相較北、中部的高房價與都市化緊湊步調，高雄氣候暖和、生活方式悠閒，對於銀髮族來說相對宜居，不只有天有地的透天產品多，電梯大樓的房價基期也低，讓不少退休族選擇「南漂」高雄，以相同的退休金享受到更高的生活品質。

過去醫院常被認為是住家的嫌惡設施，但隨著老齡化時代來臨，忌諱住在醫院附近的觀念逐漸改變，反而愈來愈覺得住在醫院附近看病更方便，因此高雄最近出現不少位榮總、長庚或高醫附近的「醫療宅」，中古2房大樓總價在600萬元內，若退休族夫妻每個月有5萬元退休金可使用，房貸金額也不會超過可支配收入的2分之1，因此成為很多退休族理想的購屋地點。

看病車程約5分鐘
以高雄榮總為例，周邊機能完整，信義房屋漢神巨蛋店店長何柏勳表示，從生態園區站到榮總車程約5分鐘，附近除有捷運站，還有微笑公園可供運動，採買可到自由黃昏市場，且捷運南北的下一站各是漢神巨蛋與高鐵左營站，各項機能便利。

該區房價也親民，何柏勳指，屋齡10年內大樓房價每坪21~24萬元，20年內大樓則有1字頭，2房總價在600萬元以內，甚至不乏500萬元內的物件，以貸款7成、還款期限20年、單一利率2%計算，每月房貸金額近1.8萬元，約佔可支配金額的3分之1。

留意貸款年限「75」
高雄文山特區至長庚醫院約5分鐘的車程，從澄清路搭公車只要1站，住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，該區雖沒捷運，但其他生活機能應有盡有，綠覆率亦高，更有許多異國料理餐廳。目前文山特區新案房價已站上2字頭，但中古屋房價仍在1字頭，2房總價也在600萬元內。

50歲李先生表示，他並不忌諱住在醫院旁，甚至覺得這樣要看病較方便，也不需孩子接送，將來退休後在醫院附近買房他沒問題，且總價500萬元內的2房也是可接受的範圍。

不過對退休族來說，總價或貸款成數不是問題，重點在貸款年限，很多銀行會設定「75」限制，即貸款者年齡加上貸款年限不得超過75年。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，若買的是位於精華區段的房子，房產價值高，或貸款者本身財力具一定水準、還款不成問題，銀行通常仍願意給予20年房貸期限。

許多年輕人存第一桶金後的夢想是買房，根據主計總處最新統計，每人每月薪資平均5萬2059萬元，以雙薪家庭月收入約10萬元來看，總價900萬元的房子最適合，《蘋果》依雙北房價區間找出9個符合此預算的區段，台北市也有4區入列。

至少需270萬自備款
雙薪家庭月收入若約10萬元，住商不動產企研室經理徐佳馨建議，「月負擔房貸約在收入的3分之1內最佳，推算若月付房貸3萬元、貸款年限20年，可挑總價約900萬元的房子。」

對照雙北市實價資訊，台北市在北投、中山、萬華及內湖區，新北市在樹林、三峽、淡水、汐止及林口區，共計9區內的部分路段皆有總價900萬元內的2房產品。但徐佳馨提醒，仍需有270~300萬元自備款，「想買房還是需要先拼一拼。」
台北市北投、中山、萬華及內湖區房價還有3字頭，如北投區稻香路、泉源路，內湖區東湖路、康樂街、安樂街等，中山區林森北路、新生北路每坪3~6字頭。住商機構北市區經理錢思明推薦，內湖區東湖路、康樂街一帶，近捷運東湖站，生活機能佳；中山區新生北路、林森北路可從屋齡30年以上公寓、華廈找起。

新北市包括樹林、三峽、淡水、汐止及林口區屋齡10年內的2~3房產品，總價900萬元內比北市多，其中淡水區濱海路、新市五路、新春街、中正東路，汐止區汐萬路、新台五路、長興街，及林口區文化二路、文化三路、忠孝路等，最低單價2字頭起跳。

頂鮮101前董座周文保為洗碗工出身，因長袖善舞，成為台南擔仔麵創辦人許穆生的女婿，更進一步打造餐飲王國，豈料去年驚爆欠債10億元跑路，其位於台中市七期的豪宅「由鉅三希」也流入法拍市場。根據司法院公告，該戶自去年11月以底價1億元一拍，至本月21日將進入四拍程序，底價則腰斬僅剩5120萬元，拆算車位後單價僅剩約28萬元，低於市場行情，業者估計，應會有人出手搶下。

周文保是餐飲界的傳奇人物，他16歲從台南北上，第1份工作就是在台北市華西街的台南擔仔麵洗碗，該店為台灣老招牌餐廳，開業逾60年，許多政商名流曾是座上賓，個人套餐2000元起跳。周文保在此工作1年後轉為跑堂、做外場、再到店經理，懂得變通、察言觀色，身段也很柔軟，頗得許穆生信任，之後娶了許穆生的3女兒，更將台南擔仔麵的品牌陸續拓展至台中、高雄。

洗碗工變大亨又崩壞
不甘只被稱為「許穆生的女婿」，周文保野心勃勃，意圖打造個人的兩岸餐飲王國，因此將台南擔仔麵推往中國上海，2010年還踏入台北101大樓，在86樓以2.5億元打造頂鮮101品牌，從洗碗小弟變身餐飲大亨。
頂鮮101有世界最高台菜餐廳之稱，標榜奢華裝潢、平價的台式海鮮料理，使用英國骨瓷及法國刀叉，每間包廂都有主題豪華壁紙，平日午餐1380元起、晚餐1980元起，成功定位讓客源不斷，更因無敵景觀，成為不少企業主招待貴賓的場所。

債務黑洞岳父劃界線
周文保之後還與台南東東餐飲企業董事長李日東聯手，入主上櫃公司宏森光電，並主導吃下北台灣連鎖餐廳晶宴會館，但或許是野心太大，財務狀況出現漏洞，去年5月突被宏森解任，接著傳出他欠債10億元跑路的消息，驚動黑衣人上門包圍華西街台南擔仔麵、向他的岳父許穆生討債，引起業界嘩然，不止岳父和他劃清界線、澄清該店與周文保無關，就連名下資產也慘淪法拍。

台中市7期重劃區內的「由鉅三希」，位處市政路、近惠中路，面對市政綠園道，屋齡約10年，基地面積近1500坪，興建地上28樓、地下3樓的住宅大樓，規劃80∼200坪，總戶數168戶，是區域內的指標豪宅。根據司法院公告，周文保被法拍的戶別在28樓，面積約180.76坪，包括4車位。

豪宅四拍底價竟腰斬
該戶去年11月一拍時底價為1億元，目前公告將於本月21日四拍，底價腰斬至5120萬元，若以車位每個150萬元拆算，每坪底價僅餘28.12萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，根據實價揭露資訊，過往「由鉅三希」28樓曾有3筆交易資訊，坪數均與周文保戶相同，其中2015年6月的2筆交易總價均為8100萬元，2017年11月的1戶轉手價則為7150萬元，「依照此筆法拍戶總價僅餘5120萬元來看，要在四拍拍出的機率很高。」

2019年房市看好或看壞？有專家從3大跡象提出論點，以建物買賣移轉棟數、建築開工數，雙雙連2年成長來看，以及2018年房價上漲的社區數，超過下跌社區數等跡象，判斷今年整體市場氛圍與去年差異不大，一樣都是有利於自住買方，建議民眾可持續看房，因為這將是個不錯的進場時機點。

整體經濟動能不佳，民眾對於今年房市走向多處觀望態度，《樂居》創辦人李奕農則藉由近2年的3個房市跡象來分析，認為今年自住市場表現可望持續優於豪宅市場。「2018年已經算是底部，剛性需求產品的房價，再下修的機率不高，但是大坪數豪宅的部分，銷售還是比較有困難，價格則還有下調的可能。」

