買賣不破租賃嘸效 契約藏魔鬼

位於台中市南屯區河南路四段「明炙道炭火燒肉」，生意頗佳卻無預警歇業，上周火速清空裝潢及設備，令饕客錯愕。徐姓業者出面向《蘋果》控訴，歇業全因「被地主擺了一道！」

徐姓業者表示，他以月租10萬元、簽約5年承租該店，豈料營業不到2年，就收到地主存證信函要求還地；一查才知，原來地主將地租給名下公司，再轉租給他，徐男等於是向二房東租店，不受「買賣不破租賃」條約保護，官司一審敗訴，被迫遷還要賠100多萬元。對此，地主出面反駁：「完全按契約履行，但對方獅子大開口要價千萬元，法院也還了公道，事情已經落幕。」強調只要對方肯搬，不會要求賠償。

角地爭議店家受波及
稱被設局的「苦主」徐姓男子說，他2016年相中瓏昇建設七期的店面，承租1樓70坪，因定位高檔精緻燒肉，砸下千萬元裝潢、設備、人員訓練等成本；該店1天僅營業7小時，客均單價千元以上，全程桌邊代烤，標榜精緻食材，吸引不少饕客慕名前往，是美食部落客的口袋名單，累積不少名氣，豈料被迫歇業。

糾紛要從燒肉店所在的495坪角地說起。去年寶鴻建設向瓏昇建設以每坪122萬元、總價約6億元，購入位在七期河南路、大業路口的精華地，當時寶鴻同意支付3000萬元作為訂金，原本約定1年後，今年2月底交地，沒想到瓏昇以「承租客為釘子戶為由」，遲遲不履約交地，又不願照合約賠償1倍，還讓寶鴻賠上額外3000萬元前置推案費用。

被遭指是釘子戶的，就是徐男承租的燒肉店，「原以為買賣不破租賃，土地被賣掉，仍可做到租約結束才對」，沒想到才去年初就收到地主存證信函交還土地，才發現「被對方擺了一道。」

徐男氣憤表示：「這塊地主所有權人是謝碧菁(即瓏昇建設負責人)，名義上再以7萬多元轉租給新地王管理顧問公司、也就是瓏昇建設，但明眼人都知道是同一人，自己則是在不知情的情況下再向二房東新地王承租，所以才會被地主抓到把柄反告。」

不知情承租於二房東
記者求證瓏昇建設，原本選擇沉默的地主謝碧菁說，確如租客所言，中間有一層二房東關係，但當時出租時房客都是知道的，但這不是重點，因為租約中有明確指出，「雙方租賃期未滿，可於六個月期限內提出退租」等相關字樣，所以雙方照規定提前通知就可解約，反控是徐男要求1500萬元搬遷費用。

對此，徐男澄清：「最多要求過1000萬元，其中500多萬元都是有附發票收據證明的裝潢成本，且租約才走一半，旗下還有10多位員工的人事費用，但對方只願意出60萬、200萬元就想叫我搬走，根本不合成本。」他強調：「自己不是要爭補償費，最想要的還是想在這裡經營到租約結束。」

契約明訂違約賠償金
謝碧菁則反駁，僅50坪使用空間卻要賠千萬元，請專業裝修到場鑑價評估約100多萬元，但對方又列出許多設備費用等，「我們也願意賠償到250萬元，但租客堅持要千萬元以上，才會進行訴訟。」

擁有多年出租代管經驗的優式租售管理創辦人傅韋豪建議：「若雙方對裝潢價值認定不一，租客可提供各項單據，再扣除折舊、可移動的設備成本，再進行結算，若是雙方仍談不攏，則可請第三方公正，如裝修師傅或公會，協同進行鑑價判斷。」

傅韋豪提醒，站在租客立場，因為開店裝潢成本動輒數百萬元，最好在合約訂定時就要想到房東違約風險，建議是直接明訂違約賠償金，並以逐年遞減方式納入契約中，相對簡單，對租客也有保障。

土地糾紛波及租客 瓏昇女董自清：像被騙

台中市南屯區「明炙道炭火燒肉」因地主瓏昇建設售地被迫歇業，土地交易也與買方寶鴻建設鬧出糾紛，瓏昇建設負責人謝碧菁還被挖出是漲租逼走公益路名店「赤鬼」的始作俑者，但她強調這些爭議「我感受就像是被騙。」

瓏昇建設成立20年，謝碧菁因認為女性較好溝通，辦公環境相對單純，打著「女子軍團」旗號在中市不動產界闖出名聲。5年前改以土地開發、資產管理為主，包括公益路「心驛旅店」、大墩路口健身房，都由旗下的新地王管理。

漲租是恢復市場機制
謝碧菁聊起爭議始末，如漲租逼走「赤鬼」，她澄清：「這塊地只負責招租管理，本來租金70萬元，簽約10年都沒漲租，合約到期後換約才漲到100多萬元，只是恢復市場機制。」她補充，「赤鬼」當時兼當二房東，分租給5間小店面，租金負擔不重，「搬家應是該店內部問題。」

至於「明炙道炭火燒肉」的土地糾紛，寶鴻建設去年購入該地，原定今年2月底過戶，卻因無法如期交地而控告瓏昇建設不履約，得賠償1倍訂金3000萬元。謝碧菁澄清，其實在合約日之前已告知寶鴻因與燒肉店的官司，會延遲3個月，也獲對方諒解，但沒進一步更改合約日期。

沒想到寶鴻2月底即要求履約過戶，且須排除地上承租物，謝碧菁表示，據以往經驗，土地過戶流程約3個月，屆時也差不多能排除地上物，沒想到寶鴻不肯先過戶，且要求賠償。寶鴻建設總經理陳明仁對此表示：「當初合約是交地，並非過戶！」且買地就是要建設，「地上物都沒清除，過戶有什麼用？」

雙方皆控對方太欺人

謝碧菁表示，「我先返還3000萬元訂金，隨後3月有4批黑衣人來工地、公司、建案現場假借要看屋，卻是要求賠償金，每次都待上半小時、1小時，又不斷以電話、簡訊騷擾，對1間只有女性的公司非常可怕，讓我很不能諒解。」因此為安全起見，這2個月都拒接陌生來電，外界才遲遲無法得到回應。

謝碧菁轉述黑衣人說法，指寶鴻把賠償金的債權證明交由他們處理，才會上門要錢，5月又提出告訴，預計月中要開庭審理，接下來等法院判決，「整件事情感覺就像被騙。」但陳明仁解釋，「黑衣人根本不關我們的事，在商言商，不需要用女性優勢欺負人。」

內政部實價登錄揭露，台北市信義區豪宅「亞歷山大」今年2月售出13∼15樓，總價1.25億元，144.36坪，拆算車位後，每坪單價約95.98萬元，是該社區成交資料中首度跌破百萬元的交易，過去5筆交易單價皆逾100萬元，房仲認為是因為交易面積大，以及產品市場行情影響。

交易面積大議價較劇
屋齡28年、15樓高的「亞歷山大」，位在台北市信義區松平路，鄰近象山公園、捷運象山站及台北101大樓，區域內不少企業總部，生活機能佳，房仲觀察，中古豪宅受惠市場回溫、台商回流，詢問度大幅提高。
「亞歷山大」單價跌破百萬元，大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出，除了市場在相對低點外，這次交易面積大也是其中原因，交易的13∼15樓戶，為1戶打通，面積達144多坪，因面積大、總價高，議價空間也比較大。

