「我們家的土地竟住別人的祖先！」一位郭姓婦人家族祖傳一筆4800坪土地，不但被劃歸公墓，族人無權使用，還要繳地價稅；她要求政府徵收土地或給付租金，得到的回覆竟是「法院見」，讓她痛批新北市府佔地蓋陰宅，「和流氓沒兩樣！」新北市殯葬處回應，該地係民眾私捐，日據時代就是公墓，建議郭女循行政救濟。

指控新北市政府佔地的婦人郭麗卿（49歲），帶著記者來到三芝，其家族擁有4800坪土地就冒出一座座墳頭，還標示「三芝第二公墓」；郭女家族名下的「新小基隆段藩社後小段38地號」就在其中，而她擁有其中400坪土地。「現在全被新北市府『無償使用』作公墓。」郭婦表示，土地是祖父流傳下來的，她跟父親分別於1993年、2003年辦理繼承，新北市府皆未告知該地是公墓，直到2016年地政局進行土地分配對照清冊時，她到場才發現竟然是三芝第二公墓。

還要繳地價稅
郭婦說，「租用6平方公尺、6年為1期的墓地，新北市府向市民收8000元、向外縣市民眾收3.2萬元，市府佔地蓋陰宅，他們沒有錢拿、沒權使用就算了，家族其他人因繼承時間不一，部分族人還要繳地價稅，最多1年要繳5265元；另一塊200坪地由家族5人平分，平均每人繳600多元。」

郭婦控訴，新北市府從未向地主徵詢土地提供，也未表達徵收或是給付公墓使用租金，就無償使用私人土地做公墓，非常不合理，想向政府討回公道。郭婦表示，繼承土地的郭姓家族地主有20多位，想整筆土地一起告，還須找齊共同持分所有人，光裁判費就要50萬元，提告難度相當大。此外，她也擔心將來繼承人恐怕需付上龐大遺產稅。她已向殯葬處、行政院、內政部與監察院等單位反映，訴求能徵收或給付租金，最後都僅得到「法院見」回覆。

屬於持分繼承
對於郭婦訴求，新北市殯葬處表示，該地日據時代即為公墓，過去《三芝鄉志》也記載公墓土地為民眾私捐，政府並非無權使用該地，對於郭女提出徵收或收取租用費要求，建議循行政救濟提出訴訟，交給司法判決。

新北市議員鄭宇恩接受陳情協調，財政局稅捐處於去年開始讓地主免繳地價稅，但郭女想提告爭取徵收或給付租金權益相當困難，因該地是持分繼承，無法劃分地主擁有哪塊地，如果地主想就個人繼承部分提告，需花極大心思辦理土地分割，對一般民眾實在有難度。

鄭宇恩批評，「公部門就是在擺爛！」有些地主已去世，想找齊地主共同提告絕非易事；即便不見得具法律效力的《三芝鄉志》記載為民眾私捐，政府也應辦理土地登記，現在讓郭女繼承又無土地使用權，是行政怠惰。

高雄市大順陸橋拆除後，附近店面價格跟著水漲船高，周邊新建案房價也可能怒漲一波，原因在於原陸橋附近的建物屋齡偏高，民眾有大量換屋需求，因此多家建商紛紛投入陸橋周邊推案；專家指出，今年下半年到明年大順陸橋周邊房價可能有1~2成漲幅。

大順陸橋拆除後，首先受惠的就是原本陸橋兩側住宅，本來僅能作住宅或辦公室使用，現在搖身一變成為店面；附近房仲表示，甚至有物件開價翻倍。鄰近新建案也受惠於陸橋拆除，上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝表示，大順陸橋周邊現在陸續有建案進場銷售，如「沐樂」、「文華帝寶」等預售案，目前房價每坪在24萬元左右。

新案至少漲1~2成
施棟瀝指出，少了大順陸橋嫌惡設施，不僅交通更順暢，原本就發展成熟的商圈也能結合，加上周邊有科工館、捷運、輕軌、台鐵地下化車站等利多，新建案至少可以漲1~2成。
此外，也有不少建商在附近購地準備推案，例如城揚建設、華友聯開發近期都在大順陸橋附近獵地，20年沒在高雄推案的皇普建設也將在7月進場，於憲政路推出2~3房的首購宅；據了解，該案坪數規劃從20~36坪，開價可能落在每坪28~29萬元。

新北市蘆洲區為新北市第3大年輕城市，人口持續成長，已突破20萬人，其中南港子重劃區發展成熟，英田建設於長樂路推出新成屋「大和玉」，近捷運、公園、學校，機能成熟，建築採用SRC+RC結構，由日商台灣松下營造監造，規劃55~108坪純大坪數產品，開價每坪46~59萬元。

該案基地面積超過千坪，專案經理謝伯銘指出，重劃區內幾乎找不到這麼方正且大的基地，1樓規劃庭院，且經勘輿風水，在財位做了水池，石板的長寬高皆為魯班尺上的財位尺寸，庭園植栽選擇上，皆是常綠植物，有真柏、羅漢松、黑松、竹子，取松柏長青、節節高升之意，社區門廳、公設設計及營造皆由台灣松下營造負責，採日式風格。

建築地下3樓至6樓為SRC結構，6樓以上為RC結構，其中有4根主要結構延伸至14樓，外牆全棟防水，並使用日本進口磁磚黏著劑，採毛胚交屋，也可依住戶需求配合隔間或裝潢，室內管線採上配管設計，室外管道也採明管，方便日後維修。謝伯銘指出，本案步行約8分鐘可至捷運蘆洲站，步行還可達柳堤公園、YouBike站、運動中心及忠義國小、鷺江國中明星學區，機能十分便捷。

