大安區榮登2018年台北市豪宅交易最熱區，總計去年成交億元豪宅件數來到52件，領先中山區45件、信義區21件。其中光是「敦南寓邸」就貢獻大安區億元豪宅交易15件，另外「明日博」、「和平大苑」等指標豪宅，也各貢獻12、8件。

根據實價揭露，統整2018年台北市各行政區億元豪宅交易，由大安區交易件數52件最多、其次則是中山區45件、信義區21件。而大安區自2013年奪冠之後，始終沒有亮眼表現，2014年億元豪宅交易件數，甚至落於前3名外，2015∼2017年則始終次於中山區。

「敦南寓邸」交易15件
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，2018年大安區億元豪宅交易52件中，貢獻最多的是「敦南寓邸」，全年總交易戶數累積15件，年度總銷累計達28.1億元，「其中去年12月，該社區再添2筆分別位於3、25樓的交易，而25樓拆算車位後交易單價來到149.4萬元，更創下社區新高紀錄。」

除「敦南寓邸」，去年大安區的熱門交易豪宅社區還有「明日博」，共交易12件；「和平大苑」也有8件億元交易。張旭嵐補充，「去年買豪宅的大咖，實力都很堅強，不乏捧著現金上門、無貸款的個案。像是『敦南寓邸』25樓買方、『和平大苑』36樓買方，都一次捧出數億元現金買房。這樣的做法，不乏是企業盈餘節稅，或暫時沒有其他投資理財標的，在資產配置考量下，搬現金向建商購屋。」

中山區去年45件億元豪宅交易中，貢獻最多的是「西華富邦」，共有19件，該社區更堪稱去年台北市的交易王，總計「西華富邦」去年銷售總額達43.5億元，而去年成交單價最高落在26樓、每坪成交價217.4萬元。

專家估今年更勝一籌
中信房屋行銷企劃副理江龍名表示，「西華富邦」過去最高成交單價是39樓的290萬元，「受房市轉向影響，2016∼2017年間，該社區才賣5戶，去年大咖出手趨於熱絡，加上價格微幅修正，因而創下單年銷售19戶的不錯成績。」

至於信義區去年億元豪宅交易僅21件，成交社區分布零散，如「維也納藝術廣場」、「文心信義」、「冠德遠見」等社區均有交易。而今年隨著「冠德信義」、「琢白」甚至「陶朱隱園」等新豪宅案陸續交屋，2019年交易數字，應會比去年更勝一籌。

台北市近年豪宅交易火熱，台中市七期重劃區的指標豪宅也將重回戰場，迎接中美貿易戰下回流台灣的避險資金。今年預計有3棟超級豪宅將完工交屋，戶戶主力坪數約150坪，總價多在6000萬元以上，是近年少見的新豪宅交屋潮，專家指出，這將是台中上一波房市多頭的最後一批超大坪數交屋潮。

台中七期重劃區將完工的3棟指標豪宅，最多戶數的為148戶「富邦新市政」，該案邀請普立茲克獎得主Richard Meier & Partners 理查德•邁耶建築師事務所，為今年最大量體超級豪宅。不過面對房市不景氣，一共變更過3次案名，坪數設定也從原本的160∼180坪修正為120、130坪，行情每坪6∼7字頭，總銷上看百億元。

另1案是位在十字綠園道的「寶璽天睿」，預計上半年可完工，該案邀請加拿大國寶建築師Michael Green以SS純鋼骨結構、崗石建築設計外觀，內部以「Z」雙併結構打造戶戶4面採光的「空中別墅」，規劃160、180、300坪，共64戶，戶戶總價達億元，估計總銷逾70億元。

惠中路的「國泰層峰」基地面積517坪，共規劃54戶、單一坪數132坪，戶戶4面採光，行情每坪62∼74萬元。太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷表示，「這批豪宅是2015年左右推出，當時房市正處大多頭時代，因此主力規劃仍以150坪為主流，隨後推出的新案大多縮小至百坪內，所以這批也將是台中最後一批少見的超級豪宅作品。」

台商資金回流挹注多
立智公關總經理王耀斗分析，台中的豪宅買氣最近頗有起色，不只是近年七期少見的土地交易，於短短近3個月內成交3筆，近期還有頂級豪宅「宝格」成交2戶、「丽格」成交4戶的案例，「可看出豪宅市場開始在動了，主因就是中美貿易開打之下，台商的資金回流，買豪宅置產兼保值。」
王耀斗也坦言，除非是知名品牌、最精華地段、有國際團隊規劃或特殊設計的產品，否則目前超大坪數豪宅銷售仍然辛苦。

桃園市首間社會住宅「中路二號」即將開放申請！該案以全齡宅設計為特色，包括下拉式廚櫃及無障礙門檻設計，每間房並有空氣進氣系統，可將新鮮空氣從陽台引進室內，共212戶，規劃1至3房，配備固定式家具，一般戶每月租金最低7250元，本月20日開始受理申請，住宅發展處指出，年中確定資格後，9月即可入住。

