租屋網站近期刊登1筆台北市北投區2層樓透天厝，地坪3400坪、建坪1171坪，月租150萬元，採毛胚屋形式交屋，租客無論裝潢、營運或空間規劃，都需送文化局審查，堪稱「最龜毛物件」，因為該物件是歷史建築，也是張學良故居。由於求租門檻高，刊登半年僅1人詢問；業者透露，「全部弄到好至少2千萬」，口袋不夠深，只能望宅興嘆。

北市文化局提供
張學良因「西安事變」遭蔣介石軟禁50多年，國共內戰被安排來台，繼續幽禁於新竹、高雄、台北等地；1961年在蔣中正同意下，遷入北投這棟他自己出資、位於復興三路70號的2層樓房，這也是他在台灣住的最久的地方。1994年他獲釋移居夏威夷後，房子隔年便出售，一直都是私人產權，不對外開放，並在2016年被台北市文化局指定登錄為歷史建築。

周邊挖溝傳防堵逃脫
《蘋果》調出該地戶籍謄本，目前產權所有人屬於迪群公司。而從過去產權移轉紀錄，持有人包括許姓、楊姓及梁姓自然人，推測為張學良後代擁有；1998年賣給橋達公司，2002年更名為好達公司，2004年再賣給迪群公司，近半年則委託仲介出租。

記者實際走訪張學良故居，1扇小紅門被樹叢包圍，沒注意幾乎會錯過，旁邊還挖有山溝，據傳就是防堵張學良逃脫。據了解，該物件目前由房東進行外觀維護，採以毛胚屋形式出租，如果想租，除了得耗費鉅資裝潢千坪空間之外，所有裝修、營運，都必須備妥書面資料送文化局審核，還需規劃與張學良有關的主題陳設，並只有局部、約150坪空間作餐飲使用。因為承租門檻太高，物件公開半年僅1人詢問，最後不了了之；儘管如此，房東向仲介表達，「租金談到100萬再說。」

歷史建築承租條件多
北市文化局表示，張學良故居屬文化資產，該故居因屬私人產權，屋主若做出租用途，文化局沒有權力禁止，不過，承租使用須繳交「歷史建築修復再利用計畫」給文化局審查，產權人出租時，也應充分揭露歷史建築資訊。北投區公所網站指出，張學良故居包括主房、車房、門房、地下禮拜堂（具防空洞功能）、崗哨等，建築雖經改建且內部道路有所調整，惟仍保留張學良當年居住期間之建築配置。
香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示，月租金150萬元是屋主先喊個總價，租金有談的空間，該區域租金行情約每坪1000元起，以逾3000坪土地的月租總價也屬合理，但該物件採毛胚屋形式交屋，加上與歷史人物有關，包括營運計劃、公司背景、資金都需交代清楚，這樣的特殊物件想要成交「的確有難度」，估計整地、弄停車位、家具裝潢等等，至少需準備2千萬元的現金。吳懿倫分析，該地為觀光風景地段，如租做店面使用，客源主要包括中國觀光客與台灣遊客，適合開間漂亮的懷舊餐廳。


產權所有人迪群公司低調否認「現在沒在出租」，圖為今年1月拍攝。北市文化局提供

張學良故居旁邊還挖有山溝，據傳就是防堵張學良逃脫。楊明龍攝
屋主低調否認有招租
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，張學良故居全部使用面積相當大，地坪達3000多坪，月租金150萬元明顯低於行情，「但全毛胚狀態，考量千萬元以上的整理與裝潢費用，對租客不見得划算。」
記者致電房東、迪群公司詢問出租張學良故居一事，該公司會記陳小姐轉達迪群公司老闆回覆：「幾年前有在出租，但現在沒在出租，也不清楚出租網站有刊登『張學良故居』物件一事。」但記者經手仲介回應：「張學良故居目前正在招租中，已出租約半年，會再跟屋主確認是否有要繼續出租，如不租的話，我們就會下架網站上的該出租物件。」

民眾買房精挑細選，從地段、房價、公設無一不挑，對於最後一哩路「驗屋」，更要細心再細心。除了找專業驗屋團隊，透過15個小工具，自行檢測6大區域，就能DIY驗屋不求人。

水區驗「溢流孔」功能
居安心科技檢驗師張文表示，驗屋首要是水區檢查。將浴缸、洗手台、廚房洗手槽水龍頭打開，滿水後持續放水10分鐘，檢驗「溢流孔」功能是否正常，並檢查下方管線、接縫處是否滲水。馬桶部分，除了測試正常運作外，也要觀察馬桶和地面接縫處有無滲水。

再來是滲漏檢查。測試淋浴間水密性，以蓮蓬頭噴向接縫處檢查有無滲漏，其他如陽台、窗戶、冷氣排水孔等，皆可直接拉水管噴灑。3是建材設備，比對合約書內建材品牌、數量，用手電筒檢查外觀是否有瑕疵。另拿鏡子照門框上方，檢查接縫處是否完整，抽油煙機上方排風管的管線有無漏氣等。

第4是地板牆壁檢查。以50元硬幣敲擊地磚是否空心，留意敲擊牆壁粉刷層時，要包覆貼紙，避免驗完屋牆壁也坑坑洞洞的。最後是機電部分，檢查2孔、3孔插座迴路是否正常，除了小夜燈測試，張文表示，也可用手機是否呈現充電狀態來判斷。最怕只有火線與中性線，沒接接地線的假3孔插座，可以3用電表做測試。

不過，不建議拆開電箱檢查，原因在於電箱配置複雜，移動可能造成損害，若插座測試皆正常，就沒必要拆開電箱檢驗。檢查後，將瑕疵處標示貼紙並記錄原因，順手拍照存證，1份交由建商窗口，1份留存。請建商依據修繕缺失，確認沒問題才進行交屋。

