度為4至5公尺，確保自然採光與通風通達居室所有角落。

國產署2018年11月21日舉行大安區師大商圈都更宅耕曦標售，僅有3封標單，分別標脫4、13、18樓，其中4樓是唯一底價跌破百萬戶別，投標者底價加了100萬，以單價101萬標下，算是守住耕曦的百萬身價行情；而18樓戶別，是此次標售最高總價的住宅，投標者僅加價135元，僅約一杯星巴克的金額就標下；而13樓也僅加價568元。此次標售36戶標脫3戶，標脫率8.3％，平均溢價率0.56％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近年的高總產品買氣趨緩，因此總價動輒四五千萬以上的耕曦標售難有佳績，且2018年的購屋族多以自住為主，多希望以低於市價入手，因此之前標況不佳，就算出手，加價意願也不高。
耕曦這次標售已是第2015年五次公告，前四次每次都僅標出二戶，為了刺激買氣，國產署這次終於調降，平均而言住宅調降約5％，店面約3％，但僅標脫三筆，而店面仍乏人問津。

耕曦是羅斯福路三段上的都更建案，基地約550坪，經歷近8年籌畫整合，讓當年約35年的老公寓有了嶄新的面貌和身價。由於位於大安區，近捷運，交通方便，根據實價登錄資料，歷史最高價為2013年25樓的154萬。

國產署在2015年5月28日首度標售耕曦都更分回物件，共44戶，其中包括4戶店面，今日標脫後目前仍有33戶待標，目前店面總價從5894萬?1.17億元，住宅總價則從4727~7720萬元。

　　一線城市住宅成交量仍在下挫，而下滑更厲害的是三、四線城市。

　　11月20日，據易居房地産研究院發布的《11月成交預報》顯示，2018年11月上半月，40城住宅成交環比增長11%，同比增長9%。11月上半月，一線城市住宅成交環比下降3%；二線城市環比增長27%；三、四線城市環比下降20%。

　　從全年至今的情況來看， 40城新建商品住宅成交面積同比增長8%，其中一線城市同比下降9%，二線城市同比增長4%，三、四線城市同比增長24%。

　　易居研究院研究員沈昕表示，後續從需求側來看，近期調控力度不會放松，市場將受此影響出現降溫；從供給側來看，考慮到年底開發商在資金壓力下，推盤節奏或有加快。

　　11月上半月，一線城市成交面積環比10月上半月小幅下降，東部地區的二線城市成交面積環比大幅增長，中部地區的二線城市成交面積環比下降，其他地區的二線城市的成交量小幅增長。而調控較嚴的三、四線城市成交面積環比下降，未調控或弱調控三、四線城市成交面積環比下降，降幅較大。

　　從二線城市表現來看，東部地區的二線城市成交面積在11月上半月出現大幅增長，主要是青島、合肥和南京成交面積出現了大幅增長，可能有以下兩點原因：一是這三個城市的開發商推盤節奏加快，二是由于去年預售證和網簽控制較為嚴厲，今年控制有所放松，可能導致集中網簽，所表現出來的網簽數據有滯後現象。此外，中部地區的二線城市成交面積出現了較大幅度的下降，主要是長沙的成交面積環比出現較大下滑。而其他地區的二線城市成交面積環比10月上半月小幅增長，主要是成都和南寧的成交面積環比增幅較大。

　　值得關注的是，調控較嚴的三、四線城市成交面積下降，主要是無錫的成交面積環比大幅下降。此前持續火熱的未調控或弱調控的三、四線城市成交面積環比出現較大幅度的下降，主要是徐州等前期成交火熱的城市出現了較大幅度的下滑。整體來看，三、四線城市整體成交降溫明顯，市場後續購買力待考。

“從近幾個月公佈的資料看，商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡直是‘驚九陰十’。”某上市房企人士海原(化名)對中國證券報記者表示。

房企銷售額增速放緩

“從近幾個月公佈的資料看，商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡直是‘驚九陰十’。”某上市房企人士海原(化名)對中國證券報記者表示。從國家統計局發佈資料看，今年前8月、前9月和前10月，商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%；而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

