房市進入盤整期剛滿5年，許多首購族仍觀望房市是否落底、該不該出手。業者指出，自住客都屬於中長期居住，且今年房價已築底，目前時機點購屋利大於空，已可規劃入場：北市北投、文山、大同中古屋都屬於首購較易入手區域；新北、桃園則可多留意重劃區部分。但學者也提醒，今年龐大的房屋去化量、美中貿易戰，都屬於房市多空因素，購屋時須要多加留意。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，對於首購族、換屋族需要的房屋條件、房價略有不同，首購重視易入手、房價親民特性；換屋者通常有學區、空間、機能等需求。對於首購最易入手區域，北市以文山區、北投區房價4字頭為主；新北為江翠4字頭以及三峽北大、樹林千萬總價為主；桃園則以A7站2字頭、平鎮南勢重劃區和南崁蘆竹區1字頭房價最易入手。
高CP值區域以機能、交通成熟度為考量，北市有北投、大同區大橋頭、文山區，3∼4字頭就可入手；新北則以三重、板橋府中商圈千萬元以內就可買到不錯的二手屋；桃園中路與大業大有特區仍有1字頭房價可挑選。

新北桃園選重劃區
倘若希望未來增值性高，新北可選定板橋府中生活圈、中和華中橋左岸、三重仁義重劃區入手；桃園則有經國重劃區、八德擴大重劃區1字頭房價可考慮；換屋族群一般則考量生活、學區與較大坪數，如台北內湖5字頭房價，新北板橋新埔、新店央北、林口，桃園清溪、南崁區域等。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，隨著今年房價築底，買方出價議價意願仍高，不過賣方姿態隨著買氣回溫而偏向守價，造成買賣雙方的拉鋸，也造成交易量逐漸趨緩；不過從中長線看來，出口貿易受惠於後貿易戰轉單效應，內需則由前瞻及軌道經濟領頭，縮短區域落差，加速周邊房市發展，加上台灣利率環境的穩定，所以房市目前仍有穩定的成長動能。

張旭嵐認為，目前回流的豐沛資金將會挹注在民生領域上，創造就業機會與投資實質建設的成果，使房市對於長期投資及自住的物件需求增加，而人潮聚集將會帶動商圈，活絡周邊的住宅及出租市場，整體下來對於房市仍是多大於空，有意購屋自住的民眾可提早規劃。

首購鎖定土城新莊
在新成屋部分，創意家行銷品牌公關陸宜舉例，以創意家行銷代銷建案中，台北市多為40∼50歲的換屋族，因現住屋齡偏老舊且有增值，加上經濟收入穩定，故會起心動念換新屋，以內湖區「友座君綻」為例，約7成都是舊屋換新屋。
而首購族較多出現在新北市的土城區和新莊區，佔比超過7成，前者主要出現在新興的暫緩區，「弘暉大苑」的首購族年齡層落在35∼45歲，大部分只要父母協助出資約200多萬元的頭期款，即可晉升有殼族。

台經院產經資料庫研究員劉佩真提醒，由於2020年1月國內將舉行總統大選，因而2019年下半年北台灣不論新屋或中古屋買盤，在選舉逼近下恐趨向觀望，意謂總統大選干擾時程有所提早，市場不確定風險增加；更何況尚存在買賣雙方對房價認知的差距、住宅供給量釋出壓力未除等因素待調整，尤其是新北市、桃園市完工交屋與餘屋量全年仍分別超過兩萬戶，因此2019年下半年北台灣房市交易恐仍受到壓抑。加上總統大選越來越熱，下半年買氣仍會較為保守和觀望。

台中市10大豪宅大樓，均價4∼7字頭，多坐落在台中7期重劃區，因群聚效應發酵，也讓7期周圍包含單元2、3房價高居台中榜首，其他區段包括西區、西屯、南屯核心地帶房價也已飆升至3字頭。值得注意的是，近年不少豪宅建商紛紛進入北屯11期，也將核心區崇德路三段往3字頭推升。

中古屋2∼3字頭
被視為下個7期的水湳經貿園區，區內重大建設包括綠美圖、中台灣電影中心、會展中心、67公頃中央公園等，明年還有貫穿進園區內的中科路，建設密度之高全台少見，加速房價推升；周邊中古屋市場為2∼3字頭，預售案也突破3字頭，未來脫手也不會吃虧，有利後勢發展。

台中市區大量房市推案多隨捷運站沿線，最大潛力區為北屯G0總站附近單元12重劃區，也是首購型捷運宅推案密度最高區域，每坪開價站穩25萬元；另外烏日高鐵特區也是熱點，目前行情落在15∼25萬元間。

台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林傳傑表示，雖受政經因素影響，主力剛性買盤受波及幅度仍小，自住客小2房、小3房仍為房市主流，在GO總站區域，未來好市多開幕及捷運通車後勢必還有一波漲幅。「首購族建議可考慮房價尚在1字頭的海線外圍如清水、梧棲等地，負擔比較小。」

沿捷運買較易轉手
大家房屋企研室主任郎美囡表示，台中目前主力買盤訴求低單價及低總價，許多購屋族會沿捷運線買房，未來轉手機會較佳，房價也有機會上漲。正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長指出，在總價市場帶動下，首購族轉往台74線外圍，尤其三井Outlet附近的台中港特定區，除了建設利多，親民價格更關鍵。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，烏日高鐵特區也後勢可期，烏日為台中唯一三鐵共構地區，具交通樞紐優勢，目前每坪約15萬元，今年多家建商共推300億案量；過去2字頭新案有望讓眼下進場民眾再撿便宜，預料再見量能。

即便下半年有總統大選的干擾因素，但仍有很多專家學者非常看好高雄下半年房市，甚至認為部分區段買了「10年內賣掉都不會賠錢」。

高雄鼓山農16和美術館特區，分別擁有凹子底森林公園和美術公園，廣城廣告董事長董上裕表示，這2個區段是高雄最優質住宅區段，亦是蛋黃區，目前多為逾百坪的豪宅建案，購買門檻較高，已有建商規劃50坪以內中、小坪數產品，一旦推出，預期會把區域房價向往上推升。

目前農16和美術館特區房價多在3字頭，董上裕指出，高雄房價從2015年到達波段高點後開始緩步下修，2018年底正式落底，跌15∼20%，今年迄今，高雄房價漲約5%，在未來成本不會降低情況下，現在就是個買點。董上裕大膽預測：「買這2區未來住10年再賣掉也不會賠錢。」

國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，今年1∼4月高雄房市交易量比起去年同期成長2成，但下半年得看5∼6月數字。具備話題效益，就有上漲空間，賴碧瑩指鐵路地下化沿線就是一例，隨著陸橋拆除、南北高雄都市縫合，等於做了「修容」，中古屋價格也跟著上調，房仲業者推估鐵路地下化沿線的中古屋房價漲幅可達1∼2成，店面價值更可翻倍。

議題利多也包括亞洲新灣區，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，亞洲新灣區是高雄公共建設集中地，包括海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心都將在這1~2年完工，堪稱是高雄建設話題最多的地方，房價也有機會上漲。另外漢神巨蛋商圈及高鐵商圈這種機能完善的生活圈，董上裕分析，這2個生活圈便利性不言可喻，房價也看好上揚。