房仲業者統計，2013至2018年實價揭露北市單筆總價億元以上的豪宅交易，去年有230筆，為近6年新高，較2017年增加近13%，較2016年大增逾4成；若以單筆平均總價1.86億元，相當於富豪去年累積砸近430億元掃進230戶豪宅。

大直「西華富邦」逾20筆
信義房屋統計，2018年有230筆總價逾億元豪宅實價資訊，以中山區65筆最多、占28.26%，光是大直指標豪宅「西華富邦」去年就揭露超過20筆，超越松山、南港、文山、內湖、大同、萬華、北投等7個行政區的億元以上豪宅揭露筆數。

去年揭露筆數排名第2則是大安區，累積56筆；排名第3為士林區，累積38筆；信義區排名第4，累積22筆。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，去年億元以上豪宅揭露筆數創近6年新高，主因過去幾年受不景氣衝擊，部分買氣遞延，加上近年台股站上萬點，多數上市櫃大股東身價衝高，也將部分財務規劃配置到億元以上豪宅，還有海外資金回流也有一部分進入房市買豪宅。

根據實價資訊，2018年北市億元名宅的實價登錄件數230件、年增12.7%；單筆平均揭露總價1.86億元，其中，單筆總價低於1.6億元的交易占近5成，顯示近年豪宅買家並沒有積極追價的動力。

曾敬德指出，新完工的名宅因屋齡與規劃新穎，較能吸引豪宅客的目光，其次則是地段優越、大基地的豪宅，甚至是超高樓層的景觀宅；至於購買名宅的客戶，通常有明顯的地緣性，如同社區持續購入，近年還出現類似整合改建的名宅社區交易。

宜進子公司宏洲纖維（1413）昨（23）公告，以4.4億元買下新北市汐止遠雄U-Town新台五路一段93號30樓等12戶房地及停車位，挹注租賃收入成長。宏洲表示，該樓層已有租戶，待10月過戶完成後，就能立即貢獻營收。

宏洲指出，這次購入的遠雄U-Town不動產，土地約有96.50坪，建物約1,419.16坪。

今年房市出現外地建商「北漂」潮，包括新濠、宏利發，勝輝、麗寶、昭陽、竹城、希伯崙集團、隆大營造等建商，都搶進台北市推案。不過，台北市一地難求，上述8家有一半是透過都更或合建途徑卡位。

近十幾年的房市多頭，許多北部建商紛紛南征台中、台南和高雄購地推案，包括國泰、太子、寶佳、遠雄、勤美、冠德、富邦、大陸、華固、長虹等至少20多家，相對地中南部建商揮軍北上較不普遍。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，上半年北市在地建商推案相對保守，但外地建商推案卻有增無減，適度填補供給低潮，買方的選擇也變多。雖然北市土地成本居高不下，但對外來建商而言，台北房屋售價最高、購買力也高，預期進軍北市的建商可望持續增加。

住展雜誌統計，新北市的新濠建設、宏利發建設、勝輝機構，桃園發跡的麗寶建設集團、昭揚建設、竹城建設，台中的希伯崙集團及高雄隆大營建等8家建商，在北市新案估計總銷超過100億元。其中，新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等5家都是首次在北市推案， 昭揚、勝輝則是睽違多年後重返台北房市。目前以新濠、竹城進度較快，新濠在羅斯福路推出「台大學」，竹城則在內湖推出「竹城。有樂町」。

另外，宏利發將在北投榮總商圈推出「榮華一鹿」，希伯崙開發則計劃在內湖成功路推出「伯特利」，隆大營造將在重慶北路二段推出新案。至於麗寶集團則已升級為全國性建商，並持續在全台推案，每年案量平均都在300億元左右，今年又將在台北市推出「麗盛水方」。而勝輝機構過去多在新北市中和、板橋推案，2019年將在南港推出「舞青」案。

社會住宅推動聯盟表示，蔡英文總統上任以來，提出「八年20萬戶」社會住宅的建設目標，但部分地方政府在推動社會住宅的進度，卻是「開倒車」，其中以高雄市新任市長韓國瑜對社會住宅沒有任何計畫，處於「等無車」狀況，另外台北市長柯文哲也在第二個任期，拋出因為空屋多，所以社宅「踩剎車」，也被住盟抨擊跳票。

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱表示，根據衛福部在2015年公布的數據，全高雄市的弱勢族群對社宅的需求量高達43821戶，為六都當中需求最大，但在過去4年，社會住宅推動「十分消極」，僅規劃興建1165戶，這數字還是包含了包租代管，遠低於市民需求，原本希望韓國瑜市長上任之後有所改變，沒想到韓國瑜對社宅推動興建卻沒有任何計畫，市民等於是「等無車」。

在台北市的部分，台北市社會福利聯盟理事長解慧珍表示，估計弱勢的社宅需求量為40164戶，需求量居全國第二，過去四年的進度為20487戶，增加戶數為全國之冠， 原本值得肯定，沒想到柯文哲連任之後卻拋出「空屋多」，所以社宅不用再蓋，導致原本承諾接下來4年繼續推動的「3萬戶」進度，瞬間減速為再建「1807戶」，「踩剎車」的做法形同在欺騙原本支持他的青年朋友和社福團體。

住盟也點名台中市，原本在過去四年算是積極，但新任市長盧秀燕上任之後，沒有任何社宅計畫，甚至還撤銷北屯區太源段一期(450戶)、北屯區東山段(330戶)、豐原火車站後站(72戶)、南屯區建功案(84戶)、東區練武段(270戶)，等共1206戶，目前累計興建的社宅加上包租代管為5965戶，距離實際需求的28875戶還有一段距離。

