店面興衰潮

店租高漲導致商家出走的效應持續蔓延，台北市民生社區也爆出店面空置潮。《蘋果》調查，從民生東路四∼五段的1.5公里間，有27間空店面，換算每50公尺即1間待租。有商家怨，老舊店面的房東不換管線、不降租。專家直指民眾消費力下降、店家獲利減少，房東卻未警覺，恐淪為下個東區。

民生社區是全台首見美式街廓規劃，富錦街近年更進駐許多文青咖啡店，但帶來的人潮也炒高附近店租，繼而導致商圈衰敗。《蘋果》實際勘查民生東路四段、五段店家，四段短短500公尺就有7家閒置店面，五段1公里間亦有20家空店面。
從五段1號開始，懸掛招租看板的22坪店面，前身是連鎖美式三明治店Quiznos，目前月租開12萬元，單坪約5500元；2號店面原是金石堂，2017年12月撤離後，空置至去年5月底才由凱基銀行租下；39號原是DVD出租店，也在閒置近半年後租給澳洲寢飾特賣會，31坪租金11萬元，單坪約3550元。

1.5公里爆27家閒置
五段的中間商家更顯蕭條，原由全國健康素食承租的92號店面，去年5月退出；98號的新東陽2年前打包走人；隔壁的111、113號同樣鐵門深鎖，其中1間前身是阿瘦皮鞋，已閒置逾1年，月租開價25萬元。
去年10月撤離的日藥本舖，30坪月租開價19.8萬元，換算單價為6600元，至今仍空蕩蕩；隔壁的CoCo都可飲料店也已收攤，12坪月租開價7.8萬元，換算單價6500元。其他如163號、167號店面等亦閒置中，共計短短1.5公里有27家空店面。

此外，三民路108巷的角窗店面已換過好幾手租客，前身分別是鐵板燒店、爭鮮迴轉壽司店、連鎖藥局，然藥局也已在去年12月退租。不具名房仲透露，「該藥局店面面積約30坪，開價每坪6500元，但即使屋齡已40年，管線老舊，房東在價格上仍不願讓步」，藥局業者表示，「簽約前試著與房東協商租金，但房東堅持不降」，期間雖沒調漲，但因健保一直砍，藥局利潤變低，房租成本居高不下，決定撤走。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，依實價資訊，民生社區租金每坪2500∼3000元，「有些房東因取得時間早，經濟壓力低，所以態度較強硬，不願調降租金，認為就算沒人租也沒關係。」

房東有感忙降租2成
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，「房東覺得社區經濟狀況佳，具高消費力，自認店面人潮多等因素，才開出較高單價。」房產專家sway也說：「民生社區這幾年房價沒跌很多，很多持有店面的都是在地屋主，仍認為民生社區非常昂貴與值錢，所以不願降價。」

不過永慶房屋民生店店長楊証舜表示，民生東路四∼五段因位主幹道，店面坪數大，每坪租金4000∼5000元，近幾年景氣不佳、消費力下滑，租客無法負擔大型店面而收攤，「近期經手幾位房東，已有意願下調租金，幅度在15%∼20%間。」

對於消費力下滑問題，陳炳辰認為，2、3年前富錦街掀起文創咖啡風，聚集不少人潮，但現在熱潮退燒，客層回歸附近居民為主，房東若仍堅持抬高價碼，就較難租出去。Sway表示，該區住戶多是軍公教、上班族，年金改革導致消費力下降，加上網購便利，民眾不去店面消費，「店家做不下去只好搬走。」估計若房東持續不低頭，恐淪為下個東區。

【北】大安區待租店618間 全台之冠

全台店面待租量持續攀升！據《屋比房屋比價平台》統計，全台網路店面待租量高達1萬2481間，較去年同期增9.4%，其中台北市大安區待租店面量高達618間，居全台之冠，空置較集中的路段在忠孝東路四段、敦化南路一段、光復南路。

忠孝東路四段百店空置
大安區主要店面分布在忠孝SOGO、明曜統領等商圈及師大、通化等夜市，網路店面待租數高達618間，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，又以忠孝東路四段約98間、敦化南路一段約56間、光復南路約41間等最多。

《蘋果》比對網路出租頁面資訊，忠孝東路四段待租店面，月總租金從5000元到322萬元皆有，5000元如美容工作室分租，約5坪，多位於大樓內；臨路1樓店面月總租金最低則約3萬元，約6坪，多為服裝、飾品店。金額最大的322萬元店面為已歇業的永福樓1樓，總面積約216坪。整體而言，忠孝東路含大馬路以及巷弄間的店面，每月每坪租金大約5000∼1.5萬元。

敦南金貴單坪月租1萬
敦化南路一段共計56間待租店面，月總租金5000∼216萬元不等，5000元店面為美甲工作室分租，以單純1樓店面來看，最便宜月總租金約4萬元，位於巷弄內、坪數約10坪。最貴店面是敦化南路一段、安和路口的「元大栢悅」1樓店面，使用面積近217坪，月總租金216萬元，前任租客是匯豐銀行。

光復南路待租店面月總租金3.5萬∼58萬元，最便宜店面近忠駝國宅，屬社區型店面，使用面積約18坪，換算每月每坪租金約1944元，前任租客應為美容工作室。

最貴店面則是國父紀念館旁的三角窗店面，可使用面積近70坪，換算每月每坪租金約8405元。

【中】逢甲商圈 陷墾丁化現象？

熱鬧的逢甲夜市也現店面空置危機！《屋比房屋比價平台》統計台中待租店面中，有逢甲商圈的西屯區以354間奪冠，若從《591》出租網站比對店面資料，逢甲路共有32間店面待租、福星路共21間店面，還不包括逢甲商圈外圍的零星店面，房仲嘆：「逢甲有墾丁化現象。」

逢甲路單坪月租7千
逢甲商圈最熱門地段為逢甲路、福星路、文華路圍成的區塊，逢甲路每坪月租在4000∼7000元，離逢甲大學愈近價愈高，其他路段租金則在每坪700∼2500元不等，顯示店面人潮有明顯落差。

群義房屋逢甲中科加盟店店東陳彥志表示：「逢甲空租率高，與近年人潮銳減3成有極大關係。」要租的人變少、續租的人也少，現在平均降價1成才有可能租得動。此外，商圈一窩蜂現象也讓消費者新鮮感減少，1個小型店面起碼每天營業額要達2∼3萬元才能收支平衡，他感嘆：「逢甲的確有墾丁化的現象。」

在逢甲經營6年的餐飲業者透露，「店面在逢甲夜市邊陲地，約15坪，6年前租金4.5萬元，現在漲到6萬元是基本。」隔壁店面則已空租逾半年，據了解租金開價10萬元，已轉手過2次，「聽說在逢甲一級戰區內的房東不願簽長約，1年1年簽約，一次調幅1∼2成，有賺也變成沒賺！」

光看空置店數不公平
逢甲商店街管理委員會主委劉興邦表示，實際依比例來看，除了碧根商場、屋台街的商場在2∼3年前開始空租較多外，街邊店幾乎滿租到9成，強調逢甲夜市店家十分多元，數量也多於其他區，如果光用店家空租數來看其實不太公平。
劉興邦也提到，逢甲夜市轉租快速的原因不外乎小資本額的創業者，產品若不受歡迎，當然無法支撐租金成本，只要發現沒賺錢，要退場較無包袱，導致待租物件多於其他區域。

【南】房東愛挑房客 文山特區店面空蕩蕩

高雄市空租店面最高行政區位於三民區，根據《屋比房屋比價平台》統計，共有248間待租店面。該區有不少精華商圈，但專家認為，商圈外圍的店家因人潮不集中，空置店面較多，近期尤以文山特區的店面空置狀況最明顯，除因店租較高，還因房東很挑房客。