電箱檢驗移動易損害
《蘋果》跟著屋主劉小姐一同驗屋，她指「這些工具家中隨處可見，沒想到還滿簡單的。」尤其用鏡子看門框這招，讓她發現某扇門上方竟有0.5公分縫隙，用力一扳還會晃動，對此張文表示，這雖然不會破壞結構性，但會影響建材耐久性，還是請建商進行填補修繕較好。另外他建議新成屋裝修，請室內設計師一同勘驗，不過，若要針對結構內部、管線等，還是建議尋求專業驗屋公司代為處理。

線上看屋變得更立體了！科技部推動「數位經濟技術創新研發與應用」，由清華大學電機資訊學院與iStaging愛實境公司進行產學合作，開發智慧全景3D看房系統，只要拍攝1張全景照片，就可轉變為3Ｄ實境，體驗者可以在3D空間移動瀏覽；業者指出，就連Google也看好3D賞屋前景，希望促成合作。

AI智慧運算立體景象
過往《蘋果》地產新聞中心製作360全景影像看屋體驗，不但須拍攝多張全景照片，透過後製疊合作業，需約3天時間完成，製作耗工耗時。負責專案的清大電機工程學系副教授孫民表示，這次智慧全景3D技術最大突破在僅需1張全景照片，就能靠AI智慧運算出3D立體景象，重建室內3D格局模型，結合VR技術，提供更立體的看屋體驗，例如在客廳中間拍攝屋內格局的單張全景照片，只要沒有遮蔽物，都有辦法直接運算成3D全景實境。

孫民說，全景影像在過去15年來快速普及，包括大家熟悉的Google Map，過去5年來則大量應用在線上看屋。不過，過去線上看屋只能點到點的移動，無法讓民眾產生立體感，現在為讓3Ｄ立體看房更起來更自然，在天花板與牆壁的交接處，清大透過AI運算等技術，可以像摺紙一樣，把2D全景圖折起來變3Ｄ立體影像，讓使用者像是實際走進屋子裡，提供更流暢的線上看屋體驗。

屋主憑照片可自製3D
iStaging公司執行長李鐘彬表示，現在永慶房屋有使用該技術，做線上3D實境賞屋，而國外訂房網站booking.com及Hotels.com，目前仍使用2D技術，未來也計畫轉成3D體驗服務。他說，這樣的全景技術具去門檻化革命，以往只有房仲專業人員才可能做到的體驗，現在一般屋主也能藉拍攝全景照片，輕鬆做到。

國巨集團董座陳泰銘再砸6億買文華苑！台北市實價登錄揭露，松山區指標豪宅「文華苑」今年3月出現1筆13樓戶交易，總價6億741萬元，每坪單價約214.9萬元，單價創歷來文華苑實價揭露最高。據查，買方即是陳泰銘，與前精英董座蔣東濬同樣各擁8戶「文華苑」。

「文華苑」共28戶，在實價登錄上揭露交易資料共19筆，交易單價每坪約150萬∼210萬元，知名住戶包括國巨集團董座陳泰銘、與前精英董座蔣東濬。

擁8戶單價再創新高
大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，文華苑引進文華東方酒店負責物業管理，提供餐廳廚師到府為屋主服務，獨特管理服務模式，成為松山區指標性豪宅。

據謄本資料顯示，該交易戶即是陳泰銘，以旭昌興企業有限公司名義買下，累計持有「文華苑」8戶，共砸43.24億元掃貨「文華苑」。而賣方就是持有「文華苑」多戶的精英電腦前董座蔣東濬，分別以睿信、歐企2家僑外資持有9戶，如今讓出1戶售與陳泰銘。交易資料顯示，2009年蔣東濬以歐企投資，以總價3.85億元、每坪單價133萬元購入，如今持有10年轉賣給陳泰銘，直接賺進2.22億元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，這次交易讓歐企轉手獲利2.2億元，但並非歐企首次豪宅投資賺價差，歐企在2018年賣掉信義計劃區豪宅台北信義8樓，也獲利了1.16億元，2次獲利加起來還可再買間3億元總價豪宅，投資豪宅無疑是筆好生意。

中央、地方攜手合作推動社會住宅，內政部核可「新北市住宅及都市更新中心」及「桃園市社會住宅服務中心」業務項目符合特定公共事務，未來中心的設置條例通過市議會審議後，新北市及桃園市即能採行政法人的組織型態，設立社會住宅專責機構，大幅增加社會住宅營運管理所需的人力資源，提供社會住宅住戶及周邊民眾完善的居住服務。

內政部表示，過去國宅政策退場之後，負責住宅業務的人力紛紛裁併，面對進行中的「八年20萬戶」社會住宅興辦、管理營運等業務，內政部及各地方政府都面臨人力短缺的問題，因此推動各級主管機關儘速成立住宅專責機構，是非常迫切的事情。

內政部說明，採用行政法人的組織型態，可以鬆綁公部門的人事及採購制度，以企業化的經營模式運作，提升效能。鄰近的韓國、日本也都有類似的住宅行政法人專責處理住宅及都市更新業務，值得我國效法。

內政部指出，去年中央率先以行政法人的組織型態，成立國家住宅及都市更新中心，即時補足管理中央興辦的林口世大運選手村社會住宅所需人力，同時也積極推動公辦都市更新案件，目前已著手規劃增設工程部來增加社會住宅的興辦能量，未來住都中心將與地方政府更緊密合作，共同興辦社會住宅。

內政部強調，期望新北市議會及桃園市議會能儘速通過該行政法人的設置條例，同時也呼籲其他地方政府同步跟進，加速成立住宅專責機構，增加住宅業務的推動效能。

新鮮人購屋，不想再當無殼蝸牛，善用「實價登錄」新功能比價更便利。內政部日前更新《不動產實價交易查詢》網站功能，新增「建坪單價計算」功能，民眾可依個人需求，選擇項目作為總面積計算單價，同步新增顯示主建物佔整體移轉面積的比例。

欲使用「單價計算」功能，點選網頁查詢結果「交易資料」中「交易明細」，點擊「建坪單價計算」，可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物面積等選項，作為除以總價的分母計算出單價。民眾可同步比對「建坪單價試算結果」（總價÷勾選之面積）與「原建坪單價計算方式」（總價÷移轉登記總面積）兩者差異性。