台南市、新北市和桃園市受到的評價相對較好。住盟表示，台南市弱勢需求量為21440戶，目前進度興建加包租僅597戶，不過新任市長黃偉哲近期提出4年興建2千戶目標，雖然是「剛開車」，但「晚到總比不到好」。

新北市弱勢需求量為33891戶，包含林口社宅在內，目前進度為10208戶，但現任市長侯友宜承諾至少再多蓋3千戶，雖然「開慢車」，但還可以接受。

桃園市弱勢需求為8363戶，但目前興建加上包租已達12496戶，並且持續朝原本規劃的2萬戶邁進，被住盟評價為六都當中唯一的「準點車」。

桃園市中壢海華特區因SOGO百貨進駐，成為桃園一級商圈，屋齡20年中古屋的房價仍高於中壢市平均行情，指標豪宅成交價站穩3字頭，房仲業者指出，因地段精華，就算屋齡高的住宅也可接受，以3~4房有車位的物件詢問度最高。

海華特區發展至今已30年，光由海華建設推出的住宅即有19棟，另有1棟為凱薩雙星商業大樓。信義房屋中壢海華店主任楊尚樺表示，要在中壢市找大坪數產品，目前除了高鐵桃園站特區外，就是在此區，區內屋齡20年以上的住宅皆是3房以上格局。

指標社區「海華大帝」屋齡7年，規劃1層1戶或2戶的70~166坪格局，視樓層高度與有無裝潢，成交價每坪36~39萬元。區內唯一沒店面的純住宅社區「海華帝國」，規劃80~110坪，釋出量稀少，最近的成交案例在3年前，每坪37~39萬元。

楊尚樺表示，該區因屬中壢指標地段，就算是屋齡逾20年的房子買方接受度也很高，成交價每坪23~24萬元，仍比中壢區平均行情來得高，買方多為換屋族，因區內車位不足，故以3~4房含車位的物件詢問度最高。

中信金控子公司台灣人壽南港經貿園區C3基地，與三井不動產攜手合作南港C3地上權開發案，23日舉行動土儀式。中信金董事長顏文隆表示，南港C3預計2022年底完工，將是大型複合式商場，日本大型商場LaLaport將進駐，未來將是台北新東區的最大亮點，也可望成為民眾打卡新景點。

顏文隆表示，中信金從信義計劃區搬到南港後，現在進一步開發C3地上權，在2018年11月底取得建照，並在今年5月23日動土。台灣人壽C3案整體投資金額近400億元，將會是台北東區門戶計畫內最亮眼的重量級商業開發案，不僅可獲穩定投資收益，也響應政府政策，讓保險資金積極參與促進國家經濟發展與區域產業升級，C3案將會為南港地區增加5千坪公共開放空間，可供公益團體活動及南港、內湖、汐止附近居民更多休閒娛樂的空間。

台壽總經理莊中慶表示，政府推動南港東區門戶計畫，打造新創產業區塊與經濟發展軸帶，而南港C3正位處毗鄰南港軟體經貿園區，緊鄰南港展覽館及中國信託金融園區，地處國道一號及國道三號交會點，並可由環東快速道路往來市中心，鄰近高鐵南港站，與捷運板南線、文湖線及臺鐵形成三鐵共構，形成便捷的交通網絡。

且國家會展中心於今年啟用，預計未來連結周邊將吸引大量的國外商務旅客，商機及周邊效益可期，故將規劃辦公、商場及多功能會場的複合型設計可帶動區域發展。

台壽指出，C3案設計與工程監造是由國際知名大師李祖原負責，未來總樓地板面積達12.25萬坪，包含三座樓高分別為 27、21、19層的A級辦公室塔樓，其中27層與21層的塔樓，將在21層位置有獨特的空橋銜接，另外裙樓有一直徑68公尺，挑高18公尺的多功能會場，未來可在此會場舉辦電競比賽、演唱會、展覽活動等。

另外從6樓到地下一樓近5萬坪的商場部分將全部交由三井不動產營運，會引進LaLaport來台設台灣第一號店，借重其商場經營實力，導入日系獨特風格，打造適合闔家同歡的大型複合式商場，主要客群規劃以「家庭」為單位，一家人可悠閒共度美好時光，此理念與中信金「We are family」的品牌精神符合。

房市研究單位住展雜誌發現，以往多由台北市建商南下各縣市興建房屋，但今年以來卻有新北、桃園、台中和高雄的建商北上台北市推案，但最適合的選擇是都更與合建案。

另外，力麒建設董事長郭淑珍今天表示，今年房市的量和價將持平表現，大部分購屋人為自住客，投資客較少。目前力麒也積極參與都更和危老條例改建市場，以突破大台北土地貴又難買的困境。

住展雜誌統計，今年預估有新北市的新濠建設、宏利發建設與勝輝機構；桃園的麗寶機構、昭揚建設、竹城建設；台中的希伯崙集團；及高雄的隆大營建等8家中南部建商前進北市推案，總銷售新台幣逾百億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等5家建商均為首次在台北市推案；昭揚、勝輝則是多年後重返台北房市；麗寶為全國性建商，近年來持續耕耘台北市場，今年再推指標案。

何世昌指出，台北房地產市場雖然誘人，但建地稀少且昂貴，建商想覓得價位適合、地塊方整的土地相對困難。因此都更或合建等方式，成為外來建商至北市推案的好選擇。

何世昌說，今年上半年北市在地建商推案信心減弱，整體推案量縮，但外來建商推案卻有增無減，適度填補供給低潮，消費者的選擇更多。雖然對部份北市在地建商來說，房價相對利潤有限，但對外來建商而言，台北房市擁有最高的房價水準、最高的消費能力，誘因依然很大，預期進軍北市的建商還會更多。

