台中市南屯區大墩4街為精華地段，25年來矗立著曾開價每坪35萬元的「台中第一豪宅」、「萬事如意」，因1994年甫完工即遇建商倒閉，幾經轉手卻乏人問津，淪為「台中第一爛尾樓」。去年底有建商接手翻新，於今年2月推出「國美晴空」案，開出低於市場行情的單價22∼27萬元，迄今已售6成，建商透露爛尾樓翻身術的關鍵：「地段、價格還是不敗原因。」

這棟翻轉命運的爛尾樓「國美晴空」，位於台中市南屯區5期重劃區，地段精華，生活機能佳，基地面積883坪，3棟共73戶，規劃地上16∼19樓，總銷18億元。建物前身是「萬世如意」，1991年由鐳力建設動工興建，規劃為每坪35萬元的超級豪宅，當時刷新台中最高價，但1994年結構體完成後停工，建商並於1998年倒閉，身價暴跌成不良債權，從此命運多舛。

地段價格不敗原因
2006年遠雄集團進軍台中房市，以總價5.3億元向開發工銀買下該棟不良債權，2007年完成結構外觀取得使照，再交由台中永豐棧包裝行銷，2009年易名「永豐棧國美會」，但因永豐棧爆發財務問題導致該案未對外銷售。

2012年一路輾轉由股市聞人賈文中旗下的鼎碩國際開發，以總價逾10億元購入，原打算以總價20億元出售，但遲遲找不到買主，去年再度尋求在地建商幫忙，4家建商有承接意願承接，最後由采揚建設接手。

采揚建設2008年成立，迄今才10多年，但采揚建設總經理陳正哲曾任大台中不動產公會名譽理事長、擔任消費爭議調解委員、都審委員，名氣不小，累積品牌實力。

陳正哲評估，「該案屬超高大樓，當年設計都是最高等級，且鐳力建設是結構體蓋完後才倒閉，所以安全性不成問題。」他強調，「過去7年，賈文中花費上千萬元進行保養維護，也有聘請清潔、保全等管理人員，所以屋況非常好，加上位處精華的美術館地段，才會進場承接。」

建築結構安全無虞
該大樓雖結構體完工25年，但從2007年取得使照起算，屋齡僅12年，采揚接手後，近半年再砸下逾3億元進行室內外整修工程，包含水電、標配、實品屋及公設等，並將軟硬體設備都翻新，才讓這棟坎坷大樓換上新面孔。陳正哲表示，「為了消除購屋者疑慮，同時保證5年防水保固、2年設備保固，都超於業界標準。」

《蘋果》實際參觀該案，3棟樓間有廣闊中庭大花園，入口處的日式造景仍在趕工中，不過當年因設定為豪宅產品，公設比拉到34%，比當年多在26∼29%間的公設比還高，主因是規劃了挑高門廳、健身房、視聽室、美學廚房等豪宅公設，亦可看出當年設計的企圖心。

住家規劃70坪、77坪3房及83坪4房，第1期純56戶住家，單層2戶、樓高3.3米，都是現今蛋黃區新案市場少見的類型。
不過1994年的「萬世如意」定位是台中第一豪宅，開出天價每坪35萬元，如今「國美晴空」則採低調讓利，開價每坪22∼27萬元間，低於市場行情。陳正哲表示，「若以全新屋4字頭相比，這棟樓市價低於行情3成以上。」當地中古大樓行情如「惠宇清寬」等，單價都在27∼29萬元間。

39歲民眾陳小姐認為，「聽到這建築過去悠久的屋齡歷史，還是會有點擔心，只是價格真的蠻讓人心動的，不過坪數太大、總價門檻頗高。」

精華區CP值高熱賣
群義房屋不動產企研室張菱育分析，爛尾樓的實際屋齡及結構安全容易成為民眾購買的抗性，要完全包裝成新屋銷售有一定難度，所以業者訂價策略才會與中古屋比較，若以當地實價來看，屋齡10∼20年的中古屋約2字頭，該案內外全新翻修，兩相比較單價差異不大，高CP值成為順銷主因。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則提醒，近期台中市區地段優良且交易量大的中古屋，不少前身背景都是「爛尾樓」，結構沒問題，價格是最大優勢，但因為施工設計時間太久，建商是否有確實翻修及加強防水、外牆磁磚品質等，都可多詢問留意。

爛尾重生價格有抗性 較市場便宜1∼3成

台中最貴爛尾樓「國美晴空」重現市場，創下銷售佳績，其實台中現存爛尾樓多是在2000年左右倒閉，如今至少有10棟多已翻新完成，因當時房地產最高峰時期，卻遇到金融危機、921地震等，導致房市崩盤、許多建商倒閉。在地仲介王先生回憶：「當年台中的房子沒人要，一堆建商倒閉，甚至西屯還有1坪3萬元的房子出清。」

重推案至少要10年
1990年代台灣正處房地產最高峰時期，隨後因金融危機、台中921地震，天災人禍下，房市一夕風雲變色，崩盤跌到谷底，不少建商因財務槓桿過大而倒閉，留下許多不良債權。直到2005年景氣開始復甦，這批爛尾樓陸續由在地建商承接完工，更改案名重推，從開工到完工取得使照，平均經歷10個年頭。

群義房屋不動產企研室張菱育分析，一般民眾對爛尾樓案仍有芥蒂，「這類物件多要房市景氣較佳時，才會有建商願意接手推出相對低價產品，畢竟台中新屋選擇太多，建商偏好買重劃區土地，爛尾樓要重出市場並不容易。」

中小坪數接受度高
觀察過去爛尾樓重生狀況，以中小坪數的個案重生速度較快、接受度最高，但查詢實價登錄資訊，許多爛尾樓重生案仍具價格抗性，普遍低於市場行情1∼3成。不具名業者表示，當年有些爛尾樓屬於未完工狀態，停工動輒達10年，格局、管線也較受人詬病，都會影響後續房價。
如北區「科博之星」單價僅1字頭，與附近2字頭行情差異不小。西區「熊都國美館」位美術館綠園道第1排，規劃中大坪數，目前房價每坪22∼25萬元，附近同條件的中古大樓單價已站上3字頭，房價相對親民。

