亞洲新灣區新低價 中鋼推案每坪25.8萬起

中鋼集團子公司中欣開發跨足房地產市場第1個建案、位高雄市前鎮區亞洲新灣區的「欣灣時代」，將於本月23日正式公開，銷售人員也於月初進駐，價格不負眾望地「親民」，相較周邊建案開價站上3字頭、甚至上衝5字頭行情，該案每坪最低25.8萬元，創亞洲新灣區豪宅案新低價。《蘋果》搶先進入實品屋現場，一窺平價豪宅的規劃與配備。

打出單價2字頭的「欣灣時代」，92坪4房實品屋的客廳寬敞。
共計4棟大樓的「欣灣時代」，基地面積約2087坪，南面的D、E棟共222戶是中鋼集團員工抽籤認購戶，規劃40~50坪，近期已陸續開始交屋；面北的A、B棟則對外銷售，規劃78、92坪4房產品，共有164戶，大樓門廳面復興三路，全案採零店面規劃，高樓層可見海景，開價每坪25.8~33.8萬元，總價逾2000萬元。

訴求低公設比 3大套房
《蘋果》獨家搶先進入92坪的4房實品屋參觀，因屬於大坪數，規劃及配備也走豪宅等級，如廚房採日本進口Panasonic廚具，搭配德國進口BOSCH洗碗機、蒸烤爐及英國Baumatic烤箱。4房實品屋除書房外，其他3房都是套房；78坪則規劃雙套房，主臥衛浴使用德國百年衛浴品牌KERAMAG。

僅30~31%的低公設比亦是該案特色，與目前公設比動輒35%以上的高雄建案相比，CP值高，且休閒設施項目不少，有健身房、瑜伽室、兒童遊戲室、閱覽室、視聽室、宴會廳等。

先前該案便傳出將創下亞洲新灣區建案的新低價，如今價格揭曉，果然屬實。負責銷售的維多廣告總經理鍾榮和表示，該案開價不僅是亞洲新灣區的新低，下殺到2字頭也是該區首見。若以周邊建案開價最低每坪38萬元，與該案最高每坪33.8萬元比較，同樣買90坪戶，「欣灣時代」總價最少便宜378萬元。

鍾榮和指出，該案因為是中鋼集團的首個住宅建案，考慮到品牌及民眾觀感，並未開出高價。且該案於2014年動土，時任中欣開發董事長的李雄就曾表示，該案開價將參考實價登錄行情，如今開價果然趨近於實價銷售，雖並非不二價，但可議價的空間已不大。

周邊中古豪宅 每坪34萬
住商不動產亞洲新灣區加盟店店長江炳賞認為，該案價格確實很震撼，不僅將直接影響周邊豪宅新案的銷售，甚至連中古豪宅如「一品花園」、「貝拉．莫里」等，目前在房屋銷售網每坪均價站上34萬元，都可能被打到。
民眾郭小姐認為，亞洲新灣區的建案房價低到只有2字頭，確實讓人很心動，對於換屋族來講應很有吸引力，不過坪數從78坪起跳，即便用2字頭買房，總價也超過1500萬元，購屋門檻其實不低。王先生表示，如果品質沒問題，這個價格接受度會很高。林先生認為，不會單純因為中鋼的品牌就買，還是要看營建品質。

欣灣時代 小檔案
●位置：高雄市前鎮區成功二路及復興三路口
●建商：中鋼集團中欣開發
●基地面積：2087.85坪
●單價：每坪25.8~33.8萬元
●戶數：164戶
●規劃坪數：78~92坪
●格局：3~4房
●類型：大樓
●公設比：30~31%
●樓層：地上29樓，地下5樓
資料來源：維多廣告、《蘋果》採訪整理

白、黑、灰色調及格菱狀外觀的「欣灣時代」，與一旁以黑白線條交織的鑽石形「中鋼總部大樓」相輝映，而其絕佳的地理位置，也是賣點之一，包含鄰居就是IKEA、家樂福、好市多、台鋁生活商場等，搭乘輕軌只要1站就到統一夢時代購物中心，機能相當完整。

該案打破過去高雄建物外觀總讓人覺得沒有特色的刻板印象，採用格菱狀的沖孔鋁板，添加時尚感，畢竟包括H&M等快時尚品牌，都早已宣布格菱紋將是今年秋冬的主流風格，更不用提Burberry的格菱紋經典品牌。

外觀格菱紋 添科技感
「欣灣時代」外觀由知名建築師林子森和林伯諭父子攜手打造，光在外牆加入格菱狀的沖孔鋁板就花費超過1億元。
而緊鄰的中鋼總部大樓外觀，除了玻璃帷幕創造出的科技感外，其實也藏有格菱紋元素，使總部大樓正好與住宅案相呼應。

不過高雄目前主打格菱紋的建案不只「欣灣時代」，京城建設左營區的「時尚京城」，也在基座規劃格菱紋外牆，京城建設發言人周敬恆表示，該案近漢神巨蛋，是目前高雄最熱、最流行的指標商圈，因此外觀也要符合時尚的潮流。
至於「欣灣時代」的地理位置，指標性亦不遑多讓，亞洲新灣區近年重大建設不斷，包括已完工的高雄展覽館、市立圖書總館，與建設中的海洋文化及流行音樂中心計劃，房市極具發展潛力。

該案旁即IKEA、家樂福，台鋁生活商場也在附近，餐飲、看電影、逛書店等消費兼備，或到成功路搭輕軌，1站就到夢時代；中華五路則有好市多，周邊還有圖書館總館、新光碼頭、獅甲捷運站、勞工夜市等，地點絕佳。

中鋼集團旗下中欣開發的建案「欣灣時代」即將公開，將有164戶對外銷售，儘管該案臨復興三路，具有店面優勢，建商卻不規劃店面，改為住戶可以使用的公共空間，甚至還大手筆送給未來管委會11個平面車位，據了解就是因為中鋼集團非常重視外界觀感。

