台灣地狹人稠，市區車位一位難求，相較於住宅店面動輒上千萬元，車位買賣議價空間小、不受景氣波動，導致一釋出，馬上就被「固定吃貨」秒殺。台中市南區造鎮社區「長億城」日前有投資客砸千萬元，買了37個機械車位，均價40∼47萬元不等，不只長期看漲，若以當地行情月租2000元換算，1年報酬率都有5％，投資大咖惦惦吃三碗公。

台中市平面車位售價約80∼120萬元、機械車位約40∼60萬元，根據主計處資料顯示，近年來台中光是「自用型小客車」，平均年成長量2萬台，在僧多粥少的情況下，投資車位無疑是「本小利穩」的長線投資好標的。
其中，早期中古社區市場買賣車位最為頻繁，由於當時車位不少都屬於獨立權狀，甚至還是建商持有，因此可單獨買賣。住商不動產南區愛買加盟店業務經理謝家欣表示，很多車位到中古社區後才會漸漸零星釋出，或是以整批的形式拍賣。

長億城車位買賣夯
去年台中最高價車位買賣，是位於南區的「長億城」造鎮社區，投資客分別買下26個機械車位、總價1048萬元，以及11個機械車位、總價520萬元。據了解，這兩批交易皆由拍賣價高的住戶取得，換算均價為40∼47萬元。

若以當地機械車位的成交行情38∼48萬元計算，該批車位在市場行情內，若以月租2000元計算，年所得2.4萬元，報酬率約在5％。謝家欣推測說：「因為多數社區都不得將車位對外賣給非住戶，若是專業投資客或資產管理公司，會鎖定大型社區先買下住家投資，再一步步收購其車位。」

至於這樣的投資車位術，投資客大多會選擇在中古社區中、總戶數至少400∼500戶以上的超大型社區，供給需求才會有基本流通量。謝家欣說：「投資車位誘人地方在於『本小利穩』，幾乎可以說是穩賺不賠，也沒有折舊的問題，就算不出售只出租，若以中古社區平面車位80萬元為例，每個月至少出租2500元，1年可收租3萬元，報酬率也有3∼4%。」

過去台中投資車位最有名即是南區的造鎮社區「廣三大時代」，10年前有沙鹿建商標下地下1樓整批產權，變更使用規劃500多個車位，每個車位都是獨立權狀，並可對外買賣；平面車位價格一路從最初的60萬元賣到80萬元。記者實際走訪該社區，發現單一車位已經開出120萬元高價，相當於過去10年翻漲2倍。

當地住戶表示，這些投資客盤算著就算市場無人接手，每年仍可穩穩賺進3萬元以上的租金效益，所以現在都至少開百萬元以上的價格，放著也沒差；只要社區一有車位釋出，幾乎是「必搶」，有小資族存一桶金就趕緊進場。

鎖定大型造鎮社區
不具名社區主委向記者表示，當市區開發愈來愈快、大樓愈蓋愈密集，車子愈來愈多，家戶需求愈來愈大，也讓車位價格高居不下，這是趨勢。

謝家欣提醒，投資車位要鎖定大型造鎮社區，需求量才大，轉手自用都方便，但最麻煩的是「管理」，如果投資車位數量不夠多、本身又不住在社區，就得考量時間成本。另外20年以上的機械車位，多少都會有設備保養的問題，這也是最大的風險。

投資「不黏手」出租車位眉角多

過去有些民眾會拿自備款去買套房，當作收租理財工具，但近來隨著房價上漲，市區套房動輒150萬元以上，購入門檻大幅提高，不少投資客開始瞄準穩賺不賠的車位型產品，但專家表示，雖說收益穩定，但細節藏在魔鬼中，得多留意。

停車位投資門檻低，不需大費周章裝潢修繕，一買到立可出租或轉手，向來有「不黏手」的投資稱號；對比買套房需要花心力整理、出租需要花時間經營，還得篩選房客溝通，甚至有變成凶宅風險，這時投資車位相對容易獲利。
投資車位有4點注意：首先是登記方式，一般大樓停車位登記方式分3種，「法定停車位」屬無獨立權狀，登記為大樓公設，不得與主建物分開買賣；「增設停車位」則依大樓需求來分是否共有或有獨立產權；「獎勵停車位」則是政府鼓勵建商開放給公眾使用的。

須了解管委會規定
只有後兩者有獨立產權、權狀，可單獨移轉買賣，但卻有分專有和約定專用，如果是約定專用就不得出售給大樓以外人士，只能售予社區住戶。

其次，想出租獲利的話，還得依照公寓大廈管理條例，先了解社區是否同意非住戶進出停車，所以買賣車位前一定要先弄清楚管委會的規定，以免出現花錢買車位卻無法出租給非住戶的窘境。

事先約定給付項目
3是貸款的問題，停車格如果與房屋一同買賣，貸款比較容易，但要是獨立購買停車位，目前大部分銀行都沒有承作貸款部分，得要付現金。物管投資業者石小姐表示：「不少人以房貸小額借款來投資，利率太划算了。」
群義房屋大慶加盟店店長林嘉宏提醒，機械車位常有重量或高度限制，部分大型車輛或休旅車容易超出規定，得先了解機械設施是否定期保養；另外車位通常有管理費或清潔費等額外費用，租賃雙方得先事先約定給付項目。

房市上漲力道薄弱，盤整跡象明顯，許多在地生活圈隨著交屋潮量能散去，房價紛紛打回原形。據《大台中房市月報》最新統計，台中房市成交熱區中，北屯區成屋市場主力單價回到18.1萬元，成為3大屯區唯一1字頭區域。專家表示，北屯區最高價屬11期重劃區，單價動輒3字頭，但隨著開發飽和、推案暫緩，拉抬效果有限，也讓均標價回測1字頭。