精華區租金高昂
三民區幅員廣大，是高雄市面積最大的行政區，住商不動產文山帝寶加盟店經理陳家庠指出，該區有高醫、建工、陽明、文山等許多商圈，範圍大，自然就會有較多的閒置店面數。

陳家庠補充，商圈精華位置其實很難看到閒置店面，但若是距離精華區段100∼200公尺以外的店面，因對民眾吸引力較小，營業額沒辦法支撐店租，就可能出現空租店面。

另外導致空店面出現的原因則是租金高漲，尤其是熱門區段如文山特區，店租堪比高雄市區，住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，文山特區內約25、26坪的1樓店面，租金5萬元起跳，換算每坪2000元，若是臨主道路的大面寬店面，房租上看25萬元，因此閒置店面不少。

不過文山特區畢竟是三民區精華區段，房東也很挑房客，陳家庠指出，有房東因不願意租給會產生油煙的餐飲業，怕房子被弄髒，寧願讓店面空著等待更適合的租客。

陽明商圈價親民
陽明商圈目前店面空租的情況就沒文山特區明顯，主因在於房租水準比文山特區略低。鄭啟峰指出，20∼25坪的1樓店面租金約2.5∼3萬元，換算每坪1000∼1500元，相對較親民的價格，使空租率較低。

不過，在該區經營服飾店的史小姐表示，現在這邊的店面也不好做，除非是像她的店有固定熟客消費，才能支撐下去。

寶佳機構副董事長林家宏昨（19）日表示，今年國內外經濟雖充斥不確定因素，不過對房市來說並無太多壞消息影響，認為今年房市將優於去年表現。以寶佳機構來說，因高雄近期買氣不錯，將會多放點心思在高雄市場。

林家宏表示，寶佳機構在房地產事業布局相當成熟、完備，且專業經理人能力很強、都能獨當一面，對他來說，他自己的定位就是快樂的投資人；以今年整體房市來說，雖然全球經濟恐受美中貿易戰影響，不過房市最壞的狀況已過，市場成交量回溫，不看淡今年房市表現。

林家宏指出，寶佳機構目前推案遍布全台，不過台北市目前還未有推案，僅「中泰花園廣場都更案」正在進行中，雖然該案占地1,700坪、鄰近文華東方酒店，不過全案還有五戶不同意戶，目前仍透過中間人持續協調、洽談中。

林家宏分析，該案目前規畫尚未定案，但不會朝豪宅方向規劃，至於是否會做辦公大樓產品，因台北市辦公產品供給量不少，像是內湖、南港等仍有相關產品會陸續釋出，因此還未確定產品方向。

林家宏強調，台北市做都更曠日廢時，已經做好長期抗戰的心理準備，「如果五戶不同意戶一直談不下來，以後就交給兒子繼續談，兒子談不下來就交給孫子繼續談」。「中泰花園廣場都更案」公司沒有推案開發時程表，談得下來就做，談不下來就繼續談，不會急就章。

至於對電梯大廠永大投資案部分，林家宏指出，當初會投資主要是看好永大前總經理許作名的經營能力和績效，加上雙方10多年交情，因此決議投資。

目前他手中持股超過10%，不排除持續加碼力挺好友。除了投資永大之外，林家宏也與前國際票券總經理蔡佳晉合作，雙方合資成立「寶晶能源公司」，「太陽能光電」領域；林家宏表示，該投資案同樣也是信任好友蔡佳晉的專業能力和經營績效，截至目前為止，該公司投資報酬率都不錯。

寶佳副董林家宏 有套8%投資術

寶佳集團副董事長林家宏說，金融股和地產一樣都可以長線布局，而投報率要至少8%才是理想的，且取得的現金股息應優於股票股利，至於併購，要看機會，不會強求。
農曆新年長假結束後，林家宏戴著斯文的金屬框眼鏡，一身短袖運動休閒服，接受本報專訪。這天，林家宏對大半年來環繞寶佳與他的各種投資動向與傳聞，侃侃而談，提到投資哲學，面對2019年詭譎多變的國際與總體經濟情勢，投資精準的林家宏又多了一重審慎，除了要精算投資報酬率，他覺得風險與變數增加的現階段，投資應是「現金為王」。

寶佳集團在金融產業布局動見觀瞻，集團主力公司寶佳資產逢高調節部分台新金與永豐金，操作績效斐然，迄今持股市值加現金已達300億元，換算報酬率50%相當亮麗。

林家宏說，他較專注金融與地產長線投資，一方面較熟悉、比較懂，另方面，台灣的金融股有主管機關嚴格監督，大多營運穩健，有利於長線投資，因此他會從股利投報率8%來篩選，科技股則是波動大、相對風險高，所以少碰，至於其他的個人投資，例如永大機電與皇普建設，一方面是支持朋友，了解其個人可信、有能力做好，長線會做出成績，公司有前景，另外就是有服務社會意義，所以有投資意願。

從去年6月台新金董事改選，林家宏與寶佳集團角逐董事失利之後，就沒再接受媒體專訪，相較改選前密集曝光，這陣子近乎神隱，在併購或是介入上市公司改選的新聞裡，寶佳給人感覺彷彿是有機會就「插花」，寶佳轉進金融等上市公司，外界也難免放大檢視。

日前市場說寶佳併購日盛金好事近，亂傳到他聽了都覺誇張，他說，日盛金大股東如確定要賣股可以談談，也曾有人說可協助安排，之後就沒下文，對這種涉及他或寶佳的併購傳聞，林家宏聳聳肩說，他習慣了，反正傳聞不實與他無關，且他自己一張日盛金都沒有。

林家宏說，「最近沒在想這些（指金融併購），等到真有併購機會時再想，「不然多想只會頭痛」。明年永豐金改選要不要選董事，他目前也無定見，去年台新金改選鎩羽，他覺得，如果對方不歡迎，他也未必非選董事不可。

他透露曾和安泰銀的私募基金大股東洽談，但京城銀中途介入，即使破局，寶佳也沒再繼續。

陽光男林佳宏 酷愛打籃球

寶佳集團副董事長林家宏儘管身家驚人，作風卻低調、接地氣，他不玩名車、遊艇，愛穿運動休閒服，喜歡打籃球、爬山、游泳，酷愛戶外與陽光，他的休閒嗜好一般民眾也玩得起，身邊人陸續換上蘋果、三星手機，他卻長年獨鍾台灣品牌宏達電，堪稱是陽光平民富二代。

寶佳集團以房地產起家，真的大發起來不過二十來年的事，林家宏父親、寶佳集團董事長林陳海被喻為千億富豪，而林家宏因去年參與台新金改選成為鎂光燈焦點，市場上不論金融、產業各方面有投資買股、爭奪或併購戰，寶佳集團與他都常被點名，也總是有人川流不息想接近他，投資併購、諮詢顧問都有，真真假假，林家宏經歷去年改選戰役後，顯得有些「百毒不侵」，聳聳肩說，外面人家講人家的，他做他的。

林家宏本人英文比中文好、講話有時慢些、有時無俚頭冒出幾句「語不驚人死不休」的話語，活脫像個鄰家大男孩。比方他回答投資只看金融、地產，沒什麼特別原因，就是「比較懂」；想過推個精雕細琢的不動產代表作嗎？他神回那是「自殺」；談到投資健康別人搶不走，又冷不防補了句「除了閻羅王」。

