性工作者聚集的社區大樓，往往因出入人員複雜，一般購屋人多退避三舍，不考慮購買。然而這類低價物件，卻因報酬率佳而成為投資客眼中的「黃金窟」。台北市萬華區龍山寺商圈的金帝大廈、鑽石大樓，過去屢遭警方查獲暗藏色情，自2012年實價上路至今的交易資訊顯示，2社區轉手賣出皆有獲利，最高賺352萬元。

位康定路、桂林路口的金帝大廈、鑽石大樓，屋齡皆近40年，樓高各為12、11樓，樓下騎樓常有打扮火辣的小姐停駐，當地店家表示，鄰居說每晚打烊拉下鐵門後，小姐多在店門前站一排。

轉手獲利逾300萬
查詢實價網站發現，金帝大廈轉手獲利在30∼78萬元間，多為套房產品，總價在300∼400萬元上下。鑽石大樓轉手獲利的價格也多在30∼85萬元間，同樣以10坪內的套房產品為主，較特例的是2樓67.16坪戶，在2012年以總價2200萬元買進，1年半後以2552萬元脫手，轉手獲利352萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該戶使用面積大、總價高，被當作店面使用，即便當年為法拍戶，因地點還不錯，單價又僅區域行情的2/3，都是買方願意加價購入的原因。

即使在近年房市反轉、許多住宅行情下修的情況下，該2社區卻多能突破景氣不佳的重圍，如鑽石大樓7樓戶去年以380萬元出售，小賺30萬元，5樓戶也在去年以360賣出，獲利85萬元；金帝大廈去年也成交1筆6樓戶，同樣獲利30萬元。

套房入手門檻較低
據了解，買方多做出租使用，若依區域老舊大樓的租金行情來看，月租金單坪800∼1000元，估計租金報酬率可達3%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，入手出租比例高的社區，多為置產投資性質，尤其若購屋價格能符合預期報酬率，很容易吸引投資客接手，關鍵是投資型套房入手門檻低，且轉手頻繁的出租社區多老舊建築，因為平均房價低，故看好未來還有期待空間。

陳炳辰說明，金帝大廈、鑽石大樓位於龍山寺商圈，平均單價均落在35萬元左右，由於其價格過低，議價空間有限，房價波動相當低，除了1樓店面外，單價4字頭已屬社區高價交易。

區域平均單價60萬
不過在周邊高價新案帶動，區域行情平均單坪60萬元，幾乎是該2社區行情的1倍，陳炳辰表示，目前社區的1樓都是店面，其餘樓層也有公司行號進駐，另外金帝大廈11、12樓是旅館，雖鄰近老松國小、派出所，但還是常見鶯燕尋芳客、特殊份子蹤跡，相當龍蛇雜處。

雖然投資穩定出租又低價的老舊套房，形同穩賺不賠，但一般民眾對此仍有疑慮，陳小姐質疑，「雖然報酬率不錯，但這樣的房子買了怕難賣，又怕租不出去，或是房客出狀況，不是普通人能碰的。」林太太則說，「屬於特殊物件，有錢我都不敢買。」

舊大樓殘色猶存 轉手獲利翻倍

60年前台中市政府在台中車站附近的國際戲院旁，設立法定風化區，當時不少軍人一休假就來此解決生理需求，全盛時期有10多家業者、上百名公娼。如今公娼已廢，但附近仍有性工作者，尤其常停留在合作大樓與大地球廣場，觀察實價網站交易，該2棟大樓只要轉手都能小賺，最高甚至翻倍。

總價低具出租效益
《社會秩序維護法》修正後，雖然可設置性專區，但目前尚未有地方政府設立，而台中東區的法定風化區也隨時代變遷，不再續發公娼牌照，2018年7月最後1家公娼寮結束，但附近仍充滿鶯鶯燕燕、疑似性工作者在該區攬客。
在地人知曉的性工作者主要工作地點，是公園路屋齡近40年、11樓高的合作大樓，該建物腹地廣大，佔據整個街廓，連台中假日玉市也在其中，在地人提及，因玉市有多個出入口，要「閃避」臨檢也比較容易，笑稱至今仍有不少「柱子的守護神」在此。另1棟則位西區民生路的「大地球廣場」，屋齡23年，總共600多戶。

2棟大樓都屬於低總價的住商混合大樓，觀察實價上路以來的交易狀況，多數轉手都能小賺，合作大樓總價58∼250萬元不等，轉手獲利從54萬元入手、賣出58萬元的小賺4萬元，到入手價40萬元以100萬元出售，大賺60萬元，獲利翻倍。
台灣房屋國美特許加盟店店長王芳進表示，該社區所在位置早期相當繁華，如今周邊雖多外國移工，但因總價低好入手，尚有不到總價百萬元戶別，又具出租置產效益，每月租金達5000∼8000元，不乏投資客進場，若持有多年的屋主，轉手必獲利。

價低入手3年漲6成
大地球廣場總價在150萬元上下，整體皆為獲利出場，賺得15∼55萬元不等，不過在2015年曾出現賠售案例，群義房屋名星逢甲店經理人彭育峰表示，該戶市價約120萬元，僅以50萬元出售，主因是凶宅，房東才願賠錢出場。
群義房屋不動產企研室張菱育指出，該社區住戶多為租客，套房每月租金約6000∼7000元，因此住戶品質參差不齊，加上周邊有八大行業，所以房價起伏不大，但仍有不少投資客看好其投資性，一次購入好幾間，也在短短3年內使房價最高漲幅達6成。

相較北台灣建案熄火，中南房市近期火熱，但業者對此反而憂心，如北屯區是目前台中推案量冠軍區，首季成交量較去年同期相比縮12%，買氣鈍化下，待售屋量恐持續擴大。高雄則從去年開始力推預售案，統計至今預售案總供給戶達1.6萬戶，連同約5000戶新成屋，新案待售戶達2.1萬戶，整體賣壓大。

北屯Q1成交量減12%
台中市北屯區是近年推案最火熱區域，年年推案量奪冠，穩定案量逾2000戶，單價1∼3字頭。建案待售區集中於10期、新都生態公園及廍子區段徵收，3年內北屯機廠總站還有逾10棟大樓落成，因多規劃小坪數，戶數量能也多。
但據《大台中房市月報》最新統計，今年第1季西屯區買賣移轉棟數1621棟、北屯區有1182棟，但與去年同期相比，北屯區交易量減12%明顯趨緩，反觀西屯區雖7期與12期重劃區的餘屋不少，但因持續交屋放大量能，加上多為中大坪數、戶數佔比不高，交易量還有23.8%的成長。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析，北屯區前2年熱炒的新興區域如廍子一帶，正進入完工交屋潮，當時坪數多在35∼50坪間，與目前民眾的購屋預算有差距，因此交易量減少許多，也造成餘屋量遞增。隨著當地小宅社區持續完工，恐又有轉售潮，若成交量無法回升，待售風潮增加。

選舉因素恐干擾買氣
高雄建商從去年開始力推預售案，目前市場總供給的預售案達88件，供給戶數約1萬6130戶，而新成屋雖有150件，但待售戶數僅約5078戶，預售與新成屋供給比重為3比1。

