蓋房子通常需要方方正正、面積大的土地，卻有地主不浪費畸零地，仍在迷你、狹窄的有限基地上，蓋出最窄僅約1公尺、部分戶型呈現三角形的「紙片屋」，或整棟建坪不到5坪、近期釋出開價僅98萬元的「迷你透天厝」，顛覆人們對於建築物的認知。

台中市烏日區光日路、中山路口有棟「橫看成嶺側成峰」的舊公寓，建物正面約30公尺，看不出異樣，不過從兩側一看，建物寬度相當細瘦，最寬僅3.5公尺，最窄處甚至僅1公尺，宛如被切成薄片，在地人都稱之為「紙片屋」。

三角形格局磁吸眼球
紙片屋1樓是間便當店，住宅入口從側面進入，規劃1層2戶，估計狹窄的一側住家只有約5坪大小，另一側約13坪。1樓便當店工作人員表示，在此居住的人以租客為主，房租每月約3、4千元，1樓最窄，樓上稍寬，「狹窄那側的住宅大概2個小房間大，塞1間廁所後，房間應所剩不大。」

該工作人員補充，雖然房子窄小，但便當店在這裡開業20多年，沒看到住客異動，也沒住宅在賣，「921地震後也沒有損傷，大家在這裡住20多年相安無事，只是樓上有些房子是三角形格局，不是很方正，比較奇怪而已。」
這種型態大樓的出現，主要來自於早期都市計劃的產物，當時針對被劃入道路、公設的地主，會遭強制徵收，只有低額的補償金，因此常有規劃一條路卻「幾家歡樂幾家愁」的情形，農田被劃為道路的地主大失血，正好被道路經過的地主則搖身成為「田僑仔」。

附近民眾梁先生表示，這間紙片屋是當年地主的大半土地被徵收開闢光日路，剩下狹窄地塊，覺得棄之可惜，可能怕會再被政府徵收，很快就蓋起5層樓公寓，許多地主都有這種情況，但就這塊地蓋起來的房屋最薄。有巢氏房屋台中高鐵特區加盟店店長倪祥益指出，這類公寓市值估計每坪8∼10萬元，但幾無行情，交易也少。

無獨有偶，近期高雄市旗山區復興巷出現1棟地坪僅5.75坪、建坪4.57坪的「迷你透天厝」，鄰近佛光山佛陀紀念館與斜張橋，規劃1房1廳1衛浴，由於屋主目前少使用該屋，屬閒置資產而想出售，開價98萬元。

迷你厝真實行情難估
《蘋果》進入該棟透天實測，寬度約3公尺，記者跨步約3步就會碰到牆面，深度則有9∼10步距離。空間規劃為客廳、廚房、浴廁與小小的臥室。負責銷售該物件的台慶不動產幸福美術加盟店經理黃書岦指出，因早期房屋並未做登記，該迷你透天厝的屋齡已不可考，但在2015年時屋主有申請保存登記，屬合法建築。

黃書岦表示，「目前屋況已重新粉刷油漆，外觀也貼上新磁磚，室內水電管線與浴廁也重新施做。」當地住戶黃先生指出，100萬元買5坪透天，換算1坪要20萬元其實有點貴，土地每坪超過10萬元應要靠近市區才有此價值，所以該屋的價格並不算便宜。

查詢周邊成交行情，該區一般地坪20坪、建坪40∼50坪的透天厝，成交價落差很大，總價從100多萬元到700萬元不等，但成交筆數近3年不到10戶，資料參考價值有限。黃書岦表示，該物件較適合在佛光山修行、做義工的民眾使用，或想在佛光山買個居住點、閒暇來渡假的民眾，不過周邊同質性產品多屬親友間交易價，加上成交量有限，較難評估真實行情價。

台中市2019年公告土地現值於近日公布，全市平均上漲0.96%，調漲較大的重劃區幾乎集中在北屯區，且全區上調3.47%，居台中各區之冠，也正是今年台中推案最熱的地區。然而值得注意的是，調漲最多的並非建商最瘋推案的單元12、捷運機廠開發區，反而是完工超過20年、商業機能逐漸成熟的11期重劃區，漲幅達9.8%。

新興區捷運機廠最強
台中市公告土地現值調漲一向以新重劃區最多，過去幾年漲幅以西屯、南屯的單元1、2、3、8等區較高，近3年則幾乎移轉至北屯區的幾個大型重劃區及各地零星小重劃區，包括北屯區松竹路一段的單元12自辦重劃區、捷運機廠開發區，及水湳經貿園區，都蟬聯重點調漲區段。

新興重劃區中以捷運機廠開發區調漲9.61%最多，單元12漲4.82%次之，水湳經貿園區則漲3.41%。至於1997年就完工的11期重劃區，漲幅9.8%居各區之冠，2010年就完工的單元14重劃區也調漲7.9%，則是近年首度出現在榜上。
台中市地政局地價科表示，11期及單元14因開發成熟，每年其實都溫和上調10%左右，「過去由於西、南屯單元重劃區拉抬幅度劇烈，百分比動輒數十上百，今年因普遍持平，這幾區才重新在前5名浮現。」

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，11期重劃區近幾年商業發展熱絡，除核心區有數家大型店進駐，北側洲際球場一帶也有重大開發案，成長幅度居冠在意料之內。

而身為目前台中首購建案最大激戰區的北屯，今年建案的競爭又更顯激烈，上市櫃建商包括國泰、達利、總太、豐謙，及在地的裕盛、精銳、聚富、大漁等建商，紛紛加入混戰，業界預估，今年光北屯區的推案總銷將超過200億元，其中總太2案共80億元、達麗1案48億元，為北屯推案冠亞軍。

低自備低總價最吸客
推案集中在各重劃區，包括房價最低的廍子區段、新開發的單元12、捷運機廠開發區。廍子區推案規模最大建商為總太地產，目前推出的「總太2020」已售9成，董事長翁毓羚指出，今年將在附近推出「美樂地2期」、「總太2020第2期」，總銷80億元。