但各種投資中他最推崇的標的，則是身體健康，林家宏說，因為身體健康投資愈多、報酬率愈高，而且健康是別人搶不走的。

總太地產（3056）董事長翁毓羚昨（25）日宣布，總太位於北屯、總銷23億元的「共好Melody（美樂地）」大樓預售案正式進場銷售，此案與日本建築大師百枝優跨國合作，全力搶攻329檔期商機。
總太今年規劃推案金額將達88億餘元，除了「共好Melody」之外，另一件造鎮案「總太2020」二期，已訂第3季進場，此案900戶住宅，總銷65億元。

總太今年完工入帳個案，包括總銷近28億元「美樂地」一期，此案427戶住家已完銷；總銷7.8億元「東方紐約」僅剩個位數店面；總銷10億元「織築」也銷售一空。法人估，總太今年每股稅後純益有望逾3元。

總太去年有「東方悅」與烏日高鐵商貿中心完工入帳，營收累計26.61億元、年減15.3%；前三季稅後純益3.75億元，EPS達1.62元。

總太「共好Melody」昨天攜手日本建築大師百枝優舉行發表會，此案以全齡通用宅為規劃主軸，由百枝優操刀設計。百枝優曾獲亞洲最具影響力DFA設計大賞、國際ABB LEAF建築獎等。

翁毓羚說，總太看準市場變化，北屯房市以首購、首換及自住族群為大宗，行銷多主打讓利、低單低總價策略。房型以2至3房為主的小坪數住家，並提出「在社區就能度假」的豐富公設，這次更順應推出全齡共好宅，力求細緻貼心再進化。

興富發建設（2542）今年僅有兩筆新案完工，包括新北市新莊「博客來」、台中「臻愛」兩案。

不過，公司手中握有30筆成屋案可供銷售，今年業績表現將視成屋銷售狀況而定。

興富發去年在轉投資的潤隆建設營運轉強貢獻下，推升合併營收達442.04億元，較前年的186.7億元激增1.3倍，創歷史新高；展望今年僅有兩筆新案完工，法人表示，今年興富發營運須視接下來成屋銷售，以及潤隆建設表現而定。

興富發今年有總銷20.78億元的新莊案「博客來」預計今年第3季完工，由於該案採先建後售，後續銷售狀況將影響公司今年營運表現；另外，台中41.85億元「臻愛」，預售時銷售率破九成，將在第1季交屋，該案有機會在今年完銷並全數入帳。

辦公市場這三年將面臨供需斷層擴大的罕見現象。最新市調顯示，2019年新完工的台北市整棟頂級和A級辦公大樓，罕見「掛蛋」。業者憂心今年將破天荒沒樓可租、可賣！預期未來三年仍是新供給短缺，最近租金行情已漲聲響起。

近一年台北市辦公大樓供需失衡的斷層，愈來愈嚴重，需求量刷新紀錄、租金行情也愈飆愈高；2019年更將面臨史上首見的供給「掛蛋」現象，市場預期供給吃緊的狀況會更明顯，「房東方」市場抬頭。

日前內政部實價登錄資訊顯示，2018年中完工落成啟用的北市信義計畫區「台北南山廣場」，出租率已飆破九成，最高租金行情位於38樓，每坪月租高達4,672元，超越「台北101」83樓的4,411元。

據統計，2018年包括頂級、A、B級等各級辦公室市場，全年淨去化量就高達6.1萬坪，遠超越2017年的4.1萬坪，刷新史上最大去化量的新高紀錄。最大的辦公室需求來源是高科技、金融和共享辦公室（Co-Working Space）。展望未來三年的新供給，2019年將面臨零供給，沒樓可完工釋出。

高力資深執行董事楊慧明表示，2018年新完工落成五棟辦公大樓，出租率都衝上九成，為歷年首見；觀察2019年，若「台北大巨蛋」1.022萬坪的辦公大樓，還沒有復工並完工，那麼全年將出現罕見的零供給。

至於2020年，只有「中壽台北學苑」、「新星興業仁愛」二棟大樓、約2.65萬坪完工；不過「中壽台北學苑」，可能對外出租面積不多。

進入2021年，將有「國壽松江」和「富邦長春」二棟大樓完工落成，面積共約1.07萬坪。

供給失衡 五大建商靠攏商辦市場

商辦大樓市場供給失衡的窘境已浮上檯面，需求也從台北市中心蔓延到新北市，國建、興富發、華固、遠雄、長虹等五大建商，今年同步向商辦市場靠攏；其中遠雄汐止史上總銷規模最大案「U-Town」、總銷高達560億元，第二期將於第二季正式登場，最具指標。

台商資金回流潮發酵，帶旺科技廠辦、商辦大樓的需求，連過去鮮少著墨商用、辦公市場的國泰建設，也大轉向。國建表示，去年國建和國壽攜手Marriot合作的萬怡酒店已開幕，接下來又有兩筆商辦開發案，其中南港已簽下利百代辦公大樓改建案，預計2022年可望完工；另外，也簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案，預計2025年可完工。

興富發集團總裁鄭欽天早在去年5月就喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標，計劃橫掃北中南辦公市場，除台北市「CBD台北時代廣場」已接近完銷、去年正式推出高雄「CBD時代廣場」外，今年更計劃加碼北中南辦公大樓購地計畫。

據悉，興富發集團接下來還會陸續跨足民生和生活相關產業，進一步提升商辦大樓的配套機能。

建築業界早年被封為「廠辦三雄」的華固、遠雄、長虹三大建商，今年更積極重返商辦、廠辦市場。其中，華固來勢洶洶，手中已有大直「華固亞太置地」辦公80億、潭美辦公33億、承德路16億三大辦公開發案。

據悉，「華固亞太置地」商辦大樓第一季可能會傳出成交半棟的好消息；另外「承德路」辦公案位於士林北投科技園區，擁有可觀的辦公需求，預計明年第三季動工，先建後售；「潭美辦公案」也是先建後售。

至於遠雄，汐止「U-TOWN」為史上規模最大的廠辦園區開發案，總銷達560億元，其中第一期300億元已完銷，第二期260億元預計第二季推出、已被預購近20億元，其中有六成是置產客。據悉，遠雄相中台商返台置產潮，已計劃擴大到台中市場，開發辦公大樓。

長虹則以台北市為中心，除既有的幾筆WTO系列廠辦土地外，近一年又加碼拿下幾筆廠辦的土地，包括內湖潭美、內湖；據悉，最近正評估卡位「東區門戶」南港，購置土地。

蔡政府力推「包租代管」制度，但「二房東」與房客、屋主間關係一直無明確規範。行政院消保處昨公布「二房東條款」，明定押金、水電費與修繕義務，且不得超收電費、強制告知凶宅資訊等。新制預計六月一日上路，包租業者與房東、房客簽約，若違反規定，除了契約條款無效，包租業者最高將面臨卅萬元罰鍰。

過去曾發生知名惡房東張淑晶除出租自有房屋，也藉低價租賃公寓等再轉租，卻出現超收高額電費、動輒威脅對房客提告等情事，消保處昨天公布「二房東條款」。「二房東條款」包含兩大規定，分別是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」，適用於包租業與房東之間；以及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，是依「消保法」所訂定、適用於包租業與房客的定型化契約。

消保處簡任秘書陳星宏表示，二房東條款規定包租業者，若明訂電費由「承租人」負擔，計算基礎也不得超過「台電夏季用電量最高級距的每度金額」（目前非營業用為每度六點四一元），避免靠高電費牟利。此外，包租業者要主動告知房客房子是否為凶宅、海砂屋；押金總額最高不得超過兩個月租金，且應在租期屆滿或契約終止、交還房屋時返還房客。