買方仍期待價格下修
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「亞歷山大」雖位於信義計劃區豪宅聚落，但以總、單價觀察，尚難與一線豪宅相比，過去揭露交易總價甚至連豪宅稅標準都達不到。他認為，因非一線豪宅，特性不夠強烈，較難吸引豪宅客群目光，所以出現單價跌破百萬元情況。

郎美囡分析，雖然豪宅市場解凍，高資產族群出手購置豪宅的意願增強，不過大部分買方仍期待價格下修。
尤其中古豪宅面臨新豪宅林立、豪宅建案不斷推陳出新，買方選擇性多，屋齡10∼20年上下的豪宅，可接受單價約每坪90萬∼100萬元。

「亞歷山大」社區名人有藝人陳怡蓉，2015年由當時仍是未婚夫的醫美診所CEO薛博仁買來當作新房。該社區在實價登錄上共揭露6筆交易，除了今年2月13∼15樓的交易外，其他5筆交易單價都在100萬元以上，最高單價出現在2015年，每坪約136.93萬，和今年2月交易相比，每坪價格降幅高達29.9%，目前均價約120萬元。

商辦需求強勁，帶動廠辦需求旺盛。商仲業者統計，新北市廠辦與廠房連續3年均有7.8萬坪以上的成交量，其中以2017年成交量近10萬坪最熱，買氣前3名分別是汐止、中和以及新店，且汐止連續3年成交量均超過2萬坪。

根據宏大國際資產調查，2016至2018年，新北市廠辦與工廠的交易量分別為7.8萬、9.9萬及8.3萬餘坪，以2017年近10萬坪、總額超過300億元最熱。

各區域中，汐止連3年奪新北市廠辦交易冠軍，2016年成交2.4萬餘坪、2017年約3.1萬餘坪、2018年近2.4萬坪，分別占該年度交易總額30.68%、31.2%、28.9%，占比維持在3成上下。

2017年全市逾300億
宏大國際資產總經理陳益盛分析，近3年廠辦交易熱絡，主因有二，一是廠辦市場絕大多數為自用需求，價格相對平穩。二是產業經營型態、生產模式、市場變化等變革，使得成長的企業必須合併、整合或遷移，以因應市場變化。

陳益盛指出，新北市廠辦前三大交易區域，依序是汐止、中和、新店，因為早期即已開發幾處科技園區，像是遠東ABC系列、江陵台北矽谷系列、東帝士東方科學園區等，也陸續引進不少上市電子科技業於該地區進駐。近年因捷運通車、交通改善，許多工廠搖身一變為科技總部，使得五股、新莊、三重交易量也逐年攀升，土城交易量也連2年突破萬坪。

假如你在台北市有兩至三棟房子想要過戶給子女，對子女而言，一般來說承接父母房產的方式採繼承較划算，但數據顯示卻顛覆大家的想像。

據內政部統計數據，今年第1季與前兩年同期相比，繼承移轉量略微下滑，全國繼承移轉年減2.43%；贈與移轉量年增1.91%，且六都在贈與移轉量部分都向上成長，顯見愈來愈多父母，偏好以贈與途徑將房產過給子女。

但這樣的做法會差多少？估價師舉實例估算價差可達650萬元，簡單說，就是這些富爸媽寧願多花650萬元，也要選贈與不選繼承。650萬元，已經可以在新北市郊區再買一棟房子。

假設位於台北市仁愛路四段的實際案例顯示，屋齡高達45年、面積約40坪的物件，屋主取得時間30年左右，房仲業者推估總市值約4,000萬元，若是採取繼承方式，合計稅務規費大約落在94萬元。

但同一物件若是採贈與方式移轉，光是土地增值稅就將近550萬元，合計稅務規費高達746萬元，兩途徑換算下來相差約650萬元。不過從內政部第1季繼承與贈與的移轉量發現，支付較高稅費的「贈與」，六都皆較去年同期成長。

這個案例落在台北市，事實上今年第1季數據就顯示，雙北贈與移轉約5,400件，超過繼承的4,500件。顯示雙北的有錢的爸媽跟你想的可能不一樣。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，依現在的規定，一定是繼承比較划算，由於現行遺產稅免稅額度是1,200萬元，贈與稅是每年220萬元免稅額，光是免稅額度就有差距，另外採取贈與途徑移轉，還要支付土地增值稅，因此在繳納稅費上差距可觀。

房仲業者分析，2017年遺贈稅新制上路後，採取累進稅率，若是以繼承的方式則可以省下土地增值稅，但今年第1季贈與比率成長，反倒是繼承數量下滑，推測愈來愈多父母擔心子女低薪，就算繼承了房子，也可能無法負擔遺產稅，因此寧可繳納土增稅，也要提早辦理贈與。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，由於目前環境處於低薪時代，推測不少父母可能怕小孩難負擔遺產稅，在能力範圍內自己先辦贈與，另一方面，若是父母名下有多筆房產及多個子女，採取贈與的方式可以提前分割，因此在生前先辦理好，免得往後造成子女爭產的麻煩。

女力經濟崛起，各行各業開始搶攻女性消費市場大餅，根據統計，女性購屋、房屋稅占比逐年增加，女性已成為購屋關鍵決策者；品牌建商如忠泰、寶璽、久樘開發等也隨之推出寵愛女人的精品豪宅，女力經濟大肆席捲頂級豪宅市場、帶動風潮！

財政部地價稅納稅義務人性別統計顯示，全台地價稅繳納女性占比，2014年僅45.8%，2018年為46.2%，而台中市高達48.5%；結合經濟部統計中小企業領導者性別占比資料顯示，36.4%為女性，可發現隨著女力經濟逐年增長，女性持有房屋占比也持續攀升。

對此，高總價豪宅市場也出現越來越多針對女性設計的實用空間、整體風格等。

忠泰集團力邀卡爾拉格斐自時尚產業跨足建築業，拉格斐擁有極高的創意敏銳度、鮮明特色的美學品味和生活態度，且拉格斐曾任Chanel香奈兒、FENDI芬迪創意總監，於彩妝、精品等領域擄獲全球女性的心，堪稱世界之最。

而忠泰「老佛爺」從建築外觀、公設、傢俱選品、甚至建材物料等，全由拉格斐親手設計，彷彿打造高級訂製服，每一寸細節皆細膩優雅，推出令所有女人為之驚嘆的頂尖豪宅精品。

忠泰集團副董事長李彥良表示，女性已成為購屋的關鍵決策者，Chanel作為世界精品中最受女性歡迎的時尚品牌，由其總監卡爾拉格斐親自設計的忠泰「老佛爺」將會是最受女性青睞的精品豪宅，一旦完成，絕對會有市場需求。