管委會可出租增收入
據了解，該案將無償送給未來管委會的11個車位分布在地下1~2樓，若以亞洲新灣區的平面車位價格上看200萬元計算，中鋼集團等於送給該社區超過2000萬元。這些車位屬於無障礙車位，根據法規，集合式住宅必須設置無障礙車位，數量則由戶數決定。不過因為無障礙車位和一般車位都屬於法定停車位，通常建商會直接把無障礙車位當成一般車位出售。
維多廣告總經理鍾榮和表示，中鋼集團決定將11個無障礙車位全數捐給未來的管理會，用途可以很多，如臨時訪客的車位、或由管委會出租給沒買車位的戶別，增加社區收入。

至於不規劃店面、改設計為供住戶使用的公共空間，也讓中鋼集團因此白白損失幾千萬元的收入，知情人士透露，中鋼集團雖然已經民營化，但最大股東仍是經濟部，特別在意外界觀感，因此該案才會釋放出這麼多有利住戶的措施。近期高雄也有類似的佛心建案，如吉隆建設位鳳山區的「天森」，建商也將1樓店面無償送給管委會，未來管委會可出租、為社區增加更多經費。

「欣灣集團」對外銷售的2棟戶別開價2字頭具吸引力，一周便吸引300組看屋民眾，另2棟配售給中鋼員工的戶別，因售價又略低於銷售價格，因此綁約5年不得出售。雖有代書透露，可藉債權方式讓房子流入法拍市場，即可破解限制。但專家直言，要中鋼員工脫產到走進法拍程序太麻煩，「房價並未便宜到值得操作」。

私人借款 策略性斷頭
針對中鋼員工承購戶的5年限制出售，不具名代書表示，這類住宅並非真的一般人就沒辦法買，其實操作起來甚至還有套利空間。方法是先找到中籤的中鋼員工，借錢給他當作買房的價金，並訂定短的還款期限，當該員付不出借款，房子就會進入法拍市場，此時購買者不需具備特殊資格也能購買。該代書更強調，因為不是向銀行貸款，而是採用私人借貸，因此不會影響其員的信用評價。

且由於該案價格較周邊建案便宜，一旦進入法拍市場可能引起民眾興趣、甚至拍出更高的金額，該代書表示，想要套利需抓緊時機，在該案開賣時就要進行，較易搶得先機。

不過房市專家Sway認為，用債權方式讓中鋼員工宅進入法拍市場「太麻煩了」，主因是房產要淪落到法拍市場，還需清空戶頭，中鋼員工有固定薪水入帳，恐難操作。此外，有中籤的員工向Sway抱怨，「因為沒有比較便宜，所以直接放棄」，顯示該案並沒有便宜到值得操作法拍、投資的空間。

為尋覓地段顯眼又具規模的店面，品牌往往要付出不少代價。《蘋果》委託富住通商用不動產統計，實價登錄揭露至今，高雄店面行情月租排行發現，目前仍在營業的店面中，左營漢神巨蛋旁的「德冠賓士」租金稱霸高雄，單月租金高達187.3萬元，為高雄最「鑲金」店面，其次則是新崛江「寶雅新田店」月租125萬元、興富發「悅誠」接待中心月租逾90萬元，店面身價驚人。

高雄月租金高達187.3萬元的超級黃金店面，就位在左營區博愛路三段與文康路的「德冠賓士」，該區段鄰近漢神巨蛋購物廣場，「德冠賓士」承租2087坪土地興建門市、保養廠與原廠中古車販售據點。該店是高雄實價登錄揭露至今，單月租金最高行情。

漢神巨蛋旁行情高
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，「德冠賓士」承租土地打造店面，雖月租金高達187.3萬元，但地坪大，每坪租金不到900元，其實在漢神巨蛋商圈並不算太高。

店面身價次之的，是新崛江「寶雅新田店」月租125萬元，每建坪租金達3861元，已高於目前精華地區每坪約2000元行情，推測可能是2014年「寶雅」看好新崛江商圈發展與陸客來台效應，因此以略高於行情承租。

第三名金店面則是興富發「悅誠」接待中心，已連2年以月租金逾90萬元承租。另有「永三汽車」以月租82.5萬元進駐博愛四路。以行業別分析，高月租金店面業種包括高階車廠門市、建案接待中心、生活用品百貨與大型餐飲門市店，地段分別在博愛明誠商圈、新崛江商圈與亞洲新灣區一帶。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，統計高租金精華店面有往北高雄群聚趨勢，如漢神巨蛋購物廣場旁，博愛路、裕誠路、明誠路等都屬於較高租金行情區段，以高雄月租超過30萬元的55間店面計算，其中高達39間（71%）集中在北高雄，顯示商家進駐北高雄的趨勢。

返台1年 僅存新店1據點

香港甜品「許留山」南京本店昨熄燈！位於北市南京東路三段的街邊店，是香港知名養生甜品店「許留山」2017年重返台灣市場開出的第一間店，開幕僅1年，昨因租約到期結束營業，未來僅剩新店家樂福這一處據點。

靠香港元朗街頭販售龜苓膏的小攤車起家，「許留山」在香港創立近一甲子，以新鮮手作的養生甜品著稱，知名產品包括芒果西米撈、鮮果爽特飲、龜苓膏、椰汁、果凍、糖不甩、蘿蔔糕等，風靡一時。

推499元吃到飽活動
2002年進軍台灣市場，當時以港式甜品店為號召，縱使價格偏高，仍吸引不少饕客嘗鮮，但展店速度太快、品質控管不夠周全，3年後就黯然撤出。2016年，「許留山」全球分店超過260間。相隔十多年，去年才由台灣煌天國際將「許留山」再度引進台灣，旗下共有信義ATT 4 FUN、南京東路三段、新店家樂福等3處據點，但卻僅經營1年就陸續收攤。
「許留山」南京本店，先前在臉書粉絲頁，掛上店租到期、將於30日歇業的訊息，打出港點、冰品、燉品均價499元吃到飽活動，引起網友討論。不少饕客詢問：「有考慮到其他地方開分店嗎？」該品牌回應，目前尚有新店七張家樂福分店，且也沒有其他店點的開業計劃。多數網友則感嘆：「還沒去吃過，就又關門了。」「明明就很好吃，台灣怎麼都開不起來。」

