今年台中房市逐步回溫，但豪宅市場仍不見起色，去年總價4000萬元以上豪宅交易量年減百件，量縮逾2成，草悟道甫交屋1年的指標豪宅「天空樹」，更出現首筆同戶轉手交易，賠售1040萬元、以約1億元賣出，專家分析，賠逾千萬元相當罕見，顯見對未來房市沒信心。

台中市西區草悟道豪宅「天空樹」，出現首筆同戶轉手交易，去年9月230.5坪的13樓戶，以1億0570萬元售出，扣除車位單價為52.12萬元，與當初買進價格1億1610萬元相比，賠了1040萬元，跌價約1成。

賠千萬元屬特例
不具名投資客認為，「豪宅客通常是多屋族，見時機不好、市場無潛力或單純變現，就願意讓利賠售，對他們而言只是『資產配置』，一方面也顯示對未來市況沒有信心。」不具名七期房仲則說：「賠售案例常聽聞，但都是小賠居多，能賠到千萬元實在少見，應屬特例。」

「天空樹」是日本建築師伊東豊雄在全球的第1棟超高住宅作品，樓高39層，以大樹生長的概念直聳入天際，社區前有2200坪花園，種植近300棵樹、400坪生態水池，規劃屬全台唯一，住家175∼250坪，標準層對稱2戶4梯，室內都有270度環景陽台，採毛胚交屋。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「天空樹」近年推升草悟道成為台中市繼7期後最受矚目的豪宅區塊，從實價來看，平均單價在60萬元左右，高樓層有7字頭實力，但中低樓層不乏落在5字頭，單價落差較大。「2017年為房地合一稅實施第2年，房市仍處震盪，交易價量均走低檔，去年依舊未看到七期豪宅高價交易榮景，如今新興草悟道豪宅區又迅速有賠售實例，整體市場難稱穩健。」

大坪數已非首選
根據群義房屋統計台中總價4000萬元以上的豪宅成交量，相較2016∼2017年皆有400多件量能，2018年僅312件，量縮24.6%。群義房屋不動產企研室張菱育分析，「一方面是因總價4000萬元以上有貸款限制，二方面是該類產品供過於求，未來增值潛力不明確，許多置產客寧願將資金投入較小坪數的產品。」

去年豪宅交屋個案數也相對少，最受矚目的新豪宅「四季臻邸」，總價在5000萬元上下，即有20多件交屋紀錄，另如市政路超級豪宅「聯聚保和大廈」，主力總價7000∼9000萬元，也有10多筆交易紀錄。

住商不動產七期南屯店專案協理蔡鴻霖認為，這些擁有上百坪豪宅的高資產族群，很多都非居住台灣，考量居住時間不長，當有換屋需求或替二代置產時，大坪數產品不再是首選，反倒是坪數剛好、產品特色鮮明者較受青睞。「對高資產族群來說，為了分散風險，以往買1戶百坪、總價4000∼5000萬元豪宅，現在可能買2∼3戶3000萬元左右產品，這是很明顯的市場轉變。」

3千萬中古豪宅夯
今年台中市還有包括「富邦新市政」、「寶璽天睿」、「國泰層峰」等超級豪宅準備加入戰局，屬於上一波房市多頭的最後一批百坪豪宅交屋潮，主力總價6000萬元以上，總戶數達250戶，但太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷認為，去年以總價3000萬元上下的中古豪宅最受歡迎，顯見超級豪宅市場備受挑戰。

據住展雜誌統計，2019年Q1北台灣各縣市新成屋、預售屋建案成交行情，僅台北市微幅下挫，新北、基隆與新竹地區維持平盤，另桃園與宜蘭地區則略微上漲。住展雜誌企研室經理何世昌表示，2019年Q1北台灣各縣市房價表現平穩，但季度波動幅度卻越來越小，呈現「漲不動、跌不了」的「死魚盤」，顯示房價依然未脫離盤整格局。

疑似漲多修正　北市預售價位下彎　

台北市2019年Q1新建案均價降至84.6萬/坪，中止連續兩季反彈，並較2018年Q4微跌0.5萬/坪、季跌幅約0.59％；若與2018年同期相比，則年漲1.5萬/坪、年漲幅約2％。

何世昌指出，近兩、三年以來，台北市新建案價格表現，大致呈現「預售屋強、新成屋弱」的格局。2019年Q1卻截然不同，新成屋成交價相對穩健，預售屋價格則從近年高點下彎，不過看起來比較像「漲多回吐」，尤以近期漲幅較多的中山、南港、文山等區跌幅稍重些。

新北收平盤　這兩區漲勢凌厲

新北市Q1新建案房價仍是38.5萬/坪，與前季持平；與2018年同期相比，則上揚0.5萬/坪、年漲幅約1.3％。

新北市主要行政區房價波動幅度大多不高，但以板橋、土城等區房價漲幅比較凶悍，關鍵在於新興重劃區買氣活絡，建案頻頻調高售價所致。雖然現在板橋與土城市況仍優於多數行政區，但若跟未漲價前相比，目前這兩區買氣已明顯下滑了。

基隆無量難上攻　新竹價穩市況佳

單季房價維持平盤的，還有基隆市和新竹地區。基隆近一年來房價逐漸墊高，高價案不斷開出，但漲了房價卻丟了買氣；在買盤縮手之下，房價上漲似乎遇到了瓶頸。

新竹地區雖然買氣還算不錯，也還有高價案出現，但因供給量多，建案競爭激烈，大多數業者定價比較務實，且民眾對成交單價2字頭的建案接受度較高，因而Q1平均房價幾乎沒什麼變化，與前季相比呈現持平。若與2018年同期相比，僅小跌0.1萬/坪、年跌幅約0.4％。

低總價反攻　宜蘭房價紅了

桃園市與宜蘭地區，是Q1房價表現較亮眼的地方。其中，桃園Q1微漲0.1萬/坪、季漲幅約0.4％，年漲幅則約1.3％。宜蘭地區Q1反彈至21.5萬/坪，季漲幅約1.4％，年跌幅則收斂至約3.6％。

以宜蘭來說，2017年Q2房價達到最高峰，當年Q3反轉下挫，一路跌到2018年Q4，整整跌了一年半，2019年Q1終於中止連六季下跌，年跌幅縮減至約3.6％。

宜蘭房價反彈的主因，是近期出現許多低總價透天、公寓，透天總價從5百多萬到8百多萬不等，公寓總價在5百萬以下，而這類產品多具有高單價、低總價的特質，受到在地購屋者青睞，因而推升整體房價。

何世昌認為，市場預期九合一大選後，房市能夠回歸基本面，但孰料總統選舉前哨戰提早開打，以及經濟成長力道不振，衝擊到購屋意願。同時，北台灣投資買盤又面臨被高雄所分食的窘境，剩下的自住買方縮手不追價，但賣方也不願降價，買、賣雙方僵持局面似乎比選前更嚴竣，預估近期房市成交量難以放大。

