台中1棟標榜戶戶配備游泳池、屋齡10年的豪宅，堪稱全台唯一規劃，住戶因此相當惜售，近期有屋主釋出銷售，雖稱許泳池的稀有性，但也直言因放水一次要4小時，有些鄰居覺得不適用而改做花園；房仲也認為，每天游泳的人畢竟是少數，「能買的客層非常少」，建議「可拿來種花或當魚池、釣蝦池。」

興富發建設10年前在台中市西區推出豪宅「黃金新象」，位美術館特區的存中街園道，基地面積約300坪，僅規劃22戶，建商在1樓大手筆規劃公共設施，標準層雙戶雙電梯，每戶110坪，合併戶達220坪。

至今唯一創新設計
最特殊的規劃，為當年所標榜全台唯一住家陽台做私人游泳池的「新一代豪宅」，陽台採取錯層式設計，因此每戶泳池上方均挑高6米以上、高樓層合併戶泳池更長19米，相當罕見，也成功引起市場話題。

10年過去，戶戶游泳池的規劃迄今仍是唯一的創新設計，因住戶惜售，市場上歷年釋出買賣量稀少，然其特殊規劃如今看來卻也備受市場考驗。如目前有1戶待售，30多歲的屋主陳先生4年前購入，相中地段好、機能佳，選擇總坪數127坪5房戶型，總價僅3000多萬元，可當接待所及度假屋，近年因資產配置、使用率降低而想出售。

《蘋果》前往該待售戶查看，游泳池長度約9米、寬度3米、高度約1.3米，1人游泳還算合適。陳先生說明，「一方面因本身愛運動，購入後偶爾會來住，還可兼運動，只是放一次水要4個小時，稍微要等，但也不用太頻繁換水，使用率算蠻高的，其實不少鄰居也都有持續使用這個游泳池。」同棟社區不少住戶也認為泳池是加分項目。

陳先生直言，「要買這種特殊產品真的很看人，有住戶起初覺得新鮮，不久後也廢棄，也有住戶持續作泳池使用，建議可以改成花園使用也不錯。」他認為，游泳池維護其實不難，社區定期有廠商來檢查維護，也不用常換水，會自動過濾與消毒，雖然客群較稀少，但對有需求的人算很實用。

特殊客製化族群少
該社區10年前平均開價每坪25萬元，查詢目前實價行情每坪則約26萬元，相對附近美術館周邊住宅行情都已漲到每坪30萬元，漲幅力道稍小，也顯示儘管地段保值，但坪數大、規劃特殊的物件在現今市場仍有抗性。群義房屋勤美SOGO旗艦加盟店唐政駿分析，「這種特殊物件又是上百坪豪宅，能買的客層非常少，相當看人買」。他笑說：「如果覺得游泳池不實用，健身房、花園、養寵物都很適合，不然作魚池、釣蝦池，其實能做的用途還不少。」

相較於住家裡有座豪氣泳池的稀有罕見，一般社區規劃游泳池已是常見設施，也多是豪宅標配。近年市場為了拉攏主流的首購客層，愈來愈多平價宅也端出泳池見客，但專家透露，游泳池有利市場銷售，因為民眾購屋主要考量的還是坪數、價格，通常不會去想「後續維護」，但實際入住後，泳池卻常因使用率最低、維護成本最高等因素，「閒置率往往是第1名」。

常改為兒童遊戲室
說到泳池宅，不少民眾首先反應就是保養費很貴，公設有泳池，每坪管理費動輒百元也是常見，若非豪宅型社區有維持形象的需要，一般住宅極可能因此荒廢。有建商私下指出，除了建案規劃、基地規模、住宅戶數或管理等原因以外，住戶常因「鄰居間使用時感到尷尬」，導致泳池使用頻率低而關閉，民眾若本身沒有游泳習慣，並不適合購買泳池宅。
民眾洪先生表示，「自己家的社區泳池平常使用率大概不超過10%，再來因維護保養費用過高，所以後來索性不維護設備、直接閒置，最後再轉變成遊戲空間。」

泳池閒置後的確最常被拿來改做兒童遊戲室，住戶也認為相對實用，鴻海物業總經理李慶雷評估，除豪宅社區泳池較少閒置外，一般社區閒置因素端看社區管理品質、戶數規模而定，沒有一定標準。不過一般社區維護設施的基本條件，至少得採千坪大基地開發、總戶數200~300戶以上。

豪宅親友交易不打折。根據最新實價登錄，北市信義區松高路的「維也納藝術廣場」，以及松智路的「信義之星」都傳出親友交易，前者為保時捷經銷商汎德永業唐家內部家族交易，在今年2月以總價1.43億元交易10樓戶；後者為精美針織廠高家家族交易，於今年7月交易9樓戶，總價為1.48億元。

看好區域後續房市
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，鄰近「陶朱隱園」的「維也納藝術廣場」，樓高14層，屋齡已達21年，平均社區交易單價落在120~130萬元，該社區面相景觀差異大，有的會被周邊大樓遮蔽，有的視野則是看到老舊社區，也有大小坪數不一、社區戶數多等因素，房價因而有落差。

但此次交易的10樓戶，交易總價1.43億元，拆算車位後，交易單價趨近140萬元，雖註明為親友特殊交易，單價高於社區交易均價，應是該物件條件不差、並且家族看好區域後續房市。

而同樣樓高14層的中古豪宅「信義之星」，陳炳辰指出，該社區自2015年後便無釋出物件，過去交易單價皆接近200萬元，此次交易的9樓戶，交易總價1.48億元，拆算車位後，單價約近120萬元，等同以6折親友價轉手，顯然對親友較為手下留情。