仁武看漲10∼15%
賴碧瑩表示想要買到便宜新房子，還是得要往市區外圍找，在蛋白區邊緣，例如南高雄小港房價維持1字頭，是首購族較能負擔區段。比起小港，北高雄仁武不僅房價低，發展潛力也較大。華友聯開發董事長陸炤廷表示，外圍區段如仁武區國道10號周邊，目前新大樓房價每坪約16∼17萬元，雖比楠梓區均價略高，因距25期重劃區僅10分鐘車程，離三民區亦近，下半年有機會挑戰10∼15%漲幅。

財政部國產署今年首批地上權案昨天開標，共推出11宗國有土地、標脫4宗，標脫率36.36%，分別位於彰化縣員林市、高雄市三民區、高雄市鳳山區及台南市永康區，均為住宅區，決標權利金總金額為4.57億元，合計每年可收取地租395.2萬元，第2批地上權案則預計在8、9月左右開標。

標脫4宗 皆在住宅區
國產署指出，昨共標脫4宗土地，彰化縣員林市土地以權利金3914萬元標脫，溢價率0.03%；高雄市三民區土地有5位投資人投標，以權利金9660萬元標脫，溢價率26.78%；高雄市鳳山區土地有6位投資人投標，以權利金1.5億元標脫，溢價率高達51.26%；台南市永康區土地以權利金1.72億元標脫，溢價率3.76%。

國產署官員也提到，本次台北市內湖區、中正區的2宗土地，原也有望順利標脫，但因投標者的投標單格式不符，被判定為「無效標」，因此未能順利標脫，但這2宗土地可能會研議併入預計在8、9月間開標的第2批地上權案。

8、9月第2批開標
國產署表示，彰化縣員林市的土地首次列標就標脫，該地靠近員林火車站，區位良好且面積適中；高雄市三民區灣和段土地及鳳山區土地曾在2016年列標，但皆未標脫，本次投標踴躍，2宗土地都順利標脫；台南市永康區土地則因鄰近奇美醫院，生活機能佳，因而順利標脫。官員認為，位於都會區生活機能良好及交通便利位置，廠商投標意願較高。

此外，捷運松江南京站2、3號出入口基地案，預計下半年推出列標，由於此案的詢問度高，不排除會以單獨列標方式開標，國產署今年8月將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地。

忠泰建設近日公開位於北市喜來登飯店旁的「忠泰值」，負責銷售的傳真實業董事長王明成表示，個案採另類行銷，沒打什麼廣告，但每天派人到喜來登飯店旁舉牌，吸引大批喜來登常客上門看屋，開賣三個月就賣出八成。

王明成說，產品行銷就是要這樣，不是要所有人都看到，而是要讓喜歡的人能夠看得到。愈精準，效果愈好。

忠泰值位於忠孝東路一段84巷內，近捷運善導寺站出口， 距離喜來登飯店約150公尺。個案規畫12層、15~25坪，開價要價每坪130萬上下，總戶數共61戶，包含一戶店面。

個案除了訴求忠泰建設品牌，也邀請長期為MUJI無印良品掌舵的工業設計大師深澤直人，擔綱建築設計，為深澤直人首個建築作品，忠泰值接待中心也打造的有如深澤直人的小型策展。

王明成說，提到小宅，一般想到就是要賣給首購，但在台北市核心區段，單價每坪動輒130至150萬元，總價動輒近兩千萬，絕不是一般剛需首購族群搆得到的，也因此忠泰值鎖定閱歷豐富的高資產國際咖買主，把銷售重點放在鄰近的喜來登，接待中心一搭好就在派人在飯店周邊舉牌，順利吸引大批喜來登常客到接待中心看屋。

王明成表示，這些人錢不是問題，銷售人員只要分析住飯店一晚要七八千元，甚至一兩萬，一個月就要一二十萬，而買間市中心小豪宅，保有隱私又具保值性，看屋者往往就心動馬上行動。

以近兩周來說，就售出十餘戶，買主包括香港、新加坡、美國華僑、在東南亞經商的台商等喜來登的商務常客。

為瞭解外國、香港地區及大陸地區人民取得不動產之情況，新北市淡水地政事務所統計該所自2016年至2018年間以買賣方式取得該所轄區不動產之外國、香港及大陸地區人民比例，統計結果以香港地區、大陸地區及美國佔多數，且多選擇購置新市鎮及紅樹林地區之不動產為主。

淡水地政事務所許才仁主任表示，由內政部統計2016年至2018年之數據得知，新北市為全台外籍人士取得、移轉及設定他項權利登記案件最多的縣市(共2,283件)，另進一步從新北市政府統計數據發現，該所又為新北市各地政事務所外籍人士登記案件量之冠(共541件)，基此，該所主動蒐集該區間之統計數據，並按所有權人國籍、取得不動產段別及用途進行分析，分析結果以香港地區(23.62％)、大陸地區人民(21.17％)及美國(15.03％)居多，且多以自用住宅為目的，購置淡水區新市段、公司田段及樹興段之不動產。

探究其選擇上述地段置產的原因，因公司田及新市段位於淡海新市鎮內，該地區正值開發階段，除房價較其他北部地區便宜外，各式公共設施如公園、綠地、運動中心等規劃完善，且淡海輕軌、大賣場及電影院等生活機能亦漸趨向完備，加以臨近淡水夕照及河岸等獨特景觀，故取得比例相對其他地區及地段高；另樹興段則因位於小坪頂地區，所在地勢較高而得以遠眺台北盆地及關渡河景，景觀優美，因此建商多規劃該地為渡假型社區，其產品定位較前揭公司田段及新市段為日常居住使用住宅略有不同，故取得比例亦高。

許主任進一步表示，外國、香港地區及大陸地區人民辦理登記案件流程相較本國人複雜，為使民眾能更輕易瞭解申辦流程，該所目前正積極設製「外籍人士大補帖」創新服務，主動針對外國人取得不動產程序建立易懂的網頁版本，並設計圖說，明確展現每個機關應取得之資料，藉以達到簡政便民、友善服務的目標。

2019年下半年因進入總統大選白熱戰，建商搶上半年329檔期、520檔期接連強勢推案，據市調，329檔期逾5千億元，延續329檔期買氣，520案量也達2~3千億元，光是北台灣推案量將近1500億元，尤其機場捷運話題、環狀線年底開通等建設議題，也推升新北新店中央新村北側、板橋江翠北側重劃區與桃園A7重劃區三大重劃區為推案主力，多數新案著眼首購、首換市場，祭出中小坪數、低自備款的自住產品策略，也激出剛性買盤520檔期、端午連假期間的看屋潮，熱案每週來人量可衝破100~200組！