西屯均價3字頭有撐
根據《大台中房市月報》統計今年2月實價交易市況，指出台中交易量多集中在西屯、北屯以及南屯區，共計有921筆交易件數。其中西屯均標價每坪30.9萬元、南屯22.2萬元、北屯18.1萬元。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析，西屯區價格支撐力道強，撐起均價3字頭，其中，新成屋超過8成屬「赫里翁臻愛」建案，該案成交價每坪27.6∼35.8萬元，價格不算太低。據了解，該案當初多為投資客購入，目前2房含裝修出租2.5萬元上下，以坪數25坪、成交總價800多萬元換算，報酬率約3%。

至於南屯、北屯區主要仍是交屋潮散去所致，黃昭閔認為，北屯區幅員廣闊，隨著11期交屋熱潮退區、北屯機廠總站預售案正開始發展，加上廍子重劃區首購宅多屬1字頭交易，因此均價跌幅最明顯，不過以在地中古屋特性，確實也以1字頭中古屋成交居多，其中由於捷運通車在即，北屯區沿線捷運站指名度最高、房市最為火熱，許多屋齡20年中古屋小宅單價仍在1字頭上下，詢問度不低。

低總價低自備為主流
大台中不動產公會市調委員張欽輝補充，目前台中不動產市況，以台74沿線總價550∼850萬元最為暢銷，北屯、南屯、烏日等地則以650∼850萬元最好賣，「低總價、低單價、低自備的產品仍是主流。」

北部上市建商雙雄-遠雄建設、長虹建設，競相插旗房市蛋白區-台中港特區推案，今年儼然形成「造鎮王」遠雄對決「豪宅王」長虹的景象，帶動台中港特區房市熱度不墜！「長虹天擎」案樓高24層，未來將成為台中港區最高摩天住宅大樓，每坪房價有機會創新高，炒熱台中港特區房價與買氣。

這波台中港特區推案熱潮，可說是由遠雄所掀起的。走造鎮路線的遠雄，五年前搶先插旗台中港特區推出「遠雄之星」造鎮計畫，不僅打響名號，更成為這波台中港特區的最大贏家。另外，在北台灣有「豪宅王」之稱的長虹，首度進軍中台灣房地產市場，不約而同看上台中港特區，4月中正式推出「長虹天擎」，同樣吸引不少買家眼光。

一提到造鎮，就想到遠雄建設，從三峽藝術造鎮、林口數位造鎮到內湖的「科技造鎮」，遠雄都推出領先在地的規劃。遠雄這次選擇在台中清水造鎮，就是看好國道二號、西濱公路等交通便利措施。

遠雄規劃在台中港特區推出十一期，總戶數4,200戶、總開發面積高達1.9萬坪、總銷270億元的「遠雄之星」大型造鎮計畫，目前交屋五期，銷售超過1,500戶；最新潛銷中的「遠雄之星7」，產品規劃30-45坪，每坪開價約15萬元起。

眼看「遠雄之星」系列如此熱銷，加上台中港三井OUTLET人潮絡繹不絕，吸引「豪宅王」長虹跟進推案，這也是長虹首度離開北台灣、插旗中台灣。台中港特區的「長虹天擎」，產品規劃30至52坪，每坪開價17至19萬元，總銷約38億元。

遠雄與長虹同時瞄準海線首購族，甚至打著「長虹來了！」雙雄競逐海線、規劃都不敢馬虎。其中，遠雄力邀台北101李祖原建築團隊，以東京安嫚酒店風格設計，打造八大日式美學親子公設，還提供三大保固，結構體保固25年。

長虹主打台中港、台中清泉崗國際空港雙港擎天地標。「長虹天擎」案邀請七期豪宅建築師李明哲操刀，規劃樓高24層、地下4層，是台中港特區內最高樓住宅，由於台中港風大，該案強調採雙層熱處理膠合玻璃、氣密窗等配備。

高雄文山特區七、八年前，是建商搶進推案的標的，熱絡時期，五個以上建案同步開賣，稀鬆平常，不過，近來因土地資源稀少，聯上實業和城揚建設把握最後機會，分別推出小坪數的「聯上WE」以及城揚「文山ID」，售價已從五年前的每坪20萬元，跳升到每坪26萬元以上，五年來漲幅約30％。

聯上實業董事長特助呂信杰指出，文山特區可供建地已非常稀少，加上該區一直都是建商推案的最愛之一，因此，聯上實業二年前，便以每坪61萬元的價格，買進1,000多坪，比剛起漲時的每坪12到13萬元，多出近四倍的價格。

不過，文山特區最近又有一筆土地成交，使用分區「住四」的土地，成交價已已達到82萬元的天價。

呂信杰表示，由於產品規劃符合市場需求，總銷約20億元的「聯上WE」，規劃坪數從22坪到46坪，今年3月預售開賣迄今已售出40％。

上揚國際建築團隊營二處總經理朱建雄說，文山特區目前住宅產品，的確處於需大於供的現象，因此，只要產品規劃得宜，且控制總價在一定程度以內，首購族或是部份的首換族，都很願意出手。

朱建雄表示，由於文山特區的大樓住宅，在五年前就已站上每坪20萬元，因此，包括聯上實業和城揚建設分別推出的「聯上WE」、城揚「文山ID」，每坪售價都從25.8萬元起跳，最高價則上看29萬元。

城揚建設首席副總陳靜儀表示，「文山ID」坪數從25坪到39坪，產品以「小二房」和「小三房」為主，不包含車位，總價最高一千多萬元就可以入住，因此，產品鎖定首購族為主。

太平洋電線電纜股份有限公司日前委託仲量聯行進行八德廠土地之標售作業，自4月15日甫一公告，即受到多家建商及廠商積極詢問，已有多家投資人熱絡領標，投資人對本案開發前景相當看好。

4月30日桃園市政府標售中路重劃區土地，其中最熱門的土地底標14.4億元，吸引多組投資人積極競標，最後由凱越建設溢價10.2％以15.9億元得標，換算土地單價每坪81.6萬元，刷新三年來中路重劃區脫標單價，可見開發商對桃園住宅市場非常有信心。

