網路發達，賣方選擇自售房屋，除了省下仲介費，也不會發生仲介帶看時，太多人出入房屋，破壞屋況的情形；更重要的是，再會賣房子的房仲，都不會比屋主更了解這個待售物件。算盤打盡，自售自宅看似好處多多，但另一方面，屋主自售所花的時間成本與成交壓力都極大，相關風險，也不可小覷。

對此，Money101.com.tw分析屋主自售自宅有5個賣房子的注意事項及風險。房子要賣出，一定要曝光讓很多人知道，要曝光就必須有費用，如報紙或網路廣告，屋主如果要親力親為做這些事，既花錢又花時間。

風險1：看屋時間難配合 屋主疲於奔命
更麻煩的是，一般有工作的屋主，根本無法 24 小時等著看屋客上門。
當售屋消息放出去之後，隨時都可能有人來看屋，萬一屋主臨時有事不在時，可能就失去了真正買家，這樣的自售屋主，最好是可以長時間待在家中的退休族、自由業，無法配合看屋時間的情況，看屋客這次約不成，也許轉身就看到喜歡物件，最後無法全心賣屋的屋主，就會因而延後成交時機。

風險2：自售可接觸買家有限 缺乏後續追蹤經驗
一般而言，潛在買方愈多，賣出的機率愈高也愈快，以目前的看屋客習慣來看，大多會透過房仲，屋主可以觸及的看屋客，一定不如房仲公司來得多；此外，一般買家要買屋，通常是在二訪或三訪之後才會買，房仲可以有系統的追蹤買主；而屋主未受過銷售訓練，可能也不願意放下身段追蹤買方，成交機率當然相對比較小；加上一般屋主交易經驗不多，未必能談到好價格。

風險3：買家見低就踩 自售被殺價更慘
自售屋主自售想省下仲介佣金，但買家也不是省油的燈，會來找自售屋主的人，越來越精明！他們通常會認為自售屋主想省下佣金自售，更代表資金有問題，既然如此，多數買家也懂得趁勢狠殺，「都少付了仲介費了，房價可以少一點吧？」碰上這類狠角色，結果所得的淨收入，有可能比交給房仲公司賣還來得少，賠了夫人又折兵。

風險4：看屋資訊網路全都露 敵暗我明安全堪慮
一般屋主，當然沒受過賣屋專業訓練，多數還可能屋主是第一次售屋，通常不知如何過濾買方，像是有無財務能力？是不是真誠意買家？會不會是詐騙集團？很容易浪費時間在非真實買主身上，不只花費時間和心力，更令人擔心的，是屋主的安全問題。
屋主自售須接觸陌生人，過去屋主或房仲，在帶看中遭威脅或殺害的新聞，時有所聞；或是他們可能只是想來看看屋內是否有價值的東西，一看到屋內只有老弱婦孺，等到有機可乘時，伺機會下手行竊，因此，建議屋主帶看前，應先告知親友並找人到家陪同；看屋時，謹記要最後進門，並敞開大門，萬一碰上危急意外情況，也比較可以即時應對。

風險5：交易流程陷阱多 碰上詐騙求助無門
過去，就曾經有屋主一收到買家兩成頭期款就過戶，最後買家人間蒸發，才知遭詐騙，屋主欲哭無淚，而這類詐騙集團，專盯網路自售賣屋族！由於一般屋主，買賣房子的經驗都不足，最好要找公正客觀的代書，甚至盡量不要只用買方請的代書，並請代書提供買賣價金信託履約保證，謹守產權安全移轉標準作業流程，以確保買賣雙方交易上的安全。
許多屋主只見自售房屋的有利一面，但自售並不如想像中那麼簡單，建議再想省錢，也盡量不要自作聰明，代書包套做完的費用不過幾萬多元，透過專業幫忙，不但交易安全性大增，更可以省下舟車勞頓的跑公文時間，何必賣個房子把自己整到鐵腿，還要時時擔心被騙。

台中房市重大建設、軌道經濟釋利多，年年都有新興推案熱區。盤點台中下半年的「百億金磚熱區」，推案大多集中在二大區塊：北屯機廠重劃區及南區五權站，許多建商不畏選舉因素干擾，依舊看準兩地的自住需求及投資習性，紛紛進軍備戰，「搶買起漲點」。

建商不畏選舉干擾
台中上半年熱區集中在烏日高鐵特區、嶺東建功自辦重劃區、北屯機場特區及南區等四大區，其中烏日高鐵特區和嶺東建功重劃區紛紛推出大型造鎮案，烏日區以興富發建設「夢幻誠」逾1600戶壓境，加上登陽、龍寶、精銳等個案，讓烏日區新預售戶數突破2000戶；嶺東區則有「豐邑菁科城」，帶動上半年建照戶數直線飆漲，市場很熱鬧。

照著上半年這波造鎮案持續銷售，《蘋果》盤點下半年推案潮後發現，其中北屯機廠區及南區五權站推案力不歇，知名建商紛紛搶進，總推案戶數逾千戶、總銷皆達百億元，價格也一路往上飆。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，台中近年軌道話題夯，房市熱區版圖都圍繞在軌道議題上，價格也不斷挑戰新高，但按照當前景氣，造鎮案消化得要1~2年。

南區五權站方圓1公里範圍內，下半年至少就有6案推出，坤悅、磐鈺、嘉磐、總太、櫻花等建商都有新案推出，主力採中小坪數，其中又以磐鈺建設復興路新案，規劃含精裝修銷售，每坪3字頭創新高價；附近還有建國南路的「大慶夜市」即將開張，為市區最大夜市，都讓該區人氣熱鬧滾滾。坤悅開發董事長陳丕岳表示，南區交通影響很大，鐵路高架化、東興路打通，都吸引建商和購屋族目光。

另外，根據市調統計，北屯機廠總站，仍將持續有大案現身，光是寶佳機構下半年一口氣就推出三案。目前已推的有和築建設2案、總戶數逾450戶，勝麗建設1案；而惠宇建設繼「惠宇千曦」快速完銷後，下半年也將再推出第3期新案，依照該區購屋一窩蜂的熱度及建商行銷策略來看，單價短期容易有明顯拉抬效果。

高雄美濃區出現房價低到破表的華廈與透天厝，不到百萬即可入手，但也並非所有物件都那麼低廉！近期在美濃精華區泰安路出現1棟地上2樓的透天厝，地坪307坪、建坪174.9坪，屋齡7.7年的店面待售，開價7280萬元，特別的是目前店面正承租給金融機構營業。專家分析，選購銀行店面可穩賺租金，租金行情較區域高5~10%，是頗為搶手物件。

合庫承租中 機能熱絡
該筆釋出物件目前為「合作金庫銀行美濃分行」承租，房仲表示礙於簽訂保密條款，不便提供訊息。「合作金庫美濃分行」位於商業機能熱絡的泰安路，一旁即為全聯生鮮超市，消費人潮多。相對高雄市區，美濃房價便宜，根據實價登錄顯示，多數店面成交價均低於1000萬元，地坪多在30~40坪，尚未出現數百坪店面成交紀錄；即便是透天厝，房價最高也僅2200萬元，若該承租給合庫的店面成交，房價必創美濃新高。