反映到單一房企的資料，首先是銷售增速放緩。

根據地產研究機構克而瑞此前公佈的資料，前10月TOP100房企總體銷售規模為7.83萬億元。儘管百強房企整體銷售規模同比仍處於增長態勢，但10月單月百強房企業績環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強房企單月業績的同比增速自三季度以來持續放緩，從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

截至11月14日，經中國證券報記者不完全統計，已公佈10月份銷售資料的31家A股地產公司及港股內房企業合計銷售額達4552億元，較9月份的4716億元略有下滑。

部分企業單月銷售資料呈現下滑態勢。中國恆大和碧桂園10月份分別實現銷售收入530.4億元和404.1億元，前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續下滑。此外，融創中國、保利地產等17家企業前十月銷售額增速低於前九月銷售額增速。

海原所在的房企同樣面臨銷售壓力。“年初公司提出了全年銷售破千億元的目標，但10月份才完成650多億元。接下來兩個多月壓力相當大。”

從已公佈全年銷售目標的房企看，多數公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間，包括融創、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預期，首開股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標6成左右。

中原地產研究中心統計資料顯示，前10月，前述31家房企合計銷售額達到4.24萬億元，平均同比增長38.8%。在這31家房企中，前10個月銷售額破千億元的企業14家。

中原地產首席分析師張大偉表示，與9月份相比，10月份標杆房企整體銷售額增長幅度有所放緩；9月，這31家房企銷售額平均增長幅度高達40%。

融資去化各有難處

終端銷售等“開源”面臨壓力，“節流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個難題。

近期，多家房企密集公告，獲得金額不等融資，陸家嘴、華遠地產、龍湖、陸家嘴等企業均在11月內完成了數億元到數十億元不等的融資。據中原地產研究中心統計，11月以來，地產企業合計融資數額已超百億元。

行業龍頭方面，萬科A近日公告，根據公司資金計畫安排和銀行間市場情況，公司發行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恆大則公告，將發行總額18億美元的優先票據。華夏幸福同樣公告發佈美元債。

張大偉認為，大部分房企融資成本平穩，儘管目前仍然處於高位。隨著全社會資金成本走穩，房地產企業融資的成本並未大幅度上漲。

但也有業界人士表達不同意見。“自2017年以來，多個地產融資通道相繼掐緊，既有的融資手段偏好於品牌效應好、回款能力強、儲備資源多的行業領先企業。今年以來，許多房企出售資產的行為，就是融資撐不起擴張、主動收縮規模的表現。”某券商資產證券化人士對中國證券報記者表示。

去化方面，房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場為例，據我愛我家研究院統計資料，10月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應量為8882套，環比9月增長21.9%，同比2017年10月增長439.3%，是2017年以來的最高月供應量。

根據中國證券報記者此前調查。面臨庫存壓力的北京樓市，進入10月房企推出了多種促銷手段，包括限時特價房、總價折扣、減配精 裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等層出不窮。即使是被認為低於市場價的限競房，由於下半年大量入市，項目去化率不甚理想，有的項目同樣推出了9.9折等促銷活動。

競爭呈現新態勢

房地產市場冷意足，行業競爭呈現新的態勢，首先是行業集中度進一步提升。

近期，萬科系在房地產資產並購重組市場四面出擊。

嘉凱城此前公告，嘉凱城集團及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓杭州嘉凱城濱虹房地產開發有限公司100%股權、杭州名城博園置業有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發有限公司100%股權、張家港嘉凱城房地產開發有限公司75%股權。上述出售資產被萬科系公司以3.55億元競得。這已是近一個月來萬科第三次並購地產資產。

此前，萬科以32.34億元交易對價，獲得華夏幸福環京區域10宗共計33.93萬平方米住宅用地。

業內人士表示，萬科等握有充足資金儲備的龍頭房企此時在市場上頻頻出手，將使行業集中度進一步提升，優質資源進一步聚攏到龍頭房企，助推龍頭房企業績進一步提升。

三季報顯示，截至三季度末，萬科A持有貨幣資金1327.7億元。

此外，一些房地產關聯行業逐步聚集焦點。

以房屋仲介經紀行業為例，由於房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場發展，房屋仲介經紀行業近年來迅速發展壯大。鏈家地產COO王擁群11月14日接受中國證券報記者採訪時表示，從房屋仲介經紀行業感受到房地產市場正在發生變化，可以用“存量”和“調控”等關鍵字來總結。“特別是存量，在北上廣深為主一線或二線城市，已經進入了存量房的時代，這個趨勢不可阻擋。”