網路找房成趨勢，民眾多習慣先在網路搜尋、了解建案基本資料後再去看屋。市調單位統計今年第1季全台新建案點閱數，總數突破2300萬次，最熱門區域為台中市北屯區，其次為桃園市桃園區，第3名為新北市板橋區。

推案集中綠線G0特區
根據數字科技旗下591新建案統計，2019年第1季點閱數逾2300萬次，較去年同期成長逾1倍，且點閱前10名行政區多創下該區最高點閱，以台中表現最亮眼。

冠軍由超過92萬次點閱的北屯區奪下，推案集中在捷運綠線的G0特區，自去年開始推案不斷，成交行情也從1字頭提升至2字頭，《591新建案》總編輯李忠哲分析，因捷運綠線明年完工，及COSTCO二店確定進駐等議題加持下，該區熱度高，周來人可到10∼30組。

亞軍桃園市桃園區則突破70萬次點閱，以中路重劃區討論度高，主因是區內的風禾公園完工，年初又有許多建案進場，且多圍繞在公園附近，吸引不少買方目光。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園區近期看屋點擊率確實有衝高，而且在價格上也可看出優先趨穩回升，包含藝文特區、中路特區外圍的中古屋，皆在商圈帶動下提升不少買氣。

青埔房價回歸基本盤
點擊率第3名的新北市板橋區，則由江翠北側重劃區推案帶動，在今年初各大建商包括立信、興富發、國泰及麗寶等建商重啟戰局下，坪數規劃多元，區域成交價落在4字頭，部分品牌建商、具河岸景觀戶別可到5字頭。

至於中壢區也榮登點擊率第4名，李忠哲認為，青埔重劃區去年底讓利風帶動下，房價回歸基本盤，目前約在23∼28萬元，加上重大建設陸續到位，推案能見度大，因此帶動中壢區的點閱。江怡慧補充，青埔重劃區目前許多2字頭個案，早期是3字頭行情，「買方很難碰到一波下修行情，趁著近期很多建設議題而搶入。」

台中的建案表現也相當亮眼，第7名西屯區除有水湳智慧城議題外，去年底許多指標案進場，點閱穩定成長，如「昇揚四季文華」3房格局壓在千萬元內，今年初「達麗．大道」總價688萬元起，同樣吸引不少看屋民眾。南屯區則以親民房價登上第10名，如七期重劃區「博克萊」推出78萬元即可交屋的優惠方案，「微笑時代」總價518萬元起可買2房。

近5年北市5大摩天豪宅中，「One Park Taipei元利信義聯勤」32樓以每坪實價299萬元登上台灣「最貴豪宅」寶座，今年又獲得CTBUH（世界高層建築與都市人居學會）100至199公尺的卓越獎，也是台灣首個獲得該獎項的高層住宅建案。

由CTBUH舉辦的全球摩天大樓建築卓越獎，今年落腳中國深圳頒獎，台灣有3件個案申請，除南港廠辦案「砳」之外，「天鑄」及「One Park Taipei元利信義聯勤」2大摩天豪宅也同場競逐，最終由「One Park Taipei元利信義聯勤」與「砳」獲獎，前者在100至199公尺這個級距獲得全球摩天建物卓越獎，後者在100公尺以下的級距獲獎。

其中與「信義聯勤」同級距得獎的還有位於南韓「愛茉莉太平洋（Amorepacific）首爾總部」、中國深圳「百度深圳總部」、成都「麓湖．麒麟會」、新加坡「DUO雙塔」、荷蘭「歐洲專利局」、英國倫敦「曼哈頓空中花園」、澳門「新濠天地酒店」，其中僅有「信義聯勤」與成都「麓湖．麒麟會」為單純摩天住宅大樓，其餘多為酒店及辦公大樓。

該學會點出「信義聯勤」獲獎主因，除由2座摩天住宅組成，毗鄰26公頃的大安森林公園，2棟摩天住宅運用交錯排列，讓住戶能夠擁有最大範圍的窗外景觀優勢，而且住宅北面是陽明山、南面是烏來與地標台北101大樓，擁有絕對景觀。此外，1樓挑高12米的入口，可以欣賞到相鄰高架路和朝向熱門的大安公園的朝西景色。

而且該摩天豪宅在台灣實現EEWH（綠建築9大評估指標系統）的認證體系，包括綠化、基地保水、水資源、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、污水垃圾改善、生物多樣性及室內環境等9項指標。

近5年北市掀起一波摩天豪宅爭高賽，包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「琢白」、「西華富邦」、「天鑄」、「和平大苑」等高層豪宅陸續刻劃在北市天際線，不過，房地產業者指出，北市因大面積土地稀缺，加上容積管制嚴格，不若中、南部到處可見動輒30層以上的住宅大樓。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，摩天豪宅大樓需要一定的大面積建地，才能把建築拉得夠高，但北市開發飽和，大面積土地本來就很稀有，加上都審與容積管制嚴格，開發摩天住宅大樓比中、南部相對不易。

但因一線豪宅趨勢朝向「超高大樓、獨特景觀、名師設計」方向走，後起之秀若不跟進，在產品強度上就會輸人一截，所以近年摩天豪宅建案持續出現。然而，北市精華區大面積土地越來越少，摩天豪宅這種好貨，供給量很難放大，最好的都差不多端上檯面上來賣了。

進一步收集5大摩天豪宅的樓高與樓層數，並依據建物完工的時間點排序，其中2014年12月完工的有2棟，一是坐落大直的「西華富邦」，樓層數高達42層，建物高度達160公尺，為5大摩天豪宅中高度與樓層數最高的一案；同年完工的還有大安區的「和平大苑」，樓層數達38層、建物高度達143公尺。

相隔2年，也就是2016年9月，坐落天母一帶的「華固天鑄」也跟著完工，該案樓層數達38層、建物高度達153公尺。去年完工的則有大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」，南棟35層、高度143.9公尺，北棟31層、129.4公尺，以及信義計畫區的「琢白」，樓層數31層、建物高度127公尺。

