名店加持，土地價值翻漲。美妝生活百貨館寶雅近年積極拓點，全台迄今共210家門市，深入一級商圈或黃金地段，堪稱「有人潮就有寶雅」，加上只租不買的展店政策，讓寶雅房東如手捧金雞母，形成另類的寶雅效應，順勢推升土地價格。

寶雅高雄明誠店地主想出售該店土地，開價13億7803萬元，每坪土地達180萬元，高於周邊區域成交行情。唐郡威攝
近期高雄寶雅明誠店地主有意出售土地，地坪854.86坪、建坪886.21坪、面寬達60米，開價13億7803萬元，換算每坪土地達180萬元，高於周邊區段成交行情。記者詢問待售「寶雅明誠店」店面房仲，店家低調不願受訪且已下架該銷售連結。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該店位於高雄市精華地段，距離捷運凹子底站不遠，雖然每坪開價180萬元，較過去周邊成交價高，但該筆土地面積達854坪，在明誠路上屬少見稀有物件；分析明誠二路沿線店面成交行情，去年2月曾有土地面積42.96坪透天厝成交，成交金額為5200萬元，換算每坪約121萬元。

具備消費規模就拓點
寶雅生活館官網揭露，全台目前共有210家寶雅，以台中市35家最多，其次高雄市32家、新北市26家、台南市22家、桃園市18家等，6都總店數達143家，佔整體68%；2010年寶雅僅55家分店，2014年突破100家，2017年已達到177家，2019年首次跨出台灣至金門展店。

近年寶雅在高雄積極設點，新興區的「寶雅新田店」曾以月租125萬元承租，換算每坪租金行情達3861元，創下最高月租店面紀錄；郊區如仁武區也已拓點，今年5月也進駐大社區中山路商圈，展店速度頗為積極。寶雅曾表示，當一個生活圈超過4萬人，就具備基本消費規模，會評估前往展店。這也代表有寶雅的地方，商圈成熟、人潮夠多、機能發達，形成另類的寶雅土地升值效應。

結合生活產品豐富化
相對寶雅在南台灣卡位精華商圈與郊區次級商圈，台北展店策略則相對保守。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，北部店面寸土寸金租金成本較高，而寶雅近年除了美妝店更結合生活雜貨，因此需要較大面積；以士林芝山店門市為例，寶雅接手前僑園餐廳店址，在中山北路六段門市達545坪。

張旭嵐說，寶雅6月即將在淡水開幕紅樹林門市，推估也達500坪，由於坪數面積大為必要條件，因此北部多數店址都非一級商圈核心，多半開在商圈外圍或是2級商圈，代表寶雅不想只靠商圈路過人潮，而是藉由產品豐富性和顧客經營來吸引消費者，也顯示出其市場定位野心。

知名國際連鎖餐飲集團進駐，可為地方帶來繁榮，影響房地價。從高雄寶雅門市最近出現地主以13.7億元出售訊息來看，當規模連鎖企業品牌進駐後，對該處土地與建物持有者的資產價值，產生不少拉抬作用；從早期麥當勞、星巴克到現在的寶雅，皆有助拉抬附近房價。不過專家提醒，進駐初期或許該區域頗具發展性，但時間一久，該商圈其他店家能否承受高租金、有無店家出走，都須通盤考量。

連鎖品牌房東青睞
例如2016年位於高雄博愛二路麥當勞三角窗土地釋出求售時，當時總價7.5億元，換算每坪開價300萬元；文山特區星巴克文衡門市，2015年也曾開價2.93億元，換算每坪開價達160萬元。目前市場待售物件中，還有筆位於橋頭區高雄新市鎮的建物釋出，該物件目前為麥當勞速食店承租，地坪730.6坪、建坪137.2坪，地主含地上物開價5.84億元，換算每坪地價達80萬元，也創該區新紀錄。

名店進駐對地主來說可是像天上掉下來禮物，若租後想要處分資產，地價也較同區增值不少。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般大店面出租對象多半是銀行、超市、賣場或餐廳，如果有知名連鎖品牌承租，一方面有相當的付租能力，一方面也有長期承租機會，對房東而言是個穩定又安心的好房客；若有長約在手，房東轉手多半也能談到好價錢。

不過由於目前北部大型店面需求不高，因此不少市區大坪數街邊店，尤其是台北東區，還會分隔中小型店面出租，增加出租坪效和機率。

指標店短期有加分
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，指標店家如麥當勞、星巴克、寶雅等名店進駐，短期來說對房地價有重大加分，但若商圈屬已開發成熟區段，名店進駐也容易炒高租金行情，屆時容易出現其他店家無力負擔租金而出走，民眾要仔細評估區段合理租金與房價，才不會跟著名店購屋投資，買在房價相對高點。

高雄市區開發計劃又多1個，台鐵局日前釋出招商公告，將尋找廠商進行高雄火車站站東舊宿舍區的都市更新事業。房仲業者表示，該都更新計劃因地主單一、面積較大，更新成功的可能性較高，未來可能推出類似酒店式公寓的住宅產品。
高雄鐵路地下化工程於去年10月正式通車，地面上的嫌惡設施消失，取而代之的則是綠帶；而原本台鐵舊宿舍也釋出，台鐵局並於日前發出招商公告，將公開評選實施高雄火車站站東舊宿舍區的都市更新事業。該更新事業將採「權利變換」，更新之後的土地不須做公有使用，因此可規劃為容易處分的商業及住宅產品。

基地面積約8392坪
根據台鐵局的招商公告指出，該更新案基地面積約8392坪，土地使用分區為特商2，容積率可達300%，加上1.3倍獎勵容積，可銷售樓地板面積約為3.48萬坪。