房價止跌訊號出現
根據《樂居》的分析，自住市場表現持續看好的原因有3，其一為全台建物買賣移轉棟數，自2016年後，2017∼2018年的成交量已經連續2年提升，以2018年六都買賣移轉棟數對比2017年來看，平均成長4.2%，而全台買賣移轉棟數也從26.6萬棟增至17.8萬棟，代表有愈來愈多的買方願意進場。

其次是去年房價上漲社區數，超過下跌社區數。李奕農指出，「我們從《樂居》的社區資料庫中，每區挑選交易戶數最多的100個社區作為觀察指標。2018年各區交易量最大的社區中，房價與前年相比，上漲社區數量多過下跌社區數量，房價止跌的訊號出現。」

開工數連2年成長
除台北市上漲數為46件，與下跌社區的47件量體不相上下外，其餘五個都市皆漲多於跌，尤其桃園市上漲數62件，遠多於下跌的35件，李奕農補充，「這也是2015年房市反轉向下以來難得的現象。」
其三為建築開工數連2年成長，李奕農表示，在房地產景氣不好時，許多建商即使拿到建築執照也會盡量申請展延，避免資金投入過多，「因此建案開工數和建商購地金額，也反應出建商對後市已較有信心。」

豪宅仍有下調可能
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨認為，以目前房價表現來說，確實從2016∼2017年後就無有感降價，推估原因除屋主在低利率環境又無利空議題下，降價意願低，另外是許多出售個案含裝潢，價格也被拉高。至於豪宅因成交少，很容易成為話題，但豪宅間的價格落差可預期將愈來愈大。

戴德梁行18日晚上宣布，去年12月以底價380億對外招標、但無人投標的「京華城」購物中心國際標案，將改弦易轍，調整三大招標條件，並且不對外公布底價，預計「329」捲土重來二度開標。據悉，底價勢必會作出讓利。

史上標售底價最高的單一商用不動產標售案「京華城」重新招標，由於韓流效應，部分工商界已對2020年後適度開放陸資和外資來台投資有更多期待和想像，戴德梁行有信心此次標售可望成功。

「京華城」預計在3月29日下午2點二度開標，戴德梁行協理賴一毅表示，「京華城」回應投資人提出的意見，在招標條件做出三大修改，首先，保留全區4,986坪標售方案、取消分區標售方案。推廣期間投資人針對二種投標方式（全區底價380億元，ABCD四區的分區底價則共517億元），都有深入詳細的評估，雖然分區標售是降低門檻、擴大投資人範圍的方式，但多數投資人表示仍以投標全區為目標，因此取消分區標售。


第二，委託業主展現十足誠意，取消投標須知中的兩項買方罰款，改採與投資人自由約定的方式。 這兩項取消的罰則，一項是正在高等法院訴訟中的「爭取容積率恢復為678.91％」，若買方不繼續爭取，則有5億元的罰則；第二，現有承租客戶喜滿客影城的優先商議租約權利，若買方沒作到則有1億元的罰則。

第三，京華城將調整標售底價，但不對外公布底價。 賴一毅表示，「業主這次一定讓利！」但幅度多少不對外公布，而是在三月22日前將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管，且戴德梁行應於3月29日開標現場開啟信封且公布標售底價後，再進行開啟已投遞之投標封等開標相關作業。

至於決標原則，是以投標金額高於或等於標售底價的最高價者為得標人。如果所有投標金額都未達標售底價，則取前三順位與委託業主進行協議。

賴一毅表示，對買方而言，雖然未能在開標日前先得知標售底價，但因為填寫的投標金額沒有高低限制及罰則，完全憑藉投標人對於台灣產業未來翻轉的機會時點，做出自主判斷填具投標金額，因此可同時增加投資人參與的靈活度。

根據新竹市地政處發布「2018年第四季新竹市房地產住宅市場分析」，新竹市去年第四季買賣移轉棟數為2,228棟，年成長24.8％；第三季單價指數102.9，季增10.5％、年增1.9％，不僅交易量年增率超越六都，住宅單價也是近八季以來高點，呈現量價明顯回升。

新竹市去年第四季因北大路、北門街的新建案「興傳」大量交屋，若扣除該案交易，買賣移轉仍有超過16％的年增率，顯示交易量穩定回升；而單價指數止跌回升，部分因素也與成交房屋屋齡較新有關。

新竹市地政處指出，新竹地區房市與竹科園區產值、廠商營業狀況息息相關，即使目前建商持續獵地、房仲業及新建案的來客仍成長，不過竹科成長動能保守，投資買盤轉弱，可能成為新竹房市今年最大隱憂。

新建案市場部分，新預售建案供給量持續增加，且量體有擴大趨勢，除中小型建案之外，已陸續有大案進場銷售，且銷售反應都還不錯，甚至出現排隊盛況，頗出意料之外，顯示新竹市潛在買氣充足又旺盛，對新案反應頗熱絡。在量增的前提下，銷售率還持續成長，預售屋銷售率能達六成左右水準，顯示市場供需十分穩定。

市調指出，去年全年新竹市共推出55件預售案，可售戶數為3,607戶， 整體平均銷售率為59.7％，在北台灣房市景氣中屬熱絡水準。

營建署預計修正建築技術規則第64條，在中度或高度土壤液化潛勢區興建5樓以下建物須地下探勘。營建署說，目前正徵詢相關單位意見，最快今年上半年會把修正草案提交行政院。

營建署副署長陳繼鳴同時強調，會盡快公布最新土壤液化潛勢地區、斷層區資料供各方參考。

民國105年2月6日高雄美濃地震，不僅讓台南市維冠金龍大樓倒塌，周邊低樓層建物也因土壤液化受損或倒塌，但現行法規僅規定5層以上或供公眾使用建築物進行地基調查時，需要地下探勘及液化潛能分析。

有鑑於此，內政部營建署預計修正「建築技術規則」第64條，若要興建5層樓以下的新建物，位於中度或高度土壤液化潛勢地區的建物也應進行地下探勘。

陳繼鳴表示，為了保障民眾居住安全，目前正徵詢相關單位意見，營建署盡可能在今年上半年將修正草案提交行政院核定，「不會拖很久」。

不過，新規定上路後，自由時報報導，推估一年最大影響超過兩萬件透天建案；其中，台北市土地建築學會理事長余烈甚至推估，地質安全鑑定報告加上審查費用，通常一個案子費用會破新台幣百萬元。

陳繼鳴坦言，修正建築技術規則第64條的確會增加建置成本，但為了居住安全，若建商要在地質不穩定的地區蓋房子就該知道具有一定危險性，因此要加強結構、提高房屋耐震程度才能建置，相關成本也不應由政府補貼。

國泰房地產2018 Q4指數日前公布，房產學者章定煊分析，調查顯示，台北、新北整個不太好，建商價格放低，加大出貨量，期待能刺激市場，結果消費者仍不願意買單，降價後銷售率居然還下滑。

他表示，去年小宅瘋把雙北市場餵得太飽了，客人已挖到最底層地下室，建商如果持續用一些極端的條件，像是零自備等，再繼續挖客，如果行情不好的話，有可能交屋時會發生棄屋潮。

章定煊表示，房地產的價量分析跟股市的價量分析不一樣，股市每一天都有上千檔的上市櫃公司在交易，成交的筆數上百萬筆，在那邊價量分析，猜測買賣方想甚麼，很多是分析者自己主觀的認知。

房地產就很不一樣，以國泰指數來說，每一季就100多個到200個個案，分散在六大都會區高中低價格區域，共20個區域價格區間。一個價格區的個案數只有10個左右。1萬5,000戶的推案量，推其成交戶數也不超過2,000戶，分到各區域價格區間也不過100個購屋者。要猜買賣方到底在幹甚麼，並不是太難。