價高於行情較少見
中信房屋行銷企劃副理江龍名分析，實價登錄過往包括親友、員工或其他特殊關係交易、及風俗民情等交易，都需特別備註，以免偏離市場行情太多，誤導查閱民眾，「過去特殊交易，多是價格低於市場，也有人揣測是避稅考量。高於市場行情的做法，則較為少見。」

台中土地交易再創高價！國泰金控旗下國泰人壽公告，近期購入台灣大道與文心路交叉口土地，現地上承租人為愛買量販中港店，總面積達3260.65坪、總價76.64億元，換算每坪單價235萬元，為台中今年最高價土地交易，未來將規劃複合式商場。房客愛買則表示，預計2019年搬家至水湳中清店，佔地規模也將更大。

今年台中土地交易頻創高價，8月份興富發才以40億元搶下烏日商業區土地，創下新高；近期又有國泰談了1年多後，入手台灣大道精華土地，將規劃複合式商場、商辦產品。房地產業界認為，該地位處七期重劃區附近，地點適合，旁邊又有捷運綠線跟藍線交會點，且綠線捷運2020年將通車，土地條件備受矚目，每坪200多萬元，以周邊七期行情來看，不算太高。

20年分店遷至水湳據點
至於目前承租地上物的愛買量販店，總計在台中有3間店，這次標的中港店，也是當地指標賣場之一，在地開設長達20年。

愛買總部表示，雖然很不捨，但因為房東轉移產權，所以去年也開始規劃興建水湳中清路新店，「目前包括土地易手的永福店、中港店，都將遷入水湳中清路新店，預計2019年中搬家，至於南區復興店則維持不變。」

值得一提的是，愛買另一中科永福店面積1393坪，近年也被建商以每坪地價百萬元收購，明年也將一起遷移至水湳新據點。

台南市長當選人黃偉哲昨（5）日指出，上任後即兌現競選政見，明年房屋稅凍漲，仍維持今年的65%；這是六都之中第一位宣布房屋稅凍漲的新市長，是否會引起連鎖效應引起關注。

另外，新竹縣選前爆發地價稅爭議，縣長當選人楊文科表示，上任後首要工作就是調降不合理的地價，且強調任內不會調漲地價稅。

台中市長當選人盧秀燕的競選政見是「輕稅減徵」，地價稅未來是凍漲或減徵，上任後由地方稅務局、地價審議委員會專業決定。

台南市政府為補財政空缺，105年前市長賴清德任內大幅調漲房屋稅，分三年逐年調高，去年先漲54%，今年調幅為65%，明年漲幅達81%，平均三年漲幅為67%。


而台南市府不僅大幅調漲房屋稅， 並回溯自民國90年7月起算，影響全市約11萬多戶新舊房屋調漲，民怨四起；市議會藍綠議員批市府這麼做造成民不聊生，市民苦不堪言。

黃偉哲昨表示，上任後即兌現競選政見，明年房屋稅凍漲，仍維持65%。

至於是否打臉當時調漲的前市長賴清德，賴規黃不隨？

黃偉哲說，沒什麼打不打臉，一切以民意為依歸，獲得選票就要依照民意去執行，但會依法去做。

黃偉哲再以「罹癌」比喻表示，調整房屋稅的方向是正確的，但若漲幅過於猛烈，就像民進黨改革喝熱補藥，喝太快易罹癌。

對於台南市準市長上任後將凍漲房屋稅，台南市代理市長李孟諺表示，尊重新的市府團隊決定；不過，新增房屋稅受影響者近八成是工廠大戶、營業場所及住宅區多屋主部分，兩成為一般住宅，建議新團隊可考慮前者是否要排除在凍漲範圍之外，避免與一般民眾的期待有差距。

市長選舉期間，黃偉哲即表態若當選將凍漲房屋稅，因房屋是逐年老舊，要增稅也不能用這種方式調漲，將透過明年五月將召開三年一次的不動產評價委員會議，會透過審議會檢討，站在百姓立場，減輕民眾負擔。

台南房屋稅凍漲…專家：財政是關鍵

台南市長當選人黃偉哲宣布將凍漲明年房屋稅，新竹縣長當選人楊文科也宣布明年公告地價凍漲，引發市場聯想恐會掀起房、地稅負凍漲的連鎖效應。不過，住商不動產企研室經理徐佳馨認為，房、地稅負是否凍漲，還要看各地方政府的財政困不困難。

徐佳馨分析，若是房屋稅、地價稅屬於地方稅賦，如果地方政府財政困難，即使其他縣市喊出凍漲，但有財政困難的縣市也無法跟進；反之，若地方政府財政無困難之疑慮，稅賦凍漲確實其來有自。

房產專家提醒，以房屋稅的計算公式來看，路段率是造成房屋稅上漲的最大因素，因此若是房屋稅凍漲，但路段率調升，民眾需繳交的房屋稅還是會增加。房屋稅等於房屋核定單價×面積 × (1-折舊率×折舊年數） × 街路等級調整率（地段率）×適用稅率。

新竹縣長當選人楊文科也說要凍漲公告地價，且任內都不會調漲。按房屋稅條例規定，房屋標準價格三年重新評定一次，台南市在前市長賴清德考量財政赤字持續擴大下，2016年宣布分三年逐年調漲屋屋稅，漲幅分別達54%、65%、81%。

力麒建設（5512）董事長郭淑珍昨（5）日表示，從目前經濟情勢判斷，認為接下來房市可持平發展。不過因市中心地價未明顯下跌，接下來力麒建設對於旗下精華土地將會好好規劃再推出。以明年來說，將推出「台中嶺東案」預售案以及「力麒PARK」成屋案，合計可售案量破80億元。