信義房屋高雄行政中心專案經理陳祈佑表示，過去高雄車站周邊的都更因為範圍小、住商混合，失敗機率偏高，但這次的更新案面積較大且完整，規劃較容易，由於高雄車站通勤人口多，可以規劃為酒店式公寓。

高雄車站周邊建物屋齡偏高，中古屋房價多在1字頭，新建案房價則從2字頭起跳，不過陳祈佑指出，若此都市更新案推出住宅的房價想站上3字頭，規劃就必須往大坪數或高端產品來設計。

近年台北、台中吹起一股「閱讀風潮」，各公園綠地陸續出現「書席」藝術裝置，台中建商也響應將這股閱讀力量推向海外及偏遠地區，例如富宇建設旗下的富宇慈善基金會繼泰北小書屋之後，再次與逢甲大學建築系師生合作，打造全台規模最大、佔地最廣的「華南咖啡書屋」，暑假即將啟用。

富宇慈善基金會兩年前攜手逢甲大學建築系師生、王銘鴻建築師事務所，於泰北清萊最貧脊的嘎村，打造1座「逢甲建築國際小書屋」，今年則鎖定全台10大特色小學之一的雲林古坑的華南實驗國小，延續「泰北小書屋」教育及產業連結功能，打造「華南咖啡書屋」。

連結學校與社區
富宇慈善基金會執行長張宇承指出，「華南咖啡小書屋」是富宇在台灣的首座小書屋，也是全台逢甲建築小書屋中規模最大、佔地最廣的一座，將興建2層樓、近百坪使用空間，施工期約半年，暑假就將進入完工收尾階段，未來將是學校與社區連結的重要場域，希望透過空間的對話，連結土地與人，打破學校與社區之間的藩籬。

「華南咖啡書屋」內部空間將在暑假啟用後公開，未來有主題圖書館不定期舉辦演講活動，每月也將有2次在地食材入菜課程，教導居民以當地食材入菜，同時邀請返鄉青年舉辦野餐體驗會，還有每月1次的社區電影院、每逢假日舉辦的小農市集與咖啡師DIY體驗，特別的是，還將做為雲林古坑華南社區的刊物發行基地。

台北市站前商圈衡陽路上，實價總價第2貴透天店面買進1年便欲轉售。根據商仲業者公告，預計6月13日標售中正區第四種商業區約278坪、底價24.3億元，每坪底價約875萬元；該土地帶有舊建物，其中一幢便是去年6月以4.85億元創下該區段實價第2高的透天店面。

該透天店面為地上3層，去年6月由中興電工與富之陽共同以4.85億元買下，地坪63.83坪、建坪132.92坪，每坪土地單價759.83萬元；但買進僅1年便與隔壁8層樓老舊商辦共同標售，地坪合計約278坪、底價24.3億元，每坪底價約875萬元，較1年前每坪760萬元高出約15%。

買進1年轉手 獲利可觀
此外，6月還有華亞科技園區廠房標售案以及宜蘭烏石港附近的帶建照商業地標售案，3筆合計標售底價約50億元，廠房標售底價近14.47億元，帶建照商業地底價近7億元。

戴德梁行統計，近4年來每年工業地交易總額均超過200億元，以2016年約358億元最高、占當年度交易總額約43%；2017、2018年工業地交易總額分別為204億、278億元，而今年前5個月已達262億元，有機會挑戰2016年的高點。

戴德梁行董事總經理顏炳立22日表示，美中貿易戰激勵台商加速回流的話題發酵很久了，但實際情況是，儘管工業地產市場這三年量是出來了，但價卻沒有衝出來，也沒有看到「飢餓的台商」，顯示工業地產並沒有想像中的發燒，買盤還是以自用、理性的買家居多。

顏炳立表示，美中貿易戰看來將是一場長期抗戰，台灣工業地產相對受惠，儼然是兩隻大象打架中最大受益者，從工業土地交易情況即可驗證。據戴德梁行統計，至5月中旬，累計工業地成交額達262億，已超越2017年全年的204億，有機會追上2018年的278億、2016年的358億元。

但是工業區土地價格方面，顏炳立表示，工業地在台北都會區並沒有明顯的飆漲，只有中南部工業區由於基期較低、造成「補漲」效應。顯示工業地市場並沒有熱到搶購、追價的程度，而是價格合理的買盤。

至於商業地市場，顏炳立則表示，只要地段好、價格合理，商業不動產還是相對熱絡，以戴德梁行即將在6月底公開標售的北市衡陽路商辦大樓為例，對外公告迄今，已吸引20多組潛在買家領取標單，反應相當熱絡。

全案為衡陽路占地278坪、商四土地的商辦大樓，總底價24.3億，每坪底價約895萬元，具有自用和都更改建題材。

戴德梁行將在6月接受委託公開標售三筆工業地、商業大樓，包括台北市衡陽路商辦大樓底價24.3億、13日開標；林口華亞工業區約14.47億底價預計18日標售；宜蘭鳥石港商業地底價6.9888億元28日開標。

雙北房價居高不下，政府推出低價的浮洲合宜宅「日勝幸福站」，讓符合條件的民眾抽籤申請，但受限「十年不得轉售」規定，無法轉讓。去年開始陸續有浮洲合宜宅流入法拍，不僅成功移轉破解「禁賣期」，甚至有債權人一拍承受，比一手取得的價格高出571萬元。