而七期豪宅寶璽「天睿」則主打精品廚具，讓名媛也樂於天天窩進廚房；戶戶配置義大利手工千萬名廚Valcucine廚具和德國頂級品牌Miele廚房家電。

Valcucine是義大利頂級廚櫃品牌，幾十年來專注於建構一套簡單直觀、實用且符合人體工學的頂級烹飪空間，將廚房的工作空間轉化為精製完美的藝術品。

台中在地品牌建商久樘開發以營造品質與細膩工法揚名，近期於十二期推出的久樘「柏登莊園Blossom Villa」透天豪墅案，推出獨屬的蒸氣、烤箱室；提供住戶居家享受蒸烤SPA，達到減脂美膚、促進新陳代謝與舒緩關節、肌肉痠痛等效果；愛美女性還可在蒸氣室中搭配精油香氛使用。

久樘開發「柏登莊園Blossom Villa」基地位於福星北三街、近文修公園，擁有逢甲夜市商圈、74快速道路等豐富生活機能，以及優質交通動線，每戶開價約5,500萬至6,500萬元間。

敦南金融大樓向北市府辦理都市更新，打算拆除原地新建28樓高商業大樓。商仲業者表示，敦南沿線是早期發展的商辦區塊，但後因信義計畫區興起，近十年來辦公人潮東移，未來該案若順利完工，不僅為該區塊增添話題，每坪月租金也上看3,000元。

屋齡屆滿35年的「敦南金融大樓」，過去是敦化南路一帶的指標大樓。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，敦化南路沿線是早期發展的辦公區塊，A辦每坪月租金落在2,600元左右，但因近十年來信義計畫區興起，加上敦化南路近年新案多為豪宅，因此商圈話題較少，現也以敦化南路偏南、遠企周邊較多中古商辦。

丁玟甄表示，若「敦南金融大樓」改建商辦順利，且施工日程不長的話，可望紓解目前辦公室供給稀缺的窘況，加上去年空軍官兵活動中心地上權案順利標脫，擬興建為自用型商辦，北市公辦都更案「敦南安和」，去年也由宏泰小王子林鴻森領軍的寶紘建設搶下，未來這三大棟商辦若陸續完工，部分人潮可能因此回流。

至於租金的部分，商仲業者認為，若該區過往有每坪2,600元的行情，屆時落成後依照當時市場行情，有望挑戰每坪3,000元的大關。

近幾年台灣房市在一片低靡之際，卻有一種類型不動產悄悄持續上揚。依據商仲業者統計調查，新北市近五年廠房/廠辦的交易情形，價格與數量的變化其實是穩定、甚至是成長的走勢。

依據宏大國際資產的調查，新北市場辦最大交易量的高點在2017年，交易量超過10萬坪，成交總金額逾300億元。以2018年而言，新北市的廠辦前三大交易量，依序是汐止、中和、新店三個區。

至於為何廠辦交易與市場大盤走勢不同，宏大國際資產陳益盛總經理分析有二大主因，一是廠辦市場絕大多數為自用需求，並不像住家產品的投資客買家佔了相當比例，因此價格相對平穩，二來因產業經營型態、生產模式、市場變化等幾項的變革，使得成長的企業必須合併、整合或遷移，來因應市場的變化。

陳益盛指出，新北市的廠辦前三大交易區域，依序是汐止、中和、新店，主因在於較早期即已經開發幾處科技園區，如遠東ABC系列、江陵台北矽谷系列、東帝士東方科學園區…等等，也陸續引進不少上市電子科技業於該地區進駐。近年來因捷運通車交通改善的加持，許多工業廠房搖身一變晉升為科技總部，使得五股、新莊、三重亦呈現交易量逐年攀升的趨勢，土城也是連續二年交易突破萬坪。

陳益盛表示，由於市場的需求持續，加上台商回台設廠、資金回流態勢，近期已有愈來愈多家建商看好後市，陸續加碼進入廠辦市場，如近期茂德購入三重1.5萬坪工業地即是規畫廠辦科技園區，而華固也甫於3月購入歌林新莊廠舊址4000坪土地，其他如興富發、長虹、甚至新店王江陵都是看好廠辦市場的剛性需求而紛紛加碼工業土地。

近期都更與危老的政策利多頻傳，市中心高土地持分與高地價的老公寓，又見到置產型買盤回籠，信義房屋統計2019年前4月台北市的公寓與大樓交易狀況顯示，台北市的大樓比起前5年同期平均，交易量增加了15％，但公寓產品增加幅度達到35％，且前4月的台北市公寓成交量也創下近6年以來的新高，除了自用型的老公寓仍受自住客歡迎外，市中心「資產型」的公寓在政策發酵下，也吸引長期置產型買盤進駐。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市舊公寓雖然屋齡老舊，但因生活機能便利，加上平均單價較大樓低與坪數實在的優勢下，自用型的公寓在近期交易狀況穩定。另外，早年台北市推出一坪換一坪的都更政策，的確創造出一波公寓置產風潮，但隨房價下跌加上都更推動不易，老公寓的都更題材退燒，不過在住宅快速老化，且政府積極推動都更改革與危老改建的利多下，最近一年市中心又出現一波買公寓等改建的長期置產買盤。

信義房屋忠孝敦化店長盧漢寶表示，過去兩三年市中心的老公寓的確很難銷售，自用的買方看到公寓普遍認為屋齡太過老舊，轉往內湖等區域購屋，不過從2018年初危老政策發酵後，過去一年市中心的老公寓買氣明顯回籠，以東區商圈的老公寓為例，總價兩千萬以上的公寓，土地持分高且土地公告現值和市價相去不遠，短期內整層出租租金報酬率也有2％左右，長期則可等待是否有改建的機會，這波都更危老熱潮，加上整層住家的租金上漲，的確讓老公寓的交易動了起來。

交易量增加除了市中心的置產買盤回籠外，一方面則是有些舊公寓的屋主因為年紀較大，手頭上可能需要資金，或者在市場上已經銷售一段時間，遇到不錯的價格也願意出售，因此交易量出現明顯回溫，而銀行對於市中心的老公寓也認為保值性高，因此若是買方條件好一點的狀況下，即使40年以上的老公寓，甚至可以貸款七五成以上，貸款利率1.6％左右，貸款條件和一般住宅相似。

今年以來房市買氣回籠，及中美貿易戰未停歇，台商持續回流，激勵土地交易熱絡，根據統計2至3月大型不動產交易合計338.26億元，交易以土地和工業用地為主，其中，建商積極獵地，包括興富發、和朔開發、潤隆與華固等，持續加碼投資新北市土城與新莊、台中七期等。

上半年房市交易轉熱，房價回穩，惟國際經濟情勢不穩定，及下半年進入2020年總統大選發酵干擾，房市前景曖昧不明，但從建商加碼投資來看，仍樂觀以待。信義房屋企研室指出，房地產非短期因素干擾而突然出現大轉變，下半年預估持穩表現。

信義全球發布4月研究報告中指出，今年2、3月份大型不動產交易合計338.26億元，扣除土地交易後，交易額約為99.71億元，交易產品類型以土地及工業為主。建商積極搶地，包括興富發、和碩開發、潤隆、華固建設、宏普建設與新潤等，分別於台北、新北、台中、台南與高雄等地進行投資，其中交易金額最大的一筆，和碩建設以70.78億元標下土城區元和段土地。積極於重劃區推案的新潤，也將進駐暫緩重劃區。