北台灣推案熱，桃園A7重劃區因鄰近桃園機捷A7、A8站，以及有華亞科技園區、樂善科技園區A7產專區加持，區內有樂善國小、大崗國中等完整學區機能，包括寶佳機構、遠雄、竹城、新潤、皇普、欣巴巴等建商進場，自2018年就開始推案，相較新北重劃區新案落在4~6字頭，因處機捷前段班沿線唯一2字頭房價，吸引不少雙北自住客，其中推案量最大的寶佳機構自2018年下半年以「A7新林口」訴求，以旗下4案「鴻築金捷市」、「AiCity樂捷市」、「富御捷境」、「奇幻莊園」共1600戶聯合銷售，「新潤翡麗」、「皇普MVP」等新案也陸續推出，而2019年則由329檔期遠雄「新未來」推出2期，寶佳機構也陸續推出「耀台北」、「根津苑」、「合遠新天地」「台北國際村」、「協勝玉子園」等5案共942戶展開強銷，建案多開紅盤，而區域總銷最大建案的「竹城甲子園」高達 1200戶量體，也預計6月底正式公開。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，A7重劃區2019年進入第二波推案高峰，總銷逾300億元，329檔期、520檔期接力，目前線上累計有20個新案，因推案每坪約落在24~28萬元、總價500~800萬元不等，並祭出低自備款、低首付方案，吸引不少雙北首購族看屋，現階段多數建案皆打出低總價策略，如新潤建設2018年推出「新潤斐麗」打出5百萬內低總價，成功吸引不少目光，該重劃區銷售以離機場機捷A7站最近、主打制震宅的「鴻築金捷市」表現最佳，銷售超過600戶、逾8成，至於2019年進場新案每周來人量平均可達40~50組，以寶佳機構旗2019年進場5案聯銷可達250~260組相對熱門，部分個案甚至潛銷就達3成，6月底公開的「竹城甲子園」，總銷超過百億元、戶數約1200戶，估計A7重劃區年底前可達萬戶的供給量。

環狀線第一階段2019年底通車在即，最快通車的「中環段」以沿線捷運十四張站、新埔民生站周邊的新店央北、板橋江翠北側兩大重劃區最熱，其中，「新店中央新村北側重劃區」歷經建商3次標售搶地，吸引知名建商狂插旗，因鄰近安坑交流道、環河快速道路，加上銜接環狀線十四張站、捷運小碧潭站的雙捷運優勢，規劃中央公園、學校用地，央北重劃區自2018年開始第一波推案，包括「茂德波爾多」陸續推出1、2期、「國美中央新村」、「國泰豐格」、「全陽大璽」、「九昱希爾登 ONE HOUSE」，2019年同樣也進入推案高峰期，總銷上看300億元，包括520檔期來陸續進場有「國泰豐和」、「華潤禾禾好好」、「誠鑫」，「宏普中央公園」也蓄勢待發，各案開價5~6字頭不等，部分建商打低自備、中低總價帶策略搶人，熱案平均每週80~100組來人量。

于靜芳指出，新店小碧潭站周邊居住環境佳，IKEA大型商場5月開幕，加上環狀線十四張站將開通，未來捷運複合式BOT商場進駐，推升近3年周邊房市交易與價格，2018年平均房價每坪約49萬元，目前重劃區新案單價52~65萬元、總價1200~1800萬元不等，2018年進場的「國美中央新村」、「國泰豐格」已完銷，520檔期陸續有國泰二期「國泰豐和」、「華潤禾禾好好」、「誠鑫」進場，其中，「誠鑫」主打17~38坪的首購產品，該案每坪52萬元起，因國泰、國美等知名建商開價上看6字頭以上，該案價格相對低價，自5月中開賣，每周來人將近百組，6月也維持每週80~90組來人量，因此，進場1個月已去化達3成，逾7成為在地客層，以及新北中和、永和首購客。

至於板橋江翠北側重劃區，劃分AB、C、DE與F區，推案以核心DE、F區最夯，未來串連環狀線新埔民生站，指標建商包括潤泰、鉅陞、立信等推案中，主打水岸景觀，多數以4~5字頭首購產品搶攻剛性市場，「鉅陞河藍灣2」、「江滙Life」已售5~6成，2019年光江翠北側重劃區也有破200億元推案量，包含立信機構的「立信吾界」、「立信新外灘5-瀚疆」、「立信新外灘6-帝國花園廣場」等案，520檔期則由潤泰、麗寶等指標建商新案領軍。


于靜芳表示，2019年板橋江翠329檔期中小坪數新案銷售皆開紅盤，平均每週來人約50~60組，520檔期指標案「潤泰峰匯」規劃26~53坪，開價58~63萬元，進場1週預約破2百組，成交約落在每坪55~60萬元，而「麗寶北歐莊園」在2018年1期銷售9成，2019年則再推出「麗寶北歐莊園No.2丹麥特區」，開價每坪45~52萬元，也激出不少看屋人潮，顯見2019年北台灣重劃區上半年人氣爆棚，但下半年碰上總統大選白熱化，未來銷售仍待觀察。

行政院最新核定的單身青年及新婚育兒租金補貼方案，符合申請條件者擔心房東不願給設戶籍，導致無法申請，內政部表示申請新婚及育兒家庭租金補貼，戶籍地不用設在租賃地址，只要在同縣市即可。單身青年如果有就業證明，戶籍和租賃地則可不同縣市。

租給租金補貼戶房東做公益又有好康：綜合所得稅、房屋稅、地價稅等3大優惠

有些房客擔心就算房東同意幫忙申請，也會把租賃稅轉嫁給房客，對於這個疑慮，內政部亦表示，為提高房東配合的誘因，已依住宅法第3條第3款規定訂定「公益出租人資格認定作業要點」，房東租給租金補貼戶即為公益出租人，享有綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2％、地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2等稅賦減免。內政部亦呼籲有空餘屋的屋主，可考量將住宅出租予領有租金補貼的社會及經濟弱勢民眾。

租賃住宅市場房東的義務：應讓房客入戶籍

對於房東不願讓房客設籍，內政部表示，106年1月上路的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項已明定房東不得限制房客遷入戶籍，而2018年6月上路的租賃住宅市場發展及管理條例所授權的住宅租賃契約應約定及不得約定事項也有相同的規定，房東違反該規定者，房客可主張其契約條款無效，且依消費者保護法規定可處3至30萬元罰鍰。請房東務必留意，房客也可依規定主張自身權益。

租金補貼有排富條件，申請比例低未必全然因房東不給設籍

內政部強調，有輿論指出租屋需求高，每年7至8月間辦理之租金補貼核准戶數少、申請比例甚低部分，2018年度租金補貼計畫戶數6萬9,563戶、申請戶數7萬6,997戶、核准戶數6萬535戶，核准率將近8成。此外，申請資格定有排富條件，家庭成員均無自有住宅且平均每人每月所得須低於最低生活費1.5倍，並不全然是因房東不給設籍。

如有公益出租人相關問題，民眾可至內政部不動產資訊平台-「住宅補貼」之「公益出租人」專區查詢。

立法院於17日舉行臨時會排案，巢運上午舉行「小英初選已勝出，實價改革別退縮」記者會，與會的政大教授張金鶚認為，實價登錄2.0修法最關鍵有兩點必須面對修正，一為是實價登錄應「揭露門牌地址」，二是預售屋銷售狀況的即時實價登錄，從這兩點著手才能真正解決當前實價登錄的困境。

張金鶚提出兩大部分意見，一是必須面對立法院修法部分，另一是不涉及立法院修法，只要內政部主管機關改善實價登錄規範及表單設計即可。

針對「揭露門牌地址」部分，張金鶚表示，目前實價登錄故意模糊化地址，造成實價登錄的不透明，其中購屋消費者大眾因為實價登錄欠缺精確的地址資訊，消費者無法清楚判斷社區名稱、是否鄰路、角地、方位、景觀乃至鄰居週圍環境等狀況，如此模糊化的訊息，很容易讓民眾產生錯誤的判斷，也產生市場交易的不效率。