今年以來，越來越多房企參與到建設運營長租公 寓等存量房市場中，並以此發佈了金額可觀的住房租賃專項債券、專項ABS等融資工具。

王擁群預計，從二手房市場的年交易量看，未來三年，全國二手房市場年交易量將是新房市場的三倍左右。行業將整體轉向存量房市場。

樓市各項指標仍在持續回落。10月14日，國家統計局公佈了2018年1-10月份全國房地產開發投 資和銷售情況。房地產開發投 資增速、住宅投 資增速、商品房銷售面積增速以及房地產開發企業土地購置面積等體現樓市景氣度的關鍵指標繼續呈現回落態勢。業內人士認為，受地產銷售低迷、庫存去化放緩影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，令未來地產投 資蒙上陰影。而房企作為地產投 資的主力，面臨銷售預期不佳、融資通道減少、去化週期拉長等多重壓力。多位房企及上下游企業人士11月14日對中國證券報記者表示，房地產相關資料顯示市場景氣下行，行業將呈現集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費升級等新的競爭特點。

多個管道資訊匯總，房地產市場相較往年“金九銀十”，雖開發商打折出售屢見不鮮，卻也難拉動房地產銷售的快速回溫。相應的，房貸增速也已連續多月放緩。

根據央行近日公佈統計資料，10月住戶部門貸款增加5636億元同比多增約1100億元。其中主要為按揭貸款的中長期貸款增加3730億元，受金九銀十後市場規律影響環比下跌13.44%，但比去年同期僅多增20億元，漲幅僅為0.55%。按揭貸款增量規模已連續3個月保持下跌。

而房貸額度從緊張回歸相對充裕。21世紀經濟報導記者採訪中發現，多個房貸熱門城市已出現部分銀行房貸利率有所回檔，且這一趨勢正在繼續擴大。北京、深圳、廣州、杭州、寧波、南京、佛山等房地產熱門城市出現部分銀行下調房貸利率的現象，下調幅度基本在5個百分點。

房貸利率差異化升降

根據融360發佈的《2018年10月中國房貸市場報告》，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，刷新年內新高，保持連續22個月上漲。而全國二套房貸款平均利率較上月微漲1個BP，達到6.07%，也創出年內利率新高。

但21世紀經濟報導記者實際採訪中發現，雖然房貸利率整體保持上行，但與以往全面火熱的趨勢不同，多個一二線城市的部分銀行，利率有下調趨勢。

北上廣深四大超一線城市中，除上海因本身房貸利率已處低位未見下調外，北廣深房貸利率均有不同程度鬆動。

比如北京地區，大多數銀行實行首套房基準利率上浮10%，二套房基準上浮20%，如四大行、交通銀行、中信銀行、華夏銀行、招商銀行、北京銀行等。但部分原本定價較高的股份行和外資行利率出現回落。

民生銀行北京某支行個貸經理表示，此前首套房貸利率為基準利率上浮20%，10月以來，下調為基準上浮15%。某外資行個貸經理則表示，為了吸引更多優質客戶，臨近年底二套房利率可以做到基準上浮11%，而且客戶可以在沒有簽訂合同前先進行房貸預審批鎖定優惠利率。

廣州某房產仲介經理對21世紀經濟報導記者表示，從10月中國銀行下調首套房貸利率，從上浮15%下調為上浮10%後，目前四大行廣州地區均執行首套房貸利率上浮10%。而部分此前定價較高的股份行利率也出現鬆動，如光大銀行、民生銀行執行目前首套上浮25%，較此前下調了5個百分點。

深圳某房產仲介客戶經理介紹，以四大行、招商銀行、平安銀行為主的多家銀行普遍執行首套房銀行貸款利率上浮15%，個別定價較高的股份行、城商行出現利率下調。

此外，佛山、杭州、南京、廈門、寧波等房市較熱的城市也出現了不同程度的利率鬆動。

寧波某股份行個貸經理表示，今年6月份以來，寧波區域內的部分國有大行首套房從上浮15%上調為上浮20%，二套房從上浮25%調整至上浮30%。而在近期利率有所鬆動，對一些合作的開發商的優質客戶可以拿到首套上浮15%的優惠利率。雖然只針對優惠客戶，但已經反映出房貸走向的變化。