龍悅廣告協理吳季濃分析，從數據來看，未來幾年高雄都呈現預售供給遠超過新成屋的趨勢，目前待售預售案較多以三民與苓雅區各有16案，楠梓有12案；楠梓、三民與鳳山區皆推案逾2000戶，左營、苓雅與橋頭則各有1800戶，多為2∼3房。

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示，今年市場預估新成屋去化量介於7000∼8000戶間，與過去幾年落差不大，上半年包括達麗「全民萬歲」、泰嘉「水悅集」均出現百戶過戶，但下半年會有總統大選干擾整體房市，買氣能否延續仍待商榷。

近來永福樓、糖朝等一家家東區老店收攤，東區倒店潮大有山雨欲來之勢，到底東區商圈真的退燒了嗎？根據國泰金控數位暨數據發展中心的大數據分析觀察，年輕人不在大馬路上黃金店面逛，反而是鑽入東區的巷內（裡東區）了！據了解，這些東區潮流店家的消費占比中，年輕族群中占5成以上，且20~35歲年輕卡友最常刷卡的前十家潮流商店中，有七家就座落在東區。

繼葡吉小廚、SASA美妝店、韓國服飾SPAO、日藥本舖、Swatch錶店、永福樓、糖朝等紛紛從東區消失之後，包括東區知名國際品牌「Superdry」也悄悄收攤了，特別是在東區陪伴大家20年的誠品書店也因都更將熄燈打烊，東區沒落已經不是新聞了。

外界把東區沒落、商圈退燒現象，怪罪在房東身上，不過，東區商圈真的退燒了嗎？其實並不盡然。

根據國泰金控數位暨數據發展中心（以下簡稱數數發）透過大數據分析觀察，台北東區的巷內（裡東區）依舊熱鬧好玩，全台知名潮流店家也仍集中於東區，這些東區潮流店家的消費占比中，20至35歲年輕族群中占5成以上，其實年輕人沒有撤出東區，而是更往東區裡面鑽了。

國泰世華銀行數位品牌KOKO今（8日）宣布與線上潮流平台JUKSY街星，共同打造「潮巢停車場」，成為此波潮流聚落的服務諮詢台（Information Center）。根據線上潮流平台JUKSY街星觀察，東區改變商圈風貌從大街退居巷弄間，讓眾多潮流選物店活絡於「裡東區」，年輕人不再單純只著重大型快時尚品牌，反而更注重品味展現以及潮流選品的稀缺性以突顯個人特質。

國泰世華銀行數位品牌KOKO表示，從全台具指標性的幾家潮流品牌店家，觀察其中的消費數據，潮流品牌單店年消費落在3000-10,000元，其中高端潮流單店年消費更高達10萬元，是不可忽視的「潮經濟」。

同時，數據發現，20~35歲年輕卡友最常刷卡的前十家潮流商店中，有七家就座落在東區(此次KOKO合作的有4家)，而20~35歲年輕卡友在這前十大潮流商店的消費金額，也佔全行卡友消費金額超過六成。

此外，KOKO會員平均每三天刷卡消費一次，20~35歲年輕族群每月平均刷卡一萬元。

國泰金控數數發暨國泰世華銀行數位銀行部協理陳冠學從KOKO會員數據發現，其中20至35歲的年輕族群佔比高達7成；他們希望凸顯個人品味及自我實現，消費偏好多為美食（19%）、潮流時尚（17%）、網購（16%）、旅行（10%）及個人發展學習課程（10%）等的項目。

陳冠學說，根據統計，2018年的國泰世華KOKO用戶中，有高達七成使用國泰世華卡綁定行動支付，這種種數據顯示年輕人對數位服務接受度快速上升，已不再執著於現金或實體交易。

搶救東區關店潮，台北市政府研擬課徵空屋稅，將閒置一年以上的店面、房屋都課重稅。不少業者認為，對店面效果有限，但把住宅也納進來，老屋以及中大坪數高總價住宅恐得挫咧等。

住商不動產企研經理徐佳馨表示，北市打算對閒置店面課重稅，目的是逼房東降租，但房東是用資產價值在思考，租金下跌等於店面價格減損，損失動輒數百上千萬，最後可能從不降租，寧空置，轉為不降租，寧繳稅，店面仍然空在哪裡。

另外，要讓店面不被認定空屋課重稅，方法百百種，一年之中只要有一兩個月租給特賣會、花車，夾娃娃機，甚至擺上幾台自動販賣機，都可避免被認定是空屋。

吉家網不動產董事長李同榮表示，市府本來只想針對店面課徵空店稅，現在擴大到一般閒置房屋，主要是社會住宅興建速度慢，想用空屋直接轉移社宅衝業績，為逼出空屋，因此住宅、店面一併課徵空屋稅。

但市府如意算盤不會成功。主要是目前北市閒置房屋，大多是中大坪數、高總價住宅，這些房子，屋主大多是為了資金配置而購置，買了就放著，只等增值，不想出租。加重房屋稅，只會讓屋主想賣掉房子，不會拿出來作為社會住宅。

他表示，目前北市中大坪數、高總價住宅餘屋量仍大，房價仍在盤整，市府一旦祭出重稅，中大坪數產品賣壓勢必加重，房價可能再受衝擊。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則認為，台北市若祭出空屋稅，老屋將首當其衝。她表示，台北市很多空屋其實並不是屋主不想出租，而是屋況太差，租不出去，如果整修，則得花一大筆錢，許多屋主因此買了新屋，老屋就空著，等待都更。

張旭嵐說，市府針對這些老屋課重稅，房子還是租不出去，屋主不想負擔重稅，可能就會積極出售，但老屋出售本來就不易，短時間若有大量老屋求售，恐將造成價格下滑。

國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標顯示，房價已止跌回彈，甚至已接近前波高點。房產趨勢專家李同榮表示，四大指標各有盲點，真正漲跌幅度有點失真，不過指數走勢仍可做為漲跌趨勢參考。

李同榮表示，一切都是虛價登錄惹的禍，由於交易占比達30%的新屋市場，混淆太多偏高的虛價登錄，因此讓四大房價指標數據出現失真。

首先，在國泰房地產指數方面，該指數參考依據是預售屋與新成屋均價，但兩者是不同類市場，新屋價格隱含虛價登錄明顯高估，才會有都會區超越上波高峯的數據出現，只值得參考走勢。

第二，住展房價指數：與國泰指數相同以預售與新屋平均價統計，同様會有上述盲點，另外忽略了建商餘屋偷偷大幅讓利的數據，才會出現高點至目前只有下跌8.39％的數據。目前預售市場因中小坪數居多，數據有反彈現象，新屋中包含中大坪數價格仍在調整，因此預售與新屋市場全面止跌應在今年第2季。

第三，內政部房價指數：內政部統計來源雖然依據實價登錄為基礎統計，但近幾年屋齡兩年內新完工餘屋，夾雜很多偏高的虛價登錄，價格落差約8%至10%，因此中古屋單價統計明顯高估，不過漲跌的趨勢仍可做為參考。

第四，北市房價指數：北市府指數雖然也是依據實價登錄為統計基礎，但可能統計資料去頭去尾，才會出現單價與實價登錄差距達15%以上，與市場實際平均單價比較也相差約10%。北市府中古屋每坪均價約50.17萬，市場實務均價55.67萬，尤其是公寓均價43.5萬與大廈均價56.27萬均與市場價格明顯偏低。