全齡化設計概念
「中路二號」位於桃園區力行路，桃園市府住發處住宅開發科科長劉柏宏表示，該案近鬧區，旁邊有雙語中小學及大型公園，生活機能不錯。建物規劃地下3層、地上16層及17層建物，歷經2年工期，結構體大致完成，目前尚未拆除鷹架，預計6月完工。

「『中路二號』特色以全齡化設計為概念」，劉柏宏表示，包括廚櫃採下拉式設計及浴室間採低門檻設計，高度不到0.5公分，還有下壓式門把，方便小孩及長輩使用，另每間房均有空氣進氣系統，可以把新鮮空氣從陽台外引進室內。

全案共計212戶，規劃106戶1房型15坪、52戶2房型28坪，及54戶三房型35坪，租金含管理費分別為7250元、1萬3400元及1萬6400元，約市價8折。租期以3年為1期，可續約1次。

須設籍桃園滿1年
經濟弱勢的政策戶共64戶，1至3房型租金含管理費各為5700元、1萬600元及1萬2900元，約市價6折，租期滿6年，或其他特殊情形經桃園市政府核准，租期可再延長。

每戶附衛浴設備、廚具、冷氣、衣櫃、床舖等固定式家具。另每戶均配1機車車位，收取清潔月費100元，停車位則採登記抽籤制，汽車格每月租金2000元、非住戶2500元。
本月20日至3月5日受理入住申請，民眾只要18歲以上、設籍桃園市滿1年，或於桃園市就學、就業，家庭成員在基隆、雙北、桃園、新竹均無自有住宅等條件，即可申請。

購買預售屋時，不少屋主會要求做「客戶變更」，調整原先的室內格局、管線或配備，讓空間更貼近使用需求，不過專家提醒，想要做到小資客變，有兩個不建議更動的地方。

多為更改隔間工程
凝思創意張茲文建議，首先，廚房設備如爐台、洗手台等位置不要更動，因天然瓦斯管線變更較繁瑣，再來衛浴的馬桶位置也不易更改，因糞管為連動設計，影響整個大樓，建設公司通常不會答應，且曠日廢時。

張茲文分析，現在客變大致以隔間工程更改，如4房變成大3房，廚房牆面變更成中島搭配餐桌較常見；建材設備更改次之，如常見的拋光石英磚變更成木地板、廚具衛浴品牌更換或升等；其他水電、插座配置也是常出現的選項。
換言之，朝向單純的變更隔間，並保留廚房、衛浴的格局及標準配備是最聰明的客變作法，畢竟建商採購材料是大量訂購，不論工資或建材價格都比一般市價低，即便會退回部分款項，但一定比市售價便宜。

張茲文也提醒，客變最好與設計師同步進行，除了減少二次施工時間，也能省下變動隔間的費用，即便現在建設公司客變費用價格單次收費3000∼5000元不等，但設計師可提供格局圖，如平面圖、隔間圖、地坪圖、水電、弱電圖等，避免成屋後打掉重作的大工程。

受到物價上漲、建材升級及法規精進等多重因素影響，工程會擬建議在明年調高一般性公共工程的辦公大樓、教室、住宅及宿舍等建築造價參考依據，其中以辦公大樓調幅最大、達廿三％，創歷年最大漲幅。

公共工程委員會技術處處長林傑昨表示，營造工程物價指數逐年提高，若以二○一六年為基期一百，到二○一八年指數已提高到一○五．八四；依技術處統計去年一九五件實際發包的公建工程案，擬建議二○二○年鋼筋混凝土辦公大樓基本造價將提高九％到廿三％，教室提高五％到十三％，住宅與宿舍則提高十六％到十九％。

他試算，以去年鋼筋混凝土構造的辦公大樓為例，一到五樓每坪建築造價為六．七八萬元，推估明年提高廿三％後，每坪將提高到八．四五萬元，每坪增加一．六七萬元。

有助工程脫標 減少低價搶標亂象
承接公建工程的營造業者指出，提高公建建物發包參考依據的建築造價，除有助於公建工程標脫率，也可減少低價搶標亂象；但還是得視各公建標案發包情況而定。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，一般住宅建案是否會因公建造價拉高而推升成本，還得要觀察；政治大學特聘教授張金鶚認為，民間建案與公建工程是脫鉤，且一般民間住宅案，土地成本才是佔比最大、可達七成，建築成本僅約三成，這裡面還包括建材、配備、設計規劃等費用，公建建築造價調高根本與一般民間房價沒有關係。

新聞辭典》建築造價 公建發包參考依據

「建築造價」廣泛來說是指發包給營造廠的費用，不包括設計費、用地取得費及業主管理費，單純指的是建物本體的建造費用；舉例來說，某縣市發包一個辦公廳公建工程，建築造價就是指建造辦公廳主體的費用參考依據。

至於常見的「房屋構造標準單價」則是房屋稅的稅基之一，依照各類結構、樓層制定一個房屋構造標準單價表，做為房屋稅計算公式的參考標準，並非實際上建築物的造價。

去年底「都市更新條例修正草案」順利三讀過關，加上部分縣市放寬危險及老舊建築物改建相關限制後，內政部今年訂出「都更年」目標，其中都更案要審議完成一百案，達成史上單年新高，危老案要較去年翻倍到近三百案，合計近四百案。