中信房屋研展室副理張漢超分享，民眾計算每坪單價時，常發生將總價與總面積相除，其實總面積包含車位或一般公設部分，容易產生誤差值，再加上各建物型態不同，比較不同交易案件單價，因為總面積包含內容不同，常造成單價落差。《不動產實價交易查詢》網站新增功能，消費者依需求自行決定計算單價時，總面積是否包括車位、共同使用部分或附屬建物，以中信房屋為例，銷售時會將房屋總價與車位價格分別列出；面積部分，將主建物與附屬建物、車位面積分別標明，透明化處理方式，便於計算實際單價和公設比。

台北市松山區指標豪宅文華苑於3月再傳出交易紀錄，此交易位於13樓，單價每坪214.99萬元，總價6億741萬元，雙創社區新高價。房仲認為，未來豪宅買賣趨勢可望更重視軟體服務。

實價資料顯示，「文華苑」3月成交的13樓成交總價和單價皆創下同社區新高紀錄，2015年景氣高峰時10樓的350坪成交單價，每坪約新台幣205.4萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察部分豪宅客重複買豪宅的原因大致可分3種類型。第1是希望聚集家族，可能自己買精華區的土地自建或持續購入同一棟豪宅；第2則是住習慣原社區，有需求或手上資產較充裕時，碰到鄰居出售就出手購入。

第3種是屬於整合型的買方，有豪宅客持續購入高齡名宅，主要是看好高土地持分與好地段的改建效應，近期客戶購買豪宅時，也開始關注土地持分面積有多少。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，文華苑引進國際知名酒店文華東方負責物業管理，特殊管理及服務模式讓文華苑成為松山區指標性豪宅，這次交易再寫新高，顯現豪宅內在美備受重視。

郎美囡指出，台北市豪宅市場經過緊縮後，汰弱留強的情況更明顯，若建案本身沒有特殊性，銷售狀況往往不佳，甚至價格容易受到挑戰，文華苑因特有管理及服務，以及死忠買盤挹注，讓社區行情居高不下。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於豪宅不斷推陳出新，在競爭環伺的情況下，建案要能異軍突起，必須要有吸引高資產買方的特殊性，除了建築設計、建材上的規劃外，軟體服務也成豪宅訴求的核心，這也將是豪宅市場未來的趨勢。

台中市七期頂級商辦聯聚中雍大廈近日陸續揭露實價成交行情，共10筆，買方均為2015年預售時購入，總價全數破億，最高單價一坪68.5萬元，為台中商辦首見六字頭。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，台中頂級商辦過去行情只有三、四字頭，中雍大廈此次揭露共有六戶在每坪60萬以上，一次跳升兩個字頭，顯示投資人高度看好台中商辦市場，積極追價。

聯聚中雍位於七期市政北七路上，在新光三越、大遠百之間，樓高39層，192米，為目前台灣中部第一高樓。

根據實價資料，中雍大廈在2015年3月到6月至少成交10戶，低樓層6~8樓，每坪成交價53萬到54萬元，總價1.27億上下。

31樓以上高樓層成交6戶，總價1.5億至1.6億，總價最高為36樓，含車位272坪，總價1.63億，拆算車位後每坪68.5萬元。

陳炳辰表示，此一成交行情，雖不如台北市頂級商辦動輒一坪百萬行情，但離開台北市，幾乎是第一名。目前新北市最貴辦公大樓也是六字頭，高雄辦公大樓最貴行情僅三字頭。

陳炳辰分析，中雍大廈成交創新高，主要是地段以及品牌，個案以頂級建材打造，也讓高資產族願意重金購置投資。

另外，近年台中產業積極升級，業務擴及全球，因應需求，過往在工業區內的廠辦合一，紛紛進階為講究門面與氣派的頂級辦公室，加上台中區域金控、保險等業務不斷成長，辦公室供不應求，帶動台中頂級商辦市場價格一路上升。

陳炳辰表示，中雍大廈周邊也有不少商辦成交到四字頭，如T-POWER市政廣場，23樓戶即以40.7萬元成交。

商仲業者表示，目前七期Ａ辦單坪月租金多可突破千元，投報率可達2.5%至3%。美中第二輪貿易戰開打，加上目前政府大力拉攏台商回台投資，提供設廠土地或稅繳優惠等措施，預料台中商辦市場將持續升溫。

中古屋買賣價格怎麼計算?南北習慣大不同，桃園以北的車位是單獨計價，不計算於房屋單價，新竹以南則將車位坪數併入總坪數，再以單坪房價乘以總坪數計價，算法不同，房價也有所差異。房市專家認為，車位計入房價裡，會讓房價失真，買方看不清楚真實價格。

從新北搬到台中定居的陳小姐，看房期間發現台中預售屋與中古屋交易與北部不同，若買預售屋，車位是單獨計價，比如說，一個車位價是100萬元，但若是中古屋買賣則將車位坪數納入計價。但在雙北地區，車位均為單獨計價。

舉例說明，以含車位交易總價3000萬元，總面積80坪的房子(含車位10坪)，計算含車位的單價為37.5萬元；若剃除車位價200萬元及車位面積10坪後，計算的房屋單價為40萬元。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，南北中古屋計算方式不同，來自中南部大眾交通運輸工具便利性不若雙北，出門依靠自駕，建案配置車位是基本需求，雙北因捷運或公車相對方便，車位較不列為標準配置。

南北雖因條件不同而產生房價計算方式的差異性，徐佳馨認為，車位算在單價裡面會讓房價變低，買方會看不清楚真實的價格，長期來看，若能拆開計算的話，房價才不會有失真的現象。

為讓民眾清楚了解建坪單價資訊，內政部「不動產交易實價查詢服務網」推出建坪單價試算選項，可選擇建坪計算的單價，是否要包括車位、共同使用部分或附屬建物，讓交易資訊更加透明。

台商回流與買氣升溫，桃園高價住宅市場緩步復甦，近日一名網友PO文詢問「年底有意置產大坪數豪宅，預算4000至5000萬，該買在桃園哪裡？」，引發熱議。房仲業者推薦，桃園高端市場以中正藝文特區發展最為搶眼，價格相對保值，也是指名度最高的高價宅聚落。