金融機構店面釋出，在市面並不多見，高雄近期另1棟承租給元大銀行的店面也在出售，該大樓位在三多百貨商圈，周邊多家銀行駐點，人車潮均多。待售店面屋齡14年，地坪持分24.9坪、建坪297坪，總價開價9880萬元。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，金融機構店面釋出較為稀有，主因是多數都帶有10年甚至20年租約，租金收入穩定，鮮少有房屋持有者願意釋出。「相對於一般店面，承租給金融機構店面，因租約長且租金行情相對周邊店面高5~10%，對想穩賺租金做財務規劃的投資客來說，是非常好的投資標的。」

房仲帶房看屋，風吹日曬不一定能成交，有的連底薪也沒有；但對購屋族而言，辛苦賺錢買屋也相當不易，仲介服務費當然「能省則省」。但究竟什麼時機談服務費最好呢？專家建議，服務費含總價以「實付」來談最省事又不傷和氣；有房仲連鎖品牌打出買方固定1%服務費，都不用傷腦筋。

按法規規定，仲介買賣服務費不得高於成交總價的6%，房市普遍以買方1~2%，賣方3~4%的規則收費，端看物件總價及仲介品牌。不過近年房仲競爭激烈，服務費「買一賣二」、「買一賣一」，甚至僅收0.5%仲介費以求成交也時有所聞，都是為了在市場生存。

成交前後 時機都不對
但是，服務費談的時機怎麼拿捏？房仲鄭先生表示，一開始看房或下斡旋時，最忌諱直接砍服務費，因為連成交都還沒一撇，就先砍服務費，房仲怎能盡心幫你找好物件？那麼成交後再談？「這時就不會有人理你，畢竟制式的斡旋契約，白紙黑字都有寫服務費計算方式，成交了再談服務費，幾乎是不可能的。」

市場最常見的折衷方式是以「實付」的概念去和仲介談，也就是買家向房仲直接表達物件「含服務費」的購屋預算；另一種是當斡旋成功，屋主已經願意出來碰頭，代表雙方價格接近，若還有價差空間，買家也可「以進為退」、多加一定的價金並包含服務費來談，也等同「實付」概念，再讓仲介去搓合。當然若屋主價格真的太硬，談完甚至沒有服務費可拿時，仲介也可能放棄，幫你轉介紹別間房子。

「購屋族下斡旋、議價，都要擬定價格策略，對物件可接受的最大價格範圍，就不容易掉入價格預算陷阱。」中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示，服務有價，房仲也要生存，而且服務費並不是全給仲介，依照各公司規定，可能有一大比例要給仲介公司去經營品牌、廣告物件和加盟月費，看似動輒10多萬元的服務費，獲利並不如想像中豐厚，都得辛苦付出時間和心力去經營與服務。

房地產價值法則中，地段「一路之隔」或「一橋之隔」，兩地價格天花板可能就猶如天龍地虎，尤其在潛力區段因議題多、建設充足，房市往往充滿想像力，容易吸引高價換屋建商搶進；舊市區則因環境機能底定，空地少發展不足，房價相對平穩，造就緊鄰的兩地價格極端差異。

例如近年最熱門的「台中高鐵特定區」，市府以「烏日副都心」的長遠目標，將高鐵周邊規劃成會展物流中心、綠活住宅基地、生活消費核心、高鐵門戶特區4大主要區塊。

敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖分析，74號以西的高鐵特區，腹地夠大且完整，不管是政策或是民間財團、建商在投資建設持續有進展，並吸引許多南區，甚至彰化、南投的年輕人到台中工作居住，價格幅度及想像力較大。

烏日新屋多不易漲
根據內政部實價登錄資料顯示，74號快速道路以東的烏日區（舊市區）新成屋，市場行情約在每坪19~25萬元之間；74號快速道路以西（高鐵特定區），市場買賣以寶佳機構為主，大多處1字頭末段，但是若為知名建商推案，房價則相對烏日舊市區高出10~20%，最高每坪可達25~30萬元，尤其高價建案皆分布公園綠地周邊，價差明顯，如今年預售新案，以「精銳潮」、龍寶「園臻邸」最具指標代表性，單價最高甚至突破3字頭。

而台74線烏日高鐵以東的舊市區，屬早期開發區段，近年偶有新案現身，如新成屋「允將禮湛」，每坪單價約20萬元上下，普遍新完工建案主力單價皆為此價格區間。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，整體烏日因新屋供給量過多，近6年房價平穩，上漲不易，建議以自住心態購屋較佳。

屋比房屋比價平台創辦人葉國華又有驚人之舉，他賣掉一手催生的屋比持股，近期投入房仲實體店面成立新品牌，同名為「屋比」，維持過去網路平台的比價優勢，主打「進屋比、看所有房仲開價」，位在永和的實體店面已試營運、下個月正式開幕。葉國華發下豪語，將在年底前達到30間店面、3年內擠身10大品牌之一。

今年53歲的葉國華有「房仲鬼才」的稱號，他擁有28年資歷，在永慶房屋從業務員爬到首席房產顧問，服務成交逾3000名客戶、培育超過20位同仁晉升店長，還曾創下1年成交8間2億元豪宅、連續3個月帶店單月佣金收入破1500萬元的紀錄。
當人生走上巔峰，他卻選擇離開老東家創業，2015年創立網路平台「APPLE HOUSE房屋自售平台」，2016年再推出「屋比房屋比價平台」，如今再挑戰最熟悉的實體房仲「屋比房屋」。

延續網路比價優勢
「屋比房屋比價平台」的最大特色，在於「比價功能」與「線上呼叫經紀人服務」，它不僱用房仲、不承攬物件，僅彙集國內各房仲網買賣物件後，針對不同房仲的同一物件進行比價，搜出最優惠價格後，即可接觸提出最優價的房仲，或呼叫付費加入屋比的房仲進行服務，創新的模式讓屋比一戰成名，還被譽為「房產界Trivago及Uber」，但葉國華也因此惹惱永慶、信義、住商、中信等業者，遭10大房仲業者聯合提起民事、刑事訴訟。
屋比在刑事部分獲不起訴，民事部分還在纏訟中，官司未解套，葉國華先大動作開設實體店面。葉國華坦言，此次重出江湖，仍採過去網路平台「比價」優勢。
他說，過去花3個月帶看，客戶一一比價的時代過去了，數位時代就是要讓客戶有最快、最即時的訊息，「房仲不進步，就等著被淘汰。」
「屋比房屋」強調所有資訊透明化，在店門外公布「待售物件歷年實價」、「同社區歷年實價、成交量」、「物件售價歷史變動」等，同時提供部分城市學區、貸款、裝修等資訊查詢；店內所有人員也都必須投保「誠實保險」，當發生消費糾紛就透過保險機制迅速理賠。葉國華認為，此舉將為房仲業界帶來全新革命。
為何選在這時機點從網路轉向實體店面，葉國華指出，近兩年房市買氣帶動房仲營收回升，去年單一房仲家數平均年佣收約可達約1000萬元，高房價的雙北更可達1200萬元以上，對拓展實體店面與發展新品牌有利基點。