新北市房地產市場在2018年11月六都首長選舉後，猶如添柴加火，2019年Q1建物買賣轉移棟數增加，其中，新北市新莊區較2018年同期年增15.8%，已是位居新北前3大交易熱區，加上有雙捷運等重大建設利多，成為回流台商資金緊盯的標的，至少有5家跨國企業到新莊副都心設企業總部，就業人才快速移入，急拉房產需求，該區平均成交價2019年Q1平均交易價格已較2018年Q4上揚了6%。

鄉林集團董事長賴正鎰在鄉林淳真的記者會上指出，先前在新莊推過3個建案，都在預售初期就火速完銷，讓他很訝異，數次在新北拿下戰績，決定再回新莊推新案「鄉林淳真」。買家看好新莊副都心的地產潛力，2018年123月的潛銷期至今，才3個多月，就有近500組客人賞屋，成交率也不錯，現已賣出7成，所以已提前在3月底開工，預計2019年Q3可完銷。

賴正鎰分析，中美貿易戰談判已告一個段落且逐漸明朗化，加上台商預期肥咖條款2019年起實施，歐美景氣持續回穩，以及國內利率持續維持低檔，各地Q1銷售表現出色，出乎意料。且建築業界避免2020年元月總統立委大選干擾，勢必加大2019年上半年的推案力道，他2018年底原本預估新推案總量1.2兆元，目前看來，全年可望增加至1.35兆元以上應該沒問題。

央行近日公布2月份全體銀行購置住宅貸款餘額達到新台幣7兆元，除了2月有農曆春節、228，緊接著清明4天連續假期，以致上班工作日較少，許多計畫買房的人紛紛出籠賞屋，使得房貸餘額續創新高，這是房市穩定向上發展的訊號。

加上2018年11月縣市長選舉後，台商返台投資計畫一波波，據經濟部統計「歡迎台商回台投資行動方案」實施迄今，已有30家廠商通過資格審查，總投資金額已突破1200億元，帶來超過1萬500個本國就業機會，後續還有50多家廠商表達移轉部分產能回台，整個台灣產業與消費內需迅速提振。

鄉林不動產研究室指出，房市春燕來報到，因應台商回流投資設廠，公部門最近積極釋出工業用地，新北市2019年首波土地標售作業將在4月啟動，率先登場的是「新莊北側知識產業園區」9筆土地，以及「台北港特定區」12筆土地。

另根據內政部資料顯示，2018年全台土地買賣移轉登記達51.2萬筆，買賣移轉面積共8,220萬坪，創下2016年房地合一稅實施後近3年的新高，其中新北市土地交易筆數8萬2781筆居第一位，但都會區菁華土地愈來愈稀有。

賴正鎰分析，其實不只是工業用地需地火熱，都會區生活機能完整的優質建地同樣更是稀缺，在雙北市建地減少情況下，都更與合建這一年多來已經成為目前建商推案資源的主要模式。

而新莊副都心不僅有桃園機場捷運A3新北產業園區站、A4新莊副都心站，連新北環狀捷運第一期路線也進入機電試車階段，順利的話，有望2019年底通車，屆時新莊副都心的「A3新北產業園區站」將成雙捷運交會站，重大建設也陸續到位，居住人口也將快速增加，新莊副都心將會急起直追，加速成為第二個新板特區。

鄉林不動產研究室說，前幾年新莊房價整體盤整，但土地價格卻沒跟著回檔，目前副都心住宅區土地每坪售價多維持在120至130萬元間，2019年房市一開春就有好成績，「紡織股王」儒鴻企業、先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跨國企業也都跟著搶進新莊副都心設企業總部，就業人才也快速移入。

賴正鎰指出，淳真基地約1120坪，距離捷運A4副都心站走路僅5分鐘，而且周邊擁有中港願景公園的綠堤河岸風景、塭仔底生態公園、自然生態公園等三公園碧萬頃的綠意空間，加上雙學區昌平國小、中信國小加持，是交通、生活機能非常便利的地段。

他說，「鄉林淳真」是繼鄉林靜安、鄉林淳風及鄉林淳青之後推出的第四個新莊建案，全案含5戶店面及145戶住宅共150戶，規劃以31-66坪為主力的純住宅產品，目前2房小坪數已全數售完，剩下主力銷售坪數為45-66坪，規劃3-4房，現階段買盤仍以換屋自住剛性需求為主，佔六成左右，其他置產佔三成，投資僅佔一成。

賴正鎰強調，北捷環狀線第一期工程預定將於2019年第四季完工通車，帶動環狀線沿線房市行情，沿線各站直接受惠以新莊副都心最明顯，現階段附近建案銷售多以新成屋為主，包括太子、冠德、皇翔、遠雄、潤泰及聯上開發都有銷售中的新成屋產品，近兩年成交價格持穩且2019年起有往上走趨勢，像是2018年新莊副都心的其他建案的每坪成交均價約43.8萬元，2019年Q1已上升到46.5萬元，甚至有成交在48萬元以上，漲幅超過6％，很快有機會回到50萬元以上。

他指出，「鄉林淳真」是新莊副都心少數採預售建案，受益軌道經濟，很多購買過鄉林社區的住戶再加碼購置第二宅，甚至拉朋友一起當鄰居。以目前成交簽約的已購客源分析，有五成是新莊本地人、新北市其他區域佔三成、台北市跨區購屋佔二成。社區為加強親子融合與生活體驗，公設規劃有攀岩區與露營區。

為了答謝鄉林粉絲多年來支持，鄉林淳真接待中心也將於本周六(20日)舉辦「都市輕旅、露營輕體驗」活動，邀請已購客來參加，現場將有專人教授營帳搭架、繩結及生火教學，歡迎親子一同體驗「在社區就能實現露營」的樂趣。

眾所矚目的台中巨蛋興建案，粗估總開發經費約60億元，新市府團隊計畫由前市府採取「興建營運移轉」（BOT），改以「營運移轉」（OT）辦理。台中市長盧秀燕18日在台中市議會施政總報告時表示，眾所期盼的巨蛋，已確定在14期重劃區興建，先期規劃案已於3月上網招標。

對此，台中市建設局長陳大田指出，該局不僅要推動花園城市，也要以OT方式，計畫在台中市第14期重劃區興建「巨蛋」，千萬不要再發生台語天后江蕙，要來台中舉辦演唱會，找不到表演場地的窘境。

陳大田認為，台中巨蛋可容納人數，未來規畫至少可達1,500人，以後不只可舉辦演唱會，其空間使用與輔助設施，也可多功能使用。

陳大田說，台中市民最引頸企盼要有一座好的會展中心、「美術館及圖書館」，或是指標建築物，台中也需要有個「巨蛋」場所。

巨蛋預定地未來除考量交通、防災及人流，因不遠處就是台中洲際棒球場，中間還有北屯國民運動中心，往南還有朝馬及南屯等兩座國民運動中心，上述運動設施都在「台74號」快速道路附近，可形成休閒運動廊帶，達到設施加值效果。

陳大田強調，台中巨蛋過去的規劃案，是採取BOT方式，委由民間興建，總開發經費約140億元，但因潛在開發商擔心巨蛋將來是否能像規劃案所述有這麼多的人潮，才導致BOT案招商不順利。