杭州房貸利率也有明顯鬆動，21世紀經濟報導記者獲悉，10月以來，四大行中工商銀行和中國銀行的部分網點，在杭州地區開始執行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍執行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。股份行和外資行中，中信銀行、滙豐銀行也對房貸利率進行了下調。

此外，佛山地區的部分銀行分支機搆，如郵儲銀行、滙豐銀行、佛山農商行等也下調了首套房貸利率，下調幅度在5個百分點左右。南京、合肥等地的部分銀行也對首套或二套房貸利率進行下調，降幅也在5個百分點。

房貸放款普遍提速

北京某地產仲介經理表示，房貸實際確實出現鬆動，但從整體資料層面利率變化不大，甚至還有上行，主要原因在於發放房貸的主力銀行是四大行和當地的主要城商行，和幾家大的股份行，這些體量大的銀行，一般利率調整較為統一。

他指出，具體表現在房貸最緊張的時候，可能需要排隊三四個月，即使有‘價高者得’，但整體對外利率都是維持不變的。而定價較高的銀行一般是本身房貸額度就不充裕，體量很小的股份行和城商行，即使利率調整，對整體市場影響也不大，所以資料上看目前的利率鬆動並不顯著。

他還指出，房貸出現鬆動的最直觀表現是，相較於前期的額度緊張、銀行審核嚴格、放款緩慢、貸款容易遭拒等現象，現在只要借款人資質良好，基本就能順利通過審批，速度最快的只要5個工作日即可放款。相較此前動輒排隊三四個月，等待額度，已是天壤之別。

廣州某大行個貸業務人士介紹，整體來看，不能定論房貸利率將下調，因為目前看基本維持原來的利率，只是部分定價較高的銀行受市場供需影響回檔利率“隨大流”了。但房貸利率定價本質上還是看房市政策，整體下調的空間可能不大。

珠海某股份行個貸業務人士透露，作為房貸業務較多的股份行，雖然當地不同區域房價不同程度波動，但房貸業務開展卻是保持“平穩”，無論利率還是政策都維持不變，且並未有調整傾向。雖然房價有波動風險，但銀行視角，房貸仍是優質資產，只是受市場影響，加之風控不會降低，雖然額度充足，放款加速，但業務量仍有較大下滑。

某券商分析師表示，結合市場實際表現看，房貸上浮的情況可能會有下降的空間，但降息不可能，所以房貸下降很困難。而且目前房貸政策依然是抑制房價過快增長，這個角度看，對於房地產市場依然謹慎，短期不會改變。“所以目前部分城市出現的房貸利率下調，額度充裕，主要是目前市場供需導致，難言長期普遍趨勢。”

去年以來，大陸中央政府就積極實施房地產調控政策，堅決遏制房價上漲，但事實上，地方政府卻反其道而行，阻止房價大幅度下降。近日，安徽合肥有地產項目降價遭房產局長約談；碭山因房地產降價遭當地政府處罰；連東莞也調升普通住房價格標準，這也顯示出地方政府是房價不降反漲的元凶。

從去年至今，大陸中央政府堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，持續實行房地產調控，然而，在房市調控嚴厲的大背景下，各地地方政府卻在阻止房價下跌。

合作銀行一併懲處

陸媒報導，近期，合肥一個高級房地產項目每平方公尺降價6000元（人民幣，下同），結果遭到合肥市房產局局長調研該項目，要求房地產開發商要自覺遵守商品房開發銷售的相關規定合要求，規範銷售行為，目前，該房地產項目價格已經回調。

還有消息指出，碭山縣某房地產降價後，當地政府組織隨即召開「降價未遂事件」約談會，停辦相關房地產預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。

東莞房價愈調愈高

就連東莞房地產也於近日進行了2018年普通住房價格標準的第二次調整，將第一類住房價格標準從之前的每平方公尺2萬2792元調升至2萬2909元，而第二類住房價格標準，則從之前的每平方公尺1萬7073元調升為1萬7293元。