7月1日正式開幕
目前正在試營運的「屋比房屋」，位於永和中正路上，下月1日正式開幕，該店目前有4名員工，未來將持續補到20名員工，資本額約4000~5000萬元陸續到位中，全部由葉國華1人獨資；加盟金則各個階段不同，初期最低10萬元，未來隨品牌效應擴散將逐步調整至50萬元。
葉國華表示，新品牌第1年的重心將放在6都，再擴及到周邊縣市，目前有20~30組店東洽談加盟中，他強調，「同行非敵國」，資訊透明化的前提就是資源共享，屋比就是要與目前房仲品牌的加盟店合作、共營。他發下豪語，今年底前，屋比將力拼30間店，期許3年內達到百店目標，擠進台灣前10大房仲品牌。

店面適合中老年族
對新品牌加入房仲市場，從事傳產業秘書的方小姐表示，屋比雖然祭出誠實保險，但對於她而言相當陌生，還須深入瞭解，「覺得大品牌房仲相對有保障。」
北市35歲的馮先生則指出，其實屋比過去的房屋比價功能，以及內政部的實價登錄自己都會使用，所以若要購屋還是會自己上網直接看，他認為這樣的店面對於不熟悉網路的中老年族群可能較有幫助。

屋比被質疑違法 房仲品牌再掀混戰

全台房仲業去年銷售金額達到548億元、年增16.1％，創下近4年來新高，看到房仲市場回溫，葉國華也在此時投入房仲實體店面。但不具名業者認為，房市銷售額仍由大品牌房仲業者瓜分，新品牌實則難以推動，唯一突破點就在加盟店東，但如此一來勢必與各大仲介品牌再掀起一番混戰。

同業感覺被挖牆腳
「屋比房屋比價平台」自2016年推出後，引發10大房仲業者不滿，因為屋比收集各大房仲網站物件資訊，並提供連結，被聯合提告違反《商標法》、《著作權法》與《公平交易法》，即使官司已連續取得2連勝，但民事《公平交易法》仍處於3審階段。同業表示，之所以被告違反《公平交易法》，是因為屋比成立後，就發生屋比經紀人替買家向其他房仲進行議價，讓同業感覺像是被「挖牆腳」。

此舉當然引起仲介業不滿，因為買方如果原本就連到自家網站，那買方就可以自己向該店詢問購買，如此一來買賣佣金都屬於該店家，而不是跟屋比共營。對此葉國華則表示，目前1、2審已判決對方敗訴，主因是買家本就有選擇仲介的權利，但該案目前在第3審階段、仍未落幕，無論結果如何都將尊重法院判決。

3大挑戰殺出血路
不具名業者透露，葉國華此次重回江湖，將面臨市場上的新挑戰，包括「去仲介化」、「品牌力」以及「同業圍攻」。「去仲介化」指的是淡化仲介議價的角色，仲介主要任務就是協調買賣雙方的價格認知，但客戶一開始就清楚最低價後，對於賣方議價空間直接縮減，十分不利房仲運作，「有多少加盟店願意與其合作還是個未知數。」

「品牌力」則是目前房市盤整期中最現實的問題，目前全台灣有10餘間知名品牌，包括台灣房屋、永慶、信義、住商、太平洋房屋、21世紀等，除非葉國華能夠找到在同區域擁有多家店的加盟店主合作，才有可能與眾多品牌競爭。但就算他得到加盟主支持，直營體系都有相關加盟品牌，也依然會影響其營運，最終引起「同業圍攻」。

他認為，葉國華此次回到實體店戰場，將重演網路平台被質疑違法一事，極有可能再次掀起一番波瀾，所以葉國華倘若要成功，勢必要殺出一條血路。

太子建設21日上午舉辦股東會，公布去年全年度營業收入為64.85億元，淨利12.52億元；合併營業收入118.55億元，合併淨利12.43億元，每股盈餘0.77元，並分配每股現金0.65元。公司指出，今年推案168億元，主力仍以首購與首換宅為主，但台灣房市呈現3高現象，因此仍會謹慎保守推案。

房市有3高隱憂
太子建設業務群副總經理邱文珍指出，今年公司結案有台北「太子華威」、台北「太子咸亨」、「太子郡」、「W時代」、「太子新富」，台南則有「君峰會」、「太子WIN2」與高雄「太子雲」C區大樓等，總銷約168億元。台北推案主力多著重在首換型市場，中南部則以首購與首換宅為主，然而值得留意的是坪數90~180坪屬豪宅市場的「太子咸亨」，3月進場銷售至今表現不差，整體房市景氣維持穩定。

邱文珍表示，9合1大選後房市買氣回穩，但目前全台房市趨勢是餘屋量高、使用執照量高及未來建照執照核發量也高，這3高現象將對未來房市產生隱憂，而公司未來經營仍主推在位於都會區2環生活圈，交通便捷區段以首購與首換型、剛性需求自住宅為主，讓美中貿易、升息與美國債券殖利率倒掛等潛在風險得以趨避。

太子建設位於高雄仁武霞海重劃區有上萬坪土地待開發，目前「太子雲」E期正興建，最快也要到明年才會開始銷售。然而區段房價從最早每坪成交1字頭，至今已開始朝2字頭房價邁進。高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出，區段鄰近左營區福山生活圈，但即便目前房價已上揚，與左營相比仍有10~15%價差，若推出順銷機率仍高。

高雄和發、大發、本洲、以及永安等四大工業區，近期交易相對熱絡，除了台郡等電子大廠進駐的和發產業園區，因官方公告土地交易漲幅不得超過2.05％之外，其他三個工業區，三年來工業土地上漲幅都超過20％以上，又以永安工業區漲幅44％居冠。

業界近期並傳出，岡山本洲工業區的友荃科技，以4.08億元，賣出2,600坪廠房，換算廠房加土地的每坪售價約15.69萬元，比該區土地平均售價12萬元，高出許多。

合發土地開發公司總經理張俊良說，和發產業園區2016年1月開賣，官方訂價平均每坪8.8萬元，2017年7月調整2.05％之後，迄今維持在每坪8.98萬元，開賣時的可售面積約23萬坪，目前只剩3.6萬坪，出售率約84.5％。

在和發產業園區附近的大發工業區，2000年時因廠商嚴重外流，最低價殺到每坪只有4到5萬元，不過，隨著投資日增，工業地價格也扶搖直上。大發工業區服務中心主任鄭雅升表示，區內目前已無閒置土地，廠商之間的交易，根據不同路段的差異，目前平均每坪價格在13到15萬元之間。