新市府團隊計畫改採OT方式招商，政府興建，OT廠商經營。市府可掌握台中巨蛋興建作業程序，利全案推動。據了解，巨蛋土地總面積6.7公頃，總開發經費約60億元。

今天下午1時許花蓮發生規模6.1地震，震央位於花蓮縣秀林鄉，台北市長安東路二段某大樓驚傳有大樓傾斜，據謄本資料顯示，位於該棟大樓的屈臣氏完工年為民國68年，至今屋齡已滿40年，而台北市屋齡超過30年老屋超過七成，都更、危老議題再度浮上檯面。

位於長安東路上的屈臣氏，今(18)日下午在地震過後驚傳傾斜，倒在一旁較高的祥寧商業大樓。據謄本資料顯示，屈臣氏該棟大樓為商用大樓，於民國68年完工，屋齡滿40年，至於一旁較高的祥寧商業大樓，則是民國72年完工，屋齡高達36年。也就是說兩棟大樓都已超過30年。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，根據都市危險及老舊建築物加速重建條例，像是這次傾斜的大樓，政府藉由找結構技師來判定該樓是否安全，若真有安全疑慮，政府將告知該棟大樓的所有權人限期改善，若未改善政府則有可能強制介入處理。

由於各都會區30年以上中古屋占比都相當高，台北市甚至將近七成。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台北市有許多高屋齡的大樓，由於都更協調不易，重建案例稀少，由於這些老屋結構老舊，加上台灣本就處於地震帶，故長年下來，屋況或多或少都有些影響，常見的問題是傾斜，但在不影響日常生活的條件下，民眾大多可以接受，但若遇大型地震或其他重大災害，可能會發生龜裂或牆面剝落的情況。

屋齡30年以上並非都是危屋，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，或房子有龜裂、結構不安全的疑慮可依危老條例申請重建，趕在2020年5月前申請者還享有1.4倍的容積獎勵，這也成為許多都更卡關案的解套方案。

墾丁羅小姐來電詢問，想出售2016年1月中買進供自住之房地，有租稅優惠嗎？財政部南區國稅局恆春稽徵所表示，自2016年1月1日房地合一新制實施後，出售自用住宅之所得減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，可享有400萬元免稅額優惠，如餘額超過400萬元者，超過部分亦可享有稅率10%之優惠。

該所進一步表示，依所得稅法第4條之5規定，適用房地合一課稅新制之「自用住宅」必須同時符合以下3項要件，才能享有自用住宅租稅減免優惠：

一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本自用住宅租稅優惠。

該所說明，羅小姐2016年1月中購入房地供自住，如果現在(2019年4月)出售，因持有期間只滿3年，未滿6年，是無法享有房地合一自用住宅租稅優惠，其出售所得減除土地漲價總數額後之餘領，需適用持有期間超過2年，未逾10年之稅率為20%計算繳納所得稅。建議納稅義務人可視本身經濟狀況、出售目的或財務規劃，選擇最佳出售時點。

該所特別提醒，民眾出售適用房地合一課稅新制之房地，經計算不論有無應納稅額，均應依規定辦理申報，請納稅義務人務必多加留意，以免因未依規定申報，而遭受處罰。

新北市經發局18日舉辦「新北商業甜甜圈記者會」，由新北市不動產仲介經紀商業同業公會分析新北市優良的商業環境，及近期將於八里、淡水開業的業者說明新北市在租金、交通、人口與文化等多重優勢，共同宣傳「新北商業甜甜圈」觀點，促進更多商家落地新北投資。

新北市經發局局長何怡明表示，「甜甜圈效應」的概念是以新北位於台北市周圍且發展更暢旺的意向，其中包括商業及都市發展的概念；新北市擁有近400萬人口、全國第一的工商登記數以及多元的城鄉特色，讓境內各商圈都與當地特色文化結合，發展出多元、平民與生活化的商業型態。

新北市經發局表示，近期許多業者投入新北發展，如3月進駐中和環球購物中心展店的日本第一平價迴轉壽司「壽司郎」、以及本月將於板橋小遠百開幕的日本人氣串炸吃到飽的「串家物語」、即將於新店小碧潭開幕的IKEA，顯示新北甜甜圈效益持續發燒。

八里業者也表示，租金費用是業者考量據點的重要因素之一，八里區平均每月每坪租金不到1000元，合理的租金價格、交通便利，且又鄰近商辦的競爭優勢，讓他願意選擇新北八里作為創始店的據點，同時也為未來前進板橋市區展店做準備。

新北市不動產仲介經紀商業同業公會統計，新北市截至3月，商業登記家數佔全國16％，為全台第一，並呈現穩定成長趨勢，且新北市近兩年住宿及餐飲業將近有10％的成長率，再加上廣大的人口與其消費力，也吸引許多美食與休閒服務業者願意在新北展店營業。

新北市經發局強調，為了協助企業投資所面臨的問題，已成立「新北投資服務快捷窗口」，並與新北市不動產仲介經紀商業同業公會合作，建立產業用地媒合機制。

參與危老重建固然有許多好處，但遇到家裡是全新裝潢，那就得積極和建商討論相關補助措施。

新北市一對夫妻買下屋齡40年老房安居，並花200萬重新裝潢，結果該區預計進行危老都更，夫妻倆因為捨不得花出去的裝潢費，上網詢問能否順利參加危老，又能得到裝潢費的補償。

有網友回應，重建之後獲得的價值絕對比200萬裝潢費高，勸說不要因小失大；也有網友表示，老屋重建在抗震、防火、防水上升級，已經補償裝潢基礎費用；然而也有人提醒，等真正拆除時，裝潢早就不值200萬了。

老屋改建發展協會理事長胡偉良表示，全新裝潢後遇到危老都更的案例很多，如要和建商協議，關鍵在於裝潢的「使用年限」。

一般而言，裝潢完成後即準備都更拆除，和建商談判成功機率較高，若是裝潢完成後經過3－5年才要拆除，裝潢會折舊，住戶能談的籌碼相對較少。胡偉良補充，之前也有案例是3－4年的裝潢，卻可談到5－6成的補助，完全要看建商與住戶之間的禮讓誠意。

新北市推動主要幹道都更政策，修正都市計畫法新北市施行細則，針對基地達一定規模與臨路條件，並結合提供捐贈老人活動、老人安養、公共托育、社會住宅及中繼住宅等公益性設施，最高可加給基準容積20％，預計於今年中公告實施。

新北市主要幹道沿線都更，從民眾最常接觸的交通路網周邊沿線做起，希望透過提高容積，讓民眾與實施者更願意參與都更。新北市府原規畫增加基準容積最高達40％，但都委會委員認為，過高基準容積將造成環境負荷，討論後砍半，最高增加20％。

城鄉局長黃一平表示，本次修正內容，主要針對新北市境內主要幹道寬度達20公尺以上沿線的危險及老舊建築物、海砂屋、都市更新地區等，基地規模在2000平方公尺（605坪）以上的完整街廓。

黃一平說，建築基地臨接道路面寬連續達20公尺以上，結合提供捐贈老人活動、老人安養、公共托育、社會住宅及中繼住宅等公益性設施，可加給基準容積10％，臨路30公尺可加給基準容積15％，臨路40公尺以上可加給基準容積20％，並訂有2年期限的落日條款。 本