針對這樣的情形，房地產專家劉全指出，地方政府對土地財政的依賴，促使政府寧可維持房價上漲，不願跟著中央政府讓房價下跌，這在未來長期是不會改變的，他認為房地產調控政策只是空談，中央政府應該停止房地產調控政策，此舉只會讓房價越調越高。

他建議，若中央政府想真正讓房價下降，應該加大社會福利住宅開發，為社會中低收入階層提供廉租房，例如，房地產市場採取二級化供給，第一是市場供給，即有經濟條件者可以購買商品房；第二則是計畫供給，即沒有經濟條件者可以租住社會福利住房並同樣享受社會公共資源。

朗詩綠色集團（００１０６）公布截至今年１０月底止十個月經營數據，集團連同其合營公司和聯營公司首１０月簽約銷售額約為２４０﹒８５億元人民幣，按年升４４﹒０３％，簽約建築面積約為１１８﹒７萬平方米。
今年１０月，集團連同其合營公司和聯營公司簽約銷售額約為１２﹒３１億元人民幣，按年跌６５﹒２％，簽約建築面積約為６﹒７萬平方米。

樓市氣氛欠佳，發展商推盤要各出其謀吸客，碧桂園（02007）牽頭發展的馬鞍山泓碧上周開價，首批110伙以貼市折實平均呎價16497元推售，因未有為買家提供任何財務安排，項目收票至昨天共6日，僅得不足300票。發展商昨日突然變陣，添加多種全新付款計劃，招攬首期資金緊絀的買家，成為樓市轉跌後，首個未開售即需增加財務安排的新盤。新方案「有辣有唔辣」，較吸引的輕鬆建築期付款方案，首期只須多付5%，折扣由2%提升到9%，變相減價7%催谷入票，料最快下周進行首輪銷售。

泓碧新增付款計劃較有驚喜的為「輕鬆建築期付款計劃」，針對原有建築期付款於90天內付樓價15%，餘款入伙時付清，但折扣只有2%，遠低於120天即供最高14%折扣。在新方案下，買家於30天內付樓價10%，其後於90天至270天內分4期繳付合共10%樓價，即買家較原來建築期付款計劃多付5%首期，折扣便可提升至9%，同樣可享餘款於入伙時付清的條款，使用計劃可變相減價7%。原有的建築期付款計劃最高折扣不變，但作出修訂，加入提早成交回贈安排，最高可達樓價11%。

新建期安排價低7% 設超長成交

另外，新增的500天輕鬆付款計劃，亦可分期繳付首期，加超長成交期。

市場對高成數按揭需求大，故項目亦新增150天按揭付款，可為買家承造最高75%第一按揭，但息口相當「辣」，首2年息率為最優惠利率（P：5.375厘）減2厘，第3年開始息率爆升至P加3.5厘，若買家不使用第一按揭，可額外獲樓價3%現金回贈。新增的還有員工5%折扣優惠，惟不可透過代理購入單位。

近期多個新盤開售後，發展商都有加碼增優惠，如華懋元朗朗城滙及九建（00034）油塘海傲灣，首輪只售出50%單位或更少，發展商隨即增加優惠，包括一、二按計劃，以催谷銷情，麗新（00488）筲箕灣逸瑆把部分單位減價最多14%促銷。泓碧則是跌市後第一個於首輪銷售前即推優惠的新盤。

碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪表示，有感市場及準買家對財務安排有一定需求，故推出全新付款方案，待市場消化後再決定推售時間，最快下周發售。位於馬鞍山耀沙路11號的泓碧提供547伙，實用面積271至5289方呎，預計2021年1月底入伙。

新盤首輪銷售前出招罕見

泓碧亦夥拍中介公司推出按揭計劃，「雙管齊下」催谷入票。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓稱，該行為泓碧買家推出全期息率低至銀行同業拆息（H）加1.235厘，或以最優惠利率（P：5.375厘）作基準的全期低至P減3.05厘計劃，兩個計劃均提供最高80%按揭成數，最高貸款額2%現金回贈。美聯住宅部行政總裁布少明認為，在現市況下推盤，財務安排對買家十分重要，但首輪銷售前即推按揭優惠情況較罕見，相信有助吸引買家入市。