業界指出，大發工業區三年前的交易價格大約介於每坪10到11萬元之間，平均漲幅介於30％到36.36％，近期最大一筆交易是去年11月，國巨以7.9億元，買進6,300坪土地，換算每坪約12.53萬元。

鄭雅升說，自從88快速道路通車之後，建蔽率可達70％的大發工業區，就特別受到廠商喜愛，加上屬於甲種工業區，產業使用範圍較廣，目前已有609廠商進駐，每年產值達2,600億元。

台開負責開發的岡山本洲工業區也無空地，台開表示，現在已有近200家廠商進駐，年產值約770億元，三年前的土地成交價，平均每坪介於9到10萬元之間，現在大約是12萬元，上漲幅度約20％到33.33％之間。

但業界近期傳出的一筆交易，廠房加土地的每坪售價約15.69萬元，比該區土地平均售價12萬元，高出許多，賣方是岡山本洲工業區內的友荃科技，以4.08億元，賣出2,600坪廠房。

外界鮮少注意的永安工業區，反而是三年來漲幅最大，永安工業區服務中心主任黃滿清表示，三年前平均每坪價格約9萬元，現已漲到每坪13萬元，漲幅約44.44％。

他說，雖然少有成交紀錄，但去年底一家生產油脂的公司，以1.08億元，將850坪土地賣給一家生產漆裝防鏽的廠商，換算每坪約12.7萬元。

受惠台商回流及產業擴產需求增加，桃竹地區工業地產需求持續暢旺，據統計，今年上半年大型工業地產成交達136億元，持續創高；其中，桃園工業地產交投仍維持高檔，竹北台元科技園區廠辦銷售也熱絡，聯詠、聯發科、力智電子等IC設計業者均購入台元廠辦，新竹工業地產需求異軍突起。

根據信義全球資產、第一太平戴維斯等商仲業者統計，台達電再以25.7億加碼桃園中壢中工段廠房，為今年上半年桃園工業地產最大宗交易，同欣電子、廣錠科技、卜蜂、大成長城子公司國成麵粉等也都有入手桃園廠房。

新竹則是以台元科技園區廠辦銷售最熱絡，聯詠以36.9億元購入台元科技園區第8期V棟全棟約1.3萬坪廠辦手筆最大，此外，包括力智電子、聯發科也分別投入約4.3億、3.4億元購入台元科技園區廠辦。

信義全球資產經理王維宏表示，桃竹地區因地利條件與地價相對較低，近年來持續吸引業績和訂單大增的科技業及傳產業擴廠，作為辦公或生產基地，大型工業地產交易續旺，不過供需落差擴大，使得不少訂單在手、急需擴產的業者，只能承租的方式取得廠房。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，今年上半年桃竹地區包含工業地產及土地，總成交規模約301億元，年增約69％，隨著房地價格高漲，使不少自用需求者在成本考量下，外溢移往中南部較外圍、但產業聚落成形的工業區。

不過值得注意的是，建商看好後市，大量在桃竹各地購地補貨，也帶動桃竹土地交易規模放量，日前交通部鐵道局標售青埔及竹北二個高鐵站周邊土地，光竹北高鐵站就成交近95億元，包括寶佳、惠宇、豐謙等建商均加碼住宅土地；此外包括大成長城、鉅輝鋼鐵、桃苗汽車、昇貿科技、日勝生旗下的立疆開發等，也都有在桃園購入土地，作為開發或營業使用。

小宅坪數小、總價低，近年吸引不少年輕人購買。房產學者章定煊表示，小宅常有五大問題，建議購買時多想想，看看自己在不在意，如果要買預售屋，最好把相關圖面交給有經驗或專業的人士幫忙檢查。

戶數多 出入較複雜
首先是規畫戶數過多的問題。章定煊表示，以小宅為主的建案，規畫的戶數一定偏多，並造成兩個常見的問題，一是一層太多戶，電梯不夠使用，二是出入的人也比較複雜。

恐有單面採光問題
第二是單面採光通風的問題。許多小宅的建案，邊間是留給較大坪數，所以經常出現只有單面採光通風的情況。現在小宅規畫又傾向多隔間的規畫來吸引消費者，如兩房兩廳一廚兩衛一陽台，有些隔間勢必會面臨沒有採光通風的情況。暗房、暗廳、廚房無法排煙、廁所無對外窗等缺陷經常看得到。

不是正規前後格局
三、無法區分前後的問題。一般住宅設計，與其他人接觸的客廳會置於大門處，接下來是餐廳，比較屬於私人空間的臥房、廚房、工作陽台會置於房屋的後方。現在許多小宅一開門進來經常是餐廳、甚至是廁所、廚房或臥室，整個前後就完全混亂，至於穿堂煞則是司空見慣。

收納、機能空間省略
四、隔間機能不全與缺少。小宅被隔了太多的隔間，導致每個隔間過小，表面上家具放得進去，但是收納空間非常不足。有個案甚至連一些必要機能的空間直接省略，比如說餐廳或工作陽台。

壓梁卡柱問題難免
五、梁柱問題嚴重。自從雨遮不能計價登記後，有些建案又把梁柱外露的設計改回梁柱於牆面內，就可以偷室內的坪數。這樣的設計原本就會導致室內稜角過多，對於本就空間不足的小宅來說，更是雪上加霜。至於壓梁卡柱問題難以避免。

章定煊表示，買預售屋小宅，如果被漂亮的家配圖騙去下訂，交屋後經常會很痛苦，建議把相關圖面交給有經驗或專業的人士幫忙檢查並提建議。

　　近期，房企境外融資速度明顯加快。據中原地産不完全統計，6月以來，海外融資的上市房企超過15家，融資金額超過30億美元。多數房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。融資利率方面，不少房企海外融資利率超過10%。業內人士稱，5月以來，境內融資有收緊的趨勢，預計下半年融資難度會進一步增加，政策面有望進一步收緊。今年以來，多數房企加速拿地，疊加償債高峰來臨，為緩解資金壓力，上市房企積極拓展海外融資渠道。

　　海外融資規模增加

　　從發行主體看，赴海外融資多數為港股上市房企，也有少數為A股上市房企。此外，多數房企海外融資是無擔保、無抵押。

　　多數房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。以融創中國為例，公司6月12日公告，擬發行2022年到期的6億美元優先票據，票面利率為7.25%，利息將由2019年12月14日起，每半年支付一次。發行票據所得款項主要用于本集團現有債務再融資。

　　部分房企融資期限較長。以中國奧園為例，公司將發行于2023年到期的2億美元優先票據，票面利率為7.35%。發行票據的估計所得款項凈額將約為1.98億美元，公司擬將所得款項凈額用于集團現有境外債務再融資。