次修正還結合招商一條龍政策，增訂都市計畫乙種工業區及產業專用區，只要經市府產業主管機關同意，可適用都市型工業區更新立體化發展方案；另為簡政便民，刪除都更單元均須送都設委員會審議的規定，簡化審議機制，增進效能。

行政院17日審查高雄新市鎮開發科學園區（橋頭科學園區）的可行性評估報告，主持人政務委員張景森宣布通過，將再呈報行政院核定，並希望內政部今年7月前完成都市計畫變更程序，占地262公頃的橋頭科學園區啟動後，共有186公頃產業專區用地，未來可望引進半導體、智慧機械與AI、機器人等創新科技產業，估計創造1,000億元產值及11,000個就業機會。

行政院政務委員張景森17日召集各部會，審查高雄新市鎮開發科學園區的可行性評估報告，高雄市政府由秘書長楊明州率領經發、環保、地政、交通等局處與會，就用水調度、聯外交通、空汙抵換等議題說明。

經過充分討論之後，政務委員張景森宣布通過，並請科技部儘速提報橋頭科學園區籌設計畫，由行政院核定，中央與地方政府全力加速推動橋頭科學園區案，張景森並請請內政部在今年7月前完成都市計畫變更程序。

高雄經發局副局長高鎮遠表示，高雄正處於產業升級轉型階段，除石化、金屬、造船等傳統產業之外，橋頭科學園區規劃引進半導體、智慧機械與AI、機器人等創新科技產業，符合高市府推動產業升級目標。

他說，橋頭科學園區計劃總面積約262公頃，除了公共設施的76公頃之外，新增的186公頃產業用地，預估未來可創造1,000億元產值、11,000個就業機會，高市政府將組成專案推動小組，全力協助科技部開發橋頭科學園區。

經發局表示，行政院去年起，啟動橋頭科學園區的規劃，由內政部營建署辦理都市計畫變更，科技部辦理可行性評估及籌設計畫，高市政府協助區段徵收、聯外道路開闢及招商引資等作業。

經發局說，韓國瑜市長上任之後，廠商投資高雄意願強勁，例如全國工業總會宣布未來3年將投資高雄近1,600億元，近3個月也已接獲23家廠商、超過80公頃用地需求，高市府將與科技部等中央部會密切合作，加速園區開發以利招商引資。

近日，自然資源部下發通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。

通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），根據商品住房庫存消化週期（截至2019年3月），結合本地土地市場實際，切實優化住宅用地供應，實施差別化調控政策，在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36個月至18個月的，要適當減少供地；18個月至12個月的，維持供地持平水準；12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

昨日，中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，自然資源部此次重申針對土地供應的調控措施，主要與目前全國庫存不均衡有關。

來自國家統計局的資料顯示，截至3月末，全國商品房待售面積51646萬平方米，環比2月末減少605萬平方米，庫存資料創近61個月（自2014年2月末以來）的最低。

張大偉稱，對於大部分城市來說，目前確實需要增加土地供應。

通知強調落實住宅用地“五類”調控目標，是自然資源主管部門堅決落實黨和國家重大決策部署的重要體現。有關自然資源主管部門要對相關資料認真核對、嚴格把關，確保資料的客觀性、真實性和有效性，保障調控措施的針對性和準確性。要嚴格落實市縣自然資源主管部門主體責任，做好土地供應管理工作。

　樓市告別“黃金時代”房企堅持“現金為王”

　　3~4月，是房企2018年年報集中發佈期。年報可以看作是上市公司業績的生命線，可如實地反映房企的運營情況，同時，也往往會披露房企未來的發展方向或目標。

　　作為資金密集型行業，資金鏈對於房企而言至關重要。2019年，房地產企業的債務將迎來到期高峰。但是隨著去年融資管道的收緊，諸多房企在境內的發債受到了影響，而境外發債的成本進一步走高。如果回款與投資未能及時跟上，未來3年間，房企的資金面顯然會面臨更大的壓力。

　　《每日經濟新聞》記者通過對部分典型上市房企年報的研訊，分析2019年房企償債潮的成因以及高息債“救急”的後果，試圖提供一個行業的觀察視角，厘清在短債密集到期之時，房企的應對、處置方式以及後續的影響。

　　這是房地產行業最好的時代，或許也是最壞的時代。在經歷了跌宕起伏的樓市行情之後，不少房企為2018年交出了一張“都挺好”的答卷，在盈利與規模上都上了一個臺階。

　　在過去的這一年，由於市場環境的變化，一些激進的房企在調控與融資的重壓下，也短暫地面臨了資金的“陣痛”——與之隨行的是淨負債率的居高不下和可能面臨的淨利潤率下滑。因而多數遇到危機的房企，不得不通過引入戰投、變賣資產等方式來渡過難關。

　　冰與火之間，折射出房地產行業當下的發展趨勢。2019年，很多房企開始把資金安全放置於首位，在抓緊回款、促進銷售等方面狠下功夫，將“現金為王”當作第一信條。

　　“現金為王”的考量

　　對於房地產這個資金密集型的行業來說，現金流的重要性不言而喻，尤其是在行業整體下行的背景下更是如此。

　　當下，行業整體的負債率已經漲至高位。Wind資料顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較2017年年底的6.6萬億元，增長19.5%。

　　另一個方面，房地產行業的淨利潤率出現了一定程度的下調。據中原地產研究中心資料，76家已經發佈2018年年報的房企中，A股房企淨利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

　　負債率高企而利潤率走低，諸多房企採取了相應的措施，比如，更加強調“現金為王”。在萬科2018年的業績推介會上，針對公司負債有所上升的問題，萬科首席財務官孫嘉提出，萬科的運營模式是現金為王、現金流為基礎的管理模式，公司自始至終希望保持穩健的負債水準。

　　據《每日經濟新聞》記者瞭解，一些大型房企在今年開年之後即開始了“搶收計畫”與“去庫存計畫”，其背後都顯示出以現金流為基礎的目標導向。

　　典型的如泰禾，在開年之後就發起了“1號搶收計畫”，最終帶來10000組來訪，實現單月認購50億元，為這家資金鏈緊張的房企減輕了一定的壓力。

　　另一家龍頭房企也在梳理各個城市公司去化較差、投資收益率較低的專案，發起了“去庫存”的計畫，並定期考核各個一線公司的完成情況。“對於未來，我們已經很謹慎了。”一名此房企的內部人士告訴《每日經濟新聞》記者。

　　“過去幾年，貨值驅動下，不少房企規模快速增長的同時，庫存也劇增。減少庫存，快速回籠資金是每家房企都在努力幹的事情，資金鏈緊張的會顯得更加迫切。”明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強分析認為。

　　而在另一個衡量房企投資力度的指標上，基本面也正在向著更穩健的方向發展。在此前行業加杠杆的大背景下，多數房企經營活動所產生的現金流淨額均為負數，而今年有不少房企這一指標均已回正，例如萬科、泰禾等。

　　中指院的資料也指出，2018年百強企業經營活動產生的現金流淨額均值為15.7億元，相比上年提升顯著。

　　窗口期融資的危與機

　　雖然房地產市場的基本面沒有變化，但今年以來融資方面對于房企發債仍然有所放開。克而瑞資料顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環比上升18.5%，同比增長13.7%。