實價登錄顯示，桃園市桃園區總價3000萬以上住宅，去年突破200筆，創2014年以來新高，進一步發現，多集中於中正藝文特區。

中正藝文特區有桃園的信義計劃區之稱，一直是桃園房市重要指標，信義房屋中正藝文店業務陳宏豪表示，自2014年因房價盤整緩跌，平均行情向下修正1成，近期則因買氣回升及台商回流等因素，行情持穩，保值性佳，依建商及樓層不同，成交單價約落在35至45萬元，高樓層甚至衝上5字頭。

不過，陳宏豪指出，高價住宅因有房貸成數限制，桃園4000萬元以上住宅最多只能貸款5成，因此藝文特區高端市場仍以總價3000至4000萬元為主流，十分符合網友預算，而最近因自住買氣出籠，總價2000萬元以上的住宅成交量也增加不少。

此外，中正藝文特區因公園綠地及學區多，環境舒適，備受關注的桃園總圖書館也將落腳於此，且近南崁、南桃園及中正北交流道，加上6日啟用的經國轉運站增添便利性，以及未來捷運綠線貫穿，交通便捷度高，區內百坪高價位社區林立，使中正藝文特區成為桃園豪宅區的代名詞。

　　5月15日，華潤置地（1109.HK）發布了截至2019年4月30日止一個月未經審核營運數據。2019年4月，集團實現合同銷售金額約177.9億元，同比增長25.5%；實現合同銷售建築面積約102.94萬平方米，同比增長30%。同期，權益合同銷售金額和權益合同銷售建築面積分別約123.7億元和75.41萬平方米。

　　2019年4月投資物業實現租金收入約9.37億元，同比增長31.2%。2019年累計投資物業實現租金收入約37.13億元，同比增長29%。

　　同日，公司還發布了4月份土地收購數據。2019年4月，公司在大連、蘇州、沈陽、哈爾濱和溫州收購了8幅地塊，總樓面面積約144.23萬平方米。該的土地收購應付的權益土地出讓金約為124.69億元。

　　15日，國家統計局發佈2019年前4月全國房地產開發投資和銷售情況資料，1-4月份，全國房地產，同比增長11.9%，增速比1-3月份提高0.1個百分點。

　　房地產銷售方面，前4月，商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%，降幅比前3月收窄0.6個百分點。商品房銷售額39141億元，增長8.1%，增速提高2.5個百分點。從庫存來看，4月末，商品房待售面積51380萬平方米，比3月末減少266萬平方米。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，隨著部分城市房地產市場銷售的上漲，房地產市場有所反彈，商品房待售面積達到2014年以來新低，但“小陽春”很難發展到“盛夏”。他指出，在一季度市場“小陽春”下，房地產調控預期再次出現變化，雖然很多城市依然在發佈人才吸引政策，但針對房地產調控的政策，還是不放鬆。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，4月以來，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次。2019年第一季度，房地產調控次數為104次。

　　上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，雖然待售庫存創新低，但從現房存銷比來看，三類物業均抬頭。其中，辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震盪上行，商業營業用房2018年9月-12月連續4個月上行，2019年2月份小幅下降後又連續兩個月小幅上升。住宅現房存銷比自2018年8月以來連續震盪上行，僅在3月小幅下降，4月住宅現房存銷比為13.1個月，整體來看存銷比已進入上升通道，樓市供求關係轉變，漸趨供大於求。

　　沈昕說，4月來，針對市場回溫跡象，房地產調控政策收緊的城市明顯增多。例如蘇州發佈限售新政，工業園區全域、高新區部分重點區域新房限售3年，蘇州工業園區全域二手房限售5年。預計短期內國家層面的調控政策不會放鬆，全國樓市還將持續降溫，房企的資金壓力依然較大，未來幾個月市場或整體保持穩中有降，多項指標增速將有所回落。

　近段時間以來，全國多個城市的土地市場升溫，不少房企在土地市場爭搶激烈。在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次企業擴儲的良機。過去，深圳的商業和工業用地因限制條件較多基本為底價出讓，但在最近深圳兩宗工業用地拍賣卻非常激烈。

　　近日，深圳坪山區出讓了三宗工業用地，這三塊工業用地出讓條件和競買資格條件均高度一致，土地準入行業均為《深圳市産業結構調整優化和産業導向目錄（2016修訂）》鼓勵發展類中的A01生物産業，使用年限均為20年，宗地需開展實施裝配式建築。

　　結果顯示，其中兩宗工業用地被深圳市愛康生物科技有限公司、深圳市康泰健牙科器材有限公司分別以5000萬元和2500萬元競得，溢價率分別為335%和117%。在競拍現場，深圳市愛康生物科技有限公司和深圳市國賽生物技術有限公司為宗地號G14316-0113地塊的激烈纏鬥成為最大亮點，雙方接連近37次輪番出價。另一宗工業用地由深圳市新産業生物醫學工程股份有限公司以底價5112萬元競得。

　　據統計，今年5月深圳共有9宗工業用地出讓，累計出讓土地總面積超過11萬平方米。因土地緊缺且謀求産業發展後勁的意願強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地。

　　今年年初，深圳市規劃和自然資源局公布了《深圳市扶持實體經濟發展促進産業用地節約集約利用的管理規定》（徵求意見稿），提出産業用地容積及容積率調整可通過新建、擴建、拆建三種方式組合的路徑實施，劃定新增建築面積的15%為産業用地容積調整的貢獻基準，並明確規定提高容積率增加的建築面積不得轉讓。到了4月，深圳市又出臺《深圳市扶持實體經濟發展促進産業用地節約集約利用的暫行規定》《深圳市工業及其他産業用地供應管理辦法》兩個文件，深入推進土地供給側結構性改革，促進産業用地節約集約利用，拓展産業發展空間，加快工業及其它産業用地供應，推動産業轉型升級，為實體經濟持續健康發展提供有力空間保障。