中美貿易戰未停歇，台商回台投資意願持續擴大，工業地產以中、南部交易最為熱絡，華固建設以20.55億元買下新莊區工業土地，看準企業投資設廠持續發燒，未來將興建廠辦大樓。科技業積極佈局台灣包括廣達電、台達電、亞旭電腦、迅得機械已選定桃園設廠，擴大生產線。

信義全球指出，隨台商持續回流，加上台灣與美國高科技公司願意擴大投資，除土地交易活絡，包含Google、微軟、亞馬遜、IBM、高通、Facebook等宣布加大投資AI研究中心，提高辦公使用面積需求提高，帶動辦公室汰換潮，積極尋找辦公室，而近期無新大樓釋出，預計北市商辦空置率將持續下降，租金將持續上漲。

台南市政府自2013年起積極推動台南市捷運化公共運輸系統，2014年完成全市整體路網規劃，2017年更成功將優先路網爭取納入前瞻基礎建設計畫之內。目前在市政府的積極爭取之下，中央同意補助先進運輸系統(捷運)規劃作業，更高比例的分攤預算，由中央出資84％(9,700萬元)，市府只需負擔16％(1,900萬元)，以儘速啟動台南先進運輸的規劃進度。為求確實了解全市市民對於捷運的期待，台南市政府特別委託專業民調機構辦理台南捷運支持度民意調查，民調結果於2019年5月8日出爐，結果中顯示，七成受訪者支持台南規劃捷運。

調查結果顯示，本次調查全市37個行政區市民，對於贊成規劃捷運的支持度為70.1％、不贊成24.2％、未表態5.8％，顯見民眾普遍關心捷運建設，且啟動捷運規劃是大多數市民的共同期待。

同時也對台南規劃捷運持多項正面看法，包括：七成以上的受訪者認為捷運將有助於「減少車流量、改善交通狀況(同意70.9％)」、「提高台南市整體競爭力(同意71.2％)」及「促進台南市觀光發展(同意76.4％)」，更有高達八成以上的受訪者認為捷運對於「減少汽機車排放廢氣、改善空氣品質(同意81.9％)」將會有顯著的幫助。

這次民意調查委託民調公司，以電話訪問方式執行，對象為居住在台南市37個行政區且年滿18歲民眾，採分層比例隨機抽樣，共完成1,200份有效樣本，在95％信心水準下，抽樣誤差為正負2.83％。

交通局長林炎成表示，大眾捷運是奠定台南百年交通的基礎建設，對台南未來都市發展、環境市容綠化、人行空間改善與醫療教育資源分享等都有相當助益。日前捷運工程處辦理8場分區說明會吸引近千名民眾參加，且幾乎每個場次皆有超過七成民眾表達支持捷運心聲，甚至歸仁、永康、仁德與安平區4個場次有超過九成民眾支持，並且希望捷運儘速規劃。在預算方面，台南市先進運輸系統藍、綠、紅與第一期藍線延伸線已納入交通部前瞻基礎建設第二期特別預算，中央補助2019年與2020年規劃作業費用84％(9,700萬元)，市府只需負擔16％(1,900萬元)。在規劃同時，對於市民的疑慮與建議，捷運工程處也將綜整民意，持續進行說明與溝通以期符合市民期待。最後，也請市民多支持捷運，給台南一個改變的機會，許下一世代的孩子安全、清潔、便利的交通環境！

　4月以來，全國樓市成交出現分化。一線城市經歷樓市“小陽春”後，觀望情緒濃厚，成交量環比下降，價格基本穩定。二線熱點城市呈現“量價齊升”態勢，多數三四線城市則“量價齊跌”。土地市場成交繼續活躍，多個地區土地溢價率超過30%。租房市場方面，租金整體持續走高。

　　三四線城市量價齊跌

　　58同城、安居客發布的報告顯示，一季度的“小陽春”行情讓樓市復蘇節奏快于預期。4月份，北上廣深一線城市房價保持穩定態勢，二手房市場保持回暖。南京、杭州等熱點二線城市房價向一線城市靠齊；在吸引人才的政策推動下，部分二線城市房地産市場熱度提升。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，4月以來，全國樓市成交量和成交價都出現了分化。一線城市量價上漲乏力，成交量環比出現不同程度的調整。但相比2018年4月，多數地區成交量依然上漲明顯。二線熱點城市在土地市場火爆、人才落戶新政等刺激下，保持“量價齊升”態勢。多數三四線城市經歷“小陽春”後，價格在階段性高點後，出現“量價齊跌”的現象。

　　國家統計局數據顯示，2019年3月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，二手住宅銷售價格同比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，二手住宅銷售價格同比上漲8.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%，二手住宅銷售價格同比上漲8.4%。

　　在一線城市中，北京地區受共有産權房和限競房集中入市的影響，4月呈現“量升價跌”態勢。中原地産數據顯示，北京地區4月份新建商品房總成交套數為7371套，同比增加5190套。總成交額為316.79億元，是上年同期的2.57倍；去除回遷房，4月份合計成交262.02億元，環比下降11%；成交均價40302元/平方米，與3月份基本持平，同比下降6000元/平方米。

　　進入5月，北京地區樓市出現了一定程度的觀望情緒。北京市住建委數據顯示，“五一”假期期間，北京市新建商品住宅網簽124套，二手住宅網簽134套，新建商品住宅與二手住宅網簽量總共不足300套，創2015年以來同期網簽水平新低。

　　2015年-2019年“五一”假期期間，北京地區合計簽約2559套。其中，2016年商品房和二手房合計簽約1085套，2017年簽約528套；2015年和2018年分別為373套和315套。而2019年僅為258套。

　　諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對中國證券報記者表示，今年“五一”假期盡管有4天，但北京住宅網簽量仍不及往年3天的網簽量。一方面，假期較長大部分人員選擇外出旅遊，市場需求減少。另一方面，在嚴格調控的背景下，市場觀望情緒濃厚。

　　從上市房企發布的4月份銷售業績看，分化依然持續。截至目前，10余家上市房企發布2019年前4月銷售業績，分化明顯。部分中小房企銷售數據上漲明顯，龍頭房企延續一季度銷售降溫態勢，布局三四線城市的企業尤其明顯。相比之下，布局一二線城市的龍頭房企4月份銷售業績回暖。

　　以中國金茂為例，2019年4月份簽約銷售金額為127.92億元，同比增長27.66%；實現簽約銷售建築面積約76.72萬平方米。1-4月份累計取得簽約銷售金額411.21億元，同比下降15.5%；累計簽約銷售建築面積約201.88萬平方米。

　　土地市場升溫

　　中原地産研究中心統計數據顯示，截至4月30日，全國50大熱點城市合計賣地1.16萬億元，與上年同期基本持平。其中，前3月同比下降10%，4月賣地數量明顯增加。

　　4月以來，以二線城市為代表的土地市場開始升溫，土地溢價率有抬升苗頭。蘇州、杭州、武漢、廣州等熱點城市4月份土地市場活躍，土地出讓加速，帶動土地成交市場整體活躍。2019年以來，38個城市合計出讓土地金額超過100億元。其中，杭州出讓土地781億元，位列第一。北京、天津、上海、重慶等8個地區土地出讓金額均超過300億元。

