高雄義联集團在義大世界旁興建高檔住宅「義大別墅」，每棟售價近億元，但居民指控，義联旗下泛喬建設以「保證回租」方式出售，將社區近20間別墅變民宿日租套房，租客素質參差不齊，常深夜開趴大聲喧嘩，不堪其擾，向泛喬多次反映未果，近日掛起白布條抗議；泛喬上周為此對居民提告誹謗，並說社區僅2家民宿且都合法。但居民指泛喬說謊，「明明還有近20間別墅在代租」。

高市觀光局長潘恆旭表示，會去了解該案是否合法，若是未合法登記，將依相關規定開罰。義大別墅在觀音山上，由泛喬建設興建，現約有126戶，住戶多為企業老闆、醫師、律師等，附近又有義大世界、皇家酒店、義大中小學、義守大學等，屬高檔住宅區，居民卻發現優良環境，因民宿、日租套房入侵變質。

「吃人夠夠！」居民投訴《蘋果》，義大別墅售價從6000萬元到近億元，但搬進別墅才發現區內有民宿，2家說是有申請，但泛喬疑為銷售別墅，向投資者保證「回租3年」，導致區內約有20間別墅變成日租套房，租客搞得社區烏煙瘴氣，甚至義联皇家酒店和國際學舍使用別墅設施，也不付管理費，但住戶每個月要繳6000元管理費，向泛喬建設反映也置之不理，根本就是仗著義联財大氣粗。

租客開趴居民怒報警
居民指出，228連假又有1、20名租客進住，深夜還放音樂開趴、大聲喧嘩，讓住戶氣得報警，直到轄區派出所警察到場規勸才收斂，隔天一大早就拉著行李，吵吵鬧鬧地搭遊覽車離去。

無法忍受的居民，近日在住家外掛上「抗議！皇家酒店、國際學舍使用社區資源不繳管理費」、「擾民！高級住宅區經營民宿及日租」白布條，表達抗議。

泛喬建設總經理龔宇源表示，2家合法民宿中，其中一家已停業，業主將別墅轉售，一家協調請他們不要繼續營業，但「人家是合法的。」住戶所指控吵鬧別墅，並非日租套房，主人招待親朋好友，難免會比較嗨，會盡力溝通協調。
居民反駁說，建設公司根本在推卸責任，明明還有將近20間別墅在租，還利用管委會資源，為民宿清潔管理，加上皇家酒店、國際學舍佔別墅區最大面積卻不繳管理費，得了便宜還賣乖。

律師陳宏義認為，建商以保證回租方式出售別墅，然後將別墅拿來當日租套房經營，要先看屋主與建商租賃合約內容決定有無爭議，但建商如沒有合法申請民宿，就將別墅轉租給短期租客，就可能涉及逃漏營業稅和營業所得稅。

日租房法令與爭議
法源爭議：違反《發展觀光條例》第55條，無營業執照而經營觀光旅館業務、旅館業務、旅行或觀光遊樂業務
罰則：處9萬元以上、45萬元以下罰鍰，並禁止其營業
爭議：逃漏稅、未經消防安檢，較無安全保障、未受《消保法》保障
資料來源：高雄市觀光局

日租房鑽灰色地帶 「被檢舉就罰不完」

高市義大別墅遭住戶指控建商將別墅變日租屋，引發爭議！高雄市85觀光發展協會總幹事高清儉指出，高市現約有1000間日租套房，其中85大樓就有約800間，佔絕大多數，大部分都是在「灰色地帶」求生存，有些「個體戶」只有一間套房，也在網路平台上銷售，政府想管也不知道怎麼管。

高清儉說，依現行法令，要經營合法日租屋的確不容易，政府也不好管，所以乾脆「視而不見」，而非法除有逃漏稅問題外，還有消防安全合不合規定、消費糾紛不易求償等問題，消費者最好睜大眼睛。

「有人檢舉就罰不完了！」對於義大別墅被當成日租屋，高清儉也認為該處量體太大，根本不可能符合民宿經營管理辦法4間房間以下的規定，所以聽到這消息覺得有點誇張。

高市觀光局長潘恆旭說，目前日租屋定位不明，尚未合法化，市府還是依現行法令管理，若有不法，就會開罰。
消保官林國慶提醒，旅遊住宿最重要的還是要找「合法的」，因為合法民宿不論在消防安檢、保險、避難空間、房間數各方面都有定期稽查，較有保障，消費者最好不要為了省錢而找非法日租屋。

逢甲夜市商圈自去年店面陸續空租，近來遊客更發現位於逢甲大學正門口的文華路，過往一整排熱鬧的服飾店及攤商，突然一家家拉下鐵門，《蘋果》追查，原來是台中市府為了搶救商圈，大力整頓佔路商家、並拓寬道路，以提昇夜市環境。

讀者向《蘋果》爆料，指上周去逛逢甲夜市，發現很多店家拉下鐵門，人潮也不如過往，懷疑商圈爆發歇業潮，《蘋果》實際勘查，從逢甲大學正門前的逢甲路至文華路100號的舊大門前，短短80公尺距離，10多家店都未開門營業，原來是市府進行道路拓寬工程，並整頓佔用道路的商家，才讓業者索性歇業、重新裝潢。
文華路實際寬度應有8公尺，但道路遭店家長期佔用，如今只剩5公尺寬，近期逢甲大學校方鑑於救難安全，主動捐出校地300餘坪，總共價值超過4億元的校地供拓寬道路使用，市府也順勢拓寬道路，一併清出沿線店家佔用範圍，未來將拓寬為12米道路寬，預計8月完工。

沿線店家佔用3公尺寬
在地合法商家表示，期待未來整頓完後，讓市容街景更好，也希望市政府硬起來，將其他佔用商家清出空間，提升整體夜市環境。

過去逢甲商圈知名度高，商圈規模不斷往外擴，年年名列夜市「繳稅王」，但是長期以來硬體環境卻有愧於「國際觀光夜市」之名，人行空間不足、交通壅擠、候車環境惡劣，都為人所詬病。所以拓寬工程也是逢甲商圈衰退後，少見的硬體改善。

但拓寬道路就能拯救商機？許多在地店家認為沒這麼容易，畢竟這跟大環境競爭有關。文華路攤販陳先生說：「夜市其實道路小小，比較集市熱鬧，但要拓寬道路，會比較像是徒步商圈，但是逢甲衰退是競爭環境關係，房租太高了，觀察附近空租情況就可知道。」

近年平均業績約降2成
目前逢甲商圈最熱門的地段就是逢甲路、福星路、文華路3條圍出的區塊，都明顯可見零星空租，而以往商機最盛的逢甲路，出現5家待租店面，騎樓也有部分閒置空租，攤販說：「騎樓以往行情都是3萬元1格，但是現在生意不如從前，所以空租率也會比較高。」

逢甲商圈管委會也曾表示，3年來逢甲商圈變化大，人潮減少、消費力降低，各店家平均營業額都降低約有2成，其實租金也有修正，主要幹道以往店面租金高達25萬元，現在平均減少1成，但是空租期仍是明顯拉長。