桃園核心地區零售商圈雲集，生活機能良好，近國道一、二號可迅速連接大台北地區，交通相當便捷，吸引許多在雙北就業的民眾前來購屋。桃園地區大眾交通系統也大步邁進發展，2019年年初新北市與桃園市宣告將加速推動捷運三鶯線延伸至八德段，加上新莊到桃園的捷運棕線、機場捷運、桃園捷運綠線以及桃園鐵路地下化路線串聯，八德區具有極佳的交通優勢。受惠於交通系統之快速布建，預計八德將成為房市熱區，土地增值潛力亦大幅提升。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示：「桃園首季推案量年成長13％，其中八德區更是建商推案重點區域。根據仲量聯行觀察，八德區首季住宅成交量較2018年同期成長，在自住買氣持續旺盛、交通建設陸續到位下，預估八德區成交量與成交額皆將攀升，不少建商密切留意本區土地。」

太平洋電線電纜公司四月中公告公開標售桃園八德區土地，總面積約8,799坪，位於桃園段鐵路地下化增設之永豐路站旁，是近年來本區難得的大面積土地。該基地已申請都市計畫變更將乙種工業區變更第二種住宅區，已完成所有變更作業審查，僅剩都市計畫尚未公告。因此該地可維持工業區開發大量體廠辦，亦可變更為住宅區興建住宅，規劃運用彈性高。

本標售案將於5月28日開標，預計能為桃園帶來另一波發展的新氣象。

中央銀行近日分析台灣房價上漲主因，包括預售屋炒作、不動產稅負偏低、遺贈稅大幅調降等，至於利率，央行認為低利率與房價上漲並無必然關連。房地產學者章定煊在臉書表示，看到央行論述，真是嘆了一口氣。

他說，央行的政策要兼顧多方面的政策目標，可以體諒，但硬要說房價與利率無關，真的是把學術界全部都打臉了，包括央行的一些董事在內。至於哪些董事，他就不點名了，央行可以自己查閱自己董事的發表。

章定煊表示，央行舉了兩個例子，說明房價上漲和利率沒有必然關係，一是2001年至2006年間，澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高，房價漲幅卻比美國高；第二，日本維持低利率，房價卻是下跌。

事實上，這些國家的房地產沒有替代性，澳洲人不可能借美國的房貸，買澳洲的房地產。美國人也不可能借日本的房貸，買美國的房地產。利率與房價的關係原則上應用時間序列來比較，央行拿橫斷面（cross section）資料來說明，並不適當。

章定煊說，國內的學術論文多是用時間序列做的，沒人用橫斷面資料做，他隨便舉二篇，要查的話還有一大堆。

第一篇是政大林左裕指導黎佳貞佳的論文，題目是：「 從貨幣政策看房價之變動趨勢-以臺北市為例」。

其中研究部分摘要指出，「實證結果發現貨幣政策與房價間存在長期均衡之關係，且兩者會相互影響，接著利用Taylor’s Rule為指標，發現台灣在2001-2005年貨幣政策過度寬鬆，雖使得台灣房地產景氣自2003年開始復甦，但持續的低利率政策，則為導致台灣房價不斷攀升之原因。

第二篇是中山大學曾憲郎指導鄭湘妍，題目是台北市房地產價格與總體經濟指數之關聯性研究，研究部分摘要指出，「從實證結果可知，…………。房價與消費者物價指數和房貸利率呈現反向關係，表示利息負擔較少，民眾有較高意願買房」。

章定煊表示，央行要說利率不是房價唯一的影響因素是OK的，硬要說跟央行貨幣政策無關，就有點不太妥當了。

瑞普萊坊統計指出，廠商自用拓廠、建商買地建廠雙引擎帶動下，今年前四月工業用地總成交金額達196億元，較去年同期激增一倍，並打破2017年114億紀錄，創下同期新高，投資工業地產風潮越來越夯。

根據瑞普萊坊統計，台灣商用不動產第一季成交金額為182億元，為2014年以來同期新高，與去年同期相比增加四成，其中，工業地產的工廠、廠辦共成交65億元、占比為36%，是市場需求最強的產品。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，美中貿易戰帶動台商回流、產業鏈遷移，加上產業轉型、投資人低檔布局，促使工業地產需求噴發，光是四月上市櫃公司交易工廠、廠辦金額就破40億，土地更夯，最近一周工業土地交易金額就直逼20億。

瑞普萊坊統計今年前四月工業土地交易金額前五大戶，江陵集團以約46.3億買進北科園區軟橋段土地，金額最多，華固建設以20.5億買進新莊工業地居次，其他分別為大立光買進台中土地、立彊開發買桃園工業地、全家便利買台中大肚土地。

黃舒衛表示，購地前五大戶包括開發商、科技公司，超商業者，顯示目前工業用地買方相當多元。

瑞普萊坊投資部總監葉韋廷分析，台商看好產業環境，回台投資分散風險已成趨勢，也帶動史上最大規模的台商投資。目前經濟部已審核通過40家廠商回台投資申請案，累計總投資金額超過2000億元。

他表示，因應產業、企業的ABC（AI、Big data、Cloud）的創新升級需求，以及物聯網、5G的大商機，在科學園區與工業區周邊增設總部、研發、實驗與生產據點，「以軟扶硬」已成廠商插旗工業地產的新趨勢。

以新竹市為例，市府積極推動「竹科X計畫」，整合、規劃新竹科學園區外的公道五路及光復路二條重要幹道周邊產業聚落，再由竹科管理局規劃興建三棟軟體大樓，打造軟體產業聚落，近來即吸引不少產業探詢廠辦大樓。

台商資金回流突破2,000億元，在自用需求及低檔布局的多方刺激下，瑞普萊坊統計，台灣商用不動產第1季成交金額為182億元，是2014年以來新高，以工業不動產需求最強，共成交65億元、占比36%。商仲業者表示，如今美中貿易戰再起，工業不動產需求可望更加強烈。