　　不少地區土地成交溢價率較高。4月1日，廣州出讓4塊宅地、1塊商務用地、1塊工業用地，起拍價合計約為66億元，成交價約87億元，溢價率達31.82%。4月2日，蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，最終成交價為16.77億元，樓面價1.73萬元/平方米，起拍單價為1.27萬元/平方米，溢價率達36.11%。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2018年，土地市場持續調控，降溫明顯，部分企業拿地較少。今年以來，融資壓力有所緩解，部分企業開始進入土地市場搶地，土地市場開始復蘇。部分熱點城市土地市場明顯活躍，溢價率有所上升。從全國的情況看，土地市場依然平穩。2019年以來，全國多個城市土地成交依然低迷，特別是一線城市。

　　對于未來走勢，58安居客房産研究院首席分析師張波指出，樓市已經從年初的下探行情演化為小幅回暖。政策信號值得關注，不排除後續政策出現微調收緊的可能。

　　房租價格走高

　　租房市場價格整體持續走高。諸葛找房數據顯示，全國大中城市2019年4月均價超過44元/平方米/月，為今年以來最高水平。在一二線熱點城市中，除三亞租賃淡季租金持續下跌外，幾乎全面上漲。

　　其中，一線城市平均租金達到83.87元/平方米/月，漲幅擴大。不同戶型的月租金表現各異：北京小面積房源價格上漲，90平方米以上的大戶型租金下跌；上海普遍租金上漲，但50-70平方米的小兩居漲幅最小；深圳、廣州大面積高端房源租金上漲明顯。

　　相比之下，杭州、成都等地區租賃需求迭代升級明顯。50-70平方米房源成交佔比收窄，而90-140平方米租房佔比擴大。結合各面積段價格漲跌幅情況來看，上述地區90-140平方米的房源租金普遍下跌，50-90平方米的普租房源價格更為堅挺。

　　針對熱點城市租金普遍上漲的原因，業內人士稱，大量資本涌入租房市場，抬升了租房市場整體價格。近年來，長租公寓搶灘布局熱點租賃城市，大量小面積開間整租入市；同時，買賣市場受政策調控影響較大，房東在房價滯漲的壓力下，有通過租金上漲獲益的驅動力。

　5月8日，天津市土地交易市場出讓3宗經營性用地，總土地面積約為32.09萬平方米，總成交價為57.685億元，最高溢價率達到44.57%。

　　金地以33.15億奪得天津空港一宅地

　　編號為津濱保（掛）2018-23號宗地位於天津港(7.690, -0.05, -0.65%)保稅區空港區域，東至航宇路、南至東八道、西至航海路、北至東七道。該宗地為二類居住用地，出讓土地面積為147660.1平方米，容積率＞1.0且≤1.6，綠地率≥40%，建築密度≤20%，建築限高≤41米。

　　據出讓公告顯示，該宗地掛牌出讓起始價為23.626億元，最高限價為35.439億元。當現場競價達到限價後，將轉為競報無償交還給天津港保稅區管委會住房建築面積階段，上限為23.62萬平方米。此外，掛牌檔要求，自簽訂土地出讓合同之日起1年內開工建設，自簽訂土地出讓合同之日起4年內竣工。

　　經過包含碧桂園、保利、金地、中海等10餘家企業的激烈角逐，該宗地最終由天津鑫馳房地產資訊諮詢有限公司以33.15億元攬獲，溢價率約為40.31%。天眼查資訊顯示，天津鑫馳房地產資訊諮詢有限公司為金地（集團）股份有限公司的間接全資附屬公司。

　　碧桂園以底價奪得北塘一宗地

　　今日出讓的另一宗土地為津濱北塘（掛）2018-1號宗地。其位於濱海中關村(8.040, -0.07, -0.86%)科技園（原北塘經濟區），東至東海路、南至軌道Z4線、西至黃海北路、北至泉州道，為城鎮住宅、商服、科教用地。

　　據出讓公告顯示，該宗地出讓面積為146706.7平方米，共分為3個地塊。其中，A地塊須設置一座占地面積約6000平方米的幼稚園，B地塊應設置建築面積不小於1900平方米的社區服務中心，C地塊需配建Z4線軌道車站出入口及北塘站軌道控制中心。

　　據悉，該宗地的掛牌出讓競買最高限價即為掛牌起始價為14.435億元，碧桂園地產集團有限公司的全資間接附屬公司天津碧行房地產開發有限公司以14.435億元的底價競得該宗地。

　　今天天津土地市場出讓的第3宗經營性用地為津濱開（掛）2018-3號土地。該宗地位於開發區東區，東至洞庭路、南至欣園南街、西至欣園路、北至欣園北街，出讓面積為26577.3平方米。據出讓公告，該宗地分為A、B地塊，均為城鎮住宅用地。

　　該宗地的掛牌起始價為6.986億元，競買報價設置最高限價為10.479億元。當掛牌競買報價達到最高限價時，依次轉為競報A、B地塊自持規劃住房建築面積階段。

　　這宗地同樣吸引了多家企業報名競價。經過各企業的角逐，最終，天津泰津房地產開發有限公司以10.1億元的價格競得該宗地，溢價率約為44.57%。

　　今年前四個月房地產信託產品的發行規模較2018年同期的2702.02億元增長5.51%，占整個集合信託規模比例為37.34%。

　　樓市開年小陽春，各地房價又在蠢蠢欲動，房企拿地熱情高漲。

　　除了發債之外，房地產信託的規模也開始暴增，根據同花順(79.980, 1.83, 2.34%)以及用益信託的不完全統計，今年前四個月房地產信託共成立1940只產品，募集資金2850.94億元，平均募集期為1.51年，其中最低的預期收益率為8.08%，最高則達到了13.54%，平均的預期年化收益率為8.35%。

　　在流動性寬鬆，各類資產收益普降的背景下，房地產信託的表現一枝獨秀。


　　房地產信託逆勢增長

　　用益信託網研究員帥國讓告訴21世紀經濟報導記者，今年前四個月房地產信託產品的發行規模較2018年同期的2702.02億元增長5.51%，占整個集合信託規模比例為37.34%，2018年同期占比為42.61%，當前平均預期收益率為8.35%，2018年同期收益率7.7%。房地產仍是信託公司的重要投資領域，也是信託公司的主要業務收入來源之一。

　　今年的房地產信託市場延續了去年的強勢。據中國信託業協會今年3月中旬發佈的報告，截至2018年末，全市場信託資產減少4379.47億元至22.7萬億元，不過流入房地產業的信託資金小幅增長。截至去年四季度末，房地產信託餘額為2.69萬億元，同比增長17.72%。

　　房地產企業正通過信託產品如火如荼的進行融資。

　　比如今年4月末，粵泰股份(3.910, 0.06, 1.56%)公告稱，該公司與北方信託的《全面合作協定》通過了董事會審議批准。該公告顯示，北方信託給予粵泰股份63億元授信額度，5年期的融資成本不低於11.2%。其中對公司名下廣州天鵝灣二期和廣州僑林苑底商、江門市悅泰置業有限公司名下江門悅泰70層、淮南恆升天鵝灣置業有限公司名下淮南公園天鵝灣、淮南粵泰天鵝灣置業有限公司名下淮南洞山天鵝灣共計五個專案， 通過債務重組及新增開發資金的方式提供融資約48億元。