至於房租及附屬設備損壞時，原則上由包租業者負責修繕，除非損壞可歸因於承租人。修繕期間，若房屋無法居住使用，承租人也可請求扣除該期間租金。至於雙方要提前終止租約，應於一個月前通知對方，否則得賠償對方最高一個月租金違約金。

在轉租契約方面，為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，因此訂有不得記載事項，包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加的負擔及稅費轉嫁等。

內政部表示，二房東條款為定型化契約，因此應約定事項，就算未記載於契約，仍會構成契約內容；相反地，當契約違反相關規定時，該條款則屬當然無效，且得依照「消保法」規定，最高處卅萬元罰鍰。消保處也提醒承租人，租約達兩頁以上，最好蓋上騎縫章，避免被抽換；簽約過程中，也可拍照、錄音，證明交屋現況，並建議以劃撥、匯款方式繳交租金，避免爭議發生時舉證困難。

新北年增14%最高
房屋比價平台統計，全台目前共有40.6萬間房子在網路銷售，比去年同期多了8%，創近三年新高。六都中，台中待售量逾7萬間最多，新北市年增幅14%最高。

屋比創辦人葉國華表示，原先市場認為房市連兩年復甦，去化增加下，賣壓應可減緩，結果不減反增，賣壓遠遠超過市場預期。超大賣壓下，若有利空衝擊，買氣急縮，房市恐再出現新一波降價求售潮，待售量大的地區將首當其衝。

台中待售7.1萬間最多
根據屋比房屋統計，截至2月23日為止，全台共有40.6萬間房子在網路待售，較去年同期增加逾3萬間、8%。其中，台中市待售量7.1萬間最多，桃園5.6萬間第二，新北市5.3萬間第三。台北市2.8萬間，六都最少。

和2018年2月同期比較，新北、台中、高雄都增加一成以上，其中新北市增幅14%最多，台中市年增6800多間最多。

葉國華表示，這幾年不少屋主因價格差不賣了，或是選擇降價出場，一度讓房市賣壓下降，但隨買氣穩健回升，九合一選後，許多屋主對後市信心大增，紛紛把房屋丟到市場試水溫，造成全台房市賣壓再創三年新高。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前中古屋待售量較2017年同期大增2.6萬間，新屋待售量則減少1.8萬間，顯示房市賣壓攀三年新高，主要是中古屋賣壓大幅攀升。

陳傑鳴分析，雖然去年全台房市移轉量年增4.5%，若以全台建物買賣移轉量扣除建物第一次登記視為中古屋交易量來看，中古交易量能僅約年增3.7%，中古屋市況其實並不熱絡。

「韓流」發威，高雄房市率先受惠。中央銀行今（25）日公布台灣銀行等五大銀行新增房貸，1月五大銀行新增房貸494.83億元，為三年高點，中央銀行官員表示，主要是六都建物買賣移轉棟數增加一成，以及部分銀行年底衝刺房貸的遞延效應。

進一步分析1月建物買賣移轉棟數，六都裡南部表現明顯優於北部，其中又以高雄表現最為強勢，當月買賣移轉棟數3,519棟，月增27.4%、年增13.3%，其次則是台南市，移轉棟數2,149棟，月增20.3%、年增8.2%。

央行經研處副處長吳懿娟指出，去年11月適逢地方選舉，選後六都有一些拼經濟的政策，而房屋買賣成交會有一段時間落差，但今年1月，高雄整體情況確實還不錯，台南則是有新成屋的交屋，未來還要繼續觀察。

央行統計顯示，五大銀行1月新增房貸利率1.629%，月增0.012個百分點，為九個月新高，吳懿娟表示，主要是利率較優惠的青年安心成家貸款占比下滑，導致房貸平均利率上漲。

2018年再寫豪宅新交易，穩坐豪宅王的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，除了頂級豪宅規劃，更享有大安森林公園第一排的公園景觀。不過，台北市超過20公頃、同樣享有公園景觀的還有中正紀念堂、圓山公園及青年公園等，不過平均房價高低價差，一坪居然高達100萬元。

公園綠地一向是居住生活重要機能，周遭住宅也具一定抗跌性。以去年豪宅成交新高價來看，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」每坪落在299萬元，其坐擁大安森林公園的無敵視野，吸引不少高資產族出手。

統計去年大安森林公園周邊房價發現，每坪成交價來到146.8萬元，相較2017年的131.6萬元上漲逾一成，更較2016年價格成長四成，仿佛不受房市盤整影響。

不過，同樣位於台北市超過20公頃大型公園，包括中正紀念堂、圓山公園、青年公園等，這些周邊平均房價卻遠不及這樣的行情，統計資料顯示，去年中正紀念堂周邊單價成交在85.8萬元，圓山公園則落在每坪55.2萬元，青年公園則是每坪46.8萬元。也就是說，大安森林公園與青年公園相較，雖然地段有異，但單坪差價高達100萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，巨幅落差結果並不意外，豪宅聚集的大安森林公園周邊，加上去年還有「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「勤美璞真」、「安峰」等200萬俱樂部成員助攻，不僅重拾豪宅聚落的地位，該區域抗跌性強，也都讓大安森林公園金字招牌威力不減。

相對之下，佔地達24.4公頃的青年公園，平均房價僅大安森林公園的四分之一。師陳炳辰表示，青年公園除了綠地外，設施還有游泳池、棒球場、網球場、高爾夫球場等，卻因所屬南萬華，乃台北市房價偏低區塊，鄰近社區老舊，環境稍嫌複雜，近三年房價起伏不大，都在四字頭。

陳炳辰說，南萬華當地目前以萬大路的新華廈有逼近六字頭的實力，其餘能站上五字頭已屬不錯表現，像是萬青街上的青年皇家，或是中華路二段門牌。

而儘管萬大線年底有望運行，但由於捷運行情多在開通前幾年便會開始發酵，且捷運房市效應也已不若從前，房市回溫又尚緩，青年公園區塊房價後勢仍會是台北市難得的親民地段。

桃園中路二號社會住宅首三日申辦民眾踴躍，已逾600名民眾遞件，在僧多粥少下，住宅發展處特別保留10戶「服務性入住計畫」，只要民眾自提服務計畫，入選者除享有免抽籤入住外，還能優先於一般戶抽籤前選屋，且申請服務性入住和一般戶、政策戶不衝突，可以雙邊都提出申請，增加入選機率。截至2019年2月25日止收件數共計6件，歡迎有服務熱忱的民眾踴躍參與。

住宅發展處處長莊敬權說明，欲申請服務性入住民眾，只要提出對社區事務的構想並以自身專長或專業提出服務計畫，計畫應包含多元活動及社區服務兩類，多元活動類將不設限類型，只要能夠運用自身專長或是專業舉辦活動、提供教學，如親子活動、銀髮活動、農藝教學、手作教學等；而社區服務類只要提出構想及服務時數即可。

住宅發展處進一步說明，申請者經由評審委員審查及面試後，擇優選出10戶入選者，住宅發展處將於後續協助輔導入選者執行其自提服務計畫，並透過每季成果檢核及每年評鑑檢視服務成效。

住宅發展處莊敬權處長表示，中路二號社會住宅基本申請條件為18歲以上中華民國國民；設籍桃園市滿一年或於桃園市就學、就業；家庭成員於基隆、台北、新北、桃園、新竹縣市均無自有住宅；每人每月平均所得低於新台幣5萬1,023元；不動產總價值低於540萬元；未申請社會住宅、租金補貼、包租代管者。如想申請政策戶，則須另檢附住宅法第4條經濟或社會弱勢相關證明。