搶救東區關店潮，台北市政府研擬課徵空屋稅，將閒置一年以上的店面、房屋都課重稅。不少業者認為，對店面效果有限，但把住宅也納進來，老屋以及中大坪數高總價住宅恐得挫咧等。
住商不動產企研經理徐佳馨表示，北市打算對閒置店面課重稅，目的是逼房東降租，但房東是用資產價值在思考，租金下跌等於店面價格減損，損失動輒數百上千萬，最後可能從不降租，寧空置，轉為不降租，寧繳稅。店面仍然空在哪裡。

另外，要讓店面不被認定空屋課重稅，方法百百種，一年之中只要有一兩個月租給特賣會、花車，夾娃娃機，甚至擺上幾台自動販賣機，都可避免被認定是空屋。

吉家網不動產董事長李同榮表示，市府本來只想針對店面課徵空店稅，現在擴大到一般閒置房屋，主要是社會住宅興建速度慢，想用空屋直接轉移社宅衝業績，為了要逼出空屋，因此住宅、店面一併課徵空屋稅。

但台北市府如意算盤不會成功，主要是目前北市閒置房屋，大多是中大坪數、高總價住宅，這些房子，屋主大多是為了資金配置而購置，買了就放著，只等增值，不想出租。加重房屋稅，只會讓屋主想賣掉房子，不會拿出來作為社會住宅。

他表示，目前北市中大坪數、高總價住宅餘屋量仍大，房價仍在盤整，市府一旦祭出重稅，中大坪數產品賣壓勢必加重，房價可能再受衝擊。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則認為，台北市若是祭出空屋稅，老屋將首當其衝。她表示，台北市很多空屋其實並不是屋主不想出租，而是屋況太差，租不出去，如果整修，則得花一大筆錢，許多屋主因此買了新屋，老屋就空著，等待都更。

張旭嵐說，市府針對這些老屋課重稅，房子還是租不出去，屋主不想負擔重稅，可能就會積極出售，但老屋出售本來就不易，短時間若有大量老屋求售，恐將造成價格下滑。

受惠於重大建設和南科園區的開發，台南市房地價格近7年來不斷上漲，據內政部不動產資訊平台統計，全市平均房價從每坪10.58萬元，上漲至14.35萬元，漲幅高達35.6%，交易量也呈現逐年增加趨勢，2018全年建物交易量比2017年全年成長7.8%，連3年正成長，整體房市呈價穩量增。

當地房仲業者分析，公共建設齊發是其一原因，但最大推手還是南科發展愈趨穩定、台積電與聯電等半導體業者進駐擴廠投資，帶來了龐大的就業機會，而就業人口紅利也帶來購屋需求，首購族與南科工程師客層陸續回籠，並反映在離南科園區最近的永康區，去年買賣移轉棟數居全市第一，建商也積極插旗搶地。

在地房仲表示，近年市況量穩價漲，新屋開價都在2字頭以上，二至四房產品都有，含車位、小兩房總價約700萬元起，小三房總價約800?900萬元，大三房則要千萬元以上，大坪數如60坪以上，多位在高樓層，總價都要約1,600萬元以上。

永康區因交通位置優越、工商業蓬勃發展，人口數和家戶數均快速成長，成為台南人口最多的行政區，一是就業機會眾多，區內的永康工業區、亞太工業區及大橋科技創意園區，有統一企業公司、大成長城、可成科技、家樂福等國際性的大企業設廠；二是公共建設陸續到位，有市立美術館、小巨蛋、市圖總館及鐵路地下化工程延伸至永康將增設康橋站，民眾開車可快速連接國道1號，未來行政機關亦將陸續遷移過來。

最後是都市計畫，其中最受矚目的就屬「永康砲校遷建暨創意設計園區開發區段徵收案」，除改善永康區聯外的交通瓶頸，砲校遷移後所設置的永康創意設計園區可供文創產業發展外，包含的5萬坪中央公園開發計畫，也將提升當地居住品質，加上該區本就生活機能完善、學區完整，使永康成為購屋族的熱門選項。

在地房仲表示，永康房價僅次東區，近年維持穩定上漲趨勢，若針對預算有限的自住客或新婚小家庭，以每月房貸1.5萬?2萬元、總價在500萬元左右的三房產品最受青睞，以東橋的屋齡最新，多在5年內，但單價都要約18萬元起，而中華路沿線、奇美醫院到小東路的中古大樓，屋齡在18?20年、20?25年間，價格約每坪10?13萬元，對小資族來說是負擔較輕的選擇。

在寸土寸金的台北市，既想擁有燙金門牌，又想在蛋黃區中的蛋黃區獨享3坪公園綠地，只有松山區民生社區能一圓美夢。以往民生社區屋主相當惜售，在僧多粥少情況下，即使屋齡40、50年的公寓物件仍保有不凡身價，深耕在地房仲業者透露，目前市場釋出比例漸增，正是買方進場淘寶的好時機。

在民生社區深耕逾15年的有巢氏房屋民生敦北店店東張宜羚表示，民生社區是台北市少有的純住宅區，不僅林蔭大道景色優美，社區居民素質高，以最受市場歡迎的聯合二村物件為例，土地持分大，動輒20坪起跳，邊間甚至可持有28坪，周邊緊鄰40座大小公園綠地，當地里長號召居民將後巷變花園，居住環境綠意盎然，形塑日日是春天的宜居氛圍。

「越來越多特色店家走進民生社區，咖啡廳、餐廳讓富錦街吹起文創風，吸引電影、電視劇取景拍攝，帶入優質觀光效益。」張宜羚指出，綠樹為輔的林蔭巷道已成為民生社區活招牌，包括富錦街、民生東路五段、六段69巷2弄、4弄一帶範圍，都是一屋難求的黃金地段。

張宜羚強調：「民生社區的土地黏性、風格店家、消費習慣，讓人搬得進來搬不出去。」以「敦煌別墅」為例，屋齡30餘年仍保有百萬身價，聯合二村棟距大採光充足，「健安新城」、「平安新城」電梯大樓屋齡較新，又有車位與大型中庭花園，整體來說，民生社區居民1人可享有3坪公園綠地，是台北市絕無僅有的居住環境。

中華電信啟動「躍升2021」轉型計畫，資產活化是轉型重點工作之一。中華電信董事長鄭優表示，今年啟動南港、埔心兩個商用土地開發案；研究院、萬華、三重等三個員工宿舍計畫。租金效應最快明年可望開始浮現。

中華電信土地資產共有409公頃，土地價值超過千億元。「躍升2021」計畫目標是升級基礎能力及成本優化，其中資產活化目標包含活化低度使用資產，照顧員工並支持公共住宅。

鄭優表示，中華電信位於桃園市埔心的土地本來是荒地，現在配合桃園市政府智慧物流產業園區計畫，已經完成土地變更，未來要成為桃園物流園區，發展地方經濟。埔心智慧物流園區約18公頃，經由董事會通過後，將設租金底價，公開招標，可望今年完成出租作業，貢獻租金收入。

中華電信董事會也通過南港商業大樓開發案，計畫投入25.38億元，在南港區打造一個地下四樓，地上13樓的電信新機房與商業共構大樓，總樓地板面積約11,981坪，預計2024年完成，只租不售。