　　更早之前的3月，平安信託亦與正榮地產牽手，簽署了200億元的戰略合作協定。

　　“我們財富中心今年銷售的大部分信託還是集中於房地產領域，起碼占到6成左右，主要因為房地產信託的表現穩定且收益較高。起碼我們公司至今還沒有出現房地產信託違約的情況，所以不管是老客戶還是新客戶，都比較青睞房地產信託。”一家大型信託公司廣州財富中心的負責人廖晨（化名）告訴21世紀經濟報導記者。

　　據他介紹，目前房地產信託的年化收益率都在8%之上，且相比其他產品來說，兌付更為靈活。“部分產品可以提前付息，比如我們現在在售的產品就有可以按季度或者半年度付息。”

　　根據同花順的統計，今年房地產類信託收益最高的一款產品為愛建信託發行的長盈精英-奉賢馨雅名庭項目（十二期），預期收益率達到13.54%，實際發行規模為9個億。

　　深圳一家信託公司負責人對21世紀經濟報導記者表示，現在一年能給出10%收益的產品，基本上都是“房托產品”。“實體經濟一直下滑，企業的利潤越來越薄，一年能夠給出10%收益的行業屈指可數，不過並不是所有的房企都有這個實力，起碼是排名前100的頭部企業。”

　　上述信託負責人的觀點從另一個側面也可得到印證。目前A+H股中，已有超過200家上市房企披露了2018年的財報。營收超千億房企大擴容，從6家增至9家，中國恆大、碧桂園、綠地控股(7.110, -0.05, -0.70%)以4678億元、3811億元和3390億元的營收位列榜單前三名。營收排行前20位的房企均實現營收增長，平均增長率超過36%，營收排行前50名的房企有46家實現增長，其中融創中國增長率最高，達到近90%。

　　江浙粵為重點“吸金”區域

　　房地產信託的信託財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。從理論上來講，如果融資方未能按期償還本息，受託人又無法及時變現信託財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。不過現實情況是，由於目前房地產行業的景氣度一直較高，除了個別地區和個別公司之外，房地產行業相關資產的不良率非常低。

　　廖晨對此也深有感觸。“以前我們財富中心的產品比較分散，有股權類產品，有證券類產品，貸款類產品，也有其他工商企業的產品，但唯一沒有出過問題的就是房地產行業，當然其他信託公司可能有個別房地產項目曾經出現過問題，這個不排除。之前我們曾將一家上市公司的定向增發做成產品，結果鎖定期到期之後，由於股價暴跌，虧損嚴重，不少客戶無法接受，最後雙方討論之後，延期一年，剛好碰到市場上漲，才算有驚無險。經過這麼多年的教訓，現在不管是銷售還是客戶，都更青睞於房地產信託。”

　　從房地產類信託的資金投向來看，頭部房企和經濟發達地區是“吸金”重點。在4月成立披露產品投向地區的305款房地產類集合信託中，信託資金投向前三的地區是廣東、江蘇和浙江，其中廣東省以47款的產品數量遙遙領先。

　　4月投向房地產領域的355款產品中，229款披露了交易對手，其中，交易對手為大型房企達到172款，占比超過75%。在因城施策的政策背景下，房地產專案所處的區域顯得極為重要。

　　業內人士認為，信託公司應優先選擇市場行情較好的區域進行展業。粵港澳、長三角、京津冀三大城市圈的戰略地位已相當突出，並將持續釋放紅利。

　　普益標準研究員吳紅麗表示，房企對資金的需求較大，在銀行信貸融資管道受阻的條件下，房地產信託成為房企融資的主要替代方式。受房地產市場宏觀調控影響，交易對手上，房地產信託整體傾向於選擇具有較強綜合實力和足額抵押擔保的大型房企；受區域差異化房地產政策影響，區域分佈上，房地產信託所對應房地產項目多為市場行情較好、政策較為寬鬆的熱點區域。

　　不過帥國讓也表示，在“房住不炒”的背景下，房地產繼續“脫韁式”發展的可能性減弱。進入4月，信託業的風險事件仍時有發生，房地產類信託和基礎產業信託的違約事件開始增加。在經濟下行的大環境下，房地產領域的流動性風險逐步累積，信託公司在選擇房企時門檻明顯有所提升。

“我的房子掛了半個月了都沒人來看。”5月8日，北京市大興區業主于先生苦惱地對21世紀經濟報導記者表示。仲介告訴于先生，目前該區域租房市場現狀是“房源多，愁客戶”。這對於持續上漲多年且常常火爆的北京租房市場而言，是罕見的現象。

北京租房市場無論是成交還是租金通常呈現上漲趨勢，即便偶有下跌也屬季節性因素。不過，這次於先生遇到的情況可能不是個案。為了瞭解北京租房市場真實現狀，21世紀經濟報導記者調研了30家房產仲介。此次調查採取電話採訪的形式，分別隨機選擇每個區的鏈家、我愛我家、中原地產、麥田地產以及安居客。調研結果發現，北京租房市場整體穩中帶降。受相關政策和事件影響，北京大部分區域租賃價格都在下降，降幅在100-1000元/月不等，出租房交易速度有所減慢。

考慮到租房市場可能也受到季節性因素影響，我們還對比了同期的其他城市。諸葛找房選取北上廣深杭蓉這六個綜合實力強的“年輕人逐夢之地”，也是流動人口眾多租賃市場發展快體量大的代表城市來一探究竟。

從租房成交量上來看，春節後各城市3月的租房成交環比2月都有明顯的提升。一線城市中，北京3月成交量環比上漲8.70%，若刨除2月春節幾天假期來看，3月的租房成交並未出現預期中的提升，市場表現相對平穩。而廣州、深圳3月租房成交量均上漲5成以上，市場小高峰明顯。珠三角區域人才吸附能力增強，租房成交量修復。

北京租房市場遇冷

春節過後，多地租房市場季節性回暖跡象明顯，但北京等熱點城市租房市場在節後出現租金下降的消息也備受關注。北京流動人口基數大、租房需求旺盛，租房市場一直看漲。不過今年春節後租房小高峰，北京租房市場卻未有大幅漲租現象，一些地區甚至出現房屋租不出去的窘境。

從季節角度來看，3、4月份當屬租賃市場的旺季。諸葛找房分析，一方面2月本身自然日少，另一方面在租賃市場週期中，春節後往往有一波租房小高峰。節後，大部分人回歸工作崗位，大多數一二線城市如期迎來租房小高峰。但諸葛找房卻發現，北京等城市卻並未出現如期中的租房小高峰。

他們發現，租房市場相比住宅市場對季節週期反應更快。熱點城市租房市場在2018年底傳統租賃淡季表現冷淡，成交均價持續下跌。春節假期過後，2月的後兩周即開始快速恢復，2月份整體上前冷後熱，導致2月租房成交均價並未出現大幅上漲或下跌。3月一部分城市延續節後的租房熱度，而北京、上海、杭州等城市則快速冷靜下來，恢復正常成交節奏，3月份整體租房成交價格出現小幅回落。