　　此外，深圳市正大力實施“拓展空間保障發展”十大專項行動，在違建“零增量、減存量、保安全”上實現攻堅突破。5月8日，福田區規劃土地監察局會同香蜜湖街道辦事處、福田區消防大隊等部門組織開展度假村片區違法建築清拆行動，宣告綜合整治號角正式吹響。此外，位于寶安區西鄉街道的碧海灣高爾夫球場違建將被依法強制清拆。

　　與商辦和工業用地不同，自2010年起深圳的住宅用地供應面積逐年減少，2012年後宅地供應更是一直處在超低位水平，城市更新早已成為住宅供應的主力。中國指數研究院監測的300城市土地市場交易信息顯示，4月份中國300個城市共成交土地1830宗，環比增加22%，同比增加18%，其中，宅地成交量環比上揚近三成。其中，二線城市土地市場最為活躍。4月份，二線城市土地出讓金為2641億元，環比增加43%，同比增加81%；成交土地面積3139萬平方米，環比增加14%，同比增加15%。據測算，二線城市“賣地”收入佔300個城市土地出讓收入的66%，土地成交面積佔比也超四成。

　　中國指數研究院建議，目前市場的變化對企業拿地提出更高要求，中小房企盡量少拿高價地、高溢價地和高總價地，可以通過合作和收並購有選擇地進入潛力城市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也警告，近期房屋銷售市場悲觀情緒減少，同時房企的資金面在不斷改善，這些因素都帶來了很多拿地機會。不過，如果近期土地溢價率太高，接下來又會出現很多管控，即出現穩地價的現象。值得注意的是，4月以來針對市場回溫跡象，發布房地産調控政策收緊的城市明顯增多。據不完全統計，今年前4個月已有30多個城市調整公積金政策，其中多地政策有所收緊。

　　“這幾天看房人的確少了，園區幾乎無房可賣了。”中介小陳告訴記者：“其實從‘五一’開始，投資客就開始觀望了，都不怎麼敢出手，生怕政策有變。”

　　5月11日，蘇州限售新政終于“靴子落地”：蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新房限售3年，蘇州工業園區全域二手房限售5年。同時，還調整了土地出讓報價規則。

　　半個多月前，記者在蘇州工業園區實地走訪時發現，買房要付全款，甚至還要托關係才可能買到。而半個多月後，當記者再次來這裡時，卻看到一些房源售完的樓盤已撤去銷售中心，房産中介工作人員也較之前清閒了不少，只有不動産登記中心大廳裡仍然人聲鼎沸，“限售”也成為大家熱議的話題。

　　房價瘋漲：3套房早賣幾月少賺500萬

　　“我買的新房，年前大家同時交的材料，結果小區裡一部分産權證下來了，我們卻沒拿到。現在限售了，資金要壓5年。幸虧另一套房的定金還沒付，不然拿什麼錢繼續付款啊。”前來不動産登記中心咨詢房産證辦理進度的王女士説。

　　幾年前，因為看好蘇州工業園區的發展前景，王女士夫婦除了自住，還另外購買了幾套房。“去年底出手了3套房子之後，我們離開了蘇州一段時間。結果三四月份一過，發現自己少賺了差不多500萬元。”

　　中介小陳告訴記者，這段時間房價的確漲得太瘋狂了，蘇州工業園區南面一樓盤的次新房，去年底一套420萬元，到了今年4月就賣到了530萬元左右。而該樓盤也是最後一次開盤，當日即告售罄。

　　此次蘇州“限售令”一出，徹底“鎖住”了王女士的購房資金，下一套房也沒現金去買了。

　　“限售政策可以震懾投機投資客，短期內由于供求關係失衡加劇恐慌心理。限售意味著在一段時間內鎖住流動性，市場有波動也不能兌現，對于投資投機客而言偏短期收益，因此3~5年是偏中長期的時間鎖定，可以給躁動的市場降溫。”上海中原地産市場分析師盧文曦告訴記者：“近期蘇州樓市的走熱和去年市場積壓到今年釋放有關。只要限購限貸不松綁，市場不具備繼續反彈的動力。”

　　記者在蘇州工業園區不動産登記中心大廳看到，不少房産中介已經將臨時辦公點搬到了這裡，安排駐點員工幫客戶辦理手續。但是對于新政前購房、尚未取得房産證的購房者，他們也顯得頗為無奈，“只能以房産證上的時間為準，5年後才能交易，沒有別的辦法。”

　　蘇州工業園區不動産登記中心一位工作人員告訴記者，關于本次限售的一些操作細則還沒有出臺，目前交易中心掌握的情況和公眾看到的信息是一樣的。如果需要進一步咨詢細節，還得再過幾天。

供求失衡：只要房東肯簽字加20萬都行

　　“蘇州園區樓市會火，就是因為變現快，投資客買了就賣，沒拿到産證也能挂牌。”多家中介工作人員均向記者表達了同樣的看法。

　　另一方面，蘇州工業園區的房源供求嚴重不平衡，加上新房限價政策，也催化了房價快速上漲。由于規劃合理、商業配套齊備、産業豐富，園區已經成為改善型購房者的首選。但據房天下統計數據，截至5月9日，蘇州工業園區住宅庫存僅1230套，而其他區域（除老城區外）庫存均在7794~11620套之間。

　　“園區的一手房實在太少了，你就不要等新盤了，開盤了也買不到。”半個多月前，有中介這樣勸説記者。

　　就在半個多月前，記者走訪過蘇州工業園區部分樓盤的銷售中心，這次卻發現，有些樓盤因房源售完，連銷售中心也撤掉了。

　　據中介小陳介紹，近期蘇州工業園區純新盤供應多集中在較遠的青劍湖板塊，並且開盤多在下半年；園區較核心的區域基本無房源供應；普遍被購房人關注的幾個樓盤，要麼因為備案價格原因遲遲不見開盤，要麼數千人爭搶一兩百套房，買到的機會極其渺茫。