中華電信表示，南港商業大樓開發案位於南港高鐵、台鐵及捷運三鐵共構車站前面，位置相當好，且看好未來南港的商業發展，預期未來租金收入可期。

日前中華電信為吸引高端科技人才，斥資近3億元在桃園電信研究院，打造全新宿舍；近期也將啟動萬華青年員工宿舍計畫，投資金額約2億多元，共計將有370間員工宿舍。 中華電信表示，三重的土地正與新北市政府洽商提升獎勵容積率，未來除做為員工宿舍，也可望規劃一部分做為社會住宅，回饋社會。

中華電信目前每年租金收入維持7億至8億元左右，成長不大，透過開發低度使用的資產，一則以智慧化員工宿舍吸引人才；一則活化資產，創造新收入。

台北市都發局宣布，甫完工的青年一期公宅共計273戶，將於11日開始公開招租，共有三種房型可以選擇，並且適用分級租金補貼，都發局試算，若申請人所得符合第一階最低收入的租金補貼，每月租金最低只要3400元，就可入住這個「水岸公宅」。

都發局表示，青年一期公宅位於萬華區青年路與水源路交叉口，原為國防部之老舊眷舍，距離青年公園與馬場町紀念公園都很近，也位於新店溪「河岸第一排」，加上附近很多學校，生活機能算是非常完整。

根據都發局規劃，這波招租將從4月11日開始，一直持續到4月26日，總共釋出273戶，包含套房型170戶、一房型13戶、二房型60戶，以及三房型30戶，月租大約是周邊房租行情的85折。

其中套房型12坪一般戶月租為8100元、一房型15坪月租10300元、二房型21坪月租金為14300元、三房型29坪月租19800元。都發局強調，由於本次公宅招租也適用分級租金補貼，以12坪套房型為例，若申請人所得符合第一階最低收入的租金補貼，每月將只要付3400元就可入住。

與3月份火爆的成交相比，4月份首周，北京住宅市場似乎重回降溫通道。

北京樓市降溫？報告：4月首周新建商品住宅成交降七成


4月8日，諸葛找房發佈北京樓市2019年第14周(2019.4.1-4.7)週報。報告顯示，當周，北京新建商品房、商品住宅成交量均下跌，二手住宅成交量近七周以來首次下跌。其中，新建商品住宅全市成交套數為931套，環比上周下跌69.43%。

新建商品住宅成交量環比跌69.43%

據諸葛找房資料研究中心監測，2019年第14周北京新建商品房成交2366套，環比上周下跌53.35%。其中，新建商品住宅全市成交套數為931套，環比上周下跌69.43%。第14周北京新建商品房、商品住宅成交量均下跌。

除了新建商品住宅成交量大幅下降外，北京二手住宅成交量由增轉跌。

北京樓市降溫？4月首周新建商品住宅成交降七成

報告顯示，2019年第14周北京二手房成交套數為2629套，環比上周下跌46.18%。其中，二手住宅成交2348套，環比上周下跌47.16%。二手住宅成交量打破之前上漲趨勢，近七周以來首次下跌。

與成交量下跌同步的還有房價，據諸葛找房資料研究中心監測，2019年第14周北京市二手住宅掛牌均價為62102元/平方米，環比上周小幅下跌0.01%，基本保持平穩。

掛牌價8城區上漲4城區下跌

據諸葛找房資料研究中心監測，2019年第14周各區在售二手住宅均價中，西城區掛牌均價最高，為109238元/平方米；其次為東城，掛牌均價為95074元/平方米；房山均價最低，為31259元/㎡。在漲降價幅度方面，石景山區掛牌價漲幅最大，漲幅為0.63%；門頭溝的掛牌價降幅最大，降幅達0.67%。

在房源價格方面，諸葛找房指出，北京降價房源量占調價房源量的83.22%，漲價房源占比16.78%，降價房源占比持續上升，可見市場信心仍有待強化。

未來走勢如何？

今年3月份，北京住宅市場成交可謂火爆。中原地產研究中心統計資料顯示，3月，北京二手住宅網簽量為16051套，這是2018年5月以來的10個月內的最高值。今年3月，也是2017年“3.17新政”出臺以來，繼2017年4月、2018年5月之後第3個二手住宅成交量超過1.6萬套的月份。

中原地產首席分析師張大偉指出，北京過去接近兩年的調控週期內，房價明顯下調，成交量跌幅過半，市場需求積壓。此外，春節後部分新房市場加大促銷力度，購房者為了換房，加快了二手房銷售，也使市場活躍度加大。

據媒體報導，近期交易量放大實際上跟新房市場關係不大。多位地產行業人士表示，北京、上海、深圳等地出現的樓市成交量明顯放大可以理解為市場的結構性回暖，而非全面回暖。結構性回暖的一個特徵就是目前房屋仍有不少議價空間。

據中原地產研究中心統計資料顯示，3月北京新建商品住宅庫存積壓持續上升，目前庫存已經達到了6.88萬套，這也是房地產調控兩年多來的最高點。成交價方面，3月新建商品住宅成交均價為53290元/平方米，環比2月份的55485/平方米，下跌2195元/平方米。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，在房貸利率見頂回落以及市場預期有所改善的情況下，3月份的市場表現好於去年。但他強調，北京二手房市場處於弱勢回溫態勢，市場預期平穩。

許小樂還預計，後期市場難以繼續回升。如果後續缺乏持續的政策支撐，市場會轉入季節性向下調整，3月份的交易量有可能成為全年的最高點。

“核心還是看信貸政策的寬鬆程度，還有限購、認房又認貸的標準是否會變化。這些政策不變，市場波動就不大；一旦變化，將明顯反彈。”張大偉說。

流動性的寬鬆和“因城施策”的地方微調，是這輪復蘇的根本性支撐；不同於往年，2019年的樓市回暖，主要局限於一二線部分城市，尤其是四個一線城市。

3月份樓市從底部輕微的反彈，看起來在4月份將繼續，回暖和復蘇，成為這一段時間以來的關鍵字。

流動性的寬鬆和“因城施策”的地方微調，是這輪復蘇的根本性支撐；不同於往年，2019年的樓市回暖，主要局限於一二線部分城市，尤其是四個一線城市。

剛從去年的“錢緊”和冬天的寒冷中緩過勁來的開發商們，一點也不敢過於興奮。他們普遍在做的事是抓緊銷售的視窗期，快速搶客去化，回籠現金。泰禾、恆大是其中促銷最為彪悍的。

“手裡錢多的，就再去拿點地。”華南一家大型開發商人士說，這是近期土地市場也開始熱原因；不少地方政府，也趁機集中推地，想賣個好價錢。

“視窗期”的不定期出現，在視窗期內加緊賣房、買地、融資，可能成為2019年的新常態，因為機會可能稍縱即逝。

沒有人再敢像2017、2018年那樣樂觀，全年來看，包括萬科、融創在內的大型開發商態度謹慎。“活在當下”，是開發商、地方土地部門、買房人、銀行券商們的普遍心態。

“溫度回升”

剛剛過去的清明節再次檢驗了這個春天的樓市熱度，3月份的春意持續。

中原資料顯示，清明節前兩天，廣州新建住宅網簽分別是197套與143套；北京看房量相比3月下半月有所減少，但依然處於高位，其他一線和部分二線城市也處於相對較高水準。如廈門等城市，個別項目開盤需求量也比前期有明顯上升。