郭淑珍表示，現在大台北地區土地買不到且價格又高，過去堅持以自有土地才興建房屋的原則需要調整，目前不論都更、危老改建的方式都會參與。

力麒表示，目前走危老條例有兩塊土地正在洽談，皆位於台北市敦化南路靠近仁愛路附近；都更案部分位於天母西路及中山北路6段，均進行逾10年，天母西路案已在興建中，中山北路6段案子有機會在明年推案。

　　5月23日，北京市住建委官方微信披露，東城區、西城區正式面向社會發布共有産權住房項目申購公告，符合本市共有産權住房條件的東城區、西城區戶籍家庭可以到網上填寫資訊登記申請。

　　其中，面向東城區符合條件家庭房源項目為四季盛景園項目和國瑞瑞福園項目。其中，四季盛景園項目位於大興區魏善莊鎮，項目四至為：北至龍江路，南至龍海路，東至龍善大街，西至魏善莊二號路（規劃二路）。項目規劃地上總建築面積約21.1萬平方米，其中共有産權住房項目地上建築面積約20萬平方米。項目本次配售總套數200套，其中，兩居室155套，建築面積約89平方米；三居室45套，建築面積約113平方米。銷售價格2.9萬元/平方米，全裝修交房。項目單套住房的購房人産權份額比例為80%，北京市大興區保障性住房建設投資有限公司（政府産權份額代持機構）持有20%份額。

　　國瑞瑞福園項目位於大興區瀛海鎮，項目四至為：東至京福路，南至瀛安街，西至瀛順路，北至瀛吉街。項目規劃總建築面積約20.8萬平方米，其中共有産權住房項目地上建築面積約10.1萬平方米。項目本次配售總套數200套，其中，兩居室151套，建築面積約89平方米；三居室49套，建築面積約139平方米。銷售價格2.9萬元/平方米，全裝修交房。購房人産權份額比例為60%，北京市大興區保障性住房建設投資有限公司（政府産權份額代持機構）持40%份額。

　　面向西城區符合條件家庭房源為房山區金隅金林嘉苑項目。項目位於房山區閻村鎮，蘇莊地鐵站南1公里，房山超級蜂巢項目東側，項目四至為：東至凱旋大街，南至良園二路，西至翠柳南街，北至元武屯路。該項目銷售均價含全裝修費用2.6萬元/平方米。單套住房的購房人産權份額比例為75%，北京市燕房保障性住房建設投資有限公司（政府産權份額代持機構）持有剩餘25%份額。

　　北京市住建委表示，從實施情況看，共有産權住房政策運行平穩，有效滿足了自住需求，切實發揮了保民生、調結構、穩房價的重要作用，實現了“穩房價、穩地價、穩預期”的積極效果，切實落實了黨中央提出的“房住不炒”要求。截至目前，全市累計申購且符合條件的家庭約23萬戶，與自住房相比供需矛盾大大緩解，過去約400戶家庭搶一套房，現在則變成了7戶家庭中就能搖中一套房，“中簽率”大大提升，共有産權住房剔除了投資屬性，確保讓住房回歸居住屬性，從而真正滿足剛需群體住房需求。

　　據統計，共有産權住房樓面地價較同區域同時期“限競房”低20%-40%，已銷售的共有産權住房項目均價2.62萬元/平方米，套均總價235萬元，拉低2018年新建普通商品住房均價的9%左右，共有産權住房的持續入市對確保北京市房地産市場健康平穩發展起到了關鍵作用。截至目前，東城區、西城區戶籍且工作地在外區的家庭提出購房申請累計約4.3萬戶，其中有1700餘戶已簽約購買。

5月16日，國家統計局公佈的《4月份70個大中城市房價指數變動情況》顯示，新建商品住宅價格方面，4月份環比上漲的城市有67個；二手住宅價格方面，4月份環比上漲的城市有55個，同比上漲的城市達到68個。在“小陽春”行情下，“漲城”呈現增多趨勢。

不過，作為一線城市的上海卻是個“另類”。4月份上海二手住宅價格同比下跌1%，是70個城市中唯一一個出現同比下跌的城市。而新建商品住宅環比上漲0.3%，在70個城市中列倒數第12位；同比上漲1.5%，列倒數第3位。

記者觀察發現，在2017年一系列調控政策“組合拳”下，上海樓市自當年下半年開始劃出一條“量縮價穩”的平滑曲線。而在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控基調下，上海的一些做法又是否值得其他城市借鑒呢？

新房價格兩年漲幅不到12%

從近兩年上海市統計局公佈的資料來看，上海房地產市場呈現出明顯的“量縮價穩”的走勢。

資料顯示，新建住宅交易方面，2018年上海新建住宅（含商品住宅、安置房、保障房）銷售面積1333.29萬平方米，同比下降0.6%；而在2016年，上海僅新建商品住宅銷售面積就達到2020萬平方米，同比增長0.5%。

存量住宅方面，2018年上海存量住宅網簽面積1230萬平方米，同比增長4.3%；而在2016年存量住宅網簽面積達3161萬平方米，同比增長4.2%。

價格方面，統計資料顯示，2018年上海新建住宅銷售均價為28981元/平方米，而2016年新建住宅銷售均價為25910元/平方米。這意味著兩年時間裡，上海新建住宅銷售均價的漲幅還不到12%。值得注意的是，上述新建住宅均包括各類保障性住房。而即使在剔除各類保障性住房後，上海商品住宅的銷售均價變動幅度也不大。