從各地區市場總結分數來看， 桃竹、台中、台南從推案量指數沒有增加來看，建商在試水溫，試著把價格往上拉，試的結果，從台南來看，建商覺得熱呼呼的，銷售率往上攀升，尤其在低價區的價格上揚力道更大，這樣的結果會刺激台南建商的推案勇氣，高總價、高單價、高量體的案子會陸續出籠，只是台南的無殼蝸牛心理不知做何感想。

桃竹、台中試水溫的結果，消費者有點不太捧場，銷售率都有下滑。台中的高價區成交量有點縮減，桃竹區域除了竹北外都在縮水，台中區建商有可能還會繼續試試看，桃竹區域的建商大概會覺得水溫太涼了，接下來推案會有所節制。高雄建商態度也相對保守，推案是增加了，但是價格不敢往上拉，銷售率開得很好，接下來可能會走價量齊揚的模式。

台北、新北就整個不太好了，建商價格放低，加大出貨量，期能刺激市場，結果消費者不願意買單，降價後銷售率還下滑。

章定煊表示，雙北的推案金額幾乎佔了總市場一半的量，可以說是台灣房市的主戰場，主戰場的失利，整體房市的氣勢不可能太好。較小規模的地方市場，是很難帶動整體市場繼續往上。簡單的講，如果今年上半年還是維持這樣，去年的上半年可以確定是一波反彈波而已，對於市場還是不要任意追高比較好。

北市信義路二段精品小宅「PARK 259」去年底交屋後陸續揭露，最新揭露的13樓戶，2017年預售時以每坪166.3萬元售出，排名北市套房第二高價，僅次於「仁愛A+」每坪166.6萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，2017年是台北市房價下修最劇烈的一年，尤其是市中心區，由於房價偏高，不只中古屋價格大幅下降，新建案要價也多比高點時下修一到兩成，PARK 259能在當時賣到如此高價，令人稱奇。

「PARK 259」位於路義路二段上，近大安森林公園，樓高14層，以16~27坪套房為主力，約140戶，2017年中正式推出預售，開價每坪150~180萬元，一戶要2,100萬到3,000萬元。

陳炳辰表示，2017年房市已低迷兩年，套房更被視為票房毒藥，建商推套房，又開出如此高價，照理應該賣得不好，但從實價資料來看，個案在當年6月到8月三個內大概就已賣出七、八成，去化相當快速。

交易價格同樣表現亮眼，多數都以每坪135~145萬元出售，以小豪宅來說算是金字塔頂端，其中有18戶成交到150萬元以上，有兩戶更以每坪160萬以上售出。

其中10樓一戶，16.7坪，總價2,788萬元，每坪166.3萬元，直逼知名附中學區套房「仁愛A+」在2013年8月所創下的每坪166.6萬元，排名北市第二。

陳炳辰分析，PARK 259在景氣不好時創出高價，除了建築特色外，個案主打引進頂級物業管理，推出包租代管方案，提供租客五星級飯店等級的客房清潔服務，包括環境清潔、更換床組，每月租金可達8~12萬元，也吸引不少投資人。

陳炳辰指出，雖然實價顯示個案成功包裝創造高價，但近年願意出手購買這類小又貴的產品愈來愈少，未來該社區住宅轉手能否維持價格，有待觀察。

土地銀行於2019年2月18、19日兩天由董事長凌忠嫄及總經理黃忠銘率領總分行及子公司土銀保險經紀人(股)公司主管近二百人，舉行2019年度全行行務會議，旨在檢討過去、策勵未來，期藉由協調與研討，達成2019年度的營運方針及業務推展目標之共識。黃忠銘表示，2018年度經營績效大幅超越預算目標，放款規模大幅成長，資產品質(逾放比、覆蓋率)優良，連續第8年稅前盈餘破百億元，充分展現土地銀行經營效能。展望2019年，土地銀行為因應整體金融環境變革與市場激烈競爭，發揮不動產專業銀行優勢辦理各項專案貸款、促進國家經濟發展，同時積極強化競爭力、加速國際化，朝全方位優質金融機構發展。

本次會議邀請財政部部長蘇建榮蒞臨指導，蘇建榮讚許土銀身為不動產信用專業銀行，辦理都更相關授信業務經驗豐富，持續配合都市更新及加速危老建物重建等政策，並積極辦理自有行舍參與都更計畫及標租，有效創造資產運用效益。自2011年以來，土地銀行的盈餘已連續8年突破百億元以上，2018年度稅前盈餘為121億元，預算盈餘達成率129％，每股稅前盈餘為1.94元，表現亮麗；在政策任務的配合上，也都能充分配合政府的各項政策措施，例如：「青年安心成家購屋優惠貸款」、「勞工紓困貸款」及對中小企業授信融資等，並積極辦理「樂活養老貸款」及「社會福利公益安養信託」等業務，均績效卓著。

近年來，政府對於各項重大施政皆已立下好的基礎，目前持續推動多項重要措施，其中包括：致力「5+2」產業創新發展、加速都市更新及危老建物重建、積極推動新南向等重要政策。土地銀行現正積極規劃籌設印尼、馬來西亞、菲律賓及澳洲等地區海外據點並獲主管機關核准，將可配合政府政策，推展新南向目標國家授信業務，協助國內企業布局新南向，並就近提供台商服務，幫助台商深耕當地市場。另外，面對金融科技的迅速發展，金融業應重視並加速轉型升級來因應，在兼顧風險管理的原則下，推出創新商品與服務，以提供消費者便利性的服務，行動支付之發展為政府重要金融政策，希望土地銀行持續推動數位金融服務之創新，深耕並建構專利布局，擴展台灣Pay等行動支付工具及開發創新性金融商品。

凌忠嫄表示，土地銀行各方面秉持「豐厚、和諧、熱誠、創新」經營理念，使土銀更加茁壯。2019年經營發展方向，期與大家凝聚共識，掌握契機共同努力。黃忠銘表示，2018年度經營績效大幅超越預算目標，放款規模大幅成長，資產品質(逾放比、覆蓋率)優良，連續第8年稅前盈餘破百億元，充分展現土地銀行經營效能。展望2019年，土地銀行為因應整體金融環境變革與市場激烈競爭，發揮不動產專業銀行優勢辦理各項專案貸款、促進國家經濟發展，同時積極強化競爭力、加速國際化，朝全方位優質金融機構發展。

隨著銀行業務多樣化、產品複雜化，經營風險也跟著大為提高，希望各位主管隨時體察內、外在環境的變化，時時檢視分析自身分行經營上的優、劣勢，總分行齊心齊力，迎戰多變的經營環境，再創新猷，達成年度營運目標。

不動產經紀業住商機構邁入 40 年，2018 年住商和大陸線上房產公司鏈家集團「貝殼找房」合作代理，住商總經理陳錫琮今 (18) 日表示，未來住商 5 年內循線上線下模式拓展大陸市場，2019 年預計達 1025 家店。

住商機構董事長吳耀焜指出，過去 40 年住商追求精進，未來 40 年將針對兩岸發展，以線上線下思考，以實整合思維打造新的營運模式，為台灣不動產經紀業帶入新的思考與方向。

住商在 2018 年與中國線上房產公司「貝殼找房」合作，透過線上方式經銷，在中國市場中快速拓展，「貝殼找房」以不動產經紀的平台實力，成為住商的代理商。

貝殼找房是中國鏈家房屋旗下的找房平台，在 2018 年上線後積極推動新的營運模式，目前與安居客並列中國前兩大找房網，除了找物件的基本功能之外，還增設營銷、運營、人才、系統、供應鏈、品牌、交易、資本等八大功能，由於建立在強大平台基礎上，因此也是目前中國房產業者使用度最高的網站，住商透過貝殼找房的平台能精準鎖定同業因此能快速拓展。