房仲業者表示，浮洲合宜宅共計有16筆法拍紀錄，且一拍或二拍時即能拍定，得標金額每坪落在2字頭到3字頭，這種狀況能夠突破禁賣現制，也就是買賣雙方透過債權人與債務人關係，成功將房產移轉。
目前國內合宜住宅共有兩處，分別是桃園龜山「A7合宜住宅」及新北市板橋「浮洲合宜住宅」，合計逾8,400戶，並有五年、十年內不得轉售的「預告登記」限制，當時具申購資格有逾2.5萬戶。

但這項「禁賣期」近來出現解套情形，以今年5月中法拍案件為例，「浮洲合宜宅」20樓戶落入法拍市場，坪數約53.89坪，拍定結果一拍被債權人承受，價格落在1,525萬元，比當年一手取得的價格高571萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察這些法拍資料顯示，大概具備三個共同特徵，包括多設定有租約不點交，可避免一般民眾進來搶標；第二是法拍原因多為清償票款；第三是一拍就被債權人承受，和一般法拍案可能三、四拍才被承受有明顯差異。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，除買賣雙方即為債權人與債務人關係，另有一種方式是債務人先透過法拍程序，由債權人、實為關係人取得，順利承接該物件後再加以轉售，就算轉售金額低於一拍金額，實質上也較第一手取得金額高。

美中貿易戰引發台商返台投資熱潮，房貸龍頭土地銀行、台灣銀行高層齊聲看好房市。土銀董事長黃伯川昨（22）日分析，台商回流為房市短期利多，房價與房貸承作量均會上漲；台銀總經理邱月琴表示，近來台南、高雄等地房市為「有感」復甦，台銀瞄準自住戶，今年新增房貸目標上看1,600億元。

土銀昨日舉辦「校園黑客松競賽活動」頒獎典禮，董事長黃伯川受訪時指出，美中貿易戰引發的台商回流潮為房市短期利多，房價與房貸量雙雙增長，其中房價僅微幅上升，但建案去化也變得更加迅速。


對於美中貿易戰，是否可能衝擊下半年的房市景氣，邱月琴認為，台銀瞄準自住與換屋族客戶、並非投機客，授信品質穩定，加上台銀對房貸業務向來很保守，六都房貸成數最高八成，其他地區最高七成五或七成，只有自住戶有寬限期，並以二至三年為限，因此，今年台銀房貸業務仍能大幅成長，包含築巢優利貸在內，新增房貸目標為1,500~1,600億元。
黃伯川說，台灣1994年至2004年間曾發生系統性風險，當時房地產大幅崩跌、銀行逾放比率飆高，主要原因就是中國開放政策產生虹吸效果，全世界的資金都跑到中國去，台灣因為地理位置近且沒有語言障礙，情況特別嚴重，進而導致台灣房價崩盤。

近期美中爆發貿易大戰，讓過去外流的台商紛紛返台投資，影響所及，最近四、五年工業區土地價格暴漲，其中又以大台北地區的五股、南港、中和、土城等最為明顯，根本一地難求。此外，台商回流後，眾多台幹也有置產需求，短期內將可提振房市景氣。

據統計，截至4月底，土銀房貸餘額約8,600億元，市占率11%，穩坐國銀房貸冠軍寶座，預計今年，房貸餘額將成長3%~5%。

邱月琴表示，近期台南、高雄等中南部地區的房市復甦非常明顯，主要是房價比北部低很多，民眾購屋負擔較低，若就業情況改善，將有助紓緩房市賣壓；北部則因房價太高，民眾必須累積更多的財富才有能力購屋，因此需要更長時間來去化賣壓。

房貸市占前五大銀行重新洗牌。據統計，台灣銀行4月底房貸餘額上升至5,817.81億元，可望超越中國信託銀行，重返國銀房貸「二哥」寶座。

金管會統計顯示，今年3月底，房貸市占前五大銀行依序為土地銀行、中國信託、台銀、合作金庫與台北富邦銀行；其中，土銀、中信3月底房貸餘額分別為5,770億與5,738億元，差距僅32億元。

台銀今年力推房貸業務，去（2018）年底台銀房貸餘額5,600.23億元，較前年底5,410.47億元增加189.76億元，年增率3.51%。

今年4月，台銀新承作購屋貸款152.2億元，使4月底房貸餘額增至5,817.81億元，預計將可超越中信銀，市占排名重新回到第2名、僅次於房貸龍頭土銀。

台銀指出，今年獨家取得為期三年的公教人員「築巢優利貸」承作權，預計將可帶動「購置住宅貸款」業務呈現較高幅度成長，預估今年度新增房貸量可達1,500?1,600億元。

據悉，台銀築巢優利貸，累計承作金額220億元，估計5月底承作量可達到250億元。

銀行主管分析，公教房貸專案一直是銀行衝刺房貸市占率的捷徑，公教人員待遇好且收入穩定，屬於銀行眼中風險較低的客群，銀行願意以低於市場水準的超殺利率放款；今年起，台銀承辦公教房貸專案，預計釋出4,000億元的房貸額度，利率也維持1.56%的低水準。

相較工業土地回溫力度有限，辦公室市場則不斷增溫，由於台北市信義計畫區空置率已達5%以內，幾乎沒有空置的辦公室在市面上，因此有標地釋出市場皆備受關注。

以戴德梁行受委託的中正區商用土地來看，領標高達20多組，需求明顯高於工業土地。

戴德梁行受委託的中正區商業土地，其面積為278坪的商四土地，底價落在24.3億元，換算平均每坪875萬元，預計6月13日開標。據悉，領標組數超過20組，整體詢問狀況熱絡，商仲業者推測，投資方仍以自用興建辦公大樓為主。

值得一提的是，該商用土地案為土地整合案件，其中部份地塊為透天厝，去年甚至創下實價總價第二貴透天厝交易，該透天店面為地上三層樓，去年6月由中興電工與富之陽共同以4.85億元買下，不過買進僅一年便與隔壁八層樓高商辦共同標售。