在「預售屋銷售狀況的即時實價登錄」部分，張金鶚認為，預售屋銷售價格最具關鍵領先指標，因現行法令規定全部預售房屋銷售完畢後一個月才需要實價登錄，更使得消費者無法得知現行預售房屋價格，也不知道預售建案銷售率，資訊完全掌握在業者手中，很容易造成烘抬炒作、銷售熱絡不實假象，導致不透明、不公平的房屋市場交易，損害購屋者權益。

張金鶚表示，目前業界反對行政院實價登錄2.0版的理由全都是似是而非，包括地址全都露是否涉及個資問題。地址是房屋買賣重要資訊，完全不涉及買賣雙方個資，法務部也曾有說明，國外更是早有實施經驗。

另外，預售屋登錄是否會有未來變更不確實問題？張金鶚表示，這種狀況不僅是少數，若有變更也可再重新登錄修正，完全不是問題，更何況目前也是預售完銷登錄，變更情況依舊存在。

除此之外，張金鶚表示，實價登錄2.0只涉及行政命令，不涉及修法部份，內政部主管機關更應積極立即改善實價登錄的登錄規範及表單填寫設計。

張金鶚提出，目前在實價登錄中的資料有3至4成相當大的部分是有備註，且有各種式樣的說法，未經嚴謹規範，也未統一說法，造成房價資料無法使用分析，大大影響大數據的應用功能。此部份應仔細檢討改進。

張金鶚認為，目前停車位的登記也是缺乏規範，導致實價登錄有包括停車位價格，也有不包括停車位價格，如此混亂的房價訊息，也產生房價比較分析以及大數據的應用功能。建議在實價登錄表單規範，買賣若有停車位應明確告知停車位大小及態樣，並標明價格，不能含混不清，這些項目設計成必填項目，否則無法送出登錄，以免造成錯誤的購屋決策判斷。

張金鶚也呼籲，外界最關注的大小不一的公設比，造成虛坪計價還是實坪計價的爭議，甚至目前實價登錄的表單設計或「淨坪計價」（只算主建物面積）、「實坪計價」（主建物+附屬建物）以及「虛坪計價」（主建物+附屬建物+公設）的單價計算，引起爭議。然而目前實價登錄並未明確規範必須登錄相關面積（如同目前停車位的混亂般），以致造成單價計算比較的混亂。

外資商仲業者高力國際最新統計指出，今年 1-5 月商用不動產成交金額達 510.8 億元，土地交易金額更高達 1209.6 億元，已突破去年全年的 6 成；保守估計，今年商用不動產、土地交易額，至少可達 2500 億元。

在美中貿易戰持續延燒的情況下，統計顯示，去年全年的商用不動產交易金額達 815 億元，為 4 年來新高，1-5 月的商用不動產交易金額達 510.8 億元，已超越去年全年的 6 成 2。

在商用不動產的交易金額中，高力國際統計今年 1-5 月的工業用的不動產交易達到 269.4 億元，也達去年全年交易金額 402.7 億元的 6 成 7，顯示產業不動產需求的旺盛。

此外，在全台土地的交易部分，今年 1-5 月土地交易金額更高達 1209.6 億元，也超越去年同期的成交水準，更達到去年全年交易金額 1822 億元，也達去年全年的 6 成 6 水準。

高力國際研究部門預估，因受到台灣國內企業擴張及大陸台商產能回移的帶動下，在預期政府將釋出更多獎勵及優惠吸引廠商回台的激勵下，2019 年全年含商用不動產及土地) 投資金額至少上看 2500 億元，將與去年的 2600 億元不相上下。

高力國際指出，近 10 年來台灣資金流出遠甚於資金流入，而在 2017 年 8 月中美貿易戰開始後，資金流向出現明顯轉變，自 2018 年第 3 季起，資金流入高於資金流出，第 4 季資金淨流入達新台幣 18.6 億元，為外來資金進入台灣佐證之一。同時，為了鼓勵更多台商回台投資及設點擴廠，政府陸續端出三大方案，除了提供足夠產業用地供廠商使用之外，也給予優惠稅率吸引海外資金回流台灣設廠。為因應中美貿易戰，大批廠商重新布局全球生產線基地。

依據經濟部最新統計，至 2019 年 5 月為止，已有 69 家廠商透過「歡迎台 商回台投資方案」申請設廠且審核通過，預計投資金額高達 3690 億元，廠商類型涵蓋電子零組件、精密機械、自行車、通訊設備、橡膠製品製造等。台商回流資金如期到位，以有限的土地資源提升最大產能，搭配「工業區立體化更新方案」的實施，回流台商的工廠風貌將有別於以往，可望形成新的高階智慧產業聚落。

其中，具有科技產業聚落的桃園、新竹、台中與高雄最受買家青睞，許多科技大廠紛紛在這些地區購廠。

　　備受業內關注的深圳史上最強土拍，在3個多小時激烈爭奪後塵埃落定。

　　6月24日下午3時，位於寶安尖崗山、龍華民治、光明核心區、坪山中心區的5塊居住用地，經過300多輪角逐，分別被廣州越秀、龍光、中海、電建、平安奪下，並全部以最高限價成交，總價223.84億元。

　　據瞭解，本次出讓宗地均採用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。

　　其中，單價最高的為龍華民治地塊。平安、中海、華僑城、保利、龍光、華潤、金茂等房企均參與該地塊的爭奪，競拍高達153輪。最後由龍光地產以65.85億、以及配建22600平方米人才房奪得，溢價率達45.01%，樓面地價66988元/平方米。

　　其次是寶安尖崗山地塊，由廣州越秀以最高限制地價59.08億元、以及19610平方米配建競得，溢價率達45.02%，樓面價52511元/平方米。

　　最受歡迎的是光明區光明大道東側地塊，吸引了包括電建地產等在內的23位競買人。最終被電建以20.12億元，配建人才房面積12400+6630平方米納入囊中，溢價率達45.06%，為5宗地塊中最高。

　　光明區觀光路北側地塊，中海以54.08億元配建42330平人才住房拿下，溢價率為45.03%。

　　坪山地塊由平安旗下公司以總價24.71億拿下，競得配建36300+4600平方人才住房，樓面價1.52萬/平，可售住宅樓面價2.43萬/平。

　　當全部的土地出讓完畢後，深圳房地產業界“沸騰”了，諸多業內人士認為拍出的地價比之前預期要高，尤其是龍華和光明的兩塊地，均為新的區域“地王”，可為未來的房價提供支撐。

　　也有一些房企人士和觀察者憂慮，這場土拍可能對近期平穩的深圳樓市帶來衝擊。

　在市內建成四通八達的地鐵網還不夠，廣州還將與更多周邊城市地鐵相連。這將有利於廣州的產業，尤其是服務業的聚集。而對於周邊城市來說，廣州的資金、技術甚至製造業有可能進一步向周邊區域擴散。

　　地鐵將連通廣州與周邊城市。

　　近日，廣州市規劃和自然資源局局長、黨組書記彭高峰在詳細解讀廣州新一輪規劃時透露，廣州規劃建設17條地鐵與佛山對接融合，5條地鐵與東莞銜接，地鐵18號線還有望南延至中山、珠海。