攤販旁的逢甲「正宗校門」 見證一甲子 砂地變黃金

逢甲夜市因緊鄰逢甲大學而成為知名商圈，許多遊客會在逢甲路、文華路口的校門柱拍照打卡，讓這裡儼然成為逢甲地標，事實上，逢甲大學「正宗校門」，位在夜市巷弄內的溫家地瓜球旁，恰逢南門因道路拓寬拆除，不少逢甲校友紛紛前往拍照留念。《蘋果》找到55年前逢甲大學老照片對比，如今的喧鬧夜市，當年竟是荒蕪砂地。

騎樓金貴單價300萬
根據逢甲大學統計行銷小組公布2018年逢甲商圈發展調查，逢甲商圈去年人潮共1091萬人次，總營業額估計達84億9800萬元，住宿商機約20億元，店面交易自然搶手，其中位處逢甲路、福興路口的麥當勞店面及大樓，曾創下總價逾10億元交易紀錄；而2017年文華路一處騎樓40坪店面，也創下總價1.2億元、單價300萬元紀錄。
誰能料到，如今的鍍金店面，50多年前竟是荒蕪之地。1963年，逢甲遷校西屯之初，周邊沒有校門、圍牆；1964年11月設置於南方的新校門完工，外接文華路，10年後才搭起圍牆。

窄巷阻礙消防救災
鏡頭拉回現代，文華路上道路狹小，又有臨時攤販、違建，實際巷道僅5米，逢甲大學秘書長李寶玲表示，逢甲商圈曾在2011年9月14日發生火警意外，消防局雖然緊急調派多輛消防車，但礙於巷道狹小，第1輛消防車花了近20分鐘才進入起火現場。
此外，因逢甲附近有許多學生租屋，幾經思考下，逢甲大學於2016年開始針對拆除南門的協議作業，往上呈報後，終於3月動工拆除，預計8月完工。拓寬工程除了拆除違建的佔用外，逢甲也再退縮4公尺寬的校園用地，總共價值超過4億元、約363坪的土地，未來該路段將寬達12公尺。
此消息一出，收到很多正面迴響，李寶玲也說，多年來逢甲大學與周邊商圈共榮共存，但並非外傳「拆圍牆救商圈」，而是以身為一間大學的社會責任做出此決定，並且不會再有圍牆，朝無牆校園邁進。

「倒店潮」擊退不了高資產族群晉升房東一族的野心。根據最新實價揭露，今年1月在大安區出現2筆億元店面交易，一為大安路一段服飾店面，成交總金額1.3億元，買方為長僑投資開發，其公司代表人為微風集團董事長廖鎮漢。二為信義路四段、近光復南路口，1樓及地下室店面，總交易金額為1.25億元。

拆算單價269.2萬
位於大安區大安路一段的店面，1月以總價1.3億元交易，總面積48.28坪，拆算單價269.2萬元，是實價登錄資料中，大安路一段上，店面單價排名第7高，入手價格還算實惠。

對照地籍謄本，店面新持有人為長僑投資開發，該公司代表人為廖鎮漢，據查，店面應為藝人林佳儀所開設的服飾選品店Level 6ix，也在微風廣場復興南路本館設有櫃位，兩造合作經營街邊店的意味濃厚。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，大安路橫跨忠孝東路，大安路一段上有許多時尚精品，人潮雖不如忠孝東路多，但店家多以培養老客戶為主。該路段店租每月每坪約8000元，郎美囡認為，「該筆交易單價269.2萬元，符合市場行情，且室內面積接近50坪，因此總價超過1億元，也在買方可接受範圍內。此外，東區即使店面效益不如過往，但仍有其指標性。」

另外，位於信義路四段、接近光復南路口的1樓及地下室店面，1月份也以總價1.25億元交易成功，該店面過去為牙醫診所，已在2月底搬遷。據實價揭露，店面總面積為137.58坪，含1車位，拆算交易單價約91萬元。對照地籍謄本，買方為台灣民強股份有限公司。

報酬率仍可達2%
台灣房屋信義光復旗艦店長張芳綺指出，新出售的店面周圍，釋出物件少，報酬率仍可達2%，依當地行情推估月總租金，應落在18∼20萬元，價格回推與交易價格相去不遠，成交價則略低於當地店面行情。

台北曼哈頓-信義計劃區的頂級和A級辦公大樓，平均出租率已高達98％，租金行情也屢創天價，區內地標之一的「國貿大樓」20日宣布調漲2樓以上辦公室租金，新簽合約每坪月租從原本3,000元起調漲到3,300~3,700元，漲幅約1成。

房地產市場上，最敏感的話題就是漲價，這一波房市從2014年景氣高點下修以來，去年已陸續出現住宅新案悄悄調漲售價，「讓利」風潮愈來愈消風，昨日「國貿大樓」也反應需求與成本，宣布自3月1日調漲辦公室牌價。

國貿大樓世貿聯誼社總經理、國貿大樓執行副總經理張所鵬表示， 調漲後的牌價分別為2~13樓每坪月租3,300元、14~23樓3,500元、24~32樓3,700元。

張所鵬表示，「國貿大樓」是信義計畫區的第一棟A辦，迄今快30年，4年前首度出現出租率99.5％，且連續4年如此基本滿租，供不應求現象前所未有。由於信義區商辦需求大於供給，為反映市場行情，「國貿大樓」決定調漲租金。

國貿大樓分析，企業主在選擇辦公大樓時，應以實坪淨租金來評估較準確。「國貿大樓」擁有高CP值，為市場上少見的競爭優勢，公設比僅26~28％，比其他大樓36~40％超高公設，實坪淨租金每坪出現近2,500元的價差。

戴德梁行分析，信義計畫區前十大商辦中，實坪淨坪租金單價最高的要屬「台北南山廣場」，每淨坪逾7千元，「國貿大樓」則相較便宜僅4,500多元，二者價差逾5成。

此外，「國貿大樓」每年都投入不少錢升級軟硬體，據悉，「國貿大樓」每年投入6,000萬更新設備，再加碼撥出租金4％的預算維護，總計每年砸1億元更新和維護設備。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，信義計畫區只有「統一國際大樓」產權可零售，其它多數頂級辦公室都在財團手中，想要進入信義計畫區多數只能租賃。

戴德梁行研究部門統計，信義計畫區商辦面積合計約30萬坪，不過空置面積只有8,000多坪，其中新完工的「台北南山廣場」空置率約12％，「台北101」空置率約5％，其他大樓待租坪數只有300~500坪，信義計畫區頂級辦公室幾乎沒貨了。

即使東區商圈疲軟，店家出走，不過微風集團董事長廖鎮漢的長僑投資開發，仍以1.3億買進東區大安路現為藝人林佳儀經營服飾「Level 6ix」店面，每坪成交價格269萬元，為歷年大安路第七高價，房仲認為屬市場合理價位。

實價登錄顯示，該店面位於大安路一段的角店，面積48.28坪，今年1月時以總價1.3億元交易，謄本資訊顯示，新買主為長僑投資開發，其負責人為廖鎮漢。據悉，該店面為在微風本館、信義誠品等商場也有設櫃的「Level 6ix」，在廖鎮漢接手後，該店面未來可能作為微風的相關零售通路，該店面目前正在裝修中。