　　部分公司延長了現有融資期限。以北京建設為例，公司6月13日公告，附屬公司將1.82億港元及648萬美元的現有貸款融資延長36個月。

　　融資利率方面，不少房企海外融資利率超過10%，境外融資額度佔用較多。以新湖中寶為例，公司6月12日公告，旗下新湖（BVI）2018控股有限公司完成在境外發行總額1.1億美元的債券，票面年利率為11%，期限為3年。本次債券發行依據美國證券法S規則向境外機構投資者發售，並在香港聯合交易所有限公司上市。

　　新湖中寶表示，在批復的8億美元額度內，公司已完成發行境外債券共計6.25億美元。本次債券成功發行有利于公司進一步拓寬融資渠道，並為建立境外市場良好信用打下基礎，符合公司發展戰略。

　　境內融資或收緊

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2019年1-5月份，房地産企業融資規模整體較大，融資利率整體較低，兩位數利率融資非常少。一方面緩解了償債等資金鏈壓力，另一方面也為加速拿地打下基礎。5月下旬以來，隨著境內融資收緊，海外融資規模增加，成本也隨之攀升。預計下半年融資難度會進一步增加，政策面有望進一步收緊。

　　克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日，銀保監會網站發文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地産融資。在此背景下，信托貸款余額經歷3月份短暫反彈後于5月再次回落。

　　諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐對中國證券報記者表示，今年以來，多數上市房企提高了拿地速度和力度，一二線熱點城市布局力度較大。加速拿地必然會導致房企融資增加。目前，房地産市場調控力度依然較大，為防止房地産市場再度升溫，境內融資渠道有收緊的趨勢。疊加房企償債高峰期來臨，海外融資成為多數房企的備選方案，以此緩解資金緊張問題。

　　針對房地産市場下半年的走勢，段雨桐預計，融資方面還是會維持收緊態勢，短期內不太可能會有很大的放松。對于拿地來講，行業頭部房企近期拿地比較積極，原因一是由于可售庫存低，需要補貨，二是目前拿地的成本相對而言是比較低的。而且中小型房企由于資金問題拿地速度會有所下降。綜合來看，2019年第三季度房企拿地對保持一定的熱度，第四季度可能會有所降溫。

　　近日，31省份披露5月房地産開發投資情況。廣東、江蘇、浙江三省前5月房地産投資額依舊領跑，18省份房地産投資增速跑贏全國。

　　粵蘇浙前5月房地産投資領跑全國

　　國家統計局數據顯示，前5月廣東省房地産投資累計值5277.18億元，領跑全國，江蘇省4927.49億元緊隨其後。浙江省雖以3921.19億元的投資額位列第三，但同廣東省、江蘇省差距明顯。

　　今年年初浙江省社科院發布《浙江藍皮書》(2019)時曾指出，因限購、限貸、限售、限價等限制性政策短期不會松動，預計今年浙江房地産開發投資呈現高位降速狀態。


　　值得注意的是，從年度數據看，2014年至2018年，廣東、江蘇、浙江3省一直穩坐房地産投資前三甲。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中新經緯客戶端採訪時表示，對于粵蘇浙此類省份來説，經濟實力較強，本身具有較好的投資實力。加之近兩年規劃力度很大，快速發展。

　　中原地産首席分析師張大偉接受採訪時也指出，各省份房地産投資情況受城市經濟和容量影響，從全國看，經濟活躍區域的房地産總量也高。這兩年熱點區域開始調控，且本身規模已經很大，熱點區域房地産投資增速有所放緩。

　　一組有意思的數據是，北京市房地産住宅投資佔比(房地産住宅投資/房地産投資)最低為54.99%，距離北京不過100多公里的天津市卻是另一個極端，房地産住宅投資佔比高達82.29%。上海市和江蘇省的情況同北京市和天津市有些相似，數據呈現兩極特點，房地産住宅投資佔比分別為55.63%和78.43%。

　　18省份房地産投資增速跑贏全國

　　數據顯示，2019年前5月，海南省、青海省、寧夏回族自治區和河北省等4省份房地産投資累計增長為負；另有9省份房地産投資累計增長不超過10%，11省份房地産投資累計增長超過10%但不超過20%，7省份房地産投資累計增長超過20%。

　　此前，國家統計局公布5月全國房地産開發投資和銷售情況顯示，2019年1-5月，全國房地産開發投資46075億元，同比增長11.2%。對比看，2019年前5月18省份房地産投資增速跑贏全國。


　　嚴躍進指出，非熱點區域投資增速較高，和區域基建有關。過去此類區域交通設施不發達，這兩年有所跟進，相關城市基本面有較好改變。尤其是雲南等市場，近兩年房屋銷售非常不錯，也會帶來資金較快回籠，對房地産市場投資等具有較好意義。

　　專家：房地産開發投資的拐點已現

　　中泰證券資管18日撰文指出，乍看之下，今年以來房地産開發數據很積極，但積極的數據背後，未必是企業擴張的雄心壯志。該文援引中信證券房地産行業報告觀點，由于越來越多的開發企業不願意囤積土地，降低單塊土地的拿地規模，削減從拿地到開工的時間，加大前期的建設投入，才使得土地市場並不景氣的2019年，開發投資仍然維持較高的增速。

　　恆大經濟研究院首席經濟學家任澤平18日發表研報指出，從全國來看，土地成交領先房地産投資6-9個月，2018年拿地高峰進入開工、施工期，推動當前投資走強。任澤平認為，目前各線城市投資均已出現見頂跡象。2018年5月以來，300城宅地成交建面累計增速達到32%的高點後持續回落，2019年5月降至5%。從領先指標來看，拿地見頂回落已經一年，決定了當下就是投資拐點。

　　天風宏觀團隊17日發布研報稱，綜合對建安投資和土地購置費的判斷，預計房地産開發投資全年增速5.9%-7.6%，均值6.8%。節奏上，預計2季度開始逐季回落，下半年加速回落，主要拖累因素是土地購置費增速的加速下滑。如果後續相關政策再度實質性收緊，全年房地産投資增速大概率回落至6%以下，明年增速也將進一步下滑。

由共計24家房企參與競拍的兩塊亦莊宅地，最終一宗花落雅居樂，一宗由港中旅拿下。

6月21日下午，北京土拍大戰落幕，當日北京出讓的三宗地塊全部成交，總成交價為98.76億元。

其中，懷柔新城03街區HR00-0003-6004等地塊被“城建+懷勝”聯合體以36.36億元底價競得。由共計24家房企參與競拍的兩塊亦莊宅地，最終一宗花落雅居樂，一宗由港中旅拿下，溢價率均超35%。

金茂亮相亦莊土拍

土拍開始前，24家房企報名爭奪兩塊亦莊宅地，已使硝煙味漸濃。

對此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，房企積極參拍，主要是由於一線城市的拿地難度和對未來市場趨勢的判斷。“明後年市場雖然不會快速上行，但必然處在穩步上行的階段中，因此房企普遍重點佈局一二線城市。但由於一線城市拿地難度較大，在一線城市有優質宅地出讓時，房企會積極參與，以求在市場週期轉好時，有好的業績表現。”