回溯3月份，上海中原地產的統計資料顯示，當月北京、上海、廣州、深圳等一線城市一二手房銷售出現顯著增長。其中，一手房（含動遷配套房）方面，上海3月成交135.42萬平方米，同比增長33.85%，深圳3月成交30.47萬平方米，同比增長49.14%。

中原指出，很多之前價格下調的城市都因為信貸相對寬鬆，出現購房者怕踏空的心理而加緊購房，主要出現在北京、上海、廣州、杭州、廈門等城市。

3月6日，杭州中國鐵建西湖國際城262套高層房源，平均中簽率低至1.5%；3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍天匯分別加推186套房源和323套房源，銷售均價3.5萬元/平方米，近萬人報名登記；同日，位於北京海澱的山嶼湖首期開盤192套，當天售完。

一二線溫度回升，與供應增加也有關係，上海3月入市面積為78.8萬平方米，環比增加194%，同比增加100%；北京入市也保持高位，3月北京供應商品房住宅3707套，多個限競房入市帶來了銷量。

二手房方面，3月份，北京網簽量為16051套，成交量是2018年5月後的最高值；上海網簽量約2.6萬套，創29個月以來的新高。

從主流房企3月業績來看，也比1、2月出現了明顯增長。

4月2日，萬科披露，3月份公司實現合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，環比上升32.9%；中國恆大公告稱，3月份公司實現合約銷售金額約549億元，同比增長11.2%，環比大增155%，達到2月銷售額的2.5倍，成為單月銷售額增幅最高的房企之一。

“四巨頭”之一的融創中國4月7日晚公告，2019年3月，集團實現合同銷售金額約人民幣376.4億元，同比增長22%，環比暴增106%。

擴大範圍來看，據克而瑞統計，標杆房企3月單月銷售額均有明顯上漲，50家主流房企單月銷售金額共7410億元，同比增長21%，環比增長74%。百強房企3月份的銷售規模同比也呈正增長。

中指研究院指出，一季度受到春節影響，房企整體銷售業績通常會呈現1、2月份相對低，3月份環比增長現象，2019年2月同比下降較多，主要是銷售時間短，春節返鄉置業降溫等因素，對三四線佈局的房企影響略高，3月同比環比均大幅增長，主要是傳統回暖節點、房企加快推盤，搶收一季度業績有關。

中原地產首席分析師張大偉認為，從趨勢看，4-6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是之前調整過價格的城市。

“活在當下”

中國房地產市場的大幅調整，除了2008年，就屬2018年四季度最為“兇險”，至今，許多房企行銷負責人提起去年11月的市場，仍然心存餘悸。“仿佛一夜之間，買房的人就消失了”、“錢非常緊”。

沒有客戶和錢，成為一些人心中的痛和怕。多位開發商人士互相探討後認為，不能對本輪復蘇抱有太大期望；萬科董事會主席郁亮指出，“不能期待市場反彈”。

因為宏觀經濟、貨幣政策、市場調控的不確定性仍在，並且有跡象顯示，調控帶來的影響和變化間隔越來越短，房企全年都可以隨時融資、買地、賣房的時代將一去不返。今年房地產緊抓“市場視窗期搶收”顯得格外重要。

今年1月份，在南方媒體見面會上，龍湖集團副總裁胡若翔稱，2019年城市分化會進一步加劇，每個城市政策力度也不一樣，因此要加強對不同城市市場視窗期預判，“強化彈性供貨，做到有品質增長”。

在3月26日的萬科業績會上，首席運營官張旭也多次表示，“2019年的每一天都是賣房的好日子，萬科將隨行就市，能賣就賣，堅決不留庫存。”

往年一季度被認為是房地產行業季節性銷售淡季，但因為今年“視窗期搶收”的判斷，諸多房企加大了促銷力度，“搶跑”回籠資金，“活在當下”。

最明顯的莫過於恆大。據悉，今年3月份，恆大所有在售項目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商鋪8折優惠。促銷使得恆大以單月510億元的權益銷售金額在行業內居首。

恆大將全員行銷運用到了極致。4月份，仍然可以在朋友圈看到恆大全國的多個專案在推廣、優惠。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，恆大在多次市場降溫時都有降價促銷的做法，這體現了其對於市場的靈活把握。

類似地，泰禾也在一季度實行“壹號搶收計畫”，其一季度在北京區域加大了行銷力度，通過加大樓盤促銷力度，完成了超過100億元的銷售額。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，企業主動去營造行銷的環境，會對銷售產生一定的積極影響。他認為，當前有能力“出貨”的房企，普遍以加快資金回籠為首要目標，畢竟在當前環境下，很難去判斷未來的市場走勢。

對缺錢的擔心和“視窗期”的認識，讓大部分房企抓住降准帶來的流動性寬鬆機會，加大融資力度。2、3月以來，房企融資不斷井噴。

同策研究院資料顯示，3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達1246.18億以來（其中包含恆大600億元的股權融資），首次突破1000億大關，創16個月新高。

從國際化大都市崛起到“一小時通勤”都市圈的初具雛形，我國城鎮化發展已經走入下半場。

2019年開年，國家發改委發佈了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》（下稱《意見》），首次在頂層設計層面為我國都市圈的發展提出了指導意見，同時明確提出了培育發展現代化都市圈的主要目標，即到2022年都市圈同城化取得明顯進展，梯次形成若干現代化都市圈。到2035年現代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。

《意見》對都市圈的定義做出了界定：“都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。”從國際化大都市崛起到“一小時通勤”都市圈的初具雛形，我國城鎮化發展已經走入下半場。

在我國區域發展和城市化發展進程內，區域戰略劃定的地理範圍太大，使得區域難以形成針對性的發展策略和區域間發展機制。而現代化都市圈範圍更明確，因此先都市圈，後城市群的一體化時序，符合國際、國內城鎮化發展規律。

對此，合碩機構首席分析師郭毅向財經網表示，此前我國都市圈乃至城市群的發展，一直由中央層面去宣導和實現，包括京津冀協同發展、粵港澳大灣區的規劃建設，都是主要基於不同都市圈或城市群頒佈具體發展規劃的綱要。希望能以核心城市強勁的經濟帶動能力，與周邊城市形成一體化的發展狀態，從而帶動整個都市圈或城市群的經濟共生共榮。本次《意見》的出臺，首次在部委層面進行統籌和管理，同時對各部門的管理職責進行具體分工，利於多部門齊頭並進，推進都市圈的整體發展，對於推進效率和部門之間分工協作的配合程度上，會比此前有明顯提升。

2019年博鼇亞洲論壇上，北京師範大學都市圈研究中心主任劉學敏表示，都市圈化是一個大城市通過圈層向週邊擴散，表現為人口、就業通勤、空間擴張、產業聯繫等四方面的都市圈化。他同時以北京舉例說明，過去由於行政格局的限制，大城市的發展多具有虹吸效應，而未來都市圈的發展，應該是以統一的系統化、網路、創新的思維，突破行政的區域，由核心城市帶動周邊區域發展。

利好政策不斷 環京樓市2月開始回溫

近兩年，針對京津冀地區的一系列規劃落地，體現了都市圈思維的轉變。作為一座容納了2100萬常住人口的超級城市，北京在環境、交通、資源等方面都承受著巨大壓力。為此，中央提出了以首都為核心，北京城市副中心與河北雄安新區為兩翼，推動京津冀協同發展的戰略規劃。