瑞普萊坊統計，台灣商用不動產第1季成交金額較去年同期增加40%，是近六年新高，工業不動產是市場需求最強的產品。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，美中貿易戰、產業鏈遷移、產業轉型帶動工業不動產需求大增，4月上市櫃公司交易工廠、廠辦金額就逾40億元，4月第四周成交工業土地金額就直逼20億元。黃舒衛表示，今年前四月工業用地總成交金額約196.36億元，打破2017年同期114.41億的紀錄，年增108.9%。

瑞普萊坊投資部總監葉韋廷分析，台商看好產業環境，回台投資分散風險已成趨勢。目前經濟部已審核通過40家廠商回台投資申請案，累計總投資金額超過2,000億元。

這波台商資金回流潮可望增溫，目前市場上除有不設底價標售新竹的「東美大樓」，由瑞普萊坊獨家代理，預計6月12日公開標售；太平洋電線電纜持有的桃園八德工業土地，也委託仲量聯行標售，吸引多家建商及廠商詢問，領標狀況持續熱絡，將於5月28日開標。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，去年下半年台商回流找地設廠需求旺盛，先前隨美中貿易戰進入尾聲，第1季回流設廠狀況放緩，但近日美國總統川普宣布10日起調高關稅後，第2季工業不動產需求將更強烈，交易可能再攀高峰。

為維護民眾行使收回權的權益，內政部表示，已依司法院釋字第763號解釋規定，定期通知原所有權人被徵收土地使用情形，另已將2011年以後核准的1,836件徵收案，上網供民眾瀏覽查詢，希望藉由全民共同監督，讓被徵收的土地，能更確實依徵收計畫有效使用。

內政部說明，2018年5月司法院作成釋字第763號解釋指出，現行土地法第219條申請收回被徵收土地規定，並無規範應將後續土地使用情形通知原所有權人，導致其沒有充分資訊可以判斷是否行使收回權，因此要求縣市政府應定期通知原所有權人被徵收土地使用情形。

內政部在司法院釋字第763號解釋後，已請各縣市政府清查符合763號解釋，屬2000年土地徵收條例施行前，目前仍適用土地法第219條收回權的案件共有25案，分別位於新北市等8縣市，其中宜蘭縣1案2.5公頃文小用地，因無徵收使用需要，已主動辦理廢止徵收返還原所有權人，另其他24案多數已依徵收計畫使用。相關縣市已重新查詢原所有權人或繼承人資料，均已完成被徵收土地使用情形的公告及通知作業。

內政部指出，為落實徵收資訊公開，維護原所有權人權益，內政部在釋字763號解釋前，即已建置土地徵收管理系統，各縣市政府須將核准徵收案件之計畫書圖、核准及發放補償費等文件公開上網，需地機關也必須定期登載工程進度與土地使用情形。目前已將2011年以後核准的1,836件一般徵收案件公開上網，釋字763號解釋列管的24案基本資料、公告通知情形，也已公開上網供民眾查詢，目前正持續針對2010年以前的徵收案件回溯建檔。

內政部表示，透過土地徵收案件資訊公開，將可更落實土地所有權人權益保障，同時希望能讓民眾更能充分瞭解土地徵收案件的辦理情形與成效，讓被徵收土地能確實依徵收計畫使用。

台灣房市走向M型發展，當前市場兩種房型最為熱賣，高總價的豪宅與低總價小宅。依據信義房屋最新公布今年第一季都會房價，較去年同期穩步向上微漲，交易總價除台北市外，新北、桃園等其他都會區均於1千萬元左右，自住需求支撐市場，低總價小宅當道。

由於房地產具備高總價、變現性低的特性，對於經濟景氣的反應速度相對緩慢，價格波動頻率並不像股票市場般迅速，交易量能亦有限，再加上房子的地段、新舊等因素影響價格，信義房屋房季指數去除外在因素，反映真實的房價變動。

據信義房屋都會區房價季指數，包括台北市、新北市、桃園市、新竹市、台中市與高雄市今年第一季房季指數較去年同期均呈現上漲，但與去年第四季相比，惟新竹與台中微幅下滑，分別減少1.96%與0.28%。

信義房屋企研室表示，從房價走勢進行分析，今年第一季五都房價僅雙北未回復到2013年高峰時間，桃園市、新竹市、台中市與高雄市從去年開始走強至回到與高點相當的房價，但新竹市今年第一季出現向下走勢值得後續持續關注。

從交易總價來看，自住買盤支撐國內房市力道強勁，信義房屋企研室指出，五都今年第一季交易總價除台北市平均總價為2308萬元，其他均於1千萬元左右，顯示不婚不生的時代，低總價小宅最受歡迎，高雄平均785萬元為最低價，均比去年同期及前一季滑落。

　　萬科A(000002)5月6日晚間公告，2019年4月份公司實現合同銷售面積370.0萬平方米，合同銷售金額601.7億元；2019年1~4月份公司累計實現合同銷售面積1294.8萬平方米，合同銷售金額2096.1億元。

　　綠地香港（0337.HK）5月6日正式宣布與北京盛開體育發展有限公司(“盛開體育”)簽訂了為期三年的戰略合作協議。同時，將“美巡賽—中國”引入公司旗下綠地黃山臥虎高爾夫俱樂部，並將于2019年6月17至6月24日舉辦此次賽事。

　　盛開體育是國際足聯世界杯、歐足聯歐洲杯、國際籃球聯合會、世界羽毛球聯合會、法國網球公開賽等賽事在中國地區官方指定獨家代理機構。“美巡賽——中國”是美巡賽的晉級資格賽，是中國目前最頂級的男子職業高爾夫巡回賽。

　　綠地香港和盛開體育以此次在黃山綠地太平湖項目開展戰略合作試點，內容主要有三方面：首先，運動空間與國際賽事結合，將“美巡賽——中國”引入黃山太平湖臥虎高爾夫球場，將其逐步發展為美巡賽的固定站點。其次，體育賽事與旅遊勝地的流量疊加，促進賽事舉辦與體育設施商業運營的迅速發展。第三，打造體育文化企業總部與體育培訓中心。共同引入各類青少年體育培訓機構，將體育培訓與體育旅遊、文體消費相結合，打造長三角區域，集培訓、旅遊、消費為一體的綜合體。