　　新盤買不到，二手房就更搶手。從去年下半年起，蘇州工業園區二手房市場一直保持著高度活躍的成交態勢，學區稍好的二手房5萬~6萬元/平方米是普遍現象；即便房齡較老、不帶學區的二手房，也要3.5萬~4萬元/平方米，並且“出一套搶一套”。4月份則更是火爆，“只要房東肯簽字賣房，加個10萬、20萬也不是問題。”

　　顯然，蘇州此次出臺的“限售令”並沒有讓房東膨脹的心態回復平靜。多位中介均向記者表示，二手房源少了，一手房又沒有跟上，房東更惜售了。

　　“這幾天看房和咨詢的人少了很多，估計會冷好一陣子吧。畢竟三四月份的火熱景象已經好幾年沒見過了，現在冷下來也正常。”中介小陳説。

　　“限售令”下：部分二手房價格不降反升

　　在蘇州工業園區，記者走訪了多家中介機構，均未發現有二手房東主動降價的情況。相反，部分不著急賣的二手房東反而選擇了調高價格。這種現象，是否意味著蘇州本次“限售令”力度仍然不夠？

　　盧文曦分析認為，相對限購，限售更為溫和，短期內限售區域成交量會出現下滑。如果限購限貸加碼，那麼樓市可能快速降溫，但與樓市健康穩定發展相悖。

　　記者注意到，在蘇州工業園區樓市持續火熱了一段時間後，吳江區、相城區也承接了部分園區的溢出需求，部分區域房價也出現大漲。原先一些賣不動的樓盤，不但銷量上去了，價格也漲了許多。以相城區為例，目前核心區域房價超過2.5萬元/平方米，部分精裝修房開盤價格達到2.8萬元/平方米。

　　對此，盧文曦向記者表示：“從這次調控來看，地方政府在市場有躁動信號後就進行幹預，調整市場未來預期。現在樓市調控實施‘一城一策’，過熱和過冷都不利于樓市健康運行，因此調控政策是雙向的，熱的地方會出降溫舉措，冷的地方會有提振措施。如果這些區域樓市繼續非理性上漲的話，不排除類似園區的調控政策落地。”責編 魏文藝

　　作為具有籌集財政收入和調控房地產市場功能的契稅將迎來立法。專家表示，契稅暫行條例升級為契稅法，其對樓市的調控作用將會得到進一步增強，並規範地方的樓市調控行為。

　　5月11日，國務院辦公廳印發《國務院2019年立法工作計畫》明確了擬提請全國人大常委會審議的立法專案。其中，財政部、稅務總局負責起草契稅法草案。

　　“立法工作計畫將契稅法草案列為擬提請審議的13件法律案之首，可見對契稅由暫行條例升級為法律的重視程度較高。”諸葛找房資料研究中心研究員薑國君對《證券日報》記者表示。

　　中國財政預算績效專委會副主任委員張依群對《證券日報》記者表示，我國於1997年10月1日起開始實施《中華人民共和國契稅暫行條例》，此次將契稅法草案列入2019年立法計畫是對契稅征管的一次重要提升，標誌著我國“稅收法定”原則又向前邁出了關鍵性一步，也意味著未來契稅在征管執行過程當中會變得更加嚴格、更加規範。

　　契稅是土地房屋等不動產權屬發生轉移而徵收的具有契約證明性的行為稅。目前，契稅已成為地方財政收入的固定來源。

　　薑國君表示，實際上，契稅在土地和房地產相關稅收中確實是一個大稅種，因專門針對土地、房屋等不動產交易進行課征，課稅金額一般都比較大。以目前實行3%-5%的稅率來看，一套成交價100萬元的房產需繳納的契稅為3萬元-5萬元之間。


　　財政部資料顯示，2018年土地和房地產相關稅收中，契稅5730億元，同比增長16.7%；土地增值稅5642億元，同比增長14.9%；房產稅2889億元，同比增長10.9%；城鎮土地使用稅2388億元，同比增長1.1%；耕地佔用稅1319億元，同比下降20.2%。

　　今年1月份-4月份，土地和房地產相關稅收中，契稅1984億元，同比增長5.3%；土地增值稅2081億元，同比增長9.6%；房產稅1073億元，同比增長2.5%；耕地佔用稅427億元，同比下降2.3%；城鎮土地使用稅824億元，同比下降11.3%。

　　張依群表示，契稅作為樓市調控的一項重要手段，發揮了有效作用，上升到法律層面後，契稅對樓市的調控作用將得到進一步增強，其調控的行為會變得更加規範。

　　“因契稅歸屬於地方，同時是針對不動產交易的買方進行徵收，因此地方動用契稅調控樓市能起到遏制炒房的作用。”薑國君說，例如，今年4月份，長沙將二套房契稅徵收稅率由此前的1%-2%調整為4%，使購買二套房的成本動輒增加數萬元，這對打擊炒房行為以及抑制改善性需求起到了一定的作用。

高銀爆冷逾111億再插旗 近估值上限

九龍東啟德發展區跑道區推出的首幅商業及酒店用地第4C區5號地皮（下稱4C5地皮），雖然在今年1月意外流標，惟毗鄰的第4C區4號（下稱4C4地皮）商業及酒店地皮，在中美貿易戰陰霾籠罩下，仍獲發展商積極入標爭奪，結果爆冷由高銀金融（00530）以逾111億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）12888元，貼近市場預期上限，並創九龍東商業地樓面呎價新高。

毗鄰地皮今年1月流標

是次批出4C4地皮位於上次流標的4C5地皮及新地（00016）年初投得的4C3住宅地之間，屬「前排」維港海景地，上周五（10日）收到長實（01113）、新地、信置（00083）、會德豐地產、鷹君（00041）及高銀金融6家財團入標。4C4地皮以約111.24億元批予高銀金融附屬公司駿騰投資有限公司。

地皮面積11.5089萬方呎，估計最高可建樓面約為86.3165萬方呎，以成交價計算，樓面呎價12888元。賣地章程顯示，4C4地皮須有不少於25.8947萬至43.1579萬方呎樓面作酒店用途，其餘可作商業或酒店配套樓面，發展商不可把物業拆售。該地皮的市場估值約82億至112.2億元，樓面呎價9500元至13000元，故高銀金融是次以接近市場預期上限奪得4C4地皮。而上址對面的第4B區4號（下稱4B4地皮）住宅地，去年11月亦由高銀金融及有關人士奪得。