上海市統計局資料顯示，2018年，上海內環線內商品住宅銷售均價為108155元/平方米，內外環線間為74694元/平方米，外環線以外為37298元/平方米，同比分別上漲4.6%、3.3%、3.6%。

顯然，在一系列嚴厲調控下，上海的投資、投機需求被極大抑制，雖然成交量大幅下滑，但價格卻保持相對穩定。

而作為生產“麵包”的“麵粉”，土地價格的穩定對樓市穩定至關重要。

據記者不完全統計，2018年上海成交宅地及商業、商務用地等共計103宗，共攬得土地出讓金1643億元，總規劃建築面積927萬平方米，綜合溢價率0.9%。而在宅地方面，全年共成交60宗，獲得土地出讓金908億元，總規劃建築面積537萬平方米。

值得注意的是，零溢價成交幾乎成為上海涉宅地塊的“標配”。全年成交的60宗涉宅地塊，綜合溢價率僅為0.02%，其中又有58宗為零溢價成交。而宅地的零溢價，則與“招掛複合出讓”的土拍制度密不可分。

2016年，上海先後出現18個區域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調整土地出讓政策，實行“招掛複合出讓”。根據規則，當有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標出讓，對投標人進行評分確定競得人。

2017年6月，上海對“招掛複合出讓”政策進行“打補丁”式微調，在上述規則基礎上，首次引入“受讓管理”指標。根據規則，在確定入圍競標人排名順序時，評標小組先按照總得分由高到低的原則確認投標人的排名順序。

“通過招掛複合出讓的方式，對房企拿地進行視窗指導，對抑制土地市場過熱，以免地價推高房價具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

從“賣方市場”到“買方市場”

“招掛複合出讓”政策的出臺，對政府而言無疑意味著土地出讓收入的“減少”，但土地溢價率的大幅下降，又很大程度上避免了房價、地價的螺旋式上升。

當然，上海能夠接受土地的零溢價成交，與其自身的財力有著直接關係。

資料顯示，2018年，上海市一般公共預算收入為7108億元，位居全國各城市首位，比排在第二位的北京多22.8%，是排在第三位的深圳的2倍。

記者對2018年土地出讓金排名前28位城市梳理後發現，在土地出讓金與一般公共預算收入的比值方面，北京、上海、深圳3個一線城市分別以29%、26%、11%位居最後三位。上海對樓市調控政策落實的程度、執行的力度，或許值得其他城市借鑒。

在限購方面，目前上海執行的是2016年3月份制定的“滬九條”，即居民家庭在購買住房前需連續繳滿5年社保或個稅；有2套及以上住房的滬籍家庭，以及有1套及以上住房的非滬籍家庭，暫停購房。

此外，在企業購房資格上，上海也及時“打補丁”“堵漏洞”。去年7月上海就曾加碼限制企業購房，對企業註冊年限、繳納稅金、職工人數等進行規定，並規定企業購買商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高到“滿5年”。

在限貸方面，上海同樣執行的是差別化信貸政策，首套房最低首付35%，執行基準利率；購買二套房的，普通住宅最低首付50%、非普通住宅最低首付70%，利率均上浮10%。不過在套數認定上，上海嚴格執行認房認貸。

在限價方面，上海同樣執行著限價政策，不過相比其他城市，上海執行得更加嚴格。

在市場亂象整治方面，針對茶水費、捆綁裝修、捆綁車位等亂象，上海於2017年7月實行公證搖號購房制度，要求開發企業必須將全部准售房源納入排序選房範圍；在搖號排序時必須使用公證機構提供的電腦搖號軟體；不得設置利於內部、關係戶的入圍條件，經紀機構不得入圍；對弄虛作假的企業，一律暫停網簽，並列入“黑名單”。針對虛假消息、首付貸、違規提取公積金等亂象，2018年9月上海出臺政策，對上述亂象進行嚴厲整治。

與此同時，上海還在開展房產稅徵收試點，對屬於居民家庭第二套及以上住房，且家庭全部住房面積人均超過60平方米的部分徵收房產稅；按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納；交易價格低於上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%，其餘稅率為0.6%。

無論是限購、限貸，還是搖號購房等，說上海的調控政策是全國最嚴格的並不為過。

一系列調控政策的加碼，一二手房價格倒掛現象逐漸消失，投資投機需求被極大打壓，“強買強賣”“內幕交易”等市場亂象幾乎絕跡，而隨之而來的是市場交易量明顯下滑。

但對購房者而言，正是這一系列的“組合拳”，才有了自己“地位”的顯著提高：市場不再“一房難求”，買房時不會再“被迫”交茶水費、捆綁裝修，絕大部分項目也由之前的“搶著買”變為“挑著買”。

記者，在商品住宅體系之外，上海還在保障性住房方面集中發力，尤其是租賃住房領域。自2017年7月首次推出租賃住房用地以來，至目前上海共推出租賃住房用地68宗，總規劃建築面積421萬平方米，至少提供6.5萬套租賃住房。按照規劃，上海在“十三五”期間將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。

“政策這麼嚴厲，但調控能不能看到效果，關鍵在於地方如何將這些政策落實到位。”嚴躍進告訴記者。

對投資投機客的不歡迎、對剛需的“尊重”，反映的是上海這兩年的樓市從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，也是上海樓市調控成效的生動寫照。

住建部預警 十城被亮燈

住建部預警 大連、南寧等10個城市被“點名”

一個月內包括佛山、蘇州、大連、南寧在內的10個城市被住建部“點名”