住宅發展處進一步說明，中路二號社會住宅租期以3年為一期，得續租1次，合計為6年；未來實際入住之民眾，可使用住宅發展處已開發完成的智慧化管理系統，即時看到社區公告、線上報修、租金繳納情形等。另為協助入住民眾搬家、家具、家電、家飾等需求，住宅發展處已著手與優良業者進行洽談，將建立社宅好夥伴專區提供入住民眾以優惠價格提供產品及服務。
住宅發展處提醒，3月5日受理截止後，預定4月起依序辦理評點、抽籤、看屋、選屋等作業，最快2019年9月入住。上述作業實際時間地點，將公布於桃園市政府住宅發展處網站及桃園市社會住宅申租管理系統，再請民眾密切注意相關訊息。

「服務性入住計畫」受理申請採臨櫃辦理，自2019年2月20日起至108年3月5日止，欲申請者於申請日期內備妥相關文件，至住宅發展處(桃園市龜山區自強南路105號)或桃園市政府2樓川堂(桃園市桃園區縣府路1號2樓)辦理申請，。

　　具有公共服務優勢的城市將吸引到大批戶籍人口，促進常住人口增加；但是沒有公共服務優勢的三四線城市，人口可能會加快流失，即便是東部省份也是如此。

　　春節之後，一些大中城市的落戶政策又放寬了。

　　蘭州市近期公佈《蘭州市中長期職業技能培訓實施意見》指出，全面放開對技術工人、職業院校畢業生等戶籍限制。

　　湖北省襄陽市近日發佈的《關於深化戶籍制度改革的若干意見》指出，高校、職業院校（含技校）畢業生憑畢業證可在居住地或工作地落戶。

　　南昌市也傳出了“國內大中專院校（含高職高專）畢業生憑畢業證辦理落戶”的消息。此前，西安、廣州、瀋陽、大連等地也傳來了落戶放鬆的消息。中專生、技校生都在歡迎落戶行列。

　　中南民族大學教授李彥軍認為，政策帶來的人口流動，可能使得一些城市人口增加，有的地區人口收縮。“比如農村、部分二三線城市可能會有人口‘空心’問題。”他說。

　　21世紀經濟報導記者瞭解到，2018年至今，杭州、廣州、深圳、武漢、鄭州等地常住人口和戶籍人口均增加很多，但是東北、西部的部分二線城市，以及部分三四線城市常住人口增長慢甚至處於負增長狀態。

　　部分城市放開中專技校生落戶

　　春節後，西安、常州、廣州等地公佈了一批落戶寬鬆政策。

　　比如2月12日，西安市《關於進一步放寬我市部分戶籍准入條件的通知》提出，具有本科（含）以上學歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45周歲（含）以下，都可以遷戶口進入西安。

　　近期出臺的《蘭州市中長期職業技能培訓實施意見》指出，全面放開對技術工人、職業院校畢業生等戶籍限制，沒有購、租住房的，可選擇在用人單位集體戶口或單位所在地街道、派出所集體戶落戶。

　　二線城市對中專、技校生放開戶籍的時代似乎已經來了。

　　南昌市2018年實施的《放開非戶籍人口在南昌市落戶推行五條措施》就提出，國內大中專院校（含高職高專）畢業生，憑畢業證辦理落戶。在南昌市大中專、職業技工院校就讀學生，憑新生入學通知書或在校學習證明辦理落戶；全國其他院校就讀學生需將戶口遷入南昌市的，可按在南昌市就讀學生同等條件辦理。

　　上海社科院城市與人口發展所楊傳開指出，從人才的角度考慮，一些中西部省份人口本身是流出的，所以作為省會或者大城市，就需要考慮集聚人口。

　　加上有些城市人口老齡化比較嚴重，而城市發展需要活力，“所以這時候很多城市就想辦法吸引外面的人口，來補充勞動力資源。”他說。

　　但有的城市對投靠子女的老人落戶也持歡迎態度。

　　大連市近期發佈的《大連市戶籍管理若干規定》指出，在新區城鎮有合法穩定住所或取得全日制中等職業學校（含技工院校）及以上學歷或在本市就讀並已取得初級工以上國家職業資格證書，距法定退休年齡15年以上的人員，可在新區城鎮落戶。

　　在投靠人員落戶方面，《大連市戶籍管理若干規定》指出：投靠人單老人65周歲以上、雙老人130周歲以上，已辦理《大連市居住證》2年以上，其子女在主城區落戶8年以上或在新市區落戶5年以上或在新區落戶3年以上，並有合法穩定住所；投靠人80周歲以上，其子女在本市有合法穩定住所。投靠人員都可在被投靠人戶籍所在地辦理落戶。

　　人口流向將冰火兩重天

　　鑒於各地正加快吸引人才流入，甚至對符合條件的中專生、技校生、老人也放開戶籍，接下來城市人口可能會出現較大變動。

　　具有公共服務優勢的城市將吸引到大批戶籍人口，促進常住人口增加；但是缺乏公共服務優勢的三四線城市，人口可能會加快流失，即便是東部省份也是如此。

　　以浙江省為例，近期公佈的人口抽樣調查報告顯示，2018年杭州、寧波常住人口淨流入27.83萬、15.81萬；嘉興與上海相連，淨流入了4.28萬；湖州與上海距離較近，淨流入2.18萬；紹興與杭州相連，淨流入1.24萬。其他距離上海、杭州、寧波較遠的城市，常住人口流入少，比如溫州淨流出了2.5萬，台州淨流出了1.45萬，麗水淨流出了1000人。

　　再以山西為例，2018年末太原常住人口增加了4.17萬，運城常住人口增加2.36萬，而陽泉、朔州、忻州、呂梁常住人口增長不到1萬人，去掉自然增長因素（出生人口減去死亡人口），除了太原外的其他地級城市，常住人口應該屬於增長緩慢或者負增長狀態。

　　一般來講，城市級別越高，公共服務水準越高，吸引人口進入的虹吸效應越大。比如一些直轄市、副省級城市、省會城市，因為聚集了比較好的教育、文化、科技、金融等資源，對人口吸引力都大。

　　這可能會導致人口從低級別城市，不斷向更高級別城市湧入。比如農村人口會向鄉鎮集中，鄉鎮人口向市縣集中，而市縣人口向省會城市集中，省會城市人口向副省級城市、計畫單列市以及直轄市集中。很多省可能會出現一個省會城市虹吸全省常住人口淨流入的情況。這在陝西、山西、青海等地均表現明顯。

　　對此，中南民族大學教授李彥軍認為，未來各地城市選人落戶會有差別，比如一線城市會政策趨嚴，一些二線城市將可以吸引到大量人口，但是更邊遠的、缺乏發展機會的城市人口可能流失嚴重，這會影響產業的發展，需要避免空心化問題。

　　北京市人口學學會常務理事尹志剛指出，一些超大城市與三四線城市的區別其實部分在於社保、醫療等公共服務方面。如果三四線城市這些服務搞好了，人口也不一定都要向更大的城市走。

　　下一部改革的方向，應該是社保隨人走，促進基本公共服務均等化。

　　同時也要注意，光靠人才政策吸引人才是不夠的，還是要更多給居民提供發展的機會。“各地還是要靠自己的產業結構來吸引人才，提供均等化的社會保障，讓人才能通過自己的努力提高收入。”他說。

　　上海社科院城市與人口發展所楊傳開指出，各地制定政策吸引落戶不能夠太盲目，要做好預案。“天津出臺了落戶政策，後來又提出來附加各種限制條件，就是因為前面的政策沒有考慮充分，沒想到一下子會有這麼多人來落戶。”他說。