　　根據目前還在公示期的《廣州市國土空間總體規劃（2018-2035年）》（以下簡稱“規劃”），除上述提到的城市之外，廣州還將規劃與清遠的地鐵通道。

　　“廣州與多個城市地鐵連通，影響是多方面的。”中國區域經濟學會副理事長兼秘書長陳耀表示，廣州中心城區的空間越來越少，工作成本越來越高，通過地鐵這一軌道交通中最低成本的交通運輸工具，可以將要素、資源向周邊地區延伸，帶動周邊地區發展。

　　服務業進一步聚集廣州

　　目前，廣州已建成開通15條地鐵478公里，正全力推進13條345公里新線建設。2019年底，廣州地鐵開通里程將達到500公里目標，力爭2023年線網里程達到800公里。

　　然而，僅僅在市內建成四通八達的地鐵網還不夠，廣州還將與更多周邊城市地鐵相連。

　　根據2016年披露的《廣佛兩市軌道交通銜接規劃》，包括已開通的廣佛線在內，佛山未來將有10條與廣州實現對接的地鐵線，分別是已經開通的廣佛線，以及2、3、4、5、6、8、9、10、11號線，這些線路將與廣州現有以及未來的2、3、5、7、10、11、12、13、17、18、19、20、22號線對接。

　　2017年，廣州市與東莞市簽訂的《廣州市人民政府東莞市人民政府深化戰略合作框架協議》提出，推進東莞地鐵1號線與廣州地鐵5號線對接、贛深客專南沙支線、贛深客專增城支線等軌道交通項目的規劃和建設，研究論證灣區東線城際、東莞地鐵1號線與廣州地鐵13號線東延線對接、廣州地鐵22號線東延至東莞等專案的可行性。

　　目前看來，這些規劃都在一一落實，甚至有進一步擴大的跡象。6月22日，彭高峰表示，廣州規劃17條地鐵與佛山對接融合，5條地鐵與東莞銜接。

　　“廣佛地鐵相連早有規劃，最近幾年具體的線路有所調整和增加。廣州還計畫與東莞連接5條地鐵，與中山、珠海、清遠等也連接地鐵。”暨南大學教授胡剛對21世紀經濟報導記者說。

　　華南城市研究會副會長孫不熟接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，地鐵是中心城區高密度人群穿梭的工具。“不知道廣州與周邊城市地鐵的連接，是否是按照城軌來規劃的。就如同廣佛地鐵一樣，它儘管不是一個城軌，實際上扮演的卻是城軌的功能。”

　　為什麼廣州不斷推動地鐵與周邊城市的連通？

　　專家指出，這將有利於廣州的產業，尤其是服務業的聚集。而對於周邊城市來說，廣州的資金、技術甚至製造業有可能進一步向周邊區域擴散。

　　孫不熟表示，地鐵的連通，將更有利於消費人群在廣州的聚集。從產業上來說，服務業將進一步聚集廣州，因為服務業是與人打交道的，要求高頻次聚集人群。製造業也要聚集，但不一定要聚集在廣州的中心城區，可以聚集到小城市，類似打造科技小鎮等，形成有特色的園區。

　　從多個城市的服務業在GDP中的占比，可以看出廣州服務業的優勢地位。目前，廣州第三產業增加值在GDP中的占比達到71.75%，遠遠高出佛山的42%、東莞的51.1%、中山的49.3%、珠海的49.1%和清遠的50.5%。而這些城市，都已經或者將與廣州地鐵連通。

　　胡剛表示，隨著廣州軌道交通的逐步建設，自然形成中心城市以服務、教育、科技、醫療為主，周邊城市製造業為主的格局。廣州以汽車工業為代表，目前分佈的格局為，東面增城區，南面南沙，北面花都區，西部佛山市。廣州的製造業都在週邊，因為週邊地價和人力都便宜，因此廣州的製造業外遷是很自然的。

　　廣州“強中心”更強

　　陳耀指出，隨著廣州建設與周邊城市更多的地鐵，集聚效應和擴散效應是同時的，不過集聚效應會更大。更多在廣州上班的人可以居住在周邊城市，使中心聚集形成更大規模。軌道交通的擴散效應，對廣州克服大城市病很有好處。大城市擁堵、環境惡化等問題，都可以通過交通擴散來解決。這是現代都市圈中，國際普遍通行的做法。

　　孫不熟也指出，廣州與周邊城市地鐵的建設，對廣州的利好更明顯。城市規模跟交通技術是成正比的，交通技術越先進，中心城市的規模越大。像以前日本在規劃新幹線的時候，初衷是想緩解東京都市圈的壓力，帶動扶持大阪、名古屋這兩大經濟圈。但是，隨著新幹線的建成，大阪和名古屋，包括橫濱的人都往東京跑了。

　　孫不熟指出，廣州與周邊城市地鐵的建成，將有利於廣州鞏固國家中心城市的地位。

　　除地鐵之外，廣州與其他城市的高速鐵路、公路等建設不斷推進。比如，梅汕高鐵預計6月30日實現全線軌道貫通，9月30日實現通車。通車後，從廣州乘坐高鐵，只需要3個多小時就可到達梅州。

　　借著地鐵線路的建設推進，廣州將建設與周邊城市軌道1小時交通圈。

　　彭高峰表示，廣州未來發展願景為“美麗宜居花城，活力全球城市”，要實現這一目標需發揮粵港澳大灣區區域發展核心引擎作用，推進基礎設施的互聯互通，構建廣州與周邊城市軌道1小時交通圈。

　　“軌道1小時交通圈”的建成，將有利於廣州建成國際交通樞紐。

　　根據2019年初印發的廣州綜合交通樞紐總體規劃（2018-2035年），未來廣州發展(6.310, 0.04, 0.64%)的階段目標是2020年基本建成國際性綜合交通樞紐，2035年建成全球交通樞紐。

　　“廣州本來就是廣東省最重要的交通樞紐，從位置上看，廣州也是大灣區的幾何中心。”孫不熟指出，廣州的交通優勢在整個廣東省不可能被動搖。

　　交通建設的不斷推進，無疑有利於廣州這一廣東省省會“強中心”地位的再加強。

　　胡剛表示，此前梅州來廣州要16個小時，高速公路通車後只需要4個小時。高速鐵路通車後更快了，這會使廣州與廣東其他20個地級市的聯繫再加強，推動廣州這個省會城市的發展。

　　陳耀也表示，廣州是國家中心城市，在規劃中提出要做國際大都市，這就要求城市影響力、規模和能級要與這一目標相匹配，同時要融入全球城市交通網絡。“隨著軌道交通的延伸，將有利於這一目標的達成。”

　　距離初次審議半年之後，《土地管理法修正案（草案）》（下稱“草案”）將於6月25日提請全國人大常委會進行二次審議，涉及到的征地改革、集體建設用地入市、宅基地退出等有關條款將是外界主要關注所在。

　　2018年12月23日，草案一審稿提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。這也是時隔14年之後，《土地管理法》再度修訂。

　　針對當前土地改革的熱點和難點領域，草案一審稿主要在三個方面作了修改和完善：一是縮小土地徵收範圍，規範土地徵收程式，完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制；二是明確集體經營性建設用地入市條件及管理措施；三是健全宅基地權益保障方式，完善宅基地管理制度。

