高雄今年首季地政局暫緩土地標售，連帶影響民間土地交易，今年至今成交總價逾1億元的土地已來到20筆，成交總額突破151億元，面積達2萬4789坪。而這波搶地熱也將波及到店面成交量。專家分析，大型建商積極獵地，精華區店面如土地使用強度較高者，將成為獵地目標，保守估計店面成交可望突破千億元。

私有地主搶地正熱
富住通商用不動產統計，去年高雄店面成交量為916.7億元，是2015年後新高，店面交易量較多行政區分別為仁武、鳳山與三民，3區分別有139、122與109戶，主力成交總價介於1500~3000萬元間。該公司研展部主任許值瑋分析，市郊店面交易熱絡主因是購屋總價相對較低，當中包括許多透天店面。

今年高市地政局暫緩土地標售，開發商對土地需求轉向民間私人地主，也讓交易量大幅提升。許值瑋分析，從去年就已出現建商收購精華區店面，其著重並非店面可帶來商機，而是土地價值，今年市區透天店面被收購持續會發生，即便創當地最高價仍有大型開發商願意進場整合，推估店面成交可望突破千億元，創5年新高。

建築詳記履歷 每坪成本增3萬

建物在興建過程中有無按圖施工、選材用料有無確實，民眾因專業知識缺乏往往只能依據建商過去口碑判斷。近期高雄市有愈來愈多建案，在興建過程中採用建築履歷，讓鋼筋綁紮都能確實定位且被詳實記載，在減少施工誤差下提升建築安全。

減少施工誤差 安全升級
京城集團位於高雄河堤社區大樓案「閱河堤」，是南台灣首件採用Alfa Safe耐震系統工法加上建築安全履歷的建案，銷售經理鄭穆謙表示，大樓規劃42~65坪、3~4房，每坪26.5~30萬元，目前銷售4成中多數購屋族屬於較重視建築安全的客戶，透過給予每位住戶1本建築安全履歷，確實拍照存證樑柱的箍筋是否綁紮確實、位置是否正確，各施工環節與位置都會拍照記錄，為住家安全把關，「建案透過使用建築安全履歷，每坪成本增加約3萬元，但銷售過程中有不少加分。」

其他如指標豪宅案「國硯」，建商也製作建築履歷給已購客戶，內容包含工程進度現場照片及建築工法；而位於澄清湖風景區上揚建設育才段別墅案，目前也正在興建，上揚執行長蔡紹豪指出，建案將導入建物生產履歷，讓施工更為透明化，提升購屋族居住安全。

物價攀升，薪資追不上，買房難如登天，六、七、八年級生不是苦扛房貸，就是乾脆放棄，讓三、四、五年級的父母心疼焦慮，也反應了每個世代購屋觀念大不同，《蘋果》走訪大台北街頭，隨機訪問民眾，分享不同年齡層的購屋真心話。

不同於外界認為「老人家拼一世只為買房」的想法，接受記者訪問的三年級生施先生（70歲）意外灑脫，他對買房很有自己的理論，「房子要看個人狀況來買，」他教訓記者，「買房後有很多看不到的隱形成本，加上國家政策未保障居住正義，不需要花30、40年背一輩子的貸款。」

50多歲想買給孩子
而五年級生呂先生（56歲）則遵從父母意見，強調「人生一定要有房」，所以20年前已購入一戶，房貸已還清，沒有子女的他說，「除非未來房價大跌，否則不會再考慮買房。」蘇小姐（56歲）目前住在月租1萬多元的房子裡，但以後仍想要買房，「還要把房子登記在孩子名下。」

擺攤做小生意的六年級徐小姐（45歲），名下已經擁有2間分別30、40坪的房子，她認為「房租繳再久，房子永遠是別人的，但房貸咬牙一撐，久了房子就是自己的。」至於未來還會不會再購屋，她果決的說，「有能力就再買1間，掛孩子名下，免得被政府賺走遺產稅。」

中年人需求較強烈
另外，家庭主婦曾小姐（40歲），現在跟老公在外租屋，未來也想買房子，「要跟老公共同持有」，房貸可接受2萬元以內。

七年級生連小姐（38歲），現在和公婆、老公、小孩三代同堂，她有購屋計劃，考慮買3房，馭夫有術的她信心滿滿告訴記者：「房子要掛我名字」，而且房貸月繳3∼5萬元都沒有問題。

跟父親同住的林先生（36歲），雖有買屋憧憬，但因房價太高，只能先觀望，「期待房市崩盤那天的到來。」如果有機會進場，會買老婆的名字。

八年級生陳小姐現在則住在男朋友家，暫時沒想到住的問題，「一個月吃東西的開銷就差不多打平了。」未來如果跟男友購屋，可接受1萬多元的房貸。另一位王先生（25歲）說，以他的年紀「可能還沒辦法思考到這地步，房價太高，考慮以租優先。」