5大摩天豪宅案中，「華固天鑄」、「和平大苑」的頂樓戶已經賣掉，均為該豪宅案最高價，其中後者還是藝人「周董」周杰倫買下。不過，5大摩天豪宅中，目前實價揭露單價最高的則是「One Park Taipei元利信義聯勤」，每坪299萬元，距離前央行總裁「300萬單價豪宅防線」僅差一步之遙了。

天鑄、和平大苑頂樓戶已售出
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，台北市對於容積管制較嚴，除了商業區提供公共開放空間、都市更新、危老改建及之前台北好好看專案之外，目前只剩容積移轉有機會讓建築物長高，加上特定區低容積的規劃策略，甚至禁止容積移入，以及機場周圍限高管制，雖然台北市寸土寸金，但超高大樓難求，也凸顯高樓景觀、居高臨下的高價特殊性。

台北市老字號民生社區，近年來隨著轉型擁有許多文青咖啡店，社區內擁25座公園，純住宅區的林蔭大道更成為景色優美之地。有網友發文詢問「民生社區厲害在哪裡」，為什麼會成為地標，引起網友熱烈討論。

有網友在《批踢踢實業坊》上發文，他表示自己非台北人，第一次聽到民生社區這個地標，「看周邊也沒有什麼景點又沒捷運，外觀也就ㄧ般住宅」，他詢問這裡有什麼特別的或是有不知情的八卦嗎？

文章一出，也有網友跟著附和「厲害在很落後，進出都很不方便」、「林蔭加離開交通要道」、「交通不便的鄉下地方」；不過也有內行人揭密，民生社區就是鬧中取靜，「很適合養老啊」、「厲害在其他地方都搶著想要蓋捷運，只有民生社區反捷運」、「除了安靜清幽外沒啥優點，但絕對比天母優」。

根據媒體報導，民生社區開發於1960、1970年代，當時是首度仿美國都市計畫法的示範社區，由台北市政府主導開發，現在民生社區居住環境綠意盎然，居民1人可享有3坪綠地，是遠離塵囂的好地方。以實價登陸交易數來看，民生社區也有不錯的買氣。

2018年下半年豪宅交易熱絡，不少豪宅躋身每坪交易200萬元俱樂部，不過同一豪宅每坪成交價卻出現價差從數十萬元至上百萬元不等。針對台北市七個指標豪宅交易狀況，去年交易最多的「西華富邦」，最高交易記錄與最低成交價格每坪差距高達150萬元。房仲業者指出，價差看似驚人，但實際上樓層、座向、戶數多寡等因素都是價格差異的關鍵。


台北市總價過億元豪宅林立，但每坪成交價超過200萬元，被業界視為重要指標。統計實價登錄資料，七個200萬元俱樂部的豪宅都很有名，但也出現同一建案價差從每坪12萬至150萬元不等。

價差最多豪宅是位在大直的「西華富邦」，每坪最高交易發生在2015年，39樓戶以總價4.27億元、每坪290萬元成交；最低價格是2018年，低樓層的六樓戶，成交總價1.58億元、單價140萬元。兩筆交易一坪相差150萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，豪宅因為有樓層、座向、戶數多寡等因素，價格難以一致性保持在雲端水準，例如「西華富邦」高低價差達一倍以上，但戶數多達236戶，且座向與河景的差異都是主因，且兩筆交易相差33樓，出現如此價差尚屬合理。

其次，歌手周杰倫入住的「和平大苑」，高低價差也達46.8%，最高價是周杰倫買下的頂樓戶。房仲業者指出，頂樓戶特殊性也是締造價格的原因之一，和平大苑頂樓戶除坐享台北市美景，樓中樓規劃也是價差的關鍵。

帝寶豪宅高低價差每坪曾出現110萬元，主要是最低價為法拍價，由於2018年的13樓遭法拍，大跌至單價188萬元，摔出200萬元俱樂部，打壞帝寶水準。陳炳辰指出，去除法拍因素，帝寶一般買賣交易價格穩定，平均每坪仍有200萬元身價。

200萬元俱樂部豪宅的高低價差，除座向、樓層等因素外，檢視統計資料發現，高價紀錄多成交在2014、2015年，也就是房市高點時期；低價紀錄則多發生在房市盤整後的近兩年。房仲業者指出，豪宅規格與地段是該案價值所在，但不得忽略的是，落成時間是否恰逢房市盤整，也與銷售能否刷新高價有關。

實價登錄資料發現，除屋齡三年以內的新豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」、「文心信義」外，其餘200元萬俱樂部的交易高點都落在2013至2015年間，也就是房市高點期，這些豪宅在房市盤整之後，依舊陸續有交易，但價格開始下滑。

大家房屋企劃研究室主人郎美囡指出，買不動產若期待未來能增值，進場時間點很重要。

2014年以前，房市還處於看好的階段，建商推案不斷，不少買方進場，後來政府施力打炒房，豪宅成為主力目標之一，市場下修，影響交易狀況，截至目前，豪宅仍是沒有脫離央行房市管制的房屋類型。

郎美囡表示，雖然2017年下半年豪宅開始解凍，但買方不再追高，除非豪宅本身條件極為優異或特殊，否則賣方沒有一定的議價彈性，往往難以成交，因此建案預售時未完銷，完工恰巧碰到房市盤整，成屋去化時間跟價格都面臨不小的衝擊。

移居台南發酵，同步帶動房市交易？台南市地政局發布108年第1季不動產交易統計，儘管土地交易減少8%，但建物移轉棟數增加3.56％，乃六都中唯二呈現漲幅的縣市，增幅僅次於高雄。其中「永康區」移轉數乃全市最高，地政局表示此與公共建設、就業機會增加以及生活機能有關。

台南市108年第1季不動產交易統計出爐，本季土地移轉11,987筆與前一季（107年10至12月）相較，土地筆數減少1,043筆，減幅8.00％；建物買賣移轉棟數5,350棟，增加184棟，增幅3.56％。台南地政局表示，中古屋交易量逆勢成長，原因是農曆年前交屋需求高。