　　綠地香港作為綠地控股（600606.SH）旗下的港股上市平臺，是綠地控股資本運作的國際平臺以及品牌展示的國際窗口。

　中南建設公告，4月份，公司房地産業務合同銷售金額約154.1億元，比上年同期增長39%；銷售面積約127.9萬平方米，比上年同期增長47%。1-4月份，累計合同銷售金額約462.8億元，比上年同期增長29%；累計銷售面積約378.0萬平方米，比上年同期增長35%。

　　在深圳龍崗一家科技企業工作的小邱（化名），兩個月前花半天時間就完成了從看房到交訂金的過程，成為深圳樓市成交“爆發”的貢獻者之一。

　　3月，深圳二手住宅成交4551套，成交量創半年新高。這一記錄馬上又被打破，深圳中原研究中心5月5日發佈的資料顯示，4月深圳二手住宅成交7570套，環比上升66.3%，同比增長28.4%，成交量為2016年10月以來的新高。

　　受訪人士普遍表示，因為資料的滯後性，4月的資料主要反映的是2月和3月的成交情況，4月的成交實際上已經有放緩跡象，未來也預計將回歸平穩。

　　但人口持續流入，人口結構年輕化，大量科技、金融類企業提供高薪職位，這構成了深圳樓市長期的基本面。今年春節過後，突然“井噴”的成交資料背後的支撐，是被壓抑剛需的釋放。

　　購房者的“深圳速度”

　　小邱告訴21世紀經濟報導記者，之前一直在傳言5月將實行新的征信政策，所以趕在這之前趕緊出手。

　　“下午看房，當天晚上就交了定金，之後付首付都主要靠借。”小邱是家庭成員增加的換房一族，在之前的兩居室尚未賣出的情況下，就頂住壓力買入了現在的三居室。

　　一位地產仲介人士曾在4月初告訴21世紀經濟報導記者，此前所謂的樓市“小陽春”，確實有新版個人征信報告消息的影響，一部分成交提前集中釋放。

　　相關報導稱，在舊版征信報告中，假設夫妻雙方共同還款，男方主貸，那麼女方征信報告中不體現負債；而新版征信報告中，作為共同借款人，夫妻雙方征信報告中均會體現負債。

　　4月22日，人民銀行征信中心有關負責人介紹，目前征信系統升級優化工作仍在進行中，並無明確的上線時間表。金融機構和社會公眾查詢的信用報告沒有變化，不是所謂的新版信用報告。

　　除了征信相關消息的影響，房貸利率的下降也是一個主要的影響因素。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報導記者分析，去年首套房利率基本是基準利率上浮15%，今年很多銀行僅上浮5%，下降10個百分點是個不小的力度，購房者的實際支付會下降很多，這會吸引很多人出手。

　　房價方面，深圳中原研究中心的資料顯示，4月二手均價小幅上升0.9%，為52787元/平米。從樣本房源的漲跌區間上來看，下滑的房源占比增多，下滑0-5%的房源占比為20%。

　　深圳合美居地產創始人賴沸新告訴21世紀經濟報導記者，購房者以剛需居多，很多人其實一直都在持觀望態度，比如一套600萬元的房子，價格下降幾萬元，很難引起他們的興趣，但如果降到560萬元，很快就可能成交。

　　“真正賣出的，很多都是價格相對處於窪地的。”賴沸新說。

　　“新深圳人”帶來新需求

　　出手的剛需們，或許很多正是“新深圳人”。

　　2018年，深圳新增常住人口49.83萬，其中常住戶籍人口增長約20萬。

　　人口快速流入的同時，購買力也在增強。一位在華為總部附近做房地產經紀的人士告訴21世紀經濟報導記者，春節過後華為等企業進入年終獎金的發放季，在這個時間段，他所在區域內的購房積極性會相對高漲。

　　2019年春節前，任正非在華為內部員工的網路社群發佈總裁電郵表示，根據2018年全年財報初估，華為18萬員工人均年收入可達人民幣110萬元。

　　近日，騰訊理財通等機構發佈的一份《2019國人工資報告》顯示，在全國月薪過萬人數占比城市排名中，上海、北京、深圳名列前三位，三座城市月工資過萬者占比都超過了20%。

　　人口持續流入，人口結構年輕化，大量科技、金融類企業提供高薪職位，這構成了深圳樓市的基本面。

　　賴沸新表示，新進入深圳的人口，學歷和素質大多比較高，相對應的收入水準也比較好。在這一撥入市的購房者中，除了首套房置業之外，大公司員工換學區房的占了很大的比例。

　　成交量沖高以後，下一步將會是何走勢？


　　深圳中原研究中心的分析指出，在中央政治局會議重提房住不炒，住建部點名預警房價波動大城市後，市場預期向穩。4月實際市場熱度已經有所下降，一二手實際成交量也小幅下滑。在成交短暫爆發後，後續市場成交預計將保持平穩。

　　一位元房地產業內人士告訴記者，很多部門都在高度關注深圳的樓市表現，一旦出現過熱的苗頭，馬上就會有行政干預，尤其是要防止價格過快上漲。目前成交量回升，已經有銀行收緊了貸款的額度，放款速度也慢了下來。

　　“深圳的剛性需求太大，控制房價過快上漲是有必要的，接下來成交可能會回歸平穩。”該業內人士預測。

　　何倩茹表示，理想的房地產格局可以總結為“高端有市場，中端有支持，低端有保障”，目前深圳政府的“二次房改”正是朝這個方向努力。但因為供不應求的局面將長期存在，這個理想格局短期還很難實現。

　今年1~4個月，土地市場表現活躍，二線城市尤其引人注目。

　　來自中指院的資料顯示，2019年1~4月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交額達4838億元，同比增長6%；規劃建築面積TOP10城市成交面積達11802萬平方米，同比增長10%；龍頭房企表現依然強勁，萬科、融創、新城控股、碧桂園、中海等5家房企前4月拿地金額均超過300億元。