概括而論，20幾歲的年輕人，對高房價嘆為觀止，買屋是未來的事，先住家裡度時機；30、40幾歲的中年人，較有責任感，且多半有另一半可分攤房貸，對購屋需求較強烈，等待機會就下手；50歲若能力足夠，多會買房子給孩子；60、70歲已經有了房子的，也已對現在的高房價縮手，持保守態度。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，國內民眾在30至35歲因為邁入婚姻，有機會在父母的贊助下購置低總價房產，即便靠自己打拼，省吃儉用也不乏在40歲擁有房產，目前觀察自食其力、沒有富爸媽，首購年齡多落在35至40歲，如果是在台北市購屋，以20坪內、1500萬以下房型為主，其他縣市則以千萬元以下產品為主。

房價會隨時間走升
陳炳辰分析，台灣房地產具備向下僵固性，房價只會隨著時間拉長而走升，不可能回到十年前房價水準，有意的民眾不妨在年輕時努力存錢作未來房產投資。

房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示，30幾歲若是沒有父母親的資助及幫忙，要買房子就已經很辛苦，20幾歲的年輕人，在未來更會面臨到少子化、高齡化的衝擊，想進入高房價市場恐怕更加不易。

想要減稅有很多方式，但有沒有主動申報很重要！高雄市稅捐處就提醒民眾，若持有的土地是區段徵收、重劃、領回抵價地的土地時，在第一次移轉的時候可以申請土地增值稅打6折，但民眾必須主動提出申請。

有民眾向高雄市稅捐處反應，持有區段徵收土地，之後贈與給太太，未繳納土地增值稅，現在土地要賣給別人，想了解土地增值稅是不是可以減徵40%。高雄市稅捐處表示，依土地稅法第28條之2規定，配偶之間贈與土地，可以申請不課徵土地增值稅。

民眾必須主動提出
該民眾將土地贈與給太太，土地日後如移轉時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，所以現在太太要出售該土地，是可減徵40%的土地增值稅。

鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，依土地稅法規定，只要是重劃完成後的土地第一次移轉，原繳納的重劃費用可以在計算漲價總數額中先扣除，核算土地增值稅後再減徵40%；另外如果參與重劃的土地持有期間超過20年，還可以適用長期減徵的優惠。

土地所有權人領回抵價地，該土地經夫妻贈與或信託登記後，於再移轉計徵土地增值稅時，亦有減徵土地增值稅40%規定之適用。至於土地所有權人將區段徵收領回之抵價地，贈與配偶後回贈本人，嗣後再出售與配偶，申報計課土地增值稅時，仍可依土地稅法相關規定，減徵土地增值稅40%。

只不過這樣的優惠民眾必須主動提出，謝志明指出，其他像是地價稅要適用自用住宅用地稅率，也必須在每年9月22日前主動提出申請，否則無法享受優惠稅率。

台中市人口數最多的里「惠來里」，依照民政局最新公開資料統計，4月人口數統計近1萬8220人，人口成長速度飛快，還比偏遠的和平區全區人口1萬900多人還要多。惠來里區內即是豪宅林立的台中七期精華地段，不只有台中市府和市議會，還有新光三越、大遠百等百貨商圈、台中國家歌劇院，成為台中市寸土寸金的政商重鎮，近年隨著開發飽和，豪宅客縮手，房市表現相對平淡。

將近10年多前，惠來里遍布近20家汽車旅館、遊藝場、酒店等，如今隨著豪宅高樓落成，惠來里也從2014年1萬4000人，年年人口成長逾千人，目前已超越1萬8000人，坐穩全台中最大里。附近豪宅社區出入不乏政商名流、企業老闆，使這「里」一舉成為全台中最有錢的地方，里內也有1座地價不菲的土地公廟，香火鼎盛，常有開黑頭車的大老闆來拜土地公。

百坪以上新案少見
據實價登錄揭露，七期每坪過去歷史最高有到70~80萬元。但自2016年起，投資客陸續脫手物件，目前新市政中心內的建案及二手屋供給量也相當驚人，可比較的產品不少，許多屋齡5年以上的成屋社區都還有不少餘屋待售中，而當地目前開價最高的建案，以「寶璽天睿」、「寶輝秋紅谷」等7字頭為首。

業界人士預估，七期開發飽和，加上既有豪宅供給量大，剩餘的零星完整土地短期也不會再開發，未來七期百坪以上的新推案會很少見。

群義房屋七期朝富加盟店經理廖香婷分析，近期七期新市政中心的成交物件，主力以60~80坪、單價3字頭左右、總價3000萬元的產品較多，「願意進來七期買房的人還是有，不過真正優質的中小坪數物件，賣1戶就少1戶，選擇並不多，只有大坪數的超級豪宅，需要時間去化」。

台中海線向來是低總價別墅大本營，許多買不起市區別墅的人，不少都會選擇退而求其次，購入海線平價別墅。尤其是2013年是轉捩點，當年度市區房地價大幅上揚，「外擴效應」之下，連帶海線透天推案量也極大化，熱極一時，推升價格上揚，一直到2016年後透天案量急劇萎縮，為符合地價成本，改有零星大樓產品現身，不過統計顯示，海線主流低總價透天也回不去了，過去4年房價仍是驚驚漲。