據統計，永康區本季交易達911棟，相較於上季增加42％。台南市地政局長陳淑美表示，受惠於公共建設，包括永康創意設計園區、永康物流專區、市立圖書館、臺南都會區北外環道路開闢等因素，加上南科台積電擴廠，增加就業機會，還有優質生活機能，吸引人口移入，順而帶動不動產交易。另外像是台南東區、安平區、南區及安南區，皆為交易熱區。

陳淑美說明，東區本身是文教區，又有即將設立的國立科學教育體驗未來館、南紡購物中心，房市景看好；另外在安平工業區、臺南科技工業區、新吉工業區聚集區，加上便捷交通，帶動交易熱潮。她

強調， 其中善化區在南科加持下，房市交易增溫，房產專家田大全曾表示，南科擁有約8萬員工，月薪高達50K，加上台積電擴廠投資7500億，預計增加1萬多職缺，人跟前都進來了，勢必會推高附近周遭房價。

高鐵近年推出定期優惠票，吸引不少台北上班族在桃園、新竹，甚至台中高鐵站周邊購屋，以距離換房價。房仲比較交通成本、通勤時間和購屋費用，搭高鐵通勤雖然得花不少交通費，但比起在台北買房仍然划算。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台北市就業機會多，許多民眾為了工作北上，但台北市房價高、買房不易，且房租一路上揚，不少人利用大眾運輸工具通勤，以距離換取房價及居住空間，高鐵站通車後，也成為選項之一。

她表示，近幾年高鐵推出定期優惠票，桃園到台北月票4500多元，新竹站到台北8000多元，讓高鐵通勤人數大幅上升，有些台北上班族甚至遠至台中高鐵站周邊買屋。

這樣遠距離買屋到底划不划算？住商機構企劃研究室依據內政部實價登錄資料，統計高鐵台北站，以及桃園、新竹、台中三個主要通勤站周邊平均房價，其中台北站雖然房價下跌，但去年每坪均價仍達65.8萬元。

桃園站2016年均價每坪34.6萬元，連兩年回跌，去年均價下修至26.5萬元，新竹站維持在25.2萬元、台中站則是連兩年上漲，去年均價每坪18萬元。

另依高鐵資料，桃園到台北定期票票價，月票4555元，新竹到台北，月票8230元，台中到台北，月票1萬9845元。

郎美囡分析，台北站周邊平均房價65.8萬元，大致是目前台北市區買中古屋行情，如果改到桃園、新竹站周邊買房，只要四成左右價格，台中更不到三成，一間三房，改在桃園站、新竹站購買，至少可省下1000萬元。

雖然高鐵通勤不便宜，但以桃園站來說，定期票每月不到5000元，一年5萬多， 通勤二十年也僅100多萬；如果是新竹，一年交通費9.8萬元，20年約200萬，比起在台北買房得多準備1000萬，仍相對輕鬆。

再以通勤時間來看，高鐵桃園到台北，只要二十多分鐘，若住在高鐵站附近，其實上班時間和住在新北到台北市上班差不多，甚至更快， 新竹約要半小時，台中通勤時間就有點長，要一個小時左右。

郎美囡表示，桃園很快就可到台北，近年也是首購族的選擇之一，選擇新竹站及台中站者，有些是有家庭的在地居民，不想舉家北上或僅假日返家，因此通勤代替買屋，有些則是希望有較大的房子，用時間換空間。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，雖然沿高鐵站往南買房，可省下不少購屋預算，但相對台北市，便利性及生活機能仍比不上台北市，另外在其他高鐵站區購屋通勤，地點也要注意，愈靠近高鐵站愈好，若離高鐵站較遠，必須把轉程其他交通工具的費用及時間也一併評估，過長的通勤時間仍會對生活產生負面影響。

危老都更於明年5月9日前申請者，政府會再送10%容積獎勵。距離限時獎勵只剩一年，業者預估會出現搶申請潮，然而有議員指出危老獎勵根本看得到吃不到，到底危老都更推行牛步的原因是什麼？專家不諱言：是人性貪婪。

據商仲業者調查，危老都更推行以來，雙北核准件數總共50案，且重建面積偏小，大致在100至400坪之間，最小面積甚至出現26坪就過關。然而這樣的速度還是遠不及政府所預估的一年500案目標。

房產專家田大全在《房產最前線》節目中表示，危老條例推行的問題在於，地方政府配套法規太慢、推動者專業不足以及房市前景看淡。他指出，都更執行上涉及複雜的建築專業，對於一般房仲業者來說確實很難；大多數民眾都希望重建後能大賺一票，然而近年房市看淡，進而降低都更意願，重建之路再度停擺，因此他認為最大的問題出在「人性貪婪」。

田大全表示，另外一個在執行上的阻礙是「信任問題」。有別於傳統都更在營造上由建商主導，危老都更在營造商選擇上，須由「全體住戶」協議發包，但他發現，大多數住戶因不懂或不熟悉營造商，希望請第三方顧問找，但面對找來的製造商，住戶又懷疑顧問拿製造商回扣，導致協議上矛盾與阻礙。

　　保利地産（600048）4月15日晚發布2018年年報，公告顯示，公司去年實現營業收入1945.14億元，同比增長32.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為189.04億元，同比增長20.92%。公司擬每10股派發現金紅利5.00元（含稅）。
　

　　保利地産表示，2018年，公司銷售再創新高，實現簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%，位列行業前五、央企第一，市場佔有率提升至2.70%；簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%。

　　 　　城市深耕優勢顯現

　　數據顯示，2018年，全國商品房銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速較2017年降低1.5個百分點；商品房銷售面積17.2億平方米，同比增長1.3%,增速較2017年降低6.4個百分點。在這樣的背景下，保利地産2018年依然實現銷售再創新高，且城市深耕優勢顯現，公司一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達77%，其中在珠三角實現簽約銷售1170億元，較去年同期增長24%，此外，單城簽約過百億城市12個，廣州實現簽約400億元，佛山、北京超過250億元，東莞、中山等首次突破100億元。