24家房企中，近期因頻退地引發了眾多關注的金茂也赫然在列。更為引人注意的是，近日金茂擬轉讓股權項目中，包含其2018年拿下的同區域X89R2地塊專案股權，與此次競拍的兩宗地相比，從土地面積及樓面價上看，X892地塊都顯得更具優勢。

北京經開區河西區X89R2地塊土地面積 44933.4㎡，規劃建築面積 112333.5 ㎡，以“限房價、競地價”方式出讓，商品住房執行70/90政策，商品住房銷售均價不超過52695元/平米，且最高銷售單價不得超過55330元/平米。2018年10月，金茂與路勁、中鐵建組成的聯合體以37億元總價拿下了該地塊，成交樓面價為32938元/㎡。

5月27日，北交所專案產權轉讓預披露資訊顯示，中國金茂擬轉讓北京昊遠置業有限公司的34%股權。而北京昊遠為北京經濟技術開發區河西區X89R2地塊的項目公司，由金茂、中鐵、路勁共同設立。此次金茂擬將其持有的該專案股權全部轉出。

在轉出條件優質土地時，金茂積極介入此次土拍。據知情人士稱，金茂此次參拍主要由於除未來金茂府外，其在北京地區剩餘貨值已不多，而且此次出讓的兩宗亦莊宅地緊挨金茂府和金茂悅，一旦拿下地，售樓處未來可延用。此次土拍中，金茂所在的三家聯合體以金茂給出的授權價為准，而金茂此次給出的授權樓面價遠超出讓地的樓面價，一旦拿下土地，專案未來將由金茂操盤。

對此，財經網諮詢了金茂品牌方，品牌方表示，此前金茂轉讓該地塊是由於超過了公司授權價，但優質地塊金茂都會去關注和爭取，是否拿地是一個相對複雜的問題，需要綜合考量，每一塊地不能只看樓面價，還有很多限制條件需要企業去衡量。

據悉，亦莊X92R1地塊競拍過程中，金茂聯合體曾6次舉牌，但最終深耕北京市場的金茂，決心並不及初次進京的兩家房企，金茂在R1地塊的報價止步於29.6億元，R2地塊報價止步於28.4億元。

雅居樂、港中旅首在京摘宅地

吸引了眾多房企參拍的北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊、X92R2地塊，自身條件十分優越。

經濟技術開發區河西區X92R1地塊土地面積為36478.1㎡，規劃建築面積為80251.82㎡；X92R2地塊土地面積35704㎡，規劃建築面積78548.8㎡。出讓方式均為“限房價、競地價、競自持”，受70/90限制，容積率2.2的兩宗宅地，未來將被打造為限競房產品入市。兩宗地塊中商品住房銷售均價不超過54160元/平方米，且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。

兩宗宅地隔街相鄰，周邊教育、醫療資源豐富，不僅有亦莊實驗學校、中芯國際學校還有在建的人大附亦莊學校西校區及北京二中亦莊中學，同時同仁醫院南院和東方醫院南院兩家三甲醫院分院均位於地塊附近。另外，專案所處位置交通便利，兩地塊周邊有八號線延長線瀛海站，東側1.4公里有軌電車T1線興海一街站在建。

最終，經過39輪報價，X92R1地塊由雅居樂競得，成交總價31.8億元，溢價率41.33%，成交樓面價為39625元/㎡；36輪報價後，X92R2地塊被港中旅拿下，成交總價30.6億元、溢價率39.1%，成交樓面價38957元/㎡。

雅居樂和港中旅均為首次在京摘得宅地。在合碩機構首席分析師郭毅看來，作為兩家開發商在北京的首個住宅專案，兩家企業對項目未來價值的判定，並不僅取決於利潤回報，品牌效應會占更大比重。“兩家開發商會珍惜這個機會，而且會希望打造出標杆性的產品，企業的品牌效應在北京市場得到肯定，對其全國化戰略是很好的品牌背書。”

亦莊產品創新將加速

近年來，兩宗宅地所在區域附近，不乏知名房企的住宅專案入市。

貝殼找房顯示，2017年6月開盤的亦莊金茂府整體定位中高端改善型，主打130-190㎡四居室，目前均價68000元/㎡。由金隅集團開發，今年1月開盤的金隅金麟府主打洋房產品，預計將在2021年交房，目前均價52695元/㎡。2018年9月，由保利、首開、金地三家知名房企聯合開發的和悅華錦首期開盤，主力戶型為89㎡三居和135㎡四居，目前在售均價52695元/㎡。

從周邊二手房價格來看，北京城建海梓府以多層、小高層、高層為主，還有少量疊拼。二手房均價在53000-55000元/㎡之間。

郭毅認為，從整個亦莊來看，雖然目前在售項目不少，但是市場需求度仍有較好保障。“從去年到今年，亦莊地區整體的銷售情況都很理想。今年亦莊限競房市場也誕生了一些熱盤，比如說和此次兩地塊位置接近的和悅華錦。對整個亦莊來說，目前存在高端、中端的一些產品，再加上限競房這種面向剛需剛改人群的產品供應，其實已經形成了相對豐富的局部市場，也能覆蓋更多的購房需求。”

但同時郭毅也表示，雖然整體來看，兩專案的市場前景比較樂觀，但由於土地競價相對較高，在限價的情況下，產品受到了成本的限制，兩家開發商是否可以在產品打造中，賦予其更多附加值，會跟未來市場去化形成直接對標。“在種種條件的限制下，限競房產品很難做大的創新和變革，目前亦莊板塊內的限競房產品，頂多做了一些微創新、微反覆運算。隨著兩宗地塊的出讓，亦莊的新房市場未來將進入競爭高熱階段，所以未來產品創新速度可能加快。”

6月21日下午，北京土地市場又迎來三宗宅地入市。

6月21日北京消息 。6月21日下午，北京土地市場又迎來三宗宅地入市。入市規劃建築總面積約29.53萬平方米，成交總價達98.76億元，其中懷柔新城不限價地塊以底價成交，亦莊X92R1、X92R2兩宗受開發商追捧，高溢價成交。懷柔新城地塊由城建+懷勝聯合體競得，雅居樂及港中旅攜手摘得亦莊姊妹地塊，其中雅居樂以31.8億、溢價率41%、樓面價39626元/平拿下亦莊X92R1，港中旅則以30.6億、溢價率39%、樓面價38957元/平拿下亦莊X92R2。

諸葛找房製圖

其中，經濟技術開發區河西區X92R1地塊位於經濟技術開發區11-6街區，東至四合路，西至四海路，南至合海街，北至興海一街。地塊南臨南六環路，西臨京台高速，東走京滬高速。該地塊附近有多條公交路線經過，但暫無地鐵開通，出行不太便利；與亦莊人大附中僅一街之隔，醫療配套較好，周邊有東方醫院、同仁醫院等；環境優美，生活配套還待完善。現場共有15個報名主體、22家報名，經過激烈爭奪，雅居樂以31.8億元將該地塊拿下，這是雅居樂首次在北京摘得住宅用地，樓面價39625元/平方米，溢價率41.3%。