內政部訂出今年「都更年」目標
內政部政務次長花敬群昨表示，過去每年平均審議完成的都更案僅約四十案，但到二○一七年審議完成七十七案、去年成長到七十八案，去年底「都市更新條例修正草案」三讀通過後，今年目標訂為一百案。

「危老條例」前年上路，因六都相關條例尚未修正放寬，進度嚴重落後，但去年審議完成案件增加，已達一三六案，今年在六都陸續完成相關修法後，且加碼十％的容積獎勵即將在明年五月落日，推估將有一波推動熱潮，今年危老案應可較去年翻倍。

花敬群進一步說明，即便目前多數業者對於甫通過的法令仍有疑慮，不過，內政部將加速訂定細則，以及訂定明確容積獎勵額度，審議過程不能存在模稜兩可的情況。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為，因北市相關法規已放寬與修正，加上危老案屬於百分之百同意，且基地小、獎勵明確，推估今年北市通過審議危老案將會多很多，新北市也有機會創造危老案推動熱潮；另四都因容積獎勵不是最主要誘因，且租稅減免誘因不足，要翻倍可能有難度。

曾讓英業達集團會長葉國一認輸放手的太子汽車三重廠，耗時7年，完成都市計畫變更與都更程序，總算在今年1月底核定並申請建照，全案總銷金額達100億元。房地產業者指出，該案與三重新燕案算是同期申請「工變住」，前者總算完成所有程序，後者則轉手給茂德，預計推出廠辦案。

冠德建設副總張勝安指出，太子汽車三重廠歷經都市計畫變更以及都更程序，時間拉得比較長，今年1月核定，目前正在申請建照，預期明年才會銷售。冠德建設資深協理華鵬龍表示，該案基地面積約3580坪，2014年進行都市計畫變更，使用分區「工變住」，捐地比率約37%，其中30%做為公園、道路等基礎設施，7%分給新北市政府，並與冠德建設合建分回社會住宅。

張勝安指出，冠德分回基地面積約2476坪，預計興建449戶的住宅大樓，其中30餘戶為新北市的社會住宅，因比率不到1成，將集中在同一棟，住宅規劃25~50坪，每坪開價6字頭，總銷金額100億元，預計明年開始銷售。

工變住 部分當社會住宅
房地產業者指出，該案前手是葉國一在2010年以近29億元取得，原本計畫由葉國一家族推動「工變住」程序，但因發生「士林官邸專案宅事件」，2012年6月以29.8億元賣給冠德建設；該案與三重新燕案同一年送至新北市政府進行都市計畫變更審議，但三重新燕案因「頂新劣油事件」卡關，去年才轉手賣茂德機構，該地目前傾向推總銷450億元的廠辦案。

冠德建設近2年預計推案，除「三重太子汽車廠都更案」外，還有北市信義計畫區豪宅成屋案「冠德信義」、總銷約200億元，文山區成屋案「微山丘」、總銷80億元，中和「蝴水映」、總銷33億元，以及機捷A19站共構宅、總銷70億元，其中機捷共構宅也是成屋案，預計每坪開價3字頭。

高雄市長韓國瑜全力拚觀光，愛情產業熱鬧展開，飯店、旅館看好，但繼高雄地標85大樓內兩家飯店一拍流標後，高雄老牌飯店皇家尊龍大酒店今（13）日一拍，也無人投標流標。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，高雄飯店法拍接連流標，除了總價過高因素外，也顯示雖然高雄近來湧入大批觀光人潮，但市場對於韓流觀光效應仍在觀察，並非高度樂觀。預料要到三拍，淪入法拍的三家飯店，才較有機會脫標。

由於債務問題，高雄地方法院日前陸續公告高雄85大樓內樂活商旅，君鴻國際酒店不動產、以及位於七賢二路的高雄尊龍大飯店執行法拍。

其中樂活商旅，君鴻國際酒店所屬不動產，總底價85億，上月17日一拍，無人投標流標，日前再度公告拍賣，底價打八折至68億元， 較一拍底價大減17億元，將於明（14）日進行二拍。

徐華辰表示，85大樓法拍飯店二拍仍面臨總價過高問題，有實力投標的人不多，加上目前高雄飯店住房率雖大幅提升，但以國旅居多，熱度能否持續，各界看法不一，預料投資人會再觀察一下，或等價格再低一點再進場，以降低投資風險。

尊龍大酒店在去年12月傳出開價8.8億元求售後，業者在臉書聲明指出，因接到許多消費關心電話擔心住宿及婚宴訂定受影響，董事會決議兩年內不會出售，將持續正常營運，不過事隔一個月，高雄地院即公告強制執行法拍，一拍底價9億元。