在東區不少精華店面撤出潮中，廖鎮漢入手精華區億元店面，格外引人注目，房仲業者認為，雖然東區租金行情居高不下，讓許多業者的營業額難以負擔高房租，迫使不少房客撤出，但長線來說，仍有一些高資產族群看好資產效益，危機入市。

住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬表示，台北市東區的大安路、與忠孝東路四段216巷及延吉街，都是許多服飾、餐飲品牌及零售業布局的主要街道，大安路一段的租金行情約每坪8,000元，以其交易價格每坪269萬元推算，符合目前市場行情。

實價登錄以來，大安路一段共7有間店面交易總價逾1億元，其中2015年時31巷的小型店面曾創下每坪近390萬元的最高單價記錄。大家房屋企研室主任郎美囡表示，大安路一段上有許多時尚精品，雖然人潮不如忠孝東路四段多，但店家多以培養老客戶為主，重體驗、或是獨特性高的商品，在店面的需求度上高。

近兩年房市止跌訊號出現，土地市場也活蹦亂跳。宏大國際資產20日最新統計指出，全台六都土地交易量已連兩年攀升，2018年衝上3,384億元為四年最大量，預期2019年可望延續熱度，挑戰3,400億元大關。

宏大國際資產總經理陳益盛20日表示，土地市場成交量向來是房市景氣的前期指標，而最近光是尚志旗下北市復興北路和新北土城兩筆土地成功標售，就囊括120億元成交量，土地交易熱絡，預期2019年將欲小不易。

宏大國際資產統計2014~2018年的5年間，全台六都單筆成交破1億元以上的土地成交案，以2014年為高點達3,774億元，之後連續下滑二年，低點落在2016年僅成交2,104億元。所幸近二年逐步回溫，尤其2018年大增至3,384億，成交放量地價也回升，很多地主開價高高掛，惜售心態濃厚。

陳益盛表示，近一年來土地交易以台北市回溫最明顯；而新北市因板橋、新店、三重、土城等多處重劃區土地持續釋出，交易相對穩定，五年內有三年交易金額居六都之冠；至於桃園隨著機場捷運及航空城開發案發酵，2018年土地交易達795億元，微幅超越新北市居全台之冠。

陳益盛指出，其實土地交易量原本可能更高，近五年來房價雖有下修，但土地價格卻相當硬、議價空間小，呈現「房價下跌、地價不跌」，多數建商不買也不是、買又買不下手的窘境，「讓利」誘因並未出現在土地市場。

陳益盛分析，最近買家洽詢較熱門的土地除新北市重劃區之外，就是台北市南港經貿園區一帶，受惠中信總部進駐、日本三井Lalaport也將開幕，預期上班人口和消費人潮帶來穩定需求，不少建商積極物色土地中。

仲量聯行受賣方委託代理銷售新莊區建國段乙種工業用地，2019年3月19日由華固建設以20.55億元取得，其中乙工土地面積近4,000坪及道路用地約150坪，本案為2019年新莊區首筆大面積工業用地交易。

本次出售的新莊工業用地，鄰近輔大捷運站且預計未來桃園捷運棕線完工等交通利多，本區可期成為桃園與大台北都會相連的中樞點，利於產業發展。值得注意的是，本案鄰近塭仔圳重劃區，該重劃區預計超過6,000家廠商將在2019年下半年恐面臨迫遷，在地利環境及交通區位優越下，華固興建的廠辦有相當高機率成塭仔圳重劃區廠商搬遷首選。

根據仲量聯行市場研究顯示，過去兩年間新北市工業區的建物交易中，廠辦類建物約占七成交易量，足見廠辦需求之高。預估2020年後，每年約有8.4萬坪廠辦釋出，但扣除自用需求後進入市場的供給量僅剩約3.4萬坪，然而目前新北廠辦年均需求約7萬坪，顯見新北廠辦市場將面臨供不應求的局面。其中又以新莊區廠辦需求最為殷切，廠辦量體僅約13萬坪，平均屋齡高達18年，且空置率趨近於零。華固建設發現廠辦需求的急切，然而近幾年內新莊與三重地區有高達6萬多坪的工業土地申請變更為住宅用地，優質的工業土地稀缺且珍貴，經過全面性評估後決議購置新莊區建國段土地。華固建設以獨到的眼光在最佳時機進場，未來區域發展持續看漲。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示：「在新北的廠辦交易中，有近半數交易起因於原有房舍老舊，得搬遷至設備新穎空間之需求，且選址多以鄰近區位為主。本次華固購置的新莊工業土地，是該區近來少見的大面積優質投資標的。更顯示出投資人持續關注與看好北台灣廠辦市場，一旦出現精華土地便會積極出手。」

今年329檔期桃園房市推案大爆發，總計有逾900億案量釋出，較去年同期倍增，三大戰區中，A7重劃區戰火最熱，竹城、遠雄、富宇、新潤等大型建商雲集，案量達300億元，青埔及中路也各有近百億、50億案量釋出。

根據591新建案市調，桃園329檔期推案達906億元，較去年同期434億元倍增，成長幅度更居全台各都會區之冠，591新建案指出，龜山A7重劃區以機捷題材和2字頭房價優勢，普遍訴求首購族；中路重劃區則新推個案具地段優勢，多為30~50坪左右的首換產品。

其中，去年起推案不斷的龜山A7重劃區，堪稱北台灣推案最熱絡的地區，包括竹城、寶佳、遠雄、新潤、富宇等大型建商雲集，均有系列推案，合計300億案量釋出，最受矚目的為總銷135億元、基地超過4,000坪的「A7地王竹城甲子園」，規劃地上24層建築、二至四房格局；遠雄集團亦推出總銷45億元的「遠雄新未來2期」；首入市場的高雄建商欣巴巴事業亦將推出總銷26億元的「欣時代」。

A7重劃區屬於林口長庚生活圈的延伸，中華郵政投資逾200億元打造智慧物流園區及跨境物流營運中心，預計2021年陸續完工，未來將創造6000個工作機會，為區域帶來利多。

此外，過去推案沉寂一陣子的青埔高鐵特區，自去年以來推案轉熱，去年即推出2,700戶新案，今年329檔期包括聯上、冠德等建商均有指標新案推出；而過去是桃園在地建商推案大本營的中路重劃區，在過去二、三年大量推案後，陸續進入成屋高峰期，今年329檔期有「昭揚君硯」、「昭揚CBD經貿中心」、「展昇奧斯卡」等案推出。

台北世貿中心國貿大樓公司昨（20）日宣布，由於信義計畫區A級商辦市場需求一直大於供給，因此自3月1日起調漲租金牌價，每坪上看3,300元起跳，漲幅約一成。商仲業者認為，信義計畫區租金後勢持續看漲。