建商也積極在北屯區獵地，如大漁建設以每坪56萬元買下興安路二段、修期街口436坪住2土地，創當地新高價，去年下旬積極購地的達麗、國泰建設，及布局已久的精銳、富宇、裕盛、聚富等，也將陸續包含國泰「南興一路案」、精銳「松竹五路案」、富宇「松和街案」、裕盛「北屯兒童公園案」等預售案。

達麗建設除將於12期重劃區推出總銷22億元「達麗大道」，捷運機廠開發區也有塊2500坪基地，預計第2季推出總銷48億元、規模達500戶的「達麗居山」。達麗建設執行副總梁景清指出，鎖定交通主幹道旁，主力20∼40坪產品，將以低自備、低總價策略吸客。

民眾購買中古屋，有喜歡物件，第1步需下「斡旋金」或「要約書」，再由房仲出面向屋主議價。先下1筆斡旋金，是表示有購買意願，並非空頭喊價，好讓房仲去向屋主議價，斡旋金價格約是開價2%，通常為5∼20萬元不等。

一般來說，屋主和房仲簽售屋契約時，會根據屋況、地段及意願進行討論，決定售屋價格，之後當房仲帶看屋，發現客戶有購買意願，會請客戶出價，並以「斡旋金」或「要約書」，證明確實有購買意願，但下了斡旋不想買怎辦？讀者王先生向《蘋果》提問：「近期下了斡旋，因為家人種種因素，臨時反悔不想買，目前屋主也還沒決定要賣，該怎麼做才能全身而退，是否能直接終止斡旋？」

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰解釋，「只要斡旋未轉訂金，買方有權更改價格及取消下斡，不過若是臨時要變更價格，建議以簡訊或是更改合約方式，才能確保以後不發生爭議，之後再簽正式的買賣合約。」但若屋主不滿意買方出價、也不考慮降價，議價失敗，仲介應告知並返回斡旋金。

賣方同意卻反悔須賠
通常下斡旋後議價期限約3∼7天，若屋主同意買方價格，斡旋金將轉成訂金；反之，若屋主不同意，斡旋金則會無條件退還。此外，政府也規定房仲得提供要約書讓買方自由選擇。要約書屬於下斡旋的另一種形式，差別是不須先付現金，但兩者具有相同法律效力。

陳炳辰補充，斡旋金違約是付多少賠多少，「要約書則不同，根據政府規定，違約金為買方出價的3%，要比單純下斡旋責任風險更大。」若買方出價1000萬元，經賣方同意後卻反悔，則須賠償30萬元違約金。

世邦魏理仕昨（7）日公布去年全台工業地產成交量688億元，創近十年來次高，該公司台灣董事總經理朱幸兒預期，中短期內，國內工業用地及工業地產的需求，將因台商回流投資而穩健增加；在區位方面，以台北、新北及桃園為首的北台灣將持續吸引投資人進駐，最為熱門。
此外，朱幸兒預期，接下來而高雄作為台灣重要製造聚落，亦獲得廠商相當青睞；像是台北五股工業區、土城工業區、樹林工業區以及桃園中壢、楊梅幼獅工業區等，不過部分工業區目前行情已被炒高，像是五股每坪80萬元起跳，桃園中壢工業區每坪成交價也破30萬元。

朱幸兒強調，由於部分工業區土地確實出現被短期投資客炒高的情況，認為接下來受惠工業區土地會集中在次級區位，以及周邊交通條件差一點點的地區。

為期三年的「歡迎台商回台投資行動方案」已於2019年元旦起實施，主要是政府提供整合一系列土地、人力、稅務、水電及資金等政策，滿足企業設廠需求，其中具體措施包括符合資格的廠商將享有進駐經濟部開發工業區前二年免租金之優惠等。
朱幸兒表示，「為了降低美中貿易戰衍生出的相關風險，越來越多台商有意將產線移回台灣，此刻行政院陸續實施的返台設廠多項協助措施，更有助於簡化台商回流設廠的行政流程。中短期內國內工業地產需求將持續增溫。

在美中貿易戰日趨升溫下，據世邦魏理仕最新統計，截至去年12月13日，去年全台不動產總交易金額達2,496億元、年增率40%，其中又以工業地產（工業土地、廠房、廠辦）最受青睞，成交量達688億元，不僅創下近十年來歷史次高紀錄（僅次於2016年738億元高峰），其中廠辦交易量更達335億元創10年新高，反映出不少重量級台商已嗅到美中貿易戰影響，陸續回流設廠。

去年以來，就有包括廣達、台達電、台郡、國巨等四大指標台商返台設廠指標案，總投資金額達87.8億元，其中又以蘋果供應商-廣達電腦砸下42.8億元在華亞科學區購置廠房金額最高。

科技、物流、汽車零件 需求土地大

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，這波回台投資的台商多以實業為主，以目前手邊接到的案件來說，包括科技業、物流中心、汽車零組件等產業需求最高。

朱幸兒表示，以目前手邊接到的案件來說，大部分回台設廠台商有三種產業，第一是原來廠在海外的科技業，過往出貨到台灣，現在乾脆回台設廠；第二是物流中心，第三則是汽車零組件業，因此市場上的確有很多回台投資實業廠商。不過，前一波確實有專業的投資人提前進場投資工業地產，像是桃園中壢、新北市五股工業區工業土地價格都被炒高。

不過，她強調，前一波政府所推的「資金鮭魚返鄉」政策，確實因配套不佳，造成回流資金灌入房市、房價大漲，但這一波台商返台投資背景不同，第一多以實業為主，第二國內房市環境改變，擁有實價登錄、實價課稅機制，將遏止想炒短線的台商投資客。

另外，她認為，經濟部工業局在去年9月公告轄下工業區內取得所有權後三年未建廠使用之閒置土地清單，共344筆土地，面積達214.4公頃，如經限期改善、處以罰鍰及協商未果，將以市價為底價，透過公開強制拍賣釋出土地，顯示政府已在管控廠商有沒有落實土地核實利用，若接下來政府能再加強核實稽查金流或是查稅，更能有效杜絕未來可能出現的炒作工業土地狀況。