同時，環京地區產業配套方面迎來了重大利好。2月26日，北京市與廊坊北三縣項目推介洽談會在大廠舉行。在教育、醫療、養老、文化創意、科技創新、裝備製造產業、公共服務、科技創新等領域實現52個專案集中簽約，意向投資額337億元。

北京市發改委相關負責人表示，洽談會旨在推動北京產業、公共服務、基礎設施等向北三縣延伸佈局，推出一批“有共識、看得准、能見效”的合作專案，引導北三縣積極對接承接北京非首都功能，促進北三縣在京就業人口實現就地就近就業，為將城市副中心打造成北京重要“一翼”提供支撐。

另外，基礎設施也在逐漸落地， 3月29日，連接北京通州與河北燕郊的燕潮大橋通車，通過燕潮大橋，北京六環開車到燕郊僅需15分鐘。

基礎設施落地、產業配套的進駐及產業引進、城市外溢的人口，使得環京居住需求市場有所增強，因此，2月以來環京樓市表現出回溫態勢。

據諸葛找房資料研究中心資料顯示，2019年2月環京地區中，固安、香河、燕郊樓市成交套數分別為255套、168套、100套，相比去年同期均大幅增長。

受益環京、環雄雙區 霸州價值初現

財經網觀察到，在環京地區樓市中，霸州一直屬於房價偏低的區域。中國房價行情平臺發佈的2019年3月廊坊區縣市新樓盤房價排行(住宅)中，霸州以12,018元/㎡的平均單價列於末尾。雖然處於環京樓市的低價區，但在地理位置、配套設施、發展規劃等方面，霸州都具有獨特優勢。

1月3日，北京市發改委在城市副中心召開新聞發佈會，宣佈北京大興國際機場將於今年9月30日前正式通航。被定位為大型國際航空樞紐，京津冀區域綜合交通樞紐的新機場，投運後將釋放首都機場超容運行壓力。起自京九鐵路李營站，經北京大興區、北京新機場、霸州市，終至雄安新區的京雄城際鐵路，預計將在2020年底投入使用。建成通車後，自霸州北站至新機場站約需13分鐘，至雄安站僅需大約7分鐘，至北京西站僅需大約半小時。同時，霸州距離天津約70公里，位於未來京津冀發展的核心區域。

既處於環京區，又處於環雄區的霸州，在北京新機場、雄安新區的建設中受益匪淺，未來很可能成為雄安新區產業及外溢居住需求的承接地。生態環境良好的宜居城市霸州，在醫療方面，擁有霸州第一醫院、霸州第二醫院、霸州中醫院等多所二級甲等醫院，能夠滿足居民的基本醫療需求，同時，霸州教育資源優良，擁有河北省示範性高中霸州一中。

財經網發現，在環京樓市普遍回溫的同時，霸州的樓市也趨於回暖，所謂“春江水暖鴨先知”，地區樓市回暖，樓盤的銷售人員是最早察覺的。霸州溫泉新都孔雀城的一位售樓人員告訴財經網，近期每天從前臺發訪的客戶約有3-4批，日均超20人，看房活躍度明顯強於年前。根據財經網對霸州多個樓盤的走訪，3月末看房人數明顯較年前增多。霸州樓市回溫在價格上亦有所體現，根據諸葛找房資料顯示，3月，霸州二手房掛牌均價11869元/㎡，雖與2月相比略有下降，但相比1月掛牌均價10659元/㎡，約增長11.4%。

郭毅向財經網表示，從區域房地產市場來看，未來都市圈政策的下發將會對一些此前經濟欠發達、樓市發展相對基礎薄弱的區域形成更好的拉動。“隨著都市圈乃至城市群的建設，核心城市會形成對周邊城市資源、產業人才的分流。對整個都市圈的房地產市場會形成有效的從需求端到價格的拉動。長三角城市群是個很好的例子，長三角城市群形成了整體的產業分工上的密切協作，也建立了相應的人才機制引進和流動，上海周邊的准一線城市，比如杭州，去年的平均房價約3萬元/㎡，近似上海的二分之一；無錫、南京這些中等城市房價約在上海平均房價的三分之一左右。相比之下，京津冀城市群周邊，由於歷史上產業和人口割裂的原因，房價出現了斷層。隨著城市群共同向上發展，城市群之間在經濟、產業、公共配套的差距會逐漸彌合裂痕。隨著原來的二三線城市的價值窪地的補足、發展短板的提升、產業分工的形成，這些城市中也會形成主導產業，引入龐大的就業人群，自然而然就會拉動購房置業的需求，從而拉動價格端。”

如霸州、環京區域各縣區一樣，在我國城鎮化進程的後半場，越來越多處於大城市邊緣的鄉鎮將在都市圈的規劃建設中受益。《意見》中提到的推進基礎設施一體化、強化城市間產業分工協作、加快建設統一開放市場、推進公共服務共建共用、強化生態環境共保共治、率先實現城鄉融合發展、構建都市圈一體化發展機制等戰略規劃，預示了未來都市圈規劃中環城區域將享受到產業進駐、基礎設施升級等政策利好，而由此帶來的人口進駐，將激發地區樓市的活力。

　　近期，多城陸續發佈2018年度住房公積金報告。

　　時代週報記者梳理發現，各城公積金發放個人貸款的筆數和金額均呈正向增長。其中，廈門表現得最為明顯：2018年，廈門共發放個人住房貸款0.92萬筆、74.10億元，同比分別上升155.56%和231.54%。

　　與2017年相比，這一變化尤其明顯。2017年，多城公積金發放個人貸款的筆數和金額均呈環比下降。同樣以廈門為例，2017年廈門僅發放個人住房貸款0.36萬筆、22.35億元，同比分別下降73.04%和73.95%。

　　各城公積金貸款為何突然呈現較大規模增長？

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉向時代週報記者分析指出：“在2017年房地產市場調控環境下，住房公積金政策和房貸政策同步收緊，當年公積金貸款下降幅度較大。到2018年，隨著各地對公積金貸款的政策扶持，以及全年市場成交中的剛需占比逐漸加大，對公積金貸款的需求也相應增大。”

　　“最嚴公積金新政”影響甚微

　　令人記憶猶新的是，2018年也是各地相繼調整公積金貸款政策的一年，其中又以北京力度最大。去年9月，北京發佈公積金貸款新政，具體變化包括二套房“認房又認貸”、公積金貸款與繳存年限掛鉤、調整首付比例等，被稱為“史上最嚴公積金新政”。

　　多位元專家向時代週報記者分析表示，新政之所以沒有拉低去年公積金貸款筆數和金額，一是這些政策多為“打補丁”，對剛需購房者影響有限；二是2018年房地產市場雖低迷，但實際成交量和房價並未顯著下降，房貸需求也未減少；三是各地公積金新政多發佈在第四季度，對全年影響有限。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受時代週報記者採訪時指出，仍以北京為例，去年9月實施的公積金新政僅影響第四季度信貸行為。資料顯示，2018年北京全年成交面積496.26萬平米，前三季度成交面積已達316.43萬平米，超全年面積的六成。“從信貸角度來說，前三個季度已經發放了很大一部分額度了。”張大偉解釋道。