國貿大樓公司是元大集團和外貿協會等合資成立，原先低樓層牌價約每坪3,100至3,500元，調漲後每坪3,300至3,700元之間。

商仲業者指出，去年信義計畫區已有不少A辦率先調漲租金，國貿大樓原先租金水準低於市場，但因品質與管理都很優良，此次喊漲並不意外。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，信義區目前空置待租的量只有8,000多坪，除南山廣場、台北101空置率在一成以內，其餘辦公大樓幾乎都是滿租狀態，他說： 「商辦市場是不動產剩餘的火種，而信義計畫區又是火種的核心。」

顏炳立指出，若說蛋白與蛋黃區價格有一定的落差，從南港辦公大樓租金可望站上每坪2,000元來看，信義計畫區就會有每坪4,000元的行情，以辦公室租金來看，「南港動了，信義計畫區就要發了」。

顏炳立分析，今年台商回流，看好工業用地及商辦市場將推升商用不動產市場熱絡，連帶拉高租賃價格，信義計畫區A級商辦租金行情可望持續走高。

他指出，目前信義計畫區A級辦公大樓空置率近乎於零，但使用率卻僅六至逾七成，這是因各大樓的公設比不同。

國貿大樓擁有該區A級商辦最低公設比26%至28%，其他大樓是36%至40%公設比，國貿大樓實際租金坪價為4,583元，而指標性新完工的A辦，其淨坪租金上看逾7,000元，每坪相差近2,500元。

土地交易量一直是房地產市場的前期指標，2018年全台土地交易，可謂是連2年趨於回溫。宏大國際資產統計2014年至2018年全台六都億元以上土地交易，顯示自2014年高點3774億元，後連續下滑2年，低點在2016年交易只剩約2104億，到近2年逐步回溫，尤其2018年大幅提提高到3384億，土地交易似乎呈現止跌回升的跡象，也無怪乎最近大同尚志資產2筆土地標售，在新北市土城區與台北市長安東路的土地，都分別由和碩(茂德)及興富發以幾乎創新高的價格取得。

宏大國際資產陳益盛總經理分析，其中雙北市已明顯交易量回溫，尤其新北市因板橋、新店、三重、土城等多處重劃區土地釋出，交易量(金額)相對穩定，5年內已有3年交易金額居六都之冠，而桃園也隨著機場捷運及青埔航空城開發的發酵，2018年的土地交易量微幅超越新北冠全台。

據陳益盛指出，其實土地交易量原本可能更高，近5年來房市雖大致逐年下修的走勢，但房屋的原料土地卻相對議價空間較小，呈現「房價下跌、地價不跌」的現象，也使得多數建商呈現左右為難的窘境。面對這種全民期待房市下修的心態下，遇到地主價格文風不動、或降個意思意思，也只能多看多比較。陳益盛以近年媒合多筆土地的經驗及統計觀察表示，除了一定的土地規模外，建商較為青睞的開發標的有4大類：

分別是(1)土地坐落距離捷運800米內、(2)具有重大建設或題材周邊土地、(3)河岸或公園景觀等，(4)具有商用投資開發價值的地段等，才是建商較為積極尋求的開發標的，否則仍有不少建商是以合建方式進行開發，來降低投資風險。

上海房價今年以來有所回溫，交易也漸熱，銀行信貸員們“春江水暖鴨先知”。

從銀行端來看，今年著力佈局房貸，是抵禦資產荒的一劑良藥，也是在對公信貸謹慎、消費信貸收緊之後的優選，有銀行行長直呼，今年最為看重房貸資產。

二手房重獲青睞

國家統計局3月15日發佈2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料，結果顯示上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，同比漲1.5%；二手住宅銷售價格環比下跌0.1%，同比下滑2.5%。新房價格今年1月和2月都在微漲。

2018年在“房住不炒”的調控下，上海樓市略為低迷，成交量下滑。

根據多位元銀行信貸員的說法，去年業務量明顯減少，其中新房和二手房情況分化：新房，尤其是地段較好的樓盤，由於政府限價一房難求，特別是上海前灘地帶的樓盤，出現了淩晨排隊購房的情況，而二手房少人問津，原先與新房倒掛的二手房房價最終也不得不調低，以獲得購房者青睞。

“但今年開春以來情況很不一樣，新房一如既往地紅火，二手房也熱起來了，明顯感到房貸單子多了。”一位元國有大行上海分行客戶經理對21世紀經濟報導記者表示。

記者採訪過的多位元信貸經理認可這一說法，並表示可能已經超出了季節性因素帶來的效應。從過往經驗來看，一季度是銀行集中進行放貸投放的時間。

從銀行的角度看，房貸放款速度也有所加快，上述大行客戶經理表示，以往需要等兩個月放款，現在時間更短一些。

銀行為何降價攬客

同為一線城市，深圳房貸利率在3月兩次下調，大行最低提供基準利率上浮5%的利率。但多位銀行房貸業務人員表示，這種調控幅度不適用於上海，原因在於上海房貸利率水準已經是全國最低。

目前上海維持著首套房房貸利率最低9.5折的折扣水準，沒有上浮反而打折，這在全國非常罕見。但是穩中也有下調。融360大資料研究院監測資料顯示，2019年2月上海首套房貸款平均利率為5.06%，較上期下降3BP，環比下降0.59%；二套房貸款平均利率為5.56%，下降1BP，環比下降0.18%。

融360在上海地區監測的30家銀行分（支）行中，首套房方面，有1家停貸，首套房貸款最低利率折扣依然為9.5折，目前共10家可以申請9.5折優惠，7家執行基準利率，9家執行基準上浮10%，1家執行基準上浮15%，另有2家執行基準上浮20%。二套房方面，平均利率為5.56%，普遍執行基準上浮10%-20%。

房貸利率較低其實反映的是在上海市場上銀行們拼殺激烈。一位全國股份制銀行零售業務部副總經理對21世紀經濟報導記者表示，原因主要在於上海信貸市場競爭充分，既有中資銀行，也不乏外資銀行。在資金充裕、拼殺強勁的情況下，“抬價”只能意味著喪失市場。更何況房貸屬於優質資產，不良率一直是各項貸款最低的。

而在今年央行兩次降准之後，市場流動性增強，銀行坐擁低成本資金，在資產荒的大背景下，多家銀行人士表示，近期更加注重佈局房貸市場。

一位股份制銀行上海分行行長表示：“對公業務方面，開拓新資產比較有難度，找到擁有合格抵押物的企業並沒有比去年更容易，且逾期違約現象比較多，個人信貸方面，消費貸很多是通過助貸做的，今年監管比較嚴格，因此也出現了下滑。所以今年年初，我們把精力放在開拓房貸市場上，壓低價格攬客。”

21世紀經濟報導此前曾報導，3月初，上海對“聯合貸”釋放監管信號，不得新增違規合作專案，逐步壓縮存量業務規模。上海銀保監局黨委書記韓沂在兩會期間接受媒體採訪時表示，目前對於聯合放貸有明確的要求，銀行不得將風控管理交給互聯網機構，即互聯網機構可以協助銀行放貸，比如幫助獲客，提供技術以及管理、回收貸款等。但銀行不能直接將資金交給互聯網機構，由互聯網公司直接放貸，這是原則問題。