　　探索以市場化手段有效調控房地產

　　位於海口市秀英區時代城北一區的永秀花園人才公寓，是我省首期人才租賃住房不動產投資信託基金（REITs）產品。近日，海南日報記者在專案現場看到，工人正在緊張地進行公寓裝修工程，預計今年8月底全部達到入住條件，屆時可為來瓊工作的人才提供1035套租賃住房。

　　據悉，為貫徹中央“房住不炒”要求，大力發展住房租賃市場，服務“百萬人才進海南”行動計畫落地，在省委、省政府部署推動下，今年3月，省財政廳牽頭海南控股選擇永秀花園1035套現房作為底層基礎資產，成功發行省人才租賃住房REITs，並於4月8日在深圳證券交易所掛牌上市。這既是海南省首單REITs，也是全國首單省級人才租賃住房REITs。5月20日上午，中國（海南）自由貿易試驗區第三批制度創新案例出爐，其中就包括人才租賃住房REITs產品成功發行。

　　據海南省人才公寓信託基金專案負責人馮冠介紹，為確保發行工作順利進行，海南通過招商引資方式，引進業內知名基金公司深創投、中聯基金，與海南控股合資成立海南樂居不動產基金公司，負責REITs設立、運營及管理。同時，通過將人才租賃住房納入公租房管理，免繳REITs實施過程涉及的相關稅費，有效降低資產成本，確保滿足REITs發行上市的資產收益條件。“海南REITs首期規模為8.7億元，得到8家金融機構認購，超額認購倍數為2.16倍， 發行利率為4.5%，創同期同類產品發行新低，充分表明了投資機構對海南REITs的認可度。”

　　省財政廳廳長王惠平指出，“建立和完善房地產長效機制，防止房價大起大落”是海南全面深化改革的重要任務。海南首單REITs的成功發行，是我省實踐財政金融創新的重要成果，旨在為全國探索一條以市場化手段有效調控房地產的改革路徑。通過REITs收購存量房屋用於出租，有利於培育租賃市場，引導傳統的商品房買賣向房屋租賃市場發展，推動我省房地產結構調整轉型；有利於盤活存量房源，解決人才住房問題，助力“百萬人才進海南”行動計畫政策落地；有利於防止房地產金融風險向財政風險轉變。


　　“未來，我省將在住房租賃、基礎設施、總部辦公樓租賃、物流園區運營、醫療等領域設立不動產收購基金，這為海南房地產風險建立了一道‘防護網’。”王惠平表示，在房地產調控背景下，部分中小房地產企業可能出現流動性困難問題，而REITs適時收購房地產企業存量房產，打通了存量房地產等不動產在資本市場退出通道，有利於穩定房地產市場預期，防範化解房地產風險。

　　據瞭解，我省首期人才租賃住房REITs為私募類基金。目前中國證監會正在積極研究推出公募REITs，海南首單REITs的成功發行，有利於我省向中央積極爭取REITs公募試點。

　　名詞解釋

　　REITs

　　即不動產投資信託基金，是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

　　為維護房地產市場穩定，海南通過政府引導與社會資本共同出資設立REITs，適時收購中小房地產企業存量房產，優化房地產結構，以市場化手段促進租賃住房可持續發展，防止房地產金融風險向財政風險轉換。

　歷時25小時，經歷460輪出價，最終成交價8804萬元。折算下來，每平米均價近21萬元。

　　這是淘寶法拍於5月21日拍出的一套西湖邊的老別墅，它的來頭很不簡單。

　　百年別墅拍出高價

　　淘寶法拍資料顯示，這場拍賣有27人報名、2695人設置提醒，有108448次圍觀。起拍價為3179萬，折合單價7.6萬元每平方米。參與競拍者光保證金就要繳納320萬元，阿裡拍賣上提供的評估報告顯示，這套別墅市場評估價為4540.5萬元。

　　記者注意到，這場拍賣延續時間了25小時，在前23小時只有10次報價，每次報價都是不同的競買人，直到最後一小時，場面激烈程度陡增，出現400多輪報價，記者瞭解到，在競買人拍得該房源後，交易稅費金額就高達數百萬。

　　法拍資料顯示，這套房源建於上世紀20年代，有著近百年的歷史，建築面積419.57平方米，是一套三層的獨棟別墅。別墅室內為精裝修，還設置了中央空調系統。一層主樓與大門之間，是約70平方米的獨立花園，然後是餐廳、茶室、廚房、衛生間；二層為大廳、1間起居室、儲藏間、衛生間、陽臺；三層為3間起居室、衛生間；頂層是大露臺。

　　資料顯示，該別墅毗鄰西湖，位於杭州市中心位置。實際上，值得注意的是，這套建築除了獨特的位置外，它此前的主人是民國時期銀行家、經濟學家徐青甫先生。

　　公開資料顯示，徐青甫先生是浙江鎮海人，誕生於清朝光緒年間，是中國歷史上第一位農業銀行(3.670, 0.00, 0.00%)行長，曾任浙江省財政、民政廳長，並一度代理省主席等。這幢建築建於上世紀20年代，正是在這幢小樓裡，徐青甫先生寫下了《經濟革命救國論》，這一在當時經濟理論界引起較強反響的作品。