尊龍飯店後來又公告強調，買賣不破租賃，不論未來誰取得資得資者產，都會持續正常經營，並表示內部股股東開價8.8億求售，吸引許多買家正在洽談，部分股東也不排除法拍取得產權，不過今日執行一拍，沒有人投標。

徐華辰表示，尊龍飯店法拍一樣有總價過高的問題，從標況也可了解投資人對高雄觀光旅遊前景仍有保留，並非高度樂觀。

全台掀起波娃娃機店熱潮，逐漸退燒，各大商圈店面恐掀倒閉潮，今天房產名家Sway在臉書《Sway房市觀測站》直言，當一個商圈出現娃娃機，就跟得到癌症一樣，代表商圈生病了，而今娃娃機撤出，就是病發時，而先前娃娃機暫時擋住房價下跌的缺口，而今也擋不住，要潰堤了。

他表示，娃娃機暫時擋住房價下跌的缺口，而今也擋不住，要潰堤了，西門町看似旺旺，其實也已經到了房價轉折點，一來是娃娃機主也要閃人，二來萬華區房價已經出現腰斬建案，而頂級豪宅仍乏人問津，加起來就是「大家都在等房價多跌一點」。

他表示，當一個商圈出現娃娃機，就跟得到癌症一樣，代表商圈生病了，而今娃娃機撤出，就是病發時，此時連特賣會都不願進駐。

不僅如此，他認為，商圈依照住宅圈及人口圈而成型，而今店面空置，一是因為店租漲價，二是因為接著而來的或是併行的商圈凋零，所以兩者互為因果也互為夥伴，商圈沒了，住宅圈也沒搞頭。

他直言，東區凋零早不意外，娃娃機凋零也不意外，問題在於目前沒有可以銜接的短炒產業，像蛋塔或檸檬手搖，都是短炒的產業，對商圈支撐有限，卻是有效，所以現在的最後一棒是娃娃機，別再帶小孩去夾娃娃了，說到底對房價下跌是有幫助的。

五股洲子洋重劃區物件選擇多，日前有民眾分享賞屋經驗，因居住長達20年深愛故鄉，有意在五股置產自住，並打算看屋後拿信用卡議價，若價格漂亮就直接簽約，不料代銷價格很硬，甚至四樓面福地1＋1房型每坪要價29萬，與預期落差大，最後縮手而歸。

其他網友普遍認為價開太高，有些提供本身入手價資訊，「去年買31坪＋車位，一坪25左右」、「之前尋屋時有房東說道他當時是買一坪43萬（5年前）。」、「現金在手?一切由我??我用時間換價格.....」、「還好你沒有買，那區最低入手門檻目前就在25左右」、「價格完全取決於買氣哦，大家都不買，你看他降不降

洲子洋重劃區約51公頃，含5公頃商業區和7座自然生態公園，環境清幽、景觀視野佳，相較同是預算不高的首購族會觀望的新北林口，五股地理位置好、交通更方便，再考慮林口氣候上濕氣重又偏冷，部分人選擇在五股購屋。

除了建案本身價格與品質的選擇外，五股一帶也需留意靠近廟與影響安寧，或是買到福地宅有所忌諱，好房網曾報導，預售屋因還沒蓋起來相對不易察覺福地，代銷業者也可能利用接待會館遮掩，清明假期會是良好檢視時機，掃墓之後許多墓碑會明顯浮現，可以避開購屋風險。

　　房企開年喜憂參半

　　2019年開年，對於中國房企來說，可謂喜憂參半。在2018年房地產銷售創歷史新高後，進入2019年，房地產銷售增速明顯下降，1月不少房企銷售金額出現20%以上的同比下滑。同時，不少房企寄希望於春節返鄉置業提振銷售，然而，今年返鄉置業明顯退燒，這與三四線城市需求已經出現透支有著密切的關係。銷售放緩將帶來資金回籠壓力，使得資金緊張，不過，在進入2019年，由於擔憂經濟增速放緩，全球主要經濟體貨幣政策出現放鬆態勢，這為房企融資提供了良好的外部環境。房企也在開年這段時間密集進行融資，發行各類債券。新年以來，評級為垃圾級的中資房地產公司蜂擁發行美元債。資料顯示，1月1日以來，投機級開發商共發美元債84億美元，創1996年有統計以來的同期之最。（張星）

　　導讀

　　“2019年上半年市場走勢不容樂觀，全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。其中，一二線城市成交量保持穩定，三四線將面臨較大調整壓力。”

　　“在十堰，往年春節返鄉置業的成交量，大概占到全年的30%。今年很多項目降價了，銷售也沒什麼起色。”2019年春節期間，返鄉置業熱潮明顯降溫，湖北十堰市某房企人士向21世紀經濟報導記者如此說。

　　受去年四季度以來房地產市場整體降溫的影響，今年開年，樓市成交活躍度較低。在很多三四線城市，返鄉置業熱潮明顯降溫，使得春節期間的成交量有所下降。

　　此前的一月，市場同樣不夠活躍。易居克而瑞對30個重點城市的統計顯示，1月整體成交2146萬平方米，環比下跌31%，同比也有14%的降幅。

　　這種情況給2019年的市場前景蒙上一層陰影。多數受訪者認為，至少在今年上半年，房地產市場將延續下行的態勢，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在於，在各種因素的影響下，市場需求已經明顯萎縮。