海線土地分成沙鹿大肚山麓的住2、海線平原的住4、以及濱海高容積的商3、商4區土地，無論在哪一區，近幾年均價皆暴漲5成，每坪土地均價動輒10多萬元，也讓房價高居不下。據群義房屋統計海線三大區，「2016年後儘管大環境盤整，海線幾乎都是直線上漲，沙鹿3年來當地中古別墅平均總價從912萬元，直上1019萬元，相當於有1成多漲幅，價格反而愈賣愈貴。」

新案走向小宅化
群義房屋不動產企研室張菱育表示，信心面、政府增稅，都造成地價上漲，加上近3年來海線利多話題不少，例如捷運藍線、三井outlet等，若市場有信心，房子就好賣，「目前當地基本款的別墅主力成交價在1000~1200萬元，已是平價透天的極限。」

平價透天時代一去不復返，海線別墅推案量也急速縮減，2013、2014年當地同時間有50組預售案在線銷售，今年只剩為數不多的成屋案，總價動輒1500萬元以上。

和唐建設總經理王至亮坦言，現在推出新別墅案的建商，賺的多是早期囤地累積的地價差，而非建材與施工的增值，對中小型建商來說，已進入微利時代，未來海線別墅也會走向「小宅化」。

買菜可殺價，那動輒千萬元的房子呢？購屋市場近年流行「不二價銷售」，不少人私下納悶：「買房子怎麼可能不議價？」這類「不給殺」的房子似乎越來越普遍，引發購屋族極大討論。專家表示，「不二價」建案符合消費慣性大多仍有少許議價空間，只有少數建商能真正落實，不僅能縮短成交時間，還能減少管銷成本。

近年來漸漸有建商喊出「不二價售屋」，但真的以此銷售或者只是變相廣告噱頭，仍是不少消費者的疑問。

有助完銷無餘屋
台中海線起家的采揚建設，即是堅持以「不二價」賣房的建商之一，自2014年南屯區推出「聖揚晴空」起便不二價銷售。采揚建設董事長王秉森說：「剛開始大家都想來『喬』價格，但是一個案子、二個案子持續做下去，到後來只要來詢問都知道這家建商是不二價，反而加快銷售速度，但這條路一做下去就不能回頭。」

另一成功案例是2015年的北屯高級電梯別墅小案「太順堡壘」，建商堅守價格當時打出3988萬元不二價，該案於隔年完銷。經記者事後查詢實價登錄，確實如同廣告般「不二價」。

上市建商總太地產為降低管銷成本、拉短銷售戰線，亦採用不二價銷售策略，從2014年的嶺東總太「拾光」，一路賣到「美樂地」、「織築」、「2020」都是循用同樣模式，建案陸續完銷且幾乎沒有餘屋。

以「總太2020」高達944戶大型造鎮案為例，主力單價每坪16∼17萬元，過去1年多時間，已售出近9成，以當今房地產景氣來說，首購型產品有這樣的成績是相當可觀，其中價格公開透明，讓許多購屋族當下就能直接下決定，「縮短來回比劃的切磋時間」，也被業者視為成功的關鍵。

總太地產董事長翁毓羚認為，現在網路發達，很多人會分享價格資訊或是上網揪團成立群組，與其採傳統銷售模式，不如直接突破以不二價銷售，加上個案以首購案為主，年輕人接受度也高，馬上就獲得不錯成效。而且如此一來，也能讓建商專注本業品質，減少預售價格操作。

取決於背景因素
但不二價策略也有失敗之時，住展雜誌企研室經理何世昌表示，不二價和市況沒有絕對的關係，南部市場在多頭時也曾推出不二價，但消費慣性不同多以失敗收場，即便現在市況火熱也少有出現不二價的銷售策略。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，不二價銷售仍要取決於背景因素，這些建案本身有地段優勢，或品牌價值知名度高，亦或是房價比附近競爭個案都便宜，所以只要購屋人稍稍做一下市調後，就也不會再回來議價，近年台北、台中有愈來愈多建案採行這類作法。

《591新建案》總編輯李忠哲以新北市二重疏洪道重劃區為例，該區不二價建案就有「新濠漾」、「日日東森」，單價均在4字頭比區域行情低，價格低民眾接受度才高。他說，透過實價登錄查詢，不二價是不是真的有便宜，多半不難知道，而遠雄推案也稱不二價，不過多以附加家具家電方式，折抵房價，或豪宅產品仍多存在議價空間。

「不二價」是否代表真的沒有議價空間？何世昌說，訴求不二價銷售的建商真正落實的在少數，大部分都不是真的不二價，只是成交價趨近開價，主因是消費者不太相信，建商若是硬要做到不給殺，在銷售上較困難。以台北地區來說，一般議價範圍大略在15∼20%，議價空間大，但若是打出不二價，議價空間可能會縮小到5%∼10%。

昨日上午京城建設公告重大訊息，以16億1922萬元購入捷運生態園區旁精華角地，換算每坪達153.1萬元，而該筆成交價也排上今年高雄土地交易第5名。專家分析，該筆土地每坪成交153萬元，若估算坪效，未來房屋售價每坪可能挑戰3字頭。