郭淑珍指出，雖然從目前經濟情勢判斷，認為接下來房市將持平發展，像是「力麒御品」都有穩定成交，顯示台北市供給還是不足，建案銷售也有一定成績；不過，以建商角度來說，「原料麵粉（土地）成本並無明顯下降，麵包（成屋）卻要任人宰割」，加上台北市中心土地賣了就買不回來，因此手中土地不輕易開發就賣掉，會好好規劃、視市況推出。

展望明年，郭淑珍指出，集團規劃明年第2季推出總銷57億元的「台中嶺東案」，全案目前申請建照中，將打造地上24樓、地下4樓住宅產品，戶數達511戶，規劃28至53坪中小坪數產品，主要鎖定年輕的首購族為客群，每坪推案為20多萬元。力麒建設昨日收在9.32元，下跌0.09元。

另外，郭淑珍表示，總銷39億元的「力麒PARK」已在本（12）月拿到使照，預計明年1、2月交屋，該案已售二至三成，計畫明年農曆年後推出成屋餘屋案；力麒建設今年前三季稅後純益達1.23億元，每股稅後純益達0.17元。法人表示，力麒建設明年在「力麒PARK」完工交屋挹注，加上轉投資山林水穩定貢獻下，營運將維持今年持穩表現。

力麒建設目前庫存土地包括總銷67億元的「松江路案」、總銷49億元「天母西路案」、76億元「中北六案」、總銷30億元「環山A案」、10億元「環山B案」、北投9億元「幽雅路案」以及153億元永和「永貞案」，總計七大案未來可推案量達394億元。

全台年營業額高達350億的外商怡和集團，將啟動歷年最大投資項目，投資額60億的IKEA宜家家居青埔店昨（5）日動土，要打造總樓地板面積2.1萬坪的全台最大規模旗艦店，預計2021年完工營運，將是台灣IKEA第七間分店。

怡和集團台灣區董事長張樑表示，過去怡和集團每年投資台灣10餘億元，今年投資金額一舉衝高達百億規模，其中，IKEA青埔旗艦店投資金額即達60億元。怡和集團看好未來桃園成長性，將在桃園加速展店。

怡和集團在台灣擁有包括IKEA、頂好、Jasons、必勝客、肯德基等代理餐飲零售品牌，共有650個通路據點，年營業額350億元，為僅次於家樂福的第二大零售外商集團。今年營業額預估成長4~5％，擁有1.6萬名員工，是全台最大的外商雇主。

怡和旗下IKEA宜家家居為全台最大的居家布置品牌，近年積極在台展店，去年10月透過旗下牛奶地產向高鐵局取得桃園高鐵特定區1.38公頃50年地上權土地，結合宜家家居組成經營團隊，投資金額60億元並委託潤弘精密興建，打造總樓地板面積2.1萬坪、營業面積約9,000坪的商場。青埔旗艦店規模超過2013年營運的台中店，將是全台最大的IKEA旗艦店，另規畫中約1.4萬坪的新店美河市店預計明年中營運，總計IKEA在台將增至7據點。

宜家家居市場行銷部副行銷經理吳語涵表示，看好台灣市場，IKEA未來仍會在台尋找商場據點，青埔地區基地面積完整，將打造全台樓地板面積最大的IKEA商場，除展示更多商品，也可提供更多居家佈置的靈感、想法與解決方案，並打造完整的複合性消費空間。

桃園市長鄭文燦表示，桃園積極塑造青埔地區整體環境、改善交通等條件，青埔已發展成為台灣重要的示範城市，包括商務、文化、教育、生態及研發等功能快速增加中，IKEA旗艦店進駐後，將僱用約300個員工，創造更多就業機會，也會帶動青埔地區發展。

都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）已正式實施1年半，估計台北市就有60萬戶是準候選人，由於距離10％容積獎勵的「關門」時間，只剩下1年半，因此市場預期明年可能掀起遞件申請潮。

台灣不動產投資協會理事長黃鵬言希昨（5）日表示，今年CCIM論壇以「不動產更新活化新契機」為題，探討2019年不動產投資最新趨勢，熱門話題聚焦危老條例，10％的容積時程獎勵「關門」時間將在2020年5月9日，距離現在只剩1年半，備受矚目。

內政部自2017年5月正式實施危老條例，針對屋齡逾30年、無電梯、為都市計劃範圍且非歷史建築，得依照危老條例申請重建計劃。這項危老條例，被視為都市更新條例修正案卡關之外的特快車。

建築師林經國表示，危老條例只施行至2027年5月31日，其中要申請容積10％的時程獎勵，必須在3年內申請，可獲最高1.4倍額外容積獎勵，因此要在2020年5月9日前提出，才能享有容積獎勵；換言之，後（2020）年5月9日容獎即將「關門」，距離現在只剩下1年半。

新北市都市更新處處長張溫德表示，新北市政府在危老推動方面，是市府總動員，群策群力締造全台首案12天就過關的案例，也是六都中核准速度最快、數量最多的城市。

林經國表示，近來各地危老申請案件明顯激增，而且距離時程獎勵的截止日期逐漸逼近，符合條件的基地，應儘速申請，以免錯失容積獎勵的機會。

力霸不動產總經理彭彥祥表示，危老商機不是危老推動師一個人就可完成，而是需要一群專業團隊合作的商機，因此已擁有老屋的屋主，可儘速找專業團隊評估是否可享受到危老條例的獎勵。

目前台北市有60萬戶符合危老申請門檻，至於危老重建推動師，全台已有5,000多人取得證照、遠超出政府估計的800人，預期愈逼近10％容獎「關門」時間，危老熱潮更明顯。