　　公告還顯示，2018年公司拓展項目132個，新增容積率面積3116萬平方米，是年度簽約面積的114%，為銷售規模持續增長奠定基礎；拓展成本1927億元，平均樓面地價6186元/平方米。 公司持續加大一二線城市及核心城市群的滲透深耕，年內一二線城市拓展金額和面積分別為74%和61%，且三四線城市新增容積率面積中53%位于珠三角、長三角城市群。實現新開工面積4396萬平方米，竣工面積2217萬平方米。截至2018年末，公司待開發面積9154萬平方米，其中一二線城市佔比60%，六大城市群合計佔比69%。

　　在財務指標方面，公司毛利率提升1.45個百分點至32.49%，得益于結轉項目價格上升，房地産結轉毛利率也提升至32.68%；實現投資收益26.90億元，同比大幅增長60.06%；凈利率13.44%，與2017年基本持平。報告期末，公司資産負債率77.97%，基本保持穩定；凈負債率80.55%，同比降低5.82個百分點，資産負債結構合理，具備較強的抗風險能力；賬面有息負債2636.57億元，其中銀行貸款、 直接融資佔比分別為71%和15%，有息負債綜合成本僅約5.03%，具備突出的規模及成本優勢。

　　
　　兩翼業務加速市場化發展

　　公司介紹，經過多年發展積累，保利地産構建了多元化的土地資源拓展模式，在招拍挂、收並購、合作開發、舊城改造、央企整合、産業拓展等渠道均形成了突出的資源整合優勢，完成中航國際旗下地産開發業務整合，落實及儲備多個舊改、城市地標、主題公園、特色小鎮、産業園項目，均具備突出的成本優勢。

　　依托房地産開發主業，公司整合房地産上下遊産業鏈資源，在綜合服務與不動産金融領域形成十余個專業板塊，重點發展物管、經紀、商管、建築、房地産基金等産業，推動公司整體服務水平與品牌形象提升，積極培育會展、文旅、康養、教育、公寓等産業，構建不動産生態發展平臺。

　　公告顯示，保利地産兩翼業務加速市場化發展。綜合服務方面，物業管理布局全國131個城市，綜合實力位居國內物業管理行業前五；商業管理板塊運營項目65個，管理面積266萬平方米，累計外拓購物中心10個、酒店4個，以輕資産模式實現品牌及管理輸出；公寓、教育、康養等板塊也取得一定發展。

　　不動産金融方面，公司累計基金管理規模逾1000億元，累計投資項目超過150個，其中信保基金多次被評為“中國房地産基金十強”。

　　此外，兩翼業務還借助資本運作，提升核心競爭力。保投顧與業界龍頭合富輝煌完成股權整合，雙方一二手物業代理業務融合發展，2018年末累計覆蓋超過150個城市，代理項目超過1700個。保利物業收購區域校園物業管理龍頭湖南天創物業，完善物業管理4+2的多業態布局；持續探討進一步資本運作，夯實行業領先優勢。

4月22日起，湖南省在長沙市範圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率徵收契稅。

一城一策，地方政府調控再放“大招”。

4月15日，網上多位房產大V在朋友圈曬出一份檔顯示，4月22日起，湖南省在長沙市範圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率徵收契稅。 21世紀經濟報導獨家求證到，這一檔確已印發。

據21世紀經濟報導記者瞭解，2016年2月17日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部下發《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》規定，對個人購買第二套改善性住房（指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房）90平米及以下減按1%，90平米以上減按2%徵收契稅。過去三年多時間，長沙對二套房的政策一直按照上述檔執行。

21世紀經濟報導記者向長沙市住房和城鄉建設局電話求證這一消息，對方表示，這一檔確實存在，是由湖南省財政廳和稅務局牽頭印發，相關解釋應當以這些部門的答覆為准。

隨後，記者又向湖南省財政廳致電求證，但電話並未接聽。

　清明小長假後的第一天，發改委發佈了一則重磅消息。

　　這份名為《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，宣告大城市放開放寬乃至取消落戶限制的時代正式到來。

　　先上乾貨：

　　繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

　　城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。

　　超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分專案，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

　　戶籍的開閘，從中小城市、小城鎮，邁向大城市，也同時意味著新一輪的城市人口洗牌、樓市變化，開始醞釀。

　　01

　　哪些城市實現“零門檻”落戶

　　到底哪些城市受此政策的影響最大，這個首先得看Ⅱ型大城市，Ⅰ型大城市，以及超大特大城市的具體分佈。

　　出於時間關係，西部菌未單獨作細緻梳理，特別引用了好友國民經略的統計資料。


　　來源：國民經略

　　按照上述人口資料，除北上廣深四大一線城市和武漢、重慶等10個特大城市，都是此次政策的直接受益者。

　　其中，全面放開放寬落戶條件的Ⅰ型大城市主要有西安、哈爾濱等13個。

　　全面取消落戶限制的Ⅱ型大城市，有烏魯木齊、貴陽等65個。也就是說，這部分城市都可以“零門檻”落戶。

　　不過，這裡面有些特殊情況需要說明一下。

　　如上述只是2017年的資料，考慮到2018年各城市的“搶人”成績，具體名單或有細微變化。

　　像2017年城區人口就接近500萬的西安、哈爾濱，或已經可以歸納到特大城市之列。當然，西安、哈爾濱目前的落戶門檻已經比較低了。

　　另外，雖然檔對各檔城市提出了具體的落戶要求，但這只是最低標準，像特大城市，同樣可以主動放開放寬落戶限制。

　　事實上，杭州前不久就剛出臺了大專生即可落戶的新政。鄭州、長沙目前也都處於人口“擴張期”，不排除落戶門檻進一步降低。而東北的瀋陽由於老齡化嚴重和人口流失，也可能繼續放開落戶限制。