每坪成交153.1萬元
高雄市地政局停止今年首季土地標售，中大型開發商積極至民間購地。《蘋果》日前委託富住通商用不動產統計，今年至4月底前成交總價逾1億元土地已來到20筆，成交總額突破151億元，面積達2萬4789坪。
當中泛陸、城揚、遠雄、京城與隆大5大建商就購入8筆共逾1萬4220坪地，成交總額達116.7億元。而此次京城建設以每坪超過150萬元、總價16.1億元購入位於左營區文強路、重化街與重上街面積達1057.57坪角地，可見即便市府不標地，中大型開發商購地需求仍十分熱絡。

京城建設發言人周敬恆指出，該筆土地除鄰近生態園區捷運站，周邊有博愛公園、微笑帶狀公園等綠廊道，而鄰近博愛路更是高雄南北向主要幹道，至於未來開發類型與推案進度仍待公司內部討論做全盤規劃。

未來房價挑戰3字頭
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該筆土地每坪成交153萬元，價格仍在區域合理範圍，若估算坪效未來房屋售價每坪可能挑戰3字頭房價，「今年高雄市地政局不標售土地，但民間購地需求更顯積極，地主普遍對價格更為堅持，地價不但沒下滑還出現上揚趨勢，但土地屬稀有資源，開發商仍會積極購地。」

韓流效應讓高雄房市火熱，土地價格持續上揚，高雄房市出現地價高、營建成本高、成交價拉高所謂的「3高」現象！當中透天產品因土地坪數持有相對較高，價格更已到達首購族幾乎買不起的現象。統計近年來北高雄市透天交易熱區如仁武與楠梓區購屋總價發現，仁武區成交總價增加516萬元、楠梓區增幅達26.4%。

營建成本每坪近10萬
上揚國際集團旗下佳上佳地產，位於楠梓高雄大學透天造鎮案「大學墅」近期舉辦動土典禮，該案臨路別墅開價1688萬元、社區型別墅總價1488萬元起，因規劃採用豪宅配備如含抗PM2.5防霾紗窗、ERIE淨軟水系統等，加上產品具稀有性，一公開就銷售4成，買氣十足。

上揚國際總經理林聰麟指出，從去年11月韓國瑜當選後，高雄精華區地價漲3成，一般重劃區也漲2成，以高雄大學土地為例，目前開出土地行情每坪達35萬元，但當初每坪取得成本為23萬元，地價出現大漲後，營建成本也拉高，早期透天每坪營建成本約8萬元，因缺工問題現在每坪都快到10萬元。

高大特區總價破千萬
高雄透天厝到底有多貴，可從購屋總價看出端倪，如內政部不動產資訊平台統計，高雄透天厝總價從2011年僅895萬元上揚至1081萬元，仁武區購屋總價從889萬元上揚至1405萬元，漲幅更達58%，楠梓區透天厝也漲了238萬元。
永慶不動產楠梓德賢德惠加盟店總經理黃俊宏分析，近年來高雄大學特區透天厝購屋總價已突破千萬元，但市場供給量十分有限，因地價持續攀漲，價格愈來愈貴，但透天屬保值抗跌宅，目前仍是區段銷售主力。

房仲龍頭信義房屋積極整合集團資源，除已架構完成的「全房產」之外，近來又成立「名宅專案」，集結全台約500位經營各地名宅分店經紀人，透過總公司新組成名宅團隊，橫向聯結、分享資源，讓過去經紀人在豪宅市場屬於「單兵作業」的模式，變成「組織作戰」，此專案雖才成立不久，但已帶動今年高總價住宅委託案增加一成。

信義房屋名宅專案執行主管、副總信泓浚指出，信義房屋全台有3,200位經紀人員，約有500位經營高總價住宅業務，總部專案團隊提供稅務、法務、資訊等所有可能會遇到的問題，提供工具與資源，透過通路與行銷整合，提高媒合效益，即使是初涉高總價的菜鳥業務也能快速上手。

十多年前信義房屋也曾成立信義豪宅品牌，不過隨著信義企業集團近年規模擴大，這次則是以專案團隊，成集團資源整合的一個環節。

信泓浚表示，主要是看到高總價市場交易結構和需求的改變，從2017年底成交量回升，經過這一波景氣洗禮，豪宅需求已產生明顯質變，建商興建代表作，新建豪宅不只在用料、品質、設備上提升，名氣、名人與價格已成為名宅不可或缺的三項要素，市場進入分眾化時代。名宅專案的成立，能媒合並滿足每個買賣客戶客製化的需求。

信義名宅專案經營的物件鎖定各分店成交總價前5％的住宅物件，如台北市總價1億以上、新北市5,000萬以上、大台北以外3,000萬以上，以台北市來說，整體市場5,000件的名宅存量，約500件待售中，過去以大安、大直為經營重心，今年則轉向信義計畫區。

信義房屋總經理室特助郭禮偉表示，經過內部調查，至少還有六至七成的企業主、高資產族群，目前仍住在未匹配他們身份的住家，企業新世代的接班，也產生更多換屋需求；近年來愈來愈多豪宅買方更重視內部裝修、甚至裝修金額達到房價的二成，在節稅、隱私考量下，也有更高比例以現金購買、以境外投資公司或法人名義購買。