　　融資成本上也處於較低的水準。3月份主流房企的境外融資成本在6%到8%之間，境內發債成本多在5%以內；單月來看，2019年3月房企境外債券融資成本6.77%，達到2018年下半年以來的最低值。

　　這意味著，無論是從規模還是成本兩個指標來看，目前都是發債的一個視窗期，尤其是在大量短債即將到期的情況下，許多房企發債的主要目的都是“借新還舊”。

　　例如，恆大於4月15日公佈的增發10億美元優先票據，恆大即表示增發10億美元債券目的是為現有債務再融資及用作資本支出，剩餘部分用作一般公司用途。

　　又如，3月1日，雅居樂公告，已於2月28日發行於2022年到期、5億美元、利率6.7%的優先票據，所得款項用於為若干現有負債再融資。

　　協縱策略管理集團創始人黃立沖向《每日經濟新聞》記者分析指出，對於很多房企而言，在這個視窗期發債不是“選擇”而是“必須”，因為此前發過很多美元債如今沒有足夠資金償還，所以趁市場氛圍還可以的時候繼續發債。

　　一名承接房企發債業務的人士也指出，目前發債是一個比較好的時機，利率方面有一些空間，“當然一些資金需求比較強烈的房企，利率稍高點也能接受”。

　　但是在樓市企穩的背景下，如果其他的經營指標沒有進行合格的管控，高息債對整體資金鏈的風險仍不得不警惕。“高息債本身就已經代表債權人注意到這個企業的風險了，因而才會尋求高利息。”一名不願具名的地產分析師指出。

　　因而在這種背景下，頻密發債的企業仍應該在回款與銷售計畫上發力，畢竟這是最不需要成本的資金。“加速回籠資金、短平快地去庫存，這是比較穩妥的做法。”上述分析師表示。

4月3日北京，泰禾中國院子裡，一場超過170人的經營討論會從早上9點持續到晚上17點，8個小時不間斷的彙報與聽取，在泰禾集團執行副總裁張晉元的主持下，以董事長黃其森的一句“我對泰禾的發展充滿信心”作結。

這是年內泰禾的第二次地產板塊經營會議，在總結3月份的同時對一季度的工作也做了概括和梳理，這次會議的主題叫做“拼銷售、快回款、盤活錢、保供貨”。3月初，泰禾同樣召開了2月份地產板塊經營會議，主題是“搶銷售、快回款、盤活錢、抓復工”。

“回款是剛性指標，所有的考核都以回款為中心。我們要看到自身的短板以及與行業優秀企業的差距。”黃其森在兩次會議中作出這樣的指示。

所有的資訊均指向一個信號——泰禾資金鏈上出了問題。當“資金難關”被放大到輿論場中，其內部隱含的“管控難題”則被掩蓋了起來，實際上，“財務”與“管控”這一明一暗兩條線索交織在泰禾在2019年初開啟的一場自救行動之中。從400億到1000億，泰禾一年內的迅速進階給這場狂奔埋下隱患，如今資金端暴雷，迫使黃其森治下的泰禾需要在重重難關面前迅速而果斷的突圍。

片面追求產品高定位埋下地雷

閩商天然愛冒險，地產圈中的閩系是冒進的代名詞。泰禾早在2004年就帶著中國院子進入北京市場，雖然幾易其名，但中國院子至今仍是泰禾旗下最高端產品，在15年前就叫價2000美元/平米的中國院子，目前仍未清盤。

這是泰禾的一貫路數，只要扛得住必不降價換量。中國院子是這樣，正在主推的西府大院和金府大院也是一樣。金府大院於2018年初首次開盤，此後一直醞釀漲價，卻在半年多時間裡沒有開出二期，一直到這次的搶收計畫，金府大院終於開始快速去化。

西府大院地塊於2014年拿下，折合純商品住宅樓面價8萬元/平米，泰禾對於西府大院的期待是單價15萬+，然而受制於北京的限價政策及2018年普遍轉冷的市場環境，泰禾始終沒能拿到他們預期的心理價位。終於到2018年10月底，扛不住市場壓力的西府大院以11.3萬元/平米取得第一批預售證。

2019年2月實行的“壹號搶收計畫”中，北京四個專案中最高降至900萬元，約為去年同期的64%，特價房源為8.8萬元/平方米。這是泰禾第一次主動降價，這樣的行為在泰禾從前的行銷體系中不可能出現。從更早的中國院子，到最近的金府大院、西府大院，泰禾一直追求的並非是市場上流行的“高周轉”，而是“高溢價”。

黃其森經常掛在嘴邊的有三家企業：星河灣、綠城、龍湖。這三家規模不一、調性不同的企業有一個共同點：產品主義。“如果讓黃其森在高周轉和產品力中選擇一個的話，那麼一定是產品力，”一位元接近泰禾的人士表示，“他當然要追求高溢價，因為他認為泰禾的產品力能排到行業前三。”

如果沒有這次危機，他可能會一直這樣認為下去。

2016農曆新年過後，市場風向急轉，二手房業主毀約提價現象比比皆是，新房市場上能買到房的都是關係戶，經過一年多爆炸式的發展，一線城市房價全面上漲近100%，一直到2017年930新政的出臺，這股躥升的火苗終於被壓下。此後，認房又認貸、融資市場收緊、限價限售來臨，從供給端到銷售端全面打擊，一線城市率先回落。

陽光城執行副總裁吳建斌說：“2018年的融資緊張狀況，是我從業以來都未遇見過的情況。”2018年是一線城市的冰點，對於高杠杆的房企來說，這一年是致命的：銷售端無以為繼，融資端被堵住。追求高溢價的泰禾卻不願意在這樣糟糕的市場環境下以價換量。

“預判風險當然是黃其森的責任。”很顯然，在面對2018年這一輪風險時，他想得過於樂觀了。

在4月3日總結會結束時，黃其森對下一階段工作作出了部署，其中一條是“一定要講效率，實現高周轉。”黃其森的原話是，時間就是金錢，效率就是生命，高負債的地產行業更是體現得淋漓盡致，我們和先進企業相比，差距太大，要嚴格按照節點和目標落實工作。

星河灣與宋衛平時代的綠城是追求極致產品力的個中代表，然而星河灣如今已籍籍無名，綠城也旁落他人。黃其森口中還有一個榜樣企業是龍湖，做為“別墅專家”，吳亞軍很好的平衡了周轉與產品力之間的矛盾。

賣房賣地賣股試圖快速出清

從2013年的124.44億元銷售額至2016年的400億，泰禾以每年增加100億的銷售規模穩步前進，一直到2017年，泰禾以150%的增速擴展至千億規模，在這段躍進式的發展中，無論是黃其森本人還是泰禾，都相信了幸運會始終相伴，直到2018年，才逐步體會到關乎企業生死的幽靈之手正在靠近。

2019農曆新年假期後的第一周，泰禾北京四個專案金府大院、金尊府、西府大院、北京院子二期參與降價，當周實現15億銷售額，這一場被命名為“壹號搶收計畫”的行動僅在2月實現50億銷售回款。