陳錫琮表示，目前住商在大陸的實體門店達 560 家店，預估 2019 年底應能順利達到 1025 家店以上規模；若再加上住商在台灣加盟店數已有 499 家店，今年估計會達 530 家店，兩岸合計 1555 家店，將為台商不動產經紀業兩岸規模第一大。

　在經歷了2018年底調控政策的鬆動後，2019年新年伊始的房地產市場總體表現卻並不理想。

　　據中信建投(13.450, 0.82, 6.49%)證券分析報告統計，2019年1月百強房企全口徑銷售額達到 6610.7 億元，同比下降2.6%，相比於去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百強房企權益銷售額為 5088.5 億元，同比下降 8.6%。

　　一二線城市在調控影響下持續降溫。從1月下旬開始，春節假期的到來使得網簽基本暫停，新推項目較少。降溫的局勢還蔓延到三四線城市。房企在春節期間開展的“返鄉置業”系列活動也收效甚微。

　　從近期房地產公司披露的2019年首月業績資料中，也可以發現樓市走向的變化：不同規模的房企銷售業績出現分化，龍頭房企下滑，一些中小房企銷售資料卻依然上漲，呈現出幾家歡喜幾家愁的局面。

　　樓市降溫是否會持續？“從2019年後續趨勢看，一二線繼續在調控影響下低迷，三四線城市出現退燒現象，除非出現大規模政策變化，否則2019年大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調的可能。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　房企銷售業績分化

　　隨著去年下半年樓市進入下行通道，房企業績分化情況明顯。

　　根據中信建投證券分析報告，百強房企中1月份銷售額出現同比下降的有 35 家，其中下降幅度超 30%的達到13家。

　　與此同時，多家龍頭房企的銷售業績都開始出現了放緩的跡象。碧桂園、萬科、中國恆大的銷售額均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

　　根據公告，萬科實現銷售額488.8 億元，同比減少28%。除此之外，恆大、碧桂園的銷售資料也並不理想，恆大今年1月共實現合約銷售金額約431.7億元，同比下降32.9%，而碧桂園1月合同銷售金額約330.7億元，同比減少約52.18%。

　　雖行業集中度進一步提升，但龍頭房企銷售金額門檻均在下滑，TOP 3、TOP10的入榜門檻均有所下降，相比於 2018 年1月分別下降28.1%、18.7%。

　　而在TOP30以內的幾家千億級中型房企，卻實現了逆勢增長。中國奧園、祥生地產、華潤置地、陽光城(5.930, 0.29, 5.14%)、中南建設(7.070, 0.25, 3.67%)和藍光發展(5.820, 0.16, 2.83%)這6家房企單月同比增速均超過 30%。而同比取得正增長的共有19 家。

　　從銷售增速對比中可以看到， 51–100名區間的房企同比增速最高，達到 20.1%。

　　雖增長勢頭迅猛，但中小型房企權益占比較低，其中 TOP3、 4–10、 11–20、21–50 的權益比例逐級降低，分別為 78%、77%、73%和 70%。

　　值得注意的是，2019年1月份房地產市場總體表現不及去年同期。

　　2019年1月百強房企全口徑銷售額達到 6610.7 億元，同比下降2.6%。

　　在銷售壓力之下，2019 年房地產行業迎來債務兌付小高峰，在債務集中兌付的壓力下，房地產企業融資變得活躍起來。

　　2019年1月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。

　　其中融資成本也居高不下，融資成本最高的是當代置業發行的1年期15億元的優先票據，票面利率高達15.5%。

　　三四線城市持續降溫

　　“受春節假期影響， 2019年1月份實際銷售天數要比2018年同期少10天以上， 而且歷年1月份的銷售額很大一部分來自於上一年12月份的認購。”國信證券(9.450, 0.55, 6.18%)分析師區瑞明在近期發佈的一份報告中表示，前兩個月銷售資料參考意義並不大。

　　張大偉分析指出，1月資料放緩，除因市場本身退燒外，與2018年1月份當時有2017年大量結轉有關係。除此之外，2019年龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。

　　長江證券(6.180, 0.39, 6.74%)分析師申思聰亦表示，分析50 座樣本城市資料發現，2019 年1月龍頭房企銷售增速有所下降，三四線城市是房地產市場銷售下滑的主要來源。

　　其中，2019年1月一線、 二線、 三四線城市商品住宅銷售面積同比增長約5%、增長約11%、下降約25%。各區域三四線城市銷售負增長現象較為普遍。

　　三四線樓市市場偏弱的趨勢從2018年下半年便開始凸顯。財富證券分析報告指出，百城價格指數顯示，2018年下半年以來，三線城市房價指數環比增速開始下滑，12月價格指數環比增速0.33%，下滑至2016年以來最低位。

　　“1月份，我們在某些三四線城市能完成預期銷售目標，但也有很大一部分三四線城僅能完成40%–60%的銷售目標。”華南某房企員工向時代週報記者透露稱。

　　三四線城市的退燒潮還蔓延到土地端。2019年1月，從土地成交面積看，三線城市土地成交面積 1541.60萬平方米， 同比下滑48.97%，下滑幅度明顯。

　　而在今年春節期間，返鄉置業意向人群相比去年略有下降，據安居客發佈的《2018-2019返鄉置業調查報告》，與2018年相比，2019年返鄉置業意向人群占比跌至48.7%，下跌幅度為10%。

　　而房企在三四線城市開展的返鄉行銷活動力度也不如以往。

　　根據克而瑞資料，2019年春節期間最高折扣僅僅達到9折，平均折扣也只有9.5折。而對比2018年春節期間，房企整體折扣力度較大，平均折扣力度在8折左右，部分企業甚至出現了接近7折的打折力度。

　　“2019年春節期間的返鄉置業項目不多，而且都是一些簡單的贈禮活動，並沒有樓盤打折。”上述華南某房企員工向時代週報記者表示。

　　而從結果來看，三四線城市返鄉置業潮明顯失色，整體收效甚微。根據克而瑞資料，春節期間，徐州、淮安等成交量同比腰斬，而韶關、台州等城市供應量以及成交量雙雙大幅回落，同比跌幅均超70%。

　業內人士稱，一方面燕郊房價大跌過後調整比較充分，另一方面近期有一些利好政策釋放，兩個因素疊加之後，燕郊樓市回暖。

　　“年前（2019年春節前）我打算自己在燕郊買一套二手房，本來都跟業主談好價格，76平方米面積總價130萬，算下來折合單價17000元/平方米，可後來地鐵平谷線改線方案出來之後，房東就變卦不賣了。那套房子恰好距離規劃建設中的地鐵站很近，現在業主要價兩萬多每平方米了。”燕郊中介郝偉（化名）落寞地對21世紀經濟報道記者説起他最近的購房經歷。

　　郝偉是河南商丘人，盡管是94年出生，但他已經從事房産銷售六年之久。他告訴21世紀經濟報道記者，燕郊房價從春節前就開始漲價，北京市市委市政府搬遷到通州城市副中心再加上地鐵平谷線改線，這些信息都在刺激著燕郊樓市。

　　貝殼研究院Real Data數據庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價已經漲為18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均價已達到18805元/平方米。除了二手房，燕郊一手房單價普遍都在2萬元/平方米之上。