購屋趨勢呈Ｍ型化，在房市未痊癒之際，新案也主打低總價。今年全台520檔期衝破3,000億元案量，呈現北中南房市一起串連市況，但觀察其剛性買盤多來自「低總價」的首購族，也讓今年房市出現「量大價低」的特殊情況。

根據統計，今年北台灣板橋江翠、新店央北、A7重劃區均有指標案進場，推案熱度也一路延燒至中南部，台中烏日高鐵特區還有百億建案公開，且都是首購型產品，可見剛性需求依舊不墜。

數字科技旗下的591新建案統計，今年520檔期，全台六都加上新竹縣市突破3,000億元。今年推案量冠全台、量體近千億元的主戰場，依舊是新北市，包括江翠、央北、洲子洋、副都心、華中橋西側重劃區、林口及淡海新市鎮均有新案進場。代銷業者表示，新北購屋力仍以首購、換屋的中小坪數為主。

台中部分今年推案則是都在蛋白地區，其中， 5月正式公開的興富發預售案「夢幻誠」，總銷150億元，逾7,000坪大基地開發，同樣主打兩到三房小宅規劃。另外，高雄今年520也是推案齊發，包括「郡都當代」及「宝格麗」，且都是主打兩房小坪數產品。

代銷業者表示，整體市場來看，中小坪數還是市場的主力，大坪數建案依舊不是買盤的需求，而高資產族群購屋，就會直接選擇豪宅案購置，因此市況也呈現極端的差異化。

　　5月17日,佳兆業國際樂園集團在深圳召開佳兆業金沙灣國際樂園項目發布會,首次正式對外介紹該項目的規劃和亮點,並與深圳市大鵬新區文化廣電旅遊體育局簽訂了《品牌宣傳推廣戰略合作框架協議》。作為佳兆業進軍文旅産業的首發之作,金沙灣國際樂園項目的發布被視作集團在整合多元産業資源、實現創新型文旅經營過程中的重要一步,亦是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》頒布後,佳兆業迎勢而上構建粵港澳濱海國際文旅創新生活圈的決心體現。

　　佳兆業方面介紹,佳兆業金沙灣國際樂園預計于2020年夏季正式開業。目前,沙灘公園已對外開放,深圳佳兆業萬豪酒店已對外營業。作為深圳“東進戰略”的重大項目,樂園的開放將對粵港澳大灣區、中國乃至東南亞的文化旅遊業産生重要影響,並將帶動上億元GDP總值,提供逾3萬個就業崗位,年遊客容量達500萬人次,為深圳再添一張世界級的文化旅遊名片。

　　談及佳兆業文旅産業發展的規劃,佳兆業國際樂園集團總裁Noble Franklin Coker表示:“2019年是值得關注的一年,我們不僅迎來了佳兆業集團20周歲生日,也迎來了更多的機遇和挑戰。佳兆業國際樂園集團將繼續整合其在地産、旅遊、娛樂等領域的優勢與經驗,在學習國際上的成功案例的同時,繼續深挖當地文化內涵,走一條既有中國特色,又有國際理念的創新型文化旅遊經營道路。”

　　佳兆業方面表示,未來佳兆業金沙灣國際樂園將通過“景區+遊樂”“景區+劇場”“景區+演藝”的模式將IP落地,貫穿在樂園的場景構建、演藝、主題包裝、服務和周邊産品中,為遊客打造獨特的沉浸式體驗。大鵬新區管委會主任助理趙永強表示:“大鵬新區將以其獨特的山海資源和深厚的文化底蘊率先發力,成為深圳打造粵港澳人文休閒灣區的重要戰略支點。”

　　5月17日晚間，中國建築（601668）披露2019年1-4月經營情況。前四個月，公司累計新簽合同8219億元，同比增長4%。地産業務方面，公司實現合約銷售額1011億元，同比增長19%。

　　建築業務方面，公司累計實現新簽合同7208億元，同比增長2.3%。其中，房建業務實現新簽合同6047億元，同比增長20.5%。

　　實物量指標方面，公司在建施工面積11.7億平方米，同比增長6.7%；新開工面積1億平方米，同比下降7.2%；竣工面積3796萬平方米，同比增長1.6%。

　　地産業務方面，公司實現合約銷售額1011億元，同比增長19%；截至4月末，公司土地儲備1.13億平方米，新購置土地儲備461萬平方米。

　　綠地如何力保今年15%-20%的銷售增長？

　　為了加速回籠資金，綠地正不遺餘力地出售在建商辦項目與尋求項目合作方。5月17日，記者從一份綠地西南事業部擬出售的商業專案清單上看到，西南事業部在市場上公開出售的商辦項目主要是綠地中心、綠地中央廣場、綠地城等，涉資近80億元。其中可售面積22.4萬平方米的綜合體-綠地中心報價50億。