漸漸地，泰禾內部越來越多聽到黃其森對於“高周轉”的強調，尤其是回籠了搶收計畫帶來的大量回款之後，他對於銷售的管控更為嚴密，“保持當前勢頭的同時希望二季度按照挑戰版目標做到時間過半任務過半，希望各區域和各條線自加壓力，對目標重新梳理。目前市場明顯好轉，我們判斷二季度還是很好的視窗期，一定要抓住機會。”

如果說“搶銷售、快回款”是黃其森應對這場危局的第一步，那麼賣股權與引戰投則是這場自救最關鍵的一環。因為單純靠加快銷售所帶來的那些回款，已經不足以填上負債的漏洞。泰禾2018年報顯示，期內短債共計574.28億元，期末現金及現金等價物餘額為115.58億元，償債缺口達到458.7億元。

從3月22日晚間開始，泰禾接連5天發佈公告，分別作價3.79億元出讓杭州蔣村項目給世茂，作價18.06億元出讓南昌茵夢湖資產包給世茂，作價6.34億元轉讓漳州專案給世茂，五天內三次轉讓，泰禾共入帳28.19億元。

針對與世茂的合作，雙方已經成立了工作小組，“這是一場長期的工作，股權出售還將進行下去。”出讓的專案預計有12個，談判對象包括融創、旭輝、平安，還有其心心念念的央企，央企談判名單中可能包含保利。

3月25日，泰禾發佈公告稱，其16泰禾01債券不存在兌付風險。事實上，從2017年開始，泰禾的兌付危機就一直存在，即便是2018年報也蘊含著超過400億的短期債務缺口。

截至目前，泰禾賣房賣地所獲得的回款依舊不足以填補資金缺口。據瞭解，下一步將是出讓股權引入戰略投資者入場解局。有市場消息顯示，泰禾的引戰工作已有階段性成果，而戰投方大概率是貴州華能貴誠信託有限公司，該機構由華能集團控股。但泰禾方面未就此消息給予證實。

內部大調整提升管控能力

在房企的成長道路上，千億是一道門檻，也是試圖長期發展的必由之路，這決定了一家企業的融資成本、授信額度，不到千億就有被收購的風險。黃其森當然意識到了規模的重要性，在衝擊擴張規模的路上從未遲疑，然而卻在擴張之後對風險預估不足，內部管控出現盲區。

最直觀的表現在於泰禾的人才儲備。2018年7月，泰禾開始進入裁員狀態，那時候正是房企裁員熱潮，然而泰禾裁員的方式與別家不同，其他房企多是一邊裁員一邊凍編，泰禾卻是一邊裁員一邊招人，“有一天黃其森發現除了銷售人員，泰禾員工的211本科率只有不到30%，他認為是人才儲備出現了問題。”

因此泰禾開展了“千•人計畫”，意圖尋找與公司高品質發展相匹配的高品質人才，也是從那時候起，泰禾出走了一批中高層人員，同時又引進了一批來自龍湖、萬科、華夏幸福的職業經理人。黃其森意圖通過此舉改變泰禾內部人才結構，而另一層用意也是希望用職業經理人團隊洗掉過重的家族企業模式。黃其森曾這樣對下屬說：“我沒有推薦一個人加入這個公司，就是為了創造公平的環境，最後憑業績說話。”

未經歷過政策週期的房地產企業是不完整的，在這次危局的倒逼之下，黃其森選擇了高周轉、出讓項目股權、引入戰投，這些舉措一方面能夠直接幫助泰禾度過資金鏈承壓的局面，另一方面則是，會倒逼公司從內部發生管理層面的自我突變。

“黃其森選擇合作夥伴有他的要求。”對於堅守一二線的泰禾來說，戰略層面的認同異常重要，黃其森口中“門當戶對”的世茂能讓泰禾學到成本控制的能力，而引入戰投能從長遠解決泰禾資金的問題。

另外，清理在途資金也是泰禾目前很重要的工作之一，由於從前對金融機構的審查不夠嚴格，導致一些中小金融機構的暴雷傳導至泰禾，黃其森指示，“要將合作金融機構減少至15-20家，確保安全性。”

有接近黃其森的人士透露，這一次危機讓他在意識上發生了許多轉變。有一個細節堪為佐證：福州泰禾廣場開業時，黃其森想引入同鄉創辦的永輝超市，但是收到的回復卻是“永輝超市不想跟地產商合作，地產商錢都是大筆大筆砸下去，而超市的錢都是一分一厘攢出來的。”據稱，此話讓黃其森感觸頗深。

　過去一年多來，隨著泰禾南苑項目、懋源夏家胡同項目、懋源孫河項目、九龍倉將台項目、保利常營專案等入市，北京2015-2016年成交的一批高價地專案基本已入市。據瞭解，拿地三年多的葛洲壩(7.610, -0.05, -0.65%)北京中國府項目也預計近期開盤，預計銷售價格在12萬元/平方米左右。

　　在業內人士看來，隨著北京高端專案取證、網簽的隱形限制在減少，再加上財務成本較高、來自外部的競爭壓力加大等，高價地開發商具有很強烈的推盤、銷售意願。

　　葛洲壩北京中國府或將於近期開盤。項目銷售人員介紹，預計銷售價格在12萬元/平方米左右。

　　單價最貴土地專案或將入市

　　作為北京土地單價最貴項目，葛洲壩北京中國府自2015年拿地後，遲遲未能開盤。不過，近日，各方消息顯示，該專案或將於近期開盤。專案銷售人員介紹，高層產品有190平方米、240平方米的三居室，精裝修交付，包含5G科技系統，預計銷售價格在12萬元/平方米左右。對於市場關心的開盤時間，該銷售直言，“最近一兩周內就會開盤，僅差住建委簽字了，高層樣板間這週六開放。”

　　對此，記者向葛洲壩品牌方求證，其回復稱，開盤時間還沒確定，不過首先開盤的是高層產品。據瞭解，該專案除高層產品外，還有疊拼別墅。4月17日，記者實地探訪葛洲壩北京中國府。據現場瞭解，該專案部分高層建築已經封頂，其中位於北部的兩棟高層在做外立面結構。整個建築格局呈圍合型，周邊是高層建築，中間是別墅項目。

　　2015年10月20日，葛洲壩以49.5億元的總價摘得豐台樊家村地塊。該地塊性質複雜，除了二類居住用地外，還有機構養老設施用地、醫療衛生用地、幼托用地及中學用地，還需配建公共租賃房、農民回遷房。

　　據中原地產首席分析師張大偉當時測算，該地塊商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米，超越融創2013年9月創下的東三環農展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價，創下北京單價最高地塊紀錄。

　　多位業內人士當時預測未來售價將會達到15萬元/平方米。接近葛洲壩地產人士也曾對新京報記者表示：“希望未來項目的售價能夠達到15萬元/平方米這個標準。”

　　如果按照上述12萬元/平方米左右的銷售價格來看，與當時的預期確實有差距，但在當下的環境中，也屬突破。於2018年10月份取得預售證的泰禾•西府大院預售價格達到11.3萬元/平方米，突破市場隱形的價格紅線。