日前甫砸1.4億買進高雄中山二路「三角窗」透天店面的「醫美大亨」愛爾麗集團董事長常如山，難得透露房地產布局，他表示，台灣已邁入高齡社會，未來講究醫療養生的銀髮俱樂部將會成為主流，因此，目前鎖定中南部5個高鐵站，計畫買進10萬坪土地，打造大型養生村，首站將選在自己的出生地台南。

常如山首度透露自己的地產布局，僅投資土地、店面跟具有大型廣告招牌效益的頂樓，目前在台灣有21家分店，近7成是自有店面，畢竟醫美事業是要相對穩定經營，才能透過時間凝聚顧客。而且根據他們內部評估，倘若以承租店面為主，一段時間後便會面臨房東調漲租金、遷移地址與裝潢費用等其實都是成本；倒不如直接買下店面，一來穩定，二來也可以有增值效益，三則可以給客戶信心保證，既然店面都是自有，未來若不幸真的出問題，至少資產跑不掉。

他的投資法則是跟著麥當勞、星巴克走，麥當勞、星巴克預計在哪裡展店，就買在那個商圈，短期可以收租、長期則有增值效益，其實這一套投資模式他也複製到中國，他形容，幾乎每個月都有買房產，推估近5年已經在中國、台灣買進70、80億元的房地產。

跟著麥當勞、星巴克走 兩岸合計投入80億
為何偏好具有廣告效益的頂樓？常如山舉例，他近日買下高雄市三角窗透天店面，光是頂樓大型看板的月租金便有15至20萬元，整棟透天月租金達40萬元，光是大型看板的租金收益便相當驚人，因此，他也有布局新生高、市民高周邊的大型看板頂樓房產，除外牆掛招具有租金收益外，室內則可以進一步改裝成員工宿舍，供員工使用。

常如山表示，自己是南台化工畢業，掙到第一桶金後，便在台南開設「5顏6色」美妝通路，1992、1993年與總經理劉貞華在台南開設首家愛爾麗、2007年才在台北開設首家愛爾麗，目前台灣有21家分店，為市占率最高，中國則有9家。

不過，近年島內消費力道衰弱，因此計畫布局養生事業，他推測，此波養老商機將在2025至2028年達到顛峰，屆時高齡人口將超過500萬人，因此，現在已在積極布局買地。

內政部實價網最新揭露資訊，去年8月，有北市富貴山頭稱號的陽明山，揭露一幢仰德大道二段的豪墅實價資訊，總價近4億元，經打聽，買家為創下2.6億元票房，為該年度國片票房第二高「艋舺」的最大咖投資人于仲淵；至於，該筆豪墅交易案則堪稱實價登錄上路6年以來，富貴山頭所揭露過的「最貴豪墅」。

根據實價網最新揭露資訊，該豪墅總價3億9907萬元，佔地超過2千坪、地坪約2209.95坪，建坪約460.54坪，規劃11房6廳7衛，屋齡48年起跳，前一手屋主為澤民企業，主要在台灣發展煤礦事業，該家族更曾有人任職過台灣省議員。

「富貴山頭」揭露最貴豪墅
新接手買家登記為龔姓自然人，經多方打聽，為北市知名豪宅「帝寶」的住戶之一，而且其實背後的買家則是「股市聞人」賈文中的大弟子于仲淵，也是鼎富證券前總經理，是當初鬧出「添加香精事件」胖達人主要投資公司基因國際的十大股東之一，當時基因國際的主要股東還有藝人小S老公許雅鈞、韓風整形創辦人徐洵平等，因都居住在北市知名豪宅「帝寶」，因此，被外界稱為「帝寶幫」。

其實在買下仰德大道豪墅前，也就是2016年11月，于仲淵便以懷恩資產名義砸下4億元，買進士林官邸特區內建案「欣翰士林官邸」的兩戶6樓「豪辦」，相隔不到2年又砸下近4億元買進陽明山豪墅，而且沒有貸款紀錄，手筆之大令人咋舌。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於新案加上中古物件稀少，並無確切的行情可供參考，大多是屬於「你情我願」的狀況，不過，也因為總價動輒數億，通常買賣雙方對於價格的認知需要一段時間磨合，才有機會成交。

寬頻房訊表示，陽明山被視為富貴山頭，多數都是豪墅型產品，買得起的非富即貴。不過，因為屬於陽明山國家公園範圍內，鮮少有新建案推出，促使該區別墅屋齡多較老，而且會依景觀視野、路段等不同因素，造成交易總價的差異。因為鮮少有豪墅釋出，有錢也不一定買得到，想要晉升為陽明山的豪墅主人，其實是可遇不可求。

2018年，對國內甲級綜合營造廠-瑞助營造來說、是個豐收年！瑞助一口氣完成中台灣最夯的兩大工程-台中世界花卉博覽會（花艷館、探索館、發現館、花饗館）以及台中港「三井OUTLET PARK」！雙案挹注近35億元業績，帶動瑞助2018年營收逾80億元，年成長16％，自結EPS達2元以上。

其中，台中花博工程自2017年動工以來，不斷被外界質疑進度落後、恐無法順利趕上2018年底開展。為此，瑞助施工團隊與時間賽跑之餘，依然堅守對品質、工安的嚴格控管，在團隊努力下不僅如期如質完工，更難得的是，該案還一舉榮獲由行政院工程會所頒發的「第18屆公共工程金質獎」，無疑是對施工團隊最大的肯定。

瑞助董事長張正岳強調，對台灣有貢獻的建設自當全力以赴、不遺餘力，即便承攬花博工程當時工期壓力不小，但因為瑞助擁有台北世大運選手村、籃球館等成功經驗，因此團隊可以馬上進入狀況、一一克服困難；甚至目前園區內展出高達15米的機械花「聆聽花開的聲音」，最後階段的佈線工程，也是出自瑞助之手。