　　在1953年，徐青甫用約5000元購買了杭州市長生路32號的一套房子，也就是本次被拍賣的這套別墅。

　　記者瞭解到，此後，由於徐青甫後人不再居住，該別墅此後幾近轉手，拍賣前的產權歸屬于溫州紫淩奧東進出口有限公司（產權登記時間為2011年）。

　　相關工商資訊顯示，由於該公司涉及數十起金融借款合同糾紛，早在2013年4月，長生路32號別墅就被法院查封；2015年8月，在查封期將屆滿的時候，又被繼續查封3年。此前，該房產的拍賣主體為溫州市中級人民法院，產權歸屬于溫州紫淩奧東進出口有限公司，被拍賣的原因是公司的債務問題。

　　5月22日，記者實地探訪長生路32號該棟別墅所在地，從緊鄰西湖的龍翔橋地鐵站B出口出站，走大約5分鐘左右，就來到這幢小樓。小樓大門就位於路邊，除了掛有長生路32號的門牌之外，並無其他標識。

　　周邊的工作人員表示，這座小樓已多年無人居住，但昨天被8800萬拍賣之後就有不少人慕名來看。記者注意到，這裡周邊多為餐飲飯店或商業樓宇，僅一座三層小樓在此間顯得頗為獨特。

　　記者注意到，別墅所處的位置往東50米左右就是杭州最繁華的延安路，往西400米就直達西湖邊，南側與商業中心IN77相毗鄰，北面即是杭州百年小學天長小學本部。不過相比周邊的現代化建築或老化的筒子樓，這幢小樓雖小卻別有一番。

　　記者從週邊向裡觀看，別墅院子中一棵水杉樹矗立，將三層小樓的大部分面容遮住，兩側的窗戶也均有窗簾遮擋看不到真容。

　　據杭州電視臺《我和你說》欄目官方微信公眾號文章分析，“這套別墅之所以這麼行俏，還是因為上世紀五六十年代，銀行家徐青甫住在這裡。如今，西湖邊有產權、可交易的名人故居，一共只有3套，較為稀缺。”

　　名人別墅有價無市？

　　杭州城內相關名人故居達到100多處，分佈在西湖邊的也有不少，比如胡雪岩故居等。其中相當一部分名人故居與本次拍賣的長生路32號相似，興建於民國時期，迄今近百年歷史。當年這些別墅的主人，幾乎都是上海、浙江的大亨、名流。

　　不過，自2010年起，杭州大力推行還湖於民的政策，西湖邊高端會所紛紛關停、轉型，如今這些故居往往已成為對民眾開放參觀或者經營商業的場所。

　　值得一提的是，西湖邊的這些老別墅，如果是私有產權，而且產權清晰，可以自行交易。轉手後的業態，政府會引導，但不會干涉，只要不違背《杭州市歷史文化街區和歷史建築保護條例》的相關規定。如果用於經營，只要符合所有審批條件，也是可以的。

　　記者注意到，近年來，一些西湖邊私有產權的名人故居別墅也偶有掛牌價格，比如掛價1.3億元的柳營路5號，還有掛價1億元的玉泉路1號馬嶺山房，就連北山路54號的南懷瑾故居潤廬也曾有1.1億元的喊價。

　　2017年，位於杭州西湖畔南山路204號的別墅建築業主開的底價竟高達5億元。相關高端房源經紀人對記者表示，目前類似的名人別墅或歷史保護建築往往處於有價無市的狀態，相對而言，8800萬元的價格對於同類型房源來說是較為便宜的。

　　這樣一座別墅如今是否還有居住價值？浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對記者表示，類似近百年的老房源往往購買人用來的居住可能性很小，“西湖邊的老房子，是用做資產配置，和裝點門面的，不是用來住的。”

　　另一位杭州本土房地產行業專家方張接也在其公眾號方張接報告中撰文指出，一個刷屏新記錄誕生的背後，難以掩飾一個尷尬的事實：西湖邊的房子，恰恰是十年來漲幅最小的房子。幾千萬買的是名人故居的文化符號和特殊情懷，而不是居住價值。

　　近期部分樓市、土地市場成交火爆引起了監管部門的高度重視，對違規資金流入房地產市場的監管再次升級。

　　證券時報記者根據銀保監會公開信息梳理統計，4月以來（4月1日~5月20日），僅50天，各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規“輸血”房地產的罰單就有32張，罰沒金額合計1068.8萬元。

　　銀保監會日前還發通知稱，將整治房地產市場融資亂象，銀行、信託等融資管道或進一步收緊。而在央行近日重提“把好貨幣供應總閥門”的背景下，流向房地產的“水”或被嚴控。接受證券時報記者採訪的業內人士認為，對房地產融資亂象整治，房企資金面或再次收緊，部分房企又將面臨資金短缺的掣肘。不過也有房企人士對記者表示，監管部門主要是為了規範金融業務，防範金融風險，對房企正常融資影響不太大，因為違規的情況沒那麼多。

　　違規輸血房地產被罰

　　在上述罰單中，上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地15家金融機構在列，除了一些全國性股份制商業銀行和地方性商業銀行，六大國有銀行中的建行、交行、郵儲銀行等三大行的地方分支行也被罰了。

　　主要違法違規事實（案由）包括某些銀行向資本金不足的房地產專案發放貸款，違規發放貸款被用作拍地保證金和土地出讓金，違反規定發放個人住房貸款，違規發放“假按揭”貸款，未嚴格執行商業用房購房貸款首付比例規定，信用卡持卡人使用信用卡支付購房款等，以及某些信託公司違規發放房地產自營貸款，信託資金違規發放房地產貸款等。

　　在32張罰單中，最大金額的罰單是上海農商行寶山支行因2017年違規發放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金，被責令改正並罰沒合計228.8萬元。