　　《每日經濟新聞》記者觀察發現，今年前4月土地市場表現活躍，和房企蜂擁二線城市不無關係。如西安作為西部重點城市，土地成交面積位居全國首位，前4月累計成交達1700萬平方米。業內人士指出，這是由於房企的可持續發展需要和融資環境放寬等多重因素疊加所致。

　　房企加大在城市群拿地

　　從土地成交的分佈上來看，長三角區域持續高居居首，中西部熱度持續上升。從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，4月漲幅顯著。

　　2019年1~4月，全國土地成交金額TOP10城市中，杭州僅4月的土地成交額就達379億元，前4月累計成交總額達850億元，高居榜首；緊隨其後的是武漢662億元，北京617億元、天津526億元、蘇州506億元。

　　作為西部重點城市，西安土地市場趨於火熱，前4月成交土地規劃建築面積達1700萬平方米，位居首位，且4月漲幅顯著。此外，從城市土地成交總價的同比和環比變化來看，部分城市或有回暖跡象。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，4月份全國土地成交規模加速上升，其中杭州、武漢、蘇州表現亮眼。4月份整體延續2019年一季度末回暖態勢，土地成交同環比均呈現上升趨勢，土拍市場競爭加劇，溢價率也有所回升。

　　雖然一季度多數房企拿地意願相對較弱，但進入到二季度初，部分房企迫於提升銷售目標壓力，依然需要擴充土地儲備。而且隨著2019年初以來行業融資環境的邊際改善，企業資金面承壓態勢有所緩解，房企資金壓力減輕，拿地意願或有所增強，進而帶動土拍市場小幅回溫。

　　對此，58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析指出，首先從成交資料來看，一季度頭部房企拿地方式出現變化，比如碧桂園，自2018年下半年起就開始“控速”，拿地節奏顯著放緩，4月份雖然拿地面積顯著，但較去年明顯更加趨穩。

　　相比之下，第二陣營的房企拿地比較活躍。前4月融創以625億元的拿地總金額躍居榜首，在環渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重慶、武漢、天津等二線城市；新城控股以拿地金額385億元位居第三，且在長三角位居榜首。

　　中指院資料顯示，今年1~4月，TOP10房企拿地總額3213億元，占TOP100房企的36.3%；TOP30房企拿地總額5970億元，占TOP100企業的67.5%。由此可見，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。

　　一個顯著現象是，房企拿地開始向長三角、珠三角、中西部、環渤海四個城市群靠攏。從各城市群拿地金額來看，長三角持續居首，房企拿地金額1324億元，高居首位；而受人才落戶政策實施、地區經濟崛起以及產業轉移等因素影響，中西部地區土地市場持續升溫，逐漸成為房企土儲佈局的重點，TOP10企業拿地面積高達3871萬平方米，持續位居榜首。

　　二線與三四線城市的決擇

　　從房企進駐的城市來看，前4月土地成交金額TOP10城市中 ，二線城市占了7個，成為絕對主力軍，而三四線城市則無一入選。

　　前4月，房企整體拿地金額同比出現明顯增長，這主要是杭州、武漢、西安等城市地價相對較高，使得整體金額上升較多有關。

　　同時，今年土地溢價率較高的城市也集中在二線城市。

　　4月29日，杭州蕭山區出讓6宗土地，總成交金額達74.3億元，其中兩宗地塊溢價率超100%，最高溢價率為105.45%。

　　4月30日，寧波海曙區一宗地塊被中海以33.97億元競得，樓面價2.08萬元/平方米，溢價率29.7%；同日，南京溧水區一宗宅地經過37輪競價，被佳兆業旗下全資子公司以總價9.4億元競得，樓面價6504元/平方米，溢價率62.07%。

　　種種跡象表明，房企的佈局重心發生了悄然改變，即回歸核心二線城市。

　　不過，一位TOP10房企高管告訴《每日經濟新聞》記者，這並不意味著房企開始回歸一二線。其實早在2017年就有房企提出回歸一二線城市的說法，但彼時三四線城市正經歷有史以來最火熱的時刻，也正因此，早早回到一二線的房企錯過了這輪絕佳的紅利期。

　　自2018年下半年開始，三四線城市棚改減緩，從財政部發佈的《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》可知，對比2018年，37個省市2019年棚改套數共計285.29萬套，較2018年588萬套的計畫改造套數減少近51%。

　　不過上述房企高管表示，這也是預料之中的事，2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務模式取消後，保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。

　　由於整個三四線城市佈局會放緩，三四線城市今年整體棚改減慢，房企如果再大量拿地，未來庫存能否被消化將是個未知數。

　　張波則告訴記者，如果今年三四線大力推行棚改，則會促使開發商繼續拿地力度，而這一結果很有可能造成後續城市庫存積壓的情況。房企也是清晰地看到了這點，改變了以往的策略，即從原來的三四線佈局向城市群靠攏，尤其是以二線城市為主的地區做規劃。

　　此外，雖然房企回歸一二線城市，但是土地供應跟不上，不可能大量增加土地供應。新城新區開發區的土地賣一塊少一塊，地方政府稀土如金，有節奏的供應。“嚴格意義上講，現在大家對二線城市搶地比較關注，但整體來看是和二線城市土地供應有關。”上述房企高管表示。

　　不過，上述房企高管指出，房企要想持續獲得業績增長，還是得下沉到三四線，即便現在固守在調控有些放鬆的一二線城市，由於缺乏足夠的供應量，故而無法保持業績增長。而三四線城市即便收縮，只要去一些比較好的城市，還是有機會可尋。

金管局總裁陳德霖表示，本港房地產市場明顯出現過熱的情況，但不會視本港樓市形成資產泡沫。對於金管局至今合共推出8輪逆周期措施，惟樓價仍持續攀升，他稱樓市發展受多項因素影響，按揭只是其中之一，更重要是市場對目前土地供應不足的預期有所改變。