　　綠地商辦項目以銷售型為主，且整棟銷售是綠地商辦銷售的重要模式之一。與存量資產銷售不同，綠地西南事業部這些項目均處於在建階段。今年以來，綠地明顯加大了商業專案的銷售速度。今年一季度綠地住宅占比59%，銷售金額同比增長17%，商辦占比41%，銷售金額同比增長111%，主要源於上海五裡橋項目辦公樓大單成交以及三四線城市商辦項目成交踴躍，同比增長100%。


　　對此，綠地方面透露，不止西南片區，綠地各個事業部都有商辦專案在售。集團每年商業項目銷售大約占比銷售額30%左右。在“房住不炒”的整體調控背景下，隨著實體經濟逐步走出底部企業商辦需求穩步提升，綠地商辦專案正成為銷售業績的增長極。

　　值得關注的是，綠地西南事業部旗下的綠地都江堰小鎮、綠地保稅中心、綠地西南城際空間站正在開放股權合作。

　　業內人士表示，加快銷售商辦專案，對綠地優化資產負債情況是有説明的，此外，也可增加流動性。現金為王仍是行業共識。

　　一個事實是，截至2018年12月31日，綠地控股(6.900, -0.24, -3.36%)總負債規模達到9276億元，資產負債率89.49%，一季報顯示，綠地資產負債率在89.42%。這樣的資產負債率水準明顯高於行業平均80%左右。

　　另一方面，綠地在西南的佈局有所減弱，從最近公告的新增10個項目可見，大部分項目分佈於長三角、西北，只有一個產業園項目落在四川遂寧。

　綠地控股(6.900, -0.24, -3.36%)（600606.SH）西南區域事業部計畫出售多個商業項目。

　　這些項目分別是成都綠地中心•蜀峰 、成都綠地中央廣場GIC、成都綠地城、綠地保稅中心以及綠地西南城際空間站等項目。

　　對此，綠地相關人士對記者表示，“綠地的商辦專案優先考慮的是整棟銷售的模式。正常成交的話，它就會體現為綠地的銷售金額。”

　　財聯社瞭解到，本次綠地西南計畫出售的專案整體貨值超過80億元。其中成都綠地中心•蜀峰整體報價約為50億元，綠地中央廣場GIC為15億元、成都綠地城為12.3億元、綠地中心四季酒店為2.2億元。

　　綠地中心•蜀峰作為成都在建第一高樓，總高468米，是此次出售計畫的核心專案，其可售面積為22.4萬平方米。該專案物業類別分為辦公樓、行政公館以及酒店，其中酒店貨值14億元，行政公館12億元，辦公貨值24億元。項目預計於2020年12月31日交付。

　　“商辦物業整棟銷售是綠地的一個主流銷售模式，此前綠地香港披露過上海五裡橋項目的轉讓，也是類似於整體銷售的一種模式。整體銷售從具體操作上來說，有些採取專案所對應的專案公司的股權轉讓等方式。”上述綠地人士透露。

　　今年3月底，綠地香港出售旺泉投資有限公司的100%權益，被出售項目是位於上海五裡橋街道0099街坊2/2丘999的項目，占地面積為5.56萬平方米。購買價估計不低於28億元。

　　一位元綠地控股西南區域總部人士在接受財聯社採訪時表示，西南區域去年底成立了資產合作管理部，由於商辦項目體量比較大，該資產合作管理部需要向西南區域以外的市場去拓客，並儲備一些優質大客戶，而在北京主要針對標的在一億以上的客戶。

　　在本次出售計畫中，綠地中央廣場GIC為大型商業項目，總建築面積5.26萬平方米；成都綠地城業態主要為公寓和底商，其中公寓體量6.6萬平米，公寓底商體量1.65萬平方米。

　　“綠地的商辦項目分三方面，分別為整棟出售、散售以及自持。自持比例是根據政府的要求，但凡沒有要求自持的就會銷售。”上述西南區域總部人士告訴財聯社，“綠地商鋪以及公寓會有散售，但交易量不大。剩餘的基本都是大單整售，但沒有整售與散售的比例規定，主要看市場。”

　　他進一步表示，商辦專案現在和未來的趨勢是整棟出售，綠地也更傾向於整售，方便包裝。但他亦坦言，整棟收購的客戶比較難找。

　　除了計畫出售上述專案以外，綠地西南區域還計畫為綠地都江堰小鎮引入合作開發者。

　　資料顯示，綠地都江堰小鎮基地總體約5800畝，包括已獲取約1138畝土地及待獲取約4664畝用地。此前，綠地曾表示將投資200億元，將項目打造成國家級標杆特色小鎮示範基地。

　　據上述綠地控股西南區域總部人士介紹，綠地都江堰小鎮專案組成分為兩部分，一部分是中水電收購過來的項目，還未完成股權變更；另一部分是綠地自己獲取的土地。等收購股權完成交割後，會嘗試以合資和同股同權的方式引入合作者。