張正岳表示，回顧2018年，瑞助承攬的工程標案、總金額超過百億元，締造成立27年來的新高紀錄！其中，具指標性的大型個案，包括順鼎建設三重段店鋪住宅新建工程、中華賓士Auto Centre大樓暨中華機械總部大樓、安東彌勒山宗教園區老母殿及懷恩堂新建工程、台北市斯文里三期都更案、南科沙崙智慧綠能科學城C、D區及雲林的風力電廠等，前景可期。

瑞助不僅營造本業表現亮眼，跨足循環經濟的首案-祥圃集團新合興牧場沼氣發電工程，已於去年底試運轉，為爭取相關工程案帶來實質效益；值得一提的是，瑞助2018年宣布跨入房地產市場，轉投資的子公司-瑞恩開發，今年第3季將推出首案，地點就在台中市西屯區水湳智慧城周邊，總銷約15億元。

獲利持續穩定的瑞助營造，也是業界推行社會責任的標竿企業，長期以綠色營建為努力目標，並持續以核心能力回饋社會、資助弱勢團體，2018年六度榮獲「台灣企業永續獎」等多項大獎的肯定，顯見企業社會責任已在瑞助穩固扎根、成為企業文化的一部分。

上市建商績優生華固（2548）昨（7）日公布2018年營收達46.38億元，比2017年同期的103.75億元，衰退達55.3％。展望2019年將揚眉吐氣，又是一尾活龍，三大新案約150億元可望在今年完工入帳，因此昨日股價強勢表態，以69.7元收紅，漲幅1.31％，短線已大漲逾1成，挑戰收復70元關卡。

華固昨天公布2018年12月營收，單月為5.2億元，和上月的5.25億相較，減少441萬元，月減幅0.84％；和2017年同月的5.79億相較，減少為5,895萬8,000元，年減10.18％。

華固累計2018年全年營收，低蹲在46億3,801萬6,000元，和2017年同期的103.76億元相較，減少金額為57.38億，較2017年同期減少55.3％，創下2005年以來，最近14年來的最低營收紀錄。法人估計，全年EPS可能落在3.3~3.5元。


不過自2019年起，華固營收和獲利表現將三級跳，進入爆發期。

2019年將有「名鑄」、「新代田」、「樂慕」三大案共172億元完工交屋，其中已銷售約150多億元，落在今年入帳認列。另外天母「天鑄」已售約5成，今年持續銷售；地上權案「新天地」2017年交屋後一度引發退戶風暴，達200多戶，2018年仲裁案贏了之後又二度銷售，全年賣了160多戶，2019年會持續拚完銷，上述都是今年的貢獻來源。

法人預期，華固今年營收獲利將展現爆發力，營收獲利可望大躍進。

今年華固也將計畫動工興建兩棟商辦大樓，包括：內湖5期潭美段辦公案，及承德路（北士科園區）商辦合建案，兩棟都會採先建後售。

至於華固施工中的大直商辦案「亞太置地廣場」，總銷80億元，預計2020年完工。據悉，近年已有多組法人買家洽購中，有機會今年首季傳出拍板的好消息，為華固2020年完工交屋的業績來源預先暖身。

2018年雙北熱門點閱社區排行榜揭曉，蘆洲「希望城市」奪得網路人氣冠軍！文山「忠順大院」及「靜心文匯」、汐止「甲山林天廈」、南港「天開圖畫」依序排名前五，前五名清一色是10年以下社區，其中「希望城市」、「靜心文匯」、「甲山林天廈」都臨近捷運或台鐵站，顯見網友購屋最重視屋齡和交通便利性。

信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北市購屋族網路看屋點閱排行前五名熱門社區，結果以屋齡未滿10年的社區最受網友青睞。從內政部的數據推估2023年台北市將有一半的房屋是40年以上老屋，新北則將有三分之一為40年以上老屋，購屋族顯然已經感受到未來要買新屋難度會提高，加上高齡化社會來臨，電梯大樓、交通方便會更符合未來需求，因此搜尋時明顯偏好10年內、交通便利的社區。

捷運蘆洲站正對面的「希望城市」網路瀏覽量最高，信義房屋蘆洲總站店店長廖銘志表示，捷運宅需求旺，常居市場不敗之地，且該社區有二到四房產品、坪數級距大，可同時符合首購及換屋族群的需求，其中以38坪大小最受歡迎。

台北市文山區「忠順大院」與「靜心文匯」也雙雙入榜，信義房屋木柵中心店店長陳禹亨分析，現在新建案越蓋越多，以往重視實坪的觀念漸漸被實用型的公設取代，「忠順大院」有媽媽教室、瑜珈室、圖書室等公設，規劃為43~62坪、三至四房產品，每坪成交在60萬元以上，相對市區平實，因此區域客換屋比例高，也有不少原住在大安、信義區的人移入該社區。信義房屋景美景興店店長陳守鈿指出，屋齡僅2年的「靜心文匯」位於靜心中小學附近，靜心小學是強調五育並重的明星小學，受到少子化影響，吸引家長購買。

隨著汐科發展日漸成熟，「甲山林天廈」鄰近台鐵汐科站，串連南軟及內科，信義房屋汐科店店長詹皓羽提到，該社區除了交通優勢，以及附近生活機能與品質兼具，鄰近萬坪運動公園、運動中心及傳統市場，平均成交單價約每坪38至45萬元，產品規劃20~84坪、套房到四房均有，不論首購或換屋族皆適合。

第五名則是南港「天開圖畫」，佔地約3000多坪只有27戶，由於受藝人加持，為拍攝金曲獎宣傳片而將住所公開，因而被網友熱蒐，能擠進熱門社區排名亦不意外。

北市博愛特區豪宅「揚昇君臨」自五年前交屋以來，戶戶轉手都賺錢，令投資人羡豔不已，但有賺的人，都是預售時買進，當時正逢金融海嘯。有人認為這波房市反轉在2016年觸底，大膽搶進該棟豪宅，結果淪落法拍，而且慘淪二拍。
根據司法院資料，揚昇君臨6樓一戶因清償借款，去年8月淪入法拍，為揚昇君臨首見法拍屋。一拍底價8,000萬元，無人投標流標，台北地方法院公告本月11日進行二拍，底價降至6,400萬元，含車位約92.3坪，拆算每坪約69.5萬元。