　　作為毗鄰北京最近的一個鎮，因大量溢出需求涌向燕郊，該地樓市素來有著樓市晴雨表之稱。在通州與北三縣一體化大背景之下，燕郊等地樓市的走勢也成為關注的焦點。

　　燕郊樓市躁動

　　2019年大年初三，燕郊一家名為“藝術中心”的售樓處仍有三兩前來看房的人群。因二手房業主普遍開始提價或惜售，這家一手樓盤開始成為中介推薦的重點樓盤。寬闊且安靜的街道，高樓林立，漂亮的綠化，如今的燕郊已經不再是當年的鄉鎮模樣。售樓員指著規劃圖告訴21世紀經濟報道記者，按照通州與北三縣統一規劃要求，未來樓盤周邊將是大面積的公園與康養中心。

　　2019年1月，北京城市副中心行政辦公區正式啟用。高德地圖顯示，燕郊鎮人民政府距離這裡僅11.3公里。隨即，有關燕郊的利好消息不斷涌出。2019年1月13日晚間，北京市規自委、市重大辦相關負責人披露，明年即將開工的北京城市副中心軌道交通平谷線已調整規劃，平谷線將在進入燕郊後拆分為兩支，其中一支接入城市副中心樞紐站，一條主線到達東壩地區。

　　盡管燕郊通地鐵的消息早就傳出，但副中心的正式搬遷以及地鐵調整規劃還是極大刺激了當地樓市。目前，在安居客上搜索燕郊房源，靠近規劃建設的地鐵附近的二手房已經貼出了“近地鐵”的標簽。

　　燕郊中介劉先生告訴21世紀經濟報道記者，上述利好對燕郊房價影響很大。“自從去年北京市公布地鐵線路改動後，燕郊房價開始回升。現在燕郊房價均價在18000-24000元/平方米不等，這是一個區間價，具體多少錢要看具體位置。不少二手房漲幅在2000-4000元/平方米之間，而且很多業主開始惜售。”

　　劉先生還記得2017年3月之前燕郊市場的躁動。“那時候，燕郊房價一度漲至36000元/平方米，有些樓盤甚至突破過40000元/平方米。當時只是聽聞北京市政府要搬遷的消息房價就開始飛速上漲，現在加上地鐵平谷線改線，房價能漲到多少，現在誰都不敢説，誰也想象不到。”

　　提及目前業主心態，劉先生表示，“很多業主都不著急賣，大家都在關注政策，想買房的人也比較多。目前房價只是剛剛開始漲，而且房價上漲的前景很好，所以有些業主也按房不賣，想等房價再漲一漲。他告訴記者現在下手是比較合適。如果再等，可能後期房價就不好説了。最近中介都很忙，咨詢的人多了。”

　　郝偉也有同樣的感受，郝偉甚至還發給記者他保存的兩段視頻。一個是北京市第十五屆人民代表大會第二次會議新聞發布會視頻片段，相關領導主要闡述了地鐵平谷線改線方案；另一個是河北電視臺邀請專家解讀北京通州總體規劃與廊坊北三縣整合規劃將給北三縣帶來哪些利好。

　　一絲風吹草動都在挑動著樓市的神經，燕郊更是如此。郝偉稱，“過完年之後來看房的人就沒有斷過。因為房價漲得快、前景好，來看房的都覺得買了之後就是賺，這個房價漲上去之後肯定掉不下來。就算現在漲，這個房價也算便宜的了，他們自己也會考慮購入。”

　　成交量回暖

　　房價上漲並非虛火，其背後是成交量回暖。

　　鏈家APP顯示，近90天（截止到2019年1月31日），燕郊成交房源653套。一位在鏈家工作三年有余的中介稱，鏈家燕郊西區各個門店在2018年12月份共成交二手房150套左右，而2018年7月份這個數字僅為30套左右。自2017年7月廊坊五市限購力度達到頂峰後，月度成交數據“第一次出現這麼多成交”。

　　燕郊樓市的真正調整始于2017年6月2日。繼北京調控升級後，廊坊市人民政府發布《關于進一步促進全市房地産市場平穩健康發展的實施意見》，意見明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購，非本市戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套。

　　上述政策對環京樓市帶來了深度調整。58安居客房産研究院的數據顯示，以燕郊為例，二手房的挂牌價格從2017年4月最高點的28611元/平方米降至低點。2018年10月15日，平均挂牌價格僅為20002元/平方米，相比去年4月降幅達到了30%。從安居客的線上瀏覽量來看，燕郊區域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明顯， 2018年下半年的瀏覽量依然處于下降態勢。

　　“燕郊的房價已經在底部運行了很長一段時間，可以説已經把前兩年的價格泡沫剔除幹凈了，再下跌的空間很小。因此，任何一類利好政策都有可能引發強烈的反彈欲望。這波價格回暖，是政策和時間節點多方面作用的結果。一是通州將與北三縣整合規劃，二是平谷線確定燕郊站點，還有城際鐵路動工等利好。”58安居客房産研究院資深分析師李震分析。

　　易居房地産研究院副院長楊紅旭注意到，燕郊這輪房價跌幅很大，之前漲幅也很大，上一輪高達250%左右，遠超北京房價漲幅。在投資投機需求的催動之下，樓市泡沫比較大。2017年3月之後，尤其是6月份之後，房價大跌，直至2018年年底，有所企穩。到了2018年12月、2019年1月的時候，有一些利好政策。比如北京的通州城市副中心政府機關搬遷進來、最近的北三線的城市與通州城市副中心統一進行規劃，還有地鐵線路延伸到通過燕郊，這是一些利好消息。所以，一方面是燕郊房價大跌過後調整比較充分，另一方面就是近期有一些利好政策的釋放，兩個因素疊加之後，燕郊樓市回暖。

　　傳聞刺激

　　除了上述利好，引發燕郊樓市躁動的還有一則傳聞。傳聞稱，對于三河本地限購政策，兩地正探討北京五年社保輔助三河本地買房政策。對此，接近三河市政府人士透露，“這個事情正在溝通，沒有最終定論。”

　　不過，公開資料顯示，調控已經對當地房地産行業産生較大影響。三河市2017年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2017年全市地區生産總值547.5億元，按可比價格計算比上年增長0.1%，增速比上年回落5.9個百分點。地區生産總值增速回落主要是受調控政策影響，房地産業大幅下滑引起的。2017年，房地産業實現增加值45億元，下降45.8%，下拉三産增速14.6個百分點，下拉地區生産總值增速6.6個百分點。財政收入佔地區生産總值的比重為19.1%，比上年下降5.5個百分點。

　　公報還顯示，房地産限購限貸政策出臺後，對三河市房地産業影響巨大。全年房地産開發投資132.3億元，比上年下降29.4%。佔全社會固定資産投資的比重為21.2%，所佔份額比上年下降11.5%。全年商品房施工面積413萬平方米，比上年下降44.3%，其中住宅施工面積229萬平方米，下降56.2%。商品房竣工面積78萬平方米，比上年下降83%，其中住宅竣工面積27萬平方米，下降92.6%。商品房銷售面積52.8萬平方米，下降81.1%，其中住宅銷售面積47.3萬平方米，下降82.5%。商品房銷售額94.9億元，下降79.7%，其中住宅銷售額85.6億元，下降81.3%。

　　楊紅旭表示，其長期看好燕郊樓市。“第一就是離北京近，尤其是離通州城市副中心比較近，買房之後可以用來自住，作為第一居所；第二，隨著燕郊北三縣城市規劃與通州城市副中心並軌，燕郊的城市環境、公共服務、城市基礎建設配套會進一步優化，這有利于房價、地價的上漲。”

　　關于北三縣樓市的未來，李震認為從燕郊和北三縣的功能定位來看，未來會成為人口主要外溢居住地，購房需求暫時不會冷卻。另外，今年上半年區域協同發展的相關規劃出臺的概率比較大，經過一些利好刺激後，北三縣房價會有一定回升直到趨于穩定，但在限購不放開的前提下，以及房住不炒的大背景下，燕郊很難再回到當初樓市瘋狂火爆的時代。