該板塊已經聚集了眾多新房專案，附近在售的樓盤有和悅華錦（均價52695元/平方米）、金隅金麟府（均價52695元/平方米）以及北京城建海梓府的別墅項目（別墅總價1400萬/套）等。此次地塊已設置銷售均價54160 元/平方米，和周邊在售的和悅華錦、金隅金麟府同樣作為限競房入市，且每平米單價仍高出1465元，預計未來去化將面臨一定壓力。

另一宗“雙胞胎”兄弟地塊位於經濟技術開發區11-6街區，東至四合路，西至四海路，南至合海街，北至興海一街。地塊南臨南六環路，西臨京台高速，東走京滬高速。該地塊附近有多條公交路線經過，但暫無地鐵開通，出行不太便利；與亦莊人大附中僅一街之隔，醫療配套較好，周邊有東方醫院、同仁醫院等；環境優美，生活配套還待完善。現場共有16家企業及聯合體參與競拍，經過激烈爭奪，港中旅以30.6億元將該地塊拿下，樓面價38805元/平方米，溢價率30.1%。

懷柔的土地位於懷柔區懷柔新城03街區，東至懷柔開放路，西至懷柔迎賓中路，南至懷柔前街，北至興懷大街。該地塊東臨京密高架橋，西側是懷柔水庫。地塊2公里內有懷柔火車站、懷柔汽車站，無地鐵路線通過，出行不太便利。生活配套較成熟，周邊有濱湖公園、青春路公園等，環境資源較好。懷柔新城地塊雖不限價，但地塊屬性複雜，配建要求較高，未博得房企青睞，僅城建＋懷勝聯合體一家報價，最終以36.36億元底價成交。

該板塊周邊新房專案很少，目前有北科建懷柔國際科創中心北科建•翡翠華庭在售，該項目定位45-135㎡全戶型涵蓋，產品類型涵蓋辦公、商業、住宅綜合型大盤，規劃打造成為全開放型綜合住區。目前懷柔區新房價格2.9萬元/㎡，二手房均價3萬元/㎡。

　　6月下旬內房陸續公布前5個月的銷售成績單。大型房企業績搶眼，前5月已有7家房企銷售規模破千億元，千億銷售額陣營有所增加。監管趨嚴背景下，大型房企資金優勢凸顯，土地資源進一步集中。另外，中國指數研究院近日公布數據顯示，銷售規模破百億元的房企也增至95家。

　　截至5月底，碧桂園（2007）、萬科（2202）、中國恆大（3333）、融創中國（1918）等房企銷售額突破千億元人民幣。其中，碧桂園業今年前5月共實現權益合同銷售金額2215.6億元，全口徑銷售額3114.9億元，領先萬科、恆大，穩坐行業首位。

　　萬科前5月累計實現合同銷售額2676億元；中國恆大首五個月累計實現合約銷售額約達2315.4億元。另外，融創中國今年前5月實現合同銷售金額1633.7億元，按年增長12%。

　　同策研究院數據顯示，2019年5月，40家主要上市房企完成融資總額共計367.99億元，按月下降52.07%。業內認為，5月份房企融資情況的轉向，與近期部分城市出現搶地潮或有關係。同策集團首席分析師張宏偉稱，3、4月份土地市場太火，如果沒有監管，市場會存在風險。針對部分城市土地市場趨熱現象，銀保監會5月發文重申，資金不得通過影子銀行違規流入房地產市場，監管強度增加。

　　最近兩個月，多地政策再次出現明顯收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥、西安等繼續針對房地產加碼調控。住建部連續2個月針對多城市房價上漲提示預警，也傳遞出樓市調控政策不會鬆綁的信號。

遠東發展（00035）近年積極在香港以外發展地產，主席邱達昌表示，目前最看好英國及大灣區，集團將預留彈藥加重投資；此外，將陸續提高包括酒店、停車場在內的經常性收益，冀於5至10年內，有關收益由現時約8億元提升至30億元。

邱達昌透露，個人看好英國物業市場，冀大舉進軍英國，原因有三，第一，英國缺乏加息條件；第二，中美矛盾持續，英國可坐擁漁人之利，更多中國學生將赴英國讀書，而不是美國、加拿大，有助帶動當地物業市場；第三，脫歐對英國樓市影響不大，認為買英國樓的投資者不是歐洲人，反而是中港、中東及印度投資者等。

看好灣區樓價跑贏香港

他亦看好大灣區樓市發展，預計樓價升幅較香港快，首選深圳、中山及珠海，直言「要起香港人想買嘅樓」，設計上參考香港建築物，主攻住宅、酒店及停車場等，不排除與內地開發商合作，預告最快今年底或明年初有消息公布。

至於香港方面則審慎得多，邱達昌坦言，公司雖有數百億元資產，惟香港一幅地皮已動輒逾百億元，「買兩塊地已經輸身家」，不容許承受太大風險，但只要香港地產市道回落，遠東發展必然「回家鄉」。董事總經理孔祥達亦補充，香港資產完成出售後難以購回，故特別珍惜香港資產。

撇除物業發展本業，遠東發展近年大幅投資酒店、停車場，甚至是博彩業務。邱達昌說，現時旗下酒店客房有約7472間，預計未來會達1萬間，並帶動經常性收益突破10億元，以未來5至10年計，希望可提升至30億元。

除了上述舉措，孔祥達稱，遠展未來將透過三招釋放資產價值，包括抵押旗下資產，取得資金投資回報更高的項目；賣走一些非核心業務，如非帝盛品牌的酒店，「心目中有價錢，合理先會賣」；以及以信託形式持有，引入新基金，套現部分資金等。

同時擔任有線寬頻（01097）主席的邱達昌提到，雖然電視廣播（00511，TVB）已交還收費電視牌照，但認為有線情況不同，TVB是後來加入，有線則是「盤古初開靠有線（收費電視）搵食，暫時幾難放棄（收費電視牌照）」，但補充「不過做生意，never say never（永不說不）」。

市場憧憬中美貿戰和解，加上聯儲局減息呼聲高唱入雲，買家入市意欲回升，青衣區過去周末兩天錄得至少5宗交投，區內灝景灣一個低層戶更以1648萬元易手，造價直逼本月上旬誕生的全屋苑最貴樓王單位。

利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添指出，受惠於買家回復信心，青衣過去兩天錄得至少5宗買賣，較前一個周末（15日至16日）僅2宗，多1.5倍，屬本月最旺的一個周末。部分屋苑樓價明顯見支持，如灝景灣7座低層H室，實用面積867方呎，3房間隔，原業主早於去年7月以1730萬元放售，放盤近一年，過去周六（22日）終獲買家斥1648萬元承接，呎價19008元，樓價屬該屋苑次高，僅次本月上旬以全屋苑最高紀錄1668萬元易手的7座中層A室樓王。原業主1999年斥441.83萬元入市，賬面獲利1206.17萬元（約2.7倍）。