被預警城市主要特徵是新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅大

當樓市小陽春來臨，不少城市土地市場升溫之時，市場上關於政策鬆綁、房價開始大幅上漲的聲音再次出現。不過，對於“熱起來”的城市，中央並未坐視不理，而是亮起監管大棒，進行預警提示。

5月18日，據新華社報導，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

這距離國家統計局發佈“4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”僅過了兩天。而上一次的預警也是在統計局發佈3月份資料之後。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，住建部對4城的預警體現出中央對於2019年“三穩”的目標毫不動搖，對於各城市樓市穩定的要求決不放鬆。

佛山、蘇州、大連、南寧遭住建部“點名”

為何佛山、蘇州、大連、南寧會被“點名”？中原地產首席分析師張大偉分析認為，被預警城市都屬於房價明顯上漲城市。

大連、南寧在70個大中城市的統計範圍內。根據國家統計局資料顯示，4月大連新建商品住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

蘇州、佛山雖然不在70個大中城市的統計範圍內，但是蘇州在這一輪的土地回暖中打響了頭炮，並製造了高價地專案，不可謂不引人關注。張波表示，這幾個城市不但房價上漲明顯，土地市場的熱度亦表現為溢價率環比提升明顯。

4月29日，蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊拍賣結果出爐，中海地產以35.6億元的總價競得該地塊，樓面價為30287元/平方米，創造了蘇州園區的地價新高。而此前，吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊也誕生了新的高價地專案。

蘇州樓市也在升溫。據克而瑞資料統計，2019年1-4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬平方米，同比2018年同期增長了38%。成交均價21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現同比“量價齊升”的局勢。

而佛山，地處粵港澳大灣區，受廣州、深圳城市需求外溢的影響，在這一輪的地市回溫中，也較為醒目。諸如3月26日，經過兩個多小時競拍，舉牌171輪，中海地產以18.5億元總價、3.06萬平方米商業配建以及2.1萬平方米的自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月22日，歷經2小時激戰，時代中國以31億元、7.1萬平方米的自持摘下佛山金沙洲裡水商住地塊。而去年四季度，佛山地市還處於震盪調整中，底價成交、撤牌、推遲與流拍的現象不斷發生。

中央監管+地方調控，穩定房地產市場

中央監管與指導，地方實施調控措施，成為此輪調控的最大亮點。

以蘇州為例，在住建部點名的同時，地方政府也關注到了地市的升溫，並祭出調控的兩連殺。

5月11日，蘇州市人民政府發佈《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，宣佈在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。同時還對土地出讓報價規則進行調整，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。5月16日，蘇州再出新政，將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年，這意味著在九年義務教育階段只允許使用一次學區資源，即使子女讀完小學、學區也不允許通過房屋買賣的方式轉給別人。這讓炒作學區房變得意義不大。

在張大偉看來，未來房地產調控將以地方主導、中央指導為主，不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

還有哪些城市房價、地價在漲？

新京報記者發現，此次住建部點名的四個城市，分別是位於我國東部的蘇州、南部的佛山、西部的南寧和北部的大連，監管層似有敲山震虎之意。事實上，除了蘇州和佛山的土地市場表現較為突出外，大連和南寧的房價上漲在70城市中並不是最靠前。

在4月份70城房價指數中，新建商品住宅價格環比上漲的城市數量有67個，不漲的僅有3個。而3月份、2月份，這一數據是65個，57個。環比漲幅居首的城市是秦皇島，達1.8%，重慶、昆明的漲幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、濟南、武漢是1.%。

二手房價方面，環比漲幅最高的是西寧，為2%，太原、廈門等城市二手房價漲幅為1.2%、1.3%。

在土地市場方面，部分城市回暖明顯，出現房企搶地現象，諸如長三角的杭州、南京、寧波、合肥，粵港澳的廣州、福州等，中部地區的武漢、鄭州等，北方地區的天津與濟南等，多輪舉牌、高溢價拿地等頻現。

這背後除了房企資金面充裕、積極拿地補倉外，還與三四線市場退熱，房企將重心轉移至二線城市有關。

2018年底以來，中央多次強調2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

在此政策基調下，部分熱點房價、地價的異動，必然會引起注意。張大偉表示，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，類似2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年仍將常態化。

中國社科院和社會科學文獻出版社23日共同發佈的《房地產藍皮書（2019）》指出，2019年商業地產市場的不確定性增強、市場競爭加劇、商業創新加速、存量更新加速、資產證券化加速。從空置來看，預計未來3-5年商業專案平均空置率將達到20%以上，商業整合並購的趨勢加速。

　　5月23日，廣州市住建委官網發佈《廣州市房地產開發專案車位和車庫租售管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），並規定從23日起實施，有效期為五年。


　　根據《管理辦法》，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。

　　其中，第四條明確規定，房地產開發專案建設單位出售建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫前，須經初始登記確認權屬。住宅建築區劃內，規劃用於機動車停放的車位、車庫尚未出售的，建設單位應當予以出租。建設單位出租建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫前，須依法完成規劃驗收，不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務。

　　《管理辦法》還指出，銷售商品方式，應當將在銷售方案中明確車位、車庫規劃配建數量、位置、租售方式、機動車停放服務收費標準和售價，並在銷售現場予以公示。

　　根據《管理辦法》，業主每購買一套房屋，只能相應購買一個車位或車庫，在保證業主可購買或租用一個車位或車庫的前提下，才能將剩餘車位元、車庫出售給需要購買兩個或兩個以上車位或車庫的業主。