　　與市場銷售實際情況背離

　　同策研究院研究總監張宏偉對時代週報記者指出，房貸資料應與房地產市場銷售情況保持一致，但2018年住房公積金中個人房貸的增長，卻與市場銷售的實際情況背離。

　　據國家統計局資料，2017年全國商品房銷售面積169408萬平米，其中住宅銷售面積144789萬平米，比上年增長5.3%；2018年，全國商品房銷售面積171654萬平米，其中住宅銷售面積147929萬平米，比上年增長2.2%。

　　從資料看，2017年、2018年我國住房銷售增速雖有所放緩，但仍保持正向增長，與各銀行放貸的增長態勢一致。

　　2018年各銀行新增貸款中，房貸仍占重要地位，但增速持續回落。2016年，五大行個人住房貸款增速約為30%；2017年跌至15%―20%；到2018年，五大行個人住房貸款增速多徘徊在15%或低於15%。

　　同期住房公積金個人貸款卻呈現出不一致的波動。

　　2018年，全國公積金繳存額持續增長。以北京為例，2018年度，北京地區住房公積金繳存額1980.1億元，同比增長15.7%。截至2018年末，北京地區住房公積金繳存總額13096.37億元，同比增長17.8%；繳存餘額4244.08億元，同比增長14.1%。

　　公積金發放個人貸款的筆數和金額也在增長。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，2018年度，四城住房公積金發放貸款額平均同比增長24.9%，其中北京地區上漲最為明顯：共發放住房公積金個人住房貸款831.33億元，同比增長55.2%。

　　值得注意的是，四個一線城市中，廣州的住房公積金資料“特立獨行”。2018年，廣州發放個人住房貸款2.50萬筆、156.73億元，同比分別下降22.47%和19.77%，與2018年廣州樓市成交情況保持一致。

　　支持剛需作用凸顯


　“公積金貸款在滿足首套和剛需貸款需求方面的作用和優勢，還是很明顯的。”李宇嘉分析說，“2014年、2015年樓市比較寬鬆的時候，各城出臺的一些降低公積金貸款門檻的措施如繳存六個月就可以貸款等，在這一輪樓市嚴控中也沒有收緊。”

　　統計顯示，多地超90%的公積金個人貸款用於購買144平米以下的普通住房。其中，北京地區2018年公積金個人貸款共支援職工購房681.37萬平米，按貸款筆數計，68.8%的公積金貸款所購房屋建築面積在90（含）平米以下，28.2%的貸款購房建築面積在90―144（含）平米。

　　但公積金貸款仍有一定改進空間。近期打算在北京購房的杜小姐告訴時代週報記者：“根據北京住房公積金貸款政策，每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元，我現在才剛剛開始工作一年，拿到的額度太低了。另外，辦理公積金貸款也比較麻煩。”

　　從北京、上海、廣州、深圳等13個城市住房公積金個人貸款總量來看，2018年度，上述13個城市住房公積金的個人貸款增量總量為3191億元，不及中國銀行(3.900, 0.01, 0.26%)一家的2018年度個人住房貸款增量4420億元。

　　4月8日，世邦魏理仕發佈《2019年一季度北京房地產市場回顧及展望》。報告指出，優質寫字樓市場方面，第一季度全市淨吸納量僅錄得12534平方米，但受經濟大環境影響，北京全市新租需求較疲軟，預計未來全市空置率將會持續攀升，租金預計承壓。與寫字樓成對比的是，一季度倉儲物流市場的淨吸納量創三年以來歷史新高，租賃交易的活躍，刺激了業主方調高租金，一季度平均租金環比上升0.8%。

　　寫字樓空置率環比上升至8.1%

　　報告指出，今年第一季度，位於CBD和望京區域的兩棟甲級寫字樓交付使用，共為寫字樓市場增添83000平方米的租賃面積。市場活躍度較上季度有所回升，但受經濟大環境影響，北京全市新租需求依然較為疲軟，如望京近期入市新專案均面臨去化緩慢的問題。

　　受科技行業和國有企業整合以及非傳統金融行業持續小規模退租等因素影響，今年一季度全市淨吸納量僅錄得12534平方米，其中，2018年租金上漲最快的中關村(9.480, -0.04, -0.42%)和望京商務區的淨吸納量均錄得負值，整體空置率環比上升0.6個百分點至8.1%。

　　需求方面，保險行業持續擴張，完成多個大面積成交。而房地產行業也有較好的表現。全市平均租金報價環比持平，為每月每平方米427.2元。未來六個月，有近204000平方米新專案計畫完工，全市空置率將會持續攀升，租金預計承壓。

　　對此，世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇指出，市場活躍度有所提升，但整體新增需求仍然疲軟，特別是乙級樓宇市場。需求活躍的行業仍以科技和金融為主力。而靈活辦公空間呈現兩極分化，內資運營商發展轉為維穩策略，外資品牌運營商則繼續在核心區域布點。

　　倉儲物流市場淨吸納量達近10萬平方米

　　與寫字樓市場新租需求較疲軟成對比的是，優質倉儲物流市場的需求則較為強勁。

　　報告指出，今年一季度，北京市共有7宗工業地塊成交，全市主要工業園區土地價格為2409元/平方米，同比上漲2.4%。一季度三個位於通州的高標倉儲項目交付使用，因此，新增倉儲面積148537平方米。新增面積釋放出市場潛在需求。今年第一季度淨吸納量達97538平方米，創三年以來歷史新高。

　　除電商和協力廠商物流需求依然強勁以外，汽車零部件、製造業和零售業的租戶，表現出較為活躍的擴租需求，多筆交易面積達10000平方米以上。而租賃交易的活躍，刺激了業主方調高租金，今年一季度平均租金環比上升0.8%，為每月每平方米47.1元。

　　由於有新增供應，今年一季度空置率為2.7%，結束了自2017年第二季度以來幾乎滿租的飽和狀態。報告還指出，未來半年，預計有約30000平方米新增供應，整體市場的緊張情緒得以緩解。

　　對此，世邦魏理仕華北區顧問及交易服務產業地產部主管李虹指出，今年一季度租賃交易的活躍，表明北京當前潛在物流倉儲需求十分強勁。然而長期來看，市場供應量缺乏後勁，倉儲物流設施的投資價格還將持續走高，助長了業主方繼續持有或待價而沽倉儲物業的信心。

連B期共1120伙 本季具規模全新盤

樓市承接首季旺勢持續火熱，發展商積極部署新一輪推盤計劃。會德豐地產旗下將軍澳日出康城7期項目，提供1120伙，屬踏入次季後較具規模的全新樓盤，項目分兩期發展，其中7A期最快月內推售；億京旗下大埔白石角海日灣II則於今日開放示範單位，料短期推售；資本策略（00497）牽頭發展的渣甸山皇第昨日亦上載樓書，將於短期推出。此外，地產建設商會就近月大規模招標定出新銷售指引後，會德豐地產昨明言日出康城7期將以發價單方式推售，市場亦預期海日灣II亦會跟隨商會的銷售安排發出價單；不過，皇第屬超級豪宅項目，料發展商以招標方式推售。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，旗下日出康城O'EAST系列7期項目分兩期發展，7A期提供616伙、7B期共有504伙，主打2房及3房戶，7A期有機會月內批出售樓紙及推售。他表示，只有洋房及逾千萬元甚至數千萬元的分層戶，集團才以招標方式推售；而7期非豪宅項目，故以發價單方式發售。