根據法院筆錄，屋主、債務人許光輝，為知名工研醋創辦人許家後代、謹得養生酢生技董事長。比對實價資料，他在2016年7月以6,900萬元買進這間房子，當時每坪約75萬元。

以第一次法拍底價8,000萬元來算，如果一拍能順利拍出，許光輝還有1,100萬元獲利，但是一拍流標，打八折淪入二拍，底價降至6,400萬，二拍如以底價拍出，將倒賠500萬元。

法拍業者寬頻房訊發言人徐華辰表示，股市如房市，逢低買進，高點賣出是獲利不二法則，但必須正確判斷低點。

實價資料，揚昇君臨所有屋主都賺錢，獲利金額最多一戶6,800萬元，最少也有1,000多萬元，都是因為賣方全都在2009年預售時取得。2013年底社區交屋時，房價已大漲一波，近年房價雖略有回跌，但比起2009年仍高出很多。

徐華辰說，台北房市2014年由多轉空，到了2016年房地合一上路後，不少投資人認為利空出盡，大膽進場。實際上，過去二年房價仍緩步修正，一直到最近才有築底味道。以為2016年房市觸底積極進場的人，現在出場大多賠錢。

徐華辰表示，實價資料，揚昇君臨高樓層曾出現一坪110萬的成交行情，目前中低樓層成交單價在75萬元上下，許光輝豪宅法拍每坪69.5萬元，略低於市價，但二拍是否能順利標出，仍待觀察。

　陽光城(000671)1月7日晚間披露銷售簡報，2018年全年實現銷售金額1628.56億元，權益銷售金額1183.25億元，銷售面積1266.38萬平方米，權益銷售面積895.11萬平方米。另外，2018年12月，公司共計獲得4個土地項目，新增計容面積45.73萬平方米。

招商局置地（00978.HK）今日午間在港交所披露，2018年度，集團連同其聯營公司實現合同銷售總額約為344.32億元，同比上升43%，而合同銷售總面積約為174萬平方米，同比增長26%。截至2018年12月31日止年度的平均售價約為每平方米19766元。

　傳統的房地産開發漸入黃昏,超大型房企紛紛轉型,地産界興起了科技、技術熱。

　　2019新年伊始,碧桂園多位高管重新調整、走馬上任,農業和機器人公司被放在了突出的位置。

　　2018年,樓市拐點確立,下行通道開始。房企的轉型,也已經進行到了更為高階的階段。從碧桂園在2019年伊始的人事大調動中,就窺見一二。

　　“降速”後的碧桂園進入調整期,在農業和機器人業務的人事加碼,體現了其明確的轉型方向。

　　碧桂園總裁莫斌在前幾天的新年寄語中説,2019年,碧桂園將繼續聚焦深耕,著力提升房産業務全周期競爭力,要往高科技綜合大型企業的方向發展。

　　農業和機器人業務都是碧桂園去年新成立和著力的,與碧桂園開展的其他業務,比如教育、物業等相似,都與碧桂園的主業地産協同聯動,一起構建了全面的産業鏈。

　　而無論是碧桂園直接成立機器人公司,恆大千億投資高科技和新能源汽車,還是華潤進行的産業運營和城市綜合體運營,抑或是萬科的科技賦能,房企都想在自己原來的體係中植入科技、技術基因,從而實現真正徹底的轉型。

　　人事大變局

　　碧桂園此次進行了高層的“大挪移”。

　　1月4日,碧桂園進行了一次涉及6位高管的大調整,將不少力量轉移至農業和機器人這兩個新業務,是繼去年12月楊惠妍調任聯席主席後的又一大人事變動。

　　此次發生變動的高管包括張志遠和朱劍敏,二人同為集團副總裁,原有職責不變,被分別調入博智林機器人公司,履行博智林機器人公司執行總裁和公司副總裁的職務。其中,張志遠不再分管甘肅、蘭碧、寧夏、青藏、新疆區域。

　　而原集團副總裁、海南區域總裁葉劍清,原職責不變,開始兼任碧桂園農業控股公司執行總裁。

　　此外,程光煜作為原集團常務副總裁、品牌營銷中心總經理的職責不變,兼任投資策劃中心總經理;楊翠瓏、黃宇奘兩人輪換崗位,原集團副總裁職責不變,分別改任為集團總設計師、集團成本管理中心總經理。

　　對此,接近碧桂園人士表示,此次人事變動將多位集團副總裁調入機器人、現代農業公司,體現了集團對上述業務的高度重視,尤其是對機器人板塊的布局。

　　這是繼2018年12月7日,楊惠妍調任聯席主席以來的又一次人事大調動。

　　不同于父親楊國強,楊惠妍更加注重對新業務的探索,更是主導了碧桂園教育板塊和物業板塊的分拆上市。

　　上任後,她將負責集團的戰略投資及基于現有業務的新業務探索,例如新零售業務等。她的調任預示著,碧桂園在向新的領域和增長模式前進。

　　此次的人事大調動則更加印證了,碧桂園開始向新業務偏移。碧桂園主席楊國強表示,自己從2018年初便將主要精力投入了這兩個業務。

　　克而瑞研究中心數據顯示,碧桂園2018年全年實現銷售7286.9億元,同比增長32.2%,蟬聯冠軍。

　　而這樣的銷售規模,卻已是碧桂園的“大象減速”。2018年,碧桂園接連發生工程質量事件,碧桂園主動進行戰略調整,放緩銷售增速。

　　同時,房地産的傳統高周轉模式天花板已現、各房企紛紛尋求新領域和新模式,轉換競爭賽道。

　　隨著2018年的樓市進入“寒冬”,房企的轉型探索並未停止。而此次碧桂園的高層“大挪移”也表明,不僅企業在行業式微時,要調整戰略,順應時勢;作為職業經理人,也要不斷進行學習、充電,調整自己的職業方向,才能在行業變局中幸存下來。