　　因此，就實際情況而言，排除四大一線城市，此次新規幾乎對所有二三線城市，都是直接利好。它傳遞的信號很明確：落戶限制可以放鬆也應該放鬆。

　　02

　　哪些城市是最大贏家？

　　一定程度上，新的落戶要求，是國家頂層設計層面對過去兩年主要城市間主動發起的“搶人大戰”的一種“確權”。

　　它直接帶來的影響很微妙：一方面，那些想放開戶籍的城市，不必再有任何政策層面的顧慮；但另一方面，它也同時宣告戶籍搶人的策略，在一定程度上已經被終結。

　　因為所有的城市戶籍都放開時，也就意味著戶籍這個搶人武器實際上已經不存在了。

　　所以，未來城市搶人拼的還是公共服務、房價、就業環境以及發展潛力。

　　當然，戶籍門檻“均等化”後，即便是主要二線城市之間，人口吸引力也會出現更大程度的分化。

　　比如在13個Ⅰ型大城市和65個Ⅱ型大城市中，省會城市（直轄市）和都市圈、城市群內的中心城市，相對是最大贏家。


　　來源：國民經略

　　具體看，省會城市中，強省會和人口大省的省會，又將更多獲益。

　　如西安、濟南、合肥等省會，應該會有更強的人口優勢。

　　另一個可以參考的指標則是城市群、都市圈。

　　這次通知中點名了13個城市群：

　　加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。

　　扎實開展成渝城市群發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市群高品質發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。

　　有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市群發展規劃實施，建立健全城市群協調協商機制。

　　加快出臺實施天山北坡、滇中兩個邊疆城市群發展規劃。

　　這些城市群其實基本囊括了大部分大城市。所以，那些未進入被點名城市群中的城市更應被關注。

　　比如，福州、廈門所在海峽西岸城市群；濟南、青島所在的山東半島城市群。

　　不過，由於這個兩個城市群都處在東部相對發達地區，這對相關城市的影響其實不會很大。

　　但總體說來，強省會城市以及主要城市群中的中心城市，未來一定是人氣和投資價值的高地。

　　03

　　大城市會人口井噴嗎？

　　放開大城市落戶限制，這在一個戶籍制度嚴格執行多年的社會，的確形成了一種較大的震撼。其中最主要的一點，就是不乏有人擔心，這是否會造成大城市的人口井噴？

　　答案應該是否定的。

　　很多人忽略了的一點是，在要求大城市放開落戶限制的一條中，有一個重要的限定句——積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。

　　這句話翻譯成大白話就是，大城市放開落戶，最先吸納的還是城市常住人口當中未落戶的那一部分。所以，至少短期來講，多數城市的常住人口變化，應該不會太大。

　　其實，單純從吸引外來新增落戶人口來講，經過兩年來的“搶人大戰”，主要城市的“吸引力”已經基本變現，剩下的想落戶而未能落戶的，多半都已經是城市的常住人口。

　　檔中的另一句話也值得關注——壓實地方政府主體責任，強化督促和監測評估。

　　也就是說，放開戶籍，不僅僅是各城市自身的需求，也更是國家的要求。

　　之所以要壓實責任、敦促落實，說明放開落戶限制，至少還有一部分城市還存在著顧慮，並不像“搶人大戰”中所表現的那麼積極。

　　這裡面的一個重要背景就是，2014年發佈的《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》提出，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，在過去幾年的實施進度並未達到預期目標。

　　之所以未能實現，西部菌認為有幾個現實原因：


　　來源：網路

　　從城市自身的角度，還是因為長期以來大城市對人口的恐懼仍未根本破除。

　　這表現為兩個方面的現實問題：一是對新市民人口的配套公共服務資源投入跟不上；二是，人口快速增長，可能影響到城市的平均指標資料。

　　部分人口落戶意願不足，則是對權益的保障缺乏信心。

　　比如，市民化待遇是否有足夠的吸引力？原有農村戶口所對應的宅基地等權益，是否有保障？

　　04

　　樓市春天來臨？

　　此輪放開戶籍，很多人可能更關心的是房價。

　　諸多大城市的樓市限購都直接與戶籍捆綁，所以，放開落戶限制，對相當部分城市而言即是意味著樓市限購鬆綁。

　　另外，放開落戶限制的同時，不少城市的基建和樓市開發也迎來了利好。通知中就提到：

　　在城市群和都市圈構建以軌道交通、高速公路為骨架的多層次快速交通網，推進幹線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通融合發展，促進公路與城市道路有效銜接，更好服務於城市間產業專業化分工協作。

　　這意味著相當一部分城市的軌道交通建設仍值得期待。樓市也相應獲得更多的托底力量。

　　但是，還是不必對於由此帶來的樓市紅利抱乙太高的期待。

　　一來，房住不炒的頂層設計，短期內鬆動的可能性不大。

　　二來，此次通知中還提到一個關鍵細節：


　　全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，在安排各地區城鎮新增建設用地規模時，進一步增加上年度農業轉移人口落戶數量的權重，探索落戶城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地複墾騰退的建設用地指標由輸入地使用。

　　這意味著，戶籍閘門打開的同時，相應的土地資源和規劃也在跟進。

　　05

　　幾點結論

　　A．大城市戶籍開閘後，都市圈、城市群的發展格局將更為突顯。

　　三四線、四五線城市的吸引力和人氣將進一步削弱。中國城市的競爭格局進一步分化。

　　B．以戶籍為武器的搶人模式被終結，或必須得升級了。

　　城市間的搶人會更趨激烈。而前期未能在“搶人大戰”中參戰的城市，意味著失去了一輪機會。

　　C．樓市在不同等級城市間會有更大分化，但具體到大城市，起伏不會很大。

　4月15日，隨著一塊高3米、寬2米、重2噸的外牆板高高吊起，穩穩地拼接在牆體上，中鐵二十二局集團投資開發建設的“中國鐵建(11.650, -0.11, -0.94%)•玉景陽光”社區開始裝配式模組拼裝，標誌著北京首批共有產權住房項目建設取得重要進展。該專案預計今年8月份完成主體結構，預計2020年交付，532個家庭正一步步實現他們的京城“安居夢”。