　　在一審過程中，各界對草案的關注和討論也集中在上述三個方面，並引發了一些爭議。此番二審，草案是否會根據各方意見進行相應修改，目前尚難斷論。

　　成片開發可否納入征地範圍？

　　征地改革一直是當下土地問題焦點，我國《憲法》和《物權法》將農村集體土地徵收的條件規定為公共利益的需要。至於何為“公共利益”，現行法律並未明確界定，這為地方政府可根據自己需要無限制地行使土地徵收權埋下了伏筆，且預留了較大的自主操作空間。

　　草案一審稿第45條採取了列舉式的方式，對征地的範圍進行了明確，有六種情形需要用地的，可以依法徵收集體土地。

　　農村農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂對第一財經表示，與過往沒有明確限制相比，此次列出的六種情形總體上會對地方政府的征地行為形成一定約束，“有，總比沒有好”。

　　但在上述規定中，第5項規定“實施成片開發建設需要用地的”可征地仍然引來不少爭議。

　　自然資源部部長陸昊2018年12月曾表示，將成片開發納入可以征地的情形，以免對經濟社會發展影響過大。他同時強調，成片開發可以徵收土地的範圍限定在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，此外不能再實施“成片開發”征地，為集體經營性建設用地入市預留空間。

　　但何為“成片開發”？“成片開發”是公共利益嗎？誰來主導“成片開發”？

　　全國人大財經委委員蔡繼明在去年12月對草案初次審議的分組審議中表示，《憲法》強調國家為了公共利益的需要，才能依法徵收和徵用農村的集體土地。建一個住宅社區是成片開發，建一個開發區也是成片開發，建一個工業園區也是成片開發，但未必屬於公共利益。因此，草案中的“成片開發”可能給地方政府偷換公共利益概念留下了空間。

　　蔡繼明認為，成片開發裡到底有多少公共利益，至少要有一個定性的說法。如果沒有的話，成片開發就不能作為征地理由。

　　對於如何界定“成片開發”的問題，草案一審稿規定，成片開發應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。

　　但根據現有公開資料，自然資源部以及原國土資源部並未正式對外發佈過“成片開發”的具體標準。

　　全國人大常委會委員高友東在去年底草案一審時表示，目前，成片開發徵收在理論界反對聲音比較高。由於我國地域廣闊，各地情況差別很大，需要對“成片開發徵收權”進行適當限制，以免加劇土地資源的浪費。

　　集體建設土地入市範圍能否擴大？

　　在集體經營性建設用地入市方面，草案一審稿刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定，為破解集體經營性建設用地入市掃除法律障礙。

　　集體建設用地入市問題關係到當今土地供應格局的變化，對於一些房地產熱點城市，如集體建設用地能夠順利入市，有望緩解國有建設用地相對緊張局面。

　　按照草案一審稿，集體建設用地可以入市的條件是：土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，且明確要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，草案關鍵點是明確“經營性用途”這五個字的概念，實際上建設用地主要包括經營性用途、居住類用途、公益類用途這三種。換言之，這次改革的建設用地只是其中的一部分，即經營性用途。而居住類用途不涉及，包括宅基地、小產權房用地都和此次政策沒有關係。

　　他表示，對於集體建設用地來說，若本身規劃是工業和商業，那麼未來就允許此類土地採用出讓、出租的方式進行使用。過去此類土地是需要通過征地等方式，即進行土地“國有化”的操作才可以進行出讓。而現在約束減少，自然使得此類土地後續交易的活躍度增加。

　　截至目前，相關部門並未發佈過全國集體經營性用地的統計資料，曾有學者統計稱，全國大約有4000萬畝存量集體經營性用地。

　　廖洪樂認為，草案應該在兩個方面進行改進和調整，一是放寬可以入市的集體建設用地範圍，不要僅僅局限在“經營性用地”，這樣將大大增加可以入市的集體建設用地規模；二是拓寬入市後的集體建設用地用途，讓其可以介入住房市場，比如利用集體建設用地建設租賃住房，建設保障性住房等。

　　嚴躍進也認為，當前租賃市場用地還是面臨很多壓力，很多大城市供地力度不大，要在2020年形成相對好的租賃市場，類似集體建設用地必須有政策改革。後續此類用地入市的積極性將增加，這有助於擴大租賃用地來源，進而形成更好的租賃市場發展條件。

　　城裡人可否買賣宅基地？

　　宅基地改革是一個城鄉居民都關注的話題，主要有兩大因素，一方面是隨著農民進城數量的增加，農村宅基地大量閒置，而流轉範圍卻受到很大限制；另一方面則是閒置的宅基地能否轉變為住宅用地，以緩解城市房地產供應問題。

　　在探索宅基地流轉方面，草案一審稿62條規定：國家鼓勵進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。

　　但草案一審稿並未詳細規定，宅基地能退給誰？或者誰可以買宅基地使用權？不過，草案一審稿規定，國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

　　在草案一審過程中，有全國人大常委會委員認為，宅基地只能在集體內部流轉。當村裡人越來越多走到城裡的時候，還得要求這個宅基地在村集體內部流轉，這違背了現實。

　　廖洪樂也建議，不要對宅基地流轉進行過多限制。

　　不過，嚴躍進認為，農村宅基地不允許隨便交易，之所以強調“流轉”而不是“轉讓”，還是因為此類交易是限定在農村土地市場的。換言之，宅基地是有特殊性的，需要保障農村住房需求，隨意讓城裡人交易，是容易出亂子的。

　北京租房市場平穩迎接“畢業季”

　　隨著畢業季來臨，北京住房租賃市場迎來週期性上漲，但相較於往年，今年租賃市場上漲波動幅度整體較小，走勢平穩。2018年夏天，租賃市場曾經上演了一幕“經長租公寓競價收房後帶來的房租快速上漲”。而今年的平穩局面，顯然與去年以來住建部門嚴查“黑仲介”，並大力提供政策性租賃房等調控舉措密切相關。

　　一位剛搬到北京四號線角門西地鐵站附近的應屆畢業生金同學告訴《證券日報》記者，“我還是想在交通便利性、租金以及舒適度三個維度之間選擇一個最佳平衡點，其中首選還是租金合理。這間屋子標出來的月租金是3090元，算上服務費200元以及由於選擇‘押一付一’的支付方式所產生的218元利息，每月共需3508元，總體在我能接受的範圍之內。據隔壁室友說，這間房子的租金比去年上漲了300塊錢，價格沒有出現太大的波動。”

　　據瞭解，金同學是在國內某房地產仲介公司線上平臺APP上選的房子，記者隨後採訪了該房地產仲介公司有關負責人。對於畢業季來臨，該負責人向記者表示，“一個多月來，角門西附近的出租房已有超過70%被出租，剩下的一些房間也有房客有意向，且多數是應屆畢業生。”

　　對於租金上漲，該負責人透露，角門西地鐵站是地鐵四號線和十號線的換乘網站，是豐台區距離市中心上班地點較為便利的地段，租金每平方米月租在180元至230元不等，整體價位在中等水準，由於近期租房需求提高，部分條件較好出租房的租金上漲了約10%左右，整體價格平穩。

　　國泰君安(18.240, 0.51, 2.88%)證券研報顯示，2019年5月份北京主城區租金下探，郊區租金回暖。5月份住房租賃市場交易量環比上漲0.13%，整租平均成交租金為94.5元/平米每/月，環比下跌0.66%。從租金上漲同比增速來看，漲幅排名前三位元的區域為西城區、昌平區和豐台區，漲幅分別達11.11%、8.72%和7.19%；從環比增速來看，漲幅排名前三為昌平區、海澱區、豐台區，分別僅達2.79%、1.11%、0.94%。同時，順義、東城和石景山等5個區域租金環比為負，因此租金總體平穩，沒有出現區域性大幅波動。