“房貸我們今年一直在發力，畢竟按揭貸款涉及民生，我們在額度上對按揭貸款優先保證。”一位國有大行上海某支行行長對記者表示。

一位滬上銀行人士也表示，90天逾期款項納入不良之後，去年上海銀行業不良率有所抬頭，從2017年末的0.57%上升到了0.78%，資產品質下遷壓力加大，因此更加注重房貸是順勢而為。

上海樓市或現新需求

今年上海房貸還有一個契機，即三年前外地人在上海購房的連續繳納社保要求從2年變成了5年，阻擋了很多購房者的買房征程。但是今年上半年，三年前剛滿2年社保的人群達到5年標準，屆時樓市可能出現新動向。

“都在說這部分人快要解除限購的情況，可能以後單子會稍微多一些。”一位元信貸經理對記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，三年前測算出來上海有30萬人會受到外地人購房資格新政的影響，今年很可能這部分需求會逐步釋放，從而帶來二手房市場的回暖。但今年股市在兩會期間突破3000點，不排除這部分資金流入股市，獲得購房資格的外地人剛需沒有充分釋放的情況。

對於信託機構正追捧的房地產項目，滬上銀行們還是較為謹慎。

“去年中央提出‘六個穩定’，其中提到要穩金融，無論是開發貸還是房地產市場，也要穩定健康發展，我們都是圍繞這個目標來做的。”上述國有大行支行行長表示。

英國房地產諮詢公司萊坊（KnightFrank）3月初發佈的《2019年財富報告》顯示，2018年全球資產超過10億美元的富豪人數已有2229人，相比2013年增長了55%，其中來自亞洲地區的富豪在這五年中激增117%，達787人。

萊坊亞太區研究部主管霍爾特（NicholasHolt）在報告中指出，房地產投資是超高淨值人士（個人資產3000萬美元以上）投資組合中不可或缺的一環。全球平均而言，超高淨值人群21%的資產都在樓市，其中亞洲的富豪尤其喜歡買房。除了本國之外，他們在海外最熱衷的置業目的地國之一便是澳大利亞。

澳大利亞目前是全球第四大熱門移民國家，萊坊的調研表明，對於亞洲及澳洲其他國家的超高淨值人士來說，澳大利亞被認為是首選移居地。

萊坊澳大利亞住宅地產行銷總監愛琳.范.圖伊（Erin van Tuil）在接受第一財經記者採訪時說：“綜合生活方式、財富與投資前景，悉尼在萊坊2019年城市財富指數上排名第8位，深受全球超高淨值人士的歡迎。悉尼不僅是一個穩定可靠的投資地，也是一個風景優美、安全宜居，且高度重視教育的城市。”

此外，隨著滑雪運動在亞洲地區日漸流行，阿爾卑斯山地區的滑雪屋也成了不少富裕人士新目標。

悉尼豪宅逆市上揚

在過去50多年裡，根據國際清算銀行的統計，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍，並且一直處於上漲週期，沒有出現過連續三年的下跌。

但自2018年以來，情況發生了明顯的變化。根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5%~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。

不過統計資料顯示，當地的豪宅市場並未受到普通住宅市場低迷的拖累。

據澳大利亞房地產諮詢公司Ponton Valuations公佈的資料，截至2018年12月，悉尼已有100套以上的房產成交價超過了1000萬澳元，創下了歷史新高，同比2017年增加了20％。

2008年金融危機之後，澳大利亞豪宅市場的表現一直相對穩定，在房價上漲時增幅不如普通樓盤，但遇到下跌時，卻更為保值。個中原因，或許是對於普通住宅市場來說，其價格上漲的驅動力主要來自供需關係，而對豪宅而言，則是其稀缺性與唯一性。

愛琳對第一財經記者表示，儘管澳大利亞樓市目前低迷，但豪宅市場將保持繼續增長，2018年悉尼豪宅市場上漲了3%，預計未來一年還會增長2%。當地豪宅項目供應短缺，加上未來5年高淨值人數將以19%的速度增加，這會推動豪宅需求量進一步上升。她認為，只要是地段好、品質高的高端住宅，不會缺少買家。

霍爾特在報告中也提到：“我們注意到最近幾年，超高淨值人士越來越希望增加物業在其投資組合中的份額，這個趨勢在全球富豪持有的物業數量中便能看出，他們最新擁有的物業數量平均已從2.9增至3.6個。”

報告認為，儘管全球經濟總體仍處於上升期，但增速已然下滑，同時以債務、利率和通貨膨脹等形式累積的風險正越來越大，在這個充滿不確定的時期，超高淨值人士更傾向于投資保值、稀缺的實物資產，以保證資金的安全。

愛琳稱，根據萊坊的研究報告，澳大利亞是全球超高淨值人士第四大移民目的地，而在來自亞洲和大洋洲的超高淨人群排在第一，“悉尼豪宅的海外買家主要來自中國、新加坡和馬來西亞。”她說。

中國富豪買房最爽快

多年來，澳大利亞一直是中國高淨值人移居海外的主要目的地國家之一。

據專為全球高淨值人士提供身份規劃諮詢的恆理環球顧問事務所（Henley & Partners) 倫敦總部為第一財經提供的資料，需要在澳大利亞投資500萬澳元的 “重大投資移民”（SIV）類別簽證發放數量自2014年開放以來，增速驚人。2014~2015年度獲批的人數為879人，到2017~2018年發放量已上升到了2022人。恆理表示，無論申請人還是獲批人，都以中國人為主。

佳士得國際房地產（Christie's international real estate）悉尼經紀人雅各斯（Ken Jacobs）是當地豪宅市場的專家和多年的銷售冠軍，此前許家印在悉尼購買過一套3900萬澳元的房產就是經由他手。

雅各斯在接受第一財經記者採訪時表示，自己在2015年、2016年分別經手成交過一套7000萬澳元和6100萬澳元的房產，買家都是中國客戶。

他說：“我很樂於為中國買家服務，他們只要看中了房子，出手會很果斷。此前有一套高端豪宅，先是中國買家的家庭成員與助理過來看房，過了幾天買家親自來看房，當天我們就簽了合同，第二天買家就打了預付款。”

對於悉尼的豪宅市場走勢，雅各斯稱：“儘管最近一兩年買家略有減少，但市場價格一直保持穩定。”他表示，2018年成交了一套位於悉尼東郊豪宅區Point Piper的Fairwater Estate，成交額高達1億澳元；2019年1月，又成交了一套墨爾本的頂層公寓，金額為3000萬澳元，“這兩樁交易顯示超級富翁繼續看好澳大利亞的豪宅地產”。

他對第一財經記者表示，大部分買家看好的悉尼豪宅都為瀕海且鄰近悉尼大橋或悉尼歌劇院，正是這些特色地標給周邊豪宅賦予了獨一無二的稀缺性，同時保證了房產價值。

他還補充道，除了中國買家，也有不少歐洲、美國的富豪對當地的豪宅感興趣，澳大利亞的生活方式、教育水準和自然環境對全球投資者而言都別具吸引力。

海外房產中文平臺居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者採訪時表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，儘管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。另一方面，當前人民幣對澳幣匯率與上年同期相比高出了6%，對於中國投資者而言，這相當於減少了6%的購房成本。