1月份，房企發債量創下新高。

2月12日，克而瑞發佈研報稱，2019年1月，房企境內外發債總量為1095.79億元，環比上升91.8%。其中，境外債發行規模為740.4億元，環比增長141.9%。

“房企發債總額環比大幅增長，是由於今年初政策層面略有放鬆，促使房企加緊融資，以免錯過政策視窗期。”上海一家房企高層告訴時代週報記者，樓市未來量、價均在不穿透下限、不突破上限之間小幅波動，樓市橫盤的關鍵因素之一就在於資金流量，只要房地產行業現金流整體保持基本穩定，樓市就不會大起大落。因此，未來房企融資將會時松時緊、整體穩定。

雖然房企融資環境得到改善，但其運營環境仍存諸多挑戰。中信證券陳聰指出，房企銷售壓力加大的風險不可忽視，尤其是在三四線佈局較多，且集中在2017年後大規模拿地（從而使得地價過高）的房企，風險尤大。

房地產與金融資深評論人黃立沖告訴時代週報記者，今年房企自身的經營性現金流對比2018年會進一步惡化。黃立沖指出，一方面各地方政府明確要“穩地價、穩房價、穩預期”，要求房價既不能升、也不能降，所以部分房企“以價換量”的經營策略較難實現。另一方面，持觀望態度買房人群越來越多，也導致房企庫存去化壓力更大。

融資成本處於高位

在融資端，雖然今年房企總體發債環境相較2018年寬鬆，但其發債成本卻仍處於高位。

克而瑞資料顯示，2019年1月房企平均發債成本為6.98%，境外債融資成本達7.86%。對比2018年資料（統計85家典型房企），當年房企新增融資成本為6.4%，境外債券平均成本為7.08%，

具體到企業，1月份融資成本最低的為招商蛇口發行的一筆15億元超短融，利率為2.98%，而當代置業在1月9日發行的境外優先票據，利率高達15.5%。此外，時代地產在1月28日發行一筆11億元公司債。票面年利率為7.5%。華夏幸福基業在1月30日發行的5億元公司債（簡稱“19華控03”），利率為8.2%。美的置業在1月3日發行10億元公司債券，票面利率為7.00%。

“目前債券融資市場更多以大房企為主，中小房企很少有機會，因此，他們的資金狀況更加緊張。”上海一家房企高層告訴時代週報記者，不同的房企融資邏輯不同，大房企融資管道多、信用等級高、融資成本低，從銀行貸款到票據、發債、基金、同股同權、小股操盤等，不一而足，關鍵不在於能否融到資金，而是控制資金成本。

“而中小房企只要能融到錢就可以活下去，但如果融不到錢，就可能現金流斷裂；即便能融到錢，如果資金成本過高，則不僅損失利潤，甚至可能導致巨虧。”上述高層表示，過去兩年三四線城市去庫存，拯救了大量中小房企，未來不會再有這樣力度的政策刺激，中小房企融資將越來越難，退出地產江湖的步子將越來越快。

“近期房企頻繁的融資動作，其實多數是借新還舊，而不是新的融資，現在基本上要借新的融資，依然相當困難。”黃立沖告訴時代週報記者，目前國家發改委對企業“借新還舊”還是持鼓勵態度。

1月11日，佳兆業擬發行1億美元可換股債券用於償還部分於2019年2月及3月到期的未償還銀行及其他借款。1月21日，富力地產發行2019年度第二期超短期融資券，其中70%將用於償還金融機構借款，具體涉及22筆有息借款。1月22日，世茂股份發行20億元公司債，擬用於償還2019年到期16世茂G1公司債券。1月24日，榮盛地產發行11.67億元公司債券，用於償還公司借款、調整公司債務結構。

回款挑戰

在銷售端，受限購限貸等多因素影響，房企總體銷售情況亦不理想。

據上海證券報報導，截至2月12日，26家房企公佈1月份銷售業績，合計銷售金額約3340億元，同比下降逾13%。

具體而言，部分房企業績出現明顯下滑，另有部分房企業績增速放緩。2019年1月，龍湖集團合同銷售金額149.4億元，同比下降6.74%；合同銷售面積95.8萬平方米，同比下降約17.06%。招商蛇口實現簽約銷售面積56.90萬平方米，同比減少5.26%；實現簽約銷售金額117.87億元，同比增長0.26%。綠城中國實現總合同銷售金額約67億元，同比下降約23%。萬科實現合同銷售金額488.8億元，同比減少28.10%。另一邊，保利發展實現簽約面積227.85萬平方米，同比增長4.58%；實現簽約金額335.91億元，同比增長6.14%。世茂房地產實現合約銷售額約為115.2億元，同比上升15%；合約銷售面積為68.53萬平方米，同比上升17%。

廣東某大型房企內部人士告訴時代週報記者，自2018年下半年以來，公司在銷售方面的確面臨去化壓力。據她透露，今年1月份，公司權益銷售額同比下滑超過20%（去年同期資料未對外公佈）。

萬科高層亦在2018年經營情況電話會議上表示，受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策沒有放鬆，那麼銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

中證鵬元評級表示，預計今年三四線城市商品房成交面積將下滑，帶動全國成交面積轉為負增長，在因城施策的結構化調整下，本輪下行週期表現會較為緩和，價格總體上保持平穩，部分棚改貨幣化依賴程度較高、產業結構偏差和經濟落後城市面臨一定的回檔，但跌幅空間有限。

1月25日，58同城、安居客發佈《2019返鄉置業調查報告》顯示，52.7%的“漂一族”有返鄉置業意向，而2018年的這一數據為58.7%。返鄉置業人群占比出現下降。


返鄉置業降溫的消息從春節前就已傳出。

1月25日，58同城、安居客發佈《2019返鄉置業調查報告》顯示，52.7%的“漂一族”有返鄉置業意向，而2018年的這一數據為58.7%。返鄉置業人群占比出現下降。

近期，各機構陸續發佈春節期間樓市資料印證了這一趨勢。

最新資料顯示，1月28日至2月10日春節兩周裡，克而瑞研究中心監測的百城新開盤專案去化率僅17.1%；重點監測44城成交量同比下降14%，其中二線城市小幅下降4%，三四線城市同比跌幅達23%。中國指數研究院跟蹤資料也顯示，2019年春節期間（2月4-10日），中指重點檢測17城成交面積環比下降92.2%，其中二三線代表城市成交面積同比下降均在95%左右。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向時代週報記者指出，今年返鄉置業降溫的原因，一是近兩年來，三四線城市接棒一二線城市，陸續迎來一波量價齊升的爆發性行情，很多需求已被提前消化；二是本輪樓市調控帶來市場下行，從去年下半年開始已經比較明顯地傳遞到三四線城市，導致三四線城市樓市降溫，量價兩方面都開始放緩腳步，購房者出現觀望心理。

冷熱不均

受區域發展、各地經濟水準等因素影響，我國住房存在一定程度“人”、“居”分離的結構性差異狀態。每年春節，在外工作人群返鄉帶來一定的安居置業需求，形成了“返鄉置業”這一極具中國特色的過年現象。

克而瑞研究中心統計資料顯示，2018年1-2月，受返鄉置業推動，三四線城市成交維持強勢：2月大型房企及主要佈局一二線的房企業績降幅明顯，但區域型房企及多佈局三四線城市的房企表現突出，環比持平甚至有所上升。

但好勢頭並未延續到今年。從上述全國資料來看，今年春節市場成交、房企業績普遍下降。根據中指院提供的300余名分析師回鄉實地調研資料，2019年春節期間，各線城市到訪量下滑幅度均較大。二線城市中，較為優質的城市僅可達到日均十組的到訪量，其餘大多數城市日均到訪量維持在三四組；在三四線城市，日均五組左右的到訪量已經算是“表現突出”。具體從城市來看，二線城市中杭州成交量下滑64%，西安下滑54%；三四線城市中，晉江下滑73%，韶關下滑72%。