全台最大包租公-國泰人壽砸下76.64億元鉅資，向慧德興業買下位於台中市台灣大道與文心路口、高達3,260坪的商業用地，每坪單價超過235萬元，創下台中土地交易新高價，同時也讓養地超過30年的大地主曝光。將土地賣給國泰人壽的慧德興業，董事長正是巨大集團創辦人劉金標；據悉，單是劉金標家族，就握有慧德興業股權超過5成。

台中房仲業者表示，該黃金角地若是30年前購買，當年台中最熱鬧的商圈應該還在自由路，中港路還未發展到文心路、也還沒有7期重劃區的出現，推估當時每坪土地的購買成本在20至25萬元之間、應該不超過30萬元。以此推估，如今以每坪235萬元高價出脫，土地處分利益就大賺10倍以上。

不僅如此，愛買量販中港店已向慧德興業租地開店20年。據悉，全盛時期，單月租金超過800萬元；後來，因為中港路旁的停車格被塗掉、中港路旁停車不易，大約10年前，單月租金大幅調降到440萬元。單是最近10年，慧德興業的租金收益就高達數億元，養地投報率驚人。

慧德興業大股東、巨大集團執行長劉湧昌表示，早在巨大股票尚未上市之前，父親劉金標就與老股東們將獲利拿出來，以私人名義陸續在中港路與文心路口合資購買這塊商業地投資置產，估計土地持有超過30年。

因此，翻開慧德興業的股東名冊，幾乎清一色都是巨大集團家族成員與老股東們。包括劉湧昌的堂姊、也就是巨大集團董事長杜綉珍，也是慧德興業的大股東，每個跟著劉金標投資置產的老股東，都因此發大財。

至於為何要賣土地？劉湧昌笑著說：「慧德興業早年股東人數才22人，隨著老股東們凋零或轉移股權，現在股東成員暴增到100多人，愈來愈複雜！」劉湧昌也坦言，父親劉金標因年事已高，也已自巨大集團退休、不適合再繼續代管這筆土地，加上多數股東們也贊成賣地分錢，因此，近年來才會開價出售。

據悉，慧德興業每坪開價300萬元售地，但實際售地成交價約235萬元。對於成交價是否滿意？劉湧昌笑著說：「股東們應該滿意才對！」不過，他一再強調，這是家族與老股東的私人投資理財，且土地持有年代久遠，連他都不記得土地持有究竟是20多年、還是30多年。

信義房屋台中區協理陳進堂表示，愛買中港店現址這塊商業地並不在7期重劃區，但因距離台中捷運綠線台中市政站很近，未來還有捷運藍線會經過，國壽以每坪單價235萬元購地，雖然不算便宜，但卻相當合理，加上7期也找不到如此大面積的角地可供開發，未來國壽規劃在此地興建商辦大樓、複合式商場、飯店，將成為區域新地標。

台南市區純辦大樓近十年無新建案，商辦產品炙手可熱；近期台開集團計畫釋出台南火車站前富北街玻璃帷幕辦公大樓，計6個樓層、每層204-393坪，共1,472坪，並有26個平面車位；由於該大樓已有南區國稅局、經濟部標檢局、國產署臺南辦事處、日盛證券等機關單位進駐，因此釋出消息一公開，立即引起投資者關注。

台南宜慶地政負責人林宜慶表示，台南市府鐵路及火車站地下化興建計畫，喊出提早兩年完工，置產客意願也相對加溫，轉往生活機能完整的商圈發展，站前商圈店面今年創下每坪破百萬成交紀錄，商辦物件近兩年售價漲幅高達8％以上，但因周邊老舊大樓多，精美物件難尋。因此，台開集團釋出玻璃帷幕辦公樓盤，相當受到市場關注。

林宜慶指出，未來台南鐵路地下化後的站前商圈擴大，具備舊商圈完整機能，整建後樓盤地標性強、聯通高鐵台鐵的交通、市容文創商圈規劃逐步落實，加上南科與高經濟價值產業引入人流，都是吸引置產者投資的利多。

林宜慶說，台南市商辦大樓近十年內幾乎無新建案，產品炙手可熱，只要有釋出便引來搶進；例如永康區金三角大樓，今年8月即出現成交每坪16.5萬之高價，以目前辦公大樓單坪租金約400-600元，如以12萬-17萬行情計算投報率約4％~6％。因此，台開集團釋出之站前商辦大樓，增值後勢備受矚目。台開集團電話：（02）2331-1234分機7280廖先生、7236吳先生。

融創中國（01918.HK）5日晚間公告，截至11月底，集團實現合約銷售金額4201.5億元，同比增長39%；合約銷售面積約2758.8萬平方米，合約銷售均價約15230元/平方米。

　　有些拆分物業上市的房企，其物業板塊市值已經遠超房企板塊。

　　繼11月6日，新城旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業公司，佳兆業物業發佈公告（預期12月6日上市），成為今年第4家分拆物業板塊赴港上市的房企之後，12月4日，旭輝控股集團旗下永升服務發佈公告稱，將於12月17日登陸港交所主機板買賣。至此，永升服務很有可能成為內地第11家在港交所主機板上市的物業公司。

　　相較人們對於房企悶聲發大財的賺錢印象，物業賺辛苦錢的方式並不輕鬆。

　　“但如果這個時期企業能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有後期瓜分市場的資格。”58安居客首席分析師張波分析指出。

　　但還有更多人不曾留意，有些拆分物業上市的房企，其物業板塊市值已經遠超房企板塊。“鎂刻地產”記者查閱資料發現，截至12月5日收盤，綠城中國（3900.HK）股價6.21元，市值133.6億元；而綠城服務（2869.HK）股價6.50元，市值180.5億元。