　　“這也是綠地在一些開發體量比較大的專案採取的常用方式，通過跟有實力的公司合作，雙方嫁接優質資源。”他補充道。

　　據財聯社瞭解，綠地在西南區域佈局集中在四川、貴州等地，佈局項目約48個。2018年，綠地西南區域銷售額接近300億元，在綠地控股的9大區域裡，排在集團前四名。

　　而在2018年股東大會上，綠地控股董事長張玉良曾表示，目前綠地的重點佈局是在大都市城市群、中部六省和西南、西北兩個城市圈。

　　對於今年西南區的具體銷售目標，綠地西南區域相關人員稱，肯定不會低於300億元。

　　18日消息，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，加碼房地產調控的主要原因是部分區域房地產市場有失控風險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。

　　統計局資料顯示，4月大連新建住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。另外蘇州、佛山等城市雖然不在70大城市統計範圍，但房價也明顯上漲。

　　張大偉說，種種跡象表明，中央遏制房價上漲的決心不會改變，未來的樓市政策依然將打擊投資投機行為。

　　“為保持房地產市場的持續穩定，住建部的預警系統已經建立並開始常規性運行。”張大偉說，分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導為主。同時，2018年實施的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。

　　除住建部外，銀保監會宣佈將開啟針對銀行保險機構的“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作，繼續對重點領域重點風險開展深入整治，嚴查政策執行，嚴查風險隱患，嚴查違法違規行為。其中，房地產資金也是重點整治方向之一。

　　從整治工作要點來看，銀行機構方面，包括表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發專案提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行管道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發。

　　非銀方面，尤其是信託向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，銀保監會對房地產行業提出的相關檢查內容，有助於減少後續房地產發展中的金融風險，也體現了穩定房地產市場的導向。

二手市場勁缺盤，低層單位以至凶宅樓價亦急飆。鰂魚涌太古城過去兩天錄得3宗成交，一個低層單位剛以1380萬元成交，相差只有兩個月竟較樓上同類貨賣貴「一球」；同屋苑美菊閣則有凶宅以近1840萬元沽出，創該屋苑歷來最大金額凶宅成交。

消息指出，太古城冠天閣低層H室，實用面積593方呎，兩房間隔，昨日以1380萬元沽出，呎價23272元，按原業主2006年入市價398萬元計，賬面獲利982萬元（約2.5倍）。翻查資料，其樓上高7層的中層同室，面積相同，今年3月成交價僅1280萬元，意味是次造價賣貴100萬元（約7.8%）。

同屋苑美菊閣一個極高層B室3房戶，實用面積1015方呎，雖然有指因2014年發生一宗墮樓事故而淪為凶宅，但剛減價160.2萬元（約8%）後，獲買家以1839.8萬元承接，造價雖較市價約2600萬元低約29.2%，但仍屬太古城歷來最大額的凶宅成交，成交呎價18126元。原業主為一名印度籍人士，現沽貨較2011年入市價1350萬元，賬面升值489.8萬元（約36.3%）。

美菊閣1839萬 屋苑最貴凶宅

另外，美聯物業營業經理陳贊強說，東涌映灣園11座中層A室，實用面積913方呎3房單位，望海景，昨日以1070萬元易手，呎價11720元，相比更高層但望同一方向海景兼相同面積的9座中層A室，今年4月造價998萬元，賣貴72萬元（約7.2%）。原業主2010年斥530萬元入市，賬面賺540萬元（約1倍）。

買家心急入市，搶盤情況更明顯。中原地產資深分區營業經理許偉業說，有買家因三度為兒子置業均被「截糊」，最終不惜將入市預算由650萬元，提高約7.3%，終以697.5萬元購入葵涌新葵芳花園C座高層5室，該單位實用面積400方呎，兩房間隔，呎價17438元，創該屋苑呎價新高。原業主2007年斥155.2萬元入市，賬面賺542.3萬元（約3.5倍）。

置安居分行經理蘇永耀稱，屯門新屯門中心7座高層B室，實用面積462方呎兩房戶，放盤當日即以560萬元售出，呎價12121元。原業主1997年斥221萬元入市，賬面賺339萬元（約1.5倍）。代理指出，買家憂市場缺盤，「業主聽日又唔係咁嘅價」，故即晚在地產代理陪同下由屯門乘坐的士至葵興，與業主在街頭簽約完成交易。

新一期居屋即將接受申請，無礙同類二手市場樓價繼續破頂。沙田居屋愉翠苑未補地價呎價剛衝破1.2萬元關，呎價貴絕同區未補地價居屋。

繼馬鞍山居屋錦豐苑日前誕下新界東居屋王後，萬方地產高級客戶經理葉搏麟稱，愉翠苑Q座愉廉閣高層3室，實用面積519方呎，原圖則兩房間隔，原業主開價628萬元，昨日（19日）獲同區買家以一口價628萬元未補地價成交，呎價12100元，創沙田未補地價居屋呎價新高。原業主2007年以未補地價145.16萬元入市，約12年賬面升值482.84萬元（約3.3倍）。

長安邨綠表400萬雙新高

青衣公屋長安邨樓價亦破頂，利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添指出，長安邨安潮樓極高層16室，實用面積485方呎，原則開放式改3房間隔，附新淨裝修，過去周六（18日）以一口價未補地價400萬元沽出，成交價創青衣未補地價公屋新高，呎價8247元，更打破去年8月由馬鞍山耀安邨以每方呎7912元創下的新界區未補地價公屋呎價新高。原業主2006年以未補地價32.9萬元購入前述單位，賬面賺367.1萬元（約11.2倍）。