總投資180億建酒店商廈

高銀金融發言人透露，再次投得啟德跑道區地皮表示欣喜，對起動九龍東的長遠發展潛力充滿信心。該地皮是市區絕無僅有的海濱全維港海景商業及酒店用地，計劃興建地標式高級酒店和辦公大樓，預計該項目總投資額約160億至180億元，即每方呎發展總成本為18536至20853元。集團將綜合策劃4B4和4C4兩個項目的整體發展，務求發揮兩幅地皮的最高價值，並與集團另一項目九龍灣高銀金融國際中心產生協同效益。

打破兩年前南豐每呎紀錄

連同今次4C4地皮在內，政府自2016年起在啟德發展區共售出3幅商業或商業及酒店地皮。之前地價最貴的一幅為南豐在2017年5月以約246.01億元投得的第1F區2號（下稱1F2地皮）商業及酒店地皮，樓面呎價12864元。事隔兩年，高銀金融投得4C4地皮的樓面呎價較1F2高0.2%，創啟德區以至九龍東商業地樓面呎價新高。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，地皮雖擁有全維港及煙花海景，但缺乏交通配套及區內商業氣氛不足，故中標價較預期為高，反映中標發展商看好該區及與旗下於區內項目產生協同效應，屬「志在必得價」。項目始終發展規模大及資金回收期長，估計長期租金回報約3厘至3.5厘。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦認為，地皮成交價十分理想，相信發展商看好未來區內發展日趨成熟，可增強區內寫字樓和商業物業的吸引力。

半年掃兩幅 89億買對面住宅地
九龍東啟德發展區的跑道區終有商業及酒店地賣出，高銀金融（00530）斥資超過111億元奪地。過去半年，系內公司先後購入跑道區一幅住宅地，以及今次奪得的商業及酒店地，涉資共逾200億元。

啟德跑道區內無論住宅地皮或商業及酒店地皮，幅幅重磅，總投資俱逾百億元，而暫時仍未有任何住宅項目推出發售的高銀金融及有關人士，近半年來積極在區內插旗，現時在跑道區獨資持有兩幅地皮，可謂跑道區大地主。

去年11月中，高銀集團主席潘蘇通夥拍旗下上市公司高銀金融成功以89.07億元，投得啟德跑道區第4B區4號（下稱4B4地皮）住宅地皮，成功擊退大熱門新世界（00017）、會德豐地產、恆地（00012）和帝國集團組合，以及長實（01113）、新地（00016）等大型發展商，首度染指啟德區。高銀金融其後以21.62億元，向潘蘇通收購該地皮40%權益，變成全資擁有。

昨日高銀金融又斥111.24億元獨資投得第4C區4號商業及酒店地皮，在半年內動用約200.31億元連掃兩幅地皮。

高銀集團及有關人士對上一次接連投地，已是2016年由高銀金融牽頭財團連奪何文田兩幅住宅地皮，包括斥63.81億元投得常盛街住宅官地，以及中標港鐵（00066）何文田站物業發展項目第一期，高銀金融去年4月已把兩個項目持有的權益以逾124億元售予大股東潘蘇通。

柏傲山殺訂755萬 今年逾億成交第二單

近日新盤連環出現多宗撻訂，當中不乏大碼樓棄購個案。最大宗為新世界（00017）牽頭發展的北角柏傲山，本月初以1.51億元售出的6座頂層複式單位，買家最終撻訂離場，損失訂金755萬元，為今年第二宗樓價逾億元的撻訂個案。至於新地（00016）西半山巴丙頓山呎價破頂的頂層複式戶亦遭買家棄購，損失訂金425.06萬元。本月僅半個月，錄得的撻訂個案已達21宗，幾近4月的29宗。

業界表示，由於中美貿易戰惡化，本月初急步入市的買家最終選擇撻訂離場，令近日新盤撻訂個案驟增。

本月至今3宗逾5000萬交易告吹

新盤受貿易戰升級影響，交投開始回復平靜，近日各新盤接連出現撻訂個案，昨天更連錄兩宗大額棄購個案。

本月初連沽兩個頂層複式單位的柏傲山，其中6座32及33樓頂層A室複式戶，連3個車位以1.51億元售出，買家最終撻訂離場，損失5%訂金約755萬元，為今年第二宗樓價逾億元的撻訂個案。今年最大宗撻訂為九倉（00004）及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第一期16號屋，原以逾7.2億元售出，發展商殺訂達3609.41萬元。

至於西半山巴丙頓山21及22樓頂層B室複式戶，本月初以8501.2萬元售出，呎價更曾創項目新高，但買家最後亦未有完成交易，發展商殺訂425.06萬元。

本月至今僅半個月，已出現3宗樓價逾半億的撻訂個案，累積撻訂宗數亦增至21宗，已達4月全月29宗的72%。

心急入市買家最終縮沙

美聯住宅部行政總裁布少明表示，近日新盤撻訂個案驟增，尤其是個別大碼成交亦出現棄購個案，相信是近日中美貿易戰惡化，本月初心急入市的買家寧可損失訂金，也不願完成交易。

此外，該行亦留意到不少投資者轉趨觀望，相信未來撻訂個案仍會陸續有來，但不會如近周般急速上升。

近日有買家放棄購買大單位，亦有買家選擇入市。會德豐地產旗下將軍澳SAVANNAH以招標方式售出1號屋，實用面積1985方呎，另設743方呎花園、695方呎天台，以5671萬元售出，呎價28569元；華懋旗下屯門小欖琨崙，項目青玥琳31B單位，連車位以3500萬元售出，單位實用面積2327方呎，另外設有550方呎平台及195方呎天台，呎價15041元。

SAVANNAH洋房5671萬逆市售出

華懋集團銷售部總監吳崇武表示，市場逐步消化中美貿易戰的影響，琨崙上半年暫沽19伙，套現6.68億元，下半年銷售成績料更佳。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》數據顯示，今年截至本月14日，新盤累售9663伙，較去年首5個月約5813伙多66.2%，並創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施以來近6年同期新高。