改變供地預期才能遏樓價

陳德霖指出，從本港居民的收入及購買力來衡量，本港房地產市場明顯出現過熱。去年本港樓價調整了9%，若樓價持續調整，樓市過熱程度理應會減低。不過，經歷了約5個月的短暫調整後，樓價在今年首季已回升5%。

陳德霖說，樓價走勢受諸多因素影響，包括資金成本、造地安排及公私營房屋比例規劃等，但更重要是市民對中長期土地供應的預期改變，當長遠土地供應充足，才不會令置業人士爭相入市搶高樓價。

他提到，去年第四季市場交投量出現了明顯下跌，單月交投量一度跌至約4000宗的低水平。但早前中美貿易談判似有進展時，吸引市場一批買家重新入市，令樓市出現價量齊升。但他提醒按揭年期一般長達20年至30年，置業人士要小心衡量還款能力，包括考慮按揭息率水平是否能長遠維持在目前的低水平。

對於會否再收緊按揭成數，陳德霖重申，需要更多時間去觀察樓市周期變化，並指樓市若處於上升周期，會收緊樓市逆周期措施，反之則會相應放寬措施。

認收緊按揭增入市難度

目前新造按揭平均首付比率約50%，陳德霖承認收緊按揭成數增加了置業的難度，但同時有助提高置業人士在應對資產價格調整時的抗跌能力，銀行的緩衝和抗震能力亦得以提升。金管局作為金融監管機構有責任保持金融穩定，確保銀行體系能夠承受市場風險。

希慎興業（00014）首席營運總監呂幹威表示，五一黃金周期間，內地訪港遊客增多，旗下商場的人流有不錯增長，惠及餐飲和各方面零售的生意，但未能透露具體銷售表現。

對於中美貿易談判突然出現變數，他認為，經濟周期時有上落，香港亦早已習慣，集團首要考慮的是做好商場，加強自身能力，吸引更多顧客。

與OpenRice支付寶合作

集團宣布，將於今年第三季推出「手機應用程式革新版」，把旗下現有的兩個會員平台，即「Lee Gardens Plus」及「Club Avenue」二合為一，建立更完整的顧客數據庫。呂幹威稱，集團平台現有會員人數達六位數字，目標每年實現雙位數升幅；希慎於數碼化發展，包括WiFi及物聯網系統等，合共投資約數千萬元。

希慎同日宣布與OpenRice「開飯喇」及Alipay支付寶合作，革新電子消費及餐飲體驗。集團與OpenRice合作，使會員可直接於革新版App連接利園區餐廳，由搜尋、訂位、點菜、外賣及結賬，以至賺取獎賞積分等，都可於App內完成。

除了電子餐飲體驗，革新版App亦可實現免觸式智能泊車，會員車主可預先通過App查閱閒置車位及最佳路徑，按預定泊車時數在App登記及進行支付；該App亦有AI機械人解答用戶的即時查詢，以及具備電子支付系統及採用電子購物禮券等。


希慎：下季夥支付寶OpenRice拓新零售
文匯報

美國總統特朗普突然宣佈向中國加徵進口關稅，會否影響本港零售及經濟表現，希慎興業首席營運總監呂幹威昨日出席集團活動時回應表示，經濟「有上有落」屬常態，無須過於擔心，料本港習慣以不同方法處理經濟變化，最重要是做好自身，相信本港零售總有需求，而是次與兩間科技企業合作建設電子消費模式，正正是為了吸引更多顧客，以加強自身抗逆能力。

另外，為配合新市民新的消費模式，「銅鑼灣大地主」希慎興業昨舉行「新零售革命」啟動禮並公佈六大零售數碼化方向，並宣佈與OpenRice《開飯喇》及螞蟻金服旗下Alipay支付寶合作，推出全新手機應用程式。希慎興業已斥資數千萬元進行數碼基建，冀新手機應用程式未來能提高會員數目，每年有雙位數增長。

利園斥資數千萬進行數碼基建

呂幹威表示，過去2年利園已斥資數千萬元進行數碼基建，例如打造利園區高速Wifi系統及推出電子優惠券，由2018年第四季至今已超過200多個商戶參加電子優惠券計劃，並於短短幾個月內錄得2萬多宗電子優惠券交易，市場反應不俗，期望新手機應用程式未來能提高會員數目，每年有雙位數增長。螞蟻金服港澳台地區總經理李詠詩指，今年「五一」黃金周內地遊客使用支付寶消費人均消費額上升30%。

希慎興業昨天舉行「新零售革命」啟動禮，預計最快將在今年第三季推出手機應用程式革新版，整合客戶關係管理系統及完善大數據分析，並會與OpenRice 及Alipay支付寶合作，開創全方位電子消費及餐飲體驗，包括電子餐飲體驗、智能泊車、電子支付系統等。

希慎興業宣佈，在今年9月，利園會將旗下2個手機應用程式Lee Gardens Plus及Club Avenue整合為一個全新的手機應用程式，並加入新功能例如停車場電子繳費、電子支付(e-payment)及電子餐飲(e-dining)等。由2017年至今，利園區會員數目已升7倍達6位數，預料應用程式整合將有助吸引更多客戶。

用家破頂呎價購青泰苑 盈翠投資客縮沙

中美貿易糾紛再起波瀾，仍難擋市民上車的需求。青衣區昨天有「白居二」買家即日以未補地價533萬元買入居屋青泰苑一個單位上車，呎價逼近1萬元，刷新全屋苑未補地價呎價新高紀錄。惟東涌區同日則至少有7名投資者減價求售，當中映灣園一個3房單位，即日減價逾4%，至728萬元沽出。

美聯物業助理區域經理樊志聰表示，青泰苑E座誠泰閣高層4室，實用面積554方呎，原圖則3房間隔。原業主開價560萬元，有「白居二」客與原業主議價約一周，終在昨天落實減至533萬元未補地價成交，呎價9621元，創該屋苑未補地價呎價新高。原業主1987年以未補地價33.89萬元入市，賬面升值499.11萬元（約14.7倍）。