圖片來源：攝圖網圖片來源：攝圖網
　　拆分物業的價值

　　“房地產開發行業的繁榮將通過專案交付逐漸傳導到物業管理公司，地產開發商集中度提升會推動物業管理公司的規模增長。”廣發證券(13.790, -0.19, -1.36%)在研究報告中指出。

　　2014年6月，彩生活登陸港股資本市場，成為國內首個分拆上市的物業服務企業，敲開資本市場的大門。公司掛牌首日受追捧，開盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達到46億港元。

　　同年11月，中奧到家在港交所敲鐘，目前市值達5.43億港元，行業由此迎來資本市場進駐小高潮。

　　但讓整個行業虎軀一震的，還是2018年6月9日正式在港交所主機板掛牌上市的碧桂園服務，開市價格錄得每股10港元，總市值最高達到250億港元，迅速登上港股物業服務板塊第一的位置。

　　背靠中國最大的地產開發商，儲備面積行業第一，碧桂園的物業收入增長確定性毋庸置疑。

　　截至記者發稿，碧桂園服務的股價遠在碧桂園之上，為13.14元，（碧桂園9.67元），市值328.5億元，接近碧桂園市值（2093億元）的1/6，是國內市值最高的物業公司。

　　值得一提的是，拆分後的物業公司享有的市盈率與市淨率都遠高於關聯上市房企的估值水準。以碧桂園和碧桂園服務為例，目前碧桂園的市盈率為5.6倍，市淨率為1.68倍，而拆分後的碧桂園服務，其市盈率和市淨率分別達到驚人的36.77倍和15.46倍。

　　正如業內人士所言，資本市場表現優秀的物業服務企業都具備優良業績支撐，業績良好的企業擁有較高的的安全壁壘，具備短期內抵禦新競爭者進入的能力，若後續管理、經營良好，在未來一段時間繼續慣性發展是極有可能的，進而給投資者以足夠的信心，使投資者對公司發展有更好的預期，從而對估值形成正面刺激。

　　綠城顛覆：物業市值反超地產

　　“房地產現在是十幾萬億的大市場，物業服務撐死了也就是一萬來億的市場。”那如果物業板塊幹過了房地產呢？

　　如前所述，截至今日收盤，綠城中國市值133.6億元，而綠城服務市值180.5億元。

　　高出47億元，超過1/3，四捨五入後已近四成。

　　兩年多前，綠城服務上市時市值是61億元，還不到綠城中國的一半。如今，綠城服務市值翻了三倍，而綠城中國的市值卻一直徘徊不前。作為既有行業口碑，又有央企靠山的房企，綠城中國的市場表現顯然不能讓投資者滿意，綠城管理層方面在出席會議時也不止一次被問及相關估值問題。

　　從半年報看，綠城服務上半年實現營業收入29.27億元，同比增長32.9%；歸母淨利潤2.29億元，同比增長29.11%。而綠城中國上半年收入335.3億元，同比增長220.9%；除稅前利潤為55.7億元，同比增長111%；股東應占利潤23.3億元，同比增長90%。

　　在碧桂園服務上市之前，綠城服務一直是中國市值最高的物業公司。而目前中國物業公司市值三甲是：碧桂園、綠城和雅居樂。不同于碧桂園和碧桂園服務同屬楊國強，綠城服務的獨特之處在於其與綠城中國的關聯並不那麼緊密。

房企與拆分物業公司市值對比，截至12月5日收盤資料。“鎂刻地產”製圖房企與拆分物業公司市值對比，截至12月5日收盤資料。“鎂刻地產”製圖
　　在綠城服務上市時，作為控股股東的宋衛平並沒有現身港交所敲鐘。在綠城服務上市兩周年之時，綠城服務董事會副主席楊掌法在接受媒體專訪時曾表示，物業是獨立行業，不是地產附屬。

　　“鎂刻地產”記者注意到，綠城服務最早是附屬於綠城中國的一個業務部門，1998年10月獨立成為公司。2003年進行了第一次股權改革，董事長李海榮獲得49%股權，從此奠定管理層重要大股東的地位。綠城服務上市前，宋衛平家族和壽柏年合計持有51%股權，李海榮34%，高管層15%。如今（截至2018年6月30日），壽柏年、宋衛平、夏一波一致行動人持有綠城服務36.72%股權，李海榮21.29%，蔣錦志5.32%。

　　萬科沉默：低調推進物業上市小目標

　　那麼，在物業公司的激戰中，2014年就提出分拆物業管理板塊獨立上市的萬科在幹什麼？

　　根據中信證券(17.450, -0.15, -0.85%)，今年上半年，萬科物業營業收入超過45億元，毛利率為17.3%，已經超越綠城服務。

　　今年3月召開業績推介會時，萬科副總裁張旭表示，萬科物業目前沒有上市計畫，目標是做好客戶和黏性。

　　不過，在2016年9月25日的萬科物業睿服務3.0發佈會上，萬科物業CEO朱保全曾說：“按照目前的增長速度，（萬科物業上市）在兩三年內便能夠實現。”他也為未來兩三年的業務發展提出了小目標——成為中國第一家營業收入超100億元的物業公司。
　　彼時，萬科物業與萬科集團已完成業務分拆，萬科集團與萬科物業是控股關係，而兩者關聯交易的比例也在迅速降低。在朱保全看來，萬科物業上市是一個政策時機的問題。分拆上市計畫受限於目前A股市場的分拆政策，與綠城、彩生活等不同，香港市場相對比較靈活，而A股的分拆政策艱難。

　　目前的物業行業中，A股上市公司有南都物業(24.350, -0.24, -0.98%)，H股則以彩生活、中海物業、碧桂園服務等多家從母公司剝離的物業公司為主。萬科物業至今沒有上市，萬科管理層亦無正面回應過不上市的原因。