　　另外，中國民生銀行(6.110, -0.01, -0.16%)重慶分行因內控管理不嚴導致信貸資金違規流入房地產企業；以貸轉存；簽發銀行承兌匯票對貿易背景審核不盡職，共計被罰款90萬元。平安銀行(12.400, -0.16, -1.27%)青島分行因信貸資金違規流入資本市場和房地產市場、信貸資金被挪用、貸前調查不盡職，被罰款90萬元。中國建設銀行(6.980, -0.02, -0.29%)瀋陽大東支行因個人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進度發放固定資產貸款，被罰款80萬元。

　　值得注意的是，上述罰單中的案由都在銀保監會近期擬整治的房地產融資亂象之列。

　　5月17日，銀保監會發佈《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治，突出處罰和問責，其中多處涉及房地產領域融資亂象整治。

　　其中，對銀行機構的整治包括：表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發專案提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行管道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發。

　　對非銀行領域的整治包括：信託公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。金融資產管理公司未執行關於房地產業務的各項政策和監管要求。金融租賃公司違規開展房地產業務。

　　而在今年3月房企融資規模大幅反彈的資料中，其他債權融資、信託貸款融資和境內銀行貸款融資環比分別大漲464.84%、382.04%和67.21%。

　　房企資金面再次收緊

　　今年3月以來的樓市“小陽春”被業內人士認為信貸寬鬆是原因之一，而二線城市土地市場近期的成交火爆也與房企資金面寬鬆有關。

　　這在房企資金來源數據中也有體現。國家統計局的最新資料顯示，1~4月份，房地產開發企業到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1~3月份提高3個百分點。其中，國內貸款8955億元，同比增長3.7%；利用外資34億元，同比增長1倍；自籌資金15687億元，同比增長5.3%；定金及預收款17249億元，同比增長15.1%；個人按揭貸款8031億元，同比增長12.4%。

　　從4月房企的融資規模來看，雖然環比有所回落，但相比去年仍處高位。根據同策研究院統計，4月40家典型房企融資總量中，債權融資額占比超九成，其中，發行公司債融資占比超六成。

　　不過，4月除公司債融資總額環比增長兩成外，其他債權融資（占比14.25%）、信託貸款（占比10.00%）、境內銀行貸款（占比4.27%）等融資總額環比均大幅下降超五成。

　　值得注意的是，無論是從1~4月房企到位資金中利用外資同比增長1倍，還是4月房企發行的17筆公司債中有15筆是美元優先票據或債券來看，在境外融資成本高企的背景下，境外融資仍較快增長，從側面反映出境內融資形勢仍不明朗。

　　同策研究院的資料顯示，4月，中國恆大發行6筆公司債，發行總融資規模30億美元，票面利率為9.5%~10.5%。當代置業發行的於2021年到期的3億美元優先票據，票面利率為12.85%，融資成本最高。

　　在這樣的背景下，銀保監會對房企融資亂象進行整治，是否意味著房企資金面進一步收緊了呢？

　　同策研究院張宏偉接受證券時報記者採訪時表示，預計一些非正常合理的融資管道，如過度加杠杆或一些通道類的業務有可能要多一些整治，短期內可能對一些杠杆率比較高的企業有影響，再加上現在資本市場上房企股價又下跌了，有一些企業之前的股權質押問題又顯露出來，這兩種情況下，有些企業可能遇到一些資金面的壓力。

　　不過，張宏偉強調，現在的市場週期運行特徵和經濟環境，決定了整個樓市調控政策層面以及企業融資環境還比較平穩。

　　“違規融資的情況有，但不是太多，整治亂象對房企影響不是太大。監管部門主要還是希望能夠進一步規範金融業務，防範金融風險。融資環境最緊的時候已經過去了，房企該融的還能融到，融不到的還是融不到。從監管角度講，能流出來的還會流出來，流不出來的，房企也拿不到。”某房企人士說。

　　多位元業內人士告訴記者，大河有水難免會通過各種途徑冒出來，因為金融機構離開房地產，營收也會受影響。某信託公司人士就對記者表示，信託的屬性是要有高收益的產品，而房地產利潤相對較高，能承受高成本的資金，跟信託匹配度高。通常信託業務收入中，房地產占比超過一半。

　　值得注意的是，監管部門近期對房企的資金狀況關注度頗高，光明地產(6.300, -0.13, -2.02%)、泰禾集團(15.750, -0.65, -3.96%)、金科股份(6.450, 0.03, 0.47%)等多家上市房企接到交易所的問詢函，其中很多問題涉及到資金狀況、盈利能力、償債能力等。

　Wind資料顯示，今年以來，全國100個大中城市土地供應面積達9153.57萬平方米，成交總價合計9617.37億元，創近5年來同期新高。不同的城市土地市場出現一定分化，一二線城市土地供應加速，三四線城市則明顯放緩。4月以來，全國50個大城市賣地出現加速態勢，不少大中型房企積極拿地。其中，熱點城市土地對房企吸引力較強，杭州出現多家房企以最高限價拿地的情況。業內人士指出，各地土地出讓速度會根據房地產庫存去化情況出現分化，熱點地區土地市場有望延續火爆。

　　土地市場升溫

　　Wind統計資料顯示，今年以來，全國100個大中城市合計供應住宅用地1713幅，同比增長1.84%；供應面積合計9153.57萬平方米，同比增長0.25%，均創近5年來同期新高。2018年同期，全國100個大中城市累計供應住宅用地1682幅，累計供地面積9130.66萬平方米。成交方面，今年以來，全國100個城市累計供應住宅類用地成交總價9617.37億元，同比增長9.52%，創同期歷史新高。