　　財務成本高、競爭壓力大

　　2017年底，新京報記者曾經統計，2015-2016年，北京產生超過10宗總價、單價較高的熱門地塊，但是截至當時，有半數未入市。2018年以來，這些項目陸續入市。

　　從2017年底搶先入市的泰禾•金府大院開始，此後陸續入市的高端住宅項目包括位於朝陽常營的保利和光塵樾、位於朝陽東壩的保利和光塵樾、位於朝陽將台的壹•亮馬、位於孫河的懋源•璟璽。

　　2018年入市的高端項目包括於2013年、2014年成交的高價地項目，位於豐台夏家胡同的懋源•璟嶽以及位於豐台西局的泰禾•西府大院，還有北京金茂府、華潤昆侖域等老專案，也都再次取證。

　　業內人士分析，這些項目入市明顯加快，主要原因有三點，一是北京高端住宅專案取證、網簽限制越來越少。最近幾年，北京新盤入市一直有一條隱形紅線，獲批售價不超過8萬元/平方米。但在過去一年多來，部分高端住宅專案獲批價格突破10萬、11萬元/平方米大關。

　　二是外部競爭壓力加大，部分限房價專案相比純商品住宅有一定的價格優勢。資料顯示，2019年一季度，單價在7萬元以上的高端住宅項目中，成交額排在前兩位的是限房價項目，分別為西城天鑄、佑安府。三是拿地時間長、財務成本高，很多項目“拖不起”。因此，多重因素下，開發商有很強烈的推盤、銷售意願。

　　對於北京高端住宅市場的表現，從網簽資料來看，趨向良好。資料顯示，2019年一季度，單價在7萬元/平方米以上的高端住宅項目共成交938套，同比上漲158%；成交面積12.91萬平方米，上漲126%；成交金額112.54億元，上漲136%。

　　在資深地產人士韓樂看來，過去一兩年，一些高單價、高總價的項目網簽受到限制，形成積壓，最近才釋放出來，網簽成交的上漲並不能說明高端住宅市場的回暖，這是一種短期現象。合碩機構首席分析師郭毅也認為，更多的成交是累積的存量簽約而非增量。

為加速去化閒置的商品住房，大陸中央土地主管機關相隔兩年，再度實施出售住宅用地的「五類調控」，新華社在報導此一政策時強調，商品住房消化週期在三年以上的城市，要停止再批准供地。

大陸中央土地主管機關「自然資源部」近日下發通知指出，為落實政府關於房地產調控相關要求，實現「因城施策」，促進房地產用地市場平穩健康發展，各地要做好2019年住宅用地「五類調控」目標工作。「五類調控」的標準：商品住房庫存消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水準；12~6個月的，要增加供地；6個月

以下的，要顯著增加並加快供地。

自然資源部下發通知

自然資源部的通知強調「該快的快，該停的停」。而新華社在報導這條新聞時，用的標題是「自然資源部：住宅用地消化週期三年以上停止供地」。

自然資源部要求各省級自然資源主管部門組織地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），結合2018年和2017年住宅用地供應資料，根據商品住房庫存消化週期（截至2019年3月），實施差別化調控政策，調整確定2019年住宅用地供應「顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停」五類調控目標。

住宅的「五類調控」並非首次實施，2017年4月1日《住房城鄉建設部、國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》就提到：「強化住宅用地供應五類調控目標管理」，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

雖然官媒的報導突出調控的重點在於：以減少批地逼迫地方政府加速住宅的去庫存，但房地產業者卻有不同解讀，他們認為，中央是要加速住宅用地供應，以抑制房價上漲的勢頭。

樓市小陽春超出預期

中原地產首席分析師張大偉表示，自然資源部此次重申針對土地供應的調控措施，主要與目前全國庫存不均衡有關。

而由於大陸第1季樓市小陽春超出預期，官媒發文警惕新一輪房價上漲，而來自國家統計局的數據顯示，截至3月底，全國商品房待售面積5兆1646萬平方公尺，較2月末減少605萬平方公尺，庫存數據創近61個月（自2014年2月末以來）的最低。張大偉因此指出，對於大部分城市來說，目前確實需要增加土地供應。

所謂「庫存消化週期」是指房屋的庫存量，也就是目前待售房屋面積，除上每月房屋成交量，當空屋下降或房市成交熱絡，都會使得這個消化週期減少。

樓市「翻生」，重燃市民怕遲買更貴的憂慮，被視為「上車希望」的600萬元以內盤源，重現多組客同時搶購的情況，其中屯門區屯門市廣場一個不足「六球」的放盤，約5小時內獲至少10組客爭購，一名上車客終以同類單位最高價564萬元搶贏。代理指出，該區「六球」有找的盤源被瘋搶，市中心主要屋苑同類放盤單月已掃走一半，現時跌至60個。

屯廣10客出價 564萬沽出

單是周三至周四（17日至18日）二手市場至少錄得6宗多組客搶上車盤個案，其中5宗更屬600萬元內的樓盤。中原地產副分區營業經理蔡偉傑說，屯門市廣場8座高層B室兩房戶，實用面積392方呎，以580萬元放盤，約5小時即有至少10組客出價洽購，「同事講有客出到530萬、有個仲搶到560萬，但業主都唔制」，結果一名同區上車客還價564萬元，成功擊敗對手購得單位，屬該屋苑同面積單位樓價新高，呎價14388元。原業主2015年斥389.5萬元入市，賬面賺174.5萬元（約44.8%）。

蔡偉傑補充，該買家一直有留意樓市，心知600萬元內盤源愈見搶手，最後「冇咩點議價就快手入市，喺我哋同業主簽約一刻，業主仲喺電話拒絕咗另一組客。」

自今年1月樓市止跌後，屯門區600萬元以內放盤再度成為搶手貨，包括屯門市廣場及時代廣場在內的6個市中心屋苑，該類銀碼的盤源上月被搶走一半，目前同類盤源跌至僅約60個，較上月約120個大減五成，並創去年9月後新低。

另外，大圍亦見多組客爭樓現象，利嘉閣地產市務經理古向嘉稱，金獅花園1期B座金麗閣中層4室一房，實用面積270方呎，兩周前以495萬元放盤，連日吸引多組睇樓客，周四更有兩組客同時出價爭奪，一個區內上車客終以高價483.8萬元搶贏，呎價17919元，較去年10月以415萬元易手的高兩層同類單位，半年搶貴約16.6%，以原業主2016年入市價283萬元計算，賬面賺200.8萬元（約71%）。

金獅呎售1.79萬 半年貴17%

事實上，同屋苑去年12月跌市期間，有平盤亦未見買家敢承接，屋苑一個同期數E座金輝閣相若面積高層8室，實用面積266方呎，當時以460萬元放盤約兩個月也無人問津，原業主最終要劈至420萬元才成功沽出。

古向嘉坦言，現時「沙田同大圍啲客目標好清晰，見樓價向上，就望住600萬內單位去爭」，原因與該類單位可承造八成按揭有關，一旦升穿600萬元按揭成數大降，置業計劃隨時被打亂。