　　植入技術基因

　　楊國強在2018年,對種植水稻和制造機器人的熱情分外高漲。

　　2018年6月15日,碧桂園宣布成立碧桂園農業控股有限公司,正式進軍現代農業。這也是繼恆大、綠城、華潤置地和萬科之後,又一頭扎進農業領域的房企。

　　碧桂園農業首先致力的是,提升農業規模化生産效率。通過土地整理、推廣大型農機、連片整合等方式,來發展高質量的現代農業。

　　同時,公司還將建設一兩萬人口規模的綠色小鎮,配套各種生活設施,在周邊建立農産品加工企業,以安排剩余勞動力的就業問題。

　　碧桂園方面還透露,將與袁隆平院士及開研資本有限公司合作,一起推動第三代雜交水稻的研發,助力鄉村振興。

　　由此,碧桂園將通過農業規模化和機械化生産,來打造碧桂園農業體係。未來,農民可在這個體係下工作,在生態小鎮生活,他們聯合生産的農産品將通過鳳凰優選(即碧桂園的新零售業務)等渠道,流向百姓的餐桌。

　　“碧桂園會拿出做地産、做第一的力量,參與到農業中去。”楊國強説。

　　除了農業,智能機器人也是楊國強要擴展的新領域。2018年7月1日,碧桂園宣布正式進軍機器人領域,旗下的博智林機器人公司于7月17日注冊成立。

　　歷經兩個多月的醞釀,9月8日,碧桂園博智林機器人公司簽約佛山順德,要打造集科研、實驗、生産、文化、生活、教育于一體的機器人谷。12月,碧桂園與清華大學共建的機器人聯合研究院又在順德揭牌。

　　按照規劃,未來五年內碧桂園將在機器人領域投入至少800億元,要將機器人更廣泛地運用到建築業、社區服務、生活起居等各類場景當中。目前,其研究方向包括機器人餐廳、SSGF項目、智能工廠機器人谷以及芯片等。

　　與農業一樣,科技項目對碧桂園的地産業務也能進行聯動支持。據莫斌介紹,碧桂園的工業化住宅將很快就能實現機器人建造。

　　並不完全獨立于地産業務,碧桂園的農業和機器人項目能與其地産業務産生協同。農業連接新零售,從現代農田和加工工廠裡生産出來的農産品,通過碧桂園的新零售渠道,販賣給小區業主們。

　　而科技項目則直接參與到地産項目的建造部分,成為釋放勞動力的科技推進力量。此外,對智能化的追求,也能保持碧桂園整個産業生態的現代性和先進性。

　　無獨有偶,去年12月初,萬科執行副總裁孫嘉提出,要對現有業務進行科技賦能,萬科已成立了500人以上規模的技術團隊,來進行這一探索。

　　多家房企高管人士認為,未來房地産行業的格局,將取決于技術的先進與多樣,以及這些技術與地産業務的結合,是否具有競爭力。(編輯:黃鍇)

　隨著傳統住宅與商業地産整體存量過剩、市場競爭激烈,産業地産以其低風險、高回報的特點成為近些年來大房企投資轉型的風向。然而,目前能真正通過産業園區打造而實現轉型升級的房企並不多。

　　日前,長三角産業創新中心、長三角城鎮智慧化研究聯合實驗室、上海交通大學中國城市治理研究院張江長三角科技城實踐基地等機構在張江長三角科技城展示中心揭牌成立。中國工經聯執行副會長兼秘書長、國家制造強國建設戰略咨詢委員會委員熊夢表示,在長三角一體化的發展戰略下,通過産業上下遊協同發展、産學研用的協同創新以及産業園區的轉型升級,可以探索建設智庫、聯盟、展會、基金與園區五位一體的産業協同模式。

　　張江長三角科技城作為嘉興發展産業經濟的三大平臺之一,跨越上海金山區與浙江嘉興平湖,由“張江平湖科技園”、“張江楓涇科技園”組成,佔地87平方公里。據悉,碧桂園(2007.HK)是主導開發張江長三角科技城的開發商,其土地成本僅為上海市區的1/10,所有物業均由碧桂園代建。

　　相比碧桂園,萬科在杭州的産業地産實踐有所不同。杭州是萬科“城鄉建設與生活服務商”戰略實踐的重點城市之一。據悉,目前萬科在杭州有3/4的業務不是在做開發建設,而是在做各類空間運營,尤其在産辦領域,其正在規劃運營9個3萬到40萬方的綜合類項目。

　　對此,同策咨詢研究院首席分析師張宏偉指出,有了産業載體,房企可以通過培育市場,做長期戰略轉型,但並非每個企業都能成功。

　　房企瞄上産城融合

　　據透露,在平湖此前開發的國家級開發區裡,已經引入汽車零部件,生物技術、食品等産業,張江長三角科技城則是全國首個跨省市合作的園區。2018年7月12日,嘉興市和金山區兩地三方共同簽訂深化合作協議,加快推進張江長三角科技城。

　　據碧桂園副總裁、滬蘇區域總裁謝金雄透露,碧桂園將張江長三角科技城作為在長三角地區的重要戰略布局,著力創新和實踐其産城融合發展體係。

　　與碧桂園類似,萬科上海在2018年拿下張家港一個大型工業園區開發項目。但萬科杭州的産城融合模式更傾向于與城市發展結合。

　　萬科杭州提出産城融合的趨勢是“聚焦運營”。經過幾年的實踐,萬科杭州在空間運營方面總結出了一整套完整的體係,針對政府、企業、商戶、使用者四類,打造了不同的服務平臺和標準。

　　以運河萬科中心為例,該項目在規劃之初就立足于現有産業基礎,強化汽車互聯網産業這一核心,重點發展汽車電商、汽車共享出行、汽車金融和汽車後市場四大産業,搭建汽車互聯網服務平臺、汽車互聯網細分産業平臺、汽車互聯網體驗平臺等,助力拱墅産業升級。