　　分城市看，一二線城市土地供應加速，三四線城市則明顯放緩。2019年以來，一線城市累計供應住宅類用地數量65幅，同比增長75.68%；累計供地面積348.22萬平方米，同比增長50.16%。二線城市方面，今年以來累計供應住宅類用地數量842幅，同比增長24.37%；累計供地面積4587.14萬平方米，同比增長11.18%。三線城市累計供應住宅類用地數量806幅，同比下降16.74%；累計供地面積4218.21萬平方米，同比下降11.62%。

　　中原地產資料顯示，4月以來，全國50個大城市出現加速賣地態勢。48個城市2019年以來土地出讓金額超過100億元。其中，杭州市土地出讓金額達到1129億元，位列第一，北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等14個城市土地出讓金額均超過300億元。

　　溢價率方面，據中原地產監測資料，全國50個大城市土地溢價率全部為正值。其中，廈門、珠海、合肥等9個城市土地成交的樓面溢價率超過30%，瀋陽、寧波、大連等15個城市溢價率在20%-30%。北京、廣州、無錫等14個城市溢價率在10%-20%。

　　房企積極拿地

　　從上市房企披露的2019年1-4月資料看，多數大中型房企2019年以來拿地積極。以華潤置地為例，根據公告，2019年4月，公司在大連、蘇州、瀋陽、哈爾濱和溫州收購了8幅地塊，總樓面面積約144.23萬平方米，應付權益土地出讓金約124.69億元。公司1-4月實現總合同銷售金額690.25億元，總合同銷售建築面積約373.69萬平方米。其中，4月實現總合同銷售金額約177.9億元，同比增長25.5%；實現合同銷售建築面積約102.9萬平方米，同比增長30%。

　　熱點城市土地對房企吸引力較強。根據中原地產監測，5月17日，濟南迎來5月份第二場土拍，21宗地塊合計拍賣126億元，陽光城(6.540, -0.04, -0.61%)、世茂、碧桂園、金科、綠地等十余家大型房企參與競拍。同日，杭州市8宗地合計拍賣163億元，嘉裡、禹洲、電建等房企以最高限價拿地。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，2019年1-2月，全國土地市場整體低迷。隨著房企融資難度降低，部分城市在4月份土地市場出現復蘇苗頭。雖然未出現地王頻繁的現象，但土地市場升溫明顯，房企在熱點城市拿地額增加。

　　對於土地市場未來走勢，張大偉預計，不同城市土地市場會出現分化，三四線城市土地成交額可能進一步下調。一二線城市雖然調控政策依然嚴格，但對房企而言仍是增加銷售額的重要市場。一二線城市土地市場有望延續火爆態勢。

　　共有產權房供地增加

　　自然資源部網站資訊顯示，各地商品住房庫存消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水準；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。自然資源部要求，各地根據截至2019年3月份的商品住房庫存消化週期，結合本地土地市場實際，切實優化住宅用地供應，實施差別化調控政策。

　　一線熱點城市土地供應量依然較大。以北京地區為例，5月10日，北京市規劃與自然資源委員會網站公佈了近期計畫供應經營性用地專案資訊。5-6月，將有54宗經營性用地陸續入市。其中，11塊將在5月入市。通州近期將入市6宗地塊，共計規劃建築面積78.12萬平方米，相比去年增加明顯；而懷柔、密雲等遠郊區縣供地明顯減少。若順利入市，北京土地市場2019年上半年將掛牌68宗住宅地塊，同比增長162%；總規劃建築面積985.91萬平方米，同比增長188%。2019年上半年，北京地區住宅用地供地規模將顯著增加。

　　其中，共有產權房等政策性供地面積增加明顯。據諸葛找房統計，今年以來，北京已成交10宗共有產權房地塊，加上上半年還有9宗共有產權地塊陸續入市，遠超去年整年共有產權房用地的供應量。2018年，在北京市成交的52宗住宅地塊中，共有產權房地塊成交10宗，成交建築面積為100萬平方米。

　　諸葛找房指出，共有產權房供應量持續增加，是為了滿足剛需購房群體的居住要求。具體來看，近期將要入市的共有產權房地塊主要位於朝陽、通州、昌平等區域，整體地理位置較好。其中，朝陽區共有兩宗共有產權房地塊供應，分別位於豆各莊和東壩南區，預計本月下旬入市。“共有產權房”、“限房價、競地價、競自持”的土地出讓模式有利於引導居民對於房價的合理預期。隨著基礎性制度和長效機制的完善，北京住房的供需矛盾將逐步緩解。

政府覓地發展地下空間，提出在尖沙咀九龍公園地下興建５層的地下城，提供近６０萬平方呎樓面，除了４成樓面作為社區設施外，亦會有３成作零售用途，最快３至４年時間發展。
目前尖沙咀海防道、廣東道一帶舖呎租動輒數百元計算，料九龍公園地下城的零售舖租亦會
有吸引力。
另外，地下城亦會設３０％樓面作為泊車設施用途。

中美貿易戰持續增添香港經濟增長的不確定性，摩根大通仍看好全年樓市前景，預期下半年可再升5%，但同時提醒樓市存在政府再出招遏抑樓市升溫的政策風險，相對於寫字樓及零售物業，該行繼續看好發展商股，並調升大部分發展商股的目標價。

聚焦低啤打 薦長實信置恆地

摩根大通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠指，雖然樓價仍然向上，發展商股的股價動力料差不多已見頂，但前景仍相對優於寫字樓及零售，故仍給予「增持」評級，未屆要「減持」的時機，建議聚焦低啤打（low beta，即股價波幅較整體市場為低）兼防守性較高的發展商股，包括正在減持中港房地產業務比重的長實（01113）、估值低兼享淨現金的信置（00083）及預期可受惠於加快農地轉換的恆地（00012）。