亦有例外。時代週報記者從西南某地級市一個樓盤獲悉，該樓盤2019年1月30日入市，推出300餘套面積在100平方米以上的三房項目，截至2月13日記者問詢時，已銷售200套左右，去化達六七成。當地地產仲介告訴時代週報記者：“本地新房專案銷售情況比較好，多數樓盤一經推出便僅餘少數樓層、朝向等並非太好的單元。”

克而瑞上述研究也顯示，春節期間，不乏有城市成交量逆勢上升且上升幅度較大。比如二線城市中的蘭州和合肥，春節兩周的成交量分別環比上漲275%和432%；三四線城市中的麗水和中山，則分別上升了158%和134%。克而瑞對此分析認為，以中山為代表的城市，由於供應下降、成交回升，帶來市場熱度慣性延續，所以成交量實現了正增長。這是否能夠推倒返鄉置業降溫的判斷？中國指數研究院研究副總監白彥軍指出：“從全國範圍來說，中國有300多個地級以下的城市，2000多個縣城，肯定會有一些城市保持一個較為樂觀的狀態。我們要從整體來看。”

多位專家分析表示，當前三四線樓市主要需求來源包括四個：一是本地剛需，比如當地城鎮化進程帶來的置業需求、婚娶置業需求；二是返鄉置業推動；三是棚戶區改造影響；四是高鐵驅動、對周邊城市吸引帶來的利好等原因。

“在這些因素中，本地剛需對當地樓市的支撐是比較穩定的，高鐵驅動、對周邊城市的吸引則表現了城市基本面的潛力。棚改則在去年的國家政策調整下，帶來了比較大的變數。在國家提出貨幣化安置因地制宜、棚改資金來源以專項債為主，以及多地2019年棚改縮量等因素的影響下，可能會對某些對棚改依賴性比較大的城市，帶來較大調整。”白彥軍進一步分析指出。

庫存面臨上升威脅？

此外，春節樓市的“冷熱不均”還體現在銷售市場降溫和開發火熱，以及二手房價格下跌和新房企穩等現象上。

各地返鄉見聞中，及閘庭冷落的售樓處和過早休假的仲介門店形成鮮明對比的，是林立的開發工地。受前兩年市場行情向好、預期較高等因素影響下，各地土地出讓積極。白彥軍向時代週報記者指出：“按照開發節奏，預計這些土地將會在最近兩年形成供應。”

資料顯示，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。但中國農業銀行首席經濟學家向松祚在採訪中曾表示：“整體來講，中國大規模建造房子的時代已經結束。預計2019年房地產投資增速會在2018年的基礎上進一步放緩，不排除在5%以內。”

房價方面，2019年1月，全國100個重點城市二手房掛牌均價為14902元每平方米，環比下跌1.05%，連續下跌5個月。但在新房方面，國家統計局資料顯示，我國新建商品房銷售價格維持著穩定且小幅調整的局面，去年12月底一線城市新建商品住宅價格有所上漲，二三線城市保持穩定。

多位元專家向時代週報記者表示，二手房資料更加接近真實市場情況，且除價格變化之外，近期二手房“有價無市”的局面，更彰顯了需求的疲弱。需求已經見頂，但市場開發規模仍然較大，這是否會給市場帶來新一輪庫存壓力？

易居研究院百城土地儲備報告顯示，從去年12月底開始，三四線城市銷售呈現負增長，截至12月底，64個三四線城市庫存總量19562萬平方米，環比上升1.4%，同比上升2.5%。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，1月、2月各開發商推盤節奏放緩，庫存不見得會大幅升高，但是從今年全年來看，鑒於市場形勢不容樂觀、銷售可能繼續放緩，“預計庫存有上升威脅。”

白彥軍則推斷認為，從全國來說，2019年房屋銷售總量可能會小幅回落，對於三四線城市來說，受行情輪動影響，同樣會進入週期、面臨挑戰。“在這種形勢下，前兩年拿地的企業可能會出現分化，已經開工的專案會加速開發、入市，抓住視窗期，但還沒有開工的專案，則可能會觀望一下，放慢開發節奏。”

專家建議，保持供需平衡是三四線城市穩市場的關鍵所在。

“隨著需求的萎縮，如果各地能夠使土地供給保持在一個相對理性的狀態，不再盲目地新增過多的土地供給，保持供需平衡，那麼市場的穩定還是可以期待的。”白彥軍建議，“各個城市要從自身產業經濟、人口流入情況進行實際判斷，是否會帶來比較好的需求和預期，以此為依據，對今年的土地供應計畫作出安排。”

越秀地產（００１２３）指，１月實現合同銷售額約４７億元（人民幣．下同），同比上升約５５％，實現合同銷售面積約１８﹒３８萬平方米，同比下降約１４％。至於訂購銷售方面，即預期正式銷售合同於訂購後短期內簽署，所涉金額約１５﹒４７億元，訂購銷售面積約６﹒４萬平方米。若將訂購銷售和合同銷售合併計算，總銷售金額和銷售面積分別達到約６２﹒４７億元和約２４﹒７８萬平方米。
此外，該集團通過合營方式間接取得廣州市一幅地皮３８﹒２３％的實際權益。該地皮位於廣州市南沙區橫瀝鎮靈山島尖，總建築面積為１２﹒８５萬平方米，規劃作住宅，而該集團實際權益的土地價款約３﹒７９億元。

市場上有多個商業樓宇發展項目推展，屋宇署最新公布資料顯示，去年12月批出23份圖則，包括兩個九龍區矚目商廈項目，其中新地（00016）及載通（00062）觀塘巧明街98號前巴士廠項目（下稱巧明街項目），獲批准興建2座37層商業樓宇，總樓面面積約114.66萬方呎；長實（01113）紅磡鶴園街13號工業樓宇康力投資大廈，亦獲批出最新圖則，可重建為2座33層商業大廈（另設4層地庫）。

長實紅磡工廈重建兩商業樓

去年12月批出的圖則中，以巧明街項目涉及最多樓面面積，屋宇署批准新地在該用地興建2座37層商業樓宇，當中包括4層地庫和12層平台。新地等2016年就該地盤完成約43.05億元補地價。

另外，長實近年積極部署重建的紅磡康力投資大廈，已獲批出最新建築圖則，可建2座商業大廈，總樓面面積約47.78萬方呎。據了解，發展商短期內將通知現有租客遷出該廈。

多個豪宅項目亦於去年12月獲批圖則，其中九龍倉（00004）去年1月以124.51億元投得的九龍塘龍翔道豪宅地，獲屋宇署批准興建4座17層分層住宅，總樓面面積約43.64萬方呎。

去年動工量1.26萬伙挫37%

屋宇署亦披露去年12月的動工量和落成量，去年12月只有54伙動工（以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），雖較去年11月的13伙增逾3倍，但仍屬低水平；2018年全年則有12676伙動工，較2017年約2.03萬伙急跌37.6%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，去年動工量為連漲3年後首度回落，並屬2014年錄得6257伙以來的4年低位，多個大型項目可望2019年動工，料今年動工量可回升至約1.5萬伙水平。

2018年私樓落成量則達20984伙，較2017年的17791伙增加約18%，屬2004年錄得26036伙以來的14年新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，2019年落成量約18381伙，按年回落約12.3%，惟長期走勢將趨穩定。