　　另外，如果建設單位不按照該《管理辦法》的規定租售車位、車庫，將由房地產行政主管部門按照《廣州市停車場條例》、《廣州市房屋交易監督管理辦法》相關規定依法處理。

　　查詢相關資料記者瞭解到，去年，廣州出臺了《廣州市停車場條例》，其中明確規定住宅建築區劃內，規劃用於機動車停放的車位、車庫尚未出售的，建設單位應當予以出租；車位、車庫出售或者出租的，應當首先滿足業主的需要。未按照規定將尚未出售的車位、車庫出租，或者車位、車庫出售、出租未首先滿足業主需要的，由房屋行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以十萬元以上五十萬元以下罰款，並納入本市公共信用資訊管理系統。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，據廣東電視臺房產頻道2018年報導，位於廣州海珠區的某樓盤貼出的地下車位元銷售方案顯示，專案擬出售的146個車位，面積在8-13平方米不等，售價為100-120萬/個。在這當中有一個面積僅有8.91平方米的車位，公示價卻高達120萬元。折合單價約13.5萬/平方米。

　　此次廣州市住建委官網發佈《廣州市房地產開發專案車位和車庫租售管理辦法》，打擊天價車位的意味明顯。

居屋或白居二佔60% 學生及長者捧場

以市價五九折定價的「出售居者有其屋計劃單位2019」（下稱今期新居屋），房屋委員會（下稱房委會）昨日首天派發申請表，截至下午5時，房委會客務中心已派出約3.3萬份申請表格，為2017年3月推售包括彩虹彩興苑、大嶼山梅窩銀河苑及銀蔚苑首日派出4萬份後，逾兩年首天派表最多。

記者在樂富現場觀察，昨日上午約11時，房委會客務中心門外持續有人龍排隊索取今期新居屋的申請表，冀得到「大抽獎入場券」。人龍在中午後陸續減退，至下午約1時幾乎不用排隊已能入場取表，但場內仍擠滿不少市民圍觀居屋模型及展出的資訊，取表人士主要為年輕學生及年長一輩。

房委會表示，首日派出的約3.3萬份表格中，有1.3萬份為居屋綠表，居屋或白居二白表則有2萬份（約佔60%），累計約有1.4萬人次到訪客務中心。

何文田冠德苑最受青睞

今期新居屋包括6個全新屋苑共4871伙，分布於何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及火炭旭禾苑。當中，以居屋樓王冠德苑最受在場人士青睞。剛滿18歲的胡小姐與母親到場了解今期新居屋詳情，表示自己將以白表一人名義申請，並心儀冠德苑。不少受訪申請者認為，雖然冠德苑的呎價較高，但何文田地理位置好、單位面積又較大，故傾向購買冠德苑單位。

現時仍為學生的陳先生表示，因受資金所限，只會考慮呎價最低的旭禾苑，「聽說只要有7.8萬元首期便能置業，所以前來了解詳情。」

今期新居屋單位實用面積約276至568方呎，以市價五九折推售，售價155.51萬至528.99萬元；白表家庭入息限額為5.8萬元，資產入息上限為201萬元，一人申請者資產和入息上限減半。由於今期新居屋將與「白表居屋第二市場計劃2019」（下稱白居二）同步接受申請，為簡化申請程序，兩項計劃會使用同一份申請表。今期新居屋及白居二的申請費分別為250元及160元；同時申請兩者則為410元。

業界料最終申請達30萬超上期

今期新居屋將於本月30日至6月12日接受申請，8月進行攪珠，合資格申請者料於11月揀樓。申請者除可在房委會樂富客務中心提交申請外，房委會亦首次接受網上交表和繳付申請費，不過，網上遞交申請填寫申請表限時45分鐘，填寫過程中不能中途儲存資料。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，參考上期居屋最終收到超過27萬份申請，加上近期樓市熾熱，估計今次新居屋最少收到30萬份申請。他認為，今次新居屋推出大量單位，新屋苑又位於市區地段，故有一定吸引力。

美聯物業住宅部行政總裁布少明預測，今次新居屋最少有20萬份申請，甚至會追平去年收到27萬份申請的紀錄。

他表示，由於居屋的單位與市場細價樓的特點重疊，故今次新居屋申請會鎖起部分市場購買力，認為要直至8月攪珠完成後方能釋放。布少明估計，屆時二手市場的細價樓交投將會變得活躍。

白表居屋第二市場計劃（白居二）將連同今期新居屋同步接受申請，未補地價資助房屋市場勢增一批新購買力，刺激該類單位接連錄得高價成交。黃大仙下邨一個實用面積544方呎單位，剛以456萬元易手，樓價創全港未補地價公屋新高紀錄。

富誠地產助理分行經理潘祖兒表示，黃大仙下邨4座龍逸樓低層6室，實用面積544方呎，原圖則開放式間隔，原業主3月以460萬元未補地價放售，獲睇樓一個月的同區買家積極洽購，終以456萬元成交，呎價8382元，樓價貴絕全港未補地價公屋。據了解，樓價最貴公屋舊紀錄分別為香港仔華貴邨及鴨脷洲利東邨，樓價俱為450萬元，最新造價較舊紀錄高6萬元或1.3%。

鳳德邨未補價每呎8680冠東九

潘祖兒指出，成交單位為屋苑面積最大單位，目前已分間成3間房，連裝修，由於市場已無其他同類放盤，故以高價易手。單位原業主於2001年以30.49萬元買入，近期由遺產執行人接管後沽出，賬面大幅獲利425.51萬元，升值14倍。

此外，同區公屋鳳德邨亦錄高價成交，為4座黛鳳樓高層9室，實用面積485方呎，原圖則開放式但可間兩房，以421萬元未補地價易手，呎價8680元，除屬該屋苑未補地價成交價首破400萬元大關外，呎價亦創九龍東未補地價公屋新高。原業主於2015年以未補地價83.19萬元購入，賬面獲利337.81萬元，升幅4.1倍。