　　資源整合考驗

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出,一般而言,房企通過以下幾類模式介入産城開發:第一是參與産業園區開發,以華夏幸福和榮盛發展模式為主;第二是做物流概念,比如萬科;第三是做商業地産,以綠地等為代表。他認為,碧桂園開始做産城融合,尤其是類似軌交物業和科技地産等,其實也是為了分散住宅産業的投資風險。“現在很多房企面臨圈地的質疑,即産業導入一般,但是住宅概念較多。所以當地政府還是要警惕此類風險”。

　　但萬科杭州顯然已走過被質疑階段。2019年開局,萬科杭州手中已有亞運村項目和另一新項目在握,貨值和運營空間的開拓領先諸多一線房企。這從萬科杭州在2019年更多的復合型空間運營中將獲得驗證。

　　中國工業經濟聯合會會長李毅中以2018年1到11月工業經濟運行數據分析認為,中國經濟總體平穩,穩中向好。質量、效益穩步提升,結構調整繼續推進。但國際環境不穩定,不確定性上升,國內的需求增長放緩,中美貿易摩擦影響開始顯現。工業經濟下行的壓力在加大,增幅走弱,部分企業生産經營困難加重。不少業內人士指出,這也給予房企介入産城融合開發的機會。

　1月7日，凱德集團宣佈，與一家非關聯協力廠商公司成立50：50的合資公司，斥資27.52億元收購位於陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積，包含辦公樓8-19層和21-32層，地上總建築面積為41773平方米。凱德集團將把浦發大廈作為種子資產投入凱德即將成立的增值型私募房地產基金，該基金將關注亞洲重要城市的商務房地產項目。

　　根據澎湃新聞（www.thepaper.cn）此前獲得的一份檔顯示，上海浦發大廈建成日期為2022年7月，使用年限剩餘28年，占地面積6280平方米，建築面積為46379.65平方米，項目總層數36層，地上為辦公寫字樓、商業，地下為停車場。在經營方面，該項目2017年收入1.47億元，預估2018年營業收入為1.8億元。海航在推介資料上稱，該專案的評估值為25.24億元。

　　自2017年底以來，海航集團在全球範圍內開始頻繁處置手中的多項資產。

　　海航集團董事長陳峰去年12月在民航改革開放40周年座談會上坦承，海航在快速發展全球佈局的過程中，速度和節奏都出現了問題，沒有預計到環境變化以後可能帶來的結果。“多方面因素疊加，特別是對大勢的變化沒把握準確，等反應過來時已經來不及了，遇到了嚴重的資金流動性問題。”

　　陳峰稱，自2018年6月以來，海航“壯士斷臂”，採取了一系列轉型舉措，堅決貫徹落實“聚焦航空運輸主業、健康發展”戰略要求，全力處置非主業資產，持續優化資產結構，系統解決流動性問題，確保航空安全，保障生產經營穩健發展。目前海航已累計出售近3000億元規模非主業資產。

　　在出售非主業資產的同時，海航還對旗下的海航地產進行了更名。

　　2018年11月20日，海航地產宣佈公司名稱由海航地產集團有限公司變更為海南海島臨空產業集團有限公司，同時啟用新的品牌名稱“海航臨空”。

　　更名後的海航臨空將業務重心調整為臨空產業開發建設，著重於臨空產業園和通航小鎮兩類項目。同時，原經營範圍中的房地產投資開發仍保留，但今後主要依託產業園開展。

　　此次的買家凱德集團的官網資料顯示，該公司是一家大型房地產集團，總部設在新加坡，並在新加坡上市。截至2018年9月30日，凱德集團在全球擁有及管理資產總值超過920億新幣。集團的全球房地產業務多元化，包括商業綜合體、購物商場、服務公寓、酒店、長租公寓、辦公樓、住宅、房地產投資信託及基金業務，業務遍及全球30多個國家的160多個城市。集團業務以新加坡和中國為核心市場；而越南和印尼為新興市場。

太古（00019）於上周五舉行業績緘默期前（pre-blackout）簡報會，高盛引述會上太古管理層表示，去年下半年太古旗下的零售、飲品，以及國泰（00293）業務增長皆出現放緩，而海洋業務則繼續低迷，對於今年展望為審慎樂觀。至於去年集團出售多項非核心資產，太古管理層透露，無計劃把出售所得的資金用作派息，會把資金用作繼續推動地產及飲品業務的增長，同時不排除在新行業進行收購。

無計劃用作派息

高盛報告指出，在去年宏觀環境存在不確定性下，太古管理層滿意去年多項主要業務的表現，惟下半年起增長動力開始放慢，當中太古旗下購物商場零售銷售疲弱，而太古飲料的毛利率則因原材料成本上升而受壓；至於航空業業務，國泰航空的客運及貨運增長期內亦回軟。集團對今年表現審慎樂觀，管理層提到塑料價格上升、滙兌波動及海洋業務面對供應過剩情況，或將影響其盈利增長動力。

高盛把太古2018至2020年核心每股盈利預測下調3%至7%，認為公司在經濟下行周期中皆顯示防守性，故維持「中性」評級，目標價則調低5%，至96元。

高盛削目標價至96元

據太古簡報會資料顯示，航空業務方面，雖然宏觀經濟充滿挑戰，但去年下半年國泰仍有增長動力，客運及貨運業務的收益率、載客及載貨率已有改善，又指國泰的轉型方向正確，但會受燃油成本上漲及強美元的負面因素影響。

去年首11個月，國泰的運力按年增加3%。另外，太古指出，去年成功出售九龍灣辦公室、太古城中心第3座及第4座、部分非核心資產及漆油業務，公司已成功剝離不符合公司戰略的業務，資金將會重新部署到現有或新業務。

本港樓價連跌4個月，去年11月整體私人住宅售價按月急挫3.5%，創近10年最大單月跌幅，不過，近日再有大行估計樓價跌勢將於今季完結。摩根大通發表報告表示，是次樓價調整期短暫，相信今年第二季將開始復甦，預料中原城市領先指數由去年8月高位至今年第二季累跌15%，今年全年計則會按年持平。