　　據《每日經濟新聞》此前報導，2017年年底在一次萬科的媒體交流會上，在被問到萬科物業上市進程時，朱保全三緘其口：“這是萬科禁止提及的問題。”再將這個問題拋給鬱亮，也沒有答案。

　　儘管沒法從資本市場得到驗證，但萬科物業每年高速增加的管理面積和營業收入仍可側面說明。

　　記者查閱公告後獲悉，萬科物業業務佈局涵蓋住宅物業、商企物業服務、開發商前介服務、社區資產服務、智慧科技服務和社區生活服務六大業務板塊，而從今年的動態來看，萬科物業正在橫向拓寬業務範圍，更新發展方向。今年10月，萬科物業推出獨立子品牌“萬物商企”，全面進軍商企市場。

已經施行近四年的《不動產登記暫行條例》將升格，相關立法有望近期啟動。

第一財經記者獲悉，自然資源部自然資源確權登記局局長冷宏志近日透露，要不斷鞏固和提升不動產統一登記成果，抓緊啟動《不動產登記法》立法，落實國務院深化“放管服”改革要求，全面推進不動產登記便民利民工作，充分發揮保護權益的作用。

列入人大立法規劃

我國2014年正式推進不動產統一登記制度，旨在結束不動產登記由不同部門各自負責的“九龍治水”局面，提高登記的效率和公信力，進一步強化產權保護，維護市場秩序。

冷宏志表示，通過不動產統一登記，最大限度避免企業和群眾私權的重登、漏登、權利交叉重複，保護合法權益、保障交易安全、便民利民，是落實中央完善產權保護制度、依法保護產權的具體措施，是完善社會主義市場經濟體制的基礎。

從法律層面，目前推行不動產統一登記的直接依據是《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）。在業內看來，不動產基本上是每個民事主體最重要的財產，不動產登記涉及每個自然人、法人、非法人組織的權益，由《條例》這樣一個暫行的國務院法規進行調整和規範，難以擔負重任。

《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。《條例》規定各級不動產登記機構登記的資訊應當納入統一的不動產登記資訊管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記資訊的即時共用，為國家宏觀調控、制定科學決策提供準確資料支撐。

《條例》施行至今已經近四年，級別更高的立法工作也將啟動。

今年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃公佈。根據立法規劃，條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案共69件，列為第一類立法項目。不動產登記法被列為一類立法專案，提請審議機關或牽頭起草單位為國務院。

全國人大常委會法工委相關負責人表示，對於列入立法規劃一類的立法專案，原則上應當完成，因情況發生新變化，確實難以按計劃提請審議的，或者需要作出調整的，有關方面要向全國人大常委會作出書面說明。

為稅收征管等提供依據

按照官方確定的不動產統一登記“時間表”：從2014年開始四年內建立有效運行的不動產登記資訊管理基礎平臺。2018年是上述時間表中的最後一年，也將是評價不動產統一登記工作成效的關鍵一年。

今年6月，自然資源部相關負責人曾表示，全國統一的不動產登記資訊管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。

不過，隨著資訊平臺應用的不斷拓展，部分市縣存量資料整合匯交工作進展緩慢問題愈發突出。

自然資源部10月中旬下發函件稱，截至目前，全國仍有202個市縣尚未完成城鎮地區不動產登記存量現勢資料整合匯交工作，已匯交的部分市縣整合資料也存在品質問題，比如，不動產客體數量偏少、關鍵資訊缺失、房地未關聯等，亟需進一步做好登記資料移交整理，資料清理補錄、關聯掛接、整合入庫等完善工作，並做好與日常增量登記資料的有效銜接。

第一財經記者發現，在尚未向自然資源部匯交不動產登記存量資料的市縣名單中，西藏自治區數量最多，有66個市縣。雲南省37個，新疆維吾爾自治區28個，貴州和四川分別為22個 和21個。此外，河南省10個、黑龍江省8個、山西省5個、新疆生產建設兵團5個。

對於這一現狀，自然資源部要求，尚未匯交不動產登記存量資料的市縣務必於2018年底前實現本轄區所有市縣存量現勢登記資料整合入庫並向部匯交全覆蓋。對於已經匯交過存量資料的市縣，要持續跟進、督促完善資料成果，不斷提高資訊平臺資料品質。

冷宏志也表示，要完善自然資源和不動產登記資訊管理基礎平臺建設，推進確權登記成果廣泛應用。解決部分房地資料未掛接、資料項目缺失、資訊共用不到位等問題，繼續大力推進存量資料整合匯交，全力提升資訊接入品質，逐步將平臺升級為涵蓋全國自然資源和不動產登記的資訊平臺。

“深入開展資料分析，積極推進資訊共用，服務金融風險防範、精准扶貧攻堅等工作，為解決執行難、稅收征管等提供依據，助力實現國家治理體系和治理能力現代化。”冷宏志稱。

在上述函件下發後，地方政府也在抓緊完善不動產登記存量資料的移交工作。

12月3日，廣東省自然資源廳關於印發《加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》稱，不動產登記資料不移交或移交部分資料，既不符合法律法規要求，也給不動產登記的準確性和時效性帶來了障礙。

該通知要求廣東省各級人民政府確保按照國家和省的統一部署和要求，全面完成不動產登記資料移轉整合和建庫工作，並要求各縣級以上人民政府按需共用相應的資料資訊。

此外，該通知強調，集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

“對小產權房等不符合法律法規規定的，不予辦理相關登記手續。”廣東省自然資源廳稱。

此前，自然資源部相關負責人也曾數次強調，不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。小產權房不可能予以登記，這樣的念頭應該打消。