　　龍頭房企銷售下降三成

　　房地產市場的降溫在房企業績上得以體現。中原地產對30家已經發佈業績的房企進行統計指出，今年1月，30家企業實現銷售額3189.4億元，比2018年同期下降了11%。

　　其中，萬科、恆大兩家龍頭房企的銷售額雖然都突破了400億，但同比降幅分別達到28.0%和32.9%。碧桂園發佈的權益銷售額為331億，同比降幅也達到28%。

　　雖然部分中型房企的業績有所提升，但下降的情況仍然較多。其中，與去年12月相比，房企1月業績呈現普遍性下滑，顯示出市場在下行。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，龍頭房企銷售放緩，很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認為，一方面，去年1月處於樓市繁榮期，基期值高，今年1月處於降溫期；另一方面，今年春節比去年早了10天，1月銷售受春節假期因素影響較大。

　　進入2月，受春節假期因素影響，一二線城市的網簽資料假期基本暫停（北上廣深等城市只有個位數網簽），長假樓市主要以三四線城市為主。但根據多家機構的觀點，以往頗為普遍的返鄉置業現象，也出現明顯降溫。

　　58同城、安居客發佈的《2019返鄉置業調查報告》顯示，2019年春節期間，52.7%的“漂一族”有返鄉置業意向，比上年下滑了6個百分點。對於有返鄉置業意向的人群來說，三線、四線及以下城市依然是返鄉置業的主力城市，合計占比達到78%。

　　前述房企人士表示，近幾年來，返鄉置業成為很多三四線城市的普遍現象。在一些城市，市場好的時候，春節期間返鄉置業的規模占全年三到四成，開發商也多會安排銷售人員在春節期間值班。今年很多項目降價銷售，但成交量明顯不如往年。

　　張大偉向21世紀經濟報導記者表示，“大部分三四線城市樓市在2019年春節期間出現了‘觀望+有價無市’的現象。”

　　中信建投(13.000, 0.77, 6.30%)對東中西部的六個縣市進行調研，並發佈2019年春節返鄉調研報告。其中顯示，春節期間房地產專案來訪量出現普遍下降，需求疲態開始顯現。在市場成熟度高的城市，房價已經自高點有所回落。

　　該機構對江西省永新縣進行調研發現，今年春節期間，碧桂園、歐洲城、朝陽學府等三大熱盤的到訪量同比下滑50%，“說明返鄉置業需求大幅收縮”。

　　三四線需求透支明顯

　　2019年開年的市場表現，延續了去年年末的降溫走勢。張大偉表示，大部分城市在去年四季度出現降溫，一些城市的降溫趨勢，則從下半年就已開始。這波降溫的動力，主要來自于樓市調控效果的長期累加。

　　但由於去年上半年銷售旺盛，全年的房地產銷售規模仍然創下歷史新高。如2018年全國商品房銷售面積突破17萬億平方米，商品房銷售額則接近15萬億。

　　中信建投指出，在一些三四線城市，2018年的成交量和房價都創下歷史新高，部分縣市的成交量增速接近100%。

　　該機構認為，這種情況也使得很多城市的需求出現透支，從而導致今年年初市場低迷。“多地唱響盛極而落的序曲”。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，近年來，三四線樓市波動較大，如今正發生從旺盛到低迷的變化，並將影響整體市場。“2019年上半年市場走勢不容樂觀，全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。其中，一二線城市成交量保持穩定，三四線將面臨較大調整壓力。”

　　按照監管層的基調，棚戶區改造的範圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制。業界認為，這也將成為三四線樓市的壓力。中信建投指出，三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷，部分東部城市拆遷需求占比達50%，因此過去拆改力度越大的區域，今年市場將面臨越大的挑戰。

　　房地產調控的影響同樣不容忽視。今年1月，多地召開地方“兩會”，對全年的房地產政策進行定調。中原地產總結稱，棚改收縮、一城一策、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）是出現頻率最高的關鍵字。這也意味著，今年房地產政策的總基調仍然從緊，並沒有明顯鬆動。

　　多數機構認為，在多種因素的綜合作用下，市場需求將繼續下降，2019年房地產市場將繼續處於下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出現信貸等政策的實質性鬆綁，否則市場很難出現反轉。

　　受此影響，投資熱情也會繼續降溫，未來一段時間內，土地交易、開工情況也將呈現出相對低迷的狀態。

　　據報道，13日從地産研究機構合富大數據獲悉，受産業發展和板塊規劃利好影響，2018年廣州寫字樓成交量達到103.8萬平方米，同比大幅上升超過六成，創下歷史新高。這也是廣州寫字樓成交量連續第三年增長。

　　2018年，除了春節所在的2月份成交量較少，4月至11月廣州寫字樓的成交量均在4萬至8萬平方米區間波動，然而12月份錄得超過10宗大手交易，成交面積36.9萬平方米，單月佔比高達36%，帶動全年成交量大幅躍升。