摩通強調，樓價只是地產股股價走勢的其中一個指標，其他指標尚包括物業成交量，而發展商的企業資本管理及美國息口變化亦是重要因素。

建議入市信置新世界

該行表示，今年會偏好發展商多於收租股，建議「增持」信和置業（00083）、長實集團（01113）、 新世界發展（00017）、會德豐（00020）、九倉（00004）、恆隆地產（00101）。新鴻基地產（00016）股價表現或遜於同業，評級調整至「減持」，目標價由129.1元降至110元；太古地產（01972）股價已反映增派股息因素，評級調整至「中性」，目標價由31.4元降至28.1元。

寫字樓方面，摩通預料，中環寫字樓租金水平會按年持平，銅鑼灣及灣仔商廈租金則有望上升5%，至於東九龍寫字樓的租金將下跌5%。此外，零售商場租金升幅應有5%。

花旗日前預測，樓價自去年8月至今年3月累計回落10%至15%後，可望在3月尾見底，屆時成交復甦，將會推動樓價上升，4月至12月樓價應會揚升10%，全年樓價可漲5%。

私宅用地陸續完成發展，帶動私人住宅落成量上揚。差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布《香港物業報告每月補編》顯示，2018年11月私人住宅落成量2617伙，較2018年10月的409伙按月急增約5.4倍；以2018年首11個月計算，則合共有15687伙落成，相當於差估署預測全年落成量18130伙約86.5%。

根據差估署數據，去年11月的落成量2617伙，屬去年7月有2932個單位落成後的4個月新高，其中新界區佔1436伙，九龍區亦有1181伙，港島區則並沒有單位落成。綜合首11個月計算，共有15687伙落成，較2017年同期的14611伙，按年增加約7.4%。

如以單位面積作區別，實用面積1076方呎至1722方呎的D類單位於2018年首11個月有1449伙落成，已較差估署預測的1383伙超出約4.8%。

另外，差估署亦公布各類物業的租務回報率走勢，實用面積1722方呎以下的A、B、C及D類單位回報率各漲0.1個百分點，去年11月為2.3厘至2.8厘；實用面積逾1722方呎的E類大單位則連續兩個月維持2.1厘水平。

司徒拔道18號延落成日期1年 避空置稅

政府去年中公布新房策，包括開徵一手空置稅，新盤續拆細期數申預售，將軍澳日出康城第9期及東半山司徒拔道項目都拆細期數申請，而後者更將預計落成日期延後一年，疑避空置稅。

政府去年中公布新房策，除了規定樓花每次每輪銷售都需賣2成單位外，還開徵一手樓空置稅。發展商繼續調整銷售部署，據地政總署公布，12月份共有3份新申請預售樓花項目（其中1項目為重新申請），合共764伙。

會德豐康城9A期涉647伙

其中會德豐地產旗下的日出康城第9期，據資料顯示，整個項目提供約1,600伙，發展商將項目分拆，先將第9A期申請預售樓花，首期涉647伙，預計2021年11月落成，樓花期長約34個月。會德豐昨表示，項目暫未有推售時間表。

此外，因應空置稅的關係，發展商延遲單位落成時間，新地（00016）旗下東半山司徒拔道18號項目，早前曾撤回申請，上月再度申預售，並同時拆期數申請，第1期佔53伙。

據資料顯示，在撤回申請前，項目的預計落成日期為2018年9月，但最新申請顯示，落成日期已延至2019年9月份，相信是為避免單位提早跌入空置稅稅網而作出調整。而最後一個新申請的項目為嘉里（00683）九龍龍駒道3號的豪宅項目，合共涉及64伙。

至於12月份獲批預售樓花單位不少，包括中國海外（00688）大埔天鑽，涉1,620伙；另外市建局煥然懿居同樣批售樓，共493伙，兩者均已公布價單，合共2,113伙。由於上月新申請樓花單位較批出少，令滾存待批樓花回落至10,058伙，屬近13個月新低。

去年19403伙申售樓 16年高

如總計全年數字，美聯物業首席分析師劉嘉輝指，全年計2018年新申請預售樓花單位共有19,403伙，較2017年15,940伙高出約21.7%，創自2002年後的16年新高。至於獲批樓花亦創新高，去年全年共批出21,722伙，較2017年高出約32.4%，同創16年新高。

另一邊廂，利嘉閣地產預計今年可望推出的新盤共有約107個，合共涉30,112伙，估計最終實際推盤數量亦有約1.8萬伙。該行研究部主管陳海潮稱，在樓市走下坡的形勢下，準買家入市審慎，吸納量與發展商定價有莫大關係，若發展商不採取低價開售策略，恐難吸引買家入市。

大埔龍成堡單號屋，實用面積2,761平方呎，世紀21灝天地產董事盧嘉麟透露，項目以3,400萬元沽出，帳面蝕600萬元離場。

原業主津巴布韋前總統

據悉，單位去年曾以3,800萬元易手，交易被取消，最新成交價較撻定價平400萬元，呎價12,314元。

原業主為津巴布韋前總統穆加貝，透過公司名義持有，於2008年以4,000萬元購入。

其次，黃大仙鑽嶺中層F室，實用面積198平方呎，據EPRC經濟地產庫資料顯示，以350萬元沽出，較2015年買入價358.9萬元，貶值8.9萬元。

沙田第一城大單位樓價續跌，有指屋苑15座中層C室，實用面積853平方呎，望河景，累減價32萬元，以1,018萬元沽，呎價11,934元，跌穿1.2萬元，創近1年最平。

一城中層 呎售11934

原業主於2011年以580萬元入市，帳面獲利438萬元，升值76%。

其次，天水圍嘉湖山莊暫錄9宗成交，中原地產區域營業經理伍耀祖指出，當中有6宗成交於過去周末錄得，包括樂湖居8座中層G室，3房間隔，面積548平方呎，以520萬元沽出。