　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，隨著畢業季的到來，租賃需求開始增加，使得一些交通便利、租金適宜的區域出現租金上漲，但今年北京市住房租賃市場總體平穩。自去年8月份以來，北京市監管部門堅決整改住房租賃市場亂象，並開通12345打擊“黑仲介”投訴舉報熱線，目前來看取得了很好的效果。另外，北京租賃市場的供應不斷增加，也利好租金的穩定。

　　對於增加北京市租賃市場的供應，今年3月份北京市住建委、發改委等聯合下發《關於印發2019年度政策性住房首批開工竣工計畫的通知》，據該計畫披露，首批專案包含147個，共約17.2萬套房源。

　　中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，這17.2萬套政策房中，計畫年內開工的項目中包含45個政策性租賃房專案，約有4.6萬套房源。具體來看，政策性租賃房主要包括公租房、集體土地租賃房和企業自持租賃房等。按照此前住建部門的披露，今年計畫開工的45個政策性租賃房項目包括0.8萬套公共租賃房、3.5萬套集體土地租賃房、0.3萬套企業自持租賃房。

　　據中國社科院發布6月《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，內地一線城市房價總體平穩，其中北京、廣州房價微降，上海、深圳繼續小漲。新一線及二線城市房價延續上漲，小部分城市漲速加快，三四線城市房價漲速繼續下降。

　　另外，深圳昨日迎來土地拍賣盛宴，位於寶安區、龍華區、光明區及坪山區的5宗住宅用地同時掛牌出讓，成為深圳近20年來數量最多、總價最高的一次宅地供應，掛牌起始價154.35億元，最高限制地價223.84億元。根據內地媒體消息，本次土拍吸引超過80家房企參與，繳納保證金超過1100億元。

　　中科院最新報告顯示，今年5月內地24個核心城市的房價增幅略有減緩，同時，核心城市二手住房成交量也繼續下降。該分析稱，二手房成交量下降，表明與2019年第一季度比，房價上漲的預期有所減退，從量在價先的一般性規律分析，重點城市短期房價上漲的壓力減輕。

　　業內人士分析稱，與三四線城市相比，新一線及二線城市具備更強住房需求的增長潛力；與一線城市相比，新一線及二線城市的房地產市場調節手段相對薄弱，這導致新一線及二線城市房地產市場相對易漲難跌，一旦房價回暖，房價上漲的持續時間也要長於其他等級城市。三四線城市方面，房價則漲速繼續下降，報告認為，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限，部分三四線城市或因後續需求不足，房價將進入下跌階段。關於後期樓市，報告稱，繼一線城市之後，二線城市嚴控房價將成為常態。

美化妝品牌減樓面 跨國玩具公司求頂租

中美貿易戰對港影響陸續浮現，機構擴充意慾降。據悉，近月不少採購、玩具公司等，縮減規模棄租約1至2成寫字樓樓面，集中尖沙咀、觀塘甲廈；亦有機構選擇搬遷，以降低開支。

中美貿易戰去年爆發，本港營商前景難免打擊，故早於年初已有不少機構放頂租盤，並集中於九龍區商廈。據業內人士透露，雖本周習特會令磋商稍露曙光，但隨着中美貿易談判於5月中轉差，機構對前景不樂觀，減樓面或尋找頂租個案即上升，以採購、玩具公司居多。

棄租集中 尖沙咀觀塘甲廈

其中美國化妝品牌ESTEE LAUDER，早年租用尖沙咀港威大廈約8.6萬平方呎樓面，目前呎租水平約60元。早前該品牌約滿續約時，決定放棄1萬平方呎樓面，租用樓面降至7.6萬平方呎，以節省開支。

至於同系海港城商廈，美國的跨國玩具製造公司MATTEL，早年租用該廈14.2萬平方呎樓面，早前把部分樓面放頂租，涉及約30,425平方呎，如今租用面積縮減至11.1萬平方呎，約減21%。按大廈呎租約40元計，每月可節省約121萬元。另一間位於港威大廈的玩具公司，原租用4.6萬平方呎，最近亦縮減約1成樓面，至約4萬平方呎。

個別機構則選擇搬遷，降低開支，如時裝品牌GUESS，原租用尖沙咀中港城6期約1.3萬平方呎樓面，最近轉租至長沙灣羅氏商業中心，呎租平近半，而樓面更減至約4,000平方呎。

東九龍方面，同樣出現縮減規模情況。德國高級時裝品牌租用觀塘創紀之城6期，約3.7萬平方呎樓面，最近縮減至約2.5萬平方呎。

而時裝品牌Ralph Lauren，原租用九龍灣Manhattan Place甲廈38及39樓全層，以及29樓單位，面積合共約5萬平方呎，近日轉租長沙灣香港紗廠工業大廈1及2樓低層全層，呎租約20餘元，較原租用Manhattan Place約35元呎租，省租4成。

頂租盤增 市場樓面供應升

萊坊執行董事兼總經理、九龍區商業部主管麥健偉指出，近3至4個月市場上商廈頂租盤明顯上升，而貿易戰談判惡化，近一個月更加深機構減成本的壓力。他指，由於不少美資公司，生意正受貿易戰拖累，前景不明，故選擇在辦公室成本上節省開支，一方面縮減租用面積，或搬至呎租較便宜地區，甚至由商廈搬至工廈等。

他指，近日接獲一間美資機構撤走整個香港業務，所租用寫字樓需尋求頂租，涉及觀塘創紀之城5期中層單位，面積約1.5萬平方呎，意向呎租約42元。他分析，頂租盤增加，增加市場上樓面供應，惟今明兩年整體新供應不算多，料今年九龍商廈租金仍持平。

綠景中國（00095）旗下觀塘綠景NEO大廈連錄數宗租務，當中包括中國平安保險（02318）承租全層，作旗下虛擬銀行業務之用，呎租約35元。

涉3.15萬呎 作虛擬銀行業務

市場消息指，綠景NEO大廈近日錄得數宗租務成交，其中一個為高層全層，面積約3.15萬平方呎，獲平安保險租用，呎租約35元。據了解，是次中國平保租用作虛擬銀行業務。

該集團旗下金融壹賬通，早前獲金管局發出虛擬銀行牌照，該公司表示，預期可以於6至9個月內正式推出服務，期望通過人工智能、區塊鏈等技術，推動本港金融科技發展和創新，為市民及中、小企業提供金融服務。

另外，該廈10樓單位，面積約1萬平方呎，獲CSC Asia租用，呎租約38元，屬該廈目前租金新高。據悉，該機構屬外資顧問公司。

綠景NEO大廈即將落成，早前進行招租，反應不俗，最大手租客為富通保險（FTLIFE），現租用物業7至9樓、15樓合共4層樓面，每層面積約3.15萬平方呎，合共約12.6萬平方呎。集團原租用上環商廈，搬遷可節省一半租金。

富通保險搬遷 租4層最大手

翻查資料，內房綠景中國2017年以90億元，向會德豐（00020）購入全幢商廈，成為歷來九龍最大額商廈買賣，現易名為綠景NEO大廈。

物業位於牛頭角海濱道，原為九倉電訊廣場，會德豐早年拆卸進行重建，項目今年入伙。物業樓高21層，地下為零售樓層，3至25樓為寫字樓，總樓面面積約596,217平方呎。