據點非一線消費商圈
從據點位置來看，台灣房屋中山民生特許加盟店東蕭佑寯指出，「許留山」南京本店位於南京東路三段所屬的南京龍江商圈，為金融銀行聚落，依照實價登錄資訊，店面平均單坪月租金近3000元，變動不大，以上班族群為主要消費客源，假日與夜晚則須依賴南京復興站商圈、國賓長春戲院泛溢客源，非一線消費商圈機能。
蕭佑寯分析，「該路段往四平街、松江路、南京東路三段，都有特賣會承租的整棟大樓求售多時，還有詹記火鍋不再承租的店面，仍在尋覓租客中。如今已漸消風的甜點店面退出商圈，並不意外。」

「許留山」插旗台灣事件簿
★1960年代：創立於香港新界元朗
★1980年代：開始兼賣椰汁、果凍、糖不甩、蘿蔔糕，從傳統涼茶舖轉型
★1990年代：獨家開發芒果西米撈，奠定港式鮮果甜品店地位
★2000年：推出全港特有的杯裝鮮果爽特飲，開啟邊走邊喝的風潮
★2002年：進軍台灣市場
★2005年：退出台灣市場
★2017年：進軍南韓首爾，開設第1家分店。同年，重返台灣市場
★2018年：台灣3家分店中，陸續關閉信義、南京店，僅剩新店七張家樂福據點
資料來源：《蘋果》採訪整理

全台11月房市轉淡，據房仲內部統計，全台11月房市交易量較上月減少9%，與去年同期相比略減4%，其中台中、雙北及桃園，交易量月減逾1成，專家表示，交易量年增率轉負，顯受大選影響，且國內房市景氣尚未回溫，年底春燕仍未到。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，通常第四季自住看屋意願增加，趁著農曆年前搬新家，因而會有一波年底購屋潮，但今年適逢九合一大選，交易量降低並不意外。

全台交易量月減9%
根據永慶房產集團研展中心統計，與上月相比，今年11月六都房市交易量均減少，其中，台北市交易量減少12%，新北量縮11%，桃園減少12%，台中量縮10%，台南與高雄則分別減少4%與9%。
台中民眾陳小姐認為，身邊有些投資客朋友都不認為房價會上漲，早就不買房很久了，而且適逢九合一大選，買屋也沒有強烈動機，什麼時候買都一樣。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析：「觀察11月中古屋房價發現，六都房價均出現小幅回升，呈現價微漲量縮的走勢，顯示價揚只是短期表現，預估房價仍是持續盤整格局。」台中房仲廖香婷認為，市場仍是「買方市場」，屋主願意讓利、成交機率較高，要讓買方追價並不容易。

市場價格無想像空間
陳炳辰指出，選戰結束市場明朗化後，這波觀望的買氣將回籠，回復正常供需狀況，不過力道應不強，因為市場價格並無「想像空間」，較難進一步推升購屋信心，估計一直到明年上半年，量價都屬平穩，不會有太大驚奇。

建商看好房市買氣，今年推案量大舉回溫，台中市不動產開發公會統計，台中今年前3季預售屋推案達12466戶、較去年同期成長72.1%，為吸引年輕首購買盤，建商拉高標配產品，以「首購配備豪宅化」做市場區隔搶客。

北屯前9月推案夯
今年以來，台中房價微幅下降0.43%，建商改推中小坪數新案，以28~42坪的2~3房商品為主流，總價降至750~1000萬元，加上1~9月預售推案量以北屯區、南屯區及烏日區分居前3名，顯示捷運綠線及軌道經濟走廊沿線，低總價最受首購青睞。

鄉林不動產研究室分析，購屋者買房眼光也愈來愈挑剔，首購族在有限購屋預算下，會要求最大的附加價值，也就是除了比地段、比品牌，還要比CP值、升級配備，才能打動購屋族的心。

也因此，今年新推案產品，除了盛行買屋送精裝修、進口廚具、衛浴，也因應噪音、空汙問題，加碼抗PM2.5奈米級紗窗，更進階的配備還有全熱交換器、雙向流新風機、外氣清淨設施，甚至以高檔餐廳中島等規劃，打出市場區隔。

看好中科居住需求
鄉林不動產研究室也指出，台中市人口將在今年11月底突破280萬人，而全球三大記憶體廠之一的美商美光，上個月在台中后里中科園區成立DRAM 創新卓越中心，預計將新增至少千名員工；而五軸車銑複合主軸頭廠商「豪力輝工業」的分公司本月也進駐中科，大廠陸續投資台中，人口成長帶來的居住需求將體現。

「韓流」助漲高雄8家上市櫃營建股氣勢，選後一周即傳出「京城京城」超豪宅成交2戶的好消息，加上看屋人潮比往常多，此一熱潮短期內，將對公司營收產生貢獻，最快將反應在明年的入帳營收，且可供銷售成屋越多者，享有的短期「韓流紅利」將越大。

九合一選後，京城建設（2524）在1周之內，連續賣出2戶「京城京城」豪宅，進帳2億元左右，可以說是最直接的受益建商之一。

京城發言人周敬恆表示，截至今年9月底止，京城可售餘屋金額約238億元，包括圓山大院、鉅誕、京城、天峰及等建案，可貢獻今年的營收，今年底至2019年初，將完工的個案有4個，包括時尚京城、京城大苑、美術世界、林德官段等，總銷共約213億元，也將在2019年陸續進場銷售。

韓國瑜當選，拚經濟，對高雄房地產市場，是一項利多，他指出，統計11月26日到12月2日的看屋人潮，大約比11月19日到11月25日，增加了50％。

至於每股盈餘2.93元、領先高雄上市櫃建商的華友聯（1436）董事長陸炤廷說，華友聯在高雄可供銷售成屋只剩28戶，不過「森粼」個案選後第1天即成交8戶，同時，每坪售價也順勢調高1萬多元，該案總銷約20億元，已取得使用執照，可望在明年7月開始入帳。