　　“同時各地吸引人口要考慮產業結構，像家政行業的從業者也是緊缺的。同時，關鍵是要讓人才留下來。這就需要地方政府在公共服務、生活條件等其他層面做好保障。”他說。

　“這讓我想起了2016年，那時朋友沒去過香河，就直接買了一套香河的房子，簡直是搶房，太恐怖了。”近日，在位於燕郊的首爾甜城售樓處，剛定下一套商辦類專案的小劉（化名）感歎道。聽聞燕郊樓市回暖，本來計畫隨便來看一看房子的他，最終也加入到購房大潮之中。

　　近日，新京報記者在位於燕郊北部的首爾甜城售樓處看到，現場除了房產仲介、專案銷售人員外，還有大量前來看房與買房的人，這為燕郊樓市回暖再添佐證。據安居客資料顯示，截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房掛牌均價為19590元/平方米，比去年11月份上漲了1193元/平方米。燕郊樓市真的開始觸底反彈了嗎？背後的原因是什麼？

　　燕郊仲介忙了起來

　　近日來，為了一探燕郊樓市回暖的真相，新京報記者曾多次走訪這個距離北京最近的環京小鎮。

　　通過燕郊的彩虹門向東，就是燕郊著名的“售樓一條街”，這條街的熱鬧與冷寂，也代表著燕郊樓市的興盛與衰落。記者看到，儘管燕靈路口附近的房產仲介門店較之前少了很多，但部分正在營業的房產仲介工作人員逐漸增多，工作熱情也比之前增加很多。“去年，大家都打撲克、玩遊戲，現在都忙了起來。之前挺過來的房產仲介，今後的日子又好過一些了。”多位元燕郊仲介人士向記者表示。

　　仲介忙碌背後是燕郊看房人與購房人日益增多，燕郊樓市正在破冰。位於燕靈路口的一位房產仲介工作人員稱，“最近一個多月，尤其是過了春節，看房問價的人明顯增多，大部分都是從北京來的。去年我一年也沒賣出幾套房子，最近一個多月賣了十多套。看這形勢，今後成交量還會增加。”

　　上週末，記者在燕郊北部的首爾甜城售樓處看到，現場除了房產仲介、專案銷售人員外，還有大量前來看房與買房的人。首爾甜城一位銷售人員介紹，專案目前主要在售的房源是商辦類，不限購，戶型為30平方米-40平方米的loft，價格在21000元/平方米-23000元/平方米，80平方米-130平方米的平層，價格在17000元/平方米-19000元/平方米。

　　由於不限購、首付分期，首爾甜城吸引了不少來自北京的購房人群，上述銷售人員表示，分期截至本月28日， 40多平方米的loft，首付10萬左右就能拿下，剩下的首付在兩年內分四次還清。小劉就是眾多購房者中的一員，本來計畫隨便來看一看房子的他，在首付分期、交通利好、北京副中心搬遷等因素的刺激下也購買了一套lotf產品。

　　“賣方”預期房價上漲


　　看房、購房人群的增多也提高了新房開發商以及二手房業主提價的底氣。上述銷售人員表示，“其餘兩棟未開盤樓棟會留著不賣，後期肯定會漲價的。”

　　看房人群的增多也使得燕郊二手房賣方業主預期增強，在看房過程中，一位二手房仲介銷售人員接到客戶提高掛牌價的電話，“一個100多平方米的兩居，總價要上調5萬元。”

　　多位燕郊仲介人士表示，自從去年發佈北京城市副中心與北三縣協同發展等政策以後，燕郊的房價就開始回暖，加之地鐵線路優化等消息的影響，目前整體上漲已經達到2000元/平方米左右。 “目前維多利亞、風尚國際等區域的二手房價格都在1.8萬元/平方米左右，首爾甜城價格也在2.3萬元/平方米左右、福成上上城五期均價約1.7萬元/平方米。”

　　來自安居客資料顯示，從2018年11月份開始，燕郊二手房掛牌價格上漲明顯。截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房掛牌均價為19590元/平方米，環比上漲4.19%，比去年11月份上漲了1193元/平方米。其中匯福悅榕灣二手房掛牌均價環比上漲4.28%，東方夏威夷二手房掛牌均價環比上漲2.22%，潮白人家環比上漲2.81%，灣仔城二手房掛牌均價環比上漲1.75%，福城上上城五期二手房掛牌均價環比上漲2.48%。

　　在成交量方面，北京克而瑞資料顯示，2019年1月份燕郊新房（包括住宅、別墅、商業、辦公等）成交112套，而去年1月份僅成交7套。

　　未來上漲動力有多大？


　　因距離北京的CBD僅30公里，燕郊近年來承接了大量的北京外溢人口與購房需求。在2015年-2016年，包括燕郊為首的環京區域出現了一波房價上漲，燕郊房價衝破4萬元/平方米，成為環京“神話”。2017年6月，河北三河市調控升級，非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且需要提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明。隨著政策效應的顯現，行政管轄歸屬三河的燕郊樓市趨於冰凍。

　　經過超一年半的調整，燕郊樓市觸底反彈跡象明顯。58安居客房產研究院資深分析師李震表示，燕郊二手房房價開始有回升跡象的時間節點是去年11月份。據他分析，廊坊市房管局實施“購房者確定房源的可即時辦理准購證”這一疏通購房流程的新政日期是2018年11月12日，這不是偶然。而去年11月份，這種有促進房產交易傾向的新政出臺實施的新聞開始釋放，並得到了大範圍的媒體傳播，以及自媒體的揣測將輿論引導向了“限購鬆動”。

　　2019年初，首都之窗網站釋放“組織編制《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》”的消息，市場視之為利好消息。“這種略帶想像空間的政府行為，使得市場更加堅定了對於燕郊的看好，帶來上漲動力。這是本次上漲的主要原因。”李震說。

　　至於後續發展，李震表示，燕郊作為通州在地緣上最為接近的三縣之一，上漲動力一定是充足的，因為在長期的社會自然選擇中，燕郊已經積累了一定的公共設施基礎和部分人群選擇居住習慣，承接問題上自然最經濟。

　　受惠于京津冀協同發展，緊鄰北京城市副中心，燕郊的長期利好是肯定的，但正是因為緊鄰北京副中心，燕郊樓市也必然遭遇嚴格監管。北京克而瑞高級分析師崔秀程表示，儘管燕郊樓市小幅增長，但目前燕郊的限購政策依然嚴格，而且沒有放鬆跡象。因此，燕郊房價沒有大幅上漲的動力。區域近期的成交增長，也是受通州城市副中心利好影響。值得一提的，北京城市副中心建設是一個較長過程，燕郊的房地產市場受到的影響也是長期穩定的。

　最近,關於深圳樓市逐漸熱絡的消息頻頻傳來,一些投資者又開始“蠢蠢欲動”。

　　上周,華潤深圳灣瑞府開盤,這是深圳新年第一個開盤項目,也是一個豪宅項目。市場傳言,華潤深圳灣瑞府開盤就售出約五成房源,一些大面積戶型更是“秒光”,甚至因操作人數眾多,看房預約軟件失靈。

　　根據深圳市規土委公示,此次推出的華潤深圳灣瑞府戶型建面約228至583平方米,單價區間在每平方米9.9萬至20.2萬,總價區間在2448萬至11211萬元。如此高的單價,讓這個項目在預售證一公佈就引發了關注。值得注意的是,此次深圳灣瑞府項目均為商務公寓。去年深圳731調控新政之後,商務公寓受到包括5年內限售等嚴厲調控,所以此次傳出熱銷的消息讓市場一陣躁動。