瑞士度假屋成新歡

在萊坊去年底發佈《2019年全球超級豪宅市場報告》中提到，歐洲阿爾卑斯山地區的度假區正逐漸成為超高淨值人士的新歡。報告稱，位於郊區的度假屋居住面積往往很大，同時還配有大片土地。一套豪華度假屋擁有1400平米的居住面積和200英畝土地並不罕見。如果離城市較近，土地面積會小一些，但一般也有3~4英畝。

報告還提到，阿爾卑斯山的度假屋並非只有冬季才會受到歡迎，夏季時當地經常舉辦各種音樂、美食和葡萄酒節，客流量也在增加。

負責瑞士安德馬特地區（Andermatt）旅遊開發的Swiss Alps公司CEO西蒙（Franz-Xaver Simmen）對當地媒體表示：“我們明顯感受到中國遊客對我們的興趣在增加。”

據統計，2018年在安德馬特地區過夜的遊客中，來自中國的遊客人數排名第二，僅次於來自瑞士國內其他地區的遊客。

瑞士懷特斯房地產仲介公司（Whiters Corporation Ltd）業務經理朱威特（Whiters Chau）在接受第一財經記者採訪時表示，瑞士是一個風景秀麗、金融安全，且投資可靠的國家。沒有瑞士長期居留權的外籍人士不能在瑞士購買普通住宅，但度假屋及酒店等類型除外。

朱威特表示，滑雪度假屋集中在安德馬特地區，而湖畔度假屋則主要位於因特拉肯（Interlaken）附近。

他說道：“我目前在居外網上掛牌了22處瑞士房源，價格約在100萬瑞郎到1270萬瑞郎之間。當地市場上度假屋的平均價格約在150萬瑞郎左右。”

羅雪欣表示，雖然居外網上有一些瑞士房源，但中國買家瑞士房產的詢盤量一直很少。根據以往經驗，中國人海外旅遊往往會帶動在目的地的購房。隨著中國人到歐洲度假旅遊越來越普遍，瑞士及法國的滑雪度假房產會逐漸進入中國買家的視野，就像現在日本北海道的情況那樣。

　　2017年初，顏建國從龍湖集團回歸中海地產集團（0688.HK，下稱中海），並于當年5月正式出任中海主席兼行政總裁，執掌大權。

　　自此，中海在銷售規模、增加土地儲備方面均展現了少有的激進取態。最新公佈的財報顯示，中海去年全年實現合約銷售額為3012.4億港元，同比飆升29.8%。

　　然而，相比2018年高達30%的合約銷售金額增長，2019年中海設定的合約銷售目標為3500億港元，按年增速僅為16%左右。

　　今年中海的合約銷售目標設定為3500億港元，相比現有6955億港元的在手貨值，去化率約為50.3%，這個目標並不是十分進取，相當於行業內的正常水準，“好年份一般的去化率可以達到60%-70%。這與供貨時機，產品結構都有一定關係，我們設定的目標是可以完成的，如果市場好，應該可以超過這個目標。”顏建國在3月20日在香港舉行的業績會上透露。

　　截至去年年底，集團淨借貸比為33.7%，加權平均借貸成本為4.3%，在年銷售規模千億以上房企中保持最低負債率，融資成本處於行業最低區間，公司持有現金1005.6億港元。

　　 堅持一二線戰略

　　一直以來，中海是中國房地產業最為賺錢的公司之一，享有“利潤王”的美譽。對此，顏建國坦言：“我們始終堅持淨利潤穩健增長為目標，而不會刻意追求規模或者排名，但是行業規模會影響淨利潤的水準，因此我們在土地儲備方面將更加進取，在銷售上尋求量價平衡，仍將保持30%以上的毛利率水準。”

　　財報顯示，2018年中海的毛利率為37.8%，淨利率達到26.2%。在他看來，中國的房地產市場已從高速發展切換至平穩發展的軌道，這已是市場共識，“未來的房地產政策核心是穩地價、穩房價、穩預期，因此今年全年的房地產市場將保持平穩發展。由於銷售有所滯後，預計下半年市場會有所改善。”

　　2018年，中海在內地28個城市和香港買入63幅地塊，全年累計新增土地儲備建築面積達到1764萬平方米，權益建築面積為1272萬平方米。截至去年年底，集團的總土地儲備為9144萬平方米。

　　新增土地儲備中，包括上海中心城區最大規模的城中村改造項目紅旗村，以及香港九龍啟德的一幅地塊，廣受市場關注。據悉，中海2019年的新增土地權益投資額預計達到1350億港元，相比去年的1084億港元大幅增加24.5%。

　　經過多年的精心佈局，中海已基本完成了在內地一二線城市的佈局。顏建國透露，目前公司持有9144萬平方米的總土地儲備，其中15%位於一線城市，二線城市的占比達到65%。另外，在中海總土地儲備中，中海子公司中海宏洋的占比達到20%，“我們始終堅持一二線城市為主的投資策略，尤其是一線城市。去年公司在北京、上海、香港的土地投資額達到400億港元，占比超過三分之一，北京去年的銷售額達到329億港元，在公司位列第一。”

　　根據中海估算，在公司已經進入的內地30多個城市中，進入每個城市的前三大開發商，全年的合約銷售金額有望達到6000億元，市場空間仍然十分廣闊。因此，顏建國表示，未來中海將繼續深耕現有的一線城市，並且適當拓展一線周邊城市群。

　　 大灣區土儲達3000億港元

　　中海自上世紀90年代起已在粵港澳大灣區佈局，隨著粵港澳三地經濟協同發展的提速，公司將享受政策的紅利。據悉，目前中海在粵港澳大灣區11個城市都有項目，2018年的收入達到410億港元，占到公司銷售收入22%，銷售合約額470億港元，占比接近16%。

　　據21世紀經濟報導記者瞭解，目前中海已進入大灣區4個中心城市，以及佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門、肇慶這7個節點城市。以香港為例，中海有南區左岸、啟德1號、天鑽、飛鵝山道3號四個項目。

　　公司管理層透露，土地儲備上，中海在粵港澳大灣區共有1400萬平方米，占比超過15%，貨值將近3000億港元，在各大地產商中排名第三。

　　根據克而瑞地產研究的資料顯示，大灣區所涵蓋的深圳、廣州、佛山等城市恰好也是眾多老牌龍頭企業的發源地，這類企業以大灣區為原點，開啟了全國化的規模擴張。在眾多房企中，碧桂園無疑是最大受益者，其在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬平方米，貨值達到5713億元，恆大土地儲備建築面積為2143.8萬平方米，貨值為3820億元。

　　在努力提升地產銷售業務的同時，中海也在加緊提升商業地產開發與運營能力。2016年末，中海推出了COOC商務平臺，加速對商業品牌和商業資源進行整合。經過數年的運營，商業物業已進入收穫期。去年，中海的商業收入同比增長38.1%至40.6億港元，毛利率上升至68.6%。

　　據悉，中海目前已經運營的商業物業共68個，涵蓋寫字樓、酒店、公寓等，可租面積達280萬平方米。顏建國表示，2020年公司收入將達到50億港元，2023年的收入目標為100億港元。