陸炤廷指出，位於高鐵左營站的「Le More」最後1戶，受到「韓流」助益最明顯，因為該位台商買家，選前已看過多次，選後第1天即刻買下，總價2,500萬元，每坪約30多萬元。

隆大營建（5519）董事長陳武聰說，韓市長主打拚經濟，這是一個好的開始，也是一個相當好的正能量，應該可以催化首購的剛性需求，並讓看屋者加速成交的步調。

隆大董事陳又齊表示，隆大目前可銷售的成屋，最大建案首推與城揚建設、太普建設各持股三分之一的「新都廳」，2期共有381戶，總銷70億元，隆大自行推案的建案，則有「真愛」總銷約6億元，預售案則有「鳳凰灣」總銷約8億元、「鳳凰young」總銷約7億元。

「新都廳」建案現場人員指出，選後看屋人潮比平常日，多約10％到20％，為了因應市場需求，「新都廳2期」也將調整產品結構，將從35到50坪，拉高坪數到35坪到70坪。

桃竹高價住宅市場在急凍後己有漸回溫跡象，今年前3季總價超過4,000萬元的交易件數82件，年增近一成，新竹縣在竹北新案交屋、舊案去化加速下，高價住宅市場交易件數比去年增加超過一倍，其中半畝塘建設的「若合山」今年7月更創下總價7,330萬元、單價54.1萬元的記錄。

2013年桃竹地區總價超過4,000萬元的高價住宅有423件，不過此後即快速萎縮，去年全年僅有101件，今年則有回溫跡象。三個縣市中，桃園市小幅衰退，新竹地區在擁有公建題材與高開發強度的竹北磁吸效應下，新竹市明顯萎縮，不過新竹縣則是大幅成長105％。

其中，竹北房市出現近年少見單價5字頭交易，位於竹北嘉豐南路一段的「若山No2若合山」18樓戶別，總價7,330萬元為今年新竹地區最高總價的交易，單價每坪54.1萬元則是歷史次高，僅次於同社區19樓2014年預售時所創的每坪55.4萬元新竹豪宅記錄。

實價登錄統計顯示，新竹縣總價逾4,000萬元的高價住宅交易全數集中在竹北市，包括「大觀自若」有17件、「中悅一品花園」6件、「國泰TWIN PARK」5件，「大宅天景」、「中悅帝苑」、「大宅天第」、「若山No1若餘山」、「青川之上」也都有零星交易，相對新竹市只有1件成交為關埔重劃區的「富宇君鼎」，近年來高價住宅的版圖在竹北市快速成長。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，新竹市與竹北市此消彼長下，顯見新竹市豪宅置產客往竹北移動，竹北有高鐵交通優勢，水岸景觀、公園綠地、運動中心與新竹市的舊有商圈相比，腹地開闊，科技人更重生活環境與品質，喜好新興重劃區的低密度生活。

至於桃園市高價住宅交易，約有八成集中在中正藝文特區，其餘則零星分布中路特區、與中壢的海華特區、高鐵特區，蘆竹南坎地區，龜山長庚商圈等。以社區來看，「中悅麗舍花園」17件最多，「中悅一品」、「葛里法五世」與中壢「海華大帝」各5件居次，其中「中悅麗舍花園」、「中悅一品」最高成交單價都有超過4字頭的交易出現。

　　萬科早已開啟“過冬”模式，業務更加聚焦收斂，並定下了6300億的回款目標，壓力比往年來得更大。

　　“中國經濟呈L形特徵，現在仍未見底，有些人還是太樂觀了”。11月30日，萬科董事會主席鬱亮在華東媒體溝通會上説，房地産行業也要“過冬”，不能寄望于政策再次放松。

　　萬科早已開啟“過冬”模式，業務更加聚焦收斂，並定下了6300億的回款目標，壓力比往年來得更大。

　　在最後的兩個月內，萬科各區域公司鉚足了勁加緊推盤、優惠銷售，以加快去化，達標回款。

　　與此同時，資金充裕、杠桿極低的萬科也加快了收並購步伐，趁機收購了同行如?大、華夏幸福、海航旗下多個項目公司股權。

　　鬱亮表示，收並購和合作是萬科一直以來都在做的，萬科公開拍地的比例僅約50%。收並購、拿地與“活下去”沒有什麼關聯。

　　他進一步説，萬科“活下去”被外界放大，實際上只是公司每年秋季例會的戰略檢討。對萬科而言，活下去的內涵是“活得好，活得久”。

　　目標可達成

　　2018年的最後一個月，房企紛紛搶收，通過快速推盤和降價銷售來回籠現金，萬科也不例外。

　　公告顯示，前三季度，萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米，合同銷售金額4315.5億元，同比均增長8.9%。

　　這個數字距6300億回款目標還有一段不小距離。10月，廈門萬科傳出降價風波，或開啟了今年萬科降價促銷加快去化的序幕。幾乎同時，鬱亮在內部會議上指出，6300億回款是其他一切業務的基礎。

　　萬科在四季度的銷售腳步明顯加快。10月，萬科實現合同銷售面積341.3萬平方米，同比分別增長37.73%，合同銷售金額540.7億元，同比漲46.97%，銷售規模顯著反彈。至此，萬科前10個月累計銷售金額4856.2億元，同比增長12.2%。

　　以深圳萬科為例，作為“回款壓力最大的”萬科南方區域重鎮，近期推盤動作頻頻。

　　11月，深圳萬科相繼推出萬科香蜜府、萬科星城、臻山府三期等項目，此外和風軒也在開盤前的預熱中。其中，11月最後一周入市的萬科星城和臻山府三期通過相對低價和高性價比，成為“網紅”項目，去化率遠高于同期其他項目。

　　11月30日，鬱亮表示，“現在還有32天，以萬科的執行能力，年度6300億元的回款目標基本可以完成。”

　　在今年樓市的下行周期中，除了加速回款，萬科似乎還有更重要的事情要做。

　　萬科2018年中報顯示，其賬面現金1595億元，一年期負債總和609億元。如果僅僅是過冬，對萬科來説毫無壓力。

　　一方面，市場下行，萬科年末不僅加速推盤和銷售，還要在收緊的政策中尋求更多融資渠道；另一方面，萬科又逆周期操作，開始了自己的逆勢擴張之路。

　　根據萬科披露的數據，今年前10個月，其累計新增項目205個，新增權益建築面積達到2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元。據克而瑞2018年1-10月房企新增貨值榜單，萬科前10個月新增土地貨值5468億元。