　　也是在近期,深圳第一宗外資並購商業資産的交易誕生。2月20日,在港交所上市的REITs領展房産基金發布公告稱,於當日與賣方簽訂框架協議及股權轉讓協議書,領展同意以66億元的總代價收購深圳福田區的怡景中心城購物中心,零售面積為8.39萬平方米,可租賃面積5.99萬平方米,另有741個停車位。如交易順利完成,這將是深圳第一宗外國基金並購商業資産的案例,也意味著深圳資産的價值開始得到外資認可。

　　其實,並非所有豪宅都受到追捧。據克而瑞數據顯示,2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套,創近5年新低,不足2016年成交總量四成。深圳中原研究中心的數據顯示,從2018年深圳一手住宅成交面積段來看,60至90平方米剛需戶型仍是成交主力,2018年成交佔比58.2%,90至144平方米改善型戶型成交佔比上升至30.5%,144平方米以上的大戶型佔比略有下降,而45至60平方米的小戶型有所上升。

　　最新網簽數據顯示,2月1日至2月24日,深圳新房住宅成交983套,成交數量明顯增加。不過,上周深圳二手房成交791套,環比上升111.5%,成交均價環比下降3.86%,為每平方米49724元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,開年樓市表現好也不見得就是市場升溫,因為現在市場還在調整中,市場強勢反彈還是要看政策、市場預期和金融環境等。此外,一手房和二手房市場分化嚴重,若瑞府這樣的豪宅進入二手房市場,其未來趨勢還得看二手房市場的表現。

　　記者在深圳市羅湖和福田區調查發現,春節過後二手房市場逐漸恢復人氣。“春節過後主要以租賃為主,買賣價格保持穩定,主要還是看業主心態。”在福田新洲從事仲介工作的艾經理説,“雖然對剛需置業者來説,之前迎來了包括首套房銀行利率下調和稅費調整等不少利好消息,但市場總體還是保持穩定,沒有像2015年那樣的瘋狂表現。”此外,與住宅相比,二手商務公寓市場由於交易稅費較高等因素依舊顯得有些冷清。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,此前多個城市的房地産政策調整仍然是個別現象,對於深圳市場來説實質性的影響並沒有發生。2019年可能是個築底的年份,部分調控政策可能會放鬆,但不會一下全部放開。也有分析人士表示,2019年深圳“穩房價”“穩租金”“穩預期”調控目標並存,新房住宅成交均價不會出現較大幅度的上漲或者下降,成交量或將有所上升。

　　2月25日，北京迎來春節假期後的首場土拍。本次土拍共有兩宗限競房地塊出讓，分別為大興區瀛海鎮、大興區黃村鎮兩宗限競房地塊。上述兩宗地塊也是2019年北京土地市場挂出的首批新增供應土地，總用地面積約11萬平方米，兩地塊的總建築面積為27.13萬平米，土地出讓金達69億元。

　　其中，中海地産以總金額44.4億元拍下大興瀛海限競房地塊，溢價率21.64%。該地塊出讓文件規定，商品住房銷售均價不超過55128 元/平方米，且最高銷售單價不得超過57884元/平方米。

　　金地商置以總金額24.6億元拿下大興黃村限競房地塊。該宗地塊商品住房銷售均價不超過55800元/平方米，且最高銷售單價不得超過58500元/平方米。

　　中原地産研究中心統計，從土地成交情況看，2019年來，北京土地累計之前已經成交了26宗（不含2月25日兩宗），合計508億元。而正在挂牌的平谷區金海湖鎮地塊若能在2月27日順利出讓，今年前兩月，北京土地出讓金額有望達589億元，土地出讓收入也將創下近五年同期新高。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，北京2019年的土地供應中，限競房預計仍有很大的比例，上述土拍也顯示，房企仍有在一線城市拿地的積極性。不過張大偉也表示，截至2018年底，北京樓市庫存增加至5.66萬套，為過去4年以來的最高水平。2019年入市的限價房有望超過6萬套。未來，北京限競房市場去庫存壓力猶存。

春節後北京首場土地拍賣會上，位於大興區的兩宗住宅混合公建限競房地塊，中海地產以４４﹒４億元（人民幣．下同）拿下大興區瀛海鎮地塊，溢價率２１﹒６４％，最高銷售單價每平方米５﹒７９萬元。金地商置以２４﹒６億元
獲得大興區黃村鎮地塊，溢價率１７﹒１４％，最高銷售單價每平方米５﹒８萬元。兩幅地成交價合共６９億元。
受到北京大興機場通航在即和城南發展計劃的拉動，大興區域也成為土地市場的熱點。值得注意的是，加上上述兩幅出讓地塊，北京市出讓的限競房地塊已經超過９０塊。今年１月中旬有機構統計，北京限競房面積累計已達８３９萬平方米，按每套７０－９０平方米的面積計算，北京已經出讓成交的土地預計將建成７－８萬套限競房。如此高位的庫存量，是否能夠被市場接受，仍然將是一大問題。

長沙官地最大額 樓面呎價1.27萬

政府拋出「明日大嶼願景」發展藍圖，令大嶼山發展前景看俏。地政總署近月先後推出多幅大嶼山長沙嶼南道一帶的地皮招標，反應理想，上周五（22日）截標的一幅住宅地，僅3天便閃電開標，由中資雅居樂（03383）副主席陳卓賢以私人名義斥資11.3億元投得，造價為政府2011年按季推地以來，大嶼山長沙一帶最大額的官地成交，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）則為12740元，屬市場預期範圍8000至16326元的中游位置。

陳卓賢最新投得的大嶼山地皮，為丈量約份第332約地段第738號（下稱738號地皮），位於嶼南道以北，鄰近大嶼山南分區警署和金灣海岸等，屬該區近年推出的大型地皮，地盤面積約22.17萬方呎，可建樓面面積約8.8695萬方呎，較2011年太古地產（01972）一口氣購入鄰近兩幅地皮所合計的總樓面面積約6.4413萬方呎，還要多約38%。太古地產投得的兩幅地皮後來合併發展，已發展為洋房項目WHITESANDS。

父子年半內先後獲區內住宅地

剛開標的地皮位置較「後排」，市場料難望海景，但仍可享有開揚山景，結果上周五截標時，成功吸引9家發展商入標，包括去年12月以2.03889億元投得鄰近丈量約份第332約地段第765號海景地皮（下稱765號地皮）的信置（00083），其他入標者包括英皇國際（00163）、莊士機構（00367）及中資公司鵬瑞集團等，最終由陳卓賢透過釆高集團名義以最高出價投得，樓面呎價12740元，較信置旗下765號地皮的樓面呎價低約28%，但較女廠家高佩璇去年10月投得同區另一幅地皮的樓面呎價6753元，則高約89%。

陳卓賢及有關人士近年不時參與土地招標， 2011年至今最少透過官地招標投得4幅低密度住宅地，包括2012年投得西貢碧沙路住宅地，以及於2014年購入坪洲一幅住宅地。此外，陳卓賢及相關人士過去一年半則先後拿下大嶼山長沙一帶2幅住宅地，包括昨天由陳卓賢投得的738號地皮，以及2017年8月其兒子陳思銘以約1.0678億元投得的一幅臨海地皮，樓面呎價高達19667元，創大嶼山地皮樓面呎價新高。事實上，采高集團去年12月亦曾入標競投765號地皮，惟最終該地皮由信置中標。

開售呎價料2.5萬至3萬

測量界估計，陳卓賢剛投得的738號地皮，地價連同建築費等計算，總投資額約20億元，即每方呎樓面總投資額約2.25萬元，估計日後開售呎價須約2.5萬至3萬元，方可獲得合理利潤。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，中標價較其預期為高，反映部分發展商「餓地」和對大灣區前景有信心，惟大嶼山的洋房客源與山頂及南區不同，料要較長時間才能清貨。