第四批101伙提價1.5% 每呎1.55萬

會德豐地產旗下將軍澳日出康城7B期GRAND MONTARA收票氣勢如虹，發展商昨日再加推101伙，連續第3天進行加推，是批折實平均呎價15491元（以日出康城7A期向隅客最高折扣22.5%計，下同），較上一張價單的折實平均呎價14998元升3.3%；該樓盤累積公布404伙價單，佔總單位數目504伙約八成。截至昨晚，項目累積收票超過5000票，以已公布價單的單位數目計算，超購11.4倍，料周末進行首輪銷售。

GRAND MONTARA自上周四（20日）起，過去5天先後公布4張價單，昨天推出的第4張價單涉及101伙，實用面積346至789方呎，折實售價599.8萬至1351萬元，折實平均呎價15491元。會德豐地產常務董事黃光耀說，昨天加推的單位，售價調高1%至1.5%不等，將盡快公布銷售安排，料本周末揀樓。項目累積推出404伙，折實平均呎價14749元，當中接近30%單位折實售價低於800萬元。

黃光耀料本周末揀樓

黃光耀稱，項目入票中，70%為上次推售7A期MONTARA未能購得單位的向隅客，入票約半數來自九龍東，約20%來自港島區，收票至今有近100組大手客。發展商昨晚公布，截至昨晚暫收逾5000票，以推出合共404伙計，超購11.4倍。位於將軍澳康城路1號的GRAND MONTARA，單位實用面積346至789方呎，預計2021年12月中入伙。

將於周三（26日）次輪發售18伙的屯門御半山II期，發展商新地（00016）昨日重發價單，調高10個開放式單位的售價1%；另麗新發展（00488）旗下筲箕灣單幢項目逸瑆，昨日則加推新一張價單共18伙，折實平均呎價21374元，安排於本周五（28日）發售。

MOUNT NICHOLSON沽兩屋套11.2億

新盤持續錄得大額成交，九龍倉（00004）及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第二期設有2座洋房，昨天以招標形式售出，為發展商套現近11.2億元。其中21號屋實用面積6326方呎，以約5.389億元售出，呎價85188元；另一洋房為22號屋，實用面積7008方呎，則以5.80888億元售出，呎價82889元。發展商並推出第一期最後兩座洋房標售，為12及20號屋，實用面積7042及8093方呎，於下月4日單日招標。

信置（00083）旗下沙田火炭御龍山，昨日亦以7600萬元售出9座63及65樓頂層B室天池屋，實用面積2488方呎，連1105方呎天台，天台設私人泳池，呎價30547元。項目僅餘1個頂層特色戶待承接。

新世界（00017）旗下北角柏蔚山以4478萬元售出2座32樓C室，為實用面積1066方呎3房戶，呎價42008元，售價及呎價均創該樓盤同類單位新高；項目3房戶已全數沽清。

新盤昨天再錄撻訂個案，保利置業（00119）九龍東啟德龍譽連撻兩伙，為1A座35樓C室及同座36樓E室，以成交價計，發展商共殺訂約81.55萬元。新盤市場本月暫錄得14宗撻訂個案，年初至今則累積逾190宗撻訂個案。

中美貿易糾紛有所紓緩，加上新盤銷情理想，近日二手交投加快。老牌藍籌屋苑荔枝角美孚新邨的呎價於10天內兩度破頂，剛有4房「凸海」鳳凰樓層單位以2330萬元易手，呎價高達18361元，創該屋苑呎價歷史新高。

中原地產分行經理馮健平透露，美孚新邨本月至今錄得約9宗買賣成交，較上月同期成交量跌約25%，但平均實用呎價約15355元，呎價則升約5%，並打破最高紀錄。剛創全屋苑呎價新高的單位為屋苑1期百老匯街24號高層B室，實用面積1269方呎，屬4房「凸海」間隔兼鳳凰樓層，望荔枝角公園景及開揚海景，原業主開價2680萬元，最終以2330萬元易手，呎價18361元，呎價創屋苑歷來新高。原業主於1996年以653萬元購入單位，持貨約23年，賬面獲利1677萬元，升值約2.6倍。

事實上，入伙逾半世紀的美孚新邨，本月呎價已兩度破頂。位於5期蘭秀道8號的高層D室，在本月父親節的周末（15至16日）以每方呎17927元易手，一度膺整個屋苑呎價之冠，但紀錄僅保持一個多星期，便被剛成交的百老匯街單位打破，更比舊紀錄高2.4%。

偉景花園已補價首越「九球」

另外，消息指出，鰂魚涌御皇臺頂層複式C室特色戶，實用面積1487方呎，連71方呎平台及248方呎天台，以3910萬元成交，呎價約26295元，樓價及呎價俱創該屋苑歷史新高。原業主2011年以2240萬元買入該單位，賬面大幅獲利1670萬元，升值約74.6%。

資助房屋方面，青衣居屋偉景花園造價亦破頂，中原地產高級分行經理練玉群表示，實用面積687方呎的1座高層D室3房單位，以920萬元已補地價轉手，為該屋苑樓價首度衝破900萬元大關，呎價13392元。原業主於1992年以未補地價69.41萬元買入單位，賬面升值約850.59萬元（約12.3倍），料扣除補地價後獲利甚豐。

擁有全海景的九龍東啟德第4C區1號住宅地（下稱4C1）地皮，經過重重波折後，於上周五（21日）截標，但政府罕有地未能於截標後公布標書數目，並延至昨天才公布該地皮一共收到6份標書。

佔地約10.2053萬方呎的4C1地皮，可建樓面面積約71.4374萬方呎，屬跑道區「前排」的臨海用地，已確認有入標的發展商包括長實（01113）、新地（00016）、嘉里建設（00683）；會德豐地產與中國海外（00688）合組財團；以及嘉華國際（00173）與信置（00083）組成的財團等。

平跑道區最少數目紀錄

該用地共收到6份標書，雖然平了跑道區最少標書數目的紀錄，但業界認為，入標反應符合預期。中原測量師張競達指出，4C1地皮的入標反應不俗，與毗鄰啟德第4C區2號住宅地上月截標時收到7份標書的情況相差不遠。雖然本月中旬有同區的商業地遭中標者撻訂，但對住宅市場影響有限，發展商競投興趣仍大。

不過，受最近政治氣氛不穩影響，樓市氣氛趨觀望，張競達決定把該用地的估值由約142.8億元下調約一成，至約128.6億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）由2萬元下調至1.8萬元。綜合測量師估算，4C1用地的估值約121.4億至135.7億元，樓面呎價約1.6萬至1.9萬元。

4C1地皮原定本月14日中午12時截標，但因截標前金鐘政府總部爆發大型警民衝突，政府暫停開放政府總部，令該項目延遲一星期截標，及後又由於其他示威活動，該用地最終延至上周五下午5時截標；入標地點亦由設於政府總部內的投標箱，改為位於北角區的北角政府合署。

4C1地皮屬於啟德跑道區第7幅截標的住宅用地。事實上，該7幅用地的標書數目徘徊在6至8份，其中只收到6份標書的佔4幅，對上一幅只有6個財團入標的是今年3月截標、正是毗鄰4C1用地的第4B區1號住宅地。