樓高13層不設洋房 總樓面逾43萬呎

九龍倉集團（00004）去年初投得的九龍塘龍翔道百億住宅地王發展計劃曝光，獲屋宇署批准興建4幢樓高13層的分層住宅，不設洋房，總樓面面積約約43.6萬平方呎。

九龍倉在去年1月以逾124億元，奪得的九龍塘龍翔道住宅地皮，每平方呎樓面地價2.85萬元，仍屬九龍區最高，該地適合作中等密度發展，可望山景，而發展商未有就地皮設計提供洋房，將興建4幢樓高13層的分層住宅大樓，全建於2樓平台之上，另設有2層地庫，住宅樓面約43.6萬平方呎。地皮位處傳統豪宅區，相信將打造成區內高端豪宅。

前太子大廈 重建17層住宅

同系會德豐持有的何文田太子道西233至235號前太子大廈，去年底以逾5億元完成補地價，亦獲批可重建為17層高住宅，總發展樓面約7.2萬平方呎。

而百利保（00617）正申請強拍的西營盤皇后大道西150至162號舊樓項目，屋宇署批出可重建成1幢28層高商住物業，住宅樓面約5.4萬平方呎，另約8,891平方呎樓面會作非住宅零售等用途。

長實紅磡項目 建2幢商廈

工商項目方面，長實（01113）籌備超過10年的紅磡鶴園街13號康力投資大廈項目，過去曾多次向城規會申請改劃作住宅發展，但因與周邊商業發展不協調等因素始終未能獲批，使發展商終放棄重建住宅發展，新獲批出建築圖則，可興建2幢33層高商廈，涉及商業樓面約47.8萬平方呎，相信是次當中需要進行補地價。長實發言人表示，項目原為工業用途，短期內會通知租客搬遷。

港燈的鴨脷洲怡雅路2號大樓，前年就停車場大廈部分曾經申請發展18層高酒店，提供1,200個酒店房間後撤回，資料所見，項目修訂重建為1幢15層高酒店，總樓面維持約36.6萬平方呎，由長實負責監督酒店的發展和營運，去年已完成補地價涉6.6億元。

另外，信置（00083）在2017年投得的葵涌永基路工業地皮，將發展成1幢18層高工廈，涉及樓面約17.7萬平方呎。而由信置主席黃永祥相關人士持有的山頂金馬麟山道8號屋地，亦獲批2層高洋房，及設1層地庫，發展樓面約7,183平方呎。

政府開徵一手空置稅下，私樓動工量持續偏低，去年12月份僅54伙動工，為過去30個月次低，統計去年全年動工量僅12,676伙，創4年低。

去年12月 僅54單位動工

發展商有放慢私樓動工趨勢，屋宇署資料顯示，去年12月私樓動工量為54伙，較11月份的13伙雖回升，但仍為30個月來的單月第二低，連續兩個月少於百宗，全港只有一個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），屬於陳樹渠家族數年前收購的九龍城獅子石道48號項目，將重建19層高商住大廈，提供54個細單位，單位實用樓面面積由89至206平方呎。

新界年動工量 9256伙最多

由於連續兩個月動工量均少於百伙，使2018年全年動工量累計為12,676伙，比2017年的20,300伙，按年跌38%，為過去連升3年後首度回落，並創2014年後的4年低位。

而去年全港共33個私宅項目動工，當中新界區有8個項目共9,256伙最多，佔整體73%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，去年底未有大型項目展開施工，令私宅動工量持續低位，但近年政府穩定推地，不少大型項目已獲得屋宇署批出動工可隨時施工，加上發展商亦利用自身土地發展，預計2019年全年動工量有望止跌回穩達約1.5萬伙水平。

落成量方面，去年12月錄10個新盤入伙（已獲批佔用許可證計算），共5,281伙，為逾16年來單月新高，包括3個逾千伙大型項目，全年則共有20,894伙落成，屬近14年新高。

香港各界都翹首以待的粵港澳大灣區規劃綱要昨晚公佈，期望規劃綱要能為香港經濟帶來新動力。

萬科置業香港市場營銷與客戶關係部董事周銘禧昨認為，大灣區規劃有助進一步促進香港的經濟發展，也會有利香港樓市。他表示，預計今年香港樓價上下波幅5%，本港經濟基調好、失業率低，香港樓市中長期仍看好。

周銘禧昨出席傳媒春茗時表示，公司有留意粵港澳大灣區規劃綱要的消息，相信規劃有助進一步促進香港的經濟發展，因為隨著規劃的實施，日後料有更多的基建設施以及便利灣區城市居民互相投資及生活的措施落實，對香港樓市也會有正面的影響。萬科集團在香港及大灣區都有項目，也會受惠港人北上置業。

今年樓價上下波幅5%

對於香港樓市，他表示維持今年有上下5%的波幅的看法，原因本港的經濟基調良好，估計2018年本港經濟增長約3%，預料2019年也不會太差；另外，更重要的是失業率低，只有極少數的失業，加上有60%人已經供完樓，而最新的供樓負擔比率只有34%，這些因素都對樓市有利。同時，樓市已由去年高位回落了接近一成，現在有條件可以有健康的發展。

另外，周銘禧續表示，公司於長沙灣的項目上季已經入紙申請預售，估計今年中可以推售，項目共約467個單位，戶型由開放式至4房。另外，屯門掃管笏上源，下月料將推出特色戶，目前項目已經推出約800伙，已售出約600伙。

至於灣仔服務式住宅THE LUNA，目前已租出85%單位，項目共105伙，連同商舖，每月總租金收入逾300萬元。

　　樓市陰晴不定，買家多持觀望態度，拍賣物業交投亦回落，部分單位不惜減價求售，導致開價級級下跌，當中以銀主盤為主。九龍塘義德道低層戶最新開價4200萬，較首次開價5200萬低達19%，其他單位「翻叮價」亦普遍回落3%至14%。

　　近期拍賣場不乏減價重推物業，本報綜合各拍賣行資料顯示，降價物業多為銀主盤，當中九龍塘義德道1至3號低層B室，於今日重推，屬銀主盤，面積1409方呎，開價4200萬，呎價29808元，較去年10月首次開價5200萬，呎價36905元，大減約1000萬，調低足足19%。該物業已經歷多次推拍並屢屢降價。

　　另外，上水粉錦歌賦嶺白楊徑雙號屋，面積1315方呎，於今年1月開價1300萬，較去年8月的1500萬，下跌約13%。

　　除銀主豪宅物業外，部分二線屋苑亦見減價，沙田河畔花園F座高層1室，面積408方呎，於今年2月開價390萬，呎價僅9558元，較去年12月開價430萬、呎價10539元，下跌約9%；藍田鯉安苑D座中層6室，屬凶宅，面積650方呎，原於自由市場開價550萬，呎價8461元，最新於下月以530萬推拍，呎價8153元，第二市場開價400萬，呎價6153元。

　　對於此現象，環亞拍賣師曾傑俊表示，整體樓市呈下調，由去年9月至今，樓價下跌約10%至15%，拍賣開價亦會跟隨大市下跌，另外銀行每月估價亦因應市況下調約2%至3%，而銀主盤開價走勢多跟隨估價而行。

　　黃開基拍賣行營業經理蔡文錦亦表示，由於近期市況轉差，部分銀主盤多次推拍亦難以售出，銀行多調低5%至10%開價，希望以此吸引買家，故出現減價推拍的情況。

　　忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑則認為，近期拍賣氣氛一般，交投平淡穩定，買家態度傾向保守，加上二手樓盤售價亦有所下跌，業主見狀亦願意下調底價以求成功售出，故普遍物業開拍價亦隨之調低，出配減價。

　　資深測量師張翹楚表示，去年8月至今樓市市道欠佳，同時銀主於拍賣物業時，只考慮售價可否覆蓋貸款數目，不為大賺離場，故令拍賣場上的銀主盤近期頻錄跌幅，以此盡快吸引買家承接。他認為，市場上部分大手投資者因怕蝕讓離場，將銀主盤轉交代理放售，預計2019年市道仍然反覆，並料銀主盤於首季度錄跌幅，惟全年可錄3至5%升幅。