祥益地產分行經理林英傑表示，屯門富健花園9座高層K室，實用面積431方呎，原圖則兩房間隔，日前獲同屋苑分支家庭客斥530萬元已補地價承接，呎價12297元，屬於該屋苑已補地價單位的呎價新高。原業主2013年以已補地價220萬元買入，賬面賺310萬元（約1.4倍）。

十大屋苑交投陷膠着，中原地產統計的十大屋苑，過去周末（18及19日）錄得5宗成交，較前一個周末（11及12日）的12宗急跌約58.3%，創今年2月第二個周末錄得4宗以來，14個周末新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於新盤吸納大量二手購買力，加上中美貿易糾紛拖拉至今仍尚未解決，買家入市態度轉趨審慎，致令買賣膠着。

市場缺平貨 買家卻步

美聯物業統計同期十大屋苑則錄得10宗成交，較前一個周末的13宗跌約23.1%，但連續兩個周末處於雙位數水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，現時市場缺盤，尤其是優質筍盤早前被掃光，餘下開價較「硬淨」的單位，令不少想藉中美貿易談判消息執「筍貨」的買家卻步。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，該行統計的十大屋苑過去周末則有7宗買賣，較前一個周末6宗增加約16.7%。

金朝陽（00878）近年收購的銅鑼灣希雲大廈，成功收購接近8成業權，為「拔釘」近日提價1倍，以1,177萬元收購1伙，實用呎價達2.5萬元

較去年貴1倍 呎價高見2.5萬

位於禮頓道、希雲街交界的希雲大廈，樓齡約60年，金朝陽自2007年展開收購。據EPRC經濟地產庫資料顯示，發展商透過至少3間有限公司進行收購，至今累積以9.84億元，成功收購逾百伙住宅，以及逾30間地舖，粗略估算，成功收購接近8成業權。

據EPRC經濟地產庫資料顯示，發展商近期更以約1,177萬元成功收購中層的M室，相較同屬M室的上下層單位，去年收購價不過530萬至569萬元，相較之下現時收購價大幅提高1.1倍至1.2倍，以單位實用面積約475平方呎計算，實用呎價達2.48萬元。市場估計，由於發展商正收購的單位業權相當接近8成，當達到8成業權後便可申請透過強拍統一業權，故此不惜以高價收購，希望達到強拍門檻。

希雲大廈佔地約1.3萬平方呎，規劃為「其他指定（混合）」用途，按以地積比率9倍計算，可建樓面約117萬平方呎，屬於市區罕有大型地皮。

尖沙咀是本港零售及旅遊核心區，區內今年將有三個項目落成，提供逾160萬方呎零售樓面，屬近年較多的供應。

不過，受惠於高鐵香港段開通，五一內地訪港旅客人數上升，由於尖沙咀是高鐵西九龍站的首個消費熱點，在旅客需求上升帶動下，有地產業界預計，新零售樓面供應對區內商舖競爭和租金的影響有限，料今年尖沙咀舖租走勢平穩。

K11 MUSEA供116萬方呎零售樓面

今年將落成的項目，包括位於梳士巴利道Victoria Dockside的K11 MUSEA人文購物藝術館。Victoria Dockside是新世界中心重建項目，商場部分K11 MUSEA提供115.7萬方呎零售樓面，預計於今年第3季開幕。根據市場消息，該項目的租客包括首次進駐本港的老牌英國百貨公司等。

此外，恆基中間道15號H Zentre預計於今年第三季落成，項目前身為停車場，日後將建成一幢集醫療、餐飲、零售及停車場設施於一身的銀座式商廈，總建築樓面面積約34萬方呎。第三個項目是位於金巴利道68-72C號的銀座式商廈，料項目可提供約10.4萬方呎零售樓面。

美聯旺舖董事盧展豪昨表示，尖沙咀該三個新項目落成，將為區內提供逾160萬方呎零售樓面，供應屬近年高峰。

旅客消費支持 區內商舖租金影響有限

以往一個地區新增大量零售樓面後，由於區內商場和街舖面對更大競爭，租金往往面對更大壓力。不過由於高鐵通車所帶動，內地訪港旅客人次明顯增長，刺激零售商開業，有助市場吸納大量新增的零售樓面。

盧展豪又指，近期在尖沙咀消費的旅客亦有所增加，相信區內新增的零售樓面可以吸納更多不同商戶，以滿足訪港旅客和本地消費者的上升需求，估計新零售樓面供應對區內商舖競爭和租金的影響有限，今年尖沙咀舖租料走勢平穩。

根據入境處統計，五一黃金周（5月1至4日）期間內地訪港旅客人次逾99.7萬，按年增加66%。自高鐵西九龍站啟用後，內地遊客來港更加便捷，而尖沙咀往往是內地客觀光消費的第一站，可見高鐵對尖沙咀的零售市場也起支持作用。