樓市連續多個月反彈，市場筍盤大減兼且業主叫價趨強硬，令十大屋苑交投顯著放緩，甚至出現樓價乾升。統計十大屋苑5月上半月合共僅錄78宗成交，較4月同期118宗大減約33.9%，其中有8個屋苑交投量回落，以紅磡黃埔花園按月急挫逾七成，至僅兩宗最慘情；但期內龍頭屋苑鰂魚涌太古城卻一枝獨秀，價量齊升。

十大屋苑5月上半月有8個屋苑交投無以為繼，按月錄得約16.7%至71.4%跌幅；成交雖減，卻有8個屋苑出現樓價乾升現象，平均呎價按月上升約達2.3%至9.2%。

價量背馳最嚴重的屋苑為黃埔花園，太陽物業分行經理宏惠強表示，該屋苑5月上半月僅有兩宗買賣，較4月同期7宗勁減約71.4%，但最新平均呎價為18000元，相對上月同期的17600元有約2.3%升幅，主因是該屋苑過去約兩個月已消化近70個盤源，佔當時總放盤量約280個近兩成半，市場盤源漸少，「非常缺盤下，買家願意畀價都冇乜貨可揀」，令交投顯著膠着。

太古城用家支撐價量齊漲

他推測，中美貿易戰升級，本月餘下時間「交投一定唔會多」，全月成交有機會跌至單位數，屬去年12月後錄得7宗後首見，但「價錢方面，業主仍然未見肯擴闊議價空間」。

同期，沙田區沙田第一城的平均呎價亦由4月上半月的17858元，爬升至5月上半月的19500元，按月上漲約9.2%，屬十大屋苑樓價升幅最大的物業。

不過，該屋苑5月上半月只有11宗成交，相比4月同期25宗急挫約56%， 同樣存在量價背馳情況。

不過，太古城5月上半月卻出現價量俱增情況，表現傲視群雄，上半月錄得17宗買賣，較上月同期12宗增加約41.7%，最新平均呎價約20500元，亦較4月同期19100元，漲約7.3%，並創該屋苑今年平均呎價新高。

中原地產高級區域營業董事張光耀表示，太古城上半月交投續旺，主要是該屋苑買家以用家為主，入市步伐未受市場氣氛左右，以本月17宗成交為例，約八成屬換樓客，在貿戰升級下仍未見受太大影響，估計成交及樓價在下半月「仍然都keep到」。

貿易戰升級，小業主對後市睇法分歧。九龍灣淘大花園有業主疑被嚇窒，肯劈價近一成至600萬元沽出，較上月中同類貨低近9%。惟青衣綠悠雅苑有小業主「企硬」，僅減價約1.5%，以未補地價670萬元沽貨，樓價及呎價再刷新該屋苑未補地價新高紀錄。

消息人士指出，淘大花園N座高層4室，實用面積368方呎，原圖則一房戶，望樓景，開價660萬元，原業主剛大減60萬元（約9.1%），以600萬元沽出單位，呎價16304元。同一面積兼望樓景的同座高層8室，上月中以658萬元成交，同類貨竟賣平58萬元（約8.8%）。原業主2009年以167.22萬元入市，賬面仍賺432.78萬元（約2.6倍）。

區內代理稱，中美貿戰雖升溫，但淘大花園成交銀碼始終細，受影響不大；加上屋苑「（樓價）一跌到600萬，做到八成按揭就有承接，變相有支持」，不排除今次屬個別例子。

然而，不少業主仍要買家以破頂價始有意沽貨。綠悠雅苑1座中層J室，實用面積539方呎兩房單位，美聯物業首席高級營業經理李貫甡說，原業主4月開價680萬元，態度一直企硬，本周二有準買家出價達670萬元才肯以未補地價沽貨，呎價12430元，僅減價10萬元（約1.5%），樓價及呎價更創該屋苑未補地價新高。原業主2013年以未補地價358.2萬元入市，賬面賺311.8萬元（約87%）。

新港城兩房645萬 四個月貴一球

美聯物業首席高級營業經理陳少鴻說，馬鞍山新港城F座低層2室，實用面積338方呎，兩房間隔，業主亦僅微減5萬元，以645萬元易手，呎價19083元，較樓上高9層的相同面積中層同室今年1月造價545萬元，賣貴「一球」（約18.3%）。原業主2012年以300萬元入市，賬面賺345萬元（約1.2倍）。

近年數據中心發展迅速，工廈項目補地價增多，外資基金嘉民亞洲在荃灣沙咀道工廈重建項目，獲批12.6億元補地價以轉作數據中心發展，每呎樓面補地價約3,501元。

沙咀道項目 每呎樓面3501元

該項目涉及丈量約份第355約地段第313號A分段及餘段，比鄰前中央紗廠原址，佔地約38,600平方呎，發展商近日完成約12.6億元補地價作高端數據中心發展，地皮可建樓面360,691平方呎計算，即每呎補地價約3,501元。

若果連同發展商在2017年時以8.1億元購入地皮的造價計算，整項目地價成本已達20.7億元，以目前可建樓面計算，每呎總地價達5,759元。

比鄰中央紗廠 嘉民前年購入

相較之下，同區馬角街工業地在去年初以7.3億元由新地（00016）投得，用地同樣可作數據中心發展，每呎地價3,598元。由此可見，嘉民亞洲願意斥高價為地皮補地價，相信頗為看好數據中心行業發展。

事實上，近年數據中心發展迅速，在去年底政府批出的一幅將軍澳數據中心用地，由新地系內新意網（01686）以逾54.56億元投得，每平方呎樓面地價4,500元，較市場估值上限高45%，地價5年大升4倍。

荃灣屬於嘉民亞洲近年積極拓展的地區，包括比鄰上述項目的沙咀道中央紗廠，由集團在2014年購入，佔地達10萬平方呎，興建2幢近100萬平方呎的工廈，屬於近年罕見的大型工廈發展項目。