本港核心商業區空置率持續創新低，華懋集團旗下灣仔甲級寫字樓One Hennessy明年首季才落成，但已預租八成，現推出最後4層放租，意向呎租100元以上。

仲量聯行業主代理部主管嚴威程表示，業主推出One Hennessy 23至26樓最後4層出租，每層可租用面積約1.2萬方呎，合共總租用面積約4.8萬方呎，可逐層或一併出租，意向呎租100元以上。

最大租戶中資銀行承租8層

他指出，現時查詢的租客以金融業為主，亦有律師樓、資產管理公司等，多數為現時租用中環寫字樓、有意搬遷的企業。業主暫時要求租戶最少承租一層，不會再間細出租。目前企業擴充步伐暫未受中美貿易戰打擊，估計寫字樓市道要待6至9個月才反映。

One Hennessy寫字樓樓層由11樓開始共21層，已租出17層，最高成交呎租逾100元；最大租戶為中資銀行，承租最高8層。

此外，中環美國銀行中心連錄兩宗成交。消息指出，資本策略（00497）及有關人士剛斥資約5440萬元購入美國銀行中心33樓8室，建築面積1361方呎，呎價約39970元。資料顯示，該廈自去年8月有單位呎價升穿4萬元後，已超過一年未有錄得低過4萬元的成交。土地註冊處資料顯示，上址原由一名律師於2011年以3252.79萬元購入自用，現交吉沽出，賬面仍大賺2187.21萬元，升值67.2%。

美國銀行中心另一宗成交為10樓4室，建築面積1837方呎，以約7899.1萬元易手，呎價43000元。

首10月售樓1641億 有信心全年達標

內地經濟放慢之際，市場再度擔心內房風險，龍湖集團（00960）首席執行官邵明曉認為，地產開發仍是中國重大行業，有信心可達全年2,000億元（人民幣，下同）銷售目標，但對毛利未如以往進取，「毛利率達到25%就賣了」。

邵明曉承認，相對過去兩年樓市暢旺，現時銷售壓力增大，買家由到訪樓盤至認購的決策周期拉長。對於部分發展商因減價賣樓受業主抗議，他指公司並無直接減價，但會調整新盤定價。龍湖制定項目毛利率下限為25%，而今年上半年毛利率達37.1%。

上半年毛利率37.1%

龍湖首10個月銷售額1,641.2億元，完成全年目標逾8成。副總裁胡若翔稱，11、12月集團新增供貨為600億元，只要去化率達60%，即可達標，認為並無壓力。

邵明曉暫未明確集團明年銷售目標，形容「整體是小年」，但仍有望是「2,000（億元）多一點」。他續指，全國銷售速度勢放緩，但「1萬億美元（規模）是有的」，預計未來至少5至10年，地產開發仍是中國非常大的行業。

低槓桿低成本公司 始能生存

邵明曉預期，行業將循兩大方向發展：（1）未來的需求及機會集中於一、二綫和周邊等大城市；（2）只有低槓桿及融資成本低的公司才能生存。

他認為，近年三四綫城市崛起，得益於去庫存、棚改等政策推動。隨着棚改規劃至2020年告一段落，樓市政策規管將更為嚴厲，地產業是「資本和成本的遊戲」，公司必須依靠低槓桿及低成本，揚言：「大國企會活得很好，龍湖也會活得很好。」

包括恆大（03333）、融創（01918）在內的銷售規模逾3,000億元的內房民企，向來以高負債率著稱（見表）。邵明曉則認為，即使規模很大，高槓桿公司都將在樓市回落中面對不少挑戰。他相信，內地樓市需求仍在，樓價不會深度調整，「這次是同行自省最好的機會」，冀高槓桿公司將轉變為穩定有質素增長，助行業健康發展。

龍湖去年中與同業合資投得啟德住宅地皮，邵明曉強調公司「主戰場」仍是內地，但「以現在規模，在香港配置幾個項目不是大問題」，稱關注並希望增加香港業務規模，但項目量不會超過3個，啟德項目將於明年下半年開售。