映灣園減價 728萬易主

樊志聰指出，新買家為區內分支家庭，「係兩公婆嚟，老婆有咗BB，在同區搵樓已一段時間，睇過青宏苑等屋苑，始終唔啱價」，即使面對中美貿易糾紛再生變數，但「為咗有瓦遮頭」，仍決定以高價入市。

九龍灣德福花園同日亦有上車客以高價入市。美聯物業助理區域經理胡善恆說，德福花園K座高層10室，實用面積491方呎兩房戶，由於單位向南享海景屬優質貨，昨天獲區內上車客還價15萬元（約1.8%）後，以805萬元承接，呎價16395元，創該屋苑呎價新高。原業主2007年以220萬元買入，賬面賺585萬元（約2.7倍）。

不過，投資者對貿易糾紛消息較敏感，昨日有部分業主不惜減價沽貨。中原地產分區營業經理陳旭明表示，映灣園15座低層D室，實用面積645方呎，3房單位，雖連租約，但可交吉賣。原業主原企硬以760萬元放售，但昨天見股市跌近千點及外圍走向未明，即一口價大減32萬元（約4.2%），終以728萬元沽出，呎價11287元。原業主2016年2月以550萬元買入，賬面仍賺178萬元（約32.4%）。

陳旭明坦言，現時市況未明，對樓市走勢較敏感的投資者傾向減價出貨，東涌昨天有約6宗放盤減價，全數由投資者持有作收租，減幅介乎逾2%至4%，當中包括昇薈10座高層A室，實用面積484方呎，一房間隔，業主即日把叫價由720萬減價30萬元（約4.2%），至690萬元放售，最新每方呎叫價約14256元。

青衣區亦有收租客大打退堂鼓，美聯物業首席高級營業經理李貫甡透露，區內買家觀望氣氛轉濃，尤其「收租嗰班客明顯冷靜咗」，即日已有兩名收租客「縮沙」，如盈翠半島3座低層A室，實用面積752方呎3房戶，業主叫價1240萬元。

太古城3房每呎2.2萬同類紀錄

一名收租客曾嘗試向業主壓價40萬元至1200萬元，遭業主拒絕，昨天業主終肯讓步，收租客卻打退堂鼓，暫擱置入市。美聯物業首席高級營業經理陳少鴻指出，馬鞍山昨日亦有5名準買家獲業主讓步至心水價，也決定「縮沙」棄購。

部分於剛過去周末錄得的成交亦陸續曝光，美聯物業高級分區營業經理吳肇基說，鰂魚涌太古城寧安閣高層C室，實用面積703方呎3房戶，過去周日（5日）以1565萬元沽出，呎價22262元，創太古城同面積3房戶樓價和呎價新高。以原業主2014年入市價828萬元計，賬面賺737萬元（約89%）。

私樓樓價急升，加速白居二客流入公居屋市場，市場連錄數宗白居二客高價入市個案，青衣青泰苑3房533萬元易手，屬未補地價單位造價新高。

市場消息透露，青衣青泰苑E座高層4室，實用面積554平方呎，屬於3房間隔，望內園景。業主原本叫價560萬元放盤，剛減價27萬元，以533萬元（未補地價）售予一名白居二買家，造價屬屋苑未補地價單位首次突破500萬關口。

愛蝶灣3房752萬 屋苑次高

其次，筲箕灣愛蝶灣3座高層G室，實用面積592平方呎，屬於3房間隔，可望少量海景，由白居二客以752萬元承接，呎價12,703元，造價屬屋苑次高單位，距離歷史高位760萬元僅1%。原業主早於2000年以162萬元購入單位，持貨約19年帳面獲利590萬元離場。

牛頭角彩霞邨 441呎綠表303萬

至於公屋市場方面，土地註冊處資料顯示，牛頭角彩霞邨C座低層22室，實用面積441平方呎，原業主於2015年底以約37.5萬元購入單位，剛於綠表市場以303萬元（未補地價）易手，持貨約3年餘，帳面升值逾7倍。

另外，金匯地產分行經理密雪英透露，黃大仙下邨龍裕樓高層12室，實用面積443平方呎，剛於綠表市場以355萬元（未補地價）易手，呎價約8,013元，屬於理想價水平。原業主於2002年以26萬元購入，持貨17年升值12.6倍。

船務公司承租 省租金添質素

九龍灣金利豐國際中心兩層半甲廈樓面，涉約7萬平方呎，以每呎約35元租出，新租客為船務公司，原租用灣仔商廈，轉租可節省少許租金及提升質素。

月租245萬 該廈最大租務

市場消息指，東九龍金利豐國際中心錄得一宗大手租務，涉及物業兩層半樓面，該廈每層面樓約2.8萬平方呎，合共涉及約7萬平方呎，以呎租約35元成交，涉及月租約245萬元，屬該廈目前最大手租務。

據了解，新租客為一家國際船務公司，現租用灣仔皇后大道東陽光中心，涉及約9萬平方呎，按該廈呎租約45至50元計，是次搬遷可節省少許租金，同時整合業務，把原租用多層樓面整合成兩層半。此外，金利豐國際中心為全新商廈，設備屬甲級，故是次搬遷可提升寫字樓級數。

翻查資料，物業原由太古地產（01972）持有，早年購入地皮興建成甲廈，2016年太地以65.28億元沽出物業，曾一度成為九龍區歷來最大額商廈買賣，買家為金利豐集團朱太，購入作長綫收租。

物業樓高25層，總樓面555,030平方呎，以65.28億元成交價計，呎價約1.18萬元。

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事周浩然表示，金鐘力寶中心一座極高層08室，面積約1,379平方呎，以呎租約70元租出，涉及月租約9.7萬元。

據知，新租客為內地商貿公司，原租用九龍區寫字樓。

廠商會大廈中高層 9440萬成交

商廈買賣方面，消息指，中環中華廠商會大廈中高層單位，面積約3,200平方呎，以約9,440萬元成交，呎價約2.95萬元。另九龍灣偉業街38號A座低層B室，面積約1,779平方呎，以約2,586萬元成交，呎價約14,536元。