首創置業（０２８６８）宣布，今年首１１個月累計實現簽約面積約２４７萬平方米，增長１８％，累計簽約金額約５６８﹒６億元人民幣，上升逾２０％。
若單計１１月份，該集團實現簽約面積約４４﹒７萬平方米，按年增逾３３％，惟簽約金額約８８﹒１億元人民幣，跌逾７％。
而截至今年１１月底，該公司尚有認購未換簽金額２２億元人民幣，正在辦理換簽手續。

中國金茂（００８１７）宣布，截至今年１１月底止１１個月累計取得簽約及成交銷售金額１１３８﹒１億元（人民幣．下同），大增１﹒１倍。
此外，於１１月３０日，該公司已錄得已認購（未簽約）物業銷售共計４９﹒６億元。

今年市區壓軸大型新盤，由信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期（下稱凱滙），昨日首度開放兩房示範單位後，傍晚突擊開價，首張價單推出205伙，發展商是次提供最高20.5%折扣，折實平均呎價17388元，相對九龍東啟德區新盤今年整體平均呎價約2.53萬元，低逾30%，平絕九龍東新盤，更貼近2年前中國海外（00688）的啟德「港人港地」項目啟德1號（I）推售時的呎價水平。凱滙以震撼低價出擊，勢要刺激近期低迷的入市氣氛，惟由於單位面積較大，折實入場費相對高，一房約售733.22萬元。

平啟德盤三成 回到兩年前

凱滙昨日率先開放兩房示範單位，以1座18樓M室為藍本，實用面積590方呎，兩房連儲物室間隔，隨即在傍晚發出首張價單，涉及205伙，全位於第2座，實用面積介乎452至862方呎，平均呎價21871元，發展商提供高達20.5%折扣，折實平均呎價降至17388元，相較樓齡僅4年、一街之隔的觀月．樺峯現時二手平均呎價約1.84萬元，低5.5%；若與九龍東其他二手屋苑如新蒲崗譽．港灣、黃大仙現崇山及土瓜灣傲雲峰等現時平均呎價約1.84萬至2.05萬元比較，凱滙呎價更低約5.5%至15.2%。

九龍東可與凱滙直接比較的新盤，為啟德區的嘉匯、龍譽及啟德1號等6大樓盤，該6盤今年整體平均成交呎價約2.53萬元，凱滙首張價單較之低逾30%，平絕九龍東。翻查資料，啟德區於2016年8月推售首個項目，為「港人港地」項目啟德1號（I），當時首張價單折實平均呎價14471元，其後提價加推，不足兩周平均呎價推高至17055元，即凱滙首張價單定價已貼近2年前的新盤水平。

凱滙首張價單呎價最平的單位為2座7樓N室兩房戶，實用面積599方呎，折實價930.38萬元，呎價低見15532元，甚至較馬鞍山及元朗新盤還要低；售價最平單位是2座7樓C室一房戶，實用面積452方呎，入場費733.22萬元，呎價16222元。

452呎一房733萬入場

信置營業部聯席董事田兆源表示，凱滙首張價單以超級開心價推售，項目推廣以來接獲不少查詢，勢成為用家及投資者入市目標，由於本港息口仍處低水平，對銷情有信心。

發展商設5種付款方法吸客，包括提供最高為樓價80%備用一按，還款期最長25年，首3年息率為最優惠利率（P為5.125厘）減2.85厘，第4及5年為P，其後為P加1.5厘；而最高成交價30%的備用二按，還款期最長20年，一按及二按合計不可超過樓價80%，二按首3年息率為P減2.85厘，第4年開始息率劃一為P。位於協和街33號的凱滙第一期，提供1025伙，實用面積452至1543方呎，預計2021年4月底入伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，凱滙首張價單呎價較啟德區新盤低約三成，實屬吸引，加上中美貿易戰有緩和跡象，項目首輪推售甚有機會可以「一Q清袋」。

樓面呎價17604元 遠高預期上限76%

樓價回軟，業界對土地市場的看法轉趨審慎，惟優質臨海靚地依然吸引發展商高價爭奪，信置（00083）以約2.04億元投得大嶼山長沙嶼南道一幅住宅用地，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達17604元，遠高於市場預期上限約76%，較10月底同區另一幅住宅地的樓面呎價6753元急漲1.6倍，惟較鄰近一幅臨海地去年8月的樓面呎價19667元，則仍低約10.5%。

擬建兩層大宅1.9萬呎花園

剛批出的嶼南道地皮，屬於丈量約份第332約地段第765號（下稱第765號地皮），位於嶼南道43及44號，鄰近大嶼山南分區警署。信置副主席黃永光對投得該用地感到非常高興，認為地皮位處大嶼山南部風景宜人地段，鄰近長沙海灘，計劃於該用地興建一座兩層高的大宅，並會在建築設計之中注入綠化元素，配以面積約1.9萬方呎的花園。

是次乃信置相隔11年，再購入大嶼山長沙住宅地，對上一幅是2007年10月於拍賣場上斥資4.82億元投得的長沙長富街3號用地，樓面呎價約6749元，及後發展為豪宅項目BOTANICA BAY，提供16座洋房，於2014年起陸續推出市場招標，造價和呎價連番創出大嶼山新高，個別洋房呎價接近3萬元。

資料顯示，第765號地皮的地盤面積約28977方呎，預計可建樓面面積約11582方呎，共吸引12家財團入標，包括多家擁有豐富豪宅發展經驗的發展商和投資者，例如其士國際（00025）、資本策略（00497）及泛海國際（00129）等。入標的投資者則包括雅居樂地產（03383）副主席陳卓賢，其兒子陳思銘去年8月投得僅數個街號之隔的第763號地皮，樓面呎價達19667元，第765號地皮的作價仍較其低約10.5%。