定價參考同區MALIBU

黃光耀續稱，7期項目將於短期內命名，定價參考同系同區MALIBU及近期同區正推售的新盤。MALIBU去年3月推售以來，累沽1561伙，套現144.4億元，創集團單一樓盤銷售最高金額紀錄；項目尚餘39個高層向海單位，將留待近現樓才推售。

會德豐地產亦公布今年首季銷售成績，共沽出115伙，包括24座洋房及91個分層戶，套現近30億元。黃光耀指出，樓市轉趨平穩，對後市發展樂觀，估計今年樓價有近10%升幅。

億京旗下白石角海日灣II今天亦首度開放示範單位供傳媒參觀，市場預料發展商將跟隨地產建設商會的安排，首批以發價單方式發售。位於創新路18號的海日灣II共提供1408伙，實用面積243至2828方呎，預計2020年11月底入伙。

皇第突上載樓書料標售

資本策略牽頭發展的渣甸山皇第昨日突上載樓書，項目共提供16伙，實用面積2846方呎起，至最大的頂層三複式連天台天池屋，實用面積達6867方呎。據悉，項目短期將以現樓形式推出，並開放現樓示範單位，傾向以招標方式發售。

由恆地（00012）發展的長沙灣家壹今天首輪銷售共100伙，項目昨天截票，共取得648張登記，超購5.48倍。位於元州街342至356號的家壹提供200伙，實用面積199至479方呎，2021年4月底入伙，今日發售的單位折實平均呎價21055元。

屢傳陷入財困的中資企業海航集團（下稱海航），密密拋售旗下資產「撲水」，有傳購入僅一年多的山頂盧吉道27號屋地，剛以約5.5億元沽出，賬面勁蝕1.6億元。

海航或相關人士2018年初傳透過股權轉讓形式，斥資約7.1億元向商務及經濟發展局長邱騰華胞弟邱騰達或相關人士購入上述盧吉道27號屋地。有區內代理透露，該集團或相關人士於同年7月已打算把屋地「變賣」，當時叫價5.8億元，較購入價低1.3億元，其後傳屢減價，最終更傳降至約5.5億元沽出，若成交屬實，賬面將蝕1.6億元。

根據資料，盧吉道27號屋地佔地約24919方呎，劃為「住宅（丙類）2」用途，現址建有兩幢於1916年落成的洋房，曾被評級為香港二級歷史建築，現為一級。差餉物業估價署顯示，兩幢洋房面積共8059方呎，若以洋房面積計，是次成交呎價達約68247元。

高士台首錄損手 5年貶1375萬

另外，西半山興漢道23號高士台首錄蝕讓，消息指出，1座頂層複式戶，實用面積2235方呎，4房間隔，享海景，另附660方呎平台，剛以8600萬元易手，呎價38479元，按原業主2014年購入價9975.33萬元計，約5年賬面大幅貶值1375.33萬元，連同其他開支使費，蝕幅更達逾1885.28萬元。

代理表示，該單位去年11月首次放售，當時叫價高達1.35億元，「可能（業主）有財務公司借貸問題，放盤都算急」，以最終成交價計，較開價累劈4900萬元（約36.3%）。

核心零售區舖位價值高，銅鑼灣波斯富街一個由越南餐廳承租近40年的地舖，剛獲財團斥資2.75億元購入，呎價逾13萬元，料為舊樓併購活動。

根據土地註冊處資料，銅鑼灣波斯富街89號地舖，地下建築面積約1200方呎，閣樓約900方呎，共約2100方呎，由海外註冊公司ACTIVE PIONEER LIMITED以2.75億元購入，呎價約13.0952萬元。

據了解，上址現為香河越南餐廳，已租用同一舖位接近40年。原業主於1987年以390萬元購入，近年由遺產執行人管理，現沽出獲利2.711億元，大幅升值69.5倍。

近年有財團積極收購附近舊樓，包括資深投資者「舖王」鄧成波在2017年底沽出波斯富街85號全幢及87號地下至2樓及4樓業權，有傳買家為附近有多幢商廈及商場收租的希慎（00014）或有關人士。至於波斯富街89號全幢5層高，連同最新成交在內，有4個單位由海外註冊公司持有，料為相關人士。

資料顯示，波斯富街85、87及89號若成功完成收購，佔地約3300方呎，料可興建一幢總樓面約4.95萬方呎的商廈。

美聯工商舖（00459）營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，北角英皇道383至385號全幢舊樓，地盤面積約3154方呎，由投資者以4.85億元購入，以可建總樓面4.731萬方呎計，每方呎樓面地價約1.0252萬元。

逾2千萬成交按季升4成 澐灃一周沽8洋房

一手空置稅下，發展商趕推大碼豪宅，首季逾2,000萬元一手豪宅買賣約310宗按季升近4成，若連同本月計算，年初至今已有350宗，料屬近年紀錄。沙田澐灃更在過去一周售8幢洋房。

市況轉旺，加上一手空置稅，均令發展商加快推盤，租值較高的豪宅，成為發展商推盤的優先選擇。據統計，單計今年首季1至3月份，一手市場涉逾2,000萬元的豪宅成交已錄得約310宗，較去年第四季228宗，高出約36%。如果連同本月計算，年初至今已增至350宗成交。

皓畋活躍 51宗逾2千萬成交

當中以嘉里（00683）旗下何文田皓畋最為活躍，本年至今已經錄得逾51宗逾2,000萬元的成交，屬一手市場最多；其次為新地（00016）何文田天鑄，亦售約39宗；而會德豐地產將軍澳MONTEREY亦錄得36宗。值得一提的是，上述3個新盤全屬現樓項目，反映發展商都希望盡快為現樓項目清貨，免加重空置稅的成本。

而踏入4月份，永泰（00369）旗下沙田九肚山澐灃亦突然轉旺，在一周內亦連沽8幢洋房。永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖稱，本月售出單位共套現3億元，新近成交的H37號洋房，成交價4,043.9萬元，面積1,671平方呎，呎價2.42萬元。新世界（00017）柏蔚山昨單日以逾6,000萬元沽出2伙，其中2座30樓C室3房戶，成交價4,220.9萬元，呎價逼近4萬元。

深水灣徑8號 花園單位招標

另外，市場最近關注一手樓招標情況，昨日兩豪宅項目亦繼續推出單位招標，南豐旗下壽臣山豪宅深水灣徑8號，以招標形式推1座花園單位，面積7,568平方呎，招標日期為周五（12日），僅招標1小時。

另新地（00016）赤柱50 Stanley Village Road 5號屋，早年曾被買家撻訂，發展商重新推出招標，招標日期亦為本周五，招標7小時。不過，昨日兩家發展商同樣已上載整份招標文件於項目網站內。

現時市況轉旺，業界預計，短期內發展商將會繼續加快推售新盤搶購買力，豪宅盤相信會更為積極，例如昨日渣甸山新盤皇第亦已上載樓書，勢令今季爆發新一輪的豪宅搶客戰。

萬科（02202）昨收市後宣布，因應完成配售新股，需調整2018年度擬分派的現金股息，每股可分派末期息由1.07元減至約1.045元，現價股息率由3.66厘降至3.56厘。

萬科昨收報34.25元，逆市跌1.3%。根據最新股息計算，萬科現價股息率即由原本的3.65厘，回落至3.56厘。集團指，上述股息須待股東周年大會批准後方可作實。