普縉企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典說，該地皮相信可興建約30座洋房，惟該區投資價值未算高，料較受用家歡迎。

由地產行業主管級人士組成的香港地產行政師學會，最近因應覓地建屋難的困局，成立專責小組進行研究，並建議政府推出「M類公函」（下稱Letter M）制度，鼓勵業主盡早向政府交回手上的農地。

該會資深會員蘇振顯說，港府於1960年至1983年徵收新界土地時，曾推出換地權益書，可在市場自由買賣，每5方呎農地換2方呎屋地，惟在1997年透過立法回購所有換地權益書。而近年政府純以現金補償方式收地，不少業主認為做法未能反映農地的發展價值，批評政府漠視業主自行發展土地的意向。

有效期20年 可換地可轉讓

該會建議推出的Letter M，可以在政府收地時，作為現金補償以外的另一選項，而業主若願意交吉交回手上的農地，便可獲發有效期20年的Letter M，有關文件會列明地皮面積和其他相關資料，並以發出文件當日的農地特惠補償金率作為票面值。

蘇振顯提議，Letter M可用作支付買地或補地價等與土地相關的款項，而使用Letter M時的行使價，則為當時的農地特惠補償金率，意味有機會升值。學會亦建議Letter M可自由轉讓，但毋須如換地權益書設下換地比例；至於發展商亦可在20年內向政府申請取回有關票面價值和利息。該會指出，若政府推出Letter M，可考慮為此類文件特設賣地表，鼓勵農地業主使用此制度。

香港地產行政師學會會長馮國雄指出，該會在農曆新年前已向行政長官林鄭月娥提交Letter M建議書，政府近日已回覆，有關建議將由發展局研究。

樓市逐步走出低谷，長沙灣「西九四小龍屋苑」（即泓景臺、碧海藍天、昇悅居及宇晴軒）樓價相繼回升，其中碧海藍天及昇悅居呎價齊創約半年新高。碧海藍天一個3房戶剛以1070萬元沽出，屬該屋苑呎價相隔約半年重上1.8萬元關。

市場消息稱，碧海藍天1座中層H室，實用面積581方呎，3房間隔，原業主以1100萬元放售，最新降至1070萬元即獲區內換樓客承接，呎價18417元，呎價為該屋苑去年8月錄得19038元後的約半年高位，並首度重上1.8萬元關。原業主2006年斥354.8萬元入市，賬面賺715.2萬元，升值約2倍。

西九四小龍回暖 昇悅居857萬易手

同區昇悅居樓價同步回揚，中原地產副區域營業董事歐陽振邦表示，1座高層D室，實用面積491方呎，兩房間隔，享內園景，新近獲買家斥資857萬元承接，呎價17454元。原業主2011年以430萬元入市，約8年賬面升值427萬元（約99.3%）。

根據資料，該屋苑呎價對上一次高於1.74萬元，屬於2座低層E室兩房戶，實用面積510方呎，去年8月以908萬元成交，呎價17804元，今次呎價亦創該屋苑約半年來高位。

資助房屋方面，美聯物業分行營業經理姚子峯稱，粉嶺公屋祥華邨祥頌樓中層6室，實用面積277方呎，一房間隔，原業主叫價330萬元，最後減至308萬元已補地價沽出，呎價11119元，屬該公屋呎價首度升穿1.1萬元關，再創新高。原業主2015年以已補地價238萬元購入，約4年賬面升值70萬元（約29.4%）。據指，新買家過去一直租樓住，今次見單位銀碼合乎預算，即購入作上車之用。

全幢工廈具重建價值，獲財團斥高價收購。土瓜灣木廠街9號全幢，剛以2.5億元易手，物業41年升值高達124倍。

據土地註冊處資料顯示，木廠街9號全幢，以2.5億元售予輝業發展有限公司，該公司董事為林嘉麗。原業主於1978年以200萬元購入，賬面大賺2.48億元，升幅124倍。

物業總地盤面積約11750方呎，為一幢3層高工廈，現租予汽車維修中心。由於項目位處綜合發展區範圍，可發展住宅總面積上限為673826方呎，非住宅約135088方呎。

上址毗連的木廠街5至7號及宋皇臺道70至78號，即前東方紗廠及好收成空運中心，物業拆卸逾6年仍在申請重建，未有落實任何發展方案。

此外，培新集團售出屯門興旺街3號天匯工業中心10個工廈單位及3個車位，作價8500萬元。土地註冊處資料顯示，該批單位是培新集團於1993年起分階段買入，總購入價約502.65萬元，如今沽出賺7997.35萬元，升值15.9倍。

　　政府過去數年積極賣地，效果逐步浮現，繼去年私樓落成量達2.09萬伙、創14年來新高，今年落成量亦將維持高位，據差估署預期，今年將有20371伙落成，其中面積431方呎以下細戶成主導，佔總數約40%。而將軍澳及大埔成供應重鎮，合共逾7000伙分段落成，佔總數逾三成。業內人士表示，中長線供應料仍充裕。

　　差估署數據顯示，今年私樓落成量將有20371伙，雖然較18年的20968伙稍低，但仍然高位徘徊，甚至最終落成量有機會較政府估算更高。若以單位面積劃分，細單位續為落成量主力。

　　當中面積少於431方呎的A類細單位，涉9649伙，按年增幅達40.8%，佔總供應達47%；面積431至752方呎以下的B型中小型單位，亦有7730伙落成，按年上升33%。

　　至於整體逾兩萬伙供應中，以地區畫分，仍以新界區最多，將有13114伙於年內分段落成，佔整體落成量64%。當中以西貢區（包括將軍澳）提供3775伙最多，佔年內落成量總數18%，其中提供217伙的日出康城4期晉海，可望今年落成。此外，大埔區為另一供應庫，將有3226個單位落成，屬供應量次高的區域，佔整體15%，其中設有667伙的白石角海日灣，可望年內落成。

　　至於九龍區預計有4239伙私宅落成，佔整體20.8%，其中九龍城（包括啟德區）佔1461伙最多，另深水埗亦有1397伙私樓落成；港島區則涉3018伙，當中以中西區為主，料有1802伙落成私樓，佔港島區近60%。

　　萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，由於政府近年積極賣地，預計未來2年供應將持續增加，預計未來3年房屋供應集中於新界地區，包括將軍澳、元朗、白石角及屯門等，九龍區則多集中於啟德及何文田，港島區只佔約8%房屋供應。

　　他預期，由於樓價持續處於高位，市民難以負擔大型單位，發展商因此主力發展中小型單位，故未來5年的房屋供應將以中小型單位為主，相信未來房屋供應足夠應市，惟擔心2023年後土地供應不足，因此支持政府趕快研究用地政策，如發展棕地及人工島等。

　　高力國際香港估價及諮詢服務助理董事馮禮賢表示，受制於早前政府賣地多集中於同一地區，新樓落成亦有時間限制，故亦令將軍澳及白石角等地成今年供應重鎮，惟相信對整體吸納能力影響不大，始終發展商須以樓盤質素作考慮，並以此作定價，故能吸納各路客源，且本港剛性需求仍強勁。

　　他補充，大埔屬中高檔地段，物業以豪宅為主，提供的單位則主要為中大型單位，面積約600至800方呎，定價亦會較高，吸引換樓及實力客；惟另一重鎮將軍澳日出康城鄰近市區，料將繼續以用家市場主導，定價相對較低以符合買家承造按揭。