　　2019年開年房企銷售表現不佳。中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月13日，29家內地及香港上市房企公布2019年1月銷售業績，共計實現銷售金額3138.9億元人民幣，相比2018年同期下滑12.2%。引人注目的是，第一陣營的碧桂園、萬科、恆大1月銷售金額同比下滑幅度均在三成左右，下滑幅度居前。中原地產首席分析師張大偉表示，房企1月銷售不利，除了房市整體降溫外，2018年同期銷售高基數也是原因之一，而1月龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市房市逐漸退燒有關係。

　　房企銷售三甲目前仍由萬科（000002.SZ）、中國恆大（3333.HK）和碧桂園（2007.HK）三家佔據，萬科重回銷售榜榜首位置。碧桂園自2018年下半年來僅公布權益銷售數據，統計口徑與其余上市房企不同。

　　萬科公告的銷售數據顯示，其1月銷售金額同比、環比均出現大幅下滑。1月公司實現簽約金額488.8億元，環比下降22.4%、同比下降28.1%；實現簽約面積317.7萬平方米，環比下降27.6%、同比下降28.5%；銷售均價15386元/平，環比增長7.1%、同比增長0.6%。除了房市整體降溫外，萬科2018年1月銷售額為2018年全年最高，高基數也是影響2019年1月銷售同比增速的原因之一。

　　中國恆大公告顯示，1月份的合約銷售金額約為人民幣431.7億元，同比下降32.9%，合約銷售面積約為387.7萬平方米，同比下降37.8%。1月合約銷售均價為每平方米人民幣1.11萬元。公司1月銷售金額環比2018年12月大增167.6%，不排除是公司部分項目結轉至2019年1月所致。

　　碧桂園公告顯示，公司1月實現權益銷售金額330.7億元。由于碧桂園去年同期並未公布權益銷售金額，按照中原研究中心測算，公司去年同期權益銷售金額約為460億元，由此計算，公司1月銷售同比下滑約28.1%。

　　除前述三家公司外，1月銷售金額同比下滑幅度較大的還有中國金茂（0817.HK）、景瑞控股（01862.HK），分別同比下滑38.05%和25.5%。

　　張大偉表示，龍頭房企2019年1月數據相比2018年明顯出現了兩個特點。首先整體銷售額出現明顯放緩，龍頭房企全面同比下滑，銷售數據開始退燒；其次是分化明顯，整體看中小房企數據依然在上漲。而從2019年後續趨勢看，一二線城市樓市在調控影響下繼續低迷，三四線城市樓市退燒明顯，除非出現大規模政策變化，否則2019年大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下滑的可能性。

2月12日，距離中民投1月29日發生第一筆30億元規模債券的技術性違約14天后，綠地有意接盤中民投旗下位於上海外灘的董家渡地塊。截至發稿時止，交易對價仍未最後拍板。

中民投計畫拋售董家渡地塊已久。

2月12日，距離中民投1月29日發生第一筆30億元規模債券的技術性違約14天后，綠地有意接盤中民投旗下位於上海外灘的董家渡地塊。21世紀經濟報導記者通過多方求證獲悉，雙方還在商談包括價格在內的交易細節。截至發稿時止，交易對價仍未最後拍板。

較早前，中民投為了轉讓董家渡地塊股權，與多家機構接觸過，並因為流動性問題多次向上尋求幫助。知情人士透露，此次中民投、綠地均派出高管商談交易細節，中民投方面由總裁高級助理張志超帶隊。截至記者發稿時止，雙方並未最終落實消息。

2014年，中民投聯合體以248.5億元拿下董家渡地塊，如今要轉讓股權，交易對價成為關注焦點。記者從知情人士處獲悉，此次交易獲得了全國工商聯的幫助，“雙方與央行、上海金融辦都正式交流過了，維護穩定，正常運營”。業內人士評價稱，董家渡地塊如果能夠成功交易的話，中民投能回籠大筆資金，對於解決該公司短期流動性問題會有大幫助；而綠地若拿下董家渡地塊，對其佈局一二線城市戰略也是錦上添花，再者現在上海公開市場上已很難尋覓到董家渡地塊這樣的項目了。

值得關注的是，2月1日起，中民投旗下的中民嘉業投資有限公司，也就是董家渡地塊控股公司的832857.14萬元出資額（61.91%股權）被凍結，凍結期限均為2019年2月1日起三年。一旦上述交易達成協議，將如何交接落實？

記者諮詢法律界人士獲悉，一般而言，民事訴訟的話只有債權人才有資格申請財產保全，進而凍結相關資產，最終可通過公開司法拍賣變現。

雖然房地產銷售持續承壓，但年初隨著中國人民銀行降準，建商在融資方面的進展頗順利。截至1月31日，數十家建商發布70多個融資方案；春節前後兩周也有10幾家建商宣布融資，且融資成本整體較去年年底些微下降。