21世紀經濟報導記者調研的30家房產仲介也證實了這一現狀。從調研結果來看，核心區域的房產仲介都反映租金相對穩定，但望京、豐台、通州、順義、大興、昌平等區域房產經紀人均反映房租呈現下降，降幅從幾百到上千不等。尤其是于先生所在的大興區，我愛我家潤星家園店的李先生表示，該區域一居室房租降幅約在300元/月，現在租房市場不怎麼景氣：房子多，客戶少，需求量不多。他舉了一個例子，現在一位租客可以匹配到3~4套房源，而之前是3~4位租客才能匹配到1套房源；昌平區三家房產仲介公司均表示該區域租房房價有所下降，降幅區間在100-300元/月，均表示來北京的人少，離開北京的人較多，所以租房需求沒有像去年那麼多，房源比較充裕。

來自雲房資料中心的資料顯示，和2018年同期相比，2019年平均租金走低的網站顯著增多，僅30個網站租金走勢由跌轉漲，而由漲轉降的網站則高達81個。其中，房山、大興、通州、昌平等遠郊區的偏遠網站，價格下調幅度明顯。房山線良鄉大學城平均租金幾乎腰斬，大興線的義和莊站和6號線的物資學院路站，租金降幅也都超過了三分之一。

他們離開了北京

“先後租我房子的三家租客：第一家是從事教育培訓的小老闆，第二家是搞裝修承包的，第三家貌似是浙江人，做批發的。他們現在都離開了北京。”于先生對21世紀經濟報導記者說。實際上，于先生也在十年前離開北京，轉戰杭州。

諸葛找房的報告稱，整體來看，3月以杭州、成都為代表的熱點二線城市的租房成交量上漲程度明顯高於一線城市。杭州、成都3月租房成交量上漲近8成。完善的城市建設、豐富的就業機會加之人才政策的傾斜，使得二線城市的人才吸引力加速提升，春節後恐怕也有一些“逃離北上廣”的人群選擇在二線城市開始新的工作、生活。

21世紀經濟報導記者針對30位元房產經紀人的調研中發現，針對北京租金市場遇冷，他們普遍反映有三個原因：第一，去年像自如、蛋殼、相寓等長租公寓機構抬價搶房，導致租房價錢虛高，租房市場冷淡，但後期資本運作失敗後租金又重回正常水準；第二，近年來政府著重排查地下室房等一系列不合規租房市場，導致租房成本增高；第三，北京市疏解人口相關政策使得外地人口流失較多。根據我愛我家地壇北裡店的店員介紹，從詢問房源的人數減少來看，北京整體人口數量在下降。

根據北京市官網公佈的統計資料，2018年末全市常住人口2154.2萬人，比上年末減少16.5萬人。其中，常住外來人口764.6萬人，比上年年末減少29.7萬人，占常住人口的比重為35.5%，與2017年年末相比，下降了1.1%。這是1997年以來的常住人口第二次下降，也是自2017年以來連續兩年下降，人口呈負增長趨勢。這也符合“十三五”規劃中北京非首都功能疏解帶動人口調控政策。

當然，疏解人口的同時，國家大力鼓勵租賃市場發展也對市場化租金產生影響。北京市主要聚焦符合條件人才的住房職住平衡，按照“租購並舉，以租為主；產城融合、職住平衡”原則，以配租公共租賃住房為主，配售共有產權住房為輔，在就業創業人才聚集區域，籌集房源就近解決人才居住生活需求”。截至2018年6月，北京已經在12個城區公佈了44個地塊的集體土地租賃住房專案，總體供地達到431.49公頃。目前推出的44個專案中，位於六環內的專案有31個，六環外的項目13個，分別位於房山、順義、延慶、門頭溝、平谷、懷柔六個區。公租房主要針對的是中低端社區的公租，面向人群也大多是中低收入人群，而所建設的區域也大部分在離市區較遠的區域，滿足了相關人群的住房需求。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，常住人口的變動對租賃市場的影響是潛移默化的，北京常住人口的變化趨勢除了總量變化之外，更值得關注的是結構性變化，即未來將會有更多“高精尖”人才流入，而普通人才則會向二線城市轉移，同時中低收入人群的比例變化則並不明顯。因此未來針對于中高檔次的租賃需求會呈現緩慢增長，而中低收入人群的租賃需求變化則並不明顯。

中鋁國際（０２０６８）（滬：６０１０６８）指，投資不超過２７﹒６５億元人民幣參與位於雲南省的彌勒至楚雄高速公路彌勒至玉溪段工程ＰＰＰ項目，料持項目公司５３﹒８％股權。
該集團指，該項目整體投資預算２５１﹒６７億元人民幣，主線里程約１１４﹒９４公里，提供６車道，建設期為４年，營運期為３０年，項目公司將負責建設、管理等。

市民對置業上車的需求有增無減，即使樓價高企仍不放棄入市機會。沙田區一名「白居二」客剛以未補地價430萬元買入區內廣源邨一個公屋單位，樓價貴絕新界綠表公屋。大圍同樣有上車客以近「五球」搶買區內金獅花園兩房單位，較樓上單位兩個月搶貴逾14%。

代理消息指出，廣源邨7座廣橡樓中層10室，實用面積598方呎，原圖則開放式改3房戶，向東北望開揚市景，屬該公屋面積最大戶型。原業主近一年前以天價670萬元放售，「當時並唔係有心賣」，至近月才逐步調低叫價，新近終獲區內「白居二」客以未補地價430萬元承接，呎價7191元，樓價及呎價除同創該屋邨未補地價新高外，亦打破去年1月由大圍顯徑邨以405萬元創下的新界未補地價公屋樓價最貴紀錄。以原業主2005年未補地價入市金額26.16萬元計，賬面賺403.84萬元（約15.4倍）。

根據資料，目前全港未補地價公屋樓價最貴排名，鴨脷洲利東邨與香港仔華貴邨同以450萬元並列第一，而華貴邨另一個單位則以439.8萬元緊隨其後，前述廣源邨單位則成為全港未補地價第四貴公屋。

私樓方面，金獅花園一個中層單位被搶至高層價易主。消息人士指出，2期A座金富閣中層2室，實用面積282方呎，原圖則一房改兩房間隔，本月額外印花稅（SSD）3年限期屆滿，即以508萬元放售，昨天旋即獲區內上車客斥499.68萬元承接，呎價17719元；樓上高逾10層的同室，今年3月以438萬元賣出，反映同類中層貨較高層短短約兩個月賣貴61.68萬元（約14.1%）。原業主2016年以293萬元入市，賬面賺206.68萬元（約70.5%）。

南豐新邨三房996萬分層新高

鰂魚涌接連錄得高價成交，康怡花園Q座高層9室，實用面積616方呎3房戶，代理稱，獲外區換樓客議價20萬元後，減至1260萬元沽出，呎價20455元，呎價創該屋苑今年新高，並較樓下低兩層同室今年3月造價1030萬元賣貴230萬元（約22.3%）。原業主1990年以128萬元買入，物業29年升值1132萬元（約8.8倍）。