浙江省政府近日決定全面停止新增圍填海專案審批，確保海洋生態環境持續向好。

根據近日印發的《浙江省貫徹落實國家海洋督察圍填海專項督察意見整改方案》，浙江將嚴管嚴控新增圍填海，除國家重大戰略專案涉及圍填海的按程式報批外，全面停止新增圍填海專案審批，加強濱海濕地保護。

同時，浙江將全面開展圍填海現狀調查，按照生態優先、節約集約、分類施策、積極穩妥的原則，確定圍填海歷史遺留問題清單，制定處理方案；嚴格限制圍填海用於房地產開發、低水準重複建設旅遊休閒娛樂專案和污染海洋生態環境的專案。

浙江省政府表示，將根據國家海洋督察回饋意見，對四大類86項具體問題，逐一建檔立案，明確目標、倒排進度、落實責任、限時銷號，確保按照時間節點取得實質性成效。

浙江省政府明確，到2020年，確保全省大陸自然岸線保有率不低於35%、海島自然岸線保有率不低於78%、海岸線整治修復長度不低於300公里、海洋生態紅線區面積不少於14084平方公里、海洋保護區面積不少於5000平方公里。

富力估今年波幅少於一成

住建部去年底指明，今年要以「穩地價、穩房價、穩預期」為目標，促進房地產市場平穩健康發展，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正日前重申同樣論調。各房地產企業在業績期間紛紛表態會依循形勢發展，繼碧桂園（02007）作出相關論述後，中海外（00688）主席兼行政總裁顏建國昨天表示，政府要求市場平穩健康發展，業內已有共識現階段走勢平穩，樓市大幅增長的可能性不大。

顏建國說，今年最大問題是平衡政策調控與穩增長，預計調控力度有收有放，走勢差的城市會放鬆調控，表現好的城市則收緊力度，務求市場平穩為主。由於早前農曆新春假期，加上政策滯後因素，相信下半年的銷售速度會較上半年快。

中海外銷售目標削16%

富力地產（02777）董事長李思廉說，內地市場資金充裕，過去兩個半月政府不斷支持企業發展，希望促使市場平穩發展，樓市理應不會大上大落，相信今年樓價上下幅度少於10%。他說，民企內房的稅後淨利潤率處於11%至14%，可能已是今後的常態，實際多寡要視乎每年的交付量。

業績方面，中海外去年銷售額3012.4億元，按年增29.8%；今年銷售目標3500億元，增幅收窄至16.2%。

顏建國稱，去年已超額完成2900億元的目標，今年賣樓要視乎市況，若氣氛向好便會超標完成銷售。今年可售貨值6955億元，按銷售目標3500億元計，銷售比率50.3%，不算進取，好年份有60%至70%，差的年份亦有40%，故在市況平穩下，有信心可達成目標。

富力去年核心多賺49%

顏建國又指出，住宅仍是最賺錢行業，周轉快及利潤高，公司投放90%資源在住宅，7%至8%在商業物業，1%至2%在與業主服務有關的創新業態。去年商業總營收40.6億元，增38.1%，預計2020年將達50億元，2023年達100億元。

中海外去年核心淨利潤370.9億元，增長8.3%；純利449億元，升10.1%；每股盈利4.1元；派末期息每股50仙，增加11.1%。

富力去年核心盈利95.3億元（人民幣．下同），增長49%；純利83.71億元，倒退60.5%；每股盈利2.5979元；派末期息每股0.83元，增加7.8%。集團今年可售貨值3000億元，全年銷售目標1600億元。李思廉說，去年物業銷售毛利率由37.6%升至40.3%，有信心今年維持36%至40%區間內。

雅居樂（03383）公布去年業績，股東應佔溢利71.25億元（人民幣．下同），按年增長18.25%；每股盈利1.835元；派末期息50港仙，減少26.5%。期內，營業額增長8.79%，至561.45億元，低過市場預期中位數的610.7億元。

溢利升18% 末息50仙

集團中午公布業績，股價午後一度低見11.82港元，跌幅達6.19%，收報12.38港元，跌1.74%，全日成交額2.61億港元。副總裁王海洋表示，2019年全年預售金額目標為1130億元，較去年實際預售額1027億元增約10%， 今年目標增長較審慎，是考慮到目前內地房地產市況及政策，採取正常開工節奏，若今年市況及政策有變，集團會調整目標。雅居樂今年可售貨值逾2000億元，全年可售項目117個。

主席陳卓林指出，今年預售金額目標升10%，是公司的保守估計，亦為追求有質量的增長，例如去年淨利潤率逾14%，在行內屬較好。他對今年房地產市場看法審慎樂觀，項目純利潤率達10%至12%才會考慮，相信集團今年可保持去年的純利潤率，並認為2020年至2021年會更高。

對於早前兩會再提落實制訂房產稅，陳卓林稱，房產稅在上海、重慶已經實施，政策對行業有小調整，但認為內地樓市仍會有穩健增幅，因為每年住房需求量仍大。

造價直逼私樓海怡 已補價每呎1.69萬

樓市火速破冰，居屋王接連大洗牌，繼黃大仙啟德花園本月初誕生東九龍最貴居屋王後，香港仔雅濤閣一個望「斜海」居屋單位，也以直逼千萬元的已補地價980萬元癲價，登上港島歷來最貴居屋王寶座，銀碼直逼鴨脷洲指標私人屋苑海怡半島相若面積的海景戶。

躋身全港第二貴居屋

市場消息稱，上述以980萬元易手的雅濤閣2座高層H室，實用面積577方呎，屬3房戶，按樓價計已超越去年11月由鰂魚涌康山花園以968萬元造出的港島已補地價居屋紀錄，與深水埗樂年花園及旺角富榮花園9座單位一同躋身全港第二貴居屋席位，呎價16984元。據滙豐銀行網上估價系統，雅濤閣單位現估價僅863萬元，反映造價遠拋離估價多達117萬元（約13.6%）。按原業主2001年以未補地價購入金額144.76萬元計，未計補地價等使費，賬面升值835.24萬元（約5.8倍）。

世紀21嘉聯分行經理林泰和指出，今次高價易手的雅濤閣單位望「斜海」，有別於同座D室及G室享有較優質的香港仔避風塘「正海」景觀，「以單位質素同埋係居屋嚟講，接近千萬真係誇咗啲」，反映市場缺盤令買家再度出現急搶盤的情況。

富榮業主心雄嗌高10%

目前雅濤閣雖然有約8個放盤，但已補地價盤源僅餘兩個，主因是屋苑補地價折扣率近四成，「補埋價分分鐘成千萬，好難搵客」，導致已補地價盤源相當緊絀，並不時出現低層單位索價近千萬元的情況，例如1座低層A室，質素與今次成交的單位相若，但樓層較低，叫價也高達980萬元。

值得一提的是，今次雅濤閣單位貴絕港島區居屋市場外，亦媲美海怡半島相若面積的單位。海怡3座高層H室兩房戶，實用面積598方呎，同望開揚少量海景，本月初以998萬元成交，反映雅濤閣與海怡兩者造價差距不足2%。