跌勢持續 嘉湖3房473萬沽今年低

樓價跌勢持續，鰂魚涌太古城2房戶樓價跌穿千萬元，屬屋苑3個月來首次。至於天水圍嘉湖山莊3房戶473萬元沽，創今年新低。

太古城樓價跌穿千萬元，有指南山閣低層A室，實用面積536平方呎，今年8月份以1,188萬元放盤，中原地產太古城副分區營業經理莊素娟指出，業主睇淡後市，累減19%，以965萬元連租約沽出單位，呎價18,004元。原業主於1990年以113萬元入市，持貨28年，升值7.5倍。

黃埔466呎兩房 跌穿700萬

翻查紀錄，太古城對上一宗低於千萬元的成交，於今年8月份錄得，為東海閣低層2房戶，成交價998萬元。而南山閣成交，屬於屋苑過去3個月來，樓價首跌穿千萬元。莊素娟續指，目前太古城有數個放盤，樓價低於1,000萬元，大部分是連租約或低層單位，包括南海閣高層D室，實用面積488平方呎，現叫價960萬元，連租約放盤。

至於樓價跌勢明顯的天水圍嘉湖山莊，3房樓價創今年新低。有指樂湖居12座低層C室，實用面積551平方呎，成交價473萬元，呎價8,584元。原業主1999年以170萬元入市，持貨19年升值1.8倍。

其他屋苑2房樓價續跌，紅磡黃埔花園面積較大的兩房戶，樓價跌穿700萬元。太陽物業宏惠強指出，屋苑2期1座中低層C室，實用面積466平方呎，成交價680萬元，屬今年同戶型單位最平。其次，美聯物業助理聯席董事陳國良表示，沙田偉華中心1座低層C室，實用面積308平方呎，以480萬元轉售，呎價15,584元，是該屋苑今年2月以來首宗跌穿500萬元。

荃灣立坊高層 減價185萬沽

另一方面，荃灣立坊高層7室，實用面積434平方呎，業主本月初放盤，一度叫價820萬元，最終大幅減價185萬元，以635萬元售出單位，減幅約23%。中原地產高級資深營業董事程尚傑指出，上述只屬個別事件，原業主於區內新盤置業，有機會明年初上會，故擴大議價空間吸客。

至於反映前綫經紀人對市場看法的中原經紀人指數CSI，最新報36.45點，按周跌1.54點。近3周CSI在30點到40點之間反覆，樓市調整首階段確認兼持續。

　　市場觀望氣氛持續，屋苑紛錄低市價成交，其中，沙田第一城2房單位以呎價1.56萬易手，低市價2%；此外，紅磡黃埔花園中層戶，以680萬沽出，低市價14%。

　　利嘉閣高級聯席董事何家健稱，沙田第一城42座低層B室，面積約284方呎，2房間隔，以445萬易主，打破屋苑47座低層H室，於本月中450萬的舊紀錄，為屋苑今年以來同類造價新低，呎價約15669元，亦低市價2%。何氏續指，買家為區外上車客。

　　美聯助理聯席董事陳國良指出，沙田偉華中心1座低層C室，面積308方呎，屬2房間隔，獲上車客以480萬承接，呎價15584元，成交價重返去年7月水平。

　　祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門居屋龍門居10座低層D室，面積592方呎，3房間隔，獲區外首置客以居二價360萬購入，呎價6081元，是次成交價重返去年初水平。

　　市場消息指，沙田愉翠苑愉勤閣低層01室，516方呎，以居二價428萬獲承接，呎價8295元，造價重返去年年初水平。

　　太陽物業分行經理宏惠強稱，紅磡黃埔花園2期1座中層C室，面積466方呎，2房間隔，以680萬成交，呎價14592元，低市價約14%，買家為上車客。

　　中原副分區營業經理莊素娟表示，鰂魚涌太古城南山閣低層A室，面積536方呎，以965萬連租約易手，呎價18004元。

　　世紀21溢榮客戶經理林曉怡表示，筲箕灣東駿苑B座高層5室，面積541方呎，享海景，原以居二價540萬放售，目前減價至408萬易手，呎價7542元，造價及呎價創屋苑今年以來同類型單位新低。

　　美聯高級營業經理萬振庭指出，天水圍嘉湖山莊樂湖居12座低層C室，面積551方呎，3房間隔，以473萬成交，呎價約8584元，買家為上車客。