過去政府連番出招遏抑樓市，但樓價升勢未止。摩通認為，即使政府措施無效，不代表政府不會繼續出招，即使招數的成效偏低，政府仍有政治責任去出招。「政府出招的最大目的並不是影響樓價，而是給予市場一個信息，政府不會容忍樓價不斷上升，藉以冷卻市場氣氛。」

指政府有責任出招 冀樓市降溫

梁啟棠稱，當市場對樓市預期變得熾熱，政府便會加強手段去為樓市降溫，估計政府會對非香港居民提出更多限制，進一步打壓投機需求，金管局亦可能透過提高銀行按揭貸款組合的風險權重來增加其資本成本，加大銀行上調按息的壓力。因此他相信，未來發展商股的推動力不會是樓價走勢，而是股息增長。

貿易戰陰霾已令人民幣重拾跌軌，這會繼續令本港零售銷售承壓，當中商場處於遊客中心的九置（01997）壓力較大，因此相對偏好本港零售為主的希慎（00014）及領展（00823）。

內地樓市方面，梁啟棠預期，隨內地經濟挑戰更大，相信房地產政策會偏向寬鬆，以支持經濟平穩增長，內需將是核心扶持政策，看好恆隆（00101）、嘉里（00683）及九倉（00004）。

新盤大碼樓近期連錄成交，昨日最大碼成交為英皇國際（00163）屯門現樓洋房珀居，以7900萬元售出11號屋；恆地（00012）粉嶺高爾夫．御苑以4250萬元售出9座天池屋，呎價26447元，售價及呎價俱屬項目次高。

位於小欖的珀居以招標方式售出的11號屋，洋房面積2836方呎，連1931方呎花園及977方呎天台，為3房間隔，同時備有私人泳池及2個車位，呎價27856元；項目至今累售9伙，套現逾9.2億元。

分層式大戶亦連錄成交，高爾夫．御苑9座28樓A室，實用面積1607方呎，另設有159方呎平台及1145方呎天台，天台設有私人泳池，成交價4250萬元及呎價26447元均屬項目次高；樓盤迄今累售304伙，累積套現約28.3億元。此外，新世界（00017）牽頭發展的北角柏蔚山加推2個頂層複式戶於本月27日起招標，單位位於1及3座頂層33及35樓，實用面積2375及2282方呎，呎價料挑戰項目新高。

逸瑆3特色戶提價兩成

樓市交投稍為轉淡，但樓價未有下跌跡象，發展商趁勢加價。麗新發展（00488）旗下筲箕灣逸瑆昨日調高2樓C至E室3個連平台特色戶售價，定價由原來594.4萬至602.7萬元，調升至726.1萬至737.4萬元，大幅加價21.7%至22.3%，並安排於周日（26日）發售。

商廈物業受資金追捧，灣仔乙級商廈資本中心一個中低層單位，以約3.6億元易手，呎價約2.48萬元，創該廈新高。

消息指出，灣仔告士打道151號資本中心12樓全層，建築面積約14500方呎，連同3個車位，以約3.6億元售出，呎價24828元，創該廈呎價新高紀錄。單位現時分租予兩個租客，月租共約31.88萬元，回報約1.1厘。

單位原業主為高山企業（00616），去年1月以2.95億元購入物業，並於去年10月起放售，據悉叫價曾達3.85億元，持貨不足一年半後沽出，賬面獲利約6500萬元，升值22%。

林子峰拆售香港仔裕輝 360萬入場

此外，資深投資者林子峰牽頭部署拆售香港仔裕輝商業中心全幢，入場費約360萬元。中原（工商舖）寫字樓部副區域營業董事張焯賢表示，下周一正式公開發售，其中3、7、22及24樓將以全層形式推出，每層建築面積約2270方呎；其餘分層單位建築面積由約255方呎起，意向呎價約11250元起，入場費約360萬元；地下則提供6個街舖，以洽購形式稍後推出市場。據了解，林子峰等於今年3月購入項目，涉資約3.5億元。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯「租金走勢圖」顯示，4月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.34元，按月升約0.9%，連升兩個月，創半年新高。

香港住宅租金貴絕全球，據德意志銀行近日發表的一份全球物價報告顯示，香港2房單位平均月租2.87萬元，成為全球最貴2房單位的城市，比第2位美國三藩市輕微高出1%。

三藩市平租1% 排第二

德意志銀行最近發表一份報告《Mapping the World's Prices 2019》，比較各大城市的商品及服務價格。當中比較全球各地2房單位的租金水平，香港以平均月租3,685美元（約2.87萬港元）成為全球最貴的2房單位城市，按年則微跌約1%。至於排第2及3位分別為美國三藩市及紐約，月租分別為3,631美元（約2.83萬港元）及2,909美元（約2.27萬港元）。

但薪金明顯未能追上租金，香港人的平均月薪2,399美元（約1.87萬港元），在全球排第27位，按年跌6%。反觀三藩市為全球薪金最高城市，達6,526美元（約5.09萬港元）。

一城2房 全包1.4萬租出

暑假臨近，內地大學生租務漸活躍，美聯物業助理區域經理翁凱傑透露，沙田第一城實用面積304平方呎，屬於2房間隔，剛以全包價1.4萬元租出，租客為3名將於9月來港升學的內地大學生，一次過支付12個月即16.8萬元租金。資料顯示，上址業主早於2007年以約107萬元購入，以新租金計，租金回報達15.7厘。

據中原地產前綫分行統計，沙田第一城本月暫錄41宗租務成交，平均呎租報43.7元，較4月份的42.1元上升3.8%。例如41座中層A室，實用面積284平方呎，以月租14,500元租出，呎租達51元，直逼新樓租金水平。