其他盛產居屋王的屋苑近期亦趁旺市起哄，如康山花園8座中層E室，實用面積484方呎，兩房間隔，代理指於上周五（15日）以未補地價643萬元沽出，呎價13285元，呎價屬屋苑未補地價歷來最高成交；按原業主1986年未補地價購入價34.46萬元計，轉手賬面大幅升值608.54萬元（約17.7倍）。

至於以1065萬元成交價成為全港最貴居屋王保持者的旺角富榮花園，世紀21家天下分行經理黎振傑透露，近一個月有約四成業主加價，普遍加幅約5%，個別進取的業主更喪加約10%。

私樓方面，印度海外銀行持有的跑馬地雲臺別墅低層B室，實用面積1180方呎，早前盛傳連車位以2380萬元放售，據消息人士透露，剛減至2355萬元沽出，呎價19958元，連同該行於今年1月以1210.1萬元沽出的大角咀奧運站柏景灣6座高層E室，以及上月以938萬元轉手的銅鑼灣國泰大廈頂層F室，短短一季已套現4503.1萬元。

將軍澳豪庭1800萬分層新高

香港置業助理分區董事劉浩勤說，將軍澳區將軍澳豪庭極高層H室，實用面積905方呎，3房間隔，昨以1800萬元成交，呎價19890元，創屋苑分層單位售價新高。原業主2007年斥610.62萬元購入，賬面賺1189.38萬元（約1.9倍）。

市場對住宅的需求殷切，近年私人住宅空置率處於低水平，惟運輸及房屋局數據顯示，去年私人住宅的整體空置率為4.3%，較2017年的3.7%急漲0.6個百分點，屬2012年以來近6年重上4.3%水平。

運輸及房屋局局長陳帆昨天於立法會書面回覆議員質詢時指出，根據差餉物業估價署（下稱差估署）的初步數字，去年私人住宅總存量約119.4萬個，空置率為4.3%，較1998至2017年期間平均水平約5%為低。此外，房屋委員會和房屋協會手上的出租單位，空置率則各約0.8%。

翻查差估署資料，私人住宅的空置率於2012年為4.3%，2013年降至4.1%，2014至2017年的4年間則徘徊於3.7%至3.8%，意味去年的空置率為2013年以來近5年首度回升至4%以上水平，惟仍遠低於2002至2005年的6%或以上水平。

美聯：未來向上機會微

值得留意的是，差估署計算的空置單位，是指該署在每年底進行普查時實際上空置的單位，即使已獲發入伙紙但未獲滿意紙和交樓的一手住宅，以至正在裝修或丟空的二手單位，都納入空置率計算中。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，去年樓市暢旺或吸引投資者入市而未有即時租出單位，令空置率上升。他說，4.3%的空置率仍屬健康，料空置稅回升對樓價影響有限。美聯物業住宅部行政總裁布少明相信，一手住宅空置稅勢令發展商積極銷售手上現樓單位，料未來空置率未必再向上。

二手價回升 難造高成數按揭

二手價量齊升，本報統計20個屋苑上車戶估價，樓價600萬元以下單位，由1月份時16個減至最新11個，減幅3成，漸難承造高成數按揭，亦意味買家上車難度增。

本報記錄20個屋苑上車戶估價走勢，並以滙豐銀行網上系統進行估價。今年1月樓價低位時，估價是600萬元以下、可承造最高8成按揭的單位有16個。

過去1個月上車戶身價漲，刺激銀行估價同時上調，據最新資料，有5個屋苑單位估價，包括元朗YOHO Town、沙田第一城、沙田中心、馬鞍山新港城及牛頭角淘大花園，已重上600萬元以上，即最新可造8成按揭單位減至11個，減幅3成。

有淘大花園代理指出，目前2房叫價全綫在600萬元以上。只有3個盤源600萬元內，全屬1房戶，叫價560萬元起，較1月份時有逾10個大幅減少。

元朗尚悅2房 造價均升至600萬

值得一提的是，有5個屋苑估價，較1月份低位升1成，其中沙田第一城304平方呎2房單位，最新估價637萬元，較1月份低位升14%。

一綫上車屋苑盤少價高，買家轉投二綫屋苑。元朗尚悅本月已錄逾20宗成交，有4宗2房成交價，均升至600萬元高成數按揭封頂水平，包括3座低層G室，面積443平方呎，呎價13,544元。

二手樓市持續升溫，大埔中心呎價逼近1.7萬元，有指5座高層D室，實用面積299平方呎，是屋苑最細兩房間隔，剛以508萬元易手，呎價16,990元，較去年底同戶型低位443萬元，回升15%。

另外，將軍澳天晉IIIA期3A座高層A室，實用面積673平方呎，3月初以1,300萬元易手，後買家撻訂失50萬元，單位原價重售，實質多賺50萬元。

至於反映前綫經紀人對樓市看法的中原經紀人指數CSI，最新報79.82點，按周升1.18點，料指數將會在80點以上高位企穩，樓價升勢可持續到今年年中。

過往政府有意將啟德跑道區打造成「亞洲小瑞士」的酒店帶，區內便有4幅商業、酒店用地納入賣地表及將推出，涉及超過490萬平方呎樓面，並可提供逾2,000個酒店客房。

擁維港景 宜建酒店旅遊設施

啟德跑道區由於擁有全維港海景的優勢，加上區內已設有郵輪碼頭，預計適合發展酒店及零售等旅遊設施，最初規劃為一排6幅的酒店及商業地，連同大型的旅遊中樞共7幅用地，後來政府重新規劃將部分用地撥作房屋發展，目前區內剩下4幅商業、酒店用地。

當中位於跑道區末端的第4D區2號地盤，佔地達64萬平方呎，可建樓面高達247萬平方呎，屬於西九高鐵站上蓋外，近年最大型的單一商業項目。

政府更曾就用地舉行名為「飛躍啟德」的設計比賽，不但想將用地發展成商業、酒店項目，更希望成為香港地標及旅遊景點。

4D區2號規模巨 估值達272億

根據政府之前規劃，項目總樓面達247萬平方呎之中，初步建議55%屬零售、酒店及辦公室等商業元素，另設40%樓面屬電影院等的娛樂及文娛設施，並容許參與者提供增減5%的彈性，另外亦須留意5%的樓面作為東九龍單軌列車系統的設施等用途。

由於規模過於龐大，故此雖然地皮估值總額達185億至272億元，但每呎樓面地價只7,500至1.1萬元，較比鄰3幅商業及酒店地為低。

另外的3幅跑道區商業、酒店地，則分別是第4B區第5號、第4C區第4號及5號地盤，可建樓面介乎61萬至98萬平方呎。

當中第4C區4號早在去年發展局已經宣布，將在本季推出，可建樓面86.3萬平方呎，估值86.3億至112.2億元，每呎樓面地價1萬至1.3萬元。

至於第4C區第5號地皮曾經在去年招標，獲得9份標書但最終流標收場，故此滾存至下個財政年度重推，最新市場估值61.2億至79.6億元，相較去年招標時下調27%至33%。