翻查該單位樓上高近20層的同室， 實用面積856方呎，今年2月只賣1498萬元，呎價17500元，今次樓下單位呎價相隔約4個月卻賣貴約8.6%。

夾屋雅景臺補價855萬創紀錄

美聯物業聯席區域經理翁凱傑指出， 沙田新城市廣場3座蕙蘭閣中層G室，實用面積648方呎，3房間隔，上周五（21日）以1380萬元易手，呎價21296元，呎價貴絕鄰近港鐵沙田站的市中心7個主要屋苑（包括沙田中心、偉華中心、好運中心、希爾頓中心、新城市廣場、沙田廣場及蔚景園）。原業主2014年以848萬元入市，賬面賺532萬元（約62.7%）。

另外，世紀21奇豐助理區域營業董事黎健鋒表示，馬鞍山夾屋雅景臺2座低層C室，實用面積656方呎，3房間隔，坐向東南望山景，叫價900萬元，放盤2個月以已補地價855萬元售出，呎價13034元，樓價創該夾屋歷史新高。原業主1996年以未補地價209萬元購入，未計補地價金額，賬面升值646萬元（約3.1倍）。

《逃犯條例》修訂的爭議暫時緩和，加上中美兩國元首會面在即，下月美國減息機會大，對買家入市信心都產生正面影響。不過，一手新盤正加速推售，而且開價貼市搶佔購買力，令十大屋苑周末（22日至23日）二手成交繼續在不足10宗的低位徘徊。據美聯物業分行統計，周末十大藍籌屋苑共錄得約7宗買賣，較上一個周末的8宗，減少1宗，按周跌約12.5%，連續5個周末錄得單位數成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，過去周六開賣的兩個新盤皆銷情理想，後市料有更多焦點新盤連環推出，選擇眾多且開價貼市，對準買家形成吸引力，有意置業者多半靜候新盤登場，導致二手觀望氣氛濃厚，交投暫時受壓。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，一手新盤齊推成為市場焦點，令二手交投維持與上周末相同水平。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去兩天十大指標屋苑有7宗二手買賣，與之前一個周末的7宗相同。

中原地產統計的十大屋苑周末錄得9宗成交，按周增加2宗或28.6%，屬6周新高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新界區有新盤搶客，7月部分一手向隅客料回流二手市場，屆時二手交投量或逐漸回升。

零售市道自高位回落，拖累一線旺區地舖租金勁插水，並引發租戶洗牌潮，表現跑輸主打民生消費的地區商場，據仲量聯行統計，地區商場過去十年租金累積上升逾1.1倍，相對同期一線零售區街舖租金跌近一成優勝。仲量聯行研究部主管馬安平指出，地區商場租金回報較高，最高可達4.5厘，將吸引投資者或基金入市，當中看好將軍澳區的投資前景。

該行發布的地區商場研究報告《地區零售業–發掘香港地區商場價值》指出，在價值1億元或以上的商舖成交中，投資者對地區商場的興趣趨增，在2009至2018年期間共吸引總值逾630億元投資，佔價值1億元或以上商舖整體成交比例由2009年約8%，飆升至2018年近63%，買家包括本地投資者、全球和區域私募基金及主權基金。

馬安平說，一線街地舖租金曾有一段時間大幅爆升，但跌勢非常急速。地區商場表現較穩定，隨着零售市場愈趨依賴本地消費者，勢帶動地區商場可獲較高租金回報，屬具吸引力長線投資，令交投大增。參考仲量聯行數據，一線街地舖租金在2011至2014年間雖曾出現大幅增長，但統計2009至2018年的數據，則發現期內租金實際累積下跌9.9%。相反，地區商場的租金過去十年累計增長1.15倍。

回報達4.5厘 勝核心區街舖

截至2018年底，地區商場的租金回報為3厘至4.5厘，較核心區街舖的2.5厘及甲廈的2.7厘為高。

馬安平指出，地區商場的發展通常依靠鄰近居民的日常消費，因此未來人口有增長的地區，區內消費有望大幅增加，投資潛力較高。該行統計顯示，在2018年至2022年間，長沙灣及深水埗、屯門、沙田和將軍澳4大地區的私人住宅落成量屬全港最多，人口增長有助擴大消費客群。

仲量聯行商舖部主管陳耀峯稱，政府統計處數據顯示，私樓住戶每月平均開支較公營房屋住戶高45%。上述住宅落成量最多的4大地區中，以將軍澳有多達1.5萬伙私樓落成稱冠，而且新政府大樓亦將在區內興建，未來新增消費人口急升，區內地區商場投資前景可看高一線。

仲量聯行香港資本市場部資深董事鄧潔瑩稱，去年至今，將軍澳的地區商場已獲不少基金及投資者追捧，包括豐泰地產牽頭財團去年10月斥33.8億元購入MONTEREY、CAPRI及SAVANNAH 3個住宅項目的基座商場。雖然區內暫時已無其他商場放盤，但由於之前入市的買家以基金為主，相信持有一段時間便會轉售。

下季可望推出市場之住宅地皮，包括兩幅估值各自高達200億元的住宅地皮，分別為啟德第4A區2號地盤，及曾經流標的山頂文輝道地皮，市場估值最高竟達204.9億元及250.7億元，有機會躋身本港賣地史上第二及第三貴的住宅地皮，僅次於去年5月新地以251.61億元投得啟德第1F區1號地盤的舊紀錄。

啟德第4A區2號地盤之所以估值高，全因其優越位置，地皮身處跑道區前排，望到全維港海景，市場估值介乎174.7億元至204.9億元，每方呎樓面地價由14,500元至17,000元。而另一幅山頂文輝道地皮於去年10月曾經流標，政府安排最快下季重推。資料顯示，市場去年對地皮估值由242億元至364億元，經過流標加上市道變化後，最新大幅下調為202.2億元至250.7億元，減幅最多為113.3億元。

下季較矚目的地皮還包括多幅商業用地，其中兩幅來自啟德。然而，今年以來啟德商業地命途多舛，年初啟德第4C區5號商業地流標後，上月啟德第4C區4號商業地雖然以111.24億元售出，但最終卻遭發展商高銀金融撻訂，令該區商業地身價及前景被市場睇淡。

跑道區後排望市景地，最新估值介乎每方呎1萬元至1.1萬元，前排望維港景則下調至每方呎1.2萬元至1.3萬元。

西九商地可建316萬呎

至於另一幅商業地來自西九龍高鐵站上蓋「巨無霸」商業地。地皮規模極大，佔地逾63萬方呎，可建樓面高達316萬方呎，由地圖上看與九龍站的規模相當，是今年度賣地計劃中面積最大地塊。去年市場對地皮每方呎樓面地價估計由3萬元至4.5萬元，但最新調低至1.78萬元至2.5萬元，估值雖然跌至563億元至791.2億元，但仍要多間發展商合作才能「鯨吞」。