廣發證券房地產行業分析師樂加棟表示，近期建商融資管道十分順暢。初步統計，A股建商1月發行信用債規模286億人民幣，較去年同期上漲361%，主要原因是短期融資債券及ABS類融資環境明顯改善，建商融資仍存在鬆動空間。

融創中國12日發布公告指出，該公司擬進行美元優先定息票據的國際發售，票據的所得款項淨額將主要用於該集團現有債務再融資。中國奧園則於11日發行2023年到期的2.25億（美元，下同）優先票據，年利率為7.95%，發行票據的所得款項淨額預計為2.21億元，將用於該集團現有境外債務再融資及一般營運資金用途。

建商除了在春節後密集發債，春節前也有大量企業加入發債行列。如綠城中國於1月28日公告發行4億元的三年期不可贖回優先永續票據，預計票據所得款項淨額3.959億元，所得款項淨額將用於為該集團現有債務再融資及一般公司營運資金用途。

隨後，禹洲地產於1月30日發行50億人民幣的金融資產支持專項計畫。在此之前，該公司已於1月16日發行一筆於2022年到期，金額為5億元的優先票據，利率8.625%。

僅今年1月，中原地產研究中心統計數據顯示，有數十家建商對外公布70幾個融資方案，總計金額超過1635億人民幣。多數發債建商表示，募集的資金有部分或全部將用於償還到期債務。

業內人士指出，今年建商將迎來債務集中還款期，隨著融資政策鬆動，預估未來會有更多建商密集公布融資計畫，加入借新還舊的隊伍。

印度海外銀行疑調整資產配置

近期樓市雖然喘定，但疑未「穩住」外資行對後市的信心。市傳由印度海外銀行持有的港島區11個住宅物業，近日一炮過推出市場放售，估計市值共約2.441億元。業界人士稱，現時市場暫未見其他外資跟風大手「掟貨」，不排除是次僅屬個別外資行調整資產配置的舉動。

印度海外銀行近日委託代理推出放售港島區11個住宅物業，實用面積532至2646方呎，集中分層住宅，意向價850萬至9800萬元，其中有8伙叫價高於代理提供的滙豐銀行網上估價，最貴重一伙為南區壽臣山道西13號曉穎花園洋房，實用面積2646方呎，附逾1000方呎花園，連車位叫價9800萬元，意向呎價約37037元，較滙豐銀行網上估價8500萬元，高約15.3%。其次，西半山的聯邦花園維也納閣中層A室，實用面積1166方呎，同樣連車位以2730萬元放售，意向呎價23413元，亦高於滙豐銀行網上估價2340萬元約16.7%；整批單位料市值共約2.441億元。

壽臣山曉穎花園叫9800萬最貴重

本報就有關單位於滙豐銀行網上估價系統重新進行估價，發現除曉穎花園、銅鑼灣國泰大廈及天后金香閣的單位不設估價外，其餘8伙現估價均維持787萬至2340萬元不變。

消息指出，今次印度海外銀行大手拋售的單位早於1981年至2010年分階段購入，全數用作員工宿舍，部分早前已丟空，現時全部交吉放售。至於該銀行持有的大角咀奧運站柏景灣6座高層E室，實用面積590方呎，今年1月以1210.1萬元沽出，較2006年購入價438.8萬元，升值771.3萬元（約1.8倍）。

另外，舖位市場亦出現大額放售情況，韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示，該行獲業主委託獨家代理放售荔枝角美孚新邨萬事達廣場兩組連租約大型商舖，建築面積共約27400方呎，意向價共4.5億元，其中美心MX及冷凍食品店租用的地舖，建築面積約5367方呎，意向價1.2億元；而1樓N79至83號舖，建築面積約22033方呎，現租戶為百樂門囍宴，則索價3.3億元。

事實上，二手市場去年至今已相繼出現大手放貨個案，如原由樓東俊安（00988，現稱絲路物流控股）持有、及後淪為銀主盤共31項銀主物業，去年初曾以綑綁式標售，當時估值共達11億至12億元。人稱「玩具鄭」的資深投資者鄭躬洪同於去年拋售名下逾10伙住宅、商廈及商舖物業。

市場未見跟風「掟貨」

美聯物業住宅部行政總裁布少明估計，現時市場未見其他外資行或本地老牌家族跟風大手「掟貨」，不排除印度海外銀行今次只屬調整自身資產配置的舉動，與外資看淡香港市場無關，估計對市場影響有限。

其他二手方面，美聯物業營業經理林志堅說，將軍澳領峯8座中層LB室，實用面積721方呎，以840萬元沽出，呎價11650元，較樓上高3層同室去年11月造價825萬元，略為回升15萬元（約1.8%）。原業主2010年斥459.4萬元購入，賬面賺380.6萬元（約82.8%）。

南豐去年取得逾百億元售樓收益， 今年集中銷售旗下3盤的餘貨，較主力為將軍澳日出康城LP6及南區超級豪宅深水灣徑8號，其中LP6視乎市況加推單位，傾向原價加推。連同其他合作項目，南豐今年將推售約800個單位，市值超過100億元。