嶼南道地一個月漲1.6倍

嶼南道對上一幅批出的住宅地皮，是10月底由女廠家高佩璇透過盛裕興業投得的第766號地皮，樓面呎價僅6753元，意味同屬嶼南道住宅地，但造價僅一個多月已經狂漲約1.6倍。

對於僅一個多月，同區兩幅地皮的造價有明顯差距，萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文說，該地皮並非主流的用地，對每個入標者而言的價值亦有所不同，故中標價對同區未來地皮的參考性有限。資深測量師張翹楚指出，第765號地皮的作價在現時市況下屬較進取的出價，認為與該用地屬臨海的優質地皮有關，發展商視為心頭好而入標。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典提到，地皮作價反映發展商看好該用地的位置，以及規模不算多和可塑性高等因素，估計日後的實用面積呎價料達3萬元以上。資料顯示，近月該區較主要的住宅成交，來自太古地產（01972）位於嶼南道160號的WHITESANDS，近月成交呎價約2.15萬元。

車位「身價」逆市破頂，土地註冊處資料顯示，西半山干德道31號敦皓1樓雙號車位，上月下旬以538萬元沽出，成交價超越去年5月以518萬元易手的西環維港峰1座雙號車位，成為港島區最貴車位王。

供不應求 1.5戶爭一個

目前全港最貴車位則坐落何文田天鑄，一個2期2樓單號車位今年6月以600萬元沽出，屬本港史上首個造價達600萬的車位。

根據資料顯示，敦皓共提供111個住宅單位，但車位供應只有72個，意味平均約1.5戶爭一個車位，供不應求或造就該廈車位有價有市。

叫租7000元回報1.6厘

不過，中原地產高級資深營業董事李巍指出，現時敦皓一手車位只予同廈業主認購，而車位放租盤暫更只得一個，叫租7000元。如果以此推算，前述天價車位王買家若將車位放租，回報最多僅享約1.6厘。

事實上，除了敦皓業主以天價購入車位外，根據資料，北角繼園街56號於今年9月亦曾有車位以高達718.39萬元易手，但疑為財團「落釘」作整合業權用途。

新世界發展（00017）旗下主營內房業務的新世界中國完成發行首批3.1億美元（約24億港元）的5年期綠色債券，錄得逾兩倍認購，票面利率為4.75厘。是次發綠債集資所得將用作2個位於大灣區綠色發展項目，包括前海周大福金融大廈及新世界增城綜合發展項目。

連年虧損的思捷環球（00330）早前宣布重組計劃，執行主席柯清輝於股東會後指，未來將配合客戶需求，提升產品質素。轉型多次未見成效，但他強調不會賣盤。

中美貿易戰有緩和迹象，市場對樓市信心有所增強。不過，長實（01113）執行董事趙國雄卻認為，中美貿易戰很難短時間解決，2019年香港經濟及樓市均面對頗大挑戰，樓價有機會回調10%至15%，個別供應多的地區跌幅會超過20%。

趙國雄接受本報訪問時表示，中美貿易戰屬於兩個國家深層次矛盾，很難短時間可以解決，2019年貿易戰會繼續影響全球經濟發展，對香港房地產也會有影響，尤其是上半年樓市會面對較大挑戰。「近期不同界別的人士均預測明年樓價下調，大部分預測樓價跌幅介乎10%至30%，最悲觀的甚至預測跌50%，但我認為不會超過30%，整體下跌10%至15%也不出奇。」

趙國雄：納米戶跌價壓力大

他強調，樓價跌幅會有不同程度，有的地區升得較急，明年可能跌10%至20%，尤其是供應特別多的地區，或是供應特別多的種類，例如納米單位，下調壓力會相對較大。相對而言，港島區、供應少的地區樓價跌幅一定較細。其次，還要看發展商的持貨能力，若發展商現金流壓力不大，可以慢慢賣樓，只需稍為減價賣樓，對樓市影響不大。但是不少發展商早年高價買地，若在銀行做按揭，現時資金壓力會相對大，可能要作出較大減價幅度，對樓市構成較大衝擊。

「過去幾年前瞻樓市，我多數會說樓價有10%上落空間，但2019年暫時睇唔到樓價有升幅。」趙國雄認為來年樓價下跌機會較大。

至於明年能否買樓？趙國雄坦言，現時買樓投資，租金回報只有2厘，在利息逐步上升的情況下，買樓收租絕對不是理想的投資工具。現市況下，有自住需要才買樓，但是用家入市，也要特別小心，要量力而為，不要貪求住大屋，還要兼顧自己職業安全，因為2019年香港經濟有一定挑戰。

籲細價樓按揭放寬 助上車客

另一方面，問到樓市回調政府是應否減辣。趙國雄指出，政府不同部門均留意到樓市變化，及時減辣或者作出微調，的確可以減低樓市出現大波動的機會。但強調現時負資產個案不多，毋須急於大幅度減辣，因為若市場錯誤解讀政府的訊號，反而會出現不必要的波動。「我認為政府推出冷卻措施（Cooling measures）作出微調，例如細價樓的按揭成數稍為放寬，反而對上車人士有更大幫助。」

對於未來賣樓部署，趙國雄透露，2018年至11月底售樓套現約150億元，因為去年已經預測樓市轉變，而提早推出部分樓盤，因而今年售樓量相對回落。他強調，長實每年均會推售項目，銷售額達250億至300億元，明年會有西半山波老道豪宅項目及將軍澳日出康城8期項目，超過2,400個單位可供發售，相信銷售額可維持250至300億元。