沙田公屋廣源邨8座廣松樓中層12室，實用面積443方呎，原圖則開放式改作兩房，以未補地價304萬元沽出，呎價6862元，創屋苑未補地價呎價新高。原業主2007年以45萬元未補地價入市，賬面獲利259萬元，12年升值5.8倍。

居屋亦有高價買賣，牛池灣嘉峰臺1座高層K室，實用面積422方呎，兩房間隔，以未補地價570萬元售出，呎價13507元，成九龍東未補地價居屋呎價新高。原業主於2016年以355萬元買入，賬面賺215萬元，升值60.6%。

另一邊廂，連錄蝕讓個案的上水豪宅天巒，繼續有業主虧損離場。市場消息透露，天巒2期洛卡諾大道單號屋，實用面積2425方呎，三房戶，連約1337方呎花園，以公司轉讓形式易手，作價3730萬元，呎價15381元。原業主於2010年以4161.5萬元一手購入，賬面蝕431.5萬元，貶值10.4%。

中區商業樓面需求大，有財團近年斥資逾1.5億元購入中環榮華大廈A及B座的24個住宅單位，成交呎價約1.9萬至2.2萬元，相信屬收購活動，預計日後可重建商業樓面涉約20萬平方呎。

中環榮華大廈 呎價1.9萬起

據EPRC經濟地產庫資料顯示，位於中環德己立街27至39號及榮華里13至17號的榮華大廈A座，以及榮華里8至16號的榮華大廈B座，先後錄共約24住宅單位成交，造價490萬至940萬元，呎價1.9萬至2.2萬元不等，由4間不同公司分別購入，包括金湘實業有限公司、毅良有限公司、睿海有限公司和金駿貿易有限公司，但相信背後為同一組財團合作收購。

榮華大廈A及B座鄰近好利商業大廈及余悅禮行，周邊以商廈項目為主，兩廈現時為10多層高舊樓，樓齡約47年，共設132個單位，地下設有酒吧和食肆等，並鄰近蘭桂坊，人流頗旺。兩廈地盤形狀呈梯形，面積共約1.3萬平方呎，現時地段劃為「商業（4）」地帶，日後適合重建成銀座式商廈和辦公室。

二手樓價反彈撲高位 銀行估價趨保守

二手私樓身價，過去數月回升逾1成，其中太古城逸天閣一個3房單位，最新以1,588萬元沽出，較3個月前造價，回升接近200萬元。

太古城本月暫錄23宗成交，較上月同期19宗多，支持樓價進一步上升。美聯物業高級分區營業經理吳肇基指出，最新逸天閣低層D室，實用面積714平方呎，減價10萬元，以1,588萬元沽出，呎價22,241元。翻查紀錄，2月份同座同室，樓層較低單位售1,400萬元，相隔3個多月，賣貴188萬元，升13%。該單位業主於1988年以108萬元購入單位，持貨31年，帳面獲利1,480萬元，升值13.7倍。

日出康城成交量 按月增3成

另外，新盤向隅客回流，刺激日出康城多個屋苑，本月成交量已錄40宗，較上月同期30宗多3成。中原地產高級資深營業董事譚桂貞指出，成交包括緻藍天3座中層LB室，實用面積950平方呎，成交價1,344萬元，呎價14,147元。

市區3房戶樓價要逾千萬元成常態。藍田滙景花園13座中層F室，實用面積718平方呎，屬於3房連套房間隔，以1,255萬元沽，屬今年屋苑樓價最貴，呎價17,479元。比較3月份同戶型單位，當時造價1,158萬元，最新成交價貴接近100萬元。其次，紅磡海濱南岸7座中層J室，實用面積589平方呎，成交價1,200萬元，呎價20,374元。

不過，中美貿易戰升溫，以及樓價接近歷史高位，銀行估價表現趨保守，中原估價指數（主要銀行）CVI，最新報87.24點，按周跌2.34點，指數屬於近5周最低。

中美貿易戰升溫，新盤不斷出現撻訂個案。最新為元朗尚悅．嶺、馬鞍山星漣海及將軍澳藍塘傲各錄一宗撻訂，涉及殺訂金額約276萬元，5月以來新盤已至少錄31宗撻訂個案，殺訂金額總值逾3,376萬元。

尚悅．嶺本月累錄第3宗

一手成交紀錄顯示，恆地及新世界合作元朗尚悅．嶺於本月錄第3宗撻訂，單位為2座23樓實用370方呎C室，2房間隔，買家於5月15日以638.3萬元購入，最終取消交易，估計遭沒收5%訂金涉約32萬元。

星漣海四房殺訂176萬

至於長實旗下馬鞍山星漣海第2A座25樓A室，面積1,660方呎，屬四房單位，原於去年8月17日以3,519.2萬元售出，買家已簽署正式買賣合約，惟於今年5月10日取消交易，料遭沒收5%訂金涉約176萬元。

麗展與帝國集團合作的將軍澳藍塘傲亦錄撻訂，來自第8座16樓G室，面積634方呎，單位去年11月減價14%後，原於本月14日以1,366.07萬元售出，惟買家近日撻訂，估計遭沒收5%訂金涉逾68萬元。麗展已重新上載銷售安排，下周一重新發售單位。

柏蔚山推2頂層複式招標

另一邊廂，新世界旗下北角柏蔚山推出2伙頂層複式戶招標，分別為第1座頂層C室及第3座頂層D室單位，單位面積分別為2,375方呎及2,282方呎，均屬4房雙套房間隔。該2伙於下周一起推出招標，9月30日截標。