除私人住宅外，資助房屋也成為上車客搶攻的目標，如天水圍天頌苑N座頌琴閣高層7室，實用面積426方呎，原則開放式單位，美聯物業營業經理杜文輝表示，單位開價380萬元同日即有至少兩組客爭，一名來自荃灣區的「白居二」客，與原業主「傾咗足足10個鐘」，終以359.8萬元未補地價購得，呎價8446元，屬該居屋未補地價單位呎價一個月內三度破頂，較上月高位每呎8083元升約4.5%。原業主2012年以115萬元未補地價入市，賬面升值244.8萬元（約2.1倍）。

6百萬內可按八成添誘因

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量分析，樓市及股市氣氛好轉，市場積壓的購買力「一次過爆發出嚟」，加劇樓價升勢，其中600萬元內單位出現多組買家搶購，因為「多咗人睇好（後市），大家驚好快去返舊年高位」，所以加快洽購該類銀碼單位，而可獲銀行承造八成按揭亦增加誘因。

中國海外發展（00688）宣布，截至3月底止第一季，經營溢利86.8億元，按年增長5.3%；經營收入281.8億元。期內集團連同合營及聯營公司累計完成合約物業銷售額795.4億元，按年增多20.8%。該公司強調，將竭力完成全年銷售達到不少於3500億元的目標。

斥192億買八幅地

財務狀況方面，截至3月底，中海外銀行結餘及現金959.8億元，淨借貸比率則為38.3%。中海外稱，充裕的資金、穩健的財務狀況令集團能具備良好條件捕捉市場機遇。第一季內，公司以總權益地價合共192.1億元在中國7個城市及香港購入8幅土地，新增總樓面面積167萬方米（實際權益162萬方米）。

中海外表示，今年首季全球經濟增長速度持續有放緩跡象，內地宏觀經濟依然面臨下行壓力，但是美中兩國的貿易摩擦出現了一定程度緩和前景，主要經濟體的貨幣政策及市場流動性有微幅調整。公司堅信中國經濟仍將處於重要戰略機遇期，在穩地價、穩房價、穩預期的政策背景下，展望中國內地房地產市場在全年將平穩發展。另外，香港房地產近期在高位的適度調整，將有利本港市場更持續健康發展。該股股價周四收市報28.75元，跌2.5%。

市區上車屋苑突破「六球」關，消息稱，九龍灣得寶花園A座高層5室，實用面積398方呎，原則一房現改兩房戶，「高層大則但普通裝修」，獲買家以620萬元承接，呎價15578元，樓價創屋苑新高，並屬屋苑入伙逾34來首度升穿可承造八成按揭界限，由於買家只可承造六成按揭，故首期至少須達248萬元，較600萬元單位首期僅120萬元大增約1.1倍。原業主2006年以90萬元入市，賬面賺530萬元（約5.9倍）。美聯物業高級營業經理徐廣森說，該屋苑現只餘約15個600萬元內盤源，全屬一房細單位，較去年底跌約三成，屬去年7月樓市高峰期後最少。

第一城無樓睇590萬易手

另外，世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍說，沙田區沙田第一城52座高層E室，實用面積284方呎，原則兩房改一房戶，買家無樓睇下斥資590萬元承接，呎價20775元，屬屋苑今年呎價第三度衝破兩萬元關，追平今年呎價最高位。原業主2012年以268萬元購入，賬面賺322萬元（約1.2倍）。

買家續高價入市 一城2房較上月貴逾1成

美國今年利率料維持不變，消息推升本地樓價，二手樓價指數連升10周共6.13%，最新報180.37點，距歷史高位僅低4.38%。買家高價入市，沙田第一城2房590萬元沽，較上月賣貴70萬元。

反映二手走勢的中原城市領先指數CCL連升10周，最新報180.37點，按周升0.12%。本周指數反映2019年3月25日至31日時市況，即美聯儲局宣布不加息後第一周，消息刺激買家加快入市，其中指標屋苑太古城，3月份錄逾40宗成交，屬4年來最旺。

九龍指數連升9周 創最長升浪

本周8大指數，除了大型單位領先指數，以及新界東指數按周跌，其餘6個指數按周上升，以新界西指數升1.93%最多，報165.49點。換樓客購買力支持下，九龍區最新報180.68點，按周升0.87%，連升9周共9.07%，創該區歷史最長升浪。

事實上，九龍指標屋苑之一美孚新邨今月暫錄20宗成交，平均呎價報14,115元，較3月份呎價13,992元，按月再升0.9%，料續支持未來九龍區指數向上。

目前CCL指數距去年8月份高位188.64點，低約4.38%，料最快今年中可上試高位。8大指數中以港島區指數距去年高位最近，報190.72點，較高位低3.67%。

至於中原估價指數（主要銀行）CVI，連續4周於90點上下水平徘徊，最新報89.84點，按周升2.73點，反映銀行積極爭取樓按業務，支持樓價逼近歷史高位。

上車客追價入市，再有沙田第一城2房以呎價2萬元沽，更較3月份同面積同座單位造價貴逾1成。消息指屋苑52座高層E室，實用面積284平方呎，現改作1房，以590萬元沽，呎價20,775元。原業主2012年以268萬元入市，帳面獲利322萬元，升值1.2倍。

周末預約睇樓量 按周減3.8%

翻查成交紀錄，上月同座曾錄得2宗面積284平方呎的2房成交，其中中層B室，上月初以520萬元沽。相隔一個多月，同戶型單位賣貴70萬元，幅度13%。而同座同室中層戶，上月亦以528萬元沽。另外，屋苑本月錄21宗成交，平均呎價17,740元，較3月份16,529元，升7%。

另利嘉閣地產研究部指出，全港50個指標屋苑共錄1,510組客，於本周末預約睇樓，按周少3.8%，而4天長假則約有1,960組客。

市區用地供應少，九龍塘又一村玫瑰苑推出市場聯合招標，項目可重建樓面約11.7萬平方呎，意向價逾28億元。

該項目位於九龍塘又一村玫瑰街23至34號玫瑰苑，比鄰為又一居，現時屋苑設約22幢樓高約3層的洋房群，總樓面約5.9萬平方呎，樓齡約52年。

可重建近12萬呎樓面

而地盤面積約3.9萬平方呎，現時劃為住宅（丙類）用途，適合作低密度發展，若以最高地積比率3倍重建計算，預計可重建樓面約11.7萬平方呎，較現時發展樓面多近1倍。

獲業主委託出售物業的高力國際等表示，項目意向呎價約2.4萬元，估計整個地盤意向價逾28億元，並以現狀出售。

要留意的是，該地盤呈不規則形狀，並設有不少地契限制，包括發展僅限私人住宅用途，地段內須提供66個停車位，以及登記文件530107的路權依然生效，而建築高限為主水平基準以上51米。

該地盤處豪宅地段，附近有不少著名學校，如聖母玫瑰書院、英基學校協會九龍小學等，鄰近樓齡約27年的又一居現時二手呎價約1.7萬至2.2萬元。

至於同區洋房項目，海棠路62號今年初售出3號洋房現樓，成交價逾1.58億元，洋房實用面積約3,991平方呎，附連平台、天台和花園，實用呎價近4萬元。