　　數據寶統計顯示，按照權益金額計算，萬科三季度拿地金額為458.7億元，而?大、碧桂園、保利、融創四大龍頭房企權益拿地總額為477.5億元，萬科相當于其4家總和。

　　進入調整期，房企的馬太效應進一步增強，作為龍頭企業，萬科的擴張路徑明顯。

　　對此，鬱亮表示，測算一下萬科的銷售金額和拿地權益之比便可知，萬科仍然是在為未來的正常發展拓展資源。

　　收並購之猛

　　在市場持續低迷的情況下，今年房企公開拿地熱情下降，土地流拍頻頻，通過股權交易獲得土地，成為大房企拿地的另一主要途徑。

　　在萬科歷史上，曾發生過幾起規模較大的並購事件，如收購浙江南都地産，以及廣匯資産包等。

　　今年以來，萬科的幾宗收購也頗為引人注目。在萬科的收購清單中，不乏像?大這樣的龍頭企業的項目。

　　11月9日晚間，嘉凱城公告稱，公司以整體挂牌底價3.55億元的價格通過浙江産權交易所公開挂牌轉讓旗下5個地産項目資産包，杭州錦藍置業有限公司以底價競得上述資産項目包。

　　溯源可見，杭州錦藍歸屬于浙江萬科南都房地産有限公司持股50%的杭州錦業，而嘉凱城控股股東為?大地産母公司凱隆置業。

　　在這次收購的5家公司中，涉及位于杭州、諸暨、重慶等4座城市共6個房地産項目，項目剩余可售面積超過71.06萬平方米。除了3.55億元的交易價格外，還包含約30億元的股東債權款，合計約33.58億元。

　　萬科這次出手為其在華東的布局加注了砝碼，而在更早的10月，萬科對華夏幸福環京地段項目的收購，則助力了萬科的華北擴張。

　　10月10日，華夏幸福發布公告，宣布與北京萬科、北京?燚合作，通過收購目標公司部分股權的方式，合作開發多個環京項目，交易價款約為32.34億元。

　　此次收購涉及的5個項目子公司共持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。

　　除了這兩宗與大房企之間的收購擴張，萬科今年與海航的交易也數次上演。

　　海航今年一直在變賣資産，處理自己的傳統房地産項目，先後出售了悉尼寫字樓、海航首府、海航廣州白雲項目等多處國外和國內資産。

　　早在7月，北京萬科就從海航手中接盤了武漢海航藍海臨空産業園(一期)80%股權，交易價格為3.12億元。

　　11月7日，萬科旗下北京厚樸蘊德投資管理合夥企業(下稱“厚樸蘊德”)收購海航基礎旗下子公司所持有的廣東興華實業100%的股權，價格約為10.35億元。廣東興華實業主要在建項目是海航中央酒店廣場，總建築面積為17.7萬平方米。

　　海航與萬科之間頻繁的交易來往，凸顯了海航和萬科在地産業務上的一退一進。在政策調控和市場下行的大環境下，房企選擇了不同的求生方式。

　　易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，行業調整期將出現很多資産收購的機會，對萬科這類穩健型房企而言，下行周期更像是一個機遇，“活得更好”或許才是萬科追尋的目標。

　中原地產研究中心統計數據顯示：隨著房地産市場逐漸進入平穩，部分城市出現下調，大部分城市去化速度放緩，房地產龍頭企業拿地的節奏明顯放緩。數據顯示，25家房地産行業龍頭房企中，最近3個月，9-11月，拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。龍頭房企拿地數據已經連續3個月低于千億，這也是最近4年來首次出現。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200-2000億。

恆大健康於11月12日公告稱，合資公司再次向香港仲裁中心提出緊急申請，要求剝奪時穎的資產抵押權。此前，緊急仲裁員已駁回合資公司提出的剝奪時穎資產抵押權的申請。

11月29日，恆大健康產業集團有限公司發佈公告稱，時穎收到緊急仲裁結果，緊急仲裁員全面駁回合資公司剝奪時穎對合資公司的資產抵押權的申請。

據查閱，?大健康於11月12日公告稱，合資公司再次向香港仲裁中心提出緊急申請，要求剝奪時穎的資產抵押權。此前，緊急仲裁員已駁回合資公司提出的剝奪時穎資產抵押權的申請。

此前在10月7日晚間，恆大健康發佈公告稱，Faraday Future原股東在半年內耗盡8億美元後，向時穎（恆大集團全資子公司）提出要求提前支付7億美元，在未達目的後，FF方面提出仲裁，要求剝奪?大融資同意權以及解決所有合作權利。

另外，此前媒體報導稱，美國貿易代表辦公室（USTR）發佈301調查報告的最新更新資訊，法拉第未來和?大的投資紛爭被寫入其中。據消息稱，此報告將FF控制權之爭定性為?大是為了獲取美國公司的智慧財產權和專利技術。

彼時，據接近?大人士表示，?大投資FF是純商業行為，按照美國的相關法律程式依法依規報批。2018年3月9日，?大健康向美國外資投資委員會（CFIUS）提交申請，於6月18日獲得CFIUS正式批准。

在最新更新的301報告中提到，去年11月，?大健康以45%的比例入股法拉第未來，交易於今年6月完成。在?大向法拉第未來注資首筆8億美元的付款後，雙方陷入鬥爭。法拉第未來認為?大拒絕付款造成了公司的資金困局，其真正目的是為了控制FF的所有權。

編輯：樊睿昕
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12月1日，自如將取消不漲價及續約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格最高漲幅為10%。

11月30日，微信朋友圈流傳出一份《續約漲幅規定》補充通知。其內容顯示，12月1日，自如將取消不漲價及續約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格最高漲幅為10%。