　　中鐵二十二局集團房地產公司所屬北京中實置業公司總經理李繼甯介紹，總建設用地面積27130平方米的“中國鐵建•玉景陽光”位於北京市西長安街，西四環與西五環之間，鄰近地鐵1號線玉泉路站，是石景山區首個共有產權住房項目，也是北京主城區第一個共有產權住房項目和五環內唯一一個共有產權房。

　　面對“共有產權房”這個新生事物，中鐵二十二局集團創新理念、精心設計，因地制宜制定了“從北到南14棟適合坡地的點狀板式建築”的總體規劃方案，各樓棟以“一種單元、一種戶型”的一梯兩戶標準單元進行拼接，在總平面佈局時打造“視覺綠廊”，設置三處開放空間，視線與地塊西側城市公園緊密結合，塑造出了和諧融洽的居住環境。另外，他們實行“人車分流”，為實現“大開放，小封閉”的物業管理奠定了基礎。

　　擔負施工的中鐵二十二局集團雄安公司玉景陽光項目部經理李峰表示，他們著力把這項“民生工程”打造成精品工程。為此，專案部實行標準化施工、精細化管理，引入智慧化管理系統，推廣BIM技術，串聯起設計、施工和管理，通過施工模擬實現施工問題的預控，強化了工程安全、品質管控。

　　項目部經多方考察，引進了最先進的裝配式建築技術。該項目12棟建築採用該工藝，預製構件7678塊，合計5128.79立方米。裝配式建築的外牆板、內牆板、疊合樓板、樓梯踏步、預製空調板等均在工廠預製，然後運到工地組裝。“項目裝配率最高達60%，品質最大的構件重4.6噸，也是北京主城區最早採用高標準裝配式施工技術的共有產權住房。”李峰說，吊裝一塊模組僅需10分鐘。

　　相比傳統的現場澆築方法，裝配式施工實現了“五節一環保”，即節能、節水、節地、節材、節時和保護環境。李峰說，與混凝土現澆作業相比，裝配式建築作業工人減少了一半，施工效率提升了至少一倍，可縮短施工週期30%，在環保方面更讓人眼前一亮，建築垃圾減70%，節水約50%，節約木材約70%，並顯著降低施工粉塵和雜訊污染。

　　裝配式建築常被人們形象地比喻為“搭積木”，可完工的樓房牢固性如何？專案總工程師鄭海濤說，依靠先進的工藝和嚴格的管理，這種建築格外結實，特別是接縫比傳統建築工藝更加嚴密，“社區建築的抗震等級超過八級，人們完全可以放心居住。”

近年來越南發展迅速、受到海外資金追捧，讓房市成為近年陸資積極切入投資新領域。據世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，2016至2018年間通過世邦魏理仕在越南購房客戶中，自住目的購房比重逐年下降，2018年投資性客戶占比已高達80%，其中海外投資者占比為77%，更以陸籍投資人比重最高，達到47%接近一半。

《證券時報》報導，由於越南房地產市場沒有限購政策，大陸買家不僅比重攀升，出手也延續「大手筆」風格。越南最大房地開發商Vinhomes的一級代理商吳曉蓉就舉例，先前河內市核心地段的高檔公寓，開盤當天中午開放給外國人30%指標立刻賣完，一位大陸買家就買了10套。

地鐵、學區房最搶手

回顧越南房市發展，主要集中在胡志明與河內市。作為越南最大城市與經濟、金融中心的胡志明市，房市經前2年大量投入已進入快速發展期。從去年下半年以來，許多樓盤也採抽籤搖號，且地段好、品質高的樓盤一房難求。至今胡志明第一郡最貴的樓盤每平方公尺單價已達9000至1.3萬美元。

值得關注的是，在越南同樣也有明星學區概念。例如胡志明第四郡雖鄰近第一郡，但由於沒有國際學校，導致房價水準明顯下滑，觀察距離第一郡約3公里的新建案，單價降至每平方公尺2200至2750美元，不到第一郡均價的一半。

而越南允許外國人購買不動產的新政，是從2015年7月開放。在越南設立房市購租、裝修到金融服務平台Myhome的吳疆表示，越南的摩托車大軍造成嚴重城市擁堵，發展公共交通是大勢所趨，觀察地鐵沿線建案也同樣具備增值潛力。

高端住宅投報率10%

就投資回報上，第一太平戴維斯（Savills）統計顯示，2018年胡志明市高端住宅投報率為10%，包括6%的資本利得和4%租金收入。


但雖然大陸買家對於越南房市投資熱情提升，但仍有風險須留意。據當地房產業人士分析，首先最可能遇到的是建商風險例如爛尾樓；第二則是房產證風險，目前外籍人士在胡志明買房幾乎很少真正拿到房產證，以及法律與政策變動風險。

地產建設商會（地建會）因應新盤標售成風掀爭議而定出新指引後，有發展商跟隨以發價單形式賣樓，由億京發展的大埔白石角海日灣，之前一直以招標出售，惟毗鄰同系的海日灣II則按地建會指引，昨日發出首張295伙價單，折實平均呎價13774元，較同區於年初推售、由信置（00083）發展的逸瓏灣8首批單位折實呎價13228元，貴4.1%。由於海日灣II提供不少實用面積300方呎以下開放式單位，折實入場費359.8萬元，平絕白石角以至大埔區新盤。

海日灣II為地建會公布一手新盤銷售新指引後，首個發價單的全新樓盤項目，首張295伙價單，平均呎價14891元，發展商提供最高7.5%折扣，折實平均呎價13774元，相信是有見近期市況熾熱，定價較為進取。

折實呎價13774 最細243呎

面向吐露港公路的海日灣II，雖然名稱與向海的海日灣相同，實際為兩個獨立項目，景觀不及海日灣。最近1個月海日灣售出單位平均成交呎價約15283元，即海日灣II首批單位定價較之低近10%。