同區南豐新邨8座高層A室，實用面積570方呎3房單位，剛以996.28萬元易主，呎價17479元，樓價創該屋苑標準分層單位新高，僅次於上月以全屋苑最高價1000萬元易手的8座頂層實用面積516方呎3房單位。原業主2015年731.8萬元入市，4年升值264.48萬元（約36.1%）。

九龍東啟德第4C區2號（下稱4C2）住宅地皮周二（7日）以每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）19636元批出，樓面呎價創啟德以至九龍東賣地表地皮新高，同區住宅地的地價亦被看好，毗鄰4C2地皮的第4C區1號（下稱4C1）住宅用地正在招標，有測量師火速調高該用地的估值約11.1%，至142.9億元，樓面呎價高達2萬元。

前述獲調高估值的4C1地皮，將於6月14日截標，與4C2用地同屬享有全維港景觀的啟德跑道區「前排」住宅地，佔地約10.2053萬方呎，可建樓面面積約71.4374萬方呎。

樓面呎價2萬 勢挑戰地王

在4C2地皮批出前，市場對4C1用地的估值最高約132.2億元，樓面呎價約1.85萬元。不過，4C2地皮批出後，個別測量師已調高對4C1地皮的估值。

中原測量師行於今年2月政府公布本年度賣地表時，估計4C1地皮的估值約128.6億元，樓面呎價1.8萬元。然而，中原測量師張競達昨天指出，4C2地王誕生，將成為跑道區前排地皮的指標，估計4C1地皮的地價約142.9億元，樓面呎價可達2萬元，相隔約3個月，較原估值調高約11.1%，有力超越4C2用地的樓面呎價，再創九龍東賣地表用地的樓面呎價新高。

尖沙咀服務式住宅 呎租113元

樓價持續攀升，租金跟隨樓價走俏，新世界（00017）旗下服務式住宅K11 ARTUS（寓館）首錄租務成交，兩房單位以14.5萬元租出，成為全港最貴2房租務個案。

市場消息透露，以270度維港煙花海景作招徠的K11 ARTUS，已經錄得多宗預租個案，其中一個面積1,284平方呎，為望海的兩房單位，以全包價14.5萬元租出，屬於全港最貴租的兩房單位，而呎租113元則屬九龍區住宅項目新高紀錄。根據發展商宣傳單張資料顯示租金已包全屋傢電、餐具、水電費及上網費用，還有每日執房服務。

區內代理透露，K11 ARTUS於上月中開始低調開放予準租客參觀，暫時市場已經流傳有數宗預租個案，個別單位呎租高達130元，而且以長租個案較多。據了解，租客以內地客及海外駐港專業人士為主，也有本地名人積極搶租農曆新年煙花檔期。

第3季應市 內地客名人預租

新世界發展回覆本報查詢時表示，K11 ARTUS將於第三季正式推出市場。對市場有關K11 ARTUS租務的消息，集團不作任何評論。

資料顯示，K11 ARTUS屬於前新世界中心重建項目VICTORIA DOCKSIDE的一部分，項目包括商場、甲級商廈及酒店。而K11 ARTUS屬於服務住宅，共提供287個單位，間隔由開放式至3房不等，最大賣點是提供不少維港煙花海景。

發展商上月透過地產代理招租，開放式單位月租5.7萬至9.5萬元，而3房單位月租則由24萬至32萬元，呎租高達167元，若以此價租出將成為全港最貴服務式住宅單位。若租客需要車位，則需要額外支付5,500元租金。

客源獨特 對住宅租金無影響

業界人士指出，K11 ARTUS屬於高檔服務住宅項目，對象以內地豪客及外籍高級行政人員為主，客源較為獨特，故即使項目租金創新高，對本地住宅租金不會構成直接刺激作用。

事實上，差餉物業估價署最新數據顯示，今年3月份私樓樓價指數報377.5點，按月升2.9%。租金同時重現升勢，私樓租金指數3月份報193.8點，按月升0.8%，終止4連跌，當中以中型單位帶動升勢，按月升0.9%。

會德豐地產旗下將軍澳日出康城MONTARA繼續成為市場焦點，至今收逾5,000票，超額認購42倍，而美聯夥拍經絡為項目買家推出按揭優惠，貸款額最高可造7成。

美聯夥經絡 提供7成按揭

MONTARA將於周五（10日）作次輪銷售116伙，市場反應仍然熱烈。發展商指，累積登記數字已超過5,000票，大手客A組登記超過100張。會德豐地產市務助理總經理陳惠慈表示，項目將於今日下午2時截票。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，美聯及經絡按揭為買家提供高成數按揭貸款，最高按揭成數為7成，貸款額最高3,500萬元，息率全期為P（P為5.5厘），貸款年期最長25年。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，一手市場首4個月錄得8,115宗註冊，比去年同期4,875宗高66%，反映現時置業需求殷切。中原按揭董事總經理王美鳳指，該行亦為買家提供同類按揭優惠。

恆地3盤47單位 周日開售

由於本周末為長假期，發展商都把握機會賣樓，恆地（00012）旗下西營盤翰林峰、北角君譽峰及鰂魚涌君豪峰昨日一同公布銷售安排，分別新推出15、14及18伙，3盤合共47伙於本周日（12日）開售；另外，九建（00034）油塘海傲灣亦推出57伙招標，由周日起以每日招標截標形式推售。

中美貿易形勢突變，一手市場有個別買家或看淡而撻訂，永泰（00369）沙田九肚山澐灃，於去年10月底時售出H3號屋，成交價5,074.1萬元；買家在11月初時已簽署正式買賣合約，但買家已撻大訂，涉樓價10%，訂金約507萬元。

另一方面，佳明集團（01271）旗下何文田明寓，上月27日售出7樓B室，單位成交價4,798.8萬元，但買家在簽署臨約後交易便再未有進展，以5%訂金計算，料遭殺訂240萬元。

不過市場亦有買家對後市有信心，新地（00016）北角海璇售出5A座19樓F室，為286平方呎的開放式單位，成交價近1,091萬元，呎價3.81萬元，屬理想價。另外，屯門上源昨錄得7宗成交，包括1至3房，其中3A座17樓E室，面積373平方呎，成交價544.6萬元，呎價14,601元。

受新盤搶客影響，二手市場交投稍為減慢，惟大屋苑造價持續向好。青衣灝景灣2房內園以875萬元沽出，創內園新高。

美聯蘇順華表示，灝景灣8座高層G室，實用面積499平方呎，2房間隔，剛以875萬元易手，實用呎價17,535元，售價和呎價俱創內園新高。原業主於2010年3月以361萬元購入，持貨9年帳面賺514萬元。

其次，鰂魚涌康怡花園Q座高層9室，實用面積616平方呎，剛以約1,260萬元易手，呎價20,455元，再次突破2萬元關口。而鴨脷洲海怡半島8座中層B室，實用面積742平方呎，剛以1,410萬元易手，較去年同座造價1,260萬元高出12%。

一城高層 3年升值223萬

另外，沙田第一城26座高層C室，實用面積326平方呎，剛以628萬元易手，距離高位僅相差2萬元。原業主2016年5月以405萬元購入，持貨剛滿3年獲利223萬元離場。

另一方面，受中美談判氣氛突變影響，中原經紀人指數CSI最新報77.07點，較上周的79.14點下跌2.08點。