一位元自如管家向《每日經濟新聞》記者確認了檔的真實性，並稱：“續約價格都是會提前兩個月聯繫客戶，如果價格談不妥，客戶可以選擇不續約。”其還表示，全部漲價還是部分漲價要看實際情況，都是到客戶續約的時候才知道漲不漲。

此外，檔中稱，2018年8月20日，自如承諾未來2個月全國續約漲幅不超5%且北京不漲價，承諾期內，續約均價已低於新簽約均價5%~10%。此項規定生效期為12月1日淩晨，要求在此之前跟客戶確定了續約價格的自如管家，要儘快簽約。

編輯：xumanfei
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進入年底，一二線城市土地市場普遍進入密集供應及成交時段。

2018年最後一個月，廣州將啟動密集拍地模式。根據相關媒體統計，廣州12月至少將出讓23宗商住地塊，總起拍價超542億元，接近前11個土地出讓收入總和。

11月份以來，包括廣州、北京、成都、武漢、南京等城市也陸續有地塊密集推出或成功出讓。 例如11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終，除一宗流拍以外，其餘12宗地塊均成功出讓，創下單日成交地塊數量新紀錄，一日內獲得土地出讓金合計316.46億元。

11月23日，南京發佈今年第五批土地出讓預公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日，南京第四批預公告資訊顯示，其曾經一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬平方米。

不過，在一二線城市土地迎來供應高峰的同時，土地價格仍繼續走低，土地流拍率創下新高。即使成交的住宅土地，基本也以底價成交為主。

根據中原地產研究中心統計資料顯示：截止11月29日，一二線城市合計住宅土地年內流標高達282宗，是最近6年來最高記錄，同比上漲143%。年內三四線城市流標住宅土地944宗，2017年同期是766宗，2018年三四線住宅土地流標上漲了23%。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，雖然流標的原因非常多，但最主要原因是房地產企業資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的各種調控政策使得開發商回款壓力越來越大。

根據中原地產統計，25家房地產行業龍頭房企中，最近3個月即9-11月，拿地金額合計分別只有767億、720億、394億。資料顯示龍頭房企拿地資料已經連續3個月低於千億，這也是最近4年來首次出現。

廣州一家大型開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者，因為資金鏈緊張，現在民營開發商拿地都很少了。尤其是在2016年和2017年拿了高價地的一些民營開發商，現在正處於痛苦的“割肉”階段。

近日，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，原計劃以超過40000元/平方米的價格出售，如今卻以28000元特價銷售，且全部精裝修。?而2017年9月29日，金茂以成交樓面價29450.7元/平取得。單價2.8萬/平這一價格比樓面價還便宜了1451元/平。換句話說，該樓盤每賣出一平方，虧損可能超過1萬元。

位於廈門翔安洪鐘大道與翔安西路交界處西北側的融創東南府也正虧本出售。目前融創東南府推出的帶裝修高層，在售均價在3萬元/平左右。而該專案地塊曾是2016年的地王。當時樓面價為37512.2元/平，溢價率為142.59%。

在杭州，根據當地媒體報導，金輝星奕雲著專案日前爆出的均價不到2萬，考慮到地價1.47萬/㎡，基本屬於虧本在賣。

張大偉預計，從趨勢看，樓市調整才剛剛開始，如果政策不變，後續虧損專案可能會更多。對於樓市來說，現金流比利潤更關鍵的時代到來了。

量入為出，在“割肉”換取現金流的同時，少拿地成為當前不少民營開發商的方向。反映在土地市場上，土地市場冷清，流拍、底價成交十分普遍。

不過，也有實力雄厚的企業趁著土地市場低谷逆勢抄底。例如資金充裕、杠杆較低的萬科就加快了收並購步伐，趁機收購了同行如華夏幸福、海航、嘉凱城旗下多個項目公司股權。

在11月26日北京市成功出讓的12宗地塊中，拿地的企業大多是央企、國企或其與民營房企的聯合體。其中，成交數額最大的兩塊地分別被中鐵置業與中鐵諾德獲得。

不出意外，12月27日將會是中弘退在A股的最後一個交易日，隨後深交所將對公司股票予以摘牌。從2010年借殼ST科苑上市，到如今因面值連續20個交易日低於1元而退市，中弘退的A股生命週期維持了八年。作為史上首只“面值退市股”，中弘退的謝幕註定給資本市場留下一堆話題。

回顧中弘退公告，公司在2017年年報中已經進行了業務風險提示，主要是禦馬坊專案和夏各莊專案出現重大變化。中弘退當時稱，2017年公司房地產業務受到國家房地產調控政策的影響，特別是受北京商辦專案調控政策的影響，公司禦馬坊專案和夏各莊項目銷售停滯，且2016年度已銷售的禦馬坊專案在2017年和2018年一季度大量退房，其他區域專案與上年同期相比銷售收入也大幅下滑，導致公司的2017年房產銷售收入大幅下滑。同時，公司所屬境外公司2017年虧損較大。

另一個重磅利空則是如意島專案生變。2018年3月9日，中弘退突發公告，披露由公司開發的海南如意島專案暫停施工，原因是海口市海洋和漁業局於2018年1月5日下發通知，對包括如意島專案在內的轄區內所有填圍海專案實施暫停施工、暫停營業的“雙暫停”。據悉，中弘退當時擁有如意島專案的權益比例為100%，而該專案計畫總投資金額129億元，截至2017年12月31日（未經審計）實際已投資金額44.9億元。隨後，中弘退開始陸續出現債務逾期。

在此背景下，中弘股份的前十大流通股棟相繼發佈減持計畫。在2018年的2月份和3月份，齊魯證券資管計畫、招商財富資管計畫、國都證券資管計畫先後披露將通過大宗交易、集中競價等方式減持公司股份。

更為糟糕的是，上市八年時間裡，中弘退通過4次高送轉迅速放大了股本。經過多次累積，公司總股本由剛借殼時的5.62億股迅速擴大至目前的83.91億股。股本的急速放大，攤薄了公司股價，並直接導致公司退市。