位於創新路18號的海日灣II由12座住宅組成，提供1408伙，實用面積243至2828方呎，預計明年11月底入伙，繼中國海外（00688）的大埔天鑽後，成為今年推售第2個供應逾千伙大盤；該項目有別於海日灣，首次提供實用面積300方呎以下開放式單位，首張價單達54伙屬開放式，折扣後售價全數低於400萬元，買家可承造最高90%按揭，入場費359.8萬元，較年初推售的大埔天鑽首批折實入場費438.8萬元更低，平絕白石角以至整個大埔區新盤。海日灣II價單另有40伙1房戶，折實售價均在600萬元以下，買家可承造最高80%按揭。

首個全新盤按指引發價單

億京項目及銷售策劃總監潘志才表示，項目以「非常吸引價推出」，提供4種付款計劃，折扣後呎價12655元起，銷售安排短期內公布。海日灣II為地建會公布新指引後首個發價單項目，潘志才指出，各種合法銷售模式均是集團考慮之列，期望優惠定價及折扣可吸引買家。項目今起開放示範單位並同步收票。

中原地產亞太區副主席陳永傑認為，海日灣II定價克制，有折實樓價低於400萬元的單位供應，屬區內罕有，首批中約90多伙屬折實售價600萬元以下，為現時用家主力尋找的目標，可透過按保承造八成以上按揭，相信會極受上車客歡迎。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，海日灣II較同系海日灣、同區新盤及二手屋苑有逾15%至20%折讓，入場費低於400萬元，可吸納上車客及投資者，料有加價加推空間。

住宅樓市氣氛向好，帶動3月中原大灣區指數按月急升2.1%，至107.67，漲幅為近8個月最勁，主要原因是中原大灣區珠海指數及中原大灣區香港指數飆升，預期4月中原大灣區指數會進一步上揚。

中原地產昨天公布最新的中原大灣區指數，3月報107.67，按月升2.1%，較2月的0.32%按月升幅明顯擴大，連續兩個月共漲2.43%。

12個指數中，3月只有3個城市的指數錄得跌幅，分別是澳門、江門及佛山，跌幅0.21%至4.13%；其餘8個城市指數皆錄得升幅，介乎0.78%至4.11%。中原大灣區珠海指數報99.56，按月急升4.11%最勁；其次為中原大灣區香港指數單月錄得3.54%升幅，報109.88。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中美貿易爭拗緩和，以及樓市在傳統農曆新年後回暖，令大灣區整體樓市呈現價量齊升。香港受惠於聯繫滙率，港元與美元掛鈎，美國於3月公布今年內不加息，香港繼續享受低息環境，令購買力爆發。

陳永傑相信，亞洲地區尤其是大灣區物業，將繼續是全球資金的避險工具，預料4月大灣區物業市場會延續3月的旺勢。

中原大灣區指數是以廣東省9個城市及兩個特區（廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州和肇慶，以及香港和澳門特別行政區）一手及二手住宅的交易價格為核心數據，以各城市的年度GDP為權重而構建。

仲量聯行最新發表《香港地產市場觀察》指出，以出租樓面面積計算，3月甲級寫字樓新租務成交按月減約三成，令寫字樓市場錄得9.57萬方呎的「負吸納量」，租務成交集中於非核心區，例如金門建築計劃遷離鰂魚涌，並已承租觀塘海濱匯約3.69萬方呎樓面面積。

整體寫字樓空置率由2月約4.7%，升至3月約4.8%；中環的空置率為2.2%，較2月的2%微升。不過，寫字樓租金仍然向上，整體租金按月漲0.3%；中環更是各區之冠，增幅約0.5%。

資金流向低水屋苑，刺激多個二綫屋苑造價破頂。市場消息透露，粉嶺花都廣場1座高層F室，實用面積526平方呎，屬於3房間隔，剛以707萬元易手，造價創屋苑歷史新高紀錄。

其次，中原地產分行經理林偉明表示，粉嶺牽晴間本月暫錄9宗成交，3座中層G室，實用面積439平方呎，兩房間隔，業主反價3萬以633萬轉手，實用面積呎價14,419元，創同類單位新高價。

牽晴間中層 呎價高見14419

再者，美聯物業首席助理聯席董事王子超表示，上水皇府山7座低層D室，實用面積為505平方呎，屬2房間隔，原本叫價650萬放盤，議價當日臨場反價近50萬元，以700萬元易手，是屋苑近1年高位。原業主於2012年9月以約378萬元購入，帳面獲利約322萬元。

另大埔區大埔中心本月暫錄10宗成交，其中8座高層B室，實用面積371平方呎，剛以650萬元易手，呎價17,520元，屬於同類單位新高紀錄。而同屋苑19座一個384呎兩房單位，區內代理指單位為事故單位，仍以598萬易手，比銀行估價571萬高出27萬元。至於港島區方面，消息指香港仔中心D座高層海景兩房，實用面積438平方呎，剛以700萬元易手，屬於屋苑兩房單位造價新高。

資深投資者林子峰旗下黃竹坑工廈樓花傲南廣場，最後頂層3層樓面以約4.5億元成交。

連大廈命名權 外牆廣告位

黃竹坑傲南廣場26、27及28樓3層樓面易手，每層面積約8,561平方呎，合共約25,683平方呎，連同大廈命名權及外牆廣告位，合共以4.5億元易手，呎價約1.8萬元。據了解，由於是次連同命名權及廣告位出售，加上屬項目最頂3層，造價相對較高。

林子峰夥拍投資者，早年收購該工廈項目，並於去年以樓花形式發售，沽出一半單位，其後因應市況封盤。近期市況回勇，他即重推項目，反應甚佳，如今全個項目單位沽清，合共套現約29億元。事實上，他近期積極推盤，如上月拆售觀塘創匯廣場，兩星期沽清，套現約14億元，連同重推傲南廣場，他於兩個月內成功套現約30億元。

另第一集團旗下長沙灣650號商廈1樓，面積約1.38萬平方呎，以約1.72億元沽出，呎價約1.25萬元。該層樓面屬飲食樓層，現由煌府婚宴以每月34萬元租用。據了解，發展商第一集團已沽清該盤所有單位。