南豐地產發展部及銷售部總經理盧子豪昨日出席新春團拜時表示，集團今年主力推售將軍澳日出康城LP6，項目迄今售出1665伙，佔推出單位1924伙約87%，項目將因應市況推售單位，傾向以原價加推，若有合適付款方法可吸納買家，集團亦會採用。同系筲箕灣香島將於未來兩個月進行交樓，項目尚餘11個特色戶，將以現樓形式發售，呎價將挑戰項目新高；現時香島最高呎價接近3萬元。

南豐今年亦主力推售深水灣徑8號，項目累積售出5伙，套現13.7億元。總計上述3盤及其他合作項目，南豐今年將推售共800伙，市值超過100億元。

日出康城10期申預售

盧子豪稱，集團下一個全新項目為將軍澳日出康城第10期，預計明年推售，項目提供約900伙，料年內申請售樓紙。

對於今年樓市發展，盧子豪稱上月多個新盤推售均取得理想銷情，旗下LP6去年12月增加1%優惠以來，累售120伙，相信樓市經過整固後，將穩步向上，並特別看好豪宅市道發展。

樓市月前回落，地產代理人數亦持續減少。地產代理監管局（下稱地監局）指出，截至周二（12日），全港共有39811名持牌代理，較今年1月底的40023人減少212人（約0.5%），亦較去年底的40123人減少312人（約0.8%），屬去年9月錄得39834人以來，近5個月首度跌穿4萬人水平。地監局主席梁永祥說，將密切留意代理人數走勢，惟相信若數字只窄幅上落，應問題不大。

地監局擬統計前線經紀數目

梁永祥指出，截至本月12日，持有營業員牌照（俗稱S牌或細牌）共有21597人，較去年底的21767人，大減170人（約0.8%）；同期則有18214人持有地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌），相比去年底的18356人，減少142人或約0.8%。

土地註冊處資料顯示，今年1月整體樓宇買賣登記5589宗，以前述總代理數字比較，平均約7名代理爭一宗成交。不過，梁永祥指出，每宗成交其實不只一名代理可獲得佣金，事實上有不少持牌人士並沒有從事前線代理工作，亦有不少其他行業如測量界和銀行界的人士需要持有代理牌照等，該局正嘗試統計市場上實際從事前線代理工作的人數。

近年不少海外物業來港銷售，梁永祥指出，由於非持牌代理不受局方監管，建議準買家應向持牌代理購買海外物業，亦應該在置業前自行了解項目位置和發展商背景等資料。

去年地監局曾上載一條宣傳短片，提及新盤佣金回贈等，被代理行業批評為教導公眾向代理要求回佣。梁永祥強調上述說法不成立，以往代理有關回佣的紀錄並不清楚，亦屢有市民投訴，局方「有問題先去處理」，未來改善有關短片後，可能重新上載。地監局資料顯示，2017和2018年各有28宗有關代理未有履行回贈承諾的投訴。

私人住宅租金連月回落，中原地產統計新簽租約數據顯示，今年1月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積計算平均呎租為35.8元，較去年12月的35.9元回落約0.3%，連跌5個月，惟幅度則為5個月最小。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，私人住宅實用面積平均呎租連跌5個月，較去年8月歷史高位的37.8元，累積回落約5.3%。

今年1月十大藍籌屋苑的實用面積平均呎租，只有荔枝角美孚新邨按月逆市向上，由去年12月的34.9元漲約1.1%，至今年1月的35.3元。另一方面，有7個屋苑的租金按月報跌，其中藍田滙景花園按月挫3.1%最傷，最新實用面積平均呎租報34.9元；柴灣杏花邨和沙田區沙田第一城的呎租則持平。

黃良昇認為，租金跌幅已連續兩個月收窄，顯示私人住宅租金有止跌跡象，相信今年首季租金可結束連跌的局面。

土地註冊處資料顯示，中半山May Tower一個中層單位以7,800萬元易手，較2017年年底時一個同類單位成交價跌價15%。

1座中層 呎售34241

資料顯示，May Tower 1座中層3室，登記以7,800萬元轉手，單位面積2,278平方呎，成交呎價34,241元。原業主為利漢輝，與利希慎家族成員同名，料為同一人，於2005年以2,200萬元購入，是次易手帳面獲利5,600萬元。資料顯示，2017年年底時，一個同座較低層3室，成交價高見8,900萬元，面積2,218呎，呎價40,126元，相比之下今次單位大幅跌價約15%。

曼克頓山高層 呎價25601

另外，土地註冊處資料顯示，荔枝角曼克頓山2座高層B室以3,538萬元售出，面積1,382平方呎，成交呎價25,601元，登記買家為傅嘉俊，與瑞生集團副主席同名，相信為同一人。原業主於2006年以1,494.7萬元購入單位，帳面獲利2,043.3萬元。

中原地產副區域營業經理李志豪稱，灣仔星域軒1座低層C室，面積815平方呎，以2,750萬元易手，實用面積呎價33,742元，對上同類單位曾於2018年8月以2,828萬元沽出，今次較高位回落約3%。