中弘退開始嘗試自救。在經歷了與港橋集團、新疆佳龍、加多寶等重組失敗後，國厚資產最終接管了公司的生產經營，但這已經無法阻止公司股價的持續下跌。自9月13日至10月18日，中弘退的收盤價格連續20個交易日均低於股票面值（1元），觸發了退市條款，公司最終被監管部門判令退市。

最新消息顯示，截至11月28日，中弘退及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為88.25億元（近期公司及子公司償還了部分利息），全部為各類借款。公司目前正在與相關債權人協商妥善的解決辦法，並且在全力籌措償債資金。

此外，公司原定於2018年11月16日上午10:00召開的首次債權人大會將延期舉行，具體召開時間另行通知。

本港地皮建屋需求量大，商廈地皮則買少見少，酒店拆卸重建為商廈成為資產增值的權宜之計，遠東發展（00035）在香港擁有9間酒店，但一直未有提出重建計劃。

遠展董事總經理孔祥達表示，該公司仍在研究現階段是否值得把酒店重建，未有明確定案，考慮到重建後能長遠帶來更多收益，但卻可能錯過現時酒店業復甦的新一波升浪。不過，該公司將會繼續研究如何體現資產價值。

或西九龍站附近覓地發展

10月訪港旅客按年增加11.5%，其中內地旅客升幅達15%，有465.4萬人次入境，37.3%為過夜內地旅客，升幅也有2.5%。

孔祥達認為，本港酒店供應緊張，受惠高鐵香港段及港珠澳大橋開通，訪港旅客人次有所增加，旗下酒店的入住率及房租均有上升，若在現階段貿然停業重建，可能錯過市場升浪。旗下位於荃灣以及奧運站的酒店均方便接待高鐵乘客入住，往後會視乎機會，會在高鐵西九龍站周邊物色酒店地皮加以發展。

但他揚言，就買地而言，香港尚未出現作價大幅調整的時機，然而，內地市場方面，則有更多調整的空間，所以要把握機會，趁政策放鬆前捕捉具潛力的投資。

談及由遠展主席邱達昌及周大福（01929）主席鄭家純為首的永升亞洲入主有線寬頻（01097），身兼有線非執行董事及永升董事的孔祥達對有線供股及裁員問題不願多談，僅稱遠展與周大福一直有合作，基於兩家人的關係而私人層面投資有線，往後仍會繼續尋找合作，由於雙方理念一致，辦事會順利好多。

地產與寬頻有協同作用

孔祥達指出，有線的最大資產是地下寬頻網絡，早前投資額龐大，永升入主後便與中國移動（00941）合作，讓有線電視的節目可在內地手機播放。相信地產業與寬頻業也能有協同作用，例如在智能家居、物聯網方面有潛在合作，惟目前科技應用層面尚未達到該階段。

富力地產（02777）公布，11月合約銷售總金額約181.9億元（人民幣．下同），銷售面積近160萬平方米。與上月相比，銷售收入和銷售面積上升109%和121%；與去年同期相比，兩者分別上升145%和167%。今年累計至11月底，合約銷售金額約1138.5億元，銷售面積達約893萬平方米。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升55%和56%。


富力上月賣樓182億最勁
星島日報

多家內房企昨日公布上月銷售數據，當中富力地產 （2777）按年增長最勁，上月銷售額181.9億元 （人民幣，下同），按年增1.45倍，銷售面積達約159.82萬平方米，按年增1.67倍；按月來看，成交額亦較上月底87億元上升1.09倍。累計至上月底，銷售額1138.5億元，按年升55%。富力地產今年完成1300億元銷售額，迄今完成銷售目標的87.58%。該股上周五收報12.12元，升1.85%。

　　融信中國（3301）銷售首次突破千億元。該公司同日宣布，11月實現銷售金額135.84億元，按年升125.8%，銷售面積為65.15萬平方米，首11個月，共完成銷售1082.17億元，按年升162.8%，銷售面積為501.63萬平方米。融信全年合約銷售目標為1200億元，迄今完成約90.17%。該股上周五收升1.98%，報9.78元。

　　此外，兆邦基地產（1660）公布截至9月30日止中期數據，實現淨利1280萬港元，按年減少19.6%，每股盈利1.03港仙，不派息。期內，實現收益7758萬港元，按年升9.17%。

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市場對樓市前景看法分歧，部分睇淡的業主不惜劈價止賺離場。長沙灣碧海藍天一個3房單位業主，最新累劈270萬元，以880萬元沽出單位，樓價創「西九四小龍屋苑」（即泓景臺、碧海藍天、昇悅居及宇晴軒）今年3房新低。

繼長沙灣泓景臺上月底錄得一宗樓價僅720萬元的成交，創「西九四小龍屋苑」近一年樓價新低後，碧海藍天3座低層H室，實用面積577方呎，3房間隔，市場消息稱，該單位9月開價1150萬元，過去周六（1日）連環劈價至僅880萬元沽出，呎價15251元，撇除內部轉讓，樓價創「四小龍屋苑」3房單位今年新低價。

嘉湖3房468.8萬今年低

同屋苑5座中層F室，實用面積496方呎，兩房戶，今年6月以888萬元沽出，相隔約半年，3房單位樓價反賣平兩房8萬元（約0.9%）。原業主2004年以366.1萬元入市，賬面升值513.9萬元（約1.4倍）。

天水圍嘉湖山莊交投急彈，未能力挽樓價跌勢。中原地產副區域營業經理文家輝稱，景湖居6座極低層G室，實用面積547方呎，3房間隔，11月28日以520萬元放售，短短5天累劈51.2萬元（約9.8%），至468.8萬元沽出，呎價8570元，樓價創該屋苑今年3房新低，貼近賞湖居6座低層E室、實用面積448方呎兩房戶10月以462.3萬元易手的價錢。原業主2009年斥110萬元入市，賬面賺358.8萬元（約3.3倍）。

鰂魚涌太古城樓價同樣尋底，中原地產高級資深區域營業經理趙鴻運稱，唐宮閣頂層連天台戶，實用面積583方呎，兩房間隔，附約500方呎天台，由1450萬元累減200萬（約13.8%），以1250萬元易手，呎價21441元，較樓下低層同室分層單位6月成交呎價22086元，仍要平2.9%。原業主2012年以746萬元購入，賬面賺504萬元（約67.6%）。

中美貿易戰緩和，加上新居屋攪珠結果公布後，釋放部分購買力，令二手交投回升。中原地產及美聯物業統計的十大屋苑，過去周末（12月1日及2日）兩天俱錄得11宗成交，為約5個月以來成交量重上雙位數。

成交集中新界區

中原地產統計的十大屋苑，過去周末錄得11宗成交，較前一個周末的6宗多83.3%，創7月1日後近5個月成交量最高的周末。成交主要集中在新界區，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城共佔9宗，鰂魚涌太古城及將軍澳新都城則各錄得1宗買賣。

據美聯物業分行統計十大藍籌屋苑，過去兩天錄得約11宗成交，較前周末的5宗，按周急升1.2倍，並重返雙位數，創自6月23及24日以來24個周末高位。該11宗成交全部來自荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊3個新界區屋苑。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中美貿易戰暫時停火，對樓市屬利好消息。新居屋攪珠結果公布後，亦刺激新界區的上車屋苑成交，主要是中細價屋苑樓價減幅明顯，較年中高位調整近15至20%，吸引上車客入市。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，中美緊張關係略見緩和，對後市走勢有正面支持作用，增添入市信心。由於12月屬傳統淡季，而且多個發展商仍積極推盤，預期業主須進一步擴大議價幅度吸客，才有望突圍加快成交速度。

綜合利嘉閣地產數據，十大指標屋苑過去兩天錄得6宗二手買賣，按周持平。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，中美貿易戰談判現曙光，加上居屋攪珠後的購買力陸續釋放，在觀望氣氛減退下，只要業主願意調低叫價，擴大議價空間，相信能刺激買家入市。

近年本港地產市場不乏內房發展商蹤影，其中龍湖集團去年夥拍合景泰富合組財團投得一幅啟德地皮，進軍香港市場。該集團營銷部總經理駱杲表示，望通過啟德項目了解本港市場。

　　對於本港地產市場與內地的分別，駱杲認為，本港屬自由市場，是一個發展成熟的城巿，樓市會因市場等而自行調整。認為每一個地區均有值得留意的地段，當中市區核心的地段更可看高一線，如啟德發展區位處九龍中心地段，是受矚目的計畫。隨着港珠澳大橋及高鐵的開通，使香港與粵港澳大灣區的距離拉近及互相帶動，看好未來發展。

　　駱杲續指，近年內地市場面對政府調控，嚴厲打擊炒樓活動，如推出限購令、限房令等，打擊投機炒賣住宅物業的活動。認為香港主要靠推出不同稅項去遏止市場炒賣投機活動。至於啟德地皮由龍湖及合景泰富集團於17年以約72.3億投得，可建樓面面積約57.5萬方呎，呎價約12563元，略高於市場估值。

　　近年大型內房企業紛紛去地產化，其中龍湖地產改名為龍湖集團控股。駱杲續指，是次改名是為配合未來的發展，更充分反映集團四大業務，即地產、商場、服務式住宅及科技服務。

　　據了解，不少內房發展商陸續進入商業、金融、旅遊、科技等領域，尋找新機遇，加快多元化投資步伐，藉以降低單一業務的市場風險。同時則希望藉以強集團品牌知名度及信譽等，使其在發展地產項目中突圍而出。

據本報統計，11月內，逾30家內房獲准發行大額融資，本港上市的超過10家，合計數額達1000億元，票面息率均接近10%或以上，高於去年平均融資水平。分析人士表示，2015年及2016年融資環境寬鬆，彼時內房競相發債，這批債券多於今明後年將會到期。他稱，現時的融資環境對於房企業的資金鏈承受壓力是巨大考驗，在目前的條件下，開發商必須加快回款速度，保證現金流穩定，降低資金風險。

　　踏入11月，內房進入發債高潮期，四大龍頭企業紛紛宣告發債——於29日，融創（1918）公告，擬額外發行4億美元於2020年到期的優先票據，年利率8.625%；22日，碧桂園（2007）發行總值78.3億元可換股債券，票息率4.5%，該公司9月時還發行兩筆合計金額9.75億美元優先票據，息率分別為7.125%及8%；?大（3333）本月內合共發行28億美元優先票據，票息率最高13.75%，為同級債券最高；萬科（2202）半年來亦是，共發行10筆共計205億元人民幣的超短期債券及中期票據。

　　內房發債的共性是票息率愈來愈高，但高成本發債絕非僅是龍頭房企的事情。上周，正榮地產（6158）發行10.84億元的資產支持證券，息率7.2%；27日，來港上市僅4個月的弘陽地產（1996）發行1.8億美元優先票據，息率高達13.5%。本月初，合景泰富（1813）發售4億美元優先票據，息率9.85%；雅居樂（3383）發行4億美元優先票據，息率9.5%。另外，時代中國（1233）亦發行3億美元優先票據，年息10.95%；今年內，該公司多次發債，融資成本從6.25%至7.85%，再至8.4%，一路攀升。上述房企公告均顯示，所得款項淨額主要用於為集團現有債務再融資。

　　本報查閱內房中期業績報告，多數ROE並不低，前30家常規房企ROE均超過20%，但拆解資本回報率 （ROC），則發現?大、融創、碧桂園及萬科的ROC僅為7.7%、8.6%、10.8%和12%，換言之，內房可通過高企的槓桿及負債粉飾ROE，但計及負債，內房實際的資金回報水平僅徘徊在10%左右，而其近期的融資成本已達10%。

　　同策諮詢研究院分析師張宏偉認為，房企不惜高利率發債，表明房企面臨資金缺口、短期償債壓力大，從企業項目淨利潤率角度看，房企正在為保住現金流而放棄利潤。

　　他並指出，房企11月的發債審批速度較前幾個月有所加快，但這並不意味房企融資環境放鬆。10月份房企融資金額按年下跌五成，或是導致11月融資猛增的原因，但實質上資本市場並未改變，行業資金鏈仍然緊張。另外，房企發債數量大增